Demanda de desalojo por falta de pago mediante la cual el arrendador persigue la

expulsión del inquilino o arrendatario del lugar arrendado por falta de cumplimiento
de su obligación de pago de los alquileres y la condenación al pago de los alquileres y
la condenación al pago de los alquileres vencidos así como la rescisión del contrato de
alquiler

En que consiste
Demanda mediante la cual, el arrendador persigue la expulsión del inquilino o arrendatario
del lugar arrendado por falta de cumplimiento de su obligación de pago de los alquileres y
la condenación al pago de los alquileres vencidos así como la rescisión del contrato de
alquiler.
El demandante previo cumplimiento de las formalidades legales apodera al Tribunal de la
demanda, a fin de que este decida el asunto mediante un sentencia, que puede ser en
instancia unica hasta el monto de tres mil pesos 3.000 y/o a cargo de apelación por
cualquier cuantía a que se eleve la demanda: arrendamientos, de los desahucios, de las
demandas sobre rescisión de contratos de arrendamiento fundado únicamente en la falta de
pago de los alquileres o arrendamientos. Esta demanda prescribe a los 3 años, es decir se
hace inadmisible.
Existen distintas razones por las que un arrendador se ve en la necesidad de desalojar a un
inquilino; ya sea por faltas graves al contrato, por dañar la propiedad, por falta de pago o
porque se necesita hacer uso del inmueble para fines personales, es importante que los
dueños tengan cuidado con la forma en la que notifican y realizan el proceso para desalojar
a un inquilino con el propósito de evitar problemas legales. Toma en cuenta estas cinco
recomendaciones que Vivanuncios, el portal inmobiliario de eBay, nos ha compartido y
realiza este proceso de forma segura y rápida, cuidando tu patrimonio sin afectar a terceros.
Cómo desalojar a un inquilino legalmente: Notifica al inquilino con anticipación El primer
paso para desalojar a un inquilino, sin caer en una falta legal grave, es notificarle con
anticipación tu petición y las razones por las que estás realizando esta solicitud. Existen tres
tipos distintos de notificaciones con causa previas a tomar acciones legales en el proceso
para desalojar a un inquilino: La primera se otorga cuando un arrendatario no ha realizado
un pago puntual de la renta y su deuda acumulada corre peligro de aumentar. En este caso,
el arrendador dará un periodo específico en el que se deberá saldar la deuda, de cinco a
siete días, o el inquilino deberá desalojar la propiedad. A la segunda clase de notificación se
le denomina de subsanación o abandono y se envía a arrendatarios que fallaron a una
cláusula menor del contrato de arrendamiento, como dándole un mal uso a las instalaciones,
causando daños menores pero constantes, introduciendo animales en espacios prohibidos,
fumar en espacios libres de humo, entre muchas otras faltas. En este caso al arrendatario se
le otorgará un periodo negociable para reparar dicha falla o deberá abandonar las
instalaciones antes de que se inicie un proceso legal de desalojo. El tercer tipo de
notificación para desalojar a un inquilino se denomina de abandono incondicional y tiene
como característica principal ser la más estricta de los tres tipos de avisos. Esta notificación
no da oportunidad a los arrendatarios de seguir habitando la propiedad, aun cuando tengan
el interés de enmendar lo ocurrido. Debido a su severidad, estas notificaciones solo pueden
otorgarse cuando un inquilino ha incurrido en faltas mayores al contrato de arrendamiento o
que pongan en peligro la seguridad de otros, por ejemplo: Acumular un adeudo de más de
tres meses de renta Haber recibido una notificación de subsanación y hacer caso omiso
Llevar a cabo actividades ilegales Haber dañado la propiedad gravemente.
El término de rescisión es una acción en nulidad. El que intenta la acción en nulidad debe
probar la existencia de un vicio en el contrato o dolo. El que intenta esta acción debe probar
que ha sufrido una lesión. La Resolución: Consiste en la aniquilación retroactiva de los
efectos del contrato, o sea es una nulidad por causa de lesión. La Rescisión: Se aplica en
aquellos casos en que se requiere despojar al contrato de efectos jurídicos por la existencia
de una lesión. Resciliación: Esta figura está llamada a despojar de eficacia jurídica el
contrato de ejecución sucesiva. Ej. El contrato de alquiler, porque cuando termina el
contrato de inquilinato el propietario del inmueble no tiene que devolver lo que ha
percibido por alquileres vencidos ni el inquilino tiene derecho a reclamarlo. La demanda en
desalojo por falta de pago deberá conocerse en cuanto a la competencia territorial, que será
por ante el juzgado de paz del lugar donde radique el objeto litigioso.
La demanda debe iniciarse luego de vencidos los plazos otorgados en la resolución dictada
por el control de alquileres de casas y desahucio. Además del vencimiento del plazo
establecido son 90 días para viviendas y 180 días para locales comerciales, ambos plazos
corren a partir de la notificación legal de los mismos (art.1736).

Partes

En general, existen tres tipos distintos de notificación de desalojo que puede recibir en caso
de haber violado alguna parte de su contrato de alquiler o arrendamiento.

Primero, está la notificación que indica que pague el alquiler o abandone el inmueble. No
hay mucho que explicar. Típicamente, el arrendador estipulará una determinada cantidad de
días para pagar el alquiler vencido. En general, tendrá entre tres y cinco días para pagar el
alquiler. De otro modo, deberá “abandonar” el arrendamiento y mudarse.

En segundo lugar, las notificaciones de subsanación o abandono suelen enviarse a

arrendatarios que han violado una condición o término específico del arrendamiento. Por
ejemplo, pueden enviarse a los arrendatarios que tienen mascotas en unidades de
arrendamiento que no permiten animales o a aquellos que fuman cuando en el contrato hay
una cláusula que prohíbe fumar. En general, el arrendatario tendrá cierto plazo de tiempo
para subsanar su mal comportamiento o abandonar el apartamento.

Por último, están las notificaciones de abandono incondicional. Son las peores para el
arrendatario. Estas notificaciones no le otorgan la oportunidad de corregir los errores y no
suelen dejar oportunidades para que continúe el arrendamiento. Dada la severidad de estas
notificaciones, las leyes de los estados limitan su uso a ciertas situaciones bien definidas.
Estas notificaciones solo pueden enviarse, en la mayoría de los casos, si el arrendatario:
  Ha pagado el alquiler con atraso en más de una ocasión.
 Ha violado repetidas veces un término o condición del arrendamiento y no ha
corregido o subsanado el defecto.
 Lleva a cabo actividades ilegales en la propiedad arrendada. Ejemplos serían
preparar o comercializar drogas o participar en actividades relacionadas con
pandillas.
 Ha dañado la propiedad arrendada de manera grave.

Ante quienes se ejecuta

La Demanda en Desalojo por falta de pago se lleva por ante el Juzgado de Paz, Jurisdicción
competente siempre que no exista contestación sobre el contrato. En caso de que ocurren
contestaciones al contrato de inquilinato, el Juzgado de Paz queda desapoderado
inmediatamente, y debe remitir las partes por ante el Tribunal de Primera Instancia Ante el
Juzgado de paz el proceso de demanda se inicia mediante un acto de citación, que debe ser
notificado por un alguacil, el cual contiene los medios y el fundamento de la demanda. La
citación es el acto por el cual se introduce una pretensión ante el juzgado de paz, y se invita
a la contraparte para que comparezca a la audiencia en la fecha y hora indicadas

Ante qué tribunal

En la República Dominicana, las demandas en desalojo se conocen por ante los Juzgados
de Paz competentes, lo cual dependerá, del lugar donde se encuentra el inmueble, esta
jurisdicción es competente siempre que no exista disputa sobre el contrato de alquiler.

Que instituciones se ven involucradas y su función

Juzgado de paz Los jueces de paz pueden ser legos o Abogados que han recibido
capacitación en la Escuela de Jueces (Centro de Estudios Judiciales del Uruguay),
organismo dependiente de la Suprema Corte de Justicia de ese país.
Entre sus funciones pueden estar la de Oficial del Registro de Estado Civil, conciliación,
mediación, competencia de urgencia en materia penal, de familia, competencia en causas
civiles de menor cuantía, desalojos urbanos, labor social, entre otros. En los casos de
competencia de urgencia están habilitados para efectuar las primeras y más urgentes
diligencias que en materia penal se traducen en medidas asegurativas de prueba.

Qué ocurre si el inquilino paga durante el proceso

Si luego de iniciada la demanda, el inquilino quiere realizar el pago, pero el propietario no
quiere ya recibir el pago y se niega a recibirlo, pues quiere desalojar al inquilino, la Ley ha
establecido que el inquilino puede acogerse al procedimiento de las Ofertas Reales de Pago
seguidas en consignación, o depositar dichos alquileres en el Banco Agrícola, a favor del
propietario que se niega o no puede recibirlos. Ahora es importante recalcar que el primer
paso del propietario en una demanda en desalojo por falta de pago es procurarse una
Certificación del Banco Agrícola, donde se haga constar si el inquilino ha depositado allí
las sumas adeudadas al propietario.

Si la razón es que usted no ha pagado el alquiler, la notificación tiene que incluir estas
dos frases:
"Si usted paga la cantidad del alquiler adeudado entre la fecha de esta notificación y antes
de su vencimiento, entonces esta notificación es nula, ya que el pago se aplica al alquiler
atrasado."
"Después de que esta notificación se venza, si usted paga todas las rentas atrasadas, las
rentas debidas hasta el momento del pago y los gastos de presentación y de servicios de
trámites pagados por el dueño antes de la expedición del mandato de posesión a la
terminación del proceso de desalojo, entonces sus derechos de inquilino serán
reintegrados."
Esto quiere decir que usted puede parar el proceso de desalojo pagando el alquiler que
debe. Después de 7 días, si no paga lo que debe hasta la fecha del próximo alquiler, usted
tendrá que pagar ambos alquileres para poder parar el proceso de desalojo. Usted puede
parar el proceso de desalojo si paga todas las rentas que debe aún después de que el dueño
lo haya llevado a la corte para conseguir una orden de desalojo. Sin embargo, para detener
el proceso de desalojo, usted tiene que pagar todos los alquileres que debe y los gastos de la
corte en que el dueño haya incurrido. Estos gastos son los siguientes:
 costos de entrega de los papeles de la corte.
 costos de presentación en la corte
Su última oportunidad para parar el desalojo es justo antes de que la corte emita el
"mandato de posesión" El dueño puede conseguir este "mandato" 7 días después de
conseguir la orden de desalojo de la Corte.

Glosario de las terminologías que no dominen con sus significados

Inadmisible
La inadmisibilidad es la defensa al rechazo, tendiente al rechazo de la acción, no atacando
el procedimiento, ni el derecho pretendido, sino discutiendo al adversario el derecho de
actuar, sobre la base de ciertos derechos, principalmente la falta de calidad o de interés, la
prescripción de acción, la expiración del plazo para reclamar, etc.

Rescisión
La rescisión es un acuerdo de voluntades por el cual se deja sin efecto un contrato, el
contrato es formado mediante el acuerdo de voluntades de las partes, por lo cual las mismas
partes pueden también determinar su extinción.

Resciliación
La resciliación o mutuo disenso es un modo de extinguir las obligaciones que consiste en
una convención en que las partes interesadas, siendo capaces de disponer libremente de lo
suyo, consienten dejar 

Objeto litigioso
El objeto del proceso, también llamado objeto litigioso, es la pretensión, la que consiste en
una declaración de voluntad del actor, formalizada en el escrito de demanda dirigida contra
el demandado, pero que se presenta ante el Juez.