CARTA NOTARIAL Contesto Carta Notarial de Incumplimiento de Rentas y Resolución de Contrato.

CARTA NOTARIAL
Tarapoto, 29 de Marzo de 2021.

Señor (a): Abogado de Centro de conciliación extrajudicial “Justicia y Paz”
de esta ciudad de Tarapoto.
Asunto: Contesto Carta Notarial de incumplimiento de rentas y
resolución de contrato.
De mi consideración.
Tengo el agrado de dirigirme a ustedes por escrito extrajudicial, con la
finalidad de dar respuesta a la Carta Notarial notificada a mi parte el 21 de
Julio de 2020, por medio del cual se me requiere el pago de rentas y la
resolución del contrato suscrito.
I. ABSUELVO TRASLADO DE SU CARTA NOTARIAL EN LOS SIGUIENTES
TÉRMINOS:
1. La obligación de pago por parte del arrendatario, durante el periodo de
la declaratoria del Estado de Emergencia Nacional se extingue y al haberse
extinguido la obligación de pago de la renta por parte del arrendatario, no
podrá invocarse una resolución contractual por incumplimiento en el pago
de la renta. En ese sentido, el arrendatario actuó con diligencia ordinaria
en tanto la causa no le resulta imputable al existir una ausencia de culpa
de parte de quien incumplió.
2. Por lo que pasaremos a explicar el motivo por el cual no me será
imputable el incumplimiento contractual o el cumplimiento parcial, tardío
o defectuoso, haciendo hincapié en los siguientes puntos centrales de la
obligación contractual conforme a la legislación vigente y la doctrina
aceptada mayoritariamente.
(a) La diligencia ordinaria dentro de la relación contractual de
arrendamiento.
(b) Incumplimiento contractual no atribuible como consecuencia del
Estado de Emergencia Nacional.
(c) Imposibilidad de usar el inmueble para el fin que dio origen al contrato
de arrendamiento.
(d) Imposibilidad de generar ingresos conforme a la finalidad del objeto
social de la empresa.
3. En caso se actúe con la diligencia normal (ordinaria) y a pesar de ello no
pueda cumplir con el pago de las renta del arrendamiento del inmueble
por la prohibición de operar locales comerciales, tal incumplimiento no le
sería atribuible a mi representada, habiéndose decretado el Estado de
Emergencia Nacional (Decreto Supremo Nº 044-2020- PCM), con el cual se
establece una cuarentena obligatoria y la prohibición que los
establecimientos públicos puedan realizar sus actividades; tal situación
calificaría como un hecho de fuerza mayor.
4. En tal sentido, el arrendador se ve imposibilitado de garantizar al
arrendatario el uso del local comercial para el cual fue suscrito el contrato
de arrendamiento y tal incumplimiento no le sería atribuible a mi
representada y de diferirse la prohibición para que nuestro sector
desarrolle sus actividades; nuestra empresa continuará: (a) Privada del uso
de los inmuebles arrendados para los fines pactados en el contrato de
arrendamiento. (b) Impedidos de desarrollar las actividades comerciales
propias del objeto social de nuestra empresa y (c) Estará impedida de
generar ingresos por el rubro de su negocio.
II. FUNDAMENTACIÓN DE HECHO Y DERECHO

1. La actuación con diligencia ordinaria constituye una causa no
imputable, al existir una ausencia de culpa de parte de quien incumplió y
que se explica propiamente por la existencia de una ruptura de la relación
causal cuando una persona empleando la diligencia ordinaria requerida
por las circunstancias, y a pesar de ello deja de cumplir con la obligación
asumida, resulta razonable que tal particularidad u ocurrencia no le sea
imputable. Es decir, solamente se podrá imputar responsabilidad por el
incumplimiento de una obligación o el cumplimiento parcial, tardío o
defectuoso a aquella parte que adolece de culpa, porque no actúo con
diligencia ordinaria.
2. El artículo 1314 del Código Civil, en adelante CC, establece:
“Quien actúa con diligencia ordinaria requerida, no es imputable
por la inejecución de la obligación o por su cumplimiento parcial,
tardío o defectuoso”.
La definición de los términos diligencia y ordinario son:
a) Diligencia: La diligencia es la actitud debida, del proceder responsable
en la realización de tareas. Ello implica el correcto comportamiento del
deudor para cumplir con la prestación asumida.
b) Ordinario: Se debe entender por diligencia ordinaria, como estándar, el
cuidado que uno tiene en su proceder del día a día.
3. De lo dispuesto en el artículo 1314 del CC, se evidencia que la actuación

con diligencia ordinaria, constituye un eximente de responsabilidad ante
el incumplimiento de una obligación o el cumplimiento parcial, tardío o
defectuoso.
4. De conformidad con lo señalado por Osterling: "En caso de ausencia de
culpa, el deudor no está obligado a probar el hecho positivo del caso
fortuito o fuerza mayor, es decir, la causa del incumplimiento por un
evento de origen conocido pero extraordinario, imprevisto e inevitable. En
la ausencia de culpa, el deudor simplemente está obligado a probar que
prestó la diligencia que exigía la naturaleza de la obligación y que
correspondía a las circunstancias del tiempo y del lugar, sin necesidad de
demostrar el acontecimiento que ocasionó la inejecución de la
obligación”1
5. El incumplimiento de la obligación puede tener origen en causas
independientes de la voluntad del deudor, extraordinaria, imprevisible e
irresistibles, dando lugar a lo que en Derecho se llama caso fortuito o
fuerza mayor. En otras palabras, el incumplimiento le es impuesto al
deudor por un hecho ajeno a él, por lo que ya no es el autor moral de
dicha inejecución; se configura de esta forma un supuesto de
inimputabilidad.
El artículo 1315 del CC dispone que:
1
Osterling Parodi, Felipe; “Tratado de Obligaciones”, Volumen XVI-Cuarta Parte-Tome IX, página 565,
Fondo Editorial de la Pontificia Universidad Católica del Perú, Lima, Perú, 2003.
"Caso fortuito o fuerza mayor es la causa no imputable, consistente en un
evento extraordinario, imprevisible e irresistible, que impide la ejecución
de la obligación o determina su cumplimiento parcial, tardío o
defectuoso."
6. El contrato de arrendamiento es una modalidad contractual de carácter
conmutativo; por el cual, el arrendador otorga en uso un bien mueble o
inmueble, en favor del arrendatario y a cambio de una prestación
dineraria que es la merced conductiva o renta.
El artículo 1666 del CC, define al contrato de arrendamiento en los
siguientes términos:
"Por el arrendamiento el arrendador se obliga a ceder temporalmente al
arrendatario el uso de un bien por cierta renta convenida." El numeral 1
del artículo 1680 del CC dispone como obligación del arrendador:
"1.A mantener al arrendatario en el uso del bien durante el plazo del
contrato y a conservarlo en buen estado para el fin del arrendamiento".
Por otro lado, el numeral 1 del artículo 1681 del CC, dispone que es
obligación del arrendatario se encuentra obligado a:
"1.- A recibir el bien, cuidarlo diligentemente y usarlo para el destino que
se le concedió en el contrato o al que pueda presumirse de las
circunstancias."
6. De las disposiciones transcritas precedentemente (num.1, Art. 1680 CC
y num.1.art.1681 CC), se desprende que el arrendador debe garantizar el
uso del inmueble y que el arrendatario sólo puede usarlo para el fin
acordado en el contrato. Siendo esto así, si bien el arrendatario puede
tener la posesión del inmueble, al haberse configurado la fuerza mayor
derivada de la declaratoria del Estado de Emergencia Nacional, el
arrendador se encuentra imposibilitado de garantizar al arrendatario el
uso del inmueble como local comercial y de cumplir con la obligación
fijada en el numeral 1 del artículo 1680 del CC, es decir, garantizar que el
arrendatario que use el inmueble para el fin que fue fijado en el
arrendamiento.
7. Se debe tener en consideración:
(a) Caso fortuito: Son los hechos extraordinarios e imprevisibles, que no
puede ser impedido por diligencia ordinaria. Ej. terremotos, maremotos,
inundaciones, tempestades. pandemias, etc.
(b) Fuerza mayor: Son los hechos que se originan por actuación de un
tercero. Ej. mandato de la autoridad, prohibición de actividades,
declaraciones de emergencia, disturbios. invasión, guerras, etc.
8. Como pueden apreciar del texto del artículo 1315 del CC, para que un
hecho sea calificado como caso fortuito o fuerza mayor y por ende una
causa no imputable, es necesario que el suceso cumpla con los siguientes
tres requisitos de manera conjunta:
 Ser extraordinario: Lo extraordinario es lo que atenta o irrumpe en el
curso natural y normal de los acontecimientos, quebrándolos.2
 Ser imprevisible: Es aquel evento que, pudiendo ser previsto, hubiese
requerido una diligencia mayor a la estándar.3
 Ser irresistible: Es en función de aquello que el deudor no pudo haber
evitado, utilizando la diligencia estándar requerida para el caso.4
9. Es necesario que estos presupuestos concurran conjuntamente para

calificar como una causa no imputable y lograr la liberación del deudor. Si
un hecho a pesar de ser extraordinario es previsible y/o resistible por el
deudor no liberará al deudor del incumplimiento.
10.Ahora bien, resulta claro que la declaratoria del Estado de Emergencia
Nacional, constituye una circunstancia extraordinaria que quiebra el
normal desarrollo de la vida cotidiana y las relaciones contractuales, por lo
que debe ser calificada como imprevisible, ya que las partes conformantes
de los contratos de arrendamiento del inmueble, en un actuar diligente y
normal no les resultaba posible prever situaciones como las que se vienen
dando.
2
Osterling Parodi, Felipe – Castillo Freyre, Mario; “Tratado de Obligaciones”, Vol. XVI-Cuarta Parte, Tomo XI,
Segunda Edición, página 625, Fondo Editorial de la Pontificia Universidad Católica del Perú, Lima, Perú, 2003.
3
Castillo Freyre, Mario – Rivas Caso. Gino: “La diligencia y la inejecución de las obligaciones”. Revista Ius Veritas Nº
48, página 138, julio 2014, Lima – Perú.
4
Castillo Freyre, Mario – Rivas Caso. Gino: “La diligencia y la inejecución de las obligaciones”. Revista Ius Veritas Nº
48, página 138, julio 2014, Lima – Perú.
11. Por otro lado, la declaratoria del Estado de Emergencia Nacional
(Decreto Supremo NO 044-2020-PCM), constituye una situación
irresistible, ya que no resulta posible evitar el desarrollo de las mismas
porque sus efectos son de carácter general y obligatorio para todas las
personas naturales y jurídicas, que se encuentren en territorio nacional y
proviene de una norma de carácter imperativo.
12. Si el incumplimiento se generó por fuerza mayor, la obligación se
extingue y en caso que dicha causa sea temporal, el deudor no es
responsable por el retardo mientras ella perdure. Sin embargo, la
obligación se extingue si la causa que determina la inejecución persiste
hasta que al deudor, de acuerdo al título de la obligación o a la naturaleza
de la prestación, ya no se le pueda considerar obligado a ejecutarla; o
hasta que el acreedor justificadamente pierda interés en su cumplimiento
o ya no le sea útil.
El primer párrafo del artículo 1316 del CC dispone que:
"La obligación se extingue si la prestación no se ejecuta por causa no

imputable al deudor.
13.De lo establecido en el artículo 1316 del CC se aprecia que aquellos que
no puedan cumplir con sus prestaciones, no son responsables de tal
incumplimiento, siempre que la causa del mismo no le sea imputable a tal
persona.
Esta disposición se encuentra acorde con lo establecido por los artículos
1314 y 1315 del CC. Ello implica que, si una persona incumple con la
prestación debida, por motivos ajenos a sus posibilidades como fuerza
mayor o caso fortuito, no es responsable frente al acreedor de tal
prestación.
14. El artículo 1317 del CC establece que: "El deudor no responde de los
daños y perjuicios resultantes de la inejecución de la obligación o de su
cumplimiento parcial tardío o defectuoso por causas no imputable salvo
que lo contrario esté previsto expresamente por la ley o por el título de la
obligación.
15.Si el arrendador no puede cumplir con garantizar el uso comercial o
aprovechamiento del inmueble, por fuerza mayor; de manera recíproca la
contraprestación (pago de renta) se ve extinguida.
El numeral 2 del artículo 1681 del CC estipula que el arrendatario está

obligado:
"2.- A pagar puntualmente la renta en el plazo y lugar convenidos y, a falta
de convenio, cada mes, en su domicilio."
16. En el contrato de arrendamiento, el arrendatario se encuentra
obligado al pago puntual de la renta acordada. En aquellos casos en que el
arrendatario incumpla con tal pago de la renta por dos meses y quince
días, se configura una causal de resolución del contrato de arrendamiento.
De igual forma, el numeral 1 del artículo 1697 del CC dispone que.- El
contrato de arrendamiento puede resolverse:
1. Si el arrendatario no ha pagado la renta del mes anterior y se vence otro

mes y además quince días. Si la renta se pacta por períodos mayores,
basta el vencimiento de un solo período y además quince días. Sí el
alquiler se conviene por periodos menores a un mes, basta que venzan
tres períodos.
17.Por lo tanto, tales disposiciones sólo resultarán aplicables si la falta de
pago se origina por hechos imputables, directamente, al arrendatario. En
aquellos casos en que el incumplimiento contractual se origine por causas
no imputables (fuerza mayor) al arrendatario, se generarían los siguientes
efectos:
(a) EI arrendador se encuentra imposibilitado de cumplir con la obligación
de garantizar al arrendatario el uso del inmueble para la explotación como
local comercial.
(b) El arrendatario al existir una causa de fuerza mayor, se encuentra
exceptuado del pago de la renta.
(c) La falta de pago de la renta, no puede ser calificada como un
incumplimiento contractual que de origen a la resolución del contrato.

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