Obligaciones de Saneamiento

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FACULTAD DE DERECHO
OBLIGACIONES DE SANEAMIENTO

Curso: OBLIGACIONES
Docente: Dr. Dante R. Failoc Piscoya

Ciclo : V

Estudiante:
BETTY YDALI VARGAS TOCTO

Pimentel, 15 de julio de 2020


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OBLIGACIONES DE SANEAMIENTO

INDICE
Introducción.............................................................................................................................4
1. ASPECTOS GENERALES..............................................................................................5
1.1. Ámbito de Aplicación del Saneamiento.............................................................5
1.3. Definición de Saneamiento...................................................................................7
1.4. Efectos del saneamiento.......................................................................................9
1.5. Alcance de la obligación de saneamiento...........................................................10
a. Saneamiento en obligaciones de hacer: reglas especiales........................10
b. Transferencias distintas a bienes tangibles: derechos o créditos...........11
1.6. Caracteres...............................................................................................................11
...................................................................................................................................................12
1.7. Supuestos de aplicación del saneamiento......................................................12
1.7.1. Saneamiento por evicción...........................................................................12
1.7.3. Saneamiento por hecho propio del transferente...................................13
1..8. Pérdida del derecho al saneamiento:..................................................................13
e. Por caducidad (después de un año).............................................................................13
1.9. Presunción de Destino Normal del Bien..........................................................14
1.9.1. Finalidad de la adquisición del bien.........................................................14
1.9.2. La causa-fin de los contratos..........................................................................14
1.9.3. Criterios para hallar el destino normal del bien transferido....................15
1.9.4. Presunción iuris tantum...............................................................................16
1.10. Campo de aplicación de la obligación de saneamiento.................................16
1.11. Transmisión del derecho de saneamiento........................................................17
1.12. Caducidad de la acción de saneamiento...........................................................17
1.13. Facultad de los contratantes respecto del saneamiento y Limitación
del Saneamiento................................................................................................................17
2. Saneamiento por Evicción..........................................................................................18
2.1. Etimología:.................................................................................................................19
2.2. Definición.....................................................................................................................19
2.3. Clases de evicción....................................................................................................21
2.4. Obligados al saneamiento por evicción...............................................................22
2.5. El Saneamiento por Evicción según el Código Civil Peruano........................22
3. Saneamiento por Vicios Ocultos...............................................................................27
3.1. Concepto.....................................................................................................................27
3

3.2. Fundamento del Saneamiento por Vicios Ocultos............................................28


3.2.1. Teoría de la buena fe contractual:..................................................................28
3.2.2. Teoría de la responsabilidad:..........................................................................29
3.2.3. Teoría de la finalidad de los bienes:..............................................................29
3.2.4. La teoría de la naturaleza de los bienes:......................................................29
3.3. Requisitos..................................................................................................................30
3.4. El Saneamiento por Vicios Ocultos, según el Código Civil Peruano............30
4. Saneamiento por Hecho Propio de Transferencia................................................38
4.1. Concepto:....................................................................................................................38
4.2. El Saneamiento por Hecho Propio de Transferencia, según el Código Civil
Peruano................................................................................................................................38
Conclusiones.........................................................................................................................41
Referencias.............................................................................................................................42
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Introducción

Dentro del ámbito de las Obligaciones jurídicas, en el complejo campo que la abarca,
inmerso al vínculo que contraen los involucrados, tenemos entre otros, las
Obligaciones de Saneamiento, y el presente trabajo de investigación tiene como
finalidad analizar e interpretar este tipo de Obligaciones, ya que esta protege el
derecho del adquirente a disfrutar en forma pacífica y útil del bien que se le ha
transferido, sea en propiedad, posesión o uso. Por otro lado, atañe a toda clase de
bienes, sean estos muebles o inmuebles. [ CITATION FER16 \l 10250 ], en virtud del
saneamiento, el transferente está obligado a responder frente al adquirente, por la
evicción, por los vicios ocultos del bien o por sus hechos propios, siempre que el bien
adquirido no cumpla la finalidad para la cual fue adquirido o que disminuya su valor.

Nuestro actual Código civil, hace referencia al tema en mención desde el artículo 1484
al 1527, donde establece que hay lugar al saneamiento en los contratos relativos a la
transferencia de la propiedad, la posesión o el uso de un bien y clasifica a las
obligaciones de saneamiento en: saneamiento por evicción; saneamiento por vicios
ocultos; y saneamiento por hechos propios del transferente. Sus normas son
aplicables tanto a los contratos a título oneroso como a título gratuito. Por lo que el
propósito de este trabajo de investigación es determinar el área de acción de las
obligaciones de saneamiento, que busca reparar e indemnizar al comprador por
haberle causado un daño en virtud de transferirle un bien que posee vicios ocultos o
que pierda dicho bien por sentencia judicial y se encuentra detallado en nuestro
Código Civil, para lo cual se ha estructurado el presente trabajo en 4 partes donde el
punto uno se hace referencia a los aspectos generales de las Obligaciones de
Saneamiento, el punto dos nos habla todo lo relacionado a el Saneamiento por
Evicción, el punto tres hace referencia al Saneamiento por Vicios Ocultos y el cuatro
está relacionado con el Saneamiento por Hechos Propios.

Se agradece a nuestro maestro del curso por incentivarnos a realizar este tipo de
investigación que es pertinente conocer y sobretodo comprender la real dimensión de
las Obligaciones por Saneamiento, para conocer un proceso a partir de la orientación
que fundamenta cada sistema jurídico procesal.
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OBLIGACIONES DE SANEAMIENTO

1. ASPECTOS GENERALES
1.1. Ámbito de Aplicación del Saneamiento.
El Código Civil de 1994, ha introducido profundos cambios en cuanto concierne a las
obligaciones de saneamiento. En efecto se ha diseñado una concepción distinta a la
del Código Civil de 1936, basada en los avances de la doctrina y en el aporte de la
legislación comparada. El Art. 1484 del [ CITATION Cód15 \l 10250 ], establece que hay
lugar al saneamiento en los contratos relativos a la transferencia de la propiedad, la
posesión o el uso de un bien. El propósito de este artículo es determinar el área de
acción de las obligaciones de saneamiento, ya que anteriormente se limitaba
únicamente a los contratos onerosos.[ CITATION ALD00 \l 10250 ]

1.2. Antecedentes.

La institución del saneamiento tiene sus orígenes en la antigua Roma con la figura de
la mancipatio (forma antigua de transmitir la propiedad), la cual se llevaba a cabo
mediante el cobre y la balanza, de conformidad con la ley de las doce tablas o lex
deudecim tabularum (texto legal que contenía normas para regular la convivencia del
pueblo romano). El mancipante vendedor estaba comprometido a garantizar el bien
objeto de la compraventa, en caso existiese algún tercero alegando mejor derecho,
con el objeto de salvaguardar los ¡intereses del comprador.
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Posteriormente se incluiría una cláusula accesoria, en la cual se establecía que el


vendedor se hacía responsable por los vicios jurídicos que se pudiesen llegar a
manifestar en el bien objeto de la venta. Cuando el vendedor se veía obligado a
devolver el precio pagado por el bien objeto de ¡a evicción, este variaba de simple
hasta cuatro veces más, pero en general este se pagaba el doble del precio recibido
(stipulatio duplae). Con el tempo, se hizo innecesario utilizar la cláusula, puesto que
esta estaba inmersa en el contrato de compraventa, es decir, era una consecuencia
del mismo contrato, sanear se convirtió en un elemento del mismo. Más que un
elemento natural, es un elemento legal, surgiendo la obligación del vendedor no ex
contractus sino ex lege.
Para el derecho alemán, no se considera la obligación de garantía como un resultado
de la desposesión sino como una consecuencia inmediata desprendida del deber
principal de entregar, por lo que no hay que esperar a la desposesión para iniciar la
pretensión, es decir, que basta con que se acredite la falta de derecho en el que
vende. La obligación de garantía se funda sobre la bilateralidad de la venta y no
precisamente sobre la culpa del vendedor, hubiese o no éste conocido los vicios que
tenía la cosa o la falta de aptitud para el destino que se utilizaría. Este conocimiento o
ignorancia influirán sólo para limitar o extender el resarcimiento del daño por la
responsabilidad del vendedor. El fundamento en el cual se prescinde de la culpabilidad
al vendedor es controvertido, puesto que para algunos no se debe desestimar que la
prestación así
incumplida no es una prestación y el vendedor debería saber que la cosa no le
pertenecía y que no podía por ello transmitir el dominio a otro aplicando el principio
Nemo jur¡s in allum transefere potestm quam ipsé habef (nadie puede transmitir a otro
más derecho de¡ que tuviere). Tradicionalmente se enfrentan dos teorías sobre el
fundamento de la obligación de sanéamelo: la que considera que el saneamiento es
una consecuencia de la obligación de entregar el bien; y la que sostiene que el
saneamiento es una obligación de garantizar la posesión pacífica y útil del bien. Los
que consideran que la obligación de saneamiento es una consecuencia de la
obligación de entregar el bien afirman que el transferente debe entregar un bien como
el previsto en el contrato, porque si incumple con esta obligación entregando un bien
que adolece de vicios jurídicos u ocultos, surge otra obligación de garantizar contra
estos vicios, a fin de mantener ¡indemne al adquirente. Se sanciona al transferente por
incumplimiento del contrato, -al no entregar un bien como el previsto en el contrato, sin
importar la finalidad de la adquisición. Así, los juristas Mazeaud expresan: "El
vendedor está obligado a entregar la cosa tal y como se haya convenido, tal y como se
haya previsto por las partes cuando la conclusión del contrato. En consecuencia, debe
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la garantía al comprador si la cosa entregada difiere de la cosa convenida; bien sea


porque lleve consigo, sin saberlo el comprador, una posibilidad de evicción; bien sea
porque se encuentre afectada por un vicio oculto, ignorado por el comprador. La
obligación de garantía puede ser considerada, así como una simple prolongación de la
obligación de entrega"[ CITATION M4A94 \l 10250 ]

La obligación de saneamiento se originó en los casos de evicción, posteriormente se


extendió a los vicios ocultos de los bienes y al hecho propio del transferente. En
efecto, el artículo 1484 tiene su antecedente en el artículo 575 del Código Civil de
1852, el cual regulaba la evicción y saneamiento en caso de enajenación, pero solo
cuando esta procedía a título oneroso. Asimismo, el artículo 1415 del mismo Código
consideraba al saneamiento como un elemento natural, pues señalaba que el
vendedor se encontraba obligado a ello, aunque no se haya expresado en el contrato,
en este mismo sentido apuntaba el artículo 1370 del Código Civil de 1936.
Por su parte, el artículo 1485 del vigente Código Civil tiene su antecedente en los
artículos 575, 1415 Y 1417 del Código de 1852 y en los artículos 1351, 1370 Y 1372
del Código Civil de 1936. De igual forma, encontramos su fuente en los artículos 1474
del Código español y 1893 del Código colombiano.

1.3. Definición de Saneamiento


En el amplio sentido, “saneamiento”, como su término lo dice, proviene de “sanar”. La
idea es reponer las cosas al momento anterior al daño, o sea, reparar el daño futuro
recaído sobre la cosa.[ CITATION BAD05 \l 10250 ].
La obligación de saneamiento recae siempre a favor del sujeto perjudicado. Se percibe
el daño, menoscabo o deterioro sobre bienes muebles e inmuebles. Estos bienes
pueden ser entendidos como “cosa” o “res” (vocablo en latín) en términos de espacio.
[ CITATION FER16 \l 10250 ], El saneamiento protege el derecho del adquirente a
disfrutar en forma pacífica y útil del bien que se le ha transferido, sea en propiedad,
posesión o uso. Por otro lado, atañe a toda clase de bienes, sean estos muebles o
inmuebles.
En virtud del saneamiento, el transferente está obligado a responder frente al
adquirente, por la evicción, por los vicios ocultos del bien o por sus hechos propios,
siempre que el bien adquirido no cumpla la finalidad para la cual fue adquirido o que
disminuya su valor.
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El artículo 1485 del Código Civil regula el saneamiento, el cual consiste en la


obligación natural que tiene todo transferente de un bien o derecho, de garantizar al
adquiriente el disfrute de los mismos, vale decir, que su adquisición debe ser
jurídicamente segura o que, dicho bien o cosa, cumple con los propósitos por el cual
se adquirieron. El transferente está, pues, obligado a responder legalmente en caso el
adquirente sea privado del goce del bien por parte de un tercero, por hechos propios
del transferente o por vicios propios de la cosa, pues dichos eventos dan como
resultado que el bien sea in idónea para la finalidad por la cual fue adquirido o que se
produzca un menoscabo en su valor.
Evidentemente en la figura del saneamiento existe un criterio de justa equivalencia
entre las prestaciones, que nació originalmente en el contrato de compraventa y que
luego se extendió a otras figuras contractuales que involucren trasferencia de un
derecho de propiedad, posesión o uso de un bien.[ CITATION MAN00 \l 10250 ] Así, en la
compraventa de una de las partes se obliga a entregar el bien, mientras que la otra se
obliga a pagar su precio, siendo que al ocurrir la des posesión del bien o al afectarse
por algún vicio propio o generado por quien lo transfiere, hace que el adquirente pierda
el bien o que este no sirva para a finalidad que lo adquirió, razón por la cual se exige
una devolución del precio o una disminución del mismo, en su caso.
[ CITATION CON04 \l 10250 ], lo define como: "La obligación que por imperativo legal
corresponde a quien transfiere a otro la propiedad, la posesión o el uso de
determinado bien, a título oneroso, de garantizarle la posesión pacífica y útil de la
cosa, e indemnizarle si tiene vicios ocultos que la hagan inútil para el uso al que se la
destina, o en el caso de que la pierda, en todo o en parte, por sentencia judicial firme
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que declare con lugar la demanda ¿instaurada por una tercera persona con derecho
anterior”.
Al respecto [CITATION BEJ04 \l 10250 ], establece sobre el saneamiento: "Las
obligaciones que tienen por objeto transmitir cosas a título oneroso, producen algunos
efectos paniculares a cargo del deudor de ellas. El que transfiere una cosa no cumple
su obligación con el sólo hecho de entregarla, sino que debe proporcionar al
adquirente de ella una posesión pacífica y útil. El fin de tales obligaciones sólo se logra
si la tenencia adquirida por el acreedor le permite gozar, en paz y tranquilidad, una
cosa que tiene la utilidad esperada. S¡, en vez de ello, sufre la pérdida de la cosa
adquirida, la cual le es recogida por orden judicial, o resiente la frustración de haber
obtenido una cosa que no sirve para el fin de su normal (o convencional) destino, tiene
derecho a ser indemnizado de los daños emergentes de tales situaciones. El deudor
de la cosa (quien la enajeno o transmitió) debe reparar los daños causados al
adquirente, porque la transferencia de una cosa inservible o ajena, sin derecho, es un
hecho ilícito que compromete su responsabilidad civil".

1.4. Efectos del saneamiento.


El adquirente tiene el derecho a pedir al transferente:
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a. El valor del bien al momento de la evicción.


b. Los intereses legales desde la evicción.
c. Los frutos devengados.
d. Las costas del juicio de evicción.
e. Los tributos y gastos del contrato que fueron pagados por el adquirente.
f. Las mejoras hechas de buena fe por el adquirente.
g. La indemnización de daños y perjuicios ocasionados al adquirente.

1.5. Alcance de la obligación de saneamiento


El saneamiento solo existe en las obligaciones de dar, esto es, en las obligaciones que
consistan en la entrega de un bien a título de propiedad, posesión o uso.
Como hemos afirmado, el saneamiento es un elemento natural que existe en todo
contrato que involucre una transferencia o entrega de un bien, ya sea de consumación
inmediata o de tracto sucesivo. Lo encontraremos presente en contratos civiles como
compraventa, suministro, arrendamiento, mutuo, comodato, permuta, depósito,
donación, prenda; o en contratos de índole comercial como en el contrato de sociedad
al efectuarse el aporte social o en operaciones de arrendamiento financiero (Ieasing).
Asimismo, la obligación de saneamiento que tiene el transferente, alcanza a los
contratos de transferencia onerosa o gratuita. Como se recordará los Códigos Civiles
de 1852 (artículo 575) y el de 1936 (artículo 1370), solo reconocían la obligación al
saneamiento en los contratos onerosos, desprotegiendo a los adquirentes a título
gratuito, situación que ha sido revertida con el cuerpo civil vigente.

a. Saneamiento en obligaciones de hacer: reglas especiales


Ahora bien, en principio debería rechazarse la aplicación de las reglas de saneamiento
en las obligaciones de hacer (contratos de prestación de servicios), pues como hemos
apreciado están reservadas para las obligaciones de dar un bien o cosa. Sin embargo,
existen obligaciones de hacer, particularmente, aquellos negocios contractuales en los
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que la prestación del servicio puede consistir en elaborar una obra concreta (como por
ejemplo en los contratos de obra o los de edición) y en donde la obligación no solo se
circunscribe a obtener el resultado, es decir, elaborar la obra pactada, sino también en
trasladar la propiedad (posesión o uso) de dicho resultado.
Si bien en estos casos, se suelen dictar reglas especiales de saneamiento para
proteger al adquirente (comitente), como ocurre en nuestro Código el contrato de obra
(artículos 1782 al 1784), somos de la opinión, que incluso en estos casos no debe
existir impedimento alguno para aplicar las normas generales de las obligaciones de
saneamiento (siempre que no resulten contrarias a las disposiciones particulares),
haciendo responsable al contratista por la evicción, por el hecho propio del
transferente o por vicios ocultos del bien transferido, de ser el caso.

b. Transferencias distintas a bienes tangibles: derechos o créditos


Tanto el articulo 1484 como el 1485 anotan que existe saneamiento en los casos de
transferencia de un bien. Por ello, no cabe duda que el transferente debe responder
ante el adquirente cuando ha procedido a la entrega de bienes, siendo estos, muebles
e inmuebles tangibles. Pero cuando las normas de saneamiento hacen mención a
bienes, ¿podremos comprender dentro de tal concepto a los derechos?
Estimamos que el concepto de bien dentro de las disposiciones referidas al
saneamiento, no se reduce a la transmisión de cosas tangibles, sino que puede
abarcar a la entrega de derechos y créditos. Razón por la cual, participamos porque
hay lugar a saneamiento también en la transferencia de intangibles como derechos
(marcas comerciales o derechos de concesión) o créditos (deudas impagas),
coincidiendo con la posición del destacado jurista nacional [ CITATION DEL04 \l 10250 ],
quien dice que "respecto a la transferencia de los derechos, considero que si el
concepto de bien comprende tanto las cosas como los derecho, no hay inconveniente
legal alguno para que la responsabilidad por saneamiento se aplique a los contratos
que constituyen los títulos mediante los cuales se transfieren derechos, como es el
caso de la venta de derechos" ([ CITATION DEL04 \l 10250 ] Nuestro Código Civil no debe
reducirse a proteger al adquirente de cosas sino también al de intangibles, máxime
aun cuando modernamente es usual que estos últimos superan el valor de aquellas.
Aquí la protección no es al bien en sí mismo, sino a la finalidad, destino o disfrute
normalmente esperado por el adquirente del bien o derecho.

1.6. Caracteres
Se deben de estudiar todos los elementos que hacen de esta institución una propia,
con el objeto de estar seguros de su esencia, por lo que se analizarán los elementos
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que la componen y le dan su distintivo, los caracteres son: a) Hecho objetivo; b) La


responsabilidad objetiva; y c) La limitación de la sanción.

1.7. Supuestos de
aplicación del saneamiento
Nuestro Código Civil señala expresamente tres supuestos dentro de los cuales el
transferente del bien responde por el saneamiento ante el adquirente, a saber, la
evicción, los vicios ocultos del bien y los hechos propios del transferente.

1.7.1. Saneamiento por evicción


Acontece cuando el adquirente es privado de derecho de propiedad, posesión o uso,
ya sea total o parcialmente, por así haberlo dispuesto una sentencia judicial o una
resolución administrativa firme, en razón de un derecho de tercero, anterior a la
transferencia del bien. La evicción es el despojo lícito que soporta dicho adquirente.
Si el adquirente pierde el bien por existir sobre el mismo un derecho ajeno y anterior al
contrato relativo a la transferencia (como por ejemplo en el caso del heredero preterido
que posteriormente reivindica judicialmente su herencia), el transferente debe
indemnizar al adquirente por el perjuicio patrimonial ocasionado (pérdida del derecho
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de propiedad, posesión y/o uso). El vendedor o transferente del bien se encuentra


obligado a responder por el despojo patrimonial, restituyendo su precio o valor, los
frutos, las costas del juicio, las mejoras, los tributos, los intereses y/o indemnizando al
adquirente, de ser el caso.

1.7.2. Saneamiento por vicios ocultos


El transferente estará obligado al saneamiento cuando al tiempo de la transferencia
del bien, este presenta vicios ocultos. A diferencia de la evicción, en el saneamiento
por vicios ocultos no se requiere de una resolución judicial, arbitral o administrativa
previa, por lo que el adquirente o comprador podrá exigir directamente al transferente
que responda por los vicios o defectos, fundado en que el bien ha perdido las
cualidades necesarias para la finalidad por la cual se adquirió o porque dichos vicios
reducen su valor de adquisición.

1.7.3. Saneamiento por hecho propio del transferente


El transferente está obligado al saneamiento por hecho propio de este, que disminuye
el valor del bien o lo hace inútil para la finalidad de su adquisición, o reduce sus
cualidades para ese efecto. Es decir, que por una conducta propia del transferente (y
no por un evento ajeno, como es el caso de la evicción y los vicios ocultos) el bien
resulta inservible para los propósitos de su adquirente.
La conducta del tradens incumple con el deber implícito de abstención que existe en
un contrato de transferencia de un bien, nos referimos a abstenerse de cualquier acto
que perturbe al adquirente de la propiedad, posesión o uso del bien. El hecho
atribuible al transferente puede haber sido, incluso, anterior a la transferencia del bien,
pues lo que se requiere en realidad para que el obligado responda es que el hecho no
permita destinar el bien transferido a la finalidad para la cual fue adquirido o que el
mencionado bien disminuya su valor.

1..8. Pérdida del derecho al saneamiento:


El adquirente pierde el derecho de exigir el saneamiento en los siguientes casos:
a. Si no pidió y cuidó que se citara al transferente con la demanda del juicio de
evicción.
b. Si se sometió la causa a arbitraje sin asentimiento del transferente.
c. Si transigió el juicio sin anuencia del transferente.
d. Si conocía que el bien era litigioso o ajeno.
e. Por caducidad (después de un año).
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1.9. Presunción de Destino Normal del Bien


Si no se indica expresa o tácitamente la finalidad de la adquisición, se presume que la
voluntad de las partes es dar al bien el destino normal de acuerdo con sus
características, la oportunidad de la adquisición y las costumbres del lugar. Artículo
1486º

1.9.1. Finalidad de la adquisición del bien


Esta norma sin antecedentes en nuestra codificación civil, consagra una presunción
sobre el destino de la bien materia de transferencia, cuando las partes han guardado
silencio respecto de ello al momento de celebrar el acto jurídico contractual.
Cuando no existe una manifestación expresa ni tácita (conforme a los parámetros del
artículo 141) sobre la finalidad de la adquisición, se deberá entender que el bien es
adquirido para darle un uso normal. El propio Código ha establecido ciertos criterios
que deberán seguirse para descubrir cuál es el uso normal del bien adquirido, estos
son las características propias del bien, la oportunidad de la adquisición y las
costumbres del lugar.
Como sabemos, los bienes cumplen la función de satisfacer los intereses y
necesidades de los particulares. Lo que el Código Civil propone es que se presuma
que el motivo de adquisición del bien es satisfacer aquel interés o necesidad que a
primera vista se advierte que el bien puede lograr, tomando en consideración que este
puede servir para muchas finalidades, pero debemos reducirnos solo aquellas que
resulten ordinarias y naturales. Así, por ejemplo, cuando una persona adquiere un
vehículo de carrera, se estima que el motivo que impulsa al comprador es querer
satisfacer su necesidad de transporte, pues por las características del bien, el mismo
está diseñado precisamente para ese propósito. De tal forma que el adquirente del
vehículo no puede alegar posteriormente que lo compró para una finalidad distinta que
no se advierte ordinariamente de este bien como puede ser, por ejemplo, para
transporte de carga. De igual forma, aquel que compra una obsoleta máquina de
escribir en una casa de antigüedades, no puede alegar que lo adquirió con el propósito
de mecanografiar, si es que ello no fue manifestado al momento de la celebración del
contrato, pues se presume que el propósito de su adquisición es utilizarla como una
pieza de colección o para fines decorativos.

1.9.2. La causa-fin de los contratos


Cuando el dispositivo hace referencia a la finalidad de la adquisición, nos encontramos
ante la concurrencia de la Causa del Acto Jurídico, vale decir, la presencia del motivo
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determinante que ha inducido la celebración del contrato, el cual varía en cada


relación jurídica contractual.
Todos los negocios jurídicos tienen una causa (entiéndase, causa-fin) cualquiera que
esta sea, la cual varía de un tipo de negocio a otro (causa fin-objetiva), incluso varía
en los negocios del mismo tipo (causa fin-subjetiva). Sin embargo, la causa a la cual
nos referimos como elemento estrictamente esencial de los negocios contractuales es
aquella que no puede faltar porque corresponde a la naturaleza propia del negocio
jurídico que se desea configurar; no a otros. Es un elemento que se da estrictamente
en un tipo específico de contrato. De tal forma, que la causa o finalidad de la
adquisición presente en un contrato de compraventa de una mercadería, varía en otro
contrato de compraventa de la misma mercadería, incluso, cuando en ambos casos el
adquirente sea el mismo.
La causa que lo lleva a celebrar un negocio contractual, podría no ser la misma para
otro contrato aparentemente idéntico. Corresponde al intérprete determinar la finalidad
de la adquisición en cada operación contractual, conforme a los criterios que señala el
comentado artículo 1486.
Finalmente, debe tenerse presente que nuestro Código Civil exige que la finalidad o
causa de la adquisición sea lícita (artículo 140 inciso 3), esto es, que la transferencia
de la propiedad, la posesión o el uso del bien no tenga un propósito ilícito. Si la causa
del contrato es ilícita, el contrato es nulo, por lo que no existirá la obligación a
saneamiento alguno.

1.9.3. Criterios para hallar el destino normal del bien transferido


En principio la finalidad de la adquisición debe ser manifiesta para gozar de protección
civil. Pero en aquellas situaciones en la cual no se puede advertir del propio contrato,
el propósito, voluntad o finalidad que primó en el adquirente, es que debemos
sujetamos a ciertos criterios dispuestos por el codificador. Así, si las partes no
señalaron nada al respecto, se presume que su voluntad es dar a bien el destino
normal de acuerdo con sus características, la oportunidad de su adquisición y las
costumbres del lugar. Las características son aquellas cualidades o atributos que
tienen un bien y en base a los cuales se puede sugerir su destino o sus diversas
utilidades. Por ejemplo, en razón de sus variadas características, una computadora
puede servir para muchos fines relacionados al campo informático, siendo absurdo
que por sus atributos se destine a dar iluminación.
La oportunidad de adquisición de un bien determinado, es otro de los criterios que
deberá tomarse en cuenta para concluir cuál es la finalidad de dicha adquisición.
Imaginemos que en determinada fecha tuvo lugar un concierto de música de alguna
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celebridad internacional, de tal forma que la adquisición de las entradas a dicho


concierto varios días después del mismo, no tiene otro propósito más que guardarlas
como colección o recuerdo. En este caso, por la oportunidad o momento en que se
efectúa la adquisición del bien, es evidente que su finalidad no responde a las
características del mismo (asistir a un concierto de música), sino a una diversa
(coleccionarlas o mantenerlas de recuerdo). Nuestro Código Civil menciona también
que deberá considerarse las costumbres del lugar, para determinar el destino normal
del bien, en caso de existir silencio en el contrato. Lo que no menciona el Código es si
se debe tomar en cuenta las costumbres del lugar de celebración del contrato, del
lugar de ejecución del mismo, del lugar de donde provienen las partes o algún otro.
Este es sin duda uno de los criterios más complicados de sancionar. Somos de la
opinión que todas estas posibilidades deberán tomarse en cuenta, no pudiendo
reducimos a solo una de ellas, pues, incluso en la práctica internacional (artículo 2095)
es muy probable que estas costumbres concurran transferencia.

1.9.4. Presunción iuris tantum


Ahora bien, la presunción establecida en el artículo 1486 del Código Civil, es iuds
tantum, vale decir, que si bien en el contrato no se manifiesta (expresa o tácitamente)
la finalidad, causa o motivo por el cual se adquiere, bien pudiera
quebrarse la presunción a que se arribe aplicando los criterios antes descritos,
ofreciendo pruebas en contrario.

1.10. Campo de aplicación de la obligación de saneamiento.


En el Derecho romano, la obligación de saneamiento solamente funcionó en el
contrato de compraventa, cuando el comprador era privado de la posesión de la cosa
por efecto de una decisión judicial que lo obligaba a abandonarla a favor de un tercero.
Sólo operaba cuando el comprador era efectivamente privado de la cosa. No era
elemento natural del contrato sino elemento accidental, requería ser estipulada
(stipulatio duplae), hasta que la actio empti conseguir siempre el saneamiento por
evicción. En nuestro derecho funciona tanto en los contratos onerosos como en los
gratuitos por los que se transfiere la propiedad, el uso o la posesión de un bien mueble
o inmueble. Es presupuesto necesario para funcione la obligación una resolución
judicial o administrativa firme. No hay obligación de sanear si el adquirente no es
despojado del derecho sobre el bien adquirido.
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1.11. Transmisión del derecho de saneamiento


Artículo 1487º.- Tanto la obligación como el derecho de saneamiento se trasmiten a
los respectivos herederos.
El saneamiento solo surge de contratos de transmisión de derechos de propiedad,
posesión y uso de bienes, por ello resulta aplicable el artículo 1363 del Código
nacional, el cual apunta que "los contratos solo producen efectos entre las partes que
los otorgan y sus herederos, salvo en cuanto a esto si se trata de derechos y
obligaciones no transmisibles".

1.12. Caducidad de la acción de saneamiento


Artículo 1488º.- El adquirente puede exigir el saneamiento tanto a su inmediato
transferente como a los anteriores a éste, en la medida que éstos hubieran estado
obligados a ello con respecto a sus inmediatos adquirentes. Los plazos de caducidad
de las acciones de saneamiento contra los transferentes anteriores al inmediato se
cuentan a partir de la celebración de sus respectivos contratos.
Para [ CITATION ALD00 \l 10250 ], la caducidad de la acción de saneamiento se refiere a:
a. Transferentes contra quienes puede reclamarse el saneamiento: En el caso del
saneamiento, el Código peruano establece un sistema de responsabilidad civil
contractual en la transferencia de bienes. Este hecho queda demostrado,
particularmente, en el saneamiento por vicios ocultos, cuando se consagra que el
adquirente tiene derecho a resolver el contrato obligando al transferente al pago del
valor que tiene el bien al momento de la resolución (acción redhibitoria) o, en todo
caso, puede optar por exigir la reducción en el precio del bien (acción quanti minoris),
los cuales son sanciones eminentemente contractuales.
b) La responsabilidad solidaria o mancomunada en caso de intervenir varios
transferentes
c) Caducidad del derecho al saneamiento
d) Colofón

1.13. Facultad de los contratantes respecto del saneamiento y Limitación del


Saneamiento

Artículo 1489º.- Los contratantes pueden ampliar, restringir o suprimir la obligación de


saneamiento, salvo el caso contemplado en el Artículo 1528º.
El numeral 1489 tiene sus antecedentes en los artículos 1416 y 1417 del Código Civil
de 1852, aplicándose entonces, solo al contrato de compraventa. En el primero de los
citados señalaba que: "pueden los contratantes ampliar o restringir a su voluntad la
18

evicción y el saneamiento; pueden también pactar que el vendedor no quede sujeto a


esta obligación". Por su parte, el artículo 1417 expresaba que: "aunque se hubiese
pactado que no quede sujeto el vendedor a saneamiento, lo estará, sin embargo, al
que resulte de un hecho personal suyo: todo pacto en contrario es nulo".

Con respecto a las ventas forzadas del Saneamiento se encuentra estipulado en el


[ CITATION Cód15 \l 10250 ] , Artículo 1490º.- En las ventas forzadas hechas por las
autoridades y entidades autorizadas por ley, el saneamiento queda limitado a la
restitución del precio que produzca la transferencia.
Este artículo habla de "ventas forzadas"; lo más apropiado hubiera sido que se haga
mención a "transferencias forzadas", pues el campo de aplicación del artículo 1490
solo se reduce a los contratos de compraventa, razón por la cual también se hace
referencia al "precio".

2. Saneamiento por Evicción


El saneamiento por evicción tendrá a lugar en virtud de que un órgano jurisdiccional
competente priva de un derecho en todo o en parte al adquirente a favor de un tercero,
ya que sustentaba un derecho anterior, por lo que el enajenante debe sanear el bien.
El derecho que ostenta el tercero se debe a una cuestión previa, con respecto al
tiempo en que fue realizado el contrato entre el enajenante y el adquirente, ya que si
se origina por una cuestión posterior a la realización del mismo el enajenante no
tendrá obligación alguna.
19

2.1. Etimología:
El verdadero significado de las palabras es de suma ¡importancia, puesto que nos
permite tener un amplio conocimiento acerca de determinadas instituciones, en cuanto
a su importancia histórica y estructura de las mismas. El jurista Rezzónico establece:
''Evicción es una palabra que deviene de una etimología latina evictio-evictionis, la cual
deriva del verbo latino evincere que significa vencer en juicio; de donde deriva evictus,
que significa vencido". [ CITATION REZ11 \l 10250 ]. Evicto es el que ha sido vencido en
juicio por un órgano jurisdiccional y por consiguiente privado del derecho que adquirió;
evicente, el que lo ha vencido; obligado a sanear el que por haber transmitido el
derecho al evicto debe responder.

2.2. Definición
El mexicano[ CITATION ROJ94 \l 10250 ] , define la evicción de la siguiente manera: "Hay
evicción cuando el que adquiere una cosa es privado en todo en parte de ella, por
sentencia ejecutoriada y en razón de un derecho de tercero anterior a la adquisición.
Es decir, la evicción se presenta cuando el enajenante dispone de una cosa que no es
suya, o que sólo parcialmente le pertenece. Todo caso de evicción supone la
enajenación de una cosa ajena, en parte al enajenante; bien, de cosa sobre la cual
sólo tiene derecho de copropiedad, o que se encuentre gravada con algún derecho
real o embargo y se oculte ese gravamen".
La evicción es definida por el art. 1491 como el acto por el cual “el adquirente es
privado total o parcialmente del derecho a la propiedad, uso o posesión de un bien en
virtud de una resolución judicial o administrativa firme y por razón de un derecho de
tercero, anterior a la transferencia”. Conforme a esta definición, por la evicción el
adquirente no pierde el bien o parte de él, sino pierde todo o parte del derecho a la
propiedad, uso o posesión de dicho bien, lo que lo priva del poder de destinarlo a la
20

finalidad de la adquisición. Podemos decir que para el Derecho peruano no hay


perturbación de derecho al adquirente por la sola interposición y trámite de una
demanda judicial o administrativa de evicción, sino cuando el adquirente es privado,
total o parcialmente, del derecho adquirido por efecto de una resolución judicial o
administrativa firme dictada en un proceso de evicción. También en el Derecho
romano, el comprador debía esperar a que se le desposeyera efectivamente de la
cosa, para poder proceder contra su vendedor por daño derivado del incumplimiento,
cuando resultare haber recibido cosa ajena.
En el Perú, el concepto de evicción está definido en el presente artículo e integra las
siguientes características de manera necesariamente concurrente:
Deben intervenir tres sujetos: el transferente, el adquirente y el tercero. De la Puente
los nombra, con mayor propiedad, como: "Evincente a quien hace valer judicialmente
su mejor derecho; evicto al adquirente que sufre la privación de su derecho, o sea
sobre quien recaen los efectos de la evicción; y saneante al responsable del
saneamiento por evicción". Todos estos términos derivan del verbo latino "evincere",
palabra que: "Sirve para designar la situación que sobreviene a raíz de una derrota en
juicio" [ CITATION WAY04 \l 10250 ]

Se define a la Evicción como "Institución del derecho civil, por la cual una persona que
ha adquirido un bien en virtud de un contrato oneroso, es desposeída del mismo
porque existe una resolución emanada de órgano jurisdiccional competente, la cual
asiste a un tercero, en virtud de un derecho anterior a la enajenación, de todo o parte
de la cosa adquirida, por lo que el enajenante debe de responder por la evicción
causada al adquirente".
21

2.3. Clases de evicción


La privación del derecho del adquirente como consecuencia de la evicción puede ser
total o parcial. Por la evicción total el adquirente se ve privado de todo el derecho
adquirido, quedando sin título alguno. Por la evicción parcial el adquirente es privado
del derecho de una parte determinada del bien (parte del bien no le pertenecía al
transferente) o de una parte alícuota del mismo (por ejemplo, se transfiere la totalidad
del derecho de propiedad de un bien, cuando el transferente es solamente
copropietario) o se priva al adquirente de un derecho menor sobre el bien (por
ejemplo, adquirió la propiedad del bien y es eviccionado del derecho de usufructo
sobre el mismo). Como dice (Barbero,2011), así como un bien puede pertenecer a su
titular en distinto grado e intensidad, a saber, a título de propiedad (pertinencia tout-
court) o de copropiedad (pertinencia común) o a título de usufructo, uso, servidumbre,
etc. (pertenencias menores), así también la evicción como sustracción de pertinencia
puede ser de distinta extensión e intensidad; puede ser una evicción de propiedad
(evicción del derecho mayor), la que puede extenderse a todo el bien (evicción total) o
a una parte de él (evicción parcial), o puede ser una evicción de un derecho de
usufructo, servidumbre, etc. (esto es, en cuanto a la reivindicación de un derecho
menor), que puede ser también total o parcial. Hacemos notar que para el derecho
peruano las cargas y gravámenes no aparentes existentes en el bien transferido no
son casos de evicción, sino de vicios ocultos. En resumen, la evicción puede ser total
o parcial, según que el adquirente pierda todo o parte del derecho que le fue
transferido, o sólo alguno o algunos atributos de ese derecho. Por ejemplo, el
adquirente es privado de la propiedad de todo el bien que compró (experimenta la
evicción total de lo adquirido) o solamente de parte de dicho bien, o el tercero evicente
obtiene el reconocimiento de un derecho menos pleno al de la propiedad como puede
ser el de uso o el de usufructo (el adquirente queda siempre con una parte de su
adquisición). Como dice Arias Schreiber, “la evicción es total cuando el adquirente
pierde todo el derecho que le fue transferido y es parcial, si sólo es privado de parte de
ese derecho. Un ejemplo de evicción total lo tenemos cuando el tercero obtiene un
fallo firme por el cual se declara que es el propietario del inmueble transferido al
adquirente. Habrá en cambio evicción parcial, cuando lo que obtiene el tercero es el
reconocimiento de un derecho menos pleno o temporal, como sería el de ser
usufructuario del derecho transferido, en cuyo evento el adquirente sólo tendría el
derecho a la propiedad, pero no el uso y disfrute”. Sin embargo, recalcamos que, para
el Derecho peruano, la pérdida por el adquirente de un derecho real menor por la
existencia en el bien de cargas o gravámenes (servidumbres, hipoteca, anticresis,
22

garantía mobiliaria) no aparentes no está regulado como un caso de saneamiento por


evicción sino de saneamiento por vicios ocultos (art. 1509).

2.4. Obligados al saneamiento por evicción.


Debe el saneamiento por evicción todo el que transfiere un bien en propiedad, uso, o
posesión, salvo que los contratantes hayan suprimido la obligación de saneamiento
(art. 1489). El adquirente puede dirigir su acción de saneamiento por evicción contra
su inmediato transferente o contra los transferentes anteriores a éste, en la medida
que éstos hubieran estado obligados a ello con respecto a sus inmediatos adquirentes
(art. 1488). A su vez, el transferente o antecesor contra quien se dirige el adquirente,
puede accionar por saneamiento por evicción contra cualquiera de sus antecesores, y
así sucesivamente hasta llegar al autor de la causa de la evicción.

2.5. El Saneamiento por Evicción según el Código Civil Peruano

Artículo 1491º.- Se debe el saneamiento por evicción cuando el adquirente es privado


total o parcialmente del derecho a la propiedad, uso o posesión de un bien en virtud de
resolución judicial o administrativa firme y por razón de un derecho de tercero, anterior
a la transferencia.
Conforme al art. 1491 del Código civil vigente, el transferente sólo está obligado al
saneamiento por evicción, cuando el adquirente es privado, sin su culpa, mediante
resolución judicial o administrativa firme, de todo o parte, temporal o definitivamente,
de la propiedad, uso o posesión del bien adquirido, en virtud de un derecho
preexistente de un tercero. Por ejemplo, A vende a B un bien que es de C; el
comprador B ya se encuentra en posesión del bien que compró. Ante esta situación, el
propietario C puede interponer una acción reivindicatoria (art. 923) o una de mejor
derecho de propiedad, cualquiera de la dos, contra B. Si C pierde, el vendedor A no
está obligado a nada frente al comprador B. Pero si C gana, el vendedor A debe
sanear a su comprador B pagándole el valor que tiene el bien al momento de la
evicción, con los intereses legales, las mejoras realizadas, los gastos e impuestos que
fueron de cargo del comprador, y los daños que éste ha sufrido.
23

Evicción por allanamiento o abandono


Artículo 1492º.- Se produce la evicción cuando el adquirente, con el asentimiento del
transferente, se allana a la demanda o hace abandono del bien sin esperar la
resolución de que trata el Artículo 1491º.

Liberación del transferente


Artículo 1493º.- Si el adquirente, con el asentimiento del transferente, ha evitado la
evicción mediante un pago, el transferente puede liberarse de todas las consecuencias
del saneamiento con el reembolso de lo pagado, de los intereses, de todos los gastos
en que haya incurrido el adquirente y de la indemnización a que se refiere el Artículo
1495º, inciso 7.
24

Improcedencia del saneamiento


Artículo 1494º.- No hay lugar a saneamiento por evicción cuando el derecho del
tercero llegue a ser exigible por dolo o culpa inexcusable del adquirente.
Se refiere cuando un tercero reclama un derecho sobre el bien transferido y triunfa en
su reclamo despojando del bien al adquirente mediante una resolución judicial o
administrativa definitivas, el transferente está obligado a sanear, siempre que el
derecho del tercero tenga su origen antes de la transferencia, o sea antes de ésta el
bien estaba dentro del patrimonio del tercero o él era el que tenía el derecho a la
posesión, uso o goce de dicho bien, pero el transferente nunca responde por derecho
de terceros que
surjan con posterioridad a la transferencia. Sin embargo, puede suceder que antes de
la transferencia un tercero tenía un derecho en potencia pobre el bien trasferido,
derecho que, después de la transferencia, llega a ser exigible por dolo o culpa
inexcusable del adquirente, razón por la que éste pierde el derecho al saneamiento por
evicción

Derechos del adquiriente en virtud del saneamiento


Artículo 1495º.- El adquirente tiene en virtud del saneamiento el derecho de pedirle al
transferente:
1.- El valor del bien al momento de la evicción, teniendo en cuenta la finalidad para la
que fue adquirido.
2.- Los intereses legales desde que se produce la evicción.
3.- Los frutos devengados por el bien durante el tiempo que lo poseyó de buena
fe o su valor, si fue obligado a devolverlos con el mismo bien.
4.- Las costas del juicio de evicción, en caso de haber sido obligado a pagarlas.
5.- Los tributos y gastos del contrato que hayan sido de cargo del adquirente.
6.- Todas las mejoras hechas de buena fe por el adquirente, no abonadas por el
evincente.
25

7.- La indemnización de daños y perjuicios, cuando el transferente incurrió en dolo o


culpa al celebrar el contrato.
Mejoras hechas por el transferente
Artículo 1496º.- Si las mejoras son abonadas al adquirente, habiendo sido hechas por
el transferente, su valor será considerado a cuenta de lo que tenga que pagar éste a
aquél.
Puede ocurrir que el bien se hallaba con mejoras en el momento de la adquisición, o,
por acuerdo entre los contratantes, fueron hechas por el transferente con posterioridad
a ese momento. Es natural que ellas se han tenido en cuenta al pactarse la
transferencia, y si el contrato es oneroso han servido para fijar el valor de la
contraprestación. Por tanto, si el tercero evicente indemniza al adquirente por esas
mejoras, el valor de ellas corresponde al transferente. Por esta razón, conforme al art.
1496, si el valor de las mejoras, necesarias, útiles y de recreo, hechas por el
transferente, ha sido abonado por el evicente al adquirente, éste debe aplicar su
importe como pago a cuenta de lo que le debe su transferente por concepto de
saneamiento30. De este modo se evita un enriquecimiento sin causa del adquirente y
un empobrecimiento injustificado del transferente.

Renuncia a saneamiento por evicción


Artículo 1497º.- Cuando se pacta que el transferente no queda sujeto a la obligación
de saneamiento por evicción, si se produce ésta debe devolver la contraprestación que
recibió, a no ser que el adquirente renuncie expresamente a dicha devolución. No es
válida esta renuncia si el transferente actuó con dolo o culpa inexcusable.

Notificación de la demanda al transferente


26

Artículo 1498º.- Promovido juicio de evicción, queda el adquirente obligado a solicitar,


dentro del plazo para contestar la demanda, que ésta se notifique al transferente que
él designe.
Promovido juicio de evicción contra el adquirente, éste está obligado a solicitar, dentro
del plazo para contestar la demanda, que se notifique con ésta a su transferente, o en
caso de transferencias sucesivas que se notifique al transferente que él designe, no
para obligarlo, sino para permitirle salir a juicio y defender el derecho que ha
transferido[ CITATION Piz01 \l 10250 ]. Lo que se justifica por cuanto es el transferente
quien puede tener los medios de defensa contra la demanda de evicción, y si no se le
diera la oportunidad de ofrecerlos y actuarlos sería injusto hacerle sufrir las
consecuencias de la evicción. No basta que el adquirente solicite que se notifique con
la demanda al transferente, sino que es necesario que la notificación realmente se
haya practicado.
Intervención sustitutoria y coadyuvante en el proceso
Artículo 1499º.- Si el transferente sale a juicio ocupará el lugar del adquirente como
demandado hasta la conclusión del juicio. Cuando el adquirente lo solicite puede
coadyuvar en la defensa.

Pérdida del derecho al saneamiento


Artículo 1500º.- El adquirente pierde el derecho a exigir el saneamiento:
1.- Si no pidió y cuidó que se citara al transferente con la demanda del juicio de
evicción.
2.- Si se sometió la causa a arbitraje sin asentimiento del transferente y la perdió.
3.- Si transigió el juicio sin anuencia del transferente.
4.- Si al celebrar el contrato conocía que el bien era litigioso o ajeno.
5.- Por caducidad, siendo el plazo de ésta de un año a partir de la fecha en que se
produjo la evicción.
27

Evicción parcial
Artículo 1501º.- En caso de evicción parcial, el adquirente tiene derecho a recibir el
valor de la parte del bien cuyo derecho se pierde. Sin embargo, puede optar por la
resolución del contrato, si esa parte es de tal importancia con respecto al todo que la
haga inútil para la finalidad de la adquisición.

Evicción en bienes interdependientes


Artículo 1502º.- El adquirente puede ejercitar la facultad opcional del Artículo 1501º
cuando se le transfieren dos o más bienes interdependientes o en conjunto, si por
razón de evicción pierde el derecho sobre alguno de ellos. El derecho a que se refiere
el párrafo anterior rige aun cuando se haya señalado un valor individual a cada uno de
los bienes transferidos.
Se refiere cuando se transfieren dos o más bienes interdependientes, por ejemplo, una
yunta de bueyes o un equipo de computación, o en conjunto, si el adquirente es
eviccionado de uno de ellos tiene derecho de optar por la resolución del contrato,
28

cuando el bien que pierde es de tal importancia con respecto al todo que lo haga inútil
para la finalidad de la adquisición, o por recibir el valor del bien cuyo derecho pierde,
cuando éste no inutiliza al todo. El adquirente tiene el derecho de optar
alternativamente por recibir el valor del bien del cual fue despojado o de resolver el
contrato, aun cuando se haya señalado un valor individual a cada uno de los bienes
transferidos.

3. Saneamiento por Vicios Ocultos


3.1. Concepto.
El transferente, independientemente de su buena o mala fe, está obligado al
saneamiento por vicios ocultos[ CITATION Ghe14 \l 10250 ], llamados también
redhibitorios (del latin redhibire: retomar; el transferente debe retomar la cosa viciada),
Nuestro Código Civil regula a la institución jurídica “saneamiento por vicios
ocultos” en los artículos 1503° al 1523°. Desarrollaremos su estudio siguiendo la
estructura de la investigación de los profesores Espino Méndez y Vásquez Marín, [
CITATION MES99 \l 10250 ].
En su sentido lato, los vicios redhibitorios son los defectos, imperfecciones, anomalías,
deterioros, averías, existentes en el bien al momento de la transferencia (art. 1503), no
susceptibles de ser apreciados a simple vista por el adquirente actuando con diligencia
de acuerdo con su aptitud personal y con las circunstancias (art. 1504), que
disminuyan su valor o que lo hagan inútil para la finalidad para la cual fue adquirido
(art. 1485). Como dice [ CITATION Spo06 \l 10250 ], el vicio redhibitorio es un defecto
oculto de la cosa, o sea, que se opone al vicio aparente. El defecto de la cosa no es
“oculto” si el adquirente lo conocía; o aún, si en razón de “su profesión u oficio” debía
conocerlo; esto último porque la ley exige una buena fe-diligente, es decir,
procediendo el contratante “con cuidado y previsión”.
Para Arias-Schreiber Pezet la noción del vicio oculto es la misma a la expuesta en la
Exposición de Motivos del Código Civil (antes citado) considerando que el defecto
implicaría todo lo que le falta a la cosa para existir de un modo plenamente conforme a
su naturaleza, y por eso actuaría en sentido negativo; vicio, en cambio, serviría para
designar cualquier relación sin la cual la cosa sería precisamente como debe ser
normalmente, y por eso obraría en sentido positivo[ CITATION Ari06 \l 10250 ]]. Ahora,
saneamiento por vicios ocultos en la
definición jurídica no sería más que la
indemnización derivada de los vicios
ocultos, entendiendo esta por defectos o
29

imperfectos emanados de la integridad del derecho en transmisión que impiden la


utilización del bien.

3.2. Fundamento del Saneamiento por Vicios Ocultos.


Se fundamenta en cuatro teorías: primero, la teoría de la naturaleza de las cosas;
segundo, la teoría de la presunción responsabilidad del enajenante; tercero, la teoría
de la buena fe contractual; y, cuarto, la teoría de la finalidad de los bienes.

3.2.1. Teoría de la buena fe contractual:


Para evaluar los fundamentos o justificaciones del saneamiento por vicios ocultos
debemos remontar a la misma justificación del contrato; es decir, debemos regresar a
sus principios. Entre los más relevantes principios para cercar el fundamento del
saneamiento por vicios ocultos es de “lealtad o fidelidad” que va de la mano con el
eslabón de la “buena fe” contractual. La buena fe como principio de las relaciones
obligatorias sostiene en gran parte a esta institución ya que se motiva, con un gran
contenido ético de las partes, el resarcimiento por los vicios no percibidos al momento
de la transferencia del bien.

3.2.2. Teoría de la responsabilidad:


Otro fundamento está en la responsabilidad del sujeto enajenante. El sujeto
enajenante debe responsabilizarse porque naturalmente el vicio le pertenece al
momento de la transacción, el problema es que solo no fue visto, o sea, se mantenía
oculto, pero posteriormente a la transferencia salta al ojo del adquiriente. En el caso
anterior lo que se refleja es una obligación del vendedor como premisa (antes de que
exista el contrato de transferencia del bien). La responsabilidad por vicios ocultos
“depende de no proporcionar al comprador una cosa inmune de vicios, como es deber
implícito en la obligación del vendedor; lo que justifica el derecho y la consiguiente
acción correspondiente al comprador”[ CITATION Mes71 \l 10250 ].
30

3.2.3. Teoría de la finalidad de los bienes:


El saneamiento como indemnización existe por la falta de utilidad del objeto de
transferencia o por no alcanzar su fin; es decir, al darse la inutilidad de la cosa por
detrimento o deterioro el enajenante debe cumplir con su obligación de resarcir
siguiendo la naturaleza del objeto del contrato. La falta de idoneidad del bien para ser
utilizado en las pretensiones del comprador es el fundamento del saneamiento según
esta perspectiva. La avería, imperfección o deterioro no debe perjudicar la aptitud del
bien para su uso, bondad o integridad. Un bien sin sus atributos no obtendría la misma
finalidad; por lo tanto, se vuelve una cosa no deseada para su adquiriente. Por
ejemplo, si deseo comprar un inmueble para vivienda, pero el vicio oculto imposibilita
ello, el adquiriente podrá pedir se deje sin efecto el contrato (vía rescisión del mismo) y
regresar al estado en que se encontraban las partes antes del vínculo contractual o
pedir se indemnice por los daños y perjuicios emanados por el vicio no percibido. Con
esto lo que se establecería sería una teoría finalista del fundamento que explica el
saneamiento por vicio oculto. Cuestión que también justifica al saneamiento por
evicción y por hecho propio.

3.2.4. La teoría de la naturaleza de los bienes:


Esta corriente plantea que los “vicios” alteran la naturaleza de las cosas; en otras
palabras, de no existir vicios las cosas serían útiles según su naturaleza misma, o sea,
serían “como deben ser”, por así decirlo filosóficamente.

3.3. Requisitos
Para que los vicios ocultos del bien generen la obligación de saneamiento se requiere:
1) que sean ocultos; 2) que sean anteriores o concomitantes a la transferencia; 3) que
la transferencia del bien sea en propiedad, uso o posesión; y 4) que los vicios no
permitan destinar el bien a la finalidad para la cual fue adquirido o que disminuyan su
valor para los efectos de dicha finalidad. [ CITATION Bar94 \l 10250 ]
31

3.4. El Saneamiento por Vicios Ocultos, según el Código Civil Peruano


- Obligación de saneamiento por vicios ocultos
Artículo 1503º.- El transferente está obligado al saneamiento por los vicios ocultos
existentes al momento de la transferencia.

Se refiere a la obligación de saneamiento por vicios ocultos funciona tanto en los


contratos onerosos como en el los gratuitos por los que transfiere la propiedad, uso o
posesión de un bien. En su sentido lato, los vicios redhibitorios son los defectos,
imperfecciones, anomalías, deterioros, averías, existentes en el bien al momento de la
transferencia (art. 1503), no susceptibles de ser apreciados a simple vista por el
adquirente actuando con diligencia de acuerdo con su aptitud personal y con las
circunstancias (art. 1504), que disminuyan su valor o que lo hagan inútil para la
finalidad para la cual fue adquirido.

- Vicios conocibles por el adquirente


Artículo 1504º.- No se consideran vicios ocultos los que el adquirente pueda conocer
actuando con la diligencia exigible de acuerdo con su aptitud personal y con las
circunstancias.
No son vicios ocultos los que el adquirente puede conocer examinando el bien con la
diligencia exigible. La diligencia exigible puede ser apreciada con un criterio objetivo,
según el cual se considera vicio el que cualquier persona puede detectarlo actuando
con la normal diligencia y prudencia que comúnmente exigen los negocios; o con un
criterio subjetivo, o sea tomando en consideración las aptitudes personales del
adquirente, de suerte que un mismo defecto puede ser oculto para una persona y para
otra no. El Código civil en su art. 1504 ha optado por el criterio subjetivo al considerar
32

que no se consideran vicios ocultos los que el adquirente puede conocer actuando con
la diligencia exigible de acuerdo con su aptitud personal

- Saneamiento por falta de cualidades prometidas


Artículo 1505º.- Hay lugar al saneamiento cuando el bien carece de las cualidades
prometidas por el transferente que le daban valor o lo hacían apto para la finalidad de
la adquisición.
Se refiere a la presencia en el bien de vicios ocultos o la falta de las cualidades
prometidas confieren al adquirente la acción resolutoria, llamada también redhibitoria y
la acción estimatoria (aestimatoria), denominada también actio quanti minoris, de las
cuales puede hacer uso a su elección.

-Vicio oculto en la transferencia conjunta


Artículo 1506º.- Cuando se transfieren dos o más bienes conjuntamente, el vicio de
cada uno dará derecho a la acción correspondiente y no se extenderá a los otros, a no
ser que el adquirente no hubiese adquirido el otro u otros sin el que adolece del vicio.
Se presume esto último cuando se adquiere un tiro, yunta, pareja, juego o análogos,
aunque se hubiera señalado un valor separado por cada uno de los bienes que lo
componen.

-Saneamiento en bienes principales y accesorios


Artículo 1507º.- Cuando se transfieren bienes principales y accesorios, los vicios que
afectan a los primeros dan lugar al saneamiento de éstos y de los accesorios, pero no
a la inversa.
El principio general de derecho dice que lo accesorio sigue la suerte de lo principal,
pero no al contrario. Todo lo que le ocurra a lo principal afecta también a lo accesorio,
pero lo que le suceda a éste no afecta al principal. El art. 1507 es una aplicación
33

particular de este principio. Conforme a este dispositivo legal, si se transfieren bienes


principales y accesorios, los vicios redhibitorios que afecten a los primeros dan lugar al
saneamiento de éstos y de los accesorios, pero si los vicios afectan a los accesorios,
solamente se sanean éstos, pero no los principales.
Vicios en bien fungible
Artículo 1508º.- El adquirente de un bien fungible viciado puede exigir, en sustitución
del saneamiento, la entrega de otro de igual naturaleza.

-Cargas, limitaciones o gravámenes ocultos


Artículo 1509º.- Hay lugar al saneamiento cuando existan cargas, limitaciones o
gravámenes ocultos y de los que no se dio noticias al celebrarse el contrato, si éstos
son de tanta importancia que disminuyen el valor del bien, lo hacen inútil para la
finalidad de su adquisición o reducen sus cualidades para ese efecto.

-Saneamiento por inexistencia de servidumbres activas


Artículo 1510º.- También hay lugar al saneamiento cuando no existen las
servidumbres activas declaradas por el transferente al celebrarse el contrato, que
harían apto el bien para la finalidad de su adquisición.
34

-Acción redhibitoria
Artículo 1511º.- El adquirente puede pedir, en razón del saneamiento a que está
obligado el transferente, la resolución del contrato.
Consideramos que, si los vicios redhibitorios deben existir en el momento mismo de la
celebración del contrato por el que se transfiere la propiedad uso o posesión de un
bien, por simple lógica deben ser causa de rescisión y no de resolución del contrato.
Pero por mandato del art. 1511 los vicios redhibitorios son causas de resolución, no de
rescisión, del contrato. Sin embargo, conforme a nuestro ordenamiento jurídico, no
tiene mayor trascendencia práctica la distinción entre rescisión y resolución del
contrato por la causal de vicios ocultos existentes en el bien mueble o inmueble
transferido, puesto que ambas tienden a disolver el contrato con efectos retroactivos
entre las partes al momento de la celebración (a pesar de que el art. 1372 establezca
que la resolución tiene efectos retroactivos al momento que se produce la causal que
la motiva), es decir, que el transferente retome el bien; ninguna de las dos perjudican
los derechos de terceros adquiridos de buena fe (art. 1372); la acción resolutoria por
vicios ocultos caducan a los tres meses si se trata de bienes muebles y a los seis, si
son inmuebles, plazos que se computan desde el momento de la recepción del bien
(art. 1514), estos mismos plazos de caducidad tendrían que regir si la acción es
rescisoria.
-Efectos de la resolución
Artículo 1512º.- La resolución a que se refiere el Artículo 1511º impone al transferente
la obligación de pagar al adquirente:
1.- El valor que tendría el bien al momento de la resolución, si es que no existiera
el vicio que lo afecta, teniendo en cuenta la finalidad de la adquisición.
2.- Los intereses legales desde el momento de la citación con la demanda.
3.- Los gastos o tributos del contrato pagados por el adquirente.
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4.- Los frutos del bien que estuviesen pendientes al momento de la resolución.
5.- La indemnización de daños y perjuicios, cuando el transferente haya incurrido en
dolo o culpa respecto de la existencia de los vicios.

-Acción estimatoria
Artículo 1513º.- El adquirente puede optar por pedir que se le pague lo que el bien
vale de menos, por razón de vicio, en el momento de ejercerse la acción de pago,
teniendo en cuenta la finalidad de su adquisición, sin perjuicio del derecho que
contempla el Artículo 1512º, inciso 5.

-Caducidad de las acciones redhibitoria y estimatoria


Artículo 1514º.- Las acciones a que se refieren los Artículos 1511º y 1513º caducan a
los tres meses si se trata de bienes muebles y a los seis, de inmuebles. Los plazos se
computan desde el momento de la recepción del bien.
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-Vicios de poca importancia


Artículo 1515º.- Cuando se trata de vicios de poca importancia, el transferente puede
ofrecer subsanarlos, si esto es posible. Si la oferta es rechazada por el adquirente,
éste puede intentar sólo la acción estimatoria, perdiendo la redhibitoria.

-Perjuicio del transferente por pérdida del bien


Artículo 1516º.- El transferente sufre el perjuicio de la pérdida del bien si éste perece
totalmente por los vicios ocultos que tenía.
Conforme al art. 1516, el transferente sufre la pérdida del bien que perece como
consecuencia directa de los vicios ocultos que tenía en el momento de la adquisición,
prescindiendo de su buena o mala fe. Es lógico que en este caso hay la necesidad de
distinguir entre que, si el transferente actuó de buena fe o de mala fe en la trasferencia
del bien, o sea sin conocer o conociendo la existencia de los vicios, para los efectos de
establecer si debe o no pagar daños. Si obró de buena fe tendrá que pagar al
adquirente el valor que tiene el bien al momento que perece, con sus respectivos
intereses, los gastos e impuestos pagados por el adquirente con ocasión de la
celebración del contrato, y si obró de mala fe está obligado además a indemnizar los
daños. En uno y otro caso, el adquirente queda liberado de restituir el bien puesto que
ha perecido totalmente.
-Pérdida por culpa del adquirente
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Artículo 1517º.- El transferente queda libre de responsabilidad si el vicio que causó la


pérdida del bien tuvo este efecto exclusivamente por culpa del adquirente, aunque
hubiera ya existido en el momento de la transferencia.
El transferente está obligado a sanear únicamente por los vicios existentes con
anterioridad o en el momento mismo en que se realiza la transferencia. No hay
obligación de sanear por los vicios o defectos que se producen después de la
transferencia, salvo que tengan su germen con anterioridad a dicho acto. Dentro de
este marco, si el bien se pierde totalmente no como consecuencia de los vicios que lo
afectan desde el momento de la adquisición, sino por culpa del adquirente, es natural
que éste sufra los efectos de la pérdida.
-Pérdida por caso fortuito o fuerza mayor
Artículo 1518º.- El transferente queda libre de responsabilidad si el bien que adolece
de vicio se pierde por caso fortuito o fuerza mayor.
Conforme al art. 1518, si el bien no se pierde como consecuencia de los vicios ocultos
de que adolece, sino por caso fortuito o fuerza mayor, la pérdida la sufre el adquirente,
solución justa en consideración a que el bien igualmente habría perecido, aun cuando
no hubiera tenido vicios ocultos. Se objeta esta solución por considerar que el
transferente no tiene causa para quedarse con la contraprestación, por lo que el
adquirente debe conservar siempre el derecho al saneamiento. Sin embargo, la
primera solución (la del art. 1518) parece más acorde con la equidad.

-Renuncia a saneamiento por vicios ocultos


Artículo 1519º.- Cuando se pacta que el transferente no queda sujeto a la obligación
de saneamiento por vicios ocultos, si el bien se pierde por razón de estos vicios, debe
devolver la contraprestación, a no ser que el adquirente renuncie expresamente a ella.
Como la obligación de saneamiento por vicios ocultos constituye un elemento natural,
no esencial, del contrato, las partes pueden ampliarla, restringirla o suprimirla. La
supresión significa que las partes pactan estableciendo que el transferente no queda
sujeto a la obligación de saneamiento por vicios ocultos, o sea, el adquirente renuncia
a su derecho al saneamiento. En los contratos con prestaciones recíprocas, cuando el
adquirente renuncia al saneamiento y el bien se pierde como consecuencia de los
vicios ocultos, el transferente debe devolver la contraprestación, puesto que carece de
causa para conservarla, salvo que el adquirente renuncie expresamente a ella. La
devolución es de la cantidad de dinero u otro bien que el adquirente ha recibido como
contraprestación, y no del valor que pueda tener dicho bien al momento del pago.
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-Nulidad de renuncia al saneamiento


Artículo 1520º.- La renuncia al saneamiento es nula cuando el transferente actúa con
dolo o culpa inexcusable respecto a la existencia de vicios del bien al momento de
celebrarse el contrato o de pactarse la renuncia.
La norma del art. 1520 que dispone que es nula renuncia al saneamiento cuando el
transferente actúa con dolo o culpa inexcusable respecto de la existencia de vicios del
bien en el momento de celebrarse el contrato o de pactarse la renuncia, es una
aplicación particular de la norma general contenida en el art. 1328 que prescribe que
es nula toda estipulación que excluya o limite la responsabilidad por dolo o culpa
inexcusable del deudor o de terceros de quién este se valga.
-Vicios ocultos en transferencia de animales
Artículo 1521º.- En la transferencia de animales, el saneamiento por vicios ocultos se
regula por las leyes especiales o, en su defecto, por los usos. A falta de estos últimos,
se observarán las normas que anteceden.

-Improcedencia del saneamiento en la transferencia de animales


Artículo 1522º.- No hay lugar al saneamiento por vicio oculto en la transferencia de
animales y ganado hecha en feria o en pública subasta, ni en las de caballería de
desecho o en circunstancias equivalentes.
El art. 1522 establece que no hay lugar al saneamiento por vicio oculto en tres
situaciones: 1) transferencia en feria; 2) transferencia en pública subasta; y 3)
transferencia de caballería de desecho o en circunstancias equivalentes. Se denomina
ganado al conjunto de animales cuadrúpedos que cría y explota una persona. Se
habla de ganado mayor para referirse al conjunto de reses mayores como caballos,
bacas, etc., y ganado menor para designar a las reses menores como corderos,
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cabras, etc. Hubiera sido suficiente que la norma del art. 1522 se refiera solamente a
los animales, puesto que el ganado es el conjunto de animales.

-Garantía de buen funcionamiento


Artículo 1523º.- Si el transferente garantiza el buen funcionamiento del bien
transferido durante cierto tiempo, el adquirente que alegue vicio o defecto de
funcionamiento debe comunicarlo al transferente en el plazo de siete días a partir del
descubrimiento; y puede entablar la acción correspondiente dentro del plazo de dos
meses a contar desde la fecha de la comunicación.

4. Saneamiento por Hecho Propio de Transferencia


4.1. Concepto:
Hablar de saneamiento por evicción por hecho propio del transferente es como decir
que, aunque se pacte que el transferente no está obligado al saneamiento, siempre
está obligado por dolo. El hecho propio del transferente es un hecho doloso. Como en
toda obligación, la de saneamiento no puede desaparecer por hecho propio del
transferente. Son estas las razones por las que los códigos civiles de España,
Alemania, Grecia, Grecia, Argentina, Chile, Colombia, Ecuador, Brasil, México, al igual
que el Código suizo de las obligaciones, no regulan el saneamiento por hecho propio
del transferente.
Nuestro Código civil establece que el transferente de un bien en propiedad, uso o
posesión está obligado al saneamiento por hecho propio que disminuya el valor del
bien, lo haga inútil para la finalidad de su adquisición, o reduzca sus cualidades para
este efecto.

4.2. El Saneamiento por Hecho Propio de Transferencia, según el Código Civil


Peruano
Saneamiento por Hecho Propio del Transferente
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Artículo 1524º.- El transferente está obligado al saneamiento por hecho propio que
disminuye el valor del bien, lo hace inútil para la finalidad de su adquisición, o reduce
sus cualidades para ese efecto.

Acciones redhibitorias y estimatorias


Artículo 1525º.- En razón del saneamiento por hecho propio del transferente, el
adquirente puede ejercer las acciones previstas en los Artículos 1511º y 1513º. Estas
acciones son excluyentes.
En razón del saneamiento por hecho propio del transferente, el adquirente puede optar
entre pedir la resolución del contrato o que se le pague lo que el bien vale de menos
en el momento de ejercerse la acción de pago (acción quanti minoris), teniendo en
cuenta la finalidad de su adquisición, y, en uno u otro caso, la indemnización de daños,
cuando el transferente, en ejercicio de sus hechos personales, ha incurrido en dolo o
culpa.

Plazos de caducidad
Artículo 1526º.- Los plazos de las acciones de qué trata el Artículo 1525º son los
indicados en el Artículo 1514º.

Excepción de saneamiento
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Artículo 1527º.- Si el transferente entabla acción judicial destinada a enervar


cualquiera de los derechos sobre el bien que corresponden al adquirente en virtud del
contrato, tiene éste la facultad de deducir la excepción de saneamiento, cuyo objeto es
poner definitivamente fin al juicio.
Si el transferente demanda judicialmente con el fin de enervar cualesquiera de los
derechos que el mismo ha transferido mediante un contrato, el adquirente tiene la
facultad de deducir la excepción de saneamiento, como un medio de defensa de
fondo, con el fin de poner término definitivamente al proceso judicial. El transferente no
puede demandar de evicción al adquirente. La obligación con prestación de no hacer
del transferente, puede ser esgrimida por el adquirente como excepción de
saneamiento frente a cualquier pretensión de evicción de dicho transferente. Esto se
expresa en la máxima: Quem de evictione tenet actio, eundem agentem repellit
exceptio. La excepción de saneamiento, que el art. 1527 confiere al adquirente, no es
de naturaleza procesal, pues, no está comprendida en la enumeración taxativa que
hace el art. 446 del Código Procesal Civil (CPC) sobre las únicas excepciones que
puede proponer el demandado, sino es una excepción de naturaleza material, un
medio de defensa previa que se propone y tramita como excepción (art. 455 del CPC).
No está destinada a suspender el proceso como ocurre con otras defensas previas
(art. 456), sino que su objeto es atacar el fondo del asunto y poner definitivamente fin
al proceso judicial.

Nulidad del pacto de liberación o limitación del saneamiento


Artículo 1528º.- Es nulo el pacto mediante el cual se pretende liberar o limita la
obligación de saneamiento del transferente por un hecho voluntario suyo. Sin
embargo, puede ser válida, a juicio del juez, la exoneración o limitación del
saneamiento por hechos concretos, cuya justificación debe expresarse en el contrato.
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Conclusiones

- La obligación de saneamiento tiene su origen en la mancipatio romana, llevada


a cabo mediante el cobre y la balanza y de conformidad con la Ley de las Doce
Tablas. En un principio el Saneamiento fue considerado como un efecto del
contrato de compraventa, luego se extendió a los contratos traslativos a título
oneroso y finalmente a todo contrato traslativo sea a título oneroso o gratuito.

- La obligación de saneamiento busca reparar e indemnizar al comprador por


haberle causado un daño en virtud de transferirle un bien que posee vicios
ocultos o que pierda dicho bien por sentencia judicial y se encuentra detallado
en nuestro Código Civil, donde señala expresamente tres supuestos dentro de
los cuales el transferente del bien responde por el saneamiento ante el
adquirente, a saber, la evicción, los vicios ocultos del bien y los hechos propios
del transferente.

- Las obligaciones de Saneamiento permiten la transferencia del bien material


del contrato y coadyuvan al cumplimiento del reglamento contractual.

- Cuando se analiza la aplicabilidad del saneamiento ya sea por evicción o por


vicios ocultos en el contrato de compraventa, se llega a establecer que el
comprador ésta protegido en contra de la mala o buena fe del vendedor si le
fuera perturbado la posesión del bien adquirido, no importando el tipo de bien
ni el lugar donde se celebre el contrato.
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