APUNTES

URBANISMO
ÍNDICE:
1) INTRODUCCION AL URBANISMO:
2) EL ESPACIO PUBLICO VIARIO: LA CALLE
3) EL ESPACIO PUBLICO NO VIARIO: LA PLAZA Y EL PARQUE
4) EL ESPACIO INTERVIARIO: LA MANZANA Y LA EDIFICACION
5) LA MORFOLOGIA Y EL DISEÑO URBANO
6) LA ACTIVIDAD Y LOS TEJIDOS RESIDENCIALES
7) LAS ACTIVIDADES ECONOMICAS URBANAS NO
8) NORMATIVA DE SUELO Y URBANISMO. EVOLUCION Y SITUACION ACTUAL
9) EL DERECHO DE LA PROPIEDAD
10) EL SISTEMA DE PLANEAMIENTO
11) EL PLANEAMIENTO GENERAL
12) EL PLANEAMIENTO PARCIAL
13) OTROS INSTRUMENTOS DEL PLANEAMIENTO
14) PLANEAMIENTO Y DESARROLLO SOSTENIBLE NO
15) LA EJECUCION DEL PLANEAMIENTO URBANISTICO
16) EL PROYECTO DE URBANIZACION
17) LOS MECANISMOS DE INTERVENCION DEL MERCADO DE SUELO NO
18) LOS PLANES DE MOBILIDAD URBANA SOSTENIBLE NO
19) INTRODUCCION AL MERCADO INMOBILIARIO
20) PROCESO DE PRODUCCION Y LOS OPERADORES URBANOS
21) EJERCICIOS PRACTICOS (a mano)
Eloy Sánchez-Cid Román

Curso 2017/18 Pg.1
Apuntes de las clases de Juan Santamera:
Tema 1 Introducción al Urbanismo
Elementos de la Revolución:
1ra Revolución Agrícola:
 Constructivos  Edificación etc
 Energía  Agua, viento
 Infraestructura Básica  Pavimentación
 Infraestructura de Transporte
o Infraestructura: Mar, ríos navegables, canales
o Vehículos: Barcos, carretas…
o Gestión: Explotación
 Técnicas Agrícolas
2da Revolución Agrícola:
 Máquina de vapor  Artefacto que convierte energía calorífica
en mecánica. Trascendencia brutal.
o Aplicaciones: Ferrocarril, barcos motorizados…
 Materiales  Hierro, acero, vidrio (plano cristal)
 Construcciones de hierro  Puentes, estaciones de ferrocarril
(Arquitectura de ingeniero)
 Uso del cristal  Aislamiento en viviendas
 2da Revolución Política. Industrial
 Burguesía y proletariado:
o Promotores de vivienda
o Plusvalía del suelo
o Propiedades Privadas
 Aparece el comercio de tiendas.
o Artesanos se disocian (producción y venta)
 Electricidad
 Petróleo  Automóvil (transporte privado)
 Hormigón  Armado y tensado
 Avión
 Ascensor
3ra Revolución Industrial:
 Tecnología Digital

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Infraestructuras Básicas Urbanas:
 Mantenimiento de agua. Riego. Limpieza de calles. Hidrantes
para fuegos.
o Saneamiento: Unitario  Aguas negras y de lluvia juntas
Separativo  Van separadas
o Saneamiento y evacuación de aguas. Depuración (1960)
 Pavimentación
 Alumbrado público: Aceite, gas de hulla, y a posteriori
electricidad (1881)
 Servicios que llevan las empresas privadas:
o Electricidad
o Teléfonos y comunicación
o Gas para energía calorífica
 Semaforización
 Recogida de residuos
 “Smart Cities”  Sirven para prestar un servicio urbano que lo
suministran empresas privadas
Infraestructuras de Transporte:
Siglo XIX – Revolución Industrial:
 Diligencias y ómnibus
 Carriles – Tranvía
 Tranvías – Maq. De vapor (1837 Nueva York)
 Tranvía elect. (1881 Berlín)
 Autobús (1895)
 Ferrocarril interurbano elevado (por el humo de la maq de
vapor) (1830)
 Metro
o Londres 1880
o N.Y 1885
o Chicago 1892
o Paris 1900
o Madrid 1919
 Automóvil
Ciudades:
Roma (Imperio):
 Ciudad congestionada que llego a tener millón y medio de
habitantes.
 19 Acueductos

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 Un sistema incompleto de cloacas
Ciudad Medieval:
 Caída del imperio Romano  8-9 Siglos  Renacimiento
 Solo en Europa, en el Este no existe.
 Época Oscura  Cuando desaparece el imperio Romano
o Aparece el régimen feudal (Castillos, señores,
monasterios) y las ciudades crecen en torno a ellas.
 Usan protección natural: Ríos, acantilados…
 Creación de instituciones como ayuntamientos.
Ciudad Islámica:
 Las ciudades más grandes son generalmente invadidas por los
árabes.
 Todas las ciudades tienen un gran parentesco.
 Medina  Muralla que rodea las ciudades islámicas.
 Desaparece la calle como tal (estrechas entre casas)
 Mercados inexistentes, a veces en la misma puerta de la medina.
 “Ciudad íntima” y “secreta”
Ciudad del Renacimiento:
 Relativamente corto.
o Las ciencias evolucionan y se redescubre la cultura
griega.
 No hay transformaciones urbanas por tiempo, sí que hay
reflexiones.
 Transformaciones más bien arquitectónicas
 Ciudad en América
 Entre 1492-1630 se fundaron 295 ciudades
 Estructura en perpendicular (Cuadrícula) con una plaza mayor en
el centro.
Ciudad Barroca:
 Fin del Renacimiento 1630  Revolución Industrial
 Época en la que se forman los estados nacionales (España,
Francia…)
 La capitalidad (Rey) y la corte se establecen y se fijan
 Formación de ejércitos profesionales
 Gran crecimiento de las poblaciones (París, Londres…)
 Exaltación de la línea recta, linealidad y vegetación en la calle
 Ejemplo de ciudades de capitalidad (del Barroco):
o St. Petersburgo, Washington D.C

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Ciudad Industrial:
 Aparición masiva de la actividad industrial y crecimiento masivo
de población como consecuencia de la salida de mano de obra
del campo a la ciudad.
 Aspectos negativos
o Fenómenos de contaminación  Nubes de humo, ríos
negros, chimenea
o Vertederos en sitios famosos de la ciudad
o Muchedumbres en una misma casa
o Aire contaminado
o Calles sin alcantarillado y pavimento con basura
o Ciudad sobresaltada y desordenada
o Situación laboral con salarios mínimos y jornadas de 16h
diarias
 Sin transportes urbanos y edificación de altura
Ensanches:
 1848: Legislación de Ensanche de Poblaciones (Barcelona,
Madrid, Bilbao)
Legislación de Saneamiento y Reforma Interior de
Poblaciones
 1952 – Ley de Reforma interior
 Ej: París (Georges-Eugene Haussman)
o 1.2m-2m
o 27mil casas
o Obras de infraestructura
o Red de saneamiento
o Grandes Parques
 1911 – Legislación de Casas Baratas
Plan de Ensanche de Barcelona:

 (Memoria) Teoría general de la Urbanización (Ildefonso Cerdá)
 Manzanas
 Importancia al tráfico
 Espacios públicos abiertos

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Ciudad de Vienna:
 Frontera de Oriente y Occidente
 Muy fortificada (Ring de Vienna)
Ciudades en el tiempo:
En el siglo XIX:
 Ciudad Jardín (1898)
 Ciudad Lineal (1882)
En el siglo XX:
 2da Revolución industrial
 Invención del hormigón, acero y vidrio
 1918:
o Nueva Arquitectura  Congresos internaciones arq.
Moderna
o Destrucción de viviendas. Construcción rápida.
 CIAM  1928
 1933:
o Urbanismo Le Cartensier (Carta de Atenas)
 1960:
o Crítica de la ciudad moderna
o Problemas de tráfico

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Tema 2 El espacio público viario: LA CALLE
La Calle:
Secciones:
 Sección tipo
 Sección constructiva
 Sección de coordinación de servicio  Saneamiento por el
centro de la calzada, servicios de agua, electricidad,… Debajo de
las aceras.
Acera:
 Banda de servidumbre de la calzada
 Banda de servidumbre de la edificación
 Bandas de separación
 Bandas de circulación
 Bulevares (9 a 12m)
Clasificación de las calles:
 Jerarquía  Red viaria {Principales, Colectoras/Distribuidoras, Locales}
 Segregación de Tráficos:
o Monomodales
o Plurimodales
 Usos dominantes de la edificación
 Paisaje, morfología o tipología de entorno
La calzada:
 Def: Espacio de circulación del automóvil.
 Carriles 2.5-3.5-3.75
 Mediana (0,5-0,8m)
o Como reserva central para peatones (1,8 o 2m)
o Si le exigimos un papel (3,5 o 4m) Ej: Giro a la izquierda
El Peatón
 Desde la perspectiva del peatón no es solo importante su tráfico sino todas sus
actividades en la calle
 Debe ser un espacio multifuncional que facilite las actividades estanciales y el
establecimiento de relaciones, un espacio cómodo, seguro y adecuado en
términos ambientales.

Curso 2017/18 Pg.7
La Pavimentación
DEF  Es el plano horizontal de un espacio arquitectónico edificado, en el cual
ha de integrarse.
 Importancia en su elección debido a la presencia de servicios bajo las calzadas
y aceras por la necesaria apertura de zanjas.
 Características:
o ESTRUCTURALES Y FUNCIONALES
o ECONOMICAS
o FORMALES
 Tipos de pavimentos:
o DE HORMIGON
o BITUMINOSOS
o PETREOS
o HIDRAULICOS
o CERAMICOS
El Mobiliario Urbano
 Los elementos que componen el mobiliario urbano tiene por finalidad:
iluminar, recoger las cartas, permitir llamadas telefónicas, sentarse en la vía
pública…
 Definidos por el carácter y función del espacio al que se adscriben, nunca
deben constituir un pegote u obstáculo

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Tema 3 El espacio público NO viario: LA PLAZA y
EL PARQUE
La Plaza como espacio público por antonomasia
 DEF  lugar ancho y espacioso dentro de un poblado al que suelen afluir varias
calles”
 Casi desaparece como consecuencia del aumento del tráfico urbano, de la
aparición de nuevos tipos de vehículos. Muchas plazas irán perdiendo su
carácter de tales para ir adquiriendo el de espacios destinados a resolver
problemas del tráfico rodado, cambiando su función, aspecto y en algunos
casos su denominación a glorietas.
 “El valor simbólico y la memoria de la ciudad se concentra siempre en la plaza”
–Bonet Correa
Vegetación en la Ciudad
 Se origina fundamentalmente en Europa, periodo Barroco, con los salones o
paseos arbolados decorados para la aristocracia y la gran burguesía.
 Puramente decorativa utilizada durante el barroco en forma de jardín.
 Surge como necesidad tras el impacto de la Revolución Industrial, no como
jardín, sino de “Naturaleza”.
Zonas y Espacios Libres

 DEF: Espacio libre  todo terreno no ocupado por la edificación para el uso y
disfrute publico
EJ: Espacio viario, plazas, parques, jardines, zonas deportivas…

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Tema 4 El espacio interviário: LA MANZANA y LA
EDIFICACIÓN
Breve Historia a la Arquitectura contemporánea
 La arquitectura moderna tardará muchos años en manifestarse, no haciendo su
verdadera aparición hasta prácticamente la segunda década de nuestro siglo.
 Durante el siglo XIX apareció un nuevo material de construcción, el hierro, en
sus diferentes versiones de hierro colado, fundición y acero sus posibilidades
estructurales y expresivas tardarían bastante en manifestarse en arquitectura.
Sería utilizado con profusión en el diseño de puentes, especialmente de
ferrocarril.
 “Arquitectura de la Ingeniería”
La Parcela y la Manzana
 DEF: Manzana  Espacio delimitado por las vías y destinado a la edificación,
estancia y privacidad.
 Puede contener una o varias edificaciones, uno o varios espacios libres con
formas, dimensiones y extensiones variadas.
 Es una unidad básica de la planta y de la ordenación del espacio urbano (unidad
elemental)
 A medida que los modos de locomoción fueron desarrollándose y requiriendo
más espacio para la circulación, el transporte fue adquiriendo un mayor
protagonismo en la ciudad, así como el viario por el que debía discurrir,
configurándose la ciudad cada vez más desde la calla o las vías, siendo las
manzanas los espacios intermedios resultantes del diseño de la malla viaria,
generalmente jerarquizada.
 DEF: Superficie de la Parcela  Dimensión de la proyección horizontal del área
comprendida dentro de los linderos de la misma.
 Deben cumplir condiciones en cuanto a superficies máx. y mínimas para ser
aptas para la edificación.
 Toda parcela debe tener al menos un lindero que limite con una vía por la que
se realiza el acceso
o Lindero Frontal  solo existe un lindero que cumpla las condiciones
o Lindero Lateral  los restantes
Edificación en la Parcela
 La edificación puede adoptar numerosas disposiciones.
 Los elementos que se utilizan como referencias planimetrías de la parcela son:
o Linderos
o Alineación exterior  Línea señalada por la ordenación para establecer
el límite que separa los suelos destinados a viales o espacios libres de
uso público de las parcelas privadas edificables.

Curso 2017/18 Pg.10
o Alineación interior o privada  la línea que señala la separación entre
la parte de la parcela susceptible de ser ocupada por la planta de la
edificación y el espacio libre de la parcela. Indica la parte de la parcela
que como mínimo debe estar libre de edificación.
o Rasante  Perfil longitudinal del eje de la vía publica.
i. Serán las cotas establecidas por la rasante las que deban
tomarse como base para medir la altura máxima permitida a la
edificación.
o Planos de fachada  aquellos planos verticales que por encima del
terreno separan el espacio edificado del no edificado, conteniendo en
su interior todos los elementos constructivos del alzado del edificio.
o Fachada medianera  parámetro de la edificación con una
construcción colindante, está en contacto con ella o en edificaciones
adosadas separa la parcela colindante que pudiera edificarse.
o Línea de edificación  la intersección de los planos de fachada de las
plantas bajas de un edificio con el terreno
o Cerramiento  cerca situada sobre los linderos que delimitan la parcela
o Retranqueo  distancia o anchura de la franja de terreno comprendida
entre la línea de edificación y la alineación exterior
i. Parámetro fijo y obligatorio
o Fondo edificable  expresa cuantitativa y no gráficamente la distancia
que debe existir entre cada puto de aquella y la alineación exterior,
medida perpendicularmente a esta.
o Superficie ocupada  superficie comprendida dentro del perímetro
formado por la proyección de los planos de fachada sobre un plano
horizontal
o Superficie ocupable  superficie de parcela edificable susceptible a ser
ocupada por la edificación
o Superficie libre  no ocupada por la edificación en ningún caso excepto
por ejemplo permitir edificaciones subterráneas.
La Edificabilidad y el Aprovechamiento como parámetros de ordenación

 DEF: Edificabilidad Total o Superficie edificada total  suma de las superficies
edificadas de cada una de las plantas que componen el edificio y como
superficie edificable el valor para limitar la superficie edificada total que puede
construirse en una parcela o cualquier otro ámbito.
 DEF: Coeficiente de Edificabilidad  relación entre la superficie total edificable
(edificabilidad total) y la superficie de la parcela o ámbito de suelo de
referencia.
o Coef. de Edificabilidad Neto  superficie de terreno de la que han sido
excluidos los espacios públicos
o Coef. de Edificabilidad Bruto  si no es así
 Si la altura del edificio se da en unidades métricas, suelen utilizarse:
o Altura de cornisa

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o Altura de coronación
o Altura total
Tipologías edificatorias Apuntes de Cristina López

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Tema 5 Morfología y Diseño Urbano
La Trama o entramado Urbano
 Si asimilamos las vías y calles de la ciudad, las plantas de la edificación y los
vacíos, a los hilos de una tela, sus diferentes combinaciones nos darán como
resultante el tejido urbano
 La ciudad, sin embargo, es un objeto conformado en tres dimensiones por la
edificación, y la morfología urbana
 No deberá olvidarse la unidad y globalidad del espacio urbano
 La trama reticular, retícula, o malla, con alineaciones rectas o curvas, regular o
irregular, oblicuo u ortogonal ha sido una de las más empleadas a lo largo de la
historia.
o Sobre todo la retícula recta ortogonal (cuadricula)

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Tema 16 El Proyecto de Urbanización
Concepto, contenido y caracterización

DEF: Proyecto de Urbanización  proyecto de obra cuya finalidad es llevar a la
práctica, en suelo urbano, las determinaciones correspondientes de los Planes
Generales y de las Normas Complementarias y Subsidiarias de Planeamiento y en suelo
urbanizable, la realización material de las propias de los Planes Parciales.
 En ningún caso podrán contener determinaciones sobre ordenación.
 Documentación del proyecto:
o Memoria descriptiva
o Planos de información
o Planos de proyecto
o Pliego de condiciones técnicas
o Mediciones
o Cuadros de precios
 La aprobación corresponde a los Ayuntamientos respectivos, tras el preceptivo
periodo de información pública.
 Deberá redactarse teniendo en cuenta las propias necesidades del espacio
público, considerando todas aquellas circunstancias que se conozcan relativas a
la edificación que tiene que servir.
División del Proyecto de Urbanización: (en dos ámbitos)
1. Contendrá todas aquellas especificaciones referentes al diseño
detallado de los espacios públicos. Deberá referirse a:
 Ordenación detallada de los espacios que
componen la calle, en planta y sección
 Diseño y aspectos de pavimentación y
señalización viaria. Alumbrado publico
 El mobiliario urbano
 La vegetación y espacios verdes, plazas…
2. Se deberá referir a todos los aspectos relativos de los servicios
subterráneos:
 Red de distribución de agua, riego, hidrantes
 Red de energía, alumbrado
 Red de gas
 Red de telefonía

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Proyecto Técnico:
 El proyecto  Adjudica, contrata
 Aval
 Conformidad técnica de las redes  El diseño de la red,
materiales… tiene que ser conforme a las prescripciones técnicas
que pida la compañía de servicios.
 Suele segmentarse por servicios por su vasta magnitud.
 Tiene dos objetivos :
o Diseñar y calcular las redes
o Diseñar el espacio público
 Convenios 
o Ej: Si el promotor decide no utilizar gas, por ejemplo, la
compañía de gas puede ofrecer construir las conducciones
gratis mediante una zanja que proporcione el promotor, por si
en el futuro le interesa a esa zona usar gas.
 Normalización de elementos de urbanización:
o Las distintas zonas deben estar normalizadas por
elementos más o menos comunes homologados.
o Ej: Pavimentos similares (farolas, papeleras,…) para evitar
problemas de mantenimiento, etc…
 Solar  Parcela urbana edificable, que cuenta ya con los
servicios urbanos a pie de parcela. Falta urbanizar, edificar 
simultaneidad  avalar el coste de urbanización.
Otros proyectos de ejecución

 En la ejecución de la ciudad, son necesarios otros tipos de proyectos,
esencialmente jurídicos y económicos, de expropiación, de compensación, de
reparcelación…
 Los proyectos de edificación constituyen, tras la fase de urbanización, la última
etapa de ejecución de la ciudad.
 Todos tienen como objeto transformar la estructura de la propiedad existente
en una nueva propiedad acorde con la nueva ordenación.

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Tema 19 Introducción al Mercando Inmobiliario
Concepto, marco y principales características

DEF: Sector Inmobiliario  sector de la economía que agrupa todos los bienes
o productos inmobiliarios y sus servicios, que por no ser de dominio público, pueden
comprarse, venderse, permutarse, o enajenarse por un precio, generalmente en
función de la oferta y de la demanda que sobre ese bien o servicio exista, mediante la
realización de una serie de operaciones comerciales.
DEF: Mercado Inmobiliario  El conjunto de instituciones y normas que
configuran el marco, siempre dinámico, en el que se desenvuelve y desarrolla el sector
inmobiliario.
 El mercado inmobiliario se caracteriza por:
o Tener un marco “amplio” (cumulo de factores socioeconómicos y
culturales)
o Marco “estricto”, preciso y acotado (normas jurídicas incidentes sobre
el)
o Todo mercado está subordinado
EJ: “Los costes del desarrollo económico”: “[…] En especial,
debemos recordar que lo que constituye un coste para la
empresa depende de la legislación existente. Si la ley aceptase la
esclavitud, los costes de la mano de obra se reducirían a los
costes implicados en la captura de un hombre y en mantenerlo
al nivel de subsistencia…” – E.J Mishan
 Uno de los objetivos de todo mercado es conseguir establecer unas reglas de
funcionamiento que lo aproximen lo más posible a las condiciones de perfecta
competencia, que permita alcanzar para este –EL PRECIO- el valor más bajo
posible. Valor con el que se retribuyen y asignan los recursos necesarios para
producir el bien.
o Puede no ser tan deseable (precio de cotización de acciones…)
 El análisis y estudio de un mercado exigirá conocer:
o El marco normativo e institucional
o El producto inmobiliario que se comercia
o El proceso de producción y sus costes
o Los factores que configuran la evolución de la oferta y demanda
o Los procesos de formación y determinación de los precios
o Los instrumentos de los que dispone la administración pública para
intervenir, y en que situaciones, como y cuando debe intervenir.
 Los bienes de la mayor parte de los mercados más habituales sobre los que se
comercia habitualmente son bienes de nueva producción. No es el caso con el
mercado inmobiliario, ya que una gran parte de los bienes son ya existentes.
 Mercado de tendencias claramente alcistas
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 Este tipo de bienes tienen tendencia a revalorizarse con el paso del tiempo,
estableciendo su “nivel de precio” más en función al incremento del nivel de
renta de la sociedad u otras condiciones, ajenas al coste de producción.
 Son excelentes activos de inversión
 Son bienes insustituibles y absolutamente necesarios para el desarrollo de
cualquier actividad.
Tipologías y principales subsectores

DEF: Producto Inmobiliario  el bien económico que se comercia en el
mercado o mercados inmobiliarios, generando ámbitos (en muchos casos estancos)
 El tipo de bien inmueble será el elemento caracterizador y definidor del
mercado.
 Los principales subsectores en que puede dividirse el mercado inmobiliario:
o EL SUELO: rústicos, grandes, pequeñas o medianas fincas, suelos
urbanizables, urbanos, solares,…
o OTROS: naves industriales, hoteles, locales comerciales, centros
comerciales…
El planeamiento como configurador de la oferta inmobiliaria

 En todos los casos será el planeamiento o conjuntos de planeamiento sobre
este ámbito los que definirán y configuraran la oferta y posibilidades de la
oferta inmobiliaria.
 El papel más importante se atribuye a los instrumentos de ordenación
municipal:
o PLAN GENERAL DE ORDENACION
o NORMAS SUBSIDIARIAS DE PLANEAMIENTO
 El plan establece para todo el suelo urbano ya edificado la ordenación precisa a
que queda sometido cada inmueble, que usos son admitidos y cuáles no.
 La suma de todas estas posibilidades en uso urbano y urbanizable
programado nos dará la totalidad de la oferta posible en número de viviendas
de cada categoría y la cantidad de metros cuadrados que están previstos de
cada uso.
 La Adm. Deberá prever y proveer la ejecución de las correspondientes
inversiones públicas:
o Infraestructuras
o Equipamientos
o Edificación
o Urbanización, expropiación…
 El proceso seguido por el planeamiento es determinar, en primer lugar, las
condiciones de la demanda previsible, debiendo el planeamiento crear la oferta
que permita satisfacerla

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Estimación de la demanda como magnitud fundamental del
planeamiento
 Su estudio es imprescindible para poder realizar las necesarias estimaciones de
las demandas.
 Algunos factores de los que depende la demanda:
o Demográficos
o Económicos
o Culturales
Demográficos:
 Todos aquellos que intervienen en la determinación de la
población:
o Tasas de nupcialidad, natalidad, mortalidad, número de
hijos según sexos, distribución por edades…
o Evaluar que parte de la población se trasladara
definitivamente a vivir a otras zonas y cuanta hará lo
contrario
o Migraciones internaciones que provocan los grandes
desequilibrios de riqueza entre los países desarrollados y
los del tercer mundo.
 Índole sociológica:
o Número de divorcios y separaciones
o Dimensión de familias en una vivienda
o Numero de ancianos que viven solos
 No es tarea sencilla, conviene apoyarla con otros métodos.
Culturales:
 Nuevos hábitos
 Previsión de nuevos espacios urbanos inexistentes en la
actualidad
 Cambios en los niveles de renta
 Ocio y tiempo libre
Económicos:
 Gran influencia en el incremento de renta
 Incremento de la demanda si las expectativas (de crecimiento
económico) son positivas
 Conviene que la demanda potencial pueda transformarse en
demanda efectiva.

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Tema 20 Políticas de suelo y vivienda
La promoción y el proceso de producción inmobiliario

DEF: Promoción Inmobiliaria  actividad que asume la concepción, avance,
dirección y financiación del proceso de producción inmobiliaria.
 Si la administración competente, generalmente la municipal, decide desarrollar
un área de suelo urbanizable no programado será en este momento
precisamente en el que deberá definir con algo más de precisión lo que
pretende realizar en la actuación, y en el acuerdo que se adopte al efecto por el
pleno deberán determinarse y aprobarse las “bases” de la actuación, en las que
deberá quedar establecido si la redacción del programa de Actuación
Urbanística (PAU) que las desarrolle va a correr a cargo de la administración, o
si su redacción y ejecución corresponderá a la iniciativa privada.
 Se deberá establecer el ámbito y dimensión de la actuación, así como los
parámetros básicos:
o Usos y edificabilidades
 Las “bases de actuación” deben ser sometidas a un proceso de aprobación
 Una vez aprobadas las bases:
1. CONCURSO: al que se presentaran los promotores
interesados. Deben:
o Redactar un avance de ordenación
o Compromisos económicos, ejecución, plazos y
cesiones
2. Una vez resuelto el concurso, el adjudicatario dispondrá
de un breve plazo para redactar el PAU y el PP de al
menos un sector
3. FASE de EJECUCION: jurídica y material
 Al resultar el ganador del concurso beneficiario de la expropiación y de no

llegar a acuerdos con los propietarios de los terrenos, se realiza mediante el
sistema de compensación. El sistema de compensación realiza el “Proyecto de
Compensación” (previamente aprobado los estatutos y bases en la Junta de
Compensación). La Junta será responsable de elaborar y presentar el proyecto,
que tras IP, deberá ser aprobado por la administración. La junta también
deberá redactar el Proyecto de Urbanización que también debe ser aprobado
por la Adm y sometido a IP, antes de ser definitivamente aprobado.
 Aprobados el proyecto de urbanización y el de compensación  derecho a
urbanizar (primero de la cascada de derechos que se obtienen cumpliendo las
obligaciones y deberes que corresponden)
 Solicitada en plazo la licencia y concedida esta se adquiere el derecho a
edificar.

Curso 2017/18 Pg.19
 Terminada la edificación, es preciso una previa inspección, para ver si la obra
concluida se corresponde con la licencia que se otorgó.
Compañías Administradoras:
 La tarea de urbanizar consiste en ejecutar las calles con su pavimentación y
afirmado, y en introducir generalmente discurriendo por debajo de ese
nivel los diferentes servicios de agua, saneamiento, energía eléctrica, gas y
teléfono, así como las redes de alumbrado y las instalaciones semafóricas.
o La red de saneamiento, la de agua y la de alumbrado son
generalmente suministradas y gestionadas por la administración
municipal
o En el resto de servicios, la titularidad de las redes y la prestación del
servicio corren a cargo de empresas públicas y/o privadas
o A la hora de ir a realizar la ordenación hay que entrar en
comunicación con los diferentes titulares de los servicios
 Serán las compañías las responsables de su explotación y mantenimiento
 Se deberán someter nuestros proyectos en gran medida a sus
prescripciones técnicas
 Las compañías suelen correr con una parte de los gastos de instalación
Principales agentes que intervienen en el proceso: Los operadores

inmobiliarios
 Los agentes más importantes que intervienen en este desarrollo son la
administración actuante y los promotores inmobiliarios.
o Des estos dependen las decisiones más importantes, son los impulsores
de la intervención del resto de los operadores que intervienen
o El promotor asume los riesgos (como financiación de la operación)
 Todo el proceso de promoción inmobiliaria arranca de la posesión del suelo:
o 1. El propietario del suelo se convierte en el promotor
o 2. El promotor debe adquirir propiedad llegando a algún acuerdo con
los propietarios
o 3. El promotor los adquiere mediante la institución expropietaria
 Problema: La formación de los precios del mercado inmobiliario producido por

los propietarios y los promotores.
 Soluciones: Para un planteamiento bueno del problema:
1. 1956: Los propietarios del suelo solo pueden hacer en sus terrenos
lo que el plan de ordenación permita. La propiedad del suelo ya no
es absoluta, debe subordinarse. Esta situación se convirtió en un
aprovechamiento urbanístico brutal, de carácter monopolístico,

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generando unas fuertes plusvalías que no se ven compensadas con
las cargas que se les imponen. (Plusvalía  Los suelos al cambiar de
rural a urbanizable cambiaban drásticamente su precio,
beneficiando drásticamente el propietario)
2. Ley de Reforma de 1990: Sistema basado en un cumplimiento
estricto de plazos, sometido a un régimen de sanciones en caso de
incumplimiento.
i. No solucionaba el problema de las plusvalías.
3. A. Fijando un valor de suelo próximo a su valor rustico, ofreciéndolo
a concurrencia (concurso) de promotores inmobiliarios la
materialización de los beneficios derivados del aprovechamiento.
B. Es preciso garantizar que se produjera una competencia
autentica (puede ser difícil de garantizar):
i. Sistema capaz de realizarse por pequeños o medianos
paquetes de suelo que permita una mayor concurrencia
de promotores (esto evita que las inmobiliarias más
fuertes se queden con todo)
C. La reforma de 1990 sigue siendo actuante.
El suelo como elemento básico en el planeamiento y la ordenación

urbana: el mercado de suelo
 Uno de los objetivos de la política de suelo va a ser luchar en contra de la “ley
de hierro”  imposibilita el abaratamiento de estos y consecuentemente de
los productos inmobiliarios. Para conseguirlo se plantean diferentes formas de
intervención:
 Características del bien suelo:
o Escasa transparencia (opacidad)  titularidad y precios de las
transmisiones de este. La titularidad registral no tiene por qué coincidir
con la titularidad real de estos (da lugar a oscuridad donde se mueve el
dinero negro)
o En relación a los precios, los valores declarados públicamente no se
corresponden con los precios reales a los que se han efectuado.
o “Complejidad de situación y manipulación”  En el Registro de la
Propiedad no se refleja la situación de estos bienes en relación a la
titularidad. Por complicaciones de situación intrínseca, “herencias”,
fallecimientos…
 El bien suelo no tiene apenas costes

Curso 2017/18 Pg.21
Objetivo de la política de suelo
 Son DOS objetivos los que una norma urbanística debe perseguir:
1. Configurar un sistema de planes para la mejorordenacion urbana y diseñar

un régimen de suelo que en consonancia con estos posibilite y permita su
adecuado ejecución.
a. Ley de Régimen de Suelo y Ordenación Urbana.
b. Obtener los suelos necesarios para usos dotacionales y
equipamientos públicos de forma gratuita
2. Ser capaz de crear condiciones para que los precios de suelo se mantengan
los mas bajos posibles.
a. Se puede conseguir actuando con recursos suficientes y una gestión
adecuada de compras o expropiaciones cuando sean precisas,
basándose en un sistema de valoraciones (justo y flexible)
3. Aquellos que tiendan a disminuir la opacidad referente a este tipo de
bienes y titularidad
4. Disminuir la complejidad de gestión del suelo
 Una de las determinaciones urbanísticas del planeamiento  delimitación de la

cantidad y ordenación general del suelo urbanizable, programado o no.
o Es frcuente discutir sobre como la escasez de delimitación de suelo
causa el encarecimiento de este
o Se ha visto también como, siendo este mas del suficiente, no se
producen sensibles bajadas:
 Lo que verdaderamente provoca la bajada en los precios de suelo no es
disponer de suelo clasificado y ordenado, sino que es preciso que sea suelo
urbanizado, hay que garantizar el salto hacia la urbanización.
 El falso objetivo de considerar que lo que hay que hacer es clasificar mucho
suelo se transforma en que hay que conseguir mucho suelo urbanizado.
o Para ello hay todo un sistema de obligaciones, plazos…etc obteniendo
una seria de derechos, que en caso de incumplimiento, se pueden
perder.
o Una de esas obligaciones por supuesto es urbanizar

Curso 2017/18 Pg.22
Apuntes de Ramón Cuvillo:
Tema 8 NORMATIVA DE SUELO Y URBANISMO
Objetivo del Urbanismo:

Sirve para:
1. Transformación del campo en ciudad con un paso intermedio en el
que físicamente el campo sigue siéndolo hasta su urbanización y
edificación
2. Transformación de la ciudad existente para su reurbanización.
Incremento de dotaciones públicas.
 Técnicas de planeamiento y de gestión de ejecución (Las más

complejas siendo el reparto de beneficios y cargas)
Fases de actividad Urbanística:

 Planeamiento  Transformación normativa del territorio ¿Qué se puede hacer
en cada uno de los terrenos?
 Gestión  Transformación jurídico-registral del terreno.
 Ejecución  Transformación física.
 Disciplina Urbanística  Ajuste de la normativa de lo que se ha ejecutado.

o Si no se cumple, régimen sancionador.
Urbanización territorial del estado:

I. Estado en “sentido estricto” o “Estado Central” (con cortes generales
o poder legislativo, administración general del Estado y Poder
Judicial).
II. 17 Comunidades Autónomas (cada una con una Asamblea legislativa
y poder ejecutivo)
III. 2 Ciudades Autónomas. Ceuta y Melilla. Sin competencias
legislativas.
IV. 50 Provincias
V. 8124 Municipios (a 1 de Enero de 2017)

Curso 2017/18 Pg.23
Estructura Institucional de España:
 Conforme a 1978 de la constitución Española.
 País soberano, en estado social y democrático de derecho y monarquía.
 Se denomina un estado de autonomías.
Comunidades Autónomas:
o Pueden gestionar: Poderes legislativos, presupuestarios,
administrativos y ejecutivos.
Entes locales, provincias y municipios:

Entes Locales:
 Entidades territoriales que tiene personalidad para obrar. Se
basan en la Ley de 7/85 reguladora del régimen local.
La Provincia:
 Entidad local determinada por la agrupación local de municipios.
Con personalidad jurídica propia, con plena capacidad de
cumplimiento de sus fines.
 Islas
El Municipio:
 Entidad local básica de la organización territorial del estado.
Normas Jurídicas. Leyes y Reglamentos:

Por su fuente:
 Leyes  Proceden de los órganos legislativos. Cortes generales o
asambleas legislativas de las cortes generales.
 Reglamentos  Proceden del poder ejecutivo de la nación
(Administración general del Estado) o de la Administración Local
(provincias y municipios).
Por su rango:
 Leyes  Cúpula del rango normativo. Solo sometida a la
constitución. Solo el Tribunal Constitucional puede declarar
inconstitucionalidad o la falta de competencia del órgano que la
dictó.

Curso 2017/18 Pg.24
 Normas Reglamentarias  Sometidas a la ley. Se pueden
impugnar ante el poder judicial mediante recurso contencioso-
administrativo.
o Las de mayor rango son el Real Decreto del Consejo de
Ministros (Estado) y el decreto del Consejo de Gobierno
(de una C.A)
Tipología por su ámbito:
 Leyes de Estado (Estatales).
 Leyes de las comunidades Autónomas (Autonómicas)  No se
rigen por el principio de jerarquía sino por el de competencia.
Tipología por requisitos para su aprobación:

 Leyes Orgánicas  Requieren mayoría absoluta. Son aquellas
que regulan los derechos fundamentales, libertad pública o
aquellas por las que se aprueban los Estatutos de Autonomía,
terrorismo, regulación electoral, adhesión a la UE, cuerpos de
seguridad, consejo de Estado, …
 Leyes Ordinarias  El resto. No existe superioridad de leyes
orgánicas sobre las ordinarias, solo difieren en la materia.
Por el órgano que las aprueba:
 Las cortes generales  A partir de un Proyecto de Ley aprobado
por el Gobierno (consejo de ministros), o por una proposición de
Ley (de un Grupo Parlamentario)
 El Gobierno  Sometidas al control de las Cortes Generales. Son
los reales decretos y los Reales Decretos Leyes (Leyes de
Urgencia).
 Real Decreto Ley:
i. Capacidad del gobierno de dictar leyes
ii. No pueden afectar a derechos y deberes
fundamentales
iii. Solo para casos de extraordinaria y urgente
necesidad
iv. Deben someterse a votación en el congreso de los
diputados en el plazo de 30 días.
v. El congreso decidirá sobre su convalidación o
derogación

Curso 2017/18 Pg.25
Distribución de competencias entre Estado y CCAA:
 Competente  El que tiene poder de hacer algo
 Art.149´1  Lista de materias de competencia del Estado exclusiva o
compartida
 Art.148´1  Listas sobre las que podrán ejercer competencias las CCAA.
Se incluyen que han sido asumidas como exclusivas por las CCAA en
virtud de sus Estatutos de Autonomía.
i. Ordenación del territorio
ii. Urbanismo
iii. Vivienda, etc…
 La competencia de urbanismo es exclusiva a las CCAA en España.
Reparto de competencias que corresponder a provincias y municipios:
Las leyes de estado y de las CCAA no se rigen por el principio de
jerarquía, es decir, no prevalecen las del Estado, si no por el de la competencia.
 Exclusivas de un nivel territorial:

o La legislación de carreteras es exclusiva del Estado en
aquellas de titularidad estatal, y es exclusiva de las CCAA
en sus carreteras.
 Compartida por ambos niveles territoriales:
o El Estado dicta las bases y las CCAA las desarrolla.
 Supletoria de la legislación de las CCAA:
o Art.149´3  “El derecho estatal será, en todo caso,
supletorio del derecho de las Comunidades Autónomas.”
Capacidad Normativa de los Principales entes Territoriales:
ESTADO COMUNIDAD CIUDAD MUNICIPIO

AUTONOMA AUTONOMA
Constitución SI NO NO NO
Ley SI SI NO NO
Reglamento SI SI SI SI
Otras SI SI SI SI

Curso 2017/18 Pg.26
COMPETENCIAS:
Exclusivas a Comunidades Autónomas:
 Ordenación del territorio
o Urbanismo: Planeamiento Urb.
Gestión y ejecución Urb.
Disciplina Urb.
o Vivienda
Competencias del Estado:
 Régimen urbanístico de la propiedad de suelo
 Valoraciones
 Expropiaciones
 Indemnizaciones
Progresión de las leyes Urbanísticas:

Segunda mitad del siglo XIX:
 1864 Ley de Ensanche
 1879 Ley de Expropiación forzosa
 1895 Ley sobre saneamiento y mejora interior
Primer tercio del siglo XX:
 1924 Estatuto municipal
Desde la segunda mitad del siglo XX:
 1956 Ley del Régimen de Suelo y Ordenación Urbana
o 1975 Reforma de la ley de Régimen
 1976 Texto refundido de las leyes de 1956 y 1975
 Texto Refundido  Selección de la reforma de la ley y
la ley
 1978 Desarrollo del Reglamento (planeamiento, gestión y
disciplina)
 1990 Ley de Reforma de Régimen de Suelo
 1992 Texto refundido de 1990 y 1975
 1998 Ley de Régimen de Suelo y Valoraciones
 2007 Reforma
o 2008 Correspondiente T.R
o 2015 Nuevo T.R

Curso 2017/18 Pg.27
Características generales de cada hito:
Ley del 56:
i. Acta de nacimiento del Derecho Urbanístico Español
ii. Adelanta en su tiempo y progresista (lo separó del Europeo)
iii. Primera ley integradora del urbanismo (en todos los aspectos)
iv. Limitaciones al derecho de propiedad por función social del suelo
v. El contenido económico de un terreno lo fijan los planes
vi. Sistema objetivo de valoraciones del suelo
vii. Sistema completo de planeamiento y sistema de actuación
viii. Previsión de diversos planes de ordenación establecidos en
“cascada” (de mayor a menos en ámbito territorial)
ix. Eje del sistema de ordenación urbanística (El plan)
 Suelo Urbano  Zonas consolidadas por la

edificación, cuenta con una serie de servicios
urbanísticos.
 Suelo de Reserva Urbana  Susceptible de
urbanización mediante los correspondientes planes
urbanos.
 Suelo Rústico  El resto del territorio municipal,
aprovechamiento directo de 1m3 de edificabilidad
por cada 5m2 de superficie.
 FRACASO: Por no redactarse los planes (redacción, tramitación y

aprobación eran extremadamente lentos)
Reforma del 75 y Texto Refundido del 76:

i. Desarrollo del planeamiento supramunicipal
ii. Prácticamente una ley de ensanche, suelo urbanizable y no del
suelo urbano (por situación de crisis económica)
iii. Nueva clasificación de suelo urbano, urbanizable y no
urbanizable, que ha perdurado hasta hoy.
iv. Diferencia entre suelo urbanizable
a. Programado  Planeamiento general (prioritario)
b. No Programado  Situaciones sobrevenidas. Precisa la
aprobación de un Programa de Actuación Urbanística
“PAU”
v. Cesión del 10% del suelo aprovechado al Estado
vi. Se legaliza el “urbanismo concertado”

Curso 2017/18 Pg.28
 Urbanismo concertado  Es
un instrumento contingente de acción concertada
que permite a la Administración ejercitar de forma
consensuada sus potestades urbanísticas, como
alternativa al ejercicio unilateral de las mismas, y
que supone el acuerdo de ésta con otras personas
físicas o jurídicas, al objeto de conseguir
la colaboración de esas otras personas y así
facilitar la eficacia de la actuación urbanística,
pudiendo adoptar esos negocios diversas formas
jurídicas.
vii. Ley planteada para el desarrollo de nuevos suelos.
viii. Crea cultura urbanística
Constitución Española del 78:

i. Refuerzo de la función social de la propiedad de suelo
ii. Utilización racional de los recursos naturales
iii. Protección del medio ambiente
iv. Protección del patrimonio histórico, cultural y artístico
v. Derecho de todos a una vivienda digna
 Aplicado a todas las Comunidades Autónomas
Reforma de 1990 y T.R de 1992:

i. Mayor protagonismo en ordenación urbanística.
ii. Instrumentos de intervención en el mercado inmobiliario.
iii. El aprovechamiento de los propietarios corresponde al 85% del
suelo urbano.
iv. Ampliación de los deberes de los propietarios y vinculación de la
adquisición de los derechos al cumplimiento de deberes.
v. Mayor protagonismo al poder publico
vi. Tímido inicio en algunas leyes autonómicas
vii. Nuevos mecanismos para la distribución de beneficios y cargas,
áreas de reparto de suelo urbano y urbanizable.
 Adquisición gradual de facultades urbanísticas (iv):

*El usuario adquiría facultades por el sucesivo
cumplimiento de deberes:

Curso 2017/18 Pg.29
1. Derecho a Urbanizar 2. Derecho a 3. Derecho a Edificar
Aprovechamiento
urbanistico
•Con aprobacion del •Se adquiere cuando •Se adquieren con el

plan general o plan se cumplian los otorgamiento del
parcial si era deberes de ayuntamiento de la
urbanizable adquisicion, cesión y licencia de edificacion
urbanización ajustada al
planeamiento
4. Derecho a Edificar
• Con el remate del edificio, y con

arreglo de la licencia (edificio
Incumplimiento: Expropiación forzosa al 50% del acorde a la licencia acordada)
ultimo derecho adquirido. • Entonces podemos incorporar
(Valor de la edificación) (Pocas el patrimonio del propietario
veces se aplicaba) del suelo
La Sentencia 61/1997 del Tribunal Constitucional:

 Anulación de 200 artículos de 300 totales del T.R de 1992 por ser
“preceptos supletorios”
 Resultado:
i. La mayoría de comunidades Autónomas no tenían
legislación aplicable en materia urbanística
ii. Leyes de “urgencia” de las comunidades
autónomas
iii. “Recuperan” el texto refundido de la legislación
pre-constitucional del 76 y lo unen con los
reglamentos del 78
Ley de Régimen del Suelo y valoraciones 1998:
 Liberación del suelo urbanizable (salvo en suelo protegido)
 “Suelo Residual” pasa a ser “no urbanizable” (1956,1976,1990)
o Suelo no Urbanizable: por fauna, flora…
o Suelo Urbanizable: el resto (1998)
 La ley no entra en cuestiones de mantenimiento por ser ley
urbanística. (corresponde a CCAA).
 El estado renuncia a regular el urbanismo.

Curso 2017/18 Pg.30
Reforma de 2007, T.R del 2008 y T.R del 2015:
 Abandona la técnica de clasificación del suelo (Las CCAA siguen)
 Los deberes de los propietarios no dependen de lo que el plan
determine, sino de la “situación fáctica propia del suelo”.
o Se valora la realidad del suelo. Da igual el nombre que
tenga el suelo de urbanizado, si no lo está, no es suelo
urbano
o Deja de ser rustico  rural o urbanizado
 El suelo rural no se valorara por referencia al aprovechamiento
urbanístico potencial sino conforme a la renta real o potencia
que pueda llegar a producir su explotación.
o Resultó ser ridícula porque la mayoría de explotaciones
agrarias en España tienen ganancias negativas.
 Texto Refundido de 2015:
i. Surge en la crisis económica
ii. Ley 8/2013, 26 Junio, Rehabilitar, Regenerar,
renovación Urbana
a. (Dejar de crecer y arreglar la ciudad)
 Breve Referencia:
*1m^2 de suelo o municipio no solo se ve
afectado por las leyes urbanísticas, sino también por infinitas
otras como protección medioambiental, militar,…
 Leyes de las CCAA:
Tipificación aproximada: Tradicional

Innovadora

Curso 2017/18 Pg.31
Tema 0 Terminología y Conceptos
Clasificación de Suelo:
Clasificación de Suelo  División del mismo en clases diferentes a efectos de
señalar las posibilidades de desarrollo urbanístico de los terrenos incluidos en
cada una de ellas o la negación de estas posibilidades.
i. El planeamiento urbanístico es el que lo clasifica

ii. Ley de 1998: urbano, urbanizable y no urbanizable
iii. No hay ni ha habida distribución de beneficios y cargas entre
propietarios de suelo de diferentes clases de suelo.
Clasificación de suelo en la Ley del 98:

1) SUELO URBANO (reglado)
 Por contar con acceso rodado, abastecimiento de agua,
evacuación de agua…
 El consolidado por la edificación
 Los terrenos que en ejecución de planeamiento, hayan
sido urbanizados conforme al mismo
 Subclases
i. Consolidado  Urbanización existente es el
adecuada para provisiones del planeamiento
ii. No Consolidado  Aquel que precise de
actuaciones de urbanización, reforma de interior
u obtención de dotaciones urbanísticas.
2) SUELO URBANIZABLE
 Suelo previsto de planeamiento para su urbanización o
desarrollo.
 Tiene carácter residual.
i. Uno de los objetivos de la Ley era el aumento del
suelo urbanizable esperando que si existía más
suelo así clasificado, descendería el precio del
mismo y por tanto el de la vivienda.
 Subclases:
o Urbanizable sectorizado
o Urbanizable no sectorizado
3) SUELO NO URBANIZABLE
 Planeamiento urbanístico no apto para urbanización

Curso 2017/18 Pg.32
 Subclases:
o De Especial Protección  De acuerdo a la
ordenación territorial o legislación sectorial.
Limitaciones de servidumbre para la protección de
dominio público. Por riesgos naturales
o El Preservado  Aquel que crea conveniente
o Inadecuado  Por pendiente importante,
geotecnia, suelos…
 De acuerdo con la ley de 2008, el suelo debe ser el

necesario para satisfacer la demanda social.
Clasificación del Suelo:

 Hace referencia al uso, intensidad o cantidad del uso y a
la tipología edificatoria.
 Usos
o Residencial
o Industrial
o Terciario (oficinas)
o Dotacional (Equipaciones)
o Comunicaciones
o Infraestructuras
 Intensidad de uso (altura de la edificación)
 Tipologías edificatorias (Residencias unifamiliares
[chalet], o multifamiliares [edificio])
 Usos globales y usos pormenorizados
 Usos lucrativos y no lucrativos
 Usos públicos y privados
Alineaciones y Rasantes:
Alineación  Línea que separa los terrenos de uso y domicilio publico
destinada a vías públicas o espacios libres.
Rasante  Cota que determina la elevación del terreno en cada punto.
Sistemas Generales y Dotaciones Locales:

Sistema General:

Curso 2017/18 Pg.33
DEF  De carácter público que satisfacen necesidades, normalmente
materiales, del conjunto de una ciudad.
i. Comunicaciones: Viarias (Carreteras y calles), ferroviarias,
aeropuertos…
ii. Equipamientos: Universidades, hospitales, ayuntamientos…
iii. Espacios Libros: Grandes parques
iv. Servicios Infraestructurales: Todo el sistema de abastecimiento,
saneamiento, sistema eléctrico…
 Los colegios e institutos no son S.G
 Lo establece el planeamiento urbanístico como prioridad
Sistemas o Dotaciones Generales:

DEF  Similares a los generales, de menos tamaño, al servicio de la
ciudad/pueblo.
 Generales o locales y la escala de la ciudad
 Clasificación, calificación y sistemas generales constituyen la
estructura general y orgánica del municipio.
 Se tienen que urbanizar localmente, no lo paga el estado, como
los generales.
Sistemas de Actuación:
DEF  Son las distintas regulaciones legalmente previstas para la gestión de un
ámbito sistemático.
Ámbitos en los que operan los sistemas de actuación:
o Polígono
o Unidad de Actuación UA
o Unidad de Ejecución UE
 Son competencia de las CCAA
Fines:
i. Distribución equitativa de cargas y beneficios entre los
propietarios del suelo (equidistribución)
ii. Cesión de espacios libres, equipamientos y red viaria.
iii. Cesión del aprovechamiento que corresponde a la
administración
iv. Urbanización del ámbito
 Establecimiento del sistema
o Planeamiento general
o Delimitación de la unidad
 Los habituales son:
o Compensación

Curso 2017/18 Pg.34
o Expropiación
o Cooperación
o Cesión
1) Sistemas de Compensación:
 Iniciativa privada del conjunto de propietarios
 El conjunto de propietarios realizan bajo tutela de la Adm. El
reparto de cargas y beneficios, las cesiones obligatorias y
costean y ejecutan la urbanización.
 Junta de compensación
 Estatutos o normas de funcionamiento de la sociedad
 Las bases y el proceso de valoración de parcelas aportadas y
resultantes las debe aprobar el ayuntamiento
 Proyecto de Compensación  Establece la transformación
jurídica de la prop. del suelo.
2) Sistemas de Expropiación:
 Iniciativa pública
 El ayuntamiento o Comunidad Autónoma expropia la totalidad de los
terrenos del ámbito de gestión a los propietarios originales mediante el
pago de un justiprecio. La administración realiza la totalidad del
proceso. Si no satisface al propietario cae en los tribunales
 Expropiación Convenida  Se llega a un acuerdo con el propietario para
evitar problemas jurídicos.
 Conveniencia de utilización
o Interés general, calles, equipamientos de importancia…
 Riesgos del sistema
o Posibles retrasos por los procesos en los tribunales
Ej: Las radiales de Madrid cayeron en quiebra por un incremento de
900millones en justiprecios.
3) Sistema de Cooperación:
 Iniciativa pública
 Toda la gestión la realiza la Adm, reparcelación, cesiones y
urbanización siendo los costes de los propietarios y estos reciben
parcelas edificables.
 Conveniencia de este sistema  Cuando existe cooperación media
de los propietarios.
*Según C.V el mejor sistema, por haber menos fracasos que en los
anteriores.

Curso 2017/18 Pg.35
4) Cesión de Viales:
 Cada propietario cede una parte de su parcela para la mejora de
viales, parques, jardines…
 Costean la obra, total o parcialmente mediante “contribuciones
especiales”. A cambio pueden edificar las parcelas.
 No se produce reparto equitativo generalmente.
A B C D
Ampliación
Edificación NÚCLEO
Vía

Curso 2017/18 Pg.36
Tema 9 El derecho de Propiedad y el Urbanismo
Propiedad del suelo en el Urbanismo:

El código civil de 1889:
 Art. 348  La propiedad es el derecho de gozar y disponer de
una cosa, sin más limitaciones que aquellas establecidas en las
leyes.
 Art. 349  Nadie podrá ser privado de su propiedad salvo la
Autoridad competente y por causa justificada de actuación
pública, previa siempre la correspondiente indemnización.
 Art. 350  El propietario de un terreno es dueño de su
superficie y de lo que está debajo de ella, y puede hacer en el
obras, plantaciones y excavaciones, salvas las servidumbres, y
con sujeción a lo dispuesto en las leyes sobre minas y aguas y los
reglamentos de policías.
Derecho de Propiedad en la Ley de suelo de 1956:
 Serán la clasificación y calificación, determinadas por el
planteamiento urbanístico, las que fijen los derechos (y los
deberes) del propietario de un suelo.
 Se afirma el urbanismo como una función pública y no privada
como anteriormente. La “conveniencia” del propietario queda
subordinada a la decisión pública.
 La función social del suelo será la establecida por la
administración la Ley. O de otra manera, el propietario de un
terreno no podrá dedicar su terreno conforme sus deseos al uso
que estime más conveniente, sino al uso, y con la intensidad que
la administración establezca en el planeamiento.
 Se establece la reparcelación o compensación como
instrumentos de redistribución de beneficios y cargas.
 Se establecen recursos económicos municipales para la actividad
urbanística.

Curso 2017/18 Pg.37
Situaciones Básicas del suelo de la Ley de Suelo Estatal de 2007
La ley de suelo de 2007 y sus posteriores textos refundidos de 2008 y 2015
modifica el estatuto de la propiedad del suelo sus derechos y deberes. La Ley
abandona la técnica de la clasificación del suelo, que queda a lo que determine la
normativa autonómica. Las situaciones básicas de suelo son:
Suelo en situación de rural:
 Suelo Rural  El preservado por la ordenación territorial o
urbanística, aquellos que concurran valores ecológicos, agrícolas,
forestales o paisajísticos, así como aquellos con riesgos naturales
o paisajísticos y cuantos otros prevea la ordenación territorial o
urbanística.
 Suelo rural apto para ser urbanizado  Suelos en los que la
ordenación territorial o urbanística prevean o permitan su paso a
la situación de suelo urbanizado hasta que se termine la
correspondiente actuación de urbanización.
Suelo en situación de suelo urbanizado:
 Suelo urbanizado  Aquel integrado de forma legal y efectiva en
la red de dotaciones y servicios propios de los núcleos de
población. Así ocurre cuando las parcelas, estén o no edificadas,
cuenten con las dotaciones y servicios requeridos por la
legislación urbanística (de la CCAA) o puedan llegar a disponer de
ellos sin otras obras que las de conexión de las parcelas a las
instalaciones ya en funcionamiento.
Ej: Categorías o subclases del suelo urbano

(Ley 5/1999 de Urbanismo de Castilla y León)
a) Suelo Urbano consolidado  constituido por los

solares y demás terrenos aptos para su uso
inmediato conforme a las determinación del
planeamiento urbanístico, así como por los
terrenos que puedan alcanzar dicha aptitud
mediante actuaciones aisladas.
b) Suelo Urbano no consolidado  como los demás
terrenos, y que a efectos de su consolidación se
agruparan en ámbitos denominados sectores. Se
incluirán aquellos terrenos urbanos en los que
sean precisas actuaciones de urbanización,
reforma interior u obtención de dotaciones
urbanísticas, objeto de equidistribución entre los
afectados…

Curso 2017/18 Pg.38
Actuaciones de Transformación Urbanística
Actuaciones de urbanización:
 De nueva Urbanización  Las necesarias para pasar de suelo
rural a suelo urbanizado
 De Renovación Urbana  Reformar o renovar la urbanización ya
existente en un ámbito de suelo en situación de suelo
urbanizado.
Actuaciones de dotación:
Tienen por objeto incrementar las dotaciones públicas en un amito de
suelo en situación de urbanizado para reajustar su proporción a una mayor
densidad o edificabilidad o a los nuevos usos asignados por el planeamiento
urbanístico a una o más parcelas del ámbito (incremento de dotaciones por
incremento de plusvalías)
Equivalencia de suelo entre La Ley de 1998 y 2008
Ley del Suelo Clase de suelo Urbano Clase de suelo Clase de suelo no Urbanizable
de 1998 Urbanizable
No No De Especial
Consolidado Consolidado Sectorizado Sectorizado Protección Preservado Inadecuado
Ley de suelo Situación de suelo Situación de suelo rural
de 2008 Urbanizado con Desarrollo Situación de suelo Rural
Urbanístico
Derechos y deberes de los Ciudadanos

 Hasta la Ley estatal de 2007 las actuaciones urbanísticas que se iban a
ejecutar tenían como elemento central a la propiedad del suelo. La
administración competente y el propietario del suelo han sido los
principales actores.
 Desde la Ley del 2007 se regulan, además, los deberes y derechos de los
ciudadanos y de los promotores de las Actuaciones de transformación
urbanística sean los propietarios o no del suelo sobre el que se
desarrolla.
Derechos y deberes de la propiedad del suelo y la promoción:
 Deberes Básicos (Ley del 2008) en desarrollo de la ATU:
o Entregar a la administración el suelo para viales, espacios
libres, zonas verdes y restantes dotaciones públicas
incluidas o adscritas a la actuación.

Curso 2017/18 Pg.39
o Entregar a la administración el suelo, libre de cargas,
correspondiente al porcentaje de la actuación o del
ámbito sup. De referencia, que fije la legislación. Esta
estará comprendida entre 5-15%. Lo fija la comunidad
autónoma.
o Proceder, siempre que participe el propietario, a la
distribución equitativa de beneficios y cargas. Si es un
promotor, no es deber, ya que es otro reparto.
o Costear y ejecutar todas las obras de urbanización, así
como las infraestructuras de conexión, ampliación y
refuerzo.
Sector Núcleo
Núcleo
D
Sector
Depuradora
o Edificar, por el propietario, y no por el promotor de la
actuación, los solares en el plazo que en su caso
establezca el planeamiento.
o Garantizar el realojamiento y el retorno de los ocupantes
legales cuando tengan derecho a ello y el retorno de los
ocupantes.
o Indemnizar a los ocupantes.
 Derechos Básicos de la Propiedad de Suelo:

o A usar, disponer y explotar el suelo conforme al estado
de acuerdo a la legislación aplicable.
o A disponer de suelo siempre que no infrinja el régimen de
formación de fincas y parcelas.
o A realizar instalaciones y construcciones siempre que no
tengan el carácter legal de edificación.
o A edificar sobre la unidad apta cuando la ordenación
territorial y urbanística atribuya a los suelos edificabilidad
para un uso determinado

Curso 2017/18 Pg.40
o A participar en la ejecución de las act. De Urbanizacion en
un régimen de equitativa distribución de cargas y
beneficios entre los propietarios de su aportación.
Técnicas para el reparto equitativo de las C&B derivados del

planeamiento
Aprovechamiento Urbanístico:
Dos niveles tradicionales de equidistribución:
o Equidistribución externa  en áreas de reparto
o Equidistribución interna  mediante un sistema de actuación
o Deben ser establecidas por las leyes de las CCAA
Externa, macro o exterior:

 Actuación a través de las tec de aprovechamiento tipo
análogos, diseñadas por el planteamiento general, sobre
todo el reparto de aprovechamiento, a nivel del sector, el
área de reparto, tratando de equilibrar distintos ámbitos
entre sí.
Puedo ejercer mis derechos

rc urbanísticos de repartos
S1 macro para poder edificar o
llevarme parcelas lucrativas
en S2 y S3
S3
Puede estar acompañado de
S2 un coeficiente reductor
debido a la calidad del suelo
Interno, micro o interior:

 A través de los sist de actuación como proyectos de
reparcelación o compensación que tratan de conseguir
equilibrio entre los prop. y adj de terrenos lucrativos a
cada uno de los participantes de la actividad en función
de su derecho de aprovechamiento ya equidistribuido
exteriormente.
 Mediante la recuperación fiscal de las plusvalías
generadas por la actividad urbanística y el equilibrio.

Curso 2017/18 Pg.41
TEMA 10 EL SISTEMA DE PLANEAMIENTO
Recordatorio  Los planes hacen operativa la normativa urbanística:

 Normativa, estatal o autonómica, constituida por leyes y reglamentos.
 Los planes urbanísticos, y los posteriores proyectos hacen operativa la
normativa.
 Solo los planes son capaces, a través de proyectos, de hacer realidad lo
determinado en la normativa.
Los planes, tramitados conforme a la normativa, y con determinaciones

establecidas, permiten el desarrollo, transformación, renovación y
regeneración (reforma interior) de las ciudades.
Niveles de Planeamiento Territorial y Urbanístico

Planeamiento Territorial:
 Planes no directamente operativos, determinaciones y esquemas
a largo plazo, escalas generales y poco estandarizados.
Ej: Ordenación territorial, Directrices, Ordenación del
territorio…
Planeamiento Regulador:
 Ámbito coincidente con el municipio
 Inmediatamente operativos con determinaciones concretas
 Escalas a detalle
 Muy estandarizados
 Planeamiento general municipal
Ej: Planes Generales, Normas subsidiarias municipales…
Planeamiento de Desarrollo:
 Desarrollan y concretan el planeamiento general municipal y,
eventualmente los planes territoriales
Ej: Planes parciales, especiales, estudios de detalle…

Curso 2017/18 Pg.42
Ejemplos de Planeamiento Territorial:
Plan Director de Infraestructuras 1993-2007 Directrices de Ordenación Territorial
Ilustración
Plan Territorial
1 Parcial
2 Plan Territorial Sectial

Curso 2017/18 Pg.43
Ejemplos de Planeamiento Regulador:
Plan General de Ordenación Urbana
Detalle de Suelo Urbano

Curso 2017/18 Pg.44
Ejemplos de Planeamiento de Desarrollo:
Plan Parcial de Ordenación
Plan de Protección de Casco Histórico

Curso 2017/18 Pg.45
Plan de Reforma Interior
Plan de Estudio de Detalle

Curso 2017/18 Pg.46
El Plan Norma Jurídica:
Carácter Reglamentario del Planeamiento Urbanístico:
 El planeamiento no tiene rango de Ley sino de una norma
jurídica de carácter reglamentario.
 A partir de la Constitución Española de 1978, la Ley establece el
régimen jurídico de la propiedad del suelo y, por su remisión,
una norma reglamentaria (Planeamiento Urbanístico) concreta
y pormenoriza para cada punto concreto del territorio cual será
el régimen de derechos y deberes complementarios del suelo.
 El planeamiento establece la ordenación para el ámbito
territorial del que se trate.
Ausencia de Planeamiento: Normas legales de directa aplicación.

 La ordenación urbanística consiste en el establecimiento de un conjunto de
reglas que ordenen la actividad que puede realizarse en un suelo (forma de
construcciones, altura, etc…).
 Puede realizarse de muy diversas formas, siendo la más común el planeamiento
urbanístico.
 En ausencia de planeamiento, se puede producir una cierta ordenación a
través de las “normas de directa aplicación” contenidas en la normativa
urbanística (leyes y reglamentos).
 Def: Normas de directa aplicación  disposiciones legales reglamentarias que
se aplican con carácter imperativo, exista o no un Plan de Ordenación y otras
veces con carácter supletorio en defecto de Plan.
Ej: Son habituales las normas de aplicación directa que limitan la altura
de edificaciones en ausencia de planeamiento general. Lay ley de 1976
establecía: “Mientras no exista Plan o Norma Urbanística que lo
autorice, no podrá edificarse con una altura superior a tres plantas”.
Ej2: En Andalucía se establece algo similar: “Mientras no exista Plan que
lo autorice, no puede edificarse con altura superior a dos plantas
medidas en cada punto del terreno natural.
Límites a la Potestad de Planeamiento: Los Estándares Urbanísticos.

Los Estándares Urbanísticos:
 El redactor (ayuntamiento) del P.U y el órgano competente
(autonómico) que lo aprueba, no puede decidir arbitrariamente
la ordenación que establece.
 Tiene una gran libertad de elección (modelo urbanístico,
zonificación, uso de intensidades,…) pero sobre todas esas
decisiones deben cumplirse los estándares urbanísticos.

Curso 2017/18 Pg.47
 Def: Estándares  Son determinaciones urbanísticas que se
establecen con la finalidad de garantizar unos mínimos de
calidad urbana. Generalmente establecidos en la normativa
urbanística. De obligado cumplimiento.
Ej: Estándares de edificabilidad y los de dotaciones.
A. Estándares de edificabilidad:
 Tienen como finalidad la limitación de la edificabilidad
máxima privada no dotacional que se puede construir en
un ámbito de actuación determinado.
B. Estándares de dotaciones:
 Tienen como finalidad garantizar:
i. Calidad
ii. Capacidad
iii. Funcionalidad
iv. Suficiencia de dotaciones públicas
(parques, jardines…)
 Tienen carácter de mínimos en cuanto a las superficies de
dotaciones públicas y de máximos en cuanto a la
edificabilidad lucrativa privada, de modo que los Planes
podrán establecer mayores exigencias o restricciones.
 No se establecen estándares respecto a las dotaciones de
titularidad privada, si a la edificabilidad.
(Ej: Urbanizaciones privadas)
Efectos del Planeamiento Urbanístico:

La aprobación del planeamiento conlleva:
i) Los planes son inmediatamente ejecutivos una vez publicada su aprobación
definitiva.
ii) Implican la declaración de utilidad pública, a efectos expropietarios y de
imposición de servidumbres, de los terrenos y edificios afectados de
acuerdo con los fines establecidos.
iii) Obligan a los particulares y a la Adm de obtener la preceptiva licencia
municipal para llevar a cabo cualquier operación urbanística, edificación y
urbanización.
iv) Cualquier persona podrá consultarlos e informarse de los mismos en el
ayuntamiento.
La Cascada de Planeamiento:
Sistema de planeamiento en “cascada”:

Curso 2017/18 Pg.48
 El sistema de planeamiento urbanístico está sometido al
principio de jerarquía:
i. Un instrumento de planeamiento no puede contravenir
ningún concepto establecido en una Ley o Reglamento.
ii. “ “ que sea desarrollo de otro de rango superior no
puede contravenir las determinaciones vinculantes de
este.
o Este principio configura el sistema legal de planeamiento
urbanístico.
Instrumentos de planeamiento sectorial estatal, territorial y urbanístico:

Los instrumentos son:
1. Ordenación nacional  Planes nacionales de competencia
estatal. (Competencia legislativa del estado)
Ej: Plan Director de Infraestructuras, Plan Hidrológico Nacional,
Plan General de Carreteras, etc.
2. Planeamiento territorial supramunicipal u Ordenación del
Territorio  Planeamiento territorial de las Comunidades
Autónomas, PDTCs, NSPs y análogos. (Competencia legislativa de
las CCAA)
3. Planeamiento urbanístico municipal  (Competencia legislativa
autonómica y competencia ejecutiva municipal)
 Planeamiento General: Planes generales, Normas
Subsidiarias Municipales.
 Planeamiento de desarrollo: Planes Parciales, Planes
Especiales.
 Otros instrumentos de desarrollo: Estudio de Detalle,
(Proyectos de urbanización).
 Los instrumentos son establecidos en función de
la competencia exclusiva de las CCAA en materia
de Ordenación del territorio y Urbanismo, por la
normativa de la respectiva Comunidad Autónoma.
Tramitación del Planeamiento Urbanístico:

Definiciones:
 Formulación  Ejercicio de la competencia para iniciar la
elaboración de un instrumento de planeamiento urbanístico y
para adoptar las decisiones correspondientes.

Curso 2017/18 Pg.49
 Tramitación  Actos administrativos conducentes a la
aprobación definitiva del instrumento de planeamiento.
 Conlleva un trámite ambiental paralelo (Evaluación
Ambiental Estratégica, Evaluación de Impacto Ambiental)
 Redacción  Trabajos materiales para la elaboración de la
documentación del instrumento.
Tramitación:
Situaciones de partida de la tramitación:
i. Revisión del planeamiento general vigente
ii. Adaptación del planeamiento vigente a nueva normativa
iii. Modificación Puntual del planeamiento urbanisico
vigente
iv. Tramitación “ex novo” en municipio sin planeamiento
general

Curso 2017/18 Pg.50
Esquema de Tramitación del planeamiento urbanístico:
(Caso concreto del planeamiento general)
Información Previa
Acuerdo Formulación
Suspensión potestativa Obtención Información

de licencias
Avance Planeamiento Exposición Pública
Suspensión Potestativa Sugerencias

de licencias
PLAN REDACTADO
APROBACION INICIAL Información Pública
Suspensión Obligatoria Alegaciones

de licencias
APROBACIÓN
PROVISIONAL
Informes Organismos
APROBACIÓN
DEFINITIVA
Publicación Recursos

Curso 2017/18 Pg.51
Análisis detallado del esquema:
Acuerdo de Formulación:
 Competencia del Pleno del Ayuntamiento.
 Definición de la fórmula de equipo redactor.
 Justificación de la conveniencia y necesidad de revisión.
 Criterios y objetivos iniciales.
 Posible suspensión potestativa de concesión de licencias y
tramitación de planeamiento de desarrollo del planeamiento
general vigente.
 Recopilación, posterior y formalización del documento de
Información Urbanística, análisis y diagnóstico.
 Solicitud potestativa de información a Organismos (planes y
proyectos)
 Concluye con la presentación al Ayuntamiento de la I.U.
Avance de Planeamiento:
 Criterios, objetivos y soluciones de carácter general.
 Importancia de las alternativas.
 El avance no debe aprobarse, solo debe acordarse la
participación e información pública.
 Periodo mínimo de exposición al público según ley autonómica.
 En la exposición de la información urbanística deben incluirse
cuantos informes y estudios complementarios se han utilizado
para la elaboración del documento.
 Pueden presentarse sugerencias y alternativas.
 El ayuntamiento puede considerarlas o no para posteriores fases
de procedimiento.
 El Avance + estudio pormenorizado del suelo urbano y
profundización en el suelo no urbanizable  Documento para
Aprobación del plan general.
Aprobación Inicial:
 Plan General ya redactado.
 Acuerdo municipal de aprobarlo inicialmente, someterlo a I.P y
obligatoria suspensión de licencias y tramitación de
planeamiento. Publicación en Boletín Oficial correspondiente y
en un periódico del acuerdo.
 Efectos administrativos de la aprobación inicial.
 Periodo máx y min de Información Pública.
 Presentación de alegaciones por los ciudadanos o colectivos.
 Suspensión obligatoria de licencias en aquellas áreas en que el
nuevo plan establezca determinaciones muy distintas.

Curso 2017/18 Pg.52
 Deben realizarse informes técnicos y jurídicos detallados a todas
y cada una de las alegaciones presentadas con posterior acuerdo
municipal en el que se exprese si son estimadas o desestimadas
total o parcialmente.
Aprobación Provisional:
 Con el acuerdo municipal en relación con las alegaciones
estimadas total o parcialmente se reelabora el documento de
Aprobación Inicial.
 Se modifica el documento como consecuencia de los informes de
los organismos competentes (salvo cuando estos se emitieran
antes de la Aprobación inicial o se vayan a emitir
posteriormente)
 Pueden corregirse errores en el documento pero no modificarse
el mismo por causas distintas a las de los dos párrafos
anteriores.
 Finalmente, el Pleno del Ayuntamiento aprueba el documento
reelaborado: Documento de Aprobación Provisional.
o Si el documento presenta modificaciones sustanciales
debe someterse a un nuevo periodo de I.P, presentación
de alegaciones, Etc…
 Se remite el documento de Aprobación Provisional al órgano
competente de la CA para su Aprobación Definitiva.
Aprobación Definitiva:
Se comprueba el Plan y su tramitación en:
 El documento y su tramitación cumplen la legalidad vigente.
 El plan no afecta a intereses supramunicipales.
 Las determinaciones discrecionales no son arbitrarias
(interdicción de la arbitrariedad) (Las determinaciones deben
estar debidamente justificadas)
El órgano autonómico puede (especialidades autonómicas):
 Aprobar definitivamente el Plan sin más.
 Aprobar definitivamente el Plan estableciendo modificaciones.
 Aprobar parcialmente el Plan suspendiéndolo en determinadas
áreas o determinaciones concretas.
 Devolver el Plan al Ayuntamiento para subsanar defectos o
repetir la tramitación.
 En cualquiera de los casos puede exigir al Ayuntamiento una nueva
Información Publica si las modificaciones son sustanciales.
 El órgano competente solicita los informes a los organismos y
comprueba, su cumplimiento en el Plan.

Curso 2017/18 Pg.53
 Publicación del acuerdo de Aprobación Definitiva, Normas
Urbanísticas y Ordenanzas en el Boletín Oficial correspondiente.
 Publicación del acuerdo en uno de los periódicos de mayor
circulación de la provincia.
 A partir de este momento el “nuevo” Plan desplaza al anterior y
entra en vigor.
 Todas las correcciones realizadas en el trámite de Aprobación
Definitiva deberán reflejarse en el doc. de plan teniéndose un
Texto Refundido que deberá ser diligenciado y remitido al
órgano competente.
Información y Participación Ciudadana:
 Exigencia legal en los procedimientos de tramitación del planeamiento,
su ausencia supone la nulidad de la fase considerada.
 En el planeamiento general es obligatoria en: Avance, tras la aprobación
inicial y cuando se produzcan modificaciones substanciales.
 La participación puede ser individual, con o sin intereses legitimo
directo, o colectiva (partidos políticos, sindicatos, colegios profesionales
o sectoriales, asociaciones de todo tipo incluyendo vecinos, etc.)
 La participación será real si la intervención de los agentes implicados
tiene lugar en todas las fases del proceso:
o Identificación de problemas
o Determinación de prioridades
o Definición de objetivos
o Intervención en el diseño y gestión de soluciones
Asegurando en todo momento la relación entre los diferentes actores es
igualitaria.

Curso 2017/18 Pg.54
TEMA 11 EL PLANEAMIENTO GENERAL
Índice:
 El planeamiento general municipal
 Instrumentos del planeamiento general
 Aspectos esenciales del planeamiento general
 Determinaciones propias del planeamiento general
 Rangos en las determinaciones del planeamiento general
 Documentación del planeamiento general
 El Avance de Planeamiento
 Planeamiento urbanístico general vigente en España
El Planeamiento General Municipal:

 Histórica autonomía urbanística municipal
 Planificación urbanística competencia tradicional municipal
 Tutela o control de administración superior
 Conveniencia control superior:
o Defensa de los intereses supramunicipales
o Control de la legalidad
o Interdicción de la arbitrariedad
 Pieza clave de la normativa urbanística
Instrumentos del Planeamiento General:

Instrumentos “tradicionales”:
 Plan General de Ordenación Urbana (o denominación análoga de
la C.A)
 Normas Subsidiarias Municipales (no las hay en todas las CCAA)
 Proyectos de Delimitación de Suelo Urbano (Ordenación Parcial
de un municipio)
 Normas Complementarias
 Programas de Actuación Urbanística
o PAUs
o PSs
o PAIs
Propios de la normativa urbanística autonómica
 Solo el Plan General y las Normas Subsidiarias Municipales son los
instrumentos de ordenación integral de un municipio.

Curso 2017/18 Pg.55
Aspectos Esenciales del Planeamiento General:
Los Aspectos Esenciales son:
 Ordenación integral del municipio
 Ordenan un Término municipal completo aunque podrían ser
más
 Establece la estructura general del municipio (sistemas
generales)
 Clasifica la totalidad del municipio estableciendo el régimen
urbanístico correspondiente
 Califica los terrenos del municipio asignando usos
 Vigencia del Plan, en principio indefinida
 Debe ajustarse al planeamiento territorial
Determinaciones del Planeamiento General:

En suelo Urbano:
 Delimitación de perímetro
 Asignación de usos y tipologías edificatorias
 Delimitación de espacios libres y zonas verdes públicas y
privadas
 Emplazamientos reservados para equipamientos indicando su
carácter público o privado.
 Detalle de la red viaria, alineaciones y rasantes y previsión
aparcamientos
 Fijación de los aprovechamientos tipo o medios en cada ámbito
 Ordenanzas de la edificación
 Detalle de las redes de servicios
 Gestión del suelo urbano no consolidado
En general todas las determinaciones necesarias para

poder redactar los proyectos de edificación y solicitar la
correspondiente licencia.
En suelo Urbanizable sectorizado:
 Delimitación de los ámbitos de los sectores
 Establecimientos de usos globales e intensidades para cada
sector así como de usos prohibidos o no permitidos
 Fija aprovechamientos tipo o medios y el aprovechamiento
global en cada ámbito
 Establece los sistemas generales y los elementos fundamentales
de las redes de servicios

Curso 2017/18 Pg.56
En suelo Urbanizable no sectorizado:
 Delimitación del ámbito
 Criterios para su división en sectores
 Criterios para su adscripción de sistemas generales
 Usos incompatibles
 Características técnicas para la formulación de una propuesta de
ordenación
En suelo Urbanizable sectorizado con ordenación detallada:
 Ordenación, con el detalle del Suelo Urbano
En suelo no Urbanizable:
 Medidas de protección y conservación de los elementos naturales y
creados por el hombre
 Normas de especial protección para los elementos que merezcan ese
calificativo
Rangos en las Determinaciones del planeamiento General

Rango Estructurante  Las que afectan a las determinaciones básicas
Ej: Clasificación, calificación global y Sistemas Generales
Rango de Detalle  Las no estructurantes pero propias del planeamiento
general
Ej: Usos pormenorizados en suelo Urbano, Etc.)
Rango Complementario  Aquellas propias del planeamiento de detalle
Ej: Reajuste de alineaciones, ordenación de volúmenes de
la edificación, definición de varios interiores privados,
etc.)
Documentos del Planeamiento General

i. Memoria, Planos de Información y Estudios Complementarios
ii. Memoria descriptiva y Justificativa
iii. Normas Urbanísticas
iv. Planos de Ordenación
v. Programas de Actuación
vi. Estudio Económico-Financiero
vii. Resumen Ejecutivo (Ley de Suelo de 2007)
Variantes propias de la normativa urbanística autonómica:
viii. Memoria vinculante
ix. Memoria de Gestión

Curso 2017/18 Pg.57
x. Orden de Prioridades
xi. Estudio Económico
1. Memoria y Planos de Información y estudios Complementarios:
 La información Urbanística como parte integrante del Plan General
 La I.U “foto fija” de la situación urbanística del municipio.
 Alcance  Información necesaria para conocer, urbanísticamente, el
municipio, sus fortalezas, problemas y oportunidades.
 Concreción, actualización y utilidad
 Debe incluir una recogida de información cualitativa, mediante
reuniones de participación pública con los ciudadanos. Puede
aprovecharse para explicar el “proyecto”.
 Análisis y Diagnóstico con la I.U o con el Avance de Planeamiento.
A) Equipo Redactor Multidisciplinar:
 Arquitectos e Ingenieros de Caminos, otros ingenieros…
B) Principales Capítulos de la Información Urbanística:
 Entorno del municipio

 Medio Físico
 Medio Humano: Características demográficas y sociológicas de la
población
 Medio Económico
 Medio Urbano
 Afecciones: Planeamiento vigente y su desarrollo, normativa urbanística
y sectorial de aplicación
En cada capítulo deben detectarse los problemas que presentan
el municipio y sus debilidades y fortalezas.
C) Estudios Complementarios:
El Documento de Información Urbanística Análisis y Diagnóstico puede
incluir:
 Proyecciones de población y nuevos hogares
 Estudio de espacios libres y equipamientos, y proyección de las
demandas de suelo para estos usos
 Proyecciones de empleo y cuantificación de la demanda de suelo
para actividades económicas
 Estudio de movilidad  tráfico, transportes y evaluación de las
necesidades
 Estudio de las infraestructuras de urbanización existentes y
necesarias a futuro
 Estudios medioambientales
 Etc…

Curso 2017/18 Pg.58
2. Memoria Descriptiva y Justificativa:
Debe Referirse a:
Justificación de la conveniencia y oportunidad de la formulación
del plan General
 Resumen de los aspectos de la I.U que condicionen la ordenación
del municipio
 Resultado de la participación pública en el proceso de
elaboración del Plan General
 Objetivos y criterios para la ordenación del municipio
 Examen y análisis de las alternativas planteadas
 Justificación del Modelo de desarrollo elegido y descripción de la
ordenación propuesta
 Justificación de los criterios utilizados y de la ponderación de las
áreas de reparto y aprovechamientos tipo
 Circunstancias en las que deberá procederse a la revisión del
plan
 La memoria es la fuente de interpretación del plan
3. Normas Urbanísticas:
Diferencian el tratamiento aplicable dependiendo de la clase de suelo:
A) Suelo Urbano
o Carácter de Ordenanzas de Edificación y Uso del Suelo
o Salvo en áreas remitidas a planeamiento de desarrollo
posterior, contendrá las determinaciones necesarias,
completadas con los Planos de Ordenación, para poder
redactar un Proyecto de Edificación para obtener la
preceptiva licencia.
B) Suelo Urbanizable Sectorizado
o Deben regular el régimen aplicable a cada uno de los usos
globales y edificación que se establezcan
o Determinarán las características de los sistemas
generales, infraestructuras y servicios que deberán
considerarse en el desarrollo de los planes parciales o
especiales.
C) Suelo Urbanizable no Sectorizado
o Señalar usos incompatibles en cada área, características y
magnitudes de los futuros sectores
o Señalar características de los sistemas generales, servicios
e infraestructuras

Curso 2017/18 Pg.59
D) Suelo Urbanizable con Ordenación Detallada
o Incluyen determinaciones propias del suelo urbano de
manera que sea innecesario el planeamiento de
desarrollo para posterior gestión y ejecución
E) Suelo no Urbanizable
o Regularán las distintas protecciones, usos, edificaciones e
instalaciones permitidas y sus características.
o Establecerán el concepto de núcleo de población y las
condiciones concretas para impedir su formación.
4. Programa de Actuación:
Deberá establecer:

Los objetivos, directrices y estrategias del desarrollo a
largo plazo
 Las previsiones para la ejecución de los sistemas
generales en cualquier clase de suelo, y de los sistemas
locales en suelo urbano.
 Plazos a los que habrán que ajustarse las actuaciones del
plan
 Asignación de acciones al sector público, especialmente
al Ayuntamiento, y a los privados
Ej: Algunas CCAA han sustituido la programación
por un “Orden de Prioridades” en la ejecución de
las actuaciones previstas por el plan.
 Deberán programarse la totalidad de las actuaciones-acciones del plan
sean estas públicas o privadas.
5. Estudio Económico Financiero:
Su misión es comprobar la viabilidad económica y financiera del plan.
Para ello contrastará:
i. La Capacidad inversora del Ayuntamiento en urbanismo
ii. Los nuevos ingresos municipales como consecuencia del
plan
iii. Coste a asumir por el municipio como consecuencia de la
ejecución de las acciones previstas en el plan.
 Las previsiones económicas del estudio son meramente
indicativas.
 Cuando, por consecuencia de un Orden de Prioridades y no de
una Programación, no sea posible un estudio financiero, deberá
realizarse un mero Estudio Económico.

Curso 2017/18 Pg.60
6. Resumen Ejecutivo (Ley de suelo de 2007):
Todos los instrumentos de planeamiento requieren para su
tramitación y aprobación de un documente que exprese:
 Delimitación de los ámbitos en los que la ordenación
proyectada altera la vigente, con un plano de situación y
el alcance de la alteración.
 Los ámbitos en los que se suspendan la ordenación o los
procedimientos de ejecución o de intervención
urbanística y la duración de dicha suspensión
7. Catálogos:
 Pueden tramitarse junto al Planeamiento General o en un
procedimiento específico
 Establecen los monumentos, jardines, parques, etc. que
deban ser objeto de una especial atención en orden a su
protección, conservación y mejora
 Tienen por objetivo la protección de los elementos
catalogados.
Avance de Planeamiento:
Justificación del Avance de Planeamiento y su carácter:
 La exposición al público del Avance tiene como objeto que, por
un plazo mínimo de treinta días, puedan formularse sugerencias
y otras alternativas de planeamiento por los ciudadanos
individualmente u organizados.
Alcance del Documento:
 El Avance como Modelo de desarrollo del municipio (NO es Plan
General)
 Puede ser de desarrollo a largo plazo recogiéndose en el Plan
General sólo el desarrollo previsto a corto o medio plazo
 Elementos esenciales del Avance:
o Clasificación del suelo
o Clasificación global del suelo
o Sistemas generales
 Análisis de problemas y desajustes urbanísticos del municipio
 Criterios y objetivos para la redacción del Plan General
 Soluciones generales y alternativas
 En la exposición pública es recomendable incluir el documento
de Información Urbanística
 El Avance se somete a participación ciudadana
 En la participación se presentan sugerencias y alternativas

Curso 2017/18 Pg.61
 Si se han planteado alternativas en el doc. de Avance, deben
establecerse para fases posteriores (Por el Ayuntamiento)
 El Ayuntamiento puede ratificarse
 No existe obligación legal de contestar a las sugerencias y
alternativas planteadas, aunque es mejor hacerlo
Problemas Criterios y Objetivos

Problemas  Deben identificarse en el Análisis y Diagnóstico de la I.U. Debe
prestarse atención prioritaria a aquellos que el Plan General pueda resolver.
Criterios y objetivos  Para resolver los problemas, reflejar la política
urbanística de Ayuntamiento y su modelo de ciudad
 Sistematización de objetivos en capítulos:
o Clases de suelo
o Relación con la calidad de vida de los ciudadanos
o En función de la sostenibilidad del modelo
o En relación al medio ambiente
o Etc…
Es imprescindible establecer los criterios de futura actuación del Plan en
relación con la ciudad existente y con el planeamiento general vigente.
Soluciones Generales y Alternativas:

 Importancia de contemplar alternativas
 Las Alternativas NO son una falta de criterio municipal ni del equipo redactor
 Los ciudadanos participarán más si el Avance es abierto
 Los ciudadanos expresarán preferencias en relación con el modelo y plantearán
nuevas alternativas y/o soluciones generales
 Es imprescindible que el Avance no esté redactado con un lenguaje más técnico
de lo imprescindible
 Es conveniente realizar sesiones explicativas del Avance
Planeamiento General Vigente en España: (Octubre 2013)

Plan General 1951 24.05%
Normas Subsidiarias 3194 39.37%
Proyecto Delimitación SU 1322 18.15%
Sin Planeamiento 1645 16.30%
Total  8112
Antigüedad del planeamiento general
 Anteriores a 1992 2043

 Entre 1993 y 2007 3655
 Desde 2008 769

Curso 2017/18 Pg.62
TEMA 13 Otros Instrumentos de Planeamiento
Índice general del tema:

 Los planes especiales
 Los planes parciales de ordenación
 Los programas de actuación urbanística PAUs
 Los nuevos instrumentos autonómicos PAUs, PAIs, PSs
 Los estudios de detalle
Los Planes Especiales (Reglamento de planeamiento de 1978)

Formulación y aprobación de Planes Especiales:
1) En desarrollo de las previsiones contenidas en los Planes Directores Territoriales
de Coordinación (Planeamiento Territorial), sin necesidad de aprobación de Plan
General, sus finalidades serán:
a) Desarrollo de las infraestructuras básicas relativas a las
comunicaciones terrestres, marítimas y aéreas, abastecimiento de agua,
saneamiento, suministro de energía…
b) Protección del paisaje, de las vías de comunicación, del suelo, medio
urbano, rural y natural para su conservación y mejora en determinados lugares.
c) Cualesquiera otras finalidades análogas.
2) En desarrollo de las previsiones contenidas en los Planes Generales y de las
Normas Subsidiarias Municipales, con las siguientes finalidades:
a) -Desarrollo del sistema general de comunicación y sus zonas de

protección
-Del sistema de espacios libres destinados a parques públicos y zonas
verdes
-Del sistema de equipamiento comunitario para centros y servicios
públicos y sociales a nivel de Plan General (Planes Especiales de
Infraestructuras)
b) Protección de los elementos en 1.a) (Planes especiales de protección)
c) Reforma interior de suelo urbano (PERIs)
d) Ordenación de recintos y conjuntos arquitectónicos, históricos y
artísticos (PECHs)
e) Saneamiento de poblaciones
f) Mejora de los medios urbano, rural y natural (Plan especial de mejora)

Curso 2017/18 Pg.63
3) En ausencia de Plan Director Territorial de Coordinación (o del planeamiento
territorial) o de Plan General, podrán redactarse Planes Especiales con las finalidades:
a) Establecimiento y coordinación de las infraestructuras básicas de
comunicaciones, equipamiento, abastecimiento de agua, saneamiento y
energía siempre que estas determinaciones no exijan la previa definición
de un modelo territorial.
b) Protección, catalogación, conservación y mejora de los espacios
naturales, del paisaje y del medio físico y rural y de sus vías de
comunicación.
 En ningún caso Los Planes Especiales podrán sustituir a los Planes

Directores Territoriales de Coordinación (planeamiento territorial), a los
Planes Generales Municipales, ni a las Normas Subsidiarias Municipales,
en su función de instrumentos de ordenación integral del territorio.
 Por lo que, no podrán clasificar suelo, sin perjuicio de las limitaciones de
uso que puedan establecerse.
Determinaciones de los Planes Especiales:
 Contendrán las determinaciones necesarias para el desarrollo del Plan
Director Territorial de Coordinación, del Plan General o de las Normas
Subsidiarias.
 En el caso 3), deberán contener las determinaciones propias de su
naturaleza y finalidad, debidamente justificadas.
 El contenido de las documentaciones de los Planes Especiales tendrá el
grado de los Planes Parciales (cuando sea de reforma interior).
Documentos de los Planes Especiales:
a) Memoria  descriptiva y justificativa
b) Estudios complementarios
c) Planos de información y de ordenación
d) Ordenanzas  cuando se trate de reforma interior o de recintos y conjuntos
históricos y artísticos
e) Normas de protección  Cuando se trate de planes Especiales con esta
naturaleza
f) Normas mínimas a las que se tengan que ajustar proyectos técnicos cuando se
trate de desarrollar obras de infraestructura y de saneamiento.
g) Estudio económico-financiero
Particularidades de los Planes Especiales de Protección:
Se referirán a los siguientes:
a. Elementos naturales que caracterizan el panorama
b. Plazas, calle y edificios de interés
c. Jardines

Curso 2017/18 Pg.64
d. Composición y detalle de edificios objeto de especial protección
Ejemplo de Plan Especial (Casco Histórico)
Nivel de Protección 1:
 Edificios de calificación Monumental
 Carácter de protección: Conservación y protección integral
 Tipo de obras: restauración, conservación y consolidación dirigidas al
mantenimiento del edificio
 Edificios de calificación de Singular

Curso 2017/18 Pg.65
 Edificios de calificación de Carácter Notable
 Carácter de protección: Conservación estructural y de fachadas,
incluyendo elementos arquitectónicos visibles desde el exterior, e
interior.
 Tipo de obras: “1” y en casos justificados reestructuración parcial.
 Edificios de calificación de Arquitectura Culta
 Carácter de protección: Mantenimiento de fachadas, cubiertas, etc
 Tipo de Obras: “3”
 Edificios de calificación de Arquitectura Ambiental
 Carácter de protección: “4”
 Tipo de Obras: Rehabilitación y reestructuración
Particularidades de los Planes Especiales de Reforma Interior

Tienen por objeto las siguientes finalidades:
a. Actuaciones aisladas que conservan la estructura de ordenación
anterior. Descongestión de suelo urbano, creación dotaciones
urbanísticas y equipamiento comunitario, etc.
b. Operaciones integradas de reforma interior
 Deben contener un estudio completo de las consecuencias

sociales y económicas de su ejecución. Justificando la existencia
de medios para llevarla a efecto y que garanticen la defensa de
los intereses de la población afectada.
Ej: Plan Parcial de Reforma Interior Cárcel de

Carabanchel

Curso 2017/18 Pg.66
Catálogos:
 Documentos complementarios a las determinaciones de los planes
Especiales
 Tendrán relaciones de:
o Monumentos
o Jardines
o Parques naturales o paisajes
o Etc.
 La aprobación de catálogos se efectuará simultáneamente con la de los
Planes Generales o Normas Subsidiarias
 Podrán dictarse normas especiales para la catalogación
Planes Parciales de Ordenación (Tema 12 Cristina López García de Leániz)

Los Programas de Actuación Urbanística (PAUs)
Objeto:
 Ordenación de suelo urbanizable no programado
 Unidades Urbanísticas integradas  Actuaciones que tengan resuelta
la dotación de servicios y equipamiento suficientes para garantizar la
satisfacción de las demandas de la población o de la actividad Y las
obras de infraestructura necesarias para garantizar la inserción de las
mismas en el momento de su puesta en servicio.
Determinaciones:
 Desarrollo de Sistemas Generales
 Señalamiento de usos y niveles de intensidad
 Trazado de redes (Agua, alcantarillado, telefonía, comunicaciones, etc.)
 División en sectores para el desarrollo en etapas
 Deben incluir las necesarias conexiones con los sistemas y redes
existentes o previstas en el resto del suelo.
Documentación:
 Memoria  I.U utilizada, y sus razones
 Planos de Información  Situación del suelo ocupado
 Planos de Ordenación
 Normas Urbanísticas
 Plan de Etapas
 Estudio Económico-Financiero  Justifica la viabilidad en función a los
recursos de financiación del adjudicatario. Contiene:
o Evaluación económica de las obras de urbanización
o Determinación del carácter público o privado de las inversiones

Curso 2017/18 Pg.67
Nuevos Instrumentos Autonómicos: PSs, PAUs, PAIs, etc.
PLAN DE SECTORIZACION (PS):
Objeto Transformar urbanísticamente los terrenos clasificados como
suelo urbanizable no sectorizado
Todo PS deberá:
 Integrar la nueva propuesta en la estructura de
ordenación municipal definida por el correspondiente
Plan General
 Establecer las determinaciones de carácter estructural y
los instrumentos de gestión necesarios para la ejecución.
Determinaciones:
 Delimitación del suelo
 Calificación de los terrenos que forman parte de los sistemas
generales
 Determinaciones de ordenación estructural
 Pueden incluir la ordenación pormenorizada del sector que
proponen (es innecesaria la redacción, tramitación y aprobación)
Documentación:
 Memoria  justifica cumplimiento de delimitación de sectores, y
la ordenación propuesta
 Estudio de sostenibilidad del modelo
 Estudio de efectos sobre los sistemas generales
 Memoria del cumplimiento del informe preliminar de impacto
ambiental
 Planos de Información
 Planos de Ordenación estructural
 “ “ pormenorizada (en su caso)
 Normas Urbanísticas
PLAN DE SECTORIZACION DE ORDENCION DETALLADA (RINCONADA, SEVILLA)

Curso 2017/18 Pg.68
PLAN DE ACTUACIÓN URBANIZADORA (PAU):
Objeto  Determinar y organizar la actividad de ejecución
Deben:
 Conectar adecuadamente con redes de infraestructuras,
comunicaciones y servicios públicos
 Suplementar infraestructuras y dotaciones publicas
 Urbanizar completamente la unidad de actuación
 Obtener gratuitamente de la Adm. Las infraestructuras y
los suelos dotacionales públicos
 “ “el aprovechamiento
que exceda del privativo de los propietarios de los
terrenos para destinarlo a patrimonio público de suelo.
Documentación:
Alternativa técnica conformada por:
a. Propuesta de ordenación
b. Anteproyecto de urbanización con:
i. Def y esquema de las obras con coste
ii. Memoria de calidades de las obras
iii. Def de los recursos disponibles para
abastecimientos básicos, obtención y
financiación.
iv. Características de la red de evacuación de
aguas, drenaje, dimensiones, puntos de
vertido y calidad de este, impacto
ambiental.
v. Capacidad portante de la red viaria
Gestión indirecta (iniciativa privada)  formulación de una propuesta
de convenio urbanístico entre el adjudicatario, la Adm. Y los
propietarios afectados.
Proposición jurídico-económica:
a. Desarrollo de relaciones entre el urbanizador y los
propietarios
b. Estimación de gastos

Curso 2017/18 Pg.69
Estudios de Detalle
Finalidad:
 Establecer alineaciones y rasantes  completando las señaladas en el
suelo urbano del Plan General en las condiciones de este.
 Reajustar alineaciones y rasantes  señaladas por los Planes Parciales
 Ordenar volúmenes
o No se podrá reducir la anchura del espacio destinado a viales ni
espacios libres
o No podrá aumentar volumen al aplicar ordenanzas
o No podrá suponer aumento de ocupación de suelo ni alturas
máximas, densidad de población previstos en el plan
 Completar red de comunicaciones  acceso a edificios
Documentación:
 Memoria
 Estudio comparativo  justificación de que no se aumenta el volumen
de ocupación del suelo, etc.
 Planos  a escala adecuada (mínimo 1:500)

Curso 2017/18 Pg.70
Apuntes de Cristina López:
TEMA 6 Equipamientos, Dotaciones y Espacios

Libres:
Las Áreas Funcionales de la ciudad:

Índice:
 1. Tipos de usos urbanísticos según el criterio de
rentabilidad económica
 2. Clasificaciones jerárquica de las dotaciones
 3. Clasificación funcional
 4. La Actividad Urbana y los equipamientos
 5. Planificación de los equipamientos
 6. Determinación y cuantificaciones: Los
Estándares Urbanísticos
1.) Tipos de Usos Urbanísticos según su rentabilidad económica: (Usos

lucrativos)
 La calificación urbanística establece los usos urbanísticos para
cada metro cuadrado conforme al plan y las condiciones de
implantación. Pero también hay que distinguir según los criterios
de rentabilidad económica, entre usos lucrativos y los que no lo
son:
Usos Lucrativos: Dan lugar a zonas lucrativas (residencial, comercial e
industrial, etc) que producen rentabilidad en el mercado privado de inmuebles.
Usos no Lucrativos: Lugar a zonas no lucrativas (zona verde,
equipamientos, etc) y que se denominan sistemas o dotaciones públicas, que
también pueden ser Sistemas Generales Públicos o Dotaciones públicas Locales.
Estos usos no son susceptibles de producir rentabilidad económica en el
mercado.
Las Dotaciones Públicas:
 Def  “Conjunto de elementos que se relacionan entre si con la
finalidad de dar un servicio integral a la población y se
desarrollan en parcelas de titularidad públicas, o destinadas a
serlo en ejecución del Plan.”
 Las parcelas calificadas como equipamiento privado, de carácter
lucrativo, tienen dos funciones:

Curso 2017/18 Pg.71
o Función de carácter subsidiario respecto de la red publica
o Carácter de complementariedad respecto al resto de usos
privados
 Por un lado se reconoce su carácter lucrativo y por
otro, mantiene la función social complementaria que
determina su existencia.
2.) Clasificación Jerárquica: Dotaciones Públicas de carácter General o

Sist. Generales:
 Sistema General de Comunicaciones  Red viaria, ferroviaria,
aeroportuaria y portuaria.
 Sistema General de Espacios Libres y Zonas verdes  Parques urbanos
públicos, áreas públicas destinadas al ocio cultural o recreativo como:
Ej: Instalaciones deportivas, zoológicos, etc.
 Sistema General de Equipamientos Comunitarios  Administrativos,
culturales y docentes, sanitarios, religiosos, etc.
 Grandes instalaciones --> Obras que puedan influir de forma sustancial
en el desarrollo del territorio:
Ej: Embalses, arterias de abastecimiento,
depuradoras, plantas incineradoras, etc.
Dotaciones Públicas de Carácter Local. Sistemas Locales:
Def  Terrenos para uso y disfrute de la población de cada ámbito de
actuación. Unidad de ejecución que es necesario obtener para implantar, atendiendo a
las necesidades de la población y de complementariedad respecto a los sistemas
generales
 Espacios libres y Zonas verdes de dominio y uso publico
 Centros Docentes
 Servicios de Interés Público y Social: Parque deportivo, equipamiento
comercial, etc.
 Plazas de Aparcamiento
3.) Clasificación Funcional:

 A) Sistema de Equipamientos
 B) Sistema de espacios de uso y dominio publico
 C) Sistema de servicios básicos
 D) Dotaciones complementarias y de variedad urbana
A.) SISTEMA DE EQUIPAMIENTOS:

Def  Destinados a proveer a los ciudadanos servicios sociales de
carácter formativo, sanitario, cultural, deportivo y bienestar social. Condicionado por
la legislación urbanística y sectorial.

Curso 2017/18 Pg.72
 Sistema Educativo  escuelas, universidades, centros
educativos…
 Sistema Sanitario Centros de salud, hospitales…
 Sistema Cultural  Bibliotecas, museos…
 Sistema Deportivo  Polideportivos, deporte de elite…
B.) SISTEMAS DE ESPACIOS DE USO Y DOMINIO PUBLICO:

Sistemas de Espacios Libres  Zonas verdes de ámbito:
o Vecindario: Área de juego y estancia
o Barrio: Jardines
o Barrio ciudad: Parques Urbanos
o Ciudad: Parques Supralocales
C.) SISTEMA DE SERVICIOS BASICOS:

 Servicios de la Adm
 Servicios funerarios
 Abastecimiento alimentario y de consumo
 Defensa y justicia
 Seguridad y Protección
 Protección y mantenimiento del medio ambiente urbano
D.) DOTACIONES COMPLEMENTARIAS Y DE VARIEDAD URBANA:
Comercio  Pequeño comercio, local comercial agrupación comercial

Cultural Privado  Teatro, cinematografía y salas audiovisuales.
4.) La Actividad urbana y los Equipamientos:

 El planeamiento urbanístico deberá hacer una reserva de suelo suficiente, con
una localización adecuada, para que sean accesibles a la población a la que
pretende servir.
 El objetivo principal debe ser realizar un sistema de espacios para la
colectividad, que se convierta en esqueleto espacial y funcional que recalifica la
estructura urbana.
 Deberá ser lo más equitativo posible en los distintos barrios para que no haya
mucha diferencia de equipaciones entre ellos.
 La ordenación establece los elementos estructurales del territorio
(determinaciones esenciales para definir el desarrollo del modelo urbano
elegido para la ciudad)
 Estas determinaciones son establecidas por el Plan General.
 Constituyen el esqueleto de la ciudad
 Determinaciones estructurales las correspondientes al Planeamiento General y
son Determinaciones pormenorizadas las correspondientes al planeamiento de
desarrollo (PP, PE)

Curso 2017/18 Pg.73
o Aquellos instrumentos que afecten a determinaciones estructurales del
Plan General, han de ser informados y aprobados por la Comunidad
Autónoma.
 Cuanto mayor sea el núcleo urbano, mayor será el número de equipamientos
necesarios y mayor será el grado de especialización de cada uno de ellos.
Confusión Terminológica:
Def: DOTACIONES  Espacios tanto imprescindibles como complementarios
necesarios para el buen funcionamiento de la ciudad
Def: EQUIPAMIENTOS  Aquellas dotaciones que la comunidad entiende
como imprescindible para el funcionamiento de la estructura social y cuya cobertura
ha de ser garantizada colectivamente
Def: ESPACIOS LIBRES PUBLICOS  Sistema de espacios e instalaciones
destinados a parques, jardines, áreas de ocio, expansión y recreo , no vinculadas al
transporte ni complementarias de las vías públicas o de los equipamientos.
Def: ZONAS VERDES  Dentro de los espacios libres públicos, las superficies
específicamente destinadas a la plantación de especies vegetales.
Espacios Libres de la Ciudad:
 Los espacios generan beneficios para la salud humana, y ejercen una influencia
positiva en el estado de ánimo y contribuyen a mejorar la calidad de vida.
 La vegetación también ejerce como una barrera del ruido del tráfico, mejoran
la calidad del aire y actúan como filtro contra la contaminación.

Curso 2017/18 Pg.74
Las Zonas Verdes:
Def  Dotación urbanística compuesto por el suelo de titularidad pública que
el plan ha calificado y reservado como tal, destinado al conjunto de todos los vecinos.
Caracterizado por la existencia de vegetación y ocio de la población, libre de
construcción.
Actuaciones “Verdes” en Madrid:

o Parque Forestal de Valdebebas
o Parque Forestal de Mercamadrid
o Parque Lineal del Manzanares
o Parque de Juan Pablo II
o La Casa de Campo del Norte
o MADRID RIO
5.) La Planificación de los Equipamientos:

Dependen de la clase de suelo en el que se sitúen.
 Suelo Urbano  Alto valor de suelo, escasas oportunidades de suelo
vacante, obtención a través de Planes Especiales de Reforma Interior.
 Suelo Urbanizable  Suelo disponible, mayor oportunidad de integrar la
red de servicios con la ordenación urbanística.
6.) La Cuantificación de las Dotaciones. Estándares Urbanísticos:

Determinan la calidad de vida futura en la urbanización
 El Plan General es el instrumento que detecta y cuantifica las
necesidades de equipamientos de un municipio, y una vez definidas,
hace las reservas del suelo necesarias para situarlos en el territorio.

Curso 2017/18 Pg.75
 El Plan Parcial, determina y cuantifica las previsibles necesidades de
equipamientos del Sector, a través de los estándares urbanísticos.
Es la cantidad de suelo o techo que el planeamiento ha de prever para un
determinado uso, normalmente público, para redes de infraestructura,
equipamientos u otros usos, que ayude a alcanzar el modelo de ciudad
planificado.
o Son técnicas de cuantificación a priori de las necesidades sociales
o Son “recetas” para la elaboración del planeamiento
o Unidades: m2s/ hab o viv, m2t/s hab o viv
Normativa a aplicar:
Ley 9/2001 de 17 de Julio DEL SUELO DE LA COMUNIDAD DE MADRID
 La sup. Total en el ámbito y/o unidad de ejecución de elementos
de las redes locales de equipamiento y servicios públicos será de
30 metros cuadrado por cada 100 metros cuadrados construidos.
 Del total de la reserva resultante de cumplir el apartado anterior,
al menos el 50% deberá destinarse a espacios libres públicos
arbolados.
 Por cada 100 metros cuadrados edificables deberá preverse,
como mínimo, una plaza y media de aparcamiento en el interior
de la parcela privada.
REGLAMENTO DE PLANEAMIENTO (1978)
 Reservas para parques y jardines públicos, etc
o 18m2 /vivienda o 100m2 de edif residencial
o No inferior al 10% de sup ordenada
 Reservas para centros docentes culturales:
o 10m2 /vivienda o 100m2 de edif residencial
o Unidades escolares completas
 Trazado de la red de comunicaciones del sector y su enlace con
los Sistemas Generales del PGOU
o Alineaciones y rasantes
o Aparcamiento: 1 Plaza/ 100m2 de edificación (O 1
plaza/viv)

Curso 2017/18 Pg.76
ANEXO DEL REGLAMENTO DE PLANEAMIENTO: (*)

Curso 2017/18 Pg.77
Áreas Residenciales
Introducción:
 Necesidades humanas : Formación, asistencial, socialización
 La ciudad compacta tradicional se ha transformado en un espacio
metropolitano cada vez más discontinuo, creando nuevos espacios
residenciales de bajas densidades. Las familias de clase media se
trasladan fuera de las ciudades en busca de mejores escuelas, en zonas
de menos congestión y en un ambiente “más seguro”.
 La evolución de la ciudad y sus tejidos residenciales en el último medio
siglo no es muy positiva, aunque hayan mejorado las calidades y
superficies de viviendas.
 El aumento de dispersión no significa un aumento en el consumo de

suelo, ya que:
o Mayor necesidad de infraestructuras de transporte y carreteras
o Mayor consumo de agua
o Mayores gastos de conservación y mantenimiento
Tejido Residencial Responsable:
 Aquel que facilite la vida cotidiana (disminuyendo distancias e
integrando actividades no residenciales)
Subáreas de la Ciudad:
1. CASCO HISTORICO:
a. Espacio de la ciudad que concentra las actividades y gran parte
de los monumentos. Punto principal de atracción.
b. Problemas: Necesidad de rehabilitación, congestión y mala
calidad ambiental, escasez de zonas verdes, ruido, problemas de
accesibilidad…
c. Actuaciones de mejora: Rehabilitación integrada,
mantenimiento de centros activos (culturales, deportivos…),
reequipar esas zonas convenientemente…

Curso 2017/18 Pg.78
2. LOS ENSANCHES PLANIFICADOS:
a. El crecimiento de la ciudad contemporánea ha configurado
numerosos ensanches.
b. Retos:
i. Dicho crecimiento se realizó de forma rápida y con baja
calidad
ii. Tipología edificatoria homogéneas
iii. Falta de equipamientos
3. LAS AREAS SUBURBANAS:

a. Aspiración de vivir en un barrio más saludable.
b. Barrios formados por viviendas unifamiliares
c. Modelo criticado por sostenibilidad
2. Ensanchamientos Planificados
3. Áreas Suburbanas
1. Casco Histórico
Características de las Áreas Residenciales:

 Diversidad
 Aumento de superficie urbanizada sin aumento de población
 Cambio de estructura de crecimiento
Tipos de Áreas:
1. Residencial Unifamiliar
a. Superficies de suelo mucho mayores
b. Coste de edificación sube como consecuencia del coste de
urbanización

Curso 2017/18 Pg.79
c. Mayor uso de automóvil por poca viabilidad del transporte
publico
d. Tipología: AISLADA, PAREADA, HILERA
2. Residencial Colectiva
a. Edificación cerrada  cuando se agrupan en línea a lo largo de
una calle
b. Edificación abierta  edificios independientes unos de otros
rodeados de espacios libres
c. Ventaja: ahorro de suelo y espacio
d. Tipos: BLOQUE ABIERTO, CERRADO, MANZANA ABIERTA
Ventajas del boque abierto:

o Economía de la urbanización  se adapta mejor a
la topografía, reduce volumen de movimiento de
tierras, bajo coste de urbanización.
o Economía del suelo
o Economía de escala  coste disminuye
o Economía de construcción
Factores que intervienen en el diseño:

 Densidad (Viviendas / Hectárea):
o Densidad ALTA > 100 viv/ha
o Densidad BAJA < 25 viv/ha
o Es inversamente proporcional al consumo de suelo: a mayores
densidades, menos consumo de suelo y al revés.
o El límite lo establece la Comunidad Autónoma.
 Tipología edificatoria
 Articulación de espacios exteriores:
o Mayor cantidad y proporción de espacios libre no siempre
equivale a mejor calidad del proyecto residencial. Más cantidad
de espacio público también significa mayor fraccionamiento de
los tejidos residenciales.
 Accesibilidad a dotaciones y servicios
o El planificador lo debe tener en cuenta
Ordenanzas del uso Residencial:

 Unidad básica  PARCELA
 Regulan: Condiciones de posición del edificio, aprovechamiento,
estética y uso.

Curso 2017/18 Pg.80
TEMA 7 La Actividad Económica:
Índice:
1. Introducción
2. El uso Terciario
3. El uso Industrial
4. Tipologías del espacio productivo
5. Ejemplo
6. El Terciario Comercial
7. Tipologías comerciales
8. Retos y conclusiones
9. Bibliografía y referencias
Introducción: Globalización y proceso de reestructuración productiva

En 1980 empieza a plantearse la crisis del modelo anterior de organización productiva
 Tercerización de la sociedad  pérdida de peso de la actividad manufacturera
en beneficio de los servicios
 Modelo que rompe con la cadena de producción
 Reorganización de la estructura de producción sobre la base de la producción
en serie.
 Tercera revolución industrial (sociedad de la información) , las nuevas
tecnologías trastocan las relaciones de producción y sociales.
 Capitalismo global
La Nueva Economía:
 La economía del conocimiento  conocimiento e información como bases de

producción, productividad y competitividad.
 Economía Global  Actividades articuladas globalmente y actúan como una
unidad en tiempo real (mercado financiero, etc)
 Economía organizada en red  permite una gran flexibilidad y adaptabilidad
Políticas económicas y planeamiento urbanístico:
 La actividad económica transforma el entorno en el que se desarrollan sus
actividades y generan valor y empleo.
 Se han modificado las pautas de localización empresarial:
o Antes se preocupaban más por la cercanía a los mercados de consumo y
de materias primas
o Ahora valoran más la accesibilidad a las redes de transporte,
infraestructuras, servicios urbanos y la calidad ambiental.
 Las políticas económicas tiene escasa presencia en el planeamiento urbanístico

Curso 2017/18 Pg.81
 El plan urbanístico debe establecer un marco regulador que ha de ordenador,
condicionar y/o restringir la localización de la actividad económica sobre el
espacio urbano.
Descentralización de la actividad económica:
 En ciudades como Madrid, se ha descentralizado la actividad económica,
con el protagonismo del sector terciario.
 La descentralización ha estado ligado a la plena funcionalidad de la red
viaria de alta capacidad y el atractivo de determinadas zonas para la
implantación de oficinas como consecuencia de su accesibilidad en
vehículo privado, disponibilidad de suelo, etc. ( Norte y Oeste, M-40)
Reorganización de las oficinas en la región encuentra el traslado de las
grandes empresas hacia el territorio metropolitano madrileño.
Ciudad de Telecomunicaciones de Telefónica
La Ciudad Deportiva del Real Madrid
Ciudad Financiera del BSCH

Curso 2017/18 Pg.82
El Uso Terciario
Tiene por finalidad la prestación de servicios al público, empresas u organismos; Tales
como:
o Servicios de alojamiento temporal, Comercio al por menor, información,
administración, gestión, actividades de intermediación financiera, etc.
Se distinguen en distintas clases:
 Hospedaje  alojamiento temporal a las personas

 Comercial  suministro directo de mercancías al público mediante venta al por
menor.
o Pequeño comercio
o Mediano comercio
o Grandes superficies comerciales
 Oficinas  Prestan servicios administrativos, técnicos, financieros u otros.
Realizados básicamente a partir del manejo y transmisión de información, bien
a las empresas o a los particulares.
 Terciario Recreativo  actividades ligadas a la vida de ocio
o Salas de reunión
o Restauración
o Espectáculos
 Otros  dan al ciudadano un servicio de carácter no dotacional
El Uso Industrial
Tiene por finalidad llevar acabo las operaciones de elaboración, transformación,
tratamiento, reparación, manipulación, almacenaje y distribución de productos
materiales, etc.
Se distinguen en distintas clases:
 Industria en general
o Industrial Artesanal  obtención, conservación, restauración o
reparación de bienes y productos
o Taller de Automoción  reparación de vehículos
o Taller doméstico
 Almacenaje
 Servicios empresariales  actividades basadas fundamentalmente en nuevas
tecnologías, cuyo objeto de producción es el manejo de información, calculo y
proceso de datos.

Curso 2017/18 Pg.83
USO TERCIARIO
USO DE ACTIVIDADES ECONOMICAS
USO INDUSTRIALES
Factores que han favorecido la difusión industrial:

A mediados de los años 60:
o Elevado precio del suelo industrial en la capital
o Su progresiva saturación
o Restricciones del planeamiento urbanístico
o Mejora de la red de carreteras
o Disponibilidad de suelo abundante y relativamente barato en los nuevos
polígonos industriales de la corona metropolitana
Criterios de Localización de las Áreas Industriales:
 Existencia de suelo apto por condiciones físicas
 Accesibilidad real
 Relación con áreas residenciales
 Disponibilidad de infraestructuras: agua, saneamiento, electricidad…
 Compatibilidad de usos con el entorno y su impacto
 Criterios de mercado
Tipología del espacio productivo:
A. Parque Empresarial
a. Area industrial cualificada de concentración de actividades productivas
b. Exigencia de calidad ambiental y paisajística
B. Industria tradicional en polígono
a. Calificado de uso exclusivo industrial. Todo tipo de empresas de
producción y distribución.
C. Parque Científico y Tecnológico
a. Generación y localización de actividades tecnológicamente avanzadas e
innovadoras. I+D o de innovación.
b. Baja densidad, bajo coef de edificabilidad para favorecer un entorno de
alta calidad ambiental.
c. Favorece el intercambio de conocimiento entre las empresas del propio
parque.
D. Parque Logístico
a. Todas las actividades relativas al transporte, a la logística y a la
distribución de mercancías.

Curso 2017/18 Pg.84
Tipologías Edificatorias:
A. Edificio multifuncional  compartimentado en locales independientes

B. Nave Industrial  Cubierta a dos aguas, o plana. Suele ser una planta.
Agrupada en edificación pareada o en hilera.
C. Edificios Singulares  Edificios singulares de una única empresa.
D. Naves modulares  Ocupan una manzana completa y cuentan con una calle
interior de servicio para zonas de carga y descarga. Aparcamiento a lo largo de
toda la línea perimetral.
Situación del edificio en la parcela:
 Aislada
 Pareada
 Alineada o en hilera
PARQUE EMPRESARIAL VALDELACASA

Curso 2017/18 Pg.85
El Terciario Comercial
Uso Comercial:
 España es el 6to país con mas superficie bruta alquilable de Europa
 El mercado de centros comerciales ha finalizado 2016 con 546CC con una SBA
España = 15.432.000 m2
Actividad comercial y ciudad:
 Importancia del comercio en las economías urbanas

 Conciliación de intereses públicos-privados
 Progresiva convergencia funcional y de diseño entre los nuevos y clásicos
entornos comerciales
COMERCIO ESPACIO PÚBLICO URBANO

Impactos de la evolución del comercio:
 Las grandes superficies comerciales provocan un importante desplazamiento

de la actividad comercial hacia la periferia de las ciudades, provocando la
desertización comercial de los centros históricos.

Curso 2017/18 Pg.86
Tipologías Comerciales
Centros Comerciales:
Def  Agrupación espacial de establecimientos comerciales
 Características
o Concentración de la propiedad
o Carácter planificado de la agrupación
o Existencia de gestión unitaria
 Tipologías
o SG XVIII Y XIX: Galerías comerciales
o AÑOS 70: Grandes Almacenes
o AÑOS 80: Centros Comerciales
o AÑOS 90: Incremento Centros Comerciales
o > AÑO 2000: Grandes superficies de ocio y actividades deportivas
Centros Comerciales Abiertos:
Organización empresarial con una gestión unitaria. Espacio comercial
delimitado con el fin de:
i. Atracción de la demanda
ii. Aumentar competitividad
iii. Ofrecer formación profesional
iv. Saber sus puntos débiles
v. Integrar el desarrollo comercial y tejido residencial
vi. Desarrollar espacio públicos, con gestión mixta
Urbanismo comercial ligado al modelo de ciudad compacta:
 Urbanismo del centro histórico
 Intento de rehabilitar los espacios históricos de las ciudades
 Lema: “recuperar la ciudad original”
 Los mercados de abastos tuvieron un marcado matiz municipal. El promotor
era siempre el ayuntamiento. Pueden ser considerados como los primeros
centros comerciales de promoción pública que aparecen en España.
Urbanismo comercial ligado al modelo de ciudad dispersa:
 Urbanismo fuera de la ciudad
 Comercio asociado a los crecimiento residenciales
 Modelo urbano orientado al automóvil y corregido por el transporte publico
 Lema: “el consumidor decide” “vender experiencia”
 Problema: Priman los intereses de las grandes empresas

Curso 2017/18 Pg.87
Retos
 Organizar el espacio publico
 Nuevos tipos de edificios mixtos
 Innovación en la gestión de procesos urbanos
 Arquitectura con horizontes abiertos de uso
 Cambiar radicalmente el diseño de los nuevos barrios y de las
estructuras de centralidad
 Planes de dinamización Comercial
 Proyectos de Dinamización Comercial
 Acciones directas
Conclusiones
 La implantación de grandes centros comerciales debe apoyarse en la
ordenación del territorio, el urbanismo y la sostenibilidad
 El uso comercial debe configurarse como elemento estructurante de la
ordenación urbana territorial
Experiencias de Colaboración Público-Privadas:

 Modelo Americano: Business Improvement District (BID)
 Modelo Europeo: Town Centre Management (TCM)
 FR & BE: Management de Centre
 Modelo Español: Centros Comerciales Abiertos

Curso 2017/18 Pg.88
TEMA 12 El Planeamiento de Desarrollo Parcial:
El Plan Parcial
Introducción:
El planeamiento es una de las partes esenciales de la actividad Urbanística:
 Planeamiento (planificación)
 Gestión (ejecución)
 Disciplina (control)
La regulación del urbanismo es competencia de las Comunidades Autónomas.
Los municipios tienen competencia normativa para la elaboración del
planeamiento y ejecución, sometido al control de la Comunidad Autónoma en
los aspectos de legalidad y de interés supramunicipal.
Actividad Urbanística
Fase de Planeamiento  Define el modelo territorial al que se desea que
tienda la ciudad.
Fase de ejecución del Planeamiento  Lleva a la practica el modelo territorial
elegido y fijado por el planeamiento.
1. Ejecución Material: Convierte los terrenos rústicos en Urbanos y
los edifica.
a. Proyecto de Urbanización
b. Proyecto de Edificación
2. Ejecución Jurídica: Convierte las parcelas registrales rusticas en
urbanas (en el Registro de la Propiedad). Se adjudican a los
propietarios y a la Adm. (en proporción a sus derechos)
a. Proyecto de Reparcelación
Formas de Ejecución: EJECUCION SISTEMATICA: En suelo

urbanizable (Suble) y en suelo
Urbano no consolidado (Sunc)
EJECUCION ASISTEMATICA: En
suelo urbano (SU)

Curso 2017/18 Pg.89
Antecedentes
Plan General:
DEF  Instrumento de planeamiento que ordena un termino municipal
completo
Generales: Los generales son los que toman las grandes decisiones
sobre la estructura y configuración del espacio urbano
Parciales y Especiales: Los que realmente construyen el espacio físico de
la ciudad, su forma tangible.
PLAN GENERAL
Clasificación del Suelo:
PGOU de Madrid (1997)

Curso 2017/18 Pg.90
El Plan:
 Parte Objetiva
o Legislación urbanística y sectorial
o Plan General
 Parte Subjetiva
o Mercado: tipologías de vivienda
o Moda: Soluciones de planeamiento que se llevan
 COMPROMISO DEL URBANISTA CON EL “PROYECTO”
Características de un BUEN Plan:
 Moderar el crecimiento. Lo normal está deteriorado y el plan tiene que

protegerlo
 Debe asegurar la calidad y cohesión social
 No hacer una ciudad de “usar y tirar”. Mejorar y administrar la ciudad
existente, proteger el casco antiguo, reformar barrios.
 Crear un umbral de la ciudad (Techo, objetivos, impactos sociales
económicos y ambientales)
 NO se plantea el “negocio inmobiliario”  no es esencial su viabilidad
económica
Características de un MAL plan:
 Solo visión económica
 El que solo piensa en el ciudadano “consumidor”
 Infraestructuras no proporcionales, superiores a la distribución del
suelo
 Diseño rápido para vender rápido, dotaciones mínimas
 Separación de personas en función a sus rentas
PLAN PARCIAL
CONCEPTO:
 DEF  Instrumento de planeamiento que desarrolla, mediante
ordenación de detalle, (PORMENORIZADA), las determinaciones del
PGOU en una parte (SECTOR) del Suelo Urbanizable

Curso 2017/18 Pg.91
El PGOU Condiciona al PP:
o Definiendo elementos fundamentales de la estructura de
ordenación urbanística
o Regulando usos globales y los niveles de intensidad
o Fijando programas de desarrollo de las actuaciones
En la clasificación de suelo por PGOU, el Suelo urbanizable solo será el
terreno estrictamente necesario para satisfacer las necesidades
sociales.
El Plan Parcial podrá modificar, para su mejora, cualesquiera
determinaciones de ordenación pormenorizada establecidas en el Plan
General sobre el ámbito o sector. Tendrá que justificarlas:
o Incremento de la calidad ambiental de espacios urbanos o
mejora de dotaciones publicas
o Congruentes con la ordenación del plan general o del plan de
sectorización
DEF: Determinaciones estructurantes  aquellas mediante las cuales
se define el modelo de ocupación, utilización y preservación del suelo
del planeamiento general, así como los elementos fundamentales de la
estructura urbana y territorial y de su desarrollo futuro.
Clasificación y categoría del suelo
División del suelo en áreas homogéneas, sectores. Usos globales,
áreas de reparto, edificabilidades y aprovechamientos
urbanísticos.
Régimen de usos del suelo no urbanizable
DEF: Determinaciones pormenorizadas  aquellas con el grado de
precisión suficiente para legitimar la realización de actos concretos de
ejecución material.
Definición detallada de la conformación espacial de cada área,
sector en suelo urbanos y urbanizables
Condiciones que regulan los actos sobre parcelas
Regulación de tipo de obras admisibles y condiciones que deben
cumplir las edificaciones
Definición de elementos de infraestructuras, equipamientos y
servicios públicos que conforman la red local
Unidades de ejecución

Curso 2017/18 Pg.92
El PP es el eslabón básico entre las determinaciones estructurantes del
PG y los proyectos edificatorios concretos
Configura:
o Trama urbana
o Sistema de espacios edificables: Geometría de manzanas
o Destino de cada suelo: usos pormenorizados
o Características tipológicas de la edificación: ordenanzas de
edificación
SITUACION
Ilustración 3INICIAL: SIN DESARROLLO
CONFIGURACION DEL ESPACIO PÚBLICO

Curso 2017/18 Pg.93
Quien promueve el PP:
A diferencia del PGOU, en el que el protagonismo pertenece a la
ADM, el PP generalmente depende de los propietarios del suelo
o Promoción pública
o promoción privada
a) Propietarios del suelo
b) Agente urbanizador
DEF: Sector  superficie de suelo urbanizable que debe ordenarse
conjuntamente
Delimitación de los sectores desde el Planeamiento General.
Suelen usarse como limiste los Sistemas Generales, terreno de dominio
público u otros elementos geográficos determinantes.

Curso 2017/18 Pg.94
DETERMINACIONES DEL PP:
 Asignación de usos pormenorizados a los que el plan se proyecta dedicar
cada uno de los metros cuadrados de superficie de suelo afectado
 Calificación del suelo, uso de intensidades
o Uso: residencial, viario, industrial…
o Intensidad de uso (edificabilidad unitaria)
o Tipología de edificación: manzana cerrada, edificio exento…
 Señalamiento de alineaciones y rasantes, zonas de protección de la red
viaria y previsión de aparcamientos
 Reservas de suelo destinadas a:
o Parques
o Zonas deportivas
o Centros culturales
o Servicios de interés publico
o Viario a aparcamientos
 Trazado y características de la redes de servicios:
o Red a abastecimiento de agua
o Red de saneamiento
o Red a alumbrado
o Red de energía eléctrica
o Red de gas
o Red de telefonía
DOCUMENTACION DEL PP:

La legislación, los reglamentos, marcan el contenido formal de un plan
parcial.
Ej: Ley 9/2001, de 17 Julio, del Suelo, de la Comunidad de Madrid:
Art.49. Documentación
-Memoria Justificativa
-Planos de información urbanística
-Planos de ordenación
-Ordenanzas Reguladoras
-Plan de etapas
-Estudio económico financiero
 Memoria:
o Explica la justificación del PP, condiciones, situación, descripción
de ordenación propuesta, cuadro resumen de características y la
explicación de las redes de infraestructuras básicas.

Curso 2017/18 Pg.95
o Constituida por tres partes:
a) Carácter informativo: Los datos más relevantes
b) Carácter administrativo: adecuaciones del PP a las
determinaciones del PG
c) Carácter de motivación: expresa y justifica la ordenación
desde otras dimensiones
CUADRO RESUMEN DE CARACTERISTICAS
 Ficha Urbanística:
o Refiere las determinaciones a tener en cuenta en cada uno de
los planes del desarrollo.
o Cada PG marca los márgenes en los que se puede mover un PP:
a) Delimitación gráfica y superficie del sector
b) Aprovechamiento urbanístico
c) Tipología edificativa
d) Densidad máxima: viv/Ha
e) Edificabilidad máxima: mc^2
f) Usos previstos
g) N máximo de viviendas
h) N máximo de plantas

Curso 2017/18 Pg.96
 Información Urbanística:
o Se preocupa del lugar que va a ser ordenado y de la ciudad en la
que se encuentra
o Delimitación del ámbito
o Medio físico:
a) Topografía
b) Hidrología superficial
c) Geología y morfología
d) Vegetación
e) Paisaje
f) Viviendas y edificaciones existentes
o Infraestructuras existentes:
a) Comunicación (red viaria, ferroviaria, pecuaria)
b) Transporte público (bus, metro)
c) Infraestructuras energéticas
o Plano geotécnico, geológico y topográfico
o Plano catastral
 Planos de Ordenación:
o Red viaria
o Zonificación
o Redes:
i. Saneamiento
ii. Abastecimiento
iii. Energía Eléctrica
iv. Alumbrado Publico
v. Gas
vi. Comunicaciones
 Ordenanzas:
o DEF  Reglamentan el uso de los terrenos y de la edificación
pública y privada
o Contemplan:
i. Terminologías de conceptos
ii. Calificación de suelos detallada
iii. Estudio de detalle
iv. Parcelaciones
v. Proyectos de urbanización
o Normas de edificación

Curso 2017/18 Pg.97
 Plan de Etapas:
o Para la realización de las obras de urbanización
a) Edificación prevista y sus dotaciones
b) Elementos que componen la red de servicios
o Determina el orden de prioridades para la ejecución de la unidad
de ejecución.
 Estudio Económico Financiero:

o Evaluación económica de los servicios y de la ejecución de la
obra de urbanización
o Es un coste APROXIMADO
o No es un presupuesto
 Aprobación del PP:

o Aprobación Inicial: Por el alcalde y tras 1 mes de información
publica
o Aprobación Provisional: Por el pleno del ayuntamiento (mayoría
absoluta)
o Aprobación Definitiva:
i. Si capital > 50,000 habitantes  Ayuntamiento
ii. Demás casos  Comunidad Autónoma

Curso 2017/18 Pg.98
TEMA 21 Supuestos Prácticos (a mano)

Curso 2017/18 Pg.99

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