ES French Property Guide Properstar

CÓMO COMPRAR UNA PROPIEDAD EN FRANCIA
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properstar.com
CONTENIDO
Sobre Properstar 4 Bienvenido a Francia, país de la gastronomía y el bienestar.

Hay muchas razones excelentes para comprar una casa en
Introducción de Francia 6 Francia. Es uno de los países más bonitos de Europa, si no el
más bonito, y tiene el paisaje más diverso, ofreciendo algo para
El Costo de vida en Francia 9 todos: magníficas playas para los amantes del sol; una campaña
espectacular para los amantes de la naturaleza; montañas y ma-
El mercado inmobiliario en Francia 14 res para los fanáticos de los deportes.

Cómo comprar una vivienda en Francia como extranjero 18 Entendemos que el proceso de comprar una casa en otro país
puede ser complicado, por eso hemos reunido toda nuestra ex-
Contrato de venta 26 periencia en ventas de propiedades en Francia y la organizamos
en la actual guía. Esperamos que esta guía responda la mayoría
El Costo de la vivienda en Francia 29 de sus preguntas sobre la compra de una propiedad en Francia,
y este listo para todas las ‘paperasse’.
Financiando una vivienda en Francia 34 ¡Deseamos que la compra de su casa de ensueño en l’Hexa-
gone sea un éxito!
F RA N C I A
Encontrar una agencia inmobiliaria en Francia 37
Encontrar una vivienda en Francia 41
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PR O P I E DA D E S
Impuestos y tasas para los propietarios en Francia 45
Evitar el fraude y el engaño 50
CO M P RA R
Gestionar su propiedad en Francia 53 Eric Calosci
Experto inmobiliario francés
Caso Práctico para comprar una casa en Francia 55 VP Global Sales, Listglobally
CÓ M O
3
SOBRE PROPERSTAR
4
SOBRE PROPERSTAR
Properstar, una plataforma internacional de bienes raíces, es res-

ponsable de la edición y distribución de esta guía. En un mundo en
constante movimiento, creemos que cada persona debe poder vivir
dondequiera que guste, en el momento que quiera. El ritmo de la vida
moderna nos tiene continuamente moviendo a diferentes lugares alre-
dedor del mundo, ya sea en busca de nuevas experiencias, para traba-
jar en el extranjero o para la jubilación. Teniendo esto en cuenta, el ob-
jetivo de Properstar es facilitar la compra y venta de bienes inmuebles,
para que no existan barreras que lo obstaculicen cuando encuentre la
propiedad de sus sueños.
Para hacer esto, Properstar reúne anuncios inmobiliarios de propie-
dades en todo el mundo, yendo más allá de simplemente mostrar los
anuncios, sino reuniendo todo lo que necesita saber sobre la compra
de propiedades extranjeras en un solo lugar. Esto le permitirá conocer,
F RA N C I A
de antemano, todos los requisitos necesarios para acceder al merca-
do inmobiliario, los precios promedio de las propiedades y, finalmente,
cómo funciona la compra y venta de propiedad en su país de destino.
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Esta recopilación de información constituye un valor agregado que
PR O P I E DA D E S
Properstar ha realizado para sus usuarios.
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CÓ M O
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INTRODUCCIÓN DE FRANCIA
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Francia es miembro de la Unión Europea y uno de los 19 países que componen la zona euro. Es la segunda economía más grande de la UE,
después de Alemania, y la quinta más grande del mundo.
Más que eso, es el país más grande de la personas decir que viven en ‘el 19’ o ‘el 28’
UE con 551.500 kilómetros cuadrados en la (Corrèze y Eure-et-Loir, respectivamente). Es-
Francia metropolitana y 643.801 kilómetros tos se agrupan en 18 regiones administrati-
cuadrados si incluye el ‘DOMTOM’ (departa- vas, 13 en Francia continental y Córcega, y 5
mentos y territorios en el extranjero). Ade- en el extranjero; aunque las regiones no son
más del continente, Francia incluye la isla de autónomas, generalmente es la región la que
Córcega y los departamentos de ultramar de establece las prioridades de infraestructura,
Réunion y Mayotte (fuera de la costa de Áfri- incluido el transporte público, la educación y
ca), Guayana Francesa y Guadalupe (Amé- la promoción de negocios.
rica del Sur) y Martinique (Caribe), más los
territorios de la Polinesia Francesa, Saint Pie- ¿ P O R QU É F R A NCI A? – L A S AT R AC -
rre et Miquelon, Wallis y Futuna, Saint Martin CIO NE S D E L PA ÍS
y Saint Barthélemy, y una pequeña porción Las principales atracciones de Francia
de la Antártida. Con una población de 67,15 incluyen su rica cultura, sus paisajes, y su
m, Francia está relativamente escasamente cocina mundialmente reconocida. Con
habitada: 104 personas por kilómetro, frente fronteras a Alemania y Bélgica en el norte, y
F RA NC E
a 267 en el Reino Unido. España e Italia en el sur, Francia se extiende
La estructura administrativa de Francia a través de varias zonas climáticas diferen-
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se remonta a la Revolución francesa; los de- tes y su paisaje es increíblemente diverso.
PR O P E R T Y
partamentos fueron creados en 1790 para Los amantes de la playa pueden dirigirse ha-
reemplazar las provincias anteriores. Ahora cia el sur hasta la costa mediterránea, pero
hay 101 departamentos, cada uno de los los navegantes y los surfistas preferirán la
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cuales está numerado (en su mayoría alfabé- costa atlántica de Bretaña. Los paisajes de
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ticamente); por ejemplo a veces escuchará a montaña se pueden disfrutar en los Alpes
H OW
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franceses, los Pirineos y el Massif Central, mientras muchos visitantes

disfrutan del paisaje de piedra caliza de la Dordogne o las colinas de
granito del Limousin, o el clima cálido y el encanto de la pequeña ciudad
de Provenza. Por supuesto, los amantes de la cultura se dirigirán direc-
tamente a París con su museo del Louvre, sus cafés y restaurantes, pero
los amantes de la buena cocina no deben olvidar la capital gastronómi-
ca, Lyon, o los viñedos de Burgundy, Bordeaux o Alsace.
Todo eso hace que Francia sea el principal atractivo turístico del mun-
do, con 82,6 millones de turistas extranjeros que se dirigieron al país en
2016, según cifras del gobierno francés. La Dirección Génerale des Entre-
prises estima que el turismo representó el 7,13% del PIB francés en 2016.
No es sorprendente que Francia haya atraído tantos residentes
extranjeros. Según un estudio INSEE del 2014, hay 4,2 millones de
extranjeros viviendo en Francia, o el 6,4% de la población. La investi-
gación de la OCDE profundiza el estudio investigando las nacionalida-
F RA N C I A
des de estos residentes: los portugueses encabezan la lista con el 8%
de los inmigrantes en Francia, ligeramente por delante de los antiguos
territorios franceses, de Marruecos y Argelia; Los británicos y los espa-
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ñoles están igualados al 5% cada uno, y los italianos y los alemanes no
PR O P I E DA D E S
se quedan atrás con un 4%. LO S E XC E L E N T E S SIS T E M A S D E S A LU D S O N OT R A
AT R AC CIÓ N
Francia también cuenta con lo que se considera uno de los mejo-
res sistemas de salud de la UE. No es gratis, pero si tiene una Tarjeta
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Sanitaria Europea, obtendrá el 80% de los costos de su tratamiento
reembolsados; la mayoría de los residentes a largo plazo usan una pó-
liza de seguro complementaria (mutuelle) para el resto de sus costos.
CÓ M O
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EL COSTO DE VIDA EN FRANCIA
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Francia es un país razonablemente rico; Las estadísticas de la tora de recursos humanos Mercer, detrás de Londres, pero por delante
OCDE muestran un ingreso promedio disponible de 31.137 dólares de Bruselas, Ámsterdam, Roma, Múnich o Madrid. Las estadísticas de
al año, ligeramente por encima del promedio de la OCDE. El costo de Numbeo muestra que alquilar un apartamento en París, por ejemplo,
vida en Francia es, por lo tanto, bastante alto: Numbeo lo sitúa 15% cuesta aproximadamente el doble que en la mayoría de las otras ciu-
más alto que el costo de vida en los Estados Unidos, aunque esa cifra dades francesas, mientras que una comida en un restaurante en París
está algo distorsionada por el alto costo de vida de París. La capital te costará 15 euros más que si cenas en Limoges o Lille. Incluso los
francesa ocupa el lugar 62 en el ranking de costo de vida de la consul- víveres en París son 10-20% más caros que en otras ciudades.
Alquiler mensual (1 hab. aparta- Comida de 3 platos para 2 en un Costos mensuales para una fa-
Ciudad
mento céntrico) restaurante de precio medio milia de 4, antes de la renta
Paris EUR 1.102 EUR 50 EUR 3.120,78
Marseille EUR 572 EUR 40 EUR 2.269,49
Toulouse EUR 585 EUR 50 EUR 2.693,63
Nice EUR 767 EUR 60 EUR 2.806,74
Limoges EUR 500 EUR 40 n/a
F RA N C I A
Lille EUR 605 EUR 35 EUR 2.417,89
Fuente: Numbeo
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De hecho, cuando se mira la perspectiva europea, las cifras de Eurostat muestran que Francia está muy por debajo de los países con los pre-
PR O P I E DA D E S
cios más altos (Suiza y los países escandinavos) respecto al costo general de la vida, aunque por encima de España, Portugal y los antiguos países
del COMECON. También es un poco más barato que el Reino Unido e Irlanda. Dada la alta calidad de vida del país y los buenos servicios públicos,
parece una oferta razonable.
CO M P RA R
CÓ M O
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Una comparación más detallada con el Reino Unido y España muestra cómo Francia se sienta justamente en el medio de los dos. Por ejemplo,
pagará un euro más por su capuchino en Francia que en España, y otros treinta centavos en el Reino Unido; un boleto de transporte local mensual
cuesta trece euros más en Francia que en España, y otros trece euros (mas menos unos pocos centavos) en el Reino Unido. (Tenga en cuenta, sin em-
bargo, que si se muda a una ciudad más pequeña y más barata en Francia, terminará con un costo de vida más bajo que el que tendría en Barcelona).
EUR España Francia Reino Unido

Comida para 2 personas, restau-
35 50 52
rant precios medios
Capuchino 1,53 2,64 2,93
Botella de vino, precio medio 5,00 6,00 8,04
Ticket de transporte local men-
43,26 56,00 68,89
sual
Gastos mensuales por un aparta-
112,73 134,01 161,58
mento de 85m2.
Alquiler mensual de apartamento
590,25 1249,51 1364,68
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céntrico de 3 dormitorios
Fuente: Numbeo
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Los precios de la vivienda en Francia siguen el mismo patrón que el costo general de vida, siendo París el lugar más caro para comprar a más
de 9.160 euros el metro cuadrado. Tan pronto como salga de la ciudad y se mude a Ile de France, los precios se reducirán a la mitad. Las principales
ciudades con economías prósperas, como Lyon, Niza, Toulouse y Montpellier, se encuentran un poco más abajo en la lista, mientras que los depar-
tamentos principalmente rurales como Cotes d’Armor, Dordogne y Correze, las propiedades se venden a tan solo 1.030 EUR por metro cuadrado.
Precio / m2, EUR

Promedio de Francia 2. 010
París 9.160
Ile de France 4.010
Lyon and Nice 3.650
Toulouse 2.660
Montpellier 2.550
Marseille 2.430
Vaucluse, Provence 2.080
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Cotes d'Armor, Bretaña 1.260
Dordogne 1.190
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Correze 1.030
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Fuente: Notaires de France, Q4 2017 – solo reventa de propiedades
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PREGUNTAS MÁS FRECUENTES:
1. Soy un nuevo migrante a Francia, 2. Estoy comprando una propiedad para 3. Estoy comprando propiedades en
¿puede recomendar algunos buenos su- que mis hijos vayan a una escuela france- Francia con fines de inversión, ¿cuáles son
burbios y áreas? sa, ¿en qué área debería comprar? las mejores áreas?
En París, las áreas más solicitadas y cos- Es probable que sus mejores opciones Las mejores áreas para comprar propie-
tosas son los arrondissements centrales sean en el octavo arrondissement, que tiene dades de inversión son las principales ciu-
(números del 1 al 8), aunque el decimosexto escuelas bilingües (Ecole Active Bilingue, en dades, donde el mercado de alquiler es flo-
arrondissment alrededor del Bois de Boulog- Monceau y Etoile), o más lejos en los arron- reciente. Además de París, busque ciudades
ne es popular entre las familias adineradas. dissements 15 y 16, que son muy familiares con economías dinámicas o con grandes po-
Sin embargo, puede considerar los suburbios y también tienen varias escuelas bilingües. blaciones estudiantiles, donde la propiedad
fuera de la ciudad propiamente dicha, como Más allá, el suburbio de Saint-German-en- de alquiler está en demanda. Toulouse tiene
Saint-Cloud, Sevres y Meudon, áreas encan- Laye es popular entre los expatriados y hay un próspero sector aeroespacial y de inge-
tadoras con acceso a espacios verdes. Más una escuela secundaria internacional, pero niería; Nice tiene un gran parque tecnológico
a las afueras, la red de trenes RER llega hasta allí, toda la enseñanza es en inglés. así como turismo; Bordeaux está cerca de
Vallee de Chevreuse, una zona de bosques, los viñedos; y el motor de desarrollo norteño
colinas y pequeños pueblos que está a solo de Lille también vale la pena considerar.
45 minutos del centro de la ciudad.
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EL MERCADO DE INMOBILIARIO EN FRANCIA
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E L M E RCADO D E I N M O B I LIAR I O E N F R AN CIA
El mercado de la vivienda en Francia realmente comenzó a re- Inusualmente, París no encabezó el ranking de precios en 2017; fue
cuperarse en 2017 después de varios años de estancamiento. Esto Bordeaux quien protagonizó, con un aumento del 7,7% en el precio
se vio en los precios, que aumentaron un 4,2%, pero mucho más por metro cuadrado. Los departamentos más activos, además de París
importante fue el aumento en el volumen de transacciones; ha- / Ile de France y Gironde (de los cuales Bordeaux es la capital), incluye-
biendo caído tan bajo como 709.000 en 2012, aumentó a 986.000 ron Provence y la costa mediterránea, y Nord, donde las propiedades
en 2017. Iniciativas como Loi Pinel (desgravaciones fiscales para en Lille alcanzaron precios récord. La asociación inmobiliaria FNAIM
los propietarios) y préstamos PTZ para primeros compradores to- estima un aumento adicional del 2% en los precios de las propiedades
maron un tiempo en entrar en acción, pero ayudaron al mercado a en 2018, mientras que el banco Credit Agricole estima un aumento del
mejorar después de ocho años de recesión. 3% en los precios de reventa.

Los precios difieren mucho entre las propiedades nuevas y las de
reventa, particularmente en las ciudades principales. En Marseille, por
ejemplo, una propiedad nueva puede ser entre un 40 y un 50% más
cara que una de reventa, aunque obviamente mucho depende de la an-
tigüedad y el estado de las propiedades de reventa. En Bordeaux, donde
en los últimos años se ha visto mucha construcción, el diferencial es
mucho menor, ya que muchas propiedades de reventa son construc-
ciones relativamente recientes con altas calificaciones de energía y en
F RA N C I A
buen estado decorativo. En el centro de París, hay muy pocas construc-
ciones nuevas disponibles, y el diferencial está limitado al 26%.
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E L M E RCADO D E I N M O B I LIAR I O E N F R AN CIA
V E N TA JA S D E C O MPR A R PRO PIE DA D E S N U E VA S F U E R T E D IF E RE N CI ACIÓ N D E LO S ME RC A D O S INM O BI -

Hay algunas ventajas financieras de comprar nuevas propieda- L I A RIO S D E GR A ND E S CIU DA D E S Y RU R A L E S
des que ayudan a mitigar el diferencial de precios. No hay que pagar co- Al leer la prensa inmobiliaria francesa, puede que te sorprenda cuán
misiones al agente, conjuntamente con honorarios notariales más bajos, diferente es a la de los medios extranjeros sobre la propiedad francesa.
puede ahorrarle al comprador hasta un 11% del precio de la propiedad. Está muy centrado en las principales áreas metropolitanas y los apar-
El sector de la construcción representa el 6% de la producción tamentos figuran con mucha más frecuencia que en las publicaciones
nacional, representando las viviendas nuevas un cuarto del total de dirigidas a compradores extranjeros. Los compradores franceses ten-
la construcción nacional (las empresas constructoras francesas tam- derán a comprar propiedades donde están los trabajos, y eso significa
bién son grandes exportadoras). El organismo de comercio FFB dice las grandes ciudades. Una gran proporción de compradores extran-
que los últimos cambios en los impuestos conducirán a una caída de jeros, por otro lado, están buscando casas de vacaciones o casas de
10.000 en inicios nuevos de construcción en 2018, ya que los présta- retiro, o se están mudando a Francia para adoptar un nuevo estilo de
mos Loi Pinel y PTZ se enfocan en un menor número de propiedades vida, a veces después de vender un negocio.
elegibles y se endurecen las condiciones. Francia siempre ha tenido La despoblación rural ha sido una de las principales tendencias en
una actitud bastante intervencionista hacia el mercado de la vivienda Francia en los últimos cincuenta años. Mientras que las capitales regio-
con un gran número de desgravaciones fiscales destinadas a desarro- nales como Orleans, Nantes y Bordeaux han tenido un buen desempeño,
llar tipos particulares de viviendas o mejorar las condiciones del stock las ciudades y pueblos más pequeños han visto a la población y las em-
de viviendas, por lo que es probable que los planes de los desarrollado- presas dirigirse a otros lugares. Eso ha dejado a las propiedades rurales en
F RA N C I A
res sigan siendo afectados por la acción gubernamental. Francia particularmente infravaloradas, una situación que obviamente at-
Sin embargo, debemos señalar que no es inusual en Francia que rae a algunos compradores, quienes quedarán gratamente sorprendidos
una persona compre una parcela de tierra y luego contrate a un cons- por lo barato que pueden comprar propiedades en algunas áreas.
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tructor o desarrollador para construir una casa en ella, particularmente
PR O P I E DA D E S
en ciudades y pueblos más pequeños. Muchos constructores se es-
pecializan en este sector y ofrecen una variedad de diseños listos para
usar. Si bien los principales desarrollos aumentaron fuertemente en
2016-7, este mercado de menor escala no ha despegado en la misma
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medida. Puede ser una forma más económica de comprar una propie-
dad nueva que comprarle a un desarrollador.
CÓ M O
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1. ¿Qué status de residencia obtengo proporción de las propiedades de gama alta. que desea, pero asegúrese de haber presu-
después de comprar una casa en Francia? Una propiedad de reventa también se ven- puestado los costos totales.
Comprar una casa en Francia no le da dere- derá con un descuento por metro cuadrado
cho a un permiso de residencia. Para eso, nece- en comparación a espacios nuevos, lo que le 4. ¿Hay alguna ventaja de comprar una
sitará el patrocinio de un empleador en Francia brindará más por su dinero. casa recientemente construida?
o demostrar que tiene fondos autosuficientes. Comprar un nuevo hogar tiene varias ven-
3. ¿Vale la pena comprar una casa para tajas. Los honorarios del notario que pague
2. ¿Cuáles son las ventajas de comprar la renovación, ya que es más barata? en la transacción serán significativamente
una antigua propiedad de estilo clásico es- Los costos de renovación pueden ser más bajos, y recibirá una garantía de diez
tablecida? significativos, en algunos casos dos o tres años para cubrir cualquier defecto de cons-
Muchas familias francesas eligen un ‘pa- veces el precio de compra, por lo que debe- trucción. Las casas nuevas también pueden
villon’ o departamento moderno como resi- rá presupuestarlos. Algunos compradores ser mucho más eficientes en términos de
dencia. Sin embargo, en muchas ciudades, llevan a cabo su renovación durante varios energía que las propiedades más antiguas,
éstas se encuentran en las afueras, mientras años para facilitar sus finanzas; algunos ha- lo que generará ahorros en el futuro. Por otro
que los codiciados distritos centrales con- cen parte del trabajo ellos mismos. Si está lado, los precios de las nuevas propiedades
tienen principalmente propiedades antiguas buscando una propiedad rural, la renovación pueden ser más altos, particularmente en
y clásicas. También encontrará que las pro- puede ser una forma de obtener una propie- áreas como el centro de París, donde hay po-
piedades de época representan una mayor dad económica y crear exactamente la casa cas construcciones nuevas disponibles.
F RA N C I A
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CÓMO COMPRAR UNA VIVIENDA EN FRANCIA COMO
EXTRANJERO
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CÓMO COMPRAR UNA VIVIENDA EN FRANCIA
COMO EXTRANJERO
Francia no tiene restricciones sobre la que efectivamente excluye a los no residen- a menos que se muden a Francia a tiempo
venta de propiedades a extranjeros. Sin tes), por lo que es posible que necesite pro- completo. Sin embargo, los compradores no
embargo, hay algunas dificultades que en- bar en varios bancos antes de encontrar el residentes que posean activos inmobiliarios
frentan los compradores extranjeros, a me- correcto. Alternativamente, abra una cuenta en Francia valorados en más de 1.3 millones
nudo debido a la meticulosidad absoluta de con una empresa de transferencia de dinero de euros deberán pagar el Impuesto de ri-
la burocracia francesa y sus inmensas canti- que pueda realizar transferencias en euros a queza (Impôt sur la fortune immobilère).
dades de paperasse (trámites burocráticos). los bancos franceses.
Espere tener que pasar por un poco de debida Si va a transferir grandes cantidades de di-
diligencia y que se le pida su pasaporte y certi- nero, también puede encontrar que su banco
ficado de nacimiento regularmente (tomar vale pida documentación para asistirlo con las
rias fotocopias cuando comience el proceso regulaciones contra el lavado de dinero. Por
de compra puede ahorrarle tiempo y esfuerzo ejemplo, si ha vendido su propiedad existente,
más adelante). También se les puede pedir a se le puede pedir que muestre una copia del
los extranjeros que necesiten una visa para contrato de venta, o se le pueden solicitar es-
ingresar a Francia o una carte de sejour para tados de cuenta bancarios de su banco princi-
quedarse en el país que la muestren. pal que muestren sus ingresos y ahorros.
No se requiere una cuenta bancaria fran- Cuando se trata de financiamiento, los re-
F RA N C I A
cesa, pero puede hacer su vida más fácil, no sidentes no franceses e incluso los residen-
sólo durante el proceso de compra sino más tes no comunitarios pueden obtener una hi-
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adelante. Los pagos regulares tales como poteca francesa, aunque los criterios pueden
PR O P I E DA D E S
facturas de electricidad e impuestos locales ser más estrictos que para los compradores
serán más fáciles y más baratos si tiene una residentes. También podrán elegir entre me-
cuenta francesa. La mayoría de los bancos nos bancos y menos productos hipotecarios.
requerirá una dirección en Francia para abrir Por lo general, los compradores no ne-
CO M P RA R
una cuenta, y algunos tendrán reglas más es- cesitarán hacer frente a los impuestos fran-
pecíficas (como requerir a los clientes a abrir ceses a excepción del taxe d’habitation y el
su cuenta bancaria principal con el banco, taxe foncière pagados sobre la propiedad
CÓ M O
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CÓMO COMPRAR UNA VIVIENDA EN FRANCIA
COMO EXTRANJERO
T E NG A C UIDA D O C O N L A S REGL A S D E HE RE NCI A
Un factor importante que los compradores extranjeros deben tener
en cuenta es que Francia tiene un conjunto particularmente estricto
de leyes sobre herencia, que se aplicará a sus propiedades en Francia.
(Los ciudadanos de la UE pueden optar por aplicar la ley de su país de
residencia, los ciudadanos no comunitarios no tienen ese derecho). Las
leyes francesas especifican herederos ‘reservados’, por ejemplo, no se
puede desheredar a sus hijos, y tienen tasas diferentes del impuesto
a la herencia dependiendo de la relación del heredero con el difunto.
Hay algunas formas de solucionar estos problemas, como establecer
una sociedad de responsabilidad limitada para mantener la propiedad o
utilizar una cláusula ‘tontine’ en el contrato, con la cual un buen notaire
podrá ayudar.
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CÓ M O
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PASOS PARA COMPRAR SU CASA DE REVENTA
EN FRANCIA
1 6 11
Limite el área geográfica donde quiere comprar. Si se acepta el precio, la siguiente etapa es el com- Será invitado a la oficina del notaire con el vende-
Utilice los artículos de nuestra guía para entender promis de vente que lo redactará el notaire. dor para firmar el acte authentique. En este paso,
qué locación es la mejor para usted. Notaire es una persona independiente que trabaja se realizan los pagos restantes y se entrega la
para el Estado francés y no representa a ninguna de
llave.
las contrapartes.
2
Refine sus requerimientos; qué tan grande la pro- 7 12
piedad, con o sin terreno, etc. Seguramente todos Pague el depósito (10%). Obtenga el certificado de la compra para cualquier
afecten el precio, por tanto, conozca su presupuesto. contrato requerido para firmar (servicios públicos
y básicos).
8
3
Mire lo que está disponible en Properstar.com y
Agregue una clause suspensive si es necesario,
por ejemplo requiriendo que se realice cierto traba-
13
aproxímese a un agente. jo, o que el financiamiento esté disponible. El notaire registrará la propiedad con el registro
Antes de firmar cualquier contrato, consulte la Carte Después de esto, tendrá un período de enfriamiento de de propiedades (Catastro) y le enviará la copia del
Professionelle del agente (debe ser proporcionada 10 días para cambiar de opinión. Sin perder su dinero. contrato de compra (entre 2 y 6 meses).
por FNAIM o CNAB, por ejemplo).
9 14
F RA N C I A
4
Decida cómo financiar la compra. Si es a través ¡Tu nuevo hogar le espera!
Organice una visita con el agente de una propie-
de una hipoteca francesa, encuentre un corredor, Asegúrese de tener siempre fotocopias de sus
dad seleccionada. El agente tendrá un juego de
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es el profesional quien identificará la mejor oferta pasaportes, certificados de nacimiento, nóminas y
llaves para mostrarle la casa. comprobante de domicilio. Se las pueden pedir en
PR O P I E DA D E S
para usted y le ayudará a obtener su hipoteca, que
cada paso.
seguramente le valdrá la pena.
5
Haga una oferta verbal a su agente y duplíquela 10
por correo electrónico. En este paso puede ofrecer
CO M P RA R
Proporcione todos los documentos incluido
su precio (incluso un 10% menos del precio inicial
el certificado de hipoteca al notaire para permitirle
si el mercado no es dinámico, por tanto, fuera de
preparar una escritura de compra del contrato.
Bordeaux y París eventualmente).
CÓ M O
Tenga en cuenta que si ofrece el precio de venta, el
agente debe aceptarlo.
21
PASOS PARA COMPRAR UNA PROPIEDAD A ESTRENAR
D E SP U É S D E E NC O N T R A R U N A PRO PIE DA D A E S T RE N A R E N F R A NCI A , E L PRO C E S O SE R Á E L SIGU IE N T E :
1 5 9
Encuentre un abogado independiente, ya sea en Agregue una cláusula hipotecaria, especialmente Pague el resto del total de su casa, así como el im-
Francia o en su país con experiencia en derecho si espera obtener financiamiento adicional para puesto a la propiedad, el registro y las facturas de
francés (que hable francés) para estar protegido esta compra (o tiene miedo de no tener suficiente la agencia. Todo viene dentro del pago del notaire.
de todos los inconvenientes. dinero para pagar la casa).
10
2 6 Obtenga el certificado de compra (atestación) para
Acuerde el precio con el desarrollador (no olvide Obtenga una garantía de terminación del desarrolla- futuros servicios básicos y cualquier otro servicio
consultar al abogado sobre los precios promedio) y dor en caso de comprar una casa sobre plano para público.
verifique si el TVA (IVA) del 20% ya está incluido, de asegurarse de que la casa se complete o de que
lo contrario deberá pagarlo por separado. Puede ob- obtenga fondos para completar la construcción.
tener un descuento, especialmente durante algunas 11
campañas promocionales. Obtenga su llave o espere hasta que la casa esté
7 construida.
Ahora decida sobre el financiamiento de la nueva
3 casa y comuníquese con el corredor para obtener
Firme el contrato de reserva con la compañía mejores condiciones de hipoteca. 12
desarrolladora (contrat de reservation) que incluirá Puede tomar entre 2 y 6 semanas. El notaire registra la propiedad con el registro de
F RA N C I A
todos los detalles sobre la propiedad, el proceso de propiedades (Catastro) y le enviará la copia del
desarrollo / plazos y los pagos que se realizarán (si contrato de compra (entre 2 y 6 meses).
se trata de una propiedad sobre plano). 8 Asegúrese de tener siempre fotocopias de sus
pasaportes, certificados de nacimiento, nóminas
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Firme el acte de vente con el notaire. y comprobante de domicilio. Se les puede pedir en
PR O P I E DA D E S
Notaire es una persona independiente que trabaja cada paso.
4 para el Estado francés y no representa a ninguna de
las contrapartes.
Pague su depósito: 5% en caso de propiedad sobre
plano o 10% de la casa construida. La fecha de
pago puede acordarse con el desarrollador (espe-
cialmente si se trata de una propiedad sobre plano).
CO M P RA R
CÓ M O
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1. ¿Es posible comprar una casa con un estructural no está cubierta en la inspección, ria francesa para comprar una propiedad en
presupuesto de 50.000 euros? ¿Cuáles se- por lo que puede valer la pena contratar a un Francia. Sin embargo, abrir una cuenta puede
rán las regiones? ingeniero o arquitecto, o incluso a un inspec- hacer que el pago de los costos de manteni-
Sin duda es posible comprar una casa den- tor autorizado del Reino Unido, para darle al miento e impuestos a la propiedad sea mucho
tro de este presupuesto. Una pequeña casa inmueble la oportunidad de ponerse a punto. más fácil. Sin embargo, necesitará una cuenta
de pueblo lista para mudarse, o una casa más También debe ponerse en contacto con el bancaria francesa si quiere una hipoteca fran-
grande que requiera renovación, se puede en- mairie (ayuntamiento) para verificar la estra- cesa, pero el banco del que está solicitando
contrar a este precio en varias áreas rurales. tegia de planificación local y consultar acer- el préstamo probablemente abrirá una cuenta
Limousin (Creuse, Correze, Haute-Vienne) es ca de las obras que se están llevando a cabo para usted como parte del proceso.
particularmente barato, y puede encontrar o que se llevarán localmente. En cuanto al tí-
buenas propiedades en Bretaña, particular- tulo, verificar el título es el trabajo del notaire, 5. ¿Se requiere estar en Francia perso-
mente en Côtes d’Armor. Berry (departamen- por lo que no debes preocuparte por eso. nalmente para el proceso de compra de la
to de Indre) también tiene algunas preciosas propiedad?
casas de campo y pequeñas casas en el cen- 3. ¿Cuáles son las restricciones de com- Técnicamente, no necesita estar en Fran-
tro de la ciudad a este precio, aunque muchas pra de propiedad para un no residente? cia para comprar una propiedad. Sin embar-
necesitan restauración. Francia no impone restricciones a los go, es normal firmar el contrato final en la ofi-
compradores no residentes. Sin embargo, cina del notaire; Si no se encuentra en el país,
2. ¿Es posible llevar a cabo la debida di- deberá proporcionar documentación como deberá otorgar un poder a un representante
F RA N C I A
ligencia y quién puede ayudar en este pro- su certificado de nacimiento (traducido, si (agente o abogado, por ejemplo).
ceso? es necesario), certificado de matrimonio /
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Todas las propiedades antiguas requie- decretos de divorcio y una copia de su pa- 6. ¿Debo mover dinero a la cuenta ban-
PR O P I E DA D E S
ren un diagnostic technique que lo alertará saporte, y es posible que deba proporcionar caria francesa o puedo transferir los fon-
de problemas con pintura a base de plomo, evidencia de la fuente de fondos (con fines dos desde el extranjero?
asbesto, electricidad, seguridad de gases, de lavado de dinero) Cualquiera de los dos caminos es posible.
eficiencia energética, fosas sépticas, riesgos La ventaja de mover la suma a euros de an-
CO M P RA R
naturales o industriales (por ejemplo, inunda- 4.¿Tengo que tener una cuenta bancaria temano es que usted sabe que una variación
ciones o tierras contaminadas) y termitas (en francesa? en el tipo de cambio no le impedirá comprar
ciertos regiones). Sin embargo, la integridad No es necesario tener una cuenta banca- la propiedad que desea, y también puede
CÓ M O
23
transferir algo de dinero en efectivo para gas- mos pisos en un desarrollo podrían venderse El sitio web de Notaires de France tie-
tos imprevistos. Sin embargo, no es necesa- con un descuento de hasta 10%. ne una útil calculadora que calculará los
rio que tenga una cuenta bancaria francesa, Debido a la clause suspensive con res- impuestos y los costos pagaderos en una
e incluso si planea transferir los fondos desde pecto al financiamiento, un comprador en transacción de propiedad. Esto puede ser
el extranjero, algunas casas de cambio le per- efectivo no ofrece las mismas ventajas al complejo, dependiendo de si la propiedad es
miten establecer un tipo de cambio forward vendedor que en el Reino Unido, y es proba- nueva o reventa; cualquier tarifa de agencia
que le brindará la certeza que necesita. ble que los descuentos se limiten al 3-5% del inmobiliaria a pagar; y el costo de la propie-
precio solicitado. dad (los honorarios porcentuales son más
7. ¿Puedo obtener un descuento? ¿La altos para transacciones más pequeñas).
compra en efectivo ofrece un mayor des- 8. ¿Qué documentos se requieren para ¡El nivel de complejidad puede medirse por
cuento? un no residente a lo largo del proceso? el hecho de que muchos compradores re-
En el mercado de propiedades de reventa, Tendrá que presentar no solo su certifica- ciben un cheque del notaire algunos meses
se puede hacer una oferta más baja que el do de nacimiento y su pasaporte, sino tam- después de su transacción, cuando los im-
precio solicitado. 10% por debajo del precio bién, si está o ha estado casado, su certifi- puestos resultan menores que el estimado
de venta no es raro. Sin embargo, en un mercado de matrimonio y evidencia de divorcio siempre conservador del notaire!
cado inmobiliario dinámico con un suminis- (o un certificado de defunción, si su cónyu-
tro limitado, como el centro de París o Bor- ge falleció). También es posible que deba 10. ¿Cuándo debo pagar el depósito y el
deaux, la respuesta puede desilusionarlo. mostrar evidencia de dónde provienen sus precio completo?
F RA N C I A
Para los nuevos desarrollos, puede obtener fondos, para fines de lavado de dinero, y si El depósito se paga cuando se firma el
una oferta especial si se encuentra entre los está solicitando una hipoteca necesitará sus compromis de vente. Normalmente es 10%,
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primeros compradores: los promotores deben últimos tres recibos de sueldos y estados de pero puede ser menos; se paga al agente
PR O P I E DA D E S
vender un cierto número de unidades antes cuenta bancarios. También es útil tener un inmobiliario si la agencia tiene un seguro de
de que puedan comenzar la construcción. Sin comprobante de domicilio (por ejemplo, una garantía financiera, de lo contrario, al notaire.
embargo, es más probable que obtenga fun- factura de servicios públicos reciente). Si no puede pagar esta cantidad en el mo-
cionalidades adicionales o una mayor especifi- mento de firmar el contrato inicial, deberá
CO M P RA R
cación de acabado que efectivo; es posible que 9. ¿Cómo puedo calcular el pago total de acordar con el vendedor otra fecha. El precio
también le paguen los costos de su notaire. En la casa? ¿Cómo difiere de lo que veo en el total debe estar en la cuenta del notaire en el
el otro extremo del ciclo de desarrollo, los últi- precio de lista? momento de la firma del contrato final.
CÓ M O
24
11. Es el pago del depósito (para nuevas minos de pago establecidos en el contrato. sas raramente ocurren rápidamente. Es bas-
construcciones) enviado al desarrollador 14. Si decido no comprar antes de firmar tante habitual que pasen entre dos y cuatro
o se ingresa en una cuenta de depósito en el contrato, ¿puedo recuperar mi depósito o meses entre la firma del compromis y la fir-
garantía. Si el desarrollador se da a la fuga, tarifa de reserva? ma del acuerdo de venta final; esto da tiem-
¿podré recuperar mi depósito del 5%? Todos los compradores se benefician de po para que se arregle el financiamiento. Las
El pago se envía a la cuenta bancaria del un período de enfriamiento de diez días des- llaves se entregarán en la oficina del notaire
desarrollador de acuerdo con el contrato que pués de firmar el compromis de vente (o, para cuando se firme el contrato final.
haya firmado con ellos. La opción de recupe- una nueva propiedad, el contrato de reserva),
rar su dinero depende de las cláusulas que durante el cual pueden rescindir el contrato 17. ¿Tengo que usar los servicios de un
pueda tener en el contrato, a veces no inclu- sin perder su depósito. Después de eso, solo abogado para comprar una casa en Francia?
ye ninguna garantía. Es por eso que es mejor pueden retirarse bajo ciertas condiciones, si Debe usar un notaire, ya que todas las
contratar a un abogado para este proceso. una clause suspensive no se cumple o si el transacciones de propiedad requieren un no-
desarrollador no puede entregar la propiedad taire para documentarlas. Sin embargo, no
12.¿El período de enfriamiento (10 días) completa en la fecha debida. necesita usar un profesional legal aparte. Sin
comienza desde el día en que firmo el con- embargo, a veces puede ser una buena idea
trato o cuando se transfiere el dinero? 15. ¿Cuál es el paso de compra después utilizar su propio abogado, especialmente si
Dado que ambas acciones deben realizar- del cual no podemos liberarnos de la com- la transacción es compleja.
se al mismo tiempo, este período de enfria- pra de la propiedad?
F RA N C I A
miento comienza desde cualquiera de estos En ausencia de razones específicas es- 18. Al comprar una propiedad en Fran-
eventos. tablecidas en el contrato (por ejemplo, falta cia, ¿debo proporcionar una prueba de dón-
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de financiación), el retiro después del período de proviene mi dinero?
PR O P I E DA D E S
13. ¿Debo pagar el resto del dinero al de enfriamiento de diez días hará perder el Es posible que le pidan pruebas de la fuen-
desarrollador durante la compra de la pro- depósito. te de fondos, como los estados de cuenta
piedad o cuando se complete la propiedad? bancarios o la declaración de finalización de
El precio total de la propiedad debe pa- 16. ¿Cuál es el marco de tiempo entre la venta de una propiedad anterior. Al igual que
CO M P RA R
garse cuando se completa la propiedad. El firma del contrato y la recepción de la llave? con todo en Francia, ¡vale la pena tener sus
cronograma específico depende de los tér- Las transacciones de propiedades france- documentos en orden antes de comenzar!
CÓ M O
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CONTRATO DE VENTA
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CO NTR ATO D E VE NTA
El proceso de comprar una propiedad en Francia comienza con el F IRM A ND O L A T R A NSF E RE N CI A E N PE RS O N A

compromis de vente. El compromis compromete al vendedor a ven- En Francia, el acte generalmente se firma con el comprador y el
der la propiedad, pero los compradores se benefician de un período de vendedor presentes, en la oficina del notaire, aunque es posible or-
enfriamiento de diez días durante el cual pueden cambiar de opinión. ganizar un poder si esto no es posible. También es habitual visitar la
La firma del compromis suele ir acompañada de un depósito; El 10% propiedad con el vendedor inmediatamente antes de la firma, ya que la
del precio de compra es lo normal, y esto se paga al notaire o al agente propiedad se vende “como se ve en la fecha de la firma” - asegúrese de
de bienes raíces, no al vendedor. que no le hayan quitado nada que esperaba que quedara, o viceversa.
El compromis puede incluir clauses suspensives, que hacen que la El notaire calculará el impuesto a las ganancias de capital que debe
finalización exitosa sea condicional. Muchos compradores condicio- pagar el vendedor y los impuestos a las transacciones que pagará el
nan su compra al recibo de la financiación hipotecaria, por lo que si comprador. Esto se confirmará más adelante, y algunos compradores
no pueden obtener una hipoteca por algún motivo, pueden retirarse de tendrán la suerte de recibir un pequeño reembolso cuando obtengan
la compra sin perder su depósito. Otras condiciones comunes son la sus escrituras finales unos meses más tarde.
realización de las obras necesarias (como la eliminación del asbesto)
y la concesión de permisos de planificación para la renovación o am-
pliación de la propiedad.
Aunque las inspecciones de construcción similares a las del Reino
Unido no se realizan normalmente en Francia, las propiedades más anti-
guas requieren un diagnostique que especifique cualquier pintura a base
F RA N C I A
de plomo o asbestos y evaluar la seguridad de la instalación eléctrica y
la eliminación de aguas residuales (si la propiedad no está en la matriz) y
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calificaciones de energía. Sin duda, se puede solicitar una inspección y se
PR O P I E DA D E S
puede insertar una clause suspensive en el compromis, si es necesario.
En general, transcurren entre dos y tres meses desde la firma del
compromis hasta el contrato final (acte de vente o acte authentique).
El compromis especificará la fecha del acte, aunque esto puede dife-
CO M P RA R
rirse por consentimiento mutuo o si existe un motivo oficial, como un
organismo oficial con derechos de primer rechazo.
CÓ M O
27
1. Estaré fuera el día de la firma del con- 4. ¿Cómo soy reconocido como propie- piedad ubicada en Francia, ya sea que usted
trato, ¿es posible hacerlo no en persona? tario? ¿Cuáles son los papeles? sea residente o no, por lo que debe recibir
Debe discutir esto con su agente y / o el La copia autenticada del acte de vente es asesoramiento detallado antes de proceder
notaire. Es posible otorgar un poder a un re- prueba de su propiedad. Su propiedad tam- con una transacción de propiedad.
presentante que puede firmar por usted, pero bién se registra en el servicio de registro de
deberá hacerlo por adelantado y tendrá un propiedades francés, junto con todos los im- 6. No entiendo el contrato en francés,
pequeño costo adicional. puestos y tarifas que ha pagado para adquirir ¿qué debo hacer?
la propiedad. Si no habla francés o lo hace, pero en-
2. ¿Quién es el notaire? ¿Debo tener mi cuentra que los términos legales van más
propio notaire para estar seguro? 5. ¿Puedo poner el nombre de mi hijo en allá de su capacidad de comprensión, tiene
El notaire gestiona en nombre del Esta- el contrato como propietario? dos opciones; uno es emplear un traductor;
do francés y no representa a ninguna de las La ley francesa le permite comprar ‘en in- el otro es contratar un abogado (o encontrar
partes. Él es completamente independiente. division’ (todas las decisiones sobre la pro- un notaire) que hable inglés y francés.
Él es responsable de que el acuerdo sea piedad deben ser unánimes) o ‘en commun’
completamente transparente y justo. con sus hijos; también es posible comprar 7. Si no estoy satisfecho con los tér-
a través de una compañía especial llamada minos del contrato, ¿puedo cambiarlo?
3. ¿Obtengo una escritura de contrato? Société Civile Immobilière (SCI), que tiene la ¿Quién puede ayudar en eso?
Recibirá una copia autenticada de su es- ventaja de que puede vender o regalar accio- Debes discutir el contrato con el agente y
F RA N C I A
critura de venta unos meses después de la nes a sus hijos más adelante si las circuns- con el notaire, por ejemplo si deseas agregar
firma. Esto demostrará que ha pagado todos tancias cambian. una clause suspensive. Cuando realiza una
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los impuestos debidos. El notario conserva el Debe tener en cuenta que las leyes fran- oferta, siempre debe tener en cuenta que
PR O P I E DA D E S
original en su oficina durante cien años, ¡por cesas tienen reglas de herencia muy espe- está sujeta a la aceptación del contrato. No
lo que puede estar seguro de que su propie- cíficas, particularmente cuando se trata de puede cambiar el contrato una vez que haya
dad está debidamente registrada! hijastros. Estos se aplican a cualquier pro- firmado el compromis de vente.
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EL COSTO DE LA VIVIENDA EN FRANCIA
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E L COSTO D E L A VIVI E N DA E N F R AN CIA
La recuperación del mercado inmobiliario francés en 2016 y 2017 ha sido muy marcada, pero no se ha distribuido de manera uniforme
en todo el país.
Lo que está de moda y lo que no
París, extrañamente, ya no está primera en la lista de aumentos de

%aumento en el precio de venta,
precios, aunque todavía se acerca. En su lugar, las prósperas ciudades
anual a Marzo 2018
de Bordeaux, Lille y Lyon están experimentando el mayor crecimiento
Bordeaux +14,6 en los precios de las propiedades. Sin embargo, también hay una lista
Lille +8,8 de rezagados, ya que algunas ciudades no están obteniendo el benefi-
Angers +7,9 cio de un mercado en alza, mientras que a Toulouse le está yendo bien
con un 4%, Marseille (+ 1,3%) y Nice (+ 0,6%) se están quedando atrás.
Saint-Etienne +7,2
Varias áreas están viendo caídas de precios. Limoges y Tours están
Paris +7,0 ligeramente a la baja, pero Doubs, Perpignan, Clermont-Ferrand y
Reims +6,9 Besançon están experimentando descensos más significativos,
mientras que Le Mans se queda como el perdedor con una caída del
Nantes +6,5
6,7% en los precios de venta anual hasta marzo de 2017.
Tours -0,5
F RA N C I A
Limoges -1,9
Clermont-Ferrand -2,7
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Perpignan -2,9
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Doubs -3,7
Besançon -3,7
Le Mans -6,7
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Fuente: LPI/SeLoger
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Los inversionistas podrían estar más interesados en la relación entre los precios de venta y los precios de alquiler. Mientras que un apar-
tamento de París, alquilado, le dará menos del 4%, hay unas cuantas ciudades francesas donde los rendimientos de alquiler siguen siendo
significativamente superiores al 6%. Sin embargo, los compradores deben hacer su tarea; aunque Saint-Etienne ofrece un rendimiento
bruto del 9%, puede llevar cuatro meses encontrar un nuevo inquilino, frente a tan solo 33 días en París.
Rendimiento, %
Saint-Etienne 9,3
Montpellier 6,4
Dijon 6,3
Le Havre 6,3
Toulon 6,3
Rouen 6,2
Reims 6,2
Grenoble 6,1
Orleans 6,1
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Fuente: FNAIM
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CÓ M O
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Los compradores que buscan propiedades rurales encontrarán que algunos departamentos cuestan significativamente más que otros.
Obviamente, las propiedades rurales a corta distancia de París serán relativamente valoradas, no solo en Ile-de-France, sino también en los
departamentos vecinos como Eure y Eure-et-Loir que tienen acceso a buenas conexiones de tren. Lo mismo ocurre con las áreas cerca-
nas a las principales ciudades como Toulouse, Bordeauxs y Lille. Sin embargo, áreas enteras del centro de Francia (Limousin y el Massif
Central) permanecen generalmente infravaloradas, así como partes de Bretaña.
Los precios de alquiler tienden a seguir los precios de las propiedades. París es, de lejos, la ciudad más cara para alquilar, incluso fuera
del centro de la ciudad, un apartamento de tres habitaciones en el centro de la ciudad cuesta más de 2.000 euros al mes. En Toulouse, el
mismo apartamento le costaría tan solo 791 euros.
Alquiler mensual por apartamento céntrico de 3 Alquiler mensual por apartamento fuera del

habitaciones, EUR centro de la ciudad,EUR
París 2396 1692

Lille 1020 789
Lyon 1254 911
Nice 1358 1060
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Toulouse 1096 791
Fuente: Numbeo
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CÓ M O
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1. ¿Cuáles son los costos anuales de la 2. ¿Será posible alquilar la casa después 3. ¿Puedo vender la propiedad más tar-
casa? de la compra? de? ¿Cuáles son las desventajas o proble-
Cada dueño de una propiedad es respon- Casi todas las propiedades en Francia mas que puedo enfrentar como extranjero?
sable de pagar taxe fonciere; taxe d’habitation pueden ser alquiladas, pero el mercado de No existen reglas que impidan que usted
se paga si es su hogar o casa de vacaciones, arrendamientos está estrictamente controla- venda una propiedad francesa en cualquier
pero en el caso de una propiedad de inversión do, particularmente en París y otras ciudades momento (a menos que sea propiedad ‘ en
que se alquile, es pagado por el ocupante. grandes. La mayoría de los alquileres son por indivision’ y otro propietario no esté de acuer-
También necesitará un seguro completo (a 3 años o más y el inquilino está bastante bien do). Tendrá que pagar impuestos sobre cual-
menudo dispuesto por el agente), más cargos protegido; algunas ciudades tienen controles quier ganancia que realice, y esto se calcula
de electricidad y agua. Estos pueden variar de alquiler en el lugar. Los alquileres a corto mediante el notaire y se paga cuando se ven-
según el tamaño de la propiedad. plazo como AirBNB se limitan a un cierto nú- de. También puede ser acreedor del impues-
mero de noches en París y deben declararse to sobre las ganancias en su país de residen-
a las autoridades fiscales. cia, dependiendo de los tratados tributarios
En la mayoría de las ciudades grandes, vigentes.
una casa o departamento bien equipado se
alquilará sin dificultad.

F RA N C I A
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CÓ M O
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FINANCIANDO UNA VIVIENDA EN FRANCIA
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FINA NCIANDO UNA VIVIENDA EN FRANCIA
Financiar una casa en Francia se puede hacer de varias mane- brados a prestar a los no residentes y muchos de ellos tendrán
ras. Algunas compras se realizan en efectivo, especialmente cuan- un proceso bien aceitado para los compradores extranjeros. Las
do se compran propiedades para reformar; algunos compradores hipotecas están disponibles hasta en un 80% del valor de la pro-
financian su adquisición rehipotecando su residencia principal y piedad, aunque algunos bancos pueden ofrecer peores términos a
utilizando los fondos liberados para pagar una casa de vacaciones los no residentes, lo que limita el préstamo al 50%.
francesa, o incluso vendiéndola para mudarse. Pero no hay nada Los prestamistas franceses pueden ser más rigurosos a la hora
que impida a un comprador extranjero a tomar préstamos de un de evaluar los índices de asequibilidad que, por ejemplo, los bancos
banco francés, y un número cada vez mayor de ellos está ahora estadounidenses o británicos. En general, limitan todas las deudas
utilizando hipotecas francesas. hipotecarias (incluyendo las ya adeudadas a una residencia princi-
Debido a que Francia es un destino popular para los comprado- pal) al 40% de los ingresos, y el proceso puede implicar una buena
res de segundas viviendas, los bancos franceses están acostum- cantidad de trámites para comprobar sus ingresos y gastos.

L A M AYO RÍ A D E L A S HIP OT EC A S S O N D E TA S A F IJA
El tipo de hipoteca más común en Francia es el préstamo a tasa fija de largo plazo. Este es uno de los mercados hipotecarios más
baratos de la UE: en la actualidad, se puede obtener un préstamo fijo a 20 años por poco más del 2%. Elegir un plazo más corto para la hi-
poteca reduciría aún más la tasa. Hay un inconveniente para este tipo de préstamo, ya que las multas por amortización anticipada tienden
a ser bastante altas, por lo que algunos compradores eligen una tasa limitada / préstamo variable.
F RA N C I A
Las hipotecas de tasa variable también están disponibles. En lugar de ajustar el pago mensual hacia arriba si la tasa de interés cambia,
los bancos franceses simplemente extienden la duración del préstamo. Esto tiene la ventaja de que usted sabe cuáles serán sus gastos
mensuales, y si las tasas de interés aumentan, aún podrá pagar sus pagos.
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Las hipotecas son productos complejos y no pueden comprarse con la tasa de título; sanciones por pago anticipado, descuentos espe-
PR O P I E DA D E S
ciales y cualquier requisito de seguro de vida, todos deben tenerse en cuenta al evaluar el mejor trato. Muchos compradores extranjeros
prefieren elegir un corredor hipotecario en lugar de acercarse a una institución financiera directamente, particularmente cuando no tienen
una relación existente con un banco francés.
Por cierto, a diferencia de la forma en que se hacen las cosas en la mayoría de otros países, en Francia el contrato de compraventa
CO M P RA R
(compromis de vente) tiene que firmarse antes de que se pueda otorgar la hipoteca, y no al revés.
CÓ M O
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1. ¿Necesito historial de crédito para ob- 3. Si quiero comprar una propiedad en 5. ¿Es posible refinanciar la casa en el
tener un préstamo? Francia, ¿debo comenzar por buscar pri- país de origen para comprar una propiedad
No necesita un historial de crédito para mero las propiedades o debo comenzar por en Francia?
obtener un préstamo en Francia. Sin embar- hablar primero con el banco sobre el prés- Refinanciar su propiedad existente en su
go, deberá poder proporcionar al banco los tamo? país de origen es una forma perfectamente
últimos tres recibos de pago y estados de Es posible que desee investigar su capa- viable de financiar una compra de propiedad
cuenta bancarios como evidencia de sus in- cidad de financiación antes de buscar pro- francesa, aunque debe asegurarse de que pue-
gresos y fondos disponibles. piedades, por ejemplo, utilizando una calcu- de transferir el dinero y puede querer fijar un
ladora de hipotecas en línea, y es posible que tipo de cambio en euros. Sin embargo, pone su
2. ¿Quién es el agente? ¿Necesitamos pueda obtener la aprobación previa sin tener hogar en riesgo si no puede pagar la hipoteca,
usar los servicios del mismo? en cuenta una propiedad en particular. Pero mientras que si pide prestado sobre la propie-
La mayoría de los franceses no usan solo podrá iniciar el proceso de solicitud de dad francesa, eso es todo lo que puede perder.
agentes hipotecarios. Sin embargo, los com- hipoteca una vez que haya firmado el com-
pradores extranjeros pueden tener dificul- promis de vente. 6. Si soy ciudadano del Reino Unido,
tades para buscar el mejor trato, y muchos ¿soy elegible para un préstamo francés?
bancos no están acostumbrados a tratar 4. ¿Cuándo debo solicitar el préstamo Los ciudadanos del Reino Unido que com-
con compradores no residentes. Un corredor durante el proceso de compra? pran una propiedad en Francia son elegibles
puede ayudar a asegurar no solo que usted Debe solicitar el préstamo una vez que para una hipoteca francesa. No todos los
F RA N C I A
encuentre la hipoteca correcta, sino que us- haya firmado el compromis de vente o el con- bancos ofrecerán hipotecas a no residentes,
ted sea ‘guiado’ a través del sistema bancario trato de reserva. No lo posponga, ya que el esto puede depender de la región o la sucur-
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de la manera correcta para lograr un resulta- proceso puede llevar de 6 a 8 semanas o más sal, pero los corredores de hipotecas podrán
PR O P I E DA D E S
do positivo. si el prestamista tiene una gran demanda. encontrarle las ofertas correctas.
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CÓ M O
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ENCONTRAR UNA AGENCIA INMOBILIARIA
EN FRANCIA
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EN FRANCIA
En Francia, ser un agente inmobiliario es ño tienen varios agentes en la calle principal.
una profesión regulada bajo Loi Huguet; los La mayoría de los agentes tienen sitios web,
agentes deben obtener una carte professio- y también hay varios portales como SeLoger.
nelle y también deben tener un seguro de com y Logic- Immo.com. Además, si está
indemnización. Su licencia debe mostrarse buscando activamente en Francia, revistas
en sus oficinas, y también mostrará el alcan- gratuitas (Logic-Immo publica una) se pue-
ce de la garantía financiera que les permite den encontrar en muchos supermercados y
aceptar depósitos de los compradores. La en algunas tiendas de la calle que muestran
mayoría son miembros de una de las asocia- listados de agentes. ¡O puede hacer que las
ciones comerciales FNAIM, NPI o UNPI. cosas sean más simples para usted y sim-
Algunas personas, en particular al servi- plemente empiece explorando Properstar!
cio del mercado de compradores extranje-
ros, trabajan por cuenta propia pero bajo la E L L E NGUA JE E S A V EC E S U N A
tutela de una agencia; aún así deben regis- B A RRE R A
trarse con la autoridad local y su estado pue- Sin embargo, no todos los agentes france-
de verificarse con el agente supervisor. ses tienen la misma capacidad para atender
Las grandes cadenas y redes de agencias a compradores extranjeros. Algunos simple-
F RA N C I A
en toda Francia incluyen Century21, ORPI, mente no hablan inglés; otros no entienden
Guy Hocquet, Laforet, ERA y Foncia. Tam- cómo ayudar a los compradores no residen-
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bién hay algunos agentes que se han esta- tes a obtener financiación o cómo asistirlos
PR O P I E DA D E S
blecido específicamente para servir a com- con la burocracia. Si busca en áreas como
pradores extranjeros en todo el país, el más Dordogne o Luberon, donde los comprado-
conocido es Leggett Immobilier. res extranjeros son comunes, puede encon-
No es difícil encontrar un agente; Según al- trar un agente que esté acostumbrado a tra-
CO M P RA R
gunas estimaciones, no hay una cifra oficial, tar con compradores extranjeros; si buscas
Francia cuenta con casi 30.000 agencias, y en el Massif Central o Jura, puede que ten-
la mayoría de las ciudades de cualquier tama- gas menos suerte.
CÓ M O
38
EN FRANCIA
Antes de ponerse en contacto con un agente, puede ser útil estable-
cer sus criterios para una propiedad: qué es esencial y qué es negocia-
ble. Es posible que esté preguntando sobre una propiedad en particular
que ha visto publicada, pero si tiene claro lo que desea, es posible que el
agente pueda mostrarle otras que son igualmente adecuadas. Los agen-
tes franceses rara vez son agresivos, algunos se contentarán únicamen-
te con mostrarle la propiedad por la que usted ha mostrado interés.
A menudo, los agentes no darán la dirección o la ubicación exacta
de una propiedad, más bien pedirán a los interesados que se reúnan
con ellos en su oficina y firmen un bon de visite antes de llevarlos a la
propiedad. Firmar este documento evita que los compradores acudan
a otro agente (que puede tener la misma propiedad anunciada a un pre-
cio diferente) o que hagan un trato directo con el dueño de la vivienda.
Los agentes acompañarán las visitas, las “puertas abiertas” son
desconocidas en Francia. Muchos agentes franceses conocen las pro-
piedades con lujo de detalles, incluido las tiendas y negocios locales,
política y eventos; son un gran recurso, y los compradores inteligentes
F RA N C I A
obtendrán la mayor cantidad de información posible de ellos.
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¿QU IÉ N PAG A A L AGE N T E ?
PR O P I E DA D E S
Tradicionalmente, el comprador paga la comisión del agente, pero Usar un agente puede ser aconsejable para los compradores ex-
muchas propiedades ahora se anuncian como HAI o FAI (honoraires/ tranjeros, ya que conocen el proceso y pueden ayudarlo a lidiar con el
frais inclus), lo que significa que el vendedor paga al agente. Las co- notaire y a encontrar financiamiento. Sin embargo, muchos franceses
misiones pueden variar entre 5% y 8%, relativamente más para pro- compran de forma privada, utilizando sitios de listados como PAP o
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piedades económicas, y menos una vez que la propiedad exceda de ParuVendu.
100-150.000 EUR.
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1. ¿Cómo encontrar el mejor agente para agente sabrá sobre escuelas y negocios lo- la propiedad para cobrar los honorarios. De
confiar? cales, por ejemplo, y podrá aconsejarle sobre hecho, son puramente intermediarios y no
Todos los agentes inmobiliarios france- qué tipos de propiedades hay disponibles en tienen el deber de ofrecer asesoramiento ni
ses deben tener licencia, así que compruebe el área. al comprador ni al vendedor.
que tengan un carte professionelle (o en el Solo el 50% de las ventas en Francia pa-
caso de algunos agentes de habla inglesa, 2. ¿Los agentes representan los intere- san por un agente; muchos se anuncian me-
trabajen bajo la tutela de un negocio francés ses del vendedor? ¿Será más caro para mí diante un notaire, y otros son contratos ‘parti-
autorizado). La licencia incluye una garantía como comprador trabajar con el agente? culier à particulier’ hechos entre particulares
financiera que les permite retener el dinero Los agentes en Francia tradicionalmen- siguiendo anuncios en sitios como PAP.fr.
de los clientes. La mayoría de los agentes te han recibido sus honorarios por parte del Estos pueden ser más baratos, pero tendrá
franceses también son miembros de una de comprador, no del vendedor, aunque esto que estar preparado para la forma en que
las asociaciones comerciales: FNAIM, UNPI está cambiando (busque “HAI” o “FAI”, lo que funcionan las cosas en Francia, ¡así como
o SNPI. También debe juzgar a los agentes significa que el vendedor paga las tarifas). también hablar francés con fluidez si desea
en su respuesta a sus preguntas; un buen Obviamente, sin embargo, necesitan vender tomar éste camino más barato!
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CÓ M O
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ENCONTRAR UNA VIVIENDA EN FRANCIA
41
El primer paso para encontrar un hogar en Francia es consi-

derar qué área se adapta mejor a su presupuesto y preferencias.
Si le gusta la vida de ciudad, París puede estar por encima de su
presupuesto, pero podría considerar Lille, un punto cultural con
fantásticos museos y teatros, o Lyon, un centro cultural y gastro-
nómico. La costa será relativamente cara en todas partes, pero
hay algunas propiedades costeras de menor precio en Bretaña
(Cotes d’Armor y Finistere son más baratos que Morbihan), en la
costa normanda, e incluso en el departamento de Aude, cerca de
Narbonne y Perpignan.
Los veteranos del ejército dicen que “nunca se desperdicia el
tiempo dedicado al reconocimiento”, y el mejor momento para in-
vestigar las opciones de propiedad es antes de salir de casa. No se
puede enfatizar lo suficiente que Francia es un país muy grande,
con paisajes y estilos locales enormemente diversos, por lo que
puede ser útil limitar la elección no solo a una región y depar-
tamento, sino a la zona alrededor de uno o dos pueblos. Utilice
portales como Properstar.com para delimitar el área bajo conside-
F RA N C I A
ración y mire una amplia gama de propiedades antes de generar
una lista restringida. (Debido a que Properstar trabaja con muchos
E N
de los grandes portales inmobiliarios franceses, es un gran lugar
PR O P I E DA D E S
para comenzar, dando acceso a la más amplia gama de listados).
CO M P RA R
CÓ M O
42
MIR A ND O LO S D E TA L L E S Obviamente, si todas las propiedades de interés se pueden visitar con

Los aspectos de una propiedad que se deben tener en cuenta al elabo- un único agente, eso tiene enormes beneficios, sobre todo el hecho de
rar una lista incluyen: que el agente probablemente conducirá por completo, lo que le ahorra-
• clasificaciones de energía y tipo de sistema de calefacción rá dinero tanto de logística como de gasolina.
• la antigüedad de la propiedad
• metraje cuadrado total: esta es la medida principal para los com- A SEGÚ RE SE D E S A BE R LO QU E QU IE RE
pradores franceses, en lugar de la cantidad de habitaciones. (Calcule Al acercarse a los agentes, puede ser útil proporcionar una lista pre-
el precio por metro cuadrado y observe el sitio FNAIM o Notaires de cise y analizada de los requisitos; por ejemplo, “no debe estar en una
France para evaluar si es el adecuado para el área local). carretera principal, debe tener un gran jardín, tenemos perros y niños”.
• jardín (generalmente dado en metros cuadrados) Sin embargo, algunas solicitudes simplemente no pueden ser acomo-
• estacionamiento, si la propiedad se encuentra en un pueblo o cen- dadas; una pareja pidió una casa con entramado de madera en Limou-
tro de la ciudad sin, un área conocida por su arquitectura de piedra, mientras que otro
• especialmente para los apartamentos en París, tenga en cuenta en comprador quería una casa en el centro de una ciudad montañosa,
qué piso está el mismo, y si hay un ascensor - en un gran número de pero con un gran jardín y poco presupuesto. Como era de esperar, te-
propiedades no hay. niendo en cuenta las limitaciones de espacio de las ciudades proven-
• Cualquier construcción incluida en una propiedad rural y si tienen zales montañosas, él podría obtener un gran jardín, pero a determina-
potencial para convertirla en un espacio habitable (‘’amenageable’’ es do precio - o una casa más barata, pero sin el jardín. Pregunte a los
la palabra para buscar) agentes sobre las características locales de las propiedades; los com-
F RA N C I A
Francia es un país enorme, esto no se puede enfatizar lo suficiente, pradores de propiedades de época encontrarán que muchos agentes
ya que limita lo que se puede hacer en un día. En un área rural, tres o pueden ser muy instructivos sobre la manera correcta de renovarlas
E N
cuatro propiedades por día es el máximo que puede visitarse y ser ins- y mantenerlas, y las características comunes que se encuentran (por
PR O P I E DA D E S
peccionado adecuadamente. Tratar de hacer demasiado en un viaje de ejemplo, muchas granjas de montaña todavía tienen sus hornos de
compra conducirá a la frustración y puede ser contraproducente; sin pan de estilo antiguo, ¡fantásticos para hacer pizza!)
una selección rigurosa, se puede dedicar demasiado tiempo a visitar Los libros están llenos de historias sobre propietarios que simple-
propiedades que no son adecuadas. mente se enamoraron de una propiedad que vieron por casualidad,
CO M P RA R
Si bien algunos agentes serán útiles para encontrar más propieda- pero eso ocurre muy raramente. Una búsqueda disciplinada y bien he-
des que satisfagan los requisitos de los compradores, los mejores re- cha de las propiedades correctas es mucho más probable que obtenga
sultados provienen de la identificación de propiedades por adelantado. el resultado correcto.
CÓ M O
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1. ¿Cuál es el proceso típico de búsque- preparado a asumir. Mire la electricidad y el específicos. Sin embargo, si está comprando
da de propiedades en Francia? sistema de calefacción, y pregunte acerca de un jardín, ¡le gustaría saber que la fruta en los
La mayoría de los compradores comien- los costos de funcionamiento. Si la propiedad árboles en el momento de la venta se consi-
zan con una idea general de la ciudad o re- que está buscando no es tout à l’égout (en la dera que pertenece al comprador!
gión en la que desean comprar una propie- red de drenaje), pregunte si tiene un tanque
dad, y luego investigarán para reducir sus séptico, y si es así, si cumple con las últimas 4. Cuando el tamaño de las propiedades
opciones a un área en particular. Usar un regulaciones. aparece en el sitio web, ¿incluyen espacios
portal como Properstar puede ayudar a mos- externos o son estrictamente internos?
trar qué tipos de propiedad están disponibles 3. ¿La casa se vende con muebles aden- El tamaño de una propiedad en metros
y a qué precio; también ayudará a identificar tro o cuáles son las reglas? cuadrados es la medida interna y debe tener
a los agentes que tienen una buena selec- Esta puede ser un área contenciosa con las particiones restadas y los grosores de
ción de propiedades. algunas leyes muy específicas que se apli- pared. Si está mirando un apartamento y ve
can. En general, los muebles no están inclui- las letras LC en el anuncio, puede estar segu-
2. ¿A qué debería prestar atención cuan- dos. ‘Inamovibles’ están incluidos, pero si una ro de lo que está recibiendo: el Loi Carré no
do visite la propiedad? cocina equipada puede ser quitada sin dañar permite que ningún espacio de menos de 1,8
Lo mejor es ir con una lista de requisitos la propiedad, se considera que no es ‘inamo- m de altura, balcones o terrazas se tenga en
para poder evaluar las propiedades de ma- vible’. Incluso los radiadores pueden ser qui- cuenta. (Lamentablemente, no se aplica a las
nera consistente. Decide antes de continuar tados por el vendedor. Lo mejor es llegar a casas que no son copropriétés)
F RA N C I A
cuanto de redecoración o renovación estás un acuerdo con el vendedor sobre artículos
E N
PR O P I E DA D E S
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CÓ M O
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IMPUESTOS Y TASAS PARA LOS PROPIETARIOS
EN FRANCIA
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EN FRANCIA
La compra inicial de una propiedad en Francia llevará varias tarifas e impuestos. Debido a que el notario calculará y cobrará todos los im-
puestos relevantes durante el proceso de compra, generalmente no los verá como categorías separadas. El total de impuestos y tarifas puede
sumar hasta un 20% del precio de una propiedad, dependiendo de si los honorarios del agente son pagados por el comprador o el vendedor.
• Honorarios del agente, cuando el vende- enero es responsable del impuesto ese año,
dor no los paga: 5-8% aunque los contratos de venta generalmente
• Droit de mutation (impuesto de timbre), distribuyen el impuesto entre el vendedor y el
5,8% comprador. (Pedir al vendedor que pague los
• Honorario de Notaire, calculadas sobre impuestos puede ayudar a reducir los costos
una escala móvil establecida por ley: 2,5-5% en algunas circunstancias, por ejemplo, si
• Tasa de registro de préstamo (si se uti- una propiedad ha tardado mucho tiempo en
liza una hipoteca francesa para comprar la venderse).
propiedad) 1-3% Estos impuestos son administrados por
El sitio web de Notaires de France incluye la commune (la unidad más pequeña del
una calculadora para los costos de transacción. gobierno francés) y se basan en el valor ca-
tastral. Los valores se han incrementado en
F RA N C I A
IMP U E S TO S E N C U RS O los últimos años, con las últimas actualiza-
Poseer una propiedad francesa lo hace ciones a completarse en 2018, por lo que los
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responsable de uno o ambos impuestos compradores deben preguntar si esto se ha
PR O P I E DA D E S
locales sobre la propiedad, taxe foncière y realizado; de lo contrario, podría haber una
taxe d’habitation. El primero es pagado por desagradable sorpresa esperándolos. Los
el dueño legal de la propiedad, mientras que recibos de impuestos salen en septiembre/
el segundo es pagado por el ocupante (si la octubre y agosto / septiembre respectiva-
CO M P RA R
propiedad está arrendada) o el propietario. mente, pero generalmente se pueden pagar
Quien posee / ocupa la propiedad al 1º de en cuotas mensuales si es más conveniente.
CÓ M O
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EN FRANCIA
E JE MPLO D E IMP U E S TO S F R A N C E SE S
Propiedad de época en L’Isle sur la Sorgue, Vaucluse (Provence)-
un ‘mas’ con 8 habitaciones en una parcela de casi 3 hectáreas
Costo de propiedad 1.450.000

Hipoteca 800.000
Costos notariales en la compra 13.008
Costos notariales en la hipoteca 2.303
Impuesto de timbre 84.196
Otros impuestos estatales 2.410
Otros 600
Impuesto al valor agregado sobre los
3.063
costos del notario
F RA N C I A
Total Costos 105.600
Total incluido precio de compra 1.555.600
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Impuesto al patrimonio – ahora solo en bienes raíces
PR O P I E DA D E S
Los propietarios también pueden ser responsables del impuesto al patrimo-
nio (Impôt de Solidarité sur la Fortune Immobilière). Los no residentes serán respon-
sables si sus activos inmobiliarios en Francia, y solo en Francia, valen más de 1,3
CO M P RA R
millones de euros; sin embargo, las deudas relacionadas con la compra, ampliación
o mejora de la propiedad se pueden deducirse de su valor. Obviamente, es eficiente en
términos de impuestos utilizar una hipoteca para cualquier compra importante.
CÓ M O
47
EN FRANCIA
Los residentes franceses se hacen responsables del impuesto al IMP U E S TO S O BRE L A S G A N A N CI A S D E C A PI TA L
patrimonio en sus propiedades en todo el mundo. Sin embargo, el valor El impuesto a las ganancias de capital también deberá pagar-
de su residencia principal se reduce en un 30% para el cálculo. Vale la se cuando venda una propiedad francesa, ya sea residente o no
pena señalar que la mayoría de las personas que se muden a Francia residente (aunque nuevamente se aplican los tratados de doble
se beneficiarán de una exención del impuesto al patrimonio en sus pri- imposición), a menos que la propiedad sea su residencia principal,
meros cinco años de residencia. Tenga en cuenta que el alcance de la en cuyo caso está exenta. Además del impuesto, las cargas so-
ISF incluye participaciones indirectas mantenidas en activos inmobilia- ciales tienen que pagarse, y hay un recargo en las ganancias más
rios, lo que puede presentar un problema para individuos con grandes grandes, que asciende a una tasa total de hasta 40,5%. Sin embar-
participaciones en empresas familiares o para inversores individuales go, hay un sistema de descuentos para que la tasa de impuestos
con participaciones en empresas que poseen propiedades significa- disminuya de acuerdo con el número de años que se ha tenido una
tivas. Sin embargo, los activos utilizados en su comercio o negocio propiedad; después de 22 años, la propiedad está completamente
están exentos. exenta del impuesto y, después de 30 años, de las cargas sociales.
ISF se paga en una escala móvil de 0,5% hasta 1.5% del total de
activos relevantes.
A los no residentes solo se les pedirá que paguen el impuesto a la
renta francés si propiedad está siendo arrendada y reciben ingresos por
alquiler, ya sea a largo plazo o como alquiler vacacional a corto plazo o
F RA N C I A
Airbnb. Hay varios regímenes de alquiler con diferentes normas fiscales, y
dado que se han realizado una gran cantidad de cambios en las reglamen-
E N
taciones, se necesita un buen asesoramiento para garantizar que se elija
PR O P I E DA D E S
el régimen adecuado. Las declaraciones de impuestos deben hacerse en
mayo para el año financiero anterior (enero a diciembre) y a partir de 2019,
todas las declaraciones de impuestos deben hacerse en línea.
Espere pagar el 20% de sus ingresos. Sin embargo, si su país de
CO M P RA R
residencia tiene un acuerdo de doble imposición con Francia, ese im-
puesto puede deducirse de su obligación tributaria nacional, no tendrá
que pagarlo dos veces.
CÓ M O
48
1. ¿Cuáles son los impuestos a pagar por 2. ¿Debo pagar menos impuestos 3. ¿Cómo pagar los impuestos de la
la compra de la propiedad? después de comprar una segunda casa en propiedad desde el extranjero?
Se pagan varios impuestos, pero depen- Francia? En su primer año, todavía no tendrá una
den del tipo de propiedad que se compra. Lamentablemente no. Los impuestos lo- referencia de impuestos francés, por lo que
Las nuevas propiedades incluirán un impues- cales se pagan en todas las propiedades a le enviarán las facturas de sus impuestos y
to al valor agregado (IVA) del 20% en el pre- la misma tasa no importa cuántas tenga, ex- deberá pagarlas en un solo pago; eso es más
cio y un impuesto de transferencia del 0,7%; cepto que hay un pequeño porcentaje adicio- fácil por transferencia bancaria.
las ventas no sujetas al IVA (propiedades de nal para segundas residencias (que también Para los años siguientes, es posible es-
reventa) tienen un impuesto por transferen- sería pagadero si su primera propiedad fran- tablecer un adelanto (pago automático), ya
cia de 5,8%. cesa no fuera su residencia principal, porque sea como una sola transacción cada año o
vive en el extranjero). en cuotas mensuales. Sin embargo, proba-
blemente necesite una cuenta bancaria fran-
cesa para hacer esto.
F RA N C I A
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PR O P I E DA D E S
CO M P RA R
CÓ M O
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EVITAR EL FRAUDE Y EL ENGAÑO
50
Si bien el mercado de bienes raíces en Francia está bien regulado y la mayoría de las compras se realizan sin ningún problema, los compradores
deben obviamente tomar precauciones básicas para evitar engaños. Se ha sabido de personas que se hacen pasar por el dueño de una propiedad
solicitando un depósito pagado en efectivo y luego desaparecen, ¡dejando un papeleo completamente inútil!
V E RIF IQU E L A D O C U ME N TACIÓ N

Lo bueno del ‘paperasse’ es que hay una Algunos agentes franceses pedirán a los
gran cantidad de certificaciones de todo tipo compradores que firmen una ‘lettre d’inten-
de profesionales que puede, y debe, verifi- tion d’achat’ antes de que se prepare el com-
car. La mayoría de los agentes inmobiliarios promis. En inglés, esto suena inocente, pero
le pedirán que visite su oficina. Asegúrese en el derecho francés, se puede considerar
de verificar la carte professionelle que se que constituye un contrato vinculante. Eso
muestra allí y tome nota del monto total de luego le impediría introducir condiciones en
la garantía financiera del agente: esto es lo su compromis, como hacer que la compra
que cubre su depósito si se lo paga a la agen- sea condicional para poder arreglar una hi-
cia. También debe verificar el número de poteca. (Sin embargo, tenga en cuenta que
SIRET de cualquier agente o profesional de aún se beneficia del período de enfriamiento
la construcción que utilice: ese es el registro de diez días, por lo que puede cancelar, pero
eso sería una pérdida de tiempo para todos).
F RA N C I A
comercial francés.
Los constructores franceses tienen que El papeleo es muy importante y no siem-
ofrecer un assurance décennale (seguro de pre es fácil abrirse camino, por lo que algu-
E N
diez años) que cubre cualquier defecto en su nos temas vitales se pierden por las grietas.
PR O P I E DA D E S
trabajo durante diez años. Si está compran- Por ejemplo, se sabe que los propietarios
do una nueva construcción, o una casa cons- proporcionan un diagnostique de la propie-
truida en los últimos años, o si la propiedad dad en venta que tiene varios años y puede
que está mirando ha tenido renovaciones o no representar con precisión la condición ac-
CO M P RA R
ampliaciones recientes sustanciales, revise tual de la propiedad, por lo que siempre debe
la documentación y asegúrese de que esté verificar la fecha.
en orden.
CÓ M O
51
H A BL E C O N E L M A IRIE
También se debe tener en cuenta que si deben asegurarse de cumplir con esas regu-
bien las búsquedas francesas son muy ex- laciones dentro de los dos años de hacerse
haustivas de alguna manera, no incluyen una cargo de la propiedad. Eso puede costar
búsqueda de permisos de planificación otor- 10.000 EUR o más, y en el caso de las propie-
gados en las cercanías de una propiedad. dades del centro sin un jardín grande o con
Tendrá que ir al mairie (ayuntamiento) para acceso limitado, puede ser lo suficientemen-
verificar qué aplicaciones se han realizado y te costoso como para hacer que la inversión
qué trabajo está pendiente, o hacer que al- sea inviable. Si tiene dudas, pida consejo.
guien lo haga en su nombre.
Si compra a un desarrollador, siempre ve- ¿ E F EC T I VO D E B A JO D E L A ME S A?
rifique su reputación, pero también averigüe ¡D IG A QU E N O !
cuántas unidades en el desarrollo inmobiliario Finalmente, los tratos “debajo de la mesa”
F RA N C I A
se han vendido, ya que a veces la construc- son completamente ilícitos, pero eso no im-
ción no se iniciará hasta que se haya asegu- pide que algunos vendedores pregunten. Un
rado un cierto porcentaje de las ventas. Los notario confesó que había mirado por la ven-
E N
pagos por etapas son habituales, por lo que tana una vez, después de gestionar una tran-
PR O P I E DA D E S
cualquier solicitud de pago inmediato de la sacción de propiedad, solo para ver al com-
cantidad total debe hacer sonar las alarmas. prador entregando fajos de dinero al granjero
Con las propiedades rurales, incluidas las que le había vendido su granero. Lamenta-
de pueblos grandes, es posible que la pro- blemente, si realiza un trato así, cuando vaya
CO M P RA R
piedad no esté tout à l’égout (en el drenaje a vender, el notaire basará sus ganancias en
de red). La regulación de las fosas sépticas el precio de compra documentado, no en el
ahora es bastante estricta, y los propietarios dinero extra.
CÓ M O
52
GESTIONAR SU PROPIEDAD EN FRANCIA
53
GESTIONAR SU PROPIEDAD EN FRANCIA
Los compradores que desean una casa de vacaciones a menudo Algunos propietarios de largo plazo hacen arreglos informales con
tienen la intención de ocuparla solo durante dos o tres meses al año. los locales: ¡una residente británica en Haute-Vienne deja que las cabras
Aunque se puede alquilar, los propietarios no residentes necesitarán de su vecino corten el césped cuando no está allí! En el otro extremo del
un administrador de la propiedad que pueda gestionar los cambios de espectro, si compra una propiedad en una résidence de tourisme (bási-
inquilinos, permitir que los clientes ingresen y controlar la propiedad, camente una propiedad de complejo turístico) vendrá con servicios de
así como mantenerla, hacer frente a las reparaciones de emergencia gestión incluidos. Sin embargo, la mayoría de los compradores de pro-
que puedan ser necesarias y garantizar que las facturas se paguen piedades francesas están en algún lugar entre esos dos extremos; ahí
oportunamente y el alquiler se cobre a tiempo. es donde los administradores de propiedades pueden simplificar la vida.
El mercado de administración de propiedades en Francia está bastan-
te bien desarrollado, al menos en parte porque alquilar sigue siendo más
común que en muchos otros países. Muchas familias francesas alquilan
la casa en la que viven y poseen una maison secondaire en el campo o en
la costa; más del 35% de los hogares franceses están alquilados. Esto es
antes de pensar en alquileres de vacaciones y corporativos, o en alquileres
para trabajadores expatriados (en París y otras ciudades más grandes).
Varias compañías importantes de administración de propiedades
operan en la mayoría de las ciudades más grandes. En el extremo su-
perior del mercado, las principales firmas internacionales de bienes
F RA N C I A
raíces como Savills y Barnes International brindan servicios a los ex-
tremadamente adinerados, mientras que los gerentes individuales de
E N
propiedades brindan un servicio a medida. Aquellos que buscan admi-
PR O P I E DA D E S
nistradores de propiedades de habla inglesa en áreas rurales podrían
considerar Les Bons Voisins, una red que cubre la mayoría de las áreas
más populares para los compradores extranjeros.
Los costos de administración de propiedades se pueden deducir de
CO M P RA R
los ingresos por alquiler si se usa el regime réel; esa es una opción que
debe tomarse por adelantado, y como sucede con la burocracia fran-
cesa y particularmente con los impuestos, es aconsejable consultar
CÓ M O
con un profesional.
54
BONUS
CASO PRÁCTICO PARA COMPRAR UNA CASA

EN FRANCIA
55
EN FRANCIA
Jim y Kate quieren comprar una casa de vacaciones en Francia. Pero Francia es un país grande, por lo que tienen mucho trabajo por hacer
acotando sus opciones.
Jim quiere veranos soleados y sin lluvia, ponerse más rojo, mostrando más luz solar.
muchos senderos para caminatas y bosques Kate comienza a buscar casas alrededor
en las cercanías, ya que ambos son senderis- de Limoges en los sitios web de agentes in-
tas entusiastas, y una ciudad razonablemente mobiliarios. Mientras tanto, Jim decide sacar
grande a poca distancia, aunque la pareja de- algunos libros sobre el área de la biblioteca,
sea comprar una villa o casa de pueblo. para que puedan pasar un fin de semana mi-
Kate es más práctica. Ella quiere comprar rando fotos del área y quizás reducir aún más
en algún lugar donde la propiedad este rel- su búsqueda. Kate se enamora inmediata-
ativamente barata, por lo que descarta una mente de las imágenes de la meseta de Mil-
gran cantidad de Provenza, y donde haya levaches y sus aldeas de granito, pero nota que
buena demanda turística para que puedan muchas de las casas en venta necesitan una
alquilar la casa en temporada y así ayudar a renovación; realmente no quieren involucrarse
pagar las facturas. en un gran proyecto. Sin embargo, la buena no-
Comienzan por mirar dos mapas: un ticia es que todas las propiedades que ven son
F RA N C I A
mapa de los precios de las propiedades fran- muy asequibles. Kate mira los alquileres de va-
cesas en el sitio web de Notaires de France caciones en el área y hace algunas sumas para
(https://www.notaires.fr/multimedia/NCI/ ver cuánto podrían ganar por alquilar una casa
E N
NCI%2039_UK_map%20houses%20prices. durante dos meses al año.
PR O P I E DA D E S
jpg), y un mapa de horas anuales de sol en En este punto, están listos para pensar en
Meteo France (http://www.meteopassion. visitar Francia y visitar algunas propiedades
com/ensoleillement-annuel.php). Notan que con un agente. Hay una serie de agentes de
Limoges es la más barata de las ciudades habla inglesa en el área, por lo que deciden ir
CO M P RA R
que se muestran, y es justo en el punto donde con uno que tiene una serie de propiedades
el naranja en el mapa del clima comienza a en el área.
CÓ M O
56
EN FRANCIA
El agente pregunta si han pensado en qué superficie cuadrada de la de que la casa tiene que pasar un diagnostico estructural, eso es inusual
casa y qué extensión de jardín quieren, pero no lo han hecho. Sin em- en Francia, pero dado que la casa tiene un par de cientos de años, qui-
bargo, Jim señala que ya que ambos trabajan, no estarán allí durante eren tener la seguridad de que seguirá en pie durante otro siglo. ¡o dos!
todo el verano, por lo que el mantenimiento podría ser un problema si Instruyen a un analista calificado en RICS que se ha trasladado a Fran-
el jardín es demasiado grande. Señalan que les gustaría una casa que cia, aunque también pueden utilizar un arquitecto o ingeniero francés,
sea atractiva para alquilar en vacaciones. También se les pregunta si pero están acostumbrados a los diagnósticos de estilo del Reino Unido.
quieren ver casas un poco más lejos. Tienen una copia del diagnostique de su casa, que muestra que no
Deciden tomar cuatro días para dar tiempo más que suficiente para hay asbesto, aunque hay algo de pintura a base de plomo en los mar-
explorar la zona y asegurarse de que sea adecuada para ellos, y tam- cos de las ventanas, pero las eléctricas están renovadas y el tanque
bién para visitar las propiedades de una manera relajada. Kate empaca séptico se ajusta a las normas, por lo que no necesitan gastar dinero
su Tablet para tomar fotos y apuntes en las visitas. ¡Tres propiedades al en lo básico. No es un diagnostico estructural completo, sin embar-
día resultan ser más que suficientes en la remota campaña! go, por eso pusieron la clause suspensive adicional y contrataron a un
Dos de las casas que ven están demasiado cerca de la carretera prin- constructor local. Afortunadamente, la casa sale victoriosa: sin carco-
cipal, y una está en un pueblo bastante descuidado. Pero en el tercer día, ma, sin subsidencia y sin problemas.
ven una posibilidad, justo al lado de la plaza principal en un pequeño y Kate y Jim ya poseen una casa en Birmingham en la que tienen una
tranquilo pueblo muy bien conectado. Necesita redecoración, pero está hipoteca. Podrían comprar la vivienda francesa en efectivo, pero eso
renovada. Tienen un día más para mirar casas, pero Jim dice inmediat-
F RA N C I A
amente: “Bien podemos hacer una oferta para esta casa”.
En este caso, ofrecen un 10% por debajo del precio solicitado, y su
E N
oferta es aceptada. Ahora comienza el papeleo. En primer lugar, ob-
PR O P I E DA D E S
tienen un resumen del agente con el compromis de vente, que deben
firmar y enviar de vuelta. A partir de este punto, aún pueden retirarse
sin ninguna obligación durante los próximos diez días. En esta etapa
pagan un depósito del 10%.
CO M P RA R
Kate ha hecho sus deberes sobre las finanzas y hay una clause sus-
pensive para que la venta solo siga adelante a condición de que obten-
gan la financiación que necesitan. También han agregado una cláusula
CÓ M O
57
EN FRANCIA
los dejaría sin mucho fondo para emergencias en el banco, y como
Kate señala, no sería eficiente en términos de impuestos si tienen in-
gresos por alquiler. Podrían refinanciar su casa en el Reino Unido, pero
eso pone en riesgo su hogar: si obtienen una hipoteca en Francia, es-
tará asegurada con la propiedad francesa. También tienen una buena
tasa fija en su casa, por lo que no quieren refinanciar a un tasa peor.
Deciden por una hipoteca francesa y deciden usar un corredor para
identificar el mejor trato. El corredor les advierte que solo obtendrán
un certificado de aprobación previa, no una oferta completa, hasta que
realmente hayan comprado la propiedad: el banco lanzará la oferta una
vez que vean el acte de vente firmado. Están contentos de saber que
las tasas hipotecarias francesas tienen tasas de interés mucho más
bajas que en el Reino Unido, y son fijas por 25 años. Pero no todos
los bancos franceses están dispuestos a prestar para un monto tan
pequeño, por lo que el corredor tiene que buscar un poco.
En este punto, están muy contentos de tener dos cosas bien. En
primer lugar, están contentos de que el agente les advirtió acerca de
F RA N C I A
los honorarios involucrados en la compra: ven que lo que ellos pens-
aban que era una casa de EUR 40.000 les costará algo más de EUR que todo esté en su lugar y que la casa se encuentra en el estado que
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46.000 una vez que hayan pagado el notaire y los gastos de la hipo- esperaban. ¡No es desconocido que un vendedor decida llevarse la co-
PR O P I E DA D E S
teca. Y están muy contentos de haber realizado una gran cantidad de cina equipada! No hay nada infortunado hoy, así que se dirigen a la ofi-
fotocopias de sus pasaportes, certificados de nacimiento, nóminas y cina del notario, donde todo el contrato es leído por el notario, y luego
comprobantes de domicilio, porque se las han seguido pidiendo. “Eso tienen que firmar cada una de las cuarenta y dos páginas del contrato.
es Francia”, les dice su agente, “¡paperasse!” (Traducción: papeleo) Se van con las llaves de su nueva casa de vacaciones en Francia, y
CO M P RA R
Cuatro meses después, se les pide que asistan a la firma en la ofici- la attestation de propriété, que les será útil cuando traten con la buro-
na del notario. Inmediatamente antes de la firma, para su sorpresa, se cracia francesa y lo siguiente que deben hacer: ¡abrir una cuenta ban-
les pide que visiten la casa nuevamente con el vendedor para verificar caria en Francia!
CÓ M O
58
properstar.com
60

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CÓMO COMPRAR UNA PROPIEDAD EN FRANCIA

Sobre Properstar 4 Bienvenido a Francia, país de la gastronomía y el bienestar.

Encontrar una vivienda en Francia 41

Evitar el fraude y el engaño 50

Properstar, una plataforma internacional de bienes raíces, es res-

franceses, los Pirineos y el Massif Central, mientras muchos visitantes

EUR España Francia Reino Unido

Precio / m2, EUR

V E N TA JA S D E C O MPR A R PRO PIE DA D E S N U E VA S F U E R T E D IF E RE N CI ACIÓ N D E LO S ME RC A D O S INM O BI -

El proceso de comprar una propiedad en Francia comienza con el F IRM A ND O L A T R A NSF E RE N CI A E N PE RS O N A

Lo que está de moda y lo que no

París, extrañamente, ya no está primera en la lista de aumentos de

París 2396 1692

El primer paso para encontrar un hogar en Francia es consi-

MIR A ND O LO S D E TA L L E S Obviamente, si todas las propiedades de interés se pueden visitar con

Costo de propiedad 1.450.000

V E RIF IQU E L A D O C U ME N TACIÓ N

CASO PRÁCTICO PARA COMPRAR UNA CASA

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