Plan Parcial - 17 - Quirama - DTS

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PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA

DOCUMENTO TECNICO PP17

PLAN PARCIAL
SUELO DE EXPANSION URBANA NUMERO 17
QUIRAMA
MUNICIPIO DE RIONEGRO

EQUIPO TÉCNICO

Coordinadora y representante de algunos propietarios:


Adriana María Castaño Garcés
Arquitecta, especialista en Gestión y procesos Urbanos.

Jurídica:
Ana Isabel Zea
Abogada Urbanista.

Componente Ambiental:
Carmen Tulia Arroyave Vargas
Ingeniera Forestal, especialista en Gestión y Procesos Urbanos.

Componentes Hidrosanitario y Movilidad:


Moreno Molina Ingenieros Ltda.

Componentes Movilidad:
Moreno Molina Ingenieros Ltda.
Diego Mauricio Cadavid Sierra

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PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA

DOCUMENTO TECNICO PP17

Cartografía:
Marleny Serna Ospina
Especialista en Sistemas de Información Geográfica.
Leonardo Afanador
Surrealismo

Análisis Financiero:
Jorge Mario González
Administrador de Empresas

Asesores Urbanísticos:
Luis Fernando Gaviria
Arquitecto

Publicidad:
RPM Publicidad

Levantamiento Topográfico:
Luis Norberto Palacio
Aquitop Ltda.

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PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA

DOCUMENTO TECNICO PP17

INDICE

INTRODUCCIÓN .............................................................................................................................9
1. PRESENTACION Y ANTECEDENTES DEL PLAN PARCIAL. .............................................12
1.1. Condiciones para la formulación del Plan Parcial derivadas de la aplicación de los
Decretos 2181 de 2006 y 4300 de 2007. ................................................................................16
1.2. Normativa Estructural. .................................................................................................18
1.3. Normativa General. ......................................................................................................23

2. DELIMITACIÓN DEL ÁREA DE PLANEACIÓN. .......................................................................27


2.1 Delimitación del Área de Planificación. .............................................................................27
2.2. Análisis de la situación Jurídica de los predios. .............................................................31
2.3 Aplicación de parámetros normativos...............................................................................47
2.4. Caracterización urbanística del área de planeamiento y su entorno inmediato. ....52
2.5. Síntesis de las realidades urbanísticas actuales. ............................................................53

3. CARACTERIZACIÓN URBANÍSTICA DEL ÁREA DE PLANEACIÓN, SEGUN EL


ANALISIS DE LOS SISTEMAS URBANO - REGIONALES .........................................................55
3.1. Caracterización Del Área De Planificación En El Contexto Nacional. ...................55
3.2. Caracterización Del Área De Planificación En El Marco Del Contexto
Subregional. ...............................................................................................................................58
3.3. Caracterización Del Área De Planificación En El Contexto Local. ................................64

4. ANALISIS DE COMPONENTES ...............................................................................................71


4.1. Componente Ambiental: Para Un Modelo Armónico De Ocupación Del Territorio. ....71
4.1.1. Suelos De Protección. ................................................................................................72
4.1.2. Sistema Biótico ...........................................................................................................77
4.1.3. Condiciones atmosféricas..........................................................................................80
4.1.4. Zonificación de la aptitud para el uso y ocupación del suelo del área de
intervención. ...........................................................................................................................81
4.2. Componente De Movilidad ..............................................................................................84
4.2.1. Vías e Intersecciones a desarrollar según el Acuerdo 76 de 2003. .......................86
4.2.2. Requerimientos Mínimos de los elementos constitutivos del Sistema Vial. ..........92
4.2.3. Transporte. ..................................................................................................................93
4.3. Componente Servicios Públicos Domiciliarios ................................................................94
4.3.1. Saneamiento Básico: Acueducto Y Alcantarillado ...................................................95
4.3.2. Residuos sólidos .........................................................................................................98
4.3.3. Energía Eléctrica .......................................................................................................99
4.3.4. Telefonía Fija .............................................................................................................100
4.3.5. Alumbrado Público ...................................................................................................101
4.4. COMPONENTE ESPACIO PÚBLICO..............................................................................103
4.5. COMPONENTE DE EQUIPAMIENTO BÁSICO: ............................................................110

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DOCUMENTO TECNICO PP17

5. DEFINICION DE OBJETIVOS Y ESTRATEGIAS. ...............................................................114


5.1. OBJETIVO GENERAL: .....................................................................................................114
5.2. OBJETIVOS ESPECÍFICOS: ............................................................................................114
5.3. ESTRATEGIAS DE INTERVENCIÓN ..............................................................................115

6. DESCRIPCION DEL MODELO DE INTERVENCION Y ESTRUTURA DE ESPACIOS


PUBLICOS Y PRIVADOS.............................................................................................................118
6.1. PROPUESTA URBANA ....................................................................................................118
6.2. ESTRUCTURA DE ESPACIOS PUBLICOS .....................................................................120
6.2.1. Descripción................................................................................................................120
6.2.2. NORMATIVA DE OBLIGACIONES URBANISTICAS ...............................................130
6.3. ESTRUCTURA DE ESPACIOS PRIVADOS .....................................................................132
6.3.1. Sistema de Ocupación .............................................................................................132
6.3.2. Normativa De Edificabilidad .....................................................................................133
6.3.3. Usos Del Plan Parcial ...............................................................................................135
6.3.4. Normas básicas ........................................................................................................140

7 .DETERMINACION DE UNIDADES .........................................................................................143


7.1. Propuesta de Delimitación .............................................................................................144
7.2. Sistema De Reparto Equitativo De Las Cargas Y De Los Beneficios: ........................149

8. SIMULACIÓN URBANÍSTICO - FINANCIERA: ......................................................................157


8.1 La Evaluación Financiera: ................................................................................................158
8.2.Objetivo. .............................................................................................................................160
8.3. Metodología......................................................................................................................161
8.4 Conclusión. ........................................................................................................................183
8.5. Cronograma .....................................................................................................................183

9. ESTRATEGIA DE GESTION....................................................................................................194

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DOCUMENTO TECNICO PP17

LISTA DE TABLAS

Tabla número 1: Parámetros Urbanísticos Planes Parciales Según Acuerdo 076 De 2003
POT.................................................................................................................................................23

Tabla número 2: Identificación Predios, Área De Planificación Plan Parcial De Expansión


Urbana número 17 ........................................................................................................................29

Tabla número 3: Análisis De La Situación Jurídica De Los Predios, Área De Planificación


Plan Parcial De Expansión Urbana número 17 ...........................................................................31

Tabla número 4: Delimitación Del Área De Intervención Plan Parcial De Expansión Urbana
Numero 17 .....................................................................................................................................45

Tabla número 5: Consideraciones Generales De Ocupación Del Área De Planificación De


Plan Parcial De Expansión Urbana número 17 ...........................................................................50

Tabla número 6: Aprovechamientos Área De Planificación Plan Parcial De Expansión Urbana


número 17 ......................................................................................................................................51

Tabla número 7: Municipios Que Conforman El Altiplano. ........................................................58

Tabla número 8: Condiciones Generales Del Sector En El Que Se Ubica El Área De


Planificación ...................................................................................................................................66

Tabla número 9: Zonas de Amenaza y riesgo del área de intervención plan parcial de
expansión urbana número 17. .....................................................................................................75
Tabla número 10: Área llanura de inundación del área de Intervención plan parcial de
expansión urbana numero 17. .....................................................................................................77

Tabla número 11. Flora común de la zona de expansión No. 17. ............................................78

Tabla número 12: Características Zonificación de la aptitud para el uso y ocupación del
suelo del área de planificación plan parcial de expansión urbana numero 17. ......................82

Tabla número 13: Jerarquía de la Red vial Urbana, en el área de planificación. ....................86

Tabla número 14: Áreas Articuladoras De Espacio Público Y De Encuentro Existentes ......104

Tabla número 15: Relación De Las De Las Áreas Articuladoras De Espacio Público Y De
Encuentro Propuestas ................................................................................................................106

Tabla número 16. Aporte zonas verdes plan parcial según normativa. .................................108

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PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA

DOCUMENTO TECNICO PP17

Tabla número 17. Relación De Las De Las Áreas Articuladoras De Espacio Público en el
área de Intervención....................................................................................................................109

Tabla número 18. Equipamiento Plan Parcial Zona Expansión Urbana número 17 .............113

Tabla número 19. Normativa De Obligaciones Urbanísticas...................................................130

Tabla número 20. Edificabilidad media plan parcial de expansión urbana número 17 ........135

Tabla número 21. Tabla de usos del suelo ...............................................................................135

Tabla número 22. Identificación Unidades de Gestión Urbanística ........................................148

Tabla número 23. Valoración en puntos de los predios ..........................................................152

Tabla número 24.Valoración en puntos de las obligaciones urbanísticas. ...........................153

Tabla número 25. Valoración inicial en puntos del potencial edificable. ................................154

Tabla número 26.Valoración final en puntos del potencial edificable. ...................................155

Tabla número 27.Edificabilidad definitiva a aplicar en cada unidad ......................................156

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PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA

DOCUMENTO TECNICO PP17

LISTA DE PLANOS

Plano número 1.Localización Área De Planificación Plan Parcial De Expansión Urbana


número 17, Municipio De Rionegro Antioquia. ...........................................................................20

Plano número 2:Delimitación Área De Planeación Y Área De Intervención Plan Parcial De


Expansión Urbana Numero 17, Municipio De Rionegro Antioquia. ..........................................46

Plano número 3 : Zonificación de la aptitud para el uso y ocupación del suelo del área de
planificación plan Parcial de Expansión Urbana número 17, Municipio de Rionegro -
Antioquia ........................................................................................................................................72
Plano número 4: Jerarquía de la Red vial Urbana, en el área de Intervención........................87

Plano número 5. Áreas Articuladoras de Espacio Público y de Encuentro, y equipamiento


básico, existentes. .......................................................................................................................105

Plano número 6: Propuesta Urbana Plan Parcial De Expansión Urbana No.17 del Municipio
De Rionegro - Antioquia. ............................................................................................................119

Plano número 7: Estructura De Espacios públicos plan parcial de expansión urbana


número17, “ QUIRAMA”, Municipio de Rionegro-Antioquia. ...................................................120

Plano número 8. Estructura De Espacios privados plan parcial de expansión urbana


número17, “QUIRAMA”, Municipio de Rionegro-Antioquia. ...................................................133

Plano número 9. Propuesta delimitación Unidades de Actuación Urbanística plan parcial de


expansión urbana número 17,”QUIRAMA”, Municipio de Rionegro-Antioquia .....................144

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PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA

DOCUMENTO TECNICO PP17

LISTA DE FIGURAS

Figura número 1: Análisis De Los Sistemas Urbano Regionales – Contexto Internacional..58

Figura número 2: Análisis De Los Sistemas Urbano Regionales - Caracterización del área
de planificación en el Marco del Contexto Subregional ...............................................63

Figura número 3. División por sectores suelo urbano Municipio de Rionegro. .......................64

Figura número 4. División por comunidades suelo urbano Municipio de Rionegro. ..............65

Figura número 5. Intersecciones Viales.......................................................................................88

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PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA

DOCUMENTO TECNICO PP17

INTRODUCCIÓN

El Municipio de Rionegro ha tenido varios tipos de desarrollo en su trama urbana, lo


que ha determinado que para su estudio y reglamentación se divida en sectores, y
estos a su vez en comunidades:

Sector Uno.
Área antigua ó central está constituida por un tejido orgánico como
consecuencia de varios accidentes naturales que condicionaron su trazado,
entre ellos las colinas del cementerio, alto del Medio, alto de la Mosca y el Río
Negro con su llanura de inundación. Es el sector más poblado del área Urbana,
tiene una configuración ecléctica que ha ido reemplazando su antigua
arquitectura por edificaciones más modernas y con tendencia al crecimiento en
altura, sobre todo en su zona central, donde se concentran los servicios
institucionales y comerciales de todo tipo, las áreas residenciales del sector, en
su proceso histórico y casi espontáneo, se han consolidado como, los barrios
con mayor cantidad de habitantes y en general de clases sociales estrato medio,
por su parte la comunidad del porvenir proviene de un proceso de desarrollo de
vivienda popular que inicio en 1974 por el I.C.T.

Sector Dos.
Área Sur-Occidental del área urbana del municipio de Rionegro, en la que se
observa un sector antiguo constituido por el parque de San Antonio de Pereira 1 y
sus alrededores, donde se destacan ejes estructurantes con el desarrollo de
actividades de comercio y servicio como la carrera 55ª y la vía a la ceja, carrera
55B, se caracteriza por un desarrollo con predominio de urbanizaciones,

1
Comunidad donde se encuentra ubicada el área comprometida en el Plan Parcial de expansión
urbana número 17, objeto de estudio, específicamente en la zona conocida como palos Verdes,
sobre la carrera 55B

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PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA

DOCUMENTO TECNICO PP17

aunque es uno de los poblados más antiguos del municipio de Rionegro es el


menos denso dentro del área urbana.

Desde los años sesenta en la comunidad de San Antonio de Pereira se


desarrollaron dos Urbanizaciones residenciales de tipo popular, la primera, un
programa social de la Corporación Pro vivienda y bienestar Social llamado barrio
La Fraternidad y la segunda, urbanización los Alpes, proyecto de
autoconstrucción. Posteriormente se fue urbanizando lentamente, con proyectos
de vivienda como los Libertadores, los Remansos, La Pradera, Bosques de la
Pereira2, Quirama y mas recientemente por proyectos de estrato medio como:
Santillana, Santa Fe, San Bartolo, entre otros.

Sector Tres.
Área Nor-Oriental, se distinguen dos tipos de desarrollo: el primero es un barrio
popular alrededor del cual se empieza el emplazamiento de urbanizaciones
(comunidad Santa Ana) y por su parte la comunidad Cuatro Esquinas, área
norte, de conformación espontánea, inicialmente con tipología de borde sobre
su calle principal,( carrera 40), su tendencia poblacional es popular con
asentamientos vulnerables como Juan Antonio Murillo, además se puede
observar la presencia de viviendas estrato alto como Aldea de la Macarena y
urbanizaciones estrato medio como la Esmeralda, Manantiales, entre otras. Este
sector cuenta con ejes de conectividad intermunicipal importantes como son la
vía Municipio de Rionegro - Municipio de el Carmen de Viboral, la antigua vía
Rionegro - Marinilla y la antigua vía el tranvía,(vía los Sauces), estas vías se
caracterizan por el desarrollo de actividades industriales y de servicios.

A fin de consolidar, ordenar y lograr continuidad en su trama urbana tan discontinua,


y promover la mitigación de los déficit de espacios públicos y equipamientos,
aplicando además las disposiciones contenidas en el artículo 31 de la ley 388 de
1997, el Plan de Ordenamiento Territorial adoptado en el año de 2000, redujo el

2
Urbanización contigua al área de planificación del PP17

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PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA

DOCUMENTO TECNICO PP17

perímetro urbano del municipio al perímetro sanitario, declarando suelo de


expansión las área urbanas que podrían ser acondicionadas como suelo urbano a
corto, mediano y largo plazo a través de Planes Parciales; pero estos desarrollos se
condicionaron a la implementación del Plan Maestro de Acueducto y Alcantarillado,
equipamientos y espacios públicos acordes con las políticas de desarrollo definidas
para cada uno de los sectores descritos.

En aplicación de estas políticas de desarrollo territorial, y aquellas que fueron


incorporadas en el ajuste adoptado mediante el Acuerdo 76 de 2003, en especial
las que se consagran en el artículo 3 que establece como propósito fundamental del
ordenamiento territorial “que durante la vigencia de largo plazo del Plan de
Ordenamiento Territorial, Rionegro se consolide como una ciudad intermedia y centro
del desarrollo del altiplano del Oriente Antioqueño, que se caracterice por su
liderazgo en la producción, basada en la industria limpia no contaminante, con
carácter de exportación bajo procesos que incentiven el uso intensivo y extensivo de
tecnología blanda y dura, fortaleciendo el desarrollo e impulso de otros sectores
como el de comercio de tipo regional y el sector institucional”, algunos propietarios
de predios que quedaron comprendidos dentro del suelo de expansión urbano
número 17 o Quirama, solicitaron la expedición de Determinantes para formular y
tramitar un plan parcial para la zona, para que a través de este mecanismo
intermedio de planificación, se reglamente el desarrollo urbanístico e inmobiliario del
sector.

El presente documento refleja el resultado del análisis de las diferentes variables y


las condiciones particulares de la zona, que permiten formular una propuesta para
atender la ocupación del territorio, en desarrollo de las determinantes ambientales y
de ordenamiento territorial expedidas por las autoridades competentes.

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PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA

DOCUMENTO TECNICO PP17

1. PRESENTACION Y ANTECEDENTES DEL PLAN


PARCIAL.

El presente Plan Parcial, como instrumento de planificación complementaria, surge


de la iniciativa privada3, pues su formulación ha sido promovida por algunos
propietarios de predios ubicados en la zona de planificación; en consecuencia, se
trata entonces de la expresión de un mecanismo de participación activa en la
implementación de actividades urbanas para el desarrollo armónico del Municipio a
través del desarrollo de sus propios intereses, promoviendo la edificabilidad y
proponiendo el modelo de ocupación del sector, que para este caso, resultan
convergentes entre sí.

Desde la normativa estructural, contenida en la Ley 388 de 1997, se atienden temas


que son trascendentales para el desarrollo armónico de un territorio, y que fueron
incorporados en la Resolución expedida por el Municipio, en la que se identifican las
determinantes para la formulación del plan parcial, tal como se puede apreciar en
algunas de las premisas que se deben considerar en la formulación de la propuesta
de ocupación del territorio:

- Integrar espacialmente las zonas de cesión destinadas al Parque Lineal de la


Quebrada La Pereira con las áreas destinadas a espacios públicos y
equipamientos comunitarios.

- Contribuir al mejoramiento de las condiciones ambientales mediante la


preservación, recuperación y arborización de los humedales, zonas de
protección nacimientos, retiros a quebradas, escorrentías existentes, y en
especial los retiros de la Quebrada La Pereira.

- Generar un urbanismo que mantenga una estructura urbana digna, que


permita un elevado intercambio de información entre sus habitantes,
haciendo posible la mezcla cultural, mezcla de usos y las funciones urbanas;
que permita el contacto, el intercambio y la comunicación, elementos
esenciales en la ciudad.

3
Ver Anexo 1.1: Poderes de algunos de los propietarios.

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PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA

DOCUMENTO TECNICO PP17

- Utilizar las topografías sencillas y las mejores orientaciones para no generar


movimientos de tierra que afecten las formas del terreno y que permitan un
urbanismo más orgánico, donde se adapte a las condiciones del terrenos la
propuesta vial y urbanística a fin de minimizar el impacto ambiental y
paisajístico, ajustados a las normas de diseño y movilidad.

- Construir un equipamiento justo y bien repartido que fomente el espíritu y el


sentimiento de identidad del ciudadano de cada barrio y urbanización

- Propiciar el bien común y un tejido urbano que ayude a configurar


espacialmente la ciudad, a ocupar adecuadamente el suelo y a diseñar una
estructura urbana coherente con el entorno.

Cabe destacar también la concordancia de los contenidos del presente Plan Parcial
con los principios reguladores de la Ley de Desarrollo Territorial consagrados en su
artículo segundo:

1. La función social y ecológica de la propiedad.

2. La prevalencia del interés general sobre el particular

3. La distribución equitativa de las cargas y los beneficios.

Los principios de ordenamiento del territorio son igualmente incorporados en la


estructura del Plan Parcial, de manera directa mediante la aplicación de la normativa
contenida en el Acuerdo 76 de 2003, vigente en el Municipio en el momento de
expedirse las determinantes de ordenamiento territorial.

Por otro lado, el Plan Parcial constituye uno de los principales elementos de
planificación contenidos en la Ley de Desarrollo Territorial; el artículo 19 de este
estatuto los define como los instrumentos mediante los cuales se desarrollan y
complementan las disposiciones de los planes de ordenamiento, para áreas
determinadas del suelo urbano y para las áreas incluidas en el suelo de expansión
urbana, además de las que deban desarrollarse mediante unidades de actuación

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PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA

DOCUMENTO TECNICO PP17

urbanística, macroproyectos u otras operaciones urbanas especiales, de acuerdo


con las autorizaciones emanadas de las normas urbanísticas generales y acorde
con las previsiones y condiciones que se determinan en la ley.

En armonía entonces con esta Ley, y en desarrollo de sus competencias, el


gobierno nacional expidió los Decretos 2181 de 2006 y 4300 de 2007, por medio de
los cuales se establecen los contenidos y procedimientos para la formulación,
estudio y aprobación de los planes parciales. Estas disposiciones sirven de soporte
a la propuesta de ocupación del área de planificación de este suelo de expansión,
además de las que se encuentran contenidas en las normas urbanísticas vigentes
en el Municipio al momento de expedirse las determinantes de ordenamiento
territorial para su formulación.

La presente propuesta tiene como finalidad establecer la planificación y determinar


los procedimientos para el desarrollo de proyectos urbanísticos e inmobiliarios en el
polígono identificado como el Sector Quirama, zona de expansión 17 del Municipio
de Rionegro, en los términos y condiciones que se han establecido como
determinantes por la Administración Municipal a través de la Resolución 008 de
2011.

Para el presente Plan Parcial es principio rector establecer unas condiciones de


ocupación del sector que permitan constituirse en garantes del mantenimiento del
equilibrio ambiental y la sostenibilidad del territorio, en atención a los principios
consagrados en el Acuerdo 76 de 2003 y la necesidad de incorporar la zona de
retiro de la Quebrada La Pereira como elemento esencial dentro de la estructura
ecológica del polígono de intervención, que requiere formular entonces una
propuesta de desarrollo de un parque lineal, tal como se establece en las
determinantes que deben ser consideradas por los promotores en la elaboración de
la propuesta urbana, según se desprende de la Resolución antes citada.

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PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA

DOCUMENTO TECNICO PP17

Los propietarios de los predios comprometidos en el área de estudio han asumido


la elaboración de este Plan Parcial, atendiendo los siguientes objetivos:

Es así como a partir de la Visión de Ordenamiento Territorial establecida para el


municipio, se pretende aportar al desarrollo del territorio a través de una propuesta
para la ejecución de proyectos inmobiliarios en el área de Plan Parcial, que
beneficiarán no sólo a los habitantes de este nuevo sector sino también a toda una
colectividad que requiere la conformación de un territorio con excelentes
condiciones de urbanismo, permitiendo al mismo tiempo desarrollar una propuesta
de mitigación de impactos ambientales en aquellos sectores del área de planeación
que forman parte de la estructura ecológica principal del territorio municipal.

 Proponer un modelo de ocupación del territorio, que permita incorporar a


través de las cesiones obligatorias gratuitas, espacios públicos y
equipamientos de calidad para los actuales y futuros habitantes del sector.

 Implementar metodologías que hagan posible el reparto equitativo de las


cargas y los beneficios entre los propietarios de inmuebles en el área de
intervención, derivados del desarrollo urbanístico.

 Establecer mecanismos de gestión que hagan posible la implementación de


proyectos de vivienda de interés social subsidiada, asequibles, sencillas,
dignas, en entornos agradables, que permitan atender parte del déficit de
este tipo de vivienda que actualmente tiene el Municipio.

 Lograr un modelo de ciudad donde el crecimiento urbanístico responda a un


desarrollo colectivo del territorio, teniendo en cuenta el entorno y la
vinculación urbanística del área de estudio con los sectores vecinos.

Es así como a partir de la Visión de Ordenamiento Territorial establecida para el


municipio, se pretende aportar al desarrollo del territorio a través de una propuesta
para la ejecución de proyectos inmobiliarios en el área de Plan Parcial, que
beneficiarán no sólo a los habitantes de este nuevo sector sino también a toda una
colectividad que requiere de un territorio con excelentes condiciones de calidad de
vida, a la luz de un adecuado manejo de los recursos ambientales, paisajísticos y
arquitectónicos.

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PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA

DOCUMENTO TECNICO PP17

1.1. Condiciones para la formulación del Plan Parcial


derivadas de la aplicación de los Decretos 2181 de 2006
y 4300 de 2007.

El decreto 2181 de 2006 contiene las disposiciones reglamentarias para el proceso


de formulación de los planes parciales, haciendo especial énfasis en los localizados
en suelos de expansión a los que por ley les asigna el tratamiento de desarrollo,
disposiciones que son aplicables para este proyecto de Plan Parcial y constituyen
un soporte para la conceptualización general del mismo.

Para la formulación del Plan Parcial, se han tenido en cuenta las condiciones
consagradas en el Título III de la norma nacional. En el artículo 24 de este Decreto
se precisan los contenidos que la propuesta del Plan Parcial debe tener en cuenta.

La formulación del Plan Parcial para la zona de expansión urbana número 17 (sector
Quirama), ha tenido en cuenta estos contenidos, los cuales se encuentran
desarrollados tanto en el documento técnico de soporte y sus anexos como en los
planos que se solicita protocolizar por constituir parte integral de la misma.

Los siguientes contenidos pueden ser consultados en el presente texto o de manera


gráfica en los planos presentados, y algunos de ellos se encuentran explicados de
manera detallada en los anexos aportados:

1. La delimitación del área de planificación objeto del Plan Parcial, con el


señalamiento de las políticas, objetivos y directrices urbanísticas que
orientarán la actuación u operación urbana.

2. El proyecto de delimitación de las unidades de actuación urbanística, el cual


se definirá de forma que permita el cumplimiento conjunto de las cargas de

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PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA

DOCUMENTO TECNICO PP17

cesión y urbanización de la totalidad de su superficie, mediante el reparto


equitativo de cargas y beneficios entre sus afectados.

3. Las normas urbanísticas específicas para el área de planificación y las


unidades de actuación urbanística en que se divida el plan parcial, mediante
las cuales se defina:
3.1. La asignación específica de usos principales, compatibles,
complementarios, restringidos y prohibidos.
3.2. La asignación específica de las intensidades de uso; índices de ocupación
y construcción.
3.3. La asignación de las cargas de conformidad con las decisiones que se
adopten en la propuesta urbana.

4. La identificación de los elementos que por sus valores naturales, ambientales


o paisajísticos deban ser conservados, estableciendo las medidas específicas
de protección para evitar su alteración o destrucción con la ejecución de la
actuación u operación urbana.

5. La definición del trazado y la localización de las áreas de dominio público o


reservadas o afectadas al uso o servicio público que, en desarrollo de las
previsiones del plan de ordenamiento y los instrumentos que lo desarrollen,
constituirán:
5.1. La red vial y peatonal;
5.2. Las redes de los servicios públicos;
5.3. La red de espacios públicos, zonas verdes y parques, de acuerdo con lo
señalado por el plan de ordenamiento territorial o los instrumentos que lo
desarrollen y complementen;
5.4. La red de equipamientos colectivos de interés público o social.

6. La adopción de los instrumentos legales de manejo y gestión del suelo, y


demás instrumentos que sean necesarios para la financiación y ejecución del
plan parcial.

17
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA

DOCUMENTO TECNICO PP17

7. La asignación de cargas y beneficios en los términos que se señalan las


normas nacionales.

8. La evaluación financiera de las obras de urbanización de las unidades de


actuación y su programa de ejecución, junto con el programa de
financiamiento.

9. Los planos de diagnóstico.

1.2. Normativa Estructural.

La ley 388 de 1997 determina que las normas urbanísticas contenidas en el plan de
ordenamiento, definen a largo y mediano plazo un modelo de ocupación del
territorio municipal, señalando su estructura básica y las acciones territoriales
necesarias para su adecuada organización, el cual estará vigente mientras no sea
modificado o sustituido, y por tanto, los planes de ordenamiento deben guardar
armonía con las propuestas de desarrollo económico y social que se adoptan a
través del Plan de Desarrollo local.

El Acuerdo 76 de 2003 por medio del cual se ajusta el Plan de Ordenamiento


Territorial para el Municipio de Rionegro, determina como objetivos de desarrollo
territorial “a) Consolidar a Rionegro como una ciudad intermedia, desarrollada,
educada y limpia que cuente con el equipamiento necesario para brindar calidad de
vida a sus habitantes. b) Fortalecer a Rionegro, como municipio núcleo a nivel
subregional mediante la eficiencia en la gestión municipal. Y c) Establecer para el
Municipio de Rionegro un desarrollo sostenible, haciendo posible el cumplimiento de
los principios y derechos constitucionales para todos sus habitantes.

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PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA

DOCUMENTO TECNICO PP17

Para dar cumplimiento a estos objetivos, se identifican como políticas de ocupación


del suelo en el artículo 5 del mismo Acuerdo:

 Promover una cultura de desarrollo cuya meta sea el bienestar de la población


en condiciones de equidad y armonía con el medio ambiente, integrando
formación de valores sobre la región y los recursos naturales, la calidad del
entorno y la participación para el crecimiento económico del municipio.

 Implementar las acciones necesarias para crear una estructura subregional,


con una vocación de desarrollo autónomo frente a la región metropolitana del
Valle de Aburra, pero concertada en pro del desarrollo de Antioquia.

 Educar a la comunidad dentro de un proceso de conocimiento y construcción


conjunta del territorio municipal y un proceso efectivo de participación
ciudadana.

 Orientar los procesos poblacionales a promover el desarrollo económico y


mejorar las condiciones de vida de la población, garantizando la
sostenibilidad de bienes y servicios.

 Manejar la oferta municipal e incluso subregional de agua, para atender los


requerimientos sociales y económicos del desarrollo en términos de cantidad,
calidad y distribución espacial.

 Fortalecer la competitividad turística del municipio mediante la articulación de


los atractivos naturales y paisajísticos con los patrimoniales y arquitectónicos,
conformando una verdadera estructura de espacio público, que enlace al
Municipio de Rionegro con el distrito turístico diseñado para la subregión del
altiplano y embalses.

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PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA

DOCUMENTO TECNICO PP17

 Prevenir y orientar los procesos de ocupación de los suelos urbanos y rurales


en zonas de riesgo, garantizando seguridad y salubridad para los habitantes.

Es prioridad de las intervenciones urbanísticas que se promuevan, Liderar la


construcción de un ordenamiento subregional que reglamente la intervención en el
territorio, regulando los procesos de conurbación, permitiendo la articulación
sectorial, y redistribución de cargas y beneficios, puesto que el Municipio adoptó
como su objetivo de largo plazo el convertirse en el territorio articulador del
desarrollo del oriente antioqueño, centro del desarrollo del altiplano.

El área de planificación definida, se pretende desarrollar a través de la ejecución de


proyectos de vivienda de todas las tipologías y el desarrollo de construcciones para
atender, tanto actividades comerciales como servicios complementarios, articulando
estos procesos con el desarrollo de proyectos de gran significación ambiental como
el parque lineal de la quebrada San Antonio y la delimitación de la zona de Bosque
plantado, proyectando el desarrollo con criterio de servir de zona de
amortiguamiento entre la zona rural y la urbana, propuesta que guarda total armonía
con las normativa contenida en el Acuerdo 76 de 2003 y atiende los requerimientos
legales para el desarrollo de esta forma de planificación, permitiendo la
incorporación armónica de nuevos suelos al desarrollo urbano local.

Plano número 1.Localización Área De Planificación Plan Parcial De


Expansión Urbana número 17, Municipio De Rionegro Antioquia.

20
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA

DOCUMENTO TECNICO PP17

Acorde con lo establecido por el artículo 6 del Decreto Nacional 2181 de 2006, Las
determinantes definidas por la oficina de planeación municipal o distrital o la entidad
que haga sus veces, servirán de base para la formulación del proyecto de plan
parcial y su vigencia será de doce (12) meses. Como la solicitud de determinantes
se hizo mientras se encontraban vigente el Acuerdo 076 de 2003, que fueron
respondidas a través de la expedición de la Resolución 008 de 2011, Acto
Administrativo en el que se determinan las condiciones y estrategias que debe
atender el desarrollo de proyectos urbanísticos en aplicación del plan parcial que se
adopte.

Estas determinantes acogen la normativa contenida en el Acuerdo 076 de 2003,


porque se encuentran cobijadas por el régimen de transición que las normas
nacionales establecen en relación con aquellos procesos que se inician en vigencia
de unas disposiciones de Ordenamiento Territorial, que posteriormente es
modificado o ajustado, y en tal sentido, aunque al momento de presentar la
propuesta de Plan Parcial se encuentra vigente el ajuste al Plan de Ordenamiento
adoptado a través del Acuerdo 056 de 2011, las disposiciones con base en las
cuales se proyecta y diseña la propuesta de ocupación del territorio en esta zona, y
las que deben consultarse en el proceso de estudio y aprobación del mismo, se
amparan en la aplicación del Acuerdo expedido en el año 2003, por las razones y
consideraciones antes expuestas.

El Acuerdo 76 de 2003 que sirve de soporte a la formulación del plan parcial,


consagra un numeroso conjunto de objetivos, estrategias, normativas y políticas
para el ordenamiento tanto municipal como regional; se retoman entre los muchos
parámetros aplicables a este plan parcial, algunos objetivos de singular importancia
para atender a través de la intervención propuesta:

 Proteger La Llanura de Inundación del Rio Negro y Quebrada la Pereira, así


como, las riveras de la Quebrada San Antonio, Malpaso, Caño Gallinero, El
Pozo, Subachoque, entre otras, como elementos de equilibrio ambiental y

21
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA

DOCUMENTO TECNICO PP17

articuladores del espacio público, para que cada una de las comunidades
se beneficien directa e indirectamente.

 Generar un tratamiento especial para los suelos de protección que se


ubican en el área de planificación y que permitan vincularlas a una
propuesta integral del espacio público generado por los desarrollos que se
están proponiendo, además de ser complementario a la propuesta de
desarrollo del parque lineal de la Quebrada La Pereira.

 Orientar los usos del suelo al crecimiento y necesidades de la población


municipal, proyectados además a las exigencias de una ciudad intermedia,
centro de la subregión, consolidando cada uno de los atributos urbanos
como: servicios públicos, vías, transporte, espacio público, equipamiento y
vivienda.

 Jerarquizar y diseñar el sistema vial urbano, donde prime la funcionalidad,


el aprovechamiento de la infraestructura vial existente, acorde con las
necesidades vehiculares, teniendo en cuenta como factor preponderante el
peatón como protagonista del espacio público.

 Implementación del proyecto Plan Maestro de Acueducto y Alcantarillado


con participación de las empresas que prestan estos servicios, para suplir
la demanda de servicios públicos para la población futura y el saneamiento
de la red hídrica.

 Con miras al desarrollo equilibrado entre lo construido y lo no construido y


paralelamente a la dinámica de crecimiento de la ciudad; generar y
mantener espacios públicos de buena calidad para el uso y disfrute de
todos los habitantes, de conformidad con el Decreto 1504 de 1998 o aquel
que lo sustituya o modifique.

 Implementar mecanismos de distribución equitativa de cargas y beneficios,


logrando que el Plan de Ordenamiento Territorial beneficie a todos por igual
y vincule a los Rionegreros en la construcción de una ciudad intermedia.

22
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA

DOCUMENTO TECNICO PP17

1.3. Normativa General.


La ley 388 de 1997, define las normas generales como aquellas que establecen el
sistema de derechos y de deberes para los agentes que intervienen el territorio,
pues se definen en el artículo 15 como “aquellas que permiten establecer usos e
intensidad de usos del suelo, así como actuaciones, tratamientos y procedimientos
de parcelación, urbanización, construcción e incorporación al desarrollo de las
diferentes zonas comprendidas dentro del perímetro urbano y suelo de expansión.”
De esta manera, se destacan como normas generales a analizar en este aparte, las
normas de usos, edificabilidad, obligaciones y aquellas que determinan aspectos
específicos del instrumento plan parcial, en especial las consagradas en el artículo
206 del Acuerdo 76 de 2003.

Tabla número 1: Parámetros Urbanísticos Planes Parciales Según Acuerdo


076 De 2003 POT

DESCRIPCION PARAMETRO NORMATIVO


Densidad: 50 Vvdas/HA o 70 Vvdas/HA si se pretende desarrollar VIS
Áreas de cesión tipo A Deberá aportar el 22% del área bruta del predio para vías, incluyendo
solamente los elementos de la sección vial que corresponden a pisos
duros, como (calzadas, andenes) y a parqueaderos.
Deberá aportar el 32% del área bruta del predio, para zonas verdes.
Los rangos para vías aquí establecidas podrán ser variados, siempre y
cuando se cuente con una justificación técnica y/o topográfica que
sustente la construcción de una cantidad inferior de vías.
Como en ningún caso, las áreas de cesión tipo A pueden ser inferiores
al 54 % del área bruta del lote, el porcentaje de vías que se deje de
construir se imputará a zonas verdes o será compensado según lo
establecido en el artículo anterior.
Áreas de Cesión Tipo B Toda urbanización deberá aportar el 1% del área bruta del lote como
área construida.
El desarrollo de lotes urbanizados aún no construidos, para implementar
cualquier otro uso diferente a vivienda unifamiliar y bifamiliar, deberá
ceder al municipio un equivalente al 0.5% de área a construir, pero no
están obligados a realizar cesiones tipo A.
En estas áreas podrán desarrollarse espacios y escenarios deportivos y
educativos según las necesidades de cada plan parcial y el tamaño de
la actuación, los cuales serán concertados con la Secretaría de
Planeación municipal.
Los usos permitidos Acorde con lo establecido en el artículo 96 del Acuerdo 076 de 2003.
Servicios públicos Acoger las condiciones establecidas en el artículo 93 del Acuerdo 076

23
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA

DOCUMENTO TECNICO PP17

En conclusión, las normas contenidas en el Acuerdo 76 establecen que el Plan


Parcial debe:

 Acoger las normas consagradas para los Sistemas estructurantes, suelo de


protección, servicios públicos, vías, espacio público, equipamientos.

 Proponer procedimientos de desarrollo concertado a ser implementados por el


Municipio, con el fin de lograr que los particulares asuman la implementación
de los proyectos prioritarios, vías y redes primarias, esta negociación tendrá
como base los excedentes de aprovechamientos urbanísticos que se genere
por cada plan parcial.

 Proteger, conservar y recuperar las zonas identificadas como de protección o


de aptitud forestal dentro de las diferentes áreas de planificación de los planes
parciales identificados.

En atención a estos lineamientos, el modelo de ocupación que se propone busca


establecer mecanismos para que se pueda adelantar la integración efectiva del área
de planificación con su entorno inmediato y con el suelo urbano del municipio,
atendiendo que las condiciones de urbanización a ejecutar generen el equilibrio
territorial esperado, mediante la efectiva ubicación de espacialidades públicas que
ayuden a consolidar la estructura ecológica principal del Municipio, así como la
implementación del uso residencial en todas su tipologías de manera intensiva, que
permita un aprovechamiento apropiado del potencial de crecimiento del sector.

Las Determinantes expedidas a través de la Resolución 008 de 2011, consagran


como lineamientos generales a cumplir a través de la propuesta de plan parcial, los
siguientes:

a) Integrar espacialmente las zonas de cesión destinadas al parque Lineal de la


Quebrada La Pereira con las zonas destinadas a espacios públicos y
equipamientos comunitarios.

24
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA

DOCUMENTO TECNICO PP17

b) Contribuir al mejoramiento de las condiciones ambientales mediante la


preservación, recuperación y arborización de los humedales, zonas de
protección, nacimientos, retiros a quebradas, escorrentías existentes y en
especial los retiros de la Quebrada La Pereira.
c) Generar un urbanismo que mantenga una estructura urbana digna, que
permita un elevado intercambio de información entre sus habitantes que
permita la mezcla cultural, la mezcla de usos y las funciones urbanas; que
permita el contacto, el intercambio y la comunicación, elementos esenciales
de la ciudad
d) Utilizar las topografías sencillas y las mejores orientaciones para no generar
movimientos de tierra que afecten las formas del terreno y que permitan un
urbanismo más orgánico, donde se adapte a las condiciones del terreno la
propuesta vial y urbanística a fin de minimizar el impacto ambiental y
paisajístico, ajustados a normas de diseño y movilidad.
e) Fomentar ciclorutas, las vías de velocidad reducida, generar espacios
públicos efectivos para el disfrute de los habitantes y articuladas como una
red de parques públicos.
f) Construir un equipamiento justo y bien repartido que fomente el espíritu y el
sentimiento de identidad del ciudadano de cada barrio o urbanización. El
promotor deberá construir los equipamientos comunitarios, espacios,
escenarios de carácter deportivo, educativo, cultural, recreativo, de salud,
centros asistenciales, de seguridad y demás servicios de interés público y
social, según las necesidades del plan parcial, el tamaño de la actuación y el
número de habitantes.
g) Construir viviendas asequibles, sencillas y dignas, en entornos agradables.
h) Crear espacios públicos con zonas verdes bien distribuidas, que permitan el
contacto con la naturaleza, con especies nativas y de fácil mantenimiento y
poco gasto de agua.
i) Priorizar el espacio público como foco de interacción de la población, dando
prioridad al concepto de multifuncionalidad, que genere un sistema de
lugares o espacios significativos para la ciudad y sus habitantes.
j) Propiciar el bien común y un tejido urbano que ayude a configurar
espaciadamente la ciudad, a ocupar adecuadamente el suelo y a diseñar
una estructura urbana coherente con el entorno.
k) Ordenar y planificar el espacio público de tal forma que compatibilice con los
usos y funciones urbanas que permita crear un nuevo modelo de movilidad
que cambie las proporciones de los desplazamientos para cada modelo de
transporte, priorizando el transporte no motorizado y el público sobre el

25
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA

DOCUMENTO TECNICO PP17

transporte privado y asignar a cada modo de transporte una red que haga
compatible la funcionalidad, los uso y las funciones urbanas.
l) El diseño del espacio público o espacio común debe tratar de controlar
algunas variables del entorno sean físicas (temperatura, dirección de los
vientos, insolación, sombras, ruido, olores, colores, etc.), o socioeconómicas
(seguridad vial, seguridad ciudadana, accesibilidad, usos, funciones, etc.).
m) El modelo razonable de densidad edificatoria debe compensarse con una
superficie de convivencia de carácter público: espacios públicos verdes,
parques, andenes, ciclorutas, alamedas, que aplaquen el efecto de las
densidades y otorgue sentido a las funciones de la vida ciudadana
relacionadas con el descanso, el relax, el ocio, el silencio y el contacto
tranquilo.
n) Permitir la mezcla sana de las funciones básicas de los espacios de vida en
la ciudad que relaciona las funciones de vivienda y actividad, con las
relacionadas en el espacio público y de dominio común: espacios de
interrelación entre ciudadanos y de relación con la naturaleza.
o) Lograr un equilibrio en el desarrollo de la infraestructura de equipamiento
comunitario y espacio público en las comunidades y zonas aledañas.
p) Mejorar la calidad de vida de la comunidad existente y futura al interior de la
zona de expansión y de su entorno, mediante un adecuado ordenamiento
urbano y una eficiente prestación de los servicios a la comunidad y de los
servicios públicos básicos.
q) Planificar la inserción coherente y armónica con el medio ambiente, de un
desarrollo urbanístico de vivienda, en un sector con características
ambientales frágiles.
r) Vincular el suelo urbano con el suelo rural, generando una amplia oferta de
espacio público y buscando la articulación en toda el área del plan parcial y
con el sector.
s) Permitir un crecimiento adecuado y una mezcla racional de usos y
actividades.
t) Proteger las zonas con restricciones ambientales, con el fin de garantizar la
seguridad de los habitantes del sector y evitar el deterioro de los suelos.
u) Valorar el medio natural como elemento estructurante principal del
ordenamiento territorial y componente esencial del espacio público,
vinculando al desarrollo las áreas con restricciones ambientales, integrando
las áreas de cesión y protección de fuentes hídricas con las áreas de cesión
destinadas a espacio público.

26
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA

DOCUMENTO TECNICO PP17

2. DELIMITACIÓN DEL ÁREA DE PLANEACIÓN.

2.1 Delimitación del Área de Planificación.

Como instrumento de planificación intermedia, el Plan Parcial desarrolla y


complementa las disposiciones de los Planes de Ordenamiento Territorial, por lo
tanto, en el marco de las políticas, estrategias y las normas estructurales allí
establecidas como componentes de largo plazo, el Plan Parcial propicia cambios
urbanos considerables, bajo una nueva concepción de construcción de ciudad.

Esta situación se presenta porque la normativa que se propone, establece de


manera concertada, una propuesta de ocupación y desarrollo de una porción del
territorio, que en la mayoría de los casos involucra a varios propietarios, adoptando
normas y herramientas de gestión para la ejecución en el tiempo de los proyectos
de urbanización y construcción propuestos.

Para ello, el modelo de ocupación propuesto, se avala y determina, con base en el


análisis urbanístico financiero, que se materializa a través de una propuesta de
reparto de cargas y beneficios entre los propietarios de inmuebles o predios de la
zona de intervención, buscando el desarrollo concertado de las decisiones
contenidas en la normas por medio de las cuales se adopta el Plan Parcial, o la
eventual conformación de Unidades de Actuación Urbanística.

El área del Plan Parcial identificada por la administración municipal a través de las
determinantes, tiene una extensión aproximada de 626.600 M2, (62.66 Hectáreas),
pero, acorde con lo establecido por el artículo 2 , el área puede ser ajustada, acorde
con la revisión de la situación jurídica y urbanística de los predios que conforman el

27
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA

DOCUMENTO TECNICO PP17

polígono, por cuanto existen urbanizaciones consolidadas, zonas que conforme al


plan nacional de desarrollo recientemente aprobado no requieren del plan parcial
para su desarrollo y , además de existir predios que en aplicación de normas de
transición del Plan de Ordenamiento, hoy tienen licencias de urbanización y
construcción vigentes a los que se le aplica el principio de ultractividad de las
normas, tal como lo establece el Decreto Nacional 1469 de 2010.

Así mismo teniendo en cuenta el contenido del artículo 3, parágrafo 3, incorporado


en la Resolución 008 de 2011 que establece el procedimiento en caso de
presentarse discrepancia entre la base catastral y los resultados del levantamiento
topográfico, dando aplicación a la Instrucción Administrativa Conjunta 001 del IGAC
y 11 de la Superintendencia de Notariado y Registro de mayo 20 de 2009, una vez
se presente la propuesta de plan parcial, se adelantarán los procedimientos para
ajustar las áreas, acorde con los levantamientos topográficos que se llevaron a cabo
como soporte de la formulación del plan.

En consecuencia, el área de planificación está conformada por los siguientes


predios4:

4
Ver Anexo 1.2: Certificados de libertad y tradición de cada uno de los predios enunciados.

28
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA

DOCUMENTO TECNICO PP17

Tabla número 2: Identificación Predios, Área De Planificación Plan Parcial


De Expansión Urbana número 17

PREDIO Identificación Catastral Matrícula Área Catastral Área


Inmobiliaria (M2) Levantamiento
Topográfico
(M2)
1 1—01-021-030-003-000-0000 020-56944 41.106 *
2 1—01-021-030-077-000-0000 020-53343 1.324 2.302
3 1—01-021-030-079-000-0000 020-53342 626 662
4 1—01-021-030-081-000-0000 020-53328 369 466
5 1—01-021-030-097-000-0000 020-55974 261 158
6 1—01-021-030-105-000-0000 020-55975 517 645
7 1—01-021-030-106-000-0000 020-56702 0 87
8 1—01-021-030-106-000-0000 020-56703 0 87
9 1—01-021-030-106-000-0000 020-56704 0 87
10 1—01-021-030-107-000-0000 020-55977 258 301
11 1—01-021-030-108-000-0000 020-55976 559 413
12 1—01-021-030-119-000-0000 020-56943 5.904 9.076
13 3-01-092-002-001-000-0000 020-24061 58.706 60.348
14 1—01-021-030-078-000-0000 020-53326 656 686
15 3-01-092-002-003-000-0000 020-00472 56.113 54.562
16 3-01-092-002-004-000-0000 020-48920 240.087 237.667
17 3-01-092-002-005-000-0000 020-64092 26.467 23.817
18 3-01-092-002-007-000-0000 020-63573 4.178 *
19 3-01-092-002-008-000-0000 020-05040 33.706 43.395
20 3-01-092-002-009-000-0000 020-05041 80.380 *
21 3-01-092-002-012-000-0000 020-13300 4.824 4.609

29
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA

DOCUMENTO TECNICO PP17

PREDIO Identificación Catastral Matrícula Área Catastral Área


Inmobiliaria (M2) Levantamiento
Topográfico
(M2
22 3-01-092-002-023-000-0000 020-69071 26.311 *
23 3-01-092-002-024-000-0000 020-69011 14.671 *
24 3-01-092-002-002-000-0000 020-69070 26.312 *
25 3-01-092-002-034-000-0000 020-75270 3.343 *
26 3-01-092-002-025-000-0000 020-71851 1.392 1.433
27 3-01-092-002-026-000-0000 020-71852 1.667 1.473
28 3-01-092-002-027-000-0000 020-71853 1.667 1.394
29 3-01-092-002-028-000-0000 020-71854 1.667 1.954
30 3-01-092-002-029-000-0000 020-75264 3.571 *
31 3-01-092-002-030-000-0000 020-75265 3.571 *
32 3-01-092-002-031-000-0000 020-75267 4.439 *
33 3-01-092-002-032-000-0000 020-75268 4.859 *
34 3-01-092-002-033-000-0000 020-75269 3.343 *
35 3-01-092-002-035-000-0000 020-75271 3.343 *
36 3-01-092-002-036-000-0000 020-75272 3.343 *
37 3-01-092-002-037-000-0000 020-75266 4.869 *
38 3-01-092-002-045-000-0000 020-35003 9.638 6.391
39 3-01-092-002-046-000-0000 020-20823 635 666
40 3-01-092-002-047-000-0000 020-35002 7.750 7.598
41 3-01-092-002-013-000-0000 020-12102 10.073 *
42 3-01-092-002-011-000-0000 020-23836 4.110 *

* En estos predios los propietarios no permitieron hacer levantamiento topográfico,


por lo que se maneja solo el área catastral.

30
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA

DOCUMENTO TECNICO PP17

2.2. Análisis de la situación Jurídica de los predios.


Del anterior análisis sobre la propiedad de los predios, se pueden tener las
siguientes conclusiones para identificar el área de intervención:

Tabla número 3: Análisis De La Situación Jurídica De Los Predios, Área De


Planificación Plan Parcial De Expansión Urbana número 17

MATRICULA PROPIETARIO INSCRITO CONDICIONES ESPECIALES A TENER EN


INMOBILIARIA CUENTA
MUNICIPIO DE RIONEGRO Adquirió el inmueble por una cesión gratuita
020-56944 de unas fajas de terreno mediante escritura
# 68 del 27 de enero de 1999.
De este inmueble de mayor extensión se
desprende un lote con matrícula inmobiliaria
# 020-54727

020-53343 MUNICIPIO DE RIONEGRO Adquirió el inmueble por una cesión gratuita


de unas fajas de terreno mediante escritura
# 293 del 20 de febrero de 1998.
De este inmueble de mayor extensión se
desprende un lote con matrícula inmobiliaria
# 020-4858

020-53326 MUNICIPIO DE RIONEGRO Adquirió el inmueble por una cesión gratuita


de unas fajas de terreno mediante escritura
# 293 del 20 de febrero de 1998.
De este inmueble de mayor extensión se
desprende un lote con matrícula inmobiliaria
# 020-4858

020-53342 MUNICIPIO DE RIONEGRO Adquirió el inmueble por una cesión gratuita


de unas fajas de terreno mediante escritura
# 293 del 20 de febrero de 1998.
De este inmueble de mayor extensión se
desprende un lote con matrícula inmobiliaria
# 020-4858

020-53328 MUNICIPIO DE RIONEGRO Adquirió el inmueble por una cesión gratuita


de unas fajas de terreno mediante escritura
# 293 del 20 de febrero de 1998.
De este inmueble de mayor extensión se
desprende un lote con matrícula inmobiliaria
# 020-4858

31
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA

DOCUMENTO TECNICO PP17

MATRICULA PROPIETARIO INSCRITO CONDICIONES ESPECIALES A TENER EN


INMOBILIARIA CUENTA
020-55974 MUNICIPIO DE RIONEGRO Adquirió el inmueble por una cesión gratuita
de unas fajas de terreno mediante escritura
# 68 del 27 de enero de 1999.
De este inmueble de mayor extensión se
desprende un lote con matrícula inmobiliaria
# 020-53360

020-55975 MUNICIPIO DE RIONEGRO Adquirió el inmueble por una cesión gratuita


de unas fajas de terreno mediante escritura
# 68 del 27 de enero de 1999.
De este inmueble de mayor extensión se
desprende un lote con matrícula inmobiliaria
# 020-53360

020-56702 LUIS EDUARDO PARRA RIOS Adquiere el inmueble de mayor extensión el


señor LUIS EDUARDO PARRA RIOS por
compra hecha a Conavi Banco Comercial
Antioqueño S.A, mediante escritura #7811
del 17 de septiembre de 2003.
De este inmueble de mayor extensión se
desprende un lote con matrícula inmobiliaria
# 020-55978
En este predio se encuentra ubicado el
“CONJUNTO RESIDENCIAL BOSQUES DE
LA PEREIRA-PROPIEDAD HORIZONTAL”
020-56703 ANGELA MARIA VALENCIA Adquiere el inmueble de mayor extensión,
GONZALEZ mediante un remate judicial efectuado por el
Banco Comercial Antioqueño Conavi,
producto de una garantía constituida por
hipoteca, efectuada por los anteriores
dueños Héctor Iván y Oscar Darío Rendón.
(Sentencia 168 del 25 de abril de 2006.
Juzgado 1 Civil del Circuito de Rionegro)
De este inmueble de mayor extensión se
desprende un lote con matrícula inmobiliaria
# 020-55978
En este predio se encuentra ubicado el
“CONJUNTO RESIDENCIAL BOSQUES DE
LA PEREIRA-PROPIEDAD HORIZONTAL”

020-56704 ANGELA MARIA VALENCIA Adquiere el inmueble de mayor extensión,


GONZALEZ mediante compra hecha a los señores Juan
Esteban, Carmen Adriana, Paula Alejandra
Tobón Zabala y Nodier Amparo Zabala de

32
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA

DOCUMENTO TECNICO PP17

MATRICULA PROPIETARIO INSCRITO CONDICIONES ESPECIALES A TENER EN


INMOBILIARIA CUENTA
Tobón, en escritura # 1982 del 15 de
septiembre de 2006.
De este inmueble de mayor extensión se
desprende un lote con matrícula inmobiliaria
# 020-55978
Limitaciones al dominio:
En este predio se encuentra ubicado el
“CONJUNTO RESIDENCIAL BOSQUES DE
LA PEREIRA-PROPIEDAD HORIZONTAL”

020-55977 MUNICIPIO DE RIONEGRO Adquirió el inmueble por una cesión gratuita


de unas fajas de terreno mediante escritura
# 68 del 27 de enero de 1999
De este inmueble de mayor extensión se
desprende un lote con matrícula inmobiliaria
# 020-53360 .
020-55976 MUNICIPIO DE RIONEGRO Adquirió el inmueble por una cesión gratuita
de unas fajas de terreno mediante escritura
# 68 del 27 de enero de 1999.
De este inmueble de mayor extensión se
desprende un lote con matrícula inmobiliaria
# 020-53360

020-56943 MUNICIPIO DE RIONEGRO Adquirió el inmueble por una cesión gratuita


de unas fajas de terreno mediante escritura
# 68 del 27 de enero de 1999.
De este inmueble de mayor extensión se
desprende un lote con matrícula inmobiliaria
# 020-54727

020-24061 BLANCA INÉS, JORGE Adquieren el inmueble de mayor extensión,


ALFONSO, JOSE IGNACIO y por compraventa de la nuda propiedad
PEDRO MIGUEL RESTREPO hecha a los señores Jorge Emilio Restrepo
RESTREPO Gaviria y Blanca Luz de las Mercedes
Restrepo, quienes tienen el usufructo sobre
el predio. Escritura #2577 del 25 de julio de
2011.
Limitaciones al dominio:
Servidumbre de energía de la señora
Margarita Restrepo a favor del señor Jorge
Emilio Restrepo Gaviria, mediante escritura
#696 del 30 de mayo de 1975.

020-69070 HERNÁN DARÍO VILLA Adquiere el inmueble de mayor extensión

33
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA

DOCUMENTO TECNICO PP17

MATRICULA PROPIETARIO INSCRITO CONDICIONES ESPECIALES A TENER EN


INMOBILIARIA CUENTA
por compra hecha a Waldemar Rey y Cía.
S.C.S mediante escritura #2398 del 18 de
septiembre de 1986.
De este inmueble de mayor extensión se
desprende un lote con matrícula inmobiliaria
# 020-200

Limitaciones al dominio:
Servidumbre de transito pasiva del señor
Hernán Darío Villa a favor de Alfredo José
Diez Ramírez y Ángela Claudia Victoria
Patricia Mejía Restrepo, mediante escritura
#3009 del 10 de julio de 2001.
Servidumbre de acueducto pasiva y
alcantarillado del señor Hernán Darío Villa a
favor de Alfredo José Diez Ramírez y Ángela
Claudia Victoria Patricia Mejía Restrepo,
mediante escritura #3009 del 10 de julio de
2001.
Servidumbre de energía eléctrica y teléfono
pasiva del señor Hernán Darío Villa a favor
de Alfredo José Diez Ramírez y Ángela
Claudia Victoria Patricia Mejía Restrepo,
mediante escritura #3009 del 10 de julio de
2001.
Servidumbre de gaseoducto pasiva del
señor Hernán Darío Villa a favor de Alfredo
José Diez Ramírez y Ángela Claudia Victoria
Patricia Mejía Restrepo, mediante escritura
#3009 del 10 de julio de 2001.

020-472 AGROPECUARIA POZO Adquirió el inmueble de mayor extensión


REDONDO S.A como aporte hecho por los socios María
Consuelo Posada Álvarez y Jorge Iván Vélez
Mesa, mediante escritura #709 del 23 de
abril de 2009.
De este inmueble de mayor extensión se
desprende un lote con matrícula inmobiliaria
# 25-48920
Limitaciones al dominio:
Este predio se encuentra afectado por la
quebrada “La Pereira”, según oficio del 21
de febrero de 1994, por parte de Planeación
Municipal de Rionegro.

34
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA

DOCUMENTO TECNICO PP17

MATRICULA PROPIETARIO INSCRITO CONDICIONES ESPECIALES A TENER EN


INMOBILIARIA CUENTA

020-48920 BEM S.A (15%), INMOBILIARIA Adquieren el inmueble de mayor extensión,


VISCAYA S.A (55%); JORGE por compra hecha a la Compañía de
WILSON LÓPEZ ALZATE (20%) y Gerenciamiento de Activos LDTA, mediante
EDMON RAHAL GARIOS (10%) escritura # 972 del 10 de mayo de 2010.
De este inmueble de mayor extensión se
desprende un lote con matrícula inmobiliaria
# 020-472 (Predio #3)

Limitaciones al dominio:
Este predio se encuentra afectado por la
quebrada “La Pereira”, según oficio del 21
de febrero de 1994, por parte de Planeación
Municipal de Rionegro.

Servidumbre de transito de la Granja La


Suiza Posada y Cía. S en C a favor de
Inversiones Díaz Echeverry S.A, mediante
escritura #964 del 16 de marzo de 1995.

020-64092 (INVERSIONES JEFF JC S.A.) Adquiere el inmueble de mayor extensión,


DIRECCION NACIONAL DE por compra hecha al señor Juan David
ESTUPEFACIENTES Zuluaga Salazar, mediante escritura #1085
del 19 de junio de 2009.
De este inmueble de mayor extensión se
desprende un lote con matrícula inmobiliaria
# 020-5040

Limitaciones al dominio:
Este lote actualmente y desde el 30 de
septiembre de 2009 se encuentra
embargado por la Fiscalía General de la
Nación, por un proceso de extinción de
dominio por lavado de activos y tiene como
depositario provisional a la SOCIEDAD DE
ACTIVOS ESPECIALES S.A.S, nombrado
mediante resolución 1957 del 31 de
diciembre de 2010.
020-63573 FIDEL ANTONIO DUQUE Adquiere el inmueble de mayor extensión el
BEDOYA por compra hecha a la señora Libia Mesa de
Restrepo mediante escritura #1373 del 31
de agosto de 2005.
De este inmueble de mayor extensión se
desprende un lote con matrícula inmobiliaria

35
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA

DOCUMENTO TECNICO PP17

MATRICULA PROPIETARIO INSCRITO CONDICIONES ESPECIALES A TENER EN


INMOBILIARIA CUENTA
# 020-5040.

020-5040 FABIOLA RAMÍREZ DE BERRIO Esta matricula se abrió con base en las
DIRECCION NACIONAL DE matriculas inmobiliarias 020-3708 y 020-
ESTUPEFACIENTES 3709.
Adquirió el inmueble de mayor extensión por
compra hecha a la sociedad Puerta Trujillo
Hnos. y cía. Ltda.
La señora Fabiola Ramírez realizó sobre el
predio ventas parciales a las siguientes
personas:
*Beatriz, Amparo, Amalia Margarita, y
Martha Lucía Berrio Ramírez y a Luz Helena
Berrio de Silva, mediante escritura #347 del
21 de febrero de 2001.
*Héctor Mario Zapata Navarro, mediante
escritura #349 21 de febrero de 2001.
*Nicolás David Escobar Vargas y Gloria
María Vargas Castaño, mediante escritura
#631 del 28 de marzo de 2001
De este inmueble de mayor extensión se
desprende un lote con las siguientes
matrículas inmobiliarias # 11-63539, 13-
63573, 15-64092.
Limitaciones al dominio:
Este lote actualmente y desde el 30 de
septiembre de 2009 se encuentra
embargado por la Fiscalía General de la
Nación, por un proceso de extinción de
dominio por lavado de activos.

Se nombra como depositario provisional


(secuestre) a la SOCIEDAD DE ACTIVOS
ESPECIALES S.A.S, mediante resolución
1957 del 31 de diciembre de 2010.

020-13300 JAIME CARMONA CARMONA y Adquieren el inmueble de mayor extensión


WILSON ANDRÉS CARMONA por compra hecha a la señora Cecilia María
RAMÍREZ Vélez Arango mediante escritura #2399 del
30 de diciembre de 2004.

020-69071 HERNAN DARIO VILLA H. Adquiere el inmueble de mayor extensión


por compra hecha a Waldemar Rey y Cía.
S.C.S mediante escritura #2398 del 18 de

36
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA

DOCUMENTO TECNICO PP17

MATRICULA PROPIETARIO INSCRITO CONDICIONES ESPECIALES A TENER EN


INMOBILIARIA CUENTA
septiembre de 1986.
De este inmueble de mayor extensión se
desprende un lote con matrícula inmobiliaria
# 020-200

Limitaciones al dominio:
Servidumbre de transito pasiva del señor
Hernán Darío Villa a favor de Alfredo José
Diez Ramírez y Ángela Claudia Victoria
Patricia Mejía Restrepo, mediante escritura
#3009 del 10 de julio de 2001.
Servidumbre de acueducto pasiva y
alcantarillado del señor Hernán Darío Villa a
favor de Alfredo José Diez Ramírez y Ángela
Claudia Victoria Patricia Mejía Restrepo,
mediante escritura #3009 del 10 de julio de
2001.
Servidumbre de energía eléctrica y teléfono
pasiva del señor Hernán Darío Villa a favor
de Alfredo José Diez Ramírez y Ángela
Claudia Victoria Patricia Mejía Restrepo,
mediante escritura #3009 del 10 de julio de
2001.
Servidumbre de gaseoducto pasiva del
señor Hernán Darío Villa a favor de Alfredo
José Diez Ramírez y Ángela Claudia Victoria
Patricia Mejía Restrepo, mediante escritura
#3009 del 10 de julio de 2001.

020-69011 ALFREDO JOSÉ DIEZ RAMÍREZ Adquieren el inmueble de mayor extensión,


y ÁNGELA CLAUDIA VICTORIA por compra hecha al señor Hernán Darío
PATRICIA MEJÍA RESTREPO Villa mediante escritura #3009 del 10 de julio
de 2001.
De este inmueble de mayor extensión se
desprende un lote con matrícula inmobiliaria
# 020-200

Limitaciones al dominio:
Servidumbre de transito pasiva del señor
Hernán Darío Villa a favor de Alfredo José
Diez Ramírez y Ángela Claudia Victoria
Patricia Mejía Restrepo, mediante escritura
#3009 del 10 de julio de 2001.
Servidumbre de acueducto pasiva y

37
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA

DOCUMENTO TECNICO PP17

MATRICULA PROPIETARIO INSCRITO CONDICIONES ESPECIALES A TENER EN


INMOBILIARIA CUENTA
alcantarillado del señor Hernán Darío Villa a
favor de Alfredo José Diez Ramírez y Ángela
Claudia Victoria Patricia Mejía Restrepo,
mediante escritura #3009 del 10 de julio de
2001.
Servidumbre de energía eléctrica y teléfono
pasiva del señor Hernán Darío Villa a favor
de Alfredo José Diez Ramírez y Ángela
Claudia Victoria Patricia Mejía Restrepo,
mediante escritura #3009 del 10 de julio de
2001.
Servidumbre de gaseoducto pasiva del
señor Hernán Darío Villa a favor de Alfredo
José Diez Ramírez y Ángela Claudia Victoria
Patricia Mejía Restrepo, mediante escritura
#3009 del 10 de julio de 2001.

020-71851 BEATRIZ BERRIO RAMIREZ Adquieren el inmueble de mayor extensión,


(16.6%), AMALIA MARGARITA en su debida proporción, por compraventa
BERRIO RAMIREZ (33.33%), de derechos de cuota al señor Carlos
MARTA LUCIA BERRIO RAMIREZ Eduardo Silva Prada, mediante escritura
(33.33%) y TOMAS SEBASTIAN #1298 del 27 de agosto de 2005.
SILVA RAMIREZ (16.67%) De este inmueble de mayor extensión se
DIRECCION NACIONAL DE desprende un lote con matrícula inmobiliaria
ESTUPEFACIENTES # 020-63539

Limitaciones al dominio:
Servidumbre de transito pasiva vehicular en
favor del lote 4, matrícula inmobiliaria 020-
71854; de Beatriz Berrio Ramírez, Amalia
Margarita Berrio Ramírez, Marta Lucia Berrio
Ramírez y Tomas Sebastián Silva Ramírez en
favor de Beatriz Berrio Ramírez y Sebastián
Silva Ramírez. Escritura # 1298 del 27 de
agosto de 2005.
Servidumbre de transito activa vehicular en
favor del lote 2, matrícula inmobiliaria 020-
71852; de Amalia Margarita Berrio Ramírez,
en favor de Beatriz Berrio Ramírez, Amalia
Margarita Berrio Ramírez Marta Lucia Berrio
Ramírez y Tomas Sebastián Silva Ramírez.
Escritura # 1298 del 27 de agosto de 2005.
Este lote actualmente y desde el 30 de
septiembre de 2009 se encuentra

38
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA

DOCUMENTO TECNICO PP17

MATRICULA PROPIETARIO INSCRITO CONDICIONES ESPECIALES A TENER EN


INMOBILIARIA CUENTA
embargado por la Fiscalía General de la
Nación, por un proceso de extinción de
dominio por lavado de activos.

Se nombra como depositario provisional


(secuestre) a la SOCIEDAD DE ACTIVOS
ESPECIALES S.A.S, mediante resolución
1957 del 31 de diciembre de 2010.

020-71852 (AMALIA MARGARITA BERRIO Adquiere el inmueble de mayor extensión,


RAMIREZ) por una división material hecha del predio,
DIRECCION NACIONAL DE donde figuraban como propietarios los
ESTUPEFACIENTES señores Beatriz Berrio Ramírez, Amalia
Margarita Berrio Ramírez, Marta Lucia Berrio
Ramírez y Tomas Sebastián Silva Ramírez,
Escritura #1298 del 27 de agosto de 2005.
De este inmueble de mayor extensión se
desprende un lote con matrícula inmobiliaria
# 020-63539

Limitaciones al dominio:
Servidumbre de transito pasiva vehicular en
favor de los lotes 1, 3 y 4, matrículas
inmobiliarias 020-71851, 020-71853 y 020-
71854; de Amalia Margarita Berrio Ramírez
en favor de Beatriz Berrio Ramírez, Marta
Lucia Berrio Ramírez y Sebastián Silva
Ramírez. Escritura # 1298 del 27 de agosto
de 2005.
Este lote actualmente y desde el 30 de
septiembre de 2009 se encuentra
embargado por la Fiscalía General de la
Nación, por un proceso de extinción de
dominio por lavado de activos.
Se nombra como depositario provisional
(secuestre) a la SOCIEDAD DE ACTIVOS
ESPECIALES S.A.S, mediante resolución
1957 del 31 de diciembre de 2010.

020-71853 (MARTA LUCIA BERRIO Adquiere el inmueble de mayor extensión,


RAMÍREZ) por una división material hecha del predio,
DIRECCION NACIONAL DE donde figuraban como propietarios también
ESTUPEFACIENTES de este los señores Beatriz Berrio Ramírez,
Amalia Margarita Berrio Ramírez, Marta

39
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA

DOCUMENTO TECNICO PP17

MATRICULA PROPIETARIO INSCRITO CONDICIONES ESPECIALES A TENER EN


INMOBILIARIA CUENTA
Lucia Berrio Ramírez y Tomas Sebastián
Silva Ramírez .Escritura #1298 del 27 de
agosto de 2005.
De este inmueble de mayor extensión se
desprende un lote con matrícula inmobiliaria
# 020-63539

Limitaciones al dominio:
Servidumbre de transito activa vehicular en
favor del lote #2, matrícula inmobiliaria 020-
71852; de Amalia Margarita Berrio Ramírez
en favor de Marta Lucia Berrio Ramírez.
Escritura # 1298 del 27 de agosto de 2005.
Este lote actualmente y desde el 30 de
septiembre de 2009 se encuentra
embargado por la Fiscalía General de la
Nación, por un proceso de extinción de
dominio por lavado de activos.

Se nombra como depositario provisional


(secuestre) a la SOCIEDAD DE ACTIVOS
ESPECIALES S.A.S, mediante resolución
1957 del 31 de diciembre de 2010.

020-71854 (BEATRIZ BERRIO RAMÍREZ y Adquieren el inmueble de mayor extensión,


TOMAS SEBASTIÁN SILVA por una división material hecha del predio,
RAMÍREZ) donde figuraban como propietarios también
DIRECCION NACIONAL DE de este los señores Beatriz Berrio Ramírez,
ESTUPEFACIENTES Amalia Margarita Berrio Ramírez, Marta
Lucia Berrio Ramírez y Tomas Sebastián
Silva Ramírez. Escritura #1298 del 27 de
agosto de 2005.
De este inmueble de mayor extensión se
desprende un lote con matrícula inmobiliaria
# 020-63539

Limitaciones al dominio:
Servidumbre de transito activa vehicular en
favor de los lotes # 1 y 4, matrículas
inmobiliarias 020-71851 y 020-71852; de
Beatriz Berrio Ramírez, Amalia Margarita
Berrio Ramírez, Marta Lucia Berrio Ramírez y
Tomas Sebastián Silva Ramírez en favor de
Beatriz Berrio Ramírez y Tomas Sebastián

40
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA

DOCUMENTO TECNICO PP17

MATRICULA PROPIETARIO INSCRITO CONDICIONES ESPECIALES A TENER EN


INMOBILIARIA CUENTA
Silva Ramírez. Escritura # 1298 del 27 de
agosto de 2005.

Este lote actualmente y desde el 30 de


septiembre de 2009 se encuentra
embargado por la Fiscalía General de la
Nación, por un proceso de extinción de
dominio por lavado de activos.

Se nombra como depositario provisional


(secuestre) a la SOCIEDAD DE ACTIVOS
ESPECIALES S.A.S., mediante resolución
1957 del 31 de diciembre de 2010.

020-75264 ANGELA MARÍA VÉLEZ Adquiere el inmueble de mayor extensión,


SALDARRIAGA mediante adjudicación de la liquidación de
la comunidad de Victoria Eugenia, Ángela
María, María Teresa, Margarita Rosa, Marta
Cecilia, María Isabel, Iván Darío y Luis
Fernando Vélez Saldarriaga y Luz María
Vélez de Guerra. Escritura # 1051 del 29 de
mayo de 2007.
De este inmueble de mayor extensión se
desprende un lote con matrícula inmobiliaria
# 020-13637

020-75265 MARÍA ISABEL VÉLEZ Adquiere el inmueble de mayor extensión,


SALDARRIAGA mediante adjudicación de la liquidación de
la comunidad de Victoria Eugenia, Ángela
María, María Teresa, Margarita Rosa, Marta
Cecilia, María Isabel, Iván Darío y Luis
Fernando Vélez Saldarriaga y Luz María
Vélez de Guerra. Escritura # 1051 del 29 de
mayo de 2007.

De este inmueble de mayor extensión se


desprende un lote con matrícula inmobiliaria
# 020-13637

020-75267 VICTORIA EUGENIA VÉLEZ Adquiere el inmueble de mayor extensión,


SALDARRIAGA mediante adjudicación de la liquidación de
la comunidad entre Victoria Eugenia, Ángela
María, María Teresa, Margarita Rosa, Marta
Cecilia, María Isabel, Iván Darío y Luis

41
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA

DOCUMENTO TECNICO PP17

MATRICULA PROPIETARIO INSCRITO CONDICIONES ESPECIALES A TENER EN


INMOBILIARIA CUENTA
Fernando Vélez Saldarriaga y Luz María
Vélez de Guerra. Escritura # 1051 del 29 de
mayo de 2007.

De este inmueble de mayor extensión se


desprende un lote con matrícula inmobiliaria
# 020-13637

020-75268 IVAN DARIO VÉLEZ Adquiere el inmueble de mayor extensión,


SALDARRIAGA mediante adjudicación de la liquidación de
la comunidad entre Victoria Eugenia, Ángela
María, María Teresa, Margarita Rosa, Marta
Cecilia, María Isabel, Iván Darío y Luis
Fernando Vélez Saldarriaga y Luz María
Vélez de Guerra. Escritura # 1051 del 29 de
mayo de 2007.
De este inmueble de mayor extensión se
desprende un lote con matrícula inmobiliaria
# 020-13637

020-75269 LUIS FERNANDO VÉLEZ Adquiere el inmueble de mayor extensión,


SALDARRIAGA mediante adjudicación de la liquidación de
la comunidad entre Victoria Eugenia, Ángela
María, María Teresa, Margarita Rosa, Marta
Cecilia, María Isabel, Iván Darío y Luis
Fernando Vélez Saldarriaga y Luz María
Vélez de Guerra. Escritura # 1051 del 29 de
mayo de 2007.
De este inmueble de mayor extensión se
desprende un lote con matrícula inmobiliaria
# 020-13637

020-75270 LUZ MARÍA VÉLEZ DE GUERRA Adquiere el inmueble de mayor extensión,


mediante adjudicación de la liquidación de
la comunidad entre Victoria Eugenia, Ángela
María, María Teresa, Margarita Rosa, Marta
Cecilia, María Isabel, Iván Darío y Luis
Fernando Vélez Saldarriaga y Luz María
Vélez de Guerra. Escritura # 1051 del 29 de
mayo de 2007.
De este inmueble de mayor extensión se
desprende un lote con matrícula inmobiliaria
# 020-13637

42
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA

DOCUMENTO TECNICO PP17

MATRICULA PROPIETARIO INSCRITO CONDICIONES ESPECIALES A TENER EN


INMOBILIARIA CUENTA
020-75271 MARGARITA ROSA VÉLEZ Adquiere el inmueble de mayor extensión,
SALDARRIAGA mediante adjudicación de la liquidación de
la comunidad entre Victoria Eugenia, Ángela
María, María Teresa, Margarita Rosa, Marta
Cecilia, María Isabel, Iván Darío y Luis
Fernando Vélez Saldarriaga y Luz María
Vélez de Guerra. Escritura # 1051 del 29 de
mayo de 2007.
De este inmueble de mayor extensión se
desprende un lote con matrícula inmobiliaria
# 020-13637

020-75272 MARTA CECILIA VÉLEZ Adquiere el inmueble de mayor extensión,


SALDARRIAGA mediante adjudicación de la liquidación de
la comunidad entre Victoria Eugenia, Ángela
María, María Teresa, Margarita Rosa, Marta
Cecilia, María Isabel, Iván Darío y Luis
Fernando Vélez Saldarriaga y Luz María
Vélez de Guerra. Escritura # 1051 del 29 de
mayo de 2007.
De este inmueble de mayor extensión se
desprende un lote con matrícula inmobiliaria
# 020-13637

020-75266 MARÍA TERESA VÉLEZ Adquiere el inmueble de mayor extensión,


SALDARRIAGA mediante adjudicación de la liquidación de
la comunidad entre Victoria Eugenia, Ángela
María, María Teresa, Margarita Rosa, Marta
Cecilia, María Isabel, Iván Darío y Luis
Fernando Vélez Saldarriaga y Luz María
Vélez de Guerra. Escritura # 1051 del 29 de
mayo de 2007.
De este inmueble de mayor extensión se
desprende un lote con matrícula inmobiliaria
# 020-13637

020-35003 GLORIA CECILIA, ANA ISABEL, Adquiere el inmueble de mayor extensión,


JUAN MIGUEL, MARÍA CLARA, por adjudicación en la sucesión de su padre
JOSE PAUL, ALVARO IGNACIO, Paul Restrepo, escritura # 343 del 18 de
y PEDRO PABLO RESTREPO febrero de 1993. Y la sociedad RESTREPO
SANTAMARIA, y RESTREPO SANTAMARIA S.C.A por aporte de la señora
SANTAMARIA S.C.A. Blanca Santamaría de Restrepo en su
derecho proindiviso, escritura #2851 del 29
de diciembre de 1995.

43
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA

DOCUMENTO TECNICO PP17

MATRICULA PROPIETARIO INSCRITO CONDICIONES ESPECIALES A TENER EN


INMOBILIARIA CUENTA

Limitaciones al dominio:
Servidumbre de agua del señor Jairo
Restrepo Londoño a favor de los señores
Paul Restrepo y Blanca Santamaría, escritura
#4874 del 26 de agosto de 1958.
Servidumbre de energía eléctrica del señor
Jairo Restrepo Londoño a favor de los
señores Paul Restrepo y Blanca Santamaría,
escritura #4874 del 26 de agosto de 1958.
Servidumbre de energía de los señores Paul
Restrepo y Blanca Santamaría a favor de la
señora Margarita Restrepo, escritura #4874
del 26 de agosto de 1958.
Servidumbre de agua de los señores Paul
Restrepo y Blanca Santamaría a favor de las
señoras Benilda y Cándida Molina, escritura
#4874 del 26 de agosto de 1958.
Servidumbre de agua (1/2) de los señores
Paul Restrepo y Blanca Santamaría a favor
de la señora Margarita Restrepo, escritura
#4874 del 26 de agosto de 1958.

020-20823 J PAUL RESTREPO Y CIA S EN C Adquiere el inmueble de mayor extensión


y PEDRO PABLO RESTREPO por compra hecha al señor Paul Restrepo
Moreno, mediante escritura #3775 del 14 de
diciembre de 1988.

020-35002 ANA I. RESTREPO E HIJOS Y CIA Adquiere el inmueble de mayor extensión


S EN C por aporte de la señora Ana Isabel Restrepo
Santamaría, mediante escritura #4393 del
20 de septiembre de 2001.

020-12102 García Arenas Maria Olga sucesión


020-23836 García Jaramillo Nora Elena sucesión

Acorde con el análisis anterior, el proyecto de plan parcial establece entonces una
propuesta de desarrollo diferencial de los predios, identificando zonas a las que se
aplicarían las normas del tratamiento de consolidación, otras a las que se aplica el
tratamiento de desarrollo y son las receptoras de la propuesta urbana, predios
sobre los cuales no es posible hacer ningún tipo de intervención, por cuanto se
encuentran fuera del comercio hasta tanto sean adjudicados por la Dirección

44
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA

DOCUMENTO TECNICO PP17

Nacional de Estupefacientes o quien haga sus veces, según se desprende de lo


establecido por el artículo 12 de la Ley 793 de 2002, modificado por el artículo 80 de
la Ley 1453 de 20115. Por lo tanto, mientras no exista sentencia en el proceso y
adjudicación de estos bienes, no es posible entonces proponer que los mismos
hagan parte de unidades de actuación urbanística, en consecuencia, estos
inmuebles se considerarán en la propuesta como áreas de manejo especial y otros
predios que en aplicación de normas de transición del Plan de Ordenamiento, hoy
tienen licencias de urbanización y construcción vigentes a los que se le aplica el
principio de ultractividad de las normas, tal como lo establece el Decreto Nacional
1469 de 2010

Tabla número 4: Delimitación Del Área De Intervención Plan Parcial De


Expansión Urbana Numero 17

MATRICULA INMOBILIARIA SITUACION TRATAMIENTO URBANISTICO


020-0024061 Predios ubicados dentro de la DESARROLLO
020-0069070 zona de expansión que no han
020-0000472 sido intervenidos o no cuenta
020-0048920 con licencia urbanística de
020-0063573 construcción vigente.
020-0023836
020-0013300
020-0012102
020-0069071
020-0069011
020-0075264
020-0075265
020-0075267

5
Artículo 12. Ley 793 de 2002 “(…) En esta fase o en cualquier momento del proceso el fiscal podrá decretar
medidas cautelares de embargo, secuestro y suspensión del poder dispositivo de cualquier tipo de bien, lo cual
incluye las divisas, los metales y piedras preciosas, dinero en depósito en el sistema financiero, de títulos valores
y los rendimientos de los anteriores, lo mismo que la orden de no pagarlos aún sin su secuestro o aprehensión,
así como también la ocupación y la incautación sobre bienes cautelados. En todo caso, la Dirección Nacional de
Estupefacientes será el secuestre o depositario de los bienes objeto de medidas cautelares. Los bienes muebles
e inmuebles sobre los que se adopten medidas cautelares quedarán de inmediato a disposición de la Dirección
Nacional de Estupefacientes, a través del Fondo para la Rehabilitación, Inversión Social y Lucha contra el Crimen
Organizado –Frisco–, quien podrá enajenarlos, directamente o a través de terceras personas, de acuerdo con las
normas aplicables a la venta de bienes con extinción de dominio. Mientras no se produzca la enajenación, la
Dirección Nacional de Estupefacientes deberá proveer por su adecuada administración de acuerdo con los
sistemas previstos en la Ley 785 de 2002 y en sus normas reglamentarias (…)

45
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA

DOCUMENTO TECNICO PP17

MATRICULA INMOBILIARIA SITUACION TRATAMIENTO URBANISTICO


020-0075268
020-0075269
020-0075270
020-0075271
020-0075272
020-0075266

020-0064092 Extinción de dominio ÁREA DE MANEJO ESPECIAL


020-0071851
020-0071852
020-0071853
020-0071854
020-0005040

020-0056944 Inmuebles correspondientes a CONSOLIDACIÓN


020-0053343 licencias ya ejecutadas que
020-0053326 forman parte del conjunto
020-0053342 residencial Bosques de la
020-0053328 Pereira, o tienen licencia.
020-0055974
020-0055975
020-0055977
020-0055976
020-0056943
020-0005041

020-0056702 Predios identificados en el DESARROLLO EN SUELO


020-0056703 Acuerdo 56 de 2011 como URBANO
020-0056704 suelo urbano

020-0035003 Licencia urbanística en trámite DESARROLLO EN SUELO


020-0020823 en aplicación del régimen de URBANO, CON BASE EN LAS
020-0035002 transición DISPOSICIONES DE LA LEY
1450 DE 2011 Y EL DECRETO
4065 DE 2008

Esta tabla se relaciona en el Plano número 2:Delimitación Área De Planeación


Y Área De Intervención Plan Parcial De Expansión Urbana Numero 17,
Municipio De Rionegro Antioquia.

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PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA

DOCUMENTO TECNICO PP17

2.3 Aplicación de parámetros normativos.

Acorde con los estudios de diagnóstico y las disposiciones generales en relación


con el contenido del plan parcial, la propuesta de ocupación del territorio a través
del desarrollo de proyectos urbanísticos y constructivos, en aplicación de la
respuesta a la solicitud de determinantes, el Plan Parcial, como diseño de un
modelo de ocupación aplicable a una porción del territorio municipal, debe atender
como estrategias territoriales a considerar en la propuesta urbana:

a) Recuperar y proteger los terrenos que tienen procesos erosivos activos,


promoviendo procesos de reforestación.

b) Adelantar los estudios que hagan posible implementar procesos de


mitigación y protección de las zonas con restricciones geológicas severas y
aquellas que se encuentren catalogadas como de manejo especial por su
conformación geológica.

c) Conformar las fajas de retiro de las corrientes de agua que atraviesan el área
de planificación, en especial las de la Quebrada La Pereira, proponiendo al
mismo tiempo, los sistemas de recolección y tratamiento de aguas
residuales.

d) Definir de manera integral un sistema de espacios públicos para el área de


intervención del plan parcial, proponiendo la forma de gestionarlo y
conformarlo a través de las cesiones obligatorias gratuitas que se generarán
por las licencias urbanísticas que se deriven de la implementación del plan.

e) Incorporar al sistema de espacio las áreas ambientales, proponiendo el


desarrollo de parques para la recreación pasiva en las zonas identificadas
como áreas de importancia ambiental y paisajística o áreas de protección de
las corrientes de agua.

f) Promover la conformación de zonas verdes, áreas libres y espacios para


fines recreativos, derivados del desarrollo de proyectos urbanísticos y
constructivos en las áreas estableces.

g) Establecer programas y proyectos para garantizar la disponibilidad de los


servicios asistenciales básicos.

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PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA

DOCUMENTO TECNICO PP17

h) Definir la estructura vial al interior del área de planificación, que haga posible
la operación de sistemas de transporte público y desarrollar una propuesta
de conexión con la malla vial existente en el municipio.

i) Definir un sistema de circuitos y senderos públicos ambientales, para


articular los diferentes sectores que conforman el plan parcial.

j) Definir los diseños y las formas de financiación y ejecución de la ampliación


de las redes de servicios públicos domiciliarios, acorde con las
concertaciones que se adelanten con la empresa de servicios públicos.

k) Formular, en caso de ser necesario, una propuesta para el ordenamiento,


intervención y legalización urbanística de las construcciones existentes y la
titulación de predios.

Revisando los lineamientos generales expedidos por la Administración Municipal, el


proceso de formulación del plan parcial además de proponer un modelo de
ocupación, implica la definición de un modelo de gestión, sustentado en el
desarrollo de la simulación urbanística financiera y la propuesta de un cronograma
tentativo para el desarrollo de los diferentes proyectos, así como el pago de las
cesiones obligatorias gratuitas que estos proyectos generarán.

Así mismo, el plan parcial propone la puesta en marcha de mecanismos de gestión


urbanística que hagan posible la implementación del modelo de ocupación del
territorio contenida en el presente documento, dentro del tiempo previsto como
plazo de ejecución; estos mecanismos de gestión buscan hacer efectivo el principio
de reparto equitativo de cargas y beneficios contenidos en la Ley 388 de 1997.
Como en el área de planificación se encuentran elementos de la estructura
ecológica principal, deben establecerse en la reglamentación, algunas alternativas
de compensación de estas cargas, que distorsionan la simulación urbanístico-
financiera de los proyectos a desarrollar, por ser elementos que están considerados
dentro de la planificación general del Municipio, no como parte de la intervención a
través del plan parcial.

La función del ordenamiento del territorio debe contemplar dentro de sus objetivos
la preservación y defensa del patrimonio ecológico y la protección del medio
ambiente. Tal es la protección, que el numeral 1.5 del artículo 15 de la Ley 388 de
1997 señala como norma estructural del Plan de Ordenamiento Territorial aquellas
que definan las áreas de protección y conservación de los recursos naturales y en
general, todas las que conciernen al medio ambiente, las cuales en ningún caso,

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PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA

DOCUMENTO TECNICO PP17

salvo en el de la revisión del plan, serán objeto de modificación. Tal y como lo ha


reconocido la Corte Constitucional6, la protección del medio ambiente siempre tiene
que ser considerada por tratarse de un derecho colectivo y de un bien de interés
general, razón por la cual la autoridad ambiental competente mantiene su función
de máxima autoridad de su jurisdicción.

Tal como lo establece el parágrafo del artículo 39 de la Ley 388 de 1997 “Las cargas
correspondientes al costo de infraestructura vial principal y redes matrices de
servicios públicos se distribuirán entre los propietarios de toda el área beneficiaria de
las mismas y deberán ser recuperados mediante tarifas, contribución de valorización,
participación en plusvalía, impuesto predial o cualquier otro sistema que garantice el
reparto equitativo de las cargas y beneficios de las actuaciones.” Y el artículo 48 de
la misma norma preceptúa que “Los propietarios de terrenos e inmuebles
determinados en los planes de ordenamiento territorial o en los instrumentos que los
desarrollen como de conservación histórica, arquitectónica o ambiental, deberán ser
compensados por esta carga derivada del ordenamiento, mediante la aplicación de
compensaciones económicas, transferencias de derechos de construcción y
desarrollo, beneficios y estímulos tributarios u otros sistemas que se reglamenten.”
.
Teniendo en cuenta el área de planificación identificada por la administración
municipal, a la cual se le aplican las previsiones contenidas en el Acuerdo 76 de
2003, asociadas a las densidades máximas permitidas y los índices de ocupación y
construcción para este suelo de expansión, las consideraciones generales de
ocupación del área serían las siguientes:

6
Sentencia C-431 de 2000, M.P. Dr. Vladimiro Naranjo Meza. "Mientras por una parte se reconoce al medio
ambiente sano como un derecho del cual son titulares todas las personas – quienes a su vez están legitimadas
para participan (Sic) en las decisiones que puedan afectarlo y deben colaborar en su conservación-, por la otra
se le impone al Estado los deberes correlativos de: 1) proteger su diversidad e integridad, 2) salvaguardar las
riquezas naturales de la Nación, 3) conservar las áreas de especial importancia ecológica, 4) fomentar la
educación ambiental, 5) planificar el manejo y aprovechamiento de los recursos naturales para así garantizar su
desarrollo sostenible, su conservación, restauración o sustitución, 6) prevenir y controlar los factores de
deterioro ambiental, 7) imponer las sanciones legales y exigir la reparación de los daños causados al ambiente y
8) cooperar con otras naciones en la protección de los ecosistemas situados en las zonas de frontera":

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PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA

DOCUMENTO TECNICO PP17

Tabla número 5: Consideraciones Generales De Ocupación Del Área De


Planificación De Plan Parcial De Expansión Urbana número 17
Características Área Bruta (M2)
De Intervención 466.808
Predios identificados en el Acuerdo 56 de 2011 como suelo urbano 87
Zona de manejo especial por expropiación de dominio 73.466
Suelo consolidado a excluir del plan parcial 45.704
Zona con licencia en trámite 14.655
TOTAL 600.720

En cumplimiento de las normas contenidas en los Acuerdos Municipales, para el


desarrollo del presente Plan Parcial, se diferencian dos tipos de obligaciones
urbanísticas:
 Un “primer grupo de aportes” constituido por aquellas cesiones destinadas
a completar los sistemas estructurantes principales del territorio relacionados
con las zonas comprendidas dentro de la llanura de inundación de la
quebrada La Pereira, y las áreas para la conservación y preservación del
sistema hídrico, conformado por elementos naturales como ríos, quebradas,
arroyos, humedales, así como los demás elementos que conforman el suelo
de protección. Estas cesiones se dejarán y ejecutarán como parte de la
actuación de urbanización de las Unidades donde se localizan.
 El “segundo grupo” de obligaciones que deben cumplir los desarrollos
urbanísticos, son los derivados de las obligaciones de zonas verdes y vías
establecidos en el Acuerdo 76 de 2003, los cuales dependen de la
modalidad de proyecto a ejecutar, pudiendo ser dispuestos en el área neta
resultante – resultado de descontar los sistemas primarios o “aportes del
primer grupo”- o fuera de ella, según lo disponga la respectiva licencia de
urbanismo.
En aplicación de las obligaciones urbanísticas que contempla el Plan de
Ordenamiento Territorial, todo proyecto que se desarrolle en el territorio municipal,
debe contemplar como obligaciones urbanísticas:

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PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA

DOCUMENTO TECNICO PP17

 El 22% del área bruta del predio para vías, incluyendo solamente los
elementos de la sección vial que corresponden a pisos duros, como
(calzadas, andenes) y a parqueaderos.

 El 32% del área bruta del predio, para zonas verdes.

 En ningún caso, las áreas de cesión tipo A pueden ser inferiores al 54 % del
área bruta del lote, el porcentaje de vías que se deje de construir se imputará
a zonas verdes o será compensado según lo establecido en el artículo
anterior

 Toda urbanización deberá aportar el 1% del área bruta del lote como área
construida en el lugar que sea indicado por la Secretaria de Planeación.

 En la Resolución por medio de la cual se establecen las determinantes para


la formulación del presente Plan, se establece la obligación de destinar parte
del suelo para el desarrollo de proyectos VIS o VIP, en los porcentajes y
condiciones establecidos por el Decreto Nacional 4259 de 2007.

Teniendo en cuenta el área de planificación identificada en el Acuerdo 76 de 2003, a


la cual se aplican los parámetros relacionados con densidades de vivienda
permitidas y los índices de ocupación y construcción, las condiciones generales que
deben tenerse en cuenta para la formulación de la propuesta de ocupación del
territorio, son las siguientes:

Tabla número 6: Aprovechamientos Área De Planificación Plan Parcial De


Expansión Urbana número 17

TIPO DE DENSIDAD INDICE DE INDICE DE


APROVECHAMI

INTERVENCION OCUPACION CONSTRUCCION


ENTOS

URBANIZACIONES 50 VDAS/HA VIVIENDA 45% A.B.L. NO APLICA


SUNTUARIA, AREA
MINIMA 72M2

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PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA

DOCUMENTO TECNICO PP17

70 VDAS/HA (25% DEL AREA) 45% A.B.L. NO APLICA


VIVIENDA DE INTERES SOCIAL
54M2 UNIFAMILIAR
70 MULTIFAMILIAR
OTROS USOS NO APLICA 80% 5

Para establecer la construcción potencial se determina el siguiente procedimiento:

Área bruta de intervención: 466.808 M2


- Densidad:
- 25% para desarrollo de VIS: 116.702 m2 para un desarrollo con una densidad de
70 viviendas por hectárea, implica 817 unidades de vivienda.
- 75% para desarrollo de Vivienda no VIS: 350.106 m2, para un desarrollo con una
densidad de 50 viviendas por hectárea, implica 1.751 unidades de vivienda.
A través de la estructuración del reparto equitativo de cargas y beneficios, se determinarán
de manera precisa las densidades e intensidades de usos diferentes a vivienda,
estableciendo entonces las obligaciones urbanísticas de acuerdo con las previsiones
contenidas en el Acuerdo 76 de 2003 y el tipo de intervención.
Área de manejo especial, por expropiación de dominio : 73.466M2
- Densidad:
- 25% para desarrollo de VIS: 18.366,50 m2 para un desarrollo con una densidad de
70 viviendas por hectárea, implica 92 unidades de vivienda.
- 75% para desarrollo de Vivienda no VIS: 55.099,50 m2, para un desarrollo con una
densidad de 50 viviendas por hectárea, implica 275 unidades de vivienda.
Dado que no existe sentencia en el proceso de adjudicación de estos bienes, no es posible
entonces proponer que hagan parte de unidades de actuación urbanística, no obstante se
le deja un aprovechamiento que permitirá su desarrollo en el evento que se dicte una
sentencia, así mismo se establece entonces las obligaciones urbanísticas de acuerdo con
las previsiones contenidas en el Acuerdo 76 de 2003 y el tipo de intervención .

2.4. Caracterización urbanística del área de


planeamiento y su entorno inmediato.
El modelo de ocupación que se debe promover con el desarrollo del plan parcial
debe ser acorde con el carácter de zona limítrofe entre el suelo urbano y rural que
comporta esta zona. Considera el Municipio en las determinantes que esta zona
debe ser concebida como una transición entre la ciudad consolidada y el suelo

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PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA

DOCUMENTO TECNICO PP17

rural, por lo tanto, los parámetros de intervención deben considerar esa


característica de borde de ciudad.

El proyecto de ocupación por lo tanto, debe buscar una transición gradual entre el
área urbana, la zona rural, la zona de expansión y los corredores ecológicos, que
permita el predominio de los flujos y las interacciones en lugar de espacios aislados
fijos y desarticulados, en los límites entre los sistemas naturales y el área construida,
y promover un modelo de desarrollo urbano apropiado a la realidad geográfica del
área, que considere la dinámica territorial, las zonas de intercambio entre los
territorios naturales y las zonas urbanas.

Estas consideraciones, además de la necesidad de proteger y desarrollar la


estructura ecológica principal y la decisión de la administración de exigir el
desarrollo de viviendas de interés social o interés prioritaria, hacen necesario
proponer una ocupación del territorio con énfasis en el desarrollo de inmuebles
destinados al uso residencial y promover la localización de usos y servicios
complementarios al uso residencial.

La vocación del sector está encaminada a conservar la tendencia que actualmente


se puede apreciar: El uso residencial predominante, la mezcla con usos de apoyo
que puedan garantizar una vida barrial más intensa y activa, y el desarrollo de
parques lineales como soporte de la propuesta de espacio público que se ejecute al
amparo de la edificabilidad autorizada, así como el desarrollo de un sistema vial y
de movilidad que haga posible la utilización de diferentes tipos de transporte, que
permita la conformación de corredores que sirvan al uso residencial y disminuyan
los trayectos de desplazamiento para la obtención de bienes y servicios.

2.5. Síntesis de las realidades urbanísticas


actuales.

 Desarticulación entre los desarrollos urbanísticos y los elementos de espacio


público de primer orden localizados en el sector, como los parques lineales
de quebradas y la vía de acceso al Municipio.

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PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA

DOCUMENTO TECNICO PP17

- Modelos de urbanización que no han generado una estructura de soporte


urbano, con espacio público, vías, y equipamientos.

 Necesidad de desarrollar corredores de servicios, que hagan posible la


disminuir los tiempos y distancias para acceder a servicios y comercios de
escala barrial.

 Incipientes corredores de movilidad de acceso al sector, conformados


básicamente por servidumbres carreteables de servicio particular a predios
privados. El sector objeto del presente plan parcial no tiene una adecuada
malla vial que permita tanto el ingreso como la circulación y atravesamiento
del área, por lo cual la accesibilidad y movilidad al interior del área es
inadecuada.

 Rol protagónico como zona de límite y contención entre lo rural y lo urbano.


El área de planificación se encuentra en una zona que marca la transición
entre el suelo urbano y el suburbano, condición tangible en las cualidades
paisajísticas presentes.

 Necesidad de proponer sistemas de intervención del espacio privado, que


hagan posible la conservación y protección de los elementos de la estructura
ecológica principal asociada a la Quebrada La Pereira.

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PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA

DOCUMENTO TECNICO PP17

3. CARACTERIZACIÓN URBANÍSTICA DEL ÁREA DE


PLANEACIÓN, SEGUN EL ANALISIS DE LOS SISTEMAS
URBANO - REGIONALES
Para el estudio de cualquier territorio con el propósito de formular propuestas de
intervención espacial, se debe revisar la pertinencia de esta propuesta en relación
con las condiciones regionales y locales, para definir las características y dinámicas
de desarrollo de un área de planificación.

Partiendo de la información con la cual se formuló el Acuerdo 76 de 2003 en el


Municipio de Rionegro, se retomarán algunos apartes que permitan de una manera
clara y concisa visualizar estos sistemas desde varias propuestas de desarrollo
planteadas para la región.

3.1. Caracterización Del Área De Planificación En El Contexto


Nacional.
La Subregión del Altiplano del Oriente Antioqueño, localizada en la Región del Sur
oriente del Departamento de Antioquia, se encuentra bajo el área de influencia del
CORPES de Occidente, la cual ha fijado los lineamientos y directrices para los
departamentos y el municipio.

Entre las Propuestas De Orden Regional planteadas por el CORPES 7 De Occidente


y que inciden directamente con el Municipio se tienen:

7
Este sistema de planificación y regionalización, creado a través de la Ley 76 de 1985, es muy usado
por los economistas; tradicionalmente el país se ha dividido en 5 regiones de planificación CORPES
(Costa Atlántica, Centro-Oriente, Occidente, Orinoquia, y Amazonia). Estas regiones fueron definidas
con base en criterios de planeación y desarrollo para las regiones colombianas, aunque más
parecen haber sido creadas con otro tipo de criterios (geográficos, político, etc.) que constituidas
con el propósito de cumplir con los objetivos propuestos. Los CORPES surgieron ante la
imposibilidad de cambiar la Constitución de 1886 que determinaba como facultad exclusiva de los
departamentos y Municipios el ser entidades territoriales, situación que trató de subsanarse con la

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PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA

DOCUMENTO TECNICO PP17

 Ejes de Desarrollo.
Al establecer Ejes de Desarrollo que permitan fortalecer la actividad
económica de los municipios que atraviesan, se potencia el desarrollo de
estas entidades territoriales, y por ende la consolidación de la ocupación del
territorio. El CORPES ha establecido como uno de estos ejes el conformado
por los municipios de Santa Fe de Antioquia, Medellín, Rionegro, Puerto
Berrío, denominado Eje Occidente-Oriente Antioqueño. Este eje va a
fortalecer el desarrollo del área industrial de los Municipios del Oriente
Antioqueño específicamente Rionegro, Guarne y Marinilla, facilitando la
comercialización internacional de sus productos, máxime con el proceso de
concertación de tratados de libre comercio en el que está empeñado el
Gobierno Nacional.

Las vías nacionales se definen como los principales ejes de movilización


debido al flujo vehicular que soportan. Entre las vías que tienen esta
categoría e inciden en el área de planificación del plan parcial se encuentra
vía Medellín-Bogotá de donde se desprenden los tramos: la vía Belén, la
Antigua vía el Tranvía,(hoy denominada vía los sauces), la antigua vía
Rionegro-Marinilla, estas vías tienen gran incidencia en el área de
intervención del plan parcial no solo por la conectividad, si no por el
desarrollo de actividades industriales y de servicio de cobertura subregional
que se desarrollan a lo largo de las mismas.

 Áreas Estratégicas de Desarrollo.


La construcción del túnel Aburra-Oriente- Conexión vial Aburra – Oriente es
una respuesta no sólo para la articulación e integración vial regional, nacional
e internacional, sino que además, desde el programa de gobierno de
Antioquia, se ha pensado que se constituya en una estrategia para generar la
independencia económica del departamento. La construcción de la
interconexión vial Aburra-Oriente, una obra proyectada para vehículos hasta

creación de los consejos regionales de política económica y social (CORPES), similares al Consejo
Nacional de Política Económica y social (CONPES)

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PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA

DOCUMENTO TECNICO PP17

de cuatro toneladas, que ya inició y se espera que se encuentre en operación


en el año 2014. Con esta iniciativa, se construye una sola región y la ciudad
de los tres pisos para aumentar la integración y competitividad del
Departamento: Valle del Cauca, Valle del Aburra y Valles de San Nicolás. El
desarrollo de esta obra implica entre otros aspectos, armonizar las
propuestas de desarrollo de los planes viales de carácter nacional.
Departamental y municipal. Para la propuesta de intervención vial que se
formula para la zona de planificación, esta propuesta es de gran importancia
por cuanto dinamiza la movilidad sobre la vía los sauces (antigua vía el
tranvía), dado que esta ultima atraviesa toda el área urbana hasta conectarse
con el sector del aeropuerto, sirviendo de enlace entre la ciudad construida y
la propuesta de ocupación de este territorio.

Por otra parte, según datos estadísticos suministrados en el primer simposio de


política aero comercial8, se evidencia como el aeropuerto José María Córdova, se
viene posicionando a nivel nacional como el segundo aeropuerto después del de
Bogotá, en el tráfico internacional tanto de pasajeros, como de carga.

El transporte de carga aéreo es importante para aquellas mercancías que requieren


buen trato, oportunidad en el mercado y que sean valiosas. Para el caso especifico
del Municipio de Rionegro, el emplazamiento del Aeropuerto José María Córdova es
de gran importancia para el mercado de exportación de flores y confecciones, y
para la prestación de servicios de salud a nivel internacional. Si se hace una lectura
del territorio se observa como a lo largo de los ejes viales que comunican el
Aeropuerto José María Córdova con el resto del territorio (Llanogrande, las Delicias,
la Autopista) se viene dando el emplazamiento de infraestructura de servicios 9,
cultivos de flores10 y confecciones, esta última más específicamente en la zona
franca. A nivel industrial la autopista Medellín bogota, por sus característica de

8 Unidad Administrativa Especial De Aeronáutica Civil. Primer Simposio De Política Aero comercial, Rionegro, Antioquia 21 Y 22
De Agosto De 2003
9
Hospital San Vicente de Paúl, sobre la vía aeropuerto – cruce el Tablazo
10
Recientemente, este sector atravesó por una difícil situación económica; en tanto que los ingresos dependen del
comportamiento de los precios internacionales de las flores y de la tasa de cambio.

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PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA

DOCUMENTO TECNICO PP17

conectividad se constituye en un eje de desarrollo de vital importancia a nivel


nacional.

Figura número 1: Análisis De Los Sistemas Urbano Regionales –


Contexto Internacional

3.2. Caracterización Del Área De Planificación En El


Marco Del Contexto Subregional.

La Subregión del Altiplano del Oriente Antioqueño, también denominada Región de


los Valles de San Nicolás, conformada por los nueve municipios: Rionegro, El
Carmen, El Santuario, Marinilla, San Vicente, Guarne, La Unión, La Ceja, El Retiro,
con una extensión de 183.000 hectáreas y una población estimada de 325.000
habitantes, está definida por las características de los desplazamientos de
personas, y las relaciones de intercambio de bienes y servicios, mediante relaciones
originadas de tiempo atrás, así como su ubicación geográfica y la similitud en la
problemática de los municipios que la conforman.

El Altiplano del Oriente Antioqueño (AOA), es una región no tan plana como su
nombre lo indica. El nombre de AOA, procede en realidad de la consideración, en
fases previas del ordenamiento, de la Cuenca Alta del Río Negro-Nare, como área
de ordenamiento identificada por CORNARE y concepto que se consolida a partir
de la conformación de la Asociación de Municipios MASORA (Municipios Asociados
del Oriente Antioqueño) y del desarrollo del Proyecto PUEBLOS (1996). Los 9
municipios que comprende el AOA abarcan las cuencas hidrográficas de los ríos
Negro-Nare, Samaná-Norte, Piedras-Buey y Medellín-Porce. La llamada Cuenca Alta
del Río Negro-Nare ocupa aproximadamente la mitad del área del AOA Las áreas de
los municipios que conforman el Altiplano son:

Tabla número 7: Municipios Que Conforman El Altiplano.


MUNICIPIO ÁREA (Ha) % en
el Depto.
El Carmen 44.800 5.5

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PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA

DOCUMENTO TECNICO PP17

MUNICIPIO ÁREA (Ha) % en


el Depto.
27.300 3,4
El Retiro
San Vicente 24.300 3.0
Rionegro 19.600 2.4
La Unión 19.800 2.4
Guarne 15.100 1.9
La Ceja del Tambo 13.100 1.6
Marinilla 11.500 1.4
El Santuario 7.500 0.9
TOTAL SUBREGIÓN 183.000  100%
* Fuente: Anuario Estadístico MASORA, 1997

La zonificación subregional diseñada por el proceso de simultaneidad liderado por


MASORA, agrupa y adopta la clasificación y definición de los usos del suelo de
acuerdo con el aprovechamiento de las ventajas comparativas de la oferta natural,
de la tradición cultural y de la propuesta por potenciar los niveles de competitividad.
Por ello se decidió dividir el territorio del oriente en Áreas de competitividad

Las áreas de competitividad son la respuesta a un esquema de gestión del


Ordenamiento Territorial regional, que permite, en desarrollo del concepto de
simultaneidad, plantear repuestas locales y subregionales, ante la necesidad de una
gestión conjunta que fomente y desarrolle mayores niveles de productividad, desde
las dinámicas agropecuarias, industriales, comerciales, turísticas y de sustento
ambiental para mantener los sistemas de regulación hídrica, el bosque, el suelo y el
aire puro, asuntos de interés a todos los municipios de la subregión.

Para la subregión luego del proceso de concertación se definen tres tipos básicos
de zonificación así:

 Zona de Competitividad Ambiental:


El Proyecto de Simultaneidad propone un ordenamiento ambiental del AOA
que consta de las siguientes partes: Zonas de protección (Zp), Zonas de
aptitud forestal (Zaf) y Áreas de Atención para la Regulación Hídrica (ACA-
RH).

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PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA

DOCUMENTO TECNICO PP17

 Zona de Competitividad Económica:


De acuerdo con los principios de política nacional de Ordenamiento
Territorial, en concordancia con el análisis del diagnóstico de localización
actual de actividades económicas y tecnologías empleadas, usos
potenciales, capacidad de uso y clases agroecológicas de la tierra, y con el
análisis de la vocación de la población dedicada a las actividades
económicas en el ámbito municipal, se han determinado las siguientes zonas:
Zonas de Competitividad Agropecuaria, Zonas de Competitividad Industrial,
Área de Competitividad de Turismo y Servicios, Zona de producción Forestal,
zona de Producción Minera.

 Zona de Competitividad Espacial:


Corresponde a la clasificación que cada municipio hace de su territorio en
suelo urbano, de expansión, rural y suburbano. El Municipio de Rionegro
establece la zonificación de su territorio en Los Componentes Urbano y Rural.
Es de anotar que esta zonificación basada en zonas homogéneas permiten
regular el uso y la ocupación del suelo, para lo cual se tuvo como referente la
zonificación subregional antes mencionada, que es al mismo tiempo, el
referente para establecer las propuestas de ocupación de las zonas de
frontera.

La articulación como instrumento del Ordenamiento territorial es el ejercicio


mediante el cual, se unen las diferentes zonas de desarrollo, enlazando diversos
asentamientos poblacionales con múltiples áreas de producción, conservación y
recreación de territorio veredales, urbanos, suburbanos, regionales,
departamentales e internacionales.

Estos enlaces se comportan como sistemas estructurantes que potencializan y


ordenan las relaciones sociedad – territorio y como ejes a través de los cuales se
encadena el desarrollo y la vida de una comunidad.

Los sistemas estructurantes de la articulación se expresan en las normas de


Ordenamiento Territorial de la siguiente forma:

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PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA

DOCUMENTO TECNICO PP17

- Sistema Estructurante De Ejes Viales De Competitividad


- Sistema Estructurante De Ejes Hídricas – Red de parques lineales
- Sistema Estructurante De Centros Poblados – Red de centros

Los sistemas articulan entre sí la dimensión natural, la socioeconómica, la cultural y


establecen a su interior diferentes grados de jerarquía.

 Sistema Estructurante De Ejes Viales De Competitividad .


Las zonas de producción competitivas se consolidan entorno a ejes de
desarrollo vial para facilitar la adquisición y transporte de insumos y
servicios necesarios para la producción, accesibilidad de la mano de obra y
comercialización del producto hacia centros de acopio y mercados,
regionales, nacionales e internacionales.

El área de planificación del plan parcial se encuentra ubicada cerca el eje


vial estructurante La Ceja del Tambo – Aeropuerto; El Carmen de Viboral –
Aeropuerto; Marinilla – Aeropuerto; Rionegro – Aeropuerto, específicamente
sobre el eje vial intermunicipal Rionegro- La Ceja del Tambo

 Sistema Estructurante De Ejes Hídricos Red De Parques


Lineales: La articulación como instrumento del Ordenamiento a partir de
los sistemas viales y de transporte y del espacio público, permite las
“continuidades territoriales”, tanto en la escala de la subregión como en la
escala municipal. Los parques lineales se identifican como grandes
espacios públicos urbanos que orientan y articulan el resto de atributos
urbanos, generando una continuidad territorial a partir de la articulación de
actividades y dinámicas económicas

Los parques lineales se estructuran a partir de la red hídrica principal del


altiplano, delineando y consolidando nuevas dinámicas económicas y
sociales a partir de la apertura de estos como espacios al uso público, los
cuales pueden ofrecer nuevas posibilidades y alternativas económicas

61
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA

DOCUMENTO TECNICO PP17

orientadas con énfasis a nuevas modalidades de la actividad turística, que


armonice y conserve los paisajes y elementos naturales patrimoniales.

El área de planificación del plan parcial se encuentra delimitada por la


quebrada La Pererira afluente de el río Negro, este ultimo forma parte de las
fuentes hídricas de la red de parques lineales del altiplano.

- Sistema Estructurante De Centros Poblados – Red de centros


La red clasificada de centros urbanos en el territorio se constituye en uno
de los componentes del “Sistema de Articulación” conjuntamente con el
sistema vial y el sistema de parques lineales. Cada centro urbano tiene
factores de competitividad endógenos y exógenos que lo posicionan de
una forma particular en la escala subregional y municipal.

En la escala municipal el centro o cabecera urbana adquiere la máxima


jerarquía al ser el espacio articulador y dinamizador de las actividades en el
municipio articulando actividades urbanas y rurales, manteniendo
relaciones de interdependencia con los centros rurales (de corregimiento,
de vereda) y con los centros de equipamiento al interior de la cabecera
urbana.

En la escala subregional cada centro urbano cumple un papel protagónico


de acuerdo con sus propias ventajas competitivas, lo que le permite
consolidarse como “nodo territorial especializado” y articulador de
actividades específicas en el territorio.

La articulación de los diferentes asentamientos humanos en el territorio


conforma una red de construcciones, equipamientos todos ellos
intercomunicados por vías y redes de transporte que sustentan las
relaciones de carácter económico, social, institucional, religioso, cultural y
comercial. En su conjunto conforman un sistema jerárquico en el cual se
marcan diferentes roles y necesidades, razón por la cual el Plan de
Ordenamiento Territorial establece un plan de equipamiento y manejo para
cada uno, reordenando y estableciendo relaciones y vínculos.

Para el caso concreto del Municipio de Rionegro este instrumento del


ordenamiento se desarrollará en cada uno de los componentes,

62
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA

DOCUMENTO TECNICO PP17

diferenciado el concepto de sistema estructurantes dentro de los cuales se


encuentran los ejes viales y parques lineales como espacio público, el
concepto de sectorización en el cual se desarrollan las unidades espaciales
de funcionamiento como los sectores que a su vez constituyen el área de
cobertura de los centros de servicios de diversa jerarquía.

En estas circunstancias, el plan parcial, puede permitir desarrollar una propuesta


para un sector del municipio que constituye un área estratégica, tanto por su
ubicación, sus condiciones paisajísticas, topográficas y ambientales, para
establecer desarrollos urbanísticos que potencien la zona de retiro de la quebrada
La Pereira y las relaciones con corredores viales de competitividad que permiten la
ubicación de oferta de comercio y servicios.
Figura número 2: Análisis De Los Sistemas Urbano Regionales -
Caracterización del área de planificación en el Marco del Contexto
Subregional

63
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA

DOCUMENTO TECNICO PP17

3.3. Caracterización Del Área De Planificación En El Contexto


Local.

El Acuerdo 76 de 2003, soporte normativo de la formulación del presente plan


parcial, mantiene la división del área urbana en 3 sectores fijada por el Acuerdo 024
de 1993, por considerarlos acertados, ya que efectivamente la cuencas del Río
Negro y quebrada La Pereira se comportan como ejes estructurantes del sistema
urbano, a la vez condicionantes del crecimiento e integración de la estructura
urbana. Al interior de cada uno de los sectores, se han implementado programas,
además de estrategias de dotación de equipamientos, usos institucionales,
desarrollos viales y de espacio público, localización de usos comerciales y de
servicios y consolidación de inmuebles para el desarrollo social y comunitario.

Figura número 3. División por sectores suelo urbano Municipio de


Rionegro.

64
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA

DOCUMENTO TECNICO PP17

La sectorización urbana es además una importante herramienta administrativa, que


permite planificar el desarrollo equilibrado, mediante la fijación de estándares
normativos, tratamientos, proyectos especiales, espacio público e inversión en
equipamientos.

Dado el amplio territorio de los sectores, su interior es objeto de una segunda


división en comunidades y comunas según el caso, las cuales se diferencian por
poseer a su interior afinidad cultural y por ir constituyendo conglomerados
residenciales, de servicios e infraestructura física.

Figura número 4. División por comunidades suelo urbano Municipio de


Rionegro.

65
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA

DOCUMENTO TECNICO PP17

En la siguiente tabla se identifican las condiciones generales del sector en el que se


ubica el área de planificación

Tabla número 8: Condiciones Generales Del Sector En El Que Se Ubica El


Área De Planificación
Límites sector

Generalidades Base de datos Base de datos


Comunidad
Comuna O

POT 2000 EXPEDIENTE


MUNICIPAL 2007
Sector

Margen Derecha del río Negro, y la margen izquierda de la quebrada la

D e l i m i t a c i ó n: Conformada por San Antonio de Pereira y sus


alrededores, donde se destacan ejes estructurantes con el desarrollo de
actividades de comercio y servicio como la carrera 55A y la vía a la ceja,
(carrera 55B), se caracteriza por un desarrollo con predominio de
urbanizaciones, aunque es uno de los poblados más antiguos del
municipio de Rionegro es el menos denso dentro del área urbana.

Desde los años sesenta en la comunidad de San Antonio de Pereira se


desarrollaron dos Urbanizaciones residenciales de tipo popular, la
primera, un programa social de la Corporación Pro vivienda y bienestar
SAN ANTONIO
2

Social llamado barrio La Fraternidad y la segunda, urbanización los


Pereira.

Alpes, proyecto de autoconstrucción. Posteriormente se fue urbanizando


Sector

lentamente, con proyectos de vivienda como los Libertadores, los


Remansos, La Pradera, Bosques de la Pereira 11, Quirama y mas
recientemente por proyectos de estrato medio como: Santillana, Santa
Fe, San Bartolo, entre otros.

Área: 169.90 Ha.

Número de habitantes 4793 5011

Número de viviendas: 803 1288

Estrato predominante: 3

11
Urbanización contigua al área de planificación del PP17

66
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA

DOCUMENTO TECNICO PP17

Límites sector

Comunidad Generalidades Base de datos Base de datos


Comuna O

POT 2000 EXPEDIENTE


MUNICIPAL 2007
Sector

FORTALEZAS Y DEBILIDADES
Su tendencia poblacional es estrato tres y cuatro.
Se viene posicionando como un centro o núcleo de servicios con
algunos ejes de servicio como las carreras 55A y 55B.
Secciones viales con dificultad para cumplir con mayores retiros de
edificaciones, en el parque San Antonio y sus alrededores, lo que implica
la necesidad de construir una vía alterna que desvíe el trafico vehicular y
comunique las carreras 55A y 55B, sin tener que pasar por el centro
histórico de san Antonio de Pereira.
Falta equipamiento complementario de servicios administrativos,
bancarios y comerciales diversificados
Área patrimonial alrededor del parque, atractivo turístico.

Delimitación: Conformada por el barrio popular del mismo nombre, se


desarrolla a lo largo de la carrera 55A, en el tramo conocido como la
calle de la madera, y últimamente sobre la calle 38.

AREA : 98.40Ha
EL FARO

Número de Habitantes: 1267 825

Número de Viviendas 313 214

Estrato Predominante: 3

67
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA

DOCUMENTO TECNICO PP17

Límites sector

Comunidad Generalidades Base de datos Base de datos


Comuna O

POT 2000 EXPEDIENTE


MUNICIPAL 2007
Sector

FORTALEZAS Y DEBILIDADES:
Existencia del club Comfama, espacio con un gran valor paisajístico para
la zona, estructuras de servicio a la comunidad como hipermercado y la
clínica Sommer
No posee un centro o núcleo de servicios a su interior, por lo que
depende de los servicios de la comunidad del centro.
Comunidad cuya actividad económica es la artesanía de talla en madera
y afines, sobre la calle de la madera, (vía de bajas especificaciones para
el trafico vehicular y la actividad económica que se desarrolla a lo largo
de la misma sin posibilidad de parqueo).
No posee parques ni zonas vedes públicas

D e l i m i t a c i ó n:
GUALANDAY

Conformada por las Urbanizaciones Gualanday y villas de Gualanday,


conjuntos residenciales de estrato alto, aisladas de los otros desarrollos
residenciales, se ubican sobre la vía Llanogrande.

Área : 60.90 Ha.

Número de habitantes 578 800

Número de viviendas: 141 No se tiene


información en el
expediente municipal

Estrato predominante: 4 Y 5

FORTALEZAS Y DEBILIDADES
Netamente residencial, No posee un centro o núcleo de servicios a su
interior, lo que indica que desde su inicio dependen del desarrollo del
centro tradicional.

68
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA

DOCUMENTO TECNICO PP17

Límites sector

Comunidad Generalidades Base de datos Base de datos


Comuna O

POT 2000 EXPEDIENTE


MUNICIPAL 2007
Sector

Sub –Total Área: 390 Ha


Sector
Número de habitantes: 6638 6636

Número de viviendas: 1257 4284, sin contar la


comunidad de
Gualanday

Estrato Predominante:3

Fuente: POT 2000 Anuario- Estadístico 2007

Según las mayores tendencias de crecimiento urbano detectadas en el sector 2,


según la tabla anterior, es la comunidad de San Antonio, la que más dinámica
presenta aunque es una zona con pocos predios urbanos para generar un alto
desarrollo urbanístico, por lo que esta zona de expansión se convierte en una gran
alternativa de equilibrar y promover el desarrollo.

Del análisis de la estructura Urbana Actual se puede concluir que el modelo de


ocupación que se debe promover a través de la propuesta de ocupación de la zona
de expansión, debe ser acorde con el carácter de zona limítrofe entre el suelo
urbano y rural que comporta este sector.

Establece el Municipio que esta zona debe ser concebida como una transición entre
la ciudad consolidada y el suelo rural; la urbanización del área del plan parcial debe
realizarse con parámetros de borde de ciudad, que amortigua y permite la transición
entre la ciudad y el suelo rural.

El planteamiento urbanístico a proponer para esta zona, debe entonces enmarcarse


en desarrollar estructuras que demuestren una transición gradual entre el área

69
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA

DOCUMENTO TECNICO PP17

urbana, la zona rural, la zona de expansión y los corredores ecológicos, permitiendo


conformar un límite entre los sistemas naturales y el área construida, promoviendo
los flujos y las interacciones en lugar de espacios aislados fijos y desarticulados,
con un modelo de desarrollo urbano apropiado a la realidad geográfica del área,
que considere la dinámica territorial, las zonas de intercambio entre los territorios
naturales y las zonas urbanas y su ubicación como límite urbano.

Estas consideraciones, además de la necesidad de proteger y desarrollar la


estructura ecológica principal y la obligación de atender los requerimientos del
Decreto Nacional 4259 de 2007 que consagra en su artículo segundo la obligación
de destinar un porcentaje del suelo útil destinado al tratamiento de desarrollo, para
la construcción de vivienda de Interés Social o vivienda de interés prioritario,
obligación que se manifiesta en las determinantes de ordenamiento Territorial que
fueron expedidas por el Municipio, sustentan entonces la propuesta del uso
residencial como predominante en el modelo de ocupación y promover como usos
complementarios el desarrollo de inmuebles destinados a la localización de usos y
servicios complementarios al uso residencial.

La vocación del sector está encaminada a conservar la tendencia que actualmente


se puede apreciar: El uso residencial predominante, la mezcla con usos de apoyo
que puedan garantizar una vida barrial más intensa y activa, sobre la carrera 55B y
el desarrollo de parques lineales como soporte de la propuesta de espacio público
que se ejecute al amparo de la edificabilidad autorizada, así como el desarrollo de
un sistema vial y de movilidad que haga posible la utilización de diferentes tipos de
transporte, que permite la conformación de corredores que sirvan al uso residencial
y disminuyan los trayectos de desplazamiento para la obtención de bienes y
servicios.

70
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA

DOCUMENTO TECNICO PP17

4. ANALISIS DE COMPONENTES

4.1. Componente Ambiental: Para Un Modelo Armónico De


Ocupación Del Territorio.

A continuación se presenta un resumen del diagnóstico ambiental para el área de


planificación del plan parcial, el documento completo se adjunta como anexo 2.

El diagnóstico ambiental se desarrolló abordando cada una de las dimensiones que


lo conforman; teniendo presente además que, como estructura de planificación
complementaria, los contenidos del plan parcial desarrollan y complementan las
disposiciones del Plan de Ordenamiento, y en este caso específico, las que se
encuentran contenidas en el Acuerdo 76 de 2003.

El componente ambiental entonces resume la estructura de la caracterización de la


línea base con las restricciones ambientales que ello implica para la zona de
planificación, así como el planteamiento de las condiciones ambientales que deben
tenerse en cuenta para el desarrollo urbanístico del área de estudio, tomando como
fundamento la normativa estipulada en los Acuerdos 016 de 1998 y 052 de 1999
expedidos por CORNARE, y adoptados por el P.O.T del Municipio de Rionegro
mediante acuerdo 104 de 2000, disposiciones que además fueron convalidadas en
el Acuerdo l76 de 2003, norma que sirve de sustento a las determinaciones que se
adoptan por el presente Plan Parcial.

También se tuvieron en cuenta los lineamientos establecidos en la normativa


nacional expedida con posterioridad a estas disposiciones locales, así como las
determinantes ambientales contenidas en la Resolución 08 de 2011 expedida por la
Administración Municipal.

71
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA

DOCUMENTO TECNICO PP17

Con el objeto de abordar el estudio de los aspectos ambientales de la zona de


planificación, se adelantaron visitas de campo y se acudió a información
secundaria, que permitió caracterizar y calificar las condiciones generales del
sector.

4.1.1. Suelos De Protección.

En primer lugar se identificaron las zonas que por sus condiciones y características
se califican como suelos de protección, bien por tener una pendiente superior al
75% o porque se identificaron como suelos con nacimientos de agua o constituyen
retiros de quebrada, así como aquellos que presentan alto riesgo para sus
habitantes y relieve escarpado con condiciones de susceptibilidad alta de deterioro,
o las zonas de aptitud forestal, y por lo tanto, tienen restringida su posibilidad de
urbanizarse, acorde con las disposiciones de la Ley 388 de 1997 y del Acuerdo 016
de 1998 expedido por CORNARE. Esta información se consignó en el Plano
número 3 : Zonificación de la aptitud para el uso y ocupación del suelo
del área de planificación plan Parcial de Expansión Urbana número 17,
Municipio de Rionegro - Antioquia

- Pendientes superiores al 75%: En el área no se encuentran pendientes


superiores al 75%. Se identifican tres rangos de pendientes que van desde 0%
hasta 50% de inclinación, distribuidos en toda el área analizada.
- Pendientes entre el 0-7%: este rango de pendiente es suave y se encuentra en
casi todo el polígono de la zona de expansión No. 17. Sin ningún proceso
morfodinámico identificado.
- Pendientes entre el 7 - 12%: corresponden a terrenos de pendientes moderadas,
localizados hacia el suroccidente del lote, equivalente a la Unidad de Vertientes
Suaves y parte de la unidad geomorfológica de terrazas, los principales
procesos morfodinámicos son la erosión difusa y concentrada
- Pendientes entre 25 - 50%: corresponden a terrenos de pendientes altas a muy
altas asociados principalmente a escarpes erosivos naturales y laderas

72
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA

DOCUMENTO TECNICO PP17

empinadas. Este tipo de pendientes se observan a lo largo de la quebrada La


Pereira y los caños 5 y 6. En estas pendientes predominan procesos
morfodinámicos activos e inactivos como: deslizamientos, carcavamiento,
escarpes erosivos, desplomes; reptación, generación de grietas de tensión etc.
Por lo tanto, la morfometría de la zona permite concluir que la misma es apta para el
desarrollo de proyectos urbanísticos en aquellas áreas que tengan pendiente entre
0 y 25%.

- Zonas de Riesgo:
El análisis geológico y geomorfológico del sector, aporta los elementos para el
análisis de las amenazas naturales, asociados tanto a la naturaleza de las distintas
unidades geológicas como a la dinámica de los procesos morfo genéticos y
antrópicos que ocurren en la zona de estudio, la amenaza por inundación y la por
sismos son las de mayor significancia para la misma. También se tuvo en cuenta
para el estudio de las amenazas y riesgos del plan parcial, el estudio de
actualización de amenazas y riesgos convenio EAFIT- DAPARD, y adoptado
mediante el Acuerdo 012 de mayo 26 de 2003.

 Amenaza por Inundación: La quebrada la Pereira no presenta registros


históricos de inundaciones, por lo tanto para la zona de expansión No. 17 el efecto
sobre el área de planificación sería una inundación lenta. Se tiene entonces que en
el municipio de Rionegro las zonas más amenazadas por inundación están
ubicadas a lo largo del río Negro, barrios El Porvenir, Las Playas y el Centro
Comercial Córdoba, las instalaciones de Bomberos y la zona industrial. En este
caso el plan parcial No 17 no se encuentra dentro de las zonas de mayor
susceptibilidad a la inundación del municipio de Rionegro.

 Amenaza por sismos: Según los diversos autores que han realizado la
compilación de actividad sísmica histórica en la región del oriente antioqueño,
hasta 1982 se habían presentado 172 sismos de magnitud ≥ 3 de los cuales el
26% tienen magnitud entre 5 y 6, y el 9% entre 6 y 7, solamente el 3% tiene
magnitud > de 7.

73
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA

DOCUMENTO TECNICO PP17

Sin embargo, El estudio de Microzonificación del Área Metropolitana del Valle de


Aburrá considera que la amenaza sísmica disminuye a medida que se avanza
hacia el Norte y Oriente, siendo Barbosa el municipio con el menor valor de
aceleración en el Área Metropolitana, así como la zona del oriente, debido a su
lejanía de la falla el Romeral.

Sin embargo de acuerdo al estudio (CORNARE, 2006) se debe considerar que la


cuenca está localizada en el municipio de La Ceja el cual pertenece a nivel nacional
a la denominada Zona de Amenaza Sísmica Intermedia, en la cual no se descarta la
ocurrencia de sismos fuertes que puedan producir daños sobre la infraestructura de
la cuenca.

De acuerdo con los estudios de actualización de zonas de amenaza y riesgo y la


identificación geográfica de aptitud de uso del suelo para la construcción,
realizados en desarrollo del convenio EAFIT - DAPARD, en el año 1999 en aplicación
de las variables estudiadas, se clasifica el suelo como de aptitud baja, media y alta.

Suelos de Aptitud Baja: Corresponden a los suelos de protección, definidos por el


Acuerdo 016 de 1998 expedido por CORNARE y los retiros a la red Hídrica que
también constituirán suelo de protección para la preservación. Para el caso
especifico, la llanura de inundación determina una faja de protección que solo será
susceptible de ocupación en un 10 % con equipamiento comunitario.

Suelos de Aptitud Media: Están sujetos a las mismas restricciones que se estipulan
para las zonas afectadas por movimientos de masa, correspondiendo a la
Secretaría de Planeación, garantizar el cumplimiento de los parámetros de orden
técnico, que deberán además ser acreditados por un profesional matriculado,
idóneo y competente para tales fines, de conformidad con las determinaciones
contenidas en la Ley 400 de 1997 y sus disposiciones reglamentarias. Estos
parámetros están asociados a la evaluación de las condiciones de estabilidad del
terreno, manejo de taludes aledaños, diseño de obras de contención y manejo de
aguas superficiales.

74
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA

DOCUMENTO TECNICO PP17

Suelos de Aptitud Alta: Se clasifican como tales, las zonas en las que pueden
desarrollarse construcciones sin más limitaciones que las que la normativa
urbanística halla dispuesto para la correspondiente zona homogénea donde se
ubique el predio a edificar.
Los suelos descritos anteriormente se identifican para el área de estudio en el Plano
numero 3: Zonificación de la aptitud para el uso y ocupación del suelo del
área de planificación plan Parcial de Expansión Urbana número 17,
Municipio de Rionegro - Antioquia
Tabla número 9: Zonas de Amenaza y riesgo del área de intervención plan
parcial de expansión urbana número 17.

MATRICULA ZONAS DE AMENAZA Y RIESGO


ÁREA
INMOBILIARIA SIN DATOS
APTITUD APTITUD APTITUD
BAJA MEDIA ALTA
6152001302000200001 49305,471 1117,462 5383,989 42804,020 0
6152001302000200002 25945,581 75,023 10,631 25859,927 0
6152001302000200003 55285,035 5986,684 939,311 48359,040 0
6152001302000200004 237530,270 17328,484 35686,555 145731,305 38783,926
6152001302000200007 5922,620 0 35,879 5886,741
6152001302000200011 3883,144 0 0 3778,869 104,275
6152001302000200012 4518,473 0 0 4265,204 253,269
6152001302000200013 10816,589 0 0 10816,589 0
6152001302000200023 30397,555 7567,226 6248,489 16581,840 0
6152001302000200024 12733,124 0 646,548 12086,576 0
6152001302000200029 3333,694 0 0 3333,694 0
6152001302000200030 4167,666 0 0 4167,666 0
6152001302000200031 4746,113 0 0 4746,113 0
6152001302000200032 3277,218 0 0 3274,299 2,919
6152001302000200033 3281,307 0 0 3281,307 0
6152001302000200034 3267,187 0 0 3267,187 0
6152001302000200035 3273,572 0 0 3273,572 0
6152001302000200036 3277,150 0 0 3268,339 8,811
6152001302000200037 5261,485 0 0 5261,485 0

75
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA

DOCUMENTO TECNICO PP17

- Zonas de Aptitud Forestal:


Dentro de la zona de intervención, no se identificaron zonas de aptitud forestal, se
identificaron dos relictos de bosques plantados y un bosque secundario en sucesión
temprana para los cuales se adoptarán, tanto normativa como instrumentos de
compensación, que permitan su conservación y protección.

 Nacimientos De Agua Y Los Retiros A La Red Hídrica :


En la zona de expansión No. 17 existe un lago con un área de 144.78 M2, ubicado en el
predio 200001, el lago es alimentado por un Caño al cual se le denomino caño 7, este caño
nace en el bosque de cipreses, que se encuentra en la zona de estudio y desemboca en la
quebrada La Pereira.
El polígono de expansión No. 17 tiene varias fuentes hídricas: Caño 1: nace al sur del
polígono en el predio 200004 hace su recorrido en sentido oriente, con una longitud de
341.84 m y desemboca en la quebrada La Pereira. Caño 5: nace en el predio 200002, hace
su recorrido en sentido oriente y sirve de límite entre los predios 200024, 200023 y el predio
2000003, tiene una longitud de 176.56m. Caño 6: nace en los límites de los predios 200003
y 200004 hace su recorrido en sentido oriente hasta encontrarse con el caño 6 y continúan
juntos hasta desembocar en la quebrada La Pereira, con una longitud 284.76 m. Caño 7
nace en el predio 200001, tiene una longitud de 48.47m antes de formar el lago y después
de este, desemboca en la quebrada La Pereira con una longitud de 161.66m, este. Estos
caños se deben incorporar al diseño urbanístico del Plan Parcial y tener en cuenta la franja
de retiro según el acuerdo 016 de 1998 y las determinantes del plan parcial No. 17.
Los caños 2, 3 y 4 no serán evaluados en este estudio, dado que no se encuentran dentro
del área de intervención, si no en el área de manejo especial. Acorde con el análisis
anterior, el proyecto de plan parcial establece entonces una propuesta de desarrollo
diferencial de los predios, identificando zonas a las que se aplicarían las normas del
tratamiento de consolidación, otras a las que se aplica el tratamiento de desarrollo y son las
receptoras de la propuesta urbana, predios sobre los cuales no es posible hacer ningún
tipo de intervención, por cuanto se encuentran fuera del comercio hasta tanto sean
adjudicados por la Dirección Nacional de Estupefacientes o quien haga sus veces, según
se desprende de lo establecido por el artículo 12 de la Ley 793 de 2002, modificado por el
artículo 80 de la Ley 1453 de 201112. Por lo tanto, mientras no exista sentencia en el

12
Artículo 12. Ley 793 de 2002 “(…) En esta fase o en cualquier momento del proceso el fiscal podrá decretar
medidas cautelares de embargo, secuestro y suspensión del poder dispositivo de cualquier tipo de bien, lo cual
incluye las divisas, los metales y piedras preciosas, dinero en depósito en el sistema financiero, de títulos valores
y los rendimientos de los anteriores, lo mismo que la orden de no pagarlos aún sin su secuestro o aprehensión,
así como también la ocupación y la incautación sobre bienes cautelados. En todo caso, la Dirección Nacional de

76
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA

DOCUMENTO TECNICO PP17

proceso y adjudicación de estos bienes, no es posible entonces proponer que los mismos
hagan parte de unidades de actuación urbanística, en consecuencia, estos inmuebles se
considerarán en la propuesta como áreas de manejo especial y otros predios que en
aplicación de normas de transición del Plan de Ordenamiento, hoy tienen licencias de
urbanización y construcción vigentes a los que se le aplica el principio de ultractividad de
las normas, tal como lo establece el Decreto Nacional 1469 de 2010

Tabla número 10: Área llanura de inundación del área de Intervención plan
parcial de expansión urbana número 17.
Área Área de retiro % del
Matrícula Inmobiliaria Bruta a A.B. PP
(M2) Fuente de
agua

020-0024061 60.347 9.788 2.01

020-0069071 69.567 11.606 2.49

020-000472 54.561 10.745 2.30

020-0048920 223.025 35289 7.56

020-0075265 59.308 289 006

4.1.2. Sistema Biótico


Las características de las formaciones vegetales encontradas en el área de planificación,
hacen que la conservación de especies con valores ecológicos importantes dentro del
ecosistema sea poco significativa. Debido a la presión urbanística y ampliación de la
frontera agrícola en el altiplano de Rionegro, prácticamente toda la vegetación nativa ha
desaparecido y ha sido reemplazada por asentamientos humanos, potreros y cultivos entre
otros. Es por esto que las especies que aparecen en esta zona son propias de hábitats
altamente intervenidos donde crecen especies pioneras e invasoras.

A título enunciativo, se presenta el listado de algunas especies que se encuentran en la


zona a intervenir.

Estupefacientes será el secuestre o depositario de los bienes objeto de medidas cautelares. Los bienes muebles
e inmuebles sobre los que se adopten medidas cautelares quedarán de inmediato a disposición de la Dirección
Nacional de Estupefacientes, a través del Fondo para la Rehabilitación, Inversión Social y Lucha contra el Crimen
Organizado –Frisco–, quien podrá enajenarlos, directamente o a través de terceras personas, de acuerdo con las
normas aplicables a la venta de bienes con extinción de dominio. Mientras no se produzca la enajenación, la
Dirección Nacional de Estupefacientes deberá proveer por su adecuada administración de acuerdo con los
sistemas previstos en la Ley 785 de 2002 y en sus normas reglamentarias (…)

77
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA

DOCUMENTO TECNICO PP17

Tabla número 11. Flora común de la zona de expansión No. 17.

NOMBRE COMÚN NOMBRE CIENTÍFICO FAMILIA


Drago Croton sp Euphorbiaceae
FAMILIA
Eucalipto Eucalyptus saligna Myrtaceae
Ciprés Cupressus lucitanica
NOMBRE CIENTÍFICO Cupressacea
Arrayan Myrcia popayanensis Myrtaceae
Flor de reina Lagestroemia speciosa Lythraceae
Aguacate Persea americana Lauraceae
Papiro Cyperus papyrus Cyperaceae
Bambú Bambusa vulgaris Gramineae
Carbonero Calliandra pittieri Mimosaceae
Cheflera Schefflera arbicola Araliaceae
Ciruelo Spondias purpurea Anacardiaceae
Urapan Fraxinus uhdei Oleaceae
Yarumo Cecropia sp Cecropiaceae
Sauce Salix humboldtiana Salicaceae
Guayabo Psidium guajava Myrtaceae
Guayacán amarillo Tabebuia chrysantha Bignoniaceae
Falso laurel Ficus benjamina Moraceae
Balso Ochroma pyramidale Bombacaceae
Níspero Eriobotrya japonica Rosaceae
Acacia Caesalpinia sp Caesalpiniaceae
Araucaria Araucaria excelsa Araucariaceae
Ceiba Ceiba sp Bombacaceae
Corcho Melaleuca quinquenervia Myrtaceae
Tulipán africano Spathodea campanulata Bignoniaceae
Guadua Guadua angustifolia Gramineae
Punta de lanza Miconia caudata Melastomataceae
Pero de agua Syzygium malaccense Myrtaceae
Chirimolla Annona cherimola Annonaceae
estremadelio Tabernaemontana coronaria Apocynaceae
Siete cueros Tibouchina lepidota Melastomataceae

78
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA

DOCUMENTO TECNICO PP17

NOMBRE COMÚN NOMBRE CIENTÍFICO FAMILIA


Pomo Syzygium jambos Myrtaceae
FAMILIA
Clusia Clusia sp Clusiaceae
Eucalipto plateado Eucaliptus cirinea
NOMBRE CIENTÍFICO Myrtaceae
Eugenio Eugenia myrtifolia Myrtaceae

Por otro lado, los retiros obligatorios de las quebradas son por su naturaleza, zonas
de protección y conservación del componente hidrosférico, Fauna y Flora. Los
retiros establecidos para cada uno de las fuentes hídricas, se puede afirmar,
conllevan una importancia ecológica tanto para el componente fauna como para el
componente flora.

De las aves observadas en el polígono la mayoría pertenecen a zonas urbanizadas


o altamente intervenidas. Las 19 especies identificadas para la zona se distribuyen
entre 14 familias.

Con el modelo de ocupación y desarrollo propuesto, y la generación de espacios


púbicos, como cumplimiento de obligaciones urbanísticas, se espera que la
avifauna del sector no sufra impactos significativos y por el contrario con el
tratamiento paisajístico y de recuperación de zonas verdes pueda verse protegida.

Por último, debe recordarse que toda actividad urbanística y constructiva


desarrollada en una determinada área, afecta la cobertura vegetal e influye de
manera directa o indirecta sobre la fauna asociada a ésta, debido a su dependencia
en relación con sus fuentes de alimentación, zonas de refugio y apareamiento.

Algunas medidas de manejo ambiental para la protección de los recursos flora y


fauna en áreas de trabajo y sus alrededores son:

 Delimitación de áreas de manejo ambiental


 Rescate y reubicación de especies de flora y fauna de importancia ecológica
 Remoción adecuada de la cobertura vegetal

79
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA

DOCUMENTO TECNICO PP17

 Revegetalización y recuperación de cobertura vegetal en la etapa de


abandono o desmantelamiento de obras.

Los objetivos de estas medidas de manejo y protección de flora y fauna son:

 Proteger las especies nativas de flora y fauna.


 Proteger los hábitats, zonas de refugio y de alimentación de la fauna local.
 Evitar la erosión.
 Proteger el paisaje.
 Evitar el deterioro de la calidad visual.
 Facilitar la rehabilitación de las áreas intervenidas, una vez sean
abandonadas.

Foto 1. Falso laurel (Ficus benjamina), garrapatero (Crotophaga ani), Araucaria


(Araucaria excelsa),
4.1.3. Condiciones atmosféricas

- Aire: El recurso aire en el municipio de Rionegro se ve afectado por gases de


combustión, material particulado y ruido. Las fuentes generadoras de estos
contaminantes pueden asociarse a las fuentes móviles, debido al flujo
vehicular.

80
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA

DOCUMENTO TECNICO PP17

Del análisis general, se puede concluir que en la zona del altiplano en general
y para el Municipio de Rionegro en particular, las condiciones del aire son
muy buenas comparadas con otras ciudades de similar tamaño y población.
Acorde con monitoreos adelantados por la autoridad ambiental, y del
diagnóstico con base en el cual se formula el ajuste al Plan de Ordenamiento
Territorial, como el altiplano está en un 10% de su potencial ocupado por lo
que aún goza de buenas condiciones atmosféricas.

- Ruido: El desarrollo del muestreo de ruido se ajusta a la metodología


establecida por el IDEAM y contempladas en la Resolución 627 de 2006, por
medio de la cual se establece la norma nacional de ruido y ruido ambiental,
que permitió llegar a concluir la existencia de condiciones normales en el
sector, con relación a los estándares que se establecen en la disposición
nacional. El principal factor generador de ruido es el tránsito vehicular.
.
4.1.4. Zonificación de la aptitud para el uso y ocupación del suelo
del área de intervención.

Una vez analizadas las variables ambientales, y determinados los linderos de las
mismas, se genera un plano que permite determinar la localización de las áreas o
zonas que pueden ser objeto de intervención con proyectos urbanísticos y
constructivos.

En el Estudio de Actualización de Zonas de Amenaza y Riesgo Convenio EAFIT –


DAPARD, se identifican como zonas de amenaza y riesgo en el suelo urbano y de
expansión urbana del Municipio de Rionegro, tres tipos de aptitud de suelo
denominadas baja, media y alta. Según el Estudio que fue adoptado mediante el
Acuerdo 012 de mayo 26 de 2001.

Como se puede observar en la figura 5 (Zonificación de la Aptitud Geológica), el


74.44% del polígono corresponde a APTITUD ALTA sin restricciones para el
urbanismo, 10.41% se encuentra en APTITUD MEDIA, requieren estudios de
manejo técnico y podrán ser tratadas y aprovechas si los entes encargados de la

81
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA

DOCUMENTO TECNICO PP17

ejecución del plan parcial así lo decidieran pero que requieren obras y estudios, y
6.52% en APTITUD BAJA es un área con restricción para el urbanismo y que
corresponde a una zona de protección para los retiros a fuentes hídricas.
.

Tabla número 12: Características Zonificación de la aptitud para el uso y


ocupación del suelo del área de planificación plan parcial de expansión
urbana numero 17.

ZONA % AREA (M2) CARACTERISTICAS


Es de topografía plana y con un alto grado de estabilidad
por no estar sometido a fenómenos de remoción en masa,
AA 74.44 350043.77
erosión, inundaciones o avenidas torrenciales. No existen
evidencias de eventos en tiempos pasados o recientes
Son zonas inestables con restricciones severas para el uso
de sus suelos en desarrollos urbanísticos, ya que sus
características morfológicas, geotécnicas y/o de mal
manejo han generado o pueden fácilmente generar
problemas de estabilidad de dimensiones y dinámicas
aceleradas.
Se considera que la factibilidad de ubicar en estas zonas,
AM 10.41 48951.40 o en parte de ellas, desarrollos urbanísticos, estará
supeditada a la ejecución de un estudio geotécnico de
detalle y a la realización de las obras de protección y
estabilización requeridas por el mismo. El alcance de
dichos estudios dependerá de las condiciones específicas
de la intervención y los estudios son requisito
indispensable para la obtención de la licencia a
construcción
Sectores a incorporar como parte de la propuesta de
manejo de espacio público, pues dentro de esta
AB 6.82 32074,88
clasificación se incluye la zona de retiro de la quebrada La
Pereira y los caños y el nacimiento.
Sin Son áreas que no fueron tenidas en cuenta por el estudio
8.32 39153,200
datos EAFIT DAPARD.

82
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA

DOCUMENTO TECNICO PP17

SUELO DE PROTECCIÓN: corresponden a un área que se encuentra en el predio


200004 y que no está zonificada en el mapa de aptitud geológica EAFIT – DAPARD,
mas sin embargo, se debe tener en cuenta esta área como suelo de protección, ya
que se encuentra en la franja de protección de la quebrada la Pereira, al igual que el
caño 1, como se puede observar en el plano 5.

Teniendo en cuenta entonces los elementos generales del diagnóstico ambiental, y


las recomendaciones de los análisis que se han adelantado, antes del desarrollo de
los proyectos urbanísticos, los interesados en adelantar las obras, estarán obligados
a desarrollar los estudios geológicos y geotécnicos de detalle que permitan
minimizar las amenazas detectadas, conforme a lo dispuesto por las normas
vigentes, en especial, las disposiciones consagradas en el Decreto Nacional 1469
de 2010 o las normas que lo adicionen, modifiquen o sustituyan.

Plano número 3: Zonificación de la aptitud para el uso y ocupación del


suelo del área de planificación plan Parcial de Expansión Urbana
número 17, Municipio de Rionegro - Antioquia

83
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA

DOCUMENTO TECNICO PP17

4.2. Componente De Movilidad 13

El concepto Movilidad se fundamenta en el mandato constitucional establecido en


su artículo 24 que prescribe: "Todo colombiano, con las limitaciones que establezca
la ley, tiene derecho a circular libremente por el Territorio Nacional, a entrar y salir de
él y a permanecer y a residenciar en Colombia".

En desarrollo del trascrito mandato constitucional el Artículo 1 de la Ley 769 de 2002


(Código Nacional de Tránsito) dispone: "En desarrollo de lo dispuesto por el artículo
24 de la Constitución Política, todo colombiano tiene derecho a circular libremente
por el territorio nacional, pero está sujeto a la intervención y reglamentación de las
autoridades para garantía de la seguridad y comodidad de los habitantes,
especialmente de los peatones y de los discapacitados, físicos y mentales, para la
preservación de un ambiente sano y la protección del uso común del espacio
público".

En desarrollo de este mandato superior, tenemos entonces que el Sistema de


Movilidad está conformado por el subsistema vial y el de transporte. Tiene como fin
los requerimientos de movilidad de pasajeros y de carga en la zona urbana y de
expansión, y en el área rural del Municipio, que haga posible conectar a Rionegro
con la región, el departamento y con el resto del país.

La movilidad involucra seis aspectos, esto es, espacio público, medio ambiente,
tránsito, transporte, seguridad vial e infraestructura física, los cuales están definidos
en la normatividad vigente, serían desarrollados para la zona de planificación a
través de la propuesta de ocupación del territorio y las decisiones que se adopten
se incorporarán en el sistema de reparto equitativo de cargas y beneficios, para
garantizar su implementación.

Los sistemas de circulación peatonal y vehicular son elementos artificiales que


constituyen parte del espacio público, que permitirán la fluida interacción
económica, funcional y social tanto a nivel urbano- rural, como urbano- regional.

13 . Anexo 3: información específica COMPONENTE DE MOVILIDAD

84
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA

DOCUMENTO TECNICO PP17

La accesibilidad al área de estudio se encuentra determinada por las siguientes


vías:

- Vía Rionegro – La Ceja:


Vía Arteria, su función principal es movilizar el flujo vehicular de largo recorrido
dentro del área urbana, uniendo entre sí las diferentes zonas de un municipio.

Para darle continuidad de forma que conecten el Municipio con otros, se les
puede encontrar clasificadas como vías rurales. Conectan directamente con
las vías de travesía o con vías primarias. Deben presentar unas velocidades
moderadas, entre 60 y 80 km/h.

Se caracterizan por atender grandes volúmenes de tránsito en distancias


relativamente grandes, predominado en ellas el transporte particular y la
movilización de pasajeros a través del transporte público colectivo. Sobre
estas vías se debe reglamentar la actividad de cargue y descargue y no se
debe permitir el estacionamiento de vehículos.

En el P.O.T está catalogada como arteria (A-6), es una vía de una sección,
amplia, con buenas obras de drenaje, pendiente suave y flujo vehicular en
ambos sentidos. En la actualidad presenta las siguientes especificaciones:

- Calzada: 10.0 m
- No posee andenes.
- Cuneta a ambos lados de: 0.90.
- Vía pavimentada
- Pendiente suave.

Es la única vía arteria construida en la actualidad, que permite el acceso al


lote.

- Vía Gualanday – Carrera 55B:

Vía veredal, su función principal es movilizar el flujo vehicular desde el área


urbana hacia las veredas, uniendo entre sí las diferentes zonas de un

85
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA

DOCUMENTO TECNICO PP17

municipio, confluye a la red secundaria y a la red primaria. Atraviesa el área


de planificación del plan parcial de expansión urbana número 18 en su
costado nor-occidental; esta vía atraviesa la quebrada San Antonio, y sirve de
conexión con la vía Llano Grande y la vía que conduce a la urbanización Villas
de Gualanday.

En la actualidad presenta las siguientes especificaciones:

Calzada: 3.3 m.
No posee andenes
No posee cunetas
Pendiente suave.
Se encuentra a nivel de afirmado.
Vía en buen estado.

4.2.1. Vías e Intersecciones a desarrollar según el Acuerdo 76


de 2003.
El acuerdo 76 de 2003, como norma de ordenamiento territorial vinculante para la
formulación de este plan parcial, consideró como vías estructurantes e
intersecciones, las contenidas en el Plano No.61514410 denominado: Plan Vial,
Jerarquía de la Red Urbana; en el área de planificación se localizan las siguientes:

Tabla número 13: Jerarquía de la Red vial Urbana, en el área de planificación.

vía Denominación Categoría características

Vía estructurante en el sector de la zona sur-


1 A-6 Vía Arteria, existente
Oriental del área urbana, parte del intercambio
CARRERA 55B vial con la futura vía Calle 55C 14 , delimita el

14 . vía arteria A-6A. variante que conecta la calle 55A, vía de acceso San Antonio viniendo desde Rionegro, con la carrera
55B, vía a la Ceja.

86
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA

DOCUMENTO TECNICO PP17

vía Denominación Categoría características


costado occidental del área de planificación, y
continua como vía rural de primero orden15
comunicando el municipio de Rionegro con el
municipio de la Ceja del Tambo

2 COLECTORA Vía existente, se le cambia la categoría de


Vía colectora, vía
servidumbre para distribuir y canalizar el
existente, atraviesa
tránsito vehicular hacia o desde la vía arteria A-
el área de
6 (carrera 55B), hasta Las diferentes vías de
planificación. ,
servicio que conforman las nuevas
partiendo de la
urbanizaciones, esta vía permite el acceso del
carrera 55B
transporte público al área de intervención

3 COLECTORA Vía colectora, vía Vía existente, se le cambia la categoría de


existente, atraviesa servidumbre para distribuir y canalizar el
el área de tránsito vehicular hacia o desde la vía arteria A-
planificación. , 6 (carrera 55B), hasta Las diferentes vías de
partiendo de la servicio que conforman las nuevas
carrera 55B. urbanizaciones, esta vía permite el acceso del
transporte público al área de intervención

4 COLECTORA Vía colectora, vía Vía existente, se le cambia la categoría de


existente, atraviesa servidumbre para distribuir y canalizar el
el área de tránsito vehicular hacia o desde la vía arteria A-
planificación. , 6 (carrera 55B), hasta Las diferentes vías de
partiendo de la servicio que conforman las nuevas
carrera 55B. urbanizaciones, esta vía permite el acceso del
transporte público al área de intervención

Al interior del Plan Parcial se desarrollarán tres vías colectoras, con estas vías se
implementa un sistema vial que permite comunicar el área de planificación con las
vías arterias propuesta en el plan de movilidad.

Plano número 4: Jerarquía de la Red vial Urbana, en el área de


Intervención.

15 . Son las vías troncales, transversales y las que dan acceso a las capitales de departamentos. Su administración está a
cargo de la Nación bien sea directamente o a través de concesiones

87
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA

DOCUMENTO TECNICO PP17

Las intersecciones viales comprometidas en el área de estudio son las identificadas


en el componente de movilidad punto I: E-1, I: E-2, I: UAU1- UAU2, I: UAU3, I:
UAU4, I: UAU5 y las cuales están contenidas en el Figura numero 5. Intersecciones
Viales.

Figura número 5. Intersecciones Viales


vía Denomin características
ación

1 I:E-1

88
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA

DOCUMENTO TECNICO PP17

vía Denomin características


ación

2 I:E-2

3 I:UAU1-
UAU2

89
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA

DOCUMENTO TECNICO PP17

vía Denomin características


ación
4 I:UAU3

6 I:UAU4

90
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA

DOCUMENTO TECNICO PP17

vía Denomin características


ación
7 I:UAU4

8 I:UAU5

91
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA

DOCUMENTO TECNICO PP17

4.2.2. Requerimientos Mínimos de los elementos constitutivos del


Sistema Vial.

Teniendo en cuenta las determinantes expedidas por el Municipio, y los parámetros


que consagra el Acuerdo 76 de 2003, los desarrollos viales que se ejecuten en el
marco del plan parcial, deben atender el cumplimiento de los siguientes
parámetros:

- Las vías de servicio deben de llegar a las colectoras conformando la continuidad


de la malla vial.

- En proyectos de urbanización, las calles o vías sin salida deberán estar provistas
de áreas de retorno.

- La zona de parqueo deberá ubicarse por fuera del retiro vial exigido; en
proyectos de urbanización, la zona de parqueo se podrá ubicar por dentro de la
sección vial exigida, solo en vías de servicio, siempre y cuando se mantenga el
ancho de calzada.

- En los proyectos de urbanización, todas las vías deberán ser de carácter


vehicular, salvo en los casos donde la pendiente del terreno sea igual o mayor al
18 %.

- El radio de giro en intersecciones. En zonas urbanas el radio de giro depende


del tipo de vía, así: para el caso de vías de servicio con vías de servicio (zonas
residenciales), el radio será de 5 m en urbanizaciones nuevas. Para el caso de
vías de servicio con vías colectoras será de 5m. El radio para las vías urbanas
en intersecciones de arterías entre si, o colectoras entre si o colectoras con
arterias, es de 10 m, para permitir el giro cómodo de buses. Radio de ochava.
Si las distancias entre la línea de paramento y borde de calzada (la más
próxima), para las vías en cuestión, son mayores a 7m, no se requiere radio de

92
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA

DOCUMENTO TECNICO PP17

ochava, tampoco cuando una de ellas sea peatonal y la otra tenga mínimo siete
metros de distancia entre el paramento y el borde de calzada.

4.2.3. Transporte.

El sector donde se localiza el plan parcial, está servido por las siguientes
empresas de transporte Urbano:

- Rápido Medellín – Rionegro S.A: Con centro de Acopio en la calle 47 entre


carreras 45 y 46 (centro urbano), esta empresa presta el servicio de
microbuses.
- La empresa Córdoba: Presta el servicio de microbuseras, comparte el
centro de acopio con la empresa Rápido Medellín – Rionegro S.A
- Transportes Urbanos: Presta el servicio de buses y automóviles, con centro
de acopio en la calle 47 entre la carrera 50 y la diagonal 50B
- Cooptran-Rionegro: Presta el servicio de microbuseras. Con centro de acopio
en el centro tradicional del área urbana.

Estas empresas podrían atender las necesidades potenciales de transporte público


colectivo del área de planificación, haciendo las gestiones para ampliar las rutas, en
la medida en que se vayan incorporando al suelo urbano las Unidades de Actuación
Urbanística y se vayan desarrollando las diferentes etapas de los proyectos 16.

16 Información suministrada por la Secretaria de Transito Municipal de Rionegro, Doctor Juan Carlos
Echeverri, Julio de 2011.

93
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA

DOCUMENTO TECNICO PP17

4.3. Componente Servicios Públicos Domiciliarios17

La Corte Constitucional se ha ocupado en varias sentencias de la interpretación del


artículo 367 de la Constitución Política, que determina “La ley fijará las competencias
y responsabilidades relativas a la prestación de los servicios públicos domiciliarios,
su cobertura, calidad y financiación, y el régimen tarifario que tendrá en cuenta
además de los criterios de costos, los de solidaridad y redistribución de ingresos.
Los servicios públicos domiciliarios se prestarán directamente por cada municipio
cuando las características técnicas y económicas del servicio y las conveniencias
generales lo permitan y aconsejen, y los departamentos cumplirán funciones de
apoyo y coordinación.”

En la sentencia C-450/95 reiteró las ideas expuestas, en el sentido de que aun


cuando el legislador goza de cierta libertad para hacer la definición de los servicios
públicos esenciales, ella encuentra su límite en la necesidad de que se evalúe
materialmente, con arreglo a los criterios de utilidad, racionabilidad, razonabilidad y
finalidad y frente a los valores, principios, derechos y deberes constitucionales, así
como su carácter esencial. Expresó en esta sentencia que".... la definición de los
servicios públicos esenciales, atendiendo a su materialidad, debe consultar, entre
otros, los siguientes criterios, no taxativos o exhaustivos, sino meramente indicativos:
El carácter esencial de un servicio público se predica, cuando las actividades que lo
conforman contribuyen de modo directo y concreto a la protección de bienes o a la
satisfacción de intereses o a la realización de valores, ligados con el respeto,
vigencia, ejercicio y efectividad de los derechos y libertades fundamentales. Ello es
así, en razón de la preeminencia que se reconoce a los derechos fundamentales de
la persona y de las garantías dispuestas para su amparo, con el fin de asegurar su
respeto y efectividad.

Revisando estos criterios, se ha determinado entonces que para la formulación de la


propuesta de ocupación del plan parcial y su planteamiento urbanístico, es

17 . Anexo 4: información específica COMPONENTE DE MOVILIDAD

94
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA

DOCUMENTO TECNICO PP17

necesario establecer un diagnóstico del cubrimiento de redes matrices en la zona,


de los servicios públicos calificados como esenciales.

4.3.1. Saneamiento Básico: Acueducto Y Alcantarillado

La empresa Aguas de Rionegro S.A. E.S.P, es la empresa encargada de la


prestación de los servicios públicos domiciliares de acueducto y alcantarillado en el
área urbana del municipio de Rionegro y algunos sectores rurales, es una sociedad
de economía mixta del tipo de las anónimas y se rige por el derecho privado.

La empresa atiende en la actualidad en el área urbana 23.326 suscriptores,


correspondientes a una población de 93.304 usuarios si entendemos que según
planeación nacional se tiene un promedio de 4 habitantes por viviendas y algunos
sectores del área rural con 1.959 suscriptores, correspondientes a 9.004 habitantes,
para un total de 102.308 habitantes, siendo éste uno de los acueductos de mayor
cobertura a nivel del Oriente Antioqueño. La cobertura en servicio de acueducto y
alcantarillado es de 99% y 95% respectivamente.

En el año de 1994, se realizó el Plan Maestro de Acueducto y Saneamiento Básico


por firmas de consultoría especializadas en estos temas, entregando unos diseños
finales. Teniendo en cuenta las condiciones técnicas, económicas, sociales y
demográficas de la zona para esa época, indicando que los costos que componen
todo el sistema diseñado ascienden a una suma aproximada a setenta y nueve mil
millones de pesos m/l ($79.000.000.000), con lo cual se prestarían los servicios de
acueducto y alcantarillado hasta el año 2020 en forma eficiente, continua y con la
calidad exigida por la Superintendencia de servicios públicos domiciliarios según lo
establece la Ley 142 de 1994 (Ley de Servicios Públicos Domiciliaros) y sus
decretos reglamentarios o modificatorios.

95
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA

DOCUMENTO TECNICO PP17

El nivel de Complejidad de un sistema es clasificado bajo los parámetros de número


de habitantes y condiciones socioeconómicas de la comunidad, esto es lo expuesto
en el numeral A.3.1 del RAS/2000, reglamento de agua potable y saneamiento
básico para el territorio nacional. Para el cálculo del nivel de complejidad es
necesario conocer la población registrada en el DANE para el área urbana del
municipio de Rionegro, proyectada al periodo de diseño y tener la estimación de la
capacidad económica de la población usuaria del servicio, con estos parámetros
analizados se obtiene la definición del nivel de complejidad para el rediseño de
colectores e interceptores.

En el área urbana del Municipio hasta el año 2002 no existía un sistema general de
alcantarillado, sino un conjunto de pequeños sistemas que prestan el servicio
aisladamente a la población residente en los distintos sectores de la ciudad. La
mayoría de ellos se encontraban a cargo de AGUAS DE RIONEGRO S.A. E.S.P. y
los restantes son administrados por la Comunidad. Salvo algunos tramos en el
sector de El Porvenir, la totalidad del sistema funciona como alcantarillado
combinado. A partir del año 2002 se da la implementación del plan maestro de
acueducto y alcantarillado para el área urbana del municipio.

En total, las redes de alcantarillado tienen una cobertura estimada casi del 100% de
la zona urbana actual, gracias a la construcción de el colector de la calle 52, sector
Quebrada Arriba solo quedan unas pocas viviendas ubicadas entre Quebrada Arriba
y el Alto del Medio, las cuales arrojan sus aguas residuales domésticas a campo
abierto por imposibilidad de conectarse a la red de alcantarillado.

La distribución de la red por diámetros y por características de las aguas residuales,


que teóricamente deberían transportar el 66% de la red, funciona como combinada,
el 20% transporta aguas residuales domésticas y el 14.% transporta aguas lluvias. Si
bien aparecen porcentajes de redes funcionando como alcantarillados separados,
en la práctica no es así, por cuanto al conectarse a la red principal mezclan las
aguas, lo que implica que en realidad todo el alcantarillado funciona como
combinado.

96
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA

DOCUMENTO TECNICO PP17

Los diámetros instalados varían entre 6 y 44 pulgadas, mientras que la edad de los
distintos alcantarillados existentes varía entre menos de 5 y 10 años en las
urbanizaciones de más reciente construcción y más de 35 años en el centro de la
ciudad, estas se encuentran muy deterioradas en razón de su edad y se viene
implementando cambio de redes en las comunidades de Santa Ana, Porvenir,
San Antonio, Cuatro esquinas. Entre otras.

Para el sistema de recolección y transporte de las aguas residuales del Municipio,


se planteo dividirlo en tres (3) sectores principales:

- Sector 1 correspondiente al barrio El Porvenir.


- Sector 2 correspondiente a la zona Centro.
- Sector 3 que es común para todas las alternativas y que corresponde a la
zona de San Antonio, Santa Ana y Cuatro Esquinas

De la revisión de la información suministrada por Aguas de Rionegro S.A. E.S.P., el


Plan Maestro de Saneamiento y la factibilidad de servicios del 21 de Octubre de
18
del 2009, radicado 0001991 AGUAS DE RIONEGRO S.A. E.S.P , se determina
para el manejo de las aguas residuales, que el Plan Parcial No 17 debe construir a
su costo la parte correspondiente al colector localizado en la margen izquierda de la
19
Quebrada La Pereira, desde la Urbanización Bosque de la Pereira .

El diseño y la construcción, se deben apoyar en las Normas Técnicas de Empresas


Públicas de Medellín y el RAS 2000.

De acuerdo a lo anterior, se plantean las redes de AR, que atenderán las distintas
Unidades de Actuación Urbana del Plan Parcial descargando al colector de
aguas residuales paralelo a la quebrada San Antonio.

Se garantiza la presión de servicio de acueducto hasta la cota 2110 msnm, para


cotas en las cuales no pueda garantizar la presión mínima requerida por el RAS se
deberá diseñar e implementar un sistema de bombeo para elevar la cota de

18 Se adjunta copia en el anexo 1.3


19 En el componente de servicios públicos se anexa plano con diseño horizontal y vertical de este colector, realizado por las
Empresas Municipales

97
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA

DOCUMENTO TECNICO PP17

servicio. La operación y administración de este sistema no es responsabilidad de la


empresa.

El posible punto de conexión estará ubicado sobre la red de 8”, ubicada en el


costado nor-oriental de la vía Rionegro- Ceja (Carrera 55B).

El diseño y la construcción, se deben apoyar en las Normas Técnicas de Empresas


Públicas de Medellín y el RAS 2000.

De acuerdo a lo anterior, se plantean las redes de acueducto, que atenderán las


distintas Unidades de Actuación Urbana del Plan Parcial y que se conectaran de
acuerdo a lo indicado en la factibilidad.

4.3.2. Residuos sólidos

A través de la sociedad de Economía mixta Río Aseo Total S.A.E.S.P, el Municipio


de Rionegro atiende el proceso de recolección de desechos sólidos en el área
urbana, y su disposición final se hace en el parque ambiental de La Pradera,
ubicado en el Municipio de Don Matías.

En el marco de la Política Pública para la Gestión Integral de los Residuos Sólidos,


el Gobierno Nacional estableció la responsabilidad de los municipios colombianos
de formular Planes de Gestión Integral de Residuos Sólidos, PGIRS, como una
medida para garantizar la erradicación de basureros a cielo abierto y estimular el
desarrollo de programas y proyectos que mitiguen los impactos ambientales y a la
salud pública ocasionados por el manejo inadecuado de los residuos sólidos. (Ver
Decretos nacionales 1713 de 2002 y 1505 de 2007).

El PGIRS define los lineamientos para la gestión integral de los residuos sólidos del
Municipio, establece los programas y estrategias de intervención que deben guiar la
intervención de las entidades públicas y privadas generadoras de residuos, las
autoridades ambientales, las dependencias de la Administración Central, los
operadores de aseo y los ciudadanos en su conjunto.

98
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA

DOCUMENTO TECNICO PP17

 Reducir los volúmenes de generación de residuos sólidos.


 Maximizar las oportunidades de aprovechamiento.
 Reducir, tratar y disponer adecuadamente los residuos sólidos no
aprovechables.

En aplicación de estas políticas, el plan parcial establecerá algunos mecanismos


que hagan posible el cumplimiento de los objetivos previstos en las normas
nacionales, a través de la adopción de estrategias para incentivar la separación de
basuras en la fuente.

La inmediatez geográfica del plan parcial en estudio, permite extender la prestación


de este servicio y la ampliación de las frecuencias de suelo rural (2 veces por
semana) a suelo urbano (3 veces por semana), una vez se implementen los
proyectos urbanísticos planteados, no obstante es necesario plantear una buena
cobertura en infraestructura vial para garantizar la eficiencia en la prestación del
servicio20.

4.3.3. Energía Eléctrica


Para vincular a los proyectos derivados de la ejecución de la propuesta urbana al
sistema de energía eléctrica, se debe tener en cuenta la disponibilidad del servicio
de venta de energía eléctrica por parte de Empresas Públicas De Medellín (EPM).
Actualmente no hay limitaciones para la expansión del servicio y la vinculación de
nuevos proyectos.

Para el desarrollo de las redes que permitan vincular los nuevos proyectos, se
deberán respetar las normas expedidas por la entidad prestadora del servicio y
aprobadas por la Comisión de Regulación de Energía y Gas (GREG) y normas de
seguridad implícitas en el RETIE, específicamente lo contenido en la resolución 18-

20 Anexo. N°1.4 FACTIBILIDAD DE SERVICIOS PUBLICOS DE ENERGIA

99
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA

DOCUMENTO TECNICO PP17

1294 del 6 de agosto de 2088 del Ministerio de Minas y Energía, reglamento técnico
de instalaciones eléctricas (RETIE).

De acuerdo a la factibilidad de servicios del 18 de octubre de 2011, radicado


1790621 de EMPRESAS PUBLICAS DE MEDELLIN E.S.P21. Existe disponibilidad del
servicio de energía, siempre y cuando se cumpla con lo estipulado en el Plan de
Ordenamiento Territorial (POT), del municipio y en especial con:
- No estar incluido en zona de riesgo
- Los inmuebles a construir no deben encontrarse dentro de servidumbres o debajo
de líneas de conducción de energía eléctrica.
- Debe cumplir con los retiros obligados a quebradas, ríos, poli ductos, líneas férreas
y demás disposiciones.
Lo dispuesto en la Ley 388 de 1997 o en las normas que la modifiquen o sustituyan
en lo que respecta a limitaciones en el uso del suelo.

4.3.4. Telefonía Fija

La telefonía fija cada vez pierde más peso frente a la móvil en Colombia. Desde
2004, la tendencia de crecimiento de este mercado ha sido negativa y la
preocupación de las empresas aumenta sobre todo cuando las cifras muestran que
el país está cercano a registrar promedios de un celular por habitante. Algunos
directivos de las empresas prestadoras de este servicio afirman que el mayor reto
para sus empresas es frenar esta caída, soportando el empaquetamiento de la voz
con otros servicios. Se estima que la penetración de telefonía fija por hogares pase
de un 66,9% en 2008 a un 56,1% en 2012.

21
Se adjunta copia. Anexo 1.4

100
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA

DOCUMENTO TECNICO PP17

Según el más reciente estudio de tecnologías de la información y de las


comunicaciones del Ministerio, la telefonía fija en Colombia pierde 500.000 usuarios
al año y durante el año 2010 el número de líneas era de 7.219.173, frente a los
43’405.330 de líneas que alcanzó la telefonía móvil.

En consecuencia, para el desarrollo del plan parcial, además de no constituir un


servicio público esencial, no existen limitaciones por parte de la empresa Une EPM
Telecomunicaciones para atender las necesidades del servicio que puedan
derivarse de los nuevos desarrollos constructivos.

4.3.5. Alumbrado Público

El alumbrado público es un servicio no domiciliario, que tiene por objeto


proporcionar la iluminación de los bienes públicos y demás espacios de libre
circulación, con tránsito vehicular o peatonal, en el respectivo municipio,
constituyéndose en un indicador de bienestar, seguridad, inclusión social,
crecimiento y desarrollo para la ciudad. 22

El servicio está a cargo de los entes territoriales, quienes lo prestan directa o


indirectamente. Desde el año 1915, en virtud de la ley 84, los concejos municipales
quedaron facultados para la creación de un impuesto que buscara la forma de
asumir los costos correspondientes a la financiación del alumbrado público, lo cual
le ha permitido a algunos municipios, destinar los recursos necesarios para los
gastos de inversión social. No obstante, la complejidad que envuelve la prestación
del servicio y la incertidumbre jurídica en materia de financiación, resaltan la
pertinencia de generar una política pública que fortalezca el contexto jurídico, la
capacidad administrativa de los prestadores y la generación de espacios para la
participación activa de la comunidad.

22 http://www.eumed.net/rev/ea/03/ymma.htm. Yenny Marcela Monsalve Acevedo. LA PRESTACIÓN


Y EL COBRO DEL SERVICIO DE ALUMBRADO PÚBLICO, DESDE UNA PERSPECTIVA JURÍDICA Y
ECONÓMICA.

101
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA

DOCUMENTO TECNICO PP17

Como parte de la regulación normativa de servicios públicos, en el año 2001, se


expide la ley 697, mediante la cual se declara el Uso Racional y Eficiente de la
Energía (URE) y se promueve la utilización de energías alternativas. Pero, dada la
necesidad de establecer una normatividad propia para regular la prestación del
servicio de alumbrado público, el Ministerio de Minas y Energía, expidió el Decreto
2424 de julio 18 de 2006, el cual regula la prestación y las actividades que realicen
los prestadores de ese servicio. Esta norma, reitera que los municipios, o distritos,
son los responsables de la prestación del servicio de alumbrado público. Estos
podrán prestar, directa o indirectamente, a través de empresas de servicios públicos
domiciliarios u otros prestadores del servicio de alumbrado público, y el costo de la
prestación del servicio es asumido por los usuarios del servicio. En este caso,
cuando la prestación es directa, el municipio es el que asume la responsabilidad del
servicio, aunque el operador sea un tercero quien lo ejecuta mediante la celebración
de un contrato regido por el Estatuto General de la Contratación Pública y las
demás normas que lo complementan. Cuando la prestación es indirecta, el
municipio contrata con entidades públicas, privadas o mixtas. Estas, tendrán la
titularidad y la responsabilidad del servicio.

El municipio de Rionegro, mediante Acuerdo Municipal reglamento el cobro de la


tarifa de alumbrado público y se paga por cada contador de energía existente. 23

23 Información suministrada por la Secretario de la oficina de infraestructura Física municipal, Dr.


Diego Lopez Echeverri, Julio de 2011.

102
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA

DOCUMENTO TECNICO PP17

4.4. COMPONENTE ESPACIO PÚBLICO

Por tratarse de un área identificada como suelo de expansión, en aplicación de las


normas nacionales vigentes, a este sector se le aplica el tratamiento de desarrollo,
pues esta clase de intervenciones se establecen para las zonas homogéneas
identificadas como “Áreas Urbanizables o Construibles (Decreto 4259 de 2007,
articulo 1, numeral 7); y es desde esta calificación otorgada por las normas
superiores, que se propone la estrategia general para la inserción de la propuesta
urbanística con su entorno inmediato; La estructura de espacio público que se
desarrolla, se soporta en una voluntad de integración espacial, y de dotación y
cualificación del soporte público para los desarrollos inmobiliarios, que cumpla el
papel de articulación con la ciudad y que genere mediante su disposición
estratégica, espacios funcionales y adecuados para las diversas necesidades y
potencialidades presentes en el sector.

Para establecer las características y condiciones del desarrollo de este componente


en el área del plan parcial se han estudiado como variables la jerarquización de las
áreas articuladoras de espacio público, según su grado de cobertura, el estado de
su infraestructura física actual y la definición de ejes estructurantes que las articulen
entre sí, permitiendo, su fácil acceso para el libre goce y disfrute por parte de la
comunidad en general.

Jerarquización Según su Grado de Cobertura :


Esta jerarquización esta definida por su radio de acción, así:

Nivel I - Cobertura Local:


Conforman este grupo las áreas articuladoras de espacio público que atienden a la
comunidad de residentes de la zona de influencia inmediata. Para el caso
especifico de este Plan Parcial este nivel de cobertura estará delimitado por la

103
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA

DOCUMENTO TECNICO PP17

comunidad a la cuál quedará integrada el área de estudio una vez sea incorporada
al suelo Urbano, es decir la comunidad de San Antonio.

Nivel II - Cobertura Municipal:


Conforman este grupo áreas articuladoras de espacio público y de encuentro que
atienden a gran parte de la población de zonas Urbanas ó Rurales.

Nivel III - Cobertura Intermunicipal ó regional:


Hacen parte de este nivel las áreas o sectores que por su magnitud, grado de
especialización o preeminencia institucional, ejercen su influencia en todo el
Municipio y aún dentro del área de los municipios vecinos y por tanto requieren
obras de infraestructura especial.

Estado De La Infraestructura Física:


En el área de influencia del Plan Parcial, se han identificado las siguientes
consideraciones sobre el estado del espacio público existente,

Tabla número 14: Áreas Articuladoras De Espacio Público Y De Encuentro


Existentes
Sector

Observaciones
Áreas Articuladoras De
Cobertura

Espacio Público Y De Localización Estado AREA


Encuentro Existentes 123 Infraestructura
Física
En buen estado
N:I
Parque San Antonio calle 23 carrera 55B 4.422.39
En mal estado
N:I
Parque carrera 57D calle 22B 602.65
En buen estado
N:I
Parque Transversal 20A carrera 53 2.363.43
N:I En buen estado
Parque Los Libertadores carrera 55B calle 23 1.337.55

104
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA

DOCUMENTO TECNICO PP17

Sector
Observaciones
Áreas Articuladoras De

Cobertura
Espacio Público Y De Localización Estado AREA
Encuentro Existentes 123 Infraestructura
Física
N:I Calle 16 entre carreras 55CA y 55E. En buen estado
Zona verde San Bartolo 2.425.00
Calle 14B con carrera 55AC - En buen estado
Zona verde N:I
Bosques de la Pereira 1.973.00

13.124.02
Fuente: Revisión y Ajuste POT de Rionegro, 2007.

De la revisión de esta información, puede concluirse que en el actualidad, en la zona


de planificación se encuentra consolidado la destinación de un metro y noventa y
siete centímetros de metro cuadrado (1.97 m2), por habitante de zonas verdes en la
Comunidad de San Antonio, sin incluir las áreas correspondientes a la llanura de
inundación de la Quebrada La Pereira y la Quebrada San Antonio, un área de
espacio público efectivo por habitante de diez y veinte y tres centímetros de metro
cuadrado (10.23 M2) incluyendo áreas verdes, vías y parques.

Plano número 5. Áreas Articuladoras de Espacio Público y de Encuentro, y


equipamiento básico, existentes.

105
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA

DOCUMENTO TECNICO PP17

Las áreas articuladoras de espacio público existentes en la Comunidad de san


Antonio están conformadas por una red de parques barriales, resultado de la
aplicación de las cesiones obligatorias gratuitas generadas por el desarrollo de las
urbanizaciones, lo que no alcanza a atender la población dado que gran parte de
esta comunidad se desarrollo a lo largo de sus ejes viales y no poseen un espacio
publico central, es decir, no se ha configurado un verdadero sistema de espacio
público que permita relacionar y jerarquizar los espacios existentes y
complementarlos con nuevos desarrollos. Tampoco se localizan en la zona
espacios públicos con cobertura intermunicipal que permitan la relación urbano-
regional de parque lineal descrita en el componente general del P.O.T.

Tabla número 15: Relación De Las De Las Áreas Articuladoras De Espacio


Público Y De Encuentro Propuestas
Sector

Observaciones
Cobertura

Áreas Articuladoras De
Espacio Público Y De
Encuentro Localización
1 2 3 Estado Infraestructura Física
Alo largo de la
N:III
Se cuenta con los las fajas de retiro en Quebrada la Pereira
algunas urbanizaciones como Bosques
Llanura De Inundación
de la Pereira, Remansos, Canney, no
De la Quebrada la
se cuenta con los diseños diseños, no
Pereira Y Parque Lineal
obstante se esta gestionando el diseño
Del Mismo Nombre
y construcción de la primera etapa del
parque lineal en el tramo de la
urbanización el Canney
Falta equipamiento como: la vía carrera 55B ,
Corredores De N:III
conformación de andenes, ciclorutas y en el área de
Servicios Urbano
zonas verdes planificación

106
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA

DOCUMENTO TECNICO PP17

Sector
Observaciones

Cobertura
Áreas Articuladoras De
Espacio Público Y De
Encuentro Localización
1 2 3 Estado Infraestructura Física
Se vienen respetando los retiros, falta Q. San Antonio y
Áreas para la N:I
diseño e implementación demás fuentes de
conservación y
agua.
preservación del
sistema hídrico
conformado por
elementos naturales
como ríos, quebradas,
arroyos, humedales,
así como por los
demás elementos que
conforman el suelo de
protección.

Áreas Verdes Por Habitante De La Comunidad De San Antonio


(incluye La Llanura de Inundación de la quebrada la Pereira y la quebrada San Antonio: 43.40 m2/hab

Espacio Público Total Por Habitante De La Comunidad De San Antonio


(Áreas verdes, vías, parques, La Llanura de Inundación de la Quebrada la Pereira y la quebrada San
Antonio):54.70 m2/hab

Fuente: Planeación Municipal, Sara Lopez, proyecto Ornato Urbano o Parque Lineal, 2011
Obra Ejecutada ó en proceso de gestión

Obra Sin Ejecutar

El modelo de ocupación propuesto define un desarrollo de ejes estructurantes del


espacio público, y la preservación de los elementos de la estructura ecológica
principal, en aplicación de las cesiones obligatorias gratuitas que se generarían por
los desarrollos constructivos, acorde con los siguientes parámetros:

107
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA

DOCUMENTO TECNICO PP17

Tabla número 16. Aporte zonas verdes plan parcial según normativa.

Área Bruta Del Lote para Desarrollo De ViviendaM2 Zonas Verdes 32 % A.B.L.M2
466.808 149.379
Área Bruta de Manejo EspecialM2 Zonas Verdes 32 % A.B.L.M2
73.466 23.509,12

A nivel general, los componentes del sistema de espacio público que se generarían en desarrollo del
plan parcial, se identifican a continuación

- Parque Lineal Margen Izquierda Quebrada La Pereira:


Esta identificado como elemento estructurante del espacio público municipal. Se
desarrollará como zona verde arborizada con destino a la recreación pasiva y activa,
y tendría un nivel de cobertura Municipal. El área a ceder será de a 33.935 M2,
ubicada en los predios identificados con MI020-0024061/020-
0069071/69011/69070/020-0048920, y su manejo será asumido como carga en el
proceso de ejecución del plan parcial, acorde con la propuesta de reparto que se
incorpora.

- Parque Lineal retiro a otras fuentes de agua:


En el área de intervención se encuentran cuatro fuentes de agua identificadas como
elementos estructurante del espacio público local. Se desarrollarán como zona
verde arborizada con destino a la recreación pasiva, y tendría un nivel de cobertura
a nivel del área de intervención, y su manejo será asumido como carga en el
proceso de ejecución del plan parcial, acorde con la propuesta de reparto que se
incorpora.

 Fuente de agua 1:
El área a ceder será de a 3.442 M2, delimita el predio identificado con MI: 020-
0048920, y desemboca en la quebrada La Pereira

 Fuente de agua 2:

108
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA

DOCUMENTO TECNICO PP17

El área a ceder será de 6.383 M2, delimita el predio identificado con MI: 020-
0024061, y desemboca en la quebrada La Pereira.

El área a ceder será de  Fuente de agua 3: 9.260 M2, delimita los


predios identificados con MI: 020-0069071/69011/69070/00472 y desemboca en
la quebrada La Pereira.

El área a ceder será de  Fuente de agua 4: 8619 M2, delimita los


predios identificados con MI: 020-000475/0048920/0075264, y desemboca en la
quebrada La Pereira.

- Bosques Ecológicos:
Están identificados como elementos estructurantes del espacio público municipal.
Se desarrollarán como zona verde arborizada con destino a la recreación pasiva, y
tendrán un nivel de cobertura local. El área a ceder será de a 21.377 M2, (parte de
esta área equivalente 5.690m2, esta contabilizada en el área a retiros a quebradas),
ubicados en los predios identificados con MI: MI020-0024061/020-
0069071/69011/69070/020-004892000472/, y será asumido como carga en el
proceso de ejecución del plan parcial, acorde con la propuesta de reparto que se
incorpora.

Tabla número 17. Relación De Las De Las Áreas Articuladoras De Espacio


Público en el área de Intervención

Área De Cesión
Área %
Descripción M2 Del Área Bruta
Área de intervención plan parcial. 466.808 100
Parque lineales 61.639 12.21
Bosque Ecológico 21.377 4.58
Total 78.375 16.79

109
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA

DOCUMENTO TECNICO PP17

4.5. COMPONENTE DE EQUIPAMIENTO BÁSICO: 24

Para los efectos previstos en las normas vigentes, y el desarrollo de la propuesta de


intervención, se concibe como Equipamiento Básico, el conjunto de servicios e
instalaciones físicas necesarias para el buen funcionamiento de una actividad en
beneficio de una población.

Así mismo, se establecen como variables para el análisis de este sistema una
jerarquización de equipamientos según su grado de cobertura y una clasificación en
grupos según su actividad.

Según su Grado de Cobertura: Esta jerarquización esta definida por su radio


de acción, así:

Nivel I - Cobertura zonal: Conforman este grupo los equipamientos de influencia


local, que atiende a la comunidad de residentes de la zona de influencia inmediata.
Se consideran de bajo impacto urbanístico, social y ambiental por cuanto se
desarrollan en establecimientos de magnitud reducida; no generan congestiones de
tráfico, y no proporcionan el desarrollo significativo de usos complementarios.
Nivel II -Cobertura Municipal: Conforman este grupo los equipamientos
especializados que atienden a gran parte de la población de zonas Urbanas o
Rurales.

Debido al tipo de equipamiento y a su magnitud, se consideran de mediano


impacto urbanístico y social, por cuanto se desarrollan en edificaciones
especializadas, generan afluencia de usuarios, concentrada en ciertos días y
durante horarios especiales, pueden generar tráfico y congestión y propician la
aparición ó el desarrollo de usos complementarios en el área de influencia
inmediata.

24 La información contenida en este componente se detalla en el Anexo 5: COMPONENTE


EQUIPAMIENTO BASICO

110
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA

DOCUMENTO TECNICO PP17

Nivel III - Cobertura Intermunicipal ó regional: Hacen parte de este nivel los
equipamientos que por su magnitud, grado de especialización, preeminencia
institucional, ejercen su influencia en todo el Municipio y aún en municipios vecinos
y por tanto requieren obras de infraestructura especial.

Según su Actividad: los equipamientos pueden ser:


 Equipamientos Básicos Sociales: Destinados a Educación, salud, y deportes.
Son fundamentales para garantizar el desarrollo armónico del territorio.

Educación.
Desde el punto de vista de la ubicación ó radio de cobertura de los
establecimientos educativos existentes en el área urbana del Municipio de
Rionegro con respecto al polígono de estudio, se puede concluir que son
distancias ó recorridos mínimos que son aceptables dentro de los estándares
utilizados a nivel nacional para cada uno se los niveles de escolaridad. Con
respecto a cobertura en la prestación del servicio educativo la administración
municipal carece de datos estadísticas que le permitan establecer la
población que esta por fuera del sistema educativo por problemas de acceso
al servicio, y diferenciarla de la deserción escolar, máxime si se tiene en
cuenta que el ministerio de educación nacional reporto a la administración
municipal, para viabilizar la planta de cargos de docentes y directivas
docentes, debe aumentar las matriculas en 330 nuevos estudiantes. 25

Deporte.
La ubicación ó radio de cobertura de los establecimientos Deportivos
existentes en el área urbana del Municipio de Rionegro con respecto al
polígono de estudio, son distancias ó recorridos mínimos que son
aceptables dentro de los estándares utilizados a nivel nacional. Con
respecto a la cobertura de este equipamiento para atender a la población
existente, la política Municipal a través de la distintas administraciones ha

25
La información suministrada por la secretaria d educación municipal, Doctor Carlos Albarracín, agosto de 2011

111
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA

DOCUMENTO TECNICO PP17

sido la de implementar una serie de espacios recreativos de carácter barrial,


que son complementados con otros de mayor jerarquía a nivel Municipal e
intermunicipal, no obstante se presenta gran debilidad de ejes articuladores
que los contenga y relacione. Por le expuesto el Plan Parcial en estudio debe
propender por generar este tipo de espacios dentro de un espacio de
mayor jerarquía que no solo los contenga si no que sirva de eje articulador
de estos con la comunidad de San Antonio; para el logro de esta objetivo el
área de estudio cuenta con varios ejes importantes a saber:

El proyecto de parque lineal de la Quebrada San Antonio y sus afluentes


Las vías colectoras
La vía Rionegro- la Ceja del Tambo

Salud.
Desde el punto de vista de la ubicación ó radio de cobertura de los
establecimientos de Salud existentes en el área urbana del Municipio de
Rionegro con respecto al polígono de estudio, se puede concluir que son
distancias ó recorridos mínimos que son aceptables dentro de los
estándares utilizados a nivel nacional. En la actualidad el Municipio no tiene
limitaciones de infraestructura asistencial para atender la población del
régimen contributivo, al cual pertenecería la población objetivo del plan
parcial de expansión urbana No. 18 del Municipio de Rionegro - Antioquia26

 Equipamientos Básicos Comunitarios: se definen como tales las Sedes


comunales, sitios de culto, cultura, y destinados a la educación no formal.
Aunque se establece la obligación por parte del Municipio de garantizar las
condiciones para el desarrollo de estas actividades, la prestación de los
diferentes servicios en estos equipamientos está a cargo de los particulares.
Sedes comunales, culto, cultura, educación.

 Equipamientos de seguridad y convivencia: se definen como tales, las


instalaciones destinadas al funcionamiento de la administración de justicia y
la fuerza pública.

26
Información suministrada por el Secretario de Salud del Municipio de Rionegro,

112
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA

DOCUMENTO TECNICO PP17

 Equipamientos institucionales: inmuebles destinados a albergar las


instituciones estatales

Acorde con la anterior información, y según lo contenido en el componente de equipamiento básico,


que forma parte integrante del presente documento técnico, para el área de planificación, se definen
como propuestas de desarrollo de equipamiento, como parte de las cargas urbanísticas que se
generan por el desarrollo de proyectos, la construcción de espacios deportivos, educativos, o
institucionales, acorde con las necesidades que se deriven de la población que ocupará los
desarrollos urbanísticos, desarrollados en el plazo previsto del ejecución del plan parcial.

Tabla número 18. Equipamiento Plan Parcial Zona Expansión Urbana


número 17

Áreas De Cesión tipo B

Descripción Área 1%
M2 Del Área Bruta
Área de intervención plan parcial. 466.808 100.00
Institucional 3.110 0.66
Reserva lote para equipamiento 5.946 1.27
Deportivo 1200 0.25
Área de Manejo Especial plan parcial. 73.466,00 100.00
equipamiento 734,66 1.00

113
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA

DOCUMENTO TECNICO PP17

5. DEFINICION DE OBJETIVOS Y ESTRATEGIAS.

5.1. OBJETIVO GENERAL:

Determinar los procesos de planificación y gestión específicos para la urbanización


de la zona de expansión Urbana número 17, cumpliendo con los parámetros y
lineamientos del Acuerdo 76 de 2003, conformando así un nuevo territorio urbano
de excelente calidad y funcionalidad de manera que potencie la competitividad y la
elevación de la calidad de vida en el municipio, partiendo como premisa para este
proceso de urbanización, del reconocimiento de las potencialidades, valores y
restricciones de este territorio, con miras a implementar un desarrollo en equilibrio
ambiental con un entorno particularmente valioso, que contribuya al uso racional del
territorio y a la adecuada incorporación al entorno urbano preexistente.

5.2. OBJETIVOS ESPECÍFICOS:

Objetivo Específico 1:
Promover un proceso de ocupación eficiente desde el punto de vista ambiental,
social y urbanístico, a partir de un modelo de desarrollo que promueva la racional
mezcla de actividades, usos del suelo y vocaciones, y genere una estructura urbana
coherente con el entorno inmediato y el municipio, garantizando en últimas, la
consecución de la estructuración requerida por el tratamiento propio del sector.

Objetivo Específico 2:

114
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA

DOCUMENTO TECNICO PP17

Consolidar y recuperar las características ambientales del sector, para restablecer y


potenciar sus valores y servicios ambientales, mediante las acciones,
recomendaciones y estrategias de manejo ambiental generadas por el plan parcial y
el desarrollo de parte del los parque lineal de la Quebrada la Pereira y sus afluentes
en el área de intervención.

Objetivo Específico 3:
Definir desde el modelo de ocupación propuesto, las densidades, usos y
aprovechamientos que puedan adelantarse en el área de planificación,
garantizando su equilibrio y su racional uso.

Objetivo Específico 4:
Promover un desarrollo prioritariamente residencial con excelentes condiciones
urbanísticas de manera que el sector mantenga la vocación, originada tanto por la
historia como por las estrategias planteadas por el Acuerdo 76 de 2003 en términos
de afianzar la competitividad del municipio.

Objetivo Específico 5:
Articular las disposiciones de planificación general y estructural del municipio y las
condiciones determinadas por las urbanizaciones desarrolladas en la periferia de la
zona de planificación, al modelo de desarrollo a proponer para lograr un territorio
con un desarrollo urbano coherente y armónico.

5.3. ESTRATEGIAS DE INTERVENCIÓN

115
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA

DOCUMENTO TECNICO PP17

Se consideran como estrategias de intervención y organización territorial para este


plan parcial las siguientes:

a) Construcción de un modelo de ocupación que parta de las condiciones


ambientales, como determinantes primarios de la estructura tanto pública
como privada.

b) Articulación del énfasis residencial con un soporte de espacio público


adecuado, y usos comerciales y de servicios complementarios, así como el
desarrollo de equipamientos estratégicamente dispuestos, que propicien la
consolidación de la zona, la sana mezcla de usos, y el desarrollo de un
sector de amortiguamiento entre la zona urbana y la rural.

c) Implementación de delimitaciones territoriales, tipos de edificación, redes de


espacio público y estructuras viales, incentivando un uso del suelo acorde
con la zonificación geológica y los potenciales ambientales.

d) Integración de los valores ambientales existentes en los alrededores del área


de planificación a la red de espacios públicos propuesta por la presente
reglamentación, de modo tal que desde su racional utilización lúdica y
educativa, se generen procesos positivos para su mantenimiento y
protección.

e) Ubicación estratégica de espacios públicos con un papel ordenador, en


torno a ejes estructurales, que coadyuven a suplir el déficit de espacios de
encuentro cualificados, para generar un sistema articulado y enlazado,
sirviendo de nodo de encuentro y conexión urbana en el sector.

f) Desarrollo de una adecuada y eficiente proporción del aprovechamiento


constructivo, que haga posible promover la dotación de espacio público,
equipamientos e infraestructura, y un desarrollo urbanístico acorde a las
posibilidades físicas del sector y su entorno.

116
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA

DOCUMENTO TECNICO PP17

g) Identificación de áreas específicas con vocaciones diferenciales, que


permitan asignar los usos más adecuados dentro del modelo de ocupación
propuesto, en concordancia con los aspectos normativos que regulan los
usos del suelo en el Municipio.

h) Utilización de las densidades, los índices de construcción y ocupación


estipulados en la normativa, de modo racional y acorde con las restricciones
ambientales del suelo, simulando el posible escenario de densificación del
sector y equilibrando aprovechamientos económicos razonables con las
obligaciones urbanísticas necesarias para la consolidación de un sector
urbano de calidad.

i) Identificación de Unidades de Actuación Urbanística eficientes y


gestionables, que atiendan las vocaciones de vivienda en todas las
tipologías, comercio y servicios del sector, y que partan no sólo de la
configuración natural del territorio, sino de las divisiones territoriales
artificiales y la tenencia del suelo, que permitan llevar a cabo los procesos
asociativos y las integraciones necesarias para un desarrollo por etapas
adecuado y eficiente.

117
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA

DOCUMENTO TECNICO PP17

6. DESCRIPCION DEL MODELO DE INTERVENCION Y


ESTRUTURA DE ESPACIOS PUBLICOS Y PRIVADOS

6.1. PROPUESTA URBANA


Con base en la morfología del área de planificación y sus elementos
estructurantes, la carrera 55B, (vía arteria) las vías existentes en el área de
planificación a las cuales se les asigna una categoría de vías colectoras, la
quebrada La Pereira y sus afluentes en el área de intervención, se propone el
modelo de ocupación. Consecuente con lo anterior, se plantea el desarrollo de tres
vías de acceso con condiciones especiales (transporte público, privado) tipo
alameda, q se convierten en los ejes estructurantes articuladores del entorno y las
actividades a desarrollar, comercio, vivienda en sus diferentes tipologías; por otro
lado, las vías alamedas sirven como elemento articulador de la infraestructura vial
de las vías de servicio con la vías arteria. 27

El sistema vial así propuesto genera el espacio público requerido mediante un


sistema que enlaza los parques y las zonas verdes al interior de las áreas
residenciales, es decir que acrecen una serie de espacios públicos centrales a los
cuales confluyen las diferentes topologías de vivienda, donde se resaltan los
bosques existentes

27
Carrera 55B

118
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA

DOCUMENTO TECNICO PP17

El concepto Urbano se ha desarrollado a partir de los elementos estructurantes del espacio público
(elementos constitutivos del sistema ambiental), ya descritos, y en torno a los cuales se disponen el
trazado de supermanzanas, en forma concéntrica sobre los bosques existentes en el área de
intervención lo que permite la conformación de un perfil urbano respetuoso del gran valor
paisajístico del área de estudio y su entorno.

Un objetivo fundamental del proyecto, es la calidad de vida de sus futuros usuarios lo que se logra
con la implementación de áreas libres, su relación con la vivienda y la integración con el Municipio,
por medio de sistema de remates peatonales, y zonas verdes. La claridad en la lectura de la
estructura urbana con la zonificación de usos y estudio de las cesiones de espacio público y
equipamiento es una prioridad de la propuesta presentada.

El concepto urbano enfatiza la independencia entre vehículo y peatón, al tener un sistema vehicular
sencillo y funcional, del cuál se desprenden las vías semi-peatonales. Se prioriza la actividad
peatonal sobre la vehicular minimizando la red vial y aumentando la áreas de dominio peatonal.

A nivel de las visuales, se definen ejes visuales que permiten la relación con el contorno y con hitos
visuales (Los bosques, la quebrada La Pereira y sus afluentes), planteando espacios de remate en
forma de miradores, espacios de transición entre los parques lineales y los proyectos inmobiliarios.
La propuesta Urbana planteada, recoge las conclusiones del diagnóstico de cada uno de los
Propuesta Urbana Plan
componentes analizados, y está contenida en le Plano número 6:
Parcial De Expansión Urbana No.17 del Municipio De Rionegro -
Antioquia.

119
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA

DOCUMENTO TECNICO PP17

6.2. ESTRUCTURA DE ESPACIOS PUBLICOS


6.2.1. Descripción
Para el área comprometida en el Plan Parcial de Expansión Urbana No.17, del
Municipio de Rionegro – Antioquia, se define como elementos estructurantes del
Sistema de espacios públicos, y los definidos en cada uno de los componentes y
están contenidos en el Plano número 7: Estructura De Espacios públicos plan
parcial de expansión urbana número17, “ QUIRAMA”, Municipio de
Rionegro-Antioquia.

Esta identificado Parque Lineal Margen Izquierda Quebrada La Pereira: como elemento
estructurante del espacio público municipal. Se desarrollará como zona verde
arborizada con destino a la recreación pasiva y activa, y tendría un nivel de
cobertura Municipal. El área a ceder será de a 33.935 M2, ubicada en los predios
identificados con MI020-0024061/020-0069071/69011/69070/020-0048920, y su
manejo será asumido como carga en el proceso de ejecución del plan parcial,
acorde con la propuesta de reparto que se incorpora.

- Parque Lineal retiro a otras fuentes de agua:


En el área de intervención se encuentran cuatro fuentes de agua identificadas como
elementos estructurante del espacio público local. Se desarrollarán como zona
verde arborizada con destino a la recreación pasiva, y tendría un nivel de cobertura
a nivel del área de intervención, y su manejo será asumido como carga en el
proceso de ejecución del plan parcial, acorde con la propuesta de reparto que se
incorpora.

 Fuente de agua 1:
El área a ceder será de a 3.442 M2, delimita el predio identificado con MI: 020-
0048920, y desemboca en la quebrada La Pereira

 Fuente de agua 2:
El área a ceder será de 6.383 M2, delimita el predio identificado con MI: 020-
0024061, y desemboca en la quebrada La Pereira.

120
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA

DOCUMENTO TECNICO PP17

. Fuente de agua 3: El área a ceder será de 9.260 M2, delimita los predios
identificados con MI: 020-0069071/69011/69070/00472 y desemboca en la
quebrada La Pereira.

 Fuente de agua 4:
El área a ceder será de 8619 M2, delimita los predios identificados con MI: 020-
000475/0048920/0075264, y desemboca en la Quebrada La Pereira.

- Bosques Ecológicos:
Están identificados como elementos estructurantes del espacio público municipal. Se desarrollarán
como zona verde arborizada con destino a la recreación pasiva, y tendran un nivel de cobertura
local. El área a ceder será de a 21.377 M2, (parte de esta área equivalente 5.690m2, esta
contabilizada en el área a retiros a quebradas), ubicados en lo predios identificados con MI: MI020-
0024061/020-0069071/69011/69070/020-004892000472/, y será asumido como carga en el proceso
de ejecución del plan parcial, acorde con la propuesta de reparto que se incorpora

- Parques locales:
Zonas verdes arborizadas para la recreación pasiva y activa: con un nivel de
cobertura local, corresponde a un área equivalente a 187.030 M2. Esta Carga
Urbanística, lo concerniente a consecución de los terrenos, arborización y manejo
de zonas verdes, pisos duros y amoblamiento debe ser asumida por el plan parcial,
como parte de las obligaciones urbanísticas de las unidades de Actuación.

- Áreas para el desarrollo vial.


El desarrollo de las vías necesarias para la conectividad de la zona de intervención, requiere para su
diseño de 95.448 M2.

Acorde con las disposiciones vigentes, el presente plan parcial desencadena


procesos y proyectos que hacen posible el mejoramiento de condiciones asociadas
a la cualificación del sistema vial municipal en aspectos como:

a) Accesibilidad al sector.
b) Permitir velocidades de operación mayores sobre las vías de acceso.

121
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA

DOCUMENTO TECNICO PP17

c) Mejorar la infraestructura de transporte público como: andenes, parqueaderos,


bahías para paradas.
d) Mitigación de riesgos para el peatón.
e) Las calles o vías sin salida tendrán posibilidad de retorno mediante unos
reversaderos cómodos y seguros para el usuario.
f) Las zonas de parqueo de las edificaciones se ubicaron en las vías de servicio,
conservando los anchos mínimos de calzada.

Son obligaciones viales de los proyectos a ejecutar, las siguientes:

- Vía Eje 30 Eje 31:


Clasificación: Vía colectora.

Esta vía sirve de acceso a las unidades de actuación, UAU-1, UAU-2.

Sección vial propuesta:


Doble Calzada. 6.00m
Separador Central: 4.00 m
Andenes Laterales: 2.00 m
Zonas Verdes. 2.00 m
Antejardín: Variable

Longitud: 261.66m

Vías de Empalme:

Calzada Norte Eje 31.


K 0+000 Ubicado sobre la vía a la Ceja.
K 0+261.66 Punto final ubicado sobre la glorieta de retorno en el costado oriental
entre las UAU 1 Y 2, donde confluyen las vías de servicio Eje 36
y Eje 42.

Se empalma con las siguientes vías de servicio:

122
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA

DOCUMENTO TECNICO PP17

K 0+28.33 Con la vía de servicio Eje 37, que sirve de acceso a la UAU-1.
K 0+78.35 Con la vía de servicio Eje 38, que sirve de acceso a la UAU-1.
K 0+122.64 Con la vía de servicio Eje 39, que sirve de acceso a la UAU-1.
K 0+166.75 Con la vía de servicio Eje 40, que sirve de acceso a la UAU-1.
K 0+210.86 Con la vía de servicio Eje 41, que sirve de acceso a la UAU-1.

Calzada Sur Eje 30.


K 0+000 Ubicado sobre la vía a la Ceja.
K 0+260.48 Punto final ubicado sobre la glorieta de retorno en el costado
oriental entre las UAU 1 Y 2, donde confluyen las vías de
servicio Eje 36 y Eje 42.

Se empalma con las siguientes vías de servicio:


K 0+28.34 Con la vía de servicio Eje 37, que sirve de acceso a la UAU-2.
K 0+78.36 Con la vía de servicio Eje 32, que sirve de acceso a la UAU-2.
K 0+122.65 Con la vía de servicio Eje 33, que sirve de acceso a la UAU-2.
K 0+166.76 Con la vía de servicio Eje 34, que sirve de acceso a la UAU-2.
K 0+210.87 Con la vía de servicio Eje 35, que sirve de acceso a la UAU-2.

- Vía Eje 2 Eje 3 :


Clasificación: Vía colectora.

Esta vía sirve de acceso a las unidades de actuación, UAU-3, UAU-4.

Sección vial propuesta:


Doble Calzada. 7.00 m
Separador Central: 5.00 m
Andenes Laterales: 2.00 m
Zonas Verdes. 1.00 m
Antejardín: 1.50m

Nota: Tiene andenes laterales a ambos lados, en zonas donde existen edificaciones.

123
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA

DOCUMENTO TECNICO PP17

Vías de Empalme:

Calzada Norte Eje 3.


K 0+000 Ubicado sobre la vía a la Ceja.
K 0+627.32 Punto final ubicado sobre la glorieta de retorno en el costado sur
UAU 4.

Se empalma con las siguientes vías de servicio:


K 0+29.13 Con la vía de servicio Eje 29, que sirve de acceso a la UAU-3.
K 0+80.74 Con la vía de servicio Eje 28, que sirve de acceso a la UAU-3.
K 0+126.72 Con la vía de servicio Eje 25, que sirve de acceso a la UAU-3.

Calzada Sur Eje 2 (UAU 4).


K 0+000 Ubicado sobre la vía a la Ceja.
K 0+627.40 Ubicado sobre la glorieta de retorno en el costado sur UAU 4, donde
confluye la ultima parte vía de servicio eje 2 entre los K 0+627.40 al
K0+918.44.

Se empalma con las siguientes vías de servicio:


K 0+544.13 Con la vía de servicio Eje 10A, que sirve de acceso a la UAU-4.
K 0+555.13 Con la vía de servicio Eje 10B, que sirve de acceso a la UAU-4.

- Vía Eje 14 Eje 15 :


Clasificación: Vía colectora.

Esta vía sirve de acceso a las unidades de actuación, UAU-4.

Sección vial propuesta:

Doble Calzada. 7.00 m


Separador Central: Variable
Andenes Laterales: 2.00 m
Zonas Verdes. 1.00 m
Antejardín: Variable

Longitud: 150.56m

124
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA

DOCUMENTO TECNICO PP17

Vías de Empalme:

Calzada Norte Eje 15.


K 0+000 Ubicado sobre la glorieta sur UAU 4.
K 0+150.56 Punto final ubicado sobre la glorieta de retorno en el costado norte
de la UAU 4 eje 19 y eje 21.

Se empalma con las siguientes vías de servicio:


K 0+36.93 Con la vía de servicio Eje 24, que sirve de acceso a la UAU-4.
K 0+78.44 Con la vía de servicio Eje 23, que sirve de acceso a la UAU-4.
K 0+120.94 Con la vía de servicio Eje 22, que sirve de acceso a la UAU-4.

Calzada Sur Eje 14.

K 0+000 Ubicado sobre la vía a la Ceja.


K 0+150.56 Punto final ubicado sobre la glorieta de retorno en el costado norte
de la UAU 4 eje 19 y eje 21.

Se empalma con las siguientes vías de servicio:


K 0+36.88 Con la vía de servicio Eje 16, que sirve de acceso a la UAU-4.
K 0+78.93 Con la vía de servicio Eje 17, que sirve de acceso a la UAU-4.
K 0+120.94 Con la vía de servicio Eje 18, que sirve de acceso a la UAU-4.

- Vía Eje 1 (UAU 5)


Clasificación: Vía colectora.

Esta vía sirve de acceso a las unidades de actuación, UAU-5.

Sección vial propuesta:


Calzada. 7.00 m
Andenes Laterales: 2.00 m
Zonas Verdes. 1.00 m y 2.00 m
Antejardín: Variable

125
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA

DOCUMENTO TECNICO PP17

Longitud: 360.00m

Vías de Empalme:
K 0+000 Ubicado sobre la glorieta costado sur vía a la Ceja.
K 0+370.00 Ubicado sobre la glorieta de retorno en el costado sur de la UAU 5,
donde confluye el último tramo de la vía eje 2 entre los K0+370 al
K0+632.17.l, tramo que se convierte en vía de servicio.

Se empalma con la vía colectora doble calzada conformada por los ejes 7 y 8, así:
K 0+208.79 Con la vía de servicio Eje 8, que sirve de acceso a la UAU-5.
K 0+230.42 Con la vía de servicio Eje 7, que sirve de acceso a la UAU-5.

- Vía Eje 7 Eje 8 :


Clasificación: Vía colectora.

Esta vía sirve de acceso a las unidades de actuación, UAU-5.

Sección vial propuesta:

Doble Calzada. 7.00 m


Separador Central: Variable
Andenes Laterales: 2.00 m
Zonas Verdes. 1.00 m
Antejardín: Variable

Longitud: 62.29m

Vías de Empalme:

Calzada Norte Eje 8


K 0+000 Ubicado sobre K 0+208.79 vía colectora eje 2.
K 0+62.24 Punto final ubicado sobre K0+71.77 de la vía de servicio eje 4 que
sirve de acceso a la UAU5.

Se empalma con las siguientes vías de servicio:


K 0+41.52 Con la vía de servicio Eje 6, que sirve de acceso a la UAU-5.

126
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA

DOCUMENTO TECNICO PP17

Calzada Sur Eje 7.


K 0+000 Ubicado sobre K 0+230.42 vía colectora eje 2.
K 0+62.29 Punto final ubicado sobre K0+61.31 de la vía de servicio eje 4 que
sirve de acceso a la UAU5.

Se empalma con las siguientes vías de servicio:

K 0+41.55 Con la vía de servicio Eje 5, que sirve de acceso a la UAU-5.

- EJE 26

Clasificación: Vía de Servicio

Permite el acceso a la unidad de actuación UAU-3

Sección vial propuesta:


Calzada. 6.50 m
Parqueadero. 5.00 m
Zona Verdes 1.00 m
Anden Lateral: 2.00 m
Antejardín. 1.50 m

Longitud: 128.73 m

Vías de Empalme:
K 0+000 K 0+48.81 Eje 21
K 0+128.73 Punto Final retorno.

- EJE 10
Clasificación: Vía de Servicio

Permite el acceso a la unidad de actuación UAU-4

Sección vial propuesta:


Calzada. 6.00 m
Parqueadero. 5.00 m
Zona Verdes 1.00 m

127
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA

DOCUMENTO TECNICO PP17

Anden Lateral: 2.00 m


Antejardín. 1.50 m

Longitud: 159.48 m

Vías de Empalme:
K 0+79.97 K 0+000 Eje 10 A.
K 0+90.97 K 0+000 Eje 10B.

- EJE 11
Clasificación: Vía de Servicio

Permite el acceso a la unidad de actuación UAU-4

Sección vial propuesta:


Calzada. 6.00 m
Parqueadero. 5.00 m
Zona Verdes 1.00 m
Anden Lateral: 2.00 m
Antejardín. 1.50 m

Longitud: 258.54 m

Vías de Empalme:

K 0+158.62 K 0+000 Eje 12.


K 0+169.76 K 0+000 Eje 13.

- EJE 9A
Clasificación: Vía de Servicio

Permite el acceso a la zona de comercio unidad de actuación UAU-5

128
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA

DOCUMENTO TECNICO PP17

Sección vial propuesta:


Calzada. 7.00 m
Anden Lateral: 2.00 m

Longitud: 28.02 m

Vías de Empalme:
K 0+000 Vía a la Ceja.
K 0+28.02 K 0+99.27 Eje 9.

- EJE 9
Clasificación: Vía de Servicio

Permite el acceso a la unidad de actuación UAU-5

Sección vial propuesta:


Calzada. 6.00 m
Parqueadero. 5.00 m
Anden Lateral: 2.00 m
Antejardín. 1.50 m

Longitud: 172.61 m

Vías de Empalme:

K 0+99.27 K 0+28.02 Eje 9A.

Equipamientos
De acuerdo con las disposiciones contenidas en el Acuerdo 076 de 2003, la
obligación de construcción de equipamiento derivado del desarrollo de los
proyectos constructivos que el presente decreto autoriza, se genera a partir del
análisis de las necesidades específicas del sector.

Para el área de planificación, se definen como propuestas de desarrollo de


equipamiento, la construcción de un parque deportivo y equipamientos

129
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA

DOCUMENTO TECNICO PP17

institucionales, acorde con las necesidades que se deriven de la población que


ocupará los desarrollos urbanísticos.

6.2.2. NORMATIVA DE OBLIGACIONES URBANISTICAS

Las obligaciones urbanísticas que se establecen para los desarrollos que autoriza el
Plan Parcial, se refieren a las cesiones para sistemas viales públicos,
equipamientos, sistemas de servicios públicos para satisfacer las necesidades de la
población que habitará este territorio, la cesión de la zona correspondiente a la
llanura de inundación de la quebrada L a Pereira, fuentes de agua existentes en el
área de intervención, conservación de bosques y el desarrollo de las vías que se
identificaron como obligadas para el desarrollo del proyecto.
De la descripción del sistema de espacios públicos propuestos para el plan parcial de expansión
urbana de Expansión Urbana No.17 Se puede concluir los siguientes datos estadísticos:

Tabla número 19. Normativa De Obligaciones Urbanísticas


ÁREAS DE CESIÓN
ÁREAS DE CESIÓN AREA DE
ESTABLECIDAS EN EL P.O.T. INTERVENCION
DESCRIPCIÓN ÁREA % ÁREA %
M2 M2 ÁREA
BRUTA

ÁREA DE INTERVENCION 466.808 466.808


Vías públicas , ciclo vías, andenes y parqueaderos 102.698 22 109.197 23.39
Zonas verdes 149.379 32 254.615 54.54
Construidas: espacios deportivos, institucionales, 4.668 1
incluye: 1.27
- Lote para equipamiento de 5.946m2 5.946 0.25
- Escenarios deportivos 1.200 0.67
- Otros equipamiento 3.130
TOTAL SOBRE EL AREA DE NTERVENCION 256.745 55 292.577 80.12

130
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA

DOCUMENTO TECNICO PP17

Observaciones:
- Dado que algunos predios que conforman el área de intervención lindan con vías
que aunque no forman parte del área bruta del predio es necesario intervenir para
generar la accesibilidad a los futuros desarrollos. Por las razones expuestas en los
análisis estadísticos que se relacionan en el presente decreto la sumatoria de las
áreas no coincidan con el área de intervención.

- Con el valor asignado por planeación para las áreas de cesión obligatoria para equipamientos (tipo
B) 28, se hizo el ejercicio del cálculo de los porcentajes de áreas de cesión de la propuesta
urbanística del Plan Parcial en asunto. Sirviendo esta base como factor de conversión para llevar a
un mismo valor todas las obras de equipamiento planteadas en el proyecto.

28
879.000$/m2

131
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA

DOCUMENTO TECNICO PP17

6.3. ESTRUCTURA DE ESPACIOS PRIVADOS


6.3.1. Sistema de Ocupación

Los espacios de desarrollo privado del área de estudio están conformados por Tres
Zonas, así:

La primera zona delimitada por el costado oriental de la vía artería Carrera 55B y la margen
izquierda de la quebrada La Pereira. Zona conformada por los predios identificados con M.I.
020-0024061/020-0069071/020-0069011/020-69070/020-000472. Área comprometida por
las fajas de retiro de elementos de espacio público de influencia subregional, como la
glorieta de acceso (intersección I-E1), el retiro obligatorio sobre la carrera 55B y en dar
continuidad al corredor de servicios que se viene desarrollando sobre esta vía. Tiene a su
cargo la cesión de fajas para la implementación de dos vías colectoras, vías alamedas
articuladoras de la movilidad de los proyectos a desarrollar. Esta zona desarrollará
proyectos para destinarlos prioritariamente a usos de comercio y servicios sobre la vía
Rionegro – La Ceja, reforzando la vocación existente; en la parte central generara un
desarrollo habitacional, (tipología unifamiliar y multifamiliar), aprovechando las excelentes
condiciones ambientales y paisajísticas de la zona, todas las viviendas tienen la posibilidad
de participar del valor paisajístico del entorno y de los espacios públicos propuestos para el
proyecto, como: zonas verdes para la recreación pasiva y activa, ciclo- vías, senderos y
paseos peatonales arborizados para el desplazamiento a pie, vías vehiculares de las
cuales se desprenden las vías semipeatonales que constituyen el acceso a las viviendas.
En esta zona se destaca la existencia de bosques, y fuentes de agua que se convierten en
elementos articuladores del espacio público y de conectividad con un tramo de el parque
lineal de la quebrada la Pereira a donde confluyen los espacios públicos planteados en la
propuesta urbana.

La segunda zona delimitada por la zona uno y la margen izquierda de la quebrada la


Pereira. Zona conformada por el predio identificado con M.I. 020-0048920 Esta zona
desarrollará proyectos para destinarlos a uso residencial, (tipología unifamiliar y
multifamiliar), aprovechando las excelentes condiciones ambientales y paisajísticas de la
zona, todas las viviendas tienen la posibilidad de participar del valor paisajístico del entorno
y de los espacios públicos propuestos para el proyecto, como: zonas verdes para la
recreación pasiva y activa, senderos y

132
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA

DOCUMENTO TECNICO PP17

paseos peatonales arborizados para el desplazamiento a pie, vías vehiculares que


conforman un eje central a las manzanas y del cual se desprenden las vías semipeatonales
que constituyen el acceso a las viviendas. En esta zona se destaca la existencia de
bosques y fuentes de agua, que se convierten en elementos articuladores del espacio
público. Tiene a su cargo la implementación de un tramo del parque lineal de la quebrada
la Pereira y sus afluentes y el manejo de un área de transición entre el limite urbano y rural.

La tercera zona delimitada por la por el costado oriental de la vía artería Carrera
55B y el perímetro rural, conformada por los predios identificados con
M.I.020023836/75266/65573/75264/75267/75272/75268/75269/75270/75271/12102/
13300/75265/5041 de uso mixto. Área comprometida por las fajas de retiro de
elementos de espacio público de influencia subregional, como la vía arteria 55B, la
glorieta de acceso (intersección I-E2l. Esta zona tiene a su cargo destinar un área en
zona verde para el equipamiento colectivo que debe aportar el plan parcial, dar
continuidad al corredor de servicios que se viene desarrollando sobre esta vía, y el
manejo de un área de transición entre el limite urbano y rural.

6.3.2. Normativa De Edificabilidad


El suelo privado para el desarrollo de las urbanizaciones, asciende a 115.047M2, es
decir una ocupación de 24.65% del rea bruta. Estos se ocuparan con edificaciones para
vivienda, comercio y servicios y parqueadero privados, cuya edificabilidad se relaciona en
el Plano número 8. Estructura De Espacios privados plan parcial de
expansión urbana número17, “QUIRAMA”, Municipio de Rionegro-
Antioquia.

133
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA

DOCUMENTO TECNICO PP17

El suelo privado es el que resulta de descontar del suelo desarrollable o área bruta
del proyecto, lo correspondiente a suelo a ceder para vías y parqueaderos, zonas
verdes, y equipamiento; para este cálculo es necesario tener en cuenta que algunos
predios que conforman el área de intervención lindan con vías que aunque no
forman parte del área bruta del predio es necesario intervenir para generar la
accesibilidad a los futuros desarrollo. Por las razones expuestas anteriormente en
los análisis estadísticos que se hacen en el presente documento la sumatoria de las
áreas no coincidan con el área de intervención.

El potencial de desarrollo del proyecto en términos de cantidad de viviendas y de


área construida se calcula con base en los siguientes criterios:

Área de Intervención: 466.808m2,

Densidad:
Vivienda VIS, densidad 70vvdas/ha: 25% del área bruta, 116.702m2, 817 unidades
de vivienda.
Vivienda no VIS, densidad 50vvdas/ha: 75% del área bruta, 350.106m2, 1.751
unidades de vivienda.
Número total de viviendas posibles a desarrollar: 2.567 unidades

Para el cálculo de la edificabilidad en m2, para vivienda, se tienen los siguientes


parámetros:
Viviendas VIS: Área construida 56m2
Viviendas no VIS: Área construida 72m2
Otros usos: 10.199 m2

Como resultado y según la propuesta urbana de tiene la siguiente tabla.

134
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA

DOCUMENTO TECNICO PP17

Tabla número 20. Edificabilidad media área de intervención plan parcial de


expansión urbana número 17

Obligación % Vivienda NO % Usos %


vivienda VIS A.B.L. VIS A.B.L. diferentes a A.B.L.
(UN) (UN) vivienda
(M2)
Densidad 817 25% 1.751 75%
Otros usos -0- -0- -0- -0- 10.199 2.18%

Si se compara la tabla anterior con el aprovechamiento inicial, se puede concluir


que el plan parcial aprovecha toda la edificabilidad asignada por norma.

6.3.3. Usos Del Plan Parcial


De acuerdo con los usos del suelo previstos para los desarrollos en esta zona de
expansión, se establece como uso principal la vivienda en todas sus tipologías,
incluyendo el cumplimiento de la obligación urbanística contenida en el Decreto
Nacional y en la siguiente tabla se consagra la determinación de actividades
complementarias permitidas para los nuevos desarrollos constructivos que se
generen utilizando la edificabilidad otorgada por el presente Plan Parcial:

Tabla número 21. Tabla de usos del suelo

USO PRINCIPAL
Vivienda en todas sus Topologías
Usos complementarios y Usos condicionados Usos prohibidos
compatibles

I. INDUSTRIALES
Industria transformadora clase
I.
Industria transformadora clase
II
Industria transformadora clase
III

135
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA

DOCUMENTO TECNICO PP17

USO PRINCIPAL
Vivienda en todas sus Topologías
Usos complementarios y Usos condicionados Usos prohibidos
compatibles

II. ACTIVIDAD ECONOMICA TERCIARIAS


Actividad económica terciarias cobertura zonal I:
Corresponde a la venta de bienes y servicios de consumo doméstico requeridos por residentes de un
barrio o paraje.
Presenta las siguientes características principales:
-Venta de bienes y servicios de primera necesidad.
-No requiere zonas especiales de exhibición y bodegaje.
-Abastecimiento mediante vehículos pequeños o medianos que no requieran zonas especializadas
para cargue y descargue.
-Los usuarios pueden acceder a pie y su permanencia en el establecimiento suele ser corta, por lo
tanto no se requiere estacionamiento de vehículos automotores.
-Tiene horario laboral y de atención al público diurno, sin afluencia concentrada en horas, días o
temporadas determinadas.
-No requiere servicios de infraestructura especiales, ni adicionales a los previstos para una zona
residencial.
-El área mínima del establecimiento será la requerida por el uso a desarrollar, el cual no podrá ocupar
el espacio público ni las áreas comunes de las edificaciones que hayan sido diseñadas para la
circulación.
-No requiere, ni genera usos complementarios, por sus características generales se considera una
actividad de bajo impacto urbanístico, que puede aparecer mezclado con cualquier tipo de uso
permitido.
Comercio minorista de .
productos de primera
necesidad: Alimentos, bebidas,
tabaco, productos
farmacéuticos, prendas de
vestir, misceláneas, artículos
para el aseo, artículos de
tocador, papelería, entre otros.
Actividad económica terciarias cobertura zonal II
Comprende la venta de bienes y servicios que suplen demandas especializadas generadas en la
comunidad de un área urbana o rural.
Características locativas de los establecimientos:
- Se pueden desarrollar en edificaciones originalmente residenciales, que exijan
adecuaciones parciales o en establecimientos especializados para el uso comercial diseñados para
tal fin en manzanas o centros comerciales y en edificaciones especializadas para el uso comercial
con venta de bienes y servicios.
- El área mínima de establecimiento será la requerida por el uso a desarrollar y en ningún caso
podrá ocupar el espacio público, ni las áreas comunes de las edificaciones que hayan sido diseñadas
para la circulación.
Características principales:

136
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA

DOCUMENTO TECNICO PP17

USO PRINCIPAL
Vivienda en todas sus Topologías
Usos complementarios y Usos condicionados Usos prohibidos
compatibles
- Venta especializada de bienes al detal que pueden requerir vitrinas de exhibición y zonas de
bodegaje.
- Actividades mercantiles de bienes y servicios.
- Requiere de zonas de estacionamiento para empleados y usuarios que acceden en gran
proporción en forma vehícular y tienen una permanencia media o prolongada en los
establecimientos.
- Genera usos complementarios, por lo cual proporciona la formación paulatina de ejes o
actividades comerciales.
- Se considera de bajo impacto ambiental y social, pero de notorio impacto urbanístico, causado
por el tránsito y congestión de personas, vehículos y actividades a que da lugar. Para la
mitigación del impacto que genera, deberán implementar las bahías de desaceleración y/o
parqueaderos fuera de la sección vial exigida según lo estipulado en el plan vial.
Comercio minorista - Reparación de elementos Comercio minorista industrial,
suntuario, productos textiles, personales y enseres productos químicos tóxicos
productos químicos no domésticos. inflamables, comercio
tóxicos, intermediación minorista de recuperación de
financiera, comercio minorista materiales,
de vehículos, Comercio Comercio minorista de
minorista suntuario, Actividades vehículos, maquinaria y
inmobiliarias, empresariales, equipos pesados,
Alquiler de enseres y - Reparación y
elementos personales. mantenimiento de
- Transporte y vehículos, maquinaria y
comunicaciones: Agencias de equipo.
viajes, actividades de correo y
telecomunicaciones
Actividad económica terciarias cobertura regional clase III:
Comprende los usos comerciales orientados a satisfacer demandas de bienes y servicios generados
a nivel municipal e intermunicipal
Características locativas de los establecimientos:
Se desarrollan en establecimientos especializados según las exigencias de la actividad a desarrollar.
Características principales:
- Venta especializada de bienes al por mayor, requiere de zonas de bodegaje.
- Actividades de servicios y oficinas.
- Requiere de zonas de estacionamiento para empleados y usuarios que accedan en gran
proporción en forma vehícular y tienen una permanencia media o prolongada en los establecimientos.
- Se considera de gran impacto ambiental, social y/o urbanístico, causado por tránsito ó
congestión de: Personas, vehículos y actividades a que da lugar, y/o por contaminación por olor,
ruido, desechos sólidos y efluentes líquidos. Requieren para su funcionamiento, edificaciones
especializadas, elementos o equipos para el control de la contaminación por ruido, olores, emisiones
o efluentes líquidos, así como un espacio público con características especiales que permita la
accesibilidad de vehículos y/o prevea fajas de control ambiental o de aislamiento apropiado.

137
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA

DOCUMENTO TECNICO PP17

USO PRINCIPAL
Vivienda en todas sus Topologías
Usos complementarios y Usos condicionados Usos prohibidos
compatibles
Comercio mayorista en
general, actividades de alquiler
de maquinaria y equipo,
Actividades de transporte:
Manipulación de carga,
Almacenamiento y depósito
Actividades complementarias
de transporte (estaciones y
terminales de buses).
Estaciones de Gasolina.
Actividades de alquiler de
maquinaria y equipo:

III. USOS CIVICOS E INSTITUCIONALES


usos cívicos e institucionales clase I:
Corresponde a los usos y servicios cívicos de primera necesidad y cobertura local, que atiende a la
comunidad de residentes y trabajadores de la zona de influencia inmediata.
Se considera de bajo impacto urbanístico, social y ambiental por cuanto se desarrollan en
establecimientos de magnitud reducida; no generan tráfico, congestión, ruidos, efluentes
contaminantes y no propician el desarrollo significativo de usos complementarios.
El área mínima del establecimiento será la requerida por el uso a desarrollar, el cual no podrá ocupar
el espacio público, ni las áreas comunes de las edificaciones que hayan sido diseñadas para la
circulación.
Servicios de salud y asistenciales
consultorios.
Educativos
escuelas de párvulos, jardines
infantiles, primaria.
Administración pública y defensa
Centros de atención inmediata
(C.A.I).

Actividades de servicios comunitarios, servicios sociales y servicios personales:


Servicios Comunitarios:
Capillas, Juntas de Acción
Comunal
Servicios Sociales: Actividades
de esparcimiento sin venta de
licor: cafeterías.

138
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA

DOCUMENTO TECNICO PP17

USO PRINCIPAL
Vivienda en todas sus Topologías
Usos complementarios y Usos condicionados Usos prohibidos
compatibles

usos cívicos e institucionales clase II


Son los usos cívicos o institucionales que prestan servicios especializados a gran parte de la
población de zonas urbanas o rurales.
Debido al tipo de servicios y a la magnitud se consideran de mediano impacto urbanístico y social,
por cuanto se desarrollan en edificaciones especializadas, generan afluencias de usuarios,
concentrada en ciertos días y durante horarios especiales, requieren zonas de estacionamiento,
pueden generar tráfico y congestión y propician la aparición o el desarrollo de usos complementarios
en el área de influencia inmediata. Se determinará si requiere licencia ambiental según el Decreto
1753 de 1994 o aquel que lo sustituya o modifique.
Para mitigar el impacto urbanístico que genera deberá implementar las bahías de desaceleración y/o
parqueaderos fuera de la sección vial exigida según los estipulado en el plan vial.
Servicios de salud y asistenciales
Centros de salud, ancianato,
hogares de paso, clínica
veterinaria y demás actividades
análogas.
Educativos
Colegios de primaria y
bachillerato, centros de
educación superior, Institutos
de capacitación técnica,
seminarios, conventos.
Administración pública y defensa
Los establecimientos
destinados a la
descentralización de los
servicios administrativos,
Estaciones y subestaciones de
policía, bomberos.
Actividades de servicios comunitarios, servicios sociales y servicios personales:
Actividades de esparcimiento Sindicatos, iglesias parroquiales, Actividades de esparcimiento
sin venta de licor: Salones de templos de diferentes cultos con ventas de licor:
Té. Tratamientos de belleza. Lavado y limpieza de prendas. Discotecas, bares, cantinas y
Actividades culturales: Pompas fúnebres. clubes, restaurantes, casas de
Bibliotecas, auditorios, teatros, lenocinio, juegos de azar,
museos, centros culturales. fuentes de soda.
Actividades recreativas y
deportivas: Parques de
diversión, unidades deportivas,
coliseos, centros recreativos y

139
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA

DOCUMENTO TECNICO PP17

USO PRINCIPAL
Vivienda en todas sus Topologías
Usos complementarios y Usos condicionados Usos prohibidos
compatibles
turísticos.
usos cívicos e institucionales clase III
Comprende los usos cívicos e institucionales que por su magnitud, grado de especialización,
preeminencia institucional, ejercen su influencia en todo el municipio y aún dentro del área de los
municipios vecinos y por tanto requieren obras de infraestructura especial.
Debido al tipo de servicios que prestan y al impacto urbanístico que genera deberá implementar las
bahías de desaceleración y/o parqueaderos fuera de la sección vial exigida según los estipulado en el
plan vial.
Se determinará si requiere licencia ambiental según el Decreto 1753 de 1994 o aquel que lo sustituya
o modifique.
Corresponden a los usos institucionales de clase III, los siguientes:
Servicios de salud y asistenciales
Hospitales y clínicas generales.
Educativos
Universidades
Administración pública y defensa
administrativas municipales batallones, instalaciones
militares y de policía, cárceles.
Actividades de servicios comunitarios, servicios sociales y servicios personales:
parques subregionales. Hospedaje: Hoteles, y todo tipo
de hospedaje temporal.

Son admitidas las combinaciones de dos o más actividades de esta tipología, o


similares, siempre que no se presente una clara incompatibilidad y se cumplan las
reglamentaciones especiales para efecto del funcionamiento de las actividades que
así lo tuvieron establecido específicamente.

6.3.4. Normas básicas

 Requerimiento de parqueaderos para uso residencial: Para las viviendas de


interés social se exige un parqueadero privado por cada cuatro (4) unidades
privadas y uno de visitantes por cada seis (6) unidades privadas. Para las
demás tipología de vivienda, se exigirá un parqueadero por cada vivienda (1)
privada y un parqueadero de visitantes por cada tres (3) unidades privadas.

140
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA

DOCUMENTO TECNICO PP17

 Requerimiento de parqueaderos de uso exclusivo de usuario o propietario en


usos diferentes al residencial: Este tipo de proyectos deben cumplir los
siguientes parámetros:

 Usos de influencia zonal clase I: Los usos comerciales cívicos e


institucionales: deben cumplir con un cupo por cada 50m² de área
construida.
 Usos de influencia municipal clase II: El uso comercial, industrial,
cívico ó institucional deberá cumplir con un cupo por cada 50m² de
área construida.
 Usos de influencia regional clase III: Los usos comerciales deberán
cumplir con un cupo por cada 50m² de área construida, los usos
industriales y los cívicos o institucionales deberán cumplir con un
cupo por cada 120m² de área construida.

 Volumetría: salvo disposición en contrario de la Aeronáutica Civil, la altura


máxima será de doce pisos (17) contados desde el nivel de la vía de acceso.

 Aislamientos. Los proyectos específicos deben prever aislamientos, tanto


laterales como posteriores y entre edificios levantados en un mismo predio,
con el fin de garantizar adecuadas condiciones de ventilación e iluminación
al interior de las edificaciones.

La fachada sobre un muro lateral o posterior de edificaciones cumplirá con


un retiro mínimo de 3 m a partir del medianero.

 Tratamiento de los muros y las fachadas. Los muros laterales o posteriores


construidos sobre el lindero, divisorios o de cierre y que resalten en alturas
sobre otras edificaciones, tendrán un tratamiento de fachada acorde con el
resto de la edificación en un acabado duradero que requiera mantenimiento
mínimo.

Dicho tratamiento se hará constar en los planos que acompañan la solicitud


de la licencia de construcción.

 Ventana en muro medianero y en altura. Se harán de la siguiente manera:

141
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA

DOCUMENTO TECNICO PP17

 En muros en altura: Con el fin de proporcionar una mejor apariencia


estética y volumétrica a los edificios que se construyan, se permitirá la
apertura de ventanas de iluminación y ventilación en los muros de
cierre en altura, en la parte que no sean medianeros. Esta ventanería
se hará de forma que no permita la vista sobre los predios vecinos y
los espacios interiores a los cuales sirve.

 En muros medianeros: Podrán abrirse ventanas para iluminación y


ventilación de los espacios siempre y cuando haya consentimiento
escrito del copropietario y la ventana tenga una altura mínima de 1.60
metros con relación al nivel del piso acabado. La ventana se hará con
tratamiento de vidrio no transparente.

En cualquiera de los casos anteriores para la obtención de la licencia


de construcción se anexará copia de la escritura pública
debidamente registrada, en la que conste el acuerdo con los
propietarios colindantes sobre las servidumbres de luz
correspondientes, en concordancia con el artículo 923 del Código
Civil.

 Voladizos. El voladizo es la parte de los pisos superiores de un edificio que


sobresale de la línea de paramento y deberán cumplir con los siguientes
parámetros: Solo podrá sobresalir hasta 80 cm de la línea de paramento
exigido, altura mínima con respecto al nivel mas alto del anden o de la zona
verde 2.50 m, respetar mínimo 1.52 metros de la línea de energía y postes de
servicios públicos, conservar el radio de ochava exigido hasta a una altura
mínima de 4.50 metros, en ningún caso podrá proyectarse a menos de 50
cm del borde de la calzada.

 Sótanos y semisótanos. Se entiende por tal la parte subterránea de un


edificio. Los sótanos y semisótanos cumplirán los retiros mínimos exigidos a
fachada frontal, las escaleras y rampas de comunicación en ningún caso
podrán desarrollarse sobre la zona de retiro mínimo exigido.

 Iluminación y ventilación. Toda construcción que se proyecte deberá


disponer para todos sus espacios iluminación y ventilación naturales directas

142
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA

DOCUMENTO TECNICO PP17

a través de fachadas, patios, vacíos de patios o exteriores. Se exceptúan de


las anteriores consideraciones las áreas destinadas a servicios sanitarios, los
cuales podrán ventilarse indirectamente a través de otros espacios de
servicios, por buitrones o medios mecánicos.

 Ascensores. Toda edificación en altura que exceda de cinco (5) pisos a


partir del nivel de acceso directo desde una vía, deberá estar dotada del
servicio de ascensor.

No se contabilizara como piso el segundo nivel de los espacios duplex de los


últimos pisos.

7 .DETERMINACION DE UNIDADES

143
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA

DOCUMENTO TECNICO PP17

La propuesta de modelo de ocupación del presente plan parcial, plantea la


conformación de cinco (5) Unidades de Actuación Urbanística que podrían ser
desarrolladas por etapas, de conformidad con lo establecido por el Decreto
Nacional 1469 de 2010. Los criterios para la delimitación de las Unidades de
Actuación parten del entendimiento de diversas variables aplicadas sobre el
territorio:
1. Respetar los hechos ambientales, viales, morfológicos y prediales
encontrados en el área de planeamiento que fueron objeto de estudio en los
diagnósticos presentados como parte integral del presente documento.

2. Revisar los posibles desarrollos acorde con la simulación de las


posibilidades de desarrollo de cada predio, como soporte de la propuesta de
delimitación que se considera pertinente, pues hace posible la identificación
de globos de terreno viables de desarrollar como proyectos independientes.

3. La concreción de un sistema de espacio público coherente y funcional, es


decir, que cumpla con las condiciones óptimas de accesibilidad, continuidad
y cualificación.

Los anteriores criterios, marcan las líneas guía para la delimitación de las unidades
de Actuación las cuales atienden el cumplimiento de las determinantes expedidas
por el Municipio.

7.1. Propuesta de Delimitación


El presente Plan Parcial se compone de 5 Unidades de Actuación Urbanística, a las
que se asignan derechos urbanísticos relativos que permiten atender las
obligaciones de cargas públicas que se derivan de la ejecución de las obras
previstas en este Plan Parcial, estas unidades se delimitan en.Plano número 9.
Propuesta delimitación Unidades de Actuación Urbanística plan parcial
de expansión urbana número 17,”QUIRAMA”, Municipio de Rionegro-
Antioquia

144
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA

DOCUMENTO TECNICO PP17

En aplicación de esta metodología, el área de planificación se divide en ocho (05)


Unidades de Actuación, cada una de las cuales permite un desarrollo urbanístico
autónomo y autosuficiente, para garantizar la ejecución de las cargas que se
identifican y concretar la edificabilidad asignada por la normativa que se adopte.

Acorde con las disposiciones nacionales, cada unidad se podrá desarrollar por
etapas, en los términos y condiciones que se establezcan en la correspondiente
normativa que adopte el Plan Parcial.

El desarrollo de los Objetivos previstos, se adelantará con base en los siguientes


parámetros:

UNIDAD DE ACTUACION 1. Conformada por el predio con matricula inmobiliaria


020-0024061. Esta Unidad de Gestión al igual que la UAU 2,3 y 5 implementara
proyectos para destinarlos a un desarrollo habitacional con posibilidad de usos que
combinan comercio, servicios, sobre la vía Rionegro – La Ceja, y vivienda en su
parte interior, aprovechando las excelentes condiciones paisajísticas se combinan
las tipologías de vivienda unifamiliar y multifamiliar.

Esta unidad tiene las siguientes obligaciones urbanísticas:

- Con la UAU 2, 3 Y 5 tiene a su cargo la cesión de fajas de la carrera 55B.

- Con la UAU 2, 3 y 5 fortalecen la conectividad del área de planificación con la vía


Arteria, a través del cambio de categoría de vía de servicio a vía colectora.

- Con las UAU 2, y 4, el manejo del parque lineal de la quebrada La Pereira.

- Se destaca en esta unidad la existencia de un bosque y una de fuente de agua


afluentes de la quebrada La Pereira, y se definen como elementos articuladores del
espacio público

- Parte del desarrollo del intercambio vial I-E1.

- Se destaca en esta unidad al igual que en la 2, 3 y la 4 la existencia de bosques y


fuentes de agua que mueren en la quebrada La Pereira, y se definen como
elementos articuladores del espacio público.

145
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA

DOCUMENTO TECNICO PP17

UNIDAD DE ACTUACION 2. Conformada por los predios con matricula inmobiliaria


020-0069070, 020-0069011, 020-0069071, que pertenecen a diferentes propietarios.
Esta Unidad de Gestión al igual que la UAUA 1,3 y 5 implementara proyectos para
destinarlos a un desarrollo habitacional con posibilidad de usos que combinan
comercio, servicios, sobre la vía Rionegro – La Ceja, con el desarrollo de vivienda
en su parte interior, aprovechando las excelentes condiciones paisajísticas se
combinan las tipologías de vivienda unifamiliar y multifamiliar.

Esta unidad tiene las siguientes obligaciones urbanísticas, como cesiones tipo A y
B:

- Con la UAU 1, 3 Y 5 tiene a su cargo la cesión de fajas de la carrera 55B.

- Con la UAU 1,3 y 5, fortalecen la conectividad del área de planificación con la vía
Arteria, a través del cambio de categoría de vía de servicio a vía colectora.

- Con las UAU 1, y 4, tiene a su cargo el manejo del parque lineal de la quebrada
La Pereira.

- Se destaca en esta unidad al igual que en la 1, 3 y la 4 la existencia de bosques y


fuentes de agua afluentes de la quebrada La Pereira, y se definen como elementos
articuladores del espacio público.

UNIDAD DE ACTUACION 3. Conformada por el predio con matricula inmobiliaria


020-000472. Esta Unidad de Gestión al igual que la UAUA 1, 2 y 5 implementara
proyectos para destinarlos a un desarrollo habitacional con posibilidad de usos que
combinan comercio, servicios, sobre la vía Rionegro – La Ceja, con el desarrollo de
vivienda en su parte interior, aprovechando las excelentes condiciones paisajísticas
se combinan las tipologías de vivienda unifamiliar y multifamiliar.

Esta unidad tiene las siguientes obligaciones urbanísticas, como cesiones tipo A y
B:

- Con la UAU 1, 2 Y 5 tiene a su cargo la cesión de fajas de la carrera 55B.

- Con la UAU 1, 2 y 5, fortalecen la conectividad del área de planificación con la vía


Arteria, a través del cambio de categoría de vía de servicio a vía colectora.

146
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA

DOCUMENTO TECNICO PP17

- Con las UAU 1, y 4, tiene a su cargo el manejo del parque lineal de la quebrada
La Pereira.

- Se destaca en esta unidad al igual que en la 1, 2 y la 4 la existencia de bosques y


fuentes de agua que mueren en la quebrada La Pereira, y se definen como
elementos articuladores del espacio público.

UNIDAD DE ACTUACION 4. Conformada por el predio con matricula inmobiliaria


020-0048920. Esta Unidad de Gestión desarrollará proyectos para destinarlos a un
desarrollo habitacional, (tipología multifamiliar), aprovechando las excelentes
condiciones ambientales y paisajísticas de la zona.

Esta unidad tiene las siguientes obligaciones urbanísticas como cesiones tipo A y
B:

- Con las UAU 1, 2 , tiene a su cargo el manejo del parque lineal de la quebrada La
Pereira.

- Se destaca en esta unidad al igual que en la 1, 2 y la 3 la existencia de bosques y


fuentes de agua afluentes de la quebrada La Pereira, y se definen como elementos
articuladores del espacio público.

- Con la UAU5, manejan una zona de espacio publico en zona verde arborizada,
como transición entre el suelo urbano y rural.

UNIDAD DE ACTUACION 5. Conformada por los predios con matricula inmobiliaria


020-0075264, 020-0075265, 020-0075266, 020-012102, 020-0065573, 020-0075267,
020-0013300, 020-0023836, 020-0075268, 020-0075269, 020-0075270, 020-
0075271, 0075272, que pertenecen a diferentes propietarios. Esta Unidad de
Gestión al igual que la UAUA 1,2 y 3 implementara proyectos para destinarlos a un
desarrollo habitacional con posibilidad de usos que combinan comercio, servicios,
sobre la vía Rionegro – La Ceja, con el desarrollo de vivienda en su parte interior,
aprovechando las excelentes condiciones paisajísticas se combinan las tipologías
de vivienda unifamiliar y multifamiliar.

Esta unidad tiene las siguientes obligaciones urbanísticas como cesiones tipo A y
B:

147
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA

DOCUMENTO TECNICO PP17

- Con la UAU 1, 2 Y 3 tiene a su cargo la cesión de fajas de la carrera 55B.

- Con la UAU 1, 2 y 3, fortalecen la conectividad del área de planificación con la vía


Arteria, a través del cambio de categoría de vía de servicio a vía colectora.

- Con la UAU4, manejan una zona de espacio publico en zona verde arborizada,
como transición entre el suelo urbano y rural.

- Tiene a su cargo destinar un área en zona verde para el equipamiento colectivo


que debe aportar el plan parcial.

- El desarrollo del intercambio vial I-E2.

GENERALIDADES DE LAS UNIDADES


- Todas las UAU tienen a su cargo la construcción el tramo del colector localizado
en la margen izquierda de la Quebrada La Pereira, desde la Urbanización Bosque
29
de la Pereira y el sistema de bombeo para elevar la cota de servicio de acueducto.

-Todas las UAU cumplen dentro de su área con el porcentaje del 25% de vivienda
VIS.

Tabla número 22. Identificación Unidades de Gestión Urbanística

UAU NUMERO PREDIAL MATRICULA AREA BRUTA


INMOBILIARIA M2
1 3-01-092-002-001-000-00000 020-24061
TOTAL 60.347

2 3-01-092-002-002-000-0000 020-69070
3-01-092-002-024-000-0000 020-69011
3-01-092-002-023-000-0000 020-69071
TOTAL 69.567

29 En el componente de servicios públicos se anexa plano con diseño horizontal y vertical de este colector, realizado por las
Empresas Municipales

148
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA

DOCUMENTO TECNICO PP17

UAU NUMERO PREDIAL MATRICULA AREA BRUTA


INMOBILIARIA M2
3 3-01-092-002-001-000-0000 020-0472
TOTAL 54.561
4 3-01-092-002-004-000-0000 020-48920
TOTAL 223.025
5 3-01-092-002-029-000-0000 020-75264
3-01-092-002-030-000-0000 020-75265
3-01-092-002-013-000-0000 020-12102
3-01-092-002-037-000-0000 020-75266
3-01-092-002-007-000-0000 020-65273
3-01-092-002-012-000-0000 020-13300
3-01-092-002-011-000-0000 020-23386
3-01-092-002-032-000-0000 020-75268
3-01-092-002-033-000-0000 020-75269
3-01-092-002-034-000-0000 020-75270
3-01-092-002-023-000-0000 020-75271
3-01-092-002-031-000-0000 020-75267
3-01-092-002-035-000-0000 020-75272
TOTAL 59.308
TOTAL 466.808

7.2. Sistema De Reparto Equitativo De Las Cargas Y De Los Beneficios:


Uno de los principios rectores del ordenamiento urbanístico es el de las equitativas
distribuciones de cargas y beneficios derivadas de la planeación urbanística, entre
los propietarios afectados.
Se trata pues de un principio general de derecho que tiene su fundamento en el de
igualdad constitucionalmente recogida en el artículo 13 de la Constitución Política.
Para garantizar esta justa distribución, se propone la división de la zona de
planificación en las Unidades de Actuación. A través de esta división se garantiza
entonces la asignación de los derechos urbanísticos relativos, acorde con las áreas
netas de intervención, propuesta que forma parte del plan parcial y que se define
con anterioridad a la intervención urbanística.
El proceso de equidistribución de cargas y beneficios, tiene como objetivo principal,
corregir las desigualdades entre propietarios, a través de procedimientos
específicos, que son aprobados por la administración municipal, formalizando el

149
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA

DOCUMENTO TECNICO PP17

reparto de cargas y beneficios que se genera por la ejecución de obras autorizadas


en el Plan Parcial, a través de sistemas de compensación y cooperación.
Generalmente implica la implementación de formas de asociación a través del
proceso de cooperación entre partícipes, en cumplimiento de lo establecido por el
artículo 47 de la ley 388 de 1997, o la conformación de esquemas asociativos
temporales como consorcios urbanísticos o uniones temporales, contemplados en
las normas comerciales. La característica fundamental de este sistema de actuación
consiste en la colaboración de los particulares con la administración, que permita la
cesión obligatoria de los predios que se destinarían al uso público, el cumplimiento
de las obligaciones urbanísticas y la materialización del aprovechamiento
establecido en el Plan Parcial.
El sistema de cooperación por su parte, se define como la metodología por la cual
los propietarios aportan el suelo de cesión obligatoria y la administración ejecuta las
obras de urbanización con cargo a los mismos.
En este caso, se trata de un sistema de gestión asociada, en cumplimiento de las
disposiciones contenidas en los artículos 39 y siguientes de la Ley 388 de 1997,
donde le corresponde a la administración la ejecución de obras derivadas de las
decisiones adoptadas a través del Plan Parcial, pero su financiación está a cargo de
los propietarios. En este sistema se diferencian dos aspectos: la ejecución material
de las obras o de la gestión para la conformación de la Unidad de Actuación
Urbanística por la administración actuante y el reparto de cargas y beneficios entre
los propietarios de los predios que se determinaron como Unidad de planeamiento
y que eventualmente pueda exigir un reajuste de tierras o integración Inmobiliaria.
Para establecer el proceso de reparto de cargas y beneficios se determinan entonces las cargas de
la ejecución del Plan Parcial, que se relacionan con las obligaciones urbanísticas ya identificadas, en
la tabla número 17. Normativa De Obligaciones Urbanísticas.

Los beneficios están representados en la edificabilidad que se asigna a cada una


de las Unidades de Actuación que se proponen y los usos rentables que pueden
desarrollarse en las edificaciones resultantes.
El ejercicio de reparto de las cargas urbanísticas y los beneficios se realiza con el
objeto de equilibrar la asignación de obligaciones en razón de los

150
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA

DOCUMENTO TECNICO PP17

aprovechamientos obtenidos por las Unidades de Actuación Urbanística, derivados


de la aplicación de los índices de construcción y las densidades de vivienda
propuestos por el Plan Parcial.

El esquema de reparto propuesto, busca el desarrollo autónomo en lo posible de la


mayor parte de las obligaciones, determinando como criterio la asignación de las
cargas de suelo para espacio público y adecuación de vías localizadas al interior de
cada Unidad de Actuación como cargas fijas debido a que son el primer
componente de la urbanización necesario para el desarrollo de las edificaciones y a
que además, se consideran como la infraestructura básica sobre la cual se
construirá posteriormente el sistema de espacialidades públicas propuestas.

En relación con las obligaciones de cesiones tipo B, se determina un carácter más


abierto a la transferencia de carga, pues la misma se deriva de la edificabilidad que
efectivamente se va a utilizar o aprovechar, que puede ser inferior a la que
determina el Plan Parcial, específicamente para el predio que no va a ser objeto de
un proceso de urbanización si no que se desarrolla como predio con uso diferente a
vivienda, situación que difiere del resto del área de planificación donde esta
obligación se calcula sobre el área bruta.

Para determinar los mecanismos de análisis de la equidistribución entre cargas y


beneficios, se opta por un sistema de puntos, que ha sido utilizado en varios planes
parciales y en el que se integran tres variables, reconociendo un valor en puntos de
suelo sin incorporar expectativas generadas por el plan parcial y ponderando los
suelos en bruto de acuerdo con su potencial de edificabilidad, utilizando la
asignación de puntajes por metro cuadrado así:

- Metro Cuadrado útil potencialmente urbanizable: 1 punto

- Metro cuadrado que posee restricciones de urbanización: 0.3 de punto.

- Metro cuadrado construcción de vivienda:


Dada la variedad de topologías planteadas en la propuesta urbana se clasifican, M2

151
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA

DOCUMENTO TECNICO PP17

vivienda multifamiliar VIS:12.4 puntos, M2 vivienda unifamiliar no VIS:18 puntos, M2


vivienda multifamiliar no VIS:16.4 puntos, M2 lote para vivienda aislada 1.4 puntos

- Metro cuadrado construcción comercio:22 puntos.

- Metro cuadrado a ceder o compensar como obligación urbanística:


Dado que en la propuesta urbanística se presentan variedad de obligaciones, se le
asignan los puntos según su valor m2, así: m2 vías: 5 puntos, m2 Zonas verdes: 1
puntos, m2 equipamientos: 24 puntos, m2 parqueaderos,2.6 puntos, m2
andenes:1.4puntos.
Para efectos de la comparación y posterior valoración en la simulación urbanístico
financiera, se asigna un valor de $50.000 al punto, según avalúo comercial 30, y da
como resultado los derechos iniciales en puntos y porcentajes que sirven de base
para el reparto.
Tabla número 23. Valoración en puntos de los predios
0,3 APORTE
Área PUNTO*M 1 ESPACIO
retiros 2 Área PUNTO* Costo PUBLICO %
AREA 0,3 Total
UAU Área Bruta obligatorio retiros M2 Formulación Participaci
UTIL PUNTO*M2 Puntos
s y/o obligatorio AREA En Puntos Suelo rural ón
Protección s y/o UTIL m2
Protección

1 60.347 15.325 45.022 4.598 45.022 - 49.620 49.620 12,61

2 69.567 18.274 51.293 5.482 51.293 - 56.775 56.775 14,43

3 54.561 20.637 33.924 6.191 33.924 - 40.115 40.115 10,20

4 223.025 49.070 173.955 14.721 173.955 3.000 14.642 196.069 196.069 49,84

5 59.308 12.175 47.133 3.653 47.133 - 50.786 50.786 12,91

TOTAL 466.808 115.481 351.327 34.644 351.327 3.000 14.642 393.364 393.364 100,00

Una vez establecidos los puntajes de referencia para los predios que comprende el Plan
Parcial, se establecerán los puntajes correspondientes a las cargas urbanísticas,

30
Anexo N°1.5 avalúo comercial

152
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA

DOCUMENTO TECNICO PP17

representadas en cesión de suelos y la ejecución de obras para dar cumplimiento a las


obligaciones urbanísticas identificadas en el presente documento:

Tabla número 24.Valoración en puntos de las obligaciones urbanísticas.

EQUIPAMIENTO
Escenario
UAU
s Otros 17,58 RESERVA 1 PUNTO
4 Punto *M2
Deportivo equipamientos punto*M2 LOTE M2 *M2
s M2

1 400 1.600 203 3.577 - -


2 400 1.600 296 5.198 - -
3 - - 546 9.592 - -
4 400 1.600 1.830 32.176 - -
5 - - 255 1.463 5.946 5.946

T 1.200 4.800 3.130 49.079 5.946 5.946

VIAS ZONAS VERDES

U
A Parqueadero 2,6 vía 5 ciclo vía
5
Anden 1,4 Zonas Verdes 1 Punto*M2
PUNTO*
U Punto* Punto*M Punto*M
M2
m2 M2 m2 2 m2 Sendero 2 m2

1 1.775 4.615 6.724 33.620 334 1.670 4.217 5.904 24.767 24.767
2 2.438 6.339 8.512 42.560 374 1.870 5.009 7.013 23.819 23.819
3 2.412 6.271 6.392 31.960 346 1.730 4.430 6.202 12.490 12.490
4 4.827 12.550 28.873 144.365 0 0 12.493 17.490 106.697 106.667
5 2.297 5.972 11.300 56.500 387 1.935 6.057 8.480 19.257 19.257

T 13.749 35.747 61.801 309.005 1.441 7.205 32.206 45.088 187.030 187.030

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PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA

DOCUMENTO TECNICO PP17

REDES
PARQUE ECOLOGICO O
HIDROSANITARIAS
PARQUE LINEAL
INTERNAS Y
TOTAL %
UAU EXTERNAS
PUNTOS PARTICIPACION
1PUNTO
PUNTOS
M2 *M2

1 22.859 9.788 9.788 108.399 12.14


2 23.516 11.606 11.606 123.520 13.83
3 26.814 10.745 10.745 105.804 11.85
4 83.580 35.157 35.157 433.615 48.57
5 24.585 289 289 121.501 13.61

TOTAL 181.353 67.585 67.585 892.829 100

La anterior identificación de condiciones iniciales, permite entonces determinar los


beneficios a los que tendría derecho cada unidad de manera proporcional a sus aportes,
análisis que nos permite identificar entonces el potencial edificable y la eventual necesidad
de establecer mecanismos de compensación como instrumentos de gestión del Plan, y que
serían analizados en la simulación urbanístico-financiera que se propone.

Tabla número 25. Valoración inicial en puntos del potencial edificable.


Total % Total
Total Puntos % % Total Puntos %
Puntos Partic Puntos
Aportes Particip Participa Aportes Particip
U Suelo ipaci Aportes
ación ción ación
A ón
cargas
U derechos cargas aprovechamientos
iniciales sin equilibrio

1 49.620 12,61 108.399 12,14 158.019 12,29 449.717 12,29

2 56.775 14,43 123.520 13,83 180.295 14,02 513.115 14,02

3 40.115 10,20 105.804 11,85 145.919 11,34 415.281 11,34

4 196.069 49,84 433.615 48,57 629.683 48,96 1.792.060 48,96

5 50.786 12,91 121.501 13,61 172.286 13,39 490.321 13,39

T 393.364 100 892.839 100 1.286.203 100 3.660.494 100

154
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA

DOCUMENTO TECNICO PP17

Una vez se lleva el porcentaje de participación en puntos a un modelo económico de


simulación estático, para evaluar si realmente el excedente económico para cada unidad
esta en equilibrio, se obtienen el ajuste de los nuevos porcentajes en puntos que realmente
se deben tener en cuenta para el cálculo de los aprovechamientos reales por unidad,
logrando así un reparto de aprovechamiento equitativo y rentable para cada una de ellas,
así:

Tabla número 26.Valoración final en puntos del potencial edificable.


Total Puntos
%
Aportes en
COSTOS TOTALES porcentaje Participación
equilibrio
UAU VENTAS CON SUELO UTILIDAD sobre ventas

1 $ 49.694.800.000 $ 42.918.121.859 $ 6.776.678.141 13,6% 495.970 13,55

2 $ 52.082.224.000 $ 44.995.857.138 $ 7.086.366.862 13,6% 508.040 13,88

3 $ 43.640.400.000 $ 37.698.713.017 $ 5.941.686.983 13,6% 444.789 12,15

4 $ 171.716.160.000 $ 148.293.477.495 $ 23.422.682.505 13,6% 1.676.830 45,81

5 $ 53.061.984.000 $ 45.852.625.340 $ 7.209.358.660 13,6% 534.864 14,61

TOTAL $ 370.195.568.000 $ 319.758.794.849 $ 50.436.773.151 13,6% 3.660.494 100

Después de obtener el % definitivo de la participación de cada unidad en el potencial de


edificabilidad del plan parcial en puntos, se tiene la edificabilidad definitiva para cada
unidad.

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PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA

DOCUMENTO TECNICO PP17

Tabla número 27.Edificabilidad definitiva a aplicar en cada unidad

VIVIENDA MULTIFAMILIAR
VIVIENDA NO VIS UNIFAMILIAR VIVIENDA VIS MULTIFAMILIAR
NO VIS

U Total
A Vivien
U Total Vivienda da 16,4
Vivienda 18 Vivienda Total Vivienda
Vivienda Unidade (m²) PUNTO* 12,4 PUNTO*M2
Unidades PUNTO*M2 Unidades (m²)
(m²) s incluye M2
zona
común

1 90,00 6.480 116.640 152,00 12.038 197.430 75 4.704 80.674

2 128,00 9.216 165.888 109,00 8.633 141.578 111 6.962 119.521

3 75,00 5.400 97.200 112,00 8.870 145.475 100 6.272 107.627

4 426,00 30.672 552.096 413,00 32.710 536.437 410 25.715 441.419

5 98,00 7.056 127.008 147,00 11.642 190.935 121 7.589 130.280

817 58.824 1.058.832 933 73.894 1.211.855 817 51.242 879.520

%
Parqueadero privado sobre Parqueaderos construidos TOTAL
COMERCIO Y SERVICIOS PARTICIPA
vía cubiertos PUNTOS
CION
UAU
Comercio y
m2 m2 10 PUNTO*M2 servicios incluye 22 PUNTO*M2
circulación

50.625
1 2 156 5.063 2.293 50.446 495.970 13,55
32.700
2 41 107 3.270 2.193 48.246 508.040 13,88
33.600
3 56 146 3.360 2.761 60.742 444.789 12,15
123.900
4 173 450 12.390 1.024 22.528 1.676.830 45,81
44.100
5 48 125 4.410 1.928 42.416 534.864 14,61

320 984 28.493 284.925 10.199 224.378 3.660.494 100

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PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA

DOCUMENTO TECNICO PP17

8. SIMULACIÓN URBANÍSTICO - FINANCIERA:


El análisis del riesgo forma parte de todas las decisiones que tomamos; nos
enfrentamos continuamente a la incertidumbre, la ambigüedad y la variabilidad. Y
aunque tenemos un acceso a la información sin precedentes, no podemos predecir
con precisión el futuro; es por ello que en el proceso de formulación del Plan Parcial,
deben establecerse los procedimientos que permitieron llegar a proponer la
viabilidad del reparto de cargas y beneficios que hemos analizado.

La simulación urbanística - financiera, establecida como uno de los componentes


del Plan Parcial, pretende cumplir los siguientes objetivos:

1. Garantizar que se tuvieron en cuenta diferentes variables de utilización de los


predios, como elemento de análisis a la imposición de las cargas públicas.

2. Garantizar que la propuesta de utilización y desarrollo de los predios privados


permite la ejecución de las cargas públicas que se han establecido como
determinantes por parte de la Administración Municipal.

3. Permitir desarrollar un espacio público de calidad, acorde con las


densidades y usos que se autorizan para la parte del suelo de expansión que
se reglamenta a través del Plan Parcial.

El análisis de riesgo se puede realizar cualitativa y cuantitativamente. El análisis de


riesgo cualitativo generalmente incluye la evaluación instintiva o “por corazonada”
de una situación, y se caracteriza por afirmaciones como “Eso parece muy
arriesgado” o “Probablemente obtendremos buenos resultados”. El análisis de
riesgo cuantitativo trata de asignar valores numéricos a los riesgos, utilizando datos
empíricos o cuantificando evaluaciones cualitativas. Vamos a concentrarnos en el
análisis de riesgo cuantitativo.

Pero en todo caso, la evaluación de cualquier inversión o proyecto requiere tener en


cuenta, como mínimo, la rentabilidad que ofrece, el nivel de riesgo que comporta y
la liquidez. Abordar consecuente y objetivamente los estudios precedentes en
relación con la propuesta de ocupación del territorio y la forma de atender las

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PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA

DOCUMENTO TECNICO PP17

obligaciones urbanísticas que de ella se derivan, permite llegar con mayor


objetividad, a la determinación del monto de los recursos financieros requeridos
para la correcta y cumplida ejecución de la propuesta urbana; pues este estudio es
la base del cálculo de los indicadores dinámicos del proyecto, por tanto su
elaboración consecuente es la garantía de realizar una evaluación lo más cercana a
las posibilidades reales del proyecto; pues la propuesta presentada por los
propietarios de los predios, se hace contando con un alto nivel de certeza de su
ejecución, lo que no es necesariamente cierto puesto que en todo proyecto o plan
siempre hay un nivel de riesgo asociado que exige una valoración del mismo con el
fin de decidir finalmente si se acepta o se rechaza la intervención.

8.1 La Evaluación Financiera:


Consiste en consolidar todo lo que averiguamos acerca del mismo (estimaciones de
ventas, inversión necesaria, gastos de operación, costos fijos, impuestos, etc.) para
determinar finalmente cual será su rentabilidad y el valor que agregará a la inversión inicial.
A continuación detallamos los pasos que hay que seguir para una efectiva evaluación
financiera:

- Lo primero que se debe hacer es decidir cuál será la duración de la vida del
proyecto (Por ejemplo, 5 años). Lo más probable que este plazo sea incierto, pero lo
que puede hacerse en estos casos es tomar un periodo “razonable” para el tipo de
proyecto que se trate, que refleje el máximo de años que la persona que va a invertir
podría esperar para recuperar su inversión inicial y se hace la suposición que los
inmuebles resultantes de la intervención se venden el último año del periodo.

- Luego se debe decidir en cuántos períodos se va a dividir la vida del proyecto. Es


decir, si la evaluación se realizara sobre una base mensual, trimestral, semestral,
anual, etc. Por ejemplo, si yo elijo dividir la vida del proyecto en meses, eso significa
que voy a tener que calcular Ingresos, egresos, inversión, depreciaciones,
impuestos, etc., de forma mensual. Lo normal es que los periodos sean anuales.

- Luego debo determinar la tasa de costo de oportunidad (To). La To es la mejor tasa


que se podría obtener, invirtiendo el mismo dinero en otro proyecto con un riesgo
similar. Por ejemplo, yo puedo tener $100.000 y tengo la opción de poner un
almacén de venta de ropa. También se que la tasa de retorno normal de un almacén

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PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA

DOCUMENTO TECNICO PP17

de venta de ropa es de 30% anual, la de un Plazo Fijo es de 15%, la de un proyecto


de extracción de petróleo es de 50% y la de un negocio de venta de calzados es de
35%. ¿Cuál de estas tasas tomo? La respuesta es 35%. ¿Por qué? La tasa del plazo
fijo lo descartamos porque tiene mucho menos riesgo que un almacén de venta de
ropa. La del proyecto de extracción de petróleo también queda descartada por dos
razones: primero, tiene mucho más riesgo que la casa de ropa y segundo,
probablemente, no sea una opción para el inversor ya que este solo cuenta con
$100.000, y para poder usar la tasa deben ser opciones realmente viables para el
inversionista.

Nos quedan las tasas de un negocio de venta de calzado (35%) y la tasa de retorno
normal de un negocio de venta de ropa (30%). Se puede decir que estos dos
proyectos tienen un riesgo similar y que ambas son viables para el inversor, por lo
que debemos tomar la mayor, que en este caso es 35%.

Hay que aclarar que si en el paso anterior elegimos periodos mensuales para
evaluar el proyecto, To también deberá ser determinada en forma mensual. Si
elegimos dividir el proyecto en periodos anuales, la To deberá ser anual.

Lo que suele ocurrir es que es muy difícil de determinar esta tasa de costo de
oportunidad, porque no tenemos la información necesaria. Entonces lo que se hace
es, por ejemplo, tomar la tasa de retorno normal de un plazo fijo y agregarle un plus
por el riesgo asociado al proyecto de que se trate. Por ejemplo, si la tasa de retorno
de un plazo fijo es del 15%, le sumamos un 10% para algún proyecto con poco
riesgo, o le sumamos un 40% para un proyecto muy riesgoso, obteniendo una To de
25% o 55% respectivamente.

- Determinación del monto de la inversión inicial y de los flujos de fondos netos de


cada período en los que se divide el proyecto. Esto es, el resultado por cada
período de los Ingresos y egresos de fondos. El Año 0 se usa para registrar la
inversión inicial. Y luego, en cada uno de los años siguientes se registran los
ingresos y egresos que se generan por la operación normal del proyecto. Eso no
quita que puedan existir 2 o más periodos de inversión sin ningún tipo de ingreso,
como podría ser por ejemplo, en un proyecto de construcción de un edificio.

A la hora de armar los flujos hay que tener siempre en cuenta que son únicamente
movimientos de dinero. No son los mismos Ingresos y egresos que aparecen en el

159
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA

DOCUMENTO TECNICO PP17

estado de resultados de una empresa. Por ejemplo, si se prevé que en el periodo 1


se va a realizar una venta a crédito, la cual, nos la van a pagar en el periodo 3 ¿En
qué periodo se registra? La respuesta es en el periodo 3, que es cuando
efectivamente ingresa el dinero. Mientras que en el estado de resultados, la venta
aparecerá en el periodo 1.

- Cálculo de los indicadores que nos ayudarán a tomar la decisión final. Los
indicadores más usados son el Valor Actual Neto (VAN), la Tasa Interna de Retorno
(TIR) y el Período de recuperación (PR):
VAN

- TIR: La TIR representa la tasa de retorno del proyecto. Para calcularla se parte de la
fórmula del VAN, se hace el VAN=0 y se despeja "tir".

8.2.Objetivo.

El objetivo de esta parte del documento es el auscultar de manera global la


factibilidad económica financiera de lo propuesto en el plan parcial. De manera
particular se pretende verificar si el plan parcial, a través de los desarrollos
inmobiliarios propuestos en él está en:
 Capacidad de soportar sus cargas
 Capacidad de obtener una adecuada rentabilidad en el desarrollo de los
proyectos inmobiliarios
 Capacidad de ofrecer una equidad general a los propietarios de los
desarrollos inmobiliarios.

160
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA

DOCUMENTO TECNICO PP17

8.3. Metodología.

Para el estudio propuesto se emplean análisis de simulación estática y dinámica


sobre los proyectos planteados en las unidades de actuación. Estas simulaciones
se basan y a la vez alimentan el capítulo de repartos de cargas y beneficios, de
forma tal que se logre una adecuada coordinación entre los costos y las cargas y
los potenciales beneficios del desarrollo del plan,Se toman como costos de los
desarrollos las cargas, más todos los otros costos implícitos en la construcción de
las unidades inmobiliarias propuestas. Los costos que conforman el análisis son:
 Lote
 Cargas urbanísticas equivale al urbanismo, toda vez que comprende las
cargas urbanísticas estructurantes y las locales.
 CDC Costo directo de construcción
 CIC Costos indirectos de construcción
 Gastos generales del proyecto
 Honorarios
 Costos financieros

Se toman como punto de partida unos precios de venta, dado por la realidad del
mercado en el momento actual y por las regulaciones vigentes, particularmente en
los topes de precios que tiene la vivienda VIS.

El análisis estático, como su nombre lo indica, toma una fotografía de la factibilidad


en el momento actual. De otro lado, el modelo dinámico pretende mirar el
comportamiento de las variables de ingresos y costos en el tiempo, de acuerdo con
un comportamiento esperado de ellas.

Principales supuestos
El análisis estático se ha trabajado bajo los siguientes supuestos generales:

 Valor de cargas principales

CARGAS VALOR POR M2.


Equipamiento $ 879.000
Escenarios deportivos $ 1.200.000
Adecuación parque ecológico y z. verdes $ 50.000
Vías $250.000
Ciclo vía $ 250.000

161
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA

DOCUMENTO TECNICO PP17

Andenes $ 70.000
Parqueaderos descubiertos $130.000
Valor redes eléctricas $1.408 millones, valor global.
Valor redes hidro sanitarias $7.657 millones, valor global
Cesión lote de reserva 50.000

 Valor de terreno.
Terreno útil $ 50.000 por m2
Terreno cesión retiro $ 15.000 por m2

 Costo directo de construcción.

Tipo de edificación Valor por m2


Multifamiliar No vis $ 820.000
Multifamiliar vis $ 620.000
Unifamiliar no vis $ 900.000
Servicios $1.100.000
Comercio $1.100.000
Parqueadero cubierto $ 500.000

 Política de parqueaderos.

Se ha trabajado con los siguientes criterios.


Tipo de edificación Parqueadero privado Parqueadero público
VIS 1 cada 4 viviendas 1 cada 5 viviendas
NO VIS 1 cada vivienda 1 cada 3 viviendas
Comercio 1 cada 100 metros 2

Dentro de la simulación urbanística se ha supuesto que algunos de los


parqueaderos necesitados se hacen en terreno descubierto, habilitado para tal fin
dentro del urbanismo. Se plantea adicionalmente la construcción de edificios de
parqueaderos. Donde se ubica el resto de las unidades de parqueo necesitadas.

 Costos indirectos de construcción.

Se han trabajado de acuerdo con la siguiente tabla:


Composición Ind. Const.
Estudios técnicos. % s vtas 0,50%
Imp. Const y exp. % s vtas 1,00%
Seguros % s vtas 0,20%
Otros % s vtas 0,30%
TOTAL 2,00%

162
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA

DOCUMENTO TECNICO PP17

 Gastos generales y de ventas.

Se han trabajado de acuerdo a la siguiente tabla.


Composición gastos grles pry
Legales 2,5%
Reemoblsables Gerencia 1,00%
Cartera 0,00%
Impuestos 1%
Otros + fiducia 0,50%
TOTAL 5,00%

Composición Vtas
Publicidad 2,0%
Remuneración Externos 0,00%
Personal Sala ventas 1,50%
Servicios sala ventas 1,00%
Otros 0,50%
TOTAL 5,00%

 Honorarios.

Se han trabajado de acuerdo a la siguiente tabla:


Composición Honorarios
Gerencia y ventas % s
ventas 4,50%
Construcción 4,50%
Arquitectura 1,00%
Total 10,0%

 Gastos financieros.

Se ha supuesto un costo del 3% sobre las ventas.

163
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA

DOCUMENTO TECNICO PP17

 Precios de venta.

Se han supuesto los precios de venta expresados en la siguiente tabla:


Tipo de inmuebles Valor $ por m2
Multifamiliares VIS 1.339.000
Multifamiliares no VIS 2.000.000
Unifamiliares VIS NA
Unifamiliares no VIS 2.400.000
Comercio 2.000.000
Parqueadero cubierto Promedio entre 10 y 11 millones de pesos
Ud.

Resultados obtenidos.
En el siguiente cuadro puede apreciarse los resultados obtenidos para la factibilidad
estática.
Agrupación resultados de factibilidad Estática.

unidades de Costo del Gastos grles y Costo Utilidad


Urbanismo CDC Honorarios
actuación Valor de ventas terreno vta financiero proyectada
1 49.360.709.091 2.480.975.000 5.358.275.187 24.676.982.182 4.936.070.909 4.936.070.909 1.480.821.273 5.491.513.631
2 52.088.325.818 2.838.760.000 6.571.240.554 24.500.752.916 5.208.832.582 5.208.832.582 1.562.649.775 6.197.257.409
3 43.675.381.818 2.005.755.000 5.286.557.269 21.247.575.636 4.367.538.182 4.367.538.182 1.310.261.455 5.090.156.095
4 171.774.185.455 9.433.800.000 22.065.488.886 80.149.429.709 17.177.418.545 17.177.418.545 5.153.225.564 20.617.404.205
5 53.058.384.000 2.539.275.000 6.368.286.513 25.661.790.080 5.305.838.400 5.305.838.400 1.591.751.520 6.285.604.087
Totales 320.596.277.091 16.817.590.000 40.291.573.222 151.559.548.342 32.059.627.709 32.059.627.709 9.617.888.313 38.190.421.796

El costo de terreno se aprecia relativamente bajo, hecho que se compensa con el


costo de urbanismo, a su vez relativamente alto, debido a las cargas urbanísticas
del plan parcial.
En el siguiente cuadro se muestra los resultados de cada unidad expresados
porcentualmente. Todas las unidades tienen un nivel de generación de utilidad
semejante. Este margen de utilidad les permite asumir imprevistos en los costos,
particularmente en aquellos derivados de las cargas urbanísticas.

Agrupación resultados de factibilidad estática. Porcentajes

unidades de Costo del Gastos grles y Costo Utilidad


Urbanismo CDC Honorarios
actuación Valor de ventas terreno vta financiero proyectada

2 100,00% 5,45% 12,62% 47,04% 10,00% 10,00% 3,00% 11,90%


3 100,00% 4,59% 12,10% 48,65% 10,00% 10,00% 3,00% 11,65%
4 100,00% 5,49% 12,85% 46,66% 10,00% 10,00% 3,00% 12,00%
5 100,00% 4,79% 12,00% 48,37% 10,00% 10,00% 3,00% 11,85%
Totales 100,00% 5,25% 12,57% 47,27% 10,00% 10,00% 3,00% 11,91%

164
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA

DOCUMENTO TECNICO PP17

Resultados obtenidos análisis Dinámico.


Como se anotó el análisis dinámico simula el comportamiento de las variables en el
tiempo. Esta simulación se hace siguiendo un principio conservador, en el sentido
de suponer mayores incrementos de costos y gastos que de ingresos, para verificar
luego que la factibilidad del proyecto mantenga su vigencia.

Principales consideraciones.
Terreno. Se supone una forma de pago del terreno y se le cargan intereses de
acuerdo con la forma de pago efectiva.

Ventas. Se supone un crecimiento de precios del 5% anual a ser aplicado en cada


año sobre las unidades no colocadas. Se supone una forma de pago de 60% cuota
inicial y 40% crédito a largo plazo a ser subrogado contra la obligación financiera del
proyecto. Se supone un período de pago de la cuota inicial, el cual consiste en una
cuota de cierre del 10% y 8 cuotas mensuales para el pago del restante 30%.

CDC. Los costos de constricción se reajustan a una tasa de 0,4% mensual a ser
aplicada mensualmente sobre los saldos no invertidos. El presupuesto de costo de
directo de construcción y el de urbanismo se distribuye en el tiempo de acuerdo con
curvas de inversión particulares para cada duración de proyecto.

Honorarios se lleva el monto de los honorarios a pagar a estándares sobre cada


trabajo particular.

Gastos generales y de venta. Se programa su comportamiento en el tiempo,


teniendo en cuenta los períodos de desarrollo del proyecto en que estos gastos
tienen mayor presión sobre los flujos de caja. Los montos de algunos de estos
ítems se calculan sobre presupuestos más detallados.

Capital. Se supone un monto inicial de capital, a ser aportado en el momento 1 del


proyecto. Este capital se calcula en una cifra cercana al 10% sobre las ventas.
Financiación. Se calcula la necesidad mensual de financiación del proyecto, la cual
es satisfecha con desembolsos de la entidad de crédito financiadora. Se suponen la
subrogación y el abono directo como mecanismos de pago de la deuda.

165
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA

DOCUMENTO TECNICO PP17

Tablas de resultados.
En las siguientes tablas se muestran los resultados obtenidos en el análisis
dinámico del plan parcial objeto de este documento.

Nótese que en este análisis dinámico se mantiene la proyección promedio de


utilidad del 21% sobre las ventas.

Para completar la visión del análisis se presenta en el siguiente cuadro los


resultados de rentabilidad sobre capital y el crédito necesario.

Agrupación resultados de factibilidad dinámica.

unidades de Costo del Gastos grles y Costo Utilidad


Urbanismo CDC Honorarios
actuación Valor de ventas terreno vta financiero proyectada
1 50.928.528.613 2.654.643.250 5.358.275.187 26.145.725.116 4.671.183.879 4.587.831.830 824.109.606 6.686.759.745
2 53.932.134.170 3.037.473.200 6.571.240.554 25.961.012.858 4.786.102.026 4.864.646.277 929.035.009 7.782.624.245
3 44.868.568.985 2.146.157.850 5.286.557.269 22.506.812.504 4.078.557.415 4.035.419.036 629.178.051 6.185.886.861
4 179.192.683.089 10.094.166.000 22.065.488.886 85.397.934.577 15.637.219.158 15.320.027.086 3.217.159.835 27.460.687.547
5 55.097.262.944 2.717.024.250 6.368.286.513 27.338.078.538 4.940.777.083 4.960.645.950 805.272.930 7.967.177.679
Totales 333.090.649.187 17.994.821.300 40.291.573.222 161.203.838.476 29.442.655.682 29.180.738.349 5.580.645.826 49.396.376.332

Agrupación resultados de factibilidad dinámica. Porcentajes

unidades de Costo del Gastos grles y Costo Utilidad


Urbanismo CDC Honorarios
actuación Valor de ventas terreno vta financiero proyectada
1 100,00% 5,21% 10,52% 51,34% 9,17% 9,01% 1,62% 13,13%
2 100,00% 5,63% 12,18% 48,14% 8,87% 9,02% 1,72% 14,43%
3 100,00% 4,78% 11,78% 50,16% 9,09% 8,99% 1,40% 13,79%
4 100,00% 5,63% 12,31% 47,66% 8,73% 8,55% 1,80% 15,32%
5 100,00% 4,93% 11,56% 49,62% 8,97% 9,00% 1,46% 14,46%
Totales 100,00% 5,40% 12,10% 48,40% 8,84% 8,76% 1,68% 14,83%

Necesidad de financiación / indicadores de rentabilidad.

unidades de Valor Aporte de Tir (vpn +


actuación financiación capital vpn 1% rmsl inversionista cap)/cap n

1 10.400.000.000 4.000.000.000 3.434.894.076 2,77% 1,86 36,00


2 12.000.000.000 5.000.000.000 4.115.206.026 2,71% 1,82 38,00
3 8.400.000.000 4.000.000.000 3.088.287.586 2,63% 1,77 34,00
4 45.800.000.000 15.000.000.000 13.105.434.829 2,57% 1,87 44,00
5 11.400.000.000 5.000.000.000 4.233.448.683 2,75% 1,85 36,00
Totales 88.000.000.000 33.000.000.000 27.977.271.199 1,85

De estos análisis se pueden concluir los siguientes puntos:

166
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA

DOCUMENTO TECNICO PP17

Con el régimen de aprovechamiento dado las unidades en las que está dividido el
plan parcial guardan una equidad en cuanto a su potencial de rentabilidad.
Las diferentes unidades son capaces de asumir las cargas urbanísticas que les
corresponde.

Las diferentes unidades son capaces de competir en el mercado inmobiliario de Río


Negro y los otros municipios del oriente cercano.

En el largo plazo el desarrollo implicara una necesidad de crédito del orden de los
88.000 millones de pesos de valor actual. Igualmente puede ser necesario un capital
del orden de los 33.000 millones de pesos de valor actual.

En cuanto a vivienda, el plan contempla la construcción de 2.567 unidades de


vivienda, distribuidas de acuerdo al siguiente cuadro.

Vivienda NO VIS Vivienda VIS Total Comercio


Unifamiliar Multifamiliar Multifamilar
817 933 817 2567 10200
32% 36% 32% 100% metros 2

Si estas unidades colocaran en el mercado un promedio de 100 unidades por año,


tardaría cerca de 25 años en comercializarse. Aunque es muy probable que los
ritmos de ventas se incrementen con el paso de los años, de todos modos es
recomendable una duración de 20 años para este plan parcial.

Con la aprobación de este plan parcial y otros semejantes que se han venido
aprobando, el Municipio de Río Negro entra en la capacidad de modular y regular la
oferta de unidades inmobiliarias, que le garanticen un desarrollo urbano creciente y
ordenado.
Los márgenes de rentabilidad del plan tienen la suficiente cobertura para amortiguar
los imprevistos que puedan presentarse durante la ejecución.

167
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA

DOCUMENTO TECNICO PP17

ANEXO 1 ANALISIS ESTATICO UNIDAD 1.


Análisis Utilidad como resultado.
unidades v/r unit. Total. %
Ventas.

Apartamentos y casas 23.917 1.992.298 47.649.800.000 97%


Parqueaderos. 171 10.000.000 1.710.909.091 3%

Total ventas. 49.360.709.091 100%

Costos.

Lote 60.347 41.112 2.480.975.000 5%


Obligaciones urb. 0 0 0 0%

Total costos del terreno. 60.347 2.480.975.000 5%

C. Urbanismo. 60.347 88.791 5.358.275.187 11%

C.D.C. 24.676.982.182 50%


Costo edificaciòn 30.610 773.912 23.689.768.000 48%
Reajustes construccion. 0 0%
Indirectos Const. 987.214.182 2%

Sub-total CDC 30.610 806.163 24.676.982.182 50%

Sub-total obras. 30.610 981.211 30.035.257.369 61%

Costos indirectos.

Costo Honorarios 4.936.070.909 10%


Costos Grles y vtas. 4.936.070.909 10%
Costo Financiero. 1.480.821.273 3%

Sub- total Indirectos. 11.352.963.091 23%

Sub-total directos + Indirectos 43.869.195.460 89%

Utilidades 5.491.513.631 11,1%

168
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA

DOCUMENTO TECNICO PP17

ANEXO 2 DISCRIMINACION DE VENTAS UNIDAD 1.


Valores estimados de ventas. dist. % ventas
Tipo de unidades. area unidades Areas de Ventas V/res por m2 Venta por unidad Ventas totales.
apartamentos tipo 1 72 152 10.944 2.000.000 144.000.000 21.888.000.000 44%
Apartamentos tipo 2 56 75 4.200 1.339.000 74.984.000 5.623.800.000 11%
Unifamiliares tipo 1 no vis 72 90 6.480 2.400.000 172.800.000 15.552.000.000 32%
Unifamiliares tipo 2 vis 56 0 0 1.400.000 78.400.000 0 0%
d 2.293 1 2.293 2.000.000 4.586.000.000 4.586.000.000 9%
d 0 0 0 0 0 0 0%
d 0 0 0 0 0 0 0%
d 0 0 0 0 0 0 0%
Parqueaderos 171 0 10.000.000 1.710.909.091 3%
Totales 23.917 2.063.834 49.360.709.091 100%

169
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA

DOCUMENTO TECNICO PP17

ANEX0 3 RESULTADOS SIMULACIÓN DINÁMICA UNIDAD 1.


ESTADO DE RESULTADOS DEL PROYECTO. Unidad 1

Valores unitarios Valor total. Totales. Porcentajes

VENTAS TOTALES 50.928.528.613 100,0%


Cuotas iniciales. 30.557.117.168 60,0%
Créditos UVR 20.371.411.445 40,0%

COSTOS TOTALES

TERRENO 2.654.643.250 5,2%


Principal 2.480.975.000
Intereses 173.668.250
URBANÍSMO 5.358.275.187 10,5%
Costo obras urbanismo 5.358.275.187

COSTO DIRECTO CONST. 23.689.768.000 46,5%


Costo obras construcción. 23.689.768.000
COSTOS INDIRECTOS OBRA 2.455.957.116 4,8%
Estudiios técnicos. 254.642.643
Impuestos licencia construcción. 509.285.286
Seguros 101.857.057
Otros imprevistos 152.785.586
Reajustes. 1.437.386.544
HONORARIOS . 4.671.183.879 9,2%
Honorarios diseñoo arquitect. 493.607.091
Honorarios construcción. 1.895.181.440
Honorarios gerencia. 987.214.182
Honorarios de venta 987.214.182
Honorarios de interventoría 307.966.984

GASTOS INDIRECTOS PROYECTO 2.391.022.788 4,7%


Gastos Legales 1.273.213.215
Gastos Admón y reembolsables 509.285.286
Impuestos. 353.881.643
Otros. 254.642.643

GASTOS DE VENTA Y MERCADEO 2.196.809.042 4,3%


Publicidad 1.018.570.572
Remuneración externos. 0
Remuneración personal vtas 414.310.541
Gastos sala de ventas. 763.927.929
TOTAL COSTOS PROYECTO AFI. 43.417.659.262 85,3%

COSTO FINANCIAMIENTO EXTERNO 824.109.606 1,6%

Cargo UVR 210.105.655


Intereses 614.003.951
Otros

TOTAL COSTOS PROYECTO AI 44.241.768.868 86,9%

UTUILIDAD AI 6.686.759.745 13,1%

170
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA

DOCUMENTO TECNICO PP17

ANEXO 4 ANALISIS ESTÁTICO UNIDAD 2.


Análisis Utilidad como resultado.
unidades v/r unit. Total. %
Ventas.

Apartamentos y casas 25.473 1.983.419 50.523.624.000 97%


Parqueaderos. 137 11.400.000 1.564.701.818 3%

Total ventas. 52.088.325.818 100%

Costos.

Lote 69.567 40.806 2.838.760.000 5%


Obligaciones urb. 0 0 0 0%

Total costos del terreno. 69.567 2.838.760.000 5%

C. Urbanismo. 69.567 94.459 6.571.240.554 13%

C.D.C. 24.500.752.916 47%


Costo edificaciòn 30.396 771.773 23.458.986.400 45%
Reajustes construccion. 0 0%
Indirectos Const. 1.041.766.516 2%

Sub-total CDC 30.396 806.046 24.500.752.916 47%

Sub-total obras. 30.396 1.022.232 31.071.993.471 60%

Costos indirectos.

Costo Honorarios 5.208.832.582 10%


Costos Grles y vtas. 5.208.832.582 10%
Costo Financiero. 1.562.649.775 3%

Sub- total Indirectos. 11.980.314.938 23%

Sub-total directos + Indirectos 45.891.068.409 88%

Utilidades 6.197.257.409 11,9%

171
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA

DOCUMENTO TECNICO PP17

ANEXO 5 DISCRIMINACION DE VENTAS UNIDAD 2.


Valores estimados de ventas. dist. % ventas
Tipo de unidades. area unidades Areas de Ventas V/res por m2 Venta por unidad Ventas totales.
apartamentos tipo 1 72 109 7.848 2.000.000 144.000.000 15.696.000.000 30%
Apartamentos tipo 2 56 111 6.216 1.339.000 74.984.000 8.323.224.000 16%
Unifamiliares tipo 1 no vis 72 128 9.216 2.400.000 172.800.000 22.118.400.000 42%
Unifamiliares tipo 2 vis 56 0 0 1.400.000 78.400.000 0 0%
d 2.193 1 2.193 2.000.000 4.386.000.000 4.386.000.000 8%
d 0 0 0 0 0 0 0%
d 0 0 0 0 0 0 0%
d 0 0 0 0 0 0 0%
Parqueaderos 137 0 11.400.000 1.564.701.818 3%

Totales 348 25.473 2.044.845 52.088.325.818 100%

172
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA

DOCUMENTO TECNICO PP17

ANEX0 6 RESULTADOS SIMULACIÓN DINÁMICA UNIDAD 2


ESTADO DE RESULTADOS DEL PROYECTO. Unidad 1

Valores unitarios Valor total. Totales. Porcentajes

VENTAS TOTALES 53.932.134.170 100,0%


Cuotas iniciales. 32.359.280.502 60,0%
Créditos UVR 21.572.853.668 40,0%

COSTOS TOTALES

TERRENO 3.037.473.200 5,6%


Principal 2.838.760.000
Intereses 198.713.200
URBANÍSMO 6.571.240.554 12,2%
Costo obras urbanismo 6.571.240.554

COSTO DIRECTO CONST. 23.458.986.400 43,5%


Costo obras construcción. 23.458.986.400
COSTOS INDIRECTOS OBRA 2.502.026.458 4,6%
Estudiios técnicos. 269.660.671
Impuestos licencia construcción. 539.321.342
Seguros 107.864.268
Otros imprevistos 161.796.403
Reajustes. 1.423.383.774
HONORARIOS . 4.786.102.026 8,9%
Honorarios diseñoo arquitect. 520.883.258
Honorarios construcción. 1.876.718.912
Honorarios gerencia. 1.041.766.516
Honorarios de venta 1.041.766.516
Honorarios de interventoría 304.966.823

GASTOS INDIRECTOS PROYECTO 2.540.496.438 4,7%


Gastos Legales 1.348.303.354
Gastos Admón y reembolsables 539.321.342
Impuestos. 383.211.071
Otros. 269.660.671

GASTOS DE VENTA Y MERCADEO 2.324.149.839 4,3%


Publicidad 1.078.642.683
Remuneración externos. 0
Remuneración personal vtas 436.525.143
Gastos sala de ventas. 808.982.013
TOTAL COSTOS PROYECTO AFI. 45.220.474.915 83,8%

COSTO FINANCIAMIENTO EXTERNO 929.035.009 1,7%

Cargo UVR 236.856.248


Intereses 692.178.762
Otros

TOTAL COSTOS PROYECTO AI 46.149.509.925 85,6%

UTUILIDAD AI 7.782.624.245 14,4%

173
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA

DOCUMENTO TECNICO PP17

ANEXO 7 ANALISIS ESTÁTICO UNIDAD 3.


Análisis Utilidad como resultado.
unidades v/r unit. Total. %
Ventas.

Apartamentos y casas 21.825 1.929.365 42.108.400.000 96%


Parqueaderos. 137 11.400.000 1.566.981.818 4%

Total ventas. 43.675.381.818 100%

Costos.

Lote 54.561 36.762 2.005.755.000 5%


Obligaciones urb. 0 0 0 0%

Total costos del terreno. 54.561 2.005.755.000 5%

C. Urbanismo. 54.561 96.893 5.286.557.269 12%

C.D.C. 21.247.575.636 49%


Costo edificaciòn 26.433 770.770 20.374.068.000 47%
Reajustes construccion. 0 0%
Indirectos Const. 873.507.636 2%

Sub-total CDC 26.433 803.815 21.247.575.636 49%

Sub-total obras. 26.433 1.003.811 26.534.132.905 61%

Costos indirectos.

Costo Honorarios 4.367.538.182 10%


Costos Grles y vtas. 4.367.538.182 10%
Costo Financiero. 1.310.261.455 3%

Sub- total Indirectos. 10.045.337.818 23%

Sub-total directos + Indirectos 38.585.225.723 88%

Utilidades 5.090.156.095 11,7%

174
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA

DOCUMENTO TECNICO PP17

ANEXO 8 DISCRIMINACION DE VENTAS UNIDAD 3.


Valores estimados de ventas. dist. % ventas
Tipo de unidades. area unidades Areas de Ventas V/res por m2 Venta por unidad Ventas totales.
apartamentos tipo 1 72 112 8.064 2.000.000 144.000.000 16.128.000.000 37%
Apartamentos tipo 2 56 100 5.600 1.339.000 74.984.000 7.498.400.000 17%
Unifamiliares tipo 1 no vis 72 75 5.400 2.400.000 172.800.000 12.960.000.000 30%
Unifamiliares tipo 2 vis 56 0 0 1.400.000 78.400.000 0 0%
d 2.761 1 2.761 2.000.000 5.522.000.000 5.522.000.000 13%
d 0 0 0 0 0 0 0%
d 0 0 0 0 0 0 0%
d 0 0 0 0 0 0 0%
Parqueaderos 137 0 11.400.000 1.566.981.818 4%

Totales 287 21.825 2.001.163 43.675.381.818 100%

175
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA

DOCUMENTO TECNICO PP17

ANEX0 9 RESULTADOS SIMULACIÓN DINÁMICA UNIDAD 3.


ESTADO DE RESULTADOS DEL PROYECTO. Unidad 3

Valores unitarios Valor total. Totales. Porcentajes

VENTAS TOTALES 44.868.568.985 100,0%


Cuotas iniciales. 26.921.141.391 60,0%
Créditos UVR 17.947.427.594 40,0%

COSTOS TOTALES

TERRENO 2.146.157.850 4,8%


Principal 2.005.755.000
Intereses 140.402.850
URBANÍSMO 5.286.557.269 11,8%
Costo obras urbanismo 5.286.557.269

COSTO DIRECTO CONST. 20.374.068.000 45,4%


Costo obras construcción. 20.374.068.000
COSTOS INDIRECTOS OBRA 2.132.744.504 4,8%
Estudiios técnicos. 224.342.845
Impuestos licencia construcción. 448.685.690
Seguros 89.737.138
Otros imprevistos 134.605.707
Reajustes. 1.235.373.124
HONORARIOS . 4.078.557.415 9,1%
Honorarios diseñoo arquitect. 436.753.818
Honorarios construcción. 1.629.925.440
Honorarios gerencia. 873.507.636
Honorarios de venta 873.507.636
Honorarios de interventoría 264.862.884

GASTOS INDIRECTOS PROYECTO 2.094.301.417 4,7%


Gastos Legales 1.121.714.225
Gastos Admón y reembolsables 448.685.690
Impuestos. 299.558.657
Otros. 224.342.845

GASTOS DE VENTA Y MERCADEO 1.941.117.619 4,3%


Publicidad 897.371.380
Remuneración externos. 0
Remuneración personal vtas 370.717.704
Gastos sala de ventas. 673.028.535
TOTAL COSTOS PROYECTO AFI. 38.053.504.073 84,8%

COSTO FINANCIAMIENTO EXTERNO 629.178.051 1,4%

Cargo UVR 160.408.113


Intereses 468.769.938
Otros

TOTAL COSTOS PROYECTO AI 38.682.682.124 86,2%

UTUILIDAD AI 6.185.886.861 13,8%

176
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA

DOCUMENTO TECNICO PP17

ANEXO 10 ANÁLISIS ESTÁTICO UNIDAD 4.


Análisis Utilidad como resultado.
unidades v/r unit. Total. %
Ventas.

Apartamentos y casas 84.392 1.965.545 165.876.240.000 97%


Parqueaderos. 517 11.400.000 5.897.945.455 3%

Total ventas. 171.774.185.455 100%

Costos.

Lote 223.025 42.299 9.433.800.000 5%


Obligaciones urb. 0 0 0 0%

Total costos del terreno. 223.025 9.433.800.000 5%

C. Urbanismo. 223.025 98.937 22.065.488.886 13%

C.D.C. 80.149.429.709 47%


Costo edificaciòn 102.543 748.113 76.713.946.000 45%
Reajustes construccion. 0 0%
Indirectos Const. 3.435.483.709 2%

Sub-total CDC 102.543 781.615 80.149.429.709 47%

Sub-total obras. 102.543 996.798 102.214.918.595 60%

Costos indirectos.

Costo Honorarios 17.177.418.545 10%


Costos Grles y vtas. 17.177.418.545 10%
Costo Financiero. 5.153.225.564 3%

Sub- total Indirectos. 39.508.062.655 23%

Sub-total directos + Indirectos 151.156.781.250 88%

Utilidades 20.617.404.205 12,0%

177
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA

DOCUMENTO TECNICO PP17

ANEXO 11 DISCRIMINACION DE VENTAS UNIDAD 4.


Valores estimados de ventas. dist. % ventas
Tipo de unidades. area unidades Areas de Ventas V/res por m2 Venta por unidad Ventas totales.
apartamentos tipo 1 72 413 29.736 2.000.000 144.000.000 59.472.000.000 35%
Apartamentos tipo 2 56 410 22.960 1.339.000 74.984.000 30.743.440.000 18%
Unifamiliares tipo 1 no vis 72 426 30.672 2.400.000 172.800.000 73.612.800.000 43%
Unifamiliares tipo 2 vis 56 0 0 1.400.000 78.400.000 0 0%
d 1.024 1 1.024 2.000.000 2.048.000.000 2.048.000.000 1%
d 0 0 0 0 0 0 0%
d 0 0 0 0 0 0 0%
d 0 0 0 0 0 0 0%
Parqueaderos 517 0 11.400.000 5.897.945.455 3%

Totales 1.249 84.392 2.035.432 171.774.185.455 100%

178
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA

DOCUMENTO TECNICO PP17

ANEX0 12 RESULTADOS SIMULACIÓN DINÁMICA UNIDAD 4


ESTADO DE RESULTADOS DEL PROYECTO. Unidad 4

Valores unitarios Valor total. Totales. Porcentajes

VENTAS TOTALES 179.192.683.089 100,0%


Cuotas iniciales. 107.515.609.853 60,0%
Créditos UVR 71.677.073.236 40,0%

COSTOS TOTALES

TERRENO 10.094.166.000 5,6%


Principal 9.433.800.000
Intereses 660.366.000
URBANÍSMO 22.065.488.886 12,3%
Costo obras urbanismo 22.065.488.886

COSTO DIRECTO CONST. 76.713.946.000 42,8%


Costo obras construcción. 76.713.946.000
COSTOS INDIRECTOS OBRA 8.683.988.577 4,8%
Estudiios técnicos. 895.963.415
Impuestos licencia construcción. 1.791.926.831
Seguros 358.385.366
Otros imprevistos 537.578.049
Reajustes. 5.100.134.915
HONORARIOS . 15.637.219.158 8,7%
Honorarios diseñoo arquitect. 1.717.741.855
Honorarios construcción. 6.137.115.680
Honorarios gerencia. 3.349.596.616
Honorarios de venta 3.435.483.709
Honorarios de interventoría 997.281.298

GASTOS INDIRECTOS PROYECTO 7.435.769.275 4,1%


Gastos Legales 4.398.365.858
Gastos Admón y reembolsables 1.710.475.611
Impuestos. 471.690.000
Otros. 855.237.806

GASTOS DE VENTA Y MERCADEO 7.884.257.812 4,4%


Publicidad 3.583.853.662
Remuneración externos. 0
Remuneración personal vtas 1.612.513.903
Gastos sala de ventas. 2.687.890.246
TOTAL COSTOS PROYECTO AFI. 148.514.835.707 82,9%

COSTO FINANCIAMIENTO EXTERNO 3.217.159.835 1,8%

Cargo UVR 820.210.648


Intereses 2.396.949.187
Otros

TOTAL COSTOS PROYECTO AI 151.731.995.542 84,7%

UTUILIDAD AI 27.460.687.547 15,3%

179
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA

DOCUMENTO TECNICO PP17

ANEXO 13 ANÁLISIS ESTÁTICO UNIDAD 5.


Análisis Utilidad como resultado.
unidades v/r unit. Total. %
Ventas.

Apartamentos y casas 26.344 1.937.119 51.031.464.000 96%


Parqueaderos. 178 11.400.000 2.026.920.000 4%

Total ventas. 53.058.384.000 100%

Costos.

Lote 59.308 42.815 2.539.275.000 5%


Obligaciones urb. 0 0 0 0%

Total costos del terreno. 59.308 2.539.275.000 5%

C. Urbanismo. 59.308 107.377 6.368.286.513 12%

C.D.C. 25.661.790.080 48%


Costo edificaciòn 32.686 752.646 24.600.622.400 46%
Reajustes construccion. 0 0%
Indirectos Const. 1.061.167.680 2%

Sub-total CDC 32.686 785.112 25.661.790.080 48%

Sub-total obras. 32.686 979.947 32.030.076.593 60%

Costos indirectos.

Costo Honorarios 5.305.838.400 10%


Costos Grles y vtas. 5.305.838.400 10%
Costo Financiero. 1.591.751.520 3%

Sub- total Indirectos. 12.203.428.320 23%

Sub-total directos + Indirectos 46.772.779.913 88%

Utilidades 6.285.604.087 11,8%

180
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA

DOCUMENTO TECNICO PP17

ANEXO 14 DISCRIMINACION DE VENTAS UNIDAD 5.


Valores estimados de ventas. dist. % ventas
Tipo de unidades. area unidades Areas de Ventas V/res por m2 Venta por unidad Ventas totales.
apartamentos tipo 1 72 147 10.584 2.000.000 144.000.000 21.168.000.000 40%
Apartamentos tipo 2 56 121 6.776 1.339.000 74.984.000 9.073.064.000 17%
Unifamiliares tipo 1 no vis 72 98 7.056 2.400.000 172.800.000 16.934.400.000 32%
Unifamiliares tipo 2 vis 56 0 0 1.400.000 78.400.000 0 0%
d 1.928 1 1.928 2.000.000 3.856.000.000 3.856.000.000 7%
d 0 0 0 0 0 0 0%
d 0 0 0 0 0 0 0%
d 0 0 0 0 0 0 0%
Parqueaderos 178 0 11.400.000 2.026.920.000 4%

Totales 366 26.344 2.014.060 53.058.384.000 100%

181
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA

DOCUMENTO TECNICO PP17

ANEX0 15 RESULTADOS SIMULACIÓN DINÁMICA UNIDAD 5.


ESTADO DE RESULTADOS DEL PROYECTO. Unidad 5

Valores unitarios Valor total. Totales. Porcentajes

VENTAS TOTALES 55.097.262.944 100,0%


Cuotas iniciales. 33.058.357.766 60,0%
Créditos UVR 22.038.905.177 40,0%

COSTOS TOTALES

TERRENO 2.717.024.250 4,9%


Principal 2.539.275.000
Intereses 177.749.250
URBANÍSMO 6.368.286.513 11,6%
Costo obras urbanismo 6.368.286.513

COSTO DIRECTO CONST. 24.600.622.400 44,6%


Costo obras construcción. 24.600.622.400
COSTOS INDIRECTOS OBRA 2.737.456.138 5,0%
Estudiios técnicos. 275.486.315
Impuestos licencia construcción. 550.972.629
Seguros 110.194.526
Otros imprevistos 165.291.789
Reajustes. 1.635.510.879
HONORARIOS . 4.940.777.083 9,0%
Honorarios diseñoo arquitect. 530.583.840
Honorarios construcción. 1.968.049.792
Honorarios gerencia. 1.061.167.680
Honorarios de venta 1.061.167.680
Honorarios de interventoría 319.808.091

GASTOS INDIRECTOS PROYECTO 2.580.947.832 4,7%


Gastos Legales 1.377.431.574
Gastos Admón y reembolsables 550.972.629
Impuestos. 377.057.315
Otros. 275.486.315

GASTOS DE VENTA Y MERCADEO 2.379.698.118 4,3%


Publicidad 1.101.945.259
Remuneración externos. 0
Remuneración personal vtas 451.293.915
Gastos sala de ventas. 826.458.944
TOTAL COSTOS PROYECTO AFI. 46.324.812.334 84,1%

COSTO FINANCIAMIENTO EXTERNO 805.272.930 1,5%

Cargo UVR 205.303.269


Intereses 599.969.661
Otros

TOTAL COSTOS PROYECTO AI 47.130.085.265 85,5%

UTUILIDAD AI 7.967.177.679 14,5%

182
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA

DOCUMENTO TECNICO PP17

8.4 Conclusión.

La ejecución del Plan Parcial en los términos y condiciones propuestas resulta


factible pues genera ganancias para los propietarios de los inmuebles y permite al
mismo tiempo cumplir con las obligaciones urbanísticas que de él se derivan,
mostrando indicadores financieros favorables que indican la rentabilidad del mismo,
pese a generarse una alta pre inversión por la necesidad de formular el Plan parcial,
como condición para determinar la edificabilidad de los predios en suelo de
expansión urbana; para lo cual debe utilizarse el sistema de crédito a constructor
que permita la subrogación posterior a los interesados en adquirir los inmuebles
resultantes.

8.5. Cronograma

La simulación urbanística-financiera, también permite establecer cuál sería el


horizonte de tiempo para la ejecución y por tanto vigencia del presente Plan Parcial
a partir de la realidad observada en el mercado actual en cuanto a velocidad
promedio de ventas, tomando en consideración que la Ley 388 en su artículo 19,
establece que cada plan parcial determina la vigencia que sea necesaria para su
realización.

Este plan parcial se ubica dentro de la perspectiva del mercado de vivienda estrato
3 y 4 del Municipio de Rionegro, en el oriente Antioqueño.

En esta parte del documento se busca dar un vistazo a las variables más
importantes del mercado de vivienda en Rionegro y en los municipios del oriente
cercano, con el fin de dimensionar el marco comercial en el que se desarrollará el
presente plan parcial.

Las variables sobre las cuales se hará esta descripción de mercado son:

183
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA

DOCUMENTO TECNICO PP17

 Actividad edificadora.
 Oferta de vivienda.
 Velocidad de ventas.

ACTIVIDAD EDIFICADORA
Una manera de ver el mercado es mirando la actividad edificadora que se desarrolla
en él.

Cuadro 1.
VIVIENDAS INICIADAS EN EL VALLE DEL ABURRA, ORIENTE CERCANO Y OCCIDENTE MEDIO en unidades
Municipio 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
Medellín 8,991 9,259 6,462 13,352 9,428 7,208 11,166
Otros Mpios Valle de Aburra 3,380 2,838 4,091 4,447 3,558 2,929 3,998
Río negro 117 510 712 806 902 547
Otros oriente 563 501 815 1,312 571 249 1,318
Oriente cercano 563 618 1,325 2,024 1,377 1,151 1,865
Occidente Medio 339 209 204 118
Total 12,934 12,715 11,878 20,162 14,572 11,492 17,147
% total oriente cercano 4.35% 4.86% 11.16% 10.04% 9.45% 10.02% 10.88%
% Rionegro frente a total 0.92% 4.29% 3.53% 5.53% 7.85% 3.19%
Fuente CAMACOL estudio de actividad edificadora primer semestre 2011

En el cuadro anterior se puede ver que el Oriente Cercano se ha venido


posicionando, a partir del 2.006 con cerca del 10.9% de las viviendas que se inician
en el mercado global del Vallé del Aburra, Oriente cercano y Occidente Medio. Esto
implica que el Oriente Cercano está mostrando el inicio de unas 1300 a 1.800
viviendas en promedio por año. Rionegro, como Municipio, representa entre un
30% a un 40% de las viviendas iniciadas en el Oriente cercano.

Si se mira las viviendas iniciadas medidas en metros cuadrados, tanto la


participación de Oriente cercano, como la de Rionegro aumentan levemente, lo que
muestra un promedio por unidad de vivienda mayor que el resto del mercado del
Vallé del Aburrá. Ver cuadro # 2.

Rionegro en los últimos años ha representado entre un 3 y un 7 por ciento de la


actividad edificadora total del Valle del Aburra, Oriente cercano y Occidente medio.

184
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA

DOCUMENTO TECNICO PP17

Cuadro 2.
VIVIENDAS INICIADAS EN EL VALLE DEL ABURRA, ORIENTE CERCANO Y OCCIDENTE MEDIO en metros 2
Municipio 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
Medellín 699,784 765,752 450,245 888,168 777,392 567,649 753,931
Otros Mpios Valle de Aburra 284,709 243,654 303,560 392,094 368,849 279,259 339,142
Río negro 8,028 41,665 40,268 70,200 61,824 54,178
Otros oriente 27,391 30,826 39,699 82,617 40,299 26,939 127,581
Oriente cercano 27,391 38,854 81,364 122,885 110,499 88,763 181,759
Occidente Medio 24,799 20,131 22,268 15,382
Total 1,011,884 1,048,260 835,169 1,427,946 1,276,871 957,939 1,290,214
% oriente total 2.71% 3.71% 9.74% 8.61% 8.65% 9.27% 14.09%
% Rionegro frente a total 0.77% 4.99% 2.82% 5.50% 6.45% 4.20%
Fuente CAMACOL, varios estudios de actividad edificadora.

En cuanto al tipo de vivienda que se inicia en el Valle de Aburrá, el Oriente Cercano


y el Occidente medio, se pude afirmar que predomina el multifamiliar y que la
unifamiliar sólo pesa el 6%. Sin embargo al analizar Rionegro, se vé que están muy
parejas las viviendas multifamiliares y unifamiliares, observándose también que
prácticamente han desaparecido las viviendas bifamiliares. Ver cuadro # 3.

Cuadro 3.
TIPO DE VIVIENDAS INICIADAS VALLE DE ABURRÁ , ORIENTE CERCANO Y OCCIDENTE MEDIO
Abril a Septiembre 2009 Abril a Septiembre 2010 octubre 2010 a marzo 2011
Sector Unidades Unidades Unidades Totales Unidades Unidades Unidades Totales Unidades Unidades Unidades Totales
bifamilares Multifamilares Unifamilares bifamilares Multifamilares Unifamilares bifamilares Multifamilares Unifamilares
Medellín 0 3,063 405 3,468 0 5,275 84 5,359 0 6,043 124 6,167
Otros Mpios Valle de Aburra 100 936 20 1,056 212 1,950 255 2,417 0 3,504 36 3,540
Sub total Vde A 100 3,999 425 4,524 212 7,225 339 7,776 0 9,547 160 9,707
El Peñol 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
El Retiro 0 90 22 112 0 0 0 0 0 34 29 63
Carmen 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 46 46
La Ceja 0 0 32 32 0 0 128 128 0 168 94 262
Guarne 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 7 7
Marinilla 0 0 0 0 0 70 48 118 0 47 102 149
Rionegro 20 860 16 896 0 90 87 177 0 224 211 435
Santuario 0 0 0 0 0 20 0 20 0 110 0 110
Sub total Oriente 20 950 70 1,040 0 180 263 443 0 583 489 1,072
Occidente 0 0 28 28 0 0 64 64 0 240 60 300
Totales 120 4,949 523 5,592 212 7,405 666 8,283 0 10,370 709 11,079
Fuente. CAMACOL Estudios de oferta y actividad edificadora.

En el cuadro 4 se muestra la tendencia reciente en cuanto al tipo de estrato al cual


pertenecen las viviendas que se están iniciando. Se puede observar que la mayoría
de estas viviendas, en Rionegro, se concentran en los estratos 3 y 4 de la población.
Los productos inmobiliarios del plan parcial 18, están orientados precisamente
hacia los estratos 3 y 4 de la población.

185
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA

DOCUMENTO TECNICO PP17

Cuadro 4.

INICIACIÓN DE VIVIENDAS POR ESTRATO EN RIONEGRO Y ORIENTE en Unidades


Rionegro Oriente
Estratos Abr a sep 2010 oct 2010 a mar 2011 Abr a sep 2010 oct 2010 a mar 2011
1
2 18 25 18 271
3 0 198 191 519
4 140 212 215 219
5 19 19 39
6 0 24
TOTAL 177 435 443 1,072

% INICIACIÓN DE VIVIENDAS POR ESTRATO EN RIONEGRO Y ORIENTE


Rionegro Oriente
Estratos Abr a sep 2010 oct 2010 a mar 2011 Abr a sep 2010 oct 2010 a mar 2011
1
2 10% 6% 4% 25%
3 0% 46% 43% 48%
4 79% 49% 49% 20%
5 11% 0% 4% 4%
6 0% 0% 0% 2%
TOTAL 100% 100% 100% 100%
Fuente Camacol estudios de vivienda y actividad edificadora.

Otro dato interesante en cuanto al tamaño del mercado nos lo puede dar la historia
de las cantidades de vivienda iniciadas por mes en el Oriente cercano. El cuadro
siguiente muestra esta historia.

186
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA

DOCUMENTO TECNICO PP17

Cuadro 5.
PROMEDIO MENSUAL DE UNIDADES DE
VIVIENDA INICIADAS EN ORIENTE
CERCANO Promedio
Períodos
mensual
Jun-04 33
Nov-04 62
Mar-05 8
Sep-05 99.7
Mar-06 88.5
Sep-06 113
Mar-07 149
Sep-07 145.8
Mar-08 128.3
Sep-08 136
Mar-09 46.5
Sep-09 173.3
Mar-10 90.7
Sep-10 73.8
Mar-11 64.5
Fuente Camacol estudios de vivienda y actividad edificadora.

En los últimos 4 períodos de estudio se observa un promedio de 100 unidades


iniciadas por mes en los municipios del Oriente cercano. Esto arroja un promedio
anual de iniciación de 1.200 a 1.300 unidades por año.

OFERTA DE VIVIENDA

En el cuadro 6 se presenta un recuento de la oferta de vivienda en el mercado del


Valle de Aburra, el Oriente cercano y el Occidente medio.

187
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA

DOCUMENTO TECNICO PP17

Cuadro 6.
EVOLUCIÓN DE OFERTA ACTUAL DE VIVIENDA UDS VALLE DEL ABURRÁ ORIENTE CERCANO Y OCCIDENTE MEDIO
Jun-04 Oct-04 Mar-05 Sep-05 Mar-06 Sep-06 Mar-07 Sep-07 Mar-08 Sep-08 Mar-09 Sep-09 Mar-10 Sep-10 Mar-11
Medellín 5,339 5,577 5,486 5,401 5,004 4,762 4,725 5,270 5,535 4,934 5,586 3,874 4,654 5,706 7,423
Otros Mpios 2,214 1,982 1,963 2,934 2,604 2,232 2,128 2,396 3,323 2,678 3,191 2,981 3,667 4,487 7,206
Otros Mpios Valle de Aburra 2,163 1,659 1,716 2,626 2,037 1,737 1,872 2,094 2,909 2,234 2,588 2,565 3,139 3,871 6,371
Oriente 51 323 247 308 567 495 256 302 414 444 603 416 528 616 835
Occidente 105 104 154 104 159 180 414 381 315
Total Oferta 7,553 7,559 7,449 8,335 7,608 6,994 6,853 7,666 8,858 7,612 8,777 6,855 8,321 10,193 14,629
% oriente en Total 0.68% 4.27% 3.32% 3.70% 7.45% 7.08% 3.74% 3.94% 4.67% 5.83% 6.87% 6.07% 6.35% 6.04% 5.71%
Fuente Camacol estudios de vivienda y actividad edificadora.

El oriente ha venido consolidándose como el 6% de la oferta total del mercado. En


los últimos 4 períodos de estudio la oferta promedio se sitúa en cerca de 600
unidades de vivienda.

Cuadro 7

DISCRIMINACION OFERTA DE VIVIENDA ORIENTE MARZO 2011


MUNICIPIO MTS 2 UNIDADES % part m2 % part uds
El Peñol 714 5 1.51% 0.60%
El Retiro 9,990 79 21.17% 9.46%
Guarne 4,026 55 8.53% 6.59%
Guatapé 492 5 1.04% 0.60%
La Ceja 52,037 306 110.27% 36.65%
Marinilla 7,792 66 16.51% 7.90%
Rionegro 27,359 283 57.98% 33.89%
Santuario 2,030 36 4.30% 4.31%
Total 104,440 835 221.31% 100.00%
Fuente CAMACOL actividad edificadora marzo 2011.

El cuadro 7 muestra la composición de la oferta de vivienda en el oriente cercano


para marzo del 2011. Se observa que Rionegro tiene cerca del 34% de la oferta
total, con 283 unidades de vivienda. Este porcentaje es similar al que muestran los
estudios anteriores de actividad edificadora de CAMACOL, ver cuadro 8.

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PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA

DOCUMENTO TECNICO PP17

Cuadro 8.

DISCRIMINACIÓN OFERTA DE VIVIENDA ORIENTE SEPT 2009


MUNICIPIO MTS 2 UNIDADES % part m2 % part uds
El Peñol 798 5 1.69% 1.20%
El Retiro 15,859 108 33.61% 25.96%
Guarne 6,214 62 13.17% 14.90%
Guatapé 3,559 20 7.54% 4.81%
La Ceja 4,980 55 10.55% 13.22%
Marinilla 0 0 0.00% 0.00%
Rionegro 12,671 118 26.85% 28.37%
Santuario 3,110 48 6.59% 11.54%
Total 47,191 416 100.00% 100.00%

DISCRIMINACIÓN OFERTA DE VIVIENDA ORIENTE SEPT 2010


MUNICIPIO MTS 2 UNIDADES % part m2 % part uds
El Peñol 606 4 0.98% 0.65%
El Retiro 5,766 39 9.35% 6.33%
Guarne 6,856 71 11.12% 11.53%
Guatapé 787 8 1.28% 1.30%
La Ceja 18,280 203 29.65% 32.95%
Marinilla 3,188 23 5.17% 3.73%
Rionegro 24,265 234 39.36% 37.99%
Santuario 1,901 34 3.08% 5.52%
Total 61,649 616 100.00% 100.00%
Fuente CAMACOL Estudios actividad edificadora Valle del Aburra oriente cercano.

Obsérvese adicionalmente el crecimiento de la oferta tanto en unidades como en


metros cuadrados, hecho que se ha venido dando en la región de Oriente cercano
desde el año 2.004.

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PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA

DOCUMENTO TECNICO PP17

En el cuadro 9 se observa la discriminación de la oferta por estado de obra. Vale la


pena mencionar que Oriente y Rionegro se caracterizan por tener la mayor cantidad
porcentual de oferta con un 65,4% y 60.42%, comportamiento asimétrico con
respecto a Medellín y al Valle de Aburra.

Cuadro 9.

OFERTA DE VIVIENDA POR ESTADO SEP 2010 A MAR 2011 en unidades


En construcc. Terminadas Sin iniciar Total
Medellín 2,285 248 4,890 7,423
Otros Mpios Valle de Aburra 1,854 164 4,353 6,371
Rionegro 171 11 101 283
Otros Oriente 361 20 171 552
Total Oriente 532 31 272 835
Occidente 124 12 179 315
Total 4,795 455 9,694 14,944

PORCENTAJE DE OFERTA DE VIVIENDA POR ESTADO SEP 2010 A MAR 2011


En construcc. Terminadas Sin iniciar Total
Medellín 30.78% 3.34% 65.88% 100.00%
Otros V de Aburrá 29.10% 2.57% 68.33% 100.00%
Rionegro 60.42% 3.89% 35.69% 100.00%
Otros Oriente 65.40% 3.62% 30.98% 100.00%
Total Oriente 63.71% 3.71% 32.57% 100.00%
Occidente 39.37% 3.81% 56.83% 100.00%
Total 32.09% 3.04% 64.87% 100.00%
CAMACOL estudio actividad edificadora Sept Marzo 2011

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PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA

DOCUMENTO TECNICO PP17

Cuadro 10

PORCENTAJE DE OFERTA DE VIVIENDA POR RANGOS DE AREAS MAR A SEPT 2011

0 a 45 m2 45 a 60 m2 61 a 75 m2 76 a 90 m2 mas de 90 m2 Total
Medellín 35.59% 22.55% 14.09% 10.89% 16.88% 100.00%
Otros Mpios Valle de Aburra 5.48% 26.97% 33.78% 16.03% 17.75% 100.00%
Rionegro 0.00% 14.84% 45.58% 22.26% 17.31% 100.00%
Otros Oriente 1.27% 19.75% 14.13% 2.36% 62.50% 100.00%
Total Oriente 0.84% 18.08% 24.79% 9.10% 47.19% 100.00%
Occidente 0.00% 13.02% 9.84% 13.02% 64.13% 100.00%
Total 20.06% 23.98% 22.99% 13.02% 19.94% 100.00%
oferta de RN % 0.00% 1.17% 3.75% 3.24% 1.64% 1.89%
oferta oriente % 0.00% 4.21% 6.02% 3.91% 13.22% 5.59%
CAMACOL estudio actividad edificadora

En el cuadro 10 puede verse la composición de la oferta por tamaño (área) de


vivienda. En Rionegro cerca del 60% de la oferta se sitúa en vivienda entre 45 y 75
metros cuadrados y el 22% entre 75 y 90 metros cuadrados, es decir el 82% está
entre 45 y 90 metros cuadrados. Se observa también una participación importante
en la oferta de vivienda de más de 90 metros cuadrados.

SITUACIÓN DE MERCADO Y VELOCIDAD DE VENTAS


En el cuadro 11 se muestra una panorámica global de la situación de mercado para
tres periodos: Abril a Septiembre de 2009, Abril a septiembre de 2010 y octubre a
marzo de 2011. En este resumen se puede apreciar la velocidad de ventas de
Rionegro y Oriente Cercano. En promedio para los tres períodos estudiados
Rionegro muestra una velocidad promedio de 35 unidades por mes, mientras que
en oriente dicho promedio de velocidad es de 71 viviendas por mes. También se
puede apreciar que la velocidad de ventas ha ido incrementando período a período.

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PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA

DOCUMENTO TECNICO PP17

Cuadro 11
INICIACIÓN, OFERTA Y VENTAS DE VIVIENDA EN EL VALLE DE ABURRA, ORIENTE CERCANO Y
OCCIDENTE MEDIO
Octubre 2010 a Marzo 2011
Promedio Realización del
iniciación Oferta Ventas mensual de inventario en
ventas meses
Medellín 6,167 7,423 6,419 1,070 6.9
Otros Mpios Valle de Aburra 3,540 6,371 3,620 603 10.6
Oriente 1,072 835 497 83 10.1
Rionegro 435 283 317 53 5.4
Occidente 300 315 108 18 17.5

Abril a Septiembre 2010


Promedio Realización del
iniciación Oferta Ventas mensual de inventario en
ventas meses
Medellín 5,359 5,706 5,440 907 6.3
Otros Mpios Valle de Aburra 2,417 3,871 2,672 445 8.7
Oriente 443 616 505 84 7.3
Rionegro 177 234 212 35 6.6
Occidente 64 315 108 9 41.6

Abril a Septiembre 2009


Promedio Realización del
iniciación Oferta Ventas mensual de inventario en
ventas meses
Medellín. 3,468 4,874 5,303 884 5.5
Otros Mpios Valle de Aburra 1,056 2,565 1,771 295 8.7
Oriente 1,040 416 281 47 8.9
Rionegro 896 118 108 18 6.6
Occidente 28 180 68 11 15.9
Fuente CAMACOL estudios de actividad edificadora.

Rionegro, de otro lado, muestra una oferta promedio de 211 unidades de vivienda,
que con el promedio de ventas mensuales da una velocidad de realización del
inventario de poco más de 6 meses.

192
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA

DOCUMENTO TECNICO PP17

Conclusiones
El oriente Cercano constituye aproximadamente un 10% del mercado ampliado del
Valle del Aburrá. Su actividad edificadora en vivienda puede estar
aproximadamente entre 1.300 a 1.500 unidades. La actividad edificadora en
Rionegro se puede situar entre el 30% y el 40% con respecto a la totalidad de
oriente, lo que implica que en este Municipio se pueden estar construyendo entre
400 y 600 viviendas por año. La actividad constructora tanto en oriente como en
Rionegro ha venido creciendo en los últimos 5 años.

La gran mayoría de estas viviendas se sitúan en los estratos 3 y 4 y tienden


principalmente a ser del tipo multifamiliar y unifamiliar.

La oferta del Oriente cercano es del 6% de la oferta total del mercado ampliado del
valle de Aburra a Oriente cercano y Occidente medio. Esto equivale
aproximadamente a 600 unidades de vivienda. Rionegro ofrece hoy
aproximadamente el 40% de estas viviendas.

Esta oferta esta constituía en un 60% en vivienda en construcción. Esta cifra


contrasta con la que se ve en las otras partes de este mercado ampliado, en donde
la oferta de unidades en construcción es del orden del 30%. En el Oriente es bajo en
términos relativos el porcentaje de las viviendas que se ofrecen sin iniciar
construcción. Estas cifras podrán variar en el futuro en la medida que profundice el
mercado de vivienda en la región.

La oferta tiende a ser mayor en las áreas entre 45 y 70 metros cuadrados.

La velocidad de ventas en Oriente se pude situar en 70 viviendas por mes. Rionegro


vende cercad del 50% de esa cifra por mes.

El tamaño del mercado del Oriente cercano puede situarse hoy en alrededor de
1.000 viviendas por año, de los cuales entre 400 y 500 unidades están en Rionegro.

El plan parcial que nos ocupa tiene planteadas 1912 viviendas. Dada la perspectiva
de mercado que se ha visto, es pensable que su desarrollo tome entre 15 y 20años,
por lo que se recomienda un período de 20 años para su implementación.

193
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA

DOCUMENTO TECNICO PP17

9. ESTRATEGIA DE GESTION

A continuación se resaltan algunos aspectos importantes para la gestión e


implementación de este plan parcial:

- El Plan Parcial se divide en Unidades de Actuación, porque si bien


actualmente pueden pertenecer a un mismo propietario, no se descarta que
una vez adoptada la normativa, los predios puedan ser vendidos a terceros
para que ejecuten la edificabilidad permitida, por lo tanto, tal situación debe
quedar prevista en la normativa.

- Las Unidades de Actuación permiten un desarrollo por etapas a través de la


aprobación de un Planteamiento Urbanístico General en el que se consigna
la metodología para dar cumplimiento a las obligaciones urbanísticas,
discriminada por etapa, en los términos y condiciones que se establecen en
el Decreto Nacional 1469 de 2010.

- De no ser posible el desarrollo de cualquiera de las unidades como unidades


de gestión, será posible llevar a cabo la ejecución de las mismas como
unidades de actuación urbanística, utilizando para tal efecto el conjunto de
instrumentos y procedimientos previstos por la ley 388 de 1997.

- En caso de ser necesaria la protocolización de la formación de las Unidades


de Actuación Urbanística, la misma no se desarrollará por etapas, sino a
través del otorgamiento de una licencia de urbanismo para toda al área a
intervenir, con la posibilidad de expedirse licencias de construcción
individuales para etapas, tal como lo consagra en el parágrafo 2 del artículo 7
del Decreto Nacional 1469 de 2010 “podrán desarrollarse por etapas los
proyectos de construcción para los cuales se solicite licencia de construcción

194
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA

DOCUMENTO TECNICO PP17

en la modalidad de obra nueva, siempre y cuando se someta al régimen de


propiedad horizontal establecido por la Ley 675 de 2001 o la norma que la
modifique, adicione o sustituya. Para este caso, en el plano general del
proyecto se identificará el área objeto de aprobación para la respectiva etapa,
así como el área que queda destinada al futuro desarrollo y la definición y
cuadro de áreas para cada una de las etapas. En la licencia de construcción
de la última etapa se aprobará un plano general que establecerá el cuadro de
áreas definitivo de todo el proyecto. La reglamentación urbanística con la que
se apruebe el plano general del proyecto y de la primera etapa servirá de
fundamento para la expedición de las licencias de construcción de las demás
etapas, aún cuando las normas urbanísticas hayan cambiado y, siempre que
las licencias de construcción para la nueva etapa se solicite como mínimo 30
días calendario antes del vencimiento de la licencia de la etapa anterior”

- Si los promotores de los proyectos inmobiliarios lo consideran pertinente,


podrán adelantarse cesiones anticipadas de las obligaciones urbanísticas
que se derivan de la ejecución de la edificabilidad autorizada por el presente
Plan Parcial.

- El cumplimiento de la Ley 388 de 1997, la posibilidad de captaciones de


plusvalías dependerá del cumplimientos de los requisitos y procedimientos
establecidos por esta ley.

- La formulación y presentación del presente Plan Parcial es de iniciativa


privada, por lo tanto la gestión del mismo corresponde a los propietarios de
los predios, los cuales podrán adelantarla directamente, delegarla en
terceros o constituir una entidad que tenga la responsabilidad de ejecutar las
obras y proyectos en los términos previstos en el Plan Parcial bien sea para
la totalidad del área de planificación o para alguna de sus Unidades.

- Las Unidades podrán desarrollarse a través del sistema de Cooperación


entre Partícipes, sin conformar Unidades de Actuación Urbanística, cuando
los respectivos propietarios de los predios ubicados en la unidad, de manera
directa o a través de la entidad gestora que se hubiere conformado, soliciten

195
PLAN PARCIAL DE EXPANSION URBANA

DOCUMENTO TECNICO PP17

la aprobación del Planteamiento Urbanístico General o la correspondiente


licencia de urbanismo para la zona delimitada como tal, cumpliendo con las
disposiciones señaladas en el Decreto Nacional 1469 de 2010 y las
disposiciones contenidas en el Decreto de adopción del plan Parcial.

- La adopción de la normativa para intervenir urbanísticamente el suelo de


expansión delimitado como área de planificación para el Plan Parcial, no
exonera a los interesados en ejecutar proyectos, del cumplimiento de las
disposiciones en materia ambiental ni exime de ningún tipo de permiso o
autorización ambiental que la intervención requiera, como permiso de tala o
el de ocupación de cauce.

 La Administración Municipal será la encargada de hacer seguimiento y


apoyar al desarrollo adecuado del presente plan parcial; para tal efecto será
la responsable de velar por el cumplimiento de las normas contenidas en el
Decreto por medio del cual se adopta y las consideraciones generales del
presente documento técnico.

 No se determina para el presente Plan Parcial una secuencia obligatoria ni


consecutiva de gestión y ejecución de las Unidades, pudiendo cualquiera de
ellas tramitar la licencia para la ejecución y desarrollo de los proyectos
urbanísticos derivados de la aplicación de la presente normativa, siempre y
cuando se de cumplimiento a los requisitos legales vigentes para tal efecto.

 Se entenderán incorporados al perímetro urbano, los predios localizados en


el área de planificación del presente Plan Parcial una vez obtengan la
correspondiente licencia de urbanismo.

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