Casación Nº3371-2018-Lima - Laley

CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA
SALA CIVIL PERMANENTE

CASACIÓN N° 3371-2018
LIMA
Otorgamiento de escritura pública
Cuando exista en un contrato de compraventa

una cláusula con reserva de propiedad, el
comprador recién adquiere la propiedad del bien
cuando se ha pagado el precio pactado o parte
determinada de él, esto es, cuando ha cumplido
con la prestación que las partes establecieron en
torno a ese pacto. Que el negocio jurídico se
encuentre en minuta o en escritura pública es
indiferente en torno a la transmisión de la
propiedad, pues ésta sigue siendo del reservista
hasta que se cancele la prestación respectiva.
Lima, nueve de febrero de dos mil veintiuno
La SALA CIVIL PERMANENTE DE LA CORTE SUPREMA DE

JUSTICIA DE LA REPÚBLICA: vista la causa N° 3371-2018, en
audiencia pública llevada a cabo en la fecha y producida la votación
con arreglo a ley; emite la siguiente sentencia:
I. ASUNTO
En el presente proceso sobre otorgamiento de escritura pública, la

parte demandante, Luis Felipe Velásquez Coya, en nombre propio y
en representación de María Guadalupe Velásquez Coya y Bertha
Coya Petit viuda de Velásquez, ha interpuesto recurso de casación,
mediante escrito de fecha 25 de junio de 20181, contra la sentencia de
vista, de fecha 11 de abril de 20182, que confirmó la sentencia de
primera instancia, de fecha 26 de setiembre de 20163, que declaró
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LIMA
infundada la demanda; en los seguidos con Antonio Daniel Cuba

Badiola y Violeta Esther Cavero Guerrero de Cuba.
II. ANTECEDENTES
1. Demanda
Mediante escrito, de fecha 12 de marzo de 20154, Luis Felipe

Velásquez Coya, en nombre propio y en representación de María
Guadalupe Velásquez Coya y Bertha Coya Petit viuda de
Velásquez, interpuso demanda de otorgamiento de escritura pública
respecto de la minuta de compraventa, de fecha 20 de junio de 2008,
en la que se transfiere a favor de su padre, Felipe Velásquez Dávila, el
departamento N° 201 y el estacionamiento N° 2, ubic ados en el jirón
Rondín N° 147, Urbanización San Borja, distrito de San Borja, provincia
y departamento de Lima, inscritos en las partidas electrónica N°
11070367 y N° 11070355, por la suma de cincuenta y ocho mil dólares
americanos (USD 58,000.00), siendo que se canceló el monto de
treinta y seis mil dólares americanos (USD 36,000.00) quedando un
saldo pendiente de veintidós mil dólares americanos (USD 22,000.00),
los que no se pudieron cancelar por incumplimiento de los demandados
en no elevar a escritura pública la referida minuta.
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Página 83.
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LIMA
2. Contestación de la demanda
La parte demandada, conformada por Antonio Daniel Cuba Badiola y

Violeta Esther Cavero Guerrero de Cuba, contesta la demanda
mediante escrito de fecha 15 de abril de 20155, indicando:
- Que si bien celebraron el contrato que es objeto de demanda, éste

no ha surtido sus efectos, además de haber sido resuelto de pleno
derecho por ellos mismos, toda vez que el comprador, Felipe
Vásquez Dávila, no cumplió con pagar el precio acordado, existiendo
demanda de resolución de contrato, tal como lo admite la propia
parte demandante.
- Como fluye de la cláusula sexta del mismo contrato se acordó que la

compraventa se efectuaba con pacto de reserva de propiedad,
conforme al artículo 1583 del Código Civil, lo que hace inviable que
los accionantes pretendan se les otorgue la escritura pública de una
compraventa que aún no surte sus efectos en su totalidad, habida
cuenta que el derecho de propiedad aún lo mantienen.
3. Sentencia de primera instancia
Mediante sentencia de primera instancia, de fecha 26 de setiembre de

20166, el Décimo Noveno Juzgado Civil de la Corte Superior de Justicia
de Lima, resolvió declarar infundada la demanda de otorgamiento de
escritura pública.
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Página 152.
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LIMA
El Juzgado señaló que en la cláusula sexta del contrato de

compraventa se estipuló un pacto de reserva de propiedad, lo que
implica que la obligación del vendedor de perfeccionar la transferencia
quedaría supeditada al cumplimiento de la cancelación del precio
pactado, lo que no ha sucedido aquí, por lo que no puede exigirse se
cumpla la formalización del contrato.
4. Recurso de apelación
Mediante escrito de fecha 7 de octubre de 20167, los demandantes

formulan recurso de apelación, siendo sus argumentos los siguientes:
- El juez no ha tenido en cuenta lo estipulado en la cláusula segunda,

literal c), del contrato de compraventa, en la que se establece que el
saldo de cuarenta mil dólares americanos (USD 40,000.00) serían
pagados en un primer momento en un 50%, es decir, veinte mil
dólares americanos (USD 20,000.00) a la firma de la minuta, y el
otro 50% a la firma de la escritura pública.
- Está demostrado que el causante en su momento cumplió con cada

uno de los pagos a los que se encontraba obligado y además
canceló en total la suma de treinta y seis mil dólares americanos
(USD 36,000.00), es decir, cumplió en exceso con abonar pagos
acordados quedando un saldo pendiente de veintidós mil dólares
americanos (USD 22,000.00).
7 Página 162.
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- El pago del primer 50% estaba supeditado a la firma de la minuta y

no obstante haberse cumplido con abonar dicho importe, el
vendedor no cumplió con firmar la misma.
- Existe una errada interpretación de la Casación N° 2754-2013/Lima

Norte, toda vez que en ella también se menciona que se suspende la
obligación del vendedor de transferir la propiedad del bien hasta que
el comprador haya pagado todo o una parte del precio.
- El juez ha señalado erradamente que tan solo se habría pagado la

suma de dieciséis mil dólares americanos (USD 16,000.00), no
obstante, que se ha demostrado el pago de treinta y seis mil dólares
americanos (USD 36,000.00).
5. Sentencia de segunda instancia
Mediante sentencia de vista, de fecha 11 de abril de 2018, expedida

por la Primera Sala Civil de la Corte Superior de Justicia de Lima8, se
confirmó la sentencia de primera instancia, que declaró infundada la
demanda sobre otorgamiento de escritura pública, bajo los siguientes
fundamentos:
- Habiéndose establecido que las partes han celebrado un contrato de

compraventa con reserva de propiedad acorde al cual sólo se ha
cancelado una parte del saldo deudor, conforme se señala en el
quinto y sexto considerando de la sentencia apelada, la parte
vendedora demandada no puede ser obligada a otorgar la escritura
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LIMA
pública en tanto el comprador no cumpla con el pago del precio

pactado; consiguientemente, el juez ha emitido pronunciamiento
acorde a lo actuado y al derecho.
III. RECURSO DE CASACIÓN
El 25 de junio de 2018, la parte demandante, Luis Felipe Velásquez

Coya, en nombre propio y en representación de las demandantes,
María Guadalupe Velásquez Coya y Bertha Coya Petit viuda de
Velásquez, ha interpuesto recurso de casación, siendo declarado
procedente por este Supremo Tribunal, mediante la resolución de fecha
9 de abril de 20199, por la siguiente causal: infracción normativa de
los artículos 168, 169, 170 y 173 del Código Civil.
IV. CUESTIÓN JURÍDICA EN DEBATE
En el presente caso, la cuestión jurídica en debate consiste en la

correcta aplicación de las cláusulas pactadas en el contrato de
compraventa, de fecha 20 de junio de 2008. Se trata de determinar si
corresponde o no que la parte emplazada otorgue escritura pública a
favor de los demandantes.
V. FUNDAMENTOS DE ESTA SALA SUPREMA
Primero. Causales del recurso de casación
El presente recurso de casación fue declarado procedente por causales

de orden material, referidas a la interpretación efectiva del acto jurídico,
9 Página 45, del cuaderno de casación.
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LIMA
interpretación sistemática de sus cláusulas, la interpretación integral y

los actos realizables del adquiriente en el contexto del otorgamiento de
la escritura pública.
Segundo. La interpretación del negocio jurídico
Las normas interpretativas del negocio jurídico no son solamente

máximas lógicas sugeridas por el legislador o meros consejos o
directivas, sino normas legales que obligan a los diversos intérpretes
del negocio jurídico. En esa perspectiva, el Código Civil ha establecido
un sistema interpretativo que parte de la interpretación textual y
extratextual (artículo 168: expresión y buena fe), a las que se añade
una interpretación sistemática (artículo 169) y una funcional (artículo
170). Cabe agregar que es posible desde una mirada contractual que
se tenga en cuenta las reglas de la buena fe y la común intención de las
partes (artículo 1362).
Tercero. La materia controvertida
En el presente caso, sin duda, hay unos pagos que deben ser
honrados, pero ese no es el tema en controversia, sino si se había
colocado cláusula impeditiva para el otorgamiento de la escritura
pública ante la existencia de deuda y si el pacto con reserva de
propiedad impide la suscripción de escritura pública respectiva.
Cuarto. El programa contractual
Trazado ese panorama, se advierte en el contrato celebrado, el 20 de

junio de 2008, que las partes al diseñar el programa contractual
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LIMA
expresamente dijeron en la cláusula segunda que el saldo restante

debería ser cancelado en dos tramos, no estableciéndose condición
impeditiva alguna para la firma de la escritura pública, lo se infiere de
una interpretación literal surgida de la lectura de las estipulaciones
contractuales, al extremo que es la escritura pública la que debe
suscribirse para recibir el saldo y no al revés (“y el otro 50% de USD
20,000.00 dólares a la firma de la escritura pública”).
Quinto. Pacto con reserva de propiedad
De otro lado, la sentencia impugnada sostiene que no cabe

otorgamiento de escritura pública porque existe pacto con reserva de
propiedad. Se trata de error manifiesto, en tanto ello no fluye ni literal, ni
sistemáticamente del contrato. Así la cláusula sexta del contrato dice lo
siguiente: “Esta compraventa se efectúa con pacto de reserva de
propiedad conforme al artículo 1583 del Código Civil, hasta que el
comprador haya pagado la totalidad del saldo pendiente del precio
estipulado”. No hay nada en lo allí señalado que impida el otorgamiento
de la escritura pública, existiendo confusión en la sentencia impugnada
entre lo que es la formalización del contrato con la transferencia de la
propiedad.
Sexto. La transmisión de la propiedad en el pacto con reserva de

propiedad
El pacto con reserva de propiedad se encuentra contemplado en el

artículo 1583 del Código Civil, norma que indica “En la compraventa
puede pactarse que el vendedor se reserva la propiedad del bien hasta
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LIMA
que se haya pagado todo el precio o una parte determinada de él,

aunque el bien haya sido entregado al comprador, quien asume el
riesgo de su pérdida o deterioro desde el momento de la entrega. El
comprador adquiere automáticamente el derecho a la propiedad del
bien con el pago del importe del precio convenido”. De su lectura se
infiere que cuando exista en un contrato de compraventa una cláusula
con reserva de propiedad, el comprador recién adquiere la propiedad
del bien cuando se ha pagado el precio pactado o parte determinada de
él, esto es, cuando ha cumplido con la prestación que las partes
establecieron en torno a ese pacto. Que éste se encuentre en minuta o
en escritura pública es indiferente en torno a la transmisión de la
propiedad, pues ésta sigue siendo del vendedor hasta que se cancele la
prestación respectiva.
Sétimo. La formalización del negocio jurídico
Ello es así porque el otorgamiento de escritura pública sirve para

formalizar el acto jurídico y para publicitar una situación existente, pero
de ninguna manera supone que se desatiendan las cláusulas
incorporadas al contrato; de suerte que al desestimarse la demanda
bajo el criterio que con el otorgamiento estaría operando la
transferencia de la propiedad se incurre en error, pues ella queda en
manos del reservista hasta el pago.
Octavo. Posibilidad de otorgamiento de la escritura pública
Por lo demás, que pueda otorgarse escritura pública se evidencia con

absoluta claridad cuando el artículo 1584 del Código Civil, señala que el
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pacto con reserva de propiedad es oponible a terceros cuando se trate

de bienes inscritos y cuando el 2019 del mismo cuerpo legal establece
que se trata de pacto posible de inscribir en el Registro de Propiedad
Inmueble, circunstancias que solo pueden ocurrir si existe la escritura
pública correspondiente.
Noveno. Alcances funcionales del otorgamiento
Así las cosas, corresponde casar la sentencia de vista y actuando en

sede de instancia revocarse la sentencia de primera instancia al no
ajustarse la decisión a derecho, reiterando que el otorgamiento que
aquí se otorga no genera transferencia de propiedad, que los temas de
resolución de contrato que pudieran existir deben ser ventilados en otra
vía, al no haber sido materia de decisión alguna en el presente proceso
y que el otorgamiento que aquí se dispone no exonera en nada el pago
de las sumas adeudadas.
VI. DECISIÓN
Por estos fundamentos y aplicación del artículo 396 del Código

Procesal Civil, declararon: FUNDADO el recurso de casación
interpuesto por la parte demandante, Luis Felipe Velásquez Coya, en
nombre propio y en representación de María Guadalupe Velásquez
Coya y Bertha Coya Petit viuda de Velásquez; en consecuencia
CASARON la sentencia de vista, de fecha 11 de abril de 2018;
actuando en sede de instancia: REVOCARON la sentencia de
primera instancia, de fecha 26 de setiembre de 2016, que declaró
infundada la demanda, reformándola la declararon fundada, por ende
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LIMA
la parte demandada debe otorgar escritura pública respecto del

contrato de compraventa con arras confirmatorias, de fecha 20 de junio
de 2008. DISPUSIERON la publicación de la presente resolución en el
Diario Oficial “El Peruano”, conforme a Ley; en los seguidos con
Antonio Daniel Cuba Badiola y Violeta Esther Cavero Guerrero de
Cuba, sobre otorgamiento de escritura pública; devuélvase. Interviene
como ponente el señor juez supremo Calderón Puertas.
SS.
TÁVARA CÓRDOVA
ARANDA RODRÍGUEZ
SALAZAR LIZÁRRAGA
CALDERÓN PUERTAS
LLAP UNCHÓN
Ymbs/Mam.
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SALA CIVIL PERMANENTE

Cuando exista en un contrato de compraventa

Lima, nueve de febrero de dos mil veintiuno

La SALA CIVIL PERMANENTE DE LA CORTE SUPREMA DE

En el presente proceso sobre otorgamiento de escritura pública, la

infundada la demanda; en los seguidos con Antonio Daniel Cuba

Mediante escrito, de fecha 12 de marzo de 20154, Luis Felipe

La parte demandada, conformada por Antonio Daniel Cuba Badiola y

- Que si bien celebraron el contrato que es objeto de demanda, éste

- Como fluye de la cláusula sexta del mismo contrato se acordó que la

3. Sentencia de primera instancia

Mediante sentencia de primera instancia, de fecha 26 de setiembre de

El Juzgado señaló que en la cláusula sexta del contrato de

Mediante escrito de fecha 7 de octubre de 20167, los demandantes

- El juez no ha tenido en cuenta lo estipulado en la cláusula segunda,

- Está demostrado que el causante en su momento cumplió con cada

- El pago del primer 50% estaba supeditado a la firma de la minuta y

- Existe una errada interpretación de la Casación N° 2754-2013/Lima

- El juez ha señalado erradamente que tan solo se habría pagado la

5. Sentencia de segunda instancia

Mediante sentencia de vista, de fecha 11 de abril de 2018, expedida

- Habiéndose establecido que las partes han celebrado un contrato de

pública en tanto el comprador no cumpla con el pago del precio

III. RECURSO DE CASACIÓN

El 25 de junio de 2018, la parte demandante, Luis Felipe Velásquez

IV. CUESTIÓN JURÍDICA EN DEBATE

En el presente caso, la cuestión jurídica en debate consiste en la

V. FUNDAMENTOS DE ESTA SALA SUPREMA

Primero. Causales del recurso de casación

El presente recurso de casación fue declarado procedente por causales

9 Página 45, del cuaderno de casación.

interpretación sistemática de sus cláusulas, la interpretación integral y

Segundo. La interpretación del negocio jurídico

Las normas interpretativas del negocio jurídico no son solamente

Tercero. La materia controvertida

Cuarto. El programa contractual

Trazado ese panorama, se advierte en el contrato celebrado, el 20 de

expresamente dijeron en la cláusula segunda que el saldo restante

Quinto. Pacto con reserva de propiedad

De otro lado, la sentencia impugnada sostiene que no cabe

Sexto. La transmisión de la propiedad en el pacto con reserva de

El pacto con reserva de propiedad se encuentra contemplado en el

que se haya pagado todo el precio o una parte determinada de él,

Sétimo. La formalización del negocio jurídico

Ello es así porque el otorgamiento de escritura pública sirve para

Octavo. Posibilidad de otorgamiento de la escritura pública

Por lo demás, que pueda otorgarse escritura pública se evidencia con

pacto con reserva de propiedad es oponible a terceros cuando se trate

Noveno. Alcances funcionales del otorgamiento

Así las cosas, corresponde casar la sentencia de vista y actuando en

Por estos fundamentos y aplicación del artículo 396 del Código

la parte demandada debe otorgar escritura pública respecto del

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