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EL PROCESO DE DESALOJO

CONCEPTO

El desalojo (denominado también desahucio), a criterio de Enrique Falcón, “... importa

la exclusión de cualquier ocupante de una propiedad cuya obligación de restituir sea
exigible y no se limita a las locaciones, si bien en las mismas es donde mayor
incidencia tiene...”.

Reimundín estima que “el juicio de desalojo o juicio de desahucio es el procedimiento

sumarísimo por el cual el actor persigue que el demandado desocupe el inmueble
litigioso y lo deje a su disposición”. Dicho autor agrega que “se trata de un juicio
declarativo, sumario y de trámite especial...”.

Lino Palacio considera que el proceso de desalojo “... es aquel que tiene por objeto una
pretensión tendiente a recuperar el uso y goce de un bien inmueble que se encuentra
ocupado por quien carece de título para ello, sea por tener una obligación exigible de
restituirlo o por revestir el carácter de simple intruso aunque sin pretensiones a la
posesión”. El citado tratadista argentino añade que “del concepto enunciado se infiere,
por lo pronto, que la pretensión de desalojo no sólo es admisible cuando medie una
relación jurídica entre las partes en cuya virtud el demandado se halla obligado a
restituir el bien a requerimiento del actor, sino también en el caso de que, sin existir
vinculación contractual alguna, el demandado es un ocupante meramente
circunstancial o transitorio que no aspira al ejercicio de la posesión.”

Gómez de Liaño González sostiene que el denominado juicio de desahucio es aquel

que está dirigido “... a obtener el desalojo de un inmueble, imponiendo incluso el
lanzamiento de sus ocupantes, sirviendo para resolver, tanto cuestiones de
arrendamiento, como situaciones de precario en las que se posee una finca sin título
que lo justifique...”. El mencionado autor nos informa que la jurisprudencia “... ha
delimitado el ámbito de este procedimiento que encauza una acción de condena
encaminada a obtener la desposesión del demandado y la reintegración posesoria del
actor, sin que quepa ventilar en el mismo cuestiones complejas y extralocativas,
incompatibles con la naturaleza sumaria del trámite...”.

Moreno Mocholi define al desahucio de esta manera:

“Es la de desahucio:

A) Naturaleza.- Aquella acción principal, inmobiliaria, posesoria, personal aunque de

marcados efectos reales y de contenido real cuando se funda en la situación de
precario;
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B) Elementos personales.- Que compete al poseedor real-arrendador o comprador de

finca arrendada, subarrendada, productor-patrono, titular del disfrute dado en
aparcería, cedente del suelo por el tiempo que vivieren las primeras cepas, y tolerante
del precario, contra el arrendatario, subarrendatario, obrero o empleado, aparcero,
cesionario del suelo y precarista, respectivamente;

C) Elementos reales.- Sobre las cosas inmuebles dadas en arrendamiento (rústico o

urbano), en subarriendo, como remuneración única o complementaria por los servicios
prestados, aparcería, cesión del suelo o en situación de posesión sin título ni pago de
mercedes y simplemente tolerada;

D) Elementos formales.- A ejercitar dentro del procedimiento especial y sumario, juicio

de desahucio que sin prejuzgar derechos de dominio, la posesión, u otros que no sean
el motivo concreto en que se funde, resuelve en cuanto a éste exclusivamente, con
santidad de cosa juzgada;

E) Fin próximo.- Persiguiendo el lanzamiento del demandado y consiguiente desalojo

de personas y enseres;

F) Fin remoto.- Para recuperar la posesión natural desplazada por el vínculo

contractual o por la simple tolerancia;

G) Fundamento próximo.- Que se funda en los derechos de rescisión, resolución o en

la posesión;

H) Fundamento remoto.- Y que existe para garantía y efectividad, en fin, de la

protección que la ley otorga al poseedor.”

En nuestro ordenamiento jurídico, el proceso de desalojo es uno contencioso que

se tramita en vía sumarísima (art. 546 inc. 4 del C.P.C.), y se halla regulado en el
Sub-Capítulo 4° (“Desalojo”) del Capítulo II (“Disposiciones especiales”) del Título III
(“Proceso sumarísimo”) de la Sección Quinta (“Procesos contenciosos”) del Código
Procesal Civil, en los arts. 585 al 596.

Justamente, el artículo 585 -primer párrafo- del Código adjetivo preceptúa que la
restitución de un predio se tramita con arreglo a lo dispuesto en el proceso sumarísimo
y las precisiones del Sub-Capítulo 4° del Capítulo II del Título III de la Sección Quinta
del Código Procesal Civil. Además, es de destacar que lo dispuesto en dicho Sub-
Capítulo es aplicable también a la pretensión de restitución de bienes muebles e
inmuebles distintos a los predios, en lo que corresponda, conforme al artículo 596 del
indicado cuerpo de leyes. De ello se infiere que el proceso de desalojo es aquel dirigido
a lograr la restitución de un bien al que se tiene derecho, ya sea mueble o inmueble.

A) Desalojo accesorio
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Tal como lo señala el artículo 590 del Código Procesal Civil, referido precisamente al
desalojo accesorio, se puede ejecutar el lanzamiento en un proceso de
conocimiento o abreviado, siempre que la restitución se haya demandado
acumulativamente, sin perjuicio de lo establecido en el tercer párrafo del artículo 87
del citado Código.

En lo que respecta a la acumulación de pretensiones, habrá que estar a lo dispuesto en

el Capítulo V (“Acumulación”) del Título II (“Comparecencia al proceso”) de la Sección
Segunda (“Sujetos del proceso”) del Código Procesal Civil, en los arts. 83 al 91. Baste
decir que el artículo 87 del Código Procesal Civil (que versa sobre la acumulación
objetiva originaria, la misma que se configura cuando en un proceso se propone en la
demanda más de una pretensión), a que se contrae el artículo 590 de dicho Código
(citado precedentemente), establece lo siguiente:

“La acumulación objetiva originaria puede ser subordinada, alternativa o accesoria. Es

subordinada cuando la pretensión queda sujeta a la eventualidad de que la propuesta como
principal sea desestimada; es alternativa cuando el demandado elige cuál de las pretensiones
va a cumplir; y es accesoria cuando habiendo varias pretensiones, al declararse fundada la
principal, se amparan también las demás.

Si el demandado no elige la pretensión alternativa a ejecutarse, lo hará el demandante.

Si no se demandan pretensiones accesorias, sólo pueden acumularse éstas hasta antes del
saneamiento procesal. Cuando la accesoriedad está expresamente prevista por la ley, se
consideran tácitamente integradas a la demanda”.

CAUSALES

Entre las causales más usuales que ameritan el inicio del proceso de desalojo tenemos
las siguientes:

A. La falta de pago de la retribución o renta acordada por las partes por el uso,
usufructo o la posesión del bien materia de desalojo. Al respecto, cabe señalar
que, del segundo y tercer párrafos del artículo 585 del Código Procesal Civil, se
desprende lo siguiente: a) quien demanda el desalojo por falta de pago se encuentra
autorizado para acumular a su pretensión de desalojo por dicha causal la pretensión de
pago de arriendos; b) si quien demanda el desalojo por falta de pago decide no
acumular la pretensión de pago de arriendos, entonces, tiene la potestad de exigir el
cobro de los respectivos arriendos en vía de proceso único de ejecución, debiéndose
destacar que, según el inciso 9 del artículo 688 del Código Procesal Civil, se puede
promover ejecución en virtud del título ejecutivo de naturaleza extrajudicial consistente
en el documento impago de renta por arrendamiento, siempre que se acredite
instrumentalmente la relación contractual; c) si quien demanda el desalojo por falta de
pago decide acumular a su pretensión fundada en tal causal la de pago de arriendos,
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entonces, no le resulta exigible el requisito contemplado en el inciso 3 del artículo 85

del Código Procesal Civil, numeral que trata acerca de los requisitos de la acumulación
objetiva de pretensiones y cuyo inciso 3 requiere, por lo general, que las pretensiones
sean tramitables en una misma vía procedimental para que opere dicha acumulación.

B. El vencimiento del plazo (convencional o legal) del contrato respectivo (por el que
se otorgó el uso, usufructo o la posesión del bien materia de desalojo).

C. La ocupación precaria del bien (que, según el art. 911 del C.C., es la que se
ejerce sin título alguno o cuando el que se tenía ha fenecido).

COMPETENCIA

De conformidad con lo dispuesto en el inciso 4) del artículo 546 del Código Procesal
Civil, referido al desalojo, cuando la renta mensual es mayor de cincuenta Unidades de
Referencia Procesal o no exista cuantía, son competentes los Jueces Civiles. Cuando
la cuantía sea hasta cincuenta Unidades de Referencia Procesal, son competentes los
Jueces de Paz Letrados (tercer párrafo del art. 547 del C.P.C.).

Es de destacar que el Juez del lugar donde se encuentra el bien inmueble materia
de un contrato de arrendamiento es competente para conocer la solicitud de
restitución del inmueble (entiéndase demanda de desalojo), tratándose de contratos
de arrendamiento con firmas legalizadas notarialmente o ante Juez de Paz (en los
lugares donde no haya notario público) con cláusula de allanamiento a futuro del
arrendatario, para la restitución del bien por conclusión del contrato o por resolución del
mismo por falta de pago conforme al artículo 1697° (incisos 1 y 2) del Código Civil (art.
594 -parte pertinente- del C.P.C.).

Debe tenerse presente que, con arreglo a lo previsto en el inciso 1 del artículo 24 del
Código Procesal Civil, además del Juez del domicilio del demandado, también es
competente para conocer del proceso de desalojo, a elección del demandante, el Juez
del lugar en que se encuentre el bien o bienes. Si la demanda versa sobre varios
inmuebles situados en diversos lugares, será competente el Juez de cualquiera de
ellos.

LEGITIMIDAD ACTIVA

Para Prieto-Castro y Ferrándiz, la legitimidad activa en el proceso de desalojo

corresponde “... a quienes tengan la posesión real de la finca a título de propietarios,
usufructuarios o de cualquier otro que les dé su derecho a disfrutarla y a sus
causahabientes...”.

Acerca de la legitimidad activa en el desalojo, Lino Palacio opina de esta manera:

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“a) Se hallan legitimados para interponer la pretensión de desalojo el propietario, el

locador, el locatario principal, el poseedor, el usufructuario, el usuario y el comodante.

b) La legitimación del propietario debe fundarse en la pertinente escritura traslativa de

dominio inscrita en el registro inmobiliario correspondiente

(...), aunque aquella calidad puede desvirtuarse mediante la prueba de que no se hizo
al adquirente la efectiva tradición del inmueble, no pudiéndose tener por configurada la
existencia de ese acto mediante la simple manifestación que al respecto contenga la
escritura. Con mayor razón no se halla legitimado para interponer la pretensión que nos
ocupa quien sólo invoca la titularidad de un boleto de compraventa y no prueba que se
le haya entregado la posesión del inmueble. (...)

c) Cuando media contrato de locación, el locador está legitimado para interponer la

pretensión de desalojo en aquel carácter, con prescindencia de que sea o no
propietario del inmueble, porque en tal caso el derecho de dominio resulta ajeno a la
causa de dicha pretensión. (...)

d) Quien posee un inmueble con ánimo de dueño, aunque no sea propietario, se

encuentra legitimado para interponer la pretensión de desalojo contra el intruso o
tenedor precario del inmueble, aunque si el demandado invoca y prima facie prueba su
calidad de poseedor, la demanda (...) no puede prosperar.

e) (...) El usufructuario tiene legitimación para interponer la pretensión de desalojo

contra el inquilino o intruso, sin que para ello se requiera el concurso del nudo
propietario.

f) (...) Corresponde reconocerle (al usuario) legitimación procesal para interponer la

pretensión de desalojo contra el inquilino (...) con mayor razón debe considerárselo
legitimado para reclamar el desalojo de un intruso.

g) Lo mismo que sucede en el caso del locador, el comodante hállase legitimado para
deducir la pretensión que nos ocupa con prescindencia de que sea o no propietario de
la cosa dada en comodato, de modo que sólo le incumbe la carga de probar la
existencia del contrato.”

De acuerdo a lo dispuesto en el primer párrafo del artículo 586 del Código Procesal
Civil, son sujetos activos en el desalojo y, por tanto, pueden demandarlo:

- El propietario.

- El arrendador.

- El administrador.
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- Todo aquel que considere tener derecho a la restitución de un predio (u otro

bien).

Sin embargo, el propio artículo 586 del Código Procesal Civil -en su primer párrafo-
establece como salvedad lo dispuesto en el artículo 598 del citado cuerpo de leyes, que
versa sobre la legitimidad activa en los procesos de interdictos. En consecuencia,
conforme se desprende de tales preceptos legales, carece de legitimidad para
demandar el desalojo de un bien quien puede utilizar los interdictos (para lograr su
restitución o recuperar la posesión, como se quiera), es decir, todo aquel que se
considere perturbado o despojado en su posesión.

LEGITIMIDAD PASIVA

A criterio de Gómez de Liaño González, procederá el desahucio (o desalojo) y podrá

dirigirse la demanda:

“1° Contra inquilinos, colonos y demás arrendatarios.

2° Contra los administradores, encargados, porteros o guardas puestos por el

propietario de su finca.

3° Contra cualquier otra persona que disfrute o tenga en precario la finca, sea rústica o
urbana, sin pagar merced...”.

Lino Palacio hace notar que “... el locatario es el legitimado pasivo por excelencia, y el
más frecuente en la práctica, de la pretensión de desalojo...”.

“... El sublocatario puede hallarse provisto de legitimación pasiva autónoma en todos

aquellos casos en los cuales (...) puede ser directamente demandado por el locador
(...), sin perjuicio del derecho que corresponde reconocer al locatario para intervenir, en
el proceso, a título de tercero adhesivo simple o litisconsorcial, según sea el caso...”.

El Código Procesal Civil, en el segundo párrafo de su artículo 586, prescribe que

pueden ser demandados en el proceso de desalojo (lo que los hace, por ende, sujetos
pasivos del mismo):

- El arrendatario.

- El subarrendatario.

- El precario (que es el que ejerce la posesión sin título alguno o habiendo fenecido el
que tenía, según se desprende del art. 911 del C.C.).

- Cualquier otra persona a quien le es exigible la restitución (del bien materia de

desalojo).
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En el proceso de desalojo carece de legitimidad pasiva el servidor de la posesión (que,

según el art. 897 del C.C., es quien, encontrándose en dependencia respecto a otro,
conserva la posesión en nombre de éste y en cumplimiento de órdenes e instrucciones
suyas). Sin embargo, excepcionalmente, aquél tendrá la calidad de legitimado
pasivamente si el poseedor con quien mantiene la relación de subordinación es quien
demanda el desalojo.

La falta de legitimidad pasiva del servidor de la posesión (con la salvedad del caso)
está regulada en el artículo 588 del Código Procesal Civil, el mismo que establece que
si el emplazado acredita no ser poseedor, sino que sólo se encuentra en relación de
dependencia respecto a otro, conservando la posesión en nombre de éste y en
cumplimiento de órdenes e instrucciones suyas, debe sobrecartarse el admisorio y
procederse conforme a lo dispuesto en el artículo 105° del Código adjetivo (numeral
que regula el instituto del llamamiento posesorio), salvo que quien demande sea el
poseedor con quien mantiene la relación de subordinación.

ACCIÓN DE DESALOJO ANTICIPADO O DE CONDENA DE FUTURO (CLÁUSULA

DE ALLANAMIENTO A FUTURO)

La acción de desalojo anticipado o de condena de futuro está regulada en el artículo

594 del Código Procesal Civil en estos términos: “El desalojo puede demandarse antes del
vencimiento del plazo para restituir el bien. Sin embargo, de ampararse la demanda, el
lanzamiento sólo puede ejecutarse luego de seis días de vencido el plazo.

Si el emplazado se allanara a la demanda y al vencimiento del plazo pusiera el bien a

disposición del demandante, éste deberá pagar las costas y costos del proceso.

En los contratos de arrendamiento de inmuebles, con firmas legalizadas ante notario público o
juez de paz, en aquellos lugares donde no haya notario público, que contengan una cláusula de
allanamiento a futuro del arrendatario, para la restitución del bien por conclusión del contrato o
por resolución del mismo por falta de pago conforme a lo establecido en el artículo 1697 del
Código Civil, el Juez notifica la demanda al arrendatario para que, dentro del plazo de seis días,
acredite la vigencia del contrato de arrendamiento o la cancelación del alquiler adeudado.
Vencido el plazo establecido sin que se acredite lo señalado en el párrafo anterior, el Juez
ordena el lanzamiento en quince días hábiles, de conformidad con el artículo 593 del Código
Procesal Civil.

Es competente para conocer la solicitud de restitución del inmueble, en contratos con cláusulas
de allanamiento, el Juez del lugar donde se encuentra el bien materia del contrato.

La deuda del arrendatario judicialmente reconocida origina la inscripción del demandado en el

Registro de Deudores Judiciales Morosos”.

NOTIFICACIÓN DE LA DEMANDA DE DESALOJO Y EXISTENCIA DE TERCEROS

CON TITULO O SIN EL
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Alvarez Juliá, Neuss y Wagner, en lo que atañe a la actividad del notificador tendiente a
que se agoten los esfuerzos para la individualización de todos los ocupantes del
inmueble, destacan que “esto se encuentra directamente relacionado con los efectos
que tendrá la sentencia de desalojo, los que afectan en principio a la totalidad de las
personas ocupantes del inmueble en el momento de la interposición de la demanda.”

Al respecto, Lino Palacio formula estas observaciones:

“... Frente a la primacía que corresponde acordar a la garantía constitucional de la

defensa, la sentencia dictada en el juicio de desalojo no puede ejecutarse contra
aquellos ocupantes que, presentando un contrato o título de fecha cierta anterior a la
interposición de la demanda, no fueron legalmente notificados de ésta y no tuvieron,
por ende, posibilidad de hacer valer en el proceso los derechos que estiman asistirles.

Carece de relevancia por lo tanto, el hecho de que el ocupante que se presenta en las
referidas condiciones haya sido o no mencionado en la diligencia de notificación. Puede
en efecto ocurrir, por una parte, que aun cuando el interesado figure en el acta
respectiva a raíz de la denuncia formulada por el locador o por otros subinquilinos, u
ocupantes, haya carecido de la posibilidad de adquirir conocimiento cierto de la
notificación, en cuyo caso, demostrada esa circunstancia, la sentencia de desalojo le es
inoponible. Y por otra parte puede suceder que, a pesar de no constar el nombre del
ocupante en el acta, del expediente surja que conoció la existencia del juicio, en cuya
hipótesis su presentación posterior a la sentencia carece de virtualidad para detener la
ejecución de ésta a su respecto (...).

La sentencia de desalojo, en suma, no puede ejercitarse contra el ocupante que no

haya tenido oportunidad de intervenir en el juicio, sea por hallarse afectado de
irregularidades el acto de la notificación o como consecuencia de actitudes atribuibles a
los restantes ocupantes del inmueble, y siempre, desde luego, que aquél presente un
título válido anterior a la fecha de la demanda.”

De conformidad con lo dispuesto en el primer párrafo del artículo 589 del Código
Procesal Civil, además de la dirección domiciliaria indicada en la demanda (de
desalojo), ésta debe ser notificada en el predio materia de la pretensión, si fuera
distinta.

Si el predio no tiene a la vista numeración que lo identifique, el notificador cumplirá su

cometido inquiriendo a los vecinos y redactando un acta sobre lo ocurrido (art. 589 -in
fine- del C.P.C.).

El artículo 587 del Código Procesal Civil regula lo relativo a la existencia de tercero con
título o sin él en el proceso de desalojo. Dicho numeral prescribe, pues, lo siguiente:
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“Si el predio es ocupado por un tercero ajeno a la relación establecida entre el demandante y la
persona a quien éste le cedió la posesión, el demandante debe denunciarlo en su demanda. El
denunciado será notificado con la demanda y podrá participar en el proceso.

Si al momento de la notificación del admisorio se advierte la presencia de tercero, quien lo

notifique lo instruirá del proceso iniciado, su derecho a participar en él y el efecto que va a
producirle la sentencia.

El tercero puede actuar como litisconsorte voluntario del demandado desde la audiencia única.

Si durante la audiencia se advierte que el tercero carece de título posesorio, el Juez aplicará lo
dispuesto por el Artículo 107° [del C.P.C.]”.

El artículo 107 del Código Procesal Civil, a que se contrae el último párrafo del artículo
587 de dicho cuerpo de leyes (citado precedentemente), versa sobre la extromisión y
establece que, excepcionalmente, en cualquier momento el Juez por resolución
debidamente motivada, puede separar del proceso a un tercero legitimado, por
considerar que el derecho o interés que lo legitimaba ha desaparecido o haber
comprobado su inexistencia.

LA PRUEBA EN EL PROCESO DE DESALOJO

La prueba en el proceso de desalojo debe versar, principalmente, sobre:

- La existencia o no del derecho a la restitución del bien (que tiene que ver más que
todo con la cuestión de la legitimidad).

- La configuración o no de la causal que amerita el desalojo (falta de pago de la

retribución o renta acordada por las partes; vencimiento del plazo -convencional o
legal- del contrato por el que se otorgó la posesión, el uso o el usufructo del bien;
posesión precaria de éste; etc.).

El artículo 591 del Código Procesal Civil establece una limitación de medios probatorios
en el proceso de desalojo. Así tenemos que, según dicho precepto legal, si el desalojo
se sustenta en la causal de falta de pago o vencimiento del plazo, sólo es admisible:

- El documento.

- La declaración de parte.

- La pericia (en su caso).

SENTENCIA Y EJECUCIÓN DEL DESALOJO

Lino Palacio refiere que “... la sentencia dictada en el proceso de desalojo no importa
prejuzgamiento acerca de la posesión o del dominio que cualquiera de las partes puede
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alegar respecto del bien cuya recuperación se solicita mediante aquél.” Aquella
sentencia -continúa Lino Palacio- “...no implica prejuzgamiento acerca de la posesión o
del dominio, de manera que tanto el actor cuya demanda es rechazada cuanto el
demandado condenado a desalojar pueden posteriormente lograr, a través de la
interposición de una pretensión posesoria o petitoria, el pronunciamiento de un fallo
que disponga la restitución del bien. El hecho de que tales pretensiones tengan una
naturaleza distinta a la de desalojo, y no aspiren a una revisión de lo decidido en el
juicio anterior, no impide la obtención de un resultado diferente al alcanzado en ese
juicio, ya que, en definitiva, experimenta una transformación la cuestión relativa al uso y
goce del bien discutido”. El mencionado tratadista argentino subraya que “... la
sentencia dictada en el juicio de desalojo adquiere eficacia de cosa juzgada material
acerca de la exigibilidad de la obligación de restituir la cosa, pero no sobre el dominio o
posesión de ésta, lo que debe ser, eventualmente, materia de otro proceso...”

En cuanto a los efectos de la sentencia, Prieto-Castro y Ferrándiz señala que aquélla

“... puede ser absolutoria de la instancia o bien disponer que procede o no el
desahucio, y en caso afirmativo ha de contener el apercibimiento de ejecución,
consistente en el lanzamiento o extracción de las personas y enseres si el demandado
no desaloja voluntariamente la finca dentro del plazo que la Ley establece.”

Lino Palacio anota que “... la sentencia de desalojo se ejecuta a través del lanzamiento,
que es el acto mediante el cual, con intervención del oficial de justicia y el eventual
auxilio de la fuerza pública, se hace efectiva la desocupación del inmueble por parte del
inquilino y demás ocupantes.”

Reyes Monterreal precisa que “... el lanzamiento, como ejecución forzosa del
pronunciamiento estimatorio del desahucio, no es más que un modo de coacción que
se funda en la existencia de un derecho anteriormente definido y declarado.”

En relación a la ejecución del desalojo (léase lanzamiento), el Código Procesal Civil

dispone lo siguiente:

- El lanzamiento se ordenará, a pedido de parte, luego de seis días de notificado el

decreto que declara consentida la sentencia o la que ordena se cumpla lo ejecutoriado,
según sea el caso (art. 592 del C.P.C.).

- Consentida o ejecutoriada la sentencia que declara fundada la demanda, el

lanzamiento se ejecutará contra todos los que ocupen el predio, aunque no hayan
participado en el proceso o no aparezcan en el acta de notificación (primer párrafo del
art. 593 del C.P.C.).
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- Se entiende efectuado el lanzamiento, sólo cuando se hace entrega del bien al

demandante en su integridad y totalmente desocupado (segundo párrafo del art. 593
del C.P.C.).

- Si dentro de los dos meses siguientes al lanzamiento se acredita que el vencido ha

vuelto a ingresar al predio, el vencedor puede solicitar un nuevo lanzamiento (art. 593 -
in fine- del C.P.C.).

- De ampararse la demanda interpuesta antes del vencimiento del plazo para restituir el
bien (hipótesis de la acción de desalojo anticipado o de condena de futuro), el
lanzamiento sólo puede ejecutarse luego de seis días de vencido el plazo. Ello se
desprende del primer párrafo del artículo 594 del Código Procesal Civil.

- En los contratos de arrendamiento de inmuebles, con firmas legalizadas ante notario

público o juez de paz, en aquellos lugares donde no haya notario público, que
contengan una cláusula de allanamiento a futuro del arrendatario, para la restitución del
bien por conclusión del contrato o por resolución del mismo por falta de pago conforme
a lo establecido en el artículo 1697 del Código Civil, el Juez notifica la demanda al
arrendatario para que, dentro del plazo de seis días, acredite la vigencia del contrato de
arrendamiento o la cancelación del alquiler adeudado. Vencido el plazo establecido sin
que se acredite lo señalado anteriormente, el Juez ordena el lanzamiento en quince
días hábiles (art. 594 -tercer y cuarto párrafos- del C.P.C.).

- Se puede ejecutar el lanzamiento en un proceso de conocimiento o abreviado,

siempre que la restitución se haya demandado acumulativamente, sin perjuicio de lo
establecido en el tercer párrafo del artículo 87 del Código Procesal Civil (según el cual:
A. si no se demandan pretensiones accesorias, sólo pueden acumularse éstas hasta
antes del saneamiento procesal; y B. cuando la accesoriedad está expresamente
prevista por la ley, se consideran -las pretensiones- tácitamente integradas a la
demanda). Ello de conformidad con lo dispuesto en el artículo 590 del Código Procesal
Civil.

PROCESO DE DESALOJO Y PROCESO DE PAGO DE MEJORAS

En principio, cabe señalar que el Código Civil regula las mejoras en el Capítulo Quinto
(“Mejoras”) del Título I (“Posesión”) de la Sección Tercera (“Derechos reales
principales”) de su Libro V (“Derechos Reales”), en los arts. 916 al 919.

Sobre el particular, el artículo 916 de dicho Código precisa que: A. las mejoras son
necesarias, cuando tienen por objeto impedir la destrucción o el deterioro del bien; B.
son útiles, las que sin pertenecer a la categoría de las necesarias aumentan el valor y
la renta del bien; y C. son de recreo, cuando sin ser necesarias ni útiles, sirven para
ornato, lucimiento o mayor comodidad.
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Ahora bien, en lo atinente al proceso de pago de mejoras, el Código Procesal Civil, en

su artículo 595, preceptúa que: “El poseedor puede demandar el pago de mejoras
siguiendo el trámite del proceso sumarísimo. Si antes es demandado por
desalojo, deberá interponer su demanda en un plazo que vencerá el día de la
contestación. Este proceso no es acumulable al de desalojo”.

DESALOJO NOTARIAL (DESALOJO EXPRESS)

El 24 de abril de 2019 entró en vigencia la Ley N° 30933 (Ley de Desalojo Notarial),

que incorpora un procedimiento especial para el desalojo de inmuebles con la
intervención de un notario.

Según la Ley, todo aquel que considere tener el derecho de obtener la restitución de un
inmueble, y cuyo pedido haya encontrado resistencia en el poseedor, puede acudir a
un notario con la finalidad de iniciar un procedimiento de desalojo, siempre y cuando:

a) El contrato de arrendamiento esté contenido en una escritura pública o en un

“Formulario Único de Arrendamiento destinado a Vivienda”, previsto en el reglamento
del Decreto Legislativo N° 1177.

b) El inmueble, cuya devolución se pretende, esté individualizado en dicha escritura

pública o formulario.

c) Haya una “cláusula de allanamiento anticipado” para la restitución del bien, por
conclusión del contrato o por resolución del mismo por falta de pago, conforme al Art.
594 del Código Procesal Civil.

d) Las partes se hayan sometido expresamente a la ley.

e) Las partes hayan indicado que el pago de la renta debe hacerse en una cuenta de
alguna entidad financiera o cooperativa supervisada por la SBS, con la indicación de
tipo y moneda.

f) No se trate de un supuesto arrendamiento financiero, contrato de alquiler-venta o

cualquier otro en virtud del cual el pago de la renta haya sido pactado como parte del
precio.

g) Se haya requerido notarialmente al arrendatario la restitución del bien, debido al

vencimiento del contrato o a la resolución del mismo por falta de pago.

A diferencia de otras competencias otorgadas a los notarios, este pedido parte de una
premisa: la existencia de un conflicto de intereses entre quien pretende la restitución y
quien se resiste a ella.

¿El notario ha recibido potestad jurisdiccional para resolver este conflicto?

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No. Asumir lo contrario, implicaría vulnerar el art. 139 de la Constitución Política. El

notario no es un juez.

La finalidad de la intervención de un notario es la de producir un documento que

indique la obligación del arrendatario de devolver el inmueble (por cumplimiento del
plazo del contrato o resolución del mismo por falta de pago), y así generar la certeza
del juez. Este documento podría no emitirse en caso el arrendatario acredite ante el
notario la renovación o prórroga del contrato, el pago de la renta en el plazo acordado,
o que la solicitud no haya cumplido con los requerimientos de la ley.

A partir de la “fe pública notarial”, la norma busca simplificar la actividad de los jueces
de paz, quienes recibirán un documento que acredita el derecho del demandante a
conseguir la restitución de su bien. Una certeza que el juez también hubiese podido
adquirir, pero en un plazo mayor.

Sin embargo, al no tratarse de una decisión, la fe pública notarial no sólo no extingue el

conflicto, sino que podría ser cuestionada por el juez (quien debe verificar el
cumplimiento de los requisitos legales), y por el arrendatario (quien podrá impugnar la
orden de lanzamiento). Al respecto se ha previsto que, pese a tratarse de un
pronunciamiento que pone fin al proceso, la apelación del lanzamiento sea concedida
“sin efecto suspensivo” (es decir, mediante un trámite que no impida la ejecución del
desalojo). Esto se sustenta en la baja probabilidad de éxito que se prevé tendrá la
apelación del ocupante del bien. Asimismo, en la medida que se trata de un proceso
iniciado siempre ante un juez de paz letrado, la decisión emitida respecto a esta
apelación no podrá ser en ningún caso cuestionada ante la Corte Suprema vía recurso
de casación.

Por lo tanto, el procedimiento de desalojo creado por la Ley Nº 30933 se puede dividir
en dos etapas. La primera es notarial y es de competencia de los notarios que se
encuentran dentro de la provincia donde se ubica el inmueble arrendado. La segunda
etapa es judicial y es de competencia del Juez de Paz Letrado del distrito donde se
ubica el inmueble.

1. La intervención notarial

Previamente a la intervención notarial propiamente dicha, una referencia al contrato de

arrendamiento. El contrato debe estar contenido en el Formulario Único de
Arrendamiento de Inmueble destinado a Vivienda (FUA), creado por el Decreto
Legislativo Nº 1177, o en escritura pública, en cuyo caso el contrato de arrendamiento
puede estar destinado a vivienda, comercio, industria y otros fines. Cualquier
modificación del contrato debe cumplir la formalidad del contrato primigenio, es decir
debe hacerse en un FUO o escritura pública, según sea el caso.
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El contrato debe contener dos cláusulas obligatorias: una de allanamiento a futuro y

otra de sometimiento expreso a lo establecido en la Ley Nº 30933. La primera consiste
en la aceptación del arrendatario para restituir el bien en caso del vencimiento del plazo
del contrato o en el supuesto que se resuelva por falta del pago de la renta. Por su
lado, la cláusula de sometimiento expreso significa que el arrendatario acepta que el
notario constate el vencimiento del plazo del contrato o su resolución por falta del pago
de la renta, y que el juez de paz letrado ordene y ejecute el desalojo.

Por último, el contrato debe contener el número de la cuenta del arrendador en una
empresa del sistema financiero o en una cooperativa de ahorro y crédito supervisada
por la SBS, para que el arrendatario abone la renta.

Con respecto al procedimiento, frente al vencimiento del plazo del contrato o la falta del
pago de la renta según lo estipulado en el contrato, el arrendador solicita al notario el
desalojo. Con su solicitud escrita, debe acompañar el FUA o la escritura pública del
contrato de arrendamiento, así como la carta notarial que el arrendador debe haber
enviado previamente al arrendatario requiriéndole la restitución del inmueble por el
vencimiento del plazo del contrato o dando por resuelto el contrato por falta de pago.

Recibida la solicitud de desalojo, el notario verifica el cumplimiento de los requisitos de

procedibilidad (que se trate del vencimiento del contrato o resolución por
incumplimiento del pago de la renta) y el contenido del contrato de arrendamiento (que
conste en un FUO o escritura pública, que contenga las cláusulas de allanamiento a
futuro expreso y de sometimiento, etc.), y notifica al arrendatario para que en un
máximo de cinco días hábiles acredite que el contrato no ha vencido o que está al día
en el pago de la renta. Lo primero sólo lo puede hacer acompañando un FUO o
escritura pública que indique que el plazo del contrato se ha renovado o prorrogado y lo
segundo con la constancia de la transferencia o depósito de la renta en la cuenta del
arrendador dentro del plazo correspondiente.

El notario, con la respuesta del arrendatario dentro del plazo de cinco días, o sin su
ella, constata si se ha producido el vencimiento del contrato o si se ha incumplido con
el pago de la renta y, de ser el caso, extiende un acta no contenciosa dejando
constancia del vencimiento del contrato o de la resolución del mismo por falta de pago,
declarando la procedencia del desalojo, la cual protocoliza en el Registro Notarial de
Asuntos No Contenciosos. Esta acta no contenciosa constituye título ejecutivo especial
a efectos de proceder con el lanzamiento.

2. La intervención judicial

Culminada la etapa notarial, el interesado se dirige al juez de paz letrado y solicita el

lanzamiento. Recibido el expediente con la solicitud, dentro del plazo de tres días
hábiles el juez verifica los requisitos de la solicitud y emite una resolución disponiendo
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el lanzamiento contra el arrendatario o contra quien se encuentre en el inmueble, así

como la orden de descerraje. Esta resolución es impugnable sin efecto suspensivo, es
decir que, sin perjuicio de la apelación, el lanzamiento se ejecuta en forma inmediata.

Para llevar a cabo el lanzamiento, el juez oficia a la Policía Nacional del Perú, para que
en un plazo máximo de dos días hábiles, bajo responsabilidad, preste asistencia y
garantías.

Ejecutado el desalojo, el interesado puede solicitar al juez el pago de costas y costos

del proceso, así como el de los servicios notariales derivados del desalojo.

La Ley de Desalojo Notarial no dice qué puede hacer el arrendatario si se afecta su

derecho con el lanzamiento. Podría ocurrir, por ejemplo, que el arrendatario haya
estado al día en el pago de la renta y a pesar de ello se le desaloja, debido a que no
acredita el pago en la cuenta del arrendador. Sin embargo, es innecesario que la norma
se pronuncie sobre el particular, porque al arrendatario siempre podrá acudir al Poder
Judicial – en ejercicio de su derecho de acción – y reclamar lo que corresponda.

El procedimiento a nivel judicial no es un juicio propiamente dicho. El juez simplemente

ejecuta el título ejecutivo especial emitido por el notario. La resolución del juez que
ordena el lanzamiento no es una sentencia. No hay, por tanto, cosa juzgada.

JURISPRUDENCIA CASATORIA RELACIONADA CON EL PROCESO DE

DESALOJO

1. Jurisprudencia casatoria relacionada con aspectos generales sobre el proceso

de desalojo:

La Corte Suprema de Justicia de la República, en relación a los aspectos generales

sobre el proceso de desalojo, ha establecido lo siguiente:

- “... El desalojo es el instrumento procesal de tutela del derecho del propietario para que
recupere su inmueble a través de una vía sumarísima...”

(Casación Nro. 978-2007 / Lima, publicada en el Diario Oficial El Peruano el 02-12-2008, págs.
23510-23511).

- “... El Desalojo [...] es aquél [sic] que tiene por objeto una pretensión tendiente a recuperar el
uso y goce de un bien inmueble que se encuentra ocupado por quien carece de título para ello,
ya sea por tener una obligación exigible de restituir o por revestir el carácter de simple intruso;
sólo implica la invocación por parte del actor, de un derecho personal a exigir la restitución del
bien, de manera que no puede discutirse controversia o decisión respecto al derecho de
propiedad o de posesión que puedan arrogarse las partes...” (Casación Nro. 2160-2004 /
Arequipa, publicada en el Diario Oficial El Peruano el 31-01-2007, págs. 18648-18649).
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- “... El Código Procesal Civil [...] sí contiene norma por la que debe precisarse la causal de
desalojo, tan es así que en el artículo quinientos noventiuno de dicho Código se establece que
si el desalojo se sustenta en la causal de falta de pago o vencimiento del plazo, sólo es
admisible el documento, la declaración de parte y la pericia, en su caso; [...] de acuerdo con
este dispositivo, ya existen dos causales de desalojo[:] la falta de pago o el vencimiento del
plazo del contrato; [...] el artículo quinientos ochentiséis del Código acotado [C.P.C.] dispone
que puede ser demandado el precario, lo que constituye otra causal de desalojo; [...] en
consecuencia, es requisito de la demanda de desalojo que se señale la causal de la misma,
porque está en relación a la prueba que deba presentarse; [...] cuando el Juzgado exigió por
[...] resolución [...] que se precise la causal de desalojo y se le concedió un plazo para subsanar
la omisión y al no hacerlo rechazó la demanda, no ha contravenido norma alguna del debido
proceso...” (Casación Nro. 1472-2001 / Lima, publicada en el Diario Oficial El Peruano el 01-03-
2002, págs. 8462-8463).

2. Jurisprudencia casatoria relacionada con el proceso de desalojo por falta de

pago

La Corte Suprema de Justicia de la República, en relación al proceso de desalojo por

falta de pago, ha establecido lo siguiente:

- “... La pretensión de desalojo por falta de pago tiene como objeto (petitum) la restitución de un
inmueble que es objeto de arrendamiento cuya causa petendi se sustenta en que el
arrendatario al no haber pagado determinado número de rentas al arrendador ha incurrido en
causal de resolución, cuyo efecto es que el contrato de arrendamiento se deje sin efecto, lo que
conlleva a que se restituya el bien...” (Casación Nro. 2373-2000 / Lima, publicada en el Diario
Oficial El Peruano el 02-01-2001, pág. 6667).

- “... En los procesos de desalojo por falta de pago, no está en discusión el derecho de
propiedad ni el derecho a poseer...” (Casación Nro. 81-96 / La Libertad, publicada en el Diario
Oficial El Peruano el 24-02-1998, pág. 435).

- “... En el juicio de desalojo por falta de pago, lo único que tiene que definirse es si el
demandado se encuentra o no en mora en el pago de la merced conductiva y no cabe
pronunciamiento sobre la vigencia de uno u otro contrato (de arrendamiento) porque ello es
ajeno al real objeto de la materia controvertida y porque dicha determinación sólo sería
relevante si se tratara del desalojo por vencimiento de contrato” (Casación Nro. 202-2000 /
Lima, publicada en el Diario Oficial El Peruano el 30-08-2000, págs. 6141-6142).

3. Jurisprudencia casatoria relacionada con aspectos generales sobre el proceso

de desalojo por ocupación precaria

La Corte Suprema de Justicia de la República, en relación a los aspectos generales

sobre el proceso de desalojo por ocupación precaria, ha establecido lo siguiente:

- “... El desalojo por ocupación precaria no es una acción real, ni es una acción reivindicatoria
simplificada: es ciertamente una acción posesoria y de naturaleza personal. No está dirigida a
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proteger la propiedad, sino a proteger la posesión y por eso corresponde, además del
propietario, a quien considere tener derecho a la restitución. En esta acción no se discute la
propiedad de un bien, tan solo el derecho a poseer...” (Casación Nro. 5571-2007 / Lima,
publicada en el Diario Oficial El Peruano el 30-06- 2008, págs. 22452-22453).

- “... La acción de desalojo por ocupante precario [...] en el fondo importa una acción
reivindicatoria para recuperar no sólo la posesión sino también ejercitar los atributos de la
propiedad, razón por la que también se encuentra investida del carácter imprescriptible que le
otorga el artículo 927 del Código Civil, y a la cual sólo podrá oponerse a través de la usucapión,
esto es, en vía de acción de prescripción adquisitiva de dominio...” (Casación Nro. 2013-2003 /
Arequipa, publicada en el Diario Oficial El Peruano el 01-03-2006, pág. 15673).

- “... En un proceso de desalojo por ocupante precario la pretensión procesal está dirigida a que
el emplazado desocupe el inmueble materia de la litis por carecer de título porque el que tenía
ha fenecido...” (Casación Nro. 2722-00 / Arequipa, C-26203, publicada en el Diario Oficial El
Peruano el 30-04-2001, págs. 7212-7213).

4. Jurisprudencia casatoria relacionada con los requisitos exigibles para el

proceso de desalojo por ocupación precaria

- “... El artículo 911 del Código Civil señala que la posesión precaria es aquella que se ejerce
sin título alguno o cuando el que se tenía ha fenecido; por ende, para que prospere la acción
[de desalojo por ocupación precaria] es necesaria la existencia indispensable de tres
presupuestos: a) que el actor acredite plenamente ser titular de dominio [sic] del bien inmueble
[...] cuya desocupación solicita; b) que se acredite la ausencia de relación contractual alguna
entre el demandante y el emplazado; y, c) que para ser considerado precario debe darse la
ausencia absoluta de cualquier circunstancia que justifique el uso y disfrute del bien por la parte
emplazada...” (Casación Nro. 4149-2007 / Junín, publicada en el Diario Oficial El Peruano el
29-02-2008, págs. 21589-21591).

- “... El desalojo por ocupación precaria a que se contrae la definición del artículo novecientos
once del Código Civil, requiere la concurrencia no solamente del requisito del título de
propiedad o de otro título que autorice al demandante a solicitar la restitución del bien, sino
también que el demandado se encuentre ocupando de manera precaria el predio sin título
alguno que justifique su posesión; debiéndose entender por título la existencia de un contrato
y/o acto jurídico que constituya justa causa para la posesión del bien o la presencia de
cualquier otra circunstancia que justifique la posesión del bien a cargo del demandado...”
(Casación Nro. 1717-00 / Arequipa, publicada en el Diario Oficial El Peruano el 30-04-2003,
págs. 10463-10464).