Tasación 1 - Paf

FACULTAD DE INGENIERÍA, ARQUITECTURA Y
URBANISMO
ESCUELA DE INGENIERIA CIVIL
TEMA:
TASACION DE TERRENO RUSTICO.
INTEGRANTES:
 DE LA CRUZ VÁSQUEZ, Brandon Smith

 MENDOZA PEÑA, Jorge Gustavo
 QUISPE VILCHEZ, Mitzi Briseth
 SANCHEZ GUEVARA, Eymhi
 SANTISTEBAN SANDOVAL Hipólito Manuel
 TELLO SANCHEZ Jhonatan Luis
DOCENTE:
ING.GALLO GALLO, Teodora Margarita
CURSO:
TÓPICOS AVANZADOS EN INGENIERÍA CIVIL
PIMENTEL, 15 DE DICIEMBRE DEL 2021

TASACION DE TERRENO RUSTICO EN ZONA DE EXPANSION URBANA
A. MEMORIA DESCRIPTIVA
1. CLIENTE
SANCHEZ GARCIA GABRIELA
2. PROPIETARIOS
SANCHEZ GARCIA GABRIELA
3. SOLICITANTE
MENDOZA PEÑA, JORGE GUSTAVO

TELLO SÁNCHEZ, JHONATAN LUIS
4. DENOMINACIÓN DEL PREDIO Y UNIDAD CATASTRAL.
El predio Rustico con U.C.12410, Ubicado en Túcume, Túcume viejo-

Distrito de Túcume, provincia de Lambayeque, departamento de
Lambayeque.
5. OBJETO DE LA TASACIÓN.
Determinar el valor comercial y el valor de realización en el mercado del

inmueble de acuerdo a la resolución N° 11356-2008.
6. MÉTODOS Y REGLAMENTACIÓN UTILIZADOS.
De acuerdo al Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú R.M. N° 172-

2016 – Vivienda, publicado el 23 de julio de 2016 y su modificación
aprobada por R.M. N° 424-2017 – Vivienda de noviembre del 2017
7. FECHA DE LA INSPECCIÓN OCULAR Y TASACIÓN.
El inmueble fue inspeccionado por la suscrita el día 10 de diciembre del

2021 y la tasación está referida al 14 de diciembre del 2021.
8. UBICACIÓN DEL INMUEBLE.
El predio Rustico con U.C.14410, Ubicado en Túcume, Túcume viejo-

Distrito de Túcume, provincia de Lambayeque, departamento de
Lambayeque.
.
Cuenta con coordenadas UTM, descrita en la copia Literal, las cuales se
detallan a continuación:
N:625625.37
E:9280833.66
- El frente del terreno es una vía afirmada.
- Colinda con una urbanización que tiene todos los servicios públicos, por lo
que ya tiene ventaja de poseer algunas obras de infraestructura urbana
tales como el desagüe y la vía afirmada.
9. ÁREA DE TERRENO
El área del terreno donde se encuentra el inmueble rustico es de 23,100 m2
10. CLASIFICACIÓN DE LAS TIERRAS Y SUS ÁREAS RESPECTIVAS A

LAS QUE CORRESPONDE EL TERRENO.
La naturaleza de los suelos es de origen aluvial, su textura es franco

arcilloso.
Aptos para el cultivo en limpio. Actualmente el terreno no tiene ningún
cultivo.
La topografía del terreno es casi plana.
11. ÁREAS DE LA EDIFICACION EXISTENTE
No existe edificaciones
12. MEJORAS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS
No se visualizaron.
13. MAQUINARIAS, EQUIPOS, HERRAMIENTAS Y ENSERES.
No se visualizaron.
14. SEMILLAS Y OTROS PRODUCTOS EN ALMACÉN.
No se visualizaron.
15. ANIMALES: GANADO, AVES, PECES Y OTROS.
No existen.
16. SERVIDUMBRES.
No existen.
17. GRAVÁMENES Y CARGAS.
D00001.- Anotación de demanda inscrita en el asiento D00001 de la Partida

Matriz 11034275 del Registro de la Oficina Registral de Chiclayo.
18. VULNERABILIDAD DEL PREDIO.
No se conoce que haya ocurrido alguna vulnerabilidad al predio.

19. CARACTERÍSTICAS E INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS
DEL ENTORNO DEL PREDIO.
Trayecto de carretera Chiclayo - Reque, se llega hasta la trocha carrozable

que conduce al predio, se sigue por 2 Km hasta llegar al predio.
20. OBSERVACIONES.
La entidad. Deberá incluir las deducciones de su conocimiento a fin de

obtener un valor de Realización Final.
De no variar las condiciones del mercado, de mantenerse las condiciones
del inmueble, así como de no presentar imponderables, la variación podría
tener una vigencia de 365 días.
B. TASACIÓN DE TERRENO RUSTICO
Valuación de un terreno que da frente a una zona que posee algunas obras de
infraestructura urbana aplicación del artículo Art. III.J.56 del Reglamento
Nacional de Tasaciones del Perú.
Área: 23,100 m2
A3 = 11,000 m2
3° Zona
TERRENO 120 m (resto)
A
TASAR A2 = 10,500 m2 2° Zona
Terreno
RUSTICO 10 0 m (franja)
rústico
90 m
1° Zona
20m
(Franja)
A1 = 16,00 m2
Afirmado 80 m
Calle Vía
afirmada
Vereda Vereda
Terreno Urbanizado Terreno Urbanizado

Datos:
- Área del terreno a tasar (bruta) : 23,100 m2
- Valor oficial del terreno habilitado (VTH) : $ 80.00 /m2
(Este dato es facilitado por CONATA)
- Zonificación del terreno R3
- Profundidad del lote normativo para la zonificación R3: 20 m.
- El frente del terreno es una vía afirmada.
- Colinda con una urbanización que tiene todos los servicios
p ú b l i c o s , por lo que ya tiene ventaja de poseer algunas obras de
infraestructura urbana tales como el desagüe y la vía afirmada.
- El terreno cuenta con un anteproyecto de lotización donde se determina
como área vendible 13,800 m2, en caso de no tener ningún proyecto, estimar
como área vendible el 50% del área bruta.
Procedimiento de cálculo:
1. Cálculo del valor reglamentario del terreno rustico
Fórmula: Dispuesto en el Reglamento Nacional de Tasaciones del

Perú.
V.D. = VB x A
VB = CAV (Vp – VOH)
En donde:
VD = Valuación
definitiva VB = Valor
básico
CAV = Coeficiente de área vendible
Vp = Valor promedio de los terrenos urbanos de las calles locales
en la zona adyacente o entorno.
VOH = Valor de las obras públicas de habilitación
urbana. A = Área
2. Cálculo del coeficiente del área vendible (CAV)
Area Vendible13,800 m2
CAV
Area Bruta23,100 m2
CAV 0.597
3. Cálculo del Valor Promedio
O valor unitario comercial, de los terrenos urbanos de las calles en la

zona donde se ubica el terreno a tasar.
Calle Virú : S/. 100 / m2
Jr. Pisco : S/. 90 / m2
Av. San Martín : S/. 120 / m2
V 1 +V 2 +V 3 100+ 90+120
VP= = =S/.103 .33 m2
3 3
4. Cálculo del valor de obras de habilitación urbana
(VOH). Fórmula: VOH = VTH – VTR

Valor probable de la habilitación urbana en términos de coeficiente de
obras de infraestructura urbana: Tabla N°10 del Reglamento.
Partidas Puntos
Estudio 0.02
Trazo 0.02
Calzada afirmada mayor de 10 m. de ancho 0.10
Red de alcantarillado (Desagüe) 0.14
Total 0.28
VTH = Valor de terreno habilitado (CONATA) : $ 30 / m2

VTR = Valor de terreno rústico 1ra Categoría : S/. 19,720 /Ha.
= S/. 1.972 /m2
VTH del terreno a tasar: $ 30/m2 x 0.28 = VTH = $ 8.40 / m2 = S/. 29.40 /m2
Tipo de cambio: $ 1.00 = S/. 3.50 Reemplazando valores en la fórmula:
VOH = S/. 29.40 – S/. 1.972 = S/. 27.428 VOH = S/. 27.43 / m2
5. Cálculo del Valor Básico
(VB) Fórmula:
VB = CAV (Vp – VOH)
Reemplazando valores:
VB = 0.597 (103.33 – 27.43)

VB = S/. 45.31 /m2 (Corresponde a la 1ra zona)
6. Cálculo del Valor de la 1ra Zona del
Terreno. VD1 = VIBI x A1

VD1 = S/. 45.31 / m2 X 1600
m2 VD1 = S/. 72,496.00
7. Cálculo de la 2da Franja (Zona) del Terreno.
VD2 = VIBI x A2 x 0.80

VD2 = S/. 45.31 x 10,500 x 0.80
VD2 = S/. 380,604.00
8. Cálculo de la 3ra Franja (ó zona remanente) del Terreno.
VD3 = VIBI x A3 x 0.60

VD3 = S/. 45.31 x 11,000 x 0.60
VD3 = S/. 299,046.00
9. Cálculo del coeficiente de topografía

T = T1 x T2 Tabla N°07 del Reglamento
Pendiente: T1 = 0.80
Naturaleza del terreno = 0.70
T = 0.80 x 0.70
T = 0.56
10. Cálculo de la valuación definitiva.
VD = (VD1 + VD2 + VD3) x T

VD = (S/. 72,496.00 + S/. 380,604.00 + S/. 299,046.00) x 0.56
VD = S/. 752,146.00 x 0.56
VD = S/. 421,201.76 ó $ 120,343.36
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 DE LA CRUZ VÁSQUEZ, Brandon Smith

ING.GALLO GALLO, Teodora Margarita

TÓPICOS AVANZADOS EN INGENIERÍA CIVIL

PIMENTEL, 15 DE DICIEMBRE DEL 2021

SANCHEZ GARCIA GABRIELA

MENDOZA PEÑA, JORGE GUSTAVO

4. DENOMINACIÓN DEL PREDIO Y UNIDAD CATASTRAL.

El predio Rustico con U.C.12410, Ubicado en Túcume, Túcume viejo-

Determinar el valor comercial y el valor de realización en el mercado del

6. MÉTODOS Y REGLAMENTACIÓN UTILIZADOS.

De acuerdo al Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú R.M. N° 172-

El inmueble fue inspeccionado por la suscrita el día 10 de diciembre del

8. UBICACIÓN DEL INMUEBLE.

El predio Rustico con U.C.14410, Ubicado en Túcume, Túcume viejo-

- El frente del terreno es una vía afirmada.

El área del terreno donde se encuentra el inmueble rustico es de 23,100 m2

10. CLASIFICACIÓN DE LAS TIERRAS Y SUS ÁREAS RESPECTIVAS A

La naturaleza de los suelos es de origen aluvial, su textura es franco

11. ÁREAS DE LA EDIFICACION EXISTENTE

12. MEJORAS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS

13. MAQUINARIAS, EQUIPOS, HERRAMIENTAS Y ENSERES.

14. SEMILLAS Y OTROS PRODUCTOS EN ALMACÉN.

15. ANIMALES: GANADO, AVES, PECES Y OTROS.

17. GRAVÁMENES Y CARGAS.

D00001.- Anotación de demanda inscrita en el asiento D00001 de la Partida

18. VULNERABILIDAD DEL PREDIO.

No se conoce que haya ocurrido alguna vulnerabilidad al predio.

Trayecto de carretera Chiclayo - Reque, se llega hasta la trocha carrozable

La entidad. Deberá incluir las deducciones de su conocimiento a fin de

B. TASACIÓN DE TERRENO RUSTICO

Terreno Urbanizado Terreno Urbanizado

1. Cálculo del valor reglamentario del terreno rustico

Fórmula: Dispuesto en el Reglamento Nacional de Tasaciones del

3. Cálculo del Valor Promedio

O valor unitario comercial, de los terrenos urbanos de las calles en la

Calle Virú : S/. 100 / m2

Jr. Pisco : S/. 90 / m2

Av. San Martín : S/. 120 / m2

4. Cálculo del valor de obras de habilitación urbana

(VOH). Fórmula: VOH = VTH – VTR

VTH = Valor de terreno habilitado (CONATA) : $ 30 / m2

5. Cálculo del Valor Básico

VB = 0.597 (103.33 – 27.43)

6. Cálculo del Valor de la 1ra Zona del

Terreno. VD1 = VIBI x A1

7. Cálculo de la 2da Franja (Zona) del Terreno.

VD2 = VIBI x A2 x 0.80

8. Cálculo de la 3ra Franja (ó zona remanente) del Terreno.

VD3 = VIBI x A3 x 0.60

9. Cálculo del coeficiente de topografía

10. Cálculo de la valuación definitiva.

VD = (VD1 + VD2 + VD3) x T

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