Quintero Castañeda Adalys

VALORIZACIÓN S.A.C.
I FALABELLA
Mediante Método De Flujo De Caja Descontado (FDC)
VALORACIÓN DE EMPRESA PARA OPTAR AL GRADO DE

MAGÍSTER EN FINANZAS
Alumna: Adalys Quintero Castañeda

Profesor Guía: Mauricio Jara Bertín
Santiago, Agosto 2017

TABLA DE CONTENIDO
Contenido
TABLA DE CONTENIDO .......................................................................................................... 2
ÍNDICE DE TABLAS .................................................................................................................. 4
ÍNDICE DE GRÁFICOS ............................................................................................................. 5
Resumen Ejecutivo ................................................................................................................... 6
Metodología ................................................................................................................................ 8
1. Descripción de la Empresa e Industria ............................................................................ 9
1.1 Descripción de la Empresa................................................................................... 9
1.2 Regulaciones ..................................................................................................... 11
1.3 Descripción de la Industria ................................................................................. 12
1.4 Identificación de Empresas Comparables con S.A.C.I Falabella ........................ 15
2. Financiamiento de la Empresa........................................................................................ 19
3. Estructura de Capital de la Empresa ............................................................................. 20
3.1 Deuda Financiera ............................................................................................... 20
3.2 Estimación Patrimonio Económico ..................................................................... 21
3.3 Estructura de Capital Objetivo ............................................................................ 21
4. Costo Patrimonial y Costo de Capital de la Empresa.................................................. 23

4.1 Estimación del Costo Patrimonial de la Empresa ............................................... 23
4.2 Costo de Capital de la Empresa ......................................................................... 26
5. Análisis Operacional del Negocio e Industria ............................................................... 27

5.1 Análisis del Negocio de Falabella ....................................................................... 27
5.1.1 Plan Inversión .......................................................................................................... 31

5.1.2 Análisis Por País ..................................................................................................... 31
5.2 Análisis de Crecimiento ...................................................................................... 34
5.3 Tasas de Crecimiento Proyectadas para la Región ............................................ 35
5.4 Análisis de Costos ............................................................................................. 36

5.5 Análisis de Cuentas No Operacionales .............................................................. 38
5.6 Análisis de Activos ............................................................................................. 39
6. Proyección Estado de Resultado .................................................................................... 43

7. Proyección de Flujos de Caja Libre................................................................................ 45
7.1 Depreciación ...................................................................................................... 45
7.2 Inversión en Reposición ..................................................................................... 45
7.3 Capex................................................................................................................. 46
7.4 Inversión en Capital de Trabajo .......................................................................... 46
7.5 Activos Prescindibles ......................................................................................... 47
7.6 Proyección Flujo de Caja.................................................................................... 48
8. Precio por Acción y Valoración Económica .................................................................. 49

CONCLUSIÓN........................................................................................................................... 50
BIBLIOGRAFÍA......................................................................................................................... 51
ANEXOS..................................................................................................................................... 54
Anexo 1. Bonos S.A.C.I Falabella ............................................................................ 54
Anexo 2. Balance Financiero 2012 – 2016 ............................................................... 61
Anexo 3. 12 Mayores Accionistas ............................................................................ 63
Anexo 4. Estructura Corporativa .............................................................................. 64

ÍNDICE DE TABLAS
Tabla 1. 12 Mayores Accionistas ................................................................................... 9

Tabla 2. Información Cencosud ................................................................................... 16
Tabla 3. Información Ripley Corp SA ........................................................................... 17
Tabla 4. Información Almacenes Éxito SA ................................................................... 18
Tabla 5. Bonos CLP..................................................................................................... 19
Tabla 6. Bonos UF ....................................................................................................... 19
Tabla 7. Deuda Financiera 2012 - 2016 ....................................................................... 20
Tabla 8. Patrimonio Económico 2012 - 2016 ............................................................... 21
Tabla 9. Estructura de Capital 2012 - 2016 .................................................................. 22
Tabla 10. Estructura de Capital Objetivo ...................................................................... 22
Tabla 11. Beta de la Acción 2012 - 2016 ..................................................................... 24
Tabla 12. Crecimiento Real por País ........................................................................... 34
Tabla 13. Análisis de Costos ....................................................................................... 37
Tabla 14. Análisis de Gastos de Administración .......................................................... 37
Tabla 15. Análisis de Costos y Gastos Negocio Bancario ............................................ 38
Tabla 16. Cuentas no Operacionales Negocio no Bancario ......................................... 38
Tabla 17. Análisis de Activos ....................................................................................... 42
Tabla 18. Plan Inversión 2017 - 2020 .......................................................................... 43
Tabla 19. Proyección Ventas 2017 – 2021 .................................................................. 44
Tabla 20. Proyección Depreciación 2017 – 2021 ......................................................... 45
Tabla 21. Proyección en Reposición 2017 – 2021 ....................................................... 45
Tabla 22. Capex 2017 – 2020 ...................................................................................... 46
Tabla 23. Determinación Inversión en Capital de Trabajo ............................................ 46
Tabla 24. Capital de Trabajo 2017 - 2020 .................................................................... 47
Tabla 25. Activos Prescindibles ................................................................................... 47
Tabla 26. Flujo de Caja Proyectado ............................................................................. 48
Tabla 27. Valoración Económica ................................................................................. 49
ÍNDICE DE GRÁFICOS
Gráfico 1. Ventana de Oportunidades GRDI ................................................................ 14

Gráfico 2. Composición Ventas 2012 - 2016 ................................................................ 28
Gráfico 3. Plan Inversión Falabella 2017 - 2020 .......................................................... 31
Gráfico 4. Estimación de Crecimiento América Latina FMI .......................................... 36
Resumen Ejecutivo
La valoración de empresas es el proceso por el cual asignamos valor a la

compañía, se trata de determinar el grado de utilidad que reporta, el valor
intrínseco del negocio, cuantificando los recursos que constituyen el patrimonio.
Este no busca determinar el precio o valor contable, ya que este se fijará
finalmente en una transacción, sino su valor inherente.
A continuación se realizara la valoración de S.A.C.I Falabella, por medio del

método de flujo de caja descontado. Esta metodología es muy común cuando
se trata de valorar proyectos o empresas, ya que involucra varios factores; tales
como, proyección de flujos en un horizonte de tiempo, riesgos asociados,
potencial de desarrollo, y una tasa de descuento que permitirá traer a valor
presente los flujos, determinando el valor económico de la empresa.
S.A.C.I Falabella es un reconocido holding chileno que logró posicionarse en el

rubro del retail, a nivel local e internacional, a través de sus cinco líneas de
negocio; tiendas por departamento, mejoramiento del hogar, supermercados,
servicios financieros y negocio inmobiliario; a la fecha participa en países como
Perú, Argentina, Colombia, Brasil, Uruguay y próximamente México, logrando
una sólida estabilidad en el mercado.
El presente estudio se realizó en base a los últimos cinco años de la compañía,

apoyado en su comportamiento histórico, en su plan y políticas de inversión se
determinó un precio por acción de $5.273,52, un 0,4% por debajo de su
cotización en el mercado a la fecha de estudio.
Es importante destacar que S.A.C.I Falabella es una empresa con políticas y

márgenes definidos esto puede verse en sus indicadores financieros de la
composición de su estructura de capital objetiva, aunque el leverage aumento
para los últimos años no es indicador de inestabilidad, sino al contrario va de la
6
mano con las futuras inversiones mencionadas anteriormente. Sus
proyecciones estables, su accesibilidad y transparencia de la información
ofrecen confianza a terceros, entregando señales reales percibidas así por el
mercado, por ende el precio obtenido con este análisis se encontró dentro del
rango que la entidad mantuvo al periodo de estudio.
7
Metodología
El valor de una empresa se deriva de la habilidad de la misma para generación

de cash flow. Por ende valorar una empresa es buscar un punto de referencia
que incluya su valor definitivo, determinando el valor intrínseco del negocio y no
su valor de mercado, ni valor a negociar. Lo que indica que el valor de la
empresa es subjetivo y una posibilidad, mientras que el precio es una realidad.
Existen varios métodos de valoración, pero uno muy común al valorar empresas
o proyectos es el flujo de caja descontado, el cual consiste traer a valor actual
los flujos proyectados descontándolos a una tasa determinada; debe realizarse
así ya que no es lo mismo comparar una cantidad o cifra hoy que en el futuro.
Los factores integrados en esta metodología son;
 El costo de capital, que es la tasa que se utiliza para descontar los flujos de
caja y el valor de continuidad.
 La proyección de los Flujos de Caja, los cuales entregan cifras futuras en un
tiempo determinado del plan a desarrollar de la empresa, cinco años.
 El valor de continuidad, es el valor adquirido por la empresa cumplido el plan
de desarrollo y está comience un crecimiento constante y continuo.
Los factores que implican más complejidad a la hora de realizarlo, es el
pronóstico de la proyección de flujos, y la determinación de la tasa de costo de
capital apropiada para el descuento.
Se recopilaron datos de los últimos cinco años, tales como precios accionarios,
instrumentos de deuda emitidos, perspectivas de crecimiento, análisis de
industria, de mercado, estudio de las políticas empresariales, conocimiento de
memorias, entre otros los cuales permitieron el correcto desarrollo de lo
planteado para la valoración de S.A.C.I Falabella a través del método de flujo
de caja descontado.
8
1. Descripción de la Empresa e Industria
1.1 Descripción de la Empresa
S.A.C.I Falabella (Rut: 90.749.000-9), debe su nombre a su fundador inicial

Salvatore Falabella, pero es solo hasta 1937 cuando se integra Alberto Solari
donde inicia su largo camino hasta hoy en el mundo del retail, fundada en la
ciudad de Santiago y en la actualidad es la sociedad matriz de 38 firmas, todas
ligadas al área de retail, participando en cinco líneas de negocios: Tiendas por
Departamento, Mejoramiento del Hogar, Supermercados, Servicios Financieros,
Negocio Inmobiliario. Mantiene operaciones en Chile (60% de sus ventas),
Perú (25%), Argentina (6%), Colombia (6%), Brasil (2%), Uruguay (1%) y
próximamente en México. El presidente del directorio es el Sr. Carlo Solari
Donaggio, y su gerente general el Sr. Sandro Solari Donaggio.
Se encuentra clasificada localmente BBB+/Estables por Fitch, cuenta con un

Patrimonio Bursátil de MMUF 489.656 (Dic.16); relación B/L de 2,56 veces.;
100% de presencia (Dic.16), es controlada por las familias Solari y Del Río, las
que por medio de un pacto de accionistas poseen un 81,74% de la propiedad.
TABLA 1. 12 M AYORES ACCIONISTAS
Accionistas %
Inversiones Los Olivos SA. 11,52%
Lucec Tres SA. 10,64%
Inversiones San Vitto Ltda. 10,01%
Bethia SA. 9,80%
Inv y Rentas Don Alberto Cuatro SA. 6,19%
Dersa SA. 5,67%
Banco de Chile por Cuenta de Terceros No Residentes. 4,65%
Mapcor Cuatro SA. 4,45%
Banco ItauCorpbanca por Cta de Inv Extranjeros. 4,34%
Banco Santander por Cta de Inv Extranjeros. 2,47%
Inpesca SA. 2,03%
Importadora y Comercializadora Amalfi SpA. 1,86%
Fuente: Elaboración propia
9
Los ingresos consolidados alcanzaron US$ 12.829 millones, 2,5% más que en
2015; el EBITDA totalizó US$ 1.720 millones, con un crecimiento de 3,4%; y la
utilidad fue US$ 910 millones, 17,6% más que el año anterior. Las operaciones
fuera de Chile representaron cerca de 40% de los ingresos de la compañía y
cerró el año con 476 tiendas y 39 centros comerciales1.
S.A.C.I. Falabella opera con la unidad de negocios Falabella Retail en Chile,

Perú, Colombia y Argentina, mercados donde ejerce liderazgo. Comercializa
productos de uso personal y para el hogar como vestuario, calzado, artículos de
belleza, electrónicos, electrodomésticos, muebles y accesorios de decoración.
Con 44 tiendas en Chile tiene una participación de mercado de 23%, en Perú
con 29 tiendas el 17%, en Colombia con 25 tiendas el 6%, y en Argentina con
11 tiendas el 2%2.
Mejoramiento del hogar, está presente en Chile, Perú, Colombia; Argentina,

Brasil; Uruguay y, próximamente México operando bajo varios conceptos de
venta y servicio según el país, Sodimac Homecenter, Sodimac Constructor,
Imperial, Homy, Dicico y Maestro. La firma revela que tiene la siguiente
participación de mercado, en Chile con 85 tiendas posee la participación de un
27% del mercado, en Perú con 56 tiendas un 16%, en Colombia con 38 tiendas
un 11%, en Argentina con 8 tiendas un 1%, en Uruguay con 3 tiendas un 3%, y
finalmente Brasil con menos del 1% y 56 tiendas. Sin embargo el crecimiento en
Brasil no se detiene se abrió la tercera tienda Sodimac (São José dos Campos)
y se partió la construcción de la cuarta (Guarulhos).
1
Memoria Anual Falabella 2016 [En línea]. Santiago [Fecha de consulta: Agosto 2017], Disponible
enhttp://www.falabella.com/static/staticContent/content/minisitios/Inversionistas/memoriaWeb/2016/MemoriaSV
S-2016.pdf
2
S-2016.pdf
10
La línea de supermercados es operada a través de Tottus en Chile, e
Hiperbodega Precio Uno en Perú, con 61 tiendas en Chile tiene una
participación de mercado del 4%, y en Perú con 60 tiendas una participación de
6%.
La línea de servicios financieros, entre los cuales se destaca tarjeta CMR

Falabella que ofrece créditos a sus clientes en locales propios como en otros
comercios. Adicional se encuentra Banco Falabella que ofrece créditos de
consumo, cuentas corrientes, créditos hipotecarios, depósitos a plazo y fondos
mutuos, contando con cerca de 5 millones de cuentas operativas, y 265
sucursales bancarias. Además ofrece otros servicios como Viajes Falabella y
telefonía Móvil Falabella para Chile. Según los datos recaudados la
participación de mercado de acuerdo al stock de colocaciones a Diciembre
2016 para chile asciende a un 9,5%, en Perú a la misma fecha a un 7,2%, en
Colombia a noviembre 2016 un 4,1%, y en Argentina a 0,7% a Agosto del
mismo año.
El negocio inmobiliario opera y administra centros comerciales en Chile, Perú y

Colombia a través de formatos Mall plaza y Open Plaza, y según un análisis
realizado por la compañía la participación de mercado se estima en 6,6% con
15 Mall plaza y 10 Open plaza, pero espera ampliarse con varios proyectos en
marcha.
1.2 Regulaciones
Las sociedades anónimas abiertas como S.A.C.I Falabella están sujetas a la

fiscalización por parte de la Superintendencia de Valores y Seguros (SVS),
según la ley de sociedades anónimas No 18.046, y de la Ley No 18045 de
Mercado de Valores.
11
Adicional sus filiales están regularizadas por los respectivos entes, según sus
operaciones, el rubro bancario se encuentra afecto bajo los estatutos bancarios
y la Ley General de Bancos No 2818, bajo la fiscalización de la
Superintendencia de Bancos e Instituciones Financieras (SBIF).
Otros entes regulatorios para las diferentes filiales son el Servicio de Impuestos
Internos (SII), el Servicio Nacional del Consumidor (SERNAC) rige con la ley No
19.469 que establece normas sobre protección de los derechos del consumidor.
Cabe señalar, que la actividad de cada una de las filiales en los distintos países,
Argentina, Perú, Brasil, Uruguay y Colombia, se encuentran afectos a las leyes
y normas de cada estado para cada rubro al cual pertenecen.
1.3 Descripción de la Industria
Cuando se habla de Retail, se alude al comercio que se realiza al detalle, es

decir, cuando vende directamente a los consumidores. Dentro de los formatos
más tradicionales de retail se encuentran las tiendas por departamentos,
farmacias y supermercados, entre otros.
Sin embargo, el nivel de relevancia en el mercado que han alcanzado hoy en

día las grandes cadenas, no ha sido casualidad, sino que gran parte de ello
corresponde a la preocupación de las empresas en mejorar sus procesos de
cara al cliente, invirtiendo gran parte de sus recursos en implementar
metodologías tanto cuantitativas como cualitativas para lograr entender a los
consumidores y sus necesidades.
En los últimos años la industria del retail ha tenido que adaptarse a las
tendencias que las nuevas tecnologías han traído al mercado, dentro de las
cuales destacan el comercio electrónico y móvil. Los desafíos en la industria
12
están principalmente enfocados en desarrollar nuevas plataformas que den
respuesta a la exigencia de productos y servicios más personalizados, ofrecer
mayor surtido a consumidores que buscan productos cada vez más
especializados, y mejorar los niveles de atención y servicio.
Para el Índice Global de Desarrollo de la Industria del Retail (GRDI), en el 2016

Chile y México salen del ranking, ya que ambos países han desarrollado
mercados minoristas modernos con densidades similares a las de las
economías desarrolladas.
Chile levantó las restricciones en 2001 y ha sido un mercado objetivo para los
minoristas internacionales desde entonces, ubicándose en el Top 10 del GRDI
en los últimos 15 años. Los minoristas aprovecharon la estabilidad del país y el
alto nivel de renta disponible, lo que conduce a lo que ahora es un entorno de
venta al por menor competitivo, saturado y sofisticado. El espacio minorista en
chile creció más de un 40% en los últimos cinco años, con una densidad
comercial hoy en día de 248 metros cuadrados de espacio comercial por cada
mil habitantes, muy por encima de los criterios de selección de GRDI.3
3
ATKearney, Global RetailExpansion: AnUnstoppableForce [En línea]: Documento electrónico [Fecha de consulta
Agosto 2017]: Disponible en:
https://www.atkearney.com/documents/10192/12878026/The+2017+Global+Retail+Development+Index.pdf/8609e
fd1-1c9c-4823-b0c1-785e24d9df07
13
GRÁFICO 1. VENTANA DE OPORTUNIDADES GRDI
Fuente: Atkearney
14
1.4 Identificación de Empresas Comparables con S.A.C.I Falabella
Tres grandes empresas del rubro del retail lideran a nivel local, S.A.C.I
Falabella, Cencosud y Ripley, que adicional mantienen presencia nacional e
inversiones en otros países de América del Sur (Perú, Argentina, Brasil y
Colombia).
Según el ranking Global Power of Retailing 20174, elaborado por Deloitte (a

partir de los resultados financieros obtenidos en 2015), que recopila las 250
mejores empresas del retail a nivel mundial, Cencosud se ubica en la posición
N° 57, descendiendo dos puntos respecto al año anterior, y lo sigue Falabella
en el lugar N° 88, quien ascendió 11 posiciones respecto de la clasificación
anterior.
Empresas comparables en el país fueron seleccionadas Cencosud y Ripley, por

su tamaño, líneas de negocio, que son similares a los presentados por S.A.C.I
Falabella.
A nivel internacional fue seleccionada Almacenes Éxito de Colombia, la cual

participa en las mismas líneas de negocio y es su competidor directo en ese
país.
4
Deloitte, Global Powers of Retailing 2016 [En Línea]: Documento electrónico [Fecha de consulta: Agosto 2017].
Disponible enhttps://www2.deloitte.com/global/en/pages/consumer-business/articles/global-powers-of-
retailing.html
15
Cencosud
TABLA 2. I NFORMACIÓN CENCOSUD
Nombre de la Empresa Cencosud S.A.

Ticker o Nemotécnico CNCO
Clase de Acción N/A
Derechos de cada Clase Acciones comunes: Poseen derecho al pago de
dividendos.
Mercado donde Transa sus acciones - BCS
- NYSE
Sector e Industria Retail
Negocios en que se encuentra - Supermercados
- Mejoramiento del hogar
- Tiendas por departamento
- Centros comerciales
- Servicios financieros
Una de las principales empresas de retail a nivel Suramérica y con una

estrategia multi-formato definida. Su casa matriz está en Chile y cuenta con
operaciones en Argentina, Brasil, Colombia y Perú. A Diciembre 2016 posee
933 hipermercados y supermercados, 96 tiendas de mejoramiento del hogar y
construcción, 89 tiendas por departamento, 53 centros comerciales y una
cartera por el negocio de la tarjeta de crédito consolidada en todos los países.
16
Ripley Corp S.A
TABLA 3. I NFORMACIÓN RIPLEY CORP SA
Nombre de la Empresa Ripley Corp S.A.

Ticker o Nemotécnico RIPLEY
Clase de Acción
Derechos de cada Clase Acciones comunes: Poseen derecho al pago de
dividendos.
Mercado donde Transa sus acciones - BCS
Negocios en que se encuentra - Tiendas por departamento
- Inmobiliaria
- Servicios financieros
Una de las principales empresas de retail en Chile y Perú en los cuales opera
con 66 tiendas por departamento. A su vez, participa en el negocio financiero a
través de Banco Ripley en esos mismos países. También opera en el mercado
inmobiliario, a través de la participación en la propiedad de 9 centros
comerciales en Chile y 2 en Perú. El 2016 dio por terminada las operaciones
provocando el cierre definitivo de sus actividades en Colombia.
17
Almacenes Éxito S.A
TABLA 4. I NFORMACIÓN ALMACENES ÉXITO SA
Nombre de la Empresa Almacenes Éxito S.A.

Ticker o Nemotécnico ÉXITO
Clase de Acción - Clase A
- Clase B
Derechos de cada Clase Clase A: Poseen derecho a voto y al pago de dividendos.
Clase B: Poseen sólo derecho al pago de dividendos.
Mercado donde Transa sus acciones - BVC
Negocios en que se encuentra - Supermercados
- Tiendas por departamento
- Inmobiliaria
- Actividad mercantil
Cadena de almacenes de gran escala fundada en 1949 y establecido a lo largo

del país (Colombia), cuenta con 263 hipermercados y 593 supermercados,
opera en Uruguay, Brasil y Argentina con marcas reconocidas y con un sólido
modelo omnicanal, estrategia multi-formato y multi-marca ha logrado
posicionarse y ser una competencia directa para el retail chileno que también
participa de esos mercados.
18
2. Financiamiento de la Empresa
S.A.C.I Falabella a 31 de diciembre posee una deuda con terceros a través de

bonos emitidos en moneda local y en unidades de fomento. En CLP
encontramos tres bonos, y nueve en UF, priman los bonos de tipo francés sobre
los bullet, son bonos de largo plazo, el menor se encuentra a 5 años, el objetivo
de emisión en su mayoría es sustitución de pasivos.
Los bonos en CLP son la serie S.A.C.I Falabella
TABLA 5. BONOS CLP
Nemotécnico V Nominal
BFALA-Q CLP 10.000.000
BFALA-O CLP 116.000.000
BFALA-K CLP 10.000.000
Los bonos en UF son la serie S.A.C.I Falabella
TABLA 6. BONOS UF
Nemotécnico V UF
BFALA-R UF 500
BFALA-S UF 500
BFALA-T UF 500
BFALA-N UF 4.500
BFALA-P UF 4.500
BFALA-M UF 500
BFALA-L UF 500
BFALA-J UF 500
BFALA-I UF 500
Al 31 de diciembre de 2016 es el bono S.A.C.I Falabella serie P, emitido el 15

de abril de 2016 con un valor nominal de 4.500UF y fecha de vencimiento 14
abril de 2039, bono tipo francés a tasa cupón de 3.00% y con periodicidad
semestral, su bono de más largo plazo.
Para una mayor descripción los bonos con sus características se encuentran en
el anexo 1. Bonos S.A.C.I Falabella.
19
3. Estructura de Capital de la Empresa
Realizamos la estimación de la estructura de capital para S.A.C.I Falabella,

según la información financiera obtenida de sus memorias y validada con el
portal de la Superintendencia de Valores y Seguros (SVS) a 31 de Diciembre
2016, los Estados Financieros se presentan en UF y bajo la normativa IFRS.
Para evaluar Balance Financiero años de estudio 2012 a 2016 ver en anexo N.
2 Balance Financiero 2012 – 2016.
3.1 Deuda Financiera
Para realizar la estimación de la estructura de capital de la compañía, la primera

etapa es identificar aquellas cuentas que representan pasivos financieros en la
información financiera obtenida desde las memorias anuales y validadas con el
portal de la Superintendencia de Valores y Seguros (SVS) a 31 de Diciembre
2016 (y años anteriores), los cuales posteriormente han sido convertidos a UF.
Como deuda financiara se consideraron las obligaciones financieras corrientes

y no corrientes adquiridas por la compañía, tales como obligaciones con el
público y leasing, aquellas generadoras de intereses para los periodos
considerados. Estas se encuentran detalladas en la Tabla 7.
TABLA 7. DEUDA FINANCIERA 2012 - 2016
Pasivos 2016 2015 2014 2013 2012

Deudas Bancos Corto Plazo 33.479 24.521 27.355 20.277 18.242
Obligaciones con el Público 5.900 3.030 1.440 6.308 4.926
Leasing 1.311 1.272 1.112 927 1.118
Pasivo Corto Plazo 40.690 28.823 29.907 27.512 24.286
Deuda Bancos Largo Plazo 29.132 33.182 23.092 23.909 26.172
Obligaciones con el Público 67.991 68.230 67.546 47.250 34.193
Leasing 4.402 3.967 3.420 2.650 3.047
Pasivo Largo Plazo 101.526 105.381 94.057 73.809 63.411
Deuda Financiera 142.215 134.204 123.965 101.322 87.697
Fuente: Elaboración propia Estados Financieros Consolidados S.A.C.I Falabella 2012-2016
20
3.2 Estimación Patrimonio Económico
La determinación del patrimonio económico de la compañía se realizó teniendo

en cuenta número de acciones suscritas y pagadas, y su cotización bursátil
según la Bolsa de Comercio de Santiago para cada periodo analizado.
Se observa que a 31 de diciembre de 2016 la compañía tiene un patrimonio

bursátil de 489.656 MUF.
TABLA 8. PATRIMONIO ECONÓMICO 2012 - 2016
Patrimonio Económico UF 2016 2015 2014 2013 2012

Número Acciones 2.434.465.103 2.434.465.103 2.434.465.103 2.422.583.377 2.418.751.412
$ Valor Acción 5.299,50 4.516,00 4.071,40 4.713,00 4.931,40
Patrimonio Económico UF 489.656 428.967 402.470 489.826 522.217
3.3 Estructura de Capital Objetivo
La estructura de capital objetivo, que no es más que la forma en que una

empresa financia sus activos a través de una combinación de capital propio y
deuda, fue obtenida después de determinar los valores de patrimonio
económico y deuda financiera, y bajo el supuesto que esta es equivalente tanto
a valor contable como, valor de mercado.
Las cifras se determinan en UF y las razones a determinar fueron
 Razón de Endeudamiento (B/V)
 Razón Patrimonio vs. Valor Empresa (P/V)
 Razón Deuda vs. Patrimonio (B/P)
21
TABLA 9. ESTRUCTURA DE CAPITAL 2012 - 2016
Estructura de Capital MUF 2016 2015 2014 2013 2012

Activos (V) 631.871 563.171 526.435 591.148 609.914
Pasivos (B) 142.215 134.204 123.965 101.322 87.697
Patrimonio (P) 489.656 428.967 402.471 489.826 522.217
Estructura de Capital 2016 2015 2014 2013 2012 Promedio
B/V 0,23 0,24 0,24 0,17 0,14 0,20
P/V 0,77 0,76 0,76 0,83 0,86 0,80
B/P 0,29 0,31 0,31 0,21 0,17 0,26
Se determinó la estructura de capital para cada año de estudio y se realiza un

promedio de todos los años para determinar la objetiva que será de utilidad en
cálculos subsiguientes;
 Razón de Endeudamiento (B/V), 20%
 Razón Patrimonio vs. Valor Empresa (P/V), 80%
 Razón Deuda vs. Patrimonio (B/P), 26%
TABLA 10. ESTRUCTURA DE CAPITAL OBJETIVO
Estructura de Capital Objetivo B/V P/V B/P

Mínimo 0,14 0,76 0,17
Máximo 0,24 0,86 0,31
Desv. Estándar 0,05 0,05 0,06
Mediana 0,23 0,77 0,29
Promedio 0,20 0,80 0,26
22
4. Costo Patrimonial y Costo de Capital de la Empresa
4.1 Estimación del Costo Patrimonial de la Empresa
Para el hallar el costo patrimonial se requiere calcular el beta patrimonial de la

compañía, que fue determinado mediante la obtención de precios históricos de
cierre de la acción de Falabella y del índice IGPA considerado como
Benchmark. Los retornos se obtienen semanal para reducir volatilidad y
disminuir impactos negativos en la acción obteniendo un beta menos sesgado.
Los retornos fueron obtenidos mediante la fórmula descrita;
𝑃𝑖𝑡 − 𝑃𝑖(𝑡−1)
𝑅𝑖𝑡 =
𝑃𝑖(𝑡−1)
Donde:
𝑅𝑖𝑡 = Retorno de la acción i en el periodo t
𝑃𝑖𝑡 = Precio de la acción i en el periodo t
𝑃𝑖(𝑡−1) = Precio de la acción i en el periodo t-1
A través de Mínimos Cuadrado Ordinarios (MCO), se realiza la estimación del

Beta Patrimonial usando los retornos de ambas series, en el programa Eviews,
y se utiliza el siguiente modelo:
𝑅𝑖𝑡 = ∝ +𝛽𝑖 ∗ 𝑅𝑚 + 𝜀𝑖𝑡
Donde:
𝑅𝑖𝑡 = Retorno de la acción i (Falabella) en el periodo t
∝ = Constante
𝑅𝑚 = Retorno del índice IGPA en el periodo t
23
TABLA 11. BETA DE LA ACCIÓN 2012 - 2016
2016 2015 2014 2013 2012

Beta de la Acción 0,906775 0,925538 0,897692 1,305827 1,300461
P-value (significancia) 0,000000 0,000000 0,000000 0,000000 0,000000
Presencia Bursátil (%) 100 100 100 100 100
Para la obtención del beta de la deuda, se requiere el último rendimiento al

vencimiento (YTM), del bono de la compañía de más largo plazo. Y al 31 de
diciembre de 2016 es el bono S.A.C.I Falabella serie P, emitido el 15 de abril de
2016 con un valor nominal de 4.500 UF y fecha de vencimiento 14 abril de
2039, bono tipo francés a tasa cupón de 3.00% y con periodicidad semestral; el
cuál presenta un rendimiento al vencimiento de 3,30% al 31 de diciembre de
2016.
De igual manera se requiere la tasa libre de riesgo (rf), la cual está dada por el
Banco Central de Chile, para Bonos en UF a 30 años (BCU) a 31 de diciembre
de 2016, determinada en 1,79%.
El premio por riesgo de mercado (PRM) de 8,17% para Chile, fuente

determinada premios por riesgo de mercado provistos Damodaran.
A través del modelo Capital Asset Pricing Model (CAMP) procederemos a

calcular el Beta de la deuda de la compañía,
𝐾𝑏 = 𝑅𝑓 + 𝛽𝑑 ∗ 𝑃𝑅𝑀
3,3 = 1,79 + 𝛽𝑑 ∗ 8,17
Despejando
3,3 − 1,79
𝛽𝑑 =
8,17
𝛽𝑑 = 0,18
24
Estimado el beta de la deuda, se procede a desapalancar el beta patrimonial
con la estructura de capital actual, y usando la metodología de Rubinstein
(1.973) ya que se evaluó la deuda de la empresa como riesgosa. Para poder
realizar esto, se ha utilizado la tasa de impuesto efectiva promedio de los
últimos dos años (23%) y la estructura de capital promedio de los últimos dos
años (0,30); y el beta de la deuda obtenido anterior (0,18)
𝑐⁄ 𝑠⁄ 𝐵 𝐷𝑖𝑐16 𝐵 𝐷𝑖𝑐16
𝛽𝑃 𝑑 = 𝛽𝑃 𝑑 (1 )
∗ [1 + − 𝑇𝑐 ∗ ( ) (1 )
] − 𝛽𝑑 ∗ − 𝑇𝑐 ∗ ( )
𝑃 𝑃
Reemplazando,
𝑠⁄
0,90 = 𝛽𝑃 𝑑 ∗ [1 + (1 − 0,23) ∗(0,30)] − 0,18 ∗ (1 − 0,23) ∗ (0,30)
𝑠⁄ 0,90 + 0,18 ∗ (1 − 0,23) ∗ (0,30)

𝛽𝑃 𝑑 =
[1 + (1 − 0,23) ∗(0,30)]
𝑠⁄
𝛽𝑃 𝑑 = 0,772
Una vez obtenemos nuestro riesgo operacional del negocio, procederemos a

apalancar dicho riesgo incluyendo una estructura de capital objetivo de 0,26 y
una tasa de impuesto de largo plazo del 27%.
𝑐⁄ 𝑠⁄ 𝐵 𝑂𝑏𝑗.𝑃 𝐵 𝑂𝑏𝑗.𝑃
𝛽𝑃 𝑑 = 𝛽𝑃 𝑑 ∗ [1 + (1 − 𝑇𝑐 ) ∗ ( ) ] − 𝛽𝑑 ∗ (1 − 𝑇𝑐 ) ∗ ( )
𝑃 𝑃
𝑐⁄
𝛽𝑃 𝑑 = 0,77 ∗ [1 + (1 − 0,27) ∗(0,26)] − 0,18 ∗ (1 − 0,27) ∗ (0,26)
𝑐⁄
𝛽𝑃 𝑑 = 0,882
25
A través del modelo CAPM se estima el Costo Patrimonial de S.A.C.I. Falabella
para el periodo de estudio, se obtiene como resultado un 9,003%.
𝑐⁄
𝐾𝑝 = 𝑅𝑓 + 𝛽𝑃 𝑑 ∗ 𝑃𝑅𝑀
𝐾𝑝 = 1,79% + 0,88 ∗ 8,17%
𝐾𝑝 = 9,003%
4.2 Costo de Capital de la Empresa
El costo de capital, es el retorno promedio que la empresa otorga a sus

inversionistas, y para el caso de S.A.C.I. Falabella se procedió a utilizar el
WACC (Weighted Average Cost of Capital), para encontrar la tasa que
corresponde tomando los cálculos hallados anteriormente un costo patrimonial
(𝐾𝑝 ) de 9,00%, la estructura de capital objetiva (P/V) de 0,80, y un (B/V) de 0,20
y una tasa de impuestos de largo plazo de 27%, y la cual nos dio como
resultado un 𝐾0 de 7,65% para los años de estudio.
𝑃 𝐵
𝐾0 = 𝐾𝑝 ∗ ( ) + 𝐾𝑏 ∗ (1 − 𝑡𝑐 ) ∗ ( )
𝑉 𝑉
𝐾0 = 9,00% ∗ 0,80 + 3,3% ∗ (1 − 0,27) ∗ 0,20
𝐾0 = 7,658%
26
5. Análisis Operacional del Negocio e Industria
5.1 Análisis del Negocio de Falabella
S.A.C.I Falabella es uno de los más destacados actores del sector retail en
Latinoamérica, operando bajo un esquema multi-formato. Se caracteriza por
registrar márgenes y ventas por metro cuadrado más altos del segmento
tiendas y mejoramiento del hogar en Chile. Su política y gestión de cartera le ha
permitido mantener el riesgo de sus colocaciones relativamente controlado.5
Aunque Chile sigue siendo su principal mercado, recibe una gran parte de
contribución de países con más riesgo relativo, que sin embargo ha sido
mitigado por una política de inversión conservadora y una amplia diversificación
de resultados.6
La composición de ventas del último año de estudio 2016, presenta la siguiente

estructura tal como se ilustra en el grafico 2 composición ventas 2012 - 2016,
Chile un 60%, Perú 25%, Argentina y Colombia un 6%, seguido por Brasil con
un 2%, y finalmente Uruguay un 1% que espera incrementarse a medida que
logre consolidación.
5
FellerRate, Informe de clasificación S.A.C.I Falabella, Agosto 2017 [En línea]: Documento electrónico disponible en
http://www.feller-rate.cl/clasificaciones/riesgo/1/90749000-9/saci-falabella
6
FellerRate, Informe de clasificación S.A.C.I Falabella, Agosto 2017 [En línea]: Documento electrónico disponible en
http://www.feller-rate.cl/clasificaciones/riesgo/1/90749000-9/saci-falabella
27
GRÁFICO 2. COMPOSICIÓN VENTAS 2012 - 2016
Ventas Dic/2016
1%
6% 2%
6%
25%
60%
Chile Perú Argentina Colombia Brasil Uruguay
Por línea de negocio las más representativas y que compiten por el primer lugar
son las tiendas por departamento y mejoramiento del hogar, seguido de los
supermercados, promotora CMR y finalmente rentas inmobiliarias.
Las tiendas por departamento es un segmento muy competitivo en cada país

donde participa, así que genera un constante cambio e innovación. Falabella
siempre está a la vanguardia cuando se trata de ofrecer satisfacción a sus
clientes ya que su foco está en potenciar el fast fashión en marcas propias,
dando conveniencia y asertividad, además presenta un constante rediseño en el
portal Falabella.com incrementando velocidad y usabilidad aumentando la tasa
de conversión. Adicional su mayor fidelización y captación de clientes en esta
28
línea la fortalece a través de su tarjeta CMR7. La compañía posee 109 tiendas,
distribuidas en Chile (40%), Perú (27%), Argentina (23%) y Colombia (10%).
Mejoramiento del Hogar, también es una de las líneas más representativas de

la entidad, se encuentra directamente ligada a la evolución del sector
construcción, por ende presenta una elevada correlación con los ciclos
económicos, pero para lo cual trabaja constantemente abriendo nuevas tiendas
en otros países, afianza su estrategia omnicanal, comercio electrónico y nueva
apertura de centros de distribución. Además próximamente estará en el
mercado Mexicano lo que le permitirá afianzarse en este rubro. Falabella tiene
246 locales, repartidos en Chile (35%), Perú (23%), Argentina (15%), Colombia
(3%), Brasil (23%), y Uruguay (1%).
La línea de supermercados, está presente en Chile y Perú con una acotada

participación ya que en el rubro es reciente, aunque intenta abrirse paso con la
inauguración de nuevas tiendas, potencializando sus marcas propias en
productos de calidad y buen precio, se alzó cómo la primera cadena de
supermercados en Chile con la certificación de calidad ISO 9001. En esta línea
sus principales competencias son Walmart que lidera el mercado, y Jumbo de
Cencosud para quien es su principal línea de negocio.
El servicio de promotora CMR, ofrece soluciones financieras integradas a través

de su amplia gama en los diferentes países donde se encuentra actualmente, y
próximamente ingresará a México generando muchas expectativas y con todo
un plan que le permitirá alcanzar en el menor tiempo lo proyectado. Cuenta con
7
S-2016.pdf
29
más de 5 millones de cuentas CMR con saldo a 31 de Diciembre del 2016 y sus
competidores más directos son bancos y otras entidades financieras.
El rubro inmobiliario tiene participación con Mall Plaza y Rentas Falabella,

cuenta con 39 centros comerciales entre Chile, Perú y Colombia, y una
superficie cercana a los 2 millones de metros cuadrados y planea extenderse a
partir del próximo año. Sus principales competidores son Cencosud y Parque
Arauco.
En abril de 2016 S.A.C.I Falabella anuncia su incursión a México en alianza con

tiendas Soriana, dueña de la segunda cadena de supermercados más grande
del país, su propósito es desarrollar en conjunto una cadena de tiendas en
mejoramiento del hogar y un negocio de servicios financieros.
Su alianza se sustenta en la experiencia de Falabella en estos negocios y en el
conocimiento de mercado y consumidor Mexicano por parte de Soriana. Espera
abrir alrededor de 20 tiendas Sodimac en un periodo de 5 años.
La compañía aplica esta estrategia tal como lo ha venido realizando cuando

incursiona en mercados nuevos, se asocia con un potencial conocedor del
mercado local, minimizando los riesgos y aprovechando el conocimiento del
nativo, así lo hizo con Banco Falabella en Colombia, en 2011, donde se asoció
con la firma local Corona. Y su arribo a Brasil, en 2013, lo hizo adquiriendo la
mitad más uno de la empresa Dicico, especializada en mejoramiento del hogar.
30
5.1.1 Plan Inversión
El plan de inversión de Falabella se estima para los próximos cuatro años por
un valor de US$ 4.000 millones, destinados así, un 42% de los recursos a la
apertura de 114 tiendas y 9 centros comerciales, un 27% se invertirá en
ampliaciones y remodelaciones de tiendas y centros comerciales existentes, y
el 31% restante será invertido en infraestructura logística y tecnología para
reforzar el crecimiento omnicanal de cada país8.
GRÁFICO 3. PLAN I NVERSIÓN F ALABELLA 2017 - 2020
PLAN DE APERTURA DE PLAN DE INVERSIÓN (US$

TIENDAS Y MALLS MILLONES)
Nro Tiendas Nro Mall
2 2 3 1.049
2 997 994
29 31 31 982
23
2017 2018 2019 2020 2017 2018 2019 2020
Fuente: Memoria S.A.C.I Falabella 2016
5.1.2 Análisis Por País
Chile
Es el mercado más representativo de la compañía concentrando un 60% de sus
ventas, y donde es líder con su línea en mejoramiento del hogar a través de
Homecenter, Sodimac, Homy e Imperial, con 85 locales y una superficie de
venta de 711.839m2, siendo sus principales competidores Easy de Cencosud y
Construmart.
8
S-2016.pdf
31
En las tiendas por departamento, a pesar de poseer menos locales, 44 tiendas
y una superficie de 304.233m2, lidera el mercado en ventas, y donde afianza su
fidelización por medio de las tarjetas CMR Falabella, y donde sus principales
competidores son Paris y Johnson de Cencosud, y Ripley.
Perú
Explica el 25% de los ingresos de la compañía, Las tiendas por departamento
aumentaron con la construcción de dos locales, y además lograron el octavo
lugar en relación a la encuesta Great Place to Work.
En el área inmobiliaria se inauguró Open Plaza Huancayo, que agrego más

tiendas de la compañía permitiendo un crecimiento constante.
En el área mejoramiento del hogar se puso en marcha un nuevo centro de

distribución de Sodimac y Maestro, dando lugar a una única red logística y de
abastecimiento con una superficie de 65.000 m2.
En supermercados, Tottus abrió ocho de los doce supermercados en Perú, los

otros cuatro en Chile.
En Perú se destacó obteniendo el octavo lugar del ranking de Empresas Más

Equitativas en Genero 2016 otorgado por OWIT Perú (Organización
Internacional de Mujeres en Negocio).9
Argentina
Representa el 6% de los ingresos, tiene participación en mejoramiento del
hogar con 8 tiendas y 86.000m2, en el rubro de tiendas por departamento está
con 11 tiendas y 58.000m2, y finalmente participa también en servicios
9
S-2016.pdf
32
financieros. En este país, aunque mantuvo su mismo número de tiendas, su
partición de mercado aumento en 1% al igual que sus ventas.
Colombia
Representa un 6% de los ingresos, y participa en este mercado en el negocio
inmobiliario, servicios financieros, mejoramiento del hogar con 38 tiendas, una
superficie de ventas de 366.000m2, y una participación de mercado de 11%, en
tiendas por departamento 25 y una superficie de 161.000m2. Se realizaron
esfuerzos concretos en aumentar la presencia de las marcas en especial a
través de redes sociales; además de la inauguración de cuatro tiendas por
departamento en Villavicencio y Bogotá.
Además Sodimac sumo tres tiendas en las ciudades de Cartagena, Tulúa y

Barranquilla, ampliando y logrando una posición aún mayor.
Brasil
Aunque es reciente la inclusión en este país, ya que ingresó en el 2013 con la
adquisición de 50,1% de la cadena Dicico, y donde el 2015 recién se instalan 2
tiendas Sodimac, representa un 2% de los ingresos del consolidado. En Brasil
se cuenta con 56 tiendas en el mejoramiento del hogar con 148.000m2. A pesar
del fuerte ciclo económico que afecta el país, Brasil fue uno de los tres países
que participo activamente en el crecimiento de 2,4% del margen bruto debido al
desempeño de las operaciones durante el último año.
Uruguay
Una de las más recientes incursiones en los países latinoamericanos es en
Uruguay en 2015, quien participa cerca del 1% en los ingresos, y hace
presencia con 3 tiendas por departamento, una superficie de 25.000m2, y una
33
participación en el mercado del 3%, su baja representatividad en las tasas de
venta se debe a que se encuentra en etapa de maduración la inversión.
5.2 Análisis de Crecimiento
En la determinación de resultados para el retail intervienen varios factores ya

que es un sector muy ligado al desempeño de la economía, e interioriza en
algunas de sus líneas los shocks causados por las recesiones o avances que
puedan presentarse.
Para la determinación de tasas de crecimiento de S.A.C.I Falabella se usó

indicador histórico el cual tiene el poder de revelar cómo ha evolucionado la
compañía en varias etapas y ciclos a lo largo de su existencia, combinado a
algunos análisis de series de tiempo que nos permite aislar etapas drásticas
pudiendo sesgar el estudio. Sin embargo para ampliar, complementar y aterrizar
los resultados se comparó con estudios realizados y entregados por compañías
especializadas en el tema las cuales no disiparon sus cifras de las ya reveladas.
TABLA 12. CRECIMIENTO REAL POR PAÍS
País 2016 2015 2014 2013 Promedio

Chile 2,43% 4,92% 0,22% 7,22% 3,70%
Perú 1,00% 10,79% 22,30% 10,62% 11,18%
Argentina 0,00% 21,55% -6,36% 26,43% 10,40%
Colombia 1,00% -8,84% 24,85% -5,18% 2,96%
Brasil 0,00% -29,09% 60,52% 10,48%
Uruguay 1,00% 1,00%
Promedio Total 6,62%
Se presenta la tasa de crecimiento por país y finalmente consolidada que ya

incluye las correcciones y demás afecciones en la estimación. Para una tasa
ajustada promedio del 6,6%.
34
5.3 Tasas de Crecimiento Proyectadas para la Región
La desaceleración que acompaña en estos momentos América Latina esta

movida por diversos factores que ponen en jaque real estimación sobre ciertos
rubros, la desestabilidad e incertidumbre en Venezuela, las inesperadas
políticas económicas de represión que tome Estados Unidos frente a la crisis y
que afectan directamente a toda la región, las importantes cifras de migración
que ha recibido Chile en el último tiempo y las pocas oportunidades transferidas
en las cifras de desempleo y comercio informal, alientan poco las proyecciones
al mediano plazo. Sin embargo el Banco Mundial es cauto pero optimista, y dice
que luego de 6 años de desaceleración, incluidos dos años de recesión,
América Latina y el Caribe está creciendo nuevamente. Aunque los años de
estancamiento económico frenaron muchos avances, se debe estimular la
recuperación económica y hallar nuevos motores de crecimiento para reducir la
pobreza y promover la prosperidad. Se espera que América Latina y el caribe
se expandan un 1,2% en 2017, seguido de 2,1% en 2018. Argentina y Brasil
están saliendo de una recesión, México continuará creciendo y América Central
y el Caribe crecerán más rápido.10
El Fondo Monetario Internacional estima que la actividad económica de

América Latina sigue apuntando hacia una recuperación gradual en 2017 y
2018, ya que las recesiones de algunos países en especial, Argentina y Brasil,
están llegando a su fin. Sus proyecciones más recientes indican que la región
crecerá un 1% en 2017 y un 1,9% en 2018.11
10
Noticias Banco Mundial Abril 20 de 2017 [En línea]. Santiago [Fecha de consulta: Agosto 2017], Disponible en
http://www.bancomundial.org/es/region/lac/overview
11
Noticias Fondo Monetario Internacional Julio 25 de 2017 [En línea]. Santiago [Fecha de consulta: Agosto 2017],
Disponible en https://blog-dialogoafondo.imf.org/?p=8171
35
GRÁFICO 4. ESTIMACIÓN DE CRECIMIENTO AMÉRICA L ATINA FMI
Fuente: Artículos “América Latina y el Caribe: Recuperación gradual”, y “Progreso Lento”, Fondo Monetario
Internacional.
5.4 Análisis de Costos
Negocio No Bancario
Se realizó el análisis detallado de las cuentas del estado de resultado, una a

una para obtener una mejor descripción de cómo la empresa separa y clasifica
sus costos, gastos y otros egresos, por tipo de negocio.
La empresa divide sus costos de operación en costos de venta de bienes y

servicios, los cuales desglosan, la adquisición de mercadería, las provisiones,
acortamiento y obsolescencia. Otro ítem es los costos de venta entidades
financieras, incluye costos por intereses, otros costos de venta, provisiones y
36
castigo incobrabilidad, y por último los costos de depreciación propiedades de
inversión. Estos costos se ponderaron según los ingresos percibidos para cada
año.
TABLA 13. ANÁLISIS DE COSTOS
Análisis de costos 2016 2015 2014 2013 2012 Promedio

Costo de venta de bienes y servicios 63,04% 63,49% 64,21% 63,75% 64,30% 63,76%
Costo por intereses 0,59% 0,36% 0,45% 0,61% 0,38% 0,48%
Otros costos de venta 0,13% 0,16% 0,33% 0,20% 0,09% 0,18%
Provisión y castigo incobrabilidad 0,81% 0,80% 0,73% 0,78% 1,54% 0,93%
Costo de venta entidades financieras 1,53% 1,31% 1,51% 1,60% 2,02% 1,59%
Depreciación 0,50% 0,39% 0,35% 0,29% 0,27% 0,36%
Mantención y otros 0,53% 0,50% 0,39% 0,44% 0,63% 0,50%
Costos de depreciación propiedades de 1,03% 0,90% 0,73% 0,73% 0,90% 0,86%
inversión y mantenimiento
Los gastos de administración están compuestos por remuneraciones, arriendos,

servicios públicos, honorarios, mantención, comunicación, entre otros que se
aprecian en la Tabla 14 análisis de gastos de administración.
TABLA 14. ANÁLISIS DE G ASTOS DE ADMINISTRACIÓN
GAV No Bancario 2016 2015 2014 2013 2012 Promedio

Remuneraciones 12,02% 11,89% 11,59% 11,43% 11,29% 11,64%
Arriendo y gastos comunes 2,00% 1,90% 1,77% 1,74% 1,46% 1,77%
Depreciación y amortización 2,84% 2,71% 2,58% 2,44% 2,43% 2,60%
Servicios básicos energía y agua 0,71% 0,70% 0,62% 0,59% 0,69% 0,66%
Servicios computación 0,07% 0,04% 0,06% 0,06% 0,13% 0,07%
Materiales e insumos 0,54% 0,53% 0,53% 0,56% 0,43% 0,52%
Viajes, estadía y movilización 0,25% 0,25% 0,25% 0,26% 0,21% 0,24%
Imptos, contrib, patentes, seg y otros 0,99% 1,11% 0,63% 0,64% 0,53% 0,78%
Honorarios, servicios a terceros 1,63% 1,83% 1,57% 1,83% 1,29% 1,63%
Mantención y reparación 0,44% 0,48% 0,43% 0,50% 0,43% 0,45%
Comunicación 0,05% 0,07% 0,09% 0,07% 0,04% 0,07%
Comisiones 0,47% 0,48% 0,37% 0,00% 0,00% 0,26%
Incobrabilidad cuentas punto com SA 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,38% 0,08%
Otros 0,01% 0,02% 0,13% 0,04% 0,31% 0,10%
37
Negocio Bancario
Su eje es la administración de cuentas corrientes, entrega de créditos de

consumo, hipotecarios, y otros, lo cual en retribución generan ingresos por
intereses y comisiones. Sus costos están dados por gastos por intereses y
reajustes, comisiones, y provisión por riesgo de crédito. También genera otros
egresos por remuneraciones, gastos de administración, depreciación y otros.
TABLA 15. ANÁLISIS DE COSTOS Y G ASTOS NEGOCIO BANCARIO

Costos 2016 2015 2014 2013 2012 Promedio
Gastos por intereses y reajustes 28,89% 27,48% 29,16% 30,83% 32,08% 29,69%
Gastos por comisiones 24,55% 24,73% 27,34% 24,76% 23,30% 24,93%
Provisión por riesgo de crédito 21,22% 18,46% 16,19% 19,27% 24,97% 20,02%
Gastos
Remuneraciones y gastos de 67,58% 65,76% 79,00% 72,21% 76,86% 72,28%
personal
Gastos de administración 88,28% 81,27% 95,71% 84,62% 83,37% 86,65%
Depreciaciones y amortizaciones 11,83% 11,31% 14,65% 12,24% 13,40% 12,68%
Otros gastos operacionales 8,26% 7,63% 9,93% 11,50% 8,52% 9,17%
5.5 Análisis de Cuentas No Operacionales
Son aquellas partidas que no están directamente relacionadas con el objeto

social del negocio, algunas de estas erogaciones son costos financieros,
ganancia o pérdida en asociadas, otras ganancias, diferencia en cambio,
corrección monetaria.
TABLA 16. CUENTAS NO OPERACIONALES NEGOCIO NO BANCARIO

Costos No Operacionales 2016 2015 2014 2013 2012 Promedio
Costos financieros -2,63% -2,24% -1,99% -1,63% -1,44% -1,98%
Otras ganancias (pérdidas) 2,03% 0,43% 0,10% 0,12% 0,09% 0,56%
Ingresos financieros 0,19% 0,44% 0,29% 0,25% 0,14% 0,26%
Participación en las ganancias 0,27% 0,33% 0,37% 0,29% 0,37% 0,32%
(pérdidas) de asociadas
Diferencias de cambio 0,05% -0,23% -0,57% -0,20% 0,00% -0,19%
Resultados por unidades de reajuste -0,33% -0,43% -0,59% -0,35% -0,43% -0,42%
38
Las cuentas mencionadas anteriormente fueron parte de la proyección de los
Estados Financieros, ya que había continuidad en los años de estudio.
5.6 Análisis de Activos
El análisis de activos se realizó de acuerdo a la estructura planteada por la

compañía, la cual los clasifica por nivel de liquidez en corrientes y no corrientes,
adicional realizamos la separación de activos fijos.
El estudio nos reveló que S.A.C.I Falabella tiene un constante en sus activos,
los porcentajes se mantienen a lo largo del tiempo sin sufrir mayores
modificaciones.
Cuentas representativas del negocio no bancario es deudores comerciales y

otras cuentas por cobrar corrientes que contiene el mayor volumen y se
mantiene alrededor del 13% para todos los años, otra cuenta representativa es
inventario con un promedio del 9% del total de sus activos. El activo fijo
(Inmuebles, maquinarias) también posee una alta representación dentro del
total de la cuenta con un 37%.
De igual manera para el servicio no bancario su cuenta más representativa se

encuentra en deudores del negocio bancario (créditos y cuentas por cobrar a
clientes) con un 19% del total de activos.
Según su tipo de liquidez se clasifican en;
39
Activos corrientes
Disponible: representa el 1% del total de activos y está formado por el efectivo

en caja y saldos en bancos. Estos recursos de fácil acceso son para cubrir
imprevistos en sus operaciones diarias
Depósitos y valores negociables: el 1% del total de activos y se ve

representado en depósitos a plazo, fondos mutuos, contratos de retro compra.
Deudores comerciales y cuentas por cobrar: representa el 13% del total de

activos, y se complementa con deudores comerciales, documentos por cobrar,
deudores varios, y cuentas por cobrar financieras, esta última con la mayor
representatividad.
Inventario: con un 9%, incluye las materias primas, productos para la venta,
productos en proceso, materiales, envases y mercaderías en tránsito.
Cuentas por cobrar empresas relacionadas: con el 0,1% tiene 15 entidades

relacionadas en saldos por cobrar siendo los más representativas Sodimac
Colombia S.A. y BNP Paribas Cardif Seguros de Vida S.A (Chile).
Otros activos circulantes: representa el 1,5% del total de la cuenta y

corresponden a créditos por capacitación, Impuestos por recuperar, contratos
publicitarios, arriendos, mantención software, entre otros.
Activos fijos
Inmuebles: representa el 33% de los activos, su composición es edificios,

obras en construcción, terrenos, propiedades de inversión.
Maquinaria y equipos: es el 3% de los activos, corresponde a plantas y

equipos, vehículos de motor, y otros equipamientos.
40
Otros activos fijos: con un 9%, contiene los equipamientos de tecnologías de
la información, instalaciones fijas y accesorios, mejoras de bienes raíces
arrendados.
Depreciación: representa el 6% del total de activos y es la depreciación

acumulada de los activos fijos.
Otros Activos
Inversión en empresas relacionadas: el 1% de los activos, está dado por la

participación que posee el grupo Falabella sobre empresas de las cuales no
posee el control sobre sus actividades operacionales.
Deudores negocio bancario: es el 19% de los activos, está compuesta por

créditos y cuentas por cobrar a clientes, junto a la estimación de incobrables,
esta cuenta tiene tratamiento especial.
Deudores de largo plazo: son el 2% de los activos, corresponde a la

asignación de no corriente de las cuentas por cobrar.
Otros activos: son el 16% de los activos, contiene activos del negocio
bancario, activos intangibles distintos de la plusvalía, impuestos diferidos, etc.
41
TABLA 17. ANÁLISIS DE ACTIVOS
Activos corrientes 2016 2015 2014 2013 2012

Disponible 1,0% 1,1% 1,3% 1,2% 1,6%
Depósitos y valores negociables 0,6% 0,7% 0,7% 1,9% 1,0%
Deudores comerciales y otras cuentas por 12,9% 13,3% 12,9% 13,8% 14,0%
cobrar corrientes
Inventarios corrientes 8,7% 9,3% 9,0% 9,3% 8,8%
Cuentas por cobrar a entidades relacionadas, 0,0% 0,0% 0,1% 0,0% 0,0%
corrientes
Otros Activos corriente 1,3% 1,2% 1,3% 1,1% 1,2%
Total Activo corriente 24,5% 25,7% 25,3% 27,3% 26,6%
Inmuebles 32,6% 29,4% 30,8% 30,1% 31,2%
Maquinarias y Equipos 2,4% 2,3% 2,6% 2,3% 2,4%
Otros activos fijos 9,3% 9,7% 9,4% 8,9% 8,5%
Depreciación acumulada -6,1% -6,0% -5,4% -5,0% -4,8%
Total activo fijo 38,2% 35,4% 37,4% 36,4% 37,4%
Inversiones contabilizadas utilizando el 0,8% 1,5% 1,4% 1,5% 1,6%
método de la participación
Deudores del Negocio Bancario (Créditos y 18,8% 19,6% 19,2% 19,1% 19,8%
cuentas por cobrar a clientes)
Deudores de Largo Plazo 1,7% 1,6% 1,8% 1,8% 2,1%
Otros 15,9% 16,2% 14,9% 14,0% 12,5%
Total otros activos 37,2% 38,9% 37,3% 36,4% 36,0%
Total de activos 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0%
42
6. Proyección Estado de Resultado
Para la proyección de los Estados Financieros de S.A.C.I Falabella se tomó

como base la evolución que presento la compañía en los años de estudio, junto
a otras variables internas como su comportamiento de ventas, sus planes de
inversión, tasas en relación a sus operaciones, análisis de costos, perspectivas
de crecimiento regional y para cada país donde opera la firma, expectativas
respecto al retail para próximos tres años, entre otros factores relevantes.
Después de realizado la valoración y obtenido un cálculo, este se comparó con

las expectativas que genera la compañía en otras firmas y agentes, los cuáles
se encontraron alrededor del mismo porcentaje obtenido.
El supuesto en ventas se tomó del análisis y el crecimiento presentado durante

los últimos 5 años, ajustado por el plan de inversión que tiene presupuestado
Falabella para el periodo 2017 a 2020, donde invertirá en 114 tiendas y 9
centros comerciales que equivalen a 4.000 MMUSD, también se tuvo en cuenta
la incursión que realizara la firma en México.
TABLA 18. PLAN I NVERSIÓN 2017 - 2020

2017 2018 2019 2020 Total
Nro Tiendas 23 29 31 31 114
Nro Mall 2 2 2 3 9
M USD 997.000 1.049.000 982.000 994.000 4.022.000
M UF 25.250 26.567 24.870 25.174 101.861
Fuente: Memoria S.A.C.I Falabella 2016
La tasa usada para el primer año de proyección (2017), es del 10% ya que se
ajustó teniendo en cuenta los ingresos que percibirá de México por su incursión
en este primer periodo, para los años siguientes la tasa determinada fue de un
6,6% ajustada del consolidado, y para los costos y gastos de administración se
pondero por el tratamiento histórico. La tasa de impuestos considerada es la
correspondiente a los años de proyecciones según el Sistema de Servicios de
Impuestos Internos ya decretada, un 27%.
43
TABLA 19. PROYECCIÓN VENTAS 2017 – 2021
Estado de resultados 2017 2018 2019 2020 2021

Negocio No Bancario
Ingresos de actividades ordinarias 329.746 351.509 374.708 399.439 425.802
Costo de ventas -218.315 -232.724 -248.084 -264.457 -281.912
Ganancia bruta 111.430 118.785 126.625 134.982 143.891
Costos de distribución -4.196 -4.473 -4.768 -5.083 -5.418
Gastos de administración -67.946 -72.431 -77.211 -82.307 -87.740
Otros gastos, por función -5.996 -6.391 -6.813 -7.263 -7.742
Otras ganancias (pérdidas) 1.833 1.954 2.083 2.221 2.367
Ganancias (pérdidas) de actividades 35.126 37.444 39.915 42.550 45.358
operacionales
Ingresos financieros 857 914 974 1.039 1.107
Costos financieros -6.543 -6.974 -7.435 -7.926 -8.449
Participación en las ganancias (pérdidas) de 806 806 806 806 806
asociadas y negocios conjuntos que se
contabilicen utilizando el método de la
participación
Diferencias de cambio -138 -138 -138 -138 -138
Resultados por unidades de reajuste -990 -990 -990 -990 -990
Ganancia (pérdida), antes de impuestos 29.119 31.062 33.133 35.341 37.695
Gasto por impuestos a las ganancias -7.862 -8.387 -8.946 -9.542 -10.178
Ganancia (pérdida) de negocios no bancarios 21.257 22.675 24.187 25.799 27.517
Negocio Bancario
Ingresos por intereses y reajustes 20.634 21.996 23.448 24.995 26.645
Gastos por intereses y reajustes -6.126 -6.530 -6.961 -7.421 -7.911
Ingresos netos por intereses y reajustes 14.508 15.465 16.486 17.574 18.734
Ingresos por comisiones 5.315 5.666 6.040 6.438 6.863
Gastos por comisiones -1.326 -1.413 -1.507 -1.606 -1.712
Ingresos netos por comisiones 3.989 4.252 4.533 4.832 5.151
Utilidad neta de operaciones financieras 312 332 354 377 402
Utilidad (Pérdida) de cambio neta 245 261 278 297 316
Otros ingresos operacionales 195 207 221 236 251
Provisión por riesgo de crédito -5.190 -5.533 -5.898 -6.287 -6.702
Total ingreso operacional neto 14.058 14.986 15.975 17.029 18.153
Remuneraciones y gastos del personal -3.826 -4.078 -4.347 -4.634 -4.940
Gastos de Administración -4.599 -4.903 -5.227 -5.572 -5.939
Depreciaciones y amortizaciones -670 -715 -762 -812 -866
Otros gastos operacionales -486 -518 -552 -589 -627
Total gastos operacionales -9.581 -10.214 -10.888 -11.606 -12.372
Resultado operacional 4.477 4.772 5.087 5.423 5.781
Resultado por inversiones en sociedades 20 21 22 24 25
Resultado antes de impuesto a la renta 4.497 4.793 5.110 5.447 5.806
Impuesto a la renta -1.214 -1.294 -1.380 -1.471 -1.568
Ganancia (Pérdida) Servicios Bancarios 3.282 3.499 3.730 3.976 4.239
Ganancia (pérdida) 24.539 26.174 27.917 29.775 31.756

44
7. Proyección de Flujos de Caja Libre
Después de los resultados obtenidos, se procede a realizar el cálculo del flujo

de caja libre, base para determinar el valor de la compañía y proceder a
establecer conclusiones. Se mencionan a continuación los supuestos que
influyeron en el resultado.
7.1 Depreciación
La depreciación se obtuvo a través del promedio histórico de gastos de

depreciación sobre ventas, el cual asciende a un 2,6%. Cabe señalar que en la
proyección del estado de resultados, la depreciación se encuentra contenida en
los gastos de administración y ventas.
Se presenta el cálculo en valor UF para los años de proyección,
TABLA 20. PROYECCIÓN DEPRECIACIÓN 2017 – 2021
2017 2018 2019 2020 2021

Depreciación y Amortización 9.243,25 9.853,30 10.503,62 11.196,86 11.935,86
7.2 Inversión en Reposición
La inversión en reposición tiene como finalidad mantener la capacidad operativa

de los activos que se encuentran en curso. En este sentido, para la proyección
se asumirá que la inversión en reposición será del 70% de la depreciación hasta
el año 2020 y de un 100% de la depreciación a partir del año 2021.
TABLA 21. PROYECCIÓN EN REPOSICIÓN 2017 – 2021
2017 2018 2019 2020 2021

Inversión en Reposición -6.001,03 -6.397,10 -6.819,30 -7.269,38 -11.935,86
45
7.3 Capex
Capital Expenditures, son inversiones de capital que representan un incremento

en los activos fijos netos. Para su cálculo, se estimó el nivel de activo fijo neto
promedio en relación a las ventas y se proyectó la inversión de acuerdo a las
diferencias en requerimientos de activos fijos netos.
TABLA 22. CAPEX 2017 – 2020
2017 2018 2019 2020

Capex -8.674,60 -6.297,76 -6.713,41 -7.156,49
7.4 Inversión en Capital de Trabajo
Es la inversión de recursos que realiza la compañía para llevar a efecto su

gestión económica (insumos, mano de obra) y obligaciones financiera.
Se calcula de la diferencia entre activos corrientes y pasivos corrientes para

cada año.
TABLA 23. DETERMINACIÓN INVERSIÓN EN CAPITAL DE TRABAJO
Inversión en Capital de Trabajo 2016 2015 2014 2013 2012

CxC + Inventario (Activo Corriente) 114.306 111.619 101.290 97.878 86.271
CxP (Pasivo Corriente) 40.007 39.939 39.629 37.807 33.556
CTON 74.298 71.679 61.660 60.071 52.715
Ratio Liquidez Corriente 2,86 2,79 2,56 2,59 2,57
Ventas 299.769 302.725 284.625 265.967 240.423 Promedio
RCTON (% ventas) 0,25 0,24 0,22 0,23 0,22 0,23
RCTON (días ventas) 89 85 78 81 79 82,5
Su capital de trabajo se mantiene constante en torno a 83 días promedio.
46
El Capital de trabajo proyectado para los años de estudio se determinó bajo los
siguientes parámetros,
𝐶𝑎𝑝𝑖𝑡𝑎𝑙 𝑑𝑒 𝑇𝑟𝑎𝑏𝑎𝑗𝑜 = 𝑅𝐶𝑇𝑂𝑁 ∗ (𝑉𝑒𝑛𝑡𝑎𝑠𝑡+1 − 𝑉𝑒𝑛𝑡𝑎𝑠𝑡 )
TABLA 24. CAPITAL DE TRABAJO 2017 - 2020
2017 2018 2019 2020

Capital de Trabajo -4.989,81 -5.319,13 -5.670,20 -6.044,43
Superávit-Déficit de Capital de Trabajo
A diciembre de 2016, la empresa presentaba un capital de trabajo de 74.298

UF. No obstante, si consideramos que las ventas se incrementan desde
299.769 en 2016 a 329.746 proyectadas a diciembre de 2017, implica que el
capital de trabajo necesario para diciembre de 2017 debiese ser de 75.842 (si el
RCTON es de 0,23), por lo que existiría un déficit de capital de trabajo que
asciende a 1.543. Este déficit se ajustará al valor de los activos operacionales
en la tabla 27 de valoración económica.
7.5 Activos Prescindibles
Los activos prescindibles son aquellos que no forman parte de la operación de

la empresa, tales como bienes raíces no utilizados, exceso de caja, valores
negociables, plusvalía, intangibles y activos mantenidos o clasificados para la
venta.
TABLA 25. ACTIVOS PRESCINDIBLES
Activos Prescindibles 2016

Act Mantenidos para la venta 118
Caja/V Negociables 8.693
Inversiones método participación 4.260
Instrumentos de Inversión Mantenidos para la Venta 21.484
Total Activos 34.556
47
Si bien es cierto la plusvalía es un activo prescindible, no es más que el
resultado de un ajuste contable en relación al valor de un activo, y por lo tanto
no se considerara en la valoración de la empresa.
7.6 Proyección Flujo de Caja
Se presenta a continuación el flujo desarrollado según los antecedentes

presentados. Se debe considerar que los ajustes por gastos financieros,
ingresos financieros, entre otros, se realizan después de impuesto.
TABLA 26. FLUJO DE CAJA PROYECTADO
2017 2018 2019 2020 2021

Ganancia (pérdida) 24.539 26.174 27.917 29.775 31.756
Depreciación y Amortización 9.243 9.853 10.504 11.197 11.936
Gastos financieros 4.776 5.091 5.427 5.786 6.167
Ingresos financieros -857 -914 -974 -1.039 -1.107
Diferencia en cambio 138 138 138 138 138
Resultado por unidades de reajuste 990 990 990 990 990
Flujo de Caja Bruto 38.829 41.333 44.002 46.847 49.880
Capex -8.675 -6.298 -6.713 -7.156
Inversión en Reposición -6.001 -6.397 -6.819 -7.269 -11.936
Capital de Trabajo -4.990 -5.319 -5.670 -6.044
Flujo de Caja Libre 19.164 23.319 24.799 26.377 37.944
48
8. Precio por Acción y Valoración Económica
Para obtener la valoración económica de S.A.C.I Falabella y determinar su

precio por acción se realizó el siguiente procedimiento; se obtuvo retornos
semanales para el cálculo del beta de la acción, para hallar el beta de la deuda
se utilizó el modelo CAPM junto a la última tasa de cotización del bono de más
largo plazo transado, se calcula la estructura de financiamiento de la compañía,
y finalmente se utiliza la fórmula de Rubinstein para precisar el beta y el costo
patrimonial, el cuál posteriormente es usado en el Costo de Capital Promedio
Ponderado (WACC) fijando la tasa de descuento (Ko), con el cual se procedió
a traer a valor presente los flujos de caja proyectados.
TABLA 27. VALORACIÓN ECONÓMICA
2017 2018 2019 2020 2021

Flujo de Caja Libre 19.163,85 23.319,07 24.799,17 26.376,96 37.944,36
Valor terminal 651.326,50
Flujo de Caja Libre + Valor 19.163,85 23.319,07 24.799,17 26.376,96 689.270,87
Terminal
Valoración de la Empresa
Valor de activos operacionales 596.457,90
Activos Prescindibles 34.556,29
Deficit C. Trabajo -1.543,00
Deuda Financiera -142.215,40
Valor Patrimonio económico 487.255,79
N° acciones 2.434.465.103
Valor acción Teórico UF 0,20
V UF 31/12/16 26.347,98
Valor Acción Teórico $ 5.273,52
Precio Acción Mercado 31/12/16 5.299,50
Valor de la acción a 31 de diciembre de 2016 es de 5.299,50 y el valor teórico

determinado es de 5.273,52.
49
CONCLUSIÓN
El valor teórico de la acción se determinó en 5.273,52, un 0.4% por debajo de

su cotización en el mercado al 31 de Diciembre de 2016, muy cercano al rango
en el que se mantuvo los últimos años, su estabilidad en precio accionario se
debe en gran manera a que es una empresa madura, con mercado definido,
líder en su rubro, y con políticas determinantes.
El método de flujo de caja descontado, puede ser usado indistintamente el rubro

para determinar el valor económico de una compañía, y determinar a valor
teórico si la firma se encuentra sub o sobrevalorada en el mercado, lo que
permitirá toma de decisiones asertivas si se requiere la realización de
transacciones con dicha firma.
Participan un conjunto de variables en el análisis lo que nos genera un grado de

confianza al uso del método, además nos permite ver el compartimiento
histórico de la firma, y aunque retornos pasados no garantizan retornos futuros,
si nos da una visualización de como a través del tiempo y en distintos
escenarios el ente ha reaccionado a situaciones versátiles.
El retail está intrínsecamente ligado a la evolución de factores de la economía

por eso es vital dar una mirada a la economía global, y sectorial de los países
donde participa la firma, la cual nos aterrizara el escenario para calcular la tasa
de descuento, ítem fundamental en una evaluación certera.
50
BIBLIOGRAFÍA
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content/uploads/2017/07/MEMORIA-RIPLEY-2016-FINAL-COMPLETA-
JULIO-DIGITAL.pdf>
 Superintendencia de Valores, (memorias anuales de Falabella (2012-

2016)), [en línea], Santiago [Fecha de consulta, Agosto 2017], disponible en
<www.svs.cl>
53
ANEXOS
Detalle de Bonos S.A.C.I Falabella
Anexo 1. Bonos S.A.C.I Falabella
Observaciones
Bono BONO SACI FALABELLA SERIE Q
Nemotécnico BFALA-Q
Fecha de Emisión 25-11-2016
Valor Nominal (VN o D) CLP 10.000.000
Moneda Pesos (CLP)
Tipo de Colocación Nacional
Fecha de Vencimiento 25-11-2021
Tipo de Bono Bullet
Tasa Cupón (kd) 5,10%
Periodicidad Semestral
Número de pagos (N) 12
S.
Tabla de Pagos Cupón Fecha Interés Amortización F. Total
Insoluto
Periodo de Gracia 0,00 años
Motivo de la Emisión Sustitución de pasivos
Clasificación de Riesgo Estables: AA (Feller Rate) / AA (Fitch Ratings)
4,84%
Tasa de colocación o de mercado el día
Fuente: News Bolsa de Santiago
de la emisión (kb)
http://news.bolsadesantiago.com/paginas/renta-fija.aspx?mes=10&anio=2014#cero
Precio de venta el día de la emisión. 95.00%
Valor de mercado del bono día de emisión: P. Medio de 95,00 bajo la par – TIR Media
Valor de Mercado
de 4,48%.
Valor más reciente transado: P. Medio de 98,42% bajo la par – TIR Media de 3,20.
Observaciones
Bono BONO SACI FALABELLA SERIE Q
Nemotécnico BFALA-Q
Moneda Pesos (CLP)
Tipo de Bono Bullet
54
Cupón S.
Tabla de Pagos Fecha Interés Amortización F. Total
Insoluto
4,84%
de la emisión (kb)
Valor de Mercado
de 4,48%.
Observaciones
Bono BONO SACI FALABELLA SERIE R
Nemotécnico BFALA-R
Valor Nominal (VN o D) UF 500
Moneda Unidades de Fomento (UF)
Tipo de Bono Bullet
S.
Insoluto
3,11%
de la emisión (kb)
Valor de mercado del bono día de emisión: P. Medio de 125,00 bajo la par – TIR
Valor de Mercado
Media de 3,11%.
Observaciones
Bono BONO SACI FALABELLA SERIE S
Nemotécnico BFALA-S
Tipo de Bono Francés
55
S.
Insoluto
3,11%
de la emisión (kb)
Valor de mercado del bono día de emisión: P. Medio de 125,00 bajo la par – TIR
Valor de Mercado
Media de 3,11%.
Observaciones
Bono BONO SACI FALABELLA SERIE T
Nemotécnico BFALA-T
Número de pagos (N) 29,5
S.
Insoluto
Sin registros.
Fuente: Prospecto Bonos Serie Q,R,S y T – Falabella
de la emisión (kb)
http://www.falabella.com
Precio de venta el día de la emisión. Sin registros.
Valor de Mercado Sin registros.
Observaciones
Bono BONO SACI FALABELLA SERIE N
Nemotécnico BFALA-N
56
S.
Insoluto
Sin registros.
de la emisión (kb)
Observaciones
Bono BONO SACI FALABELLA SERIE O
Nemotécnico BFALA-O
Moneda Pesos (CLP)
S.
Insoluto
Sin registros.
de la emisión (kb)
Observaciones
Bono BONO SACI FALABELLA SERIE P
Nemotécnico BFALA-P
Valor Nominal (VN o D) UF 4.500
57
S.
Insoluto
Sin registros.
de la emisión (kb)
Observaciones
Bono BONO SACI FALABELLA SERIE K
Nemotécnico BFALA-K
Fecha de Emisión 7/15/2014
Moneda Pesos (CLP)
Fecha de Vencimiento 7/15/2020
Tabla de Pagos Cupón Fecha Interés Amortización F. Total S. Insoluto
Sin registros.
Fuente: Prospecto Bonos Serie K,L y M – Falabella
de la emisión (kb)
Observaciones
Bono BONO SACI FALABELLA SERIE L
Nemotécnico BFALA-L
58
2.2%
de la emisión (kb)
Valor de mercado del bono día de emisión: P. Medio de 100,42 sobre la par – TIR
Valor de Mercado
Media de 2,20.
Observaciones
Bono BONO SACI FALABELLA SERIE M
Nemotécnico BFALA-M
S.
Insoluto
3.4%
de la emisión (kb)
Valor de Mercado
de 3,40.
Observaciones
Bono BONO SACI FALABELLA SERIE I
Nemotécnico BFALA-I
59
Motivo de la Emisión Sustitución de pasivos + Financiamiento de inversión
Estables:
Clasificación de Riesgo
AA (Feller Rate) / AA (Fitch Ratings)
Sin registros.
Fuente: Sebra – Bolsa de Santiago/Consultas/IRF/Histórico/Transacciones Remate
de la emisión (kb)
Holandés
Observaciones
Bono BONO SACI FALABELLA SERIE J
Nemotécnico BFALA-J
S.
Insoluto
Motivo de la Emisión Sustitución de pasivos + Financiamiento de inversión
4.4%
Fuente: Sebra – Bolsa de Santiago/Consultas/IRF/Histórico/Transacciones Remate
de la emisión (kb)
Holandés
Valor de Mercado
de 4,40.
Valor más reciente transado: P. Medio de 109,58% sobre la par – TIR Media de 3,10.
Fuente: Elaboración propia Datos de la Superintendencia de Valores –SVS-
60
Anexo 2. Balance Financiero 2012 – 2016
2016 2015 2014 2013 2012

Activos corrientes UF % UF % UF % UF % UF %
Efectivo y equivalentes 7.641 2,0% 8.089 2,3% 8.577 2,5% 11.821 3,8% 8.623 3,1%
Otros activos financctes 1.053 0,3% 921 0,3% 793 0,2% 1.334 0,4% 1.187 0,4%
Otros activos no finan ctes 3.702 1,0% 3.458 1,0% 3.598 1,1% 2.884 0,9% 2.428 0,9%
Deudores comerciales y otras CxC 68.253 17,7% 65.625 18,5% 59.320 17,5% 58.397 19,0% 52.817 19,0%
corrientes
CxC a entidaderelac, ctes 233 0,1% 199 0,1% 584 0,2% 155 0,1% 76 0,0%
Inventarios corrientes 45.820 11,9% 45.795 12,9% 41.385 12,2% 39.326 12,8% 33.379 12,0%
Activos por imptocte 2.881 0,7% 2.131 0,6% 2.013 0,6% 1.824 0,6% 1.981 0,7%
Total de activos ctes 129.582 33,7% 126.218 35,6% 116.270 34,3% 115.741 37,6% 100.490 36,2%
Activos no ctes mantenidos para la 118 0,0% 115 0,0% 209 0,1% 0 0,0% 215 0,1%
venta
Activos corrientes totales 129.701 33,7% 126.333 35,6% 116.479 34,4% 115.741 37,6% 100.705 36,3%
Activos no corrientes
Otros activos finan no ctes 2.784 0,7% 6.438 1,8% 2.904 0,9% 8 0,0% 55 0,0%
Otros acti no finan no ctes 2.183 0,6% 1.428 0,4% 1.327 0,4% 785 0,3% 932 0,3%
CxC no corrientes 9.136 2,4% 7.956 2,2% 8.372 2,5% 7.639 2,5% 7.788 2,8%
CxC a entidades relacionadas, no 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 7 0,0%
ctes
Inversiones contabilizadas método 4.144 1,1% 7.185 2,0% 6.632 2,0% 6.383 2,1% 5.938 2,1%
de la participación
Activos intangibles distintos de la 10.252 2,7% 9.634 2,7% 9.482 2,8% 7.973 2,6% 7.201 2,6%
plusvalía
Plusvalía 19.711 5,1% 18.013 5,1% 18.781 5,5% 12.789 4,2% 11.395 4,1%
Propiedad, planta y equipo 94.896 24,7% 87.264 24,6% 86.072 25,4% 71.695 23,3% 64.936 23,4%
Propiedad de inversión 107.135 27,8% 86.960 24,5% 86.167 25,4% 82.715 26,9% 76.438 27,5%
Activos por impto diferidos 4.988 1,3% 3.587 1,0% 2.768 0,8% 2.205 0,7% 2.114 0,8%
Total de activos no ctes 255.228 66,3% 228.466 64,4% 222.505 65,6% 192.192 62,4% 176.804 63,7%
Total activos de negocios no 384.929 72,8% 354.799 72,1% 338.984 73,6% 307.934 72,5% 277.509 73,4%
bancarios
Activos Bancarios
Efectivo y depósitos banco 11.515 8,0% 14.549 10,6% 14.099 11,6% 14.687 12,6% 9.352 9,3%
Operaciones con liquidación en 2.420 1,7% 542 0,4% 411 0,3% 2.033 1,7% 365 0,4%
curso
Instrumentos negociación 3.098 2,2% 4.298 3,1% 2.268 1,9% 3.564 3,1% 12.140 12,1%
Contratos derivados financ 375 0,3% 341 0,2% 589 0,5% 283 0,2% 87 0,1%
Adeudado por bancos 0 0,0% 0 0,0% 1.217 1,0% 0 0,0% 0 0,0%
Créditos y CxC a clientes 99.507 69,3% 96.417 70,3% 88.536 72,7% 80.938 69,4% 74.990 74,4%
Instrumentos de inversión 21.484 15,0% 16.509 12,0% 10.721 8,8% 11.156 9,6% 499 0,5%
disponibles para la venta
Inversiones en sociedades 116 0,1% 109 0,1% 78 0,1% 70 0,1% 83 0,1%
Intangibles 1.884 1,3% 1.332 1,0% 965 0,8% 857 0,7% 527 0,5%
Activo fijo 1.278 0,9% 1.387 1,0% 1.500 1,2% 1.552 1,3% 1.529 1,5%
Impuestos corrientes 136 0,1% 72 0,1% 76 0,1% 12 0,0% 77 0,1%
Impuestos diferidos 720 0,5% 725 0,5% 589 0,5% 719 0,6% 506 0,5%
Otros activos 1.053 0,7% 823 0,6% 657 0,5% 712 0,6% 573 0,6%
Total activos serv bancario 143.585 27,2% 137.103 27,9% 121.706 26,4% 116.584 27,5% 100.728 26,6%
Total de activos 528.514 100,0% 491.902 100,0% 460.690 100,0% 424.517 100,0% 378.237 100,0%
Pasivos Negocio no bancario
Otros pasivos financctes 40.690 18,5% 28.823 14,1% 29.907 15,5% 27.512 17,0% 24.286 17,0%
CxP comercia y otras CxP 39.761 18,1% 39.813 19,5% 39.228 20,4% 37.675 23,3% 33.436 23,5%
CxP a entidades relacionadas, 246 0,1% 126 0,1% 402 0,2% 133 0,1% 120 0,1%
corrientes
Otras provisiones corto plazo 502 0,2% 467 0,2% 416 0,2% 264 0,2% 234 0,2%
Pasivos por imptosctes 1.415 0,6% 1.753 0,9% 1.045 0,5% 810 0,5% 667 0,5%
Provisiones ctes beneficios 4.936 2,3% 4.747 2,3% 4.490 2,3% 4.022 2,5% 3.435 2,4%
empleados
61
Otros pasivos no fin ctes 5.690 2,6% 5.415 2,7% 5.260 2,7% 4.761 2,9% 4.490 3,2%
Pasivos Ctes Totales 93.240 42,5% 81.144 39,8% 80.748 41,9% 75.177 46,5% 66.667 46,8%
Pasivos no corrientes
Otros pasivfinanc no ctes 101.526 46,3% 105.381 51,7% 94.057 48,8% 73.809 45,6% 63.411 44,5%
CxP no corrientes 47 0,0% 49 0,0% 109 0,1% 99 0,1% 57 0,0%
CxP a entidrelaci, no ctes 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 15 0,0% 0 0,0%
Otras provision largo plazo 489 0,2% 592 0,3% 605 0,3% 208 0,1% 28 0,0%
Pasivo por impto diferidos 21.383 9,7% 14.318 7,0% 15.010 7,8% 10.837 6,7% 10.775 7,6%
Provisiones no cte por beneficios a 1.106 0,5% 821 0,4% 801 0,4% 641 0,4% 596 0,4%
empleados
Otros pasivos no financieros no 1.574 0,7% 1.571 0,8% 1.247 0,6% 1.019 0,6% 952 0,7%
corrientes
Total de pasivos no ctes 126.124 57,5% 122.733 60,2% 111.829 58,1% 86.627 53,5% 75.818 53,2%
Total pasivos neg no banc 219.364 65,1% 203.877 64,0% 192.577 65,8% 161.804 62,1% 142.485 63,0%
Pasivos Servicio Bancario
Depósitos y otras obligaci 16.233 13,8% 12.552 10,9% 9.800 9,8% 6.883 7,0% 5.402 6,5%
Operaciones con liquidación en 2.195 1,9% 372 0,3% 197 0,2% 2.375 2,4% 228 0,3%
curso
Depósitos y otras captaciones a 76.541 65,1% 77.576 67,7% 67.874 67,8% 64.463 65,4% 52.451 62,7%
plazo
Contratos de derivfinanci 355 0,3% 319 0,3% 351 0,4% 192 0,2% 123 0,1%
Obligaciones con bancos 4.430 3,8% 3.507 3,1% 2.717 2,7% 2.250 2,3% 687 0,8%
Instrumentos deuda emitid 10.019 8,5% 11.473 10,0% 9.775 9,8% 11.888 12,1% 13.580 16,2%
Otras obligaciones financieras 5.523 4,7% 6.224 5,4% 7.136 7,1% 8.091 8,2% 9.065 10,8%
Impuestos corrientes 46 0,0% 169 0,1% 2 0,0% 165 0,2% 87 0,1%
Impuestos diferidos 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 285 0,3% 219 0,3%
Provisiones 89 0,1% 250 0,2% 223 0,2% 260 0,3% 182 0,2%
Otros pasivos 2.117 1,8% 2.213 1,9% 2.000 2,0% 1.781 1,8% 1.616 1,9%
Total pasivos ServBancari 117.547 34,9% 114.656 36,0% 100.076 34,2% 98.633 37,9% 83.639 37,0%
Total de pasivos 336.911 63,7% 318.533 64,8% 292.653 63,5% 260.437 61,3% 226.124 59,8%
Patrimonio
Capital emitido 20.245 10,6% 20.813 12,0% 21.659 12,9% 22.772 13,9% 23.203 15,3%
Ganancias (pérdidas) acumuladas 146.969 76,7% 126.485 73,0% 118.306 70,4% 114.832 70,0% 104.938 69,0%
Prima de emisión 3.548 1,9% 3.648 2,1% 3.796 2,3% 2.904 1,8% 2.610 1,7%
Acciones propia en cartera -1.333 -0,7% -337 -0,2% -142 -0,1% 0 0,0% 0 0,0%
Otras reservas -10.771 -5,6% -5.148 -3,0% -3.736 -2,2% -5.283 -3,2% -4.429 -2,9%
Patrimonio atribuible a los 158.658 82,8% 145.460 83,9% 139.883 83,2% 135.225 82,4% 126.321 83,0%
propietarios de la controladora
Participaciones no controladoras 32.945 17,2% 27.909 16,1% 28.154 16,8% 28.856 17,6% 25.792 17,0%
Patrimonio total 191.603 36,3% 173.369 35,2% 168.037 36,5% 164.081 38,7% 152.113 40,2%
Total de patrimonio y pasivos 528.514 100,0% 491.902 100,0% 460.690 100,0% 424.517 100,0% 378.237 100,0%
62
Anexo 3. 12 Mayores Accionistas
Fuente: Memoria Corporativa S.A.C.I Falabella 2016
63
Anexo 4. Estructura Corporativa
Fuente: Memoria Corporativa S.A.C.I Falabella 2016
64

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VALORIZACIÓN S.A.C.

VALORACIÓN DE EMPRESA PARA OPTAR AL GRADO DE

Alumna: Adalys Quintero Castañeda

Santiago, Agosto 2017

1.2 Regulaciones ..................................................................................................... 11

1.3 Descripción de la Industria ................................................................................. 12

1.4 Identificación de Empresas Comparables con S.A.C.I Falabella ........................ 15

3.2 Estimación Patrimonio Económico ..................................................................... 21

3.3 Estructura de Capital Objetivo ............................................................................ 21

4. Costo Patrimonial y Costo de Capital de la Empresa.................................................. 23

4.2 Costo de Capital de la Empresa ......................................................................... 26

5. Análisis Operacional del Negocio e Industria ............................................................... 27

5.1.1 Plan Inversión .......................................................................................................... 31

5.3 Tasas de Crecimiento Proyectadas para la Región ............................................ 35

5.4 Análisis de Costos ............................................................................................. 36

5.6 Análisis de Activos ............................................................................................. 39

6. Proyección Estado de Resultado .................................................................................... 43

7.2 Inversión en Reposición ..................................................................................... 45

7.4 Inversión en Capital de Trabajo .......................................................................... 46

7.5 Activos Prescindibles ......................................................................................... 47

7.6 Proyección Flujo de Caja.................................................................................... 48

8. Precio por Acción y Valoración Económica .................................................................. 49

Anexo 2. Balance Financiero 2012 – 2016 ............................................................... 61

Anexo 3. 12 Mayores Accionistas ............................................................................ 63

Anexo 4. Estructura Corporativa .............................................................................. 64

Tabla 1. 12 Mayores Accionistas ................................................................................... 9

Gráfico 1. Ventana de Oportunidades GRDI ................................................................ 14

La valoración de empresas es el proceso por el cual asignamos valor a la

A continuación se realizara la valoración de S.A.C.I Falabella, por medio del

S.A.C.I Falabella es un reconocido holding chileno que logró posicionarse en el

El presente estudio se realizó en base a los últimos cinco años de la compañía,

Es importante destacar que S.A.C.I Falabella es una empresa con políticas y

El valor de una empresa se deriva de la habilidad de la misma para generación

Los factores integrados en esta metodología son;

1.1 Descripción de la Empresa

S.A.C.I Falabella (Rut: 90.749.000-9), debe su nombre a su fundador inicial

Se encuentra clasificada localmente BBB+/Estables por Fitch, cuenta con un

TABLA 1. 12 M AYORES ACCIONISTAS

S.A.C.I. Falabella opera con la unidad de negocios Falabella Retail en Chile,

Mejoramiento del hogar, está presente en Chile, Perú, Colombia; Argentina,

La línea de servicios financieros, entre los cuales se destaca tarjeta CMR

El negocio inmobiliario opera y administra centros comerciales en Chile, Perú y

Las sociedades anónimas abiertas como S.A.C.I Falabella están sujetas a la

1.3 Descripción de la Industria

Cuando se habla de Retail, se alude al comercio que se realiza al detalle, es

Sin embargo, el nivel de relevancia en el mercado que han alcanzado hoy en

Para el Índice Global de Desarrollo de la Industria del Retail (GRDI), en el 2016

Según el ranking Global Power of Retailing 20174, elaborado por Deloitte (a

Empresas comparables en el país fueron seleccionadas Cencosud y Ripley, por

A nivel internacional fue seleccionada Almacenes Éxito de Colombia, la cual

TABLA 2. I NFORMACIÓN CENCOSUD

Nombre de la Empresa Cencosud S.A.

Una de las principales empresas de retail a nivel Suramérica y con una

TABLA 3. I NFORMACIÓN RIPLEY CORP SA

Nombre de la Empresa Ripley Corp S.A.

TABLA 4. I NFORMACIÓN ALMACENES ÉXITO SA

Nombre de la Empresa Almacenes Éxito S.A.

Cadena de almacenes de gran escala fundada en 1949 y establecido a lo largo

S.A.C.I Falabella a 31 de diciembre posee una deuda con terceros a través de

Los bonos en CLP son la serie S.A.C.I Falabella