Plan Parcial - 17 - Quirama - DTS
Plan Parcial - 17 - Quirama - DTS
Plan Parcial - 17 - Quirama - DTS
PLAN PARCIAL
SUELO DE EXPANSION URBANA NUMERO 17
QUIRAMA
MUNICIPIO DE RIONEGRO
EQUIPO TÉCNICO
Jurídica:
Ana Isabel Zea
Abogada Urbanista.
Componente Ambiental:
Carmen Tulia Arroyave Vargas
Ingeniera Forestal, especialista en Gestión y Procesos Urbanos.
Componentes Movilidad:
Moreno Molina Ingenieros Ltda.
Diego Mauricio Cadavid Sierra
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PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA
Cartografía:
Marleny Serna Ospina
Especialista en Sistemas de Información Geográfica.
Leonardo Afanador
Surrealismo
Análisis Financiero:
Jorge Mario González
Administrador de Empresas
Asesores Urbanísticos:
Luis Fernando Gaviria
Arquitecto
Publicidad:
RPM Publicidad
Levantamiento Topográfico:
Luis Norberto Palacio
Aquitop Ltda.
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PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA
INDICE
INTRODUCCIÓN .............................................................................................................................9
1. PRESENTACION Y ANTECEDENTES DEL PLAN PARCIAL. .............................................12
1.1. Condiciones para la formulación del Plan Parcial derivadas de la aplicación de los
Decretos 2181 de 2006 y 4300 de 2007. ................................................................................16
1.2. Normativa Estructural. .................................................................................................18
1.3. Normativa General. ......................................................................................................23
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PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA
9. ESTRATEGIA DE GESTION....................................................................................................194
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PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA
LISTA DE TABLAS
Tabla número 1: Parámetros Urbanísticos Planes Parciales Según Acuerdo 076 De 2003
POT.................................................................................................................................................23
Tabla número 4: Delimitación Del Área De Intervención Plan Parcial De Expansión Urbana
Numero 17 .....................................................................................................................................45
Tabla número 9: Zonas de Amenaza y riesgo del área de intervención plan parcial de
expansión urbana número 17. .....................................................................................................75
Tabla número 10: Área llanura de inundación del área de Intervención plan parcial de
expansión urbana numero 17. .....................................................................................................77
Tabla número 11. Flora común de la zona de expansión No. 17. ............................................78
Tabla número 12: Características Zonificación de la aptitud para el uso y ocupación del
suelo del área de planificación plan parcial de expansión urbana numero 17. ......................82
Tabla número 13: Jerarquía de la Red vial Urbana, en el área de planificación. ....................86
Tabla número 14: Áreas Articuladoras De Espacio Público Y De Encuentro Existentes ......104
Tabla número 15: Relación De Las De Las Áreas Articuladoras De Espacio Público Y De
Encuentro Propuestas ................................................................................................................106
Tabla número 16. Aporte zonas verdes plan parcial según normativa. .................................108
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PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA
Tabla número 17. Relación De Las De Las Áreas Articuladoras De Espacio Público en el
área de Intervención....................................................................................................................109
Tabla número 18. Equipamiento Plan Parcial Zona Expansión Urbana número 17 .............113
Tabla número 20. Edificabilidad media plan parcial de expansión urbana número 17 ........135
Tabla número 25. Valoración inicial en puntos del potencial edificable. ................................154
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PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA
LISTA DE PLANOS
Plano número 3 : Zonificación de la aptitud para el uso y ocupación del suelo del área de
planificación plan Parcial de Expansión Urbana número 17, Municipio de Rionegro -
Antioquia ........................................................................................................................................72
Plano número 4: Jerarquía de la Red vial Urbana, en el área de Intervención........................87
Plano número 6: Propuesta Urbana Plan Parcial De Expansión Urbana No.17 del Municipio
De Rionegro - Antioquia. ............................................................................................................119
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PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA
LISTA DE FIGURAS
Figura número 2: Análisis De Los Sistemas Urbano Regionales - Caracterización del área
de planificación en el Marco del Contexto Subregional ...............................................63
Figura número 3. División por sectores suelo urbano Municipio de Rionegro. .......................64
Figura número 4. División por comunidades suelo urbano Municipio de Rionegro. ..............65
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PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA
INTRODUCCIÓN
Sector Uno.
Área antigua ó central está constituida por un tejido orgánico como
consecuencia de varios accidentes naturales que condicionaron su trazado,
entre ellos las colinas del cementerio, alto del Medio, alto de la Mosca y el Río
Negro con su llanura de inundación. Es el sector más poblado del área Urbana,
tiene una configuración ecléctica que ha ido reemplazando su antigua
arquitectura por edificaciones más modernas y con tendencia al crecimiento en
altura, sobre todo en su zona central, donde se concentran los servicios
institucionales y comerciales de todo tipo, las áreas residenciales del sector, en
su proceso histórico y casi espontáneo, se han consolidado como, los barrios
con mayor cantidad de habitantes y en general de clases sociales estrato medio,
por su parte la comunidad del porvenir proviene de un proceso de desarrollo de
vivienda popular que inicio en 1974 por el I.C.T.
Sector Dos.
Área Sur-Occidental del área urbana del municipio de Rionegro, en la que se
observa un sector antiguo constituido por el parque de San Antonio de Pereira 1 y
sus alrededores, donde se destacan ejes estructurantes con el desarrollo de
actividades de comercio y servicio como la carrera 55ª y la vía a la ceja, carrera
55B, se caracteriza por un desarrollo con predominio de urbanizaciones,
1
Comunidad donde se encuentra ubicada el área comprometida en el Plan Parcial de expansión
urbana número 17, objeto de estudio, específicamente en la zona conocida como palos Verdes,
sobre la carrera 55B
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Sector Tres.
Área Nor-Oriental, se distinguen dos tipos de desarrollo: el primero es un barrio
popular alrededor del cual se empieza el emplazamiento de urbanizaciones
(comunidad Santa Ana) y por su parte la comunidad Cuatro Esquinas, área
norte, de conformación espontánea, inicialmente con tipología de borde sobre
su calle principal,( carrera 40), su tendencia poblacional es popular con
asentamientos vulnerables como Juan Antonio Murillo, además se puede
observar la presencia de viviendas estrato alto como Aldea de la Macarena y
urbanizaciones estrato medio como la Esmeralda, Manantiales, entre otras. Este
sector cuenta con ejes de conectividad intermunicipal importantes como son la
vía Municipio de Rionegro - Municipio de el Carmen de Viboral, la antigua vía
Rionegro - Marinilla y la antigua vía el tranvía,(vía los Sauces), estas vías se
caracterizan por el desarrollo de actividades industriales y de servicios.
2
Urbanización contigua al área de planificación del PP17
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Ver Anexo 1.1: Poderes de algunos de los propietarios.
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Cabe destacar también la concordancia de los contenidos del presente Plan Parcial
con los principios reguladores de la Ley de Desarrollo Territorial consagrados en su
artículo segundo:
Por otro lado, el Plan Parcial constituye uno de los principales elementos de
planificación contenidos en la Ley de Desarrollo Territorial; el artículo 19 de este
estatuto los define como los instrumentos mediante los cuales se desarrollan y
complementan las disposiciones de los planes de ordenamiento, para áreas
determinadas del suelo urbano y para las áreas incluidas en el suelo de expansión
urbana, además de las que deban desarrollarse mediante unidades de actuación
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Para la formulación del Plan Parcial, se han tenido en cuenta las condiciones
consagradas en el Título III de la norma nacional. En el artículo 24 de este Decreto
se precisan los contenidos que la propuesta del Plan Parcial debe tener en cuenta.
La formulación del Plan Parcial para la zona de expansión urbana número 17 (sector
Quirama), ha tenido en cuenta estos contenidos, los cuales se encuentran
desarrollados tanto en el documento técnico de soporte y sus anexos como en los
planos que se solicita protocolizar por constituir parte integral de la misma.
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La ley 388 de 1997 determina que las normas urbanísticas contenidas en el plan de
ordenamiento, definen a largo y mediano plazo un modelo de ocupación del
territorio municipal, señalando su estructura básica y las acciones territoriales
necesarias para su adecuada organización, el cual estará vigente mientras no sea
modificado o sustituido, y por tanto, los planes de ordenamiento deben guardar
armonía con las propuestas de desarrollo económico y social que se adoptan a
través del Plan de Desarrollo local.
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Acorde con lo establecido por el artículo 6 del Decreto Nacional 2181 de 2006, Las
determinantes definidas por la oficina de planeación municipal o distrital o la entidad
que haga sus veces, servirán de base para la formulación del proyecto de plan
parcial y su vigencia será de doce (12) meses. Como la solicitud de determinantes
se hizo mientras se encontraban vigente el Acuerdo 076 de 2003, que fueron
respondidas a través de la expedición de la Resolución 008 de 2011, Acto
Administrativo en el que se determinan las condiciones y estrategias que debe
atender el desarrollo de proyectos urbanísticos en aplicación del plan parcial que se
adopte.
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articuladores del espacio público, para que cada una de las comunidades
se beneficien directa e indirectamente.
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transporte privado y asignar a cada modo de transporte una red que haga
compatible la funcionalidad, los uso y las funciones urbanas.
l) El diseño del espacio público o espacio común debe tratar de controlar
algunas variables del entorno sean físicas (temperatura, dirección de los
vientos, insolación, sombras, ruido, olores, colores, etc.), o socioeconómicas
(seguridad vial, seguridad ciudadana, accesibilidad, usos, funciones, etc.).
m) El modelo razonable de densidad edificatoria debe compensarse con una
superficie de convivencia de carácter público: espacios públicos verdes,
parques, andenes, ciclorutas, alamedas, que aplaquen el efecto de las
densidades y otorgue sentido a las funciones de la vida ciudadana
relacionadas con el descanso, el relax, el ocio, el silencio y el contacto
tranquilo.
n) Permitir la mezcla sana de las funciones básicas de los espacios de vida en
la ciudad que relaciona las funciones de vivienda y actividad, con las
relacionadas en el espacio público y de dominio común: espacios de
interrelación entre ciudadanos y de relación con la naturaleza.
o) Lograr un equilibrio en el desarrollo de la infraestructura de equipamiento
comunitario y espacio público en las comunidades y zonas aledañas.
p) Mejorar la calidad de vida de la comunidad existente y futura al interior de la
zona de expansión y de su entorno, mediante un adecuado ordenamiento
urbano y una eficiente prestación de los servicios a la comunidad y de los
servicios públicos básicos.
q) Planificar la inserción coherente y armónica con el medio ambiente, de un
desarrollo urbanístico de vivienda, en un sector con características
ambientales frágiles.
r) Vincular el suelo urbano con el suelo rural, generando una amplia oferta de
espacio público y buscando la articulación en toda el área del plan parcial y
con el sector.
s) Permitir un crecimiento adecuado y una mezcla racional de usos y
actividades.
t) Proteger las zonas con restricciones ambientales, con el fin de garantizar la
seguridad de los habitantes del sector y evitar el deterioro de los suelos.
u) Valorar el medio natural como elemento estructurante principal del
ordenamiento territorial y componente esencial del espacio público,
vinculando al desarrollo las áreas con restricciones ambientales, integrando
las áreas de cesión y protección de fuentes hídricas con las áreas de cesión
destinadas a espacio público.
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PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA
El área del Plan Parcial identificada por la administración municipal a través de las
determinantes, tiene una extensión aproximada de 626.600 M2, (62.66 Hectáreas),
pero, acorde con lo establecido por el artículo 2 , el área puede ser ajustada, acorde
con la revisión de la situación jurídica y urbanística de los predios que conforman el
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Ver Anexo 1.2: Certificados de libertad y tradición de cada uno de los predios enunciados.
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Limitaciones al dominio:
Servidumbre de transito pasiva del señor
Hernán Darío Villa a favor de Alfredo José
Diez Ramírez y Ángela Claudia Victoria
Patricia Mejía Restrepo, mediante escritura
#3009 del 10 de julio de 2001.
Servidumbre de acueducto pasiva y
alcantarillado del señor Hernán Darío Villa a
favor de Alfredo José Diez Ramírez y Ángela
Claudia Victoria Patricia Mejía Restrepo,
mediante escritura #3009 del 10 de julio de
2001.
Servidumbre de energía eléctrica y teléfono
pasiva del señor Hernán Darío Villa a favor
de Alfredo José Diez Ramírez y Ángela
Claudia Victoria Patricia Mejía Restrepo,
mediante escritura #3009 del 10 de julio de
2001.
Servidumbre de gaseoducto pasiva del
señor Hernán Darío Villa a favor de Alfredo
José Diez Ramírez y Ángela Claudia Victoria
Patricia Mejía Restrepo, mediante escritura
#3009 del 10 de julio de 2001.
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PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA
Limitaciones al dominio:
Este predio se encuentra afectado por la
quebrada “La Pereira”, según oficio del 21
de febrero de 1994, por parte de Planeación
Municipal de Rionegro.
Limitaciones al dominio:
Este lote actualmente y desde el 30 de
septiembre de 2009 se encuentra
embargado por la Fiscalía General de la
Nación, por un proceso de extinción de
dominio por lavado de activos y tiene como
depositario provisional a la SOCIEDAD DE
ACTIVOS ESPECIALES S.A.S, nombrado
mediante resolución 1957 del 31 de
diciembre de 2010.
020-63573 FIDEL ANTONIO DUQUE Adquiere el inmueble de mayor extensión el
BEDOYA por compra hecha a la señora Libia Mesa de
Restrepo mediante escritura #1373 del 31
de agosto de 2005.
De este inmueble de mayor extensión se
desprende un lote con matrícula inmobiliaria
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PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA
020-5040 FABIOLA RAMÍREZ DE BERRIO Esta matricula se abrió con base en las
DIRECCION NACIONAL DE matriculas inmobiliarias 020-3708 y 020-
ESTUPEFACIENTES 3709.
Adquirió el inmueble de mayor extensión por
compra hecha a la sociedad Puerta Trujillo
Hnos. y cía. Ltda.
La señora Fabiola Ramírez realizó sobre el
predio ventas parciales a las siguientes
personas:
*Beatriz, Amparo, Amalia Margarita, y
Martha Lucía Berrio Ramírez y a Luz Helena
Berrio de Silva, mediante escritura #347 del
21 de febrero de 2001.
*Héctor Mario Zapata Navarro, mediante
escritura #349 21 de febrero de 2001.
*Nicolás David Escobar Vargas y Gloria
María Vargas Castaño, mediante escritura
#631 del 28 de marzo de 2001
De este inmueble de mayor extensión se
desprende un lote con las siguientes
matrículas inmobiliarias # 11-63539, 13-
63573, 15-64092.
Limitaciones al dominio:
Este lote actualmente y desde el 30 de
septiembre de 2009 se encuentra
embargado por la Fiscalía General de la
Nación, por un proceso de extinción de
dominio por lavado de activos.
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PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA
Limitaciones al dominio:
Servidumbre de transito pasiva del señor
Hernán Darío Villa a favor de Alfredo José
Diez Ramírez y Ángela Claudia Victoria
Patricia Mejía Restrepo, mediante escritura
#3009 del 10 de julio de 2001.
Servidumbre de acueducto pasiva y
alcantarillado del señor Hernán Darío Villa a
favor de Alfredo José Diez Ramírez y Ángela
Claudia Victoria Patricia Mejía Restrepo,
mediante escritura #3009 del 10 de julio de
2001.
Servidumbre de energía eléctrica y teléfono
pasiva del señor Hernán Darío Villa a favor
de Alfredo José Diez Ramírez y Ángela
Claudia Victoria Patricia Mejía Restrepo,
mediante escritura #3009 del 10 de julio de
2001.
Servidumbre de gaseoducto pasiva del
señor Hernán Darío Villa a favor de Alfredo
José Diez Ramírez y Ángela Claudia Victoria
Patricia Mejía Restrepo, mediante escritura
#3009 del 10 de julio de 2001.
Limitaciones al dominio:
Servidumbre de transito pasiva del señor
Hernán Darío Villa a favor de Alfredo José
Diez Ramírez y Ángela Claudia Victoria
Patricia Mejía Restrepo, mediante escritura
#3009 del 10 de julio de 2001.
Servidumbre de acueducto pasiva y
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PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA
Limitaciones al dominio:
Servidumbre de transito pasiva vehicular en
favor del lote 4, matrícula inmobiliaria 020-
71854; de Beatriz Berrio Ramírez, Amalia
Margarita Berrio Ramírez, Marta Lucia Berrio
Ramírez y Tomas Sebastián Silva Ramírez en
favor de Beatriz Berrio Ramírez y Sebastián
Silva Ramírez. Escritura # 1298 del 27 de
agosto de 2005.
Servidumbre de transito activa vehicular en
favor del lote 2, matrícula inmobiliaria 020-
71852; de Amalia Margarita Berrio Ramírez,
en favor de Beatriz Berrio Ramírez, Amalia
Margarita Berrio Ramírez Marta Lucia Berrio
Ramírez y Tomas Sebastián Silva Ramírez.
Escritura # 1298 del 27 de agosto de 2005.
Este lote actualmente y desde el 30 de
septiembre de 2009 se encuentra
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PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA
Limitaciones al dominio:
Servidumbre de transito pasiva vehicular en
favor de los lotes 1, 3 y 4, matrículas
inmobiliarias 020-71851, 020-71853 y 020-
71854; de Amalia Margarita Berrio Ramírez
en favor de Beatriz Berrio Ramírez, Marta
Lucia Berrio Ramírez y Sebastián Silva
Ramírez. Escritura # 1298 del 27 de agosto
de 2005.
Este lote actualmente y desde el 30 de
septiembre de 2009 se encuentra
embargado por la Fiscalía General de la
Nación, por un proceso de extinción de
dominio por lavado de activos.
Se nombra como depositario provisional
(secuestre) a la SOCIEDAD DE ACTIVOS
ESPECIALES S.A.S, mediante resolución
1957 del 31 de diciembre de 2010.
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PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA
Limitaciones al dominio:
Servidumbre de transito activa vehicular en
favor del lote #2, matrícula inmobiliaria 020-
71852; de Amalia Margarita Berrio Ramírez
en favor de Marta Lucia Berrio Ramírez.
Escritura # 1298 del 27 de agosto de 2005.
Este lote actualmente y desde el 30 de
septiembre de 2009 se encuentra
embargado por la Fiscalía General de la
Nación, por un proceso de extinción de
dominio por lavado de activos.
Limitaciones al dominio:
Servidumbre de transito activa vehicular en
favor de los lotes # 1 y 4, matrículas
inmobiliarias 020-71851 y 020-71852; de
Beatriz Berrio Ramírez, Amalia Margarita
Berrio Ramírez, Marta Lucia Berrio Ramírez y
Tomas Sebastián Silva Ramírez en favor de
Beatriz Berrio Ramírez y Tomas Sebastián
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Limitaciones al dominio:
Servidumbre de agua del señor Jairo
Restrepo Londoño a favor de los señores
Paul Restrepo y Blanca Santamaría, escritura
#4874 del 26 de agosto de 1958.
Servidumbre de energía eléctrica del señor
Jairo Restrepo Londoño a favor de los
señores Paul Restrepo y Blanca Santamaría,
escritura #4874 del 26 de agosto de 1958.
Servidumbre de energía de los señores Paul
Restrepo y Blanca Santamaría a favor de la
señora Margarita Restrepo, escritura #4874
del 26 de agosto de 1958.
Servidumbre de agua de los señores Paul
Restrepo y Blanca Santamaría a favor de las
señoras Benilda y Cándida Molina, escritura
#4874 del 26 de agosto de 1958.
Servidumbre de agua (1/2) de los señores
Paul Restrepo y Blanca Santamaría a favor
de la señora Margarita Restrepo, escritura
#4874 del 26 de agosto de 1958.
Acorde con el análisis anterior, el proyecto de plan parcial establece entonces una
propuesta de desarrollo diferencial de los predios, identificando zonas a las que se
aplicarían las normas del tratamiento de consolidación, otras a las que se aplica el
tratamiento de desarrollo y son las receptoras de la propuesta urbana, predios
sobre los cuales no es posible hacer ningún tipo de intervención, por cuanto se
encuentran fuera del comercio hasta tanto sean adjudicados por la Dirección
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PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA
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Artículo 12. Ley 793 de 2002 “(…) En esta fase o en cualquier momento del proceso el fiscal podrá decretar
medidas cautelares de embargo, secuestro y suspensión del poder dispositivo de cualquier tipo de bien, lo cual
incluye las divisas, los metales y piedras preciosas, dinero en depósito en el sistema financiero, de títulos valores
y los rendimientos de los anteriores, lo mismo que la orden de no pagarlos aún sin su secuestro o aprehensión,
así como también la ocupación y la incautación sobre bienes cautelados. En todo caso, la Dirección Nacional de
Estupefacientes será el secuestre o depositario de los bienes objeto de medidas cautelares. Los bienes muebles
e inmuebles sobre los que se adopten medidas cautelares quedarán de inmediato a disposición de la Dirección
Nacional de Estupefacientes, a través del Fondo para la Rehabilitación, Inversión Social y Lucha contra el Crimen
Organizado –Frisco–, quien podrá enajenarlos, directamente o a través de terceras personas, de acuerdo con las
normas aplicables a la venta de bienes con extinción de dominio. Mientras no se produzca la enajenación, la
Dirección Nacional de Estupefacientes deberá proveer por su adecuada administración de acuerdo con los
sistemas previstos en la Ley 785 de 2002 y en sus normas reglamentarias (…)
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PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA
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PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA
c) Conformar las fajas de retiro de las corrientes de agua que atraviesan el área
de planificación, en especial las de la Quebrada La Pereira, proponiendo al
mismo tiempo, los sistemas de recolección y tratamiento de aguas
residuales.
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PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA
h) Definir la estructura vial al interior del área de planificación, que haga posible
la operación de sistemas de transporte público y desarrollar una propuesta
de conexión con la malla vial existente en el municipio.
La función del ordenamiento del territorio debe contemplar dentro de sus objetivos
la preservación y defensa del patrimonio ecológico y la protección del medio
ambiente. Tal es la protección, que el numeral 1.5 del artículo 15 de la Ley 388 de
1997 señala como norma estructural del Plan de Ordenamiento Territorial aquellas
que definan las áreas de protección y conservación de los recursos naturales y en
general, todas las que conciernen al medio ambiente, las cuales en ningún caso,
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PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA
Tal como lo establece el parágrafo del artículo 39 de la Ley 388 de 1997 “Las cargas
correspondientes al costo de infraestructura vial principal y redes matrices de
servicios públicos se distribuirán entre los propietarios de toda el área beneficiaria de
las mismas y deberán ser recuperados mediante tarifas, contribución de valorización,
participación en plusvalía, impuesto predial o cualquier otro sistema que garantice el
reparto equitativo de las cargas y beneficios de las actuaciones.” Y el artículo 48 de
la misma norma preceptúa que “Los propietarios de terrenos e inmuebles
determinados en los planes de ordenamiento territorial o en los instrumentos que los
desarrollen como de conservación histórica, arquitectónica o ambiental, deberán ser
compensados por esta carga derivada del ordenamiento, mediante la aplicación de
compensaciones económicas, transferencias de derechos de construcción y
desarrollo, beneficios y estímulos tributarios u otros sistemas que se reglamenten.”
.
Teniendo en cuenta el área de planificación identificada por la administración
municipal, a la cual se le aplican las previsiones contenidas en el Acuerdo 76 de
2003, asociadas a las densidades máximas permitidas y los índices de ocupación y
construcción para este suelo de expansión, las consideraciones generales de
ocupación del área serían las siguientes:
6
Sentencia C-431 de 2000, M.P. Dr. Vladimiro Naranjo Meza. "Mientras por una parte se reconoce al medio
ambiente sano como un derecho del cual son titulares todas las personas – quienes a su vez están legitimadas
para participan (Sic) en las decisiones que puedan afectarlo y deben colaborar en su conservación-, por la otra
se le impone al Estado los deberes correlativos de: 1) proteger su diversidad e integridad, 2) salvaguardar las
riquezas naturales de la Nación, 3) conservar las áreas de especial importancia ecológica, 4) fomentar la
educación ambiental, 5) planificar el manejo y aprovechamiento de los recursos naturales para así garantizar su
desarrollo sostenible, su conservación, restauración o sustitución, 6) prevenir y controlar los factores de
deterioro ambiental, 7) imponer las sanciones legales y exigir la reparación de los daños causados al ambiente y
8) cooperar con otras naciones en la protección de los ecosistemas situados en las zonas de frontera":
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PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA
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PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA
El 22% del área bruta del predio para vías, incluyendo solamente los
elementos de la sección vial que corresponden a pisos duros, como
(calzadas, andenes) y a parqueaderos.
En ningún caso, las áreas de cesión tipo A pueden ser inferiores al 54 % del
área bruta del lote, el porcentaje de vías que se deje de construir se imputará
a zonas verdes o será compensado según lo establecido en el artículo
anterior
Toda urbanización deberá aportar el 1% del área bruta del lote como área
construida en el lugar que sea indicado por la Secretaria de Planeación.
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PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA
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PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA
El proyecto de ocupación por lo tanto, debe buscar una transición gradual entre el
área urbana, la zona rural, la zona de expansión y los corredores ecológicos, que
permita el predominio de los flujos y las interacciones en lugar de espacios aislados
fijos y desarticulados, en los límites entre los sistemas naturales y el área construida,
y promover un modelo de desarrollo urbano apropiado a la realidad geográfica del
área, que considere la dinámica territorial, las zonas de intercambio entre los
territorios naturales y las zonas urbanas.
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PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA
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PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA
7
Este sistema de planificación y regionalización, creado a través de la Ley 76 de 1985, es muy usado
por los economistas; tradicionalmente el país se ha dividido en 5 regiones de planificación CORPES
(Costa Atlántica, Centro-Oriente, Occidente, Orinoquia, y Amazonia). Estas regiones fueron definidas
con base en criterios de planeación y desarrollo para las regiones colombianas, aunque más
parecen haber sido creadas con otro tipo de criterios (geográficos, político, etc.) que constituidas
con el propósito de cumplir con los objetivos propuestos. Los CORPES surgieron ante la
imposibilidad de cambiar la Constitución de 1886 que determinaba como facultad exclusiva de los
departamentos y Municipios el ser entidades territoriales, situación que trató de subsanarse con la
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PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA
Ejes de Desarrollo.
Al establecer Ejes de Desarrollo que permitan fortalecer la actividad
económica de los municipios que atraviesan, se potencia el desarrollo de
estas entidades territoriales, y por ende la consolidación de la ocupación del
territorio. El CORPES ha establecido como uno de estos ejes el conformado
por los municipios de Santa Fe de Antioquia, Medellín, Rionegro, Puerto
Berrío, denominado Eje Occidente-Oriente Antioqueño. Este eje va a
fortalecer el desarrollo del área industrial de los Municipios del Oriente
Antioqueño específicamente Rionegro, Guarne y Marinilla, facilitando la
comercialización internacional de sus productos, máxime con el proceso de
concertación de tratados de libre comercio en el que está empeñado el
Gobierno Nacional.
creación de los consejos regionales de política económica y social (CORPES), similares al Consejo
Nacional de Política Económica y social (CONPES)
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PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA
8 Unidad Administrativa Especial De Aeronáutica Civil. Primer Simposio De Política Aero comercial, Rionegro, Antioquia 21 Y 22
De Agosto De 2003
9
Hospital San Vicente de Paúl, sobre la vía aeropuerto – cruce el Tablazo
10
Recientemente, este sector atravesó por una difícil situación económica; en tanto que los ingresos dependen del
comportamiento de los precios internacionales de las flores y de la tasa de cambio.
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PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA
El Altiplano del Oriente Antioqueño (AOA), es una región no tan plana como su
nombre lo indica. El nombre de AOA, procede en realidad de la consideración, en
fases previas del ordenamiento, de la Cuenca Alta del Río Negro-Nare, como área
de ordenamiento identificada por CORNARE y concepto que se consolida a partir
de la conformación de la Asociación de Municipios MASORA (Municipios Asociados
del Oriente Antioqueño) y del desarrollo del Proyecto PUEBLOS (1996). Los 9
municipios que comprende el AOA abarcan las cuencas hidrográficas de los ríos
Negro-Nare, Samaná-Norte, Piedras-Buey y Medellín-Porce. La llamada Cuenca Alta
del Río Negro-Nare ocupa aproximadamente la mitad del área del AOA Las áreas de
los municipios que conforman el Altiplano son:
58
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA
Para la subregión luego del proceso de concertación se definen tres tipos básicos
de zonificación así:
59
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA
60
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA
61
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA
62
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA
63
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA
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PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA
65
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA
Estrato predominante: 3
11
Urbanización contigua al área de planificación del PP17
66
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA
Límites sector
FORTALEZAS Y DEBILIDADES
Su tendencia poblacional es estrato tres y cuatro.
Se viene posicionando como un centro o núcleo de servicios con
algunos ejes de servicio como las carreras 55A y 55B.
Secciones viales con dificultad para cumplir con mayores retiros de
edificaciones, en el parque San Antonio y sus alrededores, lo que implica
la necesidad de construir una vía alterna que desvíe el trafico vehicular y
comunique las carreras 55A y 55B, sin tener que pasar por el centro
histórico de san Antonio de Pereira.
Falta equipamiento complementario de servicios administrativos,
bancarios y comerciales diversificados
Área patrimonial alrededor del parque, atractivo turístico.
AREA : 98.40Ha
EL FARO
Estrato Predominante: 3
67
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA
Límites sector
FORTALEZAS Y DEBILIDADES:
Existencia del club Comfama, espacio con un gran valor paisajístico para
la zona, estructuras de servicio a la comunidad como hipermercado y la
clínica Sommer
No posee un centro o núcleo de servicios a su interior, por lo que
depende de los servicios de la comunidad del centro.
Comunidad cuya actividad económica es la artesanía de talla en madera
y afines, sobre la calle de la madera, (vía de bajas especificaciones para
el trafico vehicular y la actividad económica que se desarrolla a lo largo
de la misma sin posibilidad de parqueo).
No posee parques ni zonas vedes públicas
D e l i m i t a c i ó n:
GUALANDAY
Estrato predominante: 4 Y 5
FORTALEZAS Y DEBILIDADES
Netamente residencial, No posee un centro o núcleo de servicios a su
interior, lo que indica que desde su inicio dependen del desarrollo del
centro tradicional.
68
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA
Límites sector
Estrato Predominante:3
Establece el Municipio que esta zona debe ser concebida como una transición entre
la ciudad consolidada y el suelo rural; la urbanización del área del plan parcial debe
realizarse con parámetros de borde de ciudad, que amortigua y permite la transición
entre la ciudad y el suelo rural.
69
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA
70
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA
4. ANALISIS DE COMPONENTES
71
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA
En primer lugar se identificaron las zonas que por sus condiciones y características
se califican como suelos de protección, bien por tener una pendiente superior al
75% o porque se identificaron como suelos con nacimientos de agua o constituyen
retiros de quebrada, así como aquellos que presentan alto riesgo para sus
habitantes y relieve escarpado con condiciones de susceptibilidad alta de deterioro,
o las zonas de aptitud forestal, y por lo tanto, tienen restringida su posibilidad de
urbanizarse, acorde con las disposiciones de la Ley 388 de 1997 y del Acuerdo 016
de 1998 expedido por CORNARE. Esta información se consignó en el Plano
número 3 : Zonificación de la aptitud para el uso y ocupación del suelo
del área de planificación plan Parcial de Expansión Urbana número 17,
Municipio de Rionegro - Antioquia
72
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA
- Zonas de Riesgo:
El análisis geológico y geomorfológico del sector, aporta los elementos para el
análisis de las amenazas naturales, asociados tanto a la naturaleza de las distintas
unidades geológicas como a la dinámica de los procesos morfo genéticos y
antrópicos que ocurren en la zona de estudio, la amenaza por inundación y la por
sismos son las de mayor significancia para la misma. También se tuvo en cuenta
para el estudio de las amenazas y riesgos del plan parcial, el estudio de
actualización de amenazas y riesgos convenio EAFIT- DAPARD, y adoptado
mediante el Acuerdo 012 de mayo 26 de 2003.
Amenaza por sismos: Según los diversos autores que han realizado la
compilación de actividad sísmica histórica en la región del oriente antioqueño,
hasta 1982 se habían presentado 172 sismos de magnitud ≥ 3 de los cuales el
26% tienen magnitud entre 5 y 6, y el 9% entre 6 y 7, solamente el 3% tiene
magnitud > de 7.
73
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA
Suelos de Aptitud Media: Están sujetos a las mismas restricciones que se estipulan
para las zonas afectadas por movimientos de masa, correspondiendo a la
Secretaría de Planeación, garantizar el cumplimiento de los parámetros de orden
técnico, que deberán además ser acreditados por un profesional matriculado,
idóneo y competente para tales fines, de conformidad con las determinaciones
contenidas en la Ley 400 de 1997 y sus disposiciones reglamentarias. Estos
parámetros están asociados a la evaluación de las condiciones de estabilidad del
terreno, manejo de taludes aledaños, diseño de obras de contención y manejo de
aguas superficiales.
74
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA
Suelos de Aptitud Alta: Se clasifican como tales, las zonas en las que pueden
desarrollarse construcciones sin más limitaciones que las que la normativa
urbanística halla dispuesto para la correspondiente zona homogénea donde se
ubique el predio a edificar.
Los suelos descritos anteriormente se identifican para el área de estudio en el Plano
numero 3: Zonificación de la aptitud para el uso y ocupación del suelo del
área de planificación plan Parcial de Expansión Urbana número 17,
Municipio de Rionegro - Antioquia
Tabla número 9: Zonas de Amenaza y riesgo del área de intervención plan
parcial de expansión urbana número 17.
75
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA
12
Artículo 12. Ley 793 de 2002 “(…) En esta fase o en cualquier momento del proceso el fiscal podrá decretar
medidas cautelares de embargo, secuestro y suspensión del poder dispositivo de cualquier tipo de bien, lo cual
incluye las divisas, los metales y piedras preciosas, dinero en depósito en el sistema financiero, de títulos valores
y los rendimientos de los anteriores, lo mismo que la orden de no pagarlos aún sin su secuestro o aprehensión,
así como también la ocupación y la incautación sobre bienes cautelados. En todo caso, la Dirección Nacional de
76
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA
proceso y adjudicación de estos bienes, no es posible entonces proponer que los mismos
hagan parte de unidades de actuación urbanística, en consecuencia, estos inmuebles se
considerarán en la propuesta como áreas de manejo especial y otros predios que en
aplicación de normas de transición del Plan de Ordenamiento, hoy tienen licencias de
urbanización y construcción vigentes a los que se le aplica el principio de ultractividad de
las normas, tal como lo establece el Decreto Nacional 1469 de 2010
Tabla número 10: Área llanura de inundación del área de Intervención plan
parcial de expansión urbana número 17.
Área Área de retiro % del
Matrícula Inmobiliaria Bruta a A.B. PP
(M2) Fuente de
agua
Estupefacientes será el secuestre o depositario de los bienes objeto de medidas cautelares. Los bienes muebles
e inmuebles sobre los que se adopten medidas cautelares quedarán de inmediato a disposición de la Dirección
Nacional de Estupefacientes, a través del Fondo para la Rehabilitación, Inversión Social y Lucha contra el Crimen
Organizado –Frisco–, quien podrá enajenarlos, directamente o a través de terceras personas, de acuerdo con las
normas aplicables a la venta de bienes con extinción de dominio. Mientras no se produzca la enajenación, la
Dirección Nacional de Estupefacientes deberá proveer por su adecuada administración de acuerdo con los
sistemas previstos en la Ley 785 de 2002 y en sus normas reglamentarias (…)
77
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA
78
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA
Por otro lado, los retiros obligatorios de las quebradas son por su naturaleza, zonas
de protección y conservación del componente hidrosférico, Fauna y Flora. Los
retiros establecidos para cada uno de las fuentes hídricas, se puede afirmar,
conllevan una importancia ecológica tanto para el componente fauna como para el
componente flora.
79
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA
80
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA
Del análisis general, se puede concluir que en la zona del altiplano en general
y para el Municipio de Rionegro en particular, las condiciones del aire son
muy buenas comparadas con otras ciudades de similar tamaño y población.
Acorde con monitoreos adelantados por la autoridad ambiental, y del
diagnóstico con base en el cual se formula el ajuste al Plan de Ordenamiento
Territorial, como el altiplano está en un 10% de su potencial ocupado por lo
que aún goza de buenas condiciones atmosféricas.
Una vez analizadas las variables ambientales, y determinados los linderos de las
mismas, se genera un plano que permite determinar la localización de las áreas o
zonas que pueden ser objeto de intervención con proyectos urbanísticos y
constructivos.
81
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA
ejecución del plan parcial así lo decidieran pero que requieren obras y estudios, y
6.52% en APTITUD BAJA es un área con restricción para el urbanismo y que
corresponde a una zona de protección para los retiros a fuentes hídricas.
.
82
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA
83
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA
La movilidad involucra seis aspectos, esto es, espacio público, medio ambiente,
tránsito, transporte, seguridad vial e infraestructura física, los cuales están definidos
en la normatividad vigente, serían desarrollados para la zona de planificación a
través de la propuesta de ocupación del territorio y las decisiones que se adopten
se incorporarán en el sistema de reparto equitativo de cargas y beneficios, para
garantizar su implementación.
84
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA
Para darle continuidad de forma que conecten el Municipio con otros, se les
puede encontrar clasificadas como vías rurales. Conectan directamente con
las vías de travesía o con vías primarias. Deben presentar unas velocidades
moderadas, entre 60 y 80 km/h.
En el P.O.T está catalogada como arteria (A-6), es una vía de una sección,
amplia, con buenas obras de drenaje, pendiente suave y flujo vehicular en
ambos sentidos. En la actualidad presenta las siguientes especificaciones:
- Calzada: 10.0 m
- No posee andenes.
- Cuneta a ambos lados de: 0.90.
- Vía pavimentada
- Pendiente suave.
85
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA
Calzada: 3.3 m.
No posee andenes
No posee cunetas
Pendiente suave.
Se encuentra a nivel de afirmado.
Vía en buen estado.
14 . vía arteria A-6A. variante que conecta la calle 55A, vía de acceso San Antonio viniendo desde Rionegro, con la carrera
55B, vía a la Ceja.
86
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA
Al interior del Plan Parcial se desarrollarán tres vías colectoras, con estas vías se
implementa un sistema vial que permite comunicar el área de planificación con las
vías arterias propuesta en el plan de movilidad.
15 . Son las vías troncales, transversales y las que dan acceso a las capitales de departamentos. Su administración está a
cargo de la Nación bien sea directamente o a través de concesiones
87
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA
1 I:E-1
88
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA
2 I:E-2
3 I:UAU1-
UAU2
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PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA
6 I:UAU4
90
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA
8 I:UAU5
91
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA
- En proyectos de urbanización, las calles o vías sin salida deberán estar provistas
de áreas de retorno.
- La zona de parqueo deberá ubicarse por fuera del retiro vial exigido; en
proyectos de urbanización, la zona de parqueo se podrá ubicar por dentro de la
sección vial exigida, solo en vías de servicio, siempre y cuando se mantenga el
ancho de calzada.
92
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA
ochava, tampoco cuando una de ellas sea peatonal y la otra tenga mínimo siete
metros de distancia entre el paramento y el borde de calzada.
4.2.3. Transporte.
El sector donde se localiza el plan parcial, está servido por las siguientes
empresas de transporte Urbano:
16 Información suministrada por la Secretaria de Transito Municipal de Rionegro, Doctor Juan Carlos
Echeverri, Julio de 2011.
93
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA
94
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA
95
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA
En el área urbana del Municipio hasta el año 2002 no existía un sistema general de
alcantarillado, sino un conjunto de pequeños sistemas que prestan el servicio
aisladamente a la población residente en los distintos sectores de la ciudad. La
mayoría de ellos se encontraban a cargo de AGUAS DE RIONEGRO S.A. E.S.P. y
los restantes son administrados por la Comunidad. Salvo algunos tramos en el
sector de El Porvenir, la totalidad del sistema funciona como alcantarillado
combinado. A partir del año 2002 se da la implementación del plan maestro de
acueducto y alcantarillado para el área urbana del municipio.
En total, las redes de alcantarillado tienen una cobertura estimada casi del 100% de
la zona urbana actual, gracias a la construcción de el colector de la calle 52, sector
Quebrada Arriba solo quedan unas pocas viviendas ubicadas entre Quebrada Arriba
y el Alto del Medio, las cuales arrojan sus aguas residuales domésticas a campo
abierto por imposibilidad de conectarse a la red de alcantarillado.
96
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA
Los diámetros instalados varían entre 6 y 44 pulgadas, mientras que la edad de los
distintos alcantarillados existentes varía entre menos de 5 y 10 años en las
urbanizaciones de más reciente construcción y más de 35 años en el centro de la
ciudad, estas se encuentran muy deterioradas en razón de su edad y se viene
implementando cambio de redes en las comunidades de Santa Ana, Porvenir,
San Antonio, Cuatro esquinas. Entre otras.
De acuerdo a lo anterior, se plantean las redes de AR, que atenderán las distintas
Unidades de Actuación Urbana del Plan Parcial descargando al colector de
aguas residuales paralelo a la quebrada San Antonio.
97
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA
El PGIRS define los lineamientos para la gestión integral de los residuos sólidos del
Municipio, establece los programas y estrategias de intervención que deben guiar la
intervención de las entidades públicas y privadas generadoras de residuos, las
autoridades ambientales, las dependencias de la Administración Central, los
operadores de aseo y los ciudadanos en su conjunto.
98
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA
Para el desarrollo de las redes que permitan vincular los nuevos proyectos, se
deberán respetar las normas expedidas por la entidad prestadora del servicio y
aprobadas por la Comisión de Regulación de Energía y Gas (GREG) y normas de
seguridad implícitas en el RETIE, específicamente lo contenido en la resolución 18-
99
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA
1294 del 6 de agosto de 2088 del Ministerio de Minas y Energía, reglamento técnico
de instalaciones eléctricas (RETIE).
La telefonía fija cada vez pierde más peso frente a la móvil en Colombia. Desde
2004, la tendencia de crecimiento de este mercado ha sido negativa y la
preocupación de las empresas aumenta sobre todo cuando las cifras muestran que
el país está cercano a registrar promedios de un celular por habitante. Algunos
directivos de las empresas prestadoras de este servicio afirman que el mayor reto
para sus empresas es frenar esta caída, soportando el empaquetamiento de la voz
con otros servicios. Se estima que la penetración de telefonía fija por hogares pase
de un 66,9% en 2008 a un 56,1% en 2012.
21
Se adjunta copia. Anexo 1.4
100
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA
101
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA
102
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA
103
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA
comunidad a la cuál quedará integrada el área de estudio una vez sea incorporada
al suelo Urbano, es decir la comunidad de San Antonio.
Observaciones
Áreas Articuladoras De
Cobertura
104
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA
Sector
Observaciones
Áreas Articuladoras De
Cobertura
Espacio Público Y De Localización Estado AREA
Encuentro Existentes 123 Infraestructura
Física
N:I Calle 16 entre carreras 55CA y 55E. En buen estado
Zona verde San Bartolo 2.425.00
Calle 14B con carrera 55AC - En buen estado
Zona verde N:I
Bosques de la Pereira 1.973.00
13.124.02
Fuente: Revisión y Ajuste POT de Rionegro, 2007.
105
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA
Observaciones
Cobertura
Áreas Articuladoras De
Espacio Público Y De
Encuentro Localización
1 2 3 Estado Infraestructura Física
Alo largo de la
N:III
Se cuenta con los las fajas de retiro en Quebrada la Pereira
algunas urbanizaciones como Bosques
Llanura De Inundación
de la Pereira, Remansos, Canney, no
De la Quebrada la
se cuenta con los diseños diseños, no
Pereira Y Parque Lineal
obstante se esta gestionando el diseño
Del Mismo Nombre
y construcción de la primera etapa del
parque lineal en el tramo de la
urbanización el Canney
Falta equipamiento como: la vía carrera 55B ,
Corredores De N:III
conformación de andenes, ciclorutas y en el área de
Servicios Urbano
zonas verdes planificación
106
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA
Sector
Observaciones
Cobertura
Áreas Articuladoras De
Espacio Público Y De
Encuentro Localización
1 2 3 Estado Infraestructura Física
Se vienen respetando los retiros, falta Q. San Antonio y
Áreas para la N:I
diseño e implementación demás fuentes de
conservación y
agua.
preservación del
sistema hídrico
conformado por
elementos naturales
como ríos, quebradas,
arroyos, humedales,
así como por los
demás elementos que
conforman el suelo de
protección.
Fuente: Planeación Municipal, Sara Lopez, proyecto Ornato Urbano o Parque Lineal, 2011
Obra Ejecutada ó en proceso de gestión
107
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA
Tabla número 16. Aporte zonas verdes plan parcial según normativa.
Área Bruta Del Lote para Desarrollo De ViviendaM2 Zonas Verdes 32 % A.B.L.M2
466.808 149.379
Área Bruta de Manejo EspecialM2 Zonas Verdes 32 % A.B.L.M2
73.466 23.509,12
A nivel general, los componentes del sistema de espacio público que se generarían en desarrollo del
plan parcial, se identifican a continuación
Fuente de agua 1:
El área a ceder será de a 3.442 M2, delimita el predio identificado con MI: 020-
0048920, y desemboca en la quebrada La Pereira
Fuente de agua 2:
108
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA
El área a ceder será de 6.383 M2, delimita el predio identificado con MI: 020-
0024061, y desemboca en la quebrada La Pereira.
- Bosques Ecológicos:
Están identificados como elementos estructurantes del espacio público municipal.
Se desarrollarán como zona verde arborizada con destino a la recreación pasiva, y
tendrán un nivel de cobertura local. El área a ceder será de a 21.377 M2, (parte de
esta área equivalente 5.690m2, esta contabilizada en el área a retiros a quebradas),
ubicados en los predios identificados con MI: MI020-0024061/020-
0069071/69011/69070/020-004892000472/, y será asumido como carga en el
proceso de ejecución del plan parcial, acorde con la propuesta de reparto que se
incorpora.
Área De Cesión
Área %
Descripción M2 Del Área Bruta
Área de intervención plan parcial. 466.808 100
Parque lineales 61.639 12.21
Bosque Ecológico 21.377 4.58
Total 78.375 16.79
109
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA
Así mismo, se establecen como variables para el análisis de este sistema una
jerarquización de equipamientos según su grado de cobertura y una clasificación en
grupos según su actividad.
110
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA
Nivel III - Cobertura Intermunicipal ó regional: Hacen parte de este nivel los
equipamientos que por su magnitud, grado de especialización, preeminencia
institucional, ejercen su influencia en todo el Municipio y aún en municipios vecinos
y por tanto requieren obras de infraestructura especial.
Educación.
Desde el punto de vista de la ubicación ó radio de cobertura de los
establecimientos educativos existentes en el área urbana del Municipio de
Rionegro con respecto al polígono de estudio, se puede concluir que son
distancias ó recorridos mínimos que son aceptables dentro de los estándares
utilizados a nivel nacional para cada uno se los niveles de escolaridad. Con
respecto a cobertura en la prestación del servicio educativo la administración
municipal carece de datos estadísticas que le permitan establecer la
población que esta por fuera del sistema educativo por problemas de acceso
al servicio, y diferenciarla de la deserción escolar, máxime si se tiene en
cuenta que el ministerio de educación nacional reporto a la administración
municipal, para viabilizar la planta de cargos de docentes y directivas
docentes, debe aumentar las matriculas en 330 nuevos estudiantes. 25
Deporte.
La ubicación ó radio de cobertura de los establecimientos Deportivos
existentes en el área urbana del Municipio de Rionegro con respecto al
polígono de estudio, son distancias ó recorridos mínimos que son
aceptables dentro de los estándares utilizados a nivel nacional. Con
respecto a la cobertura de este equipamiento para atender a la población
existente, la política Municipal a través de la distintas administraciones ha
25
La información suministrada por la secretaria d educación municipal, Doctor Carlos Albarracín, agosto de 2011
111
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA
Salud.
Desde el punto de vista de la ubicación ó radio de cobertura de los
establecimientos de Salud existentes en el área urbana del Municipio de
Rionegro con respecto al polígono de estudio, se puede concluir que son
distancias ó recorridos mínimos que son aceptables dentro de los
estándares utilizados a nivel nacional. En la actualidad el Municipio no tiene
limitaciones de infraestructura asistencial para atender la población del
régimen contributivo, al cual pertenecería la población objetivo del plan
parcial de expansión urbana No. 18 del Municipio de Rionegro - Antioquia26
26
Información suministrada por el Secretario de Salud del Municipio de Rionegro,
112
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA
Descripción Área 1%
M2 Del Área Bruta
Área de intervención plan parcial. 466.808 100.00
Institucional 3.110 0.66
Reserva lote para equipamiento 5.946 1.27
Deportivo 1200 0.25
Área de Manejo Especial plan parcial. 73.466,00 100.00
equipamiento 734,66 1.00
113
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA
Objetivo Específico 1:
Promover un proceso de ocupación eficiente desde el punto de vista ambiental,
social y urbanístico, a partir de un modelo de desarrollo que promueva la racional
mezcla de actividades, usos del suelo y vocaciones, y genere una estructura urbana
coherente con el entorno inmediato y el municipio, garantizando en últimas, la
consecución de la estructuración requerida por el tratamiento propio del sector.
Objetivo Específico 2:
114
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA
Objetivo Específico 3:
Definir desde el modelo de ocupación propuesto, las densidades, usos y
aprovechamientos que puedan adelantarse en el área de planificación,
garantizando su equilibrio y su racional uso.
Objetivo Específico 4:
Promover un desarrollo prioritariamente residencial con excelentes condiciones
urbanísticas de manera que el sector mantenga la vocación, originada tanto por la
historia como por las estrategias planteadas por el Acuerdo 76 de 2003 en términos
de afianzar la competitividad del municipio.
Objetivo Específico 5:
Articular las disposiciones de planificación general y estructural del municipio y las
condiciones determinadas por las urbanizaciones desarrolladas en la periferia de la
zona de planificación, al modelo de desarrollo a proponer para lograr un territorio
con un desarrollo urbano coherente y armónico.
115
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA
116
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA
117
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA
27
Carrera 55B
118
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA
El concepto Urbano se ha desarrollado a partir de los elementos estructurantes del espacio público
(elementos constitutivos del sistema ambiental), ya descritos, y en torno a los cuales se disponen el
trazado de supermanzanas, en forma concéntrica sobre los bosques existentes en el área de
intervención lo que permite la conformación de un perfil urbano respetuoso del gran valor
paisajístico del área de estudio y su entorno.
Un objetivo fundamental del proyecto, es la calidad de vida de sus futuros usuarios lo que se logra
con la implementación de áreas libres, su relación con la vivienda y la integración con el Municipio,
por medio de sistema de remates peatonales, y zonas verdes. La claridad en la lectura de la
estructura urbana con la zonificación de usos y estudio de las cesiones de espacio público y
equipamiento es una prioridad de la propuesta presentada.
El concepto urbano enfatiza la independencia entre vehículo y peatón, al tener un sistema vehicular
sencillo y funcional, del cuál se desprenden las vías semi-peatonales. Se prioriza la actividad
peatonal sobre la vehicular minimizando la red vial y aumentando la áreas de dominio peatonal.
A nivel de las visuales, se definen ejes visuales que permiten la relación con el contorno y con hitos
visuales (Los bosques, la quebrada La Pereira y sus afluentes), planteando espacios de remate en
forma de miradores, espacios de transición entre los parques lineales y los proyectos inmobiliarios.
La propuesta Urbana planteada, recoge las conclusiones del diagnóstico de cada uno de los
Propuesta Urbana Plan
componentes analizados, y está contenida en le Plano número 6:
Parcial De Expansión Urbana No.17 del Municipio De Rionegro -
Antioquia.
119
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA
Esta identificado Parque Lineal Margen Izquierda Quebrada La Pereira: como elemento
estructurante del espacio público municipal. Se desarrollará como zona verde
arborizada con destino a la recreación pasiva y activa, y tendría un nivel de
cobertura Municipal. El área a ceder será de a 33.935 M2, ubicada en los predios
identificados con MI020-0024061/020-0069071/69011/69070/020-0048920, y su
manejo será asumido como carga en el proceso de ejecución del plan parcial,
acorde con la propuesta de reparto que se incorpora.
Fuente de agua 1:
El área a ceder será de a 3.442 M2, delimita el predio identificado con MI: 020-
0048920, y desemboca en la quebrada La Pereira
Fuente de agua 2:
El área a ceder será de 6.383 M2, delimita el predio identificado con MI: 020-
0024061, y desemboca en la quebrada La Pereira.
120
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA
. Fuente de agua 3: El área a ceder será de 9.260 M2, delimita los predios
identificados con MI: 020-0069071/69011/69070/00472 y desemboca en la
quebrada La Pereira.
Fuente de agua 4:
El área a ceder será de 8619 M2, delimita los predios identificados con MI: 020-
000475/0048920/0075264, y desemboca en la Quebrada La Pereira.
- Bosques Ecológicos:
Están identificados como elementos estructurantes del espacio público municipal. Se desarrollarán
como zona verde arborizada con destino a la recreación pasiva, y tendran un nivel de cobertura
local. El área a ceder será de a 21.377 M2, (parte de esta área equivalente 5.690m2, esta
contabilizada en el área a retiros a quebradas), ubicados en lo predios identificados con MI: MI020-
0024061/020-0069071/69011/69070/020-004892000472/, y será asumido como carga en el proceso
de ejecución del plan parcial, acorde con la propuesta de reparto que se incorpora
- Parques locales:
Zonas verdes arborizadas para la recreación pasiva y activa: con un nivel de
cobertura local, corresponde a un área equivalente a 187.030 M2. Esta Carga
Urbanística, lo concerniente a consecución de los terrenos, arborización y manejo
de zonas verdes, pisos duros y amoblamiento debe ser asumida por el plan parcial,
como parte de las obligaciones urbanísticas de las unidades de Actuación.
a) Accesibilidad al sector.
b) Permitir velocidades de operación mayores sobre las vías de acceso.
121
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA
Longitud: 261.66m
Vías de Empalme:
122
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA
K 0+28.33 Con la vía de servicio Eje 37, que sirve de acceso a la UAU-1.
K 0+78.35 Con la vía de servicio Eje 38, que sirve de acceso a la UAU-1.
K 0+122.64 Con la vía de servicio Eje 39, que sirve de acceso a la UAU-1.
K 0+166.75 Con la vía de servicio Eje 40, que sirve de acceso a la UAU-1.
K 0+210.86 Con la vía de servicio Eje 41, que sirve de acceso a la UAU-1.
Nota: Tiene andenes laterales a ambos lados, en zonas donde existen edificaciones.
123
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA
Vías de Empalme:
Longitud: 150.56m
124
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA
Vías de Empalme:
125
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA
Longitud: 360.00m
Vías de Empalme:
K 0+000 Ubicado sobre la glorieta costado sur vía a la Ceja.
K 0+370.00 Ubicado sobre la glorieta de retorno en el costado sur de la UAU 5,
donde confluye el último tramo de la vía eje 2 entre los K0+370 al
K0+632.17.l, tramo que se convierte en vía de servicio.
Se empalma con la vía colectora doble calzada conformada por los ejes 7 y 8, así:
K 0+208.79 Con la vía de servicio Eje 8, que sirve de acceso a la UAU-5.
K 0+230.42 Con la vía de servicio Eje 7, que sirve de acceso a la UAU-5.
Longitud: 62.29m
Vías de Empalme:
126
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA
- EJE 26
Longitud: 128.73 m
Vías de Empalme:
K 0+000 K 0+48.81 Eje 21
K 0+128.73 Punto Final retorno.
- EJE 10
Clasificación: Vía de Servicio
127
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA
Longitud: 159.48 m
Vías de Empalme:
K 0+79.97 K 0+000 Eje 10 A.
K 0+90.97 K 0+000 Eje 10B.
- EJE 11
Clasificación: Vía de Servicio
Longitud: 258.54 m
Vías de Empalme:
- EJE 9A
Clasificación: Vía de Servicio
128
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA
Longitud: 28.02 m
Vías de Empalme:
K 0+000 Vía a la Ceja.
K 0+28.02 K 0+99.27 Eje 9.
- EJE 9
Clasificación: Vía de Servicio
Longitud: 172.61 m
Vías de Empalme:
Equipamientos
De acuerdo con las disposiciones contenidas en el Acuerdo 076 de 2003, la
obligación de construcción de equipamiento derivado del desarrollo de los
proyectos constructivos que el presente decreto autoriza, se genera a partir del
análisis de las necesidades específicas del sector.
129
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA
Las obligaciones urbanísticas que se establecen para los desarrollos que autoriza el
Plan Parcial, se refieren a las cesiones para sistemas viales públicos,
equipamientos, sistemas de servicios públicos para satisfacer las necesidades de la
población que habitará este territorio, la cesión de la zona correspondiente a la
llanura de inundación de la quebrada L a Pereira, fuentes de agua existentes en el
área de intervención, conservación de bosques y el desarrollo de las vías que se
identificaron como obligadas para el desarrollo del proyecto.
De la descripción del sistema de espacios públicos propuestos para el plan parcial de expansión
urbana de Expansión Urbana No.17 Se puede concluir los siguientes datos estadísticos:
130
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA
Observaciones:
- Dado que algunos predios que conforman el área de intervención lindan con vías
que aunque no forman parte del área bruta del predio es necesario intervenir para
generar la accesibilidad a los futuros desarrollos. Por las razones expuestas en los
análisis estadísticos que se relacionan en el presente decreto la sumatoria de las
áreas no coincidan con el área de intervención.
- Con el valor asignado por planeación para las áreas de cesión obligatoria para equipamientos (tipo
B) 28, se hizo el ejercicio del cálculo de los porcentajes de áreas de cesión de la propuesta
urbanística del Plan Parcial en asunto. Sirviendo esta base como factor de conversión para llevar a
un mismo valor todas las obras de equipamiento planteadas en el proyecto.
28
879.000$/m2
131
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA
Los espacios de desarrollo privado del área de estudio están conformados por Tres
Zonas, así:
La primera zona delimitada por el costado oriental de la vía artería Carrera 55B y la margen
izquierda de la quebrada La Pereira. Zona conformada por los predios identificados con M.I.
020-0024061/020-0069071/020-0069011/020-69070/020-000472. Área comprometida por
las fajas de retiro de elementos de espacio público de influencia subregional, como la
glorieta de acceso (intersección I-E1), el retiro obligatorio sobre la carrera 55B y en dar
continuidad al corredor de servicios que se viene desarrollando sobre esta vía. Tiene a su
cargo la cesión de fajas para la implementación de dos vías colectoras, vías alamedas
articuladoras de la movilidad de los proyectos a desarrollar. Esta zona desarrollará
proyectos para destinarlos prioritariamente a usos de comercio y servicios sobre la vía
Rionegro – La Ceja, reforzando la vocación existente; en la parte central generara un
desarrollo habitacional, (tipología unifamiliar y multifamiliar), aprovechando las excelentes
condiciones ambientales y paisajísticas de la zona, todas las viviendas tienen la posibilidad
de participar del valor paisajístico del entorno y de los espacios públicos propuestos para el
proyecto, como: zonas verdes para la recreación pasiva y activa, ciclo- vías, senderos y
paseos peatonales arborizados para el desplazamiento a pie, vías vehiculares de las
cuales se desprenden las vías semipeatonales que constituyen el acceso a las viviendas.
En esta zona se destaca la existencia de bosques, y fuentes de agua que se convierten en
elementos articuladores del espacio público y de conectividad con un tramo de el parque
lineal de la quebrada la Pereira a donde confluyen los espacios públicos planteados en la
propuesta urbana.
132
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA
La tercera zona delimitada por la por el costado oriental de la vía artería Carrera
55B y el perímetro rural, conformada por los predios identificados con
M.I.020023836/75266/65573/75264/75267/75272/75268/75269/75270/75271/12102/
13300/75265/5041 de uso mixto. Área comprometida por las fajas de retiro de
elementos de espacio público de influencia subregional, como la vía arteria 55B, la
glorieta de acceso (intersección I-E2l. Esta zona tiene a su cargo destinar un área en
zona verde para el equipamiento colectivo que debe aportar el plan parcial, dar
continuidad al corredor de servicios que se viene desarrollando sobre esta vía, y el
manejo de un área de transición entre el limite urbano y rural.
133
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA
El suelo privado es el que resulta de descontar del suelo desarrollable o área bruta
del proyecto, lo correspondiente a suelo a ceder para vías y parqueaderos, zonas
verdes, y equipamiento; para este cálculo es necesario tener en cuenta que algunos
predios que conforman el área de intervención lindan con vías que aunque no
forman parte del área bruta del predio es necesario intervenir para generar la
accesibilidad a los futuros desarrollo. Por las razones expuestas anteriormente en
los análisis estadísticos que se hacen en el presente documento la sumatoria de las
áreas no coincidan con el área de intervención.
Densidad:
Vivienda VIS, densidad 70vvdas/ha: 25% del área bruta, 116.702m2, 817 unidades
de vivienda.
Vivienda no VIS, densidad 50vvdas/ha: 75% del área bruta, 350.106m2, 1.751
unidades de vivienda.
Número total de viviendas posibles a desarrollar: 2.567 unidades
134
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA
USO PRINCIPAL
Vivienda en todas sus Topologías
Usos complementarios y Usos condicionados Usos prohibidos
compatibles
I. INDUSTRIALES
Industria transformadora clase
I.
Industria transformadora clase
II
Industria transformadora clase
III
135
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA
USO PRINCIPAL
Vivienda en todas sus Topologías
Usos complementarios y Usos condicionados Usos prohibidos
compatibles
136
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA
USO PRINCIPAL
Vivienda en todas sus Topologías
Usos complementarios y Usos condicionados Usos prohibidos
compatibles
- Venta especializada de bienes al detal que pueden requerir vitrinas de exhibición y zonas de
bodegaje.
- Actividades mercantiles de bienes y servicios.
- Requiere de zonas de estacionamiento para empleados y usuarios que acceden en gran
proporción en forma vehícular y tienen una permanencia media o prolongada en los
establecimientos.
- Genera usos complementarios, por lo cual proporciona la formación paulatina de ejes o
actividades comerciales.
- Se considera de bajo impacto ambiental y social, pero de notorio impacto urbanístico, causado
por el tránsito y congestión de personas, vehículos y actividades a que da lugar. Para la
mitigación del impacto que genera, deberán implementar las bahías de desaceleración y/o
parqueaderos fuera de la sección vial exigida según lo estipulado en el plan vial.
Comercio minorista - Reparación de elementos Comercio minorista industrial,
suntuario, productos textiles, personales y enseres productos químicos tóxicos
productos químicos no domésticos. inflamables, comercio
tóxicos, intermediación minorista de recuperación de
financiera, comercio minorista materiales,
de vehículos, Comercio Comercio minorista de
minorista suntuario, Actividades vehículos, maquinaria y
inmobiliarias, empresariales, equipos pesados,
Alquiler de enseres y - Reparación y
elementos personales. mantenimiento de
- Transporte y vehículos, maquinaria y
comunicaciones: Agencias de equipo.
viajes, actividades de correo y
telecomunicaciones
Actividad económica terciarias cobertura regional clase III:
Comprende los usos comerciales orientados a satisfacer demandas de bienes y servicios generados
a nivel municipal e intermunicipal
Características locativas de los establecimientos:
Se desarrollan en establecimientos especializados según las exigencias de la actividad a desarrollar.
Características principales:
- Venta especializada de bienes al por mayor, requiere de zonas de bodegaje.
- Actividades de servicios y oficinas.
- Requiere de zonas de estacionamiento para empleados y usuarios que accedan en gran
proporción en forma vehícular y tienen una permanencia media o prolongada en los establecimientos.
- Se considera de gran impacto ambiental, social y/o urbanístico, causado por tránsito ó
congestión de: Personas, vehículos y actividades a que da lugar, y/o por contaminación por olor,
ruido, desechos sólidos y efluentes líquidos. Requieren para su funcionamiento, edificaciones
especializadas, elementos o equipos para el control de la contaminación por ruido, olores, emisiones
o efluentes líquidos, así como un espacio público con características especiales que permita la
accesibilidad de vehículos y/o prevea fajas de control ambiental o de aislamiento apropiado.
137
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA
USO PRINCIPAL
Vivienda en todas sus Topologías
Usos complementarios y Usos condicionados Usos prohibidos
compatibles
Comercio mayorista en
general, actividades de alquiler
de maquinaria y equipo,
Actividades de transporte:
Manipulación de carga,
Almacenamiento y depósito
Actividades complementarias
de transporte (estaciones y
terminales de buses).
Estaciones de Gasolina.
Actividades de alquiler de
maquinaria y equipo:
138
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA
USO PRINCIPAL
Vivienda en todas sus Topologías
Usos complementarios y Usos condicionados Usos prohibidos
compatibles
139
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA
USO PRINCIPAL
Vivienda en todas sus Topologías
Usos complementarios y Usos condicionados Usos prohibidos
compatibles
turísticos.
usos cívicos e institucionales clase III
Comprende los usos cívicos e institucionales que por su magnitud, grado de especialización,
preeminencia institucional, ejercen su influencia en todo el municipio y aún dentro del área de los
municipios vecinos y por tanto requieren obras de infraestructura especial.
Debido al tipo de servicios que prestan y al impacto urbanístico que genera deberá implementar las
bahías de desaceleración y/o parqueaderos fuera de la sección vial exigida según los estipulado en el
plan vial.
Se determinará si requiere licencia ambiental según el Decreto 1753 de 1994 o aquel que lo sustituya
o modifique.
Corresponden a los usos institucionales de clase III, los siguientes:
Servicios de salud y asistenciales
Hospitales y clínicas generales.
Educativos
Universidades
Administración pública y defensa
administrativas municipales batallones, instalaciones
militares y de policía, cárceles.
Actividades de servicios comunitarios, servicios sociales y servicios personales:
parques subregionales. Hospedaje: Hoteles, y todo tipo
de hospedaje temporal.
140
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA
141
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA
142
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA
7 .DETERMINACION DE UNIDADES
143
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA
Los anteriores criterios, marcan las líneas guía para la delimitación de las unidades
de Actuación las cuales atienden el cumplimiento de las determinantes expedidas
por el Municipio.
144
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA
Acorde con las disposiciones nacionales, cada unidad se podrá desarrollar por
etapas, en los términos y condiciones que se establezcan en la correspondiente
normativa que adopte el Plan Parcial.
145
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA
Esta unidad tiene las siguientes obligaciones urbanísticas, como cesiones tipo A y
B:
- Con la UAU 1,3 y 5, fortalecen la conectividad del área de planificación con la vía
Arteria, a través del cambio de categoría de vía de servicio a vía colectora.
- Con las UAU 1, y 4, tiene a su cargo el manejo del parque lineal de la quebrada
La Pereira.
Esta unidad tiene las siguientes obligaciones urbanísticas, como cesiones tipo A y
B:
146
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA
- Con las UAU 1, y 4, tiene a su cargo el manejo del parque lineal de la quebrada
La Pereira.
Esta unidad tiene las siguientes obligaciones urbanísticas como cesiones tipo A y
B:
- Con las UAU 1, 2 , tiene a su cargo el manejo del parque lineal de la quebrada La
Pereira.
- Con la UAU5, manejan una zona de espacio publico en zona verde arborizada,
como transición entre el suelo urbano y rural.
Esta unidad tiene las siguientes obligaciones urbanísticas como cesiones tipo A y
B:
147
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA
- Con la UAU4, manejan una zona de espacio publico en zona verde arborizada,
como transición entre el suelo urbano y rural.
-Todas las UAU cumplen dentro de su área con el porcentaje del 25% de vivienda
VIS.
2 3-01-092-002-002-000-0000 020-69070
3-01-092-002-024-000-0000 020-69011
3-01-092-002-023-000-0000 020-69071
TOTAL 69.567
29 En el componente de servicios públicos se anexa plano con diseño horizontal y vertical de este colector, realizado por las
Empresas Municipales
148
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA
149
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA
150
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA
151
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA
4 223.025 49.070 173.955 14.721 173.955 3.000 14.642 196.069 196.069 49,84
TOTAL 466.808 115.481 351.327 34.644 351.327 3.000 14.642 393.364 393.364 100,00
Una vez establecidos los puntajes de referencia para los predios que comprende el Plan
Parcial, se establecerán los puntajes correspondientes a las cargas urbanísticas,
30
Anexo N°1.5 avalúo comercial
152
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA
EQUIPAMIENTO
Escenario
UAU
s Otros 17,58 RESERVA 1 PUNTO
4 Punto *M2
Deportivo equipamientos punto*M2 LOTE M2 *M2
s M2
U
A Parqueadero 2,6 vía 5 ciclo vía
5
Anden 1,4 Zonas Verdes 1 Punto*M2
PUNTO*
U Punto* Punto*M Punto*M
M2
m2 M2 m2 2 m2 Sendero 2 m2
1 1.775 4.615 6.724 33.620 334 1.670 4.217 5.904 24.767 24.767
2 2.438 6.339 8.512 42.560 374 1.870 5.009 7.013 23.819 23.819
3 2.412 6.271 6.392 31.960 346 1.730 4.430 6.202 12.490 12.490
4 4.827 12.550 28.873 144.365 0 0 12.493 17.490 106.697 106.667
5 2.297 5.972 11.300 56.500 387 1.935 6.057 8.480 19.257 19.257
T 13.749 35.747 61.801 309.005 1.441 7.205 32.206 45.088 187.030 187.030
153
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA
REDES
PARQUE ECOLOGICO O
HIDROSANITARIAS
PARQUE LINEAL
INTERNAS Y
TOTAL %
UAU EXTERNAS
PUNTOS PARTICIPACION
1PUNTO
PUNTOS
M2 *M2
154
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA
155
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA
VIVIENDA MULTIFAMILIAR
VIVIENDA NO VIS UNIFAMILIAR VIVIENDA VIS MULTIFAMILIAR
NO VIS
U Total
A Vivien
U Total Vivienda da 16,4
Vivienda 18 Vivienda Total Vivienda
Vivienda Unidade (m²) PUNTO* 12,4 PUNTO*M2
Unidades PUNTO*M2 Unidades (m²)
(m²) s incluye M2
zona
común
%
Parqueadero privado sobre Parqueaderos construidos TOTAL
COMERCIO Y SERVICIOS PARTICIPA
vía cubiertos PUNTOS
CION
UAU
Comercio y
m2 m2 10 PUNTO*M2 servicios incluye 22 PUNTO*M2
circulación
50.625
1 2 156 5.063 2.293 50.446 495.970 13,55
32.700
2 41 107 3.270 2.193 48.246 508.040 13,88
33.600
3 56 146 3.360 2.761 60.742 444.789 12,15
123.900
4 173 450 12.390 1.024 22.528 1.676.830 45,81
44.100
5 48 125 4.410 1.928 42.416 534.864 14,61
156
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA
157
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA
- Lo primero que se debe hacer es decidir cuál será la duración de la vida del
proyecto (Por ejemplo, 5 años). Lo más probable que este plazo sea incierto, pero lo
que puede hacerse en estos casos es tomar un periodo “razonable” para el tipo de
proyecto que se trate, que refleje el máximo de años que la persona que va a invertir
podría esperar para recuperar su inversión inicial y se hace la suposición que los
inmuebles resultantes de la intervención se venden el último año del periodo.
158
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA
Nos quedan las tasas de un negocio de venta de calzado (35%) y la tasa de retorno
normal de un negocio de venta de ropa (30%). Se puede decir que estos dos
proyectos tienen un riesgo similar y que ambas son viables para el inversor, por lo
que debemos tomar la mayor, que en este caso es 35%.
Hay que aclarar que si en el paso anterior elegimos periodos mensuales para
evaluar el proyecto, To también deberá ser determinada en forma mensual. Si
elegimos dividir el proyecto en periodos anuales, la To deberá ser anual.
Lo que suele ocurrir es que es muy difícil de determinar esta tasa de costo de
oportunidad, porque no tenemos la información necesaria. Entonces lo que se hace
es, por ejemplo, tomar la tasa de retorno normal de un plazo fijo y agregarle un plus
por el riesgo asociado al proyecto de que se trate. Por ejemplo, si la tasa de retorno
de un plazo fijo es del 15%, le sumamos un 10% para algún proyecto con poco
riesgo, o le sumamos un 40% para un proyecto muy riesgoso, obteniendo una To de
25% o 55% respectivamente.
A la hora de armar los flujos hay que tener siempre en cuenta que son únicamente
movimientos de dinero. No son los mismos Ingresos y egresos que aparecen en el
159
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA
- Cálculo de los indicadores que nos ayudarán a tomar la decisión final. Los
indicadores más usados son el Valor Actual Neto (VAN), la Tasa Interna de Retorno
(TIR) y el Período de recuperación (PR):
VAN
- TIR: La TIR representa la tasa de retorno del proyecto. Para calcularla se parte de la
fórmula del VAN, se hace el VAN=0 y se despeja "tir".
8.2.Objetivo.
160
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA
8.3. Metodología.
Se toman como punto de partida unos precios de venta, dado por la realidad del
mercado en el momento actual y por las regulaciones vigentes, particularmente en
los topes de precios que tiene la vivienda VIS.
Principales supuestos
El análisis estático se ha trabajado bajo los siguientes supuestos generales:
161
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA
Andenes $ 70.000
Parqueaderos descubiertos $130.000
Valor redes eléctricas $1.408 millones, valor global.
Valor redes hidro sanitarias $7.657 millones, valor global
Cesión lote de reserva 50.000
Valor de terreno.
Terreno útil $ 50.000 por m2
Terreno cesión retiro $ 15.000 por m2
Política de parqueaderos.
162
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA
Composición Vtas
Publicidad 2,0%
Remuneración Externos 0,00%
Personal Sala ventas 1,50%
Servicios sala ventas 1,00%
Otros 0,50%
TOTAL 5,00%
Honorarios.
Gastos financieros.
163
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA
Precios de venta.
Resultados obtenidos.
En el siguiente cuadro puede apreciarse los resultados obtenidos para la factibilidad
estática.
Agrupación resultados de factibilidad Estática.
164
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA
Principales consideraciones.
Terreno. Se supone una forma de pago del terreno y se le cargan intereses de
acuerdo con la forma de pago efectiva.
CDC. Los costos de constricción se reajustan a una tasa de 0,4% mensual a ser
aplicada mensualmente sobre los saldos no invertidos. El presupuesto de costo de
directo de construcción y el de urbanismo se distribuye en el tiempo de acuerdo con
curvas de inversión particulares para cada duración de proyecto.
165
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA
Tablas de resultados.
En las siguientes tablas se muestran los resultados obtenidos en el análisis
dinámico del plan parcial objeto de este documento.
166
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA
Con el régimen de aprovechamiento dado las unidades en las que está dividido el
plan parcial guardan una equidad en cuanto a su potencial de rentabilidad.
Las diferentes unidades son capaces de asumir las cargas urbanísticas que les
corresponde.
En el largo plazo el desarrollo implicara una necesidad de crédito del orden de los
88.000 millones de pesos de valor actual. Igualmente puede ser necesario un capital
del orden de los 33.000 millones de pesos de valor actual.
Con la aprobación de este plan parcial y otros semejantes que se han venido
aprobando, el Municipio de Río Negro entra en la capacidad de modular y regular la
oferta de unidades inmobiliarias, que le garanticen un desarrollo urbano creciente y
ordenado.
Los márgenes de rentabilidad del plan tienen la suficiente cobertura para amortiguar
los imprevistos que puedan presentarse durante la ejecución.
167
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA
Costos.
Costos indirectos.
168
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA
169
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA
COSTOS TOTALES
170
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA
Costos.
Costos indirectos.
171
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA
172
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA
COSTOS TOTALES
173
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA
Costos.
Costos indirectos.
174
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA
175
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA
COSTOS TOTALES
176
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA
Costos.
Costos indirectos.
177
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA
178
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA
COSTOS TOTALES
179
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA
Costos.
Costos indirectos.
180
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA
181
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA
COSTOS TOTALES
182
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA
8.4 Conclusión.
8.5. Cronograma
Este plan parcial se ubica dentro de la perspectiva del mercado de vivienda estrato
3 y 4 del Municipio de Rionegro, en el oriente Antioqueño.
En esta parte del documento se busca dar un vistazo a las variables más
importantes del mercado de vivienda en Rionegro y en los municipios del oriente
cercano, con el fin de dimensionar el marco comercial en el que se desarrollará el
presente plan parcial.
Las variables sobre las cuales se hará esta descripción de mercado son:
183
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA
Actividad edificadora.
Oferta de vivienda.
Velocidad de ventas.
ACTIVIDAD EDIFICADORA
Una manera de ver el mercado es mirando la actividad edificadora que se desarrolla
en él.
Cuadro 1.
VIVIENDAS INICIADAS EN EL VALLE DEL ABURRA, ORIENTE CERCANO Y OCCIDENTE MEDIO en unidades
Municipio 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
Medellín 8,991 9,259 6,462 13,352 9,428 7,208 11,166
Otros Mpios Valle de Aburra 3,380 2,838 4,091 4,447 3,558 2,929 3,998
Río negro 117 510 712 806 902 547
Otros oriente 563 501 815 1,312 571 249 1,318
Oriente cercano 563 618 1,325 2,024 1,377 1,151 1,865
Occidente Medio 339 209 204 118
Total 12,934 12,715 11,878 20,162 14,572 11,492 17,147
% total oriente cercano 4.35% 4.86% 11.16% 10.04% 9.45% 10.02% 10.88%
% Rionegro frente a total 0.92% 4.29% 3.53% 5.53% 7.85% 3.19%
Fuente CAMACOL estudio de actividad edificadora primer semestre 2011
184
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA
Cuadro 2.
VIVIENDAS INICIADAS EN EL VALLE DEL ABURRA, ORIENTE CERCANO Y OCCIDENTE MEDIO en metros 2
Municipio 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
Medellín 699,784 765,752 450,245 888,168 777,392 567,649 753,931
Otros Mpios Valle de Aburra 284,709 243,654 303,560 392,094 368,849 279,259 339,142
Río negro 8,028 41,665 40,268 70,200 61,824 54,178
Otros oriente 27,391 30,826 39,699 82,617 40,299 26,939 127,581
Oriente cercano 27,391 38,854 81,364 122,885 110,499 88,763 181,759
Occidente Medio 24,799 20,131 22,268 15,382
Total 1,011,884 1,048,260 835,169 1,427,946 1,276,871 957,939 1,290,214
% oriente total 2.71% 3.71% 9.74% 8.61% 8.65% 9.27% 14.09%
% Rionegro frente a total 0.77% 4.99% 2.82% 5.50% 6.45% 4.20%
Fuente CAMACOL, varios estudios de actividad edificadora.
Cuadro 3.
TIPO DE VIVIENDAS INICIADAS VALLE DE ABURRÁ , ORIENTE CERCANO Y OCCIDENTE MEDIO
Abril a Septiembre 2009 Abril a Septiembre 2010 octubre 2010 a marzo 2011
Sector Unidades Unidades Unidades Totales Unidades Unidades Unidades Totales Unidades Unidades Unidades Totales
bifamilares Multifamilares Unifamilares bifamilares Multifamilares Unifamilares bifamilares Multifamilares Unifamilares
Medellín 0 3,063 405 3,468 0 5,275 84 5,359 0 6,043 124 6,167
Otros Mpios Valle de Aburra 100 936 20 1,056 212 1,950 255 2,417 0 3,504 36 3,540
Sub total Vde A 100 3,999 425 4,524 212 7,225 339 7,776 0 9,547 160 9,707
El Peñol 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
El Retiro 0 90 22 112 0 0 0 0 0 34 29 63
Carmen 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 46 46
La Ceja 0 0 32 32 0 0 128 128 0 168 94 262
Guarne 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 7 7
Marinilla 0 0 0 0 0 70 48 118 0 47 102 149
Rionegro 20 860 16 896 0 90 87 177 0 224 211 435
Santuario 0 0 0 0 0 20 0 20 0 110 0 110
Sub total Oriente 20 950 70 1,040 0 180 263 443 0 583 489 1,072
Occidente 0 0 28 28 0 0 64 64 0 240 60 300
Totales 120 4,949 523 5,592 212 7,405 666 8,283 0 10,370 709 11,079
Fuente. CAMACOL Estudios de oferta y actividad edificadora.
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PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA
Cuadro 4.
Otro dato interesante en cuanto al tamaño del mercado nos lo puede dar la historia
de las cantidades de vivienda iniciadas por mes en el Oriente cercano. El cuadro
siguiente muestra esta historia.
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PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA
Cuadro 5.
PROMEDIO MENSUAL DE UNIDADES DE
VIVIENDA INICIADAS EN ORIENTE
CERCANO Promedio
Períodos
mensual
Jun-04 33
Nov-04 62
Mar-05 8
Sep-05 99.7
Mar-06 88.5
Sep-06 113
Mar-07 149
Sep-07 145.8
Mar-08 128.3
Sep-08 136
Mar-09 46.5
Sep-09 173.3
Mar-10 90.7
Sep-10 73.8
Mar-11 64.5
Fuente Camacol estudios de vivienda y actividad edificadora.
OFERTA DE VIVIENDA
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PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA
Cuadro 6.
EVOLUCIÓN DE OFERTA ACTUAL DE VIVIENDA UDS VALLE DEL ABURRÁ ORIENTE CERCANO Y OCCIDENTE MEDIO
Jun-04 Oct-04 Mar-05 Sep-05 Mar-06 Sep-06 Mar-07 Sep-07 Mar-08 Sep-08 Mar-09 Sep-09 Mar-10 Sep-10 Mar-11
Medellín 5,339 5,577 5,486 5,401 5,004 4,762 4,725 5,270 5,535 4,934 5,586 3,874 4,654 5,706 7,423
Otros Mpios 2,214 1,982 1,963 2,934 2,604 2,232 2,128 2,396 3,323 2,678 3,191 2,981 3,667 4,487 7,206
Otros Mpios Valle de Aburra 2,163 1,659 1,716 2,626 2,037 1,737 1,872 2,094 2,909 2,234 2,588 2,565 3,139 3,871 6,371
Oriente 51 323 247 308 567 495 256 302 414 444 603 416 528 616 835
Occidente 105 104 154 104 159 180 414 381 315
Total Oferta 7,553 7,559 7,449 8,335 7,608 6,994 6,853 7,666 8,858 7,612 8,777 6,855 8,321 10,193 14,629
% oriente en Total 0.68% 4.27% 3.32% 3.70% 7.45% 7.08% 3.74% 3.94% 4.67% 5.83% 6.87% 6.07% 6.35% 6.04% 5.71%
Fuente Camacol estudios de vivienda y actividad edificadora.
Cuadro 7
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PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA
Cuadro 8.
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PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA
Cuadro 9.
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PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA
Cuadro 10
0 a 45 m2 45 a 60 m2 61 a 75 m2 76 a 90 m2 mas de 90 m2 Total
Medellín 35.59% 22.55% 14.09% 10.89% 16.88% 100.00%
Otros Mpios Valle de Aburra 5.48% 26.97% 33.78% 16.03% 17.75% 100.00%
Rionegro 0.00% 14.84% 45.58% 22.26% 17.31% 100.00%
Otros Oriente 1.27% 19.75% 14.13% 2.36% 62.50% 100.00%
Total Oriente 0.84% 18.08% 24.79% 9.10% 47.19% 100.00%
Occidente 0.00% 13.02% 9.84% 13.02% 64.13% 100.00%
Total 20.06% 23.98% 22.99% 13.02% 19.94% 100.00%
oferta de RN % 0.00% 1.17% 3.75% 3.24% 1.64% 1.89%
oferta oriente % 0.00% 4.21% 6.02% 3.91% 13.22% 5.59%
CAMACOL estudio actividad edificadora
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Cuadro 11
INICIACIÓN, OFERTA Y VENTAS DE VIVIENDA EN EL VALLE DE ABURRA, ORIENTE CERCANO Y
OCCIDENTE MEDIO
Octubre 2010 a Marzo 2011
Promedio Realización del
iniciación Oferta Ventas mensual de inventario en
ventas meses
Medellín 6,167 7,423 6,419 1,070 6.9
Otros Mpios Valle de Aburra 3,540 6,371 3,620 603 10.6
Oriente 1,072 835 497 83 10.1
Rionegro 435 283 317 53 5.4
Occidente 300 315 108 18 17.5
Rionegro, de otro lado, muestra una oferta promedio de 211 unidades de vivienda,
que con el promedio de ventas mensuales da una velocidad de realización del
inventario de poco más de 6 meses.
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PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA
Conclusiones
El oriente Cercano constituye aproximadamente un 10% del mercado ampliado del
Valle del Aburrá. Su actividad edificadora en vivienda puede estar
aproximadamente entre 1.300 a 1.500 unidades. La actividad edificadora en
Rionegro se puede situar entre el 30% y el 40% con respecto a la totalidad de
oriente, lo que implica que en este Municipio se pueden estar construyendo entre
400 y 600 viviendas por año. La actividad constructora tanto en oriente como en
Rionegro ha venido creciendo en los últimos 5 años.
La oferta del Oriente cercano es del 6% de la oferta total del mercado ampliado del
valle de Aburra a Oriente cercano y Occidente medio. Esto equivale
aproximadamente a 600 unidades de vivienda. Rionegro ofrece hoy
aproximadamente el 40% de estas viviendas.
El tamaño del mercado del Oriente cercano puede situarse hoy en alrededor de
1.000 viviendas por año, de los cuales entre 400 y 500 unidades están en Rionegro.
El plan parcial que nos ocupa tiene planteadas 1912 viviendas. Dada la perspectiva
de mercado que se ha visto, es pensable que su desarrollo tome entre 15 y 20años,
por lo que se recomienda un período de 20 años para su implementación.
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9. ESTRATEGIA DE GESTION
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