CONSIDERACIONES

SOBRE EL SANEAMIENTO INMOBILIAR

Y SU CONSECUENCIA,
EL CERTIFICADO DE TITULO.

Rogelio A. Hernández

INTRODUr;CIO!Y

No somos partidarios de la Propiedad Privada, ni del derecho

que como superestructura determinada por la infraestructura de la
sociedad capitalista, la justifica. Para nosotros ésta es la causa primera
de la injusticia social, y por ende, su existencia es injusta, porque
como piensa Pedro José Proudhon en su obra ¿Qué es la Propiedad?
págs. 160 y 190, "La sociedad se devora con ella" y "es la negación
de la igualdad". -

Sin embargo, a pesar de mis convicciones ideológicas estamos

ante la realidad de que somos estudiante de la carrera de Derecho, y
en esta calidad debemos hacer un aporte a la ciencia jurídica, a través
de un estudio del área. Por conveniencia hemos escogido, paradójica-
mente un tema relacionado con la propiedad Privada, piedra angular
de la sociedad capitalista.

Nos proponemos estudiar un aspecto de la Legislación de Tie-

rras Dominicana : El Saneamiento lnmobiliar y su consecuencia el
Certificado de Título, lo cual forma parte de un todo llamado Siste-
ma Torrens, que está formado por un conj~mto de principios que
organizan y regularizan la tenencia y uso del derecho de propiedad
inmobiliar. Este sistema lo trataremos en su parte histórica.

En este trabajo tenemos el propósito de abarcar el proceso de

saneamiento inmobiliar y su consecuencia el Certificado de Título en
sus puntos de más interés práctico. En consecuencia, establecemos
desde este mome·nto, que nos circunscribir_emos a hacer consideracio-
nes teóricas-prácticas sobre el tema anunciado; esto de una forma
lógica y sistemática, que responda a las wndiciones y naturaleza del
procedimiento estatuido pot,-la Ley de Registro de Tierras para solu-
cionar el problema de la propiedad inmobiliar en República Domini-
cana. ·

Con este limitado estudio, pretendemos ofrecer un aporte orien-

tador respecto a la vía (saneamiento) para la obtención de un Certifi-

3
cado de Título, el .cual es un documento altamente importante para
las operaciones y actividades económicas dentro del mundo capitalis-
ta, del cual forma parte la República Dominicana, en su condición de
neo-colonia, y en _segundo lugar, importante por la seguridad legal
que ofrece cuando ampara un determinado inmueble.

A pesar de la trascendencia del Certificado de Título y la vía

para la obtención de éste, creemos, a manera de hipótesis, que conse-
guir el documento en cuestión es dificultoso, en razón de que el
proceso de saneamiento es lento y largo.

Para los fines de este trabajo, aunque el material bibliográfico es

sumamente escaso, trataremos de ser lo más preciso . posible, y de
hac.er uso aceptable y correcto de la Ley de Registro de Tierras, que
;será nuestra principal guía en el desarrollo del tema, y de la cual no
prescindiremos. Además, haremos uso constante de sentencias juris-
prudenciales de tierra, especialmente de las más actualizadas, a fin de
que los conceptos que emitamos sean reforzados por las mismas.
Igual utilización darerT)OS a los criterios doctrinales que al tema se
refieren.

Es pues, que sin más preámbulos, presentamos a continuación ~1

desarrollo secuencial y sistemático de esta Memoria final. '

CAPITULO 1

BREVE RECUENTO HISTORICO

7. 7 ORIGEN DEL SISTEMA . TQRRENS.-

El sistema Torrens tuvo aceptación y aplicación por primera vez

en Australia, siendo éste obra de Roberto Torrens, de quien adquiere
tal nombre. ·

Su aceptación en Australia se produjo en el año 1858, y sufrió

recepciones en países como Inglaterra, Gales, Escocia, Irlanda, Cana-
dá y otros.
1

La adopción por parte de los países mencionados no fue unifor-

me, sino que con su expansión se producen en el Sistema Torrens
modificaciones y perfeccionamientos, consecuencia de la necesaria
adaptación al medio concreto de cada país. Por esto es que hoy se
hablade Sistema Torrens Inglés, Australiano, etc. ·

4
 Cuatro han sido los principios conformadores del Sistema estu-
diado; esto sin importar el pa(s que lo haya aceptado. Veámoslo
sucintamente como materia de_simple ilustración:

7. 7. 7 PRINCIPIO DE LEGALIDAD.- Da base legal al derecho

sometiéndolo a la 'depuración antes de su publicidad._ . ' .

7. 7.2 PRINCIPIO DE PUBLICIDAD.- Organiza la forma para

hacer pública la existencia del derech·o de propiedad y su transmi-
sión, con el fin de proteger a los terceros. ' ·

7. 7.3 PRINCIPIO DE AUTENTICIDAD.- Es el principio que

hace posible la prueba del derecho. Se relaciona con el Título emana-
do en consecuencia de la aplicación de los principios anteriores.

7. 7.4 PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD.- Se relaciona -con el ca-

rácter In Rem del registro del derecho de propiedad . Organiza la
individualización del inmueble, mediante un orden de registro.

Con la aplicación de los cuatro principios vistos, se pretende

crear un cuerpo jurídico-legal capaz de corregir las hilas contenidas
en los códigos vigentes en el momento de la concepción del , sistema
legisJativo estudiado. Así Roberto Torrens, como representante de t,Jn
ascendiente orden poi ítico-económico, log'ra conformar el mecanis-
mo con el cual organiza y regulariza la tenencia y uso del derecho de
propiedad sobre las tierras de Australia; concretizando esto en un
procedimiento de Saneamiento que culminará, según sus planes, 'con
la adjudicación del ,Bien inmueble y el otorgamiento de un título de
propiedad, emanado de una autoridad legalmente investida para ello.

Con todo lo antes expuesto, se pretende dar s~guridad a los pode-

rosos hombres del capitalismo, los cuales son los que realmente con-
trolan las propiedades y ejercen el derecho a éstas.

Finalmente, respecto al origen del s'i stema en cuestión, señala-

mos que, como viento emanadó de la naciente sociedad capit.alista, es
decir, como reflejo superestructura( de la infraestructura capitalista,
los principios de éste se propagan por el mundo, sufriendo una am-
plia recepción en los pa (ses con similares modelos poi íticos-económ i-
cos, quienes con sus empresas colonialistas lo imponen a las naciones
sometidas por ellos, como ha sido el caso de República Dominicana
en el 1920. Sobre esta situación nos referiremos a seguidas.

5
 ..
7.2 INTRODUCCION DEL SISTEMA TORRENS EN REPUBLICA
DOMINICANA.

Autores como J. A. Bonilla Atiles (y el Licenciado Ruiz Tejada

coinciden en señalar que varias fueron las legislaciones que precedie-
ron a la introducción del Sistema Torrens en la República Domini-
cana: Las Bulas de 1493 del Papa Alejandro V 1; lá Ley de Amparo
Real, del 20 de noviembre de 1578; la Ley sobre Composición de
Tierras, del 17 de Mayo de 1631; la Constitución de 1844; la Ley de
Bienes Nacionales del 21 de Julio de 1845; la .Ley sobre Registro y
Conservaduría de Hipotecas, del 21 de Junio de 1890, y la Ley soi;Jre
División de Terrenos Comuneros de 1911 .. A éstas se agregan las
disposiciones del Código Civil relacionadas con este tipo de propie-
dad.

De todas las legislaciones de tierras mencionadas, los principios

de la penúltima y la última tuvieron proyección de importancia para
la futura reglamentación de la Propiedad lnmobiliar en el país. La
penúltima sirvió d~ base a la vigente Ley No. 2914 sobre Registro y
Conserváduría de Hipotecas, y tiene aplicación en ocasión de transa-
ciones o actos inter vivos (compras ventas, etc.) que se relacionen con
Terrenos no registrados. Esta misma legislación tuvo gran importan-
cia, porque el principio se aplicaba a todas las situaciones de esta
índole, anteriores a la adopción de la Ley de Tierras. La última, es
decir, 1a Ley sobre Terrenos Comuneros, fue transportada, en su
generalidad, a la actual Ley de Registro de Tierras.

En !o referente a la introducción del Sistema T orrens en Repú-

blica Dominicana, nosotros, a diferencia de muchos tratadistas de la
materia, consideramos necesario tomar como punto de .partida el
estudio de un fenómeno histórico-social, que hizo posible la llegada
de éste a nuestro territorio. A lo que nos referimos es a la grosera
1ntervención Norteamericana de 1916-1924.

Con la breve consideración de la intervención se hará posible la

observación de las raíces sociales, poi íticas, económicas e históricas
que dieron origen a la misma, y su repercusión en el plano jurídico en
la Ley de Registro de Tierras, como expresión del Sistema Torrens.

Aunque para muchos esto sea una herejía jurídica, es la Ley de

Registro , de Tierras y su sostén el Sistema Torrens, un producto del
hecho histórico ya mencionado. Es un instrumento de dominación
jurídico-legal, introducido por el invasor norteamericano, con el fin

6
de asegurar las propiedades de los capitalistas, cipayos criollos, me-.
diante el otorgamiento a estos de T,ítulos que se basten a sí mismos y
sean imprescriptibles. Con tal procedimiento los norteamericanos for-
talecían sus planes de expansión económica y aseguraban el control
del país, debilitando en el área del Caribe a los imperios europeos al
lograr de-spojarlos de estos mercados. Esta tesis la justificamos al
afirmar que para el 1916 los Estados Unidos era una nación imperia-
lista en ascenso, con necesidad de proteger y conservar las zonas que
giraban dentro de su marco de influencia, así como de ampliar su
dominación.

En lo que respecta a nuestro país, el cual innegablemente vivía

un estado de verdadera desorganización en el sistema de tenencia de
las tierras, cuyas raíces se adentran en la colonización española con
sus mercedes y repartjmientos, desde las décadas del siglo XIX los
capitalistas nortea_mericanos estaban penetrando, dominando particu'-
larmente en el área cañera y financiera; de ahí que en e1 .1916, en la
consecución de los planes denunciados, se produce la Intervención
Militar, tomando como pretexto la supuesta violación por parte de la
República Dominicana de la Convención de 19D7.

Es bajo estas circunstancias que se producen cambios sociales,

políticos, económicos y en consecuencia jurídicos en República Do-
minicana. ·

En lo relativo a los cambios jurídicos estos se hacen necesarios

en la medida en que se acentúa la división de clases, y se va creando
una capa social nativa económicamente poderosa, que necesita instru-
mentos jurídicos-legales para la protección de sus intereses, y los de
los norteamericanos que lo enriquecen y apadrinan. Estos últimos ya
por los años de 1920 estaban pensando preparar su retirada, pero con
Ja intención de mantener, como hasta ahora lo han Aecho, el dominio
indirecto del país a través de sectores abiertamente serviles.

Para poner en práctica los planes de retiro y mantenimiento del

dominio poi ítico, económico y social, urge para los interventores
efectuar cambios en el orden jurídico, y es así cuando el 1 ro. de julio
de 1920 promulgan la Orden Ejecutiva número 5l1, con lo cual se
introducen los principios del Sistema Torrens Germánico. Con la .
referida Orden se disponía el "registro .d e las tierras· y el deslinde,
mensura y partición de los terre-nos comuneros".l

Finalmente, y ' ya gozando la nación de una aparente indepen-

7
dencia, ' pues hacía tiempo que se había producido el retiro de las
tropas yanquis, la Orden Ejecutiva de 1920 que estuvo vigente hasta
de~pués de la desocupación, fue sustitu ída por la Ley No. 1542 del 7
de noviembre de 194 7, la cual sigue hoy vigente, regiendo la materia
inmobiliar en República Dominicana.

Luego de haber realizado un breve bosquejo histórico, como

medida introductoria preparatoria, pasaremos a considerar la materia
esencialmente jurídica, que es el verdadero motivo del trabajo pro-
puesto.

CAPITULO 1/
PRELIMINARES PARA LA OBTENCION DEL CERTIFICADO DE
TITULO
2. 7 EL SANEAMIENTO.- GENERA,LIDADES.-
El Saneamiento lnmobiliar es un proceso de depuración de dere-
chos inmobiliarios, practicado por el Tribunal de Tierras a instancia .
del Estado (forma directa) o de los particulares (forma indirecta) a
fin de que sea posible un posterior registro y la obtención del Certifi-
cado de Título que ampare él o los inmuebles saneados.

Este procedimiento coloca de frente a aquél que reclama el

derecho y al Estado como P·ropietario Originario de todos los bienes
que por una u otra razón se encuentren sin sanear. Este principio está
consagrado en el artículo 270 de la Ley de Registro de Tierras, el
cual reza así:

"En los casos de terrenos o mejoras sobre los cuales ninguna

persona física o moral hubiese establecido su derecho de propiedad,
se declarará al Estado dueño de dichos terrenos o mejoras por senten-
cia del Tribunal dictada a su favor; y en nombre del Estado, como
dueño, se expedir:án el Decreto y el Certificado de Título correspon-
dientes".
-
En el proceso de saneamiento; nos encontramos con que no
r
existen partes, sino reclamantes, porque aqu no hay una demanda
propiamente dicha, sino una reclamación in rem frerite al Estado. En
este sentido la Jurisprudencia ha sido constante y clara al establecer
que "en los procedimientos relativos al saneamiento de terrenos, no

8
 se trata de una demanda intentada por una parte contra otra y res-
pecto de cuyas reclamaciones debe decidirse el Tribunal dando razón
a una o a la otra, lo que produce como consecuencia la relatividad de
la cosa juzgada, sino de reclamaciones contra porciones determinadas
de terrenos, dirijidas como lo expresSi el artículo 2 de la Ley de
Registro de Tierras, {Artículo 7 de la actual Ley de Registro de
Tierras) {nota mía) "in rem, contra las tierras, edificios y mejoras" . .. 2
El procedimiento en cuestión es de Orden Público, y en conse-
cuencia puede ser iniciado a instancia de cualquier interesado, siem-
pre que, al igual que en derecho común, demuestre tener derecho
interés, •calidad y capacidad para realizar la reclamación. Lo puede
promover el Estado de forma directa o cualquier particular de mane-
ra indirecta vía Abogado del Estado.
Hay que notar que no sólo los reclamantes pueden salir benefi-
ciados con una Decisión que ponga fin al Saneamiento, sino que los
derechos pueden ser adjudicados a quien resulte propietario del in-
mueble, aunque no lo haya reclamado ni haya participado en la
reclamación. Con esto se le otorgan amplios poderes al Tribunal,
cuyo juez tendrá un papel activo en el proceso por ser el Saneamien-
to de Orden Público. Esta situación la veremos posteriormente de
forma más detallada en ocasión de tratar la sentencia de saneamiento.
Es, pues, el Saneamiento, el amplio mecanismo legal creado
por el legi·slador para aclarar la situación de confusión de derechos
existentes en los años que precedieron al 1920; de ahí que por la
importancia del problema a resolver se le diera el carácter de Orden
Público, y más cuando era necesaria la organización de la Propiedad
Privada, base il'ldiscutible del Sistema Capitalista.
En la actualidad, en esta sociedad de Oferta y Demánda, y con
esto tratamos de ser objetivo, el Saneamiento Real Inmobiliario ha
tomado una mayor importancia, en razón de que la gran mayoría de
· instituciones crediticias, como los bancos, compañías de Bienes Raí-
ces, etc. , y los particulares, se niegan a hacer operaciones cuando no
existe Certificado de Título lo que garantice plenamente el derecho
de propiedad. Es que con el Saneamiento y su consecuente Certifica-
do de Títulos se logra dar movilidad a las operaciones inmobiliarias,
principalmente cuando los inmuebles en nuestros días han aumenta-
do en su valor a pasos galopantes.

Después de la generalización vista, es prudente conocer en el

orden teórico-prácti~o el proceso de Saneamiento en sí mismo, consi-
derado sintéticamente desde su comienzo hasta el final.

9
 \

2.1.1 PRELIMINAR ADMINISTRA T/VO

Es con el inicio de l.a Mensura Catastral, solicitada por el intere-

sado, cuando se establece la cor:npetencia del Tribunal de Tierras. En
consecuencia todo procedimiento de Saneamiento debe estar prece-
dido obligatoriamente por la mensura de los terrenos a sanear.

Aunque la Ley, la Doctrina y la Jurisprudencia ocupan mucho

campo para tratar tal medida, nosotros consideramos innecesario en-
trar en detalles profundds, pues la Mensura es de orden técnico y sólo
es posible ver su -valor jurídico en la medida en que sea tratada en su
relación con la parte esencialmente jurídica del saneamiento, cosa
q1:1e haremos en los párrafos subsiguientes.

El proceso de Saneamiento inmobiliar está precedido por un

preliminar considerado de orden administrativo. Es administrativo
porque las medidas que trataremos más adelante , aunque forman
parte del proceso de saneamiento, no tienen el carácter peculiar que
exhiben las del Juicio del proceso, en el cual deviene una situación
contenciosa propia de las audiencias, dónde hay intereses encontra-
dos.

Cuatro son las medidas administrativas:

2.1.1.1 A) Resolución de Prioridad

2..1.1.2 B} Requerimiento del Abogado del Estado al Tribunal

Superior de Tierras;

2.1.1.3 C} Designación de un Juez de Jurisdicción Original; y

2.1.1.4D} Publicación del Aviso de Requerimiento, Auto de

Emplazamiento y de Fijación de Audiencia.

La Ley de Registro de Tierras dedica a estas medidas un amplio

articulado que va desde la , Sección Primera a la octava inclusive, del
capítulo VIl.

Veamos en síntesis algunas notas importantes sobre las medidas

administrativas mencionadas.
'
2.1 . 1.1 LA RESOLUCION DE PRIORIDAD.-

Esta consiste en la orden emanada del Tribunal de Tierras por la

10
cual se ordena la mensura de un terreno y se le concede preferencia
para tal labor a quien el Tribunal juzgue conveniente.

La Ley de Registro de Tierras en su-s artíoulos 44 y 45 deja

notar algunos p.untos de interés para el estudio de la Resolución, a
saber:

A.- La solicitud de prioridad debe ser dirigida por el interesado

vla el Abogado del Estado, al Tribunal Superior de Tierras, quien a su
vez, y esto es de jurisprudencia constante, deberá tomar en cuenta si
la solicitud es una pretensión seria, no siendo imprescindible exigir la
calidad de propietario ; y

B.- Las personas autorizadas para elevar la solicitud son:

1.- El propietario del inmueble ;

2.- El Co-propietario ;

3.- Los titulares de servidumbres, privilegios e hipotecas ;

4.- Los titulares de derech,os reales; y

5 .- El mismo Abogado del Estado.

El Tribunal Superior de Tierras, es ·soberano cuando conoce de

la solicitud de prioridad, cuando la conoce lo hace en Cámarq de
Consejo.

La Decisión que emane al conocerse la solicitud de prioridad

tendrá un c_arácter inapelable, porque . en primer lugar la misma es
Administrativa, y en segundo lugar porque es el Tribunal Superior de
Tierras quien conoce el caso, el cual es la Jurisdicción de Segundo
Grado, no exist iendo en consecuencia un grado más alto. Es pues,
que se falla en últir:na Instancia.

Pero á pesar de lo antes establecido, el Tribuna'! Superior de

Tierras puede revocar la Decisión relacionada con la prioridad cuando
lo juzgue de lugar y por razones atendibles. Esta consideración está ·
avalada por la Jurisprudencia, la cual dice que " ... nada en la Ley de
Registro de Tierras se opone a que una ordende Prioridad pueda ser
revocada por el Tribunal Superior de Tierras, con la publicidad que
acompañó ,la misma orden, cuando dicho Tribunal se convence del
error cometido por él al dictarla, sea cuando él haya sido sorprendido

11
 •

por algún solicitante sin derecho para obtener dicha orden de prion-·
dad, sea cuando una investigación más completa le ha permitido
cerciorarse de que en la extensión abarcada por la Orden de Prioridad
por él dictada espontáneamente, no existe la confusión y obscuridad
en los derechos de prioridad, generadora de conflictos y obstaculi-
zadora del fomento de esas tierras que el interés público requiere
hacer cesar ... 3

Por último, en lo referente al Recurso de Casación, aunque la

Decisión es Administrativa, y en consecuencia, en principio no es
susceptible del recurso, en este caso es posible cuando está en juego
una cuestión de derecho. Para Nosotros, entonces existe en tal situa- ·
ción 6na sentencia ~ropiamente dicho, y no una simple Resolución
1
Administrativa.

1 2. 7. 7.2 REQUERIMIENTO DEL ABOGADO DEL ESTADO.

En este aspecto poco hay que decir. Sólo un artículo dedica la

Ley de Registro de Tierras al mismo: Artículo 61, al cual remitimos
para mayor detalle. '

Pero diremos que el Requerimiento en cuestión es la Instancia

que el Abogado del Estado dirige al Tribunal Superior de Tierras, con
el fin de que se lleve a cabo el saneamiento y se adjudiquen títulos.
Esto se hace cuando ha concluído la mensura y el plano hecho en
consecuencia es aprobado por la Dirección General de Mensuras Ca-
tastrales.

Con el Requerimiento del Abogado del Estado se reafirma el

principio del Estado como Propietario Originario, en virtud de que el
funcionario, representante de la Sociedad, es el único wn facultad
para apoderar el Tribunal, por lo que los particulares interesados
deberán recurrir a él para mover un saneamiento, el cual ya hemos
dicho, es de Orden Público, no de Orden Privado.

Finalmente, respecto a la Instancia donde se concretiza el reque-

rimiento, para una mejor ilustración anexamos ·en los apéndices un
modelo, lo cual servirá para la observación del contenido y formalida-
des de la misma. \

2:7.7.3 DESIGNACION DEL JUEZ DE JURISDICCION ORIGINAL

Una vez apoderado el Tribunal Superior de Tiérras de \.m expe-

12
diente de Saneamiento, a requerimiento del Aboga<;lo del Estado
dicho Tribunal, por medio de ur. Auto de designación de juez, apo~
dera a un juez Residente o de Jurisdicción Original para que proceda
a conocer en Primer Grado del expediente que adjunto al Auto se le
envía. ·

Este apoderamiento tiene su razón de ser en la intención del

legislador de per'mitir también en la materia de tierras que los asuntos
en discusión tengan la oportunidad de recorrer el Doble Grado de
jurisdicción; consagrando así en esta área el principio 9e Derecho
Común del Doble Grado de jurisdicción.
1
Por ello, se crea el Tribunal Superior de Tierras, como órgano
supremo de Segundo Grado y los Tribunales Auxiliares de j urisdic-
ción Original como los del Primer Grado. ·

Es pues, que el Auto de Design1ción de Juez es el ápodera-

miento u. orden emanada del Presidente del Tribunal de Tierras,
quien haciendo uso de las pr·errogativas que le otorga el artículo 63
de la Ley de Registro de Tierras, apodera del expediente al Tribunal
de jurisdicción Original que él juzgúe de lugar.

Para la Designación no hay limitación jurisdiccional, y por ende

no se toma en cuenta la compétencia Ratione Sine PP.rsonae vel Loci,
siendo en consecuencia wmpetente cualquier tribunal de la Repúbli-
ca designado al efecto. L,os Tribunales de Tierras tienen. jurisdicción
Nacional. Por ejemplo, si existe una discusión sobre una Parcela situa-
da en el Municipio de Nagua, y se apodera del expediente al juez
Residente de Santiago, esto está correctamente hecho y por lo tanto
el T.ribunal apoderado es compe~ente para fallar. Sólo habrá limita-
ción jurisdiccional para el posterior registro del derecho de propie-
dad. Este Asunto será considerado. en la segunda parte -del trabajo.

Veamos a seguidas la última medida de orden administrativo

r¡ue por mandato de la Ley debe preceder a la audiencia de sanea-
miento.

f. 7'. 7.2
A VISO ÓE REQUERIMIENTO, AUTO DE EMPLAZA-
MIENTO Y FIJACION DE AUDIENCIA .' PUBLICACIONES.
1 •

Antes de entrar de lleno en la materia ya titulada nos permiti-

mos hacer una digresión relacionada indirectamente con el asunto
a tratar; necesaria ésta para una mejor comprensión.
!•

13
 La Ley de Registro de Tierras en su artículo 63 párrafo único,
sección octava comienza a hacer relación de la medida que a seguidas
consagra de manera más precisa en los artículos 64 y 65 de la Sección
novena. '

El párrafo del artículo 63 en una de sus partes dice: " ... y

enviará (al juez Designado por el Auto) (Nota mía) en seguida el
expediente al Secretario del Tribunal para que éste proceda a hacer
las publicaciones correspondientes según se indicará más adelante". A
las publicaciones que se refiere ese artículo es al Aviso de Requeri-
miento, Auto de Emplazamiento y de Fijación de Audiencia.

El párrafo después de leerlo e interpretarlo nos obliga a cuestio-

narlo. En él encontramos que su contenido no se corresponde con la
práctica en materia de tierras. Aquí se sigue un procedimiento dife-
rente a lo prescrito para las publicacione,s.

En primer lugar, en el sentido descrito, precisamos que el expe-

diente no es enviado al Secretario del Tribunal Superior, como señala
el párrafo, sino que el mismo se queda en Jurisdicción Original hasta
que sea fallado. ·
En segundo lugar, el procedimiento seguido por nuestros tribu:
nales para las publicaciones, nos~ corresponde\en un todo con lo que
en el plano teórico manda la Ley. Esto es así porque la redacción del
Aviso es realizada en el Tribunal de jurisdicción Original, por el
Secretario Delegado con la aprobación del Juez Residente, de donde
se envía, no el expediente , sino el Aviso al Secretario del Tribunal
Superior de Tierras para que se publique en un periódico de circula-
ción Nacional y en la Gaceta Oficial; esto es contrario, como se puede
observar, a lo que se deduce del párrafo cuestionado, el cual con una
redacción confusa da la impresión de que es el Secretario del Tribu-
nal Superior de Tierras quien r(;!dacta y hace la publi f ación .

Son los artículos 64 y 65 de la Ley de Registro de Tierras los

que de manera expresa organizan el sistema de publicidad previo a la
audiencia de Saneamiento.

Es a través del Aviso en cuestión que se organizan la citación y

Requerimiento de las personas interesadas en el Saneamiento; además
en él se fija la fecha de la, audiencia para tal fin.

Según el Artículo 65 de la Ley de Registro de Tierras el plazo

para el Emplazamiento no será menor de un mes ni mayor de seis

14
 meses. Este Artículo establece un mínimo de un mes, reputado como
·un plazo prohibitivo, durante el cual los interesados, por lo menos los
que .saben leer, tendrán amplias oportunidades de enterarse del Sa-
neamiento que se llevará a cabo en la fecha estipulada en el Aviso, y
pertrecharse de pruebas para sustentar sus reclamaciones.

Contrario al plazo mínimo, el máximo de seis meses no tiene el

carácter de prohibitivo, porque el Tribunal puede por motivos razo-
nables prorrogar el mismo. Un motivo de prórroga, por ejemplo, sería
un error detectado en el plano para audiencia.

El Aviso, expresión del sistema de publicaciones organizado por

la Ley para emplazar y fijar audiencia, deberá contener los siguientes
puntos esenciales :

A.- Número del Distrito Catastral; Municipio y Número de

parcela o solar;

B.- Nombres de Reclamantes e interesados;

C.- Linderos de la propiedad;

D.- Día, hora y lugar de la audiencia, a manera de citación;

E.- Nombre del Agrimensor Contratista;

F.- Firma del Secretario del Tribunal Superior de Tierras ; y

G.- Visado de aprobación del Juez de Jurisdicción Original.

Ha sido interés del legislador dominicano organizar el sistema de

publicidad estudiado para dar las más amplias oportunidades a todo
aquel que crea tener un derecho en el inmueble a sanear.

Este responde al mismo carácter de orden público yerga ommes

del proceso de saneamiento, porque tiene como finalidad dejar em-
plazados o citados a todo aquel, como dijimos antes, que crea tener
un interés, no pljdiendo en consecuencia alegar ignorancia quien no
ha hecho su reclamación, aunque no sea mencionado por su nombre,
pues se presume comprendido en la frase "1 a todos a quienes pueda
interesar".

Consecuencia de lo antes expuesto, es que la sentencia a interve-

nir más luego le será oponible, sea cual .s ea la situación de compare-

15
 cierite o no compareciente, y en JUICIO pueden adjudicárseles dere-
chos a personas que no ,han formulado reclamaciones, pero que sí
resultan ser los verdaderos propietarios del inmueble discutido .

Es por las razones expuestas que la Ley de Tierras en su artículo

86 sanciona con la imposibilidad de impugnar la Decisión de sanea-
miento por causa de ausencia, minoridad, impedimento', inhabilita-
ción o incapacidad legal de las personas que ellas perjudique.

Por ello, además, hoy se le reconoce un Efecto Aniquilatorio a

la Sentencia de Saneamiento. Este efecto lo estudiaremos más adelan-
te con más profundidad, en virtud de su importancia.

A pesar de nosotros reconocer la amplitud y eficacia del sistema

de publicaciones organizado ' por la Ley de Tierras, Consideramos,
para finalizar con este punto, que su efectividad no es absoluta, sino
relativa, porque al ser una publicidad escrita, la misma no se corres-
ponde y choca con la realidad del país, el cual presenta un cuadro de
un alto índice de arralfabetismo, predominantemente en la zona ru-
ral, lugar éste donde se encuentran la mayor cantidad de terrenos por
sanear.

Por tales motivos, creemos pertinente introducir reformas, ten-

" dientes a dar a las public'aciones un mayor alcance y garantía como
sería organizar un sistema de difusión radial, del aviso, a fin de que
los analfabetos tengan igual oportunidad y con •ello no salgan perjudi-
cados.

2.7.2 LA AUDIENCIA.-

El expediente de saneamiento para ser conocido en audienciá

pública y contradictoria., además de los documentos de la prueba
presentados en posibilidad por los interesados, deberá estar formado
por los documentos siguientes:

A.- Formularios de Reclamaciones;

B.- Plano Provisional para audiencia;

C.- Certificación del Conservador de Hipotecas del Departa-

mento donde está radicado el inmueble, en el cual se haga constar si
existe o no gravamen sobre el mismo, y sus mejoras. Esta es expedi-
da a solicitud del Tribunal;

16
 D.- Copia del Auto de Designación d>el Juez de J !Jrisdicción
Original;

- E.- Copia del Aviso de Requerimiento, Auto de Emplaza-

miento y de Fijación de Audiencia;

F.- Informe del Agrimensor, donde se establecen los hitos;

G.- Requerimiento de Saneamiento y Adjudicación de Título

del Abogado del Estado; y

H.- Auto de Fijación de Audiencia y de Citación dictado por el

Juez designado. ,

Para mejor ilustración, recomendamos al lector remitirse a los

apéndices anexos, donde presentamos modelos de los principales do-
. cumentos que a~abamos de mencionar.

Formado el' expediente con los elementos vistos, -el artículo 66

de la Ley de Registrd de Tierras dispone que '-'Al vencimiento del
plazo fijado en el emplazamiento para la comparecencia, o en .cual-
quier otra fecha posterior que se hubiere indicado, el Tribunal 'pro.ce-
derá a la .c~lebración del juicio". Este será público y contradictorio.

. Toda persona que se crea con un interés en el inmueble a sanear

y que comparezca a la audiencia deberá llenar el formul~rio de recla-
maCión, el .cual según manda la Ley debe ser jurado por ante el
Secretario · del Tribunal y firmado por el interesado. Sobre el conte-
nido de los formularios recomendamos remitirse al modelo, el cual es
la mejor forma de observación.

En materia de Tierras no es obligatorio el minist1erio de aboga-

do, y en consecuencia los reclamantes pueden comparecer por sí
mismos o representados por cualquier persona; sea ésta abogado o
no.
'
fara el caso de : que se use un representante no abogado, el
artículo 67 d,e la Ley d~ Registro de Tierras prescribe que dicho
representante debe estar provisto de un poder especial.

Pero a pesar de la prescripción del artículo 67, es práctica cons-

tante de nuestros Tribunales de Tierras no acatar tal disposición, no

17
exigiendo en el caso poder especial alguna. Para ellos basta la simple
declaración que se presta bajo juramento en el formulario y en pre-
sencia del Juez en audiencia.

Esta medida práctica de nuestros tribunales, la consideramos

justa y procedente, porque con ella se logra darle mayor celeridad al
largo proceso de saneamiento con lo que se acorta su duración, re-
dundando esto en beneficio de los reclamantes. -'

En cuanto al elemento de las pruebas la Ley de Tierras admite

que la misma puede ser literal o testimonial.

Para la primera se admiten los actos auténticos y los actos bajo

firma privada los cuales deben estar exentos de vicios y duda, debida-
mente transcritos .en la Oficina de la Conservaduría de Hipotecas, a
fin de proteger los terceros y darles fecha cierta.

En lo relativo a las pruebas testimoniales, la Ley de Registro de

Tierras le dedica un amplio articulado que va desde el artículo 75 al
82 inclusive.

Es este tipo de prueba importante especialmente para probar la

posesión de un terreno con la finalidad de que le sea adjudicado por
prescripción adquisitiva o usucapión. En tal situación se aplican las
disposiciones de los artículos 2228 y siguientes del Código Civil,
relativas a la prescripción en cuestión.

Para la adjudicación de · terrenos y en el orden de las pruebas, el

artículo 82 párrafo único nos trae una nota muy importante. Este
autoriza al Tribunal aceptar cuando lo juzgue conveniente declaracio-
nes de ventas verbales, realizadas por campesinos para los fines de
adjudicación en el proceso de saneamiento. Con esta disposición se
está admitiendo que para tal situación la prueba literal o documental
o testimonial no son imprescindibles para que el tribunal pueda deci-
dir el asunto. ·

Sin embargo, hay que estar claro sobre esta situación, porque no
siempre es admitida. La aceptación de las ventas verbales, sólo es
posible cuando se trate de terrenos rurales o parcelas, y por ende
nunca cuando sean solares los objetos envUeltos en la presunta venta.

Ahora bien, nosotros establecemos que a pesar de la disposición '

del artículo 82 visto, y de lo expresado en el párrafo anterior · en el
sentido de los terrenos rurales, · esto no es suficiente para que el

18
tribunal admita las ventas verbales. Creemos necesario agregar un
nuevo elemento: La cuantía envuelta en la transación.

El nuevo elemento agregado tiene su razón de ser en la inten-

Cion del legislador de admitir en ciertos casos este tipo de ventas
verbales con el fin de evitarle gastos a campesinos poseedores de
pocos terrenos. Entonces, no /se admiten ventas de este tipo cuando
existe una cuantía o precio que a juicio del Tribunal sea elevada.
/

En el sentido antes expuesto, somos partidarios de que se acep-

ten las ventas verbales no sólo en los casos en que los intervinientes
sean campesinos, como dispone el artículo 82, párrafo único de la
Ley de Registro de Tierras, sino aún cuando el vendedor no sea
campesino, con tal de , que el comprador sí lo sea, pues es a éste
último quien le corresponde el pago de impuesto por venta. Con esto,
entendemos, se cumpliría aún más con los deseos que tuvo el legisla-
doral dictar la disposición en estudio.

Es pues, que para que· se acepten ventas verbales en la adjudica-

ción d~ un terreno sometido a un proceso de saneamiento, es necesa-
rio estén presentes cuatro condiciones, a saber:

A.- Que el vendedor y comprador sean campesinos;

B.- Que se trate de parcela, no de solar;

C.- Que la cuantía o precio, a juicio del juez, no sea muy

elevada; '

D.- Que se trate de un proceso de saneamiento, donde se persi-

ga hacer reconocer la venta. Por argumento al contrario, no serán
admitidas ventas de este tipo, en materia de terrenos ya registrados.

Por otra parte, y en el mismo orden, diremos que en materia de

tierras existe una derogación a los principios de Derecho Común que
que al interrogatorio se refieren.

El artículo 80 de la Ley de Registro de Tierras dice así:

"Las declaraciones de los testigos, con excepción de las que se

hideren de conformidad con el artículo siguiente, se prestarán verbal-
mente ante el Tribunal, y cada testigo podrá ser interrogado por
cualquiera de las partes o por los representantes de éstas, o por el
Tribunal, con la suficiente amplitud y libertad para poner de mani-

19
fiesto su exactitud, veracidad , ausencia de interés o principio, con el
fin de esclarecer todos los hechos importantes que se relacionaren
con la cuestión".
Es de la interpretación de este artículo que se infiere la deroga-
ción cuestionada. En materia de t ierras rige el principio del interro-
gatorio directo, mientras que en el Derecho Común la norma es
hacerlo de forma indirecta.

El principio de interrogatorio directo, reflejo del origen anglo ~·

sajón de la Ley de Tierras, permite, en consecuencia, que el interroga-
torio pueda ser realizado por cualquiera de los participan.tes en la
audienGia sin tener que utilizar al Juez como intermedio. Este último,
en caso específico de tierras, tendrá poder para limitar, concretizar y
controlar las preguntas, según establece el párrafo único del artículo
80 de la Ley de Registro de Tierras.

2. 7.3 SENTENCIA DE }URISDICCION ORIGINAL

Vencidos los plazos que se hayan podido ofrecer a los reclaman-

tes para presentar sus escritos y conclusiones; olídos los testigos, en
fin finalizada ya la audiencia, el expediente de saneamiento queda en
Estado de Fallo. Esto quiere decir que el juez podrá desde ya dar
la sentencia escrita que decidirá, por lo menos a este nivel o grado, el
asunto sometido a su consideración.

Pero antes de proceder a dictar sentencia, el Juez Residente

requerirá a:l Conservador de Hipotecas del Distrito judicial donde
esté situado el inmueble, Certificació111 donde se haga constar si exis-
ten d no gravámenes hipotecarios sobre el inmueble y sus mejoras
para luego hacerlo constar en la Decisión a intervenir.

Esta exigencia sólo es requerida en materia de terrenos en sanea-

miento no en terrenos registrados, ya que en este último caso, aun-
que la Ley no lo preyé así, dicha Certificación debe ser solicitada y
expedida por el Registrador de Títu-los, quien lógicamente es la per-
sona llamada a dar la información y con ello evitar gravámenes ocul-
tos. -

El artículo 84 de la Ley de Registro de Tierras ha establecido

que "En las sentencias de los Tribunales de Tierras se hará constar: el
nombre de los jueces, el nombre de las partes, el domicilio de éstas si
fuere posible inélicarlo, los hechos y los motivos jurídicos en que se
funda, en forma sucinta y el dispositivo". Y agrega más adelante que

20
 "En cuestiones en que no se susciten contestaciones, las sentencias de
los Tribunales de tierras no tendrán que contener motivos".

Por su parte el artículo 141 del Código de Procedimiento Civil

Dominicano, tiene mucho de parecidq a lo enunciado en el artículo
precedentemente citado cuando establece que "La redacción de las
sentencias contendrá los nombres de los juec,es, del fiscal y de los
abogados; los nombres, profesiones y domicilios de las partes; sus
conclusiones, la exposición sumaria de los puntos de hecho y 'de
derecho, los f~ndamentos y el dispositivo".

Doctrina y J urispru.dencia están contestes en que ambos art(cu-

los guardan poco de diferencia, siendo aplicable, Mutatis Mutandis, el '
artículo 141 de Código de Procedimiento Civil en materia de Tierras.
En ·c onsecuencia, las sentencias de saneamiento deben contener a
pena de nulidad todas las enunciaciones que son sustanciales al tenor
del Derecho Común, salvo las que se. refieren a los motivos, cuestión
que la Ley de Tierras en el párrafo único del artículo 84 lo precisa
claramente.

El formato usado por los Tribunales de Tierras difiere de los

demás Tribunales ,Dominicanos, por esto es fácil dist.inguir cuándo
estamo.s ante una sentencia procedente de un Tribunal de Tierras y
cuándo no.

L4s Decisiones en esta materia se encabezan, todas, con el Nú-

~ ·- mero
Catastral; Número de Solar o Parcela; Número de Decisión y
Fecha de ésta.

En esta materia existe un detalle característico en lo que respec-

ta a los expedientes y las
1
sentencias que dan solución al caso someti-
do. Aquí, y así sucede frecuentemente, puede el Juez fallar sólo una
parte del expediente, como en su todo, dependiendo si éste está
parcial· o totalmente en Estado de Fallo.

Cuando el expediente es fallado en su totalidad, la Decisión será

numerada con el Número 1. Pero, como dijimos, se puede fallar por
parte del expediente, entonces las Decisiones llevarán los números 1,
. número 2, etc., según vayan fallándose los solares o parcelas en discu-
1
sión.

Las Sentencias de Jurisdicción Original, que no necesariamente

tienen que ser' públicas, deberán decidir al efecto y ordenar la adjudi-
' cación del derecho de propiedad y las mejops a favor de la persona _o

21
 las personas que hayan probado el derecho invocado. Así se le pone
fiA, en este grado, al proceso de saneamiento.

El Original de la Decisión adjunto al expediente o legajo, según

sea fallado en parte o en totalidad, debe ser enviado al Tribunal
Superior de Tierras, notificado su dispositivo a los interesados que
figuraron en el proceso y enviada copia de la sentencia á la .Dirección
General de Mensuras Catastrales. Lo primero se lleva a cabo con la
finalidad de hacer posible la Revisión de Oficio; lo segundo para
enterar, a los interesados del fallo y darle a su vez oportunidad a que
conocido éste a tiempo puedan interponer el recurso que les recono-
ce la Ley, si es que no están conformes, y con lo tercero se busca que
la Oficina en cuestión tenga conocimiento del fallo y en cor.~secuencia
conozca a favor de quién harán los planos definitivos del solar o
parcela. Esto último se hace después de que la sentencia es aprobada
por el Tribunal de Tierras. -

La Ley de .Registro de Tierras en su artículo 118 dispone que

copia del dispositivo de las sentencias deban fijarse en la puerta prin-
cipal del Tribunal que la dicte.

- Aunque la medida del artículo 118 tiene gran Ímportancia para

dar mayor efectividad y amplitud al sistema de publicidad en materia
de tierras y . porque la misma es el punto de partida para contar los
- plazos para ejercer recursos contra la sentencia, ésta no es observada
por la mayoría de los Tribunales de Tierras de Jurisdicción Original.
Estos se limitan a notificar el dispositivo de la Decisión y hacer
constar en dicha notificación que toda apelación será recibida en'
plazo de un mes a partir de la fecha de la sentencia.

~on la no observación de la disposición mencionada, somos del

criterio de que se está limitando el radio de alcance de la publicidad y
perjudicando a los interesados, lesionando su derecho de defensa en
un procedimiento de Orden Público. Esta crítica tiene su base porque
fue intención del legislador brindar un sistema de publicidad amplio,
a fin de que más personas puedan enterarse del fallo y en' consecuen-
cia menos personas resulten perjudicadas por el mismo. Es la inten-
ción de reconocer derechos, no de despojar lo que ha movido al
legislador al crear el proceso de saneamiento; de ahí que recomenda-
mos cumplirse con el mandato de la Ley al respecto. Para avalar
nuestra consideración citamos a la Suprema Corte de Justicia: "Con-
siderando que los artículos 118 y 119 de la Ley de Registro de
Tierras establecen una doble formalidad para la notificación de las
sentencias del T~ibunal de Tierras: Primero: exigen la fijación de una

22
copia de la sentencia en la puerta local del Ayuntamiento en los
Municipios en donde no hay una oficina del Tribunal de Tierras ;
Segundo: exigen la remis~ón a todos los interesados, por correo, de
una copia de la sentencia; que en los casos ~ontrovertidos deberá ser
enviada por certifi~ado, en la cual se hará la indicación.de la fecha en
que ha · sido fijada y la del vencimiento del plazo en que deberán
interponerse los recursos; que el propósito del legislador al crear esta
doble formalidad fue el asegurar que llegaraoportuna y regularmente
al conocimiento de todos los interesados en los asuntos controver-
tidos, el fallo que hubiese dictado, para que la parte que se considere
lesionada pudiera interponer los recursos pertinentes" .4

2. 7.3. 7 CARACTER DE LA SENTENCIA DE }URISDICCION ORI-

GINAL ~ '

Toda sentencia en esta materia tiene un carácter, al igual que el

proceso de saneamiento, erga omnes, porque siendo definitiva es
oponible a "todo el mundo", hayan, como hemos dicho en múltiples
veces, comparecido a la audiencia de saneamiento o no . Todas las
personas interesadas se presumen citadas a través de la frase "1 a
todos a quienes pueda interesar", contenida en la citación pública
(Aviso de Requerimiento, Auto de Emplazamiento y de Fijación de
Audiencia) y en la propia sentencia, la cual, repetimos, es general en
cuanto a sus efectos de oponibilidad. Así lo confirma de forma preci-
sa el artículo 86 de la Ley de Registro de Tierras al decir que las
sen ~encias del Tribunal de Tierras .. . "serán terminantes y oponibles a
toda persona, inclusive el Estado, el Distrito Nacional, sus munici-
pios, y cualquiera otra subdivisión política de la República ... "

Lo antes dicho es en pr incipio aplicable a todas las sentencias

que emanan de los Tribunales de Tierras.

Pero en lo refe rente a las Decisiones de Jurisdicción Original la

situación es condicionada. Su valor jurídico legal está sujeto .a que
ésta sea revisada de ofici ~ po r el Tribunal Superior de Tierras, con lo
que sí adquiere los caracteres de una verdadera sentencia de tierras.
Aunque muchos no están de acuerdo con esta tesis, la opinión predo-
mi\)ante es ésta, y JlOSotros nos adherimos a ella.

La mayoría de la Doctrina y la Jurisprudencia está conteste en

precisar que las sentencias de Jurisdicción Original son simp les pro-
yectos que cambian para convertirse en verdaderas Decisiones con la
consumación de la Revisión de Oficio por el Supremo Tribunal de

23
Tierras, lo cual, en pri_ncipio es obligatorio, salvo excepciones que en
ocasión del estudio de la Revisión de Oficio veremos más claramente.
La jurisprudencia es precisa, cuando dice: "Considerando que, con-
trariamente a lo establecido por nuestro Código d'e Procedimiento
Civil, las sentencias que -emanan, en materia regida por la Ley de
Registro de Tierras, de los jueces de jurisdicción Original, como jue-
ces de primer grado, se encuentran sometidas automática y necesaria-
mente, a la revisión del Tribunal Superior y no tienen, mientras la
sentencia de éste no haya sido rendida, todo el valor jurídico de una
verdadera decisión". (5) En fin, el criterio Doctrinal y jurispruden-
cia! se apoya en la disposición del artículo 15 de la Ley de Tierras, el
cual precisa que las sentencias en cuestión no tendrán fuerza ni efec-
to sin la aprobación y revisión del Tribunal Superior" ...

En resumen, las sentencias de Jurisdicción Original q.l estar con-

dicionadas por los aspectos expuestos, serán oponibles a todo el mun-
do cuando se cumpla con el requisito de la Revisión de Oficio; opo-
nibilidad que es la característi~a principal de los fallos de saneamien-
to inmobiliar.

Las sentencias de primer grado en esta materia, como es natural

en derecho, estarán sujetas a los recursos que el Dérecho Común
acuerd á a los interesados, más la Revisión de Oficio que · es algo
intrínseco en la materia. Veamos cada una de estas situaciones.

2. 7.3.2 RECURSO DE APELACION

a
El recurso de apelación junto la Revisión de Oficio forman la
dobiG función del Tribunal Superior de Tierras: Tribunal de Apela-
ción y de Revisión.

Para la Doctrina y la jurisprudencia tienen oportunidad de invo-

car el recurso de ap'elación todo interesado, aunque no haya figurado
como reclamante en jurisdicción Original. Sólo basta tener y demos-
trar un interés legítimo;. y, como en derecho común, tener capacidad
para ello.

La Ley de Registro de Tierras en su artículo 120 ha precisado

que sólo será admisible el recurso contra aquellas sentencias de juris-
dicción Original que deban ser revisadas, por el Tribunal Superior de
Tierras. De aquí se deduce que sólo éstas Decisiones son susceptibles
de apelación y que existen algunas que pueden no ser revisadas por el
Tribunal Supremo de Tierras, siendo por ende no susceptibles de
apelación. Igualmente se consideran no apelables las que contienen

24
visos penales, consagrada s en el artículo . 238 de la Ley de Tierras, el
cual textualmente establece· la prohibición en su párrafo 11.

El Artículo 121 de la Ley de Registro de Tierras establece el

plazo de un mes {30 días) para que los i_nteresados puedan interponer
el recurso en cuestión.

El plazo hábil para apelar se computará a partir de la publica-

ción del dispositivo de la sentencia e n la puerta del Tribunal que la
dicte. Es de ahí la importáncia de esta exigencia prescrita por el
artículo 118 de la Ley de Tierras, de lo cual recordamos nos referi-
mos en ocasión de tratar la publicación de la sentencia de Jurisdic-
ción Original; y donde hicimos observación del artículo ya mencio·
nado. ·

Sobre el plazo para apelar es procedente que digamos que las

vacaciones judiciales no lo interrumpe, sino que esos días hay qU'e
computarlos como válidos. Esta situación, . que choca con l<l;S
disposiciones del Derecho Común, tiene su razón de ser en el hecho
especial de que en la legislación de tierras no es necesaria la
intervención de ningún funcionario que pudiera darle carácter
judicial al acto <;ontentivo del recurso.

Otra derogación al Derecho Común la encontramos en el hecho

de que la apelación contra una sentencia de saneamiento inmobiliar
siempre tiene un carácter principal, sea cual sea la fecha de la
interposición del recurso, no existiendo la ape,lación incidental como
es el caso del Derecho Común, donde el primer recurso en el tiempo
es el principal 1 y el segundo incidentaL

En lo que respecta .a su forma de interposición, el artículo 123

de la Ley de Registro de Tierras deja al apelante tres sal idas para eflo:

· A.- Por ante el Tribunal , Superior de Tierras por medio de acta

que a requerimiento de los reclamantes levanta el Secretario del ·
Tribunal;

B.- Por escrito dirigido directamente al Secretario del Tribunal

de Tierras; y

C.- Por ante el Secretario Delegado, o sea; por ante el

Secretario del Tribunal de Jurisdicción Original que dictó la Decisión.

Finalmente; diremos que la Doctrina y la Jurisprudencia han

•
25
considerado que el Tribunal Superior de Tierras al conocer de la
apelación podrá confirmar total o parcialmente el fallo; revocarlo y
darle él mismo ~olución al expediente y ordenar Nuevo Juicio.

Las dos primeras situaciones las creemos bastante claras, por lo

que no entraremos en su estudio; pero en lo que respecta a la última
sí, veámosla.

2.1.3.3 El Nuevo juicio.

El Nuevo Juicio es la devolución del expediente a Jurisdicción
Original, a fin de que éste sea conocido nuevamente. La orden de
devolución puede afectar total o parcialmente la Decisión discutida.
Todo asunto de saneamiento conocido nuevamente será benefi-
ciado por el Doble· Grado de Jurisdicción, y por la Revisión de
Oficio, es decir, será conocido y fallado como si fuere por vez
primera.

Pero en lo que respecta a la sentencia misma del Tribunal

Superior que ordena el Nuevo Conocimiento del asunto, ha sido de
jurisprudencia constante considerar que · ésta tiene un carácter
preparatorio, no definitivo, por lo cual no es súsceptible el recurso de
casación, salvo el caso en que a pesar de ello, decida sobre una
cuestión de derecho, como por ejemplo si se viola la Ley, afectando
el "derecho de propiedad pretendido por las partes ... "6

2.1.3..4 La Revisión de Oficio.

Con la consagración de la Revisión de Oficio nos encontramos,
no con un recurso para los interesados, sino con un mandato
impuesto por la Ley de Tierras para ser aplicado, ' en principio, a las
Decisiones evacuadas por los Tribunales de Jurisdicción Original. Es
pues, que la Revisión es impuesta y por ende tiene un carácter
obligatorio para el Tribunal Supremo de Tierras.

Esta Revisión de Oficio, figura propia en la legislación de tierras

tiene su fundamento y razón en la misma naturaleza de las Sentencias
de Jurisdicción Original. Estas, y así lo hicimos saber ya, tienen un
carácter de Proyectos de sentencias, sujetos a la Revisión de Oficio
para que puedan surtir efectos y ser aprobadas. Ellas no adquieren la
Autoridad de Cosa Juzgada, mientras no son revisadas.

La Revisión, según lo dispone el artículo 124 de la Ley de

Tierras, deberá ser llevada a cabo en un plazo de un mes, contado

26
 después de haber sido publicado el fallo de Jurisdicción Original ; y la
decisión de Revisión deberá dictarse dentro_ de 30 días después de
vencido el plazo anterior. Este período de 30 días podrá ser
prorrogado por un término igual por motivos justificados, dice
finalmente el artículo. ·

Con el plazo de 30 días mencionado, creemos que el legislador

ha buscado, y así se hace en la práctica, dar oportunidad a que
' transcurra el plazo legal de la apelación, y luego si ésta no se produce
pasar a la revisión . Si los interesados apelan no se rá necesaria la
revisión de oficio por parte del Tribunal Superior de Tierras, pues al
conocer en apelación estará a su vez revisando el asunto. En este
sentido en Jurisprudencia del 19 de Diciembre de 1941 nuestro más
alto Tribunal ha dicho que el Tribunal Superior de Tierras "está
facultado a revisar de oficio las decisiones no recurridas en
apelación".

Vista la situación antes planteada, decimos que el carácter

obligatorio que la Ley le imputa a la revisión no es tan categórico,
puesto que el mismo está condicionado' por la apelación o no 'de la
sentencia de Jurisdicción Original.

En cuanto a la forma para realizar el examen de oficio, la Ley

de Tierras en su artículo 126 impone que éste deba hacerse en
Cámara de Consejo o en Audiencia Pública.

En el primer caso no son oídos los interesados, pero en el

segundo sí, y en consecuencia deben ser citados, pues tenemos en
esta circunstancia un juicio contradictorio; se conocerá como si fuera
una apelación .

Al conocer del expediente el Tribunal Supremo de Tierras tiene,

como vimos al tratar la Apelación, y citando al Lic. Ruiz Tejada, tres
caminos; los cuales repetiremos, pues estamos en otro punto del
estudio, a título recordatorio :

A.~ :·confirmación total o parcial del fallo de jurisdicción

Original;
B.- Revocación del mismo y solución del asUnto por propia
autoridad de distinto modo; y

C.- Ordenación de nuevo juicio" 7

27
 Ningunas de las alternativas las consideraremos ampliamente,
porque ya fueron tratadas, como se verifica, en el tema de la
Apelación . '

Pero sí di remos que, aunque la Decisión que ordena un nuevo

juicio no es susceptible, en principio, del recu 'rso de casación, sí lo es
la que decida confirmar total o parcialmente el fallo o la que revoque
el mismo y plantee la solución del asunto por autoridad del pro'pio
tr\bunal que la dicta. ·

Por otra parte, y sobre el mismo tema, y su conclusión, diremos

que las excepciones a la regla de la revisión son las decisiones que se
relacionan con la materia penal, o sea, cuando el Tribunal de Tierr(as
incursiona en este campo, como es el caso de desacato, · y cuando el
Tribunal de Jurisdicción Original falla como Tribunal de apelación en
materia de interdicto posesorio, tampoco tiene que ser objeto de
revisión la sentencia intervenida.

Visto el recurso ordinario de Apelación y la Revisión de Oficio,

figura propia de la legislación de Tierras, pasaremos a considerar el
recurso extraordinario de Casación.

2. 7.3.5 Recurso de Casación.

Este recurso, al igual que en Derecho Común , conserva su

carácter de extraordinario, y se funda en la violación de la Ley. Por
todd ello en materia de tierras debe ser instru ído y juzgado conforme
a la~ reglas del Derecho Común. ·
El artículo 132 de la Ley de Registro de Tierras establece que
las sentencias definitivas, es decir, las que ponen fin a las contesta-
ciones en el proceso o resuelven un incidente del procedimiento, son
las que podrán recurrirse en casación. ·
Las sentencias pueden emanar del Tribunal Superior de Tierras
o de jurisdicción Original; lo que importa para la Ley es que sean
definitivas para el recurso.

El artículo de marras en .su parte in fine dice: "El recur~o ·

afectará únicamente a las parcelas a·que se refiera". como se puede
observar éste sólo habla de parcelas, lo cual es una omisión d~l
legislador porque no se refiere también a los solares. Por ello la
 interpretación que se le debe dar al artículo es enunciativa y no
limitativa, extendiéndose su aplicación a los terrenos urbanos o
. solares.

Aunque el artículo 132 no la incluya, la Doctrina y Jurispru-

dencia, y nosotros nos mostra.m os de acuerdó con ellas, consideran
como sentencias recurribles en casación a las interlocutorias, porque
las mismas, al igual que las definitivas, tienen un carácter irrevocable.
Contrariamente a lo expuesto no son susceptibles de este
recurso las Decisiones preparatorias, como es el caso de una sentencia
que ordena la celebracion de un Nuevo Juicio. Sin embargo, es de
Jurisprudencia constante admitir ·que las mismas son recurribles
siempre que intervenga el fallo definitivo sobre el fondo; pero jamás
lo son por sí solas.

Por otra parte, el artículo 133 dice que podrán incoar la

casación los interesados que hubieren figurado verbalmente o por
escrito en el procedimiento y en materia penal el Abogado del Estado
y la parte conde 1ada.

Es la disposición del artículo mencionado enunciativa o

limitativa? Nosotros nos vamos por lo primero. Es posible, tanto en
esta materia , como ·en la ordinaria, la participación con calidad,
interés y derecho de un causahabiente, aunque no haya figurado
verbalmente o por escrito en el proceso. Esto , se justifica por la
aplicación del principio de Derecho Común de que hay una
continuidad de la personalidad del Decujus en la persona del
heredero o causahabiente.

~ Igual sería la situación para aquellas personas que no hubieren

apelado porque el fal.lo le es favorable, pero que mas luego por efecto
de una ~pelación o de la Revisión de Oficio, salvo el caso de que se
ordene Nuevo Juicio, ven modificado su status de favorecido. Por
ejemplo: X es beneficiado por sentencia de Jurisdicción Original con
la adjudicación del solar 5 del Distrito Catastral Número 1 de
Santiago; pero luego Z, supuesto perjudicado, apela la Decisión por
ante el Tribunal Superior de Tierras, quien falla a favor del apelante
Z, perjudicando consecuentemente a X. En este caso le queda abierto
el recurso de casación a X, aunque no haya figurado en apelación,
como apelante.

En lo que respecta al plazo para ejercer el recurso es el mismo

que en materia ordinaria: Dos meses. Este se cuenta a partir de la

29
notificación de la sentencia de11nitiva, y éste será franco; aplicándose
por ende el artículo 1033 del Código de Procedimiento Civil
Dominicano.

Para finalizar este aspecto, el artículo 136 de la Ley de Tierras,

trata acerca del envío del expediente, si es casado, por parte de la
Suprema a un Tribunal inferior, y trae una derogación al derecho
común. ,

Este artículo expresa que el Tribunal Superior de Tierras

cuando se produce un envío estará obligado al fallar nuevamente el
caso, a seguir las disposiciones de la Suprema en el punto de derecho
sometido. Igual sucederá cuando la sentencia impugnada provenga de
Jurisdicción Original.

Con la consagración del mandato del artículo 136 en cuestión

hemos dicho se deroga en tierras lo que en materia ordinaria es
aplicable. En materia ordinaria encontramos que en un segundo
envío cuando el Tribunal designado queda obligado por la recomen-
dación de la Suprema, mientras en tierras, para así explicar la
derogación, tal obligación se produce con el primer envío.

2. 1.4 El Efecto Aniquilativo del Saneamiento.

Conclu ído el proceso de saneamiento, porque la sen't encia ha
adquirido Autoridad de Cosa Juzgada, es decir, que la Decisión no es
susceptible de ningún recurso, en vista de que no han sido intentados
o porque hayan sido agotados, se produce consecuencialmente el
llamado Efecto Aniquilativo del Saneamiento.

El interés de este efecto radica principalmente en que es

prohibitivo para los interesados presentar, después de que la
sentencia definitiva de saneamiento adquiere autoridad de cosa
juzgada, actos realizados con anterioridad a la sentencia como
pruebas para respaldar un derecho o interés, que durante la instancia
del proceso no fueron presentados.

Veamos un ejemplo ilustrativo : "A" reclama un solar, pero el

mismo es . adjudicado a "B" por sentencia, sin que "A" haya
presentado pruebas que avalen su reclamación. Luego la referida
sentencia adquiere la Autoridad de Cosa Juzgada, y "A" posterior-
mente se destapa mostrando un acto de compra regularmente
realizado, pero con anterioridad . a la sentencia, en el cual queda
manifiesto su derecho sobre el referido solar. En esta situación el

30
acto, aunque regular y válido, en princ1p1o, queda anonadado sin
validez por el efecto estudiado, pues todos los derechos existentes
quedan resueltos sin que puedan subsistir der.e chos ocultos.

Hemos visto ya que el juicio de saneamiet¡ltO está precedido por

medidas previas, tendientes a garantizar la mejor publicidad posible y
la participación de los interesádos en tal juicio, a fin de que el juez
tenga mucho más base y claridad para fallar y adjudicar el inmueble y
las mejoras, dando con ello una solución con carácter erga omnes. De
aquí que hoy ~xista el efecto aniquilatorio como obra creada por la
· Jurisprudencia.

Sin embargo, esta obra Jurisprudencia ha sido el fruto de la

interpretación del artículo 86 de la Ley de Registro de Tierras, parte
in fiene. El artículo establece que las sentencias del Tribunal de
Tierras serán oponibles a toda persona, inclusive al Estado, el
Distrito Nacional, sus municipios y cualquiera otra subdivisión
poi ítica de la República, y que las mismas no podrán ser impugnadas
· por motivos de ausencia, minoridad, impedimento, etc., está consa-
grando tácitamente el efecto reconocido textualmente por. nuestra
j urispr~udencia, la cual en función creadora de derecho y llenando
algunas de la · Ley dice que, "Considerando que si conforme a los
principios que norman la Ley de Registro de Tierras y regulan su
aplicación todos los derechos que no hayan sido invocados en el
proceso de saneamiento quedan aniquilados por la sentencia que le
pone término a éste, una vez que ha adquirido la Autoridad y fuerza
de la cosa irrevocablemente juzgada".8 ,
En el caso de la especie, la Jurisprudencia es clara y precisa y
por ello creo definido el punto del efecto aniquilatorio, el cual ya
con la base creada, 16 veremos en toda su importancia ligado en el
desarrollo de los temas siguientes.

CAPITULO 111

DECRETO DE REGISTRO

Finalizado el proceso de depuración de derechos (Saneamiento),

porque ha intervenido sentencia con Autoridad de Cosa Juzgada,
aparece en escena el primer acto administrativo a que esta Decisión
da origen: El Decreto de Registro.

El Licenciado Ruiz Téjada, como repres~ntante de la Doctrina,

ofrece un concepto claro de lo que es en real-idad este acto: "Es lá

31
orden expedida por el secretario en virtud de la sentencia final sobre
el saneamiento, para que el Registrador de Títulos anote o 'registre en
el libro registro el derecho ya saneado, en favor de la persona qu ~ ha
resultado adjudicataria de ese derecho".9
Por su parte, la Ley de Registro de Tierras dedica un amplio
articulado al Decreto, el cual abarca los artículos 150 al 1,55.

Del estudio del conceptQ y articulado extraemos lo que a

nuestro entender son los puntos de más importancia para las
consideraciones del trabajo memoria desarrollado.

A.- El Decreto es una orden emanada del Tribunal Superior de

Tierras, que deb ~ cumplir el Secretario de dicho Tribunal, siendo éste
el encargado de la expedición del mismo.

B.- La expedición del Decreto tiene como fin el Registro del

Derecho de Propiedad; de ahí que sea al Registrador de Títulos a
quien se envíe para ello.

C.- _Para expedir el Deqeto es necesaria la previa presentación

por parte del agrimensor de los Planos Definitivos. A estos fines la
Ley establece plazos de 5 días a partir de la fecha en ,que se firma la
sentencia para remitir copia del dispositivo de la misma al agrimensor
y al Director General de Mensuras Catastrales; y 60 días para que el
agrimensor que ·hubiere practicado la mensura pueda presentar los
Planos Definitivos. Agrega la Ley que el término puede se prorrogado
30 días adicionales por el Tribunal Superior de Tierras a instancia de
la Dirección Genera] de Mensuras Catastrales. En el sentid'o tratado,
debemos consignar que los plazos en cuestión no son fatales, sino
conminatorios. Esta sit!Jación ha sido motivo para que en la práctica
exista una notable negligencia en la confección y presentación a
tiempo de los· Planos Definitivos, por lo cual, en consecuencia, la
expedición del Decreto de Registro se ve retrasada en perjuicio de los
interesados. · •·
Ha sido preocupación del legislador, al estatuir acerca de los
Planos Definitivos, hac~r que estos sean in's trumertos de orientación
para la elaboración del Decreto de Registro y el posterior Certificado
de Título. De aquí que sea indispensable para la expedición del
Decreto, la presentación de los Planos D·efinitivos.

Estos planos son los documentos ela,borados por el agrimensor, ,

que servirán de base en la descripción técnica del inmueble; y

32
permitirán una clara individualización del Bien inmueble a registrar
definitivamente. Es pues, que este aspecto tiene gran interés en la
dimensión expuesta, porque de él depende la ' correcta ubicación y
descripción del Bien saneado.

Conteste de la importancia consecuencia! del Decreto de

Registro, el artículo 152 de la Ley de Registro de Tierras dedica sus
partes al contenido de esta orden, concretjzada ésta en un formulario
adoptado por el Tribunal de Tierras para ello.

Tres son las enunciaciones principales consagradas al efecto:

A.- Número de orden y fecha de su expedición;

B.- Generales del adjudicatario del terreno; y las del propietario
de las mejoras, si es que éstas no son del primero; y
C.- Mención de los gravámenes, servidumbres y embargos, si los
hay.

Consideradas en su conjunto, estas enunciaciones deben ser de

observación estricta, porque ellas responden a la necesidad de que el
Certificado de Título que va a originar el Decreto ·de Registro,
contenga todos aquellos datos que permitan una clara y definida
individualización del inmueble, como así ya vimos. También estos
fines de individualización se buscarán respecto del adjudicatario, las
mejoras y su propietario; pues así se obter;¡drá un Certificado de
Título capaz de bastarse a sí mismo, porque en inmuebles registrados
no existen derechos ocultos. En fin, son formalidades que afectan el
fondo del derecho de propiedad y su posterior registro y, por lo
tanto, deben ser observadas obligatoriamente.
Considerado en una extensión limitada hemos ,visto el valor del
Decreto de Registro en una fase. ·
-
Para nosotros el Decreto, además de ser un acto administrativo
de proyección determinante en el Certificado de Título, es una etapa
intermedia donde se comienzan a delimitar los campos entre un
terreno registrado y no registrado; intervalo dentro del cual se
presentan fenómenos jurídicos prácticos que merecen ser considera-
dos.

3.1 Terrenos Registrados y No Registrados. La Ley. La jurispru-

dencia.
La actual Ley de Registro de Tierras, No. 1542, en su artículo 6

33
considera registrado un terreno "cuando el Decreto de Registro haya
sido transcrito, es decir, copiado in extense en el Li o ro Registro, en
la Oficina del Registrador de Títulos del Tribunal de Tierras
correspondiente".

· Por su parte, la Suprema Corte de justicia en casación del 30 de

noviembre de 1945, B. j. 424, págs. 1112 y 1113, fecha ésta anterior
a la vigente Ley de Tierras de 194 7, había ya referido el mismo
criterio de la Ley, diciendo que la calificación de un terreno
registrado se determina con la transcripción del Decreto de Registro.

Si seguimos la orientación precedentemente mencionada, por

razonamiento contrario, si un terreno se reputa registrado después de
la transcripción del Decreto, es no registrado mientras esta operación
no se haya producido, 'O sea, ni a partir de que la sentencia adquiere
la Autoridad de la cosa juzgada, como tampoco de la fecha del
Decreto de Registro puede considerarse registrado el terreno.

La lectura y estudio del artículo 6 de la Ley de Tierras no llama,

aparentemente, a confusión. Existe una precisión insoslayable. Para
más, está reforzado por la J uris prudenciá.

Sin embargo, puede la jurisprudencia crear una interpretación

contraria a lo que manda la Ley con claridad meridiana. Nos
inclinamos por la negativa, pues la Ley está por encima de la creación
jurisprudencia! en la escala de las fuentes del derecho. Pero ¿Puede
ll.e nar ' ésta las lagunas dejadas por la Ley? Creo que todos nos vamos
por la respuesta afirmativa.

Estas preguntas tienen su base y razón, y de seguro que los

lectores ya se planteaban la interrogante, en que la Suprema Corte,
después de co incidir con la Ley, como ya vimos, varió su orientación
y criterio en sentencia de fecha 25 de marzo de 1952, B. J. 500, pág.
559, al decir respecto a los terrenos registrados que: "Debe
entenderse ,por tales aquellos que han sido fallados definitivamente
por el Tribunal Superior de Tierras, aunque la operación material del
registro no se Qubiere efectuado".

Evidentemente que al observar la última Decisión jurispru-

dencia!, nos encontramos ante un "choque" entre la Ley y la
Jurisprudencia.

Al estudiar . la situación esbozada, no nos aventuraremos en

consideraciones teóricas de la prevalencia de la Ley sobre la

34
jurisprudencia o viceversa. Si hiciéramos lo contrario, caeríamos en
un campo estéril, poco práctico que nos alejaría del objeto fundamen-
tal del trabajo.

Para nosotros · el interés de diferenciar con exactitud cuándo

estamos ante un terreno registrado y cuándo no, estriba en un punto
dual, sumamente práctico, determinante, por un lado, para el
saneamiento, como para las consecuencias posteriores a éste, por el
otro lado. Nos referimos al momento en que termina en realidad el
saneamiento, en primer término, y en segundo término a los Actos
traslativos de propiedad y aquellos que afectan al inmueble, como
son las cargas y gravámenes.

En primer lugar, si partiéramos de la simple interpretación y

aceptación del mandato de la Ley de que es registrado un terreno
·c uando la transcripción del Decreto de Registro, se haya producido,
quedamos con la impresión de que el saneamiento termina en ese
momento, y no con la sentencia definitiva, y admitiríamos que todos
los actos pueden ser sometidos al Tribunal Superior de Tierras, aún
después de la sentencia definitiva, y aún has'ta después de haberse
dado el . Decreto de Registro, porque los actos no han sido
anonadados por el saneamiento. Tal sería el caso de una persona que
en jurisdicción Original y en el Tribunal SUperior de Tierras no haya
presentado o depositado como prueba un documento de adquisición ,
pueda someterlo con posterioridad a la sentencia que adjudicó el
.inmueble a otra persona.

Si aceptáramos el criterio antes mencionado, atentaríamos

contra la justa tesis jurisprudencia! de reconocer un Efecto Aniquila-
tivo a la sentencia definitiva del saneamiento, porque tal criterio deja
abierta, tácitamente, la posibilidad de que . actos posteriores a la
sentencia puedan ser sometidos al Tribunal, lo cual, además, a
nuestro humilde entender, es contrario al principio de Autoridad de
l'a cosa juzgada, pues deja libre la posibilidad de una reapertura del
proceso, y por ende, crea una incertidumbre para el adjudicatario
beneficiado por la sentencia.

Por tales motivos, la jurisprudencia, al variar su criterio que la

identifica con la Ley, consciente de la laguna jurídica dejada por ésta
y su artículo 6, ha afirmado categóricamente, como vimos, en la
casación de 1952, que es registrado el terreno a partir de la sentencia
definitiva, con lo que se afirma lo negado por la Ley .

De conformidad con la jurisprudencia el saneamiento termina

35
en el momento en que la Decisión adquiere la Autoridad de la Cosa
Juzgada y los Actos anteriores al saneamiento, por el Efecto
Aniquilativo, quedan anonadados, tal como hemos consignado varias
veces.

Refiriéndose al problema del saneamiento y su terminación,

nuestro más alto Tribunal, en condiciones inás flexibles que la ·Ley,
ha dejado aclarada la situación por sentencias recientes del 17 de
octubre de 1969, B. ). 707, pág. 5061 y del Tribunal Superior de
Tierras al que compete decidir sobre todo acto intervenido con
posterioridad a la sen'tencia definitiva y anterior al primer registro,
pudiendo para ello designar un Juez de Jurisdicción Original para que
el asunto, que es conocido como litis sobre derechos registrados,
recorra el Doble grado de Jurisdicción. És decir, el Tribunal sólo
estará apoderado del acto y no habrá nuevo saneamiento.

En segundo lugar, es preciso recordar que los actos traslativos de

derechos o aquellos que afectan los inmuebles, como los gravámenes
están sometidos a un régimen de publicidad que varía según se
refieran a terrenos registrados o. no registrados; los primeros, en
principio, deben ser inscritos por ante el Registrador de Títulos y
estarán regidos por las disposiciones del ,artículo 189 y siguientes de
la Ley de Tierras; y los segundos sometidos al sistema de la
transcripción por ante el Conservador de Hipotecas, para así hacerlos
oponibles a los terceros.

Al considerar como registrado aquel terreno adjudicado por

fallo final surgen las preguntas de: ¿cuál sería la suerte de los actos
posteriores a 'la sentencia definitiva, pero anteriores al primer
registro? Kuál es el procedimiento a seguir para darle oponibilidad a
los actos? o sea, ¿cuál es la formalidad a llenar, si 10; transcripción o
la inscripción? ¿Es que la Jurisprudencia ha dejado también ·una
laguna?

Buscando las respuestas a las inter'rogantes anteriores, preciso es

citar el artículo 190 de la Ley de Registro de Tierras: "Los actos a
que se refieren los artículos precedentes (actos traslativos de
propiedad) (nota mía) no podrán registrarse sino desde el momento
en que el derecho de que se trate se encuentre registrado a nombre de
la persona que otorgue el acto de disposición o gravamen". Este
artículo al hablar de derechos que se encuentren registrados, se
refiere, y así lo interpretamos, a los derechos inscritos en la Oficina
de Registro de Títulos.

36
 En este punto de discusión, la jurisprudencia, tomando como
base la disposición del artículo 190 e interpretando su sentido, ha
precisado una solución salomónica y ciertamente lógica, en la cual da
sal ida al asunto y puede mantener su criterio general respecto a los
terrenos registrados y no registrado. 1 Ha estatuido que los actos
posteriores a la sentencia, pero anteriores al registro, deb~rán ser
sometidos al régimen de publicidad de los. terrenos no registrados, es
decir, a la transcripción por ante el Conservador de' Hipotecas, no
obstante, para fines de litis, ser terrenos registrados.

En resumen, para avalar todo lo expuesto , citamos una

sentencia jurisprudencia! que ofrece la solución al problema dual que
se presenta en ocasión de considerar como registrado el · terreno
cuando interviene fallo definitivo sobre el mismo.

"CONSIDERANDO, que si bien para los fines de las litis sobre

derechos registrados, el terreno se considera registrado, en cuanto a la
afirmación del derecho de los adjudicatarios, desde que ha interveni-
do sentencia final del saneamiento, aún cuando la operación material
del registro no se haya efectuado, esto no quiere decir que para la
redacción de los actos. que realicen esos adjudicatarios rijan ya las
formalidades del artículo 189 de la Ley de Registro de Tierras, pues
esas formalidades están previstas específicamente para el caso en que
se haya efectuado materialmente el registro, lo que en la especie no
ha ocurrido; que, por tanto, el alegato del recurrente debe ser
desestimado". 1 0

CAPITULO IV

PRIMER REGISTRO. CERTIFICADO DE TITULO ORIGINAL.

Siguiendo el orden cronológico propuesto, arribamos a la

consecuencia del proceso de saneamiento: El Certificado de Título.

El Certificado que se expide en ocasión del saneamiento o en

precisión, en virtud del Decreto de Registro, es el que estudiaremos.
Hacemos la salvedad porque existen certificados que son productos
de operaciones posteriores; por todo lo cual .nos referiremos al entrar
en materia al Primer Certificado Original de Título y no a otros
posteriores, para así seguir un método ,que se corresponda con el
propósito del presente trabajo.

37
 '
4.1 Conceptos
Arístides Alvarez Sánchez ofrece un e oncepto general, y dice
que "El Certificado de Título no es más que la transcripción
completa del Decreto de Registro en el Libro Registro en la oficina
del Registrador de Títulos o de la anotación posterior al primer
registro de cualquier documento, resolución o sentencia que tenga
por objeto el transferimiento o modificación de un derecho
registrado".11

Por su parte la Ley de Registro de Tierras en su artículo 168

refiere que "se denominará "Certificado Original de Título" aquel
que en el Libro Registro resulte sea de la transcripción del Decreto' de
Registro, sea de la traslación concisa y circunstanciada de cualquier
documento que tenga por objeto la adjudicación o el transferimiento
del derecho de propiedad de inmuebles registrados".

De la lectura y estudio de los conceptos citados observamos

claramente que el uno como la otra no hacen dist1inción en cuanto al
primer certificado de título original, considerando lo mismo aquél
que resulte del saneamiento, como aquél que surge de una transferen-
cia.

Nosotros al respecto de tal situación hemos hecho ya la salvedad

y distinguimos. Cuando el Registrador de Títulos procede a la
transcripción del Decreto de Registro, o sea a la copia in extense del
mismo en el Libro-Registro, se opera lo que se llama Primer
Registro. Con esto último se forma lo que es en realidad el Primer
Certificado de Título, que amparará legalmente el inmueble ya
sometido al saneamiento. Este certificado, como se infiere de la Ley,
estará protocolizado en la Oficina del Registrador de Títulos del
Departamento correspondiente.

4.2 Efectos del Primer Registro

Antes de ·hablar del tema enunciado, debemos recordar lo
señalado en otra parte del estudio, que no podemos deducir como
efecto del Primer Registro, el hecho de considerar registrado un
terreno, sino que éste ya lo es a partir de la sentencia definitiva.

Hecha la aclaración, diremos que dos son los efectos principales

del Primer Registro:

38
 4.2.1. Este acto consecuencial mente coloca al Registrador de
Títulos en condiciones de tener conocimiento y constancia, por vez
primera, de la existencia de un derecho inmobiliario ya individuali-
zado con mQtivo del proceso de saneamiento, En otros términos, ya
el Registrador estará apto para realizar inscripciones de documentos
que podrían modificar el derecho originalmente registrado, como por
ejemplo actos d~ transferencias, hipotecas, etc., los cuales, en
consecuencia no deberán ser sometidos a la formalidad de la
transcripción por ante la Conservaduría de Hipotecas, sino que esta
obligación cesa para dar paso a la de la inscripción por el Registro de
Títulos, con lo cual, al igual que en la Conservaduría , los actos
adquieren rango y se hacen oponibles los derechos contenidos en
ellos a terceros. Además puede solicitarse cualquier información,
porque son fuentes públicas, con la diferencia de que para tal cosa en
la Conservaduría de Hipotecas se toman en cuenta nombres de
· propietarios de los inmuebles, mientras que en el Registro se sigue la
orientación de la Ley de Tierras, en cuanto al procedimiento in rem:
no importa nombre, sino número de parcela o solar con su respectivo,
,Distrito Catastral. ·
4.2.2 Es desde el Primer Registro cuando el inmueble queda
amparado por el Certificado de Título, pudiendo los interesados
hacerse expedir Certificado Duplicado del Dueño o Carta Constancia
del inmueble registrado. Sobre- el Duplicado y la Carta volveremos
más adelante, tratándolos de forma individual.

4.3. Caracteres del Certificado de Título.

Dos son los caracteres que de la interpretación de la Ley de

Registro de Tierras y de los principios que la norman reconocen la
Doctrina y la Jurisprudencia al Primer Certificado de Título y a los
Certificados posteriores a éste: La Irrevocabilidad y la lmprescritibi-
lidad.

4.3. 7. Irrevocabilidad del Certificado de Título.

El Certificado expedido para amparar una parcela o solar en

ocasión del saneamiento, estabilizará el derecho de propiedad
contenido en · él, dándole . inconmovilida d. Este definitivamen te
adjudicado no podrá, en principio, ser anulado por ninguna autoridad
judicial ni ejecutiva. El Certificado es irrevocable.

Ha sido preocupación del legislador, al darle éste carácter al

39
 •

Certificado de Título, que el mismo responda al objeto de la Ley de

Tierras y los principios que la rigen . Busca ofrecer seguridad y
certidumbre al derecho de propiedad en República Dominicana.
Tan grande es el celo -del legislador que en interés de mantener
el principio de irrevocabilidad del Título, ha preferido crear un fondo
de indemnización para pagar cualquier perjuicio que pueda ocasionár-
sele con la pérdida de un derecho o interés por aplicación de la Ley, a
un tercero no negligente. Esta indemnización es posible gracias a la
creación, en consecuencia, del denominado Fondo de Seguros de
Terrenos Registrados, el cual está reglamentado por la Ley de Tierras
en un amplio articulado que va del artículo 225 al 234.

Es pues, que el legislador considera pertinente que si no hay

negligencia de la persona perjudicad-a al despojársele de un derecho
en vez de rectificar el registro se proceda a indemnizarla y as(
mantener la naturaleza del Certificado y el 'apego al objeto mismo de
la Ley de Ti~rras. Veamos un ejemplo de lo tratado:

Si L, propietario del solar No. 5 del Distrito Catastral No. 1 de

Santiago, amparado por el Certificado de Título No . 565, vende
varias porciones de éste, manteniendo una parte sin vender. Al
iniciarse un proceso de Subdivisión, los compradores resultan, con
motivo de la sentencia evacuada al efecto, dueños de los solares 5-A ;
5-B y 5-C fallándose a favor del Dominio Público la· 5-D (Porción
no vendida por L}, en la cual quedó formada una calle. Ante la
imposibilidad de destruir el Certificado de Título que ampara el solar
5-D, dicho señor L se vería en la obligación, como último recurso,
de proceder a demandar al Fondo de Seguros para procurar
indemnización, en razón de que sin su culpa, y por error del Tribunal
que aprobó la subdivisión por sentencia, ha sido privado de un
derecho registrado, en este caso del solar 5-D. La Ley prefiere que la
demanda sea contra el fondo antes de revocar el Certificado expedido
a favor del Estado u otra persona.

Sin embargo, como toda regla tiene su excepción, la cualidad de

irrevocabilidad reconocida al Certificado no es absoluta. La Ley
.prevé que el Certificado de Título puede ser modificado y revocad o
por una acción en Revisión por causa de error material, reglamentada
en la Ley de Tierras por los articulas 143 al 147 o por la Revisión
por causa de Fraude.

Con respecto a la segunda opción no entraremos en detalles por

el momento, pues su estudio corresponde a un punto aparte. Pero en

40
lo referente a la primera sí haremos algunqs precisiones necesarias, sin
entrar en un estudio extenso y profundo de la misma.

Aunque la Doctrina y la Jurisprudencia , mal interpretando la

Ley, sin distinguir entre la irrevocabilidad y la inmutabilidad , hayan
incluído a la Revisión -por Error material como forma de impugnar el
Certificado de Título y hacer posible~ por ende, la existencia de una
excepción al principio estudiado, creemos que la misma no constitu-
ye tal excepción a la irrevocabilidad . Afirmamos tal cosa porque la
Revisión en cuestión, por referirse a error puramente material, como
por ejemplo un error en la extensión del terreno, no afectaría en
nada el derecho fijado en el Certificado ; es decir, no modifica en su
esencia el derecho, por lo que realmente se mantiene invariable e
inmutable el Certificado en su parte esencial, lo cual no sucedería si
la acción que prospera fuera la de Revisión por Fraude, donde, como
veremos, sí se puede producir una verdadera anulación de los
derechos contenidos en el documento estudiado.

Somos del criterio de que el legislador ha querido dar el

Certificado de Títt1lo más que un carácter de inmutabilidad , una
cualidad de irrevocabilidad , porque, como hemos repetido múltiples
veces, es de interés fundamental mantener la certidumbre del derecho
registrado. La propia Jurisprudencia considera que "el Tribunal
Superior de Tierras no puede modificar sustancialmen te los derechos
registrados, pues ello implicaría un atentado al principio de la
autoridad de la cosa juzgada" .1 2

En virtud de la discusión planteada, donde existe una confusión

entre lo que es inmutabilidad e irrevocabilidad · por parte de ~a
Doctrina y Jurisprudencia ; donde nosotros no estamos de acuerdo en
que se asimilen ampos términos, lPodría existir un tercer carácter, es
decir, la ·inmutabilidad del Certificado de Título? Si fuera cierto
admitiríamos la excepción de la Revisión por error material, como
acción que afecta al Certificado; pero para esta aceptación hay que
hacer la distinción, lo cual si justifica la existencia de la Revisión por
error material como vía creada por el legislador para impugnar el
Certificado de Título.

Por último, debemos consignar que, a pesar de lo antes expuesto

no sólo debemos admitir las excepciones al principio de irrevocabili-
dad ya vistas, sino que se admiten otras vigentes, como la Ley 5924,
sobre confiscación General de bienes, de fecha 26 de Mayo de 1962,
que ordena la confiscación de los bienes de la familia Trujillo y sus
acólitos, por enri_q uecimientos ilícitos, revocándose en consecuencia

41
todos los certificados de Títulos que amparaban los inmuebles
confiscados; y la Ley 6087, del 1O de Diciembre de 1962, que
dispone la devolución a sus legítimos propietarios o sucesores de
inmuebles, que como ejecución de sentencias por delitos poi íticos,
atribuídos por la tiranía trujillista, fueron adjudicados al Estado
Dominicano.

Con todas estas disposiciones se revocaron los Certificados de

Títulos, por ra?ones de Interés Social, el cual se interpuso al Orden
Público que justifica la garantía del Estado para ce>n estos documen-
tos y la función estabilizadora del derecho de propiedad. ·

4.3.2 lmpresoritibilidad del Certificado de Título.

Esta cualidad del Certificado es la única .que no admite
excepción de ningún género, porque es ésta la que más vinculada está
al propósito supremo de la Ley de Registro de Tierras, de estabilizar
el derecho de propiedad, dándole seguridad y certidumbre. Es decir,
que con ello se consolida el derecho regularmente registrado. Es la
perpetuidad del Certificado de Título el corolario d1 la garantía del
Estado para con este documento legal. .

Para que no haya duda de la importancia de este carácter el

legislador lo consagra textualmente en el artículo 175 de la Ley, de
Registro de Tierras, el cual reza así: "No podrá adquirirse por
prescripción o posesión detentatoria ningún derecho o interés que
hubiere sido registrado de acuerdo con las prescripciones de esta Ley;
ni tendrán apliCación a la venta de terrenos registrados las disposicio-
nes de los artículos 1674 a 1685, inclusive del Código Civil, que
disponen la rescisión de ventas en que sea perjudicado el vendedor en
más de las siete duodécimas partes del verdadero valor del terreno; ni
las disposiciones del artículo 2124 del mismo Código, en cuanto a la
caducidad de las inscripciones de privilegios e hipotecas y a la
necesidad de renovarlos antes del término establecido por la Ley". El
artículo es claro y deja varias derogaciones al D~recho Común;
derogaciones expresas y tácitas. Estas últimas se refieren a los
artículos 2228, 2229 y 'siguientes del Código Civil, relativo a la
posesión y la prescripción adquisitiva.

El derecho contenido y reconocido en el Certifica~o imprescriti-

ble, no se pierde nunca; ni se menoscaba en su forma registradas, a
pesar del no uso que haga su dueño o propietario. Tampoco se pierde
el derecho por el usufructo que de él haga un tercero por mucho
tiempo.

42
 En consecuencia, con la cons~gración de la imprescritibilidad
del Certificado de Título, ha quedado eliminada en materia de
Terrenos Registrados, la prescripción adquisitiva o Usucapión. Igual
suerte ha corrido la eficacia de la posesión, la que en esta
circunstancia no será creadora de ninguna situación jurídica.

En conclusión, ninguno de los principios de derecho común

derogados por la Ley· de Tierras, tendrán aplicación en materia de
Terrenos Registrados catastralmente, sólo conservarán su vigencia en
materia de Terrenos no registrados catrastralmente.

4.4. Duplicado del Título.

El Duplicado del Título es un documento que, en principio tiene
los mismos caracteres del Certificado de Título Original, y por ende
el mismo valor jurídico, que a solicitud de parte interesada se le
expide. Es de aquí que el tenor del artículo 172 de la Ley de
Registro de Tierras se infiera que existen diferentes tipos de
Duplicados : Duplicados del Dueño; del Acreedor Hipotecario; del
Acreedor Privilegiado, etc., este dependiendo del derecho registrado
sobre el inmueble.

Hemos dicho que este documento presenta los mismos caracte-

res del Certificado de Título' Original, pero tal situación se
condiciona a la circUnstancia de que éste se corresponda con
fidelidad absoluta al original que consta en la Oficina del Registro de
Títulos. Por ello hay una presunción juris tantum de que el
Duplicado es una copia fiel del Certificado Original; por ejemplo, si
en el original consta algún gravamen, en el Duplicado · también
constará.

Se considera que la presunción es juris tantum porque puede

suceder que no haya correspondencia entre Duplicado y Original, en
cuyo caso el artículo 171 de la Ley de Tierras ordena que debe
dársele prevalencia al Original, el cual a· nuestro entender es en
realidad el Certificado de Título.

4.4.·7. ¿quiénes Pueden 'Hacerse Expedir Duplicados? .

El artículo 172 de la Ley de Tierras contesta la pregunta al decir

que "A toda persona física o moral en cuyo favor se hubiere
registrado algún interés 9 derecho, se le expedirá su correspondiente
duplicado de Título". De este artículo se infiere que la restricción es
1

43
 m 1n1ma. Sólo basta tener interés o derecho sobre el inmueble
registrado para tener la condición de solicitar el duplicado del Título.

Aunque la Ley no ·¡o expresa así, la mayoría de la DoCtrina

considera obligatorio, en principio, para el Registrador de Títulos
entregar el documento cuando le sea solicitado. Esta imposición tiene
sus excepciones, casos en los cuales se deja libertad al funcionario
para actuar: Primero: cuando en el caso de varias porciones de
terrenos sólo expide un extracto; y Segundo: cuando el Registrador
por poder del artículo 175 de la Ley de Tierras retiene el Duplicado
hasta tanto no se efectúe una Subdivisión, cuando existan respecto
del inmueble un número de ventas parciales que exceden de tres.

En el sentido antes expuesto, el Doctor Arístides Alvarez

Sánchez emite su criterio respecto a la obligatoriedad, refiriendo el
"" artículo 183 de la Ley de. Tierras como base de ésta, y dice que "De
la simple lectura de este texto se infiere que la · entrega del
correspondiente Du pi icado no puede ser negada por el Registrador de
Títulos a ninguna persona que sea titular de derechos registrados o al
. 'r epresentante debidamente · autorizado de ésta. Sin embargo, es
conveniente advertir que de no comparecer personalmente el
interesado o su representante debidamente apoderado por escrito, a
retirar dicho Duplicado, según el citado artículo, queda a juicio del
Registrador de Títulos apreciar si la persona que lo procura 'está
facultado para recibirlo"',l 3 y agregamos nosotros, negarse á .
entregarlo si tal facultad no la posee la persona que lo procura.

De la lectura del artículo 183 de la Ley de Tierras no deducimos

la obligatoriedad ni tácita ni expresamente, como quiere dar a
entender' Alvarez Sánchez. Disentimos humildemente de él. Para
nosotros aquí no es que está consagrada la obligación, sino que la
misma se desprende del carácter público de los Libro-Registros,
consagrado en el artículo 177 de la Ley de Tierra, el cual expresa que
"son públicos y toda persona tiene derecho de examinarlos o de
requerir certificaciones de las menciones, datos o notas que en ellos
existen". En consecuencia, ' deducimos que si toda persona puede
hacerse expedir certificación, mal podría ser que se le negara a una
persona con derecho, exp·ed írsele copia del Certificado. Es pues, que
el principio cuestionado más se deduce del artículo 177 que del 183.

4. 5. La Carta Constancia.
'1
Por último, quisiéramos consignar un detalle referente al punto
enunciado, llamado Carta Constancia.
44
 Aunque la Carta Constancia y el Duplicado, muchas veces se
confunden, porque son documentos que se entregan en. la Oficina del
Registrador de Títulos a solicitud de parte interesada, con lo que se
aplica el artículo 172 de la Ley de Tierras; valen en principio como
Certificado de Título; son de utilidad para hacer operaciones sobre el
inmueble, en cuanto a exhibir el derecho, y en términos prácticos se
les llama a ambos, D~plicados, son dos cosas distintas.

La diferencia entre estos dos documentos la encontramos en

que el Duplicado, copia, en principio del Certificado Original, es la
reproducción fiel de la totalidad de la extensión de la parcela o solar
registrado, mientras que la Carta Constancia es, y así ofrecemos un
concepto, un documento que es un extracto de una parte del terreno,
expedido a petición del interesado. Por ejemplo, X es propietario de
la Parcela No. 6 del Distrito Catastral No. 5 de Santiago, amparada
por el Certificado de Título No. 65, cuya extensión es de 1 O tareas.
X decide vender a Y 5 tareas de dicha parcela. En tal situación se
efectúa por ante la Oficina de Registro de Título la Transferenci.a. Si
Y solicit~, se le expedirá un extracto donde se haga constar sus
derechos sot~e una porción de la Parcela No. 6, es decir, 5 tareas
compradas a X. Entonces, Y podrá tener en sus manos una Carta
Constancia, no un Duplicad'o . En este mismo orden, es el artículo
170 párrafo de la Ley de Registro de Tierras, el que faculta al
Registradc;>r, para expedir la Carta Constancia o "extracto del
Certificado Original, con los datos esenciales relativos a la Parcela o
Solar de que se trate". · . '

CAPITULO V

REV/5/0N POR CA USA DEFRAUDE

La Revisión por causa de Fraude, conjuntamente con la

Revisión por error material, constituyen fas dos excepciones que
según la Doctrina y la Jurisprudencia, pueden afectar de una forma u
otra al Certificado de Título y sus caracteres.

En lo referente a la Revisión por Error Material, ya cuando

considéramos el carácter irrevocable del Certificado de Título nos
referimos elementalmente sobre ella, en su parte considerada de
interés por nosotros. Por tanto, no entraremos en más detalles,
porque esta acción no afecta al Certificado en su p'arte esencial o de
derecho, que es lo que nos interesa para los propósitos buscados en el
presente trabajo.

45
5. 7 Naturaleza del Recurso de Revisión por Causa de Fraude.

Este recurso, según el Licenciado Ruiz Tejada, es una verdadera

creación del legislador. Dice que es "Una acción que no es la tercería
del derecho común, que no es la revisión civil, que no es tampoco la
casación, ni es ei recurso ordinario de la apelación; es un recurso
realmente excepcional y extraordinario que crea un derecho nue-
vo".14

Por su parte, la jurisprudencia en una decisión actualmente ·

aceptada a pesar de su antigüedad, refiere: "Considerando, que de
modo contrario a como lo pretende el intimante, la acción en
revisión por fraude , institu ída por el artículo 70 de ·la Ley de
Registro de Tierras (Actualmente Artículo 187) (Nota mía) , es sólo
una vía excepcional que tiene "la · persona que fuere privada de un
terreno o de algún interés en el mismo, debido a un decreto,
mandami ento o fallo de registro obtenido fraudulentamente" .15

De los criterios de la Doctrina y Jurisprudencia vistos, deduci-

mos que el recurso de revisión por causa de fraude es una creación
del legislador propia para la legislación de tierras. Es algo excepcional
que choca con el principio de irrevocabilidad del Certificado de
Título, que tiende a la anulación de éste, o la revocación del Decreto
de Registro o la anulación de una sentencia definitiva dictada en
ocasión del saneamiento.

En fin, es una acción que la Ley ha creado para que aún después
de una sentencia definitiva, un decreto de registro o del certificado
de título, sea posible la revocación de estos, obtenidos fraudulenta-
mente, porque ha sido preocupación del legislador que la sentencia,
el décreto, etc. sean las más vivas expresiones de la verdad, con lo que
se presenta un derecho registrado libre de vicios. Es una acción que a
pesar de su alcance extremo "no despoja, del carácter general de la
cosa irrevocable.mente juzgada, a las sentencias del Tribunal Superior
de Tierras",l 6 porque, agregam.o s nosotros, no vuelve a juzgar el
fondo del saneamiento ni se pronuncia sobre el derecho de propiedad
del demandante, sino que juzga si hubo o no la existencia del fraude.
'
5.2 Elementos Constitutivos de la Revisión por Fraude.
Respecto de este tema, ~omo la Doctrina ha dicho casi todo,
seremos sintéticos y precisos en las consideraciones a realizar.
Seguiremos de cerca el plan trazado por el Licenciado Ruiz Tejada en
su obra Estudio sobre la Propiedad lnmobiliar en R.D.; pero no nos

46
limitaremos a hacerlo al pie de la letra, sino que trataremos de darle
al .estudio un enfoque alg~ personal, agregando ingredientes propios,
avalados con las Decisiones jurisprudenciales más recientes, para con
ello evitar malos entendidos, en cuanto a la originalidad de es.te
trabajo. ·

Del estudio del capítulo XV de la Ley de registros de Tierras,

especialmente de los artículos 137 y 138 se desprende que para
poder ejercer esta acción es necesar:.io estén presentes los siguientes
elementos:

"A) Haber sido privado de un terreno o de algún interés en el

mismo, por medio fraudulentos ;

B) Intentar la acción no más tardé un año a partir de la fecha de

la transcripción del decreto;

C) Que no haya adquirido interés contrario un tercero de' buena

fe a título oneroso".1 7

Consideraremos en síntesis cada uno de estos elementos,

haciendo algunas precisiones de lugar:

5.2.1 Haber Sido Privado de un Terreno o De un Interés en el mismo

por Medios Fraudulentos.
Del primer elemento deducimos que es la persona privada de un
interés a quien está reservado el recurso de revisión por causa de
fraude. Es de jurisp>rudencia constante considerar transmisible la
acción a los herederos, pudiendo éstos actuar, haciendo valer los
mt:!dios de pruebas que les son reconocidos a la propia 'víqima del
fraude. ·

Un segundo aspecto, es que exista un fraude que prive a una

persona de un interés o derecho. La propia Ley de Tierras en su
artículo 140 establece como tal "cualquier actuación, maniobra,
mentira o reticencia realizada para perjudicar al demandante en sus
derechos o intereses y que ha perjudicado o dado lugar a la obtención
del decreto del . registro". El concepto es general, por lo tanto
abundaremos algo en él. Primero hay que observar que en el caso los
jueces tienen soberanía absoluta en la apreciación del Fraude, según
dispone la Jurisprudencia de forma constante. El Fraude, según la
Jurisprudencia, para ser base de la revisión y ser admitida ésta, debe
ser de forma intenCional; por argumento en contrario si la omisión o

47
 reticencia ha ocurrido sin intención la revisión no se admitirct,
porque el fraude no se constituye.

Además, las maniobras debeñ ocurrir durante el proceso de

saneamiento, con lo que excluyen aquellas actas anteriores o
posteriores a ese procedimiento. La primera situé!fiÓn se concibe por
aplicación del Efecto Aniquilativo del saneamiento y la segunda
porque al ser posteriores, intervienen en una situación donde el Juez
no puede ser sorprendido con una maniobra posterior, porque no
puede estatuir sobre una situación que desconoce, en tal caso nos
encontraríamos con una 1itis sobre terrenos registrados, no con una
Revisión por causa de fraude. Es pues, que el fraude tiene que ser
concomitante al saneamiento.

Para avalar lo antes expuesto veamos dos extractos de igual de

Decisiones de la Jurisprudencia, refiriéndose a los aspectos tratados.

"Considerando que los jueces del fondo son soberanos para

apreciar los hechos que constituyen el fraude a que se refiere el
artículo 140 de la Ley de Registro de Tierras, así como el alcance
moral y el carácter fraudulento de los hechos alegados ... conforme la
soberana apreciación de los jueces del fondo, la instancia tenía que
ser rechazada ... pues la simple omisión no basta para autorizar la
revisión del fallo, que sólo debe ser ordenada cuando existe el fraude
inlenciona1. .. " 1 8

Considerando que el recUrso en revisión por fraude ... ha sido

estatuído en beneficio de "toda persona que fuere privada de un
terreno o de algún interés en el mismo, por una sentencia,
. mandamiento o decreto de registro obtenido fraudulentamente", y
es por tanto, indispensable para que prospere la acción que los
hechos que constituyen el fraude hayan ocurrido durante el
saneamiento .. .'' 1. 9

La última Sentencia no nos merece comentario. La creemos

clara y correcta, pero sí lo haremos con la primera.

Siendo el propósito y espíritu de la Ley de Tierras adjudicar las

tierras y las mejoras mediante el saneamiento a sus verdaderos dueños
no nos explicamos, al igual que el Dr. Arístides Alvarez Sánchez,
como la Suprema Corte de Justicia, que en casación del 22 de
Diciembre de 1936 contenida en el B. J. 317, págs. 709-710,
mantuvo una posición correcta, hoy, en abierta contradicción con los
principios de orden público, en la primera de.cisión citada estatuya

48
como que sólo el fraude intencional constituye razón para admitir la
Revisión por Fraude. ·

Para nosotros el criterio de la Jurisprudencia, además de chocar

con la Ley, despoja a las personils no negligentes privadas de derechos
o intereses en un terreno, de la oportunidad ' de recuperar esos
derechos o intereses, por cuanto limita el alcance del recurso de
Revisión por causa de fraude al campo del fraude penal o intencional.
La Su.p rema ha recortado el alcance de la Revisión por fraude y con
ello limitado el último instrumento jurídico legal abierto a las
p.e rsonas que se viera·n perjudicadas en las condiciones que exige la
Ley para admitir el recurso por fraude.

Si aplicáramos en la práctica el criterio jurisprudencia! cuestio-

nado, sólo cuando exista la intención habrá condición para el éxito
de la acción por fraude, entonces, pensemos, cuántas personas
legítimas dueñas de terrenos, han sido despojadas, no por el que
inintencionalmente realiza, por ejemplo, un acto de reticencia en
perjuicio de uno, dueño legítimo, y en su beneficio, sino por la
Suprema Corte de Justicia, que con esta tesis desubicada ha creado
esta situación tan injusta. ·

Por tales motivos, es prudente que la Suprema Corte de Justicia

varíé su actual orientación respecto al problema de que se trata, y
por ende admita que haya o no intención de causar el perjuicio con
las maniobras, debe caracterizarse el fraude, en virtud de que el
recurso de Revisión por Fraude responde al ideal del legislador, no de
liberar al autor de las ·maniobras, sino de prot~ger al reclamante
víctima de la actuación fraudulenta.

5.2.2 Intentar la acción no más. tarde de un año, a partir de la fecha

de la transcripción del decreto.
Respecto a este elemento nos circunscribiremos a seguir, a la
Jurisprudencia y la Doctrina ; precisando los detalles más relevantes.

En primer lugar, se ha establecido que este plazo no es franco, y

en consecuencia tOdo recurso de Revisión por causa de Fraude
interpuesto después del año de haber sido transcrito el Decreto de
Registro, es inadmisible. En este sentido la Jurisprudencia dice que:
"Co.nsiderando, que este plazo, contrariamente a las pretenciones de
la recurrente, no es franco, puesto que no tiene como punto de
partida, al tenor del artículo 1033 del Código de Procedimiento Civil,
una notificación a persona o a domicilio; que, además, la disposición

49
 general del referido artículo 1033 no se aplica a los plazos prescrit os
a pena de caducid ad para ejercer derecho s y accione s, a menos que
exista una disposic ión expresa de la Ley en sentido contrar io, ni
tampoc o cuando el legislad or ha manifes tado por u·na fórmula
exclusiv a y precisa, como ocurre en la especie más allá de cierto
término el plazo que ella prescrib e" ... 2o

En segund o lugar, a pesar de lo expues to, esto no quiere decir

que necesar iamente tenga la acción que interpo nerse a partir de la
transcri pción del Decreto , sino que, y así lo admite la Ley en su
artículo 137 párrafo único, éste podrá interpo nerse válidam ente aún
antes de la transcri pción, siguien do igual procedi miento , con tal de
que exista un fallo definiti vo referen te al derecho o interés, contra el
cual deba dirigirse el recurso de Revisió n por Fraude.

5.2.3 Que :no haya ac;Jquirido interés contrario un tercero de buena

fe. · ·

Esto quiere signific ar, en lenguaj e más preciso , que el derecho

no haya sido traspasa do a un tercer adquiri ente (compr ador) de
buena fe.
G>os puntos son dignos de coment ar en este tercer elemen to:
lEn qué ~onsiste la buena fe? y lQuiéne s son terceros adquiri entes?

La Ley de Tierras en ninguno de sus artículo s precisa la

respues ta a estas interrog antes. La Jurispru dencia en su función
interpre tativa del derecho sí lo hace.
'
Respon diendo a la primera pregun ta nuestro más Alto Tribuna l
,
en Decisió n de Mayo de 1975, B.J. 774, págs. 808-809, ha dado una
respues ta salomó nica, estqtuy endo de manera ·concisa que "la buena
fe o la mala fe es una cuestió n de hecho de la soberan a aprecia ción de
los jueces del fondo" . La respues ta de la Suprem a es clara y definid a;
no tenemo s nada que objetar . '
Contes tando la segunda interrog ante, la Suprem a Corte en
sentenc ia de junio de 1966, B.J. 667, pág. ~13 dice : 1'Consid erando
que los tercero s que ampara el artículo 138 de la Ley de Registr o de
Tierras, son todos los que han adquiri do de buena fe y a título
oneroso un derecho registra do o sobre el cual ha interve nido la
sentenc ia final del saneam iento".

Sobre esta última Decisió n Jurispru dencia! , sí prec1sa ramos

algunas cuestio nes, pues la en~ontramos general e insufici ente .
( / . .

50
 Del estudio de la Decisión en cuestión se desprende que
debemos considerar tercero a la persona que adquiere un inmueble a
título oneroso y de buena fe del adjudicatario beneficiado con la
sentencia de saneamiento, sino que es tercero aquél que lo adquiere
d,el primero, es decir, de aquél que llar:naremos primer adquiriente .
Esta es así porque en el saneamiento, recordemos, no existen partes,
sino reclamantes; de ahí que luego de éste es que sí podemos
considerar como primera parte (adjudicatario); segunda parte (primer
adquiriente); tercera parte (tercero) y así sucesivamente.

Bajo' la situación planteada, observamos una anomalía; laguna

que afecta al primer adquiriente. La Decisión Jurisprudencia!
comentada ha dejado al primer a,dquiriente ' en una condición de
incertidumbre, pues en tales circunstancias puede ocurrir el caso de
que esta persona actuando d'e buena fe, pueda verse eviccionada al
comprar directamente al adjudicatario, ya que al no ser considerado
tercero, podría aparecer un intesado con derecho y alegar haber sido
perjudicado por un fraude del adjudicatario e intentar la acción en
Revisión por causa de fraude, dejando en consecuencia desemparado
. al primer adquiriente de buena' fe. Aunque la Ley ni la Jurisprudencia
refieren al respecto, nosotros creemos que para que el desamparo no
sea tal, debemos recurrir a la· aplicación del derecho c;omún,
reconociéndole por lo menos una acción en garantía por la evicción
al primer adquiriente contra el adjudicatario; esto aparte de la acción
en Daños y Perjuicios que regularmente reconoce el derecho común.

Por todo lo antes expu~sto, agregamos, para darle fin al estudio

de este elemento, que para nosotros el Certificado de Título adquiere
su calidad de irrevocable, etc., no a partir del Primer Registro, sino a
partir del momento en que la acción en Revisión por Fraude no
pueda ser ejerciqa, como por ejemplo si la acción está prescrita, o
cuando el inmueble haya pasado a un verdadero tercero de buena fe.

Somos partidario de la tesis antes mencionada, por las razones

que en ocasión del estudio de la última jurisprudencia referimos, en
el cual planteamos una situación criticable, ya que personas de buena
fe que apoyadas en el criterio de que el Certificado de Tít1,1lo está
dotado de todas las prerrogativas vistas y protegido por la Ley,
compren al adjudicatario para luego ver flaquear su derecho por una
acción en Revisión por causa de fraude.

El legislador por los motivos mencionados, ha debido prohibir la

venta de derechos registrados hasta tanto no haya pasado el plazo de
un año, o por lo menos aclarar que el Certificado de Título a

51
originado por el Primer Registro, no adquiere la calidad de
irrevocable y sus demás caracteres hasta tanto no transcurra un año a
partir de la transcripción del Decreto de Registro, con lo que ·se
evitarían muchos inconvenientes .

. En otro orden de ideas, de la lectura del artículo 137 de la Ley

de Registro de Tierras se infiere que 'el recurso de Revisión por Causa
de fraude está reservado a "toda persona que fuere privada. de un
terreno o de algún interés el mismo" . ¿Es esta prescripción del
artículo de marras de interpretación enunciativa o restrictiva? Es
enunciativa. La acción no es privativa para la persona que se
considere perjudicada, sino que el ejercicio de ésta es transmisible a ·
sus herederos, por aplicación del principio de Derecho Común de que
éstos últimos son los continuadores jurídicos de la persona del de
cujus.

Consecuencia de la tesis de que el cont~nido del artículo 137 es

enunciativo, la Suprema Corte de Justicia, va aún más lejos y declará :
"Considerando, que la revisión por causa de fraude supone que éste
se funda en una actuación, maniobra, mentira, reticencia u omisión,
producida en el curso del saneamiento del terreno, que haya dado
lugar a una adjudicación indebida, lo que,. indudablemente autoriza a
todos los interesados, sea parte en el saneamiento o no, a intentar el
recurso de revisión por fraude ... "2 1

En contrapartida de lo antes dicho, el artículo 138 de la Ley de

Registro de Tierras expresa que "La acción será dirigida contra la
persona indicada en el decreto o contra cualquier causahabiente
suyo, si .lo hubiere, o contra el adjudicatario ... "

Al tenor del artículo. citado, sólo contra las personas mencio-

nadas en el mismo podrá dirigirse la acción. Puede decirse que su
interpretación es restrictiva.

En torno a la disposición del artículo cuestionadq ha , sido

planteada la interrogante de si, a pesar de lo prescrito, debe incluirse
entre los posibles demandados al Est.ado. En este sentido la Doctrina
se divide . Unossostienen que el Estado no está inclu ído entre los que
pueden ser demandados por fraude. Estos justifican su apreciación
diciendo que él Estado por estar reputado en el Sistema T orrens
como propietario originario de todos los terrenos del país, no es
pasible de incurrir en maniobras que puedan caracterizar el fraude
prescrit~ ~n. el artícul? 140 de la Ley de Tierr.as; .ellos no p~nen en
tela de JUICIO la probidad del Estado. Este entena es rebatido por ·1

52
otros que argumentan que el Estado al asumir una postura activa en
el saneamiento, por ser éste propietario originario, principio que se
desprende del artículo 270 de la Ley, y por la naturaleza de orden
público del proceso, es pasible de incurrir en maniobras capaces de
caracterizar el fraude. Por tales motivos, los partidarios de esta tesis,
entre los que se encuentra el Dr. Arístides Alvarez Sánchez, agregan
que ninguna disposición de la Ley de Tierras excluye al Estado, ni lo
exime de caer en esta situación jurídica; y concluyen que en base a
esas argumentaciones el Estado es pasible de ser demandado por
fraude.

Respecto de la discre.pancia doctrinal enunciada, nuestra Supre-

ma Corte de Justicia ha tomado partido en favor de la primera. "Esta
en sentencia de febrero de 1963, B.J. 631, pág. 98, ha dicho que la
acción en Revisión por Fraude se debe dirigir contra la persona favo-
recida con la orden de registro o .contra sus causahabientes, como
impone el artículo 138 de la Ley de Lierras, pero no contra el
Estado. Esta. Decisión es constante, siendo por ende la seguida en tal
circunstancié. . por razones de orden jer-árquico en cuanto a las fuentes
creadoras del derecho.

5.3 Proceso de la acción en Revisión por causa de Fraude.

Siguiendo el principio procedimental, la demanda en Revisión

por Fraude se inicia con una Instancia de apoderamiento dirigida al
Tribunal Superior de Tierras; Tribunal competente para conocer de la
demanda, lo cual se desprende de la disposición del artículo 139 de la
Ley de Registro de Tierras. Esta 1nstancia debe contener, fecha, el
nombre y las generales del recurrente; nombre de la persona que ha
cometido el fraude; número de parcela o solar con su correspon-
diente Distrito Catrastral; los hechos que caracterizan el fraude . a
juicio del recurrente y las conclusiones.
El mismo artículo 139 prescribe que una copia de la Instancia
inÚodúctiva de la acción deberá ser notificada a la parte contraria y
al Estado, en la persona del Abogado del Estado. El primer mandato
de la Ley, tiene como propósito garantizar el derecho de defensa, y es
tdnto así que es de. Jurisprudencia constante considerar como
interpuesto el Recurso de Revisión por Fraude el día que se da copia
de la Instancia al intimado, quedando, en consecuencia, apoderado el
Tribunal cuando se le dé constancia o prueba de la notificación de la
Instancia al recurrido. Este criterioJue establecido en Decisiones de
fechas 14 de diciembre de 1950, B. J. 485, pág. 1248 y del 30 de
septiembre de 1952, B. J. 506, pág. 1770. Por tales motivos, se

53
considera que el Tribunal no está apoderado del caso hasta tanto nó
se demuestre que el intimado tiene conocimiento de la demanda.

En cuanto a la notificación al Abogado del Estado, la misma

debe hace rse para ponerlo en causa, no como parte intimada, sino
para fines de dictamen. Tal exigencia del legislador tiene su motivo
en que el Estado es el garante del Certificado de Título, que surge del
saneamiento, cuya anulación se pretende con la Revisión por Fraude.

En el mismo orden tratado, el artículo 139 de la Ley de Tierras

dice que: "Pasado el plazo de un mes, sin que la parte intimada dé
contestación a dicha constancia 6 cuando pidiese en su réplica que
aquella fuese rechazada, el Tribunal Superior de Tierras, fijará una
audi encia pública para conocer del caso ... " Este artículo precisa que
la audiencia de la Revisión debe ser pública y contradictoria,
agregamos nosotros.

En lo referente a las pruebas en esta materia, del estudio del

artículo 140 de la Ley de Tierras, respaldado por la Jurisprudencia de
forma constante, se infiere que las mismas deben limitarse a
demostrar el fraude, sin que en ningún momento se pueda entrar en
la impugnación a:l fondo de lo decidido en el saneamiento. Con esto
se restringe también el papel del Tribunal, porque, Y' así lo reconoce
la Jurisprudencia e.n casación de fecha 12 de Mayo de 1968, B. J.
690, pág. 1021, sólo podrá apreciar los hechos que conforman el
fraude.

Para aportar las pruebas, lo cual es incumbencia del demandan-

te , no l;¡ay limitación, según el artículo 140; éstas pueden ser escritas
u 'oral; en fin , son admisibles todos aquellos medios que disponga el
demandante para demostrar el fraude.
'
Edificado el Tribunal, y encontrándose en estado de fallo el
expediente, éste podrá dictar ya sentencia, que pondráfin al a,sunto .
La Decisión puede rechazar la demanda o admitirla. Si la rechaza no
surtirá efecto alguno sobre el Certificado de Título. Si la acepta sí lo
surtirá. Pero sea una c,asa o la otra puede ésta ser recurrida en
casación, conforme al artículo 132 de la Ley de Registro de Tierras.

5.4 Efectos de la Revisión por Fraude.

De la aceptación de la demanda y comprobación del fraude ; el
artículo 141 de la Ley de Tierras nos ofrece las consecuencias de tal
Deci~ión : ·

54
 Eri primer lugar, la sentencia que admite la revisión por fraude
impone la anuración o revocación de la sentencia intervenida en el
saneamient o o en lo que se refiere al derecho envuelto en la
.demanda.

En segundo lugar, la cancelación del Decreto de Registro y del

correspond iente Certificado de Título, es ordenada por ,el Tribunal
Superior de Tierras al aceptar la demanda.

En tercer término, cuando se acoge la demanda, se debe

designar a un Juez de Jurisdicción Original para que inicie un nuevo
saneamient o, porque se anula el anterior. Este saneamient o puede ser
parcial o total, según que la impugnació n haya sido en relación con
parte o todos los dere~hos. En consecuenc ia, el nuevo saneamient o
debe presentar l.as mismas característi cas exigidas por la Ley para un
prim~rsaneamiento, salvo en lo qUe respecta a las publicacion es, las
cuales, según tratadistas, no está el Juez Designado obligado a r,epetir.

Por último, diremos que el artículo 142 de la Ley de Tierras

consagra que a consecuenc ia de la anulación de la sentencia, decreto,
etc., sea posible el inicio de una acción en Daños y Perjuicios por parte
del perjudicado con el fraude y contra -él o los autores del mismo.
Esta demanda puede ser admitida en €J plazo de un año, computado
al igual que el de la Revisión por Fraude, pero ambas son dos
acciones distintas que se pueden intentar por separado, aunque
ambos plazos sean concomitan tes.

La acción del artículo 142 es personal y tiene los mismos

fundamento s que la Resppnsabi lidad Civil consagrada en el artículo
1382 del Código Civil, el cual prescribe que cualquier hecho del
hombre que causa un daño a otro, obliga a aquél por cuya culp<;l
sucedió a repararlo. No obstante, ser esta acción personal, la cual no
es competenci a, en principio, del Tribunal de Tierras, porque éste,
también en principio, sólo conoce de acciones reales inmobiliaria s, la
acción del 'artículo 142 sí es de competenci a del Trib.unal de Tierras,
constituyen do una de las excepcione s al procedimie nto de competen-
cia 1n Re m creado por el legislador en la Ley de Registro de Tierras.

Vistas las consideraci ones precedentes , referentes a los caracte-

res del Certificado de Título y las excepcione s a los mismos,
presentarem os un pequeño y último estudio relacionado con el Valor
del Certificado de Título, con lo cual ponemos punto final al
desarrollo del trabajo, pues éste ha sido el objeto final del mismo.

55
CAPITULO VI

VALOR }URIDICO LEGAL DEL CERTIFICADO DE TITULO

Consecuencia de los caracteres que presenta el Certificado de

Título y de los principios que norman la Ley de Registro de Tierras,
es que se reconoce l!n valor jurídico-legal al Certificado.

El Certificado de Título es un documen'to que: se basta a sí

mismo como una moneda; está protegido por el Estado, y que tiene
Fuerza Ejecutoria.

Veamos y consideremos cada uno de .estos valores.

6. 1 Documento que se basta a sí mismo.

Esto quiere decir que el Certificado es un título que nace en la
vida jurídica, mediante la depuración del saneamiento, sin ningún
riesgo, porque es oponible a todo el mundo .

Si se basta por sí 'solo, en consecuencia, no - puede haber

derechos ocultos, es decir, los derechos que no consten en el Título
no podrán ser alegados o ser ejercidos. Por tanto tiene fuerza
probatoria absoluta por ante los tribunales, como documento
probatorio de cuantos de·rechos, acciones o cargas que aparezcan en
él. En fin, se basta a presentación .

. Sin embargo, debemos hacer una observación pertinente .

En ocasión de tratar el Certificado Duplicado, referimos que

este documento se presume copia fiel y con los mismos caracteres
del Certificado Original. En tal sentido hablamos de que el
señalamiento expuesto debía hacerse bajo reservas, porque en ·la
práctica puede suceder que el Duplicado no sea la copia fiel del
Original, entonces la Ley exige que en el caso se le dé prevalencia al
Original.

Cuando señalamos que el Certificado de Título se · basta a sí

mismo, lo hacemos en sentido relativo, porque somos del criterio de
que el principio sólo se refiere en el orden absoluto al Certificado de
Título Original y no al Certificado Duplicado . Eh cuanto al problema
planteado hay una verdadera confusión , que en la práctica ha traído
inconvenientes para muchas personas, que han sido engañadas por no

56
 tener claro el problema de diferenciar una cosa de la otra. Veamos el
cas? práctico, a manera de explicación e ilustración:

Una persona X, a favor de quien se había expedido un

Certificado de Título Duplicado, esconde el mismo y después de
cumplir con las disposiciones del artículo 204 de la Ley de Tierras, se
hace ~xpedir uno nuevo por pérdida. Esta operación es sumamente
· fácil, pues el Tribunal Superior de Tierras, no tiene que verificar la
sinceridad de la pérdida. El documento así obtenido expresará al
dorso que el primer certificado ha sido cancelado y no tiene ningún
valor. La persona X tiene en sus manos dos certificados duplicados,
uno cancelado, pero con apariencias de regularidad, y otro con todas
las garantías jurídicas-legales.

La persona X, luego efectúa una venta válida con el nuevo y

regular Certificado de Título; venta ésta que es registrada, expidién-
dose al comprador su certificado correspondiente por la transferencia
de derechos. Sin embargo, :X actuando dolosamente vende a otra
persona el mismá inmueble, valiéndose deL primer certificado ya
cancelado. Esta última venta es nula porque ha vendido una cosa que
.ya no era suya; pero lo que importa para el ejemplo, es que como el
segundo comprador creía que el certificado duplicado se bastaba a sí
. mismo, no creyó necesario hacer una investigación en la Oficina del
Registro de Títulos, a fin de comprobar si dicho certifi.c adb coincidía
con el Certificado Original , el cual e~, en realidad , el que se basta a sí
mismo, por lo que cayó en la maniobra del estafador.

Este mismo caso, mutatis mutandi, es más frecuente en las

actividades hipotecarias, , donde con esta maniobra se producen
dobles hipotecas, ocupando las dos, supuestamente, las mismas
condiciones.

En conclusión, el mensaje que queremos llevar con el ejemplo

expuesto, consiste en que es de importancia capital práctica, por las
razones vistas, observar que antes de hacer cualquier operación con
terrenos registrados, investigar en la Oficina del Registro de Títulos
corr~spondiente la situación del inmueble, y solicitar en la misma una
Certificación, donde conste la forma y proporción en- que se
encuentra registrado el inmueble objeto de la posible operación, a fin
de determihar si el Certificado Duplicado coincide con el Original, el
cual, repetimos, es el que en realidad se basta a . sí mismo y
condiciona al Duplicado. ·

57
6.2 Documento Protegido por el Estado.
Esto significa que el Estado por aplicación de los principios y
propósitos que dieron origen y rigen a la Ley de Registro de Tierras;
es el órgano que garantiza el Título y los derechos registrados en él;
asegurando su perpetuidad, su irrevocabilidad y valor absoluto. Por
ello es que esos derechos contenidos en el Certificado de Título, no
se pierden jamás y bajo ninguna circunstancia.
'
· Por la garantía del Estado, todo derecho de propiedad, sus
transmisiones y afectaciones al ser registrados por los órganos
correspondientes que representan al . Estado, serán dotados de
Certificados expedidos a nombre del propietario, y por ende serán
considerados los únicos derechos sobre la tierra registrada.

6.3 Documento con Fuerza Ejecutoria.

Porque se basta a sí mismo y por la garantía del Estado, este
documento, al igual que las sentencias emanadas de los Tribunales,
podrán ser usados como instrumentos jurídicos legales para practicar
emb¡¡rgos, desalojos, etc. En este sentido la jurisprudencia ha dicho
que es el Título ejecutorio por excelencla. · · .•

El valor de documento con Fuerza Ejecutoria es consagrado

textualm,ente por el artículo 173 de la Ley de Tierras, modificado
por la Ley No. 37.19 del 28 de diciembre de 1953, al establecer que:
"El Certificado duplicado del Título o la constancia que se expida en
virtud del artículo 170, tendrán fuerza ejecutoria y se aceptarán en
todos los Tribunales de la República como documentos probatorios
de cuantos derechos, acciones y cargas aparezcan en ellos, salvo lo
que se expresa en el artículo 195 de esta Ley". El artículo 170 de
referencia en el 173, se refiere a que el Duplicado será copia fiel del
Certificado Original, de ahí que sólo bajo esta circunstancia deberá
ser aceptado el mandato del artículo 173.

Para concluir, nos permitiremos citar a nuestrl Suprema Corte

de Justicia en una de sus Decisiones recientes, donde ella condensa
todo el valor del Certificado de Título, fin último de nuestro trabajo
memoria.

"Considerando: que, conforme a la Ley de Registro de Tierras,

los Certificados de Títulos que dicho Tribunal radica en su registro,
c;onstituyen títulos ejecutorios y de fuerza erga omnes, y por
disposición expresa deben ser reconocidos por todos los Tribunales;

58
que esa ejecutoriedacl y esa fuerza jurídica se refieren no sólo al
derecho de propiedad, sino expresamente a todas las cargas, derechos
y acciones que sean anotadas en d'ichos certificados ... "2 2

CONCLUSION

Delimitadam e nte hemos tratado dos aspectos esenciales en la

Legislación de Tierras : El Saneamiento y el Certificado de Título,
como consecuenci a del primero.

Del primer aspecto, precisamos que el Saneamiento inmobiliar

ha sido el mecanismo legal, que en consonancia con los fines
poi íticos que le dieron origen, ha servido para la relativa estabiliza-
ción y seguridad de la propiedad inmobiliar en la República
Dominicana, la cual responde al modelo capitalista mundial.

No obstante ser la Ley de Registro de Tierras tan completa y

práctica, en cierto sentido adolece de fallas , principalmente en lo que
concierne al proceso de Saneamiento, el cual es tan lento que a 58
años de la introducción del Sistema Torrens en nuestro país son
muchas las tierras que quedan sin sanear o por lo menos en curso de
saneamiento; con lo que persiste una cierta incertidumbre en el
Derecho de Propiedad. Así vemos que como ejemplo de la larga
duración del saneamiento, en la práctica un proceso normal, o sea,
sin discusión entre reclamantes, es de una año promedio a lo menos. ·

Otros tipos de deficiencias, son manifiestas en las etapas que

componen el proceso de Saneamiento. Por ejemplo, el Preliminar
Administrativo, que lo forma la Resolución de Prioridad; Requeri-
miento del Abogado del Estado al Tribunal Superior de Tierras;
Designación del juez d ~ jurisdicción Original y las Publicacione~,
presenta fallas notables, de corte burocrático para los primeros y de
esa y otra índole para la última.

Las publicciones, forma de citación esta tu ída por la Ley, a fin

de dar las más amplias oportunidades a todo aquel que crea tener un
interés o derecho .en el inmueble a sanear, tiene deficiencias, porque
es un sistema de publicidad escrita. Por ser de naturaleza escrita, su
alcance está limitado a un sector de la población, es decir, a aquellos
que saben leer. Esta irregularidad viene a chocar con la realidad de
que nuestro país posee un alto índice de analfabetismo, predomi-
nantemente en las zonas rurales, donde encontramos la mayor parte
de terrenos sin sanear.

59
 En conse·cuencia, proponemos, y así lo reseñamos en el
desarrollo del trabajo, que se cree un sistema de difusión radial del
Aviso de · Requerimiento, Auto de Emplazamiento y de Fijación de
Audiencia, a fin de que los analfabetos e incluso las personas que
saben leer, pero que están imposibilitadas de recibir un periódico por
lo alejaqo de su residencia, tengan igual oportunidad, y con ello no
salgan perjudicados; consiguiéndose con esta medida dar,le mayor
eficacia a las publicaciones, y se cumplan los deseos del legislador de
reconocer derechos, no de despojar. -

En otro orden de ideas, en cuanto al proceso no administrativo,

debemos puntualizar las notas siguientes:

De la audiencia, diremos que el juicio tiene un carácter público

y contradictorio, por lo que la participación de los reclamantes es
amplia y sin limitación. El ministerio de Abogado no es obligatorio y
se puede comparecer en la audiencia sea o no citado por su nombre.
Igual amplitud existe en relación a las pruebas. Estas pueden ser
oral es o ese ritas.
La prueba testimonial es usada, y así lo admite la misma Ley,
para probar la posesión adquisitiva. Asimismo, se admite para probar
las ventas verbales o de boca, realizadas entre campesinos; que
envuelvan parcelas; que la cuantía de la venta no sea elevada y que la
prueba sean sometidas en el curso de un proceso de saneamiento.

En el sentido antes expuesto, afirmamos que si la intención del

legislador al estatuir sobre la aceptación de las ventas de "boca" fue
beneficiar a los campesinos de escasos recursos, la venta de boca debe
admitirse cuando el comprador sea campesino de escasos recursos
económicos, sin tener en cuenta el vendedor. Entonces, después de la
consideración precedente,- podemos decir que los elementos necesa-
rios para aceptar una venta de "boca" se resumen en la siguiente
forma :

A) Que por lo menos el comprador sea campesino;

B) Que se trate de parcela;
C) Que la cuantía no sea elevada; y
q) Que sea un proceso de saneamiento donde se trate de hacer
valer la venta verbal.

Además, sobre la audienc.ia, debemos significar que en la misma

existe una nota relevante digna de considerar. Del artículo 80 de la
. '
 Ley de Registro de Tierras, se infiere que los interrogatorios, a
diferencia del Derecho Común, pueden hacerse de forrna directa, lo
· cual es más fácil y práctico.

El principio de interrogatorio directo, que es desconocido por

muchos juristas y jueces, es herencia del Sistema del derecho angló
sajón, que en su sentido práctico ha influído para que el interroga-
torio en materia de tierra responda a un mecanismo que hace menos
complicado el proceso de saneamiento en la parte que corresponde a
la audiencia, y contribuye a que las cosas sean más fáciles para los
reclamantes que pretenden probar sus derechos frente al Estado
propietario originario.

Respecto a las sentencias de los Tribunales de jurisdicción

Original y su valor jurídico, nos identificamos con el criterio
sustentado por el Licenciado Prestol Castillo, que las considera
simples proyectos, sujetos a convertirse en verdaderas sentencias,
cuando se consume la Revisión de Oficio.

Por ser las sentencias en cuestión simples proyectos, es por lo

que constituyen, en cierta forma, motivos para hacer más lento el
procedimiento de saneamiento. En razón de ello, propugnamos
porque la Revisión de Oficio no sea obligatoria para todas las
Decisiones de jurisdicción Original. A las excepciones a la regla de la
obligatoriedad esta tu ída por la Ley se debe agregar otra. Creemos
que el Tribunal Superior de Tierras bien puede dar crédito a una
Decisión de jurisdicción Original que haya estatuído acerca de un
saneamiento donde no se produjeron discusiones de derechos y que
no se determinaron herederos. Con ·esta medida se lograría distribuir,
entre los Tribunales menores de Tierras, algunos de los poderes casi
absolutos del Tribunal Superior de Tierras, pues por lo menos en la
circuristancia planteada las sentencias de jurisdicción Original, como
Tribunal de primer grado, tendrían valor inmediato y definitivo, lo
cual sería demostración de una tímida confianza para con los jueces
Residentes. En fin, además la medida contribuiría a facilitar la
circulación de los expedientes y a ·descongestionar los archivos de los
' Tribunales que se encuentran · abarrotados de expedientes con
decenas de años sin fallar.

Cuando la sentencia final de saneamiento adquiere la Autoridad

de la Cosa juzgada, afirmamos que el saneamiento concluye, aunque
para muchos doctrinarios el final de éste sea al llegar el Primer
Registro.

61
 , ( Somos defensores de la tesis. expuesta, porque seguir la opinión
contraria es atentar contra el principio ,de la cosa juzgada, y por ende,
desconocer el justo Efecto Aniquilativo de las sentencias de
saneamiento con Autoridad de cosa juzgada. ·

No podemos considerar el intervalo a partir de la sentencia final

de saneamiento hasta la transcripción del Decreto de Registro, o sea,
Primer Registro, como continuación del proceso de saneamiento,
sin·o como una etapa intermedia administrativa, que aunque es
consecuencia de éste, está divo rciada de lo que es el saneamiento en
sí mismo, el cual es un proceso funda,mentalmente contenciosa, y no
administrativo .

Esta situación intermedia entre el saneamiento y el Primer

Registro, como ya hemos visto, es bastante delicada, porque es de
proyección para el Certificado de Título, y es donde se comienza a
delimitar los campos entre lo que es un terreno registrado y no
registrado; donde surge otra delicada situación que pone aparente-
mente de frente a la Ley y a la Jurisprudencia. En este último
sentido, puntualizamos que tomamos partido a favor de la Jurispru-
dencia, pues la misma, aunque de difícil interpretación, ofrece una
solución bastante práctica al problema, haciendo una interpretación
ecléctica de la propia Ley y sus artículos 6 y 190, cuando establece
que los terrenos son registrados a partir de la sentencia definit iva,
pero que el procedimiento a seguir para darle · publicidad a los actos
relacionados con el inmueble es el de los terrenos no registrados, es
decir, la transcripción.

En cuanto al segundo aspecto central de este trabajo, el

Certificado de Título, el mismo ha sido tratado de forma delimitada,
que llamamos Certificado de Título originado por el Primer Registro,
el cual al estudiarlo en sus caracteres y naturaleza es la proyección de
los demás que posteriormente puedan surgir por transaciones entre
interesados.

Este Certificado del Primer ' Registro, al igual que los que le
subsigan presenta características propias, reconocidas por la Doctri-
na, la Ley y la Jurisprudencia.

Somos de opinión de que tres son los caracteres del Certificado

de Título: Irrevocabilidad, Inmutabilidad e hnprescritibilidad. Esta
tesis es contraria a la mayoría de la Doctrina y al mismo criterio de la
Jurisprudencia. Ambas asimilan los dos primeros caracteres, con lo

62
 cual no estamos de acuerdo porque los t~rniinos son diferentes en
esencia y en consecuencia.

En el mismo orden, establecemos que sólo la irrevocabilidad y la

inmutabilidad admiten excepciones, pero nunca la imprescritib ilidad.
Estas excepciones son: El Recurso de la Revisión por causa de
. Fraude y las Leyes · números ' 5924 y 6087 del año 1962, para la
irrevocabilidad, y la Revisión por Error Material, para la inmutabi-
lidad.

Finalmente afirmamos que el Certificado de Título p'resenta un

valor jurídico legal, que se corresponde con la misma naturaleza de la
sociedad capitalista; sociedad de Oferta y Demanda, en la cual las
operaciones crediticias bancarias y demás actividades de la esencia
misma · del sistema económico en que vivimos, exigen la garantía de
un documento legalmente protegido por el Estado; que se baste a sí
mismo; que tenga fuerza ejecutoria y que le dé movilidad a las
operaciones inmobiliarias.

Es pues, que al considerar ambos puntos de la Legislación de

Tierras, ratificamos la hipótesis de que conseguir el Certificado de
Título para un terreno no registrado es dificultoso, en razón de que
el proceso de saneamiento es lento y largo. Por tales motivos,
recomendamos que se haga una revisión seria en los mecanismos que
componen el proceso de saneamiento, a fin de que éste sea más
acelerado, y por ende sea más fácil la consecución del Certificado de
Título, lo cual respondería a las necesidades de orden público que le
dieron origen, y para lo cual fue creado.

NOTAS
1. República Dominicana. Ley de Registro de Tierras con sus modifi.caciones .. Santo
Domingo, R:D.,Publicaciones América, S. A., 1978, pág. 5.
2. Suprema Corte de justicia. Sentencia del 22 de noviembre de 7938; B.] . 340, págs.
732· 733.
3. Suprema Corte de Justicia. Sentencia del 9 de Agosto de 7932; B.]. 26~ , pág. 18.
4. Suprema Corte de justicia. Sentencia del 77 de Noviembre de 7967,-' B.]. 684, pág.
2207.
5. Suprema Corte de Justi ~ia. Sentencia del37 de Enero de 7940; B.]. 354, pág. 52 .

6. Suprema Corte de justicia. Sentencia del9 de marzo de 7934; B. J. 284, págs. 5·6.

63
 7. Rui¡; Tejada, Manuel Ramón. Estudio sobre la Propiedad /nmobiliar en República
Dominicana. Ciudad Trujillo, R.D. Editora El Caribe, C. por A., Publicaciones de la
Universidad de Santo Domingo, 1952, pág. 281.

8. Suprema Corte de justicia. Sentencia del 1ro. >le Abril de 1955; B. J. 537, p-ágs.
678·679.

9. Ruiz Tejada, Manuel Ramón: Op. Cit. pág. 296.

1O. Suprema Corte de Justicia. SentencÍa del 1, 7 de octubre de 1969; B. J. 707, pág. SÚ6l.

11. Alvarez Sánchez, Arístides. Legislación de Tierras. El Caribe del 27 de Mayo de 1967,
Núm. 6,669, parte 111, pág. 6-A.

12. Suprema Corte de Justicia. Sentencia de/31 de Octubre d~ 1958; B. ·j. 555, pág. 2223.

13. Alvarez Sánchez, Arístides. Op. Cit. El Caribe del 8 de Julio de 1967, Núm. _6 ,705,
Parte 111, pág. 6-A.

14. Ruiz Tejada, Manuel Ramón. Op. Cit. pág. 201.

15. Suprema Corte de justicia. Sentencia del 23 de Marzo de 1944; B. J. 404, págs.
1400·1401. ' 1
16. ldem.

17. Ruiz Tejada, Manuel Ramón . Op. Cit. págs. 315·316.

18. Suprema Corte de Justicia. Sentencia deiS de octubre de -1962; B.). 627 , pág. 1515.

19 .. Suprema Corte de Justic-ia. Sentencia del 4 de noviembre de 1970; B. J. 720, pág.

2493.

20. Suprema Corte de justicia. Sentencia del 30 de sept. de 1952,· B. J. 506, págs.
1769·1770.

21. Suprema corte de justicia. Sentencia del 30 de noviembre de 1977; B.). 804, pág.
2292.

2-2. Suprema Corte de justicia. Sentencia del 23 de diciembre de 1975; B. J. 781, pág.
2667.

8/BL/OGRAF /A
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64
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JURISPRUDENCIA DOMINICANA.
S.C.]. Sentencia del 22 de noviembre de 19,3 8. B.]. 340
---Sentencia del 9 .de agosto de 1932, B.]. 265
--- Sentencia del 17 de noviembre de 1967 . .B.] . 684
---Sentencia del 31 de enero de 1940 . B.]. 354
--- Sentencia del 9 de marzo de 1934. B.]. 284

S.C.]. Sentencia del 1ro. de abril de 1955 . B.]. 537

---Sentencia del 17 de octubre de 1969. B.]. 707
---Sentencia del31 de octubre de 1958. B.J . 555
--,.-Sentencia del 23 de marzo de 1944. B.J. 404
--- Sentencia del 5 de octubre de 1963. B.]. 627
--- Sentencia del 4 de noviembre de 1970. B.]. 720
--- Sentencia del 30 de septiembre de 1952. B.]. 506
---Sentencia del 30 de noviembre de 1977. B.] . 804
---Sentencia del 23 de diciembre de 1975. B.]. 781
---Sentencia del12 de mayo de 1968. B.] . 690
--- Sentencia del 30 de noviembre de 1945. B.]. 424
---Sentencia del 25 de marzo de 1952. B.]. 500
---Sentencia del 8 de mayo de 1970 , B.]. 714
~-- Sentencia del 22 de diciembre de 1936. B.]. 317
~--Sentencia del 23 de junio de 1966. B.]. 667

65
ARTICULOS DE PER/OD/COS
ALVA': EZ SANCHEZ, ARISTIDES . Legislación de Tierras. El Caribe del 27 de mayo de
1967, Núm. 6,669, parte 111, p. 6- A.

PRESTOL CASTILLO, F REDDY. Consideraciones sobre la . Revisión Art~ 724, Ley de

Registro de Tierras. Listín Diario 30 y 31 de enero de 1978, Núms. 21 ,812 y 21,813,
Parte 1, p. 6.

66