TRIBUNAL REGISTRAL

RESOLUCIÓN No. - 406- 2021 – SUNARP-TR

Lima, 28 de mayo 2021
APELANTE : VICENTE SABINO MOLINA RAMOS.
TÍTULO : N° 1510609 del 21/9/2020.
RECURSO : H.T.D. N° 013244 del 20/4/2021.
REGISTRO : Predios de Lima.
ACTO(s) : Demolición parcial, ampliación de fábrica, reglamento
interno e independización.

SUMILLA :

RÉGIMEN DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y PROPIEDAD COMÚN

Los bienes comunes dentro del régimen de propiedad exclusiva y propiedad
común, son aquellos que están destinados al mejor aprovechamiento y disfrute
de las unidades exclusivas, y su condición se determina por el reglamento interno
concordante con el plano de independización.

I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN

PRESENTADA

1. Mediante el título venido en grado se solicita, al amparo de la Ley N°

27157, la inscripción de la demolición parcial y ampliación de fábrica,
reglamento interno e independización de las unidades de propiedad
exclusiva, respecto del predio inscrito en la partida N° P03107169 del
Registro de Predios de Lima.

Para tal efecto, se presenta la siguiente documentación:

- Formulario Registral N° 1 Ley 27157 suscrito por el verificador Juan

Mansilla Hurtado y los solicitantes, con firmas certificadas notarialmente,
el 3/1/2020.
- Partida de Nacimiento de José Luis Molina Juárez, expedida por
funcionario Reniec, el 24/11/2019.
- Informe técnico de verificación que a su vez contiene las declaraciones
juradas suscritas por el verificador responsable, con firma certificada
notarial, del 3/1/2020.
- Documento de independización y reglamento interno con firmas
certificadas notarialmente, del 3/1/2020 y del 18/9/2020.
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- Plano de localización y ubicación (lámina U) con firma certificada notarial

del 3/1/2020.
- Plano de distribución (lámina A-01) con firma certificada por notario.
- Plano perimétrico de Independización (lámina I-01) con firma certificada
notarial del 3/1/2020.

2. Con fecha 8/10/2020 la registradora pública del Registro de Predios de

Lima, Karina Soledad Figueroa Almengor, formuló observación al título
respecto a 5 (cinco) puntos, indicando entre otros, que en el plano de
independización se ha graficado en el interior de la Sección N° 1 (primer
piso), al área común N° 2 con un A.O. y un A.T. de 2.93 m2; sin embargo,
a ésta solo puede accederse a través de la Sección N° 1.

3. Mediante escrito presentado con H.T. D. N° 032037 del 15/12/2020 el

usuario interpuso recurso de apelación contra el punto 1 (uno) de la
observación indicada.

4. Mediante Resolución N° 148-2021-SUNARP-TR-L del 22/1/2021, el

Tribunal Registral resuelve:

“REVOCAR el numeral 1 de la observación, DEJAR SUBSISTENTES los

demás extremos de la observación formulada por la Registradora Pública
del Registro de Predio de Lima al título referido en el encabezamiento,
conforme a los fundamentos expuestos en el análisis de la presente
resolución”.

5. En virtud de lo resuelto por esta instancia, la registradora formula

observación el 9/3/2021, reiterando la observación anterior, en cuanto a
los extremos dejados subsistentes por la resolución del Tribunal Registral.

6. Mediante el reingreso del 22/3/2021 se presenta lo siguiente:

- Documento de declaratoria de fábrica, independización y reglamento

interno con firmas certificadas notarialmente, del 9/3/2021, 15/3/2021 y
19/3/2021.
- Plano perimétrico de Independización (lámina I-01) con firma certificada
notarial del 9/3/2021.
- Partida de Nacimiento de José Luis Molina Juárez, expedida por
funcionario Reniec, el 8/3/2011.

7. Con fecha 9/4/2021 la registradora formuló observación al título,

reiterando un único punto de la observación anterior.

8. Contra el último pronunciamiento indicado el usuario interpone recurso

de apelación mediante H.T.D. N° del 013244 del 20/4/2021.

II. DECISIÓN IMPUGNADA

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La registradora pública del Registro de Predios de Lima Iris Mabel

Rodríguez Jaramillo, denegó la inscripción solicitada formulando la
siguiente observación:

“Señor(es):
En relación con dicho Título, manifiesto que en el mismo adolece de
defecto subsanable, siendo objeto de la(s) siguiente(s) observacio(nes),
acorde con la(s) norm(as) que se cita(n):

Revisada la documentación presentada al reingreso señalamos que, no

se ha cumplido con rectificar lo advertido en el numeral 3 de la esquela
anterior, al respecto señalamos lo siguiente:

El área común n° 2 está ubicada dentro de la sección n° 1 por tanto

deberá considerarse como parte de su área ocupada, siendo que esta
área común no tiene accesos a las unidades inmobiliarias de los pisos
superiores. SUBSANAR en este sentido.

En tanto subsiste la observación anterior, en el siguiente extremo:

“3. Se advierte del plano de independización que se ha graficado en el
interior de la Sección N° 1 (primer piso), al área común N° 2 común A. O.
y un A. T. de 2.93 m2.; sin embargo, a ésta solo puede accederse a través
de la Sección N° 1, supuesto que no resulta factible por la condición de
exclusividad que le corresponde a la referida unidad inmobiliaria. Ante
ello, sírvase efectuar la aclaración correspondiente”.
* Toda subsanación deberá de efectuarse siguiendo la misma formalidad
del documento que se aclara, conforme lo dispone el Reglamento de
Inscripciones del Registro de Predios.
** Cabe mencionar que en las subsanaciones y/o modificaciones sobre la
redacción de la Memoria descriptiva y los artículos del Reglamento
interno, se deberán redactar íntegramente sólo y únicamente los
mencionados artículos a fin de evitar inexactitudes registrales y la de
facilitar la calificación registral.
*** Los datos que obren en los documentos que se adjunten vía
subsanación deberán ser concordantes entre sí, y deberán adecuarse al
antecedente registral de acuerdo con la Resolución N° 992-2008-
SUNARP-TR-L de fecha 12/09/2008.
BASE LEGAL: Numeral V del Título Preliminar, artículos 31°, 32°, 39° y
40° del T.U.O. del Reglamento General de los Registros Públicos
concordante con el artículo 2011° del Código Civil; Ley N° 27157; D.S. N°
035-2006-VIVIENDA y Reglamento de Inscripciones del Registro de
Predios.”

III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN

El apelante sustenta su recurso señalando, entre otros, los siguientes

fundamentos:

- Se emite la esquela de observación, porque el Área Común 2 está

ubicada en la Sección 1 sugiriendo que por tanto deberá considerarse
como parte de su área ocupada, argumentando que a esta área común
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no tienen acceso las demás unidades inmobiliarias de los pisos

superiores, entendiéndose que esta interpretación se desprende de la
lectura que el registrador aplica visualizando el plano de independización.
- Siguiendo ese mismo criterio utilizado por el registrador y aplicándolo en
el mismo plano para la planta del segundo piso podemos interpretar lo
mismo y así igual podemos aplicarlo en la planta del tercer piso.
- Por lo tanto, se puede concluir que los tres pisos cuentan con acceso a
esa Área Común 2 y les sirve como una comunicación interna entre ellos.
- Que el Reglamento Nacional de Edificaciones, Título I, Generalidades,
Norma G.040, Definiciones es el que ha definido el término “Área Común:
área libre o techada de propiedad común de los propietarios de los predios
en que se ha dividido una edificación. Se mide entre las caras de los
muros que la limitan. En el caso de áreas comunes colindantes con otros
predios se mide hasta el límite de propiedad”. Por lo tanto, esta área
común cumple la función de conector entre las unidades inmobiliarias y
no requiere estar próxima a la vía pública por ser un conector interno.

IV. ANTECEDENTE REGISTRAL

Partida electrónica N° P03107169 del Registro de Predio de Lima

En la citada partida se encuentra inscrito el lote 6 de la manzana Z del

Plan Integral Pampas de San Juan, Pueblo Joven Trébol Azul, ubicado en
el distrito de San Juan de Miraflores de la provincia y departamento de
Lima, que tiene un área de terreno de 70.00 m2, cuya titularidad figura
inscrita a nombre de Vicente Mesías Molina Juárez, Janet Samantha
Molina Juárez y José Luis Molina Juárez.

En el asiento 00006 de la citada partida, consta inscrita la fábrica de un

piso.

V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES

Interviene como ponente la vocal Rosario del Carmen Guerra Macedo.

De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión

a determinar es la siguiente:

● ¿Cómo se determinan los bienes comunes en una edificación sujeta al

Régimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común?

VI. ANÁLISIS

1. La Ley N° 27157 y su Reglamento cuyo T.U.O. fue aprobado por

Decreto Supremo Nº 035-2006-VIVIENDA, luego modificado mediante
Decreto Supremo Nº 008-2019-VIVIENDA1 regulan lo referente a los
procedimientos para el saneamiento de la titulación y de unidades
1
Publicado en el diario oficial “El Peruano” el 12/2/2019.
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inmobiliarias en las que coexisten bienes de propiedad exclusiva y de

propiedad común, tales como departamentos en edificios, quintas, casas
en copropiedad, centros y galerías comerciales o campos feriales, otras
unidades inmobiliarias con bienes comunes y construcciones de
inmuebles de propiedad exclusiva, así como el régimen legal de las
unidades inmobiliarias que comprenden bienes de propiedad exclusiva y
de propiedad común.

Conforme se desprende del artículo 125 del reglamento, las unidades

inmobiliarias en las que coexistan secciones de propiedad exclusiva y
bienes y/o servicios comunes, deben someterse al régimen legal de
propiedad exclusiva y propiedad común. Se agrega que su aplicación es
obligatoria cuando las secciones que la conforman pertenezcan a dos o
más propietarios y optativa cuando pertenezcan a uno solo.

De conformidad con el artículo 127 del citado reglamento, al momento de

solicitar la inscripción del reglamento interno, el o los propietarios de las
secciones exclusivas deberán optar entre los regímenes siguientes:

a) Propiedad Exclusiva y Propiedad Común.

b) Independización y Copropiedad.

En el artículo 129 se define al régimen de propiedad exclusiva y propiedad

común como el régimen jurídico que supone la existencia de una
edificación o conjunto de edificaciones integradas por secciones
inmobiliarias de dominio exclusivo, pertenecientes a distintos propietarios,
y bienes y servicios de dominio común. Asimismo, cuentan con un
reglamento interno y una junta de propietarios.

2. Por otro lado, uno de los principios que rige el procedimiento registral y
por ende al Registro de Predios, es el principio de especialidad, por el cual
por cada bien o persona jurídica se abrirá una partida registral
independiente, en donde se extenderá la primera inscripción de aquéllas,
así como los actos o derechos posteriores relativos a cada uno.

Las independizaciones de las unidades inmobiliarias encuentran su

fundamento en el principio de especialidad. Así tenemos que el acto de
independizar consiste en abrir una partida registral para cada unidad
inmobiliaria resultante de una desmembración de terreno, con edificación
o sin ella; o, como consecuencia de la inscripción de una edificación sujeta
al régimen de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de
propiedad común o régimen de independización y copropiedad.

3. Con relación a la independización de unidades inmobiliarias sujetas a

los regímenes establecidos en la Ley Nº 27157, en el artículo 63 del
mencionado reglamento se establece que, para la independización de
unidades inmobiliarias sujetas al régimen de propiedad exclusiva y
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RESOLUCIÓN No. - - 2021 – SUNARP-TR

propiedad común, o de independización y copropiedad, se deben

presentar los siguientes documentos:

a) Reglamento interno;
b) Documento privado suscrito por el propietario del predio, con firma
certificada, en el que se describa el área, linderos y medidas
perimétricas de las secciones de dominio exclusivo y de los bienes
comunes regulados por el Reglamento Interno;
c) Plano de independización que grafique las unidades de dominio
exclusivo y las zonas comunes, autorizado por profesional
competente con firma certificada por notario

4. En cuanto a los bienes y/o áreas comunes, estos vienen a ser aquellos
que permitan el aprovechamiento y uso de las secciones de propiedad
exclusiva. De ese modo, conforme al artículo 40 de la Ley N° 27157 se ha
previsto que:

Los bienes de propiedad común pueden ser, según sea el caso:

a) El terreno sobre el que está construida la edificación;
b) Los cimientos, sobrecimientos, columnas, muros exteriores, techos y
demás elementos estructurales, siempre que éstos no sean integrantes
únicamente de una sección sino que sirven a una o más secciones;
c) Los pasajes, pasadizos, escaleras, y, en general, vías aéreas de
circulación de uso común;
d) Los ascensores y montacargas;
e) Las obras decorativas exteriores a la edificación o ubicadas en
ambientes de propiedad común;
f) Los locales destinados a servicios comunes tales como portería,
guardianía; y otros;
g) Los jardines y los sistemas e instalaciones para agua, desagüe,
electricidad, eliminación de basura y otros servicios que no estén
destinados a una sección en particular;
h) Los sótanos y azoteas, salvo que en los títulos de propiedad de las
secciones aparezcan cláusulas en contrario;
i) Los patios, pozos de luz, ductos y demás espacios abiertos;
j) Los demás bienes destinados al uso y disfrute de todos los propietarios.

Concordante con ello, el artículo 134 del T.U.O del Reglamento de la Ley
N° 27157 señala como bienes comunes intransferibles, salvo pacto en
contrario establecido en el reglamento interno, a los siguientes:

a) El terreno sobre el que está construida la edificación que tiene dos o

más secciones de propiedad exclusiva, salvo que sobre él se constituya
derecho de superficie.
b) Los cimientos, sobrecimientos, columnas, muros exteriores, techos y
demás elementos estructurales esenciales para la estabilidad de la
edificación, siempre que sirvan a dos o más secciones.
c) Los pasajes, pasadizos, escaleras, porterías, áreas destinadas a la
instalación de equipos y en general, vías y áreas de circulación común.
d) Los ascensores y montacargas, salvo los propios de una sección de
propiedad exclusiva.
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e) Los sistemas de instalaciones para agua, desagüe, electricidad,

eliminación de basura y otros servicios que no estén destinados a una
sección en particular.
f) Los patios, pozos de luz, ductos de ventilación o de instalaciones, salvo
los propios de una sección de propiedad exclusiva.
g) Los estacionamientos exigidos reglamentariamente.
h) Aquellos que se señalen como tales en el Reglamento Interno.

Del tenor de lo expuesto, tenemos que los bienes comunes dentro del
régimen de propiedad exclusiva y propiedad común, son aquellos que
están destinados al mejor aprovechamiento y disfrute de las unidades
exclusivas, siendo ello el sustento de la calidad de propiedad común de
dichos bienes, en consecuencia, las unidades de propiedad exclusiva
deberán compartir bienes comunes para considerarse que la edificación
está sujeta al régimen en cuestión.

5. En el presente caso, se solicita, al amparo de la Ley N° 27157, la

inscripción de la demolición parcial y ampliación de fábrica, reglamento
interno e independización de las unidades de propiedad exclusiva,
respecto del predio inscrito en la partida N° P03107169 del Registro de
Predios de Lima.

La primera instancia, con fecha 8/10/2020, observa el título respecto a

varios aspectos, siendo uno de estos, que en el plano de independización
se ha graficado en el interior de la Sección N° 1 (primer piso), al área
común N° 2 con un A.O. y un A.T. de 2.93 m2, pero que a ésta área común
sólo puede accederse a través de la Sección N° 1.

Dicha observación fue elevada a la segunda instancia vía apelación, no

obstante, el recurrente no impugna el aspecto antes citado, por lo que,
mediante Resolución N° 148-2021-SUNARP-TR-L del 22/1/2021, el
Tribunal Registral resuelve dejar subsistente dicho aspecto de la
observación, entre otros.

Posteriormente, en ejecución de la resolución citada, la primera instancia

observa reiterando los aspectos de la observación del 8/10/2020 que
fueron dejados subsistentes.

Ante ello, el usuario, vía subsanación, presenta nueva documentación; sin

embargo, la registradora, con fecha 9/4/2021, formula observación
reiterando uno de los puntos subsistentes, indicando que según el plano
de independización, el área común N° 2 está ubicada dentro de la sección
N° 1 por lo que aquella deberá considerarse como parte de su área
ocupada, siendo que esta área común no tiene accesos a las unidades
inmobiliarias de los pisos superiores.

A tal efecto, el apelante impugna la última observación, señalando que los

tres pisos de la edificación cuentan con acceso al área común N° 2 y que
les sirve como una comunicación interna entre ellos.
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6. De la revisión de la documentación técnica presentada, apreciamos que

sobre el predio inscrito en la partida N° P03107169 del Registro de Predios
de Lima, se ha levantado una edificación distribuida en 1°, 2° y 3° piso,
existiendo 3 secciones de propiedad exclusiva, Sección 1, Sección 2 y
Sección 3, en la que se ubican por secciones en cada uno de los niveles.

De la revisión del Formulario Registral N° 1 adjunto, apreciamos que en

el ítem de descripción de los ambientes por cada piso y/o nivel se ha
declarado que la descripción de la edificación resultante es la siguiente:

Primer piso: Hall, escalera caracol que va al 2° piso, sala, comedor,

pasadizo, cocina, patio, hall, escalera caracol que va al 2° piso, baño
dormitorio.
Segundo piso: Escalera caracol que viene del 1° piso y que va al 3°
piso, hall, sala, comedor, cocina, baño, hall, escalera caracol que viene
del 1° piso, hall, escalera que va al 3° piso, baño, dormitorio.
Tercer piso: Escalera caracol, que viene del 2° piso, hall, escalera que
viene del 2° piso.

Por otra parte, en el plano de independización presentado con el reingreso

del 22/3/2021, se ha graficado lo siguiente:

Del gráfico expuesto, apreciamos que se ha proyectado, entre otros, el

área común N° 1 de 4.91 m2 y el área común N° 2 de 2.93 m2 que se
ubican próximas a la Sección N° 1 que cuenta con un área de 62.16 m2;
asimismo, apreciamos el área común N° 3 y el área común N° 4 de 4.29
m2 que se ubican próximas a la Sección N° 2 que cuenta con un área de
60.80 m2; y, encontramos el área común N° 5 y el área común N° 6 de
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4.29 m2 que se ubican próximas a la Sección N° 3 que cuenta con un área

de 60.80 m2.

Del tenor de lo expuesto, según la descripción de los ambientes, tenemos

que cada piso cuenta con dos escaleras. Y según el plano de
independización, tenemos que cada piso cuenta con dos áreas comunes.

Entonces, visualizando el gráfico expuesto, podemos entender que las

áreas comunes tienen la función de conectar las secciones de propiedad
exclusiva ubicadas cada una en un respectivo piso. Y con ello, podemos
determinar que el área común N° 2 sirve de acceso para las tres secciones
de propiedad exclusiva.

7. Al respecto, debe considerarse que de conformidad con el artículo 134

del T.U.O del reglamento de la Ley N° 27157, aprobado por D.S. Nº 035-
2006-VIVIENDA, son bienes comunes intransferibles, salvo pacto en
contrario establecido en el reglamento interno: Aquellos que se señalen
como tales en el Reglamento Interno. (literal h).

Así, de la revisión del reglamento interno adjunto, que se sujeta al

Régimen de Unidades Inmobiliarias con Secciones de Propiedad
Exclusiva y Áreas de Propiedad Común, tenemos que en el artículo 4 se
ha establecido que las áreas y bienes de propiedad común que forman
parte de la unidad inmobiliaria son los siguientes:

AREAS COMUNES
PISO/NIVE Áreas Área Área Destino y/o
L comunes Ocupada Techada Condición
(…)
1 Área Común 2 2.93 (…) Común Intransferible
(…)
2 Área Común 4 4.29 (…) Común Intransferible
(…)
3 Área Común 6 4.29 (…) Común Intransferible

Y, conforme al artículo 63 del Reglamento de Inscripciones del Registro

de Predios, para la independización de unidades inmobiliarias sujetas a
los regímenes establecidos en la Ley Nº 27157, se presentará entre otros,
plano de independización que grafique las unidades de dominio exclusivo
y las zonas comunes, autorizado por profesional competente con firma
certificada por notario, el cual se ha sido expuesto en el considerando
anterior.

Entonces, en el presente caso, tanto de la documentación técnica como

del reglamento interno, se ha podido determinar que el área común N° 2
ubicada en la sección de propiedad exclusiva N° 1, que se encuentra
graficada en el plano de independización adjunto, tiene tal condición y
sirve de acceso a las demás secciones de propiedad exclusiva.
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Motivo por el cual, corresponde revocar la observación formulada.

Estando a lo acordado por unanimidad;

VII. RESOLUCIÓN

REVOCAR la observación formulada por la registradora pública del

Registro de Predios de Lima al título referido en el encabezamiento, y
disponer su inscripción previo pago de los derechos registrales de
corresponder, conforme a los fundamentos expuestos en el análisis de la
presente.

Fdo.
DANIEL EDWARD TARRILLO MONTEZA
Presidente de la Segunda Sala del Tribunal Registral
ELENA ROSA VÁSQUEZ TORRES
Vocal del Tribunal Registral
ROSARIO DEL CARMEN GUERRA MACEDO
Vocal del Tribunal Registral

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P. Klat