TEMA 32. LA FE PÚBLICA REGISTRAL: EXAMEN DEL ART.

34 DE LA LEY
HIPOTECARIA. LA USUCAPIÓN Y EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD. LA
PRESCRIPCIÓN EXTINTIVA Y EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD.

LA FE PÚBLICA REGISTRAL

 Tipos de Registros. Administrativos, con publicidad formal (permitir

conocimiento). Jurídicos, con publicidad material (efectos jurídicos). El RPr es
jurídico, y despliega dos efectos:

 Principio de legitimación. Presunción iuris tantum de que los derechos

reales inscritos existen y pertenecen a su titular en la forma determinada
por el asiento respectivo, mientras los Tribunales no declaren la
inexactitud del Registro. 38LH.

 Principio de fe pública registral. Presunción iuris et de iure de

exactitud del Registro cuando se trata de proteger al tercero que,
reuniendo ciertas condiciones, adquiere del titular registral. Vertientes:
Negativa. La adquisición del dominio u otros derechos reales
sobre bienes inmuebles no inscritos no perjudica a tercero. 32LH.
Positiva. La adquisición del dominio u otros derechos reales sobre
bienes inmuebles inscritos, por el tercero que cumpla los
requisitos legales, será mantenida aunque no exista o se resuelva
el derecho del transmitente. 34LH.

EXAMEN DEL ART. 34 DE LA LEY HIPOTECARIA

34LH. El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona
que en el RPr aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su
adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva
el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro. La buena fe
del tercero se presume siempre mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del
Registro. Los adquirentes a título gratuito no gozarán de más protección registral que
la que tuviere su causante o transferente.

 Tercero. DHIP: remisión al DCivil. Concepto. El que es extraño a la relación

jurídica contemplada (opuesto al que es “parte” en los contratos). Clases.
 Tercero simple o poenitus straneus. Extraño y que no se ve afectado por
la misma, salvo el deber jurídico general de respeto.
 Tercer adquirente o subadquirente. Extraño y que se ve afectado por la
misma porque tiene un derecho referido a su objeto, adquirido por
relación jurídica con alguna de las partes en la que él es parte. DHIP: se
refiere a éste (“tercero hipotecario”).
  Tercero hipotecario. Concepto. El tercer adquirente, extraño a la relación
jurídica pero afectado por ella y que es considerado frente a un determinado
contenido registral.
 Frente a lo inscrito, 1si el tercero cumple los requisitos necesarios para la
protección de la fe pública, puede apoyarse en ello, que se reputa exacto
en su beneficio; 2tanto si los reúne como si no, está afectado por ello, no
pudiendo alegar ignorancia de ello.
 Frente a lo no inscrito, 1si el tercero cumple los requisitos necesarios
para la protección de la fe pública, no le afecta (32LH); 2si no los reúne,
no se aplican las normas del DHip.

 Requisitos.
-Traer causa de un titular registral, esto es, haber adquirido del titular inscrito,
justificándose en el principio de presunción de exactitud del Registro.
-Adquisición a título oneroso. Sea por acto o negocio jurídico, p.ej., adquisición en
subasta pública judicial, por compraventa; en cualquier caso válido, pues 33LH. La
inscripción no convalida los actos o contratos que sean nulos con arreglo a las leyes,
aunque sería carente de eficacia sin la protección registral por la falta de titularidad del
disponente, y a título oneroso, que implica una contraprestación o sacrificio patrimonial
del adquirente o la realización por éste de una correlativa atribución al transmitente.
-Adquisición a título gratuito.
 Justificación. Exposición de Motivos Ley 1944. Es preferible que el adquirente
gratuito deje de percibir un lucro a que sufran un quebranto económico
aquellos que, mediante legítimas prestaciones, acrediten derechos sobre el
patrimonio del transferente.
 Protección. La que tuviere su causante o transferente; esto es, si la reclamación
proviene de quien ha adquirido de su transferente, no está protegido por adquirió
a título gratuito, pero si proviene de quien ha adquirido de quien adquirió su
transferente y éste lo hizo cumpliendo los requisitos del 34LH, estará protegido
como si cumpliese dichos requisitos.

-Buena fe. Exigido por la jurisprudencia, introducido por Ley 1944.

 Concepto. Creencia de que el titular registral es el verdadero titular, que además
ostenta poder de disposición suficiente para realizar el NeJ dispositivo, y todo
esto por la creencia misma en la exactitud del Registro (corresponde al concepto
civil del 433 y 1.950).
 Presunción. La buena fe del tercero se presume siempre mientras no se pruebe
que conocía la inexactitud del Registro. Se invierte la carga de la prueba.
 Momento. Debe concurrir la buena fe en el adquirente en el momento en que
perfecciona su adquisición, conforme a las normas de Derecho civil aplicables.
 Discusión doctrinal: MAYORÍA DOCTRINA: tradición, inscripción en caso de
hipoteca; SANZ FERNÁNDEZ: inscripción, pues en ese momento se produce la
 adquisición a non domino; LACRUZ y otros: declaración de la voluntad
negocial.
-Inscripción de la propia adquisición. No se protege, obviamente, a quien no recaba la
protección del RPr. Momento. La protección se despliega, si interpretamos literalmente,
desde que se practica el asiento de inscripción; la doctrina considera que basta con el
asiento de presentación (solicitando inscripción) o anotación preventiva (si la
inscripción no fuere posible por defectos subsanables).
En otro orden de ideas, cabe preguntarse: ¿si los arts. 32 y 34 protegen al mismo
tercero?

32LH. Los títulos de dominio o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles, que
no estén debidamente inscritos o anotados en el RPr, no perjudican a tercero.

 Teoría monista (ROCA SASTRE). Es el mismo, pues el principio general es el

del 34LH y el resto son aplicaciones concretas del mismo, que no enumeran de
nuevo los requisitos por razones de economía legislativa. Así, el 32LH exige los
mismos requisitos.

 Tesis dualista (LACRUZ y otros). Es distinto, pues el 32LH no exige los

requisitos del 34LH y esto debido a su distinto origen: romano (32LH) frente a
germánico (34LH). Así, el 32LH puede aplicarse al tercero adquirente a título
gratuito.

 Caso por caso (DÍEZ PICAZO).

Aplicación de 32 y 34LH. Doble venta; transmisión dominical no inscrita

y derecho real inscrito, p.ej., hipoteca inscrita por quien enajena la finca
antes de la inscripción de la venta (no perjudica a tercero (32LH), es
mantenido en su adquisición (34LH).

Aplicación de 32LH, dudosa de 34LH. Transmisión dominical inscrita y

derecho real no inscrito, p.ej., usufructo no inscrito, transmitiéndose la
finca (no perjudica a tercero (32LH); no hay duda sobre la adquisición
(dudosa aplicación 34LH).

Aplicación de 32LH, no de 34LH. Doble transmisión de una finca no

inscrita en la que uno de los adquirentes logra su inmatriculación (el
tercero del 34LH es adquirente de titular registral, luego no puede
inmatricular)

ACUERDO DEL PLENO NO JURISDICCIONAL DE LA SALA SEGUNDA DEL

TRIBUNAL SUPREMO DEL DÍA 28-02-2018: Al amparo del art. 34 LH el adquirente
de buena fe que confiado en los datos registrales inscriba su derecho en el Registro de la
Propiedad, gozará de protección incluso en supuestos donde la nulidad del título
proviene de un ilícito penal.

 Excepciones a la aplicación del 34LH, concurriendo sus requisitos.

 Suspensión indefinida. 1Derechos susceptibles de inscripción separada y

especial; 2anotación preventiva del derecho hereditario; 3cesionario de
un crédito hipotecario nominativo, salvo que la cesión se notifique al
deudor, y salvo que éste haya renunciado a ser notificado; 4hipotecas
legales tácitas o créditos singularmente privilegiados, que afectan a
tercero aunque no consten en el Registro.
 Suspensión temporal. 1Fincas o derechos reales adquiridos por herencia
o legado no surtirán efecto contra tercero hasta que hayan transcurrido
2 años desde la muerte del causante, salvo las inscripciones por título
de herencia, mejora o legado a favor de herederos forzosos; 2doble
inmatriculación, mientras subsista esta situación; 3reconstrucción de
Registros destruidos, durando la suspensión 1 año, prorrogable otro;
4
los acreedores pueden pedir anotación preventiva de su crédito
durante los 180 días siguientes a la adjudicación de bienes para el pago
de deudas de una herencia o concurso; durante ese plazo, el tercero
adquirente puede ser afectado por tales anotaciones; 5fincas de
reemplazo, durante 90 días naturales desde el siguiente a la fecha de su
asiento (Ley de Reforma y Desarrollo Agrario 1973).

LA USUCAPIÓN Y EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD

 Concepto. La usucapión supone la transformación de una situación de hecho en

una de derecho, moviéndose en la realidad jurídica extrarregistral y por tanto,
puede presentar inexactitudes en relación al Registro, que se mueve en la
realidad jurídica abstracta registral.

 Usucapión según registro (secundum tabulas). El titular registral posee la

cosa, frente al titular verdadero y no registral que no lo hace.

35 LH A los efectos de la prescripción adquisitiva en favor del titular inscrito, será justo
título la inscripción y se presumirá que aquél ha poseído pública, pacífica,
ininterrumpidamente y de buena fe durante el tiempo de vigencia del asiento y de los
de sus antecesores de quienes traiga causa.
  La inscripción equivale a justo título, es decir, se deroga la regla del art. 1954
por la cual el justo título no se presume nunca y debe ser probado
 La inscripción implica presunción de posesión con los requisitos, iuris tantum y
que invierte la carga de la prueba

 Usucapión contra registro (contra tabulas). Una persona posee la cosa, frente
al titular verdadero y registral que no lo hace. 36 LH. A su vez dentro de éste,
distinguimos los siguientes supuestos:

*Primer supuesto: Usucapión frente al titular registral que no tiene la condición de

tercero.
36, 3er párrafo. En cuanto al que prescribe y al dueño del inmueble o derecho real que
se esté prescribiendo y a sus sucesores que no tengan la consideración de terceros, se
calificará el título y se contará el tiempo con arreglo a la legislación civil (si tiene justo
título y buena fe, usucapión ordinaria, sino, extraordinaria).

El titular registral puede defenderse de la usucapión con los medios que el CC y la LEC
le conceden. Consumada la usucapión, para la inscripción se requiere sentencia
declarativa del dominio.

*Segundo supuesto: Usucapión frente al titular inscrito que tenga la condición de

tercero del art. 34 LH.

Primer y segundo caso. 36, 1er párrafo. Frente a los titulares inscritos que tengan la
condición de terceros con arreglo al art. 34 sólo prevalecerá la prescripción adquisitiva
consumada (el tercero adquiere a non domino) o la que pueda consumarse dentro del
año siguiente a su adquisición (el tercero adquiere a domino), en los dos supuestos
siguientes:
a) Cuando se demuestre que el adquiriente conoció o tuvo medios racionales y
motivos suficientes para conocer, antes de perfeccionar su adquisición, que la
finca o derecho estaba poseída de hecho y a título de dueño por persona
distinta de su transmitente.
b) Siempre que, no habiendo conocido ni podido conocer, según las normas
anteriores, tal posesión de hecho al tiempo de la adquisición, el adquiriente
inscrito la consienta, expresa o tácitamente, durante todo el año siguiente a la
adquisición.

 Críticas: más que una fórmula armónica, parece pretenderse la prevalencia de la

usucapión, pues que “no conozca” y “no pueda conocer” es muy complicado de
probar; aunque al exigirse “medios racionales y motivos suficientes” atenúa la
exigencia (ROCA SASTRE).
* Regla especial. Cuando la prescripción afecte a una servidumbre negativa o no
aparente, y está pueda adquirirse por prescripción (no prescribible en el Dcivil común,
pero sí en algunos derechos forales), el plazo del año se contará desde que el titular
pudo conocer su existencia en la forma prevenida en el apartado a) o, en su defecto,
desde que se produjo un acto obstativo a la libertad del predio sirviente.
Tercer caso: Prescripción comenzada. 36, 2º párrafo. Perjudicará igualmente al titular
inscrito, si éste no lo interrumpiere en la forma y plazo antes indicados, y sin perjuicio
de que pueda también interrumpirla antes de su consumación total.
 Críticas: disposición superflua, pues ya sabemos por las normas generales de la
usucapión que ésta puede ser interrumpida.

 Usucapión liberatoria contra el Registro (usucapio libertatis ). El titular de

una cosa o derecho gravado con un derecho real lo posee en concepto de dueño
como si estuviese libre de cargas, adquiriendo pues la propiedad libre de cargas
y extinguiéndose el derecho real que pesa sobre ella.

36, 4º párrafo. Los derechos adquiridos a título oneroso y de buena fe que no lleven
aneja la facultad de inmediato disfrute del derecho sobre el cual se hubieren
constituido, no se extinguirán por usucapión de éste. Tampoco se extinguirán los que
impliquen aquella facultad cuando el disfrute de los mismos no fuere incompatible con
la posesión causa de la prescripción adquisitiva o cuando siéndolo, reúnan sus titulares
las circunstancias y procedan en la forma y plazos que determina el párrafo b) de este
artículo.

 Derechos reales que no implican contacto posesorio con la cosa o derecho sobre
el que recaen, por ej, hipoteca, tanteo, retracto… Sí se adquieren por usucapión a
título oneroso y de buena fe por un tercero, no se extinguirán por usucapión
liberatoria.
 Derechos reales que implican dicho contacto posesorio, cuando el disfrute de los
mismos no sea incompatible con la posesión que es causa de la usucapión, por
ej, servidumbres reales o personales. Tampoco se extinguirán por usucapión
liberatoria.
 En el resto de casos, se extinguirán por usucapión liberatoria (la usucapión de la
cosa o derecho produce la extinción del derecho real constituido sobre los
mismos).

LA PRESCRIPCIÓN EXTINTIVA Y EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD.

 Prescripción extintiva contra Registro (contra tabulas). 36, 5º párrafo. La

prescripción extintiva de derechos reales sobre cosa ajena, susceptibles de
posesión o de protección posesoria, perjudicará siempre al titular según el
 Registro, aunque tenga la condición de tercero. Prevalece pues la prescripción y
el tercero no adquiere nada.
 Prescripción extintiva según registro (secundum tabulas). No regulado por la
LH. Es la que se produce por cancelación indebida de un derecho real que aún
no ha prescrito extrarregistralmente.