Plantilla de Tasación de Un Inmueble

Se debe modificar el texto que no tiene color y no tocar lo que está en gris:
ENTORNO
-TIPO DE NÚCLEO
La localidad de Santa Coloma de Gramenet pertenece a la comarca del Barcelonès. Se encuentra situada entre las
poblaciones de Badalona en el este, Sant Adrià de Besòs en el sur y Montcada i Reixach en el norte y está separada
de Barcelona por el río Besòs. Se sitúa en la comunidad autónoma de Catalunya.
El nivel de comunicaciones se considera alto. Cuenta con una red completa de autobuses que cubren toda la ciudad
y conectan con los núcleos cercanos. Dispone además de línea de ferrocarriles y metro (L1 y L9) que también la
comunican con núcleos cercanos de la misma comarca y con Barcelona. Tiene una buena red viaria. Para acceder a
la población existen varias opciones: a través de la B-20 (Ronda de Dalt), dirección Mataró-Montgat salida nº 19
(Santa Coloma); o a través de la B-10 (Ronda Litoral), dirección Besòs (Nus de la Trinitat), salida nº 30 (Bon Pastor –
Santa Coloma – Potosí).
-TIPO
El inmueble se ubica en el barrio de Santa Rosa. El entorno próximo corresponde a un sector urbano con edificios de
viviendas plurifamiliares entre medianeras destinados a primera residencia y plantas bajas destinadas a residencia o
local comercial. Presenta un correcto nivel de servicios y comunicaciones, completamente urbanizada y próxima al
centro de la población.
Se trata de un tejido urbano de ordenación irregular. Desde las instituciones se está intentando rehabilitar el barrio.
Varios edificios se han demolido y se han construido nuevos, se han alargado calles y muchas se han reformado
para ampliar las aceras, colocar nueva iluminación y escaleras y rampas mecánicas.
Existe en el entorno un nivel edificatorio medio, con un tejido consolidado compuesto por edificios de viviendas
plurifamiliares y unifamiliares. La tipología responde principalmente a edificaciones de carácter tradicional de
planta baja, con alturas de entre tres y seis plantas piso, con antigüedades medias de 0-50 años, y un grado de
renovación medio.
El nivel de equipamientos y servicios en la zona se considera adecuado para una zona residencial.
SUELO
-TIPO DE INMUEBLE
El solar forma parte del núcleo de Santa Coloma de Gramenet y cuenta con todos los servicios e infraestructuras
(red de abastecimiento de agua, electricidad, telefonía, red de saneamiento y pavimentación).
Se adopta una superficie de solar de 79,00 m² correspondiente a la superficie catastral, comprobada con las
mediciones interiores tomadas en la visita.
-CALIFICACIÓN SUELO
Según el planeamiento actualmente vigente, Plan General Metropolitano con aprobación definitiva de 14/07/1976
y su Modificación para la Mejora de los Barrios del Sur (18/03/2004), el inmueble se sitúa en Zona de densificación
urbana semiintensiva (Clave 13b). Esta zona comprende los ensanches semiintensivos, urbanos, suburbanos y de
extensión urbana, con uso de vivienda prioritariamente, necesitados de mejora urbana para corregir la densificación
congestiva y aumentar los niveles de dotaciones, servicios y espacios verdes locales. Se permite edificar PB+2 con
una profundidad de 12 m.
-PRODUCTO A DESARROLLAR
La valoración se realiza conforme a la edificabilidad existente, que en este caso son ---- m² de vivienda y ---- m² de
local comercial.
-MÉTODO DE CÁLCULO
Para la determinación del valor de tasación, se seguirá el criterio definido por la normativa que regula el Mercado
Hipotecario y en concreto, lo estipulado en la Orden ECO/805/2003 de 27 de Marzo, que entró en vigor para dicho
mercado el 9 de Octubre de 2.003.
El valor del terreno se estimará por el procedimiento de Análisis de Inversiones con valores actuales (método
residual estático, según art. 40 de la O.M. ECO/805/2003). Según el artículo 34.3 de la ECO/805/2003, el método
residual estático sólo se podrá aplicar a los solares e inmuebles en rehabilitación en los que se pueda comenzar la
edificación o rehabilitación en un plazo no superior a un año, así como en solares edificados. Requiriéndose:
A/ Estimar los costos de construcción, los gastos necesarios de la promoción a que se refiere el artículo 18.3 y 4 de
la O.M. ECO/805/2003, los gastos de comercialización y, en su caso, los gastos financieros para un promotor de tipo
medio, para una promoción de características similares a la analizada. En el caso de inmuebles en rehabilitación y
aquellos terrenos que cuenten con proyecto de obra nueva también se tendrán en cuenta los costes de
construcción presupuestados en el correspondiente proyecto.
B/ Se estimará el valor en venta del inmueble a promover para la hipótesis de edificio terminado en la fecha de la
tasación. Este valor será el obtenido por alguno de los métodos establecidos en el Capítulo I del Título II artículos 15
a 33 de la O.M. ECO/805/2003.
C/ Se fijará el margen de beneficio del promotor.
D/ Se Aplicará la fórmula de cálculo: F = Vm * (1 - b) - C c
Se determinará la promoción inmobiliaria más probable a desarrollar según el principio de mayor y mejor uso al que
hace referencia la actual normativa vigente. Pese a ello, como también expone la normativa en vigor, cuando sea
conocido el destino decidido por la propiedad y no se oponga a la Normativa Urbanística establecida en el
Planeamiento Urbano de la localidad se atenderá a lo mismo.
La edificación está formada por una planta semisótano destinada a almacén-aparcamiento y dos plantas destinadas
a vivienda. La planta baja era antiguamente un local comercial con vivienda, en la actualidad reformado y utilizado
como vivienda en su totalidad. La planta primera está formada también por una vivienda plurifamiliar, con acceso a
la terraza de la cubierta, que es anexo de uso exclusivo de la vivienda de planta primera. Existe una escalera
comunitaria que comunica todas las plantas. La planta baja tiene también acceso directo desde la calle, así como la
planta semisótano, con acceso rodado.
CONSTRUCCIÓN Y USO AUTORIZADOS POR LA NORMATIVA URBANÍSTICA VIGENTE.
EDIFICIO
-TIPO DE EDIFICIO
Edificio de carácter residencial plurifamiliar formado por 3 plantas. La planta semisótano se destina a garaje-
almacén, y las plantas baja y primera se destinan a vivienda. La promoción se ajusta a la media del entorno en lo
que se refiere a acabados exteriores y a tipología. Catastralmente figura como una única entidad.
-CONSERVACIÓN EDIFICIO (DATOS ITE)
Se trata de una edificación de 53 años de antigüedad. El aspecto exterior de conservación en general es correcto y
aparentemente no presenta patologías.
ELEMENTO
-IDENTIFICADOR UNIDAD (se debe explicar cada elemento valorado)
Plaza de parking nº 5: Zona de garaje y/o trastero situada en planta semisótano, con acceso rodado desde la calle
Rosselles y peatonal desde la escalera comunitaria. Se compone de una zona delantera con espacio para aparcar
probablemente un coche y una moto, y una zona posterior con espacio para almacenamiento.
Vivienda plurifamiliar 1º2ª: Formada por salón comedor con cocina abierta, dos dormitorios y un baño. Se accede a
ella a través de la escalera comunitaria, cuyo vestíbulo de acceso se sitúa en la calle Sant Andreu. Ha sido objeto de
algunas reformas, como el acondicionamiento de la cocina y el baño, y la instalación de calefacción.
En la APLICACIÓN AMARILLA se debe completar:
-DATOS REGISTRALES
-CONDICIONANTES Y ADVERTENCIAS
-JUICIO CRÍTICO
-OBSERVACIONES MERCADO
-OBSERVACIONES FINALES
-MONTAR EL GRUPO DE COMPARABLES
Se deben colgar los siguientes GRÁFICOS además de los habituales:
-Colgar una foto de fachada como Fachada: Fachada representativa.
-Colgar otra foto de fachada como Fachada: Vista representativa
-Colgar una foto aérea como Entorno y situación: Entorno representativo (alejada, que se vea el entorno)
-Colgar otra foto aérea como Entorno y situación: Foto aérea (más cercana al inmueble)
-Colgar un plano catastral como Entorno y situación: Catastro
-Colgar el plano de planeamiento en jpg como información urbanística: planeamiento
y el mismo como entorno y situación: Urbanismo (por lo tanto colgar 2 veces). El texto del planeamiento en pdf

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CONSTRUCCIÓN Y USO AUTORIZADOS POR LA NORMATIVA URBANÍSTICA VIGENTE.

-CONSERVACIÓN EDIFICIO (DATOS ITE)

-MONTAR EL GRUPO DE COMPARABLES

Se deben colgar los siguientes GRÁFICOS además de los habituales:

-Colgar una foto de fachada como Fachada: Fachada representativa.

-Colgar otra foto de fachada como Fachada: Vista representativa

-Colgar un plano catastral como Entorno y situación: Catastro

-Colgar el plano de planeamiento en jpg como información urbanística: planeamiento

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