Cap 4-Met Comparativos-01

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BLOQUE TEMÁTICO Nº 4
MÉTODOS COMPARATIVOS
(aplicaciones en el ámbito rural)
ÍNDICE
1.- MÉTODOS DE VALORACIÓN INMOBILIARIA ___________________________ 2

2.- DESCRIPCIÓN DE LOS MÉTODOS COMPARATIVOS ____________________ 4
2.1.- Definición y comparables_________________________________________ 4
2.2.- Estudios de mercado ____________________________________________ 5
2.3.- Variables explicativas ___________________________________________ 7
2.4.- Depuración y homogeneización __________________________________ 12
3.- MÉTODO SINTÉTICO POR CORRECCIÓN (RUIZ ROCHERA - SERPIERI) __ 28
4.- MÉTODO DE MAM _______________________________________________ 33
5.- MÉTODO DE AEREBOE ___________________________________________ 37
6.- MÉTODOS TEMPORALES _________________________________________ 38
OBJETIVOS DE ESTE BLOQUE
 Describir los métodos sintéticos o comparativos a través de un desarrollo

teórico, al que se acompaña más de una decena de ejemplos prácticos.
 Identificar y describir las variables explicativas y los procesos de depuración y
homogeneización a aplicar.
 Comentar parte de la problemática que puede encontrar un tasador en la
aplicación de estos métodos.
MANUEL-G. ALCÁZAR MOLINA

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MÉTODOS COMPARATIVOS
1.- MÉTODOS DE VALORACIÓN INMOBILIARIA
Definida la finalidad de la valoración a realizar y el criterio a seguir, de

acuerdo con el tipo de bien, los derechos sobre el mismo, los niveles de
información disponibles y las características propias del mercado inmobiliario,
el valuador debe seleccionar qué método-s aplicará para obtener el-los valor-
es buscado-s y, en su caso, plasmarlo-s en un informe de valuación,
justificando debidamente sus decisiones.
En este momento del texto es interesante resaltar, nuevamente, las

consideraciones que el IVSC hace en relación con el código de conducta del
valuador profesional: “… han de ser honestos y diligentes, imparciales y sin
interés personal, cuyos informes sean claros, no lleven a confusión y que
pongan de manifiesto aquellos aspectos que resulten cruciales para entender
correctamente la valuación. Los valuadores siempre deben fomentar y
preservar la confianza de los individuos en la profesión de la valuación”.
Para cuantificar el valor más probable de un bien, conforme con la finalidad

definida, hay que seguir un proceso que se articula a través de un-os método-
s de valoración. En ocasiones los resultados (valores) obtenidos al aplicar
distintos métodos pueden no ser totalmente coincidentes, y es necesaria una
conciliación posterior. Los motivos de estas diferencias en los resultados
pueden deberse a:
 La falta de datos o la consignación de informaciones erróneas o
sesgadas,
 La componente subjetiva del método.
Por esto es imprescindible ser muy exigente en los procesos de obtención de
información del mercado (en su caso), y seguir un procedimiento técnico
riguroso que reduzca los aspectos cualitativos de la tasación (figura 4.1).
Todos los procesos de valoración, se concreten o no posteriormente en un

informe, tienen un conjunto de pasos comunes, que ya se han adelantado,
pero que ahora se sintetizan seguidamente:
1. Declaración precisa de la finalidad y del uso que se quiere dar a la
valoración.
2. Elección del tipo de valor que se persigue.
3. Selección del criterio, teniendo en cuenta los principios valorativos.
4. Identificación precisa del inmueble estableciendo las cualidades y
características del mismo, con especial énfasis en aquellas que son
propias y que lo diferencian de otros localizados dentro del mismo
segmento de mercado (ver apartado 2.6 y 2.7 del capítulo anterior).
5. Identificación de los derechos que se quieren valorar y de las
limitaciones que, en su caso, existiesen.

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PROCESO DE VALORACIÓN
JUSTIFICACIÓN DE LA FINALIDAD
SOCIOECONÓMICA ELECCIÓN DEL INMUEBLE A TASAR,

TIPO DE VALOR ELEMENTOS Y SITUACIÓN
GEOGRÁFICA ELECCIÓN DEL OTROS INMUEBLES
INFORMACIÓN ESPECIFICA
INFORMACIÓN GENERAL
CRITERIO COMPRABLES
URBANÍSTICA Y RECOGIDA DE LA INFORMACIÓN: MERCADO: OFERTA-

AGRONÓMICA MACRO, MESO Y MICRO ESPACIAL DEMANDA
MERCADO: OFERTA- ELECCIÓN DEL CATASTRAL, REGISTRAL Y

DEMANDA MÉTODO DERECHOS EXISTENTES.
PERSPECTIVAS DE CÁLCULO DE COSTES,

MERCADO VALORES DEPRECIACIONES
MÉTODO MÉTODO MÉTODO

COMPARACIÓN ANALÍTICO COSTE ... / ... ... / ...
CONCILIACIÓN DE VALORES
(EN SU CASO)
ASIGNACIÓN DEL VALOR AL INMUEBLE
Figura 4.1.- Proceso a seguir en una valoración tipo

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2.- DESCRIPCIÓN DE LOS MÉTODOS COMPARATIVOS
2.1.- Definición y comparables
Los denominados métodos comparativos o sintéticos son los que se han

empleado de manera generalizada a lo largo de la historia de la valoración; en
gran medida apoyándose en la premisa de que “no existe más valor que el
valor de mercado”.
Para aplicarlo es necesario disponer de bienes similares al que es objeto de

tasación, a los que se les conoce habitualmente como muestras o testigos;
comparables según la O. ECO 805/2003. Normativa que los define de la
siguiente manera: “Son inmuebles que se consideran similares al inmueble
objeto de valoración o adecuados para aplicar la homogeneización, teniendo
en cuenta su localización, uso, tipología, superficie, antigüedad, estado de
conservación, u otra característica física relevante a dicho fin.”
Conforme con lo expuesto, y con la definición que de valor real ofrece el

Tribunal Supremo de España: “el valor medio de los valores de mercado de
bienes similares”, se podría aventurar que los métodos comparativos son los
que deben utilizarse en todo proceso de valoración. Pero la realidad diaria y la
casuística propia de cada bien ponen de manifiesto que, a veces, no son los
métodos adecuados en unas circunstancias concretas de tiempo y lugar; o
simplemente lo excluye el marco legislativo al amparo del cual ha de
realizarse la tasación. En concreto, la aplicación de estos métodos exige un
conocimiento detallado del mercado local, una actualización permanente de la
base de datos de testigos, y unos procesos de homogeneización que, a
veces, son verdaderamente complicados, y sobre los que se concentra la
mayor parte de la subjetividad del proceso.
Es el mercado el que define los precios y, para ello, no debe encontrarse

influenciado por fuerzas ajenas al mismo: una situación de oferta y demanda
pura. Cuando el precio de un bien está regulado por normativas ajenas al
propio bien, o por el ejercicio de monopolios, este planteamiento no es viable.
El tasador se limitaría a aplicar un procedimiento reglado con el que estimará el
valor del bien, conforme con el marco legislativo propio que condiciona la
finalidad de la tasación; como por ejemplo el cálculo de valor de viviendas de
protección pública.
Una de las limitaciones que presenta el método comparativo es la

imposibilidad de utilizarlo en tasaciones de inmuebles de los que no exista
mercado; o bien que el mismo sea muy restringido. Un ejemplo de lo anterior
son los bienes catalogados como históricos, artísticos, medioambientales,
únicos o escasos; a menos que el tasador pueda explícitamente tener en
cuenta este valor particular de los elementos que componen el inmueble y
que le confieren ese carácter especial. En estos casos sería necesario acudir
a otras alternativas técnicas que suplan esta deficiencia para medir el valor
que podrían alcanzar si se comercializasen, asegurasen o simplemente se
quisiese conocer su valor, tanto en existencia como en su falta. Otros
inconvenientes que pueden condicionar su generalización es la acusada
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opacidad de los precios abonados efectivamente en las transacciones,

principalmente debida a motivos fiscales, y las complicaciones que pueden
surgir cuando se intentan comparar bienes similares pero no idénticos.
2.2.- Estudios de mercado
Si el valor buscado es, o tiene como referencia el de mercado habrá que

conocer éste; y para ello se realizará un estudio del mismo recopilando la
información que se considere relevante y explicativa del valor. En un estudio
de mercado no solo se incluyen los denominados comparables, sino que se
analiza con detalle el mercado en su conjunto: oferta y demanda,
perspectivas de evolución de los precios, situación económico-urbanística o
económico-agraria actual, etc., y todos aquellos parámetros que faciliten el
entendimiento de los valores y ofrezcan una visión de conjunto de mercado
inmobiliario, con la vista puesta en la posible evolución del valor del inmueble
a tasar.
Como elementos de argumentación de lo expuesto es interesante incluir

algunos párrafos del art. 12 de la O. ECO 805/2003: “… la entidad tasadora
deberá advertir expresa y motivadamente de la posibilidad de que el valor de
tasación del inmueble sufra minusvalías en el futuro, poniendo de manifiesto
los datos (ciclos pasados en el mismo mercado local; expectativas comunes
entre los expertos; volatilidad apreciada en el precio de sus comparables;
mercado dominado por elementos especulativos, etc.) de que disponga sobre
las características y la coyuntura del mercado inmobiliario considerado.”
Continuando unas líneas más abajo de la siguiente forma: “La estimación
deberá apoyarse en datos sólidos disponibles sobre la situación coyuntural
del mercado local, y la advertencia deberá mencionar aquella probabilidad
justificando su existencia y los datos en que se apoya la estimación de la
entidad.”
Los estudios de mercado, salvo los que realizan las administraciones y las
sociedades de tasación, suelen ser de ámbito local. Los tasadores deben
capturar los comparables que van a emplear en el mercado local, distribuidos
por naturalezas, usos y sectores. Cuando no haya muestras de algunos de
ellos (oficinas, hoteles, cultivos poco extendidos,…), podrá aumentar su área
de análisis a la comarca agraria (en el ámbito rural), o a la zona económica
homogénea dentro de la que se encuentre la localidad/núcleo urbano a la que
pertenezca el bien objeto de tasación.
En todos los estudios de mercado hay que aplicar un proceso de depuración

de los comparables recogidos. Depuración que no siempre es fácil, pues no
está totalmente estandarizada ni automatizada. Cierto es que existen
herramientas (principalmente estadísticas) que agilizan esta actividad; pero
también es cierto que en esta fase el valuador ha de aplicar sus
conocimientos y experiencia profesional para no distorsionar las
informaciones seleccionadas de las muestras-testigos aceptadas.
Desde un punto de vista práctico, algunas de las premisas que el valuador

debe tener presente para incluir o rechazar las referencias capturadas en los
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estudios de mercado son1:

 Que el comprador y el vendedor se muevan por su propio interés y no se
trate de una venta o compra forzada.
 Que las partes dispongan de un tiempo suficiente para negociar la venta,
teniendo en cuenta la naturaleza del inmueble y la naturaleza del
mercado.
 Que comprador y vendedor estén bien informados y actúen con
prudencia.
 Que el inmueble puede darse a conocer libremente en el mercado
mediante una publicidad razonable (en suma que los potenciales
compradores puedan conocer la oferta).
 Que no se tengan en cuenta las posibles ofertas adicionales de un
“comprador con interés especial”.
Es decir, que se trate de ventas efectivas. Ahora bien, cuando no haya
suficientes pueden incluirse ofertas firmes, siempre y cuando se corrijan
atendiendo a la relación existente, en cada momento, entre precio/oferta.
Obviamente esta relación se encuentra muy marcada por la situación
económica general, y del mercado inmobiliario en particular. Hasta hace unos
años la relación entre el precio y la oferta podría establecerse, en función del
bien y de la zona geográfica, en torno a 1’00/0’95 – 0’90; en la actualidad la
relación ha bajado y no es de extrañar que el tasador, en un proceso de
investigación, detecte relaciones en el entorno de 1’00/0’80 – 0’70. En la
misma línea, la falta de muestras recientes puede llevar al tasador a
seleccionar comparables que hayan sido vendidos en fechas anteriores a lo
que, a su juicio o conforme con la normativa que regule la tasación específica,
fuesen deseables. Para actualizar, sin contaminar la muestra, debería acudir
a los estudios de evolución de precios disponibles, o a sus bases de datos
históricas, estimando el coeficiente de actualización preciso. De todas formas
hay que intentar evitar estas prácticas pues solo incluirán subjetividad en un
proceso que intenta ser objetivo.
En concreto, y en relación con los estudios de mercado locales, si el método

elegido es uno de los comparativos los pasos a seguir serán:
1. Seleccionar de la información obtenida, a través de los testigos del
mercado, una muestra representativa de los precios de los inmuebles
comparables al que se tasa (corrigiendo o desechando las
desviaciones producidas por precios anormales o datos no
comparables).
2. Homogeneizar los precios unitarios de los elementos de la muestra
con el del inmueble objeto de tasación, atendiendo a la fecha de los
datos seleccionados y a las diferencias o analogías observadas entre
las características (superficie, tipología y antigüedad de la edificación,
entorno, condiciones de pago o cualesquiera otras relevantes), de
aquellos inmuebles y las del inmueble a tasar2.
1
Rodríguez, R. (2009) “Master Universitario en Catastro, Urbanismo y Valoraciones”, Universidad de Jaén.
2
En la homogeneización se podrá utilizar el coeficiente de mercado “K” definido como la relación existente
entre el valor de mercado y el coste de reposición neto (CRN) actual de inmuebles comparables al que se
valora atendiendo a las características mencionadas en el párrafo anterior. En un capítulo posterior se
detallarán estos métodos.
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3. Asignar el valor al inmueble, neto de gastos de comercialización, en

función de esos precios homogeneizados, previa deducción de las
limitaciones de dominio que recaigan sobre aquél, y que no hayan sido
tenidas en cuenta en los pasos precedentes.
En el ámbito urbano estos métodos se aplican generalmente a edificios

terminados; aunque también es posible hacerlo a edificios en proyecto,
construcción o rehabilitación. En estos casos se determina el valor por
comparación para la hipótesis de edificio terminado, utilizando los precios
existentes en el mercado en la fecha de la tasación para la venta de
inmuebles terminados similares. El valor resultante se podrá corregir
razonadamente de acuerdo con la tendencia del mercado para el plazo
previsto de terminación de la obra.
2.3.- Variables explicativas
Conforme se ha indicado, en los estudios de mercado se localizan comparables

y se identifican las variables explicativas que han configurado el precio del
mismo. La cuestión que se plantea es: ¿cuántas variables explicativas o
exógenas hay que identificar y cuantificar en cada comparable? Cuanto mayor
sea su número, mayor será el coste en términos de tiempo y de recursos
económicos; aunque también mayor será la precisión del resultado.
Operativamente en los estudios de mercado se intenta capturar el mínimo
número de comparables, con la menor cantidad de variables explicativas, pero
siempre con el objetivo de que ofrezcan la información necesaria y suficiente
para cubrir la finalidad perseguida.
Lamentablemente esto no siempre es posible. Se pueden utilizar herramientas

estadísticas, geomáticas y comerciales para diseñar la muestra a captura; pero
si no ha habido ventas recientes y tampoco ofertas en firme en la zona, por
usos y cultivos, difícilmente se cumplirán los objetivos previstos en la
propuesta.
En el ámbito rústico, por ejemplo, si lo que se pretende es una mera

aproximación puede ser suficiente elegir una única variable explicativa
(rendimiento); mientras que, en otras ocasiones, el número ha de verse
incrementado en aras de lograr mayor precisión en la asignación al valor de
mercado del bien objeto de tasación (rendimiento + acceso + distancia a
núcleos urbanos + canon de arrendamiento + edad de la plantación + otras).
Ahora bien, y con objeto de reducir el número de variables explicativas a
capturar, hay que recordar que algunas de ellas están íntimamente
relacionadas y que su inclusión no supone un aporte representativo. Entre otras
y a modo de ejemplo: pedregosidad y dificultad de laboreo, estatus social y
calidad en la construcción, etc. Hay que evitar, por lo tanto, la inclusión de
variables dependientes que solo encarecen y complican el proceso.
A modo de ejemplo, y para el caso de que sólo se desee obtener una

información de aproximación en relación con el valor de una determinada zona
(a los efectos de incluir en el anteproyecto el valor total del terreno ocupado por
un embalse), puede emplearse la siguiente relación, tomando como referencia
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un cultivo concreto (cereal regadío de clase media) de ese término municipal

(tabla 4.1).
Tabla 4.1.- Relación entre los valores de mercado y las producciones medias
anuales. (Datos obtenidos de un estudio de mercado inmobiliario local)
Muestra Valor, en Producción Renta Valor/ Valor/ Observaciones

um/Ha. en Kg/Ha. en um Renta Producción
1º 100.000 4.000 3.000 33’33 25’00 Llano, acceso cómodo
2º 103.000 4500 3.200 32’19 22’89 Ligera pendiente
3º 105.000 3.800 3.000 35’00 27’63 Exposición Sur
4º 92.000 4.100 3.100 29’67 22’44 Explotación > 5 Has.
5º 110.000 4.500 3.300 33’33 24’44 Explotación < 1 Ha.
De este cuadro de muestras se desprende que existe una relación entre el

valor de mercado, por hectárea, del cereal de regadío de esa zona, y las
producciones medias de los últimos cinco años, que oscila entre 22,44 y 27,63
unidades. En el caso de que la variable comparativa fuese el rendimiento, algo
más complejo en una valoración masiva inicial en la que se pretenda tener una
idea de conjunto del posible valor de una amplia zona, la relación estaría
comprendida dentro del intervalo (29’67, 35’00). Con estos límites es posible
asignar un valor aproximado, por hectárea, a las fincas destinadas al cultivo de
cereal de regadío, en esa zona, comparables con las muestras seleccionadas.
Para una producción anual de 4.350 Kg/Ha., le correspondería un valor
aproximado de 108.900 um (4.350 x 25,035), eligiendo como coeficiente
multiplicativo la media aritmética de los valores 22,44 y 27,633.
Volviendo al desarrollo teórico de este punto, la información de mercado que se

recoja (comparables) sufrirá un proceso de selección y de homogeneización,
que dará como resultado un mosaico de inmuebles y valores representativos
del ámbito geográfico de trabajo elegido, capaces de definir el comportamiento
del mercado investigado. Inicialmente los aspectos comparables que deben
analizarse y recogerse en las fichas del estudio de mercado son de carácter
cuantitativo y cualitativo, de tal forma que sea posible describir con precisión los
aspectos objetivos y subjetivos que inciden en el valor. Ahora bien, todas las
variables explicativas, objetivas y subjetivas, que se definan y seleccionen han
de poder cuantificarse. En el primer caso se encuentran, por ejemplo, la edad
de la plantación o de la edificación, las superficies, etc.; mientras que entre las
subjetivas se pueden reseñar: calidad de la construcción o del cultivo, estado
de conservación del edificio, etc.
El IVSC identifica los siguientes elementos de comparación que se consideran

básicos en un estudio de mercado en el que se apliquen los métodos
comparativos o sintéticos:
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Se trata de un ejemplo básico destinado sólo a servir de elemento de unión con el resto de la exposición.
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1. Derechos reales sobre el bien.

2. Términos de financiación.
3. Condiciones de venta.
4. Gastos realizados inmediatamente después de la compra.
5. Condiciones de mercado.
6. Ubicación.
7. Características físicas.
8. Características económicas.
9. Uso.
10. Componentes no inmobiliarios de venta.
Elementos que representarían perfectamente el inmueble y el mercado, pero

que dentro de los parámetros de ocultación y falta de información disponible
son difícilmente recopilables y comprobables en su totalidad.
En el ámbito español el RVLS11 (artículo 24.1) indica que la selección de

comparables tendrá como objetivo la identificación de testigos que permitan la
determinación del valor, y que se llevará a cabo con un grado de certidumbre
suficiente para establecer el valor de sustitución en el mercado del inmueble
objeto de valoración. A tal efecto, insta a que en la selección de los
comparables se tengan en cuenta las siguientes condiciones de semejanza o
equivalencia básica (variables explicativas):
a. Localización.
b. Uso.
c. Configuración geométrica de la parcela.
d. Tipología y parámetros urbanísticos básicos.
e. Superficie.
f. Antigüedad y estado de conservación.
g. Calidad de la edificación.
h. Gravámenes o cargas que condicionen el valor atribuible al
derecho de propiedad.
i. Fecha de toma de datos del comparable.
A modo de ejemplo, y por ser las variables explicativas que se capturan con
mayor asiduidad, se incluyen las siguientes, acompañadas de unos
comentarios que permiten ofrecer algunos elementos de reflexión y de
discusión.
1º.- Localización y entorno: Uno de los factores que incide de forma más
acusada en el valor de los inmuebles es precisamente su ubicación,
respecto de un punto de referencia previamente definido. En el caso de
inmuebles urbanos este punto es el centro -o centros existentes- con
mejor equipamiento, infraestructura y servicios, en los que inicialmente
el valor del suelo será mayor. En cambio, en los inmuebles rústicos el
incremento de valor estará orientado hacia los núcleos urbanos o hacia
las zonas en las que estén ubicadas las industrias de comercialización o
de transformación de los productos agrarios obtenidos.
En realidad, un estudio de mercado urbano es un estudio de valores de

suelo, dado que las construcciones pueden ser reproducibles (método
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del coste) y, por lo tanto, lo que influye verdaderamente en el valor del

inmueble es el valor del solar sobre el que está construido y el entorno
socioeconómico y urbanístico que lo rodea. Los individuos se agrupan
en colectivos de similar nivel económico y social, y esto suele ponerse
de manifiesto en gustos y necesidades muy parecidas: la demanda de
un individuo de una determinada clase social suele coincidir con la de
toda ella en materia de construcción, infraestructura y localización; por
lo que para conocer con precisión el mercado es necesario identificar el
nivel de renta de la demanda potencial existente en esa zona y para esa
clase social.
Las fincas rústicas, por su parte, ven influenciado su valor de forma

inversamente proporcional a la distancia a ese núcleo de atracción
(conforme mejoran los accesos esta dinámica tradicional se está
mitigando), pero en ellas sí incide decisivamente la calidad del suelo, los
accesos, pendientes, dificultades de laboreo, aptitudes de mejora de las
explotaciones, disponibilidad de agua, alternativas de uso, etc.
Tradicionalmente los valores de parcelas agrarias se han

esquematizado en forma de líneas de isoprecios que rodean a los focos
de atracción, y que se materializan sobre la cartografía en forma de
estrellas cuyas puntas coinciden con las principales vías de acceso
(figura 4.2). Por su parte, los inmuebles urbanos presentan otra
distribución atendiendo a multitud de variables que han sido analizadas
por numerosos autores y que se plasman con precisión en numerosos
trabajos urbanísticos y de marketing4. Aunque tampoco es excepcional
que formen círculos concéntricos alrededor de los polos de atracción
(centros de comercio y negocios), con pequeñas convexidades en las
principales vías de acceso a los mismos.
Figura 4.2. Distribución de los valores de suelo rústico atendiendo,

exclusivamente, a la variable “accesibilidad al núcleo urbano”.
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En los manuales dedicados al estudio de la “Teoría de las Variables Regionalizadas” se analiza con mayor
profundidad las influencias que la ubicación espacial de un solar presenta sobre el valor del inmueble: Existe
una clara dependencia entre la situación de un inmueble y la variable económica que está asociada al mismo.
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En todos los estudios de mercado inmobiliarios no debe dejarse de lado

el análisis de las externalidades positivas o negativas existentes
(claramente definidas en la metodología de valoración medioambiental),
que están indisociablemente unidas a su localización espacial. Entre
ellas pueden destacarse la existencia de parques, jardines, centros
sanitarios, colegios, medios de transporte, centros comerciales, etc., de
naturaleza positiva que incrementan los precios; u otras negativas,
como la presencia de bares nocturnos, actividades ruidosas o
insalubres, etc., que disminuyen, en algunos casos de manera drástica,
el valor del inmueble.
2º.- Uso: Para comparar bienes es imprescindible, en primer lugar y antes

de realizar una homogeneización, clasificarlos de acuerdo con uso al
que están destinados. De esta forma y dentro del ámbito urbano no se
pueden comparar aparcamientos con viviendas, ni estas con naves
industriales. Es necesario, en primer lugar, comparar bienes similares
en cuanto a uso y para esto existen numerosas clasificaciones vigentes
(con reflejo legal o no) que se emplean en este cometido. Una
clasificación muy extendida es la catastral (RD 1.020/1993, por
ejemplo), que diferencia los usos en: residencial, industrial, oficinas,
comercial, deportes, espectáculos, ocio, hostelería, sanidad,
beneficencia, cultural, religioso, edificios singulares, etc. Detallándose,
incluso dentro de estas, otras subclasificaciones que intentan ajustar
mejor los procesos de análisis de valores (tabla 4.2).
Tabla 4.2.- Clasificación de inmuebles urbanos (RD 1.020/1993)
1. Viviendas colectivas 1.1.- edificación en manzana abierta

de carácter urbano 1.2.- en manzana cerrada
1.3.- garajes, trasteros y locales en estructura
2. Viviendas 2.1.- edificación aislada o pareada
unifamiliares de 2.2.- en línea o manzana cerrada
carácter urbano
2.3.- garajes y porches en planta baja
3. Edificación rural 3.1.- uso exclusivo vivienda
3.2.- anexos
Otras: ... / ...
A esta clasificación hay que añadir la segmentación de suelo urbano

que atiende a razones económico-administrativas; como, por ejemplo, la
existencia de inmuebles que podrían distorsionar las muestras elegidas
al ser viviendas de renta libre, precio tasado, protección oficial o
privada, fuera de ordenación, etc. Los valores en renta y venta de estas
construcciones están condicionadas por los distintos niveles de
protección a los que estén acogidas, tal y como ya se ha comentado.
En el ámbito rústico la variedad de usos no es tan abundante como en

el urbano y, además, pueden modificarse con relativa facilidad de una
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campaña agraria a la siguiente. Los cultivos o aprovechamientos se

transforman con el paso de los años, generalmente en función de la
demanda, pero hay que considerar lo que se puede entender por un
cambio de cultivo. La producción de, por ejemplo: tomates, alfalfa,
patatas, berenjenas, pimientos, etc., formarían parte de una alternativa
generalizada de explotación conocida como cultivo de huerta. En
cambio, a diferencia de lo que ocurre en el ámbito urbano, en el campo
es mucho más complicado realizar transformaciones masivas del suelo,
como por ejemplo, planes parciales, obras o calificaciones
administrativas, que incrementan el valor del terreno de manera rápida.
Tradicionalmente la mayor parte de los tasadores realizan
clasificaciones de usos de suelo atendiendo a los cultivos existentes o
potenciales: cereal, olivar, viñedo, monte bajo, pastizal, huerta, etc.,
teniendo en consideración el régimen hídrico disponible, las dificultades
de laboreo, la accesibilidad, pendientes, etc.
3º.- Tipología: Íntimamente relacionadas con los usos, las tipologías deben
analizarse en un estudio de mercado para determinar la realidad
inmobiliaria existente. De esta manera, posteriormente podrán
emplearse los coeficientes ponderadores que se hayan calculado. A
modo de ejemplo no son comparables dos fincas destinadas al mismo
cultivo, pero con superficies de 2’00 y 500’00 Has., respectivamente.
Algo similar ocurre con los inmuebles urbanos: no es comparable un
apartamento de 45 m2 con un piso de 300 m2, aunque estén en la
misma zona, tengan el mismo uso (vivienda) y sus características
constructivas sean similares. La actividad valorativa cotidiana del
mercado agrario, en la mayor parte de las economías locales, pone de
manifiesto que es más numerosa la población dispuesta a adquirir una
explotación de entre 2’00 y 4’00 Has., que una de 400’00; por lo tanto el
valor de mercado final de la finca matriz (400’00 Has.) será mayor si se
vende en parcelas de 3'00 Has., que si se busca un único comprador
para la totalidad de la finca. Esta última situación descrita, que pone de
manifiesto el mercado inmobiliario, sería una incongruencia atendiendo
a las economías de escala en las que el aumento de superficie
mantiene las producciones pero reduce los gastos y, como
consecuencia de ello, aumentan los rendimientos por hectárea (ver
método analítico o de capitalización de rentas).
2.4.- Depuración y homogeneización
Fruto del trabajo de campo realizado, junto con los datos disponibles en la
base de muestras del tasador o de la sociedad de tasación para la que presta
servicios, se conforma un conjunto de testigos para comenzar el proceso. En
primer lugar hay que depurar el grupo de comparables que cumplen con las
condiciones básicas: dimensiones, uso, tipología, localización, etc. El
resultado será un subconjunto que agrupe aquellos que mejor representen el
mercado local y mayor similitud tengan con el bien objeto de tasación. Esta
decisión -pues se trata de eso- puede respaldarse con procesos estadísticos
o mediante elecciones justificadas apoyadas en la experiencia profesional. En
ocasiones, es una actividad compleja y discutible; y hay que recordar que el
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rechazo de un comparable exigirá la inclusión de otro (identificación, captura,

comprobación de las variables explicativas, procesamiento, etc.), y esto es
costoso y lento.
Si la tasación se realiza conforme a una determinada normativa, impuesta por

la finalidad a la que va a ser destinado el informe elaborado, puede que el
número de testigos esté previamente fijado. Así ocurre en el caso de la O.
ECO 805/2003: “Los datos de al menos seis inmuebles comparables…” (Art.
75.2.a). En otros supuestos se deja a criterio del técnico. Pero, de cualquier
forma, en todos los casos el objetivo será incluir testigos suficientemente
representativos que permitan realizar un proceso de comparación correcto,
garantizando la validez del resultado final.
Ya se han adelantado algunas de las variables explicativas que suelen ser las
que se capturen y utilicen para aplicar un método comparativo de valoración.
No obstante, la variedad de bienes y mercados recomienda que éstas se
puedan adecuar a la realidad local y hay que confiar en la profesionalidad del
tasador para seleccionar aquellas que mejor cumplan con este cometido. La
inclusión de, por ejemplo, calefacción central no tiene la misma repercusión
en una vivienda localizada en la costa sur española que en el centro de la
Meseta; al igual que una preinstalación de aire acondicionado tampoco. A
modo de sugerencia se adjunta la tabla 4.3 en la que se incluyen algunas
variables que servirán, en una primera fase para depurar los testigos y, en
una segunda, para homogeneizarlos.
Tabla 4.3.- Variables explicativas que pueden emplearse

en un proceso de selección y depuración
Bienes inmuebles urbanos Bienes inmuebles rústicos

 calidades constructivas  rendimiento por unidad de superficie
 superficie construida, útil y solar  dificultad de laboreo
 antigüedad de la construcción  facilidad y distancia de
 calificación y clasificación comercialización de los productos
urbanística  disponibilidad de mano de obra
 tabla de fondo especializada
 reformas realizadas y número de  situación y orientación del terreno
años transcurridos  edafología y climatología
 estado de conservación  superficie y orientación de la finca
 depreciaciones funcionales o  posibilidad de cambios de cultivos y
inadecuación otras mejoras
 viviendas o locales interiores  aptitud cinegética
 fachadas exteriores  aptitud ecológica
 altura dentro del inmueble  disponibilidad de agua
 vistas y orientación  infraestructuras en forma de naves,
 cargas singulares almacenes, comunicaciones, etc.
 formas y dimensiones  fuente de la información
 fuente de la información  otros
 otros
13

SIGTIERRAS
ECUADOR
Aunque cualquier otra tabla que represente la realidad del mercado puede
emplearse en las tasaciones realizadas por el valorador; siempre y cuando no
estén condicionados por normativas propias previamente definidas, y se
apoye en su formación y experiencia.
A modo de ejemplo se adjunta un ficha de captura de información para

muestras/comparables (vivienda unifamiliar) en la que se incluyen los
parámetros explicativos más importantes para estimar el valor conforme con
el RVLS11 (tabla 4.4).
Tabla nº 4.4.- Ejemplo de ficha de captura de

información para comparables
Testigo: 1 Localización C/ Las Palomas 2

C.P. 29356 Tipología Vivienda unifamiliar adosada
Superf c.(m2t) 245’852 Precio (um) 18.500 Fecha dato 01-01-2011
Uso Residencial Características. Media (acabados, techo, cerramientos,
Tipo Vivienda unifamiliar constructivas cimentación, puertas, ...)
Tipo de operación Compra-venta Fuente de información A.P.I
Antigüedad 7-9 años Est. conservación bueno Ascensor no A/A no
Distribución Salón 1 Dorm 4 Baños 2 Tez 1 Cocina 1
Configuración geométrica de la parcela Regular
Gravámenes o cargas existentes No se tiene constancia
Otros Ligeramente más grande de lo normal. Tiene semisótano. No tiene piscina.
PGOU Conforme con el plan Precio unitario (um/m2t) 90’652
En el caso de que se tratase de un edificio de usos múltiples se incluirían las

características generales del mismo: número de plantas (sobre y bajo rasante,
unidad urbana a valorar, uso principal y otros, tipología, cerramientos y
acabados, instalaciones, etc.
Llegado este punto hay que indicar que determinadas características

explicativas del valor de los inmuebles no deben computarse por ser de muy
difícil, o imposible, su empleo en el método comparativo. En estos casos la
existencia o no (pues suele tratarse de eso), condicionará la aceptación o no
del testigo. A modo de ejemplo, y dentro del ámbito urbano, pueden reseñarse
las siguientes:
 Vivienda/oficina con garaje. El hecho de disponer o no de garaje en el
mismo inmueble repercute de forma muy importante en el valor de
mercado del mismo. Estimar el valor del garaje, como elemento
independiente, y restárselo al valor del conjunto no suele dar un
resultado válido dado que el valor del conjunto es superior al de las
partes. Se trata de un claro ejemplo de holismo en el ámbito de la
valoración inmobiliaria.
 Viviendas sitas en pisos altos que no cuenten con ascensor. El valor de
mercado de las mismas no es comparable con otras que si cuenten con
el mismo, a igual nivel de planta. La reducción del valor, conforme se
14

SIGTIERRAS
ECUADOR
asciende en un bloque que no cuente con ascensor es drástica;

mientras que en uno que si cuente con el mismo el valor no solo no será
inferior, sino que, en ocasiones, podrá incrementarse con respecto a las
plantas bajas por diferentes motivos: mejores vistas, menor nivel de
ruidos, etc.
En el ámbito rústico, aunque no en un grado tan marcado, es posible encontrar

algunos ejemplos:
 Fincas en regadío pero sin una concesión oficial. Al recogerlas como
comparables, si no se realiza una investigación detallada, pueden
distorsionar drásticamente la muestra, dado que la formalización o no
de la concesión administrativa puede transformar la finca de regadío a
secano.
A modo de resumen, el proceso a seguir en esta etapa será:
1ª.- Depuración: Eliminación de aquellas muestras de las que no se

conozcan todas (o la mayor parte) las variables explicativas,
incluyendo los inmuebles de los que se tenga la constancia o la
sospecha de que su compraventa se ha visto influenciada por
situaciones anómalas que han desvirtuado el precio. Así mismo,
hay que evitar incluir comparables y características repetitivas; por
ejemplo:
 Viviendas que formen parte de una misma urbanización, sean
muy similares y los valores de mercado no difieran
sustancialmente.
 Fincas rústicas, sitas en un mismo paraje, con las idénticas
características agronómicas.
Hay que volver a recordar el coste que conlleva la captura y
depuración de los testigos, y que el objetivo es obtener la máxima
información posible con el mínimo número de comparables.
2ª.- Selección: De entre las anteriores se eligen aquellas que mejor se

adecuen a la situación geográfica, dentro del núcleo si son
inmuebles urbanos; o bien dentro del término municipal o comarca
agraria si se trata de bienes inmuebles de naturaleza rústica. Una
vez elegidas se ordenan atendiendo al grado de semejanza, con
relación al inmueble objeto de tasación, cuantificándose el valor
unitario de los testigos.
Una vez seleccionado el grupo de inmuebles comparables el siguiente paso es

estimar en qué proporción influirá el valor unitario de cada uno de ellos en el
conformación del valor de tasación. Esto se realiza a través del proceso de
homogeneización, asignando de manera subjetiva, aunque justificada
individualmente atendiendo a la experiencia y profesionalidad del técnico, un
coeficiente ponderador. En el procedimiento a seguir en la ponderación de
inmuebles comparables se analizan las características del inmueble que se
tasa en relación con los testigos capturados, con el objeto de deducir, por
comparación entre sus similitudes y diferencias, un precio de compraventa o
una renta homogeneizada para aquél.
15

SIGTIERRAS
ECUADOR
Este último paso, la homogeneización de los comparables, es la parte más

difícil de todo el proceso. En la depuración y selección (primera y segunda fase)
se pueden emplear técnicas estadísticas que, de una forma u otra, reduzcan la
subjetividad. En cambio, en el proceso de homogeneización, aunque existen
herramientas, el tasador debe apoyarse en su experiencia y ética profesional
para realizar un trabajo correcto. Esta ponderación del valor unitario de la
muestra en relación con el bien a tasar puede realizarse de forma conjunta,
atribuyendo un único coeficiente al conjunto de las variables explicativas del
comparable; o asignando coeficientes individuales a todas y cada una de las
variables, para después obtener una media aritmética simple (en ocasiones
ponderada a su vez), siendo ésta cifra la cantidad por la que ha de multiplicarse
el valor unitario.
A modo de ejemplo se incluyen las tablas 4.5, 4.6 y 4.7 en las que se explican
tres procedimientos de homogeneización de los comparables previamente
depurados y seleccionados.
En la primera de ella, tabla 4.5, hay que distinguir tres bloques.

1. Las dos primeras columnas corresponden al número identificativo de la
muestra y al valor unitario procedente del estudio de mercado realizado
(en um/Ha., pues se trata de una finca rústica).
2. La tercera incluye el coeficiente asignado (en bloque por todas las
variables explicativas) por el tasador, a cada uno de los comparables. Y
en la cuarta el resultado de multiplicar el valor unitario de cada
comparable por el coeficiente de homogeneización asignado. La media
aritmética de estos resultados es de 102.920 um/Ha.
3. En la quinta columna el tasador le ha atribuido un porcentaje de
incremento o decremento del valor del comparable, en relación con el
bien objeto de tasación. El resultado es la cantidad que se añadirá o
reducirá del mencionado valor obtenido en el estudio de mercado
(columna 6ª). La última columna es el resultado de sumar al valor
unitario del comparable el incremento asignado por el tasador. La media
aritmética de estos resultados es de 102.920 um/Ha.
El resultado es idéntico al aplicar los mismos coeficientes de homogeneización.

Tan solo son dos variantes del mismo proceso que se muestra para facilitar la
comprensión y para ofrecer alternativas al tasador.
Tabla 4.5.- Ejemplo de asignación de coeficientes ponderadores

en un proceso de homogeneización, aplicados en bloque a cada comparable
Muestra Valor Coef. Valor homog Δ Incremento Valor homog

(um/ha) Homog (um/ha) um/ha. (um/ha)
1º 100.000 1,04 104.000 4% 4.000 104.000
2º 103.000 0,98 100.940 -2% -2.060 100.940
3º 105.000 1,02 107.100 2% 2.100 107.100
4º 92.000 1,04 95.680 4% 3.680 95.680
5º 110.000 0,98 107.800 -2% -2.200 107.800
16

SIGTIERRAS
ECUADOR
6º 102.000 1,00 102.000 0% 0 102.000

Media: 102.920 um/Ha Media: 102.920 um/Ha
Una modificación de este ejemplo consiste en la atribución de pesos, sobre un

total del 100% (16’66 % es la media), en función de la importancia que se
asigna a cada uno de los comparables en relación con los demás. La suma de
los resultados de multiplicar el valor unitario por hectárea por el porcentaje es
de 102.920 um/Ha.
Tabla 4.6.- Ejemplo de asignación de coeficientes ponderadores

en un proceso de homogeneización, aplicados en bloque a cada comparable
Comparables Valor (um/Ha) Coef. Homog Valor homog (um/Ha)

1º 100.000 17,5% 104.000
2º 103.000 15,5% 100.940
3º 105.000 16,5% 107.100
4º 92.000 15,0% 95.680
5º 110.000 19,5% 107.800
6º 102.000 16,0% 102.000
100,0% Media: 102.920 um/Ha
En el ejemplo incluido en la tabla (4.7) se le ha asignado un coeficiente a todas

y cada una de las variables explicativas seleccionadas (superficie, geometría,
antigüedad, etc.), obteniéndose los coeficientes de homogeneización como
media aritmética de los mismos.
Tabla 4.7.- Ejemplo de asignación de coeficientes de homogeneización en un

proceso de homogeneización, aplicados a las variables explicativas elegidas
Comparables
Variable explicativa 1º 2º 3º 4º 5º 6º
Superficie 1,10 1,00 1,03 0,95 0,97 1,00
Geometría 1,00 1,04 1,00 0,95 0,97 0,97
Antigüedad 0,98 1,03 1,00 1,03 1,00 1,02
Altura en edificio 1,00 0,95 1,02 1,05 0,95 0,95
Calidad en la construcción 1,08 0,95 1,05 1,05 1,00 1,05
Orientación/vistas 1,10 0,92 1,00 1,00 0,92 0,95
Estado de conservación 0,90 1,00 1,00 1,00 1,00 0,90
Coef. de homog. medio 1,02 0,98 1,01 1,00 0,97 0,98
No obstante, el tasador consciente de que no todas estas variables deben tener

el mismo peso en la explicación del valor, atribuye (última columna de la tabla
17

SIGTIERRAS
ECUADOR
4.8) un peso porcentual superior a dos de ellas. En concreto a la variable

superficie le asigna un 1’50, sobre el coeficiente estimado; y a la variable
calidad de construcción un 2’00. Auxiliándose de la tabla 4.6 se vuelven a
calcular los coeficientes de homogeneización, en este caso ponderados.
Tabla 4.8.- Ejemplo de asignación de coeficientes de homogeneización

ponderados en un proceso de homogeneización, aplicados a las variables
explicativas elegidas
Comparables
Variable explicativa 1º 2º 3º 4º 5º 6º Peso
Superficie 1,65 1,50 1,55 1,43 1,46 1,50 1,50
Geometría 1,00 1,04 1,00 0,95 0,97 0,97 1,00
Antigüedad 0,98 1,03 1,00 1,03 1,00 1,02 1,00
Altura en edificio 1,00 0,95 1,02 1,05 0,95 0,95 1,00
Calidad en la construcción 2,16 1,90 2,10 2,10 2,00 2,10 2,00
Orientación/vistas 1,10 0,92 1,00 1,00 0,92 0,95 1,00
Estado de conservación 0,90 1,00 1,00 1,00 1,00 0,90 1,00
Coef. de homog. ponderado 1,03 0,98 1,02 1,01 0,98 0,99
Estos nuevos coeficientes de homogeneización ponderados son los que se

emplean para cuantificar el valor unitario del metro cuadrado construido del
inmueble objeto de tasación, en un proceso similar al descrito en la tabla 6.6. El
resultado se incluye en la tabla 4.9, que para el caso de este ejemplo será la
media aritmética de los valores de la última columna: 3.344 um/m2
Tabla 4.9.- Homogeneización de comparables

y estimación del valor unitario del bien a tasar
Muestra Valor (um/m2) Coef. Valor homog.

Homog. ponderado (um/m2)
1º 3.500 1,03 3.619
2º 3.000 0,98 2.944
3º 3.250 1,02 3.313
4º 3.300 1,01 3.321
5º 3.600 0,98 3.513
6º 3.400 0,99 3.356
Media: 3.344 um/m2
Algunos autores ofrecen tablas orientativas (normalizadoras) en las que se

incluyen factores de ponderación para diferentes variables explicativas, como
por ejemplo la siguiente (tabla 4.10), en la que se compara la superficie del
18

SIGTIERRAS
ECUADOR
inmueble a tasar con la de los testigos
Tabla 4.10.- Ejemplo de coeficientes de ponderación para

la variable explicativa superficie (en m2)
Inmueble Comparable
a tasar < 50 50-60 60-70 70-80 80-90 90-100 100-120 120-140 140-160 >160
< 50 1,00 1,05 1,10 1,15 1,20 x x x x x
50-60 0,95 1,00 1,04 1,08 1,12 1,16 x x x x
60-70 0,90 0,96 1,00 1,03 1,07 1,11 1,15 x x x
70-80 0,85 0,92 0,97 1,00 1,03 1,07 1,11 1,15 x x
80-90 0,80 0,86 0,93 0,97 1,00 1,03 1,07 1,11 1,15 x
90-100 x 0,83 0,88 0,93 0,97 1,00 1,03 1,07 1,11 1,15
100-120 x x 0,85 0,88 0,93 0,97 1,00 1,03 1,07 1,11
120-140 x x x 0,85 0,88 0,93 0,97 1,00 1,02 1,05
140-160 x x x x 0,85 0,88 0,93 0,98 1,00 1,02
>160 x x x x x 0,85 0,88 0,95 0,98 1,00
En los ejemplos siguientes se incluyen diversas estrategias explicativas de

cómo depurar y homogeneizar los comparables, para calcular el valor
empleando métodos comparativos. En casi todos ellos se ha seguido la
estructura de un informe con el objeto de ofrecer diversos enfoques que le
permitan al lector diseñar los suyos propios.
Caso práctico 4.1: Inmueble rústico.
1º.- Finalidad: El propietario de la finca que se describe ha decidido vender su

explotación y para ello encarga a un técnico valorar el inmueble a
los efectos de conocer la cantidad de dinero que debería solicitar
a un posible comprador.
El solicitante de esta tasación es el propietario de la finca: D.

..............., con domicilio en la calle ............... de .......
2º.- Descripción:
2.1.- Situación general.
- Situación geográfica: Se encuentra situada en el paraje

“Morteruelo”, del término municipal de XX, provincia de YY,
conforme puede comprobarse por la documentación procedente de
la cartografía: 1/25.000 y 1/10.000, elaboradas, respectivamente,
por el Instituto Geográfico Nacional (IGN) y el Instituto Cartográfico
de Andalucía (ICA), en las que se aprecia su ubicación exacta.
- Propiedad: El propietario actual de la finca, de acuerdo con los

datos que figuran en la nota simple emitida por el Registro de la
Propiedad, el pasado día ...... (Tomo 28, Libro 32, Folio 15, Finca
19

SIGTIERRAS
ECUADOR
1583) es D. ...........................con domicilio en la Calle ............... de

........................
El titular catastral de las parcelas que integran la finca es el mismo.
- Accesibilidad: Buena desde la carretera que une Cambil y Arbuniel,

en el punto kilométrico 3’2.
- Datos catastrales: La finca objeto de tasación está integrada por

dos parcelas catastrales cuya identificación es la siguiente:
23018A002000150000AB y 23018A002000160000JM
(información obtenida de la Sede Electrónica del Catastro)
separadas por un pequeño arroyo conocido por el nombre de
“Arroyo de Morteruelo”.
- Linderos y cabida:
Según los datos que figuran en el Registro de la Propiedad
son:
Norte: D / Dª: ..........
Sur: D / Dª: ............
Este: D / Dª: ............
Oeste: D /Dª: ............
Siendo su cabida: 1’2500 Has., que transformadas a la
unidad superficial que se emplea habitualmente en la zona5
se corresponde con 2 fanegas.
Según los datos que figuran en la Gerencia Territorial del

Catastro la finca está integrada por dos parcelas
catastrales cuyos linderos son respectivamente:
De la identificada como 23018A002000150000AB:
Norte: 23018A002000180000MB
D /Dª: .......
Sur: 23018A002000190000CP
D /Dª: .......
Este: Arroyo del Morteruelo
Oeste: 23018A002002850000LM
D /Dª: .......
Siendo su cabida: 0’8000 Has

De la identificada como 230180000000200016AB:
Norte: 23018A002000380000MJ
D /Dª: .......
Sur: 23018A002000290000GU
D /Dª: .......
Este: 23018A002001550000MT
5
A una fanega le corresponden 0’6263 Has. (en este término municipal).
20

SIGTIERRAS
ECUADOR
D /Dª: .......
Oeste: Arroyo del Morteruelo
Siendo su cabida: 0’4250 Has.
- Servidumbres y gravámenes: La finca no posee ningún

gravamen ni servidumbre conocida.
2.2.- Estado agronómico de la finca:
- Suelo: Las características edafológicas son las propias de la

zona, un suelo fértil en donde históricamente se ha venido
cultivando el cereal. Topográficamente esta parcela se encuentra
en una ladera de cómodo acceso que se ha visto favorecida por
las obras de mejoras realizadas en los caminos de acceso.
- Clima e hidrología: Actualmente las precipitaciones se han visto

muy reducidas como consecuencia de la sequía general que afecta
a la provincia, pero el potencial de la finca es alto y no se ha visto
mermado en comparación con las explotaciones similares del
entorno.
El régimen climático en el entorno es el siguiente:
 Temperatura media anual 11 a 18 ºC

 Temperatura media del mes más frio 3 a 9 ºC
 Temperatura media del mes más cálido 22 a 29 ºC
 Duración media del período de heladas 3 a 7 meses
 ETP media anual 750 a 1050 mm
 Precipitación media anual 400 a 950 mm
 Déficit medio anual 300 a 600 mm
 Duración media del período seco 3 a 5 meses
 Precipitación de invierno 38%
 Precipitación de primavera 30%
 Precipitación de otoño 27%
Desde el punto de vista de la ecología de cultivos (J.Papadakis),

la zona queda caracterizada por unos inviernos tipo Avena (cálido
o fresco) y unos veranos tipo Algodón más cálido o Maíz.
En relación con la Humedad: La duración, intensidad y situación

estacional del período seco lo califican como Mediterráneo,
dependiendo de la pluviometría el que sea seco o húmedo. En
estas condiciones son posibles los siguientes cultivos: sin riego,
cereales y leguminosas de invierno.
21

SIGTIERRAS
ECUADOR
En relación con la Potencialidad Agroclimática: Queda

comprendida entre los valores 10 y 20 del índice C.A. de L. Turc
en secano y los valores 35 y 60 en regadío, lo que equivale a unas
6 a 12 T.M. de M.S./Ha. y año en secano y de 21 a 36 en regadío.
- Cultivo: La totalidad de la finca se encuentra sembrada de cereal,

con las alternativas típicas del lugar, sin que existan zonas
despobladas, improductivas o eriales. La producción íntegra se
destina a la comercialización directa a través de la cooperativa local.
- Distribución de superficies: Las parcelas de este paraje están

dedicadas mayoritariamente al cultivo de cereal de secano,
ajustándose a la normativa comunitaria en materia de superficies y
cultivos. Catastralmente ambas tienen asignadas una calificación
catastral de labor o labradío de secano (C-) y una clasificación de
02; clasificación a la que le corresponde un tipo evaluatorio de xx
euros por Hectárea.
2.3.- Localización y entorno.
- Tipo de núcleo: Principal, cabeza de partido judicial y punto de

atracción de la comarca.
- Ocupación y nivel de renta (de acuerdo con el INE,…).
 Población (habitantes): 32.739

 % de paro sobre población activa: 4,8%
 Nivel económico: 4
 Extensión: 404 km2
 Vehículos a motor: 16.380
 Oficinas bancarias: 23
 Índice industrial: 40
 Índice de actividades económicas: 62
- Delimitación del entorno: Administrativo, industrial, comercial y

agrario por el perfil provincial.
- Equipamiento: Completo en el municipio.
- Comunicaciones: Buenas por carretera y media a través del

ferrocarril.
- Densidad de población: De acuerdo con el último padrón la

densidad es de 81 habitantes por km2.
- Tipificación de las explotaciones del entorno
22

SIGTIERRAS
ECUADOR
 Regadío 16,1%
 Frutal en secano 1,7%
 Labor intensiva sin arbolado 32,2%
 Olivar 34,7%
 Viñedo 0,0%
 Asociación olivar-almendro 0,2%
 Pastizal sin arbolado 10,1%
 Matorral sin arbolado 1,2%
 Pastizal-matorral sin arbolado 1,6%
 Superficie arbolada con chopo 0,6%
 Regadío 1,5%
Total 100’00%
- Características socioeconómicas:
a.- Distribución de la propiedad

 Menores de 5 Has. 73,0%
 Entre 5 y 30 Has. 21,0%
 Entre 30 y 100 Has. 4,0%
 Mayores de 100 Has. 2,0%
b.- Grado de parcelación
 Menores de 1 Ha. 65,0%
 Entre 1 y 5 Has. 29,0%
 Mayores de 5 Has. 6,0%
c.- Régimen de tenencia de la tierra:
 En propiedad 79,0%
 En arrendamiento 13,0%
 En aparcería 5,0%
 Otros regímenes de tenencia 3,0%
En relación con la vegetación: La vegetación típica de la gran

formación Durilignosa, con características más o menos
continentales y oceánicas. Conforme aumenta en altitud,
disminuye la temperatura y aumenta la pluviometría, o lo que se
gana en oceanidad, dando paso a una vegetación típica de la gran
formación Aertilignosa: Quercus ilex, Q. pyrenaica, Q. faginea, P.
pinaster, etc., entre las especies arbóreas; y G. scorpius, R.
officinalis, etc., entre los matorrales.
2.4.- Situación urbanística.
De acuerdo con el Plan General de Ordenación Urbanística,

consultado en el ayuntamiento, el terreno es de naturaleza
rústica/rural.
23

SIGTIERRAS
ECUADOR
3º.- Situación económico-social.
3.1.- Mano de obra. No existe ningún tipo de problema para la realización

de todas las labores agrícolas necesarias en la finca. En cualquier
momento del año se puede disponer del personal cualificado para ellas.
3.2.- Comercio. Toda la producción de cereal está destinada a la venta

a través de la cooperativa local. El precio y las distintas ayudas
económicas que tiene asignadas este cultivo son las propias de la zona.
3.3.- Revalorización: Las expectativas de este tipo de cultivo son

buenas, con tendencia al alza ante la previsión de modificaciones en el
mercado de de cereal, impuestas por la reglamentación comunitaria en
materia agrícola. En concreto, esta finca, por su ubicación, dimensiones
y calidad encontraría rápidamente un comprador
3.4.- Mercado: En la actualidad la venta de parcelas de estas

características agronómicas, en esta zona del término municipal, es
reducida y sumamente opaca. No obstante se han identificado
transacciones que oscilan entre 35.000 y 42.000 euros por hectárea
para parcelas de estas características.
3.5.- Oferta y demanda: Media, similar a la de la comarca agraria en la

que se localiza.
3.6.- Comprobaciones realizadas.

 Información registral.
 Información catastral.
 Coincidencia de las fincas registrales y catastrales.
 Declaración de cultivo.
 Existencia de gravámenes y servidumbres visibles.
3.7.- Comentario crítico: A juicio del técnico que suscribe este informe, el
aprovechamiento al que está destina la parcela es el idóneo de la zona,
tanto por las características agronómicas como por los canales de
distribución y comercialización. Así mismo las labores realizadas en la
finca se ajustan a las necesidades propias de este cultivo.
4.- Metodología de Valoración:
El método de valoración que se va a emplear en este caso es el conocido

como sintético o de comparación, idóneo en su aplicación con los datos de que
se dispone y conforme con el tipo de valor buscado. Consiste este método
valorativo en comparar fincas de análogas características a la que es objeto de
tasación para, de esta forma, asignarle un valor que se ajuste al posible valor
de mercado que alcanzaría si su propietario decide ponerla definitivamente en
venta.
La tierra, como inversión, tiene unas características peculiares respecto a los

objetivos que se consideran deseables en toda inversión; objetivos que son
24

SIGTIERRAS
ECUADOR
rentabilidad, seguridad y liquidez. Se puede asegurar que las inversiones en

fincas rústicas tienen una liquidez baja, una alta seguridad y una rentabilidad
variable; por lo tanto, y en la actual situación económica es conveniente tener
presente la gran cantidad de dinero que se destina a la adquisición de
inmuebles rústicos, hecho que perfila la demanda como teóricamente superior a
la oferta existente.
En el cuadro siguiente (tabla 4.11) figuran un conjunto de fincas destinadas al

mismo cultivo, situadas en el término municipal, con descripción del precio de
venta6, fuente de la información, fecha de la transacción, producción media (en
Kg./ha.) en el último quinquenio y disponibilidad hídrica (en mm anuales).
La homogeneización de las muestras se realiza atendiendo a las características

intrínsecas y extrínsecas de cada una de ellas. Todas tienen asignado un factor
de ponderación 1,00; salvo la 5ª, que tiene un acceso relativamente dificultoso,
motivo por el cual las labores conllevan un gasto suplementario; y la muestra 6ª,
que tiene unas dimensiones superiores a la media de la zona y la demanda de
esas explotaciones es inferior a la que detectada en el mercado local.
Tabla 4.11.- Cuadro de testigos (caso práctico)
Finca 1º 2º 3º 4º 5º 6º
Paraje Morteruelo Bombita Frascuelo El Isleño Maquiz La Senda
Polígono catastral 2 5 8 3 14 21
Parcela catastral 25 85 95 123 71 37
Precio venta 1250 2500 4200 750 975 10500
Superficie 1,2500 2,0000 3,5000 0,7500 1,0000 10,2500
Precio /Ha. 1000 1250 1200 1000 975 1024
Fuente API Vendedor API API Comprador Cª Agrar.
Fecha Semestre anterior
Producción 2500 2800 2500 2200 2500 2700
Disponibilidad. hídrica 600 600 625 600 600 615
Factor de ponderación 1,00 1,00 1,00 1,00 1,05 1,10

Valor ponderado/ Ha 1000 1250 1200 1000 1024 1127
Los datos de la finca objeto de valoración se han determinado a través de la

información entregada por el titular de la explotación; de la cooperativa de
comercialización local; de la gerencia del catastro territorial; del mapa de cultivos
y aprovechamientos y de la estación meteorológica cercana. Sobre la base de
esta información se le asigna una producción media de cereal en el último
quinquenio: 2.500 Kg/ha. Y una disponibilidad hídrica media es de 600 mm
anuales.
6
En unidades monetarias.
25

SIGTIERRAS
ECUADOR
Para calcular el valor de la finca se comparan las variables explicativas que se

han recogido, y que en este caso son la producción y la disponibilidad hídrica.
Evidentemente en el caso de esta última la escasa diferencia entre los valores
de las muestras no invita a que sea considerada como elemento explicativo. De
acuerdo con lo anterior se decide emplear el factor producción para calcular el
valor del bien inmueble mediante el criterio de los ratios y el del baricentro.
a) - Aplicando el criterio de los ratios, de acuerdo con la expresión:
∑
ó

º
el resultado es el siguiente:
Valor de la finca = 0’4346 * 2500. En total 1086’60 um/Ha.
b) - Aplicando el criterio del baricentro, de acuerdo con la expresión:
∑

∑ ó
el resultado es el siguiente:
Valor de la finca = 0’4342 * 2500. En total 1085’62 um/Ha.
La casi coincidencia de los resultados (no siempre es así) evita tener que
realizar una conciliación de los mismos y pone de manifiesto la representatividad
de las muestras de mercado seleccionadas y la calidad del proceso de
homogeneización realizado. En base a lo anterior el valor total de la finca objeto
de este estudio es 1.086 um multiplicadas por la superficie elegida 1,2500 Has;
en total: MIL TRESCIENTAS CINCUENTA Y SIETE CON CINCUENTA
(1357,50) UM.
Caso práctico 4.2: Inmueble rústico.
Utilizando el ejemplo anterior se van a ofrecer dos herramientas de apoyo: la

primera destinada a mejorar la asignación de los coeficientes ponderadores; y la
segunda, dirigida a dar una visión diferente de la asignación de los mismos, que
se realiza en porcentajes, tal y como se ha adelantado unas líneas más arriba.
En el primer caso, el valuador identifica las variables explicativas que, a su

juicio, sean las que más peso ejerzan en la configuración del valor del bien a
tasar. Con ello construye una matriz similar a la adjunta (tabla 4.12) y,
progresivamente asigna a cada testigo/variable explicativa el valor que
26

SIGTIERRAS
ECUADOR
considera más adecuado, conforme con su experiencia profesional7, y dentro del

marco lógico de valores en torno a la unidad (más alejados corresponderían a
muestras que debieron de ser rechazadas en el proceso de depuración).
Tabla 4.12.- Tabla de asignación de coeficientes ponderadores

por variable explicativa seleccionada
Variable explicativa / Testigo 1º 2º 3º 4º 5º 6º

Producción por unidad de superficie 1,05 0,95 1,05 0,90 1,05 0,97
Distancia al centro urbano 0,95 1,00 1,00 1,00 1,05 1,25
Superficie 1,05 0,97 1,05 1,00 1,00 0,97
Fuente de información 1,00 1,00 1,00 1,00 1,10 1,05
Disponibilidad hídrica 1,00 1,00 0,98 1,00 1,00 0,98
Dificultad de laboreo 0,98 1,00 1,00 1,10 1,10 1,20
Totales 1,01 0,99 1,01 1,00 1,05 1,07
Precio por hectárea de las muestras 1000 1250 1200 1000 975 1024
Valor ponderado, en um 1005 1233 1216 1000 1024 1096
Valor por hectárea del bien a tasar (um) 1095,0
En el segundo caso cada una de las variables explicativas tendrá asignado un

porcentaje del 100%, correspondiente a cada muestra/testigo la cantidad de
16’66% de media. Acto seguido se distribuye el 100 % (con la referencia
indicada) entre todas ellas, asignándole pesos en función del criterio técnico del
tasador.
A continuación se suman los pesos de cada testigo, porcentaje que será el que
se aplique en la tasación, multiplicando el valor unitario de la muestra (tabla
4.13)
Tabla 4.13.- Tabla de asignación de coeficientes porcentuales

por variable explicativa seleccionada
Variable explicativa / Testigo 1º 2º 3º 4º 5º 6º

Producción por unidad de superficie 16% 17% 15% 14% 18% 20%
Distancia al centro urbano 16% 17% 17% 15% 17% 18%
Superficie 18% 15% 13% 17% 18% 19%
Fuente de información 16% 18% 16% 16% 17% 17%
7
Algunos autores elaboran tablas comparativas de coeficientes, en función de las variables explicativas que
se utilicen. Considerando la diversidad de bienes a tasar y la dispersidad de variables explicativas existentes,
una opción válida es la creación, por parte de cada tasador, de sus propias tablas. Esta información empírica
se ajusta a su proceso de trabajo, reconoce su experiencia y respeta sus niveles de independencia a la hora de
emitir un juicio sobre el valor del inmueble.
27

SIGTIERRAS
ECUADOR
Disponibilidad hídrica 16% 16% 18% 16% 16% 18%

Dificultad de laboreo 17% 16% 16% 19% 16% 16%
Totales, en % 99 99 95 97 102 108

Totales ponderados, en % 16,5 16,5 15,8 16,2 17,0 18,0
Precio por hectárea de las muestras 1000 1250 1200 1000 975 1024
Valor ponderado, en um 165,0 206,3 190,0 161,7 165,8 184,3
Valor por hectárea del bien a tasar (um) 1073,0
3.- MÉTODO SINTÉTICO POR CORRECCIÓN (RUIZ ROCHERA - SERPIERI)
El método descrito y desarrollado en el punto anterior permite realizar

tasaciones con altos niveles de confiabilidad, pero requiere un considerable
esfuerzo. Existen otros métodos comparativos menos exigentes en su
aplicación y con los que se obtienen valores aproximados de los bienes,
encontrando una aplicación inmediata en procesos de valoración masivos.
En el ámbito rural la aplicación del método ideado por Ruiz Rochera, y

desarrollado por Serpieri, elige como unidad de trabajo una explotación "tipo",
y a través de un conjunto sencillo de correcciones obtiene el valor de la
explotación a tasar. Algo similar a lo que se aplicaría en el ámbito urbano, en
donde se encuentra una mayor homogeneidad, y en donde también son más
numerosos y fáciles de cuantificar los coeficientes correctores; como por
ejemplo utilizando los reglamentados en la NTVC93.
Por el origen y empleo de este método, el desarrollo teórico y el supuesto

práctico que se incluye son de naturaleza rústica. Conforme con ello, el
proceso consiste en identificar la-s explotación-es agraria-s representativa-s
de una comarca eligiendo como variables representativas: dimensiones
medias; características agronómicas; cultivos y aprovechamientos usuales;
construcciones y, en su caso, maquinaria empleada; a las que se podrán
añadir aquellas otras que justificadamente se considere que aportan
suficiente información para configurar el valor de bien.
La propiedad agraria española no destaca precisamente por su uniformidad ni

por su tamaño, situación que si se detecta en otros países en donde los
procesos de implantación y adjudicación de tierras han sido más recientes, y
en donde las superficies medias por explotación son mayores. Por lo tanto
este método no suele encontrar su nicho natural de aplicación en territorio
español aunque, como todo, existen sus excepciones, principalmente en
zonas en las que se han acometido procesos de concentración parcelaria. La
administración que hubiera abordado estos proyectos colabora con los
particulares en rediseñar la distribución de la propiedad; la construcción de
28

SIGTIERRAS
ECUADOR
naves para el almacenamiento de aperos y productos; impulsa la

modernización y generalización de los sistemas de regadío y cultivos; y, en
muchos casos, fomenta directamente la instalación de envasadoras y
comercializadoras de los productos obtenidos. En estas zonas existe una
relativa homogeneidad en las explotaciones agrarias, y es en donde se puede
aplicar el procedimiento de valoración descrito conforme con la siguiente
secuencia:
1. Identificación y análisis de las explotaciones agrarias.
2. Estudio de los valores de mercado.
3. Asignación de un valor de mercado a la-s explotación-es
representativa-s; o a módulos de las mismas.
4. Estimación del valor de mercado de la finca a tasar, multiplicando el
valor del módulo base de la explotación tipo por el número de módulos
correspondientes a la finca.
5. Ajuste del valor de mercado final, atendiendo a aspectos propios y
diferenciadores de la finca a tasar.
Caso práctico 4.3.- Finca rústica.
1º.- Finalidad: Los propietarios de la finca que se describe han decidido

disolver la comunidad de bienes que formaban. Para ello
necesitan conocer su valor con objeto de realizar la
correspondiente liquidación o compensación a las partes
comuneras. Encargan el trabajo a un tasador inmobiliario.
2º.- Descripción:
2.1.- Situación general.
- Situación geográfica: Se encuentra en el paraje “Matamala”, del

término municipal de XXX, provincia de YYY, conforme puede
comprobarse por la documentación procedente de la cartografía,
1/10.000, elaborada por el Instituto Cartográfico de Andalucía en la
que se aprecia su ubicación exacta.
- Propiedad: Corresponde a la Comunidad de Bienes “Matamala”, de

acuerdo con los datos que figuran en la nota simple emitida por el
Registro de la Propiedad nº 2 de ZZZ (Libro 178, Tomo 94, Folio 85,
Finca XXYY).
El titular catastral de la parcela que integra la finca es la misma
comunidad de bienes.
- Accesibilidad: Se accede a la parcela desde de la antigua carretera

LM-323, a través del camino agrario “La Atalaya”.
- Datos catastrales: La finca objeto de valoración está integrada

por la parcela catastral cuya identificación es la siguiente:
27061A005001250000MS
29

SIGTIERRAS
ECUADOR
- Linderos:
Los linderos registrales son:
Los linderos catastrales son:
Visitada la finca se comprueba que los linderos catastrales
son más actuales y coincidentes con la realidad en campo.
- Cabida:
En este caso concreto hay que contemplar cuatro
superficies de referencia: registral, catastral, medida en
campo y la otorgada en el proceso de concentración
parcelario.
El servicio de concentración parcelario responsable de los

trabajos realizados en esta zona realizó un levantamiento
topográfico de la misma y un replanteo posterior de las
fincas, por lo que existe un plano topográfico, a escala
1/1.000. La superficie registral coincide con la reflejada en
la escritura de asignación, a la que se acompañaba del
plano indicado.
Realizada una medición, a instancias de la propiedad, se

comprueba la coincidencia de las lindes actuales con las
replanteadas por el servicio de concentración parcelaria y
los resultados son coincidentes.
La superficie catastral, obtenida a través de medición sobre

ortofotografía aérea vertical es similar, presentando una
pequeña variación (menor del 2%), derivada
probablemente del método elegido. Se han comprobado
los linderos y son correctos (SEC).
En consecuencia se elige como superficie de referencia la

registral: 3’1310 Has.; que transformadas a la unidad
superficial que se emplea habitualmente en la zona8
corresponde con 5 fanegas.
- Servidumbres y gravámenes: La finca no posee ningún

gravamen ni servidumbre conocida.
- Naturaleza del suelo: Conforme con el PGOU el suelo es de

naturaleza rústica. No cuenta con ninguna protección especial.
2.2.- Situación agronómica:
- Suelo: Las características edafológicas son las propias de la

zona, un suelo fértil, en donde históricamente se ha venido
cultivando el cereal de secano. Tras el proceso de concentración
8
A una fanega le corresponden 0’6262 Has.
30

SIGTIERRAS
ECUADOR
parcelaria y la creación de la infraestructura necesaria para la

puesta en riego de toda la zona afectada, esta parcela transformó
su aprovechamiento y en ella se cultiva en la actualidad cereal de
regadío. Topográficamente se encuentra en una ladera y el
acceso está garantizado a través de cualquiera de los dos
caminos asfaltados que la limitan al Sur y al Este.
- Pluviometría: Las precipitaciones de los últimos años han estado

por debajo de la media, pero esto no ha influido en la disponibilidad
de agua para la finca. Todas las fincas que fueron concentradas en
el mismo bloque constituyeron una comunidad de regante (C.R.
Guadalquivir Alto), y el suministro de agua a la plantación ha sido
suficiente durante todo el turno.
- Cultivo: La parcela está destinada a la alternativa tradicional de la

zona: maíz y remolacha; sin que existan zonas despobladas,
improductivas o eriales. Aunque no figura en la escritura, pero sí en
la documentación catastral, en la visita al campo se identificó una
construcción de uso agrario con las siguientes dimensiones: 8
metros de largo por 6 de ancho y 3 de altura. Esta edificación es
similar a otras ubicadas en las fincas próximas y está destinada a
almacenamiento de los aperos agrarios necesarios para la
explotación y de los productos obtenidos. Son construcciones
levantadas empleando bloques de hormigón, con tejado de
fibrocemento y suelo también de hormigón, realizadas poco tiempo
después de la adjudicación parcelaria abordada por el servicio de
concentración. A esta construcción, al igual que a las demás, le
rodea un ejido de unos 100 m2 destinado a aparcamiento y zona de
expansión.
- Distribución de superficies: Las parcelas de este paraje están

dedicadas a cultivos de regadío, alternándose maíz y remolacha,
ajustándose a la normativa comunitaria. Catastralmente tiene
asignada una calificación de labor o labradío de regadío (CR) y una
clasificación de 01, al igual que el resto que se encuentran en esta
zona.
3º.- Situación económico-social.
3.1.- Mano de obra. El cultivo está totalmente mecanizado y son pocas las
labores manuales que se realizan. No obstante, y al no poder abordar
estas actividades los miembros de la comunidad de bienes a la que
pertenece, se contratan anualmente a un propietario limítrofe; hecho que
garantiza que los cuidados culturales se realizan en la época adecuada y
con las intensidades precisas.
3.2.- Comercio. La producción de cereal está destinada a la venta a

través de la cooperativa local (distante 4 Km.) y la remolacha obtenida
se transporta hasta la planta de elaboración de azúcar sita a unos 25
kilómetros de la finca. El precio y las distintas ayudas
31

SIGTIERRAS
ECUADOR
económicas/subvenciones que tiene asignadas estos cultivos son las

propias de la zona.
3.3.- Comentario crítico: A juicio del técnico que suscribe este informe, el
aprovechamiento al que está destina la parcela es el idóneo de la zona,
tanto por las características agronómicas como por los canales de
distribución y comercialización. Así mismo, las labores realizadas en la
finca se ajustan a las necesidades propias de este cultivo.
4.- Metodología de Valoración:
El método de valoración que se va a emplear en este caso es el conocido

como sintético de comparación con corrección: “Ruiz-Rochera-Serpieri”. Se ha
considerado el más adecuado, una vez inspeccionada la zona, realizado un
estudio de valores de mercado y comprobada la homogeneidad de las
explotaciones.
A continuación se incluye el resultado del estudio de mercado realizado, una vez

depurados y seleccionados los testigos (al tratarse de un ejemplo solo se incluye
uno), destinados a ser homogeneizados.
Explotación nº 1:
 Explotación de 2,5048 Has. (4 fanegas), de geometría regular, con
lindes ortogonales.
 Cómodo acceso desde caminos agrarios linderos asfaltados.
 Cultivos de labor de regadío, en turnos normales, con los siguientes
rendimientos medios anuales: XX Kgr/Ha de CR y XX Tm/Ha, de
remolacha.
 Pendiente suave dirigida hacia el río próximo, exposición Sur.
 Nave agrícola con tejado de fibrocemento, suelo de hormigón y
paredes de bloques, de 48 metros cuadrados, de 11 años de
antigüedad.
 Distancia al núcleo urbano: 3,00 Km.
 Valor de compraventa: 2.500 um.
 Fuente de información: comprador.
Explotación nº 2, 3, 4 y 5: (similar desarrollo a la nº 1)
Con la información recogida en el estudio de mercado se elabora la tabla 4.14,

en la que se esquematizan las variables explicativas de las fincas testigo y se
realiza la homogeneización con la nº 0º, que es la que se pretende tasar.
Tabla 4.14.- Cuadro de testigos y homogeneización (caso práctico)
Finca 0º 1º 2º 3º 4º 5º
Superficie (hectáreas) 3,1315 2,5048 3,7578 3,1315 2,5048 1,8786
Lindes ortogonales si si si si si si
32

SIGTIERRAS
ECUADOR
Accesos cómodos asfaltados si si si si si si

Cultivo de labor de regadío si si si si si si
Pendiente suave si si si si si si
Nave agrícola (m2) 48 48 60 50 50 45
Distancia núcleo urbano (Km.) 4'0 3'0 5'0 2'0 4'0 2'0
Valor total (um) X 2.500 3.200 3.000 2.600 2.000
Valor por hectárea (um) 998 852 958 1038 1065
Coef. de homogeneización 0,97 1,03 1,00 1,02 1,01
Valor homogeneizado (um/Ha) 968 877 958 1059 1075
Apoyándose en estos datos se comprueba que las muestras seleccionadas

cuentan con un área que es múltiplo entero de la unidad local de superficie (1
fanega = 0’6262 Has.); que en todas ellas existe una construcción destinada al
almacenamiento de aperos agrícolas; que los accesos son cómodos y que las
lindes son ortogonales. Difieren en la distancia que las separa del núcleo urbano
y de la fábrica de elaboración de azúcar a partir de la remolacha. Esta última
variable –la distancia- no tiene un peso importante pues el alejamiento al núcleo
urbano, en el caso de que los accesos sean cómodos, ha quedado mermada de
importancia si las diferencias son escasas. Por su parte, la distancia que las
separa de la fábrica de transformación de remolacha las iguala a todas sobre la
base de que el coste de transporte (una sola vez) no repercute de forma
importante en los gastos finales de la explotación y además lo asume la
empresa comercializadora. Por todo lo cual se pueden considerar fincas
homogéneas que sólo difieren en el valor final, por hectárea, debido
principalmente al tamaño de la explotación.
Auxiliándose de la base de datos catastral se estima que la superficie media de

la explotación agraria representativa (lindes, accesos, producciones,...), en la
que hay una construcción agraria de 50 m2, es de 4'0 fanegas (2’5048 Has.). A
partir de esta información se calcula el valor de la finca, conforme se expone a
continuación:
 Superficie explotación tipo (Ha): 2,5048

 Valor explotación tipo (um/Ha): 987
 Valor explotación tipo (um): 2.473
 Nº de explotaciones tipo en finca 0º: 1,2502
 Valor finca a tasar (um): 3.092
4.- MÉTODO DE MAM
Se trata de una interesante aplicación de los métodos comparativos a través

de una corrección que porcentúa el valor de los cultivos en relación con uno
de ellos, que es el que se toma como referencia. El proceso seguido se
estructura de acuerdo con la siguiente secuencia:
33

SIGTIERRAS
ECUADOR
1. Realizar un estudio de mercado comarcal de todos los cultivos y

aprovechamientos que se considere relevantes (algo similar a las
subparcelas catastrales), y obtener el valor medio de mercado de
cada uno de estos.
2. Estimar el porcentaje de valor de cada una de ellos en relación con el
elegido como referencia al que se le asignará el 100%.
3. Dividir la finca objeto de valoración en tantas subparcelas como
puedan identificarse, atendiendo a las características agronómicas,
topográficas, productivas, etc. Hallar la superficie de cada una de
estas, y asignarle el tanto por ciento que le corresponde en función
de lo establecido en el punto anterior.
4. Valorar la finca como resultado de la suma de las superficies
porcentuadas de todas las subparcelas, multiplicando el resultado
por el valor que le corresponde a la que se ha tomado como
referencia.
El profesor Alonso (Alonso e Irureta, 1995) lo define, citando a Medici y

Michieli, como: “método de los valores típicos” y lo considera: “el embrión
para la aplicación de los métodos americanos basados en la teoría de la
regresión con los que se puede conocer cuál es el coeficiente de ponderación
que debe aplicarse a cada una de las características en base al
comportamiento de los valores utilizados en la información de partida”.9
Caso práctico 4.4.-
El tasador realiza un estudio de los cultivos y calidades existentes, siendo

recomendable un ámbito comarcal. Puede, si lo considera oportuno, elegir el
cuadro de cultivos y aprovechamientos, distribuidos por clases, que elabora la
Dirección General del Catastro: nacional, provinciales y municipales.
Identificados y clasificados los cultivos se calcula el porcentaje de superficie

de cada uno, con objeto de conocer cual es el más representativo y tener una
orientación de las muestras a capturar, en función de la superficie que
ocupan. En este ejemplo se ha elegido el olivar de secano de 2ª clase (O-02).
A partir de este momento se elabora un estudio de valores de mercado

preciso y completo. Las muestras, una vez depuradas, se incluyen en cada
uno de los grupos (cultivo y calidades) establecidos, calculándose la media
del valor de mercado de cada uno de ellos; cifra que será la que
corresponderá al grupo. El esfuerzo que conlleva este trabajo debe
considerarse una inversión. Una vez finalizado el primer estudio profundo, las
informaciones que se capturen en la labor diaria servirán para nutrir la base
de datos, y los valores medios se irán actualizando. Si no hay un cambio
9
En España se han realizado propuestas para utilizar este método en valoraciones masivas (catastrales).
Permite la informatización del proceso apoyándose sólo algunas variables y en la determinación, cada cierto
tiempo, del peso de cada uno de los cultivos y calidades en relación a un determinado módulo. Éste podría
ser un cultivo, como es el caso del ejemplo, o simplemente una unidad de referencia, similar al Módulo
Básico de Construcción que se emplea en las valoraciones catastrales de bienes inmuebles de naturaleza
urbana.
34

SIGTIERRAS
ECUADOR
sustancial del mercado inmobiliario (que podría originarlo una modificación de

los criterios de la PAC, por ejemplo), la relación porcentual entre los valores
de mercado, con respecto al cultivo y calidad elegida de referencia, no suelen
variar ostensiblemente con el paso del tiempo. En consecuencia, el empleo
de este método requiere un esfuerzo adicional al comienzo, para elaborar la
tabla comparativa de valores, que se amortizará durante los siguientes años
facilitando la labor del tasador.
El cuadro que se emplea en la resolución de este ejemplo es el que se incluye

en la tabla 415 adjunta.
Tabla 4.15.- Aplicación de valores típicos o corrección de Marenghi

(caso práctico)
Tabla de conversión empleando el valor del olivar de secano de 2ª como referencia

(ámbito de aplicación: término municipal)
Calidad Superficie % de superficie Valor/Ha. % de valor/
Cultivo en Has sobre el total (um) sobre O-2ª
Almendro 1 225 1,889 1000 66,667
Almendro 2 275 2,309 850 56,667
Almendro 3 200 1,679 750 50,000
Cereal secano 1 500 4,198 1200 80,000
Cereal secano 2 650 5,458 1100 73,333
Cereal secano 3 350 2,939 900 60,000
Cereal regadío 1 400 3,359 2500 166,667
Cereal regadío 2 500 4,198 2200 146,667
Cereal regadío 3 300 2,519 1800 120,000
Erial-pastos 1 150 1,259 300 20,000
Erial-pastos 2 100 0,840 250 16,667
Frutal regadío 0 75 0,630 3500 233,333
Matorral 0 25 0,210 400 26,667
Monte bajo 0 35 0,294 450 30,000
Olivar de secano 1 1000 8,396 1800 120,000
Olivar de secano 2 1800 15,113 1500 100,000
Olivar de secano 3 1300 10,915 1200 80,000
Olivar de secano 4 750 6,297 1000 66,667
Olivar de regadío 1 850 7,137 4000 266,667
Viña 1 225 1,889 1800 120,000
Viña 2 200 1,679 1500 100,000
TOTALES: 11910 100,00
Para calcular el valor de mercado de la finca de este ejemplo, en la que

existen cultivos y aprovechamientos de olivar (secano y regadío), cereal, viña
35

SIGTIERRAS
ECUADOR
y matorral, se calcula la superficie de terreno de cada una de las subparcelas

identificadas (cultivo y calidad), en consonancia con la tabla (6.19) de valores
elaborada.
 Olivar de secano de 1ª clase: 3’2500 Has.

 Olivar de regadío de 2ª clase: 1’4500 Has.
 Viña de 1ª clase: 0’2500 Has.
 Matorral de clase única: 0’1200 Has.
 Olivar de secano de 2ª clase: 2’2500 Has.
 Cereal de secano de 3ª clase: 5’5500 Has.
A continuación se le aplica a cada uno de ellos el porcentaje asignado a cada

grupo (tabla 4.16):
Tabla 4.16.- Porcentaje de valor sobre el cultivo de referencia

(caso práctico)
Cultivo Clase Superficie % sobre valor

Olivar de secano 1 3,25 120,00
Olivar de regadío 2 1,45 233,33
Viña 1 0,25 120,00
Matorral 0 0,12 26,67
Olivar de secano 2 2,25 100,00
Cereal de secano 3 5,55 60,00
TOTALES 12,87 Has
De acuerdo con el estudio de mercado, el módulo de olivar de secano de

2ª clase es de 1.500 um; por lo que el valor total de la finca se obtiene
realizando la siguiente operación (tabla 4.17):
Tabla 4.17.- Ponderación de valores
Cultivo Clase Superficie % sobre valor Ponderación

Olivar de secano 1 3,25 120,00 390,00
Olivar de regadío 2 1,45 233,33 338,33
Viña 1 0,25 120,00 30,00
Matorral 0 0,12 26,67 3,20
Olivar de secano 2 2,25 100,00 225,00
Cereal de secano 3 5,55 60,00 333,00
TOTALES 12,87 Has 1319,53
El total porcentuado, 1.319’53, se multiplicará por el valor medio de una

hectárea de olivar de secano de segunda clase 1.500 euros, obteniendo como
resultado el valor total de la finca: 1.500 um * 1.319’53 = 1.979.300 um
36

SIGTIERRAS
ECUADOR
El valor de la finca descrita será de UN MILLÓN NOVECIENTAS SETENTA Y

NUEVE MIL TRESCIENTAS (1.979.300) unidades monetarias.
5.- MÉTODO DE AEREBOE
Consiste en asignar un valor base al suelo de las fincas, sin tener inicialmente
en cuenta el aprovechamiento existente, atendiendo a sus características
geográficas, agronómicas y climáticas. A continuación se incrementa éste
agregándole el valor de los cultivos, aprovechamientos, mejoras y
equipamientos que soporte la parcela. Es decir, el valor del inmueble se
compone de dos partes (como es tradicional en muchas descripciones): valor
del suelo más valor del vuelo.
En el ámbito rural este método facilita la asignación de la componente

ambiental, a todas y cada una de las unidades territoriales (teselas de unas
10 hectáreas) en que pueda dividirse el terreno del que se va a estimar su
valor medioambiental.
A modo de ejemplo puede calcularse el valor de una explotación forestal

destinada al aprovechamiento de madera para corta. Se trata de una finca de
50,00 Has. en la que existen plantaciones de chopos (Populus nigra), pino
carrasco (Pinus halepensis) y eucalipto (Eucalyptus globulus). La distribución
de superficies, cultivos, clases diamétricas y altura media por clase es la
siguiente (tabla 4.18):
Tabla 4.18.- Aplicación del método de Aereboe (caso práctico)
Especie Clase Superficie Altura Nº de Área Volumen10

diamétrica en Has. media en pies basimétrica con corteza
en cm metros /Ha en m2/Ha en m3/Ha
Populus nigra 20 10,0000 10 500 15.71 1256
Populus nigra 25 5,0000 12 400 19.63 982
Populus nigra 30 5,0000 15 300 21.21 1838
Pinus halepensis 15 10,0000 5 400 7.07 283
Pinus halepensis 20 5,0000 6 350 11.00 275
Eucalyptus . 25 10,0000 12 500 24.54 2454
globulus
Eucalyptus . 30 4,9800 15 400 28.27 1830
globulus
10
Datos aproximados considerando un coeficiente mórfico de la unidad y aprovechando el fuste hasta la
altura que habitualmente se comercializa. En caso de que se desee obtener mayor información al respecto
puede consultarse un manual de Dasometría. Así mismo, existen en el mercado algunos programas
informáticos destinados a la cubicación de la madera.
37

SIGTIERRAS
ECUADOR
Accesos/vías 0,0200
Totales 50,0000
Sabiendo que el valor medio por hectárea de un terreno en esa zona, sin
arbolado ni aprovechamiento definido, es de 5.000 um de media, se puede
calcular el valor actual de la explotación forestal apoyándose en el
aprovechamiento existente, y en el precio del metro cúbico de madera en pie.
Este último puede obtenerse mediante encuestas a empresas de explotación
forestal, o a través de las pujas medias en las subastas adjudicadas por la
administración responsable de la gestión; siempre de acuerdo con las
características de la zona, que en el ámbito forestal incide de forma notable:
accesibilidad, dificultades para la extracción de la madera, leñas, densidad
(número de pies por Ha.), etc. (tabla 4.19)
Tabla 4.19.- Desglose por especie, volumen de madera con corteza (CC),
um parciales y totales (caso práctico).
Especie Volumen con Unidades monetarias

corteza en m3 Por m3 Total
Populus nigra 1.256 100 125.600
Populus nigra 982 125 122.750
Populus nigra 1.838 150 275.700
Pinus halepensis 283 150 42.450
Pinus halepensis 275 175 48.125
Eucalyptus 2.454 125 306.750
globulus
Eucalyptus 1.830 150 274.500
globulus
Total: 8.918 1.195.875
Resultando un total de 1.195.875 um el valor del vuelo correspondiente al

arbolado, a lo que hay que añadir el valor del suelo (5.000 um/Ha. * 50,00
Has.): en total 1.445.875 um. Quedaría por incluir el valor de la construcción
agraria, que se determinará de acuerdo a alguno de los métodos de
valoración que se explican posteriormente.
6.- MÉTODOS TEMPORALES
Para poder aplicar estos métodos es necesario que los bienes objeto de
tasación mantengan sus características durante el tiempo transcurrido entre
las dos tasaciones consecutivas. En ellos se emplea el mismo bien,
comparándolo consigo mismo, sin necesidad de acudir a otros de similares
características; ni tampoco requiere que se realicen homogeneizaciones.
Analizando la evolución media de los valores de fincas en una determinada
zona, en función del uso, tipología o aprovechamiento, puede considerarse
que la que es objeto de tasación ha experimentado el mismo incremento que
38

SIGTIERRAS
ECUADOR
el resto y, por lo tanto, conociendo la cuantía de la última transacción se le

puede asignar un valor de mercado ajustado a la evolución de los precios,
empleando los coeficientes de actualización previamente determinados.
Las aplicaciones de este método son inmediatas. En muchos casos es

suficiente conocer el valor del bien inmueble en una determinada fecha y
disponer de datos institucionales, en materia de evolución de los precios de
los inmuebles, para asignar el valor. En concreto:
Valor año 2012 = Valor conocido en año 2008 x coeficientes de actualización
De esta forma, una vivienda sita en una determinada localidad, que no se ha

visto modificada en sus características particulares (dimensiones, calidades,
etc.), ni tampoco en sus características de conjunto (nuevos viales, usos
alternativos, creación de focos de atracción, externalidades, etc.), puede
valorarse multiplicando el valor de referencia (evidentemente cierto) por el
incremento de valor recogido en los datos estadísticos, disminuyendo el
resultado atendiendo a la depreciación física que pueda haber experimentado
con el paso de ese intervalo de tiempo (si procede). Este método es útil para
calcular un primer valor de referencia, sobre todo si es el propio titular del bien
(evidentemente conocedor del precio pagado en su momento) el interesado
en disponer del mismo.
Apoyándose en las estadísticas elaboradas por la Asociación Hipotecaria

Española11 sobre el precio medio del m2 de las viviendas en capitales de
provincia y municipios con más de 100.000 habitantes, el cálculo del valor de
una vivienda de 90 m2 construidos en la ciudad de XXXX (sin considerar
ningún otro aspecto: depreciación, etc.) sería, para cada año de la secuencia
elegida, el que se incluye en la tabla 4.20:
Tabla 4.20.- Evolución de los valores de las viviendas empleando métodos

temporales (caso práctico)
Valor medio del Valor de la Variación anual

Año m2 vivienda (%)
1999 44.107 3.969.630 100,00
2000 49.408 4.446.720 112,02
2001 58.081 5.227.290 131,68
2002 73.641 6.627.690 166,96
2003 71.360 6.422.400 161,79
2004 70.832 6.374.880 160,59
2005 69.278 6.235.020 157,07
2006 69.553 6.259.770 157,69
2007 73.134 6.582.060 165,81
11
Asociación Hipotecaria Española (1998).
39

SIGTIERRAS
ECUADOR
2008 73.654 6.628.860 166,99

2009 80.145 7.213.050 181,71
Se desea tener una referencia sobre el valor que alcanzarían en el mercado

unas parcelas rústicas, destinadas al aprovechamiento de cítricos en regadío,
sitas en el término municipal de XYZ, provincia de Valencia, para estimar su
posible aportación a la empresa gestionada por sus titulares. Se conoce:
 superficie total: 3’00 Has.,
 precio pagado por las mismas en el año 2001: 5.000 um/Ha.
 precio total: 15.000 um.
Una vez decidida la aplicación de este método se recopilan los datos

procedentes de la Encuesta de Precios de la Tierra elaborada por el MAAM
(tabla 6.21):
Tabla 6.21.- Evolución del valor de los cítricos de acuerdo con los datos
publicados por el MAAM (caso práctico).
Años: 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008

Cítricos 4.205 3.671 4.067 4.396 4.785 5.704 6.465 6.923
Índice % 100 87 97 105 114 136 154 165
De acuerdo con lo establecido, el valor medio que podría alcanzar, y por el

que inicialmente podrían aportar la finca a la empresa, se obtiene
multiplicando el precio pagado en 2001 por el índice de incremento del valor
de ese cultivo en la Comunidad Autónoma de Valencia: 165 %. El total
calculado sería de 24.750 um en el año 2008.
40

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SIGTIERRAS

(aplicaciones en el ámbito rural)

1.- MÉTODOS DE VALORACIÓN INMOBILIARIA ___________________________ 2

OBJETIVOS DE ESTE BLOQUE

 Describir los métodos sintéticos o comparativos a través de un desarrollo

MANUEL-G. ALCÁZAR MOLINA

1.- MÉTODOS DE VALORACIÓN INMOBILIARIA

Definida la finalidad de la valoración a realizar y el criterio a seguir, de

En este momento del texto es interesante resaltar, nuevamente, las

Para cuantificar el valor más probable de un bien, conforme con la finalidad

Todos los procesos de valoración, se concreten o no posteriormente en un

MANUEL-G. ALCÁZAR MOLINA

SOCIOECONÓMICA ELECCIÓN DEL INMUEBLE A TASAR,

GEOGRÁFICA ELECCIÓN DEL OTROS INMUEBLES

URBANÍSTICA Y RECOGIDA DE LA INFORMACIÓN: MERCADO: OFERTA-

MERCADO: OFERTA- ELECCIÓN DEL CATASTRAL, REGISTRAL Y

PERSPECTIVAS DE CÁLCULO DE COSTES,

MÉTODO MÉTODO MÉTODO

ASIGNACIÓN DEL VALOR AL INMUEBLE

Figura 4.1.- Proceso a seguir en una valoración tipo

MANUEL-G. ALCÁZAR MOLINA

2.- DESCRIPCIÓN DE LOS MÉTODOS COMPARATIVOS

2.1.- Definición y comparables

Los denominados métodos comparativos o sintéticos son los que se han

Para aplicarlo es necesario disponer de bienes similares al que es objeto de

Conforme con lo expuesto, y con la definición que de valor real ofrece el

Es el mercado el que define los precios y, para ello, no debe encontrarse

Una de las limitaciones que presenta el método comparativo es la

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opacidad de los precios abonados efectivamente en las transacciones,

2.2.- Estudios de mercado

Si el valor buscado es, o tiene como referencia el de mercado habrá que

Como elementos de argumentación de lo expuesto es interesante incluir

En todos los estudios de mercado hay que aplicar un proceso de depuración

Desde un punto de vista práctico, algunas de las premisas que el valuador

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estudios de mercado son1:

En concreto, y en relación con los estudios de mercado locales, si el método

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3. Asignar el valor al inmueble, neto de gastos de comercialización, en

En el ámbito urbano estos métodos se aplican generalmente a edificios

2.3.- Variables explicativas

Conforme se ha indicado, en los estudios de mercado se localizan comparables

Lamentablemente esto no siempre es posible. Se pueden utilizar herramientas

En el ámbito rústico, por ejemplo, si lo que se pretende es una mera

A modo de ejemplo, y para el caso de que sólo se desee obtener una

MANUEL-G. ALCÁZAR MOLINA

un cultivo concreto (cereal regadío de clase media) de ese término municipal

Muestra Valor, en Producción Renta Valor/ Valor/ Observaciones

De este cuadro de muestras se desprende que existe una relación entre el

Volviendo al desarrollo teórico de este punto, la información de mercado que se

El IVSC identifica los siguientes elementos de comparación que se consideran

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1. Derechos reales sobre el bien.

Elementos que representarían perfectamente el inmueble y el mercado, pero

En el ámbito español el RVLS11 (artículo 24.1) indica que la selección de

En realidad, un estudio de mercado urbano es un estudio de valores de

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