Analisis Del Saneamiento Por Evicción

ANÁLISIS DEL SANEAMIENTO POR EVICCIÓN EN EL
DERECHO CONTRACTUAL
INTRODUCCIÓN
Sabemos que en el Derecho de los contratos prima, en mayor medida, la

autonomía de la voluntad de las partes, no obstante, nuestros codificadores
han optado por limitar o regular de manera más paternalista los efectos o
contenido de los contratos; precisamente una de las formas de limitar son las
obligaciones de saneamiento, las cuales constituyen una obligación legal, esto
es, no provienen de un acuerdo de las partes sino de una imposición de la ley y
como tal no requiere el consentimiento de las partes para su invocación, pues
solo basta que concurran los supuestos normativos establecidos por la ley.
En el presente trabajo se analizará en qué casos procede el saneamiento, sus

alcances y tipos enfocándonos en el saneamiento por evicción, así como sus
efectos, por lo cual abordaremos los aspectos generales del saneamiento todo
ello con la intención de entender de manera general y específica esta
institución jurídica contractual.
I. DEFINICIÓN DE SANEAMIENTO
En términos generales, saneamiento significa hacer sana una cosa, repararla o

remediarla1, también “asegurar la satisfacción del daño que sobrevenga” y para
el profesor Manuel De La Puente 2, ya desde una óptica contractual, viene a ser
la obligación del transferente de la propiedad, la posesión o el uso de un bien
de remediar al adquiriente por las consecuencias de actos de terceros que
invoquen un derecho anterior a la transferencia, de vicios ocultos del bien y de
actos del propio transferente que, de acuerdo con el Derecho peruano, no
permitan destinar el bien a la finalidad para la cual fue adquirido o disminuyan
su valor.
Para entender esta institución jurídica contractual, tenemos el siguiente

ejemplo:
 La Sra. Juana Rosas, en el año 2018 adquiere un departamento de 3

pisos ubicado en el distrito de Miraflores, de la empresa Inmobiliaria
Casa Grande S.A., representada por su Gerente Legal Sr. Enrique
Ramirez.
1
Enciclopedia Jurídica Omeba. T-XXV, Buenos Aires, 1998, p. 178.
2
DE LA PUENTE Y LAVALLE, Manuel. El contrato en general. T-III, 2ª edición, Palestra. Lima,
2001, p. 393.
 Debido a motivos laborales, la Sra. Juana debe permanecer por un año
en Dubai, decidiendo alquilar su departamento.
 Luego de transcurrido un año, toma conocimiento de una notificación

judicial, que contiene una sentencia, donde se manifiesta que un tercero
es el legítimo propietario, en vista que el representante de la Inmobiliaria
no tenía capacidad legal suficiente para vender el departamento.
 Por descuido de la Sra. Juana, sus inquilinos nunca dieron importancia

de las notificaciones que llegaban al departamento, y por ende le
comunicaron de la sentencia muy tarde, no teniendo este la oportunidad
de interponer algún recurso, resultando que dicha resolución judicial
adquirió la calidad de firme.
 En consecuencia, la Inmobiliaria fue obligada a devolver a la Sra. Juana

Rosas el dinero que pagó por el departamento, incluyendo los intereses
y las costas procesales, entregando la Sra. Juana el departamento al
tercero que se indicaba en dicha sentencia firme.
II. FUNDAMENTOS DE LA OBLIGACIÓN DEL SANEAMIENTO
Al ser el saneamiento, en muchos casos una obligación adherida a

determinados contratos, por imperio mismo de la ley, es necesario establecer
cuál es el fundamento o razón para que dicha institución se incluya
automáticamente en los contratos preestablecidos por ley y que por su
naturaleza propia así lo exigen.
El profesor Manuel de la Puente 3 precisa que dicha institución busca, en efecto,

garantizar al adquiriente de la propiedad, de la posesión o del uso de una cosa,
el goce pacífico y útil de dicha cosa para la finalidad de su adquisición.
III. CONTRATOS EN LOS QUE OPERA LA OBLIGACIÓN DE

SANEAMIENTO
De conformidad con lo establecido en el artículo 1484 del Código civil, hay

lugar a saneamiento en los contratos relativos a la transferencia de la
propiedad, la posesión o el uso de un bien.
Una nota aparte merece el hecho que la obligación de saneamiento opera en

los contratos relativos a la transferencia de derechos reales lo cual no quiere
decir que opere en los llamados contratos reales, pues estos no han sido
3
DE LA PUENTE Y LAVALLE, Manuel. El contrato en general. T-III, 2ª edición, Palestra. Lima,
2001, p. 397.
admitidos por nuestro ordenamiento jurídico, toda vez que el artículo 1351
precisa que el contrato solo genera relaciones jurídicas patrimoniales
(obligaciones).
De lo anotado se nos permite deducir que la obligación del saneamiento queda

vetada en los contratos sobre prestación de servicios en general, pero en los
cuales existen otras herramientas contractuales que podrían operar en caso de
perjuicio del comitente.
IV. SUPUESTOS EN LOS QUE OPERA LA OBLIGACIÓN DE

SANEAMIENTO
Ya se ha dicho que solo en los contratos relativos a la transferencia de la

propiedad, la posesión o el uso del bien, existe la obligación del saneamiento,
pero ¿en qué casos se puede exigir el cumplimiento de la obligación de
saneamiento?
El artículo 1985 del Código sustantivo es claro al reconocer tres supuestos que
dan pie al saneamiento, esto es en caso de evicción, vicios ocultos o por
hechos propios del transferente. Nos enfocaremos en el primero de estos.
IV.1. Saneamiento por evicción
Sobre el particular, el artículo 1491 del vigente Código Civil señala que: “Se
debe el saneamiento por evicción cuando el adquiriente es privado total o
parcialmente del derecho a la propiedad, uso o posesión de un bien en virtud
de resolución judicial o administrativa firme y por razón de un derecho de
tercero, anterior a la transferencia”.
La evicción se produce entonces cuando el adquiriente es privado del derecho

de propiedad adquirido, uso o posesión de un bien, producto de una resolución
judicial o administrativa firme, lo cual se llega a materializar con abandono del
bien por parte del adquiriente o incluso con el allanamiento a la demanda que
perturba el derecho del adquiriente, pues así lo exige el artículo 1492 del
Código Civil. Esto es, que la evicción se puede producir sin la intervención
siquiera del adquiriente, toda vez que el juicio puede provenir de época anterior
a la adquisición de su derecho.
IV.1.1.Características
En el Perú, el concepto de evicción está definido en el presente artículo

e integra las siguientes características de manera necesariamente
concurrente:
 Deben intervenir tres sujetos: el transferente, el adquirente y el
tercero.
De la Puente los nombra, con mayor propiedad, como: "Evincente a

quien hace valer judicialmente su mejor derecho; evicto al adquirente
que sufre la privación de su derecho, o sea sobre quien recaen los
efectos de la evicción; y saneante al responsable del saneamiento por
evicción". Todos estos términos derivan del verbo latino "evincere",
palabra que: "Sirve para designar la situación que sobreviene a raíz de
una derrota en juicio"4.
 Privación total o parcial de un derecho de propiedad, uso o

posesión (o de todos a la vez) de un bien.
La noción de privación parcial de nuestro código debe ser entendida,

esencialmente, en todos los sentidos que afecten la finalidad económica
que el adquirente tenía previsto otorgarle al bien, sin importar si esta fue
concebida antes, durante o después de la celebración del contrato. El
requisito que estamos observando hace referencia a los derechos de
propiedad, uso y posesión.
 Resolución judicial o administrativa firme.
La doctrina reciente ha discutido mucho sobre el momento en que se

produce la evicción. Para un sector mayoritario esta se produce desde la
mal llamada "obligación de evicción" que supone la defensa del
adquirente en el juicio que se le pretenda privar de sus derechos
(perturbación) y la reparación total de los derechos perdidos (privación).
Se sigue esta corriente en el Derecho argentino y, con matices, en el
italiano. En cambio, en el sistema civil peruano, como en el español, la
evicción se produce con la resolución judicial o administrativa firme, es
decir, la evicción es un hecho jurídico.
Por la posición adoptada por nuestro Código y la naturaleza de la

evicción como hecho jurídico, queda fuera de toda duda la posibilidad de
que esta se produzca cuando el tercero ejerza solo perturbaciones de
hecho sobre los derechos del adquirente. Queda claro que la evicción se
verifica con la resolución firme (causa jurídica), no siendo necesario
esperar la ejecución material de esa resolución (que en el Perú puede
suceder después de mucho tiempo) y la desposesión efectiva (causa
real) total o parcial del derecho sobre el bien.
4
LÓPEZ DE ZAVALÍA, Fernando., Teoría de los contratos. Parte general, Zavalía,. Buenos
Aires, 1971, p. 138.
IV.1.2.Plazo para invocar la obligación de saneamiento por evicción.
Sobre el particular se tiene que la oportunidad de ejercer la acción de

saneamiento resulta indistinta en el caso de la evicción. Se puede exigir
el saneamiento en la oportunidad que sea conveniente a la protección
del derecho del adquiriente.
IV.1.3.Efectos de la obligación de saneamiento por evicción
El saneamiento da nacimiento a diversos derechos a favor del

adquiriente perjudicado, así en el caso de la evicción, de conformidad
con lo establecido por el artículo 1495 del Código Civil, el adquiriente
puede exigirle al transferente: i) El valor del bien al momento de la
evicción, teniendo en cuenta la finalidad para la que fue adquirido, ii) Los
intereses legales desde que se produce la evicción, iii) Los frutos
devengados por el bien durante el tiempo que lo poseyó de buena fe o
su valor, si fue obligado a devolverlos con el mismo bien, iv) Las costas
del juicio de evicción, en caso de haber sido obligado a pagarlas, v) Los
tributos y gastos del contrato que hayan sido de cargo del adquirente, vi)
Todas las mejoras hechas de buena fe por el adquirente, no abonadas
por el evincente; y, vii) La indemnización de daños y perjuicios, cuando
el transferente incurrió en dolo o culpa al celebrar el contrato.
IV.1.4.El saneamiento por evicción en la jurisprudencia.
 Casación Nº 3752-2002: Limitaciones del saneamiento en ventas

forzosas.
El transferente queda obligado al saneamiento por evicción cuando el

adquirente es privado total o parcialmente del derecho a la
propiedad, uso o posesión de un bien en virtud de resolución judicial
o administrativa firme y por razón de un derecho de tercero, anterior
a la transferencia. En este caso, el adquirente podrá exigir al
obligado la restitución del valor del bien al momento de la evicción, el
pago de intereses, tributos, gastos, costas, indemnización por daños
y perjuicios, entre otros; potestades que emanan de la aplicación de
la norma de Derecho Privado consagrada en el artículo 1495 del
Código Civil, por tratarse de un contrato surgido de la libre
manifestación de voluntad de las partes. Situación que será distinta
tratándose de un contrato que sea producto del cumplimiento forzoso
de la ley, concerniente al Derecho Público, en el cual los efectos del
saneamiento estarán limitados a la restitución del precio que
produzca la transferencia, de acuerdo al numeral 1490 del citado
Código.
 Expediente Nº 1167-2000: Vicios conocibles por el adquirente
Si luego de realizada la entrega del bien, el adquirente detecta

defectos en el mismo que no permitan darle el uso para el cual
estaba destinado, no será procedente el saneamiento por vicios
ocultos si no se llega a probar la existencia de estos al momento de
la celebración del contrato, siendo de aplicación la norma del artículo
1504 que establece que no se consideran vicios ocultos los que el
adquirente pueda conocer actuando con la diligencia exigible de
acuerdo con su aptitud personal y con las circunstancias.
CONCLUSIONES
 La obligación de saneamiento se integra a los contratos relativos a la

transferencia de la propiedad, la posesión o uso de un bien, siempre que
las partes hayan guardado silencio respecto a su voluntad de regular dicha
obligación.
 Se genera la obligación de saneamiento en caso de evicción, vicio oculto o

hecho propio del transferente.
 Para que opere la obligación de saneamiento, los fundamentos de la

evicción y los vicios ocultos deben existir en el momento de la celebración
del contrato; por el contrario, en el caso de los hechos propios del
transferente –por obvias razones– pueden ocurrir en momento después de
la celebración del contrato.
 La evicción se produce entonces cuando el adquiriente es privado del

derecho de propiedad adquirido, uso o posesión de un bien, producto de
una resolución judicial o administrativa firme.
 La finalidad que se busca con el saneamiento por evicción es que el

adquiriente no se vea perjudicado con la inutilidad del bien para el fin por el
cual fue adquirido.
REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS
DE LA PUENTE Y LAVALLE, Manuel. El contrato en general. T-III, 2ª edición,

Palestra. Lima, 2001.
Enciclopedia Jurídica Omeba. T-XXV, Buenos Aires, 1998.
LÓPEZ DE ZAVALÍA, Fernando., Teoría de los contratos. Parte general,

Zavalía,. Buenos Aires, 1971.
MISPIRETA GÁLVEZ, Carlos. “Comentarios al artículo 1524 del Código Civil”.

En: Código Civil comentado. 2ª edición, T. VIII, Gaceta Jurídica, Lima,
2007.
PALACIOS MARTÍNEZ, Eric. Estudios sobre el contrato en general. 2ª edición,

Ara editores, Lima, 2004

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ANÁLISIS DEL SANEAMIENTO POR EVICCIÓN EN EL

Sabemos que en el Derecho de los contratos prima, en mayor medida, la

En el presente trabajo se analizará en qué casos procede el saneamiento, sus

En términos generales, saneamiento significa hacer sana una cosa, repararla o

Para entender esta institución jurídica contractual, tenemos el siguiente

 La Sra. Juana Rosas, en el año 2018 adquiere un departamento de 3

 Luego de transcurrido un año, toma conocimiento de una notificación

 Por descuido de la Sra. Juana, sus inquilinos nunca dieron importancia

 En consecuencia, la Inmobiliaria fue obligada a devolver a la Sra. Juana

II. FUNDAMENTOS DE LA OBLIGACIÓN DEL SANEAMIENTO

Al ser el saneamiento, en muchos casos una obligación adherida a

El profesor Manuel de la Puente 3 precisa que dicha institución busca, en efecto,

III. CONTRATOS EN LOS QUE OPERA LA OBLIGACIÓN DE

De conformidad con lo establecido en el artículo 1484 del Código civil, hay

Una nota aparte merece el hecho que la obligación de saneamiento opera en

De lo anotado se nos permite deducir que la obligación del saneamiento queda

IV. SUPUESTOS EN LOS QUE OPERA LA OBLIGACIÓN DE

Ya se ha dicho que solo en los contratos relativos a la transferencia de la

IV.1. Saneamiento por evicción

La evicción se produce entonces cuando el adquiriente es privado del derecho

En el Perú, el concepto de evicción está definido en el presente artículo

De la Puente los nombra, con mayor propiedad, como: "Evincente a

 Privación total o parcial de un derecho de propiedad, uso o

La noción de privación parcial de nuestro código debe ser entendida,

 Resolución judicial o administrativa firme.

La doctrina reciente ha discutido mucho sobre el momento en que se

Por la posición adoptada por nuestro Código y la naturaleza de la

Sobre el particular se tiene que la oportunidad de ejercer la acción de

IV.1.3.Efectos de la obligación de saneamiento por evicción

El saneamiento da nacimiento a diversos derechos a favor del

IV.1.4.El saneamiento por evicción en la jurisprudencia.

 Casación Nº 3752-2002: Limitaciones del saneamiento en ventas

El transferente queda obligado al saneamiento por evicción cuando el

 Expediente Nº 1167-2000: Vicios conocibles por el adquirente

Si luego de realizada la entrega del bien, el adquirente detecta

 La obligación de saneamiento se integra a los contratos relativos a la

 Se genera la obligación de saneamiento en caso de evicción, vicio oculto o

 Para que opere la obligación de saneamiento, los fundamentos de la

 La evicción se produce entonces cuando el adquiriente es privado del

 La finalidad que se busca con el saneamiento por evicción es que el

DE LA PUENTE Y LAVALLE, Manuel. El contrato en general. T-III, 2ª edición,

LÓPEZ DE ZAVALÍA, Fernando., Teoría de los contratos. Parte general,

MISPIRETA GÁLVEZ, Carlos. “Comentarios al artículo 1524 del Código Civil”.

PALACIOS MARTÍNEZ, Eric. Estudios sobre el contrato en general. 2ª edición,

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