SUPERFICIE

Es uno de los nuevos derechos reales incorporados junto con la PH, Conjuntos
inmobiliarios propiamente dichos, el Tiempo Compartido y el Cementerio Privado.
A estos cinco derechos se los reconoce en su máxima amplitud, por supuesto están
incorporados dentro de lo que es la definición del art. 1884 y la enumeración legal del art.
1887, con esta incorporación se modifica de lleno, pues queda derogado el código
Velezano en donde se modifica la nómina antiguamente existente en el art. 2503, que
Vélez va de suyo, junto con la enfiteusis lo desconocía lo rechazaba por entender que
afectaba el derecho de propiedad.
Siempre hago mención y destaco las características propias de los códigos decimonónicos
si nosotros nos detenemos a leer el código Velezano junto con sus notas, junto con los
autores de los cuales él se vale Roos, Savigny, Loom completamente liberales donde la
propiedad privada estaba por sobre todos los derechos existentes en ese momento, en esa
época, estamos hablando de 1800-1900.
 De esa época es el código civil de Napoleón, el código civil francés, el código civil
brasilero, netamente individualistas donde la propiedad privada tenia supremacía y
primaba por sobre otros derechos.
Este derecho fue expresamente prohibido por Vélez y luego a medida que fue pasando el
tiempo, mucho tiempo, recordemos que nuestro código civil Velezano, se crea el 1869 y en
1871 se aprueba a libro cerrado, es uno de los pocos casos en el mundo donde un código
civil se aprueba a libro cerrado, no tuvo objeción alguna.
A medida que se suceden los años, las situaciones, nosotros como hombres y mujeres de
derecho sabemos que nuestro ordenamiento jurídico acompaña los avances de una
sociedad y es por ello que en el año 2002 se sanciona se promulga la ley 2509 de
superficie forestal, esta ley es un gran paso porque reconoce, le da entidad a un instituto
que se venía desarrollando, tomando algunos elementos de los derechos reales y algunos
elementos de los derechos personales.
Cuando existe una figura, un hibrido de estas características lo que se crea siempre es un
derecho personal que va a ser oponible solamente entre las partes y no respecto de
terceros.
Hoy nos encontramos con que el derecho real de superficie se encuentra perfectamente
legislado en el art. 2114 al art. 2128.

CONCEPTO:
 Art. 2114. Concepto: “El derecho de superficie es un derecho real temporario, que
se constituye sobre un inmueble ajeno, que otorga a su titular la facultad de uso,
 goce y disposición material y jurídica del derecho de plantar, forestar o construir, o
sobre los plantado, forestado o construido en el terreno, el vuelo o el subsuelo,
según las modalidades de su ejercicio y plazo de duración establecidos en el titulo
suficiente para su constitución y dentro de lo previsto en este título y las leyes
especiales”.

Diferencias:
 Es un derecho real temporario,
 que se constituye sobre un inmueble ajeno, es el primero que se va a constituir
sobre un inmueble ajeno, recordemos que el dominio, el condominio, la PH, los
conjuntos inmobiliarios, el cementerio privado siempre eran constituidos sobre cosa
propia.
 Que otorga a su titular la facultad de: uso, goce y disposición material y jurídica.
 Del derecho de: plantar, forestar o construir o sobre lo plantado, forestado o
construido en el terreno, el vuelo o el subsuelo…
En este concepto tenemos absolutamente todos los elementos que vamos a ir
desarrollando, tenemos que hay varias modalidades:
Es temporario, eso significa que hay un plazo, la ley establece un plazo. Ese plazo como
bien sabemos puede ser menor, pues la autonomía de la voluntad va a primar siempre
sobre el código civil en tanto y en cuanto no vayan en contra de las leyes ni perjudique a
un tercero ni sea un abuso de derecho o un abuso de confianza respecto de alguna de las
partes contratantes.

BREVE RESEÑ A HISTORICA:

Juan José Guardiola nos enseña que el termino superficie deriva de los vocablos latinos:
súper y facies, designando la parte superior o la cara externa de un objeto, o más
propiamente las construcciones que se elevan por encima del suelo, es una institución de
origen romano, en el cual existían los pretores que eran los hombres que decían el
derecho, una de las mayores fuentes creadoras de derecho romano fueron los pretores
que decían el derecho a través de las situaciones fácticas que se presentaban y debían
resolver.
Este derecho real de superficie tiene un origen pretoriano que por necesidades practicas
fue progresivamente atemperando la rigidez del que el principio de la propiedad no tenía
limites en cuanto su extensión, ni en altura, ni en profundidad, hay un adagio romano que
dice que “la propiedad existe desde el cielo hasta el infierno”.
A lo largo de todo este año nos damos cuenta que ese principio cede y la superficie es uno
de los derechos reales que justamente da prueba de ello.
Se lo conoce como el derecho real pretoriano porque fue el pretor quien otorgo acciones a
aquellas personas que hubieran construido en un inmueble ajeno en base a una relación
jurídica.
Situación fáctica era que la escases de vivienda, la falta de alimentos, provoco que muchas
veces los campesinos emigraran a las ciudades y ante la ausencia de una vivienda
construyeran en una vivienda ajena, para luego encontrarse con que el propietario de ese
inmueble primigenio quería quedarse con toda la propiedad, estas situaciones fácticas
fueron presentándosele al pretor peregrino que se encontró ante la disyuntiva de romper
con un principio general de lo que es el dominio y la absolutez del derecho de propiedad
cediendo en este caso, como nosotros lo vamos a conocer, como el derecho real de
superficie.
En un primer momento los terrenos públicos fueron objeto de ctto con particulares, con
posterioridad se extendió esta modalidad a tierras privadas.
En clase siempre mencionamos: “Los romanos fueron gigantes en cuanto al derecho
privado y pigmeos en cuanto al derecho penal, pues ellos entendían que la voluntad de las
partes y la autonomía de la voluntad propiamente dicha era la que creaba y extinguía las
relaciones jurídicas y solamente debía intervenir el Estado ante la imposibilidad de la
solución entre partes de los conflictos”.
En roma ocurre lo mismo en un principio se ceden terrenos a los privados, los cede el
estado a través del pago de un canon.
 Una de las características que vamos a ir viendo sobre el estudio de este derecho
real de superficie es que, el mismo puede ser oneroso o gratuito.
Dijimos: “en Roma este derecho real de superficie en un principio comienza otorgando a
los privados terrenos públicos, con posterioridad se extendió esta modalidad a tierras
privadas.”
Por su parte en nuestra legislación civil Vélez Sarsfield prohibió el derecho de superficie
por completo en el art. 2614, consagrando el “principio de accesión”.
El romanista puro entendía que todo lo construido sobre el suelo pertenecía al titular del
inmueble no concebía que pudieran coexistir distintos propietarios respecto de una misma
cosa. La experiencia de Europa luego durante la edad media, los llevo a entender que
tanto la superficie como la enfiteusis. La enfiteusis y las vinculaciones eran derechos por
demás problemáticos que creaban conflictos de intereses entre las partes.
 (Enfiteusis: empréstito que firmo Rivadavia con la Baring brother (banca inglesa),
en donde otorgó gran cantidad de tierras en el sur de la República Argentina).
“La multiplicidad de derechos reales sobre una misma cosa es una fuente fecunda de
complicaciones y pleitos”, expresaba en la nota del art. 2502. Vélez Sarsfield.
Recordatorio: “cuando hablamos de PH va de suyo que Vélez Sarsfield bajo ningún
aspecto la contemplaba porque entendía que justamente lo mismo que entiende en la nota
del art. 2502 CC.”
En el año 2002 se aprueba la ley 25.509 la cual incluyo en la nómina de los derechos
reales en el art. 2503 el derecho de superficie forestal, es un tipo de superficie.
 Si nosotros tendríamos que hacer mención al derecho comparado, podríamos
señalar que: Francia, España, Italia, Alemania, Bélgica, Suiza, Portugal, Bolivia,
Cuba, Perú, tienen contemplado el derecho real de superficie, en algunos de estos
países enunciados lo tienen contemplado hace muchos años.
Los codificados del actual código en vigencia optaron por admitir el derecho de superficie
en su amplia concepción: de plantar, forestar o construir.
Vamos a desarrollar 2 modalidades del derecho de superficie:
Plantar, forestar o construir: se le reconoce a este derecho una utilidad fundamental,
utilidad económica (derecho privado), en post de impulsar la actividad de la construcción
necesaria para apalear la crisis habitacional existente en nuestro país, en la faz de la
plantación o forestación, promueve de manera indirecta la riqueza del país.
Este derecho real de superficie promueve la actividad económica porque, grandes señores
propietarios de cientos de hectáreas que por carecer de dinero, porque han heredado
campos y no tienen el capital suficiente para mover esos campos, constituyen un derecho
real de superficie, en cualquiera de sus modalidades, tanto sea para plantar, para forestar
y para construir.
 Art. 2114. concepto: “El derecho de superficie es un derecho real temporario, que se
constituye sobre un inmueble ajeno, que otorga a su titular la facultad de uso, goce y
disposición material y jurídica del derecho de plantar, forestar o construir, o sobre
los plantado, forestado o construido en el terreno, el vuelo o el subsuelo, según las
modalidades de su ejercicio y plazo de duración establecidos en el titulo suficiente
para su constitución y dentro de lo previsto en este título y las leyes especiales”.
El derecho de superficie es un derecho real de tener una cosa propia en terreno ajeno. Es
un derecho real temporario, porque este concepto de temporalidad que tenemos en
nuestro código no es al azar ni caprichosamente que surge, sino que sigue los
lineamientos del C.C. de Velez, la propiedad, el dominio es perpetuo, y otorgarle a otro
derecho real el mismo carácter de absolutez y perpetuidad seria equipararlo con el derecho
real más importante que nosotros tenemos, por lo cual es temporario. Esta temporalidad
también hace a la fluidez económica y a la circulación de bienes.
Como todos los derechos reales que desmiembran el dominio tiene un límite en el tiempo.
El derecho real de dominio, es un derecho real integro, perpetuo, absoluto, si nosotros
constituyéramos un derecho real de superficie sobre mil hectáreas que poseo en la Pcia.
De la Pampa tendría que ser temporario, porque si fuera a perpetuidad estaríamos
confundiendo el dominio con la superficie.
 “ej.: Guillermo celebra conmigo un ctto en el cual celebramos un derecho real de
superficie respecto de 5 mil de mi 10mil hectáreas, el plazo que tenemos va a variar:
si es para plantar va a ser de 50 años y si es para construir va a ser de 70. No
puede ser por un plazo mayor porque se estaría desvirtuando lo que es el concepto
de propiedad. (absolutez-perpetuidad).”
No se puede exceder del máximo que prevé la ley. Se estaría evitando la circulación
de bienes, las cosas son para que circulen, para que nos den redito económico.
 Art. 2117. Plazo: “el plazo convenido en el título de adquisición no puede exceder de
70 años cuando se trata de construcciones y de 50 años para las
forestaciones y plantaciones, ambos contados desde la adquisición del derecho
de superficie. El plazo convenido puede ser prorrogado siempre que no exceda de
los plazos máximos.”
Nos encontramos que en el derecho real de superficie coexisten 2 derechos
 por un lado el del superficiario y
 por el otro el del nudo propietario, que es el titular del inmueble.
Es un derecho real inmobiliario, porque su objeto es un inmueble, que se ejerce
separadamente del derecho del dueño del terreno.
 “Ej.: guille va a utilizar 5mil hectáreas de las 10 mil que tengo, respecto de esas 5
mil yo voy a seguir siendo la nuda propietaria de las mismas, voy a poder usar,
 gozar y disponer de las mismas, por supuesto, pero con algunas condiciones, lo
mismo el.”
La construcción, plantación o forestación que se realice sobre el subsuelo, rasante o
espacio aéreo no es traído por la propiedad del constituyente, es importante señalar y
hacer hincapié en esto, que el codificador eligió la expresión propietario del suelo para
señalar quien es el nuevo propietario, propietario del suelo, lo vamos a identificar como
sinónimo del nudo propietario. (nudo de algo que falta. Dominio desmembrado).
Este propietario no se encuentra desnudo de facultades, sigo conservando las
facultades de disposición jurídica y material, pero de acuerdo a la extensión del
derecho real de superficie mis facultades se van a ver reducidas.
 “ej.: si yo tengo 10 mil hectáreas y guille constituye respecto de 5 mil de las mismas
un derecho real de superficie conmigo, hay situaciones fácticas que no voy a poder
celebrar, pues él tiene el uso y goce y disposición de esas 5 mil hectáreas.”
El art. 1888 cuando habla de la clasificación hace mención sobre los derechos reales sobre
cosa propia o cosa ajena, en el caso de haberse constituido un derecho a plantar, forestar
o edificar, estaremos frente al supuesto donde recae sobre cosa ajena.
El enunciado hace clasificación en los derechos reales en cuanto a que se constituyan
sobre:
 cosa propia: dominio, condominio, propiedad horizontal, conjuntos inmobiliarios
 cosa ajena: servidumbre, superficie, uso, goce habitación. En el caso de haberse
constituido un derecho a plantar, forestar o edificar estaremos frente al supuesto
donde recae sobre cosa ajena.
“ej.: es Guillermo quien va a plantar, forestar o edificar sobre mi inmueble, son embargo
esta modalidad tiene 2 etapas”.

MODALIDADES:
Tiene 2 etapas:
 La 1º se configura cuando el objeto es un derecho, es decir, la superficie que
recae sobre el derecho a plantar, forestar o construir. Ej.: guille va a constituir el
derecho sobre una cosa ajena, es mi inmueble, y se lo va a llamar “derecho de
superficie”.
 Luego comienza la 2º etapa: El derecho recae sobre cosa propia porque Guillermo
que pasa a ser titular ahora de ese derecho puede plantar, forestar o construir, se
materializa el derecho. Se va a llamar “propiedad superficiaria”
La 1º etapa que era un derecho se materializa y por tal motivo pasa a ser una cosa
tangible y presente a partir de ese momento Guillermo ya tiene la disposición de la cosa
material. Esto es lo que vamos a llamar “propiedad superficiaria”
También se entiende que es un derecho que recae sobre cosa propia cuando se tata de
adquirir lo plantado, forestado o edificado y acá estamos hablando de la propiedad
superficiaria. Podría ocurrir que, con Guillermo en estos 30 años que nosotros celebramos
nuestro ctto para que él pueda plantar o forestar, el decide desprenderse de ese derecho
real de superficie y lo puede hacer notificando quien va a ser el titular de ese derecho real
de superficie y de ser oneroso a quien se le debe cobrar el canon, de acuerdo a lo que se
haya estipulado.
 Art. 2115.modalidades: “el superficiario puede realizar construcciones, plantaciones
o forestaciones sobre la rasante, vuelo, y subsuelo del inmueble ajeno, habiendo
propio lo plantado, forestado o construido.
También puede constituirse el derecho sobre plantaciones, forestaciones o construcciones
ya existentes, atribuyendo al superficiario su propiedad.
En ambas modalidades, el derecho del superficiario coexiste con la propiedad separada
del titular del suelo.”

CANON:
El canon puede ser mensual, anual, cada 5 años o puede ser como las partes hayan
pactado.

FACULTADES DEL SUPERFICIARIO:

El titular del derecho de superficie nosotros lo vamos a llamar, como lo llama el código:
“superficiario”.
Tiene facultades amplias de uso, goce y disposición tanto material como jurídica sobre la
cosa, objeto de nuestro derecho real de superficie, de tal forma que el titular podrá vender,
donar o hipotecar su derecho, disposición jurídica tanto en la modalidad de derecho de
superficie (cuando se constituye) como de propiedad superficiaria (una vez constituido, que
ya se puede plantar, forestar o construir).
 Art. 2120. Facultades del superficiario: “el titular del derecho de superficie está
facultado para constituir derechos reales de garantía sobre el derecho de construir,
plantar o forestar o sobre la propiedad superficiaria, limitados, en ambos casos, al
plazo de duración del derecho de superficie.
El superficiario puede afectar la construcción al régimen de la PH, con separación del
terreno perteneciente al propietario excepto pacto en contrario, puede transmitir y gravar
como inmuebles independientes las viviendas, locales u otras unidades privativas, durante
el plazo del derecho de superficie, sin necesidad de consentimiento del propietario.”
La superficie puede constituirse sobre el terreno, el subsuelo o el espacio aéreo.
 Ej.: podría constituirse sobre la terraza de un edificio, que es la parte común de un
PH y los beneficiarios van a ser cada uno de los copropietarios de esa PH, de
acuerdo siempre a la parte que le corresponda.
 Ej. 2: podría constituirse el derecho real de superficie en el subsuelo de un
inmueble, podría darse la construcción de cocheras subterráneas.
En el titulo suficiente que nosotros vamos a tener que constituir, se van a plasmar las
modalidades del ejercicio de derechos y el plazo de duración, el cual puede ser menor al
estipulado en el código, se rige por las normas de orden público que imperan en la materia
de derechos reales, ante un vacío legal, ante la falta de una norma, nos vamos a remitir
siempre a los principios generales de los derechos reales.

FUENTES DEL DERECHO REAL DE SUPERFICIE:

En cuanto a las fuentes de este derecho:
 puede ser adquirido por un acto entre vivos o causa de muerte.
No está permitida la prescripción adquisitiva larga de este derecho, porque uno de los
fundamentos más importantes es el abuso de confianza. Es la permanencia de manera
ininterrumpida del predio y luego de 20 años reclamar como propio algo que en un principio
comenzó siendo otra figura legal.
Si se prevé la prescripción corta a modo de remedio para sanear un justo título. Ej.: con
guille concluimos que después de 20 o 30 años, vamos a evaluar la posibilidad de que yo
le venda esas 5 mil hectáreas porque él le da muy buena utilidad y yo voy a sacar un redito
económico bastante importante.
Este derecho puede constituirse a título gratuito u oneroso, de ser gratuito se va a regir
subsidiariamente siempre por las normas de la donación, en el segundo cado por las
normas de la compra venta.

LEGITIMACIÓ N:
 Art. 2118. “Legitimados: están facultados para constituir el derecho de superficie los
titulares de los derechos reales de dominio, condominio, ph, ph especial (conjuntos
inmobiliarios: clubes de campo, barrios privados, clubes náuticos, parques
industriales, cementerios privados), con la condición sine cuan non que debemos
concurrir todos y cada uno de os que integramos el condómino, la ph, la ph especial.
Por lo cual el consentimiento debe ser unánime y no por mayoría.”
El derecho de superficie en cualquiera de sus modalidades, nace desde el momento de su
constitución y no se aparta de la teoría del título y el modo suficiente. Recordemos que lo
vamos a constituir sobre un inmueble ajeno, por lo cual para darle publicidad y para poder
ejercer la oponibilidad el mismo debe estar inscripto en el registro de la propiedad de
inmueble.

IMPORTANCIA DE ESTE DERECHO REAL

DE SUPERFICIE:
Podríamos decir que es beneficioso para la sociedad en general, pues frenan la inactividad
que padece el inmueble.
Constituyo el derecho real de superficie, en el supuesto de superficie se fomenta la
construcción, la siembra o la forestación. Mientras que, en la propiedad superficiaria, que
es la 2º parte, se promueve la explotación del inmueble que ya contenga construcciones,
plantaciones o bosques, pero donde su titular adolece de los medios económicos
suficientes para poder explotarlo por sí mismo.
Acerca los intereses de al menos 2 personas, ya sean humanas o jurídicas. Una aporta la
tierra, el lugar donde realizar la inversión, el otro posee el capital necesario.

EXTINCION DEL DERECHO REAL DE SUPERFICIE:

Este derecho real es temporal.
 Art. 2124. Extinción: “el derecho de construir, plantar o forestar se extingue por
renuncia expresa, vencimiento del plazo, cumplimiento de una condición resolutoria,
por consolidación y por el no uso durante diez años, para el derecho a construir, y
de 5 para el derecho a plantar o forestar.”
La extinción de este derecho acarrea efectos que especialmente la ley impone dando que
al momento del cumplimiento del plazo convencional, el propietario hace suyo lo
construido, plantado o forestado, libre de los derechos reales o personales impuestos por
el superficiario.

EFECTOS DE LA EXTINCIÓ N:
 art. 2125: “al momento de la extinción del derecho de superficie por el cumplimiento
del plazo convencional o legal, el propietario del suelo hace suyo lo construido,
plantado o forestado, libre de los derechos reales o personales impuestos por el
superficiario.
Si el derecho de superficie se extingue antes del cumplimiento del plazo legal o
convencional, los derechos reales construidos sobre la superficie o sobre el suelo
continúan gravando separadamente las dos parcelas, como si no hubiese habido extinción,
hasta el transcurso del plazo del derecho de superficie. Subsisten también los derechos
personales durante el tiempo establecido.”

EMPLAZAMIENTO:
Teniendo en cuenta que este derecho real de superficie recae sobre una cosa inmueble,
ahora tenemos que determinar los distintos supuestos que pueden existir.
 Art 2116. Emplazamiento: “el derecho real de superficie puede constituirse sobre
todo el inmueble o sobre una parte determinada, con proyección en el espacio aéreo
o en el subsuelo, o sobre construcciones ya existentes aun dentro del régimen de
Propiedad Horizontal.
La extensión del inmueble afectado puede ser mayor que la necesaria para la plantación,
forestación o construcción, pero debe ser útil para su aprovechamiento.”
El derecho de superficie puede recaer sobre la totalidad del terreno, también, sin embargo,
de acuerdo a los usos y costumbres será usual que este derecho se configure sobre una
superficie parcial que no sea exacta a la totalidad del inmueble, de acuerdo a una
disposición técnico registral del registro de la propiedad de inmueble de la pcia. De Bs As,
se deberá acompañar plano de mensura que tenga como objeto la constitución del derecho
real de superficie solo en el supuesto de superficie parcial de inmueble.
 Ej.: podría ocurrir que, al tomar el espacio aéreo de la PH, como el lugar donde
puede constituirse el derecho real de superficie.
Podemos imaginar donde se dé el caso que se construyan guarda lanchas, o
embarcaciones en altura, como bien sabemos este derecho puede interactuar con otros.
Aquí pensamos en el derecho de servidumbre, donde las vigas que soporten la
construcción en altura lo hagan a través del mentado derecho y solo el vuelo sea objeto del
derecho de superficie. Las vigas serian “mias” y el vuelo va a ser el objeto de derecho de
superficie titular Guillermo del mismo.
Así por ej. En los parques náuticos podrían tomarse mayores ventajas sobre el terreno,
aquí pensando en el espacio aéreo para un mayor aprovechamiento.

REGISTRACIÓ N DEL DERECHO REAL DE

SUPERFICIE EN LA PCIA. DE BS AS:
A la hora de redactar el ctto donde las partes estipulan la constitución del derecho real de
superficie se debe tener presente siempre que en el caso de que existir más de un titular
de dominio (condominio, PH, conjunto inmobiliario) deben comparecer todos los cotitulares
al acto escritutario con la finalidad de manifestar su voluntad, de manera unánime deben
concurrir todos, dado que las parte pueden elegir un término menor al plazo máximo legal,
es sustancial determinar el plazo para el cual convienen la creación de este derecho.
Cuando es entre 2 las partes van a acordar, cuando existen más partes deben plasmar su
voluntad de manera fehaciente y que no dé lugar a duda alguna.
En el caso de constituirse una superficie donde no coincida con la totalidad del inmueble
siguiendo el ej. De las 5 mil de las 10 mil hectáreas respecto de mi propiedad, debe
confeccionarse un plano para delimitar la zona que comprende este derecho real de
superficie.
De acuerdo a la ley 17.801 en su art.27, los planos producen efectos (oponibilidad-
publicidad) registrales cuando son inscriptos en el folio real, por tal motivo todo plano que
modifique el estado geométrico del inmueble debe estar previamente aprobado, registrado
y anotado en geodesia, para poder ser inscripto luego en el registro de la propiedad de
inmueble, previa comunicación administrativa el cambio físico del inmueble, de pasar a ser
la única propietaria del inmueble esta inscripción, este plano, va a dar lugar a una
comunicación administrativa que nosotros vamos a hacer a partir de la correcta inscripción
en el registro.
La inscripción del derecho real de superficie origina la apertura de un nuevo folio real, así
coexistirán 2 matrículas sobre el mismo inmueble, para representar por un lado el derecho
del “nudo propietario” y por el otro lado otro folio que va a plasmar la situación de titularidad
del “superficiario”.
Producida la extinción del derecho real de superficie se instrumentará tal situación por
escritura pública o documento judicial, se practicará un asiento judicial inscribiendo la
extinción del mismo.

BREVE RESUMEN:
Cuando hablamos del derecho real de superficie, hablamos del establecimiento de una
separación entre el dominio directo y el dominio útil que en conjunto hacen al dominio
pleno o perfecto.
 El dominio directo: le corresponde al propietario.
 El dominio útil: corresponde a quien utiliza el inmueble en el caso del superficiario.
Ambos derechos pueden coexistir total o parcialmente superpuestos.
Es un derecho real temporario: 50 o 70 años, que se constituye sobre un inmueble ajeno,
1º derecho real que se constituye sobre un inmueble ajeno.
Otorga a su titular el uso, goce y disposición material y jurídica del derecho de plantar,
forestar o construir o sobre lo plantado, forestado o construido en el terreno, el vuelo o el
subsuelo según las modalidades de su ejercicio y plazo de duración establecidos en el
titulo suficiente para su constitución y dentro de lo previsto en este título y las leyes
especiales.
 Es un derecho real autónomo, pues permite al propietario de un terreno otorgar a un
3º la posibilidad de convertirse en propietario de lo edificado al tiempo que aquel
conserva el dominio del suelo lo que favorece la actividad de la construcción.
El propietario del suelo conserva la disposición material y jurídica del mismo pudiendo
ejercerla sin molestar al superficiario, el único límite genérico es la turbación del derecho
del superficiario.
Existencia de 2 situaciones fácticas:
 una cuando su objeto es un derecho, el de plantar, forestar o construir, derecho de
superficie, 1º parte y
 la otra, la 2º parte cuando su objeto son las plantaciones, forestaciones o
construcciones existentes, propiedad superficiaria.
El 1º recae sobre cosa ajena que es cuando lo constituimos, que es un derecho
La 2º recae sobre cosa propia
En cuanto a las partes intervinientes en la constitución del derecho real de superficie son 2:
el superficiante y el superficiario.
 Superficiante: titular del dominio pleno del inmueble que confiere a favor de otra
persona, que puede ser humana o jurídica la referida facultad, que es quien
adquiere el derecho de superficie además existe la posibilidad de constituir el
derecho de superficie sobre todo o parte del inmueble, con proyección en el espacio
aéreo, o subsuelo o de construcciones existentes aun dentro de la PH, siempre por
escritura pública.
Las partes pueden pactar los plazos y prorrogarlos sin exceder el máximo. El plazo se
cuenta desde que queda reunido el título y el modo suficiente, es a partir de la fecha de la
firma de la escritura pública que instrumente la constitución del derecho real con la entrega
de la posesión.
 Legitimación, todo aquel dueño de un inmueble. Varios dueños del mismo inmueble
o sobre un depto. quedando incluidos además los inmuebles del dominio privado del
estado.
 El derecho de superficie por su naturaleza no se puede constituir sobre una parte
indivisa o ideal, sino únicamente sobre parte determinada porque, los planos de
geodesia que debemos presentar ante el registro de propiedad de inmueble al
momento de inscribir nuestro derecho real de superficie en el folio real, en
consecuencia para constituir superficie sobre la totalidad del inmueble en
condominio, se requerirá la conformidad unánime de todos sus dueños al igual que
en el resto de los derechos reales en donde exista más de un propietario.
 Se extingue el derecho real de superficie por: renuncia expresa formalizada en
escritura pública e inscripta en el registro de la propiedad inmueble.
 Como todo derecho de carácter patrimonial, puede ser renunciado, pero la renuncia
no libera al superficiario de las obligaciones personales que asumió frente al dueño
y tampoco estas pueden afectar los derechos de 3º que contrataron con el
superficiario. Ej.: alquiler. Los cuales subsistirán hasta el vencimiento del plazo
contractual.
Vencimiento del plazo: tratándose de un derecho temporal es una causa natural de
extinción ya sea el plazo máximo fijado por la ley o el estipulado por las partes en el ctto.
Cumplimiento de una condición resolutoria: si hubiera sido sometido a ella.
El transcurso del plazo máximo previsto sin que se haya cumplido la condición extingue el
derecho. Condición resolutoria, que resuelve una situación jurídica.
Consolidación: se reúnen en una misma persona las calidades de dueño del suelo y
superficiario. Ej: casamiento.
Se extingue también por el no uso, cuando el titular del derecho no construyere en el
término de 10 años o no plantare, ni forestare en el término de 5 años.
Causales de extinción de la propiedad superficiaria, también son: la consolidación, el
abandono, y la destrucción.
El derecho real de superficie: No se extingue por la destrucción total o parcial de lo
plantado, forestado o construido, si el superficiario revierte ese hecho en plazos indicados.
La destrucción de la propiedad superficiaria no constituye un modo de extinción, ya que la
causa no es la desaparición del objeto, sino del “no uso del derecho”.
El objeto de derecho real de superficie es el suelo ajeno.
 PP: ¿Cuál es el objeto del derecho real de superficie? Es el suelo ajeno. Y este
continúa existiendo, lo que puede finalizar es el goce.

EXPROPIACIÓ N:
Aunque no se encuentre legislada esta causal puede ser aplicada para ambas
modalidades del derecho de superficie, en este caso se verían afectados los derechos del
nudo propietario del superficiante y del superficiario.
INDEMNIZACIÓ N AL SUPERFICIARIO:
Art. 2126: “producida la extinción del derecho real de superficie, el titular del derecho real
sobre el suelo debe indemnizar al superficiario, excepto pacto en contrario. El monto de la
indemnización es fijado por las partes en el acto constitutivo del derecho real de superficie,
o en acuerdos posteriores.
En subsidio, a los efectos de establecer el mono de la indemnización, se toman en cuenta
los valores subsistentes incorporados por el superficiario durante los 2 últimos años,
descontada la amortización.”