Actividad 1

Resuelva el siguiente caso:

La empresa "El gran campeón" dedicada al rubro de exportación de toros de raza,
es propietaria de un local comercial sito en la planta baja del consorcio de
propietarios "Salta" sito en la calle Salta N° 590 y ha sufrido serios daños en la
pintura y mampostería del local en general como consecuencia de la rotura de un
caño maestro de la red de agua del edificio.
Luego de hacer diversos reclamos en las asambleas que ha realizado el consorcio y
también por carta documento ha conseguido que el consorcio repare el caño roto
pero no se le ha reconocido ningún tipo de reparación de los daños que sufrió su
local.
Cansado de esta situación inicia un juicio contra todos y cada uno de los
copropietarios del edificio para que lo resarzan de los daños y perjuicios
ocasionados.
Reclama a cada propietario en la proporción que surge de la cláusula segunda del
reglamento de copropiedad y administración que rige al consorcio correspondiente
al porcentual de cada unidad.
Lea detenidamente cada una de las consignas y responda:
a) ¿Qué naturaleza tienen los caños maestros de la red de agua del edificio?
Ejemplifique detallando cosas y partes comunes, cosas y partes necesariamente
comunes y cosas y partes comunes no indispensables.

Son Cosas y partes comunes conf al art 2040. Son comunes a todas o a algunas de las
unidades funcionales las cosas y partes de uso común de ellas o indispensables para
mantener su seguridad y las que se determinan en el reglamento de propiedad horizontal.
Las cosas y partes cuyo uso no está determinado, se consideran comunes. ningún
propietario puede alegar derecho exclusivo, sin perjuicio de su afectación exclusiva a una
o varias unidades funcionales. Puede usar las cosas y partes comunes conforme a su
destino, sin perjudicar o restringir los derechos de los otros propietarios.

Son cosas y partes necesariamente comunes art 2041:

a) el terreno;
b) los pasillos, vías o elementos que comunican unidades entre sí y a éstas con el
exterior;
c) los techos, azoteas, terrazas y patios solares;
d) los cimientos, columnas, vigas portantes, muros maestros y demás estructuras, incluso
las de balcones, indispensables para mantener la seguridad;
e) los locales e instalaciones de los servicios centrales;
f) las cañerías que conducen fluidos o energía en toda su extensión, y los cableados,
hasta su ingreso en la unidad funcional;
g) la vivienda para alojamiento del encargado;
h) los ascensores, montacargas y escaleras mecánicas;
i) los muros exteriores y los divisorios de unidades entre sí y con cosas y partes comunes;
j) las instalaciones necesarias para el acceso y circulación de personas con discapacidad,
fijas o móviles, externas a la unidad funcional, y las vías de evacuación alternativas para
casos de siniestros;
k) todos los artefactos o instalaciones existentes para servicios de beneficio común;
l) los locales destinados a sanitarios o vestuario del personal que trabaja para el
consorcio.
Son cosas y partes comunes no indispensables art 2042:
a) la piscina;
b) el solárium;
c) el gimnasio;
d) el lavadero;
e) el salón de usos múltiples.

b) ¿A quién le corresponde su reparación? ¿En qué medida responden los

consortes?

Corresponde al Administrador encargarse de la reparación ( ARTICULO 2067 inc c) . En

cuanto a los consortes Según lo establece el código, todos los copropietarios tienen a su
cargo los gastos de administración y de reparación de las partes y bienes comunes del
edificio, indispensables para mantener en buen estado sus condiciones de seguridad,
comodidad y decoro.

c) ¿Qué pasaría si la damnificada decidiera ante la inacción del consorcio dejar de

pagar las expensas? ¿Puede hacerlo? Fundamente su respuesta

No, el pago de las expensas comunes es irrenunciable, ningún Consorcista puede dejar
de pagar expensas, no se puede eludir ni tampoco abandonar; en caso debería revisar el
reglamento de copropiedad y exponer su situación ante el consorcio y llegar a un arreglo
adecuado de no pagar por servicios que no utiliza, pero de su propia voluntad no puede
dejar de pagarlos. no pudiendo el deudor eludir su obligación, ni aun abandonando o
renunciando a la propiedad de la unidad.

Actividad 2 
Resuelva el siguiente caso:
Luego del problema que la empresa "El gran campeón" tuvo con el caño de aguas
del edificio roto y que como Ud. sabe le ocasionara serios daños en la pintura y
mampostería de su local comercial de planta baja, los consorcistas no han quedado
conformes con la actitud asumida por el administrador del consorcio, el Sr. Oscar
Negrete, en esa circunstancia y se están movilizando para intentar removerlo del
cargo de administrador y designar uno nuevo.
Se realizan distintas reuniones informales en los pasillos del edificio en las que
participan distintos consortes y que plantean las dudas que esta situación les
presenta a su vez, acuden a los miembros del Consejo de Administración  y no
encuentran respuestas por lo que cansados de tanta incertidumbre lo convocan a
Ud., en su condición de especialista en el tema, para que les aclare las dudas y les
explique los pasos a seguir.
En concreto, le consultan lo siguiente:
a)     ¿Quién puede ser designado administrador de un consorcio?

El administrador es el representante legal del consorcio y la designación puede recaer en

un propietario o en un tercero como por ejemplo una inmobiliaria.

b)    ¿Puede ser solamente una persona física o también podría ser una persona
jurídica?
Si correcto, pueden ser ambos, tanto una persona física como una persona jurídica.

c)     ¿Se puede revocar el mandato de la actual administrador en cualquier

momento o hay que esperar que se le venza el plazo del mandato que tiene?
Fundamente su respuesta.

Si, ya sea por causa fundada o incausada el mandato puede ser revocado , siempre y
cuando por mayoría sea decidido en asamblea para reformar el reglamento.

d)    ¿Qué función cumple el Consejo de Administración

El consejo de administración o de propietarios cumple la función de contralor de los

gastos del consorcio. En muchos casos se prevé que los gastos mayores de cierta suma
deben ser previamente autorizados por este consejo y hasta la firma de los cheques
pueden ser establecidas conjuntamente con el administrador. En caso de ausencia o
renuncia del administrador el reglamento suele autorizar al consejo de propietarios
administrar el consorcio debiendo llamar en un plazo perentorio a asamblea extraordinaria
para designación de nuevo administrador.
La función del consejo de propietarios también llamado consejo de administración es
fundamentalmente la de contralor de los gastos del consorcio. En muchos casos se prevé
que los gastos mayores de cierta suma deben ser previamente autorizados por este
consejo y hasta la firma de los cheques pueden ser establecidas conjuntamente con el
administrador. En caso de ausencia o renuncia del administrador el reglamento suele
autorizar al consejo de propietarios administrar el consorcio debiendo llamar en un plazo
perentorio a asamblea extraordinaria para designación de nuevo administrador.

e)   ¿Cómo se convoca a una asamblea de consorcistas? Explique el procedimiento

de convocatoria, el contenido de la citación y la forma de notificación?

Las Convocatorias son:

1) Asambleas ordinarias: Estas asambleas solo se celebraran anualmente. Son
destinadas para la rendición de cuentas del administrador, el desarrollo y labor del mismo,
nombramiento y elección de las autoridades que conformaran el consorcio y el
correspondiente presupuesto de gastos para el próximo periodo.
2) Asambleas extraordinarias: Realizadas solo en ocasiones que salen fuera de lo común,
son convocadas por la administración ya sea por propia decisión o que fuese solicitado
por algún grupo de propietarios. Para ello se debe realizar una notificación por un medio
apto y fehaciente con la finalidad que todos los propietarios convocados tengan
conocimiento de tal asamblea a realizarse y también los temas que serán tratados.

f) ¿Cuál es el quórum necesario para que la asamblea pueda sesionar? ¿Cómo se

computa ese quórum?

Toda citación para una asamblea extraordinaria deberá realizarse en forma fehaciente y
los propietarios que asistan pueden votar para elegir un nuevo administrador pero siempre
que cumpla con una asistencia al menos del 51% y la votación las 2/3 partes de
asistentes, sino caso contrario puede ser impugnado o anulado por cualquier propietario
que no asistió a la asamblea por no ser notificado en tiempo y forma debida.

Actividad 3 
Resuelva el siguiente caso:
Volvamos al consorcio "El gran campeón" donde después de los trámites de rigor,
que Ud. bien conoce, han elegido un nuevo administrador recayendo el
nombramiento en la persona de Elías Jason que es un reconocido especialista en la
actividad de administración de propiedades.
Una vez que el Sr. Jason hizo cargo del consorcio empezaron a aparecer algunos
problemas con un consorcista que reclama que se prohíba a los consortes tener
mascotas domésticas en el edificio, cualquiera sea su naturaleza, e insiste
vivamente por expulsar a las que ya hay.
Por otro lado inesperadamente el encargado del edificio presenta
intempestivamente su renuncia por lo que es indispensable y con la mayor premura
posible buscarle un reemplazante.
Con este objeto el administrador convoca a una asamblea de copropietarios para
debatir estos temas y en la reunión se ventilan las siguientes preguntas que Ud.
deberá responder.
a)   ¿Dónde está o debiera estar regulada la tenencia de mascotas en un edificio
sometido a propiedad horizontal? ¿Estima usted que la pretensión del consorte
prosperará? 

El principio constitucional que garantiza la posibilidad de hacer todo aquello que la ley no
excluye por lo tanto debe estar regulado en el reglamento interno o en propiedad
horizontal, El mismo debe estar exhibido en lugar visible en alguna parte del edificio para
conocimiento de los copropietarios, de los ocupantes en general, proveedores, etc. No
existe ninguna disposición legal que prohíba la tenencia de animales domésticos. Si
tampoco la vedan en forma expresa el reglamento de copropiedad, el reglamento interno
del edificio o el contrato de locación ,pero existe jurisprudencia donde por reglamento
interno no han podido prohibir la tenencia de una mascota
No procederá la pretensión del consorte ..Existe jurisprudencia donde por reglamento
interno no han podido prohibir la tenencia de una mascota

b) ¿Qué ley regula la actividad de los encargados de edificio? ¿Están los

encargados agrupados en algún sindicato?

Las actividades, derechos y obligaciones de los encargados de los edificios de propiedad

horizontal se encuentran regulados en el Convenio Colectivo Nº 589/10 que vino a dejar
sin efecto la antigua ley Nº 12.981 la que se complementa -en cuanto resulte compatible
con su naturaleza y modalidades de la actividad- con el régimen previsto en la Ley de
Contrato de Trabajo (LCT). pertenecen a la Federación Argentina de Trabajadores de
Edificios de Rentas y Horizontal.

c)    ¿Es obligatorio qué a los encargados se les de vivienda en el edificio donde

trabajan? Si fuera esto obligatorio, ¿qué pasa cuando el encargado deja de
trabajar? ¿Debe desocupar ese inmueble o se puede quedar viviendo ahí?

Las actividades, derechos y obligaciones de los encargados de los edificios de propiedad

horizontal se encuentran regulados en el Convenio Colectivo Nº 589/10 que vino a dejar
sin efecto la antigua ley Nº 12.981 la que se complementa -en cuanto resulte compatible
con su naturaleza y modalidades de la actividad- con el régimen previsto en la Ley de
Contrato de Trabajo (LCT). pertenecen a la Federación Argentina de Trabajadores de
Edificios de Rentas y Horizontal.
d)    Enumere alguno de los derechos laborales de los encargados y algunas de las
obligaciones de la patronal.
 
Derechos de los encargados de edificio : recibir órdenes directa y únicamente del
administrador del consorcio,En cuanto al horario, el personal que se desempeña con
carácter permanente goza de un descanso no inferior de doce horas consecutivas entre el
cese de la jornada y el comienzo de la otra. Cuando el cese del trabajo fuera anterior a las
21:00 horas, el descanso será sin perjuicio de la atención de los servicios centrales hasta
dicha hora.
Durante la jornada tiene derecho a un reposo intermedio de cuatro horas, que será fijado
por el empleador.
En el supuesto de que un accidente o enfermedad inculpable le impida al trabajador
cumplir con su servicio, no se altera su derecho a percibir su remuneración íntegra
durante un período de hasta tres meses si su antigüedad es menor a cinco años y de
hasta seis meses si la antigüedad es mayor.

Obligación de la patronal:
1. Atender con solicitud toda observación o reclamo que por vía jerárquica le fuera dirigida
por el personal en orden a la racionalización de las tareas o al mejor desempeño de las
mismas.
2. Tratar con la debida consideración y respeto al personal de su dependencia.
3. Otorgar certificado de trabajo al/la empleado/a cuando le fuera solicitado.
4. Informar a la Federación Argentina de Trabajadores de Edificios de Rentas y
Horizontal, todo movimiento que se produzca referente al personal, bajas cualquiera
fueren los motivos; ingresos de nuevo personal, aportando los datos relativos al mismo,
en un todo de acuerdo a lo establecido en la ley 23.660 y su reglamentaria; bajo
apercibimiento de ser responsable de toda trasgresión y que, con motivo de ello
ocasionare un daño o perjuicio, cualquiera fuere, contra la Institución signataria y/o el/la
empleado/a.
5. Obtener la reparación y mantenimiento en buenas condiciones de uso de la vivienda,
artefactos y elementos que se le entregaron al/la trabajador/a como formando parte del
Contrato de Trabajo, siempre y cuando no se originaren los eventuales daños en la
conducta intencional del/la trabajador/a.
6. Instalar un buzón para la recepción de la correspondencia, quedando liberado el/la
trabajador/a de responsabilidad por falta o extravío de la misma, en caso de no instalarse.
7. Promover la contratación de trabajadores/as con discapacidades para cumplir tareas
acorde con sus respectivas capacidades (telefonistas, administrativos/as, atención de
monitores de seguridad, de sistemas de ingreso y egreso al edificio y/o cocheras del
propio edificio, etc).
8. Mantener registro actualizado de las entregas de elementos de protección personal
establecidos en el presente convenio; de los registros de capacitación en materia de
riesgos del trabajo, así como de las visitas técnicas y recomendaciones efectuadas por la
ART y por el responsable del Servicio de Higiene y Seguridad en el Trabajo, de acuerdo a
lo establecido en el Decreto 1338/96.

Actividad 4 
Resuelva el siguiente caso:
Dejando de lado los problemas a los que se enfrenta a diario en "El gran campeón"
el especialista sr Jason, él también desarrolla una vasta actividad en la
administración de tiempos compartidos y cementerios parque.
Justamente, es en uno de esos conjuntos inmobiliarios que se le presenta la
siguiente situación que usted deberá resolver y fundamentar su solución.
¿Qué se entiende por conjuntos inmobiliarios?

Conjunto inmobiliario son nuevas asociaciones, sea este un barrio cerrado, o un club de
campo, donde la parte recreativa y deportiva tiene una preponderancia fundamental. A
ello debe agregarse la búsqueda se seguridad de los sujetos que conforman estas nuevas
modalidades de propiedad, y están contempladas en el art 2073 : Concepto. Son
conjuntos inmobiliarios los clubes de campo, barrios cerrados o privados, parques
industriales, empresariales o náuticos, o cualquier otro emprendimiento urbanístico
independientemente del destino de vivienda permanente o temporaria, laboral, comercial
o empresarial que tenga, comprendidos asimismo aquellos que contemplan usos mixtos,
con arreglo a lo dispuesto en las normas administrativas locales.

¿Cuáles son las facultades y obligaciones de los propietarios?

Facultades y obligaciones del propietario art 2078 . Cada propietario debe ejercer su
derecho dentro del marco establecido en la presente normativa, con los límites y
restricciones que surgen del respectivo reglamento de propiedad horizontal del conjunto
inmobiliario, y teniendo en miras el mantenimiento de una buena y normal convivencia y la
protección de valores paisajísticos, arquitectónicos y ecológicos.
El reglamento de propiedad y administración puede establecer diversas restricciones
como edilicias referentes a la altura máxima de los edificios, los materiales que se deben
usar, la prohibición de construcciones prefabricadas, factor de ocupación del lote, retiros,
velocidades máximas para los automotores, entre otras.
También estos reglamentos pueden tender normas de convivencia, sobre todo en los
emprendimientos de gran tamaño por la gran cantidad de asociados que en ellos
conviven.

¿En el tiempo compartido, qué deberes le corresponden al emprendedor y al

administrador?

Son deberes del emprendedor art 2094:

a) establecer el régimen de utilización y administración de las cosas y servicios que
forman parte del tiempo compartido y controlar el cumplimiento de las obligaciones a
cargo del administrador;
b) habilitar un Registro de Titulares, que debe supervisar la autoridad de aplicación, en el
que deben asentarse los datos personales de los usuarios y su domicilio, períodos de uso,
el o los establecimientos a los que corresponden, tipo, extensión y categoría de las
unidades, y los cambios de titularidad;
c) garantizar el ejercicio del derecho de los usuarios, en la oportunidad y condiciones
comprometidas;
d) abonar las cuotas por gastos del sistema de las unidades no enajenadas.

El administrador tiene los siguientes deberes art 2097:

a) conservar los establecimientos, sus unidades y los espacios y cosas de uso común, en
condiciones adecuadas para facilitar a los usuarios el ejercicio de sus derechos;
b) preservar la igualdad de derechos de los usuarios y respetar las prioridades temporales
de las reservaciones;
c) verificar las infracciones al reglamento de uso y aplicar las sanciones previstas;
d) interponer los recursos administrativos y acciones judiciales que corresponden;
e) llevar los libros de contabilidad conforme a derecho;
f) confeccionar y ejecutar el presupuesto de recursos y gastos;
g) cobrar a los usuarios las cuotas por gastos, fondos de reserva y todo otro cargo que
corresponde;
h) rendir cuentas al emprendedor y a los usuarios, conforme a liquidaciones de ingresos y
gastos certificadas por contador público, excepto en el caso que se optara por aplicar el
sistema de ajuste alzado relativo;
i) entregar toda la documentación y los fondos existentes, al emprendedor o a quien éste
indique, al cesar su función;
j) comportarse tal como lo haría un buen administrador de acuerdo con los usos y
prácticas del sector.

¿En los cementerios parque cuáles son las facultades de los titulares del derecho
de sepultura? 

El titular del derecho de sepultura puede art 2107:

a) inhumar en la parcela los restos humanos de quienes disponga, hasta la dimensión
establecida en el reglamento, y efectuar las exhumaciones, reducciones y traslados,
dando estricto cumplimiento a la normativa dictada al respecto;
b) construir sepulcros en sus respectivas parcelas, de conformidad a las normas de
construcción dictadas al efecto;
c) acceder al cementerio y a su parcela en los horarios indicados;
d) utilizar los oratorios, servicios, parque e instalaciones y lugares comunes según las
condiciones establecidas.