TRIBUNAL REGISTRAL

RESOLUCIÓN No. - 257 - 2021- SUNARP-TR-L

Lima,05 de febrero 2021

APELANTE : RONALD RAUL VALLADARES ALCAS.

TÍTULO : Nº 1335104 del 3/9/2020.
RECURSO : H.T.D. Nº 000046 del 28/1/2020.
REGISTRO : Predios de Lima.
ACTO (s) : Compraventa e independización.

SUMILLA :

NULIDAD DE DECISIONES REGISTRALES

Es nulo el pronunciamiento de la primera instancia que contraviene normas del
debido procedimiento previsto en la Ley 27444.

I. ANTECEDENTES

1. Mediante el título N° 1335104 del 3/9/2020 se solicitó la inscripción de la

compraventa e independización respecto del inmueble inscrito en la partida
electrónica N° 47168511 del Registro de Predios de Lima.

2. El título fue objeto de observación mediante esquela del 9/10/2020 por la

registradora pública del Registro de Predios de Lima Mercedes del Carmen Alva
Chacón.

3. Mediante H.T.D. Nº 00439 del 18/11/2020, la presentante Elisa Rodríguez

García interpuso recurso de apelación contra la observación, siendo resuelta
mediante Resolución N° 2405-2020-SUNARP-TR-L del 22/12/2020, en la que se
dispuso lo siguiente:

“Aceptar el DESISTIMIENTO DEL RECURSO DE APELACIÓN formulado al

título señalado en el encabezamiento de la presente resolución”.

4. La referida resolución fue notificada a la apelante el 4/1/2021, siendo luego el

expediente remitido a la primera instancia y recepcionado por la registradora
pública Mercedes del Carmen Alva Chacón el 21/1/2021. Seguidamente, en
ejecución de la resolución, la registradora pública emitió la esquela informativa
del 25/1/2020, trasladando lo resuelto en la acotada resolución y reiterando la
observación del 9/10/2020.

5. Mediante H.T.D. Nº 000046 del 28/1/2021, el interesado Ronald Raúl

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Valladares Alcas interpuso un segundo recurso de apelación contra la última
observación. El recurso fue recepcionado por esta instancia el 29/1/2021.

6. Mediante escrito ingresado al Tribunal Registral el 29/1/2021, Ronald Raúl

Valladares Alcas, formula desistimiento de la apelación interpuesta.

II. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES

A criterio de la Sala, la cuestión a determinar es la siguiente:

- Si procede que el Tribunal declare de oficio la nulidad de una observación.

III. ANÁLISIS

1. De conformidad con el artículo 142 del Reglamento General de los Registros

Públicos (en adelante RGRP), procede interponer recurso de apelación contra:
las observaciones, tachas y liquidaciones formuladas por los registradores; las
decisiones de los registradores y abogados certificadores respecto de las
solicitudes de expedición de certificados; las resoluciones expedidas por los
registradores en el procedimiento de pago de cuotas del Registro Fiscal de
Ventas a Plazos; y las demás decisiones de los registradores en el ámbito de su
función registral; no procediendo interponer dicho recurso contra los asientos de
inscripción.

El recurso de apelación es resuelto por el Tribunal Registral, que constituye la

última instancia registral de conformidad con el artículo 3 del RGRP; por lo que
contra lo resuelto por dicha instancia sólo procede la interposición de la acción
contenciosa administrativa ante el Poder Judicial. En ese sentido, el Tribunal
Registral es el órgano de segunda y última instancia registral.

2. Conforme se señala en el artículo 162 del RGRP (modificado por Resolución

146-2020-SUNARP-SN), cuando el Tribunal Registral confirme la observación u
observaciones formuladas por el registrador o advierta nuevos defectos
subsanables u obstáculos salvables que emanen de la partida conforme a los
supuestos de excepción previstos en los literales c.2 y c.3 del artículo 33, el
interesado tendrá quince (15) días, contados desde la notificación de la
resolución respectiva, para cumplir con subsanar dichos defectos u obstáculos
y, en su caso, efectuar el pago del mayor derecho. Efectuada la subsanación o
pagado el mayor derecho, el registrador tendrá cinco (05) días para extender los
asientos de inscripción.

Si el registrador no hubiera efectuado la liquidación con anterioridad a la

interposición de la apelación en ejecución, procederá a efectuarla y, en su caso,
requerirá el pago del mayor derecho liquidado, a efectos de ser abonada por el
interesado en el plazo de diez (10) días de notificado el requerimiento.

Si el registrador considera que los documentos presentados no subsanan las

observaciones advertidas, formulará por única vez la observación
correspondiente, la que únicamente podrá referirse a dicha circunstancia. El
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interesado podrá interponer apelación contra la nueva observación formulada,
dentro del plazo de cinco (05) días de notificada la esquela respectiva. Dentro
del mismo plazo podrá interponer apelación contra la liquidación a que se refiere
el segundo párrafo. En ambos casos, el Tribunal Registral resolverá la apelación
en el plazo de 15 días.

Si el Tribunal Registral resuelve que los nuevos documentos presentados

subsanan todas las observaciones, procederá de conformidad con lo dispuesto
en el artículo 160. Cuando el Tribunal Registral ordene el pago de un mayor
derecho, se procederá de conformidad con lo previsto en el artículo 161.

En el caso de no haberse subsanado las deficiencias advertidas o no haberse

pagado el reintegro respectivo dentro de los plazos previstos en el primer y
segundo párrafos, respectivamente; o, cuando se hubiera interpuesto segunda
apelación, y el Tribunal Registral confirma que los nuevos documentos
presentados no subsanan todas las observaciones, el asiento de presentación
del título se mantendrá vigente durante el plazo a que se refiere el artículo 164,
única y exclusivamente a efectos de anotar la demanda contencioso
administrativa que eventualmente interponga el interesado. Durante dicho plazo
los documentos integrantes del título presentado serán puestos a disposición
del interesado, quien podrá retirarlos bajo cargo, conservándose copia
autenticada por fedatario de los mismos hasta que se produzca la caducidad del
asiento de presentación y la consecuente tacha del título.

3. En el presente caso, se aprecia que mediante Resolución 2405-2020-

SUNARP-TR-L del 22 de diciembre de 2020, el Tribunal Registral aceptó el
desistimiento del recurso de apelación interpuesto contra la esquela de
observación formulada por la Registradora Pública del Registro de Predios de
Lima Mercedes del Carmen Alva Chacon.

La resolución en mención fue notificada el 4 de enero de 2020, sin embargo,

recién el expediente fue recepcionado por la registradora pública el 21 de enero
de 2021. La esquela informativa sobre la decisión del Tribunal Registral fue
emitida el 25 de enero de 2021.

Como se ha indicado en el considerando que antecede, en caso de que el

Tribunal confirme las observaciones formuladas por el Registrador o advierta
nuevos defectos subsanables el interesado tendrá 15 días contados desde la
fecha de notificación de la resolución respectiva, para cumplir con subsanar
dichos defectos. En el presente caso, dicho plazo se cumplió el 25 de enero del
2021, la misma fecha en que la Registradora emitió la esquela informativa. En
ese sentido, no contó con plazo alguno para presentar los documentos
subsanatorios ni mucho menos tuvo oportunidad para que la Registradora
calificara dichos documentos.

En tales circunstancia corresponde evaluar si corresponde aceptar el

desistimiento presentado por el apelante, dado que no hubo decisión pasible de
impugnar.
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4. Sobre el tema esta instancia ha adoptado el siguiente Acuerdo Plenario

Precisión del acuerdo 4 del Pleno C referido al plazo para resolver el

segundo recurso de apelación

La procedencia del segundo recurso de apelación contemplada en la parte final

del párrafo anterior se circunscribe al supuesto en el cual la decisión impugnada
mediante el segundo recurso sea distinta a la impugnada mediante el primer
recurso.

En principio, el presente recurso de apelación sería improcedente y por lo tanto

el desistimiento también.

Esta instancia tiene competencia para declarar de oficio la nulidad de sus propias
resoluciones cuando éstas vulneran el respeto al debido procedimiento 1 .
Asimismo es competente para declarar la nulidad de las decisiones de los
registradores en aplicación del artículo 11.2 del TUO de la Ley 27444.2

Al respecto existe reiterado pronunciamiento como las Resoluciones Nº 091-205-

SUNARP-TR-T del 26 de febrero 2015 y 319-2018-SUNARP-TR-T del 17 de
mayo del 2018, en el sentido que son nulas las decisiones de la primera instancia
que contravienen las normas reglamentarias.

5. El numeral 1.2 del título preliminar de la Ley 27444 regula el principio del
debido procedimiento:

1.2. Principio del debido procedimiento.- Los administrados gozan de los

derechos y garantías implícitos al debido procedimiento administrativo. Tales
derechos y garantías comprenden, de modo enunciativo mas no limitativo, los
derechos a ser notificados; a acceder al expediente; a refutar los cargos
imputados; a exponer argumentos y a presentar alegatos complementarios; a
ofrecer y a producir pruebas; a solicitar el uso de la palabra, cuando corresponda;
a obtener una decisión motivada, fundada en derecho, emitida por autoridad
competente, y en un plazo razonable; y, a impugnar las decisiones que los
afecten. La institución del debido procedimiento administrativo se rige por los
principios del Derecho Administrativo. La regulación propia del Derecho Procesal
es aplicable solo en cuanto sea compatible con el régimen administrativo.

1
IMPROCEDENCIA DE RECURSO DE NULIDAD
El pedido de nulidad de una resolución del Tribunal Registral siempre se debe declarar
improcedente, sin perjuicio que el mismo Tribunal pueda declarar de oficio la nulidad de sus
propias resoluciones”. Precedente de observancia obligatoria publicado en el Diario Oficial el 28
de mayo de 2010.
2
11.2 La nulidad de oficio será conocida y declarada por la autoridad superior de quien dictó el
acto. Si se tratara de un acto dictado por una autoridad que no está sometida a subordinación
jerárquica, la nulidad se declarará por resolución de la misma autoridad.
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Por otro lado, el artículo 9 del TUO de la Ley Nº 27444, establece que es válido
todo acto administrativo si se ha dictado conforme al ordenamiento jurídico,
presumiéndose ello en tanto su pretendida nulidad no sea declarada por
autoridad administrativa o jurisdiccional, según corresponda. Con ello se acepta
la posibilidad jurídica de que sea la propia administración la que declare la
nulidad de los actos administrativos expedidos en el ámbito de su actuación
administrativa, cuando se incurra en alguna de las causales de nulidad a que se
refiere el artículo 10 del mismo del TUO de la Ley. 10.

6. En lo que respecta a las causales de nulidad de los actos administrativos, el

artículo 10 del TUO de la Ley Nº 27444 establece que son vicios del acto
administrativo, que causan su nulidad de pleno derecho, los siguientes:
1. La contravención a la Constitución, a las leyes o a las normas reglamentarias.
2. El defecto o la omisión de alguno de sus requisitos de validez, salvo que se
presente alguno de los supuestos de conservación del acto a que se refiere el
Artículo 14.
3. Los actos expresos o los que resulten como consecuencia de la aprobación
automática o por silencio administrativo positivo, por los que se adquiere
facultades, o derechos, cuando son contrarios al ordenamiento jurídico, o cuando
no se cumplen con los requisitos, documentación o trámites esenciales para su
adquisición.
4. Los actos administrativos que sean constitutivos de infracción penal, o que se
dicten como consecuencia de la misma.

7. En el presente caso, la presentación del desistimiento al recurso de apelación

evidencia que dicho recurso fue presentado con el único propósito de obtener un
plazo para poder subsanar los defectos advertidos en su oportunidad por la
registradora pública. Plazo que no le fue concedido puesto que la esquela
informativa fue expedida el último día del plazo para subsanar las observaciones.
De esta manera se ha vulnerado el derecho al debido procedimiento del
administrado, en tanto no tuvo la oportunidad de presentar la documentación
para subsanar las observaciones, como tampoco pudo obtener una decisión
motivada de la primera instancia. De acuerdo al artículo 162 del RGRP, ya
mencionado, el administrado tiene un plazo de 15 días hábiles desde la
notificación de la resolución para subsanar observaciones y 10 días hábiles
desde el requerimiento del Registrador para abonar mayor derecho. Sin
embargo, no es posible subsanar observaciones si la primera instancia no da
cuenta que ya asumió competencia lo cual se efectúa mediante una esquela
informativa.

8. Es así si bien, la esquela informativa del 25/01/2021 fue expedida dentro del
procedimiento registral, contiene una fecha de subsanación totalmente
atentatorio contra el debido procedimiento, siendo que esta instancia reconoce
la supremacía de los principios y las normas del procedimiento administrativo los
que son de obligatorio cumplimiento en procedimientos especiales como el
registral a tenor del numeral 1 del artículo II del Título Preliminar del Texto Único
Ordenado de la Ley Nº 27444, Ley del Procedimiento Administrativo General, el
cual establece que “La presente ley contiene normas comunes para las
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actuaciones de la función administrativa del Estado y, regula todos los
procedimientos administrativos desarrollados en las entidades, incluyendo los
procedimientos especiales.”

En tal sentido, habiéndose vulnerado el principio del debido procedimiento al no

otorgar plazo para subsanar observaciones, corresponde declarar la nulidad de
la esquela informativa emitida por la Registradora Pública Mercedes Alva
Chacon el 25/01/2021, retrotrayéndose el procedimiento hasta antes de la
mencionada esquela informativa, debiendo emitirse una nueva esquela
otorgándole el plazo de 10 días desde el requerimiento para que cumpla con
subsanar los defectos advertidos en su oportunidad.

Por lo tanto, no corresponde evaluar la procedencia del recurso de apelación y

el desistimiento presentado ante esta instancia.

Estando a lo acordado por unanimidad;

IV. RESOLUCIÓN

1. DECLARAR LA NULIDAD DE OFICIO de la esquela informativa del

25/01/2021 expedida por la Registradora Pública Mercedes Alva Chacon
respecto al título referido en el encabezamiento, por los fundamentos
expresados en la presente resolución.

2. DISPONER la emisión de una nueva esquela informativa de acuerdo a lo

señalado en el último considerando de la presente observación, que permita la
subsanación vía reingreso.

Regístrese y comuníquese

FDO.
DANIEL EDWARD TARRILLO MONTEZA
PRESIDENTE DE LA SEGUNDA SALA DEL TRIBUNAL REGISTRAL
ELENA ROSA VÁSQUEZ TORRES
ROSARIO DEL CARMEN GUERRA MACEDO

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