MINISTERIO DE DESARROLLO URBANO Y

VIVIENDA

SUBSECRETARIA DE HABITAT Y ASENTAMIENTOS HUMANOS

DIRECCIÓN NACIONAL DE AVALÚOS Y CATASTROS (DINAC)

MANUAL DE PROCEDIMIENTOS DE
AVALÚOS (TASACIÓN) DE BIENES
INMUEBLES RURALES

ELABORADO POR: ING. ESTEBAN SINCHE

Quito, 23 de octubre del 2014

1 INTRODUCCIÓN
La Dirección Nacional de Avalúos y Catastros, desde su creación ha tenido participación
directa en la elaboración de avalúos urbanos-rurales y catastro rural. De esta necesidad
en el año 2008, la DINAC a través de consultoría presenta el Anteproyecto de: Ley
Nacional de Catastro, Avalúos, Adjudicación, Legalización y Titulación de tierras,
paralelamente se realizaron jornadas catastrales con diversas instituciones
comprometidas con el desarrollo de sistemas catastrales cuyo objetivo final fue crear las
normativas que regirían los Catastros y Avalúos.

Con respecto a los avalúos y los procedimientos de valoración se ha venido interviniendo

en varios proyectos de interés nacional, colaborando con varias instituciones estatales y
privadas, aplicando metodologías que han dado excelentes resultados. Se continúa
atendiendo avalúos requeridos por personas jurídicas y naturales. La continua
participación de la DINAC determinando el precio justo, le ha dado la confianza y
seguridad de las instituciones estatales-privadas, y de organismos no gubernamentales.

La Comisión de Avalúos Rurales aporta esta metodología de avalúos rurales para el

trabajo y apoyo a la gestión pública de la DINAC, elaborado en base a los conocimientos
y experiencia adquiridos en esta entidad.

Este esfuerzo institucional se enmarca en el proceso de Normatividad en Avalúos Rurales

de esta entidad; en cuanto a la actividad técnica de los avalúos nos permita avanzar en la
consolidación de un modelo de gestión técnica y garantizar que sus resultados finales
sean equitativos y homogéneos, desarrollando así el sentido de la colaboración y
responsabilidad.

Las normas (leyes, decretos, acuerdos, metodologías y resoluciones) compiladas en la

DINAC recogen temas sustantivos de naturaleza técnica.

Este documento representa un elemento facilitador para la operación y funcionamiento

ordinario de la entidad, y un valioso multiplicador de la información institucional orientada
al usuario común y/o especializado.

Es importante tener métodos unificados y claros para que los técnicos profesionales
encargados de realizar los avalúos dispongan de una guía técnica para su ejecución.
2 OBJETIVOS.
2.1 Objetivo general.

- Actualizar el proceso metodológico para la ejecución de los avalúos

comerciales de bienes inmuebles rurales (tasaciones), vigente en la
Dirección Nacional de Avalúos y Catastros.

2.2 Objetivos específicos.

- Explicar de forma concisa las metodologías de valoración aplicadas a cada

uno de los rubros (mejoras del predio) que intervienen dentro de los
avalúos rurales como terreno, cultivos, plantaciones, frutales, forestales,
pastos y construcciones rurales.

- Presentar guías básicas de procedimientos relacionados con valoración

rural, como son expropiación y zonificación.

3 GENERALIDADES
3.1 Ámbito de aplicación

Este documento tiene su ámbito de aplicación en los casos que se requiera contar
con avalúos de bienes inmuebles de predios rurales que se pretendan adquirir, en
los que intervengan las dependencias estatales, las unidades administrativas de la
Presidencia de la República, y en su caso las demás instituciones públicas o
privadas que resulten pertinentes.

Es preciso indicar que los bienes inmuebles son los que se valoraran dentro del
presente manual; por lo tanto se acude al Código Civil Ecuatoriano, para definir
estos:

Los bienes inmuebles.- Según el Código Civil Ecuatoriano en su Art 518, menciona que
“Los inmuebles son las cosas que no pueden transportarse de un lugar a otro, como las
tierras y minas, y las que adhieren permanentemente a ellas, como los edificios y los
árboles.”

El Art. 587, expresa que “Las plantas son inmuebles, mientras adhieren al suelo por sus
raíces, a menos que estén en macetas o cajones, que puedan transportarse de un lugar a
otro.”
El Art. 588, señala: “Se reputan inmuebles, aunque por su naturaleza no lo sean, las
cosas que están permanentemente destinadas al uso, cultivo y beneficio de un inmueble,
sin embargo de que puedan separarse sin detrimento. Tales son, por ejemplo: las losas
de un pavimento, los tubos de las cañerías, los utensilios de labranza o minería, y los
animales actualmente destinados al cultivo o beneficio de una finca, con tal que hayan
sido puestos en ella por el dueño de la finca;

También implica los abonos existentes en ella, y destinados por el dueño de la finca a
mejorarla; las prensas, calderas, cubas, alambiques, toneles y máquinas que forman
parte de un establecimiento industrial adherente al suelo, y que pertenecen al dueño de
éste.

Los animales que se guardan en conejeras, pajareras, estanques, colmenas, y

cualesquiera otros vivares, con tal que éstos adhieran al suelo, o sean parte del suelo
mismo, o de un edificio.”

El Art. 589, expresa que: “Los productos de los inmuebles, y las cosas accesorias a ellos,
como las hierbas de un campo, la madera y fruto de los árboles, los animales de un vivar,
se reputan muebles, aún antes de su separación, para el efecto de constituir un derecho
sobre dichos productos o cosas en favor de otra persona que el dueño.”

Lo mismo se aplica a la tierra o arena de un suelo, a los metales de una mina, y a las
piedras de una cantera.

El Art. 591 señala: “Las cosas que, por ser accesorias a bienes raíces, se reputan
inmuebles, no dejan de serlo por su separación momentánea; por ejemplo, los bulbos o
cebollas que se arrancan para volverlos a plantar, y las losas o piedras que se
desencajan de su lugar para hacer alguna construcción o reparación y con ánimo de
volverlas a él. Pero desde que se separan, con el fin de darles diferente destino, dejan de
ser inmuebles.”

3.2 Definiciones

En esta sección se anotan algunas definiciones que contribuirán a la mejor comprensión y

aplicación del presente Manual, así como a la estandarización del proceso valuatorio.

Algunas de las definiciones son convencionalmente parte del proceso de valuación, y el

perito debe conocer estos términos para la correcta aplicación de la valoración.
3.2.1 Área sub-urbana.- Extensión territorial que se localiza en la periferia de los
centros urbanos, organizada o no, en bloques divididos en predios de áreas
heterogéneas, en propiedad y posesión de personas individuales y que están
dotadas de uno o dos servicios públicos básicos.

Como áreas sub-urbanas, se consideran también todas aquellas aldeas alejadas

de los centros urbanos, cuyo desarrollo es incipiente y crecen sin planificación
alguna. Estas áreas también poseen entre uno o dos servicios públicos básicos.

3.2.2 Área rural.- Todas aquellas áreas geográficas que están ubicadas afuera de la
ciudades. Las zonas rurales se caracterizan por contar con una densidad
poblacional bastante baja, a menudo con viviendas aisladas o asentamientos
pequeños de gente. La clasificación de área rural en América Latina se da
principalmente de acuerdo al número de habitantes, la extensión del
asentamiento, el porcentaje de población que se involucra en actividades
económicas y el acceso a servicios básicos.

3.2.3 Avalúo.- Es la estimación del valor de un bien o cosa en la moneda del país,
basada en la investigación de mercado de bienes iguales o equivalentes.

3.2.4 Avalúo Fiscal.- Es el proceso en el cual se llega a cuantificar el valor de un bien

inmueble, sea este urbano, sub-urbano o rural, con la aplicación de un factor de
descuento, el cual será determinado por la Corporación Municipal.

3.2.5 Bien.- Es una cosa que es o puede ser objeto de apropiación, capaz de
proporcionar una renta, una utilidad o un beneficio.

3.2.6 Bien Inmueble.- Es una cosa que es o puede ser objeto de apropiación, capaz de
proporcionar una renta, una utilidad o un beneficio.

3.2.7 Bien Mueble.- son las que pueden transportarse de un lugar a otro, sea
moviéndose por sí mismas, como los animales (que por eso se llaman
semovientes), sea que sólo se muevan por una fuerza externa, como las cosas
inanimadas.

3.2.8 Clasificación de tierras rurales.- La Clasificación de las Tierras es una

agrupación de las diferentes unidades de suelos, cartografiados en un mapa o
levantamiento topográfico en grupos, que tienen las mismas limitaciones y que
corresponden en forma similar a los mismos tratamientos. La clasificación se hace
principalmente para fines de valoración agrícola, pecuaria y forestal y las
limitaciones aumentan progresivamente a medida que se avanza en las categorías
del sistema.
3.2.9 Cultivos permanentes.- Son aquellos cuyo ciclo de producción es mayor de un
año, ejemplo: frutales, café, cacao, pastos y forestales.

3.2.10 Depreciación.- Se define como la pérdida de valor que sufre un bien por cualquier
causa, ya sea por uso, deterioro, tiempo transcurrido u obsolescencia, factores
naturales o económicos.

3.2.11 Función valuatoria.- Actividad técnica realizada por peritos con el objeto de
determinar el justiprecio de las cosas y actualizar su valor.

3.2.12 Obsolescencia extrínseca.- Pérdida del valor de los bienes inmuebles, cuando
en el sector se dan usos que no correspondan como: Instalaciones de fábricas,
aeropuertos, cementerios, gasolineras, estaciones de ferrocarril, invasiones
humanas, alto grado de índice de violencia, olores desagradables, sonidos
molestos, basureros, etc.

3.2.13 Obsolescencia intrínseca.- Pérdida del valor causado por factores distintos al
deterioro físico como por ejemplo: un mal diseño, ubicación de la vivienda en un
sector que no le corresponde debido al costo de construcción, mala distribución de
ambientes, pérdida de valor en la zona.

3.2.14 Precio o valor de cambio.- Es el importe monetario por el que se enajena y

adquiere un bien o mercancía.

3.2.15 Predio.- Inmueble que se haya conformado por una cantidad de terreno
delimitada, en tanto, tal delimitación, conocida como linde, puede encontrarse
materializada físicamente a través de mojones, vallas o cualquier otro sistema
destinado al fin de delimitación, o en su defecto, el linde pude ser jurídico,
asentado en escritura pública de propiedad.

3.2.16 Solar.- Terreno donde se ha edificado o que se destina para edificar en él.

3.2.17 Tasación.- Es identificar con exactitud el bien inmueble y describirlo con sus
características representativas con el objeto de individualizarlas frente a los
demás, inclusive así este en una misma gama valorativa o zona de valor.

3.2.18 Textura de suelos.- Es la proporción relativa en que se encuentran las partículas

en el suelo. Estás partículas se clasifican de siguiente manera: arcilla, arcillo-
arenosa, arcillo-limosa, franco-arcillosa, franco-arcillosa-arenosa, franco-arcillo-
limosa, franco, franco-arenosa, franco-limosa, arena, areno-francos y limo.
3.2.19 Valor.- Determinación de una cantidad. Desde el punto de vista económico, es el
poder cualitativo intrínseco o virtual de utilidad, referido a precio, de un bien o
cosa, para la satisfacción de determinada necesidad.

3.2.20 Valor unitario base de mercado.- Es el valor resultante de la investigación del

valor del suelo en el sector, utilizando las formas de oferta y demanda, compra-
venta y opinión, que simula un ideal con la ponderación aprobada.

3.2.20. Valor base.- Es el resultado del estudio de Zonas Homogéneas Físicas y

Económicas, que la municipalidad agrupara en la “Tabla de Valores Base por
metro cuadrado de la Tierra en Área Urbana”, así como los valores resultantes del
estudio de la “Tipificación de la Construcción”, que será aplicado directamente al
área del terreno y al área de la construcción dentro de la valuación puntual, para
fines eminentemente fiscales.

3.2.21. Valor comercial.- o Valor de Mercado puede definirse como la cantidad de dinero
por la cual se permutan bienes o servicios dentro de un período determinado de
tiempo, entre partes independientes que obran por su propia voluntad y están
razonablemente bien informadas.

3.2.22. Valor real.- Está definido por la apreciación que una persona, natural o jurídica,
hace de un bien, tomando en cuenta el valor de adquisición, las mejoras
efectuadas y la posibilidad de obtener una ganancia. Su estimación constituye en
realidad un esfuerzo especial y se logra en forma aproximada.

3.2.23. Valor de tasación.- Es el valor fijado a un bien según criterio de un perito

valuador.

3.2.24. Valuador.- Técnico, conocedor, especialista, experto, que por tener los
conocimientos necesarios y la experiencia suficiente tiene la aptitud,
reconocimiento y la autorización para dictaminar y emitir opinión sobre el valor de
las cosas.

3.2.25. Vida útil.- Es el período de tiempo que dura una construcción o cualquier bien,
prestando eficientemente el servicio para el cual fue diseñado, siempre y cuando
se le dé un mantenimiento normal.

3.2.26. Zonas homogéneas físicas rurales.- Son extensiones de tierra delimitadas

dentro del área rural de un municipio que cuentan con características similares en
cuanto a la topografía, hidrología, uso del suelo (ganadero, cultivos etc.), vías,
capacidad productiva de los suelos.
3.2.27. Zonas homogéneas económicas.- Se define así a las áreas geográficas
existentes dentro de una zona homogénea física urbana o rural, en las cuales el
valor del terreno es similar.

3.3. Clasificación de los avalúos por tipo de bien y temas legales.

La Dirección Nacional de Avalúos y Catastros DINAC del Ministerio de Desarrollo Urbano

y Vivienda, MIDUVI de conformidad con expresas disposiciones legales contenidas en la
Ley de Contratación Pública, su Reglamento, Reglamento General Sustitutivo para el
Manejo y Administración de Bienes del Sector Público y Reglamento para la Enajenación
de Activos Improductivos, se encuentra facultada para efectuar avalúos de bienes
inmuebles, cuando la más alta autoridad del respectivo organismo o entidad del Sector
Público, haya resuelto adquirir o enajenar un determinado inmueble; por lo tanto esta
entidad tiene la potestad de realizar avalúo de todo tipo de bien inmueble en el país.

En temas relacionados con Declaración de Utilidad Pública, para la expropiación el marco

Jurídico que respalda las actividades de la DINAC (2), se resumen en las siguientes:

En la Sección I Adquisición de Bienes Inmuebles, en su art 63.- Avalúo, menciona que:

“La entidad contratante, una vez inscrita y notificada la declaratoria de utilidad pública,
solicitará a la Dirección de Avalúos y Catastros del Municipio en el que se encuentre
ubicado el inmueble, el avalúo del mismo, a efectos de determinar el valor a pagar y que
servirá de base para buscar un acuerdo en los términos previstos en la Ley”.

“En las municipalidades que no se cuente con la Dirección Nacional de Avalúos y

Catastros, o a petición de esa entidad, el avalúo lo podrá efectuar la Dirección Nacional
de Avalúos y Catastros, para el efecto se podrá suscribir un convenio de cooperación
interinstitucional. Asimismo, la Dirección Nacional de Avalúos y Catastros realizará el
avalúo si es que habiendo sido requerido el Municipio no efectuare y entregare el avalúo
en el plazo de treinta días de presentada la petición”.

3.4. Principios económicos aplicables a la valuación

Conforme a la práctica valuatoria a nivel nacional e internacional, se enuncian los

siguientes principios económicos reconocidos por los profesionales de la valuación, los
cuales resultan fundamentales para analizar el valor de los bienes en cualquier mercado:
a) Principio de Anticipación.- El valor es estimado en atención a los beneficios futuros o
ingresos futuros derivados de una propiedad, entendiendo que una entidad o persona
física están dispuestos a pagar por un bien un monto anticipado equivalente a los
beneficios futuros que recibirá por el uso y disfrute de dicho bien, esto es, el valuador
deberá conocer qué ha ocurrido en el pasado y estimará que ocurrirá en el futuro y cuáles
son los beneficios posibles de obtener. Debe tomar en cuenta, por ejemplo, los ingresos
pasados, el estatus o decadencia de la ciudad y del vecindario, y los precios a los cuales
están siendo vendidas o rentadas propiedades similares, para estimar sus posibles
beneficios futuros.

Para una adquisición este principio se toma en cuenta estimando el valor de un bien
generador de ingresos, el cual se basa en el rendimiento monetario que tendrá en el
futuro.

b) Principio de Sustitución.- Es un planteamiento económico que dice que un comprador

prudente no pagaría más por el bien, que el costo de adquirir un sustituto igual o
semejante. El más probable costo de adquisición de la mejor alternativa, sea de un
sustituto o una réplica, tiende a establecer el valor de mercado.

Para una adquisición este principio se toma en cuenta cuando existe la tendencia de
estimar el valor de una propiedad de acuerdo con el precio de adquisición de una
propiedad sustituta igualmente deseable.

c) Principio de Homogeneidad o Conformidad.- Establece que el valor de mercado se

crea y se sostiene en los lugares en que se logra un grado razonable de apogeo
económico y social, como, por ejemplo, en zonas urbanas cuyos usuarios tienen un tipo
homogéneo de actividades, nivel de ingresos, educación y actitudes de consumo.

Para una adquisición este principio se toma en cuenta si efectivamente el bien en estudio,
se ubica dentro de un mercado de precios homogéneos que permita estimar el valor
adecuado de adquisición.

d) Principio de Mejor y Mayor Uso.- El mayor y mejor uso para un bien es aquel que
siendo físicamente posible, legalmente permitido y económicamente viable, resulta en el
mayor valor del bien que se está valuando.

Para una adquisición este principio se toma en cuenta, analizando las condiciones
intrínsecas del bien, las normas legales que lo afectan y los cambios económicos que
impacten en dicho bien para estimar su valor.

e) Principio de la Oferta y la Demanda.- Consiste en la interacción de las fuerzas de la

oferta y la demanda, y está determinado por fenómenos como los siguientes: aumento o
disminución de la población con poder adquisitivo, incremento o disminución en el costo
del dinero, disponibilidad de los bienes, deseabilidad, escasez o utilidad de los mismos.

Establece que en un mercado libre, la cantidad de bienes ofrecidos por los vendedores y
la cantidad de bienes demandados por los consumidores dependen del precio de
mercado del bien. La ley de la oferta indica que la oferta es directamente proporcional al
precio; cuanto más alto sea el precio del producto, más unidades se ofrecerán a la venta.
Por el contrario, la ley de la demanda indica que la demanda es inversamente
proporcional al precio; cuanto más alto sea el precio, menos demandarán los
consumidores. Por tanto, la oferta y la demanda hacen variar el precio del bien.

Según el principio de la oferta y la demanda, el precio de un bien se sitúa en la

intersección de las curvas de oferta y demanda. Si el precio de un bien está demasiado
bajo y los consumidores demandan más de lo que los productores pueden poner en el
mercado, se produce una situación de escasez, y por tanto los consumidores estarán
dispuestos a pagar más. Los productores subirán los precios hasta que se alcance el
nivel al cual los consumidores no estén dispuestos a comprar más si sigue subiendo el
precio. En la situación inversa, si el precio de un bien es demasiado alto y los
consumidores no están dispuestos a pagarlo, la tendencia será a que baje el precio, hasta
que se llegue al nivel al cual los consumidores acepten el precio y se pueda vender todo
lo que se produce.

Para una adquisición este principio se toma en cuenta por que la interacción de
vendedores y compradores constituye un mercado de un bien o propiedad.

f) Principio de Cambio.- Según este principio el valor de mercado nunca es constante.

Está sujeto tanto al efecto de las fuerzas externas a la propiedad como a las fuerzas
internas. Las primeras son las fuerzas económicas, sociales y políticas, entre otras,
mientras que las fuerzas internas se refieren a la depreciación, conservación, mejoras,
uso de suelo, tamaño, forma, entre otras. Por lo mismo, se establece que el valor de
mercado estimado es válido únicamente para el día en que se lleva a efecto la valuación.

Para una adquisición este principio se toma en cuenta para estimar el valor de un bien en
relación directa con las características extrínsecas e intrínsecas inherentes al mismo y
que dependen de los cambios del mercado.

g) Principio de Progresión y Regresión.- La progresión es el fenómeno por el que el valor

de un bien se incrementa por la presencia bienes del mismo tipo, pero mejores. En el
caso específico de inmuebles podemos ejemplificar este principio con un edificio que tiene
un costo menor al de los edificios entre los que se encuentra y que tienen un valor mayor.
La progresión consiste en la manera en que se beneficia el valor del primer edificio al
estar asociado con los de mayor valor.
La regresión, en cambio, se presenta cuando hay un edificio de mayor costo al de los
edificios entre los que se encuentra y que tienen un valor menor; así la regresión consiste
en la manera en que se perjudica el valor del primer edificio al estar asociado con los de
menor valor.

El principio de progresión y de regresión está interrelacionado con el principio de

homogeneidad o conformidad.

Para una adquisición este principio se toma en cuenta mediante la comparación de

operaciones de venta o renta realizadas en la zona de ubicación del bien en estudio.

h) Principio de Crecimiento, Equilibrio y Declinación.- Son los efectos del deterioro físico
ordinario y de la demanda de mercado; dictan que toda propiedad pasa por tres etapas:
Crecimiento: cuando se están construyendo mejoras en los predios del vecindario y la
demanda aumenta. Equilibrio: cuando el vecindario está prácticamente saturado y las
propiedades parecen sufrir pocos cambios. Declinación: cuando las propiedades
requieren cada vez mayor mantenimiento, en tanto que la demanda por ellas disminuye. A
la declinación generalmente sigue un renacimiento. Para una adquisición este principio se
toma en cuenta de distinta forma en cada una de las tres etapas, pues dependiendo en
cuál de ellas se encuentre el bien cuando es valuado, su precio se verá afectado en
distinta forma por los factores de depreciación.

i) Principio de Equilibrio.- Este principio señala que los agentes de producción (mano de
obra, coordinación, capital y tierra) están estrechamente relacionados con los principios
de contribución y de productividad excedente, con los cuales deberán mantener un sano
equilibrio económico.

Un ejemplo sencillo lo tenemos en la fertilización de terrenos agrícolas. La aplicación de

fertilizante en una parcela de tierra eleva la cosecha sólo hasta un punto determinado,
después de lo cual la aplicación de fertilizante adicional no logrará aumentar la producción
marginal del terreno. Se logra la cantidad óptima de fertilizante cuando el valor del
rendimiento máximo producido por la última unidad de fertilizante, resulta igual al costo
que representó el fertilizante adicional. Este es el punto de equilibrio.

Para una adquisición este principio se toma en cuenta siempre que el equilibrio
económico se logre con la combinación de tierra y mejoras, es decir, cuando no se logra
ningún beneficio marginal o utilidad si se agrega otra unidad de capital.

j) Principio de Contribución.- Plantea que el valor de un agente de producción, que suele

ser un componente de la misma propiedad (mano de obra, coordinación, capital y tierra),
depende de la medida en que contribuya al valor total. El principio de contribución se
interrelaciona con los principios de equilibrio y de productividad excedente.
Para una adquisición este principio se toma en cuenta siempre que la relación entre los
diversos componentes de una propiedad o de un bien, mantengan una contribución
óptima en sus características intrínsecas, que permitan estimar el valor del propio bien.

k) Principio de Competencia.- De este principio se deriva que donde hay ganancias

sustanciales se crea la competencia, pero las ganancias excesivas dan lugar a una
competencia dañina afectando a las utilidades. Para una adquisición este principio se
toma en cuenta analizando cada bien o propiedad en la manera en que compiten con
bienes similares en un segmento de mercado determinado, en donde la oferta y la
demanda generalmente fijan el precio de los mismos.

l) Principio de Productividad Excedente.- La productividad excedente es el ingreso neto

que queda después de haber deducido los costos de los agentes de producción como
son la mano de obra, la administración y el capital. El ingreso que se obtiene por la
productividad excedente corresponde a la tierra en el caso de bienes inmuebles.

Para una adquisición este principio se toma en cuenta al analizar los ingresos que
pueden producir un bien o una propiedad, de acuerdo a sus características intrínsecas y
extrínsecas.

m) Principio de Uso Consistente.- Es un concepto económico que sostiene que un bien

inmueble en transición a otro uso o analizándolo bajo el concepto de mayor y mejor uso,
no deberá valuarse considerando un uso para la tierra y otro distinto para las mejoras o
construcciones, sino con un mismo uso para ambos.

Para una adquisición este principio se toma en cuenta en base al uso actual del bien, que
sea permitido legalmente, que sea viable físicamente y económicamente.

Los principios antes anotados pueden ser relacionados tanto para una valoración urbana
y/o rural, se han escrito en el presente manual rural, pues son términos importantes que el
perito valuador rural debe conocer.

3.5. Enfoques de valuación

En la realización de trabajos valuatorios para adquisición es factible la aplicación de los

tres enfoques comúnmente aceptados en la práctica valuatoria nacional e internacional,
es decir, el comparativo de mercado, de costos y el de ingresos.

Con el análisis y ponderación de los indicadores de valor obtenidos con cada enfoque, el
valuador de bienes nacionales debe concluir con el Valor Comercial o si el Propósito así
lo señala, con cualesquiera de los otros tipos de valores ya enunciados. No obstante, es
en función del Uso y del Propósito del trabajo y dictamen valuatorio solicitado por el
promovente, la mayor o menor pertinencia para la aplicación de todos o alguno(s) de los
enfoques.

3.5.1. Enfoque Comparativo de Mercado.

Este enfoque involucra la recopilación de información pertinente del mercado de bienes

comparables al bien por valuar, tratando de conocer los valores de operaciones cerradas
y analizando la oferta y la demanda, para poder llegar a un indicador que permita
establecer el precio más probable de compra-venta para dicho bien.

Se basa igualmente en los principios de: Sustitución o de la de la Oferta y de la Demanda,

de Homogeneidad o Conformidad, de Cambio, de Progresión y Regresión, de
Crecimiento, Equilibrio y Declinación, de Competencia y de Mayor y Mejor Uso.

Los valuadores de bienes encargados de realizar los avalúos deben estar conscientes de
que el uso indiscriminado de factores de ajuste para homologar la información del
mercado, puede ocasionar alteraciones al valor, razón por la cual su aplicación está
en función de la experiencia y conocimientos de quien los utilice además de que
estos factores sean aplicados deben estar basados en hechos reales del mercado
debidamente comprobables y ser aplicados con la salvedad de cada caso y
dependiendo de las características del bien valuado.

3.5.2. Enfoque de Costos.

Se basa primeramente en la estimación del costo de reproducción o de reposición de un

bien igual o de características semejantes al bien analizado a la fecha del avalúo; al
resultado de esta estimación se le denomina Valor de Reposición Nuevo (VRN). Si el bien
no es nuevo, su valor se afectará por los diversos factores de depreciación y
obsolescencia aplicables, según sea el caso, y así se obtiene el Valor Físico también
llamado Valor Neto de Reposición (VNR).

Se fundamenta en la teoría económica del Principio de Sustitución, de Homogeneidad o

Conformidad, de Cambio, de Progresión y Regresión, de Crecimiento, Equilibrio y
Declinación, de Competencia y de Mayor y Mejor Uso.

En el caso de inmuebles, es un método híbrido debido a que conjunta el valor del terreno
con los costos de reposición o reproducción de las construcciones y mejoras como son:
edificios, instalaciones especiales, obras complementarias y elementos accesorios.
Establece que el valor de un bien inmueble o mueble, es comparable al costo de
reposición o reproducción de uno igualmente deseable y con utilidad o funcionalidad
semejante a aquel que se valúa, considerando todas aquellas condiciones que pueden
influir en el valor de cada uno de los bienes.

El uso de este enfoque, en ocasiones tiene como propósito conocer el valor de bienes
atípicos que no tienen comparables de operaciones realizadas en el mercado en estudio,
o en su defecto, de los que no hay ofertas de mercado.

Al analizar el valor de un bien bajo este enfoque, el valuador de bienes nacionales deberá
considerar algunos aspectos, que están relacionados principalmente con valoraciones
urbanas. En el área rural la valoración por este enfoque se aplica a las construcciones
rurales existentes.

3.5.3. Enfoque de Ingresos

Este enfoque, basado en los Principios de Anticipación, de Competencia, de Mejor y

Mayor uso, de la oferta y de la demanda, de Equilibrio, de Contribución y de Productividad
Excedente, se aplica a los bienes susceptibles de una explotación económica, cuyas
expectativas de ingresos, que previsiblemente proporcionará en el futuro, sustentan el
valor del bien.

Este enfoque considera el valor presente de los beneficios futuros, derivados del bien por
valuar y es medido a través de la capitalización de los ingresos. A este valor presente se
le conoce como valor de capitalización.

Valor de capitalización.- Es el indicador de valor de un bien, estimado en función de la

capacidad productiva financiera del bien y se obtiene dividiendo los ingresos netos
anuales de operación, que produce el bien, entre la tasa de capitalización pertinente.

Capitalización directa de ingreso anual.- También conocida como capitalización “a

perpetuidad”. Es un método utilizado para convertir una estimación del ingreso esperado
durante un año, en un indicador de valor en un solo paso, ya sea dividiendo el ingreso
estimado entre una tasa de capitalización de ingresos.

El valor que se obtiene al aplicar la capitalización directa del monto de una renta, se le
denomina generalmente, como Valor de Capitalización de Rentas (tratándose de
inmuebles).

Las consideraciones para valorar bajo este enfoque, son analizadas en el capítulo del
método de la renta.
4 ETAPAS DE LOS AVALÚOS.
Cabe señalar que la DINAC realiza los avalúos en base a la información proporcionada
por el cliente, misma que debe estar debidamente sustentada en documentos oficiales
tales como escrituras, fichas catastrales actualizadas, planos aprobados en formato
analógico y digital, etc.

Las actividades que el perito avaluador debe cumplir son las siguientes:

4.1. Recopilación de información suministrada por la entidad peticionaria, para

la correcta identificación del bien. Se recomienda especialmente cartografía
de la zona o fotografía aérea. En caso de existir construcciones, en lo
posible presentar planos de estos elementos especialmente si son
agroindustriales (establos, invernaderos, galpones, etc.). Con respecto a
cultivos, plantaciones, pastos y forestales, se investigará acerca de
edades, mantenimiento, costos de producción, rendimientos, paquete
tecnológico y otras.

4.2. Verificar la reglamentación urbana y afectaciones vigentes en la zona rural,

haciendo especial énfasis en que ésta se encuentre debidamente
publicada en el Registro Oficial.

4.3. Se tomara en cuenta las áreas existentes en los planos. Si amerita, el

perito avaluador verificará las dimensiones del terreno y las edificaciones.

4.4. En la visita de reconocimiento deberán tomarse fotografías que permitan

identificar las características más importantes del bien, las cuales
posteriormente permitirán sustentar el avalúo. Cabe indicar que por cada
predio existirá un expediente fotográfico. El técnico avaluador establecerá
para cada caso, el número de fotografías para cada avalúo en función de
las características del inmueble. En el informe de avalúo, cada página
asignada para el contenido fotográfico contendrá una cantidad mínima de 2
fotos y una máxima de cuatro, mismas que no deben ser distorsionadas.

4.5. Cuando se realicen las encuestas o investigación de precios comerciales

de tierras, es necesario que la persona a entrevistar conozca la zona, para
lo cual se le indicara a detalle el inmueble a valorarse. Las investigaciones
se realizarán también en las siguientes áreas.

4.5.1. Municipio (Oficinas de Avalúos y Catastros), Notarias, Registro de la

Propiedad, Inmobiliarias, Oficinas de bienes raíces, Banco de
Fomento, Cooperativas y entidades de crédito rural.

4.5.2. Ordenanzas Municipales vigentes sobre valores del suelo y de la

construcción, establecidas por el Municipio.
 4.5.3. Instituciones y/o empresas privadas dedicadas a investigación de
temas agrícolas, pecuarios, ganaderos, como INIAP, Asociaciones,
MAGAP, y otras.

4.5.4. Predios que se encuentran a la venta en el sector del avalúo

(Materia de investigación)

4.5.5. Costos de producción, establecidos por Colegios profesionales,

empresas dedicadas a edificar construcciones rurales.

4.5.6. Anuncios de prensa con la verificación en campo correspondiente.

4.5.7. Identificación e investigación en el sector de predios que se hayan

vendido.

4.6. Para la realización del avalúo se tomara como referencia las zonas
homogéneas físicas y zonas geoeconómicas que se encuentren vigentes y
actualizadas en los respectivos municipios, estas, deben tener menos de
dos años de elaboradas. En caso de que las zonas homogéneas físicas y
zonas geoeconómicas tengan una antigüedad superior se tendrán en
cuenta pero requiere que en el proceso se realice la actualización de las
variables y en consecuencia se ajusten las zonas y los precios comerciales
por hectárea.

En cada zona geoeconómica deberá realizarse encuestas para un mínimo

de cinco predios, número que debe ampliarse en función del área de la
zona geoeconómica u otras características que den indicación que cinco
son insuficientes. Si la media aritmética presenta una dispersión mayor al
15 %, es necesario entrar a reforzar la encuesta incluyendo nuevos puntos
de investigación.

4.7. Siempre se debe verificar que los predios investigados deban tener título
de propiedad o no.

4.8. Si las muestras o investigaciones recae en predios sin títulos de propiedad,

al valor encontrado se le debe incrementar los costos en que debe incurrir
el poseedor para tener el título: gastos de honorarios del abogado,
movilización, levantamientos planimétricos, planes de manejo, pago de
tierras, derechos notariales y de registro, para homogeneizar al bien
inmueble valorado.

4.9. En caso de aplicar otro método de valoración, el perito determinará nuevas

líneas de investigación, acorde al criterio de valoración elegido. Se refiere,
que al no aplicar el método del mercado, se aplicaría el método
Analítico.(4)
5. IDENTIFICACIÓN FÍSICA DEL PREDIO
Una correcta identificación física del predio deberá hacerse teniendo en cuenta los
siguientes aspectos:

5.1. Localización Político Administrativo: provincia, cantón, parroquia, sector y

dirección del bien.

5.2. Codificación catastral (en el caso de que tenga)

5.3. Linderos y colindantes del predio. Comprobación con uso de GPS, de la

ubicación del predio.

5.4. Topografía, caracterización y descripción de las condiciones fisiográficas

del bien. Es necesario detectar limitaciones físicas del predio tales como:
taludes, zonas de encharcamiento o inundación permanente o periódica del
bien. Realización de la clasificación agrológica de tierras.

5.5. Infraestructura vial: calles y vías de acceso. En cuanto a las vías públicas
a más de establecer la existencia y su característica es necesario tener en
cuenta el estado de las mismas. Es importante analizar la prestación del
servicio de transporte, y otros servicios que pueden mejorar la valoración
del bien inmueble.

5.6. Identificar el destino económico del predio: agrícola, pecuario, forestal y

otros.

5.7. Infraestructura de servicios públicos: Investigación de la existencia de

redes primarias, secundarias y acometidas. Adicionalmente la calidad de la
prestación de los servicios referidos a factores tales como volumen y
temporalidad de la prestación del servicio tales como: red telefónica, red
eléctrica, agua potable, canal de riego, transporte y otros.

5.8. Uso Actual del suelo. Es necesario conocer este factor, para compararlo
con la clasificación de tierras, pues cuando el uso no corresponde al
óptimo, se manifestará esta situación en un menor valor del bien por
efectos, entre otros, de la erosión progresiva de las tierras, de lo que se
deduce que no existe un manejo sustentable.
6. IDENTIFICACIÓN LEGAL
 Determinar la titulación y legalización del bien inmueble:
 Documento habilitante.
 Fecha de inscripción en el Registro de la Propiedad.

En el aspecto legal se debe prestar especial atención a las afectaciones de uso y

aprovechamiento (zonas protegidas, parques nacionales, reservas forestales, patrimonio
nacional de áreas naturales). Para lo cual es necesario verificar que en el folio de
matrícula inmobiliaria se encuentra escrita la afectación, en caso de no estar inscrita la
afectación se considera inexistente para efectos del avaluó.

Cuando existan servidumbres sobre el bien deberán tenerse en cuenta en el avaluó y

dejar constancia de esta situación.
7. SOLICITUD PARA LA ELABORACIÓN DE AVALÚOS.
7.1.- Las entidades estatales o persona jurídica perteneciente al sector público podrá
solicitar la elaboración del avalúo comercial actualizado a la DINAC.

7.2.- La solicitud de realización de los avalúos deberá presentarse por la entidad

interesada en forma escrita, firmada por el representante legal o la máxima autoridad,
señalando el motivo del avalúo y adjuntar los siguientes documentos:

- Identificación del inmueble o inmuebles, por su dirección y descripción de linderos.

- Copia del plano del predio o predios, con indicación de las áreas netas del terreno,
de las construcciones o mejoras del inmueble motivo del avalúo.

- Copia de escritura del predio rural, inscrita en el Registro de la Propiedad.

7.3.- El plazo máximo para la realización de los avalúos es máximo 30 días hábiles, salvo
las excepciones legales.

7.4.- La entidad solicitante podrá pedir la revisión y la impugnación al avalúo dentro de los
cinco siguientes días siguientes a la fecha en que la DINAC entrego el informe técnico
con el avalúo respectivo.

Se entiende por revisión el trámite por el cual la entidad solicitante, fundada en

consideraciones técnicas, requiere a quien practico el avalúo para que reconsidere la
valoración presentada, a fin de corregirla, reformarla o confirmarla.

Corresponde a la DINAC y al técnico pronunciarse sobre la revisión planteada dentro de

los treinta días siguientes a su presentación.

A la DINAC le corresponde resolver las impugnaciones en todos los casos.

Al decidirse la revisión o la impugnación, la DINAC podrá confirmar, aumentar o disminuir

el monto del avalúo.

7.5.- Los avalúos tendrán la vigencia de un año, contados desde la fecha de su

expedición o desde aquella en que se decidió la revisión o impugnación.

19
 8. VALORACIÓN DE TERRENOS.
Dentro de la valoración de terrenos rurales, se adopta dos metodologías (Mercado y Analítico),
mismas que son descritas a continuación.

8.1. MÉTODO DE MERCADO O COMPARATIVO.

Este método se fundamenta en el concepto de “valor de cambio” y aplica una comparación entre
la propiedad sujeta a avalúo y las ventas de otros predios semejantes que se han realizado
recientemente.

Los factores relevantes para el método de mercado son la oferta y la demanda a corto plazo, las
posibilidades de financiamiento asequibles en la zona y las tendencias económicas, entre otros
elementos. (2)

Es la estimación del valor de mercado de una propiedad por comparación con otras similares, en
la misma vecindad, que hayan vendido recientemente en el mercado abierto.

Este método es el más utilizado por los avaluadores y por la Dirección Nacional de Avalúos y
Catastros en el área urbana y rural. Para que tenga una aplicación científica requiere del proceso
denominado Homogeneización y la aplicación de varios factores complementarios (3).

Una fase importante que se emplea en este método es el relacionado con la recopilación
fehaciente de la información, misma que va a ser la base primordial para el resultado final, que
determinará el precio real comercial del predio.

La utilización de este método está sujeto a las reglas de la oferta y demanda, por lo tanto para
aplicarlo es necesario un mercado libre, en donde no existan restricciones, monopolios,
obligaciones o cualquier otro aspecto que influya en la compra-venta inmobiliaria. Tampoco es
aplicable en sectores donde no exista suficiente información. (4)

Cuando para el avalúo se hayan utilizado encuestas o la información de mercado obtenido en

documentos escritos, estos deben ser verificados, confrontados y ajustados antes de ser utilizados
en los cálculos estadísticos.

Los datos recopilados, antes de ingresar al modelo estadístico deben ser sometidos al proceso de
Homogeneización, que se describe a continuación:

20
PROCESOS DE HOMOGENEIZACIÓN.

La Homogeneización es hacer equivalente o comparable, por lo cual luego de tomar los datos en
el proceso de recolección es necesario aplicar este concepto, los factores dentro de este proceso
son varios que son aplicados de acuerdo al resultado de la investigación que va a la par de la
experiencia del avaluador, y difieren según la condición urbana o rural del predio, los factores
mayormente utilizados en el área rural son: Factor fuente, ubicación, tamaño y clase de tierra.

A continuación se revisará los factores que intervienen en la homogeneización, que dentro de una
valoración pueden ser aplicados todos o algunos, dependiendo como se mencionó de la
investigación y experiencia del avaluador.

a) Factor Fuente.- Factor utilizado con el propósito de mejorar o reducir el valor del
mercado investigado, de acuerdo a la estimación, criterio y pericia del perito avaluador.

En ciertos casos los datos recolectados vengan de ofertas, avisos de periódico o

precios que pide el propietario generalmente se pide más para obtener una buena
transacción, en este ejemplo se debe efectuar un descuento o aplicar un factor de
demérito con fin de acercarse al valor comercial o posible transacción, acercándose al
precio que pagaría la demanda.

De igual manera podemos apreciar que a lo mejor el propietario o las instituciones que
administran el espacio territorial, mantienen valores de tierra rural como valores de
aplicación tributaria que obedecen a decisiones de política institucional, en este caso se
debe aplicar un factor de incremento.

De acuerdo a las experiencias y trabajos realizados en la DINAC con respecto a zonas

rurales, se establece que el Factor Fuente tendrá los límites siguientes

Cuadro 1. Límites de Factor Fuente aplicados en la DINAC.

FACTOR FUENTE

CONCEPTO FACTOR

MÁXIMO A INCREMENTAR 1,3

MÁXIMO A DECREMENTAR 0,7

Fuente: DINAC
Año: 2014

21
Como se dijo anteriormente el perito avaluador debe tener el criterio suficiente para
mediante el proceso de investigación que realiza en campo, definir cuál es el porcentaje de
incremento o decremento que estima (ver Cuadro 1).

El avaluador debe ser cauteloso con éste factor, ya que no todos los precios de la oferta
están inflados. A continuación se presenta un cuadro guía de aplicación de los factores,
cuyo porcentaje puede variar de acuerdo al análisis del perito.

Cuadro 2. Guía de aplicación de factores fuente.

DENOMINACIÓN FACTOR

AVALÚOS CATASTRALES (Valores emitidos por los

Municipios con fines de impuestos) 1.3

VENTAS REALIZADAS (Transacciones de mercado,

1.0
ventas comprobadas, escrituras compra-venta)

CRITERIOS TÉCNICOS (Técnicos conocedores del

sector inmobiliario; consulta a peritos avaluadores,
1.0 - 0.9
Instituciones bancarias, inmobiliarias; Datos
históricos de avalúo, etc.)

OFERTAS (Anuncios en períodicos, revistas, rótulos,

0.8 - 0.7
precios que pide el propieatario

Fuente: DINAC
Año: 2014.

22
b) Factor Ubicación.- Aplicado para comparar entre el predio a valorar con las demás
investigaciones. Generalmente la ubicación se establece de acuerdo a la cercanía de la
población principal de la región o distancia a la vía (terrestre, fluvial, marítima,
herradura). En casos prácticos se toma como referencia la finca que avaluamos como
índice 1.0, se calificara entonces todas las demás fincas encontradas de acuerdo con la
ubicación de la nuestra aplicando un índice mayor o menor que 1.0 en función de la
mejor o menor ubicación frente a la finca a ser avaluada. De acuerdo a la experiencia
en el sector rural se manifiesta los siguientes límites para este factor.

Cuadro 3. Rangos máximos y mínimos aplicados en el factor ubicación.

FACTOR UBICACIÓN

CONCEPTO FACTOR

MÁXIMO A INCREMENTAR 1,3

MÁXIMO A DECREMENTAR 0,7

Fuente: DINAC
Año: 2014

El perito en su investigación y de acuerdo a la experiencia podrá realizar calificaciones

por ubicación entre las diferentes fincas. A continuación se muestra calificaciones
realizadas en los trabajos realizados por la DINAC, que sirven de guía para el
avaluador.

Cuadro 4. Factor ubicación con respecto a la distancia a la vía.

DISTANCIA (m) FACTOR

0 - 500 1,2

500 -1000 1,1

1000 O MAS 0,9

Fuente: DINAC
Año: 2014

23
c) Factor Tamaño.- El precio de un terreno no crece de manera proporcional con su
tamaño; los inmuebles grandes tienen un valor inferior a los inmuebles pequeños. En
otras palabras una finca pequeña tiene muchos agricultores demandantes, mientras
que una gran hacienda solamente las grandes empresas del sector pueden adquirir.

De la misma manera la investigación realizada por el perito es el paso primordial para

determinar los factores que intervendrán en el estudio. Cabe indicar que no existen
fórmulas matemáticas para aplicar el factor tamaño, únicamente la experiencia de cada
lugar y del mejor uso que podría tener la finca. El coeficiente de 1,00 se determinará de
acuerdo al terreno que en su rango de superficie se repita mayormente. En el siguiente
ejemplo supondremos que el lote tipo o el que más se repite, está en un rango de 5 a
10 ha, entonces tenemos:

Cuadro 4. Factor tamaño.

TAMAÑO FACTOR

ha

menor a 0,25 1,45

0,25 - 0,5 1,35

0,5 - 1 1,25

1a5 1,10

5 a 10 1,00

10 a 20 0,93

20 a 50 0,86

50 a 100 0,80

100 a 500 0,76

mayor a 500 0,68

Fuente: DINAC
Año: 2014

24
 En ciertos sectores especialmente cuando se está procediendo con expropiaciones,
es necesario aplicar una variación a la tabla de rangos de tamaño, en relación las
superficies a expropiarse.

Principalmente se aplica a proyectos donde las áreas son pequeñas con respecto a
las superficies totales de las fincas, como en los casos de derechos de vía de
oleoductos, gaseoductos, ampliación de vías, etc.

En lo posible, el técnico debe procurar que se le entregue los planos digitales, o en

su defecto acudir a cartografía, imágenes satelitales, cartografía, catastros antiguos
ortofotos, que permita al perito observar de manera general el área en estudio, para
realizar un análisis de mayor confiabilidad con respecto a las superficies de fincas.

d) Factor Clase de Tierra.- Factor indispensable en la valoración de predios rurales,

puede servir para homogenizar entre diferentes predios, o también si dentro de un
mismo predio se identifica varias clases de tierra.

La utilización del SISTEMA AMERICANO, nos permite analizar de mejor manera las
diferentes clases de tierras para que estas tengan un valor real y práctico. Este
procedimiento es aplicado por la DINAC.

La Clasificación se basará en las características agronómicas, topográficas, climáticas

y de explotación. El Sistema, considera algunas suposiciones importantes, que son
necesarias tomarlas en cuenta:

1. La Clasificación se basa en las propiedades permanentes de los suelos, que tienen

influencia en el crecimiento de las plantas de cultivo: el relieve, el drenaje, la textura, la
permeabilidad, la capacidad de retención del agua.

2. Se asume que los suelos son utilizados por agricultores capaces o asesorados por
técnicos para aplicar un nivel moderado en las técnicas de manejo.

3. La Clasificación no es estática; puede cambiarse cuando se tenga conocimiento

más detallado de los suelos, se logre experiencia en cultivos y se obtengan nuevas
informaciones.

También se modificará la Clasificación cuando se desarrollen obras de recuperación,

tales como diques para controlar inundaciones, nivelaciones, etc.

25
El Valor Potencial (VP) es un índice numérico que procura representar la capacidad
productiva de las tierras con base en las características y propiedades de los suelos, en
una escala de 1 a 100 puntos.

El Valor Potencial inicial (Vpi) se calcula por medio de una tabla de puntajes
establecida respecto a condiciones agronómicas, climatologicas y topográficas.

TABLA 1: CLASIFICACION DE TIERRAS Y PUNTUACIÓN DEL VALOR

POTENCIAL (Vpi) PARA ESTUDIOS DETALLADOS, SEMIDETALLADOS.

Condiciones agronómicas (60)

1. Textura de la capa arable 10

2. Profundidad efectiva del perfil 15

3. Apreciación textural del perfil 15

4. Drenaje 10

5. Nivel de fertilidad 6

6. pH 4

Condiciones topográficas (10)

1. Relieve y erosión 10

Condiciones de climáticas (10)

1. Distribución de lluvias y temperatura 10

2. Exposición solar de -1 a -3

3. Vientos de -1 a -6

4. Heladas de -1 a -5

Condiciones de explotación (20)

1. Mano de obra de -1 a -.2

26
 2. Salubridad de -1 a -5

3. Aprovechamiento de agua 18

4. Vías internas 2

5. Forma geométricapredio -1 a -3

6. Discontinuidad de -1 a -5

La Clasificación de las Tierras es una agrupación de las diferentes unidades de

suelos, cartografiados en un mapa o levantamiento topográfico en grupos, que tienen
las mismas limitaciones y que corresponden en forma similar a los mismos
tratamientos. La clasificación se hace principalmente para fines de valoración agrícola,
pecuaria y forestal y las limitaciones aumentan progresivamente a medida que se
avanza en las categorías del sistema. (2)

Al recorrer el predio rural deberá clasificar la(s) tierra(s) de acuerdo con el grado y uso
general y precisar la superficie de cada clase.

La clasificación deberá ser práctica, y suficiente, para reflejar verdaderas diferencias

de utilización, adaptación y calidad. Una diferencia en los tipos de suelos será un
factor determinante al clasificar tierras con propósitos de valoración comercial, la tierra
se clasificara desde el punto de vista de la adaptación y la productividad de cosechas,
en lugar de clasificarla enteramente por tipos de suelos.

Las clases de tierras consisten en un grupo de unidades cartográficas de suelos que

tienen el mismo grado relativo de limitaciones o riesgos. Mediante el conocimiento de
ella se obtiene información sobre los problemas que presentan los suelos para el
desarrollo agropecuario. Las limitaciones para el uso de las tierras se hacen
progresivamente mayores de la clase I a la clase VIII.

En una unidad cartográfica generalmente aparece más de una clase de tierra a veces
con características muy diferentes, lo que hace necesario clasificar la unidad conforme al
limitante o limitantes dominantes.

27
Características de las Clases de Tierras:

CLASE PRIMERA I. Suelos con relieve plano, ligeramente plano o casi plano; pendiente
inferior al 3%. Sin erosión o con erosión ligera como máximo en un 10% del área.
Profundos o muy profundos y fácilmente trabajables, sin piedras o con muy pocas que no
interfieren las labores de la maquinaria. Suelos bien drenados sin peligro de
inundaciones; los encharcamientos si se presentaren no ocasionarían daños en los
cultivos, retención de agua alta a mediana; permeabilidad lenta a moderada rápida. Nivel
de fertilidad de medio a rico.

Son suelos aptos para una amplia diversidad de cultivos transitorios y perennes,
requieren las usuales prácticas de manejo; empleo de fertilizantes, correctivos, abonos
verdes, rotación de cultivos, prevención de erosión. Son suelos agrícolas sin restricciones,
con puntaje superior a 67, se representan con color verde.

CLASE SEGUNDA II. Suelos con relieves igual a los de la CLASE I, o moderadamente
inclinados u ondulados, con pendientes inferiores al 12%. Sin erosión o con erosión ligera
en un máximo de 20% del área. Moderadamente profundos a muy profundos, sin piedras
o con piedras que no imposibilitan las labores de maquinaria. Drenajes natural de bueno a
moderado.

Encharcamientos, si se presentan, con duración no mayor de 15 días, por ciclos de

invierno y que no ocasionen mayores daños a los cultivos. Inundaciones ocasionales, si
se presentan, de muy corta duración en inviernos rigurosos y no mayores de 1 a 2 días,
no producen daños de consideración. Retención de humedad muy alta a mediana;
permeabilidad lenta, moderadamente rápida o rápida. Nivel de fertilidad moderado,
moderadamente alto a alto. Por las pequeñas limitaciones que ocurren en esta clase, la
elección de cultivos transitorios y perennes no es tan amplia como la CLASE I. Estos
suelos requieren prácticas de manejo más cuidadosas que los de la CLASE I, aunque
fáciles de aplicar. En ocasiones será necesario establecer drenajes, prevenir y controlar
la erosión más cuidadosamente. Alcanzan puntajes entre los 56 y 67, se representan con
color amarillo.

CLASE TERCERA III. Suelos con relieve similar a la CLASE II, o con los siguientes
rangos: fuertemente inclinados a fuertemente ondulados con pendientes que no exceden
del 25%. Erosión hasta de tipo ligero en no más del 30% del área, de tipo moderado en
áreas inferiores al 10%. Profundidad efectiva superficial a muy profunda. Sin piedras
hasta pendientes del 12% y pedregosos en pendientes del 12 al 25%. La salinidad no
excede del 30% del área para suelos salinos o salino-sódicos. El drenaje natural
excesivo, bueno o moderado, imperfecto o pobre.

28
Encharcamientos ocasionales en lapsos cortos con un máximo de 30 días acumulados
por año; inundaciones hasta por un máximo de 30 días acumulados por año. Retención
de agua baja, mediana, alta o muy alta. Permeabilidad lenta, moderadamente rápida o
rápida. Nivel de fertilidad alto o muy alto. Tiene una o varias limitaciones más altas que
las de la CLASE II, que inciden en la selección de los cultivos transitorios o perennes.
Requiere prácticas de manejo y conservación de aplicación rigurosa: control de erosión y
de agua, drenajes, fertilización, recuperación de áreas salinas o salino-sódicas. Alcanzan
puntajes entre 47 y 55. Se representan con un color rojo.

CLASE CUARTA IV. Suelos con pendientes similares a las de la CLASE III; erosión con
grados más altos que los de la Clase anterior así: severa hasta el 40%, moderada hasta
el 20%, y ligera hasta el 10% del área; profundidad efectiva, muy superficial a muy
profunda; pedregosidad similar a la de la CLASE III; drenaje natural desde excesivo hasta
pobremente drenado; encharcamientos ocasionales en dos ciclos por año, hasta por 60
días acumulados; inundabilidad también hasta por 60 días acumulados y en dos ciclos
anuales; retención de agua excesivamente alta, muy alta, mediana, baja y muy baja;
permeabilidad muy lenta, moderadamente lenta, moderada, moderadamente rápida,
rápida y muy rápida. Nivel de fertilidad muy bajo. Por la limitación o limitaciones tan
severas que puede ocurrir, la elección de cultivos transitorios y perennes es muy
restringida. Requiere prácticas de manejo y conservación más rigurosos y algo difíciles de
aplicar. Los puntajes van de 38 a 46. Se representan con color azul.

CLASE QUINTA V. Suelos de relieve plano a ligeramente plano, con pendientes inferiores
al 30%, sin erosión o poco significativa; muy superficiales, excesivamente pedregosos y
rocosos en la superficie que imposibilitan el empleo de maquinaria. Drenaje natural
excesivo a muy pobremente drenado; inundaciones con duración de 6 a 8 meses;
retención de agua excesiva a muy baja; permeabilidad muy lenta a muy rápida; nivel de
fertilidad muy bajo a alto. Las limitaciones de esta clase son de tal severidad que no es
práctica la habilitación de esas tierras. Su uso está limitado principalmente a pastos,
bosques, o núcleos de árboles y de vida silvestre. Los puntajes están entre 29 y 37. Para
efectos cartográficos se representan con color verde intenso.

CLASE SEXTA VI. Suelos con relieve similar a la CLASE V, o de relieve escarpado o
fuertemente quebrado. Para estos las pendientes serán del 25 al 50%. El área puede
estar afectada por erosión severa hasta el 60%, moderada hasta el 30% y ligera hasta el
20%. Profundidad efectiva muy superficial a muy profunda; pedregosidad y rocosidad nula
a excesiva. Drenaje natural excesivo a muy pobre. Encharcamientos hasta de 90 días
acumulados por año. Inundaciones entre 2 a 4 meses por año; retención de humedad
excesiva a muy baja. Permeabilidad muy lenta a muy rápida.

29
Nivel de fertilidad muy alto a muy bajo. Son suelos con aptitud especial para pastoreo con
buen manejo de potreros, o cultivos permanentes y bosques. Se pueden encontrar
sectores limitados en donde es posible explotarlos con cultivos limpios de subsistencia.
Por la limitación o limitaciones tan severas, las medidas de conservación y manejo deben
ser especiales y muy cuidadosas. Su puntaje varía de 20 a 28. En temáticos se
representa con un color anaranjado.

CLASE SÉPTIMA VII. Suelos con relieve similar a la CLASE VI, de relieves muy
escarpados o fuertemente quebrados, con pendientes mayores del 50%. La erosión es
más grave que en los suelos de CLASE VI. El área puede estar afectada por erosión muy
severa hasta 100%, severa hasta 70%, moderada hasta 50%, y muy ligera hasta 30%.
Muy superficiales a muy profundos, pedregosidad y rocosidad nula a excesiva. Drenaje
natural desde excesivo a muy pobre; encharcamientos hasta 120 días acumulados al
año; las inundaciones de 4 a 6 meses. Retención de agua excesiva a muy baja;
permeabilidad muy lenta a muy rápida. Nivel de fertilidad alto a muy bajo. Por las
limitaciones tan graves que presenta esta clase, su uso se limita principalmente a la
vegetación forestal y en las áreas de pendientes menos abruptas, a potreros con muy
cuidadoso manejo, en general requieren un manejo extremadamente cuidadoso,
especialmente en relación con la conservación de las Cuencas hidrográficas. Los
puntajes van de 9 a 19, y su representación en temáticos se lo hace con el color café.

CLASE OCTAVA VIII. Suelos con las más severas limitaciones: corresponden
generalmente a pendientes muy escarpadas y excesiva pedregosidad y rocosidad; muy
superficiales, planos, son improductivos en razón de una o varias de las siguientes
limitaciones: suelos salinos, salino-sódicos o rocosos, playas de arena, manglares,
inundaciones por más de 8 meses en el año. Deberá protegerse la vegetación natural
existente, con miras a la conservación de las Cuencas hidrográficas y de la vida silvestre.
Los puntajes van de 1 a 8, y para efectos cartográficos se lo representa con un color
morado.

La clase de tierra predominante tendrá un factor correspondiente 1.00 el mismo que

servirá para determinar el coeficiente para el resto de clase realizando una regla de tres
simple. En el Anexo 1 se presenta la tabla de campo para calificar en el sitio y determinar
la clase agrológica.

30
 Cuadro 5. Rangos de puntaje de clasificación de tierras.

COLOR PUNTAJES
CLASE DE
TIERRA

I 68 a 80

II 56 a 67

III 47 a 55

IV 38 a 46

V 29 a 37

VI 20 a 28

VII 9 a 19

VIII 1 a8

CÁLCULOS Y MODELO ESTADÍSTICO.

Luego de aplicado el proceso de homogeneización con los factores mencionados

anteriormente, el perito ingresará los datos a un modelo estadístico para determinar el
precio base comercial.

En la Dirección Nacional de Avalúos y Catastros de acuerdo a la experiencia se procede en

primer lugar a utilizar la medida de tendencia central denominada MEDIANA.

La MEDIANA es el valor central, en una serie en que los datos se ordenan de acuerdo con
su magnitud, su posición en una serie es tal que la divide en dos partes iguales, con igual
número de datos a un lado y otro de ella.

Se toma el valor de la mediana para calcular el valor más representativo de las encuestas
catastrales debido entre otras a que:

a) No influyen en el cálculo; los datos o encuestas de valores extremos que distorsionan el

resultado.

31
b) Para facilitar el cálculo, solamente se escoge el dato central o un promedio de dos
datos para obtenerla.

EJEMPLO (Precios por ha en USD.)

PUNTO No. 07 PUNTO No. 17

2 000,00 (1) 4 000,00 (1)

2 000,00 (2) 4 000,00 (2)

2 300,00 (3) 4 500,00 (3)

2 300,00 (4) 4 800,00 (4)

2 500,00 (5) 5 000,00 (5)

2 500,00 (6)

- Número impar de encuestas. (PUNTO No. 17)

X Me = n + 1 desde cada extremo

X Me = Posición de la mediana

X Me = 5 + 1 = 3
2
Esto nos indica que la posición de la Mediana XMe está dado por la tercera posición u
observación; que en el PUNTO No. 17 corresponde a 4 500,00.

Número par de datos.

Tomar la media aritmética de los datos centrales.

XMe = 2 300,00 + 2 300,00 = 2 300,00

32
La Desviación Estándar, dentro de la estadística es la más importante entre todas las
medidas de variación. Difiere de la Desviación Media en que se computa usando las
desviaciones al cuadrado con relación la Media, en tanto que las desviaciones medias se
obtiene empleando las desviaciones absolutas. Para obtener la Desviación Estándar
seguimos los siguientes pasos:

_
a) Tomar la desviación de cada observación con relación a la media (X-X)

_
b) Elevar al cuadrado las desviaciones (X-X)2

c) Sumar las desviaciones. Esta suma puede considerarse como la variación, y se

simboliza como
_
Σ ( X – X )²

_
d) Obtener la medida de las desviaciones al cuadrado Σ (X - X)² /n. Este valor se llama
varianza muestral y se representa con s2.
________
e) Extraer la raíz cuadrada de la varianza √ Σ d² / n. El resultado obtenido es la Desviación
Estándar Muestral y se representa por el símbolo s2.

__________
s² = Σ(X - X)² s = √ Σ (X - X)²
n n

Para el cálculo de esta variable se determina la diferencia del valor absoluto entre el precio
investigado y promedio aritmético. _
(X-X)

33
Cuadro 6. Establecimiento del valor. (Desviación Media)

_ VALORES A

No. ENCUESTA VALOR ( X ) (X -X) ESCRUTARSE

01 1 127 - 129 1 127

02 1 212 - 44 1 212

03 1 213 - 43 1 213

04 1 215 - 41 1 215

05 1 215 - 41 1 215

06 1 215 - 41 1 215

07 1 217 - 39 1 217

08 1 300 + 44 1 300

09 1 312 + 56 1 312

10 1 318 + 62 1 318

11 1 320 + 64 1 320

12 1 410 + 154 1 410

X = 15 074 .= 1 256,17 DM = 758

12 12

DM = 63,16

34
 _ _

X = Σ (X1+X2+X3+Xn) DM = Σ (X – X)

N n

Fuente: DINAC
Año: 2008

Se suma todos los valores obtenidos (758) y se divide para el número de precios
encuestados (12), cuyo resultado es 63.16; o sea que también se calcula el promedio
aritmético. El valor obtenido 63.16, se suma y se resta alternativamente al promedio
aritmético X= 1256.17, originando dos parámetros que definen un intervalo que comprende
los valores a considerar.
_
X1 = X (1256.17) + 63.16 = 1 319.33
_
X2 = X (1256.17) - 63.16 = 1 193.01

Descartamos los valores por encima y por debajo de los parámetros, es decir se
considerará valores, que estén entre 1193.01 y 1319.33, con estos se determina el
promedio aritmético. (1246.33)

El modelo planteado, se lo puede utilizar para cualquier caso planteado con más
de 10 datos, mismos que necesitan ser procesados.

35
Cuadro 7. Establecimiento del Valor Definitivo.

VALORES

No. ENCUESTA

A ESCRUTARSE ESCRUTADOS FINAL

01 1 127 1 127*

02 1 212 1 212 1 212

03 1 213 1 213 1 213

04 1 215 1 215 1 215

05 1 215 1 215 1 215

06 1 215 1 215 1 215

07 1 217 1 217 1 217

08 1 300 1 300 1 300

09 1 312 1 312 1 312

10 1 318 1 318 1 318

11 1 320 1 320*

12 1 410 1 410*

36
_ _

X = 1 256,17 X (1,2) = X ± DM X = 11 217

_ 9

DM = 63,16 X1 = X + 63.16 = 1 319.33

X2 = X - 63.16 = 1 193.01

X = 1 246.33

COEFICIENTE DE = DM = s = 63,16 = 0.0506 x 100 = 5.06%

VARIACIÓN X X 1 246.33

*Datos que han sido rechazados de la muestra tomada.

Fuente: DINAC
Año: 2008

8.2. MÉTODO DE LA RENTA.

También se lo denomina como Método del Ingreso, o Capitalización del Ingreso Neto, que es el
más recomendado para llegar a la estimación del valor de mercado de la propiedad. En este,
juega papel importante la Tasa de Capitalización, por ser uno de los integrantes de la ecuación, en
que otros factores son la Renta neta promedio y el precio de la tierra. Esta metodología ha sido
aplicada muy poco por la Dirección Nacional de Avalúos y Catastros, en la parte urbana no se ha
presentado ningún caso, y en la parte rural se aplicado muy pocas veces. En la zona rural para la
aplicación de este método se debe entender la renta de los cultivos. De esta manera tenemos la
RENTA BRUTA, que está dada por los precios que se pagan en el mercado durante la temporada
de los diferentes productos cosechados; la RENTA NETA referido al producto de la explotación
(Producto Bruto) menos los gastos totales.

37
La determinación de precios de las Tierras con este método conlleva:

- Estimación del Ingreso Total.

- Estimación y análisis de los Gastos de Operación.

- Cálculo del valor por Capitalización.

En resumen para la valuación del terreno es necesario considerar los siguientes factores:

- Los gastos del propietario (costos de producción)

- Ingreso Bruto.

- Ingreso Neto.

La correcta aplicación de este método depende de la correcta investigación de costos de

producción y rentabilidades de los productos, para lo cual se acude a publicaciones de costos de
producción de cultivos representativos de instituciones, o actualizaciones en campo con técnicos y
productores, factores que influirán en la estimación de los beneficios.

Previamente al desarrollo del método es interesante destacar su versatilidad. De hecho puede

emplearse en la mayor parte de los supuestos valorativos; incluso en aquellas ocasiones en las
que la elección de otros no es una alternativa posible. Está recomendado en los siguientes casos:
(1)

- De bienes inmuebles que no existe mercado, o bien, que éste se encuentre restringido en
sus parámetros de oferta y demanda.

-Valoraciones situadas en épocas distintas a la actual (tanto pasadas como futuras),

siempre que se conozcan una serie de parámetros objetivos, muchos de los cuales están
disponibles desde hace años.

- Bienes que producen o producirán rentas indirectas, medioambientales, artísticas, etc.

- Valoración de derechos.

Como se mencionó y al igual que el resto de métodos de valoración, en este método

también hay que solventar algunos problemas para que pueda ser aplicado con
rigurosidad. En concreto el avaluador debe tener las siguientes consideraciones:

38
 - Cálculo preciso de los ingresos y gastos que producirá el inmueble, para obtener como
resultado la renta real o potencial.

- Periodicidad de la renta estimada.

- Vida útil del proyecto de inversión inmobiliaria.

- Estimación del valor de reversión.

- Identificación de los beneficios, en el caso que genere.

- Influencia de la inflación.

En la aplicación de este método el perito avaluador ha de centrarse en la identificación de la renta

que genera o pueda generar el inmueble y para ello se plantea dos consideraciones previas:

1. Las rentas pueden no permanecer constantes a lo largo de la vida útil del inmueble, en este
caso se denomina rentas variables.

2. Identificar las rentas propias del inmueble y separarlas, en su caso, de la que genera la
posible explotación que se desarrollase en él. En estos casos el inmueble es
imprescindible para obtener la renta, pero en el mismo lo que se desarrolla en una
actividad empresarial.

La práctica de este método ha configurado dos grandes líneas de actuación, pudiéndose

considerar la primera, el arrendamiento (en área urbana sobre todo), como una simplificación de la
segunda, el cálculo de los ingresos, gastos y beneficios y derivados del inmueble. (1)

a. Ingresos y Gastos.- La estimación de la Renta (Rta) suele hacerse calculando la

diferencia entre los Ingresos (I) y Gastos (G) procedente de la explotación económica del
inmueble. Está fórmula se aplica netamente en predios rurales; en ciertos casos como
viviendas y en los inmuebles de consumo y no de producción es algo más complicado, sin
embargo para nuestros fines no se analizará. La práctica de este método incluye otra
partida: el Beneficio (B), por lo que la expresión matemática se suele representar de la
siguiente manera:

Rta = I-G-B

En ciertas ocasiones cuando se considera que el Beneficio es parte de la Renta, la

expresión matemática anterior se reduce a: Rta = I-G

39
 Basado en el Principio de Anticipación, para aplicar este método con un nivel de esfuerzo
proporcional al objetivo perseguido, se consideran que las rentas netas obtenidas se
generan en un único momento. Este coincidirá con el final del año o del mes, de acuerdo
con el principio de Devengo, hasta el final de su vida útil. La vida útil del proyecto de
inversión suele hacerse coincidir con la del elemento representativo más importante, en el
sector rural puede ser el turno de la plantación en una explotación agraria.

Para estimar los flujos de caja futuros imputables hasta el final de su vida útil, dentro del
marco de prudencia valorativa en la que siempre debe trabajar el tasador, los ingresos y
gastos se computan en el momento en que se producen, siguiendo el principio de Caja.
Precisamente es dentro de este marco donde se investigan los flujos de caja previsibles,
asociados a la actividad propia a la que esté destinado el bien, atendiendo a los ratios
medias actuales, con la visión puesta en el futuro intentando adelantar el previsible
comportamiento del bien dentro de su entorno físico y económico, reseñando cualquier
aspecto que pudiera influir en cuantía media de los ingresos y gastos estimados.(1)

b. Beneficio.- Otro factor que hay que resolver para aplicar correctamente este método, es la
estimación del beneficio normal del empresario. Para calcular el Beneficio (B) se emplea
alguna de las dos alternativas siguientes. La primera consiste en agrupar en un único
binomio la renta y el beneficio constituyendo una nueva variable denominada Ganancia (L)
Entonces tenemos: I – G = R + B = L

La fórmula empleada para calcular el valor de un inmueble que produzca una renta
constante e indefinida, en la actualización de las rentas, o de las ganancias sería:

Renta ganancia
V = ----------- = -------------
r r´
En donde r = tipo de actualización de la renta

r´= tipo de actualización de la ganancia.

Operativamente existe otra alternativa, algo más sencilla y útil, que es porcéntuar los
beneficios en relación con los ingresos. Tradicionalmente esta relación se ha determinado
de forma empírica mediante el estudio y análisis de aprovechamientos rústicos y urbanos
que se generalizan, al principio en el estudio de mercado previo, y posteriormente en las
asignaciones de valores individuales. Por otra parte esta relación presenta la ventaja de
que los beneficios inmobiliarios, para cada naturaleza y uso concreto, suelen mantenerse
constantes en situaciones de competencia perfecta, y a largo plazo si se trata de una
gestión empresarial de eficacia media.

40
 Por lo que, una vez estimada, suele de ser de aplicación de forma generalizada por todos
los tasadores, llegándose a considerar un acuerdo profesional el porcentaje asignado y
comúnmente aceptado por la DINAC del 10%.

c. Renta Variable.- Existen diferentes fuentes documentales en las que es posible apoyarse
para identificar los distintos supuestos sobre rentas inmobiliarias variables. En el caso
agrícola, los tipos de rentas van de acuerdo al tipo de cultivo, plantación, frutales que se
tenga en la explotación del predio, por lo tanto en capítulos siguientes se revisará este
factor.

d. Tipos de actualización.- La renta neta, para su empleo en el método analítico, puede

estimarse con bastante rigurosidad y precisión, contando en ocasiones con listados de
ingresos y gastos reales, perfectamente contabilizados y contrastados. En cambio la
elección del tipo de actualización es algo más difícil, por lo que la Valoración ha articulado
diferentes opciones para solucionar esta problemática: fijo impuesto por ley, investigado
por el tasador en el mercado local; asignado a través de datos oficiales publicados.

En nuestro país no se tiene normativas para el cálculo de actualización, por lo tanto y como
el objetivo es el valor del mercado, hay que buscar en el propio mercado el tipo a emplear,
que será el que la permanente dinámica de la oferta y demanda establezca. Para
determinarlo de esta manera existe alternativas como: métodos estadísticos, teoría de la
decisión, métodos sintéticos, combinación de variables (inflación anual, variación de
precios), todos ellos perfectamente aplicables siempre y cuando el resultado obtenido (r) se
ajuste a la realidad del mercado inmobiliario.

A continuación se expondrá ejemplos prácticos que permitirán al tasador entender de mejor

manera estos métodos.

EJEMPLO 1:

Los titulares de la finca “María” ha recibido la oferta por la compra de 5 ha, de un total de 100 ha,
la distribución de cultivos se representa en el siguiente cuadro.

Cuadro 8.- Distribución de los cultivos.

CULTIVO PORCENTAJE TERRENO SUPERFICIE (ha)

Cereal 70% sobre total 0.7

Girasol 20% sobre total 0.2

Barbecho 10% sobre total 0.1

TOTAL 100% 1.0

41
En este caso se determina que la renta es constante e indefinida, a tal efecto se calcula que la
producción media del último quinquenio es de 3000 Kg/ha, con un precio medio de mercado de
0.15 um/Kg.

Las muestras elegidas en el estudio realizado han puesto de manifiesto un mercado activo.
Recogiéndose los siguientes testigos, dentro del área de influencia de la finca tenemos:

Cuadro 9.- Investigación de fincas testigos.

MUESTRA VALOR MERCADO SUPERFICIE (ha) CULTIVO VALOR/ha PRODUCCIÓN/ha

1 “Rosa” 12500 4.0 Alternativa similar 3125 3500

2 “Ximena” 24000 10.00 Alternativa similar 2400 2500

3 “Yadira” 5000 1.50 Alternativa similar 3333 3200

4 “Yohanna” 10000 3.00 Alternativa similar 3333 3000

5 “Cecilia” 6000 2.00 Alternativa similar 3000 2800

6 “Madonna” 13000 4.50 Alternativa similar 2889 3200

Fuente: Alcázar Manuel

Año: 2012.

Apoyándose en estos datos se calculan los siguientes datos:

- Ingresos por ha: Multiplicando las producciones medias (en Kg) por 0.15 um/Kg. 450
um/Kg.

- Gastos por ha: De acuerdo a lo recogido en la contabilidad consultada de las distintas

explotaciones vendidas. Es decir 310 um/ha

- Ganancia: Diferencia entre los ingresos y los gastos estimados. 140 um/ha.

- r´: tipo de actualización resultante de elegir la ganancia como parámetro explicativo.

- Beneficio: Se ha estimado un beneficio medio del 10%, sobre ingresos, de acuerdo con la
mayor parte de tratados de valoración consultados. 45 um/ha.

42
 - r: Tipo de actualización resultante de elegir la renta calculada (I-G-B) como parámetro
explicativo.

- Rendimiento Neto (MEH): Es un factor que suele estar normado, sin embargo en nuestro
país debe ser resultado de la investigación del tasador, para el caso explicativo se ha
determinado un valor de 0.26%, lo que da un resultado de 117 um/ha.

- r´´: Tipo de actualización resultante de elegir el rendimiento neto del MEH la renta como
parámetro explicativo.

Cuadro 10.- Comparación de los tipos de actualización en función de la variable explicativa

elegida.

MUESTRA INGRESOS ha
GASTOS GANANCIA r´ BENEFICIO r R. NETO r´´

(ha) (ha) (s/ganancia) 10% s/l (s/renta) M.E.H MEH

1 525 350 175 5,60 53 3,92 137 4,36

2 375 225 150 6,25 38 4,68 98 4,06

3 480 315 165 4,95 48 3,51 125 3,74

4 450 300 150 4,50 45 3,51 117 3,51

5 420 290 130 4,33 42 2,93 109 3,64

6 480 350 130 4,50 48 2,98 125 4,32

Fuente: Alcázar Manuel

Año: 2012.

Con los datos de este cuadro los tipos de interés medios resultantes son:

r = 3,507%

r´ = 5,02%

r´´= 3,94%

Por lo que lo valores más probables de mercado, resultante para la parcela de la finca “María”, con
las siguientes características.

43
Cuadro 11. Estimación de la variable explicativa de la finca objeto de valoración.

CONCEPTO UNIDADES

Superficie (ha) 5,00

Cultivo Cereal secano

Ingresos (um/ha) 450

Gastos (um/ha) 310

Beneficios (um/ha) 45

Rendimiento Neto 117

Fuente: Alcázar Manuel

Año: 2012.

Se calculan de acuerdo a las siguientes expresiones:

a. Atendiendo a la renta. (I-G-B):

Renta
Valor: --------- = 2709 um
r
b. Atendiendo a la ganancia. (I-G)

Ganancia
Valor: -------------- = 2788 um
r´
c. Atendiendo a la Renta fijada por la investigación: (I x 0,26)
Renta neta
Valor: -------------- = 2969 um
r´´
Se escoge el promedio de los tres valores resultando 2822 um, siendo esta la cantidad definitiva,
por lo que el valor final del predio de 5 ha, será: 14110 um.

44
EJEMPLO 2:

Se ha tomado una finca dedicada a la producción de frutales, ubicada en Tumbaco-

Pichincha, en este caso se trabajó con la información proporcionada por los administradores
del predio (renta, costos de producción, precio de venta del producto, etc.)

Cuadro 12. Costos de producción, rentas neta y bruta. Tumbaco-Pichincha. Año 2010.

N° CULTIVO COSTOS DERENTA BRUTA(U.S.D) RENTA NETA(U.S.D)

PRODUCCIÓN(U.S.D)

1 Manzana (4 años) 12256,35 18450,45 6194,10

2 Durazno (5 años) 17600,30 20356,78 2756,48

3 Limón (4 años) 4111,63 8000,00 3888,37

4 Mora(3 años) 6777,86 8435,56 1657,70

Fuente: DINAC
Año: 2012

Luego de la recopilación de datos, se calcula la Tasa de Capitalización, para lo cual se debe

conocer el precio de venta. La fórmula será la siguiente:
TC = (Rn/Pv)*100 Donde: TC = Tasa de capitalización
Pv = Precio de venta ha
Rn = Renta neta.

La tasa aplicar debe seleccionarse en base a informaciones que entregue el mercado,

relacionado con la venta o posibles ventas de predios rústicos que sean o hayan sido
negociados con renta neta anual de los mismos; por lo tanto en este caso se aplica el
método de capitalización de la renta, pues en el sector o en su entorno, donde se realiza la
valoración, se presenta una zona de producción de frutales, por lo tanto se tiene una
investigación fehaciente. Así tenemos lo siguiente:

45
Cuadro 13. Cálculo de la Tasa de Capitalización de la Renta.

N° CULTIVO PRECIO VENTA ha RENTA NETA TASA CAPITALIZACIÓN

(%)

1 Manzana 12500.00 6194,10 49,55

2 Durazno 13000.00 2756,48 21,20

3 Limón 5000.00 3888,37 77,76

4 Mora 4300.00 1657,70 38,55

TOTAL 14496,65 187,06

PROMEDIO 3624,16 46,76

Fuente: DINAC
Año: 2012

Para el cálculo del precio de la tierra por el método que se está analizando aplicamos la
siguiente fórmula:

Pt = Rnp x 100/Tcp Donde: Pt = Precio de la tierra.

Tcp= Tasa capitalización

Rnp = Renta neta promedio

Pt = (3624,16 x 100)/46,76

Pt = 7750,56 U.S.D/ha

El precio determinado es de 7750,56 U.S.D/ha. para la clase III, predominante de la

investigación de campo, de esto se parte para determinar los coeficientes y valores del resto
de clases de tierra que se han determinado en la hacienda. Por ejemplo para el valor de la
Clase IV tendríamos:

46
PIV = S x Coe x Pt

PIV = 12.45 ha x 0,82 x 7750,56 U.S.D/ha

PIV = 79125.47 U.S.D

Cuadro 14. Cálculo del precio de los terrenos por el método de la tasa de capitalización de
la renta.

CLASE DEPUNTAJE PROMEDIO SUPERFICIE (ha) COEFICIENTE PRECIO TOTAL (U.S.D)

TIERRA

III 47-55 51 50.35 1.00 390240.69

IV 38-46 42 12.45 0,82 79125.47

V 29-37 33 17.86 0,65 89976.25

VI 20-28 24 10.32 0,47 37593.32

PRECIO TOTAL 596935,73

Fuente: DINAC
Año: 2012.

EJEMPLO 3:

El siguiente ejemplo se basa en una finca dedicada a la alimentación de una ganadería

extensiva, situada en cierto sector, con una superficie de 65,00 ha cuya totalidad está
destinada a la ganadería ovina. La oferta y demanda son bajas, no existiendo información
de mercado. En este caso el método adoptado está en base a la producción de carne, lana,
piel, etc. El procedimiento consiste en estimar los ingresos provenientes del ganado que
pasta en la finca y descontarle los gastos de explotación y mantenimiento, junto con el
correspondiente beneficio. Una vez estimada la renta de la explotación, se capitaliza al tipo
de interés medio que presentan estas explotaciones en esa zona; es decir con el estudio de
mercado para este factor.

En primer lugar se recopila información que puede ser entregada por la administración de
finca a valorar, o empresas o instituciones que manejen datos sobre esta explotación. Lo
investigado se representa en la siguiente tabla.

47
Tabla 1. Unidades y Descripciones de la producción de la finca.

Superficie total de la finca en ha 65.00

Superficie cultivada de la finca en ha 64.50

Superficie improductiva entre: rocas, caminos y ríos en ha 0.50

Superficie destinada a uso pascícola ha 64.50

Valor del corral y de la nave en um 2500.00

Carga ganadera lanar, cabezas/ha 1.4

Proporción de machos de reproducción, sobre total % 4.0

Número de machos reproductores 3.6

Proporción de ovejas reproductoras, sobre total % 71

Número de ovejas reproductoras 64.10

Proporción de reposiciones de animales de desecho sobre total% 20.0

Número de cabezas para reposición de desechos 18.10

Proporción de bajas por muerte natural, sobre total % 5

Número de cabezas para reemplazar las muertes naturales 4.5

Producción anual de corderos, sobre total de ovejas reproductoras 115

en %

Número de corderos vendidos en un año 51

Kg de carne de cordero que se vende con 25 Kg 110

Kg de carne de animal de desecho que se vende con 40 Kg 28

Precios de los despojos, pieles en um 375

Precios del Kg de lana 43

48
 Producción de lana de los machos reproductores Kg/ud 3

Producción de lana de ovejas reproductoras 2

Producción de lana de corderos en Kg/ud 1.5

Precio del Kg de estiércol vendido de explotación 0.8

Peso medio de cabeza de ganado en reproducción en Kg 40

Peso medio de cabeza de ganado en renuevo en Kg 30

Jornal diario de ½ pastor, incluidas cargas sociales, 365 días 400

Camas para el ganado, cantidad de paja diaria en Kg/por cabeza 0.1

Precio del Kg de paja para cama de ganado en um 0

Gastos en veterinario, en um/cabeza 20

Gastos sanitarios varios, en um/cabeza 5

Esquilo, en um/cabeza 15

Gastos imprevistos, % sobre total de gastos varios 8

I.B.I y otros impuestos: en um/ha 5

Impuestos varios sobre el ganado, en um/cabeza 3

Gastos financieros sobre capital invertido en % 5

Utilizando esta información y recurriendo a diversas fuentes documentales (bibliografía,

asociaciones de agricultores, ganaderos) se elabora la siguiente tabla en la que se
desglosan los ingresos y gastos por unidad de superficie.

49
Tabla 2. Ingresos y gastos de la explotación considerada.

INGRESOS:

Procedentes de la venta de corderos 140676

Procedentes de la venta de animales de desecho 20227

Procedentes de la venta de los despojos 1693

Procedentes de la venta de estiércol 16254

Procedentes de la venta de lana 7436

TOTAL INGRESOS: 186286

GASTOS:

Mano de Obra 146000

Camas para el ganado 0

Transporte 1716

Veterinario 1716

Seguro y administración 429

Esquileo 1287

Imprevistos 275

Impuestos sobre los bienes 325

Impuestos sobre el ganado 257

Gastos financieros sobre el capital en bienes inmuebles, interés 1250

Gastos en gestión de la explotación sobre producción final 9314

Gastos en alimentación artificial del ganado 0

TOTAL GASTOS: 162568

50
 BENEFICIO:

(8% producción final + 4% capital mobiliario y circulante)/2 14352

RENTA:

Renta = Ingreso – Gastos – Beneficio empresarial 9366

VALOR DE LA HA DE FINCA CAPITALIZADA AL 5%

Actualización de la renta al interés establecido en el estudio previo 1873211

De acuerdo a lo investigado, analizado y luego del cálculo respectivo se obtiene que la ha

de pastizal de la finca en estudio es de 187.321 u.m/ha.

Las 65 ha que componen la finca tendrá como valor de mercado el resultado de

multiplicar esta superficie por el valor medio calculado para cada una de ellas:

65 * 187.321 = 12.175.865 um

51
 9. VALORACIÓN DE CULTIVOS, PLANTACIONES, FRUTALES Y PASTOS.

Para la valoración de estos rubros es indispensable recorrer el cultivo, la verificación de

los factores valorizantes o desvalorizantes es indispensable, máxime en los cultivos
permanentes, porque el estado de cultivo indica la producción posible y la producción va a
generar el precio del avalúo. (4)

Otra parte del estudio implica la investigación en sitio, instituciones, agremiaciones,

publicaciones, criterios de profesionales, que conozcan sobre el cultivo a valorarse, hay
que tomar en cuenta aspectos importantes como la productividad, el ciclo vegetativo, las
variedades, etc. Siempre deberá contarse con una estimación del área efectivamente
sembrada.

Los cultivos se clasifican en:

Temporales o ciclo corto: son aquellos cuyo ciclo de producción es menor de 12 meses,
ejemplo: hortalizas, cereales, leguminosas, raíces y tubérculos.

Permanentes o perennes: Son aquellos cuyo ciclo de producción es mayor de un año,

ejemplo: frutales, café, cacao, pastos y forestales.

Para determinar los costos de producción o formación se considera:

Costos Directos.

Labores Preculturales:

Preparación del terreno

Siembra y fertilización

Labores Culturales:

Cultivo

Control Fitosanitario

Labores de Cosecha:

Recolección

52
Desgrane

Trilla

Selección

Pesaje y empaque

Transporte

Total Costos Directos

Costos Indirectos

Imprevistos

Costo Total de Producción o Formación

Producción Unitaria

Considerar los costos de formación de los cultivos, plantaciones, pastos plantados y

demás elementos valorizables del bien inmueble rural, aplicar factores respectivos según
su: estado / mantenimiento / manejo / nivel tecnológico y edad. (4)

9.1.- Valoración cultivos ciclo corto y transitorios.

Se avalúan por el Método del Costo de acuerdo a la inversión realizada en el plantío

hasta la fecha del avalúo. En los cultivos transitorios obra la “prenda sin tenencia” porque
realmente la garantía se hace sobre producción posible de cultivo. Lo que así se pignora
es la posible producción o cosecha, teniendo en cuenta los costos de producción y la
etapa de desarrollo del cultivo para efectos del cálculo de su producción final y
consecuente avalúo. Entonces se debe diferenciar el avalúo del plantío en sí del avalúo
de la cosecha.

Por lo tanto de manera general para valorar un cultivo en marcha, lo recomendable es

establecer el costo de las labores totales realizadas desde la preparación del suelo,
agregándole los costos indirectos tales como arrendamiento, intereses financieros,
inscripciones, permisos, etc. y adicionándole un porcentaje de utilidad estimado según el
estado de feracidad y desarrollo del plantío, cifra que debe calcularse con base a las
utilidades acostumbradas del cultivo en la región.

53
El avalúo por cosechas, queda a criterio del perito, se recomienda realizarlo en el caso
que el plantío este en la etapa final de su fenología y sea un cultivo comercial; sin
embargo el perito debe tomar en cuenta que no se superen los precios promedios del
mercado de la zona, para lo cual se acude a agremiaciones de cultivadores donde se
revisa costos históricos de producción de cultivos y producción promedia regional de
éstos, con la finalidad de sustentar el avalúo.

Para su cálculo se utiliza la siguiente formula que aplica si el cultivo tiene más de
cuarenta días (40 días) en campo. (4)

VA = VF x Días / Ciclo

Donde:

VA: Valor Actual.

VF: Rendimientos por hectárea x precio venta al comprador.

Días: Tiempo del cultivo en el terreno.

Ciclo: lapso de tiempo que dura el cultivo para madurar.

Si los cultivos tienen menos de cuarenta días (40 días) en ciclo vegetativo, se calcula en
base a los costos de producción vigentes.

9.2.- Valoración de cultivos Perennes (Frutales, plantaciones).

Cuando se trata de cultivos perennes, tales como cítricos, mangos, aguacates, etc. Hay
que considerar lo siguiente:

a. Verificar la edad de la plantación.

b. Condiciones fitosanitarias.

c. Densidad de siembra.

d. Variedad.

e. Especie.

f. Estado.

g. Mantenimiento.

54
 h. Manejo,

i. Nivel tecnológico, etc.

En el caso de frutales, si la plantación no tiene producción de frutas, se toma en cuenta

para su valoración el costo de formación más mantenimiento.

Si esta en producción, hay que valorarlos en base a una estimación real de los
rendimientos por hectárea.

La perdurabilidad establece adherencia a la tierra, constituyendo mejora permanente de la

misma. Sin embargo para efectos de avalúo, se recomienda separar el valor de la tierra
de los cultivos y su estructura de explotación.

Generalmente los cultivos perennes se valoran por planta. En proyectos de mediano y

largo plazo se hace necesaria la implementación de Tablas de Indemnización, mismas
que contienen los valores comerciales de varias especies que se investigan para la zona
en estudio.

Los cultivos permanentes presentan dos etapas de valuación:

- Durante la etapa de levante se avalúan por el Costo de Inversión, entonces se

avalúa el cultivo sumando los costos totales adelantados desde la siembra, tales
como la compra de plantas, adecuación del suelo, trazado, ahoyado, siembra,
desyerba, podas sanitarias y de formación, control de plagas y enfermedades,
instalación y manejo de riego, etc.

- Durante la etapa de producción se avalúan por Rentabilidad, en esta etapa el

cultivo también exige las labores de mantenimiento tales como desyerbas entre
plantas, fertilización, podas sanitarias, manejo de riego, control de plagas y
enfermedades, recolección y mercadeo. La valoración en esta etapa implica la
investigación de la producción promedio, costos de mantenimiento, recolección y
mercadeo, renta bruta.

Como se mencionó anteriormente se recomienda al tratarse de cultivos semi-perennes,

perennes valorar por planta. El anexo 5 y 6 presenta un ejemplo de valoración en cultivo
de palma y palmito.

Los anteriores procedimientos pueden replicarse para otras plantaciones comerciales

como cacao, banano, café.

55
9.3.- Valoración de pastos.

Los pastos se valoran en base al costo de formación aplicando el método del valor de
mercado (toma en cuenta los costos de producción y establecimiento)

El desarrollo de un pasto depende de un manejo adecuado del mismo. Cuando se habla

de manejo adecuado de pastos, el perito debe tomar en cuenta algunos aspectos que
influirán directamente en la valoración:

- Si tienen implementado riego.

- Si existen técnicas de drenaje.

- El modo como ha sido sembrado o establecido el pastizal.

- Otras labores, como rotación de potreros, fertilización, mezclas forrajeras.

- Especie sembrada.

Considerar el manejo y estado para depreciar el valor obtenido por hectárea. ”

10. VALORACIÓN DE FORESTALES.

Es necesario, revisar cuales son las variables que entran en la valoración de una
plantación forestal, así mismo es importante aclarar conceptos técnicos que el avaluador
rural debe conocer.

- TIERRAS FORESTALES: Son todas las tierras que soportan una asociación
vegetal dominada por árboles de cualquier tamaño, explotados o no, capaces de
producir madera u otros productos, de ejercer influencia en el clima, o en el
régimen de las aguas, o de proporcionar refugio al ganado y a la finca silvestre.

- BOSQUE: Es toda área cubierta de árboles, sean o no productivos. Es toda

formación leñosa natural o artificial que por su contenido sea susceptible de
explotación económica actual o futura.

- RODAL: Es la unidad más específica del bosque, donde los árboles o la masa
forestal, tiene condiciones similares de localización, edad, volumen, composición
florística, etc.

56
 - BOSQUE PROTECTOR: Es aquel cuya función principal tiende a la conservación
del suelo, agua, vida silvestre o cualquier otro recurso natural.

- BOSQUE PRODUCTOR: Es aquel cuya función consiste en el aprovechamiento

de recursos forestales, sin que dicho aprovechamiento interfiera su función
protectora.

La valoración de forestales se considera bajo 3 criterios técnicos que son: industrial,

conservación y subsistencia (no industrial, ni conservación). El perito determinará en la
inspección en campo, el uso de la plantación forestal y con ello el criterio técnico elegido
para la valoración. De acuerdo al criterio se aplicará la metodología correspondiente. A
continuación se presenta las metodologías adoptadas para cada caso.

10.1.- Valoración desde el punto de vista Industrial.

Se refiere a plantaciones forestales con manejo semi-tecnificado o tecnificado, es decir se

aplica prácticas y labores culturales que permiten el desarrollo normal del árbol. Estas
labores culturales dependen de la especie que se está investigando, y son: preparación
del suelo, selección del material de siembra, transplante, control de maleza, control de
plagas, podas, raleos, cortes, etc.

El objetivo principal de una plantación forestal Industrial son las ganancias o ingresos
obtenidos por la madera obtenida (no es el único producto obtenido), por lo que para
determinar su avalúo se debe aplicar una metodología que determine los volúmenes de
madera que produzca dicha plantación. Para determinar los volúmenes de madera es
necesario conocer los siguientes factores que intervienen directamente en el cálculo del
mismo.

10.1.1.- Diámetro.

Es uno de los parámetros más importantes en la medición forestal, sirve para

determinar el área basal, volumen, etc. Entre estas mediciones el Diámetro a la Altura
de Pecho (DAP), es el más conocido y se lo define como el diámetro que se toma del
árbol a 1.30 m de altura sobre el nivel del suelo.

57
MEDIDAS DEL DAP EN DIFERENTES SITUACIONES

Sobre terreno Plano

Sobre terrenos inclinados

Árboles inclinados

Con Orqueta sobre el DAP

58
 Con Orqueta Bajo el DAP

En Árboles Deformados

Los instrumentos para medir el diámetro son forcípula, cintas métricas, regla Biltmore, el
microdendrómetro, etc. los más utilizados son:

- La Forcípula: Es un instrumento similar al calibrador que se utiliza para medir

objetos cilíndricos o grosores; consta de una regla graduada y dos brazos
perpendiculares a la misma. Un brazo es fijo y el otro móvil que se desliza a lo
largo de la regla. No mide diámetros de árboles grandes.

- Cintas Métricas: La más conocida es la cinta diamétrica de metal, esta sirve para
medir árboles con diámetros grandes.

10.1.2. Altura.

Las alturas se determinan por medio de mediciones lineales, que se toman desde un
plano de referencia hasta los puntos que interesan y en sentido vertical. Las alturas de los
árboles se definen de la siguiente manera:

- Altura Total.- Es la distancia desde el nivel del suelo hasta el ápice del árbol,
asumiendo que este es recto y vertical.

- Altura del Fuste.- Es la distancia entre el nivel del suelo, y el punto de inicio de la
copa. El fuste se considera como la altura limpia del tronco principal.

59
 - Altura Comercial.- Se conoce como la distancia entre el nivel de corte inicial
(tocón, que es de 0.50 m de altura) y la posición terminal de la última porción
utilizable del árbol (raberón, diámetro menor a 10 cm). Es la altura que se toma
para el cálculo de volúmenes de madera.

- Altura Maderable.- O número de trozas, es la suma de porciones o trozas

utilizables a partir del tocón, y descontado las partes con defectos.

- Altura de Tocón.- Es la distancia entre el nivel del suelo y el plano donde se hace
el corte inicial del árbol (altura de 0,50 m)

- Altura de Copa.- Es la distancia de punto de copa y el ápice del árbol.

Se analizaran dos métodos:

10.1.2.1. Hipsómetro de MERRIT.- Consiste en una regla metálica y un hipsómetro,

para graduarla se utiliza la relación siguiente:

H = (EG x AC)/AF o también AF/AC = EG/h

AF = distancia entre el ojo y el observador

AC = Distancia entre el árbol y el observador

EG = Valor de los intervalos de la regla

h = alturas requeridas.

Por ejemplo, si se requiere graduar una regla para una distancia AC de 20 m, una
distancia de brazo AF 0,60 m y para medir trozas de 5 m de altura h, los intervalos EG
que se deberán marcar serán:

EG = (AF x h)/AC ; EG = (0,60 x 5)/20 EG = 0,15 m

Para operar se lo realiza de la siguiente manera:

a. Se mide la distancia desde el árbol hasta el observador con una cinta métrica en
este caso 20 m.

b. Manteniendo el hipsómetro verticalmente a una distancia de 0,60 m desde el ojo

del observador, se mira la base de la regla y a la base del árbol, para que
coincidan.

60
 c. Se mira la altura que interesa del árbol.

10.1.2.2. Por medio de la sombra proyectada.- Sea un árbol cuya altura se quiere
averiguar, que en determinada posición del sol produce una sombra del suelo BC,
colocando verticalmente una vara ab, proyectará una sombra bc, y por relación de
semejanza entre triángulos tenemos la siguiente relación:

AB/BC = ab/bc : AB = (BC x ab)/bc

10.1.3. Área Basal.

La sección transversal de un árbol a la altura de 1.30 m, se denomina área basal o

basimétrica.

Ab = 3,1416 x (d)2
4
AB = 0,7854 d2

Las medidas se toman asumiendo que el árbol tiene una forma cilíndrica, pero eso rara
vez ocurre; por lo tanto por razones de orden práctico se toman las clases basales con
intervalos de 0,02 m2 que corresponde a un diámetro de 0,16 m luego los otros intervalos
o clases tendrán sus respectivos valores como siguen:

61
Cuadro 16. Relación área basal y diámetro.

METROS
CLASE CUADRADOS DIÁMETRO

cm

1 0,02 16

2 0,04 22,6

3 0,06 27,6

4 0,08 31,9

5 0,10 35,7

6 0,12 39,2

7 0,14 42,7

8 0,16 45,2

9 0,18 48,1

10 0,20 50,3
Fuente: DINAC
Año: 2007

10.1.4. Factor Forma o coeficiente mórfico.

Está estrechamente ligada con los dos grandes grupos de árboles, los que tienen un
tronco principal recto e identificado hasta el final como las coníferas, y otro en que el
tronco se ramifica y se pierde en diferentes direcciones como el caso del grupo de
latifoliadas de hojas anchas, también hay factores que afectan notablemente la forma de
los árboles como las condiciones ambientales, los nutrientes, la condición de agua por el
tronco, el viento y factores hereditarios.

62
La forma se la expresa numéricamente en función del volumen regular de un cilindro y el
volumen real del árbol y se llama Factor de Forma, o Coeficiente Mórfico (CM). El perito
avaluador debe estimar este factor, sin embargo existen trabajos investigativos del
INEFAN, en donde interviene procesos estadísticos como la Regresión, Correlación, para
el cálculo del factor forma que pueden ayudar al avaluador. Tenemos los siguientes
Factores Forma para las siguientes especies forestales:

Cuadro 17. Factor forma para Eucalyptus globulus

CLASE FACTOR
DIAMÉTRICA FORMA

5 a 10 0,769 R = 0,91

10 a 15 0,625

15 a 20 0,547 y = 1,679 x -0,3917

20 a 25 0,496

25 a 30 0,458

30 a 35 0,429

35 a 40 0,406

40 a 45 0,387

45 a 50 0,37

50 a 55 0,356

55 a 60 0,343

60 a 65 0,332
Fuente: INEFAN
Año: 2006

63
Cuadro 18. Factor forma para Tectona grandis (Teca)

CLASE FACTOR
DIAMÉTRICA FORMA

5 a 10 0,702 R = 0,78

10 a 15 0,503

15 a 20 0,405 y = 2,60 x -0,65

20 a 25 0,344
Fuente: INEFAN
Año: 2006

Cuadro19. Factor forma para Pinus patula.

CLASE FACTOR
DIAMÉTRICA FORMA

5 a 10 0,776 R = 0,92

10 a 15 0,535

15 a 20 0,418 y = 3,38 x -0,73

20 a 25 0,348
Fuente: INEFAN
Año: 2006

64
Cuadro 20. Factor Forma Pinus radiata

CLASE FACTOR
DIAMÉTRICA FORMA

5 a 10 0,816 R = 0,96

10 a 15 0,69

15 a 20 0,618 y = 1,5813 x -0,3283

20 a 25 0,569

25 a 30 0,533

30 a 35 0,504

35 a 40 0,481

40 a 45 0,462

45 a 50 0,445

50 a 55 0,431

55 a 60 0,418

60 a 65 0,407

65 a 70 0,397

70 a 75 0,388

75 a 80 0,379

80 a 85 0,371

85 a 90 0,364

90 a 05 0,358

95 a 100 0,352

65
En la práctica cuando existen bosques extensos y de especies en las cuales no se ha
investigado los factores de forma, se recomienda utilizar rangos de coeficientes de forma;
mientras más se acerquen a la forma del cilindro se toma el factor de 0,7 y puede variar
según el criterio técnico del avaluador hasta 0,30.

10.1.5. Volumen.

Las especies que tienen la forma semejante a los sólidos geométricos (cilindro, cono,
etc.), corresponden con más frecuencia a los bosques tropicales.

La medición de volúmenes son estimaciones que en lo posible tratan de acercarse a las

medidas reales tomadas directamente.

La fórmula será:

Vm = CM * Hc * Ab

En donde:

Vm = volumen maderable

CM = coeficiente mórfico

Hc = altura comercial

AB = área basal

EJEMPLO 4:

Un perito avaluador, tiene que avaluar un bosque de Eucaliptus globulus de 5 ha, para lo
cual ha tomado 20 muestras en un área de 0,5 ha. En campo el técnico obtuvo los datos
de altura comercial, diámetro de altura de pecho y coeficientes mórficos. Se pide valorar
el bosque tomando en cuenta el volumen maderable. El precio de la madera es de 8
U.S.D.

Para facilidad de los cálculos se recomienda adoptar una hoja de cálculo con las
respectivas fórmulas revisadas. El resumen de cálculos se adjunta en el cuadro siguiente:

66
Cuadro 21.- Cálculos para determinar volúmenes de madera.

Nº PRECIO
ÁRBOL ESPECIE CM DAP AB HC VOLUMÉN PRECIO FINAL

(m) (m) (m) (m3) USD/m3/especie USD

1 Eucalyptus G. 0,769 0,32 0,080 15 0,928 8 7,422

2 Eucaliptos G. 0,769 0,3 0,071 15 0,815 8 6,523

3 Eucaliptos G. 0,547 0,43 0,145 16 1,271 8 10,168

4 Eucaliptos G. 0,625 0,35 0,096 18 1,082 8 8,659

5 Eucaliptos G. 0,547 0,46 0,166 15 1,364 8 10,909

6 Eucaliptos G. 0,769 0,3 0,071 17 0,924 8 7,393

7 Eucaliptos G. 0,625 0,4 0,126 14 1,100 8 8,796

8 Eucaliptos G. 0,547 0,55 0,238 15 2,000 8 16,000

9 Eucaliptos G. 0,625 0,35 0,096 16 0,962 8 7,697

10 Eucaliptos G. 0,769 0,25 0,049 17 0,642 8 5,134

11 Eucaliptos G. 0,547 0,42 0,139 16 1,213 8 9,700

12 Eucaliptos G. 0,625 0,58 0,264 17 2,807 8 22,458

13 Eucaliptos G. 0,547 0,42 0,139 21 1,591 8 12,732

14 Eucaliptos G. 0,769 0,37 0,108 19 1,571 8 12,568

15 Eucaliptos G. 0,547 0,45 0,159 22 1,914 8 15,311

16 Eucaliptos G. 0,547 0,4 0,126 20 1,375 8 10,998

17 Eucaliptos G. 0,769 0,4 0,126 17 1,643 8 13,142

67
 18 Eucaliptos G. 0,625 0,42 0,139 18 1,559 8 12,469

19 Eucaliptos G. 0,547 0,5 0,196 16 1,718 8 13,748

20 Eucaliptos G. 0,769 0,45 0,159 16 1,957 8 15,655

TOTAL 227,481

Fuente: DINAC
Año: 2008

AB = (3,1416/4) * DAP*DAP

V = AB * CM * HC

AB = Área basal

CM = Coeficiente mòrfico

DAP = Diámetro altura de

pecho

HC= Altura
comercial

Si se observa el precio total tenemos que es de 227,48 U.S.D. en el área de 0,5 ha; por lo
tanto se debe calcular a las 5 ha.

227,48 ----------- 0,5 ha

x ----------- 5 ha

x = 2274,80 U.S.D. Valor de la plantación forestal.

En párrafos anteriores se ha mencionado que la madera no es el único producto obtenido

(a pesar de que generalmente representa el de mayor ingreso) de una plantación forestal,
puede existir otros derivados como postes, tablones, vigas, carbón y otros; estos
productos se pueden obtener antes del corte final, por ejemplo al momento del raleo; por
lo tanto el perito debe determinar si los ingresos por estos productos son representativos
para adicionarlos en la valoración final. Generalmente los productos mencionados son
utilizados para generar un precio del árbol en pie (dentro de una tabla de indemnización),
que se verá más adelante en el criterio de valoración forestal de subsistencia.

68
10.2.- Valoración desde el punto de vista de conservación y/o protección
ambiental.

Los bosques han tomado una importancia muy relevante en la conservación de los
ecosistemas pues son el hábitat de una multitud de seres vivos, además que regulan el
agua, conservan el suelo y la atmósfera, suministran multitud de productos útiles y otras
ventajas relacionadas con captación de CO2, regulación del clima, etc.

En el caso de existir forestales con objetivos de conservación (sin necesariamente ser

áreas de reserva) la metodología adoptada es la del Plusvalor Ambiental.

El perito avaluador deberá determinar si una zona es bosque o no, y como criterio podría
tomar el porcentaje de superficie cubierto por las copas de los árboles. En un bosque
normal más del 30% de la superficie debe estar cubierto por el dosel arbóreo. Si la
superficie está cubierta menos del 30% ya no se considera un bosque.

Los bosques pueden ser primarios, aquellos en los cuales no ha habido acciones
humanas, y secundarios aquellos que han sufrido importantes modificaciones o ha
habido intervenciones humanas.

La metodología indica que el Plusvalor Ambiental de un predio ubicado en un suelo con

uso de conservación o protección ambiental rural, de acuerdo a las zonas de vida,
corresponderá al resultado de la aplicación de la tabla de ponderación de atributos
ambientales (ver anexo1). Esta tabla califica el estado de conservación del aspecto
ambiental del predio en una escala que va de uno (1) a cien (100) puntos.

La puntuación final del predio fijará el porcentaje adicional que se pagará por el predio
rural protegido, a partir del Valor Agrícola o Rural (precio determinado por el método de
mercado o renta). Si el suelo carece de valor ambiental o ha sido intervenido, no se
considerará plusvalor ambiental, y sólo tendrá reconocimiento como valor agrícola o rural.

En el sistema de Zonas de Vida de L.R. Holdridge, la unidad central es la zona de vida, la

cual comprende temperatura, precipitación y evapotranspiración. El objetivo de dicha
zonificación es el de determinar áreas donde las condiciones ambientales sean similares,
con el fin de agrupar y analizar las diferentes poblaciones y comunidades bióticas, para
así aprovechar mejor los recursos naturales sin deteriorarlos y conservar el equilibrio
ecológico.

69
Las Zonas de Vida determinadas a aplicar son:

ZONA A: bosque seco montano bajo.

ZONA B: bosque húmedo y muy húmedo montano bajo.

ZONA C: bosque húmedo a pluvial montano.

ZONA D: páramo.

El avaluador al definir el valor ambiental del predio deberá conocer los parámetros
ecológicos, biológicos y ambientales.

10.2.1. Criterios que generan Plusvalor Ambiental.

- Topología y corología.

- Características de la cobertura.

- Biodiversidad.

- Recurso Hídrico.

- Deterioro Ambiental.

Los cinco criterios anteriores constan 8 indicadores y aproximadamente 32 verificadores

con puntaje, de acuerdo a las zonas de vidas estudiadas.

70
Cuadro 22.- Criterios e indicadores del plusvalor ambiental.

Conectividad

Topología y Corología Dimensionalidad

Representatividad

Características de la cobertura Desarrollo estructural

Flora de interés
Biodiversidad
Fauna de interés

Recurso hídrico Condiciones de la fuente hídrica

Deterioro ambiental (-) Indicadores de deterioro ambiental

Fuente: Agustín Codazzi.
Año: 2007.

Se considera que el deterioro ambiental causado por la ausencia de cobertura vegetal es

un criterio que resta valor.

En consecuencia, el valor comercial de un predio ubicado en suelo de protección

ambiental rural, de acuerdo a las zonas de vida, será el avalúo agrícola o rural
incrementado en un porcentaje igual a la puntuación ambiental final del predio. De tal
forma que los avalúos comerciales de los predios con condiciones ambientales, podrán
oscilar entre el valor agrícola o rural y hasta el doble de este valor, cuando obtiene la
máxima puntuación ambiental final, porque su estado de conservación ambiental es total
o absoluta y no ha sido intervenido.

La tabulación de los puntajes implica que el perito avaluador tenga conocimientos sobres
temas biológicos, ambientales y ecológicos. En los siguientes párrafos se dará ciertos
conceptos para comprender de mejor manera los mismos, basándose en lo expuesto en
el Cuadro 22.

71
10.2.1.1. Topología y Corología.

La Topología se interesa por conceptos como proximidad, número de agujeros, el tipo de

consistencia (o textura) que presenta un objeto. En sistemas vivos se constituye una
unidad en el espacio físico y biológico, es decir una unidad topológica

La Corología es una de las ciencias auxiliares que forma parte de la Biogeografía, se

ocupa de estudiar el área de distribución de los organismos y de la determinación de una
serie de corotipos comunes a muchos de ellos. La forma en que se distribuyen
geográficamente la flora y fauna se puede expresar mediante los corotipos. A
continuación revisaremos los tres indicadores que son: Conectividad, dimensionalidad y
representavidad.

- 10.2.1.1.1. Conectividad.- Es un fenómeno de umbral que depende de la

abundancia y disposición espacial del hábitat, de las características de dispersión
de los organismos y la naturaleza de la matriz. La conectividad representa la
distancia entre elementos, largo y ancho de corredores y comportamiento de
organismos. La Matriz es el elemento que presenta la mayor conectividad es decir
la mayor continuidad del paisaje, además es el elemento que ejerce el mayor
control sobre la dinámica del paisaje.

Los corredores son fragmentos alargados que atraviesan el paisaje y cuyo

contenido difiere de él de los elementos vecinos. Pueden estar aislados pero a
menudo conectan parches similares. Casi todos los paisajes se encuentran
divididos por corredores pero al mismo tiempo éstos unen distintos puntos del
mismo. Pueden diferir en origen, ancho, grado de conectividad, grado de
linealidad, si existe algún flujo o se encuentran interconectados en una red.

La conectividad tiene dos verificadores que son: cercanía a fragmentos y calidad

de vecinos.

- 10.2.1.1.2. Dimensionalidad.- Es un número relacionado con las propiedades

métricas o topológicas de un objeto.

Los verificadores son la Unidad principal de Cobertura y tamaño de la

cobertura. Relacionada con los parches que son superficies no lineales que se
diferencia de las líneas contiguas, varían en tamaño, forma, tipo, características de
los bordes y heterogenidad. Los parches a menudo se encuentran embebidos en
la matriz, son de bordes cerrados (si no tocan el perímetro del paisaje) o abiertos
(si los interceptan). El origen es antrópico, por disturbios o condiciones
ambientales.

72
 Bajo estos conceptos se puede decir que “Una única reserva es mejor que varias
pequeñas que contabilicen la misma superficie.”, además la distancia entre
reservas debería ser lo más corta posible. Así mismo un Parche de forma circular
es óptimo debido a que minimiza las distancias de dispersión dentro de la reserva.
En cambio un Parche Irregular, alargado aumenta la distancia de dispersión.

- 10.2.1.1.2. Representatividad.- Referida a la superficie de cada unidad respecto

del tipo vegetacional correspondiente, de esta manera aquellas unidades que
ocupen la mayor proporción de la superficie del tipo, serán más relevantes que
aquellas en menor proporción. Tenemos dos verificadores que son la Cobertura
Nativa y Cobertura Nativa Extraordinaria.

10.2.1.2. Característica de la cobertura.

Referidas principalmente a las características de las especies forestales que conforman el

bosque. Los verificadores son los siguientes:

- 10.2.1.2.1. Diámetro de altura de pecho (DAP).- En párrafos anteriores se

explicó de mejor manera este parámetro. Se lo define como el diámetro que se
toma del árbol a 1.30 m de altura sobre el nivel del suelo. La clasificación es de
Individuos anchos, normales y delgados.

- 10.2.1.2.2. Altura máxima promedio vegetal.- Referido al promedio de altura de

los árboles, clasificados como Individuos altos, normales y bajos.

- 10.2.1.2.3. Desarrollo Estructural.- Específicamente se relaciona con el estrato

arbóreo y epifitismo. Los verificadores son: Epifitismo, estratificación del
número de estratos leñosos y continuidad del estrato superior. El epifitismo
se refiere a cualquier planta que crece sobre otro vegetal usándolo solamente
como soporte, pero que no lo parasita.

10.2.1.3. Biodiversidad.

Comprende variedad de ecosistemas y las diferencias genéticas dentro de cada especie

que permiten la combinación de múltiples formas de vida, y cuyas mutuas interacciones
con el resto del entorno fundamentan el sustento de la vida sobre el planeta. Este criterio
se relaciona directamente con la flora y fauna dentro del bosque. Los indicadores son
Flora y fauna de interés.

73
 - 10.2.1.3.1. Flora de interés.- Conjunto de especies vegetales que se pueden
encontrar en una región geográfica, que son propias de un período geológico que
habitan en un ecosistema determinado. Los verificadores son: Plantas nativas de
gran tamaño, orquídeas epifitas (las más conocidas incluyen musgos, líquenes,
orquídeas, helechos y bromelias), y especies de flora amenazada.

- 10.2.1.3.2. Fauna de interés.- Se define como un conjunto de animales que

habitan en una región geográfica, que son propios de un período geológico. Los
verificadores son: Presencia de aves rapaces, especies de fauna endémica y
especies de fauna amenazada.

10.2.1.4. Recurso Hídrico.

Los recursos hídricos se constituyen en uno de los temas naturales renovables más
importantes. Los verificadores son:

- 10.2.1.4.1. Conservación Ronda Hídrica.- La Ronda Hídrica es una zona de

protección ambiental e hidráulica, constituida por una franja paralela o alrededor
de los cuerpos de agua, medida a partir de la línea de mareas máximas (máxima
inundación), de hasta 30 m de ancho destinada principalmente al manejo
hidráulico y la restauración ecológica. Medida por el nivel de conservación o no de
la Ronda.

- 10.2.1.4.2. Porcentaje de predio afectado por ronda.- Si los predios están

afectados por más del 50% de la ronda tendrá mejor puntaje que aquellos que
estén afectados entre 0 y 10%.

- 10.2.1.4.3. Origen del cuerpo de agua.- Será puntuado mejor si el origen es

natural. Menor puntuado si el origen es por intervención humana (antrópico)

- 10.2.1.4.4. Lugar del nacimiento de fuente natural.- Si está dentro del predio
será mejor que aquellos donde el lugar de nacimiento esté a menos de 5Km o
mayor a esta distancia.

- 10.2.1.4.5. Relación Agua/Área predio.- Referido si el predio tiene una alta,

mediana o baja proporción.

74
10.2.1.5. Deterioro Ambiental.

Es el único criterio que resta en el cálculo del Plusvalor ambiental. El deterioro ambiental
se lo define como la intensidad del daño ocasionado a un hábitat, especialmente por
influencia del hombre. Posee un solo indicador.

- 10.2.1.5.1. Indicadores de deterioro ambiental.- En primera instancia tenemos el

verificador de Presencia de erosión de suelo, el perito determina si existen
surcos, calvas, cárcavas, que indiquen el deterioro del recurso suelo. También
determina otros verificadores que son Porcentaje de suelo erosionado e
Indicadores de remoción en masa. Se completa con los verificadores como
extracción de madera, práctica de quema, práctica de caza/pesca y
contaminación de agua.

La anterior descripción corresponde a la zona de vida Bosque húmedo y muy húmedo

montano bajo. Para las otras zonas de vida, los criterios, indicadores y verificadores son
similares, variando solo en los puntajes de acuerdo a la importancia que toma la zona de
vida. Por ejemplo para la zona de vida Bosque seco montano bajo el criterio de Recurso
Hídrico suma 15 puntos, pero para la zona de vida Páramo, este mismo criterio tiene un
valor de 35 puntos.

A continuación se presenta las tablas con sus respectivos, criterios, indicadores,

verificadores y puntajes para cada zona de vida.

10.3.- VALORACIÓN DESDE EL PUNTO DE VISTA SUBSISTENCIA.

Se refiere aquellos casos en los cuales se identifica que las especies forestales no están
dentro del ámbito de la conservación ni industrial.

El caso más general se da cuando el finquero corta su área de bosque para implementar
pastizales, en este proceso suele dejar ciertas especies comerciales para un
aprovechamiento futuro, entonces se procede a la valoración por árbol en pie.

La materia prima es el árbol, y el producto principal que genera ingresos es la madera y

desde este punto de vista se debe generar el valor que tendrá cada árbol y por especie.

75
El proceso es sencillo pero necesita investigación en campo y especialmente con los
productores directos (finqueros) de madera, quienes entregaran información sobre costos
de mano de obra, maquinaria, plan de manejo, movilización de la madera,
establecimiento, precio de venta de los tablones y otros.

El perito debe recordar que al ser una plantación con un manejo de subsistencia, mucha
información sobre costos no podrá ser recopilada, en estos casos se trabajará con la
información básica brindada.

La fórmula para el cálculo será la siguiente:

Pca = Pv – Cp

Siendo:

Pca = Precio por Árbol en pie

Cp = Costo de producción

Pv = Precio de Venta

Los Costos de Producción pueden ser el resultado de la suma de aquellos costos

mencionados anteriormente o simplemente uno de ellos (los que el perito haya podido
recopilar). Con respecto al precio de venta, se refiere al precio en la que el productor
vende su producto (tablones) a comercializadores y/o aserraderos.

Al presentarse un proyecto donde se requiera investigación de varias especies forestales,

será necesario la elaboración de las Tablas de Indemnización, en la que constará la
especie, y su respectivo precio.

Las Tablas de Indemnización presentan dos indicadores, que están relacionados con el
manejo de la plantación que son los siguientes:

- Condiciones No Adecuadas: referido a especies cuyo manejo agronómico es

tradicional y/o subsistencia, con mínima o nulas labores culturales. Aplicado
también a una inadecuada densidad de siembra, que no permite el desarrollo
normal del cultivo y/o plantación, lo que se evidencia en el mantenimiento de la
planta (malo)

76
 - Condiciones Adecuadas: Se refiere a especies cuyo manejo agronómico es
tradicional y/o de subsistencia, con mayor aplicación de prácticas o labores
culturales. Mejor densidad de siembra, que permite el desarrollo normal del cultivo
y/o plantación, lo que se evidencia en el mantenimiento de la planta (regular)

La elaboración de las tablas de indemnización incluye también cultivos, frutales,

plantaciones, y presentan ciertas consideraciones que el perito avaluador debe conocer:

- Las tablas de indemnización son resultado de investigación en instituciones que

elaboran costos de producción agrícola, tablas de anteriores proyectos que
reposan en la DINAC y actualización de precios comerciales in situ. La vigencia de
estos costos se plantea en un año, sin embargo en el caso donde se identifique la
variación de los factores que inciden en los precios de la especies, se deberá
actualizar dichos valores antes de dicho plazo.

- Dentro de las tablas de indemnización constan el mayor número de especies

vegetales, que han sido valoradas debido a su importancia económica, en el caso
de aparecer otras especies, se deberá determinar su relevancia, para poder
ingresarlas en las tablas de indemnización y asignarles su respectivo valor. Existe
flora que está categorizada como maleza y/o chaparro, a la cual no se le asigna
precios.

- La valoración de especies forestales se realizará en base a la tabla de

indemnización presentada, por lo que el valor será por árbol en pie; sólo en el
caso de existir plantaciones forestales manejadas cuya finalidad sea industrial-
maderera, se aplicará el método de valoración que basa sus cálculos en la
determinación de volúmenes de madera (se considera factores como coeficientes
mórficos, altura comercial, área basal), cuyos costos de producción, rentabilidad y
precios son diferentes; por lo tanto en dichos casos la tabla de indemnización no
aplica.

- Existen cultivos cuya densidad de siembra y superficie sembrada es alta, tales

como maíz, malanga, yuca, palmito, caña y otros cultivos anuales principalmente;
en este caso la valoración, de acuerdo al análisis del perito avaluador se realizará
por hectárea y no por unidad. Sin embargo en casos donde se identifique
pequeñas parcelas sembradas (chacras, huertos familiares, etc.) con los cultivos
antes mencionados, la valoración puede estar dada por unidades.

77
- En zonas donde se identifique grandes extensiones o sembríos de importancia
económica, como por ejemplo cacao, palma, café, el procedimiento metodológico
implica la investigación en el sitio de los procesos agro productivos (costos de
producción, rentabilidad, precios y otros), los cuales determinaran los valores a
indemnizar; por lo que la tabla de indemnización no se utiliza.

- En el caso de tierras rurales especialmente de protección ambiental o cuyo uso de

suelo sea bosques primarios, secundarios (conservación), la valoración será de
acuerdo al procedimiento del Plusvalor Ambiental, en dichas zonas no se realizará
inventarios forestales, por lo tanto tampoco se aplica la tabla de indemnización.

- Los cultivos semi-perennes y perennes tales como cacao, café, palmito, palma y
otros tendrá su valoración de acuerdo al estado, edad y mantenimiento del cultivo,
existiendo rangos de valoración de acuerdo a los factores antes mencionados.

78
A continuación se presenta un ejemplo de la tabla con sus respectivas especies forestales
aplicadas por la DINAC.

Tabla 3. Tabla de indemnización de especies forestales.

CONDICIONES CONDICIONES
NO ADECUADAS
ESPECIE ADECUADAS U.S.D/POR
(U.S.D/POR UNIDAD
UNIDAD)
AMARILLO 11,30 20,00
AGUACATILLO 10,00 20,00
AMARGO 10,00 20,00
ARENILLO 10,00 20,00
AZUFRE 10,00 20,00
ACACIA 10,00 20,00
ALAMO 9,10 14,00
BALSA 10,00 12,00
BALSAMO 25,00 40,00
BELDACO 9,00 14,00
BARBASCO 9,00 14,00
BOTOTILLO 9,00 14,00
BEJUCO 6,80 13,00
CEDRO 15,00 25,00
CAOBA 20,00 35,00
CAUCHO 13,00 30,00
CANELO 11,00 21,00
CAPIRONA 11,00 21,00
CEDRILLO 11,00 21,00
CEIBO 11,00 21,00
CHONTACASPI 10,00 20,00
CHUNCHO 10,00 20,00
COPAL 9,50 19,00
CIPRES 6,00 18,00
CABO DE
HACHA 9,50 15,00
CASCOL 8,00 14,00
DORMILÓN 10,00 20,00
FLANBOYAN 11,00 20,00
FRUTILLO 7,00 14,00
FICUS 10,00 20,00

79
 11. VALORACIÓN DE CONSTRUCCIONES.

El estudio de valuación de edificaciones, tiene como objetivo principal el establecer el

precio de cada una de las edificaciones existentes en el área de los terrenos, como
resultado del uso de los materiales, costo de materiales de construcción en el mercado
local, edad en años de las edificaciones, y a los procesos constructivos utilizados en el
área del estudio.

A la metodología que se plantea para la valuación de las edificaciones, se refiere a un

procedimiento que se basa en el COSTO DE REPOSICIÓN el mismo que se aplican las
deducciones que correspondan a efecto de la edad en años de la edificación, deterioro
físico, obsolescencia funcional y obsolescencia económica de los sistemas constructivos.

Antes de iniciar cualquier inspección de campo, el perito, en caso de que existan planos
constructivos, debe realizar un estudio detallado, de tal manera que le permita obtener,
previamente, un detalle pormenorizado sobre cimientos, estructura, mampostería, pisos,
cielos, techos, etc.

El procedimiento a seguir para llevar a cabo la inspección de mejoras es el siguiente:

 -Verificar el tipo de la construcción

 -Su estado de conservación y vida probable

 - Calidad de los materiales

 -Adaptabilidad a diversos destinos

 - Acabados

En ciertos casos es conveniente fotografiar los detalles más importantes, siempre que sea
posible.

Debe prestarse atención particular a:

Estructura

Observar y determinar si se trata de una estructura integral o de marcos rígidos (vigas y

columnas) o con muros estructurales incorporados (muros de corte), así como obtener
sus dimensiones.

80
Paredes

Observar y anotar en forma detallada el tipo y el estado de la mampostería, sea esta

integral o confinada. Si las paredes son de bloques de cemento, debe indicarse si están o
no repelladas y si poseen algún tipo de revestimiento. Si por el contrario, son de madera,
debe indicarse el tipo (aglomerada, tabla, tablilla, etc.), las medidas y el tipo de
revestimiento que poseen.

Pisos

Se debe observar qué tipos de pisos (madera, baldosas de cemento, etc.) posee la
edificación y anotar todos los detalles al respecto. Cuando existan diferentes clases de
materiales deben anotarse los porcentajes de ellos.

Cielos

Es necesario observar si es artesonado, suspendido o corriente, y detallar todos los

aspectos importantes. En caso de que posea emplantillado, es necesario indicar y
mencionar todos los aspectos relevantes.

Cubiertas

Es importante inspeccionar tanto la armadura, como la cubierta de techos, e indicar en

detalle las medidas, tipo de materiales, etc. También debe observarse si el techo es a
una o más aguas, e indicar y describir el tipo de canoas y bajantes.

Instalaciones eléctricas y artefactos de iluminación

Es necesario observar si la instalación eléctrica es monofásica, trifásica, en 110 o 220

voltios, y si existen transformadores o algún otro elemento importante que deba ser
anotado. También debe observarse si la iluminación es expuesta o empotrada y si consta
de bombillos, lámparas o fluorescentes.

Instalaciones sanitarias

Debe advertirse si las instalaciones sanitarias son sencillas, o si se trata de baterías de

baños como en edificios e instalaciones industriales. Debe tomar nota de todos los
elementos existentes como son: lavatorios, inodoros, mingitorios, tinas, duchas; así como
los revestimientos de las paredes y del piso. También es importante apreciar el tipo y el
diámetro de las tuberías sanitarias.

81
Funcionalidad:

Uno de los aspectos fundamentales para la determinación del valor, es la obsolescencia

de un inmueble, la cual va íntimamente ligada con la funcionalidad, ventilación e
iluminación de las construcciones, así como las dimensiones de los elementos de acceso
de personas y de condiciones naturales (luz y ventilación).

Edad y estado

La determinación de la edad y el estado son dos aspectos sumamente importantes, ya

que esto permite al tasador aplicar adecuadamente cualquier método de depreciación. (4)

Para concluir, es de vital importancia que el perito valuador realice una minuciosa
inspección tanto de las construcciones como de las instalaciones existentes, y anote
todos los detalles que considere necesarios para una buena descripción y valoración de
ellas. Es conveniente que se confeccione un croquis en donde se indiquen las medidas
que faciliten determinar el área constructiva.

Además, deben tomarse en cuenta las diferencias de niveles con respecto a la calle y los
internos, así como el levantamiento de la información de cada uno de los pisos de una
edificación por separado con todas sus características.

Los factores de depreciación por edad y estado de conservación, serán aquellos

resultantes de la utilización de las tablas de Fitto y Corvini.

En el área rural existen diferentes sistemas constructivos, el perito debe determinar el

valor unitario de cada tipología constructiva, misma que variará según la región geográfica
y sector. Entre las construcciones rurales se puede mencionar: corrales, establos,
invernaderos, galpones, cercas, pozos sépticos, cisternas, pozos de agua, cerramientos
rústicos, tendales, etc.

Con respecto a construcciones con uso vivienda, el perito en lo posible determinará el

valor unitario de la tipología, sino es así acudirá a las ordenanzas de los municipios más
cercanos, donde conste los valores unitarios del metro cuadrado de construcción para
cada tipología.

82
 12. BIBLIOGRAFÍA.

1.- ALCAZAR M, 2012. Método Analítico, Jaen-España, pág 69.

2.- APUNTE W, 2003. Elementos integrantes del predio rústico. Quito-Ecuador. Pág 55.

3.- BORRERO O, Valoración de predios agrarios. Primera edición, Bogotá-Colombia. Pág

401. Año 2003.

4.- DINAC, Manual de Procedimientos de Avalúos (Tasación) de Bienes Inmuebles

Rurales, Quito-Ecuador. Pág 35. Año 2003

5.- VARIOS AUTORES. Manual de Procedimientos de Avalúos (Tasación) de Bienes

Inmuebles Urbano, Quito-Ecuador. Pág 76. Año 2005.

83
 ANEXOS.
ANEXO 1. Ficha de investigación de precios de terrenos con sus respectivos factores de
homogeneización.

ANEXOS

84
ANEXO 2. Tabla de clasificación agrológica de tierras.

85
86