UNIVERSIDAD EXTERNADO DE COLOMBIA

MAESTRÍA EN DERECHO DEL ESTADO CON ÉNFASIS EN DERECHO

ADMINISTRATIVO
SEMINARIO DE DERECHO URBANO
DOCENTE: DR. EDUARDO CAICEDO ESCOBAR

RESUMEN EJECUTIVO: ‘LICENCIAS URBANÍSTICAS: MODALIDADES

PROCEDIMIENTOS, VIGENCIAS. VICISITUDES.’

ESTUDIANTES: OSCAR JAVIER MEDINA ZULUAGA

RAFAEL BERMÚDEZ YACAMAN
RUBÉN GALLEGO

CONCEPTO.

La licencia urbanística es un acto administrativo de carácter particular y concreto emitido

por la administración municipal a través de la oficina de planeación o del curador urbano,
mediante el cual se autoriza el ejercicio de la prerrogativa de adelantar una actuación
urbanística, misma que durante su vigencia implica el derecho de desarrollo o
construcción, así como el cumplimiento de las normas de sismo resistencia y uso del
suelo (Art. 99 Ley 388/97).

Conlleva una restricción a uno de los elementos del derecho a la propiedad consistente en
la disposición material del bien, en la medida que cualquier proyecto urbanístico está
condicionado a que se encuentre en armonía con el POT y demás instrumentos de
planeación y normas urbanísticas.

La obtención de la licencia está sometida el cumplimiento de los requisitos objetivos

establecidos legal y reglamentariamente (incluyendo instrumentos de planeación,
reglamentos ambientales y en materia de sismo resistencia).

Las actuaciones urbanísticas objeto de licencia han evolucionado, encontrándose

inicialmente la adecuación de terrenos o realización de obras (Art. 55 Dec. Ley 2150/95),
incluyéndose actividades de manera específica como la urbanización, parcelación de
predios, demolición de edificaciones, intervención y ocupación del espacio público y el
loteo o subdivisión de predios (Decreto 1469/2010) y posteriormente se incluye otras
como la ampliación, adecuación, reforzamiento estructural, restauración, reconstrucción,
cerramiento  de edificaciones loteo o subdivisión de predios localizados en terrenos
urbanos, de expansión urbana y rurales (Ley 1796/2016, Art. 2.2.6.1.1.1 Dec. 1077/15).

Las modificaciones de licencias vigentes se resolverán con fundamento en las normas

urbanísticas y demás reglamentaciones que sirvieron de base para su expedición y se
respectarán los usos aprobadas con la licencia respectiva. 

El titular de la licencia será el responsable de todas las obligaciones urbanísticas y

arquitectónicas adquiridas con ocasión de su expedición y extracontractualmente por los
perjuicios que se causaren a terceros en desarrollo de esta.

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Podrán ser titulares de las licencias por regla general quienes ostenten el dominio del
bien; los poseedores solo podrán ser titulares de las licencias de construcción y de los
actos de reconocimiento de la existencia de edificaciones; podrán ser titulares de las
licencias de intervención y ocupación del espacio público las personas naturales o
jurídicas, públicas o privadas y los consorcios o uniones temporales que precisen ocupar
o intervenir el espacio público.

La expedición de licencias no conlleva pronunciamiento alguno acerca de la titularidad de

derechos reales ni de la posesión sobre el inmueble o inmuebles objeto de ella. Las
licencias recaen sobre uno o más predios y/o inmuebles y producen todos sus efectos aun
cuando sean enajenados. Para el efecto, se tendrá por titular de la licencia, a quien esté
registrado como propietario en el certificado de tradición y libertad del predio o inmueble,
o al poseedor solicitante en los casos de licencia de construcción.

En el caso que el predio objeto de la licencia sea enajenado, no se requerirá adelantar

ningún trámite de actualización del titular. No obstante, si el nuevo propietario así lo
solicitare, dicha actuación no generará expensa a favor del curador urbano.

CLASES DE LICENCIAS.

1. Urbanización: Es la autorización previa para ejecutar en uno o varios predios

localizados en suelo urbano, la creación de espacios públicos y privados, así como las
vías públicas y la ejecución de obras de infraestructura de servicios públicos domiciliarios
que permitan la adecuación, dotación y subdivisión de estos terrenos para la futura
construcción de edificaciones con destino a usos urbanos, de conformidad con el Plan de
Ordenamiento Territorial, los instrumentos que lo desarrollen y complementen.

Las licencias de urbanización concretan el marco normativo general sobre usos,

edificabilidad, volumetría, accesibilidad y demás aspectos técnicos con base en el cual se
expedirán las licencias de construcción para obra nueva en los predios resultantes de la
urbanización. Con la licencia de urbanización se aprobará el plano urbanístico, el cual
contendrá la representación gráfica de la urbanización, identificando todos los elementos
que la componen para facilitar su comprensión, tales como: afectaciones, cesiones
públicas para parques, equipamientos y vías locales, áreas útiles y el cuadro de áreas.
(Art. 2.2.6.1.1.4 Dec. 1077/15), de este tipo de licencia se desprenden las siguientes
modalidades:

1.1. DESARROLLO: Autorización para adelantar obras de urbanización en predios

urbanizables no urbanizados en los cuales se permiten las actuaciones de
urbanización, o que aun cuando contaron con licencia urbanística no ejecutaron
las obras de urbanización aprobadas en la misma.

1.2. SANEAMIENTO: Autorización para ejecutar vías, parques, infraestructura de servicios

públicos domiciliarios y demás zonas de cesión aprobadas en licencias
urbanísticas vencidas, con el único fin de que se culmine la construcción y
dotación de las zonas de cesión pública, y el proceso de entrega y escrituración a
favor del municipio o distrito. Solo procede cuando las obras de urbanismo
faltantes por ejecutar no superen el 20% del área total de las cesiones definidas
para la respectiva urbanización.

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 1.3. REURBANIZACIÓN: Autorización concedida sobre predios incluidos total o
parcialmente en licencias de urbanización o en actos administrativos de
legalización que estén delimitados por áreas consolidadas o urbanizadas, o por
predios que tengan licencias de urbanización vigentes o por espacios públicos, en
los cuales se requiera adelantar un nuevo proceso de urbanización o modificar el
existente.

2. Parcelación (Artículo 2.2.6.1.1.5): Autorización previa para ejecutar en predios

localizados en suelo rural y suburbano, la creación de espacios públicos y privados, y la
ejecución de obras para vías públicas que permitan destinar los predios resultantes a los
usos permitidos por el Plan de Ordenamiento Territorial, los instrumentos que lo
desarrollen y complementen y la normatividad ambiental aplicable a esta clase de suelo.

También se entiende que hay parcelación de predios rurales cuando se trate de unidades
habitacionales en predios indivisos que presenten dimensiones, cerramientos, accesos u
otras características similares a las de una urbanización, pero con intensidades y
densidades propias del suelo rural que se destinen a vivienda campestre.

Estas parcelaciones podrán proyectarse como unidades habitacionales, recreativas o

productivas y podrán acogerse al régimen de propiedad horizontal.

En todo caso, se requerirá de la respectiva licencia de construcción para adelantar

cualquier tipo de edificación en los predios resultantes.

LICENCIA DE PARCELACIÓN CON SANEAMIENTO: cuando haya vencido el plazo de la

respectiva licencia de parcelación, se podrá solicitar una nueva licencia de parcelación
para saneamiento de cesiones, con el único fin de que se culmine la construcción y/o
dotación de las zonas de cesión pública. Esta solicitud solo procede cuando las obras
faltantes por ejecutar no superen el 20% del área total de las cesiones definidas para la
respectiva parcelación. La cual se resuelve con las normas que sirvieron para la
expedición de la licencia de parcelación vencida.

3. Subdivisión (ARTÍCULO 2.2.6.1.1.6.) Autorización para dividir uno o varios predios, de

conformidad con lo dispuesto en el POT, los instrumentos que lo desarrollen y
complementen.

Cuando la subdivisión de predios para urbanizar o parcelar haya sido aprobada mediante
la respectiva licencia de urbanización o parcelación, no se requerirá adicionalmente de la
licencia de subdivisión. Se debe garantizar la accesibilidad a cada uno de los predios
resultantes.

1. SUBDIVISIÓN RURAL. Mientras no se adopte el respectivo plan parcial, los predios

urbanizables no urbanizados en suelo de expansión urbana no podrán por regla
general subdividirse por debajo de la extensión mínima de la Unidad Agrícola Familiar
(UAF).

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 2. SUBDIVISIÓN URBANA. Se podrá expedir esta modalidad de licencia cuando se
presente alguna de las siguientes situaciones:

a) Se pretenda dividir la parte del predio que esté ubicada en suelo urbano de la
parte que se localice en suelo de expansión urbana o en suelo rural;
b) Existan reglas especiales para subdivisión previa al proceso de urbanización
contenidas en el plan de ordenamiento territorial o los instrumentos que lo
desarrollen o complementen.

3. RELOTEO. Es la autorización para dividir, redistribuir o modificar el loteo de uno o

más predios previamente urbanizados o legalizados. En esta modalidad de licencia
se podrá hacer redistribución de los espacios privados.

Ninguna de las modalidades de la licencia de subdivisión de que trata este artículo

autoriza la ejecución de obras de infraestructura o de construcción.

No se requerirá licencia de subdivisión cuando se trate de particiones o divisiones

materiales de predios ordenadas por sentencia judicial o cuando se requiera
subdividir predios por motivo de la ejecución de obras de utilidad pública. En estos
casos, la división material se realizará con fundamento en lo ordenado en la
sentencia judicial o con el registro topográfico que elabore la entidad pública que
ejecute la respectiva obra.

La incorporación a la cartografía oficial de tales subdivisiones no implica autorización

alguna para urbanizar, parcelar o construir sobre los lotes resultantes, para cuyo
efecto, el interesado, en todos los casos, deberá adelantar el trámite de solicitud de
licencia de parcelación, urbanización o construcción ante el curador urbano o la
autoridad municipal o distrital.

4. Construcción. (ARTÍCULO 2.2.6.1.1.7.): Es la autorización previa para desarrollar

edificaciones, áreas de circulación y zonas comunales en uno o varios predios, de
conformidad con lo previsto en el POT, los instrumentos que lo desarrollen y
complementen, los Planes Especiales de Manejo y Protección de Bienes de Interés
Cultural. En las licencias de construcción se concretarán de manera específica los usos,
edificabilidad, volumetría, accesibilidad y demás aspectos técnicos aprobados para la
respectiva edificación. Son modalidades de la licencia de construcción las siguientes:

a). OBRA NUEVA. Es la autorización para adelantar obras de edificación en terrenos

no construidos o cuya área esté libre por autorización de demolición total.

b) AMPLIACIÓN.  autorización para incrementar el área construida de una edificación

existente, excluyendo azoteas y áreas sin cubrir o techar. La edificación que
incremente el área construida podrá aprobarse adosada o aislada de la construcción
existente, pero en todo caso, la sumatoria de ambas debe circunscribirse al
potencial de construcción permitido para el predio o predios objeto de la licencia
según lo definido en las normas urbanísticas.

4|Página
c). ADECUACIÓN. autorización para cambiar el uso de una edificación o parte de ella,
garantizando la permanencia total o parcial del inmueble original.

d). MODIFICACIÓN. autorización para variar el diseño arquitectónico o estructural de

una edificación existente, sin incrementar su área construida.

e). RESTAURACIÓN. autorización para adelantar las obras tendientes a recuperar y

adaptar un inmueble o parte de este, con el fin de conservar y revelar sus valores
estéticos, históricos y simbólicos. Se fundamenta en el respeto por su integridad y
autenticidad.

No requerirán licencia de construcción las reparaciones o mejoras locativas,

entendiéndolas como aquellas obras que tienen como finalidad mantener el
inmueble en las debidas condiciones de higiene y ornato sin afectar su estructura
portante, su distribución interior, sus características funcionales, formales y/o
volumétricas.

f) REFORZAMIENTO ESTRUCTURAL. autorización para intervenir la estructura de

inmuebles, con el objeto de acondicionarlos a niveles adecuados de seguridad
sismorresistente. Cuando se tramite sin incluir ninguna otra modalidad de licencia,
su expedición no implicará aprobación de usos ni autorización para ejecutar obras
diferentes a las del reforzamiento estructural.

g) DEMOLICIÓN.  autorización para derribar total o parcialmente edificaciones

existentes en uno o varios predios y deberá concederse de manera simultánea con
cualquiera otra modalidad de licencia de construcción.

No se requerirá esta modalidad de licencia cuando se trate de programas o

proyectos de renovación urbana, del cumplimiento de orden judicial o administrativa,
o de la ejecución de obras de infraestructura vial o de servicios públicos
domiciliarios que se encuentren contemplados en el POT o en los instrumentos que
lo desarrollen.

Tratándose de predios ubicados en área de influencia de un Sector Urbano

declarado Bien de Interés Cultural, esta modalidad se deberá otorgar con la
modalidad de cerramiento. Las demás modalidades de licencia de construcción solo
se podrán expedir cuando se aporte el anteproyecto de intervención aprobado por la
autoridad competente.

Cuando la edificación presente un agotamiento generalizado de sus elementos

estructurales, previo peritaje técnico sobre la vulnerabilidad, el alcalde o por
conducto de sus agentes, de oficio o a petición de parte, declarará el estado de
ruina de la edificación y ordenará su demolición parcial o total. El acto administrativo
que declare el estado de ruina hará las veces de licencia de demolición. 

h) RECONSTRUCCIÓN.  autorización que se otorga para volver a construir

edificaciones que contaban con licencia o con acto de reconocimiento y que fueron
afectadas por la ocurrencia de algún siniestro. Esta modalidad de licencia se limitará

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 a autorizar la reconstrucción de la edificación en las mismas condiciones aprobadas
por la licencia original, los actos de reconocimientos y sus modificaciones.

i) CERRAMIENTO.  autorización para encerrar de manera permanente un predio de

propiedad privada.

La solicitud de licencia de construcción podrá incluir la petición para adelantar obras

en una o varias de las modalidades descritas en este artículo.
Podrán desarrollarse por etapas los proyectos de construcción para los cuales se
solicite licencia de construcción en la modalidad de obra nueva, siempre y cuando
se someta al régimen de propiedad horizontal establecido por la Ley 675 de 2001.

La reglamentación urbanística con la que se apruebe el plano general del proyecto y

de la primera etapa servirá de fundamento para la expedición de las licencias de
construcción de las demás etapas, aun cuando las normas urbanísticas hayan
cambiado y, siempre que la licencia de construcción para la nueva etapa se solicite
como mínimo treinta (30) días calendario antes del vencimiento de la licencia de la
etapa anterior.

La licencia de construcción en la modalidad de obra nueva también podrá

contemplar la autorización para construir edificaciones de carácter temporal
destinadas exclusivamente a salas de ventas.

En los casos en que simultáneamente se aprueben licencias de urbanización y de

construcción, la sala de ventas se podrá ubicar temporalmente en las zonas
destinadas para cesión pública.

En todo caso, el constructor responsable queda obligado a demoler la construcción

temporal antes de dos (2) años, contados a partir de la fecha de ejecutoria de la
licencia.

Los titulares de licencias de parcelación y urbanización tendrán derecho a que se

les expida la correspondiente licencia de construcción con base en las normas
urbanísticas y demás reglamentaciones que sirvieron de base para la expedición de
la licencia de parcelación o urbanización, siempre y cuando se presente alguna de
las siguientes condiciones:

a) Que la solicitud de licencia de construcción se radique en legal y debida forma

durante la vigencia de la licencia de parcelación o urbanización, o
b) Que el titular de la licencia haya ejecutado la totalidad de las obras
contempladas en la misma y entregado y dotado las cesiones correspondientes.

5. Intervención y ocupación del espacio público. (ARTÍCULO 2.2.6.1.1.12.): Es la

autorización previa para ocupar o para intervenir bienes de uso público incluidos en el
espacio público, la cual debe estar previa y taxativamente prevista en la ley.

Las entidades del nivel central o descentralizado de la Rama Ejecutiva, salvo las
empresas industriales y comerciales del Estado, y las sociedades de economía mixta, no

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están obligadas a obtener licencias de intervención y ocupación del espacio público para
el cumplimiento de sus funciones.

La intervención de los elementos arquitectónicos o naturales de los bienes de propiedad

privada que hagan parte del espacio público del municipio o distrito, tales como: cubiertas,
fachadas, paramentos, pórticos o antejardines, no requieren de la obtención de licencia de
intervención y ocupación del espacio público.

NO SE REQUIERE LICENCIA URBANÍSTICA EN LOS SIGUIENTES CASOS:

a) La construcción, ampliación, adecuación, modificación, restauración,

remodelación, reforzamiento, demolición y cerramiento de aeropuertos nacionales
e internacionales y sus instalaciones.

b) La ejecución de proyectos de infraestructura de la red vial nacional, regional,

departamental y/o municipal; puertos marítimos y fluviales; infraestructura para la
exploración y explotación de hidrocarburos; hidroeléctricas, y sistemas de
abastecimiento de agua, saneamiento y suministro de energía; sin perjuicio de las
demás autorizaciones, permisos o licencias que otorguen las autoridades
competentes respecto de cada materia.

No obstante, requieren licencia de construcción en cualquiera de sus modalidades, las

edificaciones convencionales de carácter permanente que se desarrollen al interior del
área del proyecto, obra o actividad.

PROCEDIMIENTO.

1. Solicitud (Art. 2.2.6.1.2.1.1. Dec. 1077/15) El estudio, trámite y expedición de

licencias urbanísticas y de sus modificaciones procederá a solicitud de quienes
puedan ser titulares de estas, una vez hayan sido radicadas en legal y debida forma,
atendiendo a lo establecido por Ministerio de Vivienda para identificar el predio, al
solicitante, quienes participan en el proyecto y para verificar la viabilidad del proyecto.

Si la documentación no está completa se devolverá, no obstante se puede insistir

dejándose la constancia del caso, debiéndose allanar a cumplir con los requisitos
dentro de los 30 días siguientes, so pena de entenderse desistida.

Si durante el término que transcurre entre la solicitud y la expedición del acto que
otorgue la licencia o autorice la modificación, cambian las normas urbanísticas que
afecten el proyecto, el solicitante tendrá derecho a que la licencia se le conceda con
base en la norma vigente al momento de la radicación de la solicitud, siempre que la
misma haya sido presentada en legal y debida forma.

2. Categorización: En atención al área de construcción o área construida del proyecto,

así como de los requisitos generales de diseño estructural y construcción sismo
resistente, se categorizarán entre alta; media-alta, media y baja complejidad, trámite y
expedición de licencias urbanísticas y de sus modificaciones procederá a solicitud de

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 quienes puedan ser titulares de las mismas, una vez hayan sido radicadas en legal y
debida forma.

3. Citación a Vecinos (Artículo 2.2.6.1.2.2.1.). La autoridad competente citará a los

vecinos colindantes del inmueble o inmuebles objeto de la solicitud para que se hagan
parte y puedan hacer valer sus derechos. En la citación se dará a conocer, por lo
menos, el número de radicación y fecha, el nombre del solicitante de la licencia, la
dirección del inmueble o inmuebles objeto de solicitud, la modalidad de la misma y el
uso o usos propuestos conforme a la radicación. La citación a vecinos se hará por
correo certificado conforme a la información suministrada por el solicitante de la
licencia.

Si la citación no fuere posible, se insertará un aviso en la publicación que para tal

efecto tuviere la entidad o en un periódico de amplia circulación local o nacional. En la
publicación se incluirá la información indicada para las citaciones. En aquellos
municipios donde esto no fuere posible, se puede hacer uso de un medio masivo de
radiodifusión local.

El solicitante deberá instalar una valla en la que se advierta a terceros sobre la

iniciación del trámite administrativo tendiente a la expedición de la licencia, cuyo
tamaño dependerá del tipo de licencia solicitada y hasta tanto la solicitud sea resuelta,
debiéndose anexar al expediente una fotografía de la valla o del aviso, según sea el
caso, en los cinco (5) días hábiles siguientes a la radicación de la solicitud, so pena de
entenderse desistida.

Lo anterior no aplica para las solicitudes de licencia de subdivisión, reconstrucción;

modificación siempre y cuando se trate de rediseños internos manteniendo la
volumetría y el uso predominante aprobados en la licencia objeto de modificación, ni
en las de intervención y ocupación de espacio público.

4. Intervención de Terceros (Artículo 2.2.6.1.2.2.2.). Todo interesado en formular

objeciones a la expedición de una licencia podrá hacerse parte en el trámite
administrativo, presentando por escrito las objeciones que considere, desde la fecha
de la radicación de la solicitud hasta antes de la expedición del acto en el cual se
resuelve la solicitud de licencia. En este mismo acto se resolverán las objeciones
planteadas.

5. Revisión del Proyecto (Artículo 2.2.6.1.2.2.3). Se realizará desde el punto de vista

jurídico, urbanístico, arquitectónico y estructural, incluyendo lo concerniente con la
norma de sismo resistencia vigente, estudios geotécnicos y de suelos y diseños de
elementos no estructurales, así como normas de edificabilidad aplicables. Los
términos para resolver la solicitud solo empezarán a correr una vez haya sido radicada
la solicitud en legal y debida forma.

Se pueden realizar modificaciones antes del acta de observaciones, siempre y cuando

las mismas no impliquen cambio de uso predominante.

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6. Acta de observaciones y correcciones (Artículo 2.2.6.1.2.2.4.) Por una sola vez, si
a ello hubiere lugar, se podrá levantar un acta de observaciones y correcciones en la
que se informe al solicitante sobre las actualizaciones, correcciones o aclaraciones
que debe realizar al proyecto y los documentos adicionales que debe aportar para
decidir sobre la solicitud.

El solicitante contará con un plazo de 30 días hábiles para dar respuesta al

requerimiento, que podrá ser ampliado, hasta por 15 días más. Durante este plazo se
suspenderá el término para la expedición de la licencia.

7. Término para resolver las solicitudes (Artículo 2.2.6.1.2.3.1). La autoridad tendrá

un plazo máximo de 45 días hábiles para resolver las solicitudes pronunciándose
sobre su viabilidad, negación o desistimiento (en el caso de las licencias de
construcción dependerá de la categoría de complejidad del proyecto (45 alta; 35
Media-Alta; 25 Media; 20 baja).

Vencido este plazo sin que se hubiere pronunciado, se aplicará el silencio

administrativo positivo en los términos solicitados, pero en ningún caso en
contravención de las normas urbanísticas y de edificación vigentes. Cuando el
tamaño o la complejidad del proyecto lo ameriten, el plazo para resolver la solicitud
de licencia podrá prorrogarse por una sola vez hasta por la mitad del término
establecido.

Cuando se encuentre viable la expedición de la licencia, se proferirá un acto de

trámite en el que además se le requerirá para que en los 30 días siguientes aporte los
comprobantes de pago de gravámenes. El acto que conceda la licencia se expedirá
en un término no superior a cinco (5) días contados a partir de la entrega de los
citados documentos.

Vencido este plazo sin que la autoridad hubiere expedido la licencia operará el
silencio administrativo a favor del solicitante. Si el interesado no aporta los
documentos en el término previsto, la solicitud se entenderá desistida.

VIGENCIA DE LAS LICENCIAS.

Artículo 2.2.6.1.2.4.1. Dec. 1077/15. Las licencias de urbanización en las modalidades de

desarrollo y reurbanización, las licencias de parcelación y de construcción y las licencias
de intervención y ocupación del espacio público, así como las revalidaciones, tendrán una
vigencia de veinticuatro (24) meses prorrogables por una sola vez por un plazo adicional
de doce (12) meses, contados a partir de la fecha en que queden en firme los actos
administrativos por medio de los cuales fueron otorgadas.

Las licencias de urbanización en la modalidad de saneamiento y las licencias de

parcelación para saneamiento tienen una vigencia de doce (12) meses no prorrogables.

Cuando en un mismo acto se conceda licencia de urbanización en las modalidades de

desarrollo o reurbanización, licencia de parcelación y licencia de construcción en
modalidad distinta a la de cerramiento, tendrán una vigencia de treinta y seis (36) meses

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prorrogables por un período adicional de doce (12) meses, contados a partir de la fecha
en que quede en firme el acto administrativo mediante el cual se otorgan las respectivas
licencias.

La solicitud de prórroga deberá formularse dentro de los treinta (30) días calendario,
anteriores al vencimiento de la respectiva licencia, siempre que el urbanizador o
constructor responsable certifique la iniciación de la obra.

Las licencias de subdivisión tendrán una vigencia improrrogable de seis (6) meses,
contados a partir de la fecha en la que quede en firme el acto administrativo que otorga la
respectiva licencia.

Hasta el 31 de diciembre del año 2019, los titulares de las licencias urbanísticas vigentes,
salvo cuando se trate de licencia de urbanización en la modalidad de saneamiento,
licencia de subdivisión, licencia de parcelación para saneamiento y acto de
reconocimiento, podrán solicitar una segunda prórroga por un plazo adicional de doce (12)
meses contados a partir de la fecha de vencimiento de la primera prórroga.

REVALIDACIÓN DE LICENCIAS.

Artículo 2.2.6.1.2.4.3. Dec. 1077/15. Cuando una licencia pierda su vigencia, el

interesado deberá solicitar una nueva licencia, ajustándose a las normas urbanísticas
vigentes al momento de la nueva solicitud.

Sin embargo, el interesado podrá solicitar, por una sola vez, la revalidación de la licencia
vencida, con el fin de que se culminen las obras y actuaciones aprobadas en la licencia
vencida, siempre y cuando no haya transcurrido un término mayor a 2 meses desde el
vencimiento de la licencia y que se evidencie un avance de por lo menos el 50% del
proyecto -salvo para las licencias de intervención y ocupación del espacio público.

Las revalidaciones se resolverán con fundamento en las normas urbanísticas y demás

reglamentaciones que sirvieron de base para la expedición de la licencia objeto de la
revalidación, tendrán el mismo término de su vigencia y podrán prorrogarse por una sola
vez por el término de 12 meses.

ANÁLISIS CASOS JURISPRUDENCIALES DE INTERÉS.

Ahora, resulta relevante presentar dos pronunciamientos judiciales que se consideraron

interesantes e importantes para revelar la importancia de contar con las licencias
urbanísticas, para lo cual, se presentará una sentencia de revisión de la Corte
Constitucional en la cual se puede avizorar el conflicto que genera el incumplimiento de la
ley frente a la licencia de construcción con los derecho fundamentales del ciudadano; y la
otra, de la Sección Tercera del Consejo de Estado en la que se resolvió un asunto dentro
de una acción de reparación directa por privación injusta, como consecuencia de la
absolución de un ciudadano condenado inicialmente por los delitos de urbanización ilegal
por construir unas casas sin tener la correspondiente licencia de construcción, y por el
delito de estafa.

10 | P á g i n a
 Corte Constitucional

Sentencia 327-18 del 13 de agosto de 2018, Exp. T-6.690.507, Acción de tutela

instaurada por Luz Marina Gómez Giraldo contra la Secretaría de Seguridad y
Convivencia de la Alcaldía de Medellín – ISVIMED. M.P. Dra. Gloria Stella Ortiz
Delgado. (igual argumentación y supuestos facticos en la Sentencia T-002/19)
La demandante, una señora de la tercera edad, madre cabeza de familia, que se
sustentaba de la venta de empanadas, interpuso acción de tutela contra la Secretaría de
Seguridad y Convivencia de la Alcaldía de Medellín porque presuntamente le vulneraron
sus derechos fundamentales a la igualdad, a la vivienda digna y al debido proceso, con
motivo de la expedición de la Resolución Nº 168 del 12 de junio de 2017, a través de la
cual se declaró que ella y su hermana infringieron las normas urbanísticas al llevar a cabo
una construcción sin la licencia correspondiente, les impusieron una multa de $6’897.654
y les dieron un plazo de 60 días hábiles para devolver las cosas a su estado inicial o para
conseguir la licencia de construcción correspondiente, de lo contrario se ordenaría la
demolición total o parcial del inmueble.

El artículo 2.2.6.1.1.7 del Decreto 1077 de 2015 contempla que para construir una
vivienda se requiere obtener previamente la licencia de construcción por parte del curador
urbano; y por otro lado, se puede obtener licencia de reconocimiento de construcciones
existentes según el artículo 2.2.6.4.1.11 ibídem.

En este caso, la Sala encontró acreditada la procedencia general de la acción de tutela

contra la Alcaldía Municipal de Medellín, fundada en la presunta vulneración a los
derechos a la vivienda digna y al debido proceso de la accionante.

En el análisis del caso, la Sala estableció que de la expedición de la Resolución Nº 168

del 12 de junio de 2017 se derivaron dos situaciones fácticas distintas:

La primera fue la sanción económica impuesta de manera solidaria a la accionante

y a su hermana, en la que se consideró que si bien fue una medida idónea para
garantizar la legalidad de las leyes urbanísticas; esta no tuvo en cuenta la situación
económica particular de la accionante y que, por lo tanto, no era estrictamente
proporcional, ya que el monto de la multa representa un valor tan alto para la demandada
que afecta de manera grave su derecho fundamental al mínimo vital y que hace nugatorio
su derecho a vivir dignamente en la vivienda, afectando de manera grave su derecho
fundamental al mínimo vital, y vulnera el elemento de gastos soportables que la
jurisprudencia constitucional desarrolló como elemento esencial del derecho a la vivienda.

1
El propósito de esta actuación es formalizar y titularizar desarrollos arquitectónicos ejecutados sin las licencias requeridas,
siempre y cuando estos: i) cumplan con el uso previsto por las normas urbanísticas vigentes y con la destinación que se le
haya dado al predio; y ii) hayan concluido su edificación como mínimo cinco (5) años antes de la solicitud de
reconocimiento. Sobre este último requisito, este mismo artículo dispone que el término de los cinco (5) años no será
aplicado en aquellos casos en que el solicitante deba obtener el reconocimiento por orden judicial o administrativa. El
primero, una copia diligenciada del formulario único nacional para la solicitud de licencias; el segundo, el levantamiento
arquitectónico de la construcción, el cual deberá estar debidamente firmado por un arquitecto quien se hará responsable
legalmente de la veracidad de la información contenida en este; el tercero, una copia de un peritaje técnico que sirva para
determinar la estabilidad de la construcción y las intervenciones y obras a realizar que lleven progresiva o definitivamente a
disminuir la vulnerabilidad sísmica de la edificación, cuando a ello hubiere lugar; y por último, se deberá presentar una
declaración de antigüedad de la construcción, la cual se hará bajo la gravedad de juramento.

11 | P á g i n a
La segunda fue la orden de demolición total o parcial del inmueble. Respecto a esta
situación, la Sala determinó que no se pudo establecer si la construcción puede o no ser
legalizada en la medida en que, una entidad acredita que este se encuentra dentro del
espacio público, por lo que se contradice con lo resuelto en el acto sancionatorio, debido
a que le había otorgado 60 días hábiles para legalizar la construcción. En ese sentido, se
concluyó que si bien la orden de la administración de demoler el inmueble se encuentra
sustentada en la Carta Política, también se señaló que esta le generó una falsa
expectativa a la demandante respecto a la posibilidad de formalizar su vivienda, debido a
que en caso de que la accionante quisiera adquirir una licencia de construcción, esto no
sería posible según el artículo 63 de la Constitución, ni para adelantar el trámite de
reconocimiento de edificación construida por ocupar el espacio púbico (artículo
2.2.6.4.1.2 del Decreto 1077 de 2015).

De este modo concluyó que el monto de la multa era desproporcionado en la medida en

que con su imposición afectó de manera grave su derecho fundamental al mínimo vital, ya
que le impuso una carga que no podía soportar sin poner en riesgo su propia
subsistencia. En consecuencia, la providencia ordenó dejar sin efectos la resolución a
través de la cual se atribuyó la multa y, además, en atención el principio de solidaridad,
ordenó a la administración que asesorara a la tutelante sobre los trámites que debía
adelantar para postularse a programas de vivienda del orden municipal y/o nacional, y que
asumiera el costo de la demolición aunque se ajustara a las normas legales, pues se
trataba de una persona de especial protección, ya que era de la tercera edad, madre
cabeza de familia, y se sustentaba de la venta de empanadas, lo cual da a entender que
no recibe un ingreso mensual fijo, que se vio afectada en su mínimo vital.

Consejo de Estado.

Sentencia 41786 del 30 de marzo de 2017. Sección 3, Subsección B, C.P. Dr. Ramiro
Pazos Guerrero. Partes: Germán López Franco vs Nación – Fiscalía General de la
Nación.

GERMÁN LÓPEZ FRANCO, el 14 de octubre de 1994, compró un lote de terreno en

Puerto Boyacá y en este inmueble, en 1997 a través de la empresa unipersonal
Deprocon E.U. representada legalmente por él mismo, empezó la construcción de la
urbanización Villa Isabel, ofreciendo al público una plan de vivienda, el cual fue incumplido
a sus compradores, por lo que fue objeto de denuncias por los delitos de urbanización
ilegal y estafa.

El 23 de octubre de 1998, la Fiscalía Delegada 001 ante el Circuito de Puerto Boyacá

definió la situación jurídica del señor Germán López Franco e impuso medida de
aseguramiento, consistente en detención preventiva por haber cometido
presuntamente los delitos de estafa2 y urbanización ilegal3. Previo pago de caución
2
Ley 599 de 2000 Código Penal. Art. 248. Estafa. El que obtenga provecho ilícito para sí o para un tercero, con perjuicio
ajeno, induciendo o manteniendo a otro en error por medio de artificios o engaños, incurrirá en prisión de treinta y dos (32) a
ciento cuarenta y cuatro (144) meses y multa de sesenta y seis punto sesenta y seis (66.66) a mil quinientos (1.500)
salarios mínimos legales mensuales vigentes.
3
Ley 599 de 2000 Código Penal. Artículo 318. Urbanización ilegal. El que adelante, desarrolle, promueva, patrocine,
induzca, financie, facilite, tolere, colabore o permita la división, parcelación, urbanización de inmuebles, o su construcción,
sin el lleno de los requisitos de ley incurrirá, por esta sola conducta, en prisión de cuarenta y ocho (48) a ciento veintiséis
(126) meses y multa de hasta cincuenta mil (50.000) salarios mínimos legales mensuales vigentes. Cuando se trate de
personas jurídicas incurrirán en las sanciones previstas en los incisos anteriores sus representantes legales y los miembros
de la junta directiva cuando hayan participado en la decisión que traiga como consecuencia la conducta infractora descrita.

12 | P á g i n a
prendaria y suscripción de diligencia de compromiso se le otorgó el beneficio de libertad
provisional. Sin embargo, se le ordenó no salir del país y se decretó el embargo y
secuestro preventivos de un inmueble de su propiedad.

Posteriormente, se profirió resolución de acusación (12-may-00), y en etapa de juicio, el

Juzgado Promiscuo del Circuito de Puerto Boyacá profirió sentencia condenatoria por
encontrarlo responsable de los delitos endilgados ya que no acreditó los requisitos
necesarios para la obtención de la licencia de construcción, y por vender las casas a los
ciudadanos a sabiendas de que no podía construir el proyecto urbanístico, por poner la
valla publicitaria en el terreno, construir la casa modelo, celebrar contratos de promesa de
compraventa entre los ciudadanos y la empresa Deprecon EU, además de recibir dineros
por ello, sin tener la persona jurídica el lote ni la licencia de construcción para ejecutar el
mencionado proyecto, además le afirmó a los clientes que la licencia estaba en trámite,
que tenía soporte de financiación con el Banco Popular; lo cual fue tildado como un
artificio y engaño de su representante legal, obteniendo un beneficio económico, y los
compradores el daño. (30-may-01).

La anterior decisión fue revocada por el Tribunal Superior del Distrito Judicial de
Manizales (13-dic-01) que lo absolvió y decretó el desembargo del bien porque de la
valoración probatoria se arribó a la conclusión de que el implicado no tenía la intención de
construir de manera ilegal, pues había realizado las gestiones para su expedición,
señalando que la administración cometió errores en su trámite.

Además resaltó que el hecho de construir sin licencia no necesariamente confluye en el

delito de urbanización ilegal, ya que la responsabilidad objetiva está proscrita. Por el lado
de la estafa, señaló que en los contratos de promesa de compraventa se indicaba de
forma clara el estado de los trámites tanto de préstamo como de la licencia.

La Sala fijó como problema jurídico de la Acción de Reparación Directa, determinar si las
medidas que soportó el señor Germán López Franco al interior del proceso penal iniciado
en su contra, constituye medidas injustas, o si, el procesado estaba llamado a
soportarlas.

La Sala consideró que si bien el artículo 68 de la Ley 270 de 1996 se refiere a la

responsabilidad patrimonial del Estado en los eventos en los cuales la actuación de
cualquiera de sus ramas u órganos hubiera sido “abiertamente arbitraria”, dicha
disposición no excluye la aplicación directa del artículo 90 de la Constitución para derivar
el derecho a la reparación cuando los daños provienen de una actuación legítima del
Estado, adelantada en ejercicio de la actividad judicial, pero que causa daños antijurídicos
a las personas, en tanto estos no tengan el deber jurídico de soportarlos, como sucede
con todos aquellos daños que sufren las personas que son privadas de la libertad durante
una investigación penal, a pesar de no haber cometido un hecho punible, o cuando,
simplemente, no se les desvirtúe la presunción de inocencia que los ampara, toda vez que
el fundamento de la absolución a favor del señor Germán López Franco se dio porque la
conducta por él desplegada no era constitutiva de un hecho punible, el régimen de
responsabilidad aplicable, es en principio objetivo, razón por la cual no es necesario
establecer la existencia de una falla en la prestación del servicio. No obstante, ello no es
óbice para que en el sub júdice, si las condiciones fácticas y jurídicas lo ameritan, resulte
aplicable el régimen subjetivo, cuando el mismo se encuentre acreditado.

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En el presente caso, la investigación penal adelantada en contra del señor Germán López
Franco por los delitos de urbanización ilegal y estafa, tuvo como origen la construcción
parcial de obras de urbanización sin contar con la respectiva licencia; y el presunto
engaño a las personas con quienes celebró contratos de promesa de compraventa y
contratos de promesa de compraventa de lote con reserva de dominio, pues utilizó una
certificación expedida por la Secretaría de Planeación Municipal de Puerto Boyacá en la
que se expresaba que la licencia de construcción de encontraba en trámite, para inducir
en error a los prometientes.

Ahora, es cierto que el señor Germán López Franco fue absuelto de los delitos imputados
porque, a juicio del juez penal, hubo atipicidad en la conducta punible. Sin embargo, este
hecho por sí solo no es insuficiente para concluir que el proceso penal adelantado en su
contra fue injusto pues la conducta del demandante fue determinante en la producción del
daño, entendido como la imposición de medida de aseguramiento y el embargo del bien
inmueble de su propiedad, pues se demostró que el actor no obró de la manera que le era
jurídicamente exigible, comoquiera que no atendió a sus deberes para la consecución del
permiso requerido.

Así, concluyó que la conducta del señor Germán López Franco al construir obras civiles
sin la obtención de la respectiva licencia, esto es, sin cumplir con los requisitos de ley,
constituyó una conducta gravemente culposa, por lo que su actuar resulta reprochable, en
tanto de conformidad al Código Civil le era exigible obrar con el deber objetivo de cuidado
y la cautela requerida para así evitar omitir el deber funcional o la conducta que le es
exigible a los particulares de conformidad con lo establecido en el artículo 6 de la
Constitución Política. De manera negligente y descuidada, el demandante desatendió las
disposiciones jurídicas que sobre la materia establecía la ley, es decir, la conducta del
señor López Franco desde el punto de vista penal, no mereció sanción, pero desde el
punto de vista de la responsabilidad por el daño sufrido por este como consecuencia de la
medida de aseguramiento que se le impuso y el embargo del inmueble de su propiedad,
resulta imputable a la propia víctima y no a la entidad estatal, conforme a lo establecido
en el artículo 70 de la Ley 270 de 1996, en tanto su conducta fue claramente culposa,
porque construyó obras sin la obtención de la licencia, sin el cumplimiento de las
exigencias legales, y a pesar de que el artículo 99 de la Ley 388 de 1997 contempla el
silencio administrativo positivo ante la falta de respuesta de la autoridad competente
frente a la solicitud de la licencia de construcción, lo cierto es que la protocolización del
acto ficto se llevó a cabo después de la construcción de 5 viviendas, y no se invocó ante
la administración. Por lo tanto, se negó la indemnización de los perjuicios solicitados por
la parte demandante, con ocasión al proceso penal iniciado en su contra.

VICISITUDES – PROBLEMÁTICAS POR NO RESPETAR LAS NORMAS QUE REGULAN LA

EXPEDICIÓN DE LICENCIAS DE URBANISMO.

Analizados los pronunciamientos jurisprudenciales considerados de interés dentro del

tópico estudiado, finalmente es procedente citar tres casos donde se evidencian las
dificultades que se pueden presentar al incumplir los parámetros fijados por las licencias de
urbanismo o porque se adelantan intervenciones sin el previo trámite, o finalmente cuando por
parte de las entidades territoriales se abusa de esta herramienta expidiendo un sinnúmero de ellas.

Así, se tiene inicialmente el hecho acaecido en el municipio de la Mesa – Cundinamarca, en donde

la Alcaldía promovió una jornada de maratón de licencias que prometía que estas fueran expedidas

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en apenas 2 días, situación que conllevó a que en el territorio de su jurisdicción fueran aprobadas
construcciones o intervenciones a los predios que desconocían las normas de planificación
territorial y en muchos eventos contravenían inclusive los derechos de la comunidad al goce del
espacio público y la libre locomoción; lo anterior aunado a la concesión de licencias en procura de
intereses burocráticos o políticos.

El segundo de los eventos encontrados es el generado por el Grupo Saludcoop, quien se sirvió
convertir en salas de urgencias casas de familia ubicadas en el barrio Santa Margarita de Bogotá
sin el previo tramite y expedición de las respectivas licencias, incluida la de urbanismo.

El tercero y último de los casos que se trae a colación es el de los habitantes del barrio El Lago
ubicado en la ciudad de Bogotá, en donde algunos de ellos se verán obligados a desalojar sus
casas por la construcción de una edificación, que abusando de los parámetros reconocidos en la
licencia de urbanismo, afectó de manera grave la estructura de las casas vecinas a la obra.

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