Art.64 Indep - Pred.rural

COMENTARIOS AL REGLAMENTO DE INSCRIPCIONES DEL REGISTRO DE PREDIOS
Artículo 64. Independización de predio rural
La independización de predios rurales se realiza en mérito a documento privado otorgado por

el propietario, con firma certificada por un notario, en el que se precisarán los datos a que se
refiere el primer párrafo del artículo 59, en lo que sea pertinente, acompañado de los certificados
o planos según los casos siguientes:
a. Cuando el predio a independizar se encuentra ubicado en una zona catastrada, se presentará
el certificado de información catastral a que se refiere el artículo 88 del Reglamento del
Decreto Legislativo N° 1089 - Decreto Legislativo que Establece el Régimen Temporal
Extraordinario de Formalización y Titulación de Predios Rurales, aprobado por Decreto
Supremo N° 032-2008-VIVIENDA, otorgado por la autoridad competente, tanto del área a
independizar como del área remanente.
b. Cuando el predio a independizar se encuentra ubicado en una zona no catastrada, se
presentará el certificado negativo de zona catastrada emitido por la autoridad competente
y el plano perimétrico en coordenadas oficiales con su respectivo cuadro de datos
técnicos y memoria descriptiva donde se indique el área, linderos y medidas perimétricas,
elaborados y firmados por profesional inscrito en el Índice de Verificadores, tanto del área
independizada como del área remanente.
Comentadop por:
Amadeo Ordaya Huamán
1. Aspectos generales
La independización, es definida como el acto que consiste en abrir una partida registral para
cada unidad inmobiliaria resultante de una desmembración de terreno, con edificación o sin ella;
o como consecuencia de la inscripción de una edificación sujeta al régimen de unidades inmobiliarias
de propiedad exclusiva y de propiedad común o régimen de independización y copropiedad210.
Según el artículo 59 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, son requisitos
generales de toda independización, que el título contenga el área, linderos y medidas perimétricas
de cada una de las porciones que se desmembran y del área remanente. Siendo la regla general
que el título en mérito del cual se solicita la independización debe contener la descripción tanto
de la porción que se independiza como de la porción remanente que quedará en la partida matriz;
y la excepción a la regla de presentación de planos del área remanente está prevista en la Cuarta
Disposición Complementaria y Final del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios.
Por aplicación del principio de folio real, la independización es un acto que consiste en abrir una partida
registral para cada unidad inmobiliaria resultante de la desmembración de un terreno, por lo que resulta ser
un acto meramente registral (independiente al suceso extrarregistral) y por consiguiente a efectos que esta
acceda al Registro deberá adecuarse a alguno de los supuestos que para tal efecto establece el Reglamento
de Inscripciones del Registro de Predios (Ver del artículo 61 al artículo 65 del mismo Reglamento).
En concreto, la independización de un predio que forma parte de otro de mayor extensión viene a
ser un acto que modifica físicamente el predio matriz, por lo que, estando frente a solicitudes de
inscripción de dichos actos, corresponderá que previamente se cuente con el informe técnico del área
de catastro. Concordante con ello, el literal b. del numeral 5.1. de la Directiva N° 03-2014-SUNARP/
SN211, referida a actos inscribibles en el Registro de Predios que requerirán informe previo del área de
catastro para acceder a su inscripción, establece que se requiere dicho informe previo en los casos
de independizaciones de predios que no provienen de lotizaciones inscritas.
210 Primer párrafo del artículo 58 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios.
211 Aprobada mediante Resolución N° 189-2014-SUNARP/SN, publicado en el diario oficial El Peruano el 08/08/2014.
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Ante una rogación de independización de predios rurales, cual fuera la naturaleza jurídica del
dominio del que emana (a excepción de los bienes del Estado), el Reglamento de Inscripciones
del Registro de Predios, ha determinado como requisitos: el documento privado otorgado por el
propietario, con firma certificada por notario, en el que se precise los datos a que se refiere el
primer párrafo del artículo 59, en lo que sea pertinente, acompañado de los certificados o planos
según los casos establecidos en los literales a. y b. del artículo 64 del Reglamento.
A la fecha, el procedimiento de la expedición de los mencionados certificados, se halla regulado
por el art. 88 y 89 del D.S. N° 032-2008-VIVIENDA – Reglamento del Decreto Legislativo N° 1089
Decreto Legislativo que Establece el Régimen Temporal Extraordinario de Formalización y Titulación
de Predios Rurales.
El Decreto Legislativo N° 1089, Decreto Legislativo que establece el Régimen Temporal Extraordinario de
Formalización y Titulación de Predios Rurales, creó un Régimen Temporal Extraordinario de Formalización
y Titulación de predios rústicos y tierras eriazas habilitadas, a nivel nacional, a cargo de Cofopri, por el
período de cuatro (4) años, contados desde la vigencia del citado Decreto Legislativo, que de acuerdo a su
Sexta Disposición Complementaria Final, se producía al día siguiente de la publicación de su Reglamento
en el diario oficial El Peruano; el mismo que fue aprobado por Decreto Supremo N° 032-2008-VIVIENDA, y
publicado el 14 de diciembre de 2008; en consecuencia, la vigencia del Decreto Legislativo N° 1089, es a
partir del 15 de diciembre de 2008.
Desde la entrada en vigencia del D. Leg. 1089, ha sido Cofopri la entidad competente para
administrar el catastro rural del país y por tanto encargado de emitir los certificados de información
catastral y los certificados negativos de zona catastrada; para tal efecto, se emitió Directiva N°
008-2011-COFOPRI - “Lineamiento para la aplicación de las disposiciones sobre prevalencia de la
información catastral, tolerancias catastrales y registrales permisibles, así como para la expedición y
aprobación de los planos 212”, que en concreto era materializar las facultades para emitir certificados
catastrales respecto a todos los predios rurales, sea que cuente o no con levantamiento catastral
efectuados por el ex PETT o el Cofopri.
2. Competencia para expedir el Certificado de Información Catastral y el certificado
negativo de zona catastrada
En la actualidad, al haber concluido el Régimen Temporal Extraordinario de Formalización y Titulación
de predios rústicos y tierras eriazas habilitadas a nivel nacional a cargo del Cofopri, es el Ministerio
de Agricultura y Riego quien debe asumir la conducción del catastro rural, por ser el órgano rector de
la Política Nacional Agraria y, en tal condición, responsable de dictar normas y lineamientos técnicos
en materia de saneamiento físico legal y formalización de la propiedad agraria, de conformidad con el
subnumeral 6.1.11 del numeral 6.1 del artículo 6 del Decreto Legislativo N° 997, Decreto Legislativo
que aprueba la Ley de Organización y Funciones del Ministerio de Agricultura, modificado por la Ley
N° 30048, así como de conformidad con lo que dispone el artículo 63 del Reglamento de Organización
y Funciones de este Ministerio, aprobado por Decreto Supremo N° 008-2014-MINAGRI.
La Ley N° 27867 —Ley Orgánica de Gobiernos Regionales— al establecer las competencias
en materia agraria que les corresponde asumir, señala expresamente en el literal n) del artículo
51, las funciones: “Promover, gestionar y administrar el proceso de saneamiento físico–legal,
de la propiedad agraria, con la participación de actores involucrados, cautelando el carácter
imprescriptible, inalienable e inembargable de las tierras de las comunidades campesinas y
nativas”; habiéndose aprobado además la relación de procedimientos administrativos a cargo de
las Direcciones Regionales de Agricultura derivadas de la función específicas del acotado literal
“n” del artículo 51 de la Ley N° 27867, mediante Resolución Ministerial N° 0811-2009-AG del
18/11/2009; lo que queda claro preliminarmente, es que las funciones de saneamiento físico–legal
de la propiedad agraria que corresponde asumir a los Gobiernos Regionales no comprendía a la
función de administrar el catastro rural del país, en su calidad de entidad generadora de catastro,
tal como lo reconoce igualmente el artículo 3 literal f) del Reglamento de la Ley N° 28294 —Ley de
Creación del Sistema Nacional Integrado de Catastro—aprobado por el D.S. N° 005-2006-JUS.
212 Aprobada mediante Resolución de Secretaría General N° 008-2011-COFOPRI/SG del 14/02/2011.
206
Sin embargo, por el proceso de descentralización, el Ministerio de Vivienda, Construcción y

Saneamiento, a través del Cofopri, conjuntamente con el Ministerio de Agricultura y Riego, han
transferido a los Gobiernos Regionales la función específica considerada en el literal n) del artículo 51
de la Ley N° 27867, Ley Orgánica de Gobiernos Regionales, relativa a las acciones de saneamiento
físico-legal y formalización de la propiedad agraria, y en relación a las actividades catastrales inmersas
en ellas, se ha materializado recién con el Decreto Supremo N° 018-2014-VIVIENDA 213 que dispone
la transferencia del Catastro Rural de Cofopri214 al Ministerio de Agricultura y Riego, determinando
además los procedimientos y servicios a cargo de los Gobiernos Regionales sobre Catastro Rural.
De acuerdo a los términos del artículo 4 del precitado Decreto Supremo, el Minagri debió iniciar sus
funciones, respecto al Catastro Rural, en la fecha de suscripción del Acta de Entrega y Recepción
respectiva; habiéndose establecido, asimismo, en los artículos 8 y 9 del mismo Decreto Supremo que
las atribuciones de los Gobiernos se iniciarán con la suscripción del Acta de Entrega y Recepción que
al efecto suscriban los representantes de cada Gobierno Regional y del Cofopri, designados para tal
fin. El artículo 8 del citado Decreto Supremo establece que los Gobiernos Regionales a los que se
ha transferido la función específica del literal n) del artículo 51 de la Ley N° 27867, Ley Orgánica de
Gobiernos Regionales, ejecutarán a solicitud de parte los procedimientos administrativos vinculados
al Catastro Rural, previstos en el Capítulo IV del Título V del Reglamento del Decreto Legislativo N°
1089, aprobado por Decreto Supremo N° 032-2008-VIVIENDA, así como los servicios que deriven
de la actividad catastral; y, de conformidad a la Tercera Disposición Complementaria Final del mismo
Decreto Supremo, el Ministerio de Agricultura y Riego aprobará, mediante resolución ministerial, la
relación de procedimientos administrativos relacionados con la actividad catastral a ser considerados
en el Texto Único de Procedimientos Administrativos –TUPA de las Direcciones Regionales de
Agricultura de los Gobiernos Regionales o de los órganos que hagan sus veces.
Es así, que mediante Decreto Supremo N° 005-2016-VIVIENDA, publicado en el diario oficial El
Peruano, el 31 de marzo de 2016, se estableció en cuarenta y cinco (45) días hábiles, contados a
partir del día siguiente de la publicación de dicho dispositivo, para que dentro del mismo Cofopri
culmine con la entrega de bienes y acervo físico y digital a que se refiere el artículo 5 del Decreto
Supremo N° 018-2014-VIVIENDA y la entrega a los Gobiernos Regionales de los expedientes y
bienes a que se refiere el artículo 9 del citado último Decreto Supremo.
Como consecuencia del proceso de transferencia antes mencionado, el Minagri mediante Resolución
Ministerial N° 0196-2016-MINAGRI215, ya aprobó la relación de procedimientos administrativos y
servicios derivados de la actividad catastral, a cargo de las Direcciones Regionales de Agricultura de
los Gobiernos Regionales a los que se ha transferido la función de saneamiento físico—legal de la
propiedad privada. Una de las novedades de esta Resolución es que uniformiza, de forma expresa, la
aplicación del procedimiento incluso a los predios transferidos por Comunidades Campesinas, en cuyo
caso no se requerirá plano del área remanente, debiendo efectuarse el levantamiento catastral del predio
resultante para otorgar el certificado de información catastral e incorporar el predio a independizar a la
zona catastrada. Por tanto, queda resuelto las diferentes posiciones existentes en relación a la siguiente
pregunta216: ¿Para la independización de predios rurales de propiedad de comunidades campesinas,
resulta exigible la visación de planos por parte de la Dirección Regional Agraria?, planteada y resuelta
de forma divergente por los operadores registrales: Registradores Públicos y Tribunal Registral217.
213 Publicado en el diario oficinal El Peruano del 06/11/2014.

214 En efecto, mediante Resolución de Secretaría General N° 001-2015-COFOPRI/SG del 26 de marzo de 2015, se ha aprobado la Directiva
N° 001-2015-COFOPRI “Lineamientos para la ejecución de acciones relacionadas con la Transferencia del Catastro Rural de COFOPRI al
MINAGRI y la entrega de bienes y acervo físico digital de los procedimientos y servicios sobre catastro rural a favor de los Gobiernos Regionales”
215 Publicado el 17 de mayo de 2016.
216 Pregunta que inicialmente ha sido respondido por: ORDAYA HUAMÁN, Amadeo (2016). INDEPENDIZACIÓN DE PREDIOS RURALES DE
PROPIEDAD DE COMUNIDADES CAMPESINAS: ¿Resulta exigible para su independización, la visación de planos por parte de la Dirección
Regional de Agricultura? En: Diálogo con la Jurisprudencia, Tomo 211 de abril 2016. Año 21. Pág. 243-247.
217 Resolución: 2308-2011-SUNARP-TR-L, Resolución: 216-2015-SUNARP-TR-A de 17/04/2015, Resolución: 262-2015-SUNARP-TR-L de
06/02/2015, Resolución: 203-2014-SUNARP-TR-T de 30/04/2014, etc.
207
3. La definición de Zona Catastrada y No Catastrada

Esta definición está contenida en el Reglamento de la Ley N° 28294 y en la Directiva N° 02-2009-
SNCP/ST aprobada por Resolución N° 01-2009-SNCP/CNC. En tal sentido, debe entenderse por
Zona No Catastrada a aquella (unidad territorial, ámbito distrito o proyecto) respecto de la cual la
entidad competente no cuenta con información catastral en una base gráfica digital, se considera
dentro de dicha categoría a aquellos ámbitos que contando con plano catastral anterior o plano
georreferenciado impreso, no se encuentra incorporado en una base gráfica digital; y, por tanto, no
requiere asignación del Código de Referencia Catastral ni visación de plano alguno. Certificación
que deberá ser expedida en tanto la entidad generadora de catastro no haya efectuado y concluido
el levantamiento catastral en dicha zona.
Lo que queda claro en relación al certificado negativo de zona catastrada, es que este documento
solo certifica a las coordenadas consignadas en el plano presentado por el solicitante, que el
área de su interés se ubica en una zona no catastrada; debiendo tenerse presente que dicha
certificación no constituye una visación ni evaluación física del predio; por lo que no genera ni
modifica derecho alguno.
La Zona Catastrada, en cambio, es definida como el ámbito geográfico dentro del territorio nacional
cuyo levantamiento y cartografía catastral ha concluido. Dicha información se encuentra en formato
digital e impresa, a fin de ingresar a la Base de Datos del Sistema Nacional Integrado de Información
Catastral Predial – SNCP de acuerdo a las normas vigentes del Sistema Catastral.
Según la Directiva N° 02-2009-SNCP/ST, considera que la declaración de Zona Catastrada deben
cumplir con lo siguiente:
a. Levantamiento de la información catastral predial concluida, a nivel de lote o parcela, sector,
distrito y/o valle entre otros.
b. Asignación del Código Único Catastral – CUC.
c. Información alfanumérica vinculada a la base gráfica de los predios catastrados a través de
valores comunes en formato digital.
d. La Base de Datos Catastral emitida por la Entidad Generadora de Catastro, deberá ser
conforme a las normas vigentes del Sistema Nacional de Catastro, en coordinación con la
Secretaría Técnica a través del Administrador de la Base de Datos Catastral del SNCP.
Concordancias internas
• Artículo 4. Folio real.
• Artículo 58. Definición.
• Artículo 59. Requisitos de la Independización.
• Artículo 62. Título que da mérito a la independización de un predio rústico sin cambio de uso.
Concordancias Externas
• D. Leg. 1089.
• Art. 88 y 89 del D.S. N° 032-2008-VIVIENDA – Reglamento del Decreto Legislativo N° 1089.
• Decreto Supremo N° 018-2014-VIVIENDA.
• Resolución Ministerial N° 0196-2016-MINAGRI.
208

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Artículo 64. Independización de predio rural

La independización de predios rurales se realiza en mérito a documento privado otorgado por

212 Aprobada mediante Resolución de Secretaría General N° 008-2011-COFOPRI/SG del 14/02/2011.

Sin embargo, por el proceso de descentralización, el Ministerio de Vivienda, Construcción y

213 Publicado en el diario oficinal El Peruano del 06/11/2014.

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