tema 3.

Obligaciones del arrendador.

Material a desarrollar:

Sumario: Obligaciones del arrendador. Definición. Derechos fundamentales. Deberes fundamentales. Ley
Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viv ienda . LRCAV. Ley de Regulación del
Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial. LRAPUS.

Obligaciones del arrendador.

Las obligaciones del arrendador se ratifican al momento de estampar su firma en el contrato (Art. 161 CC), esto
presume que las obligaciones adquiridas serán cumplidas de acuerdo a la convención realizada; las cuales estudiaremos en
este tema, tanto en la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda del 15-11-2011 LRCAV como
en la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial del 23-05-2014 L R A PUS . Por otra parte,
revisaremos este tema en la materia agrícola, específicamente en la Ley de Reforma Parcial de la Ley de Tierras y
Desarrollo Agrario del 09-07- 2010 L T DA , y se hará lo mismo en la Ley de Propiedad Horizontal del 15-09-1958
reformada parcialmente el 18-08-1983 L PH .

Los Arrendamientos de casas y predios rústicos en el Código Civil (Segunda parte).

De acuerdo al artículo 1.585 de Código Civil, el arrendador está obligado por la naturaleza del contrato y sin
necesidad de convención especial: 1º A entregar al arrendatario la cosa arrendada. 2º A
conservarla en estado de servir al fin para que se la ha
arrendado. 3º A mantener al arrendatario en el goce pacífico de la cosa arrendada,
durante el tiempo del contrato. Pero, como señala Aguilar Gonrrondona en su obra Contrato y Garantías, “nada impide que,
dentro de lo límites de la autonomía de la voluntad, las partes aumente o disminuyan dichas obligaciones”

1°.- Entregar al arrendatario la cosa arrendada.

i. El arrendador debe entregar la cosa arrendada, de acuerdo a lo que resulte del contrato, de la intención
de las partes, de la buena fe o de la Ley.
ii. En los arrendamientos de predios rústicos la diferencia entre la cabida prometida y la cabida real sólo da
lugar al aumento o disminución del canon (Art. 1.619 CC).
iii. Por analogía con lo dispuesto en materia de venta, el arrendador debe entregar la cosa arrendada con
todos los accesorios que responden a la naturaleza y destino de aquella.
iv. El arrendador debe entregar la cosa en buen estado y hechas las reparaciones necesarias (Art. 1.586
CC).
v. La entrega de la casa o predio rústico arrendado debe hacerse en el lugar de la situación del inmueble.
vi. El momento de la entrega de la cosa es el que resulte expresa o tácitamente de la voluntad de las partes.
vii. Los gatos de la entrega son por cuenta del arrendador, salvo, pacto expreso o tácito en contrario.
viii. La obligación de entregar la cosa es indivisible entre los arrendadores y entre los causahabientes del
arrendador.
ix. Las sanciones por incumplimiento definitivo o retardo en la entrega de la cosa son las de Derecho Común;
pero en caso del arrendamiento de predios rústicos, son procedentes además, las sanciones específicas
por la Ley para los casos de diferencia de cabida en materia de venta.

2ª.- Obligación de conservar la cosa arrendada en el estado de servir al fin arrendado.

 Esta obligación puede descomponerse entres: i.- reparar la cosa arrendada durante el tiempo del contrato; ii.- no
variar la forma; y, iii.- garantizar en caso de vicios o defectos de la misma.

2ª.i- Obligación de reparar la cosa arrendada durante el tiempo del contrato.

Durante el tiempo que dure el contrato el arrendador tiene que hacer todas las reparaciones que la cosa necesite,
excepto las pequeñas reparaciones que, según el uso son a cargo de los arrendatarios (Art. 1.586 CC). Claramente se puede
observar que si bien el arrendador está obligado a hacer las reparaciones antes de iniciar el contrato no es lo mismo cuando
el arrendatario es el que está en poder del inmueble arrendado. El arrendador está a cargo de las reparaciones mayores (Art.
1.612 CC).

2ª.i- Obligación de no variar la cosa arrendada.

La obligación consiste en que el arrendador se abstenga de alterar la forma de la cosa arrendada o de sus
accesorios de modo que afecte al fin para el cual fue arrendada, como sucede por ejemplo: suprimir escaleras en una casa de
habitación, desmontar un bosque para convertirlo en sabana.

2ª.ii- Garantir por los vicios o defectos de la cosa arrendada de cosa arrendada.

El arrendador está obligado para con el arrendatario al saneamiento de todos los vicios y defectos de la cosa
arrendada que impidan su uso, aunque no los conociera al tiempo del contrato; y responde de la indemnización de los daños y
perjuicios causados al arrendatario por los vicios y defectos de la cosa, a menos que pruebe que los ignoraba. (Art. 1.587
CC).

2ª.iii- Garantir por los vicios o defectos de la cosa arrendada de cosa arrendada.

3ª.- Obligación de mantener al arrendatario en el goce pacífico de la cosa arrendada.

El arrendador está obligado a mantener al arrendatario en el goce pacífico de la cosa arrendada, durante el tiempo
que dure el contrato. El contenido de la obligación varía según la perturbación provenga del arrendador o de un tercero.

Perturbaciones por hecho propio:

i. El arrendador debe abstenerse por hecho propio perturbaciones de goce del arrendatario, tanto se trate
de perturbaciones de hecho como de derecho.
ii. La Ley regula expresamente la cuestión de perturbaciones derivadas de la ejecución de las perturbaciones
derivadas de la ejecución de ciertas reparaciones (Art. 1.590 CC).
iii. Si el arrendador incumple su obligación de no perturbar, puede proceder a la disminución para el futuro
más la indemnización por daños y perjuicios ya causados; la resolución de contrato si la magnitud del
incumplimiento lo amerita.
iv. La cláusula que exonere de toda responsabilidad por hecho propio es nula.

Perturbaciones por hecho de terceros:

Aquí es importante distinguir entre las perturbaciones de hecho y de Derecho:

 a) En el caso de perturbaciones de hecho por parte de terceros, el arrendador no tiene ninguna
responsabilidad frente al arrendatario, quien a su vez tiene acción directa contra el perturbador. (Art.
1.591 CC).
b) En relación a las perturbaciones de Derecho, la norma expresa que si la perturbación proviene
de la acción de un tercero relativa a la propiedad de la cosa arrendada, queda comprometida la
responsabilidad del arrendador. (Art. 1.591 ap. úni. CC).

3ª.1.- Casos especiales.

3.I.a.- Perturbaciones provenientes de otro arrendatario, en mi opinión, el arrendador no

tiene ninguna responsabilidad.

3.I.b.- Perturbación de hecho proveniente por propietario vecino, en principio, no

compromete la responsabilidad del arrendador, sino en que se trate de perturbación de Derecho.

3.I.c.- Perturbación de hecho proveniente de la Administración pública; ejemplo: cambio de nivel de la

calle; en este caso, el arrendatario tiene dos posibilidades de actuar contra su arrendador:
3.I.c.I- equiparar la situación de pérdida parcial del disfrute de la pérdida de la cosa misma e
invocar el artículo 1.588 del Código Civil.
3.I.c.II- si la culpa del arrendador ha determinado la acción la acción de la Administración,
exigir la garantía del arrendador por perturbación por hecho propio, ejemplo: si la autoridad sanitaria
clausura un local por falta de reparaciones que debía haber hecho el arrendador.

Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda .

La Ley coloca a los arrendadores como sujetos corresponsables del sistema público para la regularización y control
de los arrendamientos de vivienda. (Art. 5 ord. 3° LRCAV) . es importante mencionar que por primera vez han sido definidas las
figuras del multi arrendador, que es persona natural o jurídica que, a título personal o a través de terceros,
se dedica al arrendamiento de tres o más viviendas; mientras que, el pequeño arrendador, como aquella
persona natural o jurídica dedicada al arrendamiento de una o dos viviendas.

La Ley prohíbe el cobro del canon de arrendamiento en moneda

distinta al Bolívar. (Art. 54° LRCAV) . Por otra parte el artículo 14 de la Ley preceptúa que están
prohibidos los avisos o anuncios de prensa, o de cualquier otro
medio de publicidad, en los cuales se exija como condición para el
arrendamiento o subarrendamiento de viviendas, la circunstancia de no tener
niños, niñas o adolescentes, de estar en estado de gestación, la
de ser extranjero o extranjera el arrendatario, arrendataria,
subarrendatario o subarrendataria, así como establecer
discriminación por: orientación sexual, identidad de género,
edad, origen étnico, preferencia política y religiosa, condición
económica, estado civil, clase social, profesión o condición
social, y en otros casos de vulnerabilidad o marginación,
discapacidad, enfermedades terminales, entre otras.

En la publicidad relativa a aquellas urbanizaciones, edificios, condominios, conjuntos residenciales y otros,

construidos y diseñados especialmente con la finalidad de destinarlos al arrendamiento para
personas de avanzada edad, o que necesiten de un ambiente de gran tranquilidad y sosiego, podrá
señalarse esta circunstancia; el incumplimiento del presente artículo por parte del arrendador, dará origen a la imposición de
sanciones de conformidad con la Ley. Igualmente la Ley prohíbe el cobro de sumas de dinero por sólo exhibir o
mostrar inmuebles en oferta para el arrendamiento. La comisión por arrendar el inmueble deberá
ser imputada al arrendador.

En todo momento, corresponde a la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, ejercer la regulación,

administración, supervisión, inspección, control y sanción por parte del Estado a los arrendadores.

Entre las obligaciones que debe cumplir el arrendador tenemos la de que deberán remitir a la
Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, en adelante SUNDEV los datos que sean requeridos a los efectos del
Registro Nacional de Arrendamiento de Vivienda. (Art. 22 LRCAV) ; si incumple con ésta obligación se arriesga a ser multado (Ar t.
24 LRCAV) , pudiendo el SUNDEV realizar inspecciones al bien inmueble arrendador en el momento que lo desee (Art. 25 LRCAV) .

1. - Obligación en relación a las condiciones del inmueble .

i. Los arrendadores de inmuebles destinados al arrendamiento, están en la obligación

de tenerlos en buen estado de mantenimiento y
conservación. A estos efectos, deberán coordinar con las juntas de condominio o
administradoras, para que se contraten a personas especializadas en el servicio de mantenimiento de
ascensores, montacargas, incineradores, ductos de basura, tanques de agua, equipos hidroneumáticos,
sistema eléctrico, disposiciones pertinentes en lo relativo a pintura y exigencias sanitarias de inmuebles.
Todo ello sin perjuicio de las estipulaciones que al respecto establezcan las partes. Los derechos y
obligaciones derivadas del incumplimiento de esta disposición. Subsidiariamente se regirán de
conformidad con lo establecido en el Código Civil y demás leyes u ordenanzas aplicables. (Art. 33 LRCAV) .
ii. Es un deber de los arrendadores entregar al arrendatario o
arrendataria el inmueble dado en arrendamiento en
buen estado de servicios, seguridad y sanidad, así como poner a su disposición los
servicios, cosas o usos conexos y los adicionales, en la fecha convenida o en el momento de la
i. celebración del contrato. (Art. 34 LRCAV) .
ii. Es una obligación de los arrendadores preservar el buen estado de los
inmuebles, los servicios básicos, áreas comunes y
adicionales, según lo convenido en el contrato, para lo cual deberá coordinar con la junta de
condominio o la administradora. (Art. 35 LRCAV) .
iii. Los pagos de servicios comunes en habitaciones de casas de vecindad,
pensiones y habitaciones en viviendas particulares o de cualquier otra porción de un inmueble
arrendado, o subarrendado por partes, para ser habitado, será responsabilidad del
arrendador o subarrendador. El arrendador o subarrendador que por la
necesidad del arrendatario o arrendataria, incumpla este artículo será sancionado de conformidad con la
Ley. En caso de inmueble unifamiliar el pago de los servicios públicos corresponderá al arrendatario o
arrendataria. . (Art. 36 LRCAV) .
iv. Cuando el inmueble arrendado requiera reparaciones
mayores, el arrendador estará en el deber de
solventarlas. En caso de ser llevadas a cabo por el arrendatario o arrendataria, previa
notificación al arrendador o en su defecto a la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda,
el costo de las reparaciones serán deducibles al canon
de arrendamiento.
 v. En caso de ser necesario el traslado temporal del grupo familiar,
por reparaciones mayores y urgentes que pongan en
riesgo la vida de los arrendatarios o arrendatarias, deberá ser avalado por los órganos
competentes en la materia y garantizada la vivienda temporal al arrendatario o arrendataria, así como su
retorno al inmueble reparado en el lapso establecido por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento
de Vivienda. (Art. 37 LRCAV) .
vi. Si durante la relación arrendaticia, por cualquier causa, el inmueble arrendado
pasare a ser propiedad de otra perso na natural o
jurídica, el nuevo propietario se subrogará
totalmente de pleno derecho en la persona de los
propietarios o arrendadores anteriores, en todos y cada uno de
los derechos y obligaciones derivados de la relación arrendaticia existente y, por consiguiente, las
partes estarán obligadas a respetar dicha relación en los mismos términos pactados, y las acciones
relativas a la terminación de la misma sólo podrán tramitarse conforme a las disposiciones contenidas en
la presente Ley. (Art. 38 LRCAV) .
vii. El arrendador no estará obligado a efectuar reparaciones
que se originen por daños maliciosos causados por los
arrendatarios o arrendatarias. Estos daños deberán ser determinados por
las autoridades competentes, las cuales identificarán si fueron causados maliciosamente por el
arrendatario o arrendataria. (Art. 40 LRCAV) .

2. - Obligación de uso y goce de la vivienda .

El arrendador tiene la obligación de garantizar el uso y goce del

inmueble al arrendatario o arrendataria, durante el tiempo del
contrato; el incumplimiento del presente artículo por parte del arrendador dará origen a la imposición de sanciones de
conformidad con la presente Ley y el Código Civil. (Art. 41 LRCAV) .

3°. - Canon de arrendamiento.

Consecuencia de convertir al arrendador en sujeto corresponsable de la seguridad social es que el canon

de arrendamiento esté dirigido principalmente a cubrir gastos
por deterioros del inmueble, gastos administrativos del Estado
y de los particulares, producto de la relación arrendaticia, conteniendo un margen de ganancia,
especialmente cuando comporten para el arrendador la prestación de un servicio (caso de pensiones o
residencias estudiantiles). (Art. 7 LRCAV) .

No se podrán cobrar cánones de arrendamiento que no

sean aquellos calculados según los métodos que la Ley ofrece, o producto de una
regulación emitida por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda; los arrendadores que haciendo uso de la
necesidad del arrendatario o arrendataria, no cumplan con el presente artículo, serán objeto de sanción
de conformidad con la Ley, sin perjuicio del derecho que le asiste al arrendatario y arrendataria de iniciar los procedimientos
establecidos en la Ley. (Art. 39 LRCAV) .

El pago del canon de arrendamiento será mensual y habrá de

efectuarse dentro de los primeros cinco días hábiles al vencimiento
de cada mes. En ningún caso podrá el arrendador exigir el pago anticipado de cánones de arrendamiento. . (Art. 57
LRCAV) . El arrendador tiene el derecho a recibir el pago
oportuno del canon de arrendamiento, que se haya fijado
debidamente en el contrato, a tal efecto el arrendador podrá acordar con el arrendatario
o arrendataria la forma y oportunidad en la que éstos o éstas deben cancelar dicho canon. (Art. 42 LRCAV).

Comentario:
En mi opinión estas normas colidan entre sí, ya que el artículo 57 preceptúa que no
se pueden pactar que el canon de arrendamiento se cancele por adelantado, y la norma que
está en el artículo 42 que arrendador y arrendatario son quienes deben fijar la forma y la
oportunidad de hacer dichos pagos.

El pago debe efectuarse en una cuenta corriente, en una institución

bancaria que debe abrir el arrendador para tal fin, la misma no podrá ser clausurada durante
la relación arrendaticia; si esto sucede, no se considerará en morosidad al arrendatario o arrendataria
por lo tanto no podrá demandar la falta de pago, así mismo, no podrá solicitarle al arrendatario o arrendataria el cumplimiento
de sus obligaciones, hasta que se abra nuevamente la cuenta corriente y el pago se realizará desde el momento en que ésta se
encuentre operativa. (Art. 68 LRCAV). El arrendador queda obligado a entregar al arrendatario o arrendataria un recibo
de pago, salvo que se hubiera pactado que éste se realice
mediante procedimiento que acredite el efectivo cumplimiento
de la obligación de pago por el arrendatario o arrendataria. (Art. 69
LRCAV). El recibo o documento acreditativo que lo sustituya, deberá contener separadamente las cantidades abonadas por los
distintos conceptos de los que se componga la totalidad del pago, y específicamente el canon en vigor. (Art. 68 LRCAV).

Por otra parte, el arrendador podrá clausurar la cuenta corriente

indicada en el artículo 68 cuando:
1. Se haya terminado la relación arrendaticia.
2. Se haya declarado con lugar el desalojo del inmueble por cualesquiera de las causales
establecidas en la presente Ley y la decisión haya quedado definitivamente firme. (Art. 70 LRCAV).
 Pago del canon de arrendamiento.

Si hacemos una interpretación extensiva estableciendo el argumento a contrario, que consiste en

reformular una norma a su sentido contrario, para solucionar los casos contrarios imprevistos; al leer la
norma contenido en el a Artículo 42 LRCAV, es perfectamente válido concluir que podemos interpretar que es
obligación principal del arrendatario al pago oportuno del canon de arrendamiento, que se haya fijado
debidamente en el contrato, tal y como ha sido fijado en el mismo. Siguiendo en la onda de las obligaciones principales tenemos
que es obligación del arrendatario o arrendataria entregar el inmueble en buenas condiciones de uso de
acuerdo como lo arrendó, salvo el deterioro que sufre el inmueble por vetustez. A r t . 43 L R CA V .

El pago del canon de arrendamiento será mensual y habrá de efectuarse dentro de los primeros cinco
días hábiles al vencimiento de cada mes. En ningún caso podrá el arrendador exigir el pago anticipado de cánones de
arrendamiento. A r t . 68 L R CA V . El pago se efectuará en una cuenta corriente, en una institución bancaria que debe abrir el
arrendador para tal fin, la cual no podrá ser clausurada durante la relación arrendaticia. No se considerará en
morosidad al arrendatario cuando el arrendador haya clausurado la cuenta corriente y éste no podrá
demandar la falta de pago, así mismo, no podrá solicitarle al arrendatario el cumplimiento de sus obligaciones, hasta que se
abra nuevamente la cuenta corriente y el pago se realizará desde el momento en que ésta se encuentre operativa. A r t . 69
L R CA V .

Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial .

El vínculo de carácter convencional que se establece entre el arrendador del inmueble destinado al comercio, en su
carácter de propietario, administrador o gestor del mismo, y el arrendatario, quien toma dicho inmueble en arrendamiento
para ejecutar en él actividades de naturaleza comercial, generen éstas lucro, o no. Cuando el propietario del inmueble no fuere
su arrendador, será solidariamente responsable, respecto de las obligaciones de la relación arrendaticia, conjuntamente con
el administrador, gestor, mandante, recaudador o subarrendador, sin perjuicio de los negocios jurídicos que éstos hubieren
celebrado o acordado.

La relación arrendaticia genera para las partes un conjunto de obligaciones y derechos de carácter personal, en las
cuales prevalecerá, en el orden que se indica:

1. Las disposiciones del presente Decreto Ley.

2. Los reglamentos que desarrollen el presente Decreto Ley.
3. Las disposiciones contenidas en instrumentos normativos de rango sub-legal, de carácter general, que fueren
dictadas por el Ministerio con competencia en materia de comercio, de conformidad con lo dispuesto en el presente Decreto
Ley.
4. Los contratos, acuerdos o convenciones establecidos de mutuo acuerdo por las partes, mediante la manifestación
fehaciente de voluntad de las mismas. En tal sentido, no tendrán validez alguna las disposiciones establecidas en contratos de
adhesión.

Como pueden ver, esta norma expresada en el artículo 6, no solamente ofrece una definición de lo que es el contrato
de arrendamiento sino que, además, marca la ruta que debe seguir la relación arrendaticia desarrollada entre arrendador y
arrendatario; pero cuál es el sentido o el fin que persigue el Legislador patrio, la respuesta es sencilla, evitar las
arbitrariedades que tradicionalmente hacen los propietarios de los inmuebles comerciales, y evitar que el arrendatario sufra
especulaciones económicas y éstos puedan ejercer su derecho al trabajo en condiciones que permita a los usuarios establecer
precios que contribuyan al desarrollo del país.

En otras palabras, lo que se pretende es en los contratos de arrendamiento a suscribir, se procurare el equilibrio y
acuerdo entre las partes y que, en caso de dudas o controversias, cualquiera de las partes está en conocimiento de que
siempre podrá solicitar la intervención de la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socio Económicos, en
adelante SUNDDE. (Art. 7 LRAPU S).

1.- Obligación del arrendador de entregar el inmueble en buen estado.

Los arrendadores de inmuebles de uso comercial, al inicio de la relación arrendaticia, tienen la

obligación de:

a. Entregarlos en buen estado de mantenimiento y conservación.

b. Solventes en servicios públicos domiciliarios.

A su vez, culminada la relación arrendaticia, el arrendatario

deberá entregar el inmueble en las mismas condiciones en que
lo recibió, salvo lo originado por casos fortuitos o de fuerza mayor. (Art. 8 LRAPU S.). Por otra parte, si el arrendatario
causare un daño malicioso al bien inmueble arrendado durante la vigencia de la relación arrendaticia, estará obligada a
efectuar las reparaciones que se originen por estos daños. En caso de comprobarse el daño malicioso, el afectado podrá
acudir a la vía jurisdiccional o administrativa y solicitar el inicio del procedimiento correspondiente. (Art. 9 LRAPU S).

2.- Obligación del arrendador de garantizar el uso y goce del inmueble arrendado.

El arrendador tiene la obligación de garantizar el uso y goce

pacífico del inmueble al arrendatario durante el tiempo del
contrato. (Art. 10 LRAPU S).
Si ocurre que la perturbación de este derecho del arrendatario es causado por el arrendador, propietario o
administrador, la responsabilidad del arrendador queda comprometida, no así si tal perturbación ocurre por causas de
terceras personas, debiendo tenerse en cuenta si la modificación de la situación es una consecuencia de hecho o de Derecho,
debiéndose acudir al Derecho común para establecer la responsabilidad correspondiente.

3.- Obligación del arrendador de hacer reparaciones mayores.

El artículo 11 de la Ley preceptúa que el arrendador está obligado a cubrir los

costos de las reparaciones mayores de locales bajo régimen de
arrendamiento, a menos que el daño sea imputable al
arrendatario. Si l arrendatario detecta la falla que afecta el inmueble, debe notificar al
arrendador dentro de los tres días siguientes a la detección de
la falla, si éstos no pudieren ser del conocimiento del arrendador.

Es importante señalar que las mejoras que se realicen en el inmueble

comercial para adecuarlo al uso, sólo serán consideradas previo
acuerdo entre las partes, y los gastos en que se incurra serán
por cuenta del arrendatario. Los bienes muebles contenidos en el local serán propiedad de quien
demuestre haber asumido su costo. (Art. 12 LRAPU S).

4.- Obligación del arrendador de devolver garantías.

El arrendador podrá exigir al arrendatario garantías en respaldo de las obligaciones asumidas por éste; estas
podrán ser: a.- efectivo; o b.- fianza; en ningún caso podrán coexistir ambos tipos de garantías. (Art. 19, 1ª disp.
LRAPU S).

Cuando se constituya depósito en dinero éste no podrá exceder el

equivalente a tres meses del canon de arrendamiento
establecido, y deberá acreditarse en una cuenta bancaria exclusiva para esos fines a nombre del arrendador.
Los intereses que se produzcan corresponderán al arrendatario,
a menos que sean requeridos en ejecución de la garantía y, en todo caso, serán acumulados en la cuenta referida. (Art. 19, ap. 1°
LRAPU S).

Cuando se constituya una fianza de fiel cumplimiento, esta no

podrá exceder el equivalente a tres meses del canon de
arrendamiento establecido, y deberá ser emitida por una institución debidamente reconocida. En
ningún caso, el arrendador podrá realizar cobro adicional por este concepto. (Art.
19, ap. últ. LRAPU S).

Finalizada la relación arrendaticia, el arrendatario restituirá la posesión del

inmueble arrendado al arrendador, en las mismas condiciones
en que lo recibió, considerando la depreciación y desgaste propios del uso normal del inmueble. Si al momento
de la recepción del inmueble hubieren obligaciones insolutas por parte del arrendatario respecto del contrato de
arrendamiento, las partes podrán acordar de manera consensuada la forma de cumplimiento o pago de tales obligaciones. Si
el consenso no fuera posible, las partes podrán acudir al proceso jurisdiccional. (Art. 20 LRAPU S).

Comentarios.
En la práctica frecuentemente se presentan discusiones acerca del significado de la
frase “el arrendatario restituirá la posesión del inmueble arrendado al arrendador, en las mismas condiciones en que lo
recibió”; cuando llega el momento de probar esta afirmación el litigante no sabe o no se
preocupa por esto, lo cual es un error, todo hecho alegado debe probarse y será imposible
hacerlo si al momento de iniciar la relación arrendaticia no se previó dejar establecido las
condiciones en que se encontraba, lo cual siempre será posible a través de instrumento
auténtico.

Dentro de los quince días continuos siguientes al término de la relación arrendaticia, o del día del cumplimiento de la
última de las obligaciones pendientes, si las hubiere, el arrendador deberá reintegrar al
arrendatario la suma recibida como garantía, más los intereses
que se hubieren causado hasta la fecha del reintegro, o liberar la fianza de fiel cumplimiento, en caso de incumplimiento se
acudirá a la vía jurisdiccional. (Art. 21 LRAPU S).

4.I- Relación arrendaticia no posible de finiquito.

El artículo 22 de la Ley prescribe que cuando la relación arrendaticia no pudiera ser objeto de finiquito entre las
partes, por obligaciones insolutas de cualquiera de ellas, se procederá de la siguiente manera:
 i. Si el arrendador omitiere o se negare injustificadamente a restituir la
garantía o liberar la fianza de fiel cumplimiento al arrendatario dentro
del plazo establecido, se generarán, respecto del monto de la garantía, intereses a la tasa
activa más alta del sector bancario de conformidad con la Información del Banco Central de
Venezuela. Dichos intereses se calcularán sobre la base del monto de la fianza.
Si la garantía se hubiere consignado en efectivo y no hubiera sido
depositada en cuenta bancaria que genere intereses, el arrendador tendrá la
obligación de devolver al arrendatario el monto consignado más los intereses generados, aplicando la
tasa activa más alta del sector bancario, conforme a la información disponible a través del Banco
Central de Venezuela.
En caso de discordia, será la SUNDDE la que determine el monto total a reintegrar, a solicitud de parte
interesada.
ii. Si las obligaciones insolutas fueren imputables al arrendatario, los montos
calculados conforme al numeral anterior corresponderán al arrendador, el cual podrá
solicitar a la SUNDDE autorice su retención o acudir a la vía judicial requiriendo la ejecución de la
fianza.
iii. Cuando el arrendatario se negare a desocupar el inmueble, a pesar del término del plazo de la relación
arrendaticia, el arrendador tendrá derecho a percibir por cada día
transcurrido, el precio diario del arrendamiento, más una cantidad
adicional equivalente al cincuenta por ciento (50%) de dicho monto,
hasta la restitución definitiva del inmueble. La cantidad resultante, a la fecha de la
restitución efectiva del inmueble, podrá ser imputada a la garantía, la cual se ejecutará en los
términos dispuestos en este Decreto Ley.

Cuando el arrendador se negare, sin causa real y sin justificación, a reintegrar

el depósito con sus respectivos intereses, el arrendatario podrá acudir a la vía
jurisdiccional para hacer valer sus derechos. (Art. 23 LRAPU S).

5. - Condiciones del contrato.

El artículo 24 de la Ley preceptúa que el contrato de arrendamiento contendrá:

A.- Las especificaciones físicas del inmueble arrendado y de la edificación que lo contiene.

B.- La duración será mínima de un año, excepto cuando la actividad a desarrollar esté enmarcada en temporadas
específicas, entonces el lapso podrá ser menor, no pudiendo ajustar el canon de arrendamiento si se diera continuidad o
prórroga, a menos que supere un año, de acuerdo a lo establecido en el artículo 33 del presente Decreto Ley.

C.- El valor del inmueble.

D.- El canon de arrendamiento.

E.- La modalidad de cálculo adoptada.

F.- Las obligaciones del arrendador.

 G.- Las obligaciones del arrendatario.

Al vencimiento del contrato, si el propietario pretende mantener en

condición de arrendamiento el inmueble, en el mismo rubro
comercial, el arrendatario tendrá un derecho preferente a arrendarlo, siempre y cuando esté solvente en
el pago de los cánones de arrendamiento y condominio, haya
cumplido con las demás obligaciones derivadas del contrato y de
las leyes, y esté de acuerdo con los ajustes necesarios de acuerdo con lo
estipulado en el Decreto Ley. (Art. 25 LRAPU S).

5. I- Duración del contrato.

Al vencimiento de los contratos de arrendamiento con plazos de seis

meses o más, el arrendatario tendrá derecho a optar por una
prórroga legal que será obligatoria para el arrendador y optativa
para el arrendatario, según las reglas establecidas en el artículo 26 de la Ley:

VIGENCIA DE LA RELACIÓN ARRENDATICIA PRÓRROGA MÁXIMA

Hasta 1 año 6 meses

Más de 1 año y menor a 5 años 1 año
Más de 1 año y menor a 10 años 2 años
Mayor a 10 años 3 años

Durante el lapso de prórroga legal, la relación arrendaticia se

considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes
las mismas condiciones, estipulaciones y actualizaciones de
canon, convenidos por las partes en el contrato vigente, salvo las variaciones del canon de
arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación.

6- Canon de arrendamiento.

El pago del canon de arrendamiento se efectuará en una

cuenta bancaria cuyo único titular sea el arrendador, la cual no
podrá ser clausurada durante la relación arrendaticia. Los datos
correspondientes a la cuenta bancaria deberán ser establecidos
en el contrato de arrendamiento. En caso de cambio o
modificación de la cuenta bancaria, el arrendador deberá, con quince días
antes de la fecha de pago, participar al arrendatario los datos
de la nueva cuenta bancaria o de las modificaciones que se hubieren efectuado. (Art. 26, enb. Ap. 1°,
ap 2° LRAPU S).

Si el arrendatario no pudiese efectuar el pago por causas

imputables al arrendador, a la entidad bancaria, o por fuerza mayor, podrá consignar
los montos correspondientes en la cuenta que a tal efecto
pondrá a disposición de los arrendatarios el organismo
competente en materia de arrendamientos de inmuebles destinados al uso comercial. Estos montos
sólo podrán ser retirados a solicitud expresa del arrendador. (Art. 26,
ap. últ. LRAPU S).

Comentarios.
En estos casos, la norma dicta que “pondrá a disposición de los arrendatarios el organismo competente
en materia”; nótese que la misma excluye la posibilidad de hacerlo por una vía distinta a la
judicial, esto es, utilizando vías extrajudiciales, por lo tanto no puede hacerse por Notarías
sino únicamente por los Tribunales de escalafón “C”.

6. 1. - Prescripción del pago por consignación del canon de arrendamiento.

Vencido el plazo de dos años sin que el arrendador

requiriera las cantidades consignadas por el arrendatario a su
favor, prescribirá su derecho a solicitarlas, quedando dichas cantidades a la
disposición del organismo competente en materia de arrendamiento de inmuebles destinados al uso comercial, para ser
utilizadas de acuerdo a lo establecido en el reglamento respectivo.

6. 1. a- Prescripción del pago.

A los fines del cálculo del plazo de prescripción, advierte el artículo 29 de la Ley que
se aplicarán las siguientes normas sobre suspensión e interrupción de la
prescripción:

6.1.a.1.- La prescripción se interrumpe de la siguiente manera:

a) Por cualquier actuación del arrendador ante el organismo competente en materia de arrendamiento
de inmuebles destinados al uso comercial, solicitando las cantidades a su favor.

b) Por cualquier acto formal del arrendador que pretenda ejercer el derecho de recibir las cantidades a
su favor, ante la jurisdicción contenciosa.

c) Interrumpida la prescripción, comenzará a computarse nuevamente al día siguiente de aquél en que se produjo la
interrupción.

6.1.a.2.- El cómputo del plazo de la prescripción se suspende:

i) Por la interposición de solicitudes o recursos administrativos o judiciales, que tengan por

objeto la relación arrendaticia con ocasión de la cual fueron consignadas las cantidades a su favor, hasta sesenta días después
que se adopte resolución o sentencia definitiva sobre los mismos, u opere el silencio administrativo, de ser el caso.

ii) Por decisión o auto judicial que ordene la suspensión del plazo de prescripción hasta el cumplimiento de un plazo
o condición.

6. 2. - Recibo de pago del canon de arrendamiento.

 De acuerdo al artículo 30 de la Ley, el arrendador queda obligado a entregar
al arrendatario una factura legal por concepto de pago recibido
a cuenta del arrendamiento contratado. La factura deberá contener detalladamente, la
discriminación del pago, el periodo al que corresponda, así como dar cumplimiento a la normativa que establezca el órgano
con competencia en materia tributaria.

Ley de Propiedad Horizontal .

Sabemos que una propiedad horizontal es una propiedad especial que se constituye exclusivamente sobre edificios
divididos en apartamentos o locales que pueden ser aprovechados independientemente. Sabemos que la propiedad
horizontal tiene como principal característica que en ella coexisten dos clases de
derecho de propiedad. Un derecho de propiedad individual,
sobre el apartamento o local, y un derecho de propiedad
colectivo o de la comunidad que conforma el edificio, sobre las áreas comunes de toda la construcción.

Se conoce como propiedad horizontal al derecho que se ejerce sobre uno o más pisos, viviendas o locales de un
edificio, que han sido adquiridos por distintos propietarios en forma separada pero que tienen ciertos derechos y obligaciones
en común. La propiedad horizontal, por lo tanto, es la institución jurídica vinculada a la división y organización de los inmuebles
resultantes de la segregación de una construcción común. Dicha propiedad reglamenta la manera en que se divide el inmueble
y su relación con el resto de los bienes privados y comunes del edificio. En un edificio, pues, existen distintos propietarios.
Cada propietario dispone de uno o más departamentos (también conocidos como pisos o apartamentos), pero nadie es dueño
del edificio en su totalidad. A todas estas propiedades individuales se le suma la propiedad común de espacios como el lado de
entrada, los pasillos, los ascensores, etc. El derecho de propiedad horizontal supone
que el propietario de un departamento tiene un porcentaje de
propiedad sobre los espacios comunes. Dicha cuota es inherente a la propiedad del
departamento e inseparable de ésta.

También es bueno que sepamos que para que en un edificio exista

legalmente la propiedad horizontal, previamente debe de haberse
redactado y presentado en la oficina de registro inmobiliario un
documento que se le llama Documento de Condominio que es el documento
de la comunidad de ese edificio. En este documento se señala entre otras cosas:

i. La intención del constructor del edificio de destinarlo a la venta por apartamentos o locales.
ii. Se especifica qué uso se le va a dar a estos apartamentos o locales.
iii. Se señalan las características de la construcción del edificio: tamaño, número de pisos, cuántas personas
conformarán la junta de condominio.

Podemos destacar, a la luz de esta legislación, tres figuras centrales:

En primer lugar, lo que pudiera llamarse el poder originario o de máxima autoridad como lo es la
comunidad de vecinos, comunidad de propietarios, formalmente conocida como
Asamblea de Propietarios.

En segundo lugar, un órgano representativo de la comunidad de propietarios, conocido

como Junta de Propietarios o Junta de Condominio, la cual es elegida por los
propios propietarios para que representen y defiendan sus derechos e intereses.
 En tercer lugar, el Administrador, el cual es elegido por la comunidad o Asamblea de Propietarios, y es la
figura operativa en la conducción y el quehacer diario del edificio o conjunto residencial, y en cuyos hombros descansa la
responsabilidad del funcionamiento del inmueble o inmuebles encomendados.

De igual existe la función del administrador, como trabajo que realmente es, debe ser
remunerada, así esa persona resida en el edificio o conjunto de edificios que va a administrar, salvo que éste decida ejecutar
esta actividad ad honorem. Por el contrario, a la Junta de Condominio no se le establece remuneración alguna, por lo cual el
trabajo de este grupo de personas merece respeto y consideración, respaldo y colaboración de parte de los propietarios. Sin
embargo, sería importante considerar algún tipo de remuneración para estas personas que sacrifican su tiempo y su dignidad
(a veces se les falta el respeto), por velar por las cosas comunes. En algunas residencias se les exonera del pago de
condominio, lo cual lo tienen bien ganado.

1.- Atribuciones de la Junta de Condominio.

La Junta de Condominio debe tomar decisiones en los asuntos de la

comunidad de propietarios. Su constitución y funcionamiento revisten carácter de obligatoriedad en
los regímenes de propiedad horizontal. La elección de la junta está prevista en el artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal,
donde se señala que este órgano comunal deberá estar integrado por tres propietarios, como mínimo, y tres suplentes que
llenarán sus faltas. La misma la elegirá la comunidad de propietarios, y ellos (la Junta) deben elegir un presidente. Esta junta
durará un año ejerciendo sus funciones, y podrán ser reelectos. En el mismo artículo 18 se definen sus atribuciones.

Tanto la Junta de Condominio como el Administrador deben trabajar en conjunto. La primera debe velar por el
cuidado de las áreas comunes del edificio o conjunto residencial, y supervisar las actuaciones del Administrador. Este último
debe centrarse en la gestión de los recursos, como la facturación mensual de los gastos comunes, la cobranza de los recibos,
la compra de bienes y servicios, el pago a proveedores, llevar la contabilidad de manera clara, precisa y transparente, el
manejo del Fondo de Reserva, las prestaciones sociales de los trabajadores, y demás tareas y responsabilidades previstas en
el artículo 20 de la Ley.

Otra figura fundamental en el día a día de la convivencia vecinal, bajo el régimen de Propiedad Horizontal , como
auxilio de las tres figuras mencionadas anteriormente, y fundamental en todo edificio o conjunto residencial, es el
Conserje (sea hombre o mujer), quien tiene a su cargo la limpieza y custodia del o los inmuebles bajo el régimen
señalado. Sus atribuciones, derechos y deberes, están contemplados en la Ley Orgánica del Trabajo.

Cada condominio tiene sus propias necesidades, las cuales deben jerarquizarse para el mejor aprovechamiento de
los recursos a aplicar. Esta es la labor del Administrador. Es de fundamental importancia que cada propietario cumpla con su
responsabilidad de contribuir con las cosas o gastos comunes (pagar el recibo de condominio); acción esta que define
la vida, conservación y mantenimiento del edificio, las viviendas o conjuntos residenciales.

Cuando un propietario incumple con sus obligaciones condominiales, y se convierte en moroso (deudor de dos
(2) o más recibos o cuotas de condominio), se torna en contribuyente o colaborador del deterioro del edificio o
conjunto residencial, y tanto la junta de condominio, como el administrador, deben evitar a tiempo que este cáncer se extienda
al resto de los propietarios.

La importancia que esta Ley especial aporta al sistema jurídico es muy importante, sin embargo, requiere que el
Legislador ponga su interés en ella, puesto que es muy escueta y la mayoría de las situaciones terminan resolviéndose, bien
por los medios alternativos de resolución de conflictos, como la conciliación y mediación hechas por las Alcaldías que sólo
contribuyen a dar largas a las controversias suscitadas entre los que conviven en la propiedad horizontal que finalmente
culminan en demandas que tienen que ser resueltas jurisdiccionalmente, en cuyo caso es necesario hacer uso del Derecho
Común.
 Por otra parte, por motivos a que la cátedra no exige que ampliemos al respecto debemos dejar lo dicho hasta aquí,
pudiendo tratar el asunto en otra oportunidad y cuando ustedes lo sugieran. Para finalizar clase de hoy sólo falta por decir que
en cuanto la Ley de Tierras, los casos que se presenten serán resueltos de acuerdo a lo que indique aplicar la Ley especial y el
Derecho Común, al caso concreto.

BIBLIOGRAFÍA.

Aguilar Gorrondona, J. L. (2003). Contratos y Garantías. Derecho Civil IV. Universidad Católica Andrés Bello. 15ª ed.
Caracas.
Colmenares Martínez, J. (2004). Régimen Jurídico de la Propiedad Predial en Venezuela. Las Confiscaciones. Vadell
Hermanos Editores. Valencia.
Rui C. (2009). Guía Práctica de Condominio. Ed. 1ª. Venezuela.

Leyes:

Código Civil. (1982). Reformado el 26 de julio de 1.982, dictado por el Congreso de la República de Venezuela, y
publicado en la Gaceta Oficial N° 2.990.
Ley de Arrendamiento Inmobiliario. (1999). Decreto-Ley Nº 427. Gaceta Oficial de la República de Venezuela Nº
36.845, de fecha 7 de diciembre de 1999.
Ley de Reforma Parcial de la Ley Tierras y Desarrollo Agrario. (2010). Gaceta Oficial N° 5.991, de fecha 17 de junio del
2010.
Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial (2014). Decreto-Ley N° 970, Gaceta Oficial
N° 40. 818, de fecha 23 de mayo de 2014.
Ley De Tierras Y Desarrollo Agrario.(2001). Decreto-Ley. Gaceta Oficial de La República Bolivariana De Venezuela N°
37323, de fecha 13 noviembre De 2001
Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.