Manual de Derecho Registral Patrimonial (Parte General)

5.1 Identificación y selección de alternativas.
________________________________________ 22
5.2. Diseño de la alternativa de solución. ____________________________________________ 24
5.2.1. Consideraciones generales para la estructuración del manual. __________________ 24
5.2.2. Resumen de contenido y objetivos del Manual. _________________________________ 29
5.3. Desarrollo del Manual de Derecho Registral Patrimonial (Parte General). ___________ 31
LISTA DE ABREVIATURAS........................................................................................ 39
LEGISLACIÓN DE REFERENCIA .............................................................................. 40
Unidad Didáctica 1 ...................................................................................................... 41
Fundamentos del Derecho Registral Patrimonial .................................................. 41
Objetivo General de la Unidad .................................................................................. 41
Lección 1. Teoría General del Derecho Registral Patrimonial ............................. 41
Objetivo de aprendizaje ............................................................................................. 41
1.1 Concepto: _____________________________________________________________________ 41
1.2 Naturaleza Jurídica __________________________________________________________ 43
1.3 Contenido: __________________________________________________________________ 45
1.4 Características: ______________________________________________________________ 48
Términos clave ............................................................................................................ 50
Resumen ...................................................................................................................... 51
Estudio de Caso. ......................................................................................................... 51
Unidad Didáctica 2 ...................................................................................................... 52
Sistema Registral Costarricense .............................................................................. 52
Objetivo General de la Unidad .................................................................................. 52
Lección 2. Sistemas Registrales .............................................................................. 52
v
Objetivo de Aprendizaje ............................................................................................. 52
2.1 Sistema Francés _______________________________________________________________ 53
2.2 Sistema Alemán ________________________________________________________________ 58
2.3 Sistema Español _______________________________________________________________ 63
2.4 Sistema Australiano o Torrens __________________________________________________ 67
Términos clave ............................................................................................................ 70
Resumen ...................................................................................................................... 71
Estudio de Caso .......................................................................................................... 71
Lección 3. Sistema Declarativo (Transmisión Conceptual) .................................. 72
3.1 Sistema de Folio Real. __________________________________________________________ 73
3.2 Función Notarial en el Ámbito Registral. _________________________________________ 77
3.3 Sistema de Seguridad Jurídica Preventiva. _______________________________________ 84
3.4 Eficacia del Sistema Registral (Publicidad Efecto) ________________________________ 87
Términos clave ............................................................................................................ 92
Resumen ...................................................................................................................... 92
Estudio de Caso .......................................................................................................... 92
Lección 4. Organización de los Registros Públicos .............................................. 93
4.1 Reseña Historia del Derecho Registral Costarricense _____________________________ 93
4.2 Formas de Inscripción a través del tiempo _______________________________________ 99
4.3 Medios de resguardo de la información registral _________________________________ 102
Términos clave ...........................................................................................................112
vi
Resumen .....................................................................................................................112
Estudio de Caso .........................................................................................................112
Unidad Didáctica 3 .....................................................................................................113
Principios Elementales del Derecho Registral Patrimonial .................................113
Objetivo General de la Unidad .................................................................................113
Lección 5. Seguridad Jurídica Registral.................................................................114
Objetivo de aprendizaje ............................................................................................114
5.1 Concepto _____________________________________________________________________ 114
5.2 Fe Pública Registral, fines y particularidades sociales del Registro _______________ 116
5.3 Seguridad jurídica y Seguridad Económica ______________________________________ 118
5.4 Seguridad Jurídica como finalidad del Registro __________________________________ 121
Términos clave ...........................................................................................................123
Resumen .....................................................................................................................123
Estudio de Caso .........................................................................................................124
Lección 6. Publicidad Registral ...............................................................................125
6.1 Concepto, importancia, diferentes clases _______________________________________ 125
6.2 Publicidad Formal, Concepto, Informes y Certificaciones registrales ______________ 127
6.3 Publicidad Material, Alcance, Efectos de la protección registral ___________________ 141
6.4 Tercero Registral, Protección Registral, Legitimación, Fe Pública Registral,

Oponibilidad e Inoponibilidad______________________________________________________ 145
Términos clave ...........................................................................................................151
Resumen .....................................................................................................................151
vii
Estudio de Caso .........................................................................................................152
Lección 7. Principio de Especialidad ......................................................................153
7.1 Concepto ...............................................................................................................153
7.2 Bienes susceptibles a inscripción ....................................................................156
Términos clave ___________________________________________________________________ 160
Resumen_________________________________________________________________________ 160
Estudio de Caso .........................................................................................................160
Lección 8. Principio de Rogación ............................................................................161
8.1 Concepto, legitimación y forma.........................................................................162
8.2 Documentos Inscribibles / no Inscribibles y sus Clases ...............................165
8.3 Desistimiento (Retiro sin Inscribir) ...................................................................170
8.4 Efectos ..................................................................................................................171
Términos clave ...........................................................................................................172
Resumen .....................................................................................................................172
Estudio de Caso .........................................................................................................172
Lección 9. Principio de Prioridad ............................................................................173
9.1 Concepto ...............................................................................................................174
9.2 Clases de Prioridad .............................................................................................176
9.2 Derechos Reales y Personales ..........................................................................178
viii
9.3 Reserva de Prioridad ...........................................................................................180
9.4 Reserva de Nombre .............................................................................................181
9.5 Reserva de Matrícula Vehicular .........................................................................182
Términos clave ...........................................................................................................183
Resumen .....................................................................................................................183
Estudio de Caso .........................................................................................................183
Lección 10. Principio de Tracto Sucesivo ..............................................................185
Objetivo de aprendizaje. ...........................................................................................185
10.1 Concepto.............................................................................................................185
10.2 Efectos, Inscripción previa y concatenación histórica y Tracto Abreviado186
10.3 Código de Prioridad ..........................................................................................188
10.4 Excepciones .......................................................................................................189
Términos clave ...........................................................................................................190
Resumen .....................................................................................................................190
Estudio de Caso .........................................................................................................190
Lección 11. Principio de Legalidad Registral ........................................................192
11.1 Ámbito de las funciones de calificación e inscripción ................................192
11.2 Límites .................................................................................................................193
11.3 Clases de fe pública documental ....................................................................194
11.4 Procedimiento de calificación .........................................................................195
11. 5 Recursos contra el Registro ...........................................................................196
ix
Términos clave ...........................................................................................................199
Resumen .....................................................................................................................199
Estudio de Caso .........................................................................................................199
La Inscripción Registral ............................................................................................201
Lección 12. Naturaleza del Acto de Inscripción ....................................................201
12.1 Fundamento Normativo ....................................................................................201
12.2 Efectos de Seguridad ........................................................................................204
12.3 Elemento Subjetivo: Personas Físicas y Personas Jurídicas .....................205
12.4 Elemento Objetivo .............................................................................................207
12.5 Material e Inmaterial ..........................................................................................208
Términos clave ...........................................................................................................210
Resumen .....................................................................................................................210
Estudio de Caso .........................................................................................................210
Lección 13. Características en los Registro Públicos ..........................................212
13.1 Registro Inmobiliario.........................................................................................212
13.2 Registro de Personas Jurídicas ......................................................................215
13.3 Registro de Bienes Muebles ............................................................................218
13.4 Registro de Propiedad Intelectual ...................................................................219
x
Términos clave ...........................................................................................................223
Resumen .....................................................................................................................223
Estudio de Caso .........................................................................................................223
Asientos Registrales .................................................................................................225
Lección 14. Generalidades de los Asientos Registrales ......................................225
14.1 Concepto y Clasificación..................................................................................225
14.2 Principales y accesorios ..................................................................................226
14.3 Temporales y Definitivos ..................................................................................228
14.4 Asientos de Presentación: Positivos y Negativos ........................................229
Términos clave ___________________________________________________________________ 229
Resumen .....................................................................................................................230
Estudio de Caso .........................................................................................................230
Lección 15. Consolidación de la Inscripción Registral ........................................231
15.1 Asientos de Inscripción ....................................................................................231
15.2 Asientos de Presentación (Anotaciones Provisionales)..............................233
15.3 Asientos de Cancelación ..................................................................................235
15.4 Importancia .........................................................................................................237
15.5 Caducidad de Anotaciones (Art 468 C.C) .......................................................238
xi
Términos clave ...........................................................................................................241
Resumen .....................................................................................................................241
Estudio de Caso .........................................................................................................241
Bibliografía..................................................................................................................244
CAPÍTULO VI. CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES....................................252
6.1. CONCLUSIONES. _____________________________________________________________ 252
6.2. RECOMENDACIONES _________________________________________________________ 252
Bibliografía..................................................................................................................253
Anexo 1 .......................................................................................................................262
xii
Resumen
El presente Trabajo Final de Investigación Aplicada, se desarrolla sobre la

identificación de un problema de índole académico, cuya fundamentación radica en
el desarrollo a nivel de posgrado de una práctica de gestión del conocimiento,
orientada a desarrollar un texto base para impartir el curso Derecho Registral en su
parte general, asignatura que carece de un manual pedagógico para el correcto
abordaje de los temas y evaluación de los mismos, en búsqueda de formar al
estudiante de manera integral brindándole herramientas de contenido frente a la
especialización en la ciencia jurídica del Derecho Registral Patrimonial inscribible. Se
deriva de esta investigación, un texto dirigido a ser un apoyo sustancial para el
educador y el alumno como fuente de conocimiento teórico práctico, estructurado en
cinco unidades didácticas conformadas por quince lecciones en total.
xiii
Lista de Ilustraciones
Ilustración 1: Tomos de Bienes inmuebles en sus estantes. ................................... 105
Ilustración 2: Tomo de Bienes inmuebles abierto .................................................... 106
Ilustración 3: Visor de Microfichas, resultado de la microfilmación de la información
registral ................................................................................................................... 107
Ilustración 4: Microficha, resultado de la microfilmación de la información registral 108
Ilustración 5: Sistema de rollo e imagen, visor de imágenes y rollo ........................ 109
Ilustración 6: Tomo digitalizado para consulta vía computador y Digitalización de
documento previamente contenido en el sistema de rollo e imagen ....................... 110
Ilustración 7: Ejemplo 1: Finca común vista desde el sistema informático actual ... 111
Ilustración 8: Modelo de Certificación Literal de bienes Inmuebles ......................... 134
Ilustración 9: Modelo de Plano catastro de bien inmueble ...................................... 135
Ilustración 10: Modelo de Certificación Literal de bien mueble ............................... 137
Ilustración 11: Modelo de Certificación Literal de Persona Jurídica ........................ 138
Ilustración 12: Modelo de Informe registral bienes Inmuebles ................................ 140
Lista de abreviaturas
RN: Registro Nacional
RIM: Registro Inmobiliario
RPJ: Registro de Personas Jurídicas
RPI: Registro de Propiedad Intelectual
RBM: Registro de Bienes Muebles
TRA: Tribunal Registral Administrativo
UCR: Universidad de Costa Rica
DNN: Dirección Nacional de Notariado
xiv
30
Manual Derecho Registral Patrimonial (Parte General).

Objetivo general: Elaborar un Manual de Derecho Registral Patrimonial (Parte
General) que sea empleado en la docencia universitaria y utilizado por las personas
interesadas en esta área del conocimiento.
Unidad Objetivo general de la Contenidos Número

didáctica unidad desarrollados dé
lecciones
Unidad • Conocer los fundamentos • Teoría general del Lección 1

didáctica 1 generales del Derecho Derecho Registral
Registral Patrimonial Patrimonial
Unidad • Identificar los diferentes • Sistemas Lección 2
didáctica 2 sistemas registrales, así registrales Lección 3
como la organización de los • Sistema declarativo Lección 4
registros públicos • Organización de
costarricenses. los registros
públicos
Unidad Determinar los principales • Seguridad Jurídica Lección 5

didáctica 3 elementos del Derecho Registral Lección 6
Registral Patrimonial mediante
el conocimiento de su • Publicidad Registral Lección 7
concepto, importancia y • Principio de Lección 8
clasificación, así como Especialidad Lección 9
resolver problemas en materia
registral. • Principio de Lección
Rogación 10
• Principio de Prioridad Lección
• Principio de Tracto 11
Sucesivo
• Principio de
31
Legalidad Registral
Unidad • Comprender la inscripción • Naturaleza del Acto Lección

didáctica 4 registral considerando su de inscripción 12
fundamento normativo, • Características en Lección
efectos y elementos los registros públicos 13
esenciales.
Unidad • Reconocer conceptos, • Generalidades de los Lección

didáctica 5 clasificaciones y asientos registrales 14
consolidaciones de los • Consolidación de la Lección
asientos registrales inscripción registral 15
5.3. Desarrollo del Manual de Derecho Registral Patrimonial (Parte General).
Contenido
LISTA DE ABREVIATURAS .................................................................................... 39
LEGISLACIÓN .......................................................................................................... 40
Unidad Didáctica 1 .................................................................................................. 41
Fundamentos del Derecho Registral Patrimonial ............................................... 41
Objetivo General de la Unidad............................................................................... 41
Lección 1. Teoría General del Derecho Registral Patrimonial .......................... 41
Objetivo de aprendizaje .......................................................................................... 41
1.1. Concepto: ............................................................................................................. 41
1.2. Naturaleza Jurídica .............................................................................................. 43
1.3. Contenido: ............................................................................................................ 45
1.4. Características: .................................................................................................... 48

32
Términos clave ........................................................................................................ 50
Resumen................................................................................................................... 51
Estudio de Caso. ..................................................................................................... 51
Unidad Didáctica 2 .................................................................................................. 52
Sistema Registral Costarricense .......................................................................... 52
Objetivo General de la Unidad............................................................................... 52
Lección 2. Sistemas Registrales ........................................................................... 52
Objetivo de Aprendizaje ......................................................................................... 52
2.1 Sistema Francés ....................................................................................................... 53
2.2 Sistema Alemán ........................................................................................................ 58
2.3 Sistema Español ....................................................................................................... 63
2.4 Sistema Australiano o Torrens ............................................................................... 67
Términos clave ........................................................................................................ 70
Resumen................................................................................................................... 71
Estudio de Caso ...................................................................................................... 71
Lección 3. Sistema Declarativo (Transmisión Conceptual) .............................. 72
3.1 Sistema de Folio Real. ............................................................................................. 73
3.2 Función Notarial en el Ámbito Registral................................................................ 77
3.3 Sistema de Seguridad Jurídica Preventiva. .......................................................... 84
3.4 Eficacia del Sistema Registral (Publicidad Efecto) .............................................. 87
Términos clave ........................................................................................................ 92
Resumen................................................................................................................... 92
Estudio de Caso ...................................................................................................... 92

33
Lección 4. Organización de los Registros Públicos .......................................... 93
4.1 Reseña Historia del Derecho Registral Costarricense ........................................ 93
4.2 Formas de Inscripción a través del tiempo ........................................................... 99
4.3 Medios de resguardo de la información registral................................................102
Términos clave ...................................................................................................... 112
Resumen................................................................................................................. 112
Estudio de Caso .................................................................................................... 112
Unidad Didáctica 3 ................................................................................................ 113
Principios Elementales del Derecho Registral Patrimonial ............................ 113
Objetivo General de la Unidad............................................................................. 113
Lección 5. Seguridad Jurídica Registral ............................................................ 114
Objetivo de aprendizaje ........................................................................................ 114
5.1 Concepto ..................................................................................................................114
5.2 Fe pública registral, fines y particularidades sociales del Registro .................116
5.3 Seguridad jurídica y Seguridad Económica .........................................................118
5.4 Seguridad Jurídica como finalidad del Registro .................................................121
Términos clave ...................................................................................................... 123
Resumen................................................................................................................. 123
Estudio de Caso .................................................................................................... 124
Lección 6. Publicidad Registral .......................................................................... 125
6.1 Concepto, importancia, diferentes clases ............................................................125
6.2 Publicidad Formal, Concepto, Informes y Certificaciones registrales .............127

34
6.3 Publicidad Material, Alcance, Efectos de la protección registral ......................141
6.4 Tercero Registral, Protección Registral, Legitimación, Fe Pública Registral,

Oponibilidad e Inoponibilidad ......................................................................................145
Términos clave ...................................................................................................... 151
Resumen................................................................................................................. 151
Estudio de Caso .................................................................................................... 152
Lección 7. Principio de Especialidad ................................................................. 153
7.1Concepto ........................................................................................................... 153
7.2 Bienes susceptibles a inscripción .........................................................................156
Términos clave ...............................................................................................................160
Resumen .........................................................................................................................160
Estudio de Caso .................................................................................................... 160
Lección 8. Principio de Rogación ....................................................................... 161
8.1 Concepto, legitimación y forma .............................................................................162
8.2 Documentos Inscribibles / no Inscribibles y sus Clases ....................................165
8.3 Desistimiento (Retiro sin Inscribir) ........................................................................170
8.4 Efectos.......................................................................................................................171
Términos clave ...................................................................................................... 172
Resumen................................................................................................................. 172
Estudio de Caso .................................................................................................... 172
Lección 9. Principio de Prioridad ........................................................................ 173

35
9.1 Concepto ...................................................................................................................174
9.2 Clases de Prioridad..................................................................................................176
9.3 Derechos Reales y Personales ...............................................................................178
9.4 Reserva de Prioridad ...............................................................................................180
9.5 Reserva de Nombre .................................................................................................181
9.6 Reserva de Matrícula Vehicular ..............................................................................182
Términos clave ...................................................................................................... 183
Resumen................................................................................................................. 183
Estudio de Caso .................................................................................................... 183
Lección 10. Principio de Tracto Sucesivo ......................................................... 185
Objetivo de aprendizaje. ....................................................................................... 185
10.1 Concepto .................................................................................................................185
10.2 Efectos, Inscripción previa y concatenación histórica y Tracto Abreviado ...186
10.3 Código de Prioridad ...............................................................................................188
10.4 Excepciones............................................................................................................189
Términos clave ...................................................................................................... 190
Resumen................................................................................................................. 190
Estudio de Caso .................................................................................................... 190
Lección 11. Principio de Legalidad Registral .................................................... 192
11.1 Ámbito de las funciones de calificación e inscripción ......................................192
11.2 Límites .....................................................................................................................193
11.3 Clases de fe pública documental .........................................................................194
11.4 Procedimiento de calificación ..............................................................................195

36
11.5 Recursos contra el Registro .................................................................................196
Términos clave ...................................................................................................... 199
Resumen................................................................................................................. 199
Estudio de Caso .................................................................................................... 199
La Inscripción Registral ....................................................................................... 201
Lección 12. Naturaleza del Acto de Inscripción................................................ 201
12.1 Fundamento Normativo .........................................................................................201
12.2 Efectos de Seguridad.............................................................................................204
12.3 Elemento Subjetivo: Personas Físicas y Personas Jurídicas ..........................205
12.4 Elemento Objetivo ..................................................................................................207
12.5 Material e Inmaterial ...............................................................................................208
Términos clave ...................................................................................................... 210
Resumen................................................................................................................. 210
Estudio de Caso .................................................................................................... 210
Lección 13. Características en los Registro Públicos ..................................... 212
13.1 Registro Inmobiliario .............................................................................................212
13.2 Registro de Personas Jurídicas ...........................................................................215
13.3 Registro de Bienes Muebles .................................................................................218
13.4 Registros de Propiedad Intelectual ......................................................................219
Términos clave ...................................................................................................... 223

37
Resumen................................................................................................................. 223
Estudio de Caso .................................................................................................... 223
Asientos Registrales ............................................................................................. 225
Lección 14. Generalidades de los Asientos Registrales ................................. 225
14.1 Concepto y Clasificación ......................................................................................225
14.2 Principales y accesorios .......................................................................................226
14.3 Temporales y Definitivos.......................................................................................228
14.4 Asientos de Presentación: Positivos y Negativos .............................................229
Términos clave ...............................................................................................................229
Resumen................................................................................................................. 230
Estudio de Caso .................................................................................................... 230
Lección 15. Consolidación de la Inscripción Registral ................................... 231
15.1 Asientos de Inscripción .........................................................................................231
15.2 Asientos de Presentación (Anotaciones Provisionales) ...................................233
15.3 Asientos de Cancelación.......................................................................................235
15.4 Importancia .............................................................................................................237
15.5 Caducidad de Anotaciones (Art 468 C.C) ............................................................238
Términos clave ...................................................................................................... 241
Resumen................................................................................................................. 241
Estudio de Caso .................................................................................................... 241

38
Bibliografía ............................................................................................................. 244

39
LISTA DE ABREVIATURAS
RN: Registro Nacional
RIM: Registro Inmobiliario
RPJ: Registro de Personas Jurídicas
RPI: Registro de Propiedad Intelectual
RBM: Registro de Bienes Muebles
TRA: Tribunal Registral Administrativo
UCR: Universidad de Costa Rica
DNN: Dirección Nacional de Notariado

40
LEGISLACIÓN DE REFERENCIA
Ley 63. Código Civil.
Ley 7764 Código Notarial
Ley 7933 Reguladora de Propiedad en Condominio.
Ley 139 Informaciones Posesorias.
Ley 2755 y 2779 Derechos Indivisos.
Ley 6545 Catastro Nacional y su Reglamento 34331-J
Ley 4294 para el Ejercicio de la Topografía y Agrimensura y su Reglamento:

decreto ejecutivo número 21 de 27 de diciembre de 1968.
Ley 3883 Ley de Inscripción de Documentos en el Registro Público y su respectivo

reglamento.
Ley 9612 Fortalecimiento De La Seguridad Registral Inmobiliaria
Reglamento de Fraccionamiento y Urbanizaciones del INVU
Ley 4240 de Planificación Urbana
Ley 5695 Ley de Creación de Registro Nacional
Ley 6934 Reforma Ley de Registro Nacional

41
Unidad Didáctica 1
Fundamentos del Derecho Registral Patrimonial
Objetivo General de la Unidad
❖ Conocer los fundamentos generales del Derecho Registral Patrimonial.
Lección 1. Teoría General del Derecho Registral Patrimonial
Objetivo de aprendizaje
❖ Reconocer los elementos fundamentales que conforman la teoría general del

Derecho Registral Patrimonial.
1.1 Concepto:
El Derecho Registral36 como un área de conocimiento dentro de las ciencias

jurídicas, guarda una gran cantidad de elementos desde su construcción doctrinal
y normativa, que configuran su propia identidad, génesis y practicidad para el
operador del Derecho, creando una dualidad funcional entre el Registrador y el
Notario; dentro del razonamiento, el profesor Latino lo precisa de la siguiente
forma:
Define al derecho registral como, el conjunto de principios y normas que

tienen por objeto reglar los organismos estatales encargados de registrar
personas, hechos, actos, documentos o derechos; así como también la
forma como han de practicarse tales registraciones, y los efectos y
consecuencias jurídicas que derivan de éstas (Latino 2016, 65) 37
Como bien se desprende del anterior concepto, esta percepción del Derecho
Registral envuelve un espectro amplio del mismo, otorgándole competencias más
36 Cabe aclarar que, para efectos del presente texto, el Derecho Registral como ciencia jurídica se
dimensionara únicamente en su arista Patrimonial, focalizado al marco jurídico referente a la
función institucional del Registro Nacional; situación que no excluye de la importancia en la
formación notarial otras ramas del Derecho Registral como la Civil, Colectiva, Económico o de
Arsenal, donde el escribano cumple una tarea preponderante.
37Jorge Alberto Latino, La influencia del Derecho Registral Español en Argentina a la Luz del
Bicentenario. (Buenos Aires, Argentina : Revista de Historia del Derecho, 2016), 65.
42
allá de la registración patrimonial de bienes inscribibles, otorgando una

connotación social y económica que impacta otros quehaceres sociales.
Dentro del presente texto, el abordaje exacto que se le dará a esta arista jurídica
radica de forma exclusiva en el Derecho Registral Patrimonial, para
contextualizarlo más claramente, se hará referencia al impacto teórico-práctico
dentro de la institucionalidad del Registro Nacional y la función notarial, en este
documento se entenderá de la siguiente forma:
Conjunto de normas de Derecho Público que regulan la organización de

Registro Público de la Propiedad, el procedimiento de inscripción y los
efectos de los derechos inscritos. Esta definición encierra tres elementos:
el material sustantivo consistente en el estudio de los derechos
inscribibles; el formal o adjetivo, que comprende la regulación del
procedimiento de inscripción y el orgánico que regula la organización del
Registro Público de la Propiedad (Pérez Fernández del Castillo 2016, 71)
38
Esta visión institucional, cobija tres elementos básicos para el entendimiento claro
de esta ciencia jurídica, el material, el formal y el orgánico; y como estos se
complementan dentro del Sistema de Seguridad Jurídica Preventiva -del que se
hablara más adelante- fortaleza del resguardo del tráfico jurídico.
Dentro de esta contextualización el autor Escobar Fornos, recoge una disertación

realizada por del profesor Marín Pérez que alude a lo siguiente:
El profesor español Pascual Marín Pérez, después de determinar que los

bienes objeto de la publicidad formal o registral, expresa la idea de una
Registro único que constate los cambios de titularidades de esos bienes y
congruentemente con tal idea usa la denominación Derecho Registral.
Esta denominación del profesor Marín Pérez tiene validez para expresar el
contenido del pretendido Derecho Registral unitario, que comprende
diferentes manifestaciones de la publicidad registral (Registro de la
Propiedad, Registro Mercantil y Civil) pero no es aceptable para nuestra
38Bernardo Pérez Fernández del Castillo, Derecho Registral (Ciudad de México, México: Porrúa,
2016), 71
43
disciplina ya que no delimita su ámbito, el que, según hemos expresado se

extiende a la publicidad inmobiliaria” (Escobar Fornos 1999, 31) 39
Si bien la acotación que se realiza al autor referido; abarca más áreas del Derecho
Registral, que la exclusiva inmobiliaria, habla del Derecho Registral unitario como
una fuente de normativa; visión clave para entender los alcances reales y
contextuales de su funcionalidad e impacto con otras materias jurídicas.
1.2 Naturaleza Jurídica
La discusión sobre la naturaleza de cualquier instrumento jurídico, institución o

disciplina jurídica, siempre conlleva un análisis epistemológico y hermenéutico del
objeto de estudio, con respecto a este tipo de disertaciones, es fundamental definir
qué se entiende por la naturaleza:
Naturaleza significa siempre esencia, peculiaridad, normalidad. Estamos

siempre en el ámbito de los mismos conceptos, Sin embargo…la ley toma
la naturaleza como aquello que existe materialmente o como aquello que
es concebido de hecho en la valoración social, aquí, por tratarse de
institutos jurídicos, es la misma ley la que construye para cada uno, una
peculiar estructura, la cual se reproduce y perfila en la doctrina bajo el
concepto de naturaleza de la institución, Sin embargo, la estructura del
instituto se apoya, sobre todo, en los elementos que la realidad suministra.
Aunque sea siempre el derecho el que reconozca tal realidad, por cuya
razón es posible hablar de naturaleza de un instituto en el sentido de
estructura del mismo; es decir, modo como es configurado por obra del
derecho (Estevez 1956, 166) 40
Ya definida la naturaleza que reina desde una perspectiva jurídica, para su

determinación y utilización dentro el objeto de estudio a abordar, se requiere una
delimitación aún más exacta respecto a la naturaleza misma del Derecho
Registral, el autor Palacios Echeverria expresa lo siguiente:
39 Iván Escobar Fornos, Introducción al Derecho Inmobiliario Registral Nicaragüense (Managua,

Nicaragua: Hispamer, 1999), 31.
40 José Lois Estévez, Sobre el Concepto de Naturaleza Jurídica (España: Dialnet), Consultado el
15 de mayo de 2019. https://dialnet.unirioja.es/descarga/articulo/2057273.pdf

44
“Es más de tipo sustantiva que adjetiva o formal. Así por ejemplo se
constituye dueño quien presenta su título antes que otro que también
compró, pues lo formal produce efectos jurídicos no procesales, sino de
fondo, como en este caso, la constitución de carácter de propietario”
(Palacios Echeverria 1994, 13) 41
El análisis del autor recae mayoritariamente sobre un abordaje en la titularidad del

bien patrimonial y en la consolidación del carácter de propietario sobre el mismo.
Esta titularidad desata una serie de argumentos doctrinales normativos básicos en
el razonamiento del Derecho Registral, con otras áreas legales como la civil. Una
de las discusiones más relevantes que se destacan, versa sobre el artículo 455 de
la Ley 63, cuya naturaleza jurídica juega un papel preponderante para su
dilucidación y término del conflicto:
Para el Derecho Registral – contrario al Derecho Civil –, en el mismo

supuesto de la doble venta, visto párrafos atrás, el primer comprador que
presente su título al Registro será el propietario, independientemente de la
fecha de su adquisición, en virtud de la aplicación del principio de prioridad
regulado en el artículo 455 del Código Civil.
De manera tal que existe un conflicto de normas entre el ordenamiento

civil y el registral; dicho enfrentamiento se resuelve por la naturaleza
jurídica del Derecho Registral, específicamente por la naturaleza
sustantiva de este Derecho, al establecerse que prevalecerán las normas
sustantivas del Derecho Registral inmobiliario, por encima de las normas
sustantivas del Derecho Civil ordinario. Este efecto sustantivo del Derecho
Registral es consecuencia de la aplicación del principio de fe pública
registral, por medio del cual se presumen a favor de tercero registral –
entendido tercero registral como aquel que adquiere a título oneroso, de
buena fe y amparado en la publicidad registral, concepto diferente al de
tercero civil –, que los asientos del Registro son ciertos, exactos y
completos por corresponder a la realidad jurídica extra registral, aunque
en la realidad civil no sea así. (Arguedas Espinoza 2014, 94) 42
41 Iván Palacios Echeverría, Manual de Derecho Registral (San José, Costa Rica: Investigaciones
Jurídicas, 1994). 13
42 Ileana Arguedas Espinoza y otros, “La nueva perspectiva registral de la propiedad inmueble, a
partir del Sistema de Información del Registro Inmobiliario (SIRI): Un estudio con base en las
45
La naturaleza jurídica del Derecho Registral no es en sí misma, una retórica

filosófico teórica, ya que como se podrá desprender del anterior extracto, su
delimitación y entendimiento, brinda al operador del Derecho una
contextualización clara de donde actúa y bajo qué términos lo hace.
1.3 Contenido:
El abordaje integral del Derecho Registral43 y en sí mismo el derecho que cobija a

los registros de la propiedad, se nutre de muchas otras áreas jurídicas, ya que los
contenidos de los registros públicos son particulares, esta discusión no solo
impacta la práctica institucional, sino la academia misma, en procura de una
formación integral del profesional en Derecho, como bien lo expresa el siguiente
autor:
En los planes de las universidades, ubican el estudio del Derecho del

Registro Público de la Propiedad, dentro del segundo curso de derecho
civil, es decir, "De los bienes", toda vez que la propiedad, la posesión y los
derechos reales sobre inmuebles son inscribibles. En otras lo colocan
dentro del curso de "Contratos", pues algunos de ellos son motivo de
inscripción, tales como la compraventa, permuta, donación e hipoteca
sobre bienes inmuebles y, así mismo, las sociedades y asociaciones, para
obtener personalidad jurídica, deben inscribirse en esta institución.
Igualmente, son motivo de anotación, el arrendamiento y la fianza judicial.
En otros planes de estudio, relacionan al Derecho del Registro Público de
la Propiedad con el Derecho Notarial, porque los documentos notariales
son los que con más frecuencia deben inscribirse. En mi opinión, el
Derecho del Registro Público de la Propiedad, debe estudiarse por
separado, sea como materia obligatoria u optativa. (Fernández del Castillo
2016, 71) 44
declaraciones del Foro Catastro 2014 y del Foro Especial Interregional de Naciones Unidas” (Tesis
de Licenciatura en Derecho, Universidad de Costa Rica, Facultad de Derecho, 2014), 94.
43 Dentro del contenido en el Derecho Registral ubicamos una serie de elementos que construyen
la disciplina jurídica, estos son los Principios Registrales donde encontramos la rogación, prioridad,
tracto sucesivo, especialidad, legalidad, inscripción, publicidad, legitimación y fe pública, los cuales
serán desarrollados en lecciones individuales dentro del Manual.
44 Fernández del Castillo, Derecho Registral, 71.
46
Esta visión, que en algunas latitudes se ve como una subcategoría legal dentro de
otras, para el caso costarricense se independiza, como un conglomerado de
saberes jurídicos que componen la materia registral; impactando de forma clara,
no solo la disciplina misma, sino también agentes de construcción social en una
economía de mercado que marcan un claro aseguramiento de la inversión:
Desde el punto de vista económico, el patrimonio equivale al conjunto de

bienes apreciables en dinero o valoración pecuniaria de que una persona
es titular, en un momento determinado. Así, Josserand dice que el sentido
económico de patrimonio es esencialmente pecuniario, material, puesto
que en éste sólo pueden encontrarse bienes y obligaciones valorables en
dinero. De la misma manera, Planiol señala que el patrimonio es "el
conjunto de derechos y obligaciones pertenecientes a una persona,
apreciables en dinero. Si se quiere expresar su valor con una cifra, es
necesario sustraer el pasivo del activo, conforme al proverbio bona non
intelliguntur nisi deducto aere alieno.
De las anteriores nociones económicas de patrimonio se desprende que

se destaca el aspecto material; solamente se toman en consideración los
bienes que son susceptibles de valoración pecuniaria, y únicamente si son
medios útiles para satisfacer las necesidades humanas; no se deben
incluir los bienes que son inherentes al ser humano, tales como los valores
afectivos, los atributos de las personas, que aunque en su esencia no
tienen una naturaleza económica, ni son valorables en dinero, sin
embargo, en un momento determinado, por la transgresión a estos
derechos, puede haber repercusiones económicas, y el afectado podrá
reclamar una reparación del daño. Por ejemplo, la persona que atenta
contra el honor de otra es responsable civil y penalmente, por lo que
deberá pagar una indemnización por daños y perjuicios causados por
difamación. (Tapia Ramírez 2016, 11) 45
En este caso el autor realiza, una útil y práctica separación sobre los bienes en los
cuales se puede brindar la protección jurídica y sobre cuáles no, siempre en
resguardo del patrimonio. Si bien el contenido del Derecho Registral contiene una
gran cantidad de conocimiento, resulta de utilidad señalar una de sus ramas, con
45
Javier Tapia Ramírez, Bienes (Cuidad de México, México: Porrúa, 2016), 11.
47
el fin de construir con claridad en la praxis, la forma real de sus pedestales en el

contenido:
Con base en las definiciones transcritas el contenido del derecho

inmobiliario está formado por: a) el estudio del registro de la propiedad; b)
por la regulación de la forma de publicidad aplicable a los actos de
constitución, transmisión, modificación y extinción de los derechos reales,
es decir, de los asientos del registro, forma y requisitos de los mismos, y e)
por la determinación de los efectos que la forma pública establecida
produce por sí misma, es decir, de los efectos de los asientos que se
practican.
La doctrina alemana divide el contenido en dos grandes partes: derecho

inmobiliario material y derecho inmobiliario formal. El primero se ocupa del
estudio de los caracteres y determinación de la finca, los principios
fundamentales del régimen, la adquisición y pérdida de la propiedad, la
constitución, transferencia, modificación y extinción de los derechos
reales, y el contenido y rango del derecho amparado por la inscripción. En
el segundo se consideran los presupuestos adjetivos de la inscripción, la
organización del registro de la propiedad, la apertura de libros y la
jurisdicción registral.
El contenido se puede agrupar en dos categorías: la sustantiva o material

y la adjetiva, formal u orgánica. En la parte material o sustantiva del
derecho inmobiliario registral se incluyen las siguientes materias: a) La
finca. Concepto, clases, identificación, modificación. b) Los títulos y
derechos susceptibles de inscripción. Actos y contratos inscribibles. c) Los
principios fundamentales organizadores del sistema. Inscripción,
legitimación, fe pública registral, prioridad y prescripción. d) Los asientos
registrales en su aspecto material y sus presupuestos: rogación,
calificación, recursos y tracto sucesivo o previa inscripción. e) El asiento
de inscripción. Concepto, formas, efectos y extinción. f) El asiento de
anotación preventiva. Concepto, clases, efectos y extinción. g) El asiento
de cancelación.
La parte adjetiva o formal del derecho inmobiliario incluye las siguientes

materias: a) Los asientos registrales en su aspecto formal. b) Modo de
llevar el registro. c) Organización del registro. d) Estatuto personal de los
48
Registradores y organización jerárquica. e) Rectificación de los asientos

registrales. f) Publicidad formal del registro. (Caicedo Escobar 2001, 17) 46
Esta edificación, que recoge una visión amplia del contenido, señala puntos
esenciales, de claridad en el quehacer inmobiliario, herramientas de construcción
que se pueden trasladar -en algunos casos – a las otras materias registrales.
Volviendo al contenido mismo del Derecho Registral, que es en sí, el tema que
nos atañe, el siguiente autor costarricense lo puntualiza de forma muy sucinta:
“Le interesa al derecho registral, los cambios en la titularidad y en la

sustancia o naturaleza jurídica de los derechos inmobiliarios que tienen
lugar por la operación misma del Registro” (Palacios Echeverria 1994, 13)
47
En si, como se ha analizado, el contenido es el objeto mismo que se tutela dentro

del resguardo jurídico de la cuestión registral, indistintamente si esta cubre lo
inmobiliario, bienes muebles, personas jurídicas o los derechos de propiedad
intelectual.
1.4 Características:
Como ciencia jurídica que es, el Derecho Registral identifica en su composición

una serie de características que lo diferencian, estas particularidades lo definen y
a la vez, pautan para el operador del Derecho sus límites y alcances, dilucidando
su campo de acción. Dentro de ellas se pueden ubicar las siguientes:
a) Autónomo. En tanto constituye un conjunto coherente de normas jurídicas que

regulan la organización del Registro, la inscripción y la publicidad registral. En
nuestro país encontramos normas registrales en todos los niveles normativos
existentes.
b) Heterogéneo. Propio de las ramas jurídicas nuevas, encontramos en su

definición normas de organización y procedimiento propias del Derecho Público.
No obstante, existen, igualmente, normas registrales referidas a la protección que
46
Eduardo Caicedo Escobar, Derecho Inmobiliario Registral (Bogotá, Colombia: Temis, 2001), 17.
47 Palacios Echeverría, Manual de Derecho Registral, 13.
49
proporciona el Registro de situaciones jurídicas particulares: el Registro de

personas jurídicas (constitución y funcionamiento de personas jurídicas) y el
Registro Mobiliario de Contratos (garantía mobiliaria) tratan de actos
eminentemente privados.
c) Limitativo. Los actos inscribibles se determinan en las normas jurídicas.
d) Formalista. Es una consecuencia del principio de legalidad. El cumplimiento de

las exigencias legales (fondo y forma) constituye un requisito de acceso al
Registro.
Esta serie de características hasta ahora descritas, vinculan una estrecha relación
con la naturaleza jurídica, previamente expuesta, y a la vez con su contenido,
dando una forma coherente y complementaria. Otros autores, también contribuyen
a esta caracterización, acotando aún más particularidades como la siguiente:
e) Finalidad Especifica: Dar seguridad en el tráfico inmobiliario,

pretendiendo consolidar el derecho, aunque éste está expuesto a
cualquier acción de nulidad, pero ésta a la vez, se anota al margen de la
finca y si hubiere inscrito ya un traspaso, no le afecta al adquirente de
buena fe, sobre esto dice el artículo 456 del Código Civil48: (Palacios
Echeverria 1994, 14) 49
Dentro de esta exposición, no deben quedar de lado las características que surgen
de la aplicación práctica, con respecto a la inscripción y la validez de esta como
uno de los ejes centrales de la protección patrimonial, resonando en efectos tan
variables e importantes como la publicidad:
La inscripción no convalida los actos o contratos inscritos que sean nulos

o anulados por la Ley. Sin embargo, los actos y contratos que se ejecutan
u otorguen por persona que en el Registro aparezca con derecho para
ello, una vez inscritos no se invalidarán en cuanto a terceros, aunque
48 Poder Legislativo de la República de Costa Rica, “Ley 63 Código Civil: 28 de setiembre de 1887”,
consultado 04 de julio, 2019, SINALEVI.
50
después se anule o resuelva el derecho del otorgante en virtud de título no

inscrito o de causas implícitas o de causas, aunque explícitas no consten
en el Registro.
f) El Derecho articula una publicidad mediante la toma de razón o

reproducción de ciertos datos en una oficina abierta a la consulta pública.
Para ello, obviamente se necesita de un procedimiento que permita la
incorporación al Registro de los datos en cuestión.
g) Pueden ser objeto de publicidad muy diversos fenómenos jurídicos

(bienes muebles, inmuebles, estado de las personas, etc.).
h) Una vez determinados los bienes o situaciones objeto de la publicidad

registral, el ordenamiento establece cuáles han de ser las circunstancias o
titularidades publicables.
i) Finalmente, se establece la garantía que otorga la publicidad (efectos),

la que tiene diversas modalidades: inscripción constitutiva (principio de la
inscripción), inscripción declarativa (principio de la publicidad),
convalidación del acto nulo frente a terceros (principio de fe pública
registral), entre otros.
El Registro busca, por tanto, dotar de publicidad a las situaciones jurídicas

referidas a los bienes inmuebles, muebles o diversas situaciones jurídicas;
de tal suerte que el titular de la prerrogativa cuente con especiales
mecanismos de protección reforzados para la tutela de su derecho.
(Álvarez Caperochipi 2012, 19) 50
Esta serie de características, inicialmente desde una perspectiva muy teórica

seguida de una visión práctica, tiene como finalidad ubicar al lector sobre las
implicaciones fácticas que representa la utilización de esta área jurídica, como
detonante de sus efectos y su acogimiento dentro del ejercicio de la actividad
legal.
Términos clave
Derecho Registral Patrimonial, naturaleza jurídica, patrimonio
50
José Antonio Álvarez Caperochipi, Derecho Inmobiliario Registral (Lima, Perú: Ediciones
Legales, 2012), 19.
51
Resumen
Esta primera unidad didáctica busca dar a conocer al estudiantado, los

fundamentos básicos del Derecho Registral Patrimonial, considerando su
concepto, naturaleza jurídica, características generales y específicas, con el fin de
que establezcan interrelaciones entre conceptos y comprensión del
funcionamiento del Derecho Registral Patrimonial en su conjunto.
Estudio de Caso.
• Indicaciones generales.
1. Trabaje de manera individual.

2. Lea el siguiente caso.
3. Integre en el estudio del caso los planteamientos teóricos analizados en la
lección.
4. Responda a las interrogantes planteadas.
5. Elabore una síntesis del estudio del caso a presentar en clase.
• Competencias por desarrollar.
a) Pensamiento crítico.
b) Competencia comunicativa y argumentativa.
c) Aprendizaje colaborativo.
d) Integración de conocimientos.
e) Escucha respetuosa.
f) Solución de problemas.
• Caso.
Luis Carlos es un ingeniero eléctrico con más de 35 años de experiencia como
empresario autónomo de gran prestigio, en el diseño y construcción de sistemas
electromecánicos complejos para fabricas industriales; días atrás tuvo una
52
complicación con el traspaso de una finca donde se desarrollaría un proyecto de

varios millones de dólares, en el cual su empresa seria no solo la que diseñaría y
construiría la parte eléctrica, sino que también cargaría con la compra del
inmueble. El Notario que rogaba la inscripción ante Registro Nacional utilizo todos
los medios legales para que se diera la transferencia del bien, llegando hasta la
última instancia administrativa interna, donde se le negó la inscripción del
traspaso. El señor Santamaría, que por sus años como empresario ha tenido
experiencia en procesos ante tribunales administrativos, le propuso al Notario
cartulante que llevara la disputa ante el Tribunal Registral Administrativo, pero éste
le indicó que no conocía a fondo el Derecho Registral sustantivo y que no sería
correcto de su parte trasladar un caso frente a esa autoridad, ya que como
abogado y notario solo se dedica al litigio en materia civil.
• Preguntas para la discusión.
1) ¿Qué elementos en el caso planteado permiten definir que se está frente a

hechos relacionados con el Derecho Registral Patrimonial?
2) ¿Señale ampliamente tres características del Derecho Registral Patrimonial
vinculadas al caso?
Unidad Didáctica 2
Sistema Registral Costarricense
❖ Identificar los diferentes sistemas registrales, así como la organización de los

registros públicos costarricenses.
Lección 2. Sistemas Registrales
Objetivo de Aprendizaje
❖ Comparar los diferentes sistemas registrales según su funcionamiento.

53
2.1 Sistema Francés
Todo sistema registral51 guarda a su haber, un robusto antecedente de naturaleza

histórico, contextualizándolo desde su nacimiento, donde han incidido factores
sociales de naturaleza económica, política y hasta religiosa, desembocando una
construcción práctica y normativa que lo hacen único en sus características,
institucionalidad y efectos jurídicos, para el caso francés, la historicidad de su
sistema lo particulariza:
Sabemos que en Francia la aplicación del derecho en tiempos feudales y

monárquicos se diferenciaron muy bien el norte y el sur. En el primero con
gran influencia germánica, la forma de transmisión de la propiedad se
realizaba por medio de la Gewere y Auflassung. La segunda continuó con
las costumbres del derecho romano, transmitiendo la propiedad con la
traditio, celebrada en formas diversas, según el tiempo y el lugar.
En el período revolucionario, entró en vigor la Ley de 9 de Mesidor del año
III, denominado Código Hipotecario, que ordenaba la inscripción de las
hipotecas y creaba la cédula hipotecaria, prohibiendo las hipotecas tácitas.
Más tarde entró en vigor la Ley de 1 1 de Brumario del año VII, nombrada
Ley Hipotecaria. En ella se estableció el sistema de "transcripción" íntegra
de los documentos traslativos de dominio, y de "inscripción" de un extracto
cuando se trataba de hipotecas; el sistema era de folio personal; que se
ampliaba a la transmisión de propiedad intervivos y estableció la
inoponibilidad del acto.
El "Código Francés" o de "Napoleón" de 1804 no tiene un apartado
especial sobre el Registro Público de la Propiedad, pero lo trata en
diversas disposiciones como en el Libro III, Título XVIII, Sección IV,
artículos del 2136 al 2140 y 2145, que se refieren al orden de las
hipotecas entre sí; en el Capítulo IV, artículos del 2146 al 2156 al modo de
hacer la inscripción de los privilegios e hipotecas; en el Capítulo V,
artículos del 2157 al 2165, de la cancelación y reducción de las inscripción
en el Capítulo VI, artículos 2166 y 2167, de efectos de los privilegios e
51 Para efectos del presente texto la dimensión explicativa que se brinda para cada uno de los
sistemas registrales acá expuestos corresponde a un abordaje histórico y práctico, procurando
caracterizar cada uno de ellos, sin dejar de lado las implicaciones que estos generan en el Sistema
de Seguridad Jurídica Preventiva de los países donde se implementan. Aunado a lo anterior se
pueden generar otros tipos de debates sobre la dimensión política, jurídica y religiosa de los
sistemas, y la implicación de estos aspectos en aristas como la titularidad y los derechos de
propiedad; a modo de ejemplo, los sistemas de Estado religiosos, (Irán, Pakistán) políticos (Cuba,
Venezuela) o hasta jurídicos como el caso del Common Law, configuran particularidades en sus
sistemas jurídicos registrales según su base política, religiosa o jurídica, discusión frontal que no se
plantea en el presente manual, dada la dimensión del estudio realizado.
54
hipotecas contra los terceros detentadores; en el Capítulo VII, artículo

2180 último párrafo, de la extinción de los privilegios e hipotecas; en el
Capítulo VIII, artículos del 2181 al 2183, 2189 y 2192, del modo de purgar
las de los privilegios e hipotecas; y en el Capítulo X, de los artículos 2196
al 2203, de la publicidad de los registros y de la responsabilidad de los
conservadores (Pérez Fernández del Castillo 2016, 21)52
La recopilación histórica antes expuesta, denota una serie de sujetos involucrados
en la construcción del sistema de seguridad patrimonial francés y son la antesala
para su registro de hipotecas, donde, si bien difiere del sistema de Folio Real
utilizado en Costa Rica, existe la posibilidad de aplicar una serie de principios que
también rigen en el nuestro:
López de Zabala (citado por Caicedo Escobar), afirma que, en el registro

de hipotecas francés son aplicables los principios de especialidad,
prioridad, legalidad, tracto sucesivo y legitimación. Brilla por su ausencia la
fe pública registral. El principio de especialidad es deficiente por acoger el
sistema personal. La finca no se considera como unidad registral, sino
como un complemento de la unidad registral personal. Cuenta con un
fichero de fincas rurales y otro de predios urbanos para efectos
informativos, procura la identificación de la finca y la concordancia con el
catastro. Las hipotecas pueden ser voluntarias, legales y judiciales.
El principio de prioridad enseña que la entrada del título en el registro
determina el momento a partir del cual surte efectos publicitarios; en el
caso de presentarse varios títulos en la misma fecha, se tiene en cuenta
el más antiguo. El principio de legalidad informa que al registro solo
acceden los documentos públicos, pero admite los protocolizados
notarialmente.
A pesar de que el registro no se lleva por fincas y, por ende, no utiliza el
folio real, con base en el principio de tracto sucesivo, quien dispone de un
derecho tiene que estar inscrito, salvo que el derecho se hubiere adquirido
sin título o el título del disponente sea anterior al 1 de enero de 1956
(Caicedo Escobar 2001, 75)53.
Esta titularidad del derecho, asentada en el contrato mismo, es la base de la
custodia en el sistema francés, recae la veracidad del propietario únicamente
sobre lo descrito en el texto que dio origen a la legitimación para adquirir y
transmitir.
52 Pérez Fernández del Castillo, Dereho Registral, 21.

53 Caicedo Escobar, Derecho Registral Inmobiliario Registral, 75.
55
“el francés y todos los ordenamientos surgidos bajo su ámbito de

influencia (italiano, portugués, belga, etc.) que vinculan la transmisión de
la propiedad al contrato, es decir, el simple acuerdo de voluntades provoca
el efecto transmisivo” (Martínez-Velencoso 2008, 14)54.
Una de las particularidades más relevantes sobre el sistema galo, es ser
pseudoconsensualista, lo que en la realidad puede generar una serie de
problemas en el área hipotecaria con respecto a la adquisición y responsabilidad
sobre el bien dado en garantía, de lo cual se advierte:
La solución “pseudoconsensualista” francesa se debe a una fobia de sus

creadores respecto a la obligación de dar. En su lugar, queda sustituida
por el efecto automático de la transmisión de la propiedad. La obligación
de dar se caracteriza por que un sujeto, el acreedor, tiene un interés
efectivo en la integridad del bien, pero no dispone de ninguna potestad
jurídica para tutelar la integridad del mismo. Esta potestad corresponde al
propietario, dotado de todas las acciones para proteger el bien (la
reivindicatoria, la acción negatoria, etc.). En consecuencia, el legislador
francés consideró más ventajoso convertir al comprador en propietario que
en acreedor de una obligación de dar. Este sistema consensual tiene, no
obstante, un lado débil. Es cierto que transfiere el poder de velar por la
integridad de la cosa al comprador, que es el sujeto interesado en esta
integridad, pero esto quiere decir que se le concede el poder de intervenir
a un sujeto que no tiene la cosa a su disposición y por lo tanto, no es
capaz de avistar los peligros que le acechan, ya que el adquirente todavía
no es poseedor del bien. (Martínez-Velencoso 2008, 15)55
Esta vulnerabilidad, vista desde la perspectiva inmobiliaria del Folio Real, no

vulnera la institucionalidad misma del sistema, ya que la república francesa si
cobija dentro de su legislación un aparato para el resguardo y publicidad de los
títulos que a este se llevan:
Sobre la organización del Registro, hay un registro para cada

circunscripción y a cargo de un funcionario, denominado Conservador,
dependiente del Ministerio de Hacienda. En su organización predomina el
aspecto fiscal. Los Registradores son nombrados entre funcionarios
consagrados a la función fiscal, los que no tienen una preparación registral
especializada. El Registrador gana conforme arancel y es directamente
54 Luz M Martínez-Velencoso, Cuestiones económicas en torno a las reglas de Transmisión de la

propiedad y de la publicidad inmobiliaria (España, INDRET), Consultado el 02 de junio de 2018.
https://www.raco.cat/index.php/InDret/article/viewFile/124299/172272
55 Caicedo Escobar, Derecho Registral Inmobiliario Registral, 15.
56
responsable de los daños y perjuicios que causare en el cumplimiento de

su función. Sin embargo, no todo el producto de los aranceles los recibe el
Registrador, pues cuando rebasan cierta cuantía sufren detracciones en
provecho del Estado. Su situación económica es buena. Las oficinas están
bien acondicionadas y atendidas. La inscripción se realiza mediante la
presentación al Registro de los títulos, acompañados de una copia. El
título presentado queda archivado en el Registro y la copia de él se
devuelve al presentante, con nota de la presentación y del tomo en que
queda encuadernado. El Registrador lleva un libro en el cual anota día por
día y por número de orden títulos que se presentan a inscripción. Este
libro se denomina Registro de Deposito (o de presentaciones).
Peña y Bernaldo de Quirós (citado por Escobar Fornos) afirma que,

también lleva el Registro de Formalizaciones y el Repertorio de
Formalizaciones. El primero está formado por las copias de los
documentos que se archivan. El segundo es una especie de índice de
propietarios, complementado por una tabla alfabética y un índice que
facilita su manejo. Además, existe un doble fichero, por persona y por
fincas, que facilita la consulta de los libros. El fichero personal está
integrado por una ficha por cada uno de los propietarios o titulares de
derechos reales limitados transcritos en el Registro. En cada ficha
personal se indican todos los inmuebles y derechos reales que pertenecen
a cada titular. El fichero real se lleva por fincas, consignándose sus
características y situación jurídica (Escobar Fornos 1999, 87)56.
Según lo indicado, el sistema dista de los registros de derechos, pero a su vez

brinda a los ciudadanos una serie de garantías que consolidan -a su forma- los
derechos sobre los bienes inscribibles, lo que da origen a una serie de
características que lo particularizan:
1) La transmisión se hace por vía consensual, no necesita registración,

entre las partes, y aun así tiene el título efectos frente a terceros que
tampoco han inscrito sus derechos.
2) Los notarios y otros funcionarios Públicos administrativos y judiciales que
otorgan títulos registrables, están obligados a presentarlos al Registro en
un plazo preestablecido.
3) No calificación o calificación limitada de los documentos registrables.
4) La registración no convalida los títulos nulos o anulables. En estos
casos, el tercero con derecho inscrito puede ser afectado por una acción
de esa naturaleza.
56 Escobar Fornos, Introducción al Derecho Inmobiliario Registral Nicaragüense, 87.

57
5) Transcripción del documento copiándolo literalmente, al principio, es

decir, en su origen y luego pidiendo un duplicado o copia que se archiva
en cuadernos. Son fórmulas provistas por el Estado.
6) Todo el sistema se basa en los índices, que los títulos son
encuadernados en orden cronológico. Hay un índice alfabético de
personas y otro por fincas.
7) La prioridad u orden de preferencia entre los títulos presentados
determina la registración. La prioridad la da el día, no la hora en este
último caso, es decir los presentados el mismo día, el orden se basa en
la fecha del otorgamiento.
8) Coordinación con el Catastro. (Palacios Echeverria 1994, 15)57
Estas características muestran la consolidación del sistema, pero a la vez

evidencian desde lo profundo de su análisis, debilidades, lo que conlleva una
discusión de los efectos que vulneran la confiabilidad de este, e invitan a
reflexionar sobre él:
Los débiles efectos de la inscripción, insuficientes para garantizar la

contratación inmobiliaria; la posibilidad de hipotecas tácitas y generales;
las limitadas facultades del Registrador en su función calificadora, la falta
del folio real y la cantidad de actos no sujetos a inscripción debido al
método casuístico que determina la materia inmobiliaria, son argumentos
principales que se aducen contra el sistema. Sin embargo, como se hizo
ver en el estudio de los rasgos fundamentales, el sistema ha sufrido
importantes reformas en relación a la supresión de las hipotecas tácitas y
generales, a la aceptación del principio de tracto sucesivo, al refuerzo del
principio de calificación y a la implantación de los ficheros. Todas estas
modificaciones mejoraron de manera sensible el sistema, pero todavía
subsiste un defecto muy grande que hace insegura la contratación
inmobiliaria. Este defecto proviene de los débiles efectos de la inscripción,
ya aludidos. «No obstante, expresa Sanz Fernández, conviene advertir
que, a pesar de sus evidentes imperfecciones técnicas, sus
consecuencias prácticas no son tan graves como a primera vista pudiera
creerse. Propiamente hablando, se podría afirmar que más que responder
a una concepción deficiente de la publicidad, lo que ocurre en él es que
está basado en una concepción distinta de la misma. Así como en los
sistemas de desenvolvimiento rigurosamente técnico, los problemas de
titularidad y seguridad de los derechos reales descansan sobre el Registro
de manera más o menos absoluta, en el sistema francés descansan más
bien sobre la intervención notarial, de la cual es simple complemento la
institución del Registro. Existe pues en este sistema, una completa
58
separación entre los problemas de constitución claridad de los derechos

reales y de publicidad de los mismos; los primeros tienen garantía
adecuada en la institución notarial, limitándose el Registro únicamente los
segundos» (Escobar Fornos 1999, 88)58
El sistema francés59 denota una exclusiva y poco común metodología de

resguardo en el patrimonio inscribible, en relación con el sistema de Folio Real
predominante en Iberoamérica, estas diferencias estructurales, que si bien van
más allá de una simple lógica de la publicidad registral, vinculan con dificultad la
claridad en la consolidación de los derechos reales y por ende la eficacia de la
función registral.
2.2 Sistema Alemán
El sistema registral alemán, posee una tradición mixta, nutriéndose no solo de la

inventiva germánica, sino también de las disertaciones romanas que contribuyeron
a su formación; produciendo una amalgama en la concepción del sistema
hipotecario y por ende sobre la aplicación inscripción misma:
El antiguo derecho germano, seguidor del derecho romano, no era común

a todos los reinos que formaban parte de lo que en la actualidad es la
República Federal Alemana. Tal y como sucedió en Roma, la transmisión
de inmuebles se realizaba en dos etapas: por un lado, el negocio jurídico,
y por otro el acto traslativo de dominio.
La Gewere y el Auflassung, eran las formas de transmitir la propiedad. La
Gewere se integraba por aspectos: la entrega al adquirente, y la
desposesión o abandono del enajenante. El Auflassung, podía ser judicial
o extrajudicial. El primero, al igual que la in-jure cessio, era un juicio
simulado; el adquirente demandaba al enajenante la entrega de la cosa
este se allanaba a la demanda y el juez resolvía en favor del actor

59 El sistema registral francés posee una diferenciación sustancial con respecto al principio de
oponibilidad ya que la inscripción funciona como oponibilidad a terceros, en el entendido que los
títulos no inscritos, no perjudican a terceros. A tenor de la anterior idea, los títulos no oponibles a
terceros, por su parte deben cumplir una serie de características como provenir del mismo
causante, debe de tratarse de títulos a los que la ley impone la inscripción para la oponibilidad y ha
de referirse a títulos no inscritos o cuya inscripción sea posterior a la del tercero.
59
entregándole judicialmente la posesión. En el extra-judicial el contrato se

perfeccionaba con la inscripción de la transmisión de la propiedad en el
libro territorial. A este sistema se le conoce como registro constitutivo.
González Martínez (citado por Pérez Fernández del Castillo) afirma que el
derecho inmobiliario alemán: El sistema hipotecario que el Código Civil
alemán, promulgado el 18 de agosto de 1896, y la Ordenanza Inmobiliaria
de 24 de marzo de 1897 han puesto en vigor, se inspira en el derecho
tradicional germánico, especialmente en las Leyes Prusianas de 5 de
mayo de 1872, que organizaron el Registro de la propiedad inmueble, y
extienden el principio de inscripción que estas últimas imponían para
constituir hipotecas o deudas territoriales y para adquirir por negocio
jurídico, a casi todos los actos modificativos de la situación real de las
fincas, al mismo tiempo que concede a los asientos plenos efectos, no
sólo respecto de tercero, sino entre las mismas partes que los provocan
(Pérez Fernández del Castillo 2016, 9)60.
Derivado de estos hechos jurídicos históricos, el Estado alemán plantea una

institucionalidad para el resguardo del tráfico jurídico vinculado con los bienes
inscribibles en sus registros, dividiendo los mismos por circunscripciones
territoriales en las cuales los predios del lugar serán acogidos:
Modo de llevar los Registros. Los Registros se llevan por distritos, y en

ellos se inscriben las fincas y reales que no pertenezcan a la categoría de
bienes públicos, o a las casas o no figuren en libros especiales como los
caminos, aguas, ferro, carriles…
El Registro de una finca o derecho, es el lugar de los libros (folio) en el

que se describe el inmueble independiente o en las entidades hipotecarias
asimilables, como el derecho de superficie u otros regionales de igual
naturaleza (derechos de uso, caza, pesca, minas, regalías…).
La determinación primaria de las fincas se basa en los datos topográficos

y descriptivos que se traen de otras oficinas y libros (libro catastral,
cuaderno descriptivo de fincas, relaciones fiscales, catastro…), y aunque
tales datos son técnicos, minuciosos y precisos, no adquieren por su
traslado al Registro inmobiliario fe pública. Una relación constante entre
las oficinas catastrales e hipotecarias y la obligación de hacer las
modificaciones de oficio, si no hay perjuicio de tercero, sirven para
conservar el paralelismo que tan de menos se echa en otras naciones.
Cada finca o entidad asimilable puede recibir una hoja, sistema llamado
del folio real, agruparse con otras sin formar una sola o ser incluida bajo
60 Pérez Fernández del Castillo, Derecho Registral. 9.

60
una rúbrica personal con todas las del mismo dueño; pero sin perder en
ninguno de los tres supuestos sus características ni perjudicar a la
publicidad real del régimen.
Se abre un folio especial: a) cuando por primera vez se inscribe una finca;
b) si con las ya inscritas se forma por agrupación una finca nueva; y c) en
el caso de creación de un derecho real, sustantivo por su analogía con la
propiedad (Pérez Fernández del Castillo 2016, 9)61.
Este sistema de Folio Real que guarda grandes similitudes con su par
costarricense como en la gran mayoría iberoamericana, el contrato jurídico es
esencial para la consolidación de las voluntades de los firmantes y en sí, la
adecuación al ordenamiento jurídico vigente con respecto a la disposición del bien
que se está tratando:
El sistema alemán, así como también los sistemas por él influidos (como el
austriaco, suizo o griego) donde además del contrato se requiere la
celebración de un negocio jurídico-real junto a la inscripción en el Registro
de la Propiedad. En los ordenamientos jurídicos influidos por el alemán, el
negocio jurídico real ha sido sustituido por la inscripción. Además, es
característico del Derecho alemán que el negocio jurídico-real se
encuentra desconectado causalmente del negocio obligacional, de modo
que la ineficacia de éste no afecta a la transmisión de la propiedad
(Martínez-Velencoso 2008, 14).62
Es de recalcar, que el sistema alemán al guardar una robusta vinculación directa

con el negocio jurídico desde una visión real del mismo, construye desde su
técnica una consolidación positivista de los actos y contratos inscribibles. Como
parte de esta practicidad y de la temática inmobiliaria, en su organización se
guardan otras particularidades, no estructurales-burocráticas como las
previamente mencionadas, sino también de naturaleza administrativa:
Organización del Registro Inmobiliario. En el derecho alemán la inscripción

es considerada como un acto de jurisdicción voluntaria. Los registros
inmobiliarios son llevados por las oficinas del registro inmobiliario de
primera instancia, para las fincas situadas en su respectiva demarcación.
61
Pérez Fernández del Castillo, Derecho Registral. 9.
62 Martínez-Velencoso, Cuestiones económicas en torno a las reglas de transmisión de la
propiedad y de la publicidad inmobiliaria, 14.
61
Las fincas están agrupadas en distritos del registro según los distritos
municipales. El registro lo lleva el juez, asistido por los funcionarios del
departamento. Las decisiones del registro, especialmente las
inadmisiones, son apelables ante el tribunal territorial. Solo es inadmisible
contra las inscripciones que se hallen bajo la fe pública del registro, caso
en el que pueden impugnarse mediante la pretensión de rectificación.
Contra el fallo del tribunal territorial cabe el recurso de "apelación ulterior"
ante el tribunal territorial superior, pero solo si el fallo implica infracción de
la ley. Si el funcionario de registro viola dolosa o negligentemente su
deber, el Estado responde en su lugar de los daños ante el perjudicado.
Paralelamente al registro, aunque fuera del mecanismo judicial, funciona
el catastro (Flurbuch), a cuyo cargo se encuentran las tareas de mensura,
imprescindibles para la marcha del primero, además de servir como base
para la determinación de los tributos fiscales a la propiedad inmobiliaria.
Toda la documentación que se presenta para la inscripción (llamadas
actas protocolares) quedan archivadas en el legajo para cada finca. Pero
el principio de fe pública no cubre el archivo solo el folio real.
En el derecho alemán la persona que demuestre un interés justificado
puede acceder al conocimiento inherente a la publicidad formal, expresada
por conducto de certificaciones, copias y manifestación (Caicedo Escobar
2001, 97)63.
En este modelo, la preponderancia de situaciones jurídicas fácticas como la
limitación de la publicidad registral a medios descritos y la necesidad de
legitimarse frente a la autoridad registral, para obtener la información requerida en
el tráfico jurídico, marcan diferencias esenciales con el sistema costarricense de
registros públicos, a razón de muchas de las características descritas podemos
recapitular:
a) La inscripción tiene valor constitutivo pues antes se dan las fases del
acto causal (negocio obligacional en virtud del cual se transmite el
derecho) y acuerdo real (con. sentimiento de las partes), como previas a la
inscripcion constituyendo las tres fases, del negocio jurídico real.
b) Legitimación con la inscripción (iuris tantum) y fe pública registral.
c) Amplia calificación de los documentos registrales.
d) Agrupación de asientos por fincas, en folio real, con 10 páginas para
asientos.
63
Caicedo Escobar, Derecho Inmobiliario Registral, 97.
62
e) Inscripción por el sistema de encasillados, donde el Registrador toma

del título solamente los datos esenciales llevándolos a la correspondiente
casilla.
f) Plena correspondencia con el Catastro.
g) Prioridad por el orden de presentación de los títulos.
h) El tracto sucesivo rige el orden riguroso de inscripciones (Palacios
Echeverria 1994, 16)64.
Estas características, describen de forma breve y exacta como el sistema de la

república alemana consolida la protección de los bienes que envuelve en su esfera
de resguardo, la cual a pesar de su rigurosidad y aciertos guarda una seria
vulnerabilidad que puede generar inexactitudes para quien consulta su publicidad:
Desde el siglo XIX, los padres de las leyes hipotecarias están enamorados
del sistema alemán (véase las citas de Gordillo a los encendidos textos de
Luzuriaga y Oliver. La doctrina hipotecarista, especialmente a partir de los
trabajos de Jerónimo González y Roca Sastre, ha admirado y traducido
principios alemanes, de forma no exenta de reclamos publicitarios y
emotivos (como la gewere germánica). Y el Derecho alemán ha sido el
modelo que ha inspirado las reformas hipotecarias del siglo XX. Pero lo
cierto es Alemania no ha tenido la tradición registral del Derecho español,
y que los autores españoles de nuestro Siglo de Oro han influido de modo
decisivo en la elaboración de la innovadora dogmática del registro alemán.
Y lo cierto es que ha sido un instrumento de progreso y desarrollo
económico, y que su modelo se ha extendido por todo el mundo. Pero el
registro de la propiedad alemán dista de ser la perfección absoluta y se
pueden también predicar de él ciertas deficiencias. El problema de la
identidad de la finca no está resuelto, y el sistema no puede garantizar
frente al tercero la consistencia material de la finca; la coordinación entre
registros y catastro dista de ser modélica, es muy irregular y, en general,
los alemanes se quejan de la complejidad y coste de esas relaciones, y, a
la vez, abogan por una oficina única (como en la Suiza francesa); el
sistema se muestra muy rígido para la incorporación de los cambios
materiales y no resuelve los problemas de lindes; la inscripción constitutiva
presenta graves problemas de coordinación con la realidad extrarregistral
(transmisiones voluntarias y usucapión contra tabulas) y graves dudas
sobre su justicia material (Álvarez Caperochipi 2012, 139)65.
La sinergia de un sistema siempre presentara fortalezas y debilidades; como lo

expone el profesor Álvarez Caperochipi, este no es la excepción, queda sin
64
Palacios Echeverría, Manual de Derecho Registral, 16.
65 Álvarez Caperochipi, Derecho Registral Inmobiliario, 139.
63
resolver temas tan relevantes como la exacta ubicación de las fincas con respecto
a sus linderos, lo que puede impactar en su área, así como en la confiabilidad de
la garantía frente al acreedor y la consolidación del derecho de propiedad por el
titular.
2.3 Sistema Español
El sistema español desde el punto de vista estructural es quien guarda mayor

vinculación con el costarricense, a partir de su composición legal hasta la
consolidación práctica del resguardo registral en los diferentes soportes de
información registral que ha tenido el Folio Real a través del tiempo. Como los
otros sistemas, el español guarda en su memoria una serie de eventos sociales y
jurídicos que marcaron su nacimiento:
Cano Tello (Citado por Caicedo Escobar) firma que la ley hipotecaria de
1861 ha sido modificada en múltiples ocasiones, pero la normativa vigente
conserva su espíritu, hasta el punto de que el plan, estructura y gran parte
de sus preceptos se aplican en la actualidad. Esta ley regula la mecánica y
efectos del registro y el derecho real de hipoteca. Su redacción se inspiró
en la ley prusiana, la ley del cantón de Ginebra y la ley belga de 1851,
además de los aportes tomados de la tradición española, influenciada por
el derecho romano.
Con posterioridad a la ley hipotecaria se dictó el Código Civil de 1889,
estatuto que empezó a discutirse en 1836, pero cuya aprobación no fue
posible por la oposición de las regiones de derecho floral. Al fracasar la
expedición del Código, se dio prelación a la discusión de la ley hipotecaria
para poder dar respuesta a la progresiva circulación de la propiedad
inmueble. El Código Civil incluyó algunas normas relativas al registro;
entre ellas conviene mencionar el artículo 1875 que dio carácter
constitutivo a la inscripción de la hipoteca.
La ley hipotecaria de 1861 ha sido reformada por la ley de 21 de diciembre

de 1869, la ley de 21 de abril de 1909 y la del 30 de diciembre de 1944,
que ordenó una nueva redacción, efectuada el 8 de febrero de 1946.
Además, es aplicable al registro de la propiedad el Reglamento
Hipotecario (R. H) de 14 de febrero de 1947, modificado por los decretos
de 17 de marzo de 1959, 27 de agosto de 1977, 12 de noviembre de 1982
y 21 de diciembre de 1983. Lo expresado sin perjuicio de la incidencia que
64
tienen leyes especiales como la ley del suelo, la legislación de

concentración parcelaria, etc (Caicedo Escobar 2001, 99)66.
Esta recapitulación histórica, contiene en sus ingredientes una serie de hechos

jurídicos que dieron como resultado la conformación jurídica ancestral del actual
sistema, conjunto que expone una serie de características que vienen desde el
derecho germánico en la implementación del Folio Real, como lo indica la
siguiente autora:
Manzano Solano (citado por Ortiz Mora) afirma que dentro de las
características primordiales que sigue este sistema, influenciado por el
sistema alemán, es la implementación del folio real, que concentra toda la
información objetiva y subjetiva del bien; "tiene la gran ventaja de
concentrar en un solo folio todo el historial jurídico de la finca, facilitando la
consulta, desde el punto de vista formal; y en el aspecto material o
sustantivo, mediante el desconocimiento de todo derecho, gravamen o
limitación que afecte la finca y que no esté reconocido en el folio destinado
a la misma, principio de integración registral, que recoge nuestra Ley
Hipotecaria (artículo 13) (Ortiz-Mora 2016, 629)67
Sigue el sistema de inscripción declarativa. El sistema registral español

declara a través del asiento registral, los derechos adquiridos en el
documento que inscribe. De esta forma, esa declaración que se convierte
en la publicidad, constituye un principio fundamental y es el objetivo
esencial de la institución. Al igual que el sistema registral seguido en Costa
Rica, el sistema español se sustenta en los principios de rogación,
especialidad legalidad, tracto sucesivo, prioridad, legitimación,
oponibilidad, publicidad y fe pública registral.
Del principio de publicidad del acto de registro de inscripción, se generan

cuatro de los principios a que se han hecho referencia. Ellos son:
A. Oponibilidad. Este principio surge de los títulos inscritos respecto de

los no inscritos (artículo 32 LH),
B. Legitimación. La legitimación o presunción iuris tantum de existencia,
atribución de titularidad e integridad de los derechos inscritos (artículo 38
LH),
C. Fe pública registral. La fe pública registra/ o plena protección de/
tercero que reúne los requisitos establecidos por la Ley, respecto del cual
la presunción de existencia, pertenencia y alcance de los derechos
inscritos, se convierte en presunción iuris et de iure; y;
66 Caicedo Escobar, Derecho Registral Inmobiliario, 99.

67 Ortiz Mora, Derecho Registral Patrimonial, 629.
65
D. Prioridad. Prioridad sustantiva o preferencia del derecho inscrito

sobre el que no lo está y del derecho inscrito antes sobre e/ inscrito
después que determina el rango registral (artículo17 LH)" (Ortiz-Mora
2016, 630)68.
La caracterización derivada de una vertiente hipotecaria, consolida esa inscripción
declarativa como base fundamental del sistema y a la vez liga una generación de
efectos inmediatos de la misma, representados en la publicidad y efectos jurídicos
y detrás de ello el desplazamiento contractual del bien en cuestión:
“Para que se produzca el desplazamiento de un derecho real, es

necesario un contrato de finalidad traslativa seguido de la tradición de la
cosa. Solo después del cumplimiento de esos dos requisitos, será el acto
inscribible en el registro” (Caicedo Escobar 2001, 100)69.
La concepción básica y sumamente elemental del método español consolida el
tráfico en su territorialidad y a la vez abre la necesidad de exponer los supuestos
que en la práctica registral son indispensables para la consolidación de la validez
jurídica de los actos y negocios inscribibles:
Conforme a lo expuesto, se requiere de dos supuestos para que se

configure la venta del bien, el contrato y la tradición.
De esta forma, para que la inscripción sea posible, es necesario el
otorgamiento de un acto o contrato de transferencia y posteriormente la
tradición de la cosa, (título y modo). Sin embargo, el artículo 1462 del
Código Civil de España, establece que el otorgamiento de la escritura
pública equivale a la entrega de la cosa objeto del contrato, si de ese
documento no se refleje claramente lo contrario. Conforme al artículo de
cita, la tradición queda incorporada a la escritura pública, tal como se
sigue en el sistema costarricense (Ortiz-Mora 2016, 631)70.
El título y modo se configuran como la fuente jurídico-normativa de la validez para

los actos que serán requeridos a inscripción, la fuente de la rogación misma ante
la autoridad registral; la transmisión que se deriva del perfeccionamiento e
inscripción de título se publicita con elementos primarios para la claridad del
68 Ortiz Mora, Derecho Registral Patrimonial. 630.

69 Caicedo Escobar, Derecho Registral Inmobiliario, 100.
70 Ortiz Mora, 631.
66
sistema, ahí es donde el modo de transferencia resulta fundamental; producto de

lo dicho el método español arroja las siguientes características:
a) La transmisión inmobiliaria se da por el título más la tradición, el

otorgamiento de la escritura equivale a la entrega de la cosa salvo que
el mismo título exprese otra cosa.
b) Inscripción voluntaria y meramente declarativa con excepción de la
hipoteca.
c) Legitimación de la apariencia jurídica en beneficio del tercero registral,
el asiento se presume cierto "iuris et de iure.
d) Tracto sucesivo: Debe estar enlazados todos los títulos anteriores.
e) Agrupación de asientos por fincas, dejando espacio en cada finca para
asientos posteriores.
f) Ausencia de correlación con el Catastro. (Palacios Echeverria 1994,
17)71.
Derivado de estas caracterizaciones, se muestran una serie de fortalezas y

debilidades, tareas pendientes por consolidar en el sistema, en el entendido que el
sistema costarricense ya las tiene superadas y en progreso constante de
consolidación, como es el caso de la correlación con el catastro nacional;
develado de forma más clara e inequívoca se puede aludir a la siguiente crítica:
Ogayar, Chico y Ortiz (citados por Escobar Fonos) afirman que en general
el sistema merece elogios. Entre algunas críticas que se le formulan
encontramos las siguientes: a) la falta de una adecuada coordinación
entre el Catastro y el Registro; b) la dualidad de funcionarios (Notario y
Registrador) con facultades de calificar el mismo título. La primera no
apunta directamente al sistema y la segunda es poco atendible, pues con
la doble intervención se obtiene mayor control y seguridad.
Para nosotros tiene especial importancia por lo siguiente: 1. El Código

Civil al organizar el Registro de la Propiedad se inspiró en la Ley
Hipotecaria Española de 1861 y su reforma de 1869; y 2. La Legislación
Hipotecaria Española, reformada y perfeccionada en varias ocasiones bajo
estrictas normas técnicas y científicas, a lo que han contribuido
eminentemente hipotecaristas con excelentes estudios, es el modelo
aconsejable para emprender el mejoramiento de las leyes registrales de

67
Nicaragua, y el resto de América Latina, ya que se ajusta a nuestras

realidades (Escobar Fornos 1999, 127)72.
En conclusión, y como bien lo apunta el profesor Escobar Fornos, existen

debilidades de conformación estructural entre los agentes intervinientes en la
función registral lo que acarrea en su identificación una oportunidad de mejora no
solo para los españoles, sino en aquellos sistemas que guardan su herencia y
vulnerabilidades.
2.4 Sistema Australiano o Torrens
El sistema australiano o de Torrens, capta en su antecedente historio una relación

político monárquica fuerte, en cuya esencia se esconde una inscripción venida
desde la autoridad real, lo que quiebra en su generalidad la relación de causalidad
de la voluntad de las partes en el tráfico de bienes como fuente primaria y general
de la adquisición:
Es un sistema registral muy extendido por el mundo. Debe su nombre a la

iniciativa de un irlandés: Sir Robert Richard Torrens (1814-1884), que lo
introduce en el sur de Australia en 1858. El propio Torrens, para sacar
adelante su proyecto frente a la cerrada oposición de la profesión jurídica
(especialmente abogados que temían ver sustituida su intervención en la
compra de bienes), abandonó la política para actuar como registrador
general. La idea fundamental era la de aplicar a la tierra los principios del
registro de buques, y a la vez aprovechar la circunstancia de ser las tierras
del sur de Australia de colonización y propiedad de la Corona británica. El
sistema, por sus inherentes ventajas, triunfa rápidamente y se extiende por
Australia, territorios británicos de Asia, Islas Filipinas, y luego por Estados
Unidos, algunos países latinoamericanos (como República Dominicana,
Ley sobre el Registro de Tierras número 1542, del 7 de noviembre de
1947) y África (Uganda).
La idea maestra en la que se funda el sistema Torrens es la de fundar un

título constitutivo de propiedad, proveniente directamente de la Corona
británica. El título incorpora, además, un plano topográfico detallado de la
propiedad elaborado por el propio registro. Si la propiedad es atribución
directa del Estado por adquisición de terrenos públicos, como sucede en
los lugares de colonización (Sur de Australia, oeste de los Estados
Unidos), la inmatriculación de la finca es la misma concesión; cuando se
72 Escobar Fornos; Introducción al Derecho Inmobiliario Registral Nicaragüense. 127.

68
trata de propietarios privados que derivan sus derechos de un acto privado

(contrato, testamento), el registro (en Australia los jueces de distrito,
nombran un county Examiner of Titles, en Estados Unidos el propio juez
de distrito es el responsable) que tras el examen de la titulación aportada y
un procedimiento informativo y contradictorio intercambia la antigua
titulación por una nueva, que en Australia se dice proveniente de la
Corona. La decisión del registrador, de inmatricular la finca, tiene así el
valor de cosa juzgada (de sentencia ordinaria declarativa de propiedad)
(Álvarez Caperochipi 2012, 131)73.
Esta adaptación particular en varias latitudes donde se acoge el sistema, muestra

una forma innovadora y por mucho diferente -en nuestra concepción-, para la
inscripción de la titularidad del bien; pero a la vez guarda similitudes básicas como
el principio de inmatriculación y la necesidad de un plano catastro:
El sistema descansa sobre dos conceptos fundamentales: la

inmatriculación y el título real. La inmatriculación es la incorporación: de
las fincas al régimen de registro y es el punto de partida de la aplicación
del sistema. Torrens estableció la inmatriculación como voluntaria; solo
era obligatoria para los terrenos comprados a la corona o concedidos por
esta, pero con el tiempo se estableció como obligatoria en algunas
colonias.
Para acceder a la inmatriculación es necesario un procedimiento que
consta de las siguientes etapas: a) solicitud del interesado acompañada
de los títulos justificativos del derecho, un plano de la finca y una libranza
por el importe de los gastos y honorarios de la inmatriculación; b) estudio y
calificación en la oficina de la documentación aportada, constatación de la
identificación del inmueble y de la existencia del derecho mediante el
estudio de los títulos; c) resolución de inmatriculación proferida por una
comisión presidida por el registrador general si se cumplen los requisitos
legales; d) edicto y notificaciones. Los edictos se publican en periódicos
oficiales y particulares; las notificaciones a los colindantes a fin de que
formalicen oposiciones a la inmatriculación, y e) inmatriculación de la
finca. Para tal efecto se redacta el título de propiedad por duplicado. Uno
de los ejemplares queda en la oficina para formar el libro de registro; el
otro ejemplar se entrega al interesado y es el título de dominio.
En el sistema Torrens, el propietario que quiere colocar un inmueble bajo
el régimen debe dirigir una solicitud al registrador con la designación del
inmueble, su naturaleza, linderos, nombre y domicilio de los propietarios
colindantes, cargas que lo gravan y justificación del consentimiento de los
que tengan derechos sobre este, adjuntando los deeds (títulos o
73 Álvarez Caperochipi, Derecho Inmobiliario Registral, 131.

69
instrumentos) en los que consten sus derechos y un plano levantado por el

agrimensor autorizado• El registrador comprueba el cumplimiento de todos
los requisitos formales Y ordena someter la solicitud a una doble
comprobación: la primera de orden físico, a cargo de la oficina topográfica,
donde se verifica si los linderos son claros y si no hay superposición de
áreas con las propiedades vecinas (Caicedo Escobar 2001, 118)74,
El optar por el sistema de Torrens conlleva antes de la inmatriculación, una serie
de requisitos administrativos y técnicos como se expone en el anterior fragmento,
que recaen más allá de la inmediata intervención del Registrador en la descripción
misma de la finca, sino también en un referente de ingeniería como es el caso de
la rama geodésica:
Practicada la comprobación geodésica, la solicitud pasa a los

funcionarios encargados de investigar el aspecto jurídico de la
inmatriculación Los comisarios de títulos, con la presidencia del
registrador general, admiten o rechazan la solicitud. Si se admite, se fija
un plazo que varía entre dos y tres años, según el país, en espera de que
los eventuales perjudicados se opongan. Para tal efecto se publica en
periódicos y se notifica a los colindantes.Si la inscripción no presenta
oposición o esta es rechazada, se tendrá por definitiva y se entregará al
propietario un "certificado de título", que es la reproducción fiel del folio
correspondiente del registro e incluye el plano del inmueble. La Real
Property Act establece que todo certificado de título debidamente
expedido " hará fe de que la persona designada está realmente investida
de los derechos en él especificados". Este certificado debe marchar
siempre de acuerdo con el registro y, por eso, se ha establecido que no
existirá derecho alguno sobre el inmueble que no haya sido a la vez
inscrito en el registro y en el certificado (Caicedo Escobar 2001, 118)75.
Derivado de estas construcciones jurídicas y técnicas que requiera la
consolidación del derecho de propiedad sobre el inmueble, esta metodología de
inscripción y resguardo de los bienes recoge las siguientes características:
a) Ingreso voluntario de las fincas en el sistema, pero una vez inscritas una
finca, todas las operaciones posteriores deben registrarse.
b) Procedimiento de inmatriculación y de depuración: Debe pagarse,
presentarse documentos y plano. Luego se da una etapa de audiencia
pública y si no hay oposición, se hace la inscripción y se expide el título
Real.
74 Caicedo Escobar, Derecho Inmobiliario Registral, 118

75 ibid.
70
c) Título Real que se conserva en el Registro, encuadernado, y se expide un

duplicado a favor del propietario.
d) Pueden anotarse, embargos y otros en el título original, aún sin
consentimiento del propietario. Al dueño se le cita para poner la anotación
en el duplicado.
e) Seguro oficial para indemnizar a perjudicados.
f) Registro único para toda la Nación (Palacios Echeverria 1994, 17)76.
Una de las mayores características del Torrens es la opción de ingresar la finca

dentro de este sistema registral, no existe una obligación expresa desde el marco
legal, lo que puede generar una serie de vulnerabilidades y por ende una dificultad
en la consolidación de este:
No obstante, Colín y Capitant (citados por Tapia Ramírez) dicen que este
sistema, por las mayores facilidades que ofrece en las transmisiones y
pignoraciones (hipotecas) sobre los inmuebles, da lugar a más fraudes y
sorpresas, por lo que parece sólo es conveniente a los países nuevos, y
no a los que ya operan con un Registro, y pone de ejemplo Irlanda en
donde implantó el sistema Torrens y no ha dado el resultado esperado, ni
en Túnez, ya que no se recurre al registro de los inmuebles (Tapia
Ramírez 2016, 430)77.
Los sistemas registrales analizados, denotan los distintos paradigmas utilizados a

nivel global, y como estos generan la inmatriculación, publicidad y el resguardo
generalizado de los bienes inscribibles. Cabe señalar que la observación detalla
de los mismos con respecto a sus fortalezas y vulnerabilidades evidencian un
espectro de situaciones fácticas a resolver, tarea de la institucionalidad, el
legislador y el operador del derecho.
Términos clave

77 Tapia Ramírez, Bienes, 430.
71
Sistema registral francés, Sistema registral Alemán, Sistema registral Español,

Sistema registral Australiano o Torrens.
Resumen
En esta lección se facilita la identificación de diferentes sistemas registrales como

el Francés, Alemán, Español, Australiano y el costarricense, con el propósito de
que el estudiantado establezca relaciones y logre nombrar elementos
diferenciadores de cada uno de ellos.
Estudio de Caso

lección.
• Caso.
72
Ignacio es un Registrador español, profesor universitario e investigador en el área

del Derecho Registral, especialista en el sistema Español, donde desempeña su
labor profesional. De paso por Costa Rica por motivo de un congreso en Derecho
Privado Patrimonial, donde previo a la actividad académica, conoce sus playas y
montañas paradisiacas, comprueba que es una nación sin ejército, que posee una
política monetaria estable y cuenta con un sistema de democracia participativa
consolidada desde hace muchas décadas. Posterior a la primera ponencia del
congreso que versó sobre los sistemas registrales de Torrens, Alemán y Francés,
queda sorprendido por las diferencias con el sistema español; en el intermedio
para disfrutar una merienda, acude a su compañía, con el fin de disertar
académicamente lo abordado por el conferencista.
1. ¿Cuál o cuáles de los sistemas registrales estudiados en la lección guarda

mayor relación con el sistema registral español y por qué?
2. ¿Cuáles son las características diferenciadoras entre un sistema de
inscripción de derechos y un sistema de resguardo de títulos?
3. ¿En su criterio, cuál de los sistemas registrales da mayor amparo de
seguridad tanto a propios como a terceros y por qué?
Lección 3. Sistema Declarativo (Transmisión Conceptual)
❖ Comprender el sistema declarativo y su función notarial en el ámbito registral.

73
3.1 Sistema de Folio Real.
El sistema de Folio Real78 es por construcción organizativa y conceptual un

conglomerado de métodos y estrategias, técnico-jurídicas para la organización,
procesamiento y muestra de la información registral, que da como resultado,
desde una perspectiva inmobiliaria y de muebles, el aseguramiento de los
derechos reales derivados del tráfico de este tipo de patrimonio inscribible.
Lo primero que hay que tener en cuenta, es la forma en que se organiza la

información que llega al registro. Así, en un registro de bienes (predios,
vehículos automotores, embarcaciones, aeronaves, etc.), la manera más
eficiente de organizar la información es en función al bien registrado. De
esta manera, se abrirá una partida por cada bien en donde se describirá
detalladamente y se inscribirán los diversos cambios jurídico-reales y
modificaciones físicas que operen sobre el mismo. En un registro de
personas en cambio, la mejor manera de organizar la información es en
función a la persona misma, de modo tal que por cada persona jurídica,
por ejemplo, se abrirá una partida registra! y se inscribirán todos los actos
relativos a la misma que se consideren relevantes para los terceros.
Es con relación al primero de ellos donde se pueden detectar en el

derecho comparado una serie de deficiencias, toda vez que en muchos
sistemas la información que llega al registro de la propiedad inmueble, por
ejemplo, no se organiza en función al bien, sino en función a la persona o
en función al orden cronológico de ingreso de los expedientes. Es decir, se
aplica a un registro de bienes los sistemas de folio personal o folio causal,
lo que no resulta lo más adecuado a la naturaleza del mismo. Tal es el
78 El sistema de Folio Real es por excelencia el método de tabulación de información registral más
utilizado en Iberoamérica, existen particularidades que definen la funcionabilidad de estos, con
respecto a la trascendencia jurídica de los actos o negocios inscribibles, esta dimensión la explica
el profesor Caicedo Escobar de forma muy clara, en lo referente a los registros con efectos
declarativos y constitutivos. Según indica el autor los Registros con efectos constitutivos, según la
doctrina, "hacen relación a los registros de derechos en contraposición a los registros de títulos.
Todos los derechos que tienen acceso al registro generan obligaciones de tal manera que antes de
su inscripción son solo derechos personales, al inscribirse se transforman en derechos reales. En
este sistema la inscripción es un “modus adquirendi" sustitutivo o complementario de la “traditio". El
derecho real nace, se modifica y extingue mediante la inscripción del título que lo predica"; aunado
a lo anterior, los Registros con efectos declarativos según criterio del autor Caicedo Escobar, “los
derechos reales nacen, se modifican y extinguen antes que el titulo contentivo de los mismos
ingrese al Registro. De tal forma que reconoce la preexistencia del derecho real, del cual toma nota
para su oportuna publicidad y demás efectos señalados por la ley. Con el solo título o con el título y
la tradición de la cosa, ajenos al registro opera la transmisión inmobiliaria. En los registros
declarativos los derechos reales son publicados, la inscripción cumple con el efecto legitimador y
de oponibilidad a terceros".
74
caso de los sistemas francés, italiano, belga, venezolano, entre otros.

(Delgado-Scheelje 1999, 80)79
Como lo indica el profesor Delgado Scheelje, este sistema guarda diferencias

fundamentales con el sistema de Folio Personal, por la naturaleza misma de lo
que se inscribe bajo esta técnica, donde las sociedades de capital y las personas
físicas buscan la inscripción constitutiva, así como una serie de herramientas o
instrumentos jurídicos; como por ejemplo los contratos de mandamiento (poderes,
albaceazgos, curadores, liquidadores etc.). El en caso de Iberoamérica, la máxima
es el sistema de Folio Real, que coexiste de manera pacífica con el sistema de
Folio Personal, ya que estos no colisionan en sus intereses, sino que buscan una
misma finalidad, la transparencia y certeza de lo inscrito en los Registros.
Se comprende, entonces, las ventajas del folio real sobre otros métodos
inscriptivos, corno el cronológico, el personal o la combinación
cronológico-personal; pero, siendo ello así, corresponde explicar las
circunstancias que han demorado la adopción de una técnica superior.
Durante mucho tiempo, la idea del folio real estaba muy ligada a la de los
registros constitutivos, que son extraños a nuestra idiosincrasia jurídica.
Sin embargo, la experiencia argentina ha demostrado su compatibilidad
con nuestros tradicionales registros declarativos, ya que el folio real es
una técnica y no vertebra un sistema registral determinado.
La in iure cessio y la mancipatio tuvieron su equivalencia en el antiguo
derecho germano, en el cual hubo también juicios simulados, perdurando
la judicatura registral. Las sentencias, constitutivas del derecho real, eran
archivadas en forma cronológica, después por ciudades, luego por calles,
y así hasta llegar a la finca, a la cual se le asignaba un número o folio de
ordenamiento.
El folio real puede ser llevado en libros empastados o de hojas movibles,

en legajos o carpetas (comunes o colgantes).
La innovación argentina consiste en usar para el folio una ficha o tarjeta

gigante, en la cual cada asiento "se redactará sobre la base de breves
notas". Su peculiaridad estriba en que sin alterar el ordenamiento pueden
79 Álvaro Delgado Scheeeije, “Hacia una reforma del libro IX de los registros públicos del código
civil peruano” Revista ius et veritas, (1999):73-90 Consultado el 22 de junio, 2019,
http://revistas.pucp.edu.pe/index.php/iusetveritas/article/viewFile/15962/16386
75
ser intercalados folios complementarios (o sustitutivos), y en la fácil

reproducción del folio o matricula. (Ángel Agustín-Frontini 2006, 26)80
El sistema de Folio Real al ser una metodología de tabulación de información

registral, puede utilizar en su técnica, una serie de soportes para la misma, el en
caso de Costa Rica la evolución ha sido significativa, desde los libros llamados
Tomos donde se transcribía a mano la información de las escrituras públicas
dando origen a un folio y asiento para identificar la inscripción, las microfichas que
utilizan una maquina con el fin de organizar la información de los bienes, hasta
llegar a la utilización de sistema informático, dando origen a la completa
digitalización del procedimiento registral. Es en este punto, donde se da la
consolidación de elementos tan esenciales en el Derecho Registral, como el
término de finca.
Es a partir de este momento definidor cuando estimamos pertinente ir

analizando algunos de los otros posibles supuestos que la doctrina
engloba bajo el término totalmente formal y positivista de «finca registral»
y que, sin embargo, a pesar de que efectivamente, sirven para abrir un
folio registral, en cambio, no pueden conceptuarse como finca. La
complejidad que el derecho de propiedad ha alcanzado en los últimos
años (construcción de urbanizaciones, constitución de derechos de
aprovechamiento por turnos, aprovechamiento urbanístico, etc. ) hace,
además, que sea necesario tomar un concepto básico de finca, al que
puedan referirse, en última instancia, todos los nuevos supuestos que van
apareciendo en la sociedad, pues si se opta por calificar a todos estos
diversos supuestos de finca, la heterogeneidad será tal que difícilmente se
podrá encontrar un rasgo común que los aglutine bajo esta denominación.
(Herrero-Oviedo 2006, 121)81
La finca registral es en sí mismo, el resultado práctico en la utilización del sistema

de Folio Real en el área inmobiliaria, como base fundamental de todos y cada uno
de los asientos que se generan a su alrededor; como el autor lo indica, la
naturaleza misma de la finca puede variar según su finalidad, pero sigue siendo en
80 Raúl R. García Coni y Ángel Agustín Frontini, Derecho Registral Aplicado (Buenos Aires,
Argentina: Lexis Nexis, 2006), 26.
81 Margarita Herrero Oviedo, La inmatriculación por título público (procedimiento y efectos) (Madrid,
España: Dykinson, 2006). 121.

76
esencia el producto de esta técnica de tabulación registral. Desde la práctica, el

Registro Nacional utiliza una base jurídica para la validez del sistema registral
Artículo 27.- Para la calificación, tanto el Registrador General como los

tribunales se atendrán tan sólo a lo que resulte del título, de los libros, de
los folios reales, mercantiles o personales, y en general de toda la
información que conste en el Registro y sus resoluciones no impedirán ni
prejuzgarán el juicio sobre la validez del título o de la obligación, acto o
contrato, que llegare a entablarse. (Poder Legislativo de la República de
Costa Rica. Ley de Inscripción de Documentos al Registro Público 1967)82
Se deriva de esta norma, el impacto no solo administrativo sino también

jurisdiccional en la utilización de los sistemas de tabulación de información
registral y la importancia de la inscripción de todo aquel patrimonio que es
registrable, resultando en una relación directa entre lo que se solicita inscribir y lo
publicitado, con la finalidad de dar seguridad en el tráfico de bienes, sobre este
sentido la ley de catastro exige, como ejemplo de esa seguridad, la concordancia
entre el plano catastro y la información general de la finca:
Artículo 18.- Deberá darse una verdadera concordancia entre la

información del Registro Público y la del Catastro, por lo que el Catastro,
una vez que haya definido el número catastral, deberá comunicarlo al
Registro Público para que sea incorporado al folio real (Poder Legislativo
República de Costa Rica. Ley del Catastro Nacional 1981)83.
Esta relación entre finca y plano catastro a nivel inmobiliario crea un vínculo de
seguridad indisoluble, configurando la consolidación entre lo técnico y lo jurídico,
en la correspondencia de las áreas, linderos, situación y demás particularidades
de la finca registral, de cara a una realidad documental y en el campo. Aunado a lo
anterior, se debe tener claro que el sistema de Folio Real del cual deriva la finca
registral puede contar con una multiplicidad de propietarios, tanto físicos como
jurídicos, lo que conlleva una serie de particularidades en la praxis que ya son
contempladas.
82 Poder Legislativo de la República de Costa Rica, “Ley 3883 Ley de Inscripción de Documentos al
Registro Público: 30 de mayo de 1967”, consultado el 03 de julio, 2019, SINALEVI.
83 Poder Legislativo. “Ley 6545 Ley del Catastro Nacional: 25 de marzo, 1981”, consultado 03 de
julio, 2019. SINALEVI.

77
El Registro Público registra bienes inmuebles y cada bien constituye una

unidad o finca la cual se ve afectada por diversos actos y fenómenos
jurídicos inscribibles. Cuando el titular de un bien es una sola persona
(física o jurídica), sólo existe un Folio Real que contiene, unitariamente,
toda la información. Pero esta situación varía sustancialmente cuando
existen dos o más condueños. Cada condueño maneja su derecho
alícuoto sobre el total del inmueble, como un bien separado. Cada
derecho puede ser vendido, sub-dividido, hipotecado, etc. con lo que se
transforma en otra unidad registrable. Bajo el sistema tradicional, las
sucesivas divisiones y transmisiones de dominio de esos derechos se
registran en forma continuada de asientos dentro del mismo registro del
inmueble. Considerando que algunos inmuebles se han subdividido en sus
derechos hasta tener más de doscientos condueños, y que cada uno de
estos derechos genera un sinnúmero de asientos que se acumula a los
demás, debemos comprender la complejidad del sistema y las dificultades
de un estudio (Palacios Echeverria 1994, 155)84.
Esta multiplicidad de propietarios es un ejemplo del contexto registral y notarial
que, derivada de un sistema de Folio Real en el área inmobiliaria, atiende a
realidades que derivan en una publicidad amplia y detallada de aquellos derechos
inscritos, de los cuales los registros públicos son responsables de su resguardo.
3.2 Función Notarial en el Ámbito Registral.
El desarrollo de la función registral no sería posible sin la intervención del Notario

Público, este profesional actúa como un medio transitorio entre el compareciente
interesado en buscar el resguardo de la seguridad registral y la institución misma,
es un canal, por donde transitan las voluntades y la adecuación legal de las
intenciones del particular, esta función de larga data, guarda una historicidad
desde antaño definiendo su función como un pilar de transparencia y sensatez
Al Notario lo podemos definir como aquel funcionario público que fedataria

los actos y contratos que determinan las leyes, autoriza con su potestad
Etimológicamente, a la palabra “escribano” la relacionamos con la
actividad notarial, efectivamente notario y escribano se tratan de palabras
sinónimas., pues Escribano viene de la palabra romana y egipcia “escriba”
quienes en la antigüedad eran funcionarios del rey o del faraón que
transcribían, archivaban, interpretaban y daban a conocer los decretos y
leyes dictadas por el rey, quienes utilizaban para su transcripción en un

78
primer momento borradores o “minutas”, originalmente eran piedras

calizas y posteriormente convirtieron en documentos finales ya bien
elaborados y conocidos como papiros.
Es más tarde con el Derecho Canónico en donde se empieza a utilizar la

palabra “Notario”, que viene del vocablo latín “nota”, que significa escritura
y cuyas funciones iniciales no eran las de ser fedatario, sino la de recoger
notas del rey en los papiros inicialmente y con posterioridad en el papel.
(Diaz-Peñaherrera 2013, 6)85
Producto de este contexto histórico jurídico, la función notarial cobra un papel

protagónico en la seguridad del patrimonio inscribible, y crea una reciprocidad de
trabajo entre el Escribano y el Registrador, garantizando una concordancia entre
las rogatorias, producto del instrumento público y la creación, extinción o
modificación de asientos registrales.
La seguridad jurídica en la actuación del Notario y Registrador de la

Propiedad está garantizada por diversas razones:
a) Por su formación técnico-jurídica, labrada por muchos años de

estudio y consiguiendo su respectivo título por una difícil y fuerte oposición
sobre un extenso temario jurídico.
b) Los Notarios como funcionarios tienen que ejercer la fe pública que
ampara dos vertientes muy importantes: 1) En la esfera de los hechos, la
exactitud de lo que el Notario ve, oye o percibe por sus sentidos; y 2) Y en
la esfera del Derecho, la autenticidad y fuerza probatoria a las
declaraciones de voluntad de las partes en el instrumento público
redactado conforme a las leyes. No se puede obviar, que los Notarios
como juristas de prestigio han sido precursores en nuevas figuras
urbanísticas como por ejemplo “la propiedad horizontal tumbada”.
c) Los libros del Registro de la Propiedad darán fe de lo contenido en
los mismos, y antes de proceder a inscribir los actos y contratos ante él
presentados, deberá el Registrador calificarlos positivamente, no pudiendo
contener actos ilegales, o que por su materia, no sean objeto de
inscripción. A diferencia del protocolo notarial custodiado por el Notario,
los Registros son públicos para quienes tengan interés en averiguar el
estado de los bienes inmuebles o derechos reales inscritos. (Martínez-
Ortega 2015, 45)86
85 Darwin Diaz-Peñaherrera, Manual de Práctica Notarial (Quito, Ecuador: Corporación de Estudios

y Publicaciones. 2013), 6.
86 Juan Carlos Martínez Ortega Actuación notarial y registral en la escritura de declaración de obra
nueva (Madrid, España: Dykinson, 2015), 45.

79
Como consecuencia de la anterior disertación, se derivan capacidades inherentes

al Notario y la relación con la institucionalidad del Registro, fortaleciendo la
credibilidad y capacidad de este profesional, aunado a la posibilidad material de
exigir procesos y asesorías registrales que den como resultado el
perfeccionamiento de las rogatorias presentadas al Registro y su eficacia jurídica,
en el desarrollo de esa función notarial
Sobre el tema de marras Salas (citado por Ortiz Mora) dice que la función
notarial es propiamente la competencia material que debe desplegar el
notario en el ejercicio del notariado. Tal como se adelantó en el punto
anterior, el notario público tiene el deber de asesorar correctamente a las
partes, darle forma jurídica a lo pretendido por ellas con el único fin, de
que el acto o contrato pedido sea válido y eficaz.
La persona que hace uso de los servicios de un notario no siempre tiene
claro el acto o contrato que pretende realizar. Por ello el notario con el
conocimiento jurídico que lo caracteriza, debe recoger esa información
proporcionada por su cliente y adaptarla a la figura jurídica que
corresponde, para luego exponerle a las partes los alcances jurídicos del
negocio que desean realizar. Esta función es lo que en doctrina se suele
llamar "directiva o asesora". "El notario tiene como uno de sus oficios el de
ser consejero, asesor jurídico, o avenidor de quienes requieren su
asistencia. Es, en efecto, misión suya la de instruir, con su autoridad de
jurisconsulto, a los interesados sobre las posibilidades legales, requisitos y
Consecuencias de la relación que quieren establecer (Ortiz-Mora 2016,
423)87.
Esta orientación jurídica derivada de las pretensiones de los comparecientes y la
adecuada normativa en el instrumento público, con el fin de emanar en resultados
registrales, es un conglomerado de etapas que construyen el ciclo notarial de
cartulación, como de manera amplia lo explica la jurista Ortiz Mora:
Una vez agotada esa primera etapa en donde las partes queden
satisfechas de la labor asesora que notario ha desplegado, para la mejor
comprensión de los interesados del negocio que desean realizar y los
alcances de este, el notario debe proceder a analizar desde la óptica legal
lo pedido, requiriendo de los estudios correspondientes con el fin de poder
legitimar ese acto o contrato. El artículo 34 del Código Notarial exige al
notario adecuar las manifestaciones de voluntad de quienes lo requieran,
en cumplimiento de las disposiciones legales. Es deber del notario revisar

80
la normativa revisar el bien jurídico sobre el cual se solicite el acto o

contrato y realizar todas las diligencias concernientes al acto pedido. Si
todo está correcto, el notario legitima el acto o contrato rogado.
Finalizada esta etapa, el notario debe proceder a realizar el instrumento
público o escritura pública, mediante la que expresará las manifestaciones
de voluntad de las partes otorgantes. En este instrumento público el
notario hace comparecer a las partes, manifiesta el negocio jurídico
pretendido y finalmente requiere del consentimiento de los comparecientes
por medio de sus firmas.
Como etapa final, está la de autenticar el contenido del acto notarial

realizado. El notario público, investido de la fe pública que le ha sido
delegada por el Estado, una vez que firme el documento está
autenticando, dando fe que aquello de lo que las partes han consentido es
válido y eficaz. "La función autenticadora, sobre todo en cuanto se
exterioriza en las actas notariales, puede recaer sobre toda clase de
hechos. Dentro de la función notarial está incluida la facultad de autenticar,
mediante acta, hechos de orden político (elecciones) o administrativos
(subastas, actos públicos, presentación de documentos, etc.) (Ortiz-Mora
2016, 424)88
Este amplio espectro de competencias notariales, denotan la profundidad de sus

funciones, que van más allá de idoneidades meramente registrales, dibujando en
el escenario social, la relevancia del escribano ante actos y negocios jurídicos que
impactan tanto la esfera administrativa, civil, jurisdiccional como cualquier otra
donde este profesional pueda intervenir en su quehacer letrado, lo que de forma
inherente conlleva una fuerte responsabilidad profesional.
El Notario no puede excusarse de la realización de los deberes que se le

asignan (artículo 15), Las partes acuden ante el Notario no sólo por su
especial investidura sino por su conocimiento y sobre todo por la
tranquilidad que le inspira la confianza de que es un conocedor, un
experto que ha estudiado todas las condiciones registrales de la finca y las
advierte a las partes. Los estudios respectivos resultan ser la base
fundamental del asentimiento de los comparecientes, de forma tal que si la
realidad estudiada por el Notario refleja otra cosa, posiblemente las partes
o alguna de ellas se abstendrán de realizar el instrumento. Cabe
preguntarse si el Notario es responsable de suministrar la información
tributaria del objeto del negocio, es decir si este se encuentra pendiente de
algún tributo, pensamos que no, pero el Notario sí debe de advertir a las
partes sobre la eventual afectación de los gravámenes legales por

81
impuestos o contribuciones pendientes que afecten los referidos bienes

(artículo 34 inciso b)
El código establece que es absolutamente inválida la manifestación de las

partes donde inhiben al notario de la responsabilidad de los deberes que
se le asignan. El notario a la hora de realizar el instrumento público debe
contar con el estudio del registro inequívoco en la mano, ya que de nada
nos servirá la manifestación de las partes eximiéndonos de esa obligación
(Mora-Vargas 2000, 23)89.
Las responsabilidades y deberes descritos de la función notarial, dentro de la
esfera registral, inician de previo, y se mantienen durante y posterior a la
elaboración e inscripción del instrumento público, pautas debidamente
consagradas expresamente en la ley, exponiendo de forma clara e inequívoca la
dirección que debe llevar el profesional, aunado a un conglomerado de postulados
deontológicos inherentes en la función pública a instancia privada que realiza
Artículo 15.- Responsabilidades.
Los notarios públicos son responsables por el incumplimiento de sus

obligaciones y deberes profesionales, así como por la violación de las
leyes y sus reglamentos. Esta responsabilidad puede ser disciplinaria, civil
o penal. Carecerá de validez cualquier manifestación de las partes en que
el notario sea relevado de responsabilidad por el incumplimiento de sus
obligaciones.
Artículo 34.-Alcances de la función notarial. Compete al notario público:
b) Informar a los interesados del valor y la trascendencia legales de las

renuncias que hagan, así como de los gravámenes legales por impuestos
o contribuciones que afecten los bienes referidos en el acto o contrato.
(Poder Legislativo de la República de Costa Rica. Código Notarial 1998)90
Las responsabilidades asumidas por el notario en el artículo 15 y le extracto del

inciso b) del artículo 34 de la ley 7764 Código Notarial, construyen el fundamento
de su competencia funcional ante la inmediación de los clientes que se aproximan
a su oficina abierta al público. El impacto de la ejecución práctica de su quehacer
89 Herman Mora Vargas, Deberes y Cuidados de la Función Notarial (San José, Costa Rica: IIJ
2000), 23.
90 Poder Legislativo la República de Costa Rica, “Ley 7764 Código Notarial: 22 de mayo del 1998”,
consultado el 30 de junio, 2019, SINALEVI.

82
ante el Registro Nacional lo obliga al perfeccionamiento de las escrituras públicas

y en consecuencia a la certeza de la publicidad registral:
Deber de inscribir en los Registros los documentos que otorgue. (Artículo

144 inciso a). El código da un plazo para la inscripción de los documentos
de seis meses en los registros, de previo nos deben hacer una prevención
de uno a tres meses advirtiendo tal circunstancia excepto el matrimonio u
otros que existen plazos menores) La sanción por la no inscripción será de
suspensión hasta por seis meses, sin embargo dicha suspensión puede
mantenerse por todo el tiempo que perdure la no inscripción. Debe de
quedar claro que dicho atraso debe ser imputable al Notario, de allí que
sea tan delicado hacer escritura en fincas que tienen documentos
anotados, ya que el hecho de existir documentos de otros notarios
pendientes de inscribir no es causa eximiente de nuestra responsabilidad
Además puede ser cancelada la presentación si no se inscribe en un plazo
de un año. (Artículo 144 inciso a.)
Hay que tener presente que si una persona va a actuar en virtud de una
representación y el acto o contrato que va a realizar es inscribible en un
registro, este instrumento por medio del cual se le otorga la representación
debe otorgarse en escritura pública, por ejemplo si es un poder especial
para un vehículo ahora va ser necesario la escritura donde consta ese
poder (Mora-Vargas 2000, 27)91.
Como se desprende del anterior extracto, la suspensión por el incumplimiento de

la disposición descrita conlleva una sanción de inhabilitación en la función notarial
por inoperancia en la asesoría y tramitación de las escrituras, a bien, la literalidad
del texto jurídico manifiesta lo siguiente:
ARTÍCULO 144.- Suspensiones hasta por seis meses.

Se impondrá a los notarios suspensión de uno a seis meses, según la
gravedad de la falta, cuando:
a) Atrasen durante más de seis meses y por causa atribuible a ellos, la

inscripción de cualquier documento en los registros respectivos, después
de ser prevenidos, para inscribirlo y habérseles otorgado un plazo de uno
a tres meses. Si, pasados los seis meses de suspensión, el documento
aún no hubiese sido inscrito, la sanción se mantendrá vigente hasta la
91 Mora Vargas, Deberes y Cuidados de la Función Notarial. 27.

83
inscripción final. (Poder Legislativo de la República de Costa Rica. Código

Notarial 1998)92
Existe en la función notarial y registral una discusión relevante con respeto a la

aplicación práctica de esta norma, y la implicación de otros plazos y leyes que
impactarían esta sanción, previa obligación del escribano, como bien lo expuso
supra el profesor Mora Vargas. El Tribunal Notarial se ha manifestado
ampliamente en aspectos disciplinarios notariales por el no cumplimiento correcto
de sus competencias:
Así, respecto del primer aspecto el artículo 150 del Código Notarial
establece que en materia disciplinaria los procedimientos podrán iniciarse
ante denuncia de persona interesada o de cualquier oficina pública. Este
caso fue iniciado por la Dirección de Servicios Registrales del Registro
Nacional, que es una oficina pública, que se encarga, además, no sólo de
inscribir los documentos que se presenten previa calificación legal, sino
también y primordialmente, de garantizar la seguridad de los bienes o
derechos inscritos con respecto a terceros (artículo 1 de la Ley Sobre
Inscripción de Documentos en el Registro Público), por lo que al amparo
de estas normas, tiene la legitimación necesaria para denunciar los
hechos que en el proceso de calificación se detecten como irregulares y
respecto de los que pueda tener responsabilidad, en este caso, el notario
autorizante. No debe olvidarse, que la citada funcionaria da noticia de la
supuesta irregularidad contenida en la escritura cuestionada, pero no
actúa procesalmente como representante legal sino como funcionario de
esa institución, quien da noticia al órgano disciplinario de ese hecho y que
como funcionario público tiene la obligación de denunciar cuando en el
ejercicio de sus funciones conozca de la existencia de un hecho anómalo,
según se desprende del artículo 281 del Código Procesal Penal. No se
trata, entonces, de un problema de legitimación. Lo argüido por el
recurrente, se relaciona, más bien, con un problema de defectuosa
representación, al señalar que quien puede denunciar es el Director
General del Registro Nacional, excepción que no fue opuesta
oportunamente al contestar la denuncia dentro del plazo de ocho días
conferido en el traslado, razón por la cual, la autoridad de primera
instancia no realizó ningún pronunciamiento, y ahora este agravio no
puede ser conocido, resultando improcedente por aplicación de los
artículos 298 y 307 del Código Procesal Civil, y 153 y 163 último párrafo
92Poder Legislativo de la República de Costa Rica, “Ley 7764 Código Notarial: 22 de mayo del
1998”, consultado el 30 de junio, 2019, SINALEVI.
84
del Código Notarial en relación al principio de preclusión (Tribunal Notarial.

Proceso Disciplinario Notarial 2010)93.
La jurisprudencia transcrita, refiere a un aspecto de legitimación para el inicio de

un procedimiento disciplinario notarial, evidencia las implicaciones de una mala
ejecución de la función notarial y la responsabilidad del Registro Nacional ante la
identificación de este tipo de anomalías profesionales, dentro de su dominio de
competencias institucionales.
Las funciones del notario en el ámbito registral son externas e internas a la

institucionalidad registral, implican no solo el cumplimiento de deberes notariales,
sino también la adecuación de las rogaciones por medio de instrumentos públicos
a tramitologías y procesos internos que son base, para el aseguramiento del
sistema de seguridad jurídica preventiva.
3.3 Sistema de Seguridad Jurídica Preventiva.
El Sistema de Seguridad Jurídica preventiva es en esencia la piedra angular del

tráfico jurídico de bienes inscribibles, dicha función en resguardo del Registro
Nacional, la define como una institución fundamental para la inversión, desarrollo y
prosperidad de la nación, dando certeza, eficacia y eficiencia en el resguardo del
patrimonio tanto para ciudadanos nacionales como extranjeros, lo que ha obligado
al Estado a construir una institucionalidad democrática para su sustento:
La Administración Registral funciona bajo un sistema de seguridad

jurídica preventiva, que se fundamenta en las presunciones de
exactitud y de integridad, de cuyo efecto deviene la eficacia defensiva
y ofensiva de la inscripción. De esta forma resguarda los derechos de
propiedad de los particulares, que han sido rogados tutelar a través
de las diferentes sedes extra registrales, como son: la sede notarial,
la sede judicial y la sede administrativa.
Bajo lo anterior, el documento notarial, el judicial o administrativo
debidamente autorizado por ley, vienen a constituir los insumos por
93Tribunal Notarial, Proceso Disciplinario Notarial: VOTO # 78-2010 del 04 de marzo de 2010,
09:35 horas (Expediente # 07-000679-627-NO)
85
medio de los cuales el Registro opera y pone en marcha el

procedimiento registral (Ortiz-Mora 2016, 401)94.
El conglomerado de autoridades que se vincula para la construcción de este

sistema administrado por el Registro Nacional, da robustez y confiabilidad a
quienes acuden a sus servicios, dando origen a un efecto preventivo del Derecho
Registral, como bien lo explica la profesora Ortiz Mora:
En la actualidad, el Derecho Registral ha ido adquiriendo una posición

dentro del ámbito jurídico, que su aplicación se hace necesaria en los
diferentes actos o contratos que se realicen, a propósito de un tráfico
mercantil de bienes que busca para las partes contratantes, seguridad en
esas transacciones económicas.
Si bien el Derecho Civil, Mercantil o de otra naturaleza fija las
especificaciones y condiciones legales en que se fundamenta el acto
rogado, el Derecho Registral contiene normativa que llevan a publicitar en
forma exacta y eficaz ese acto o contrato, a efecto de darlo a conocer al
público en general. Con ello también se logra, que el transmitente y
adquirente del negocio jurídico que se inscribe, alcancen a obtener
seguridad de que su acuerdo no va a ser violentado por persona diferente
a ellos.
Una vez que el acto o contrato sea rogado para su inscripción al Registro,
esa institución ofrece a las partes aplicar a lo pedido un procedimiento
dentro de un marco legal basado en principios registrales, que vienen a
otorgarle a lo rogado características de validez y exactitud. Al mismo
tiempo el efecto del acto de inscripción es de seguridad y fe pública. El
usuario confía que lo inscrito en el Registro es verdadero y conforme a la
realidad extrarregistral (Ortiz-Mora 2016, 402)95.
Aunado a la exposición sistemática antes referida, el Registro Nacional posee en

su desempeño institucional, una flexibilidad en la creación e implementación de
cualquier medio de seguridad que considere pertinente para la consolidación en el
tiempo del sistema que tiene a cargo, adecuándose a las necesidades del
comercio y la inversión

86
Artículo 113.-Creación de otros sistemas de seguridad. Con el fin de dar la

mayor seguridad posible a la información que consta en el Registro y al
procedimiento de registración, se podrán crear los sistemas de seguridad
que la Dirección considere convenientes (Poder Ejecutivo de la República
de Costa Rica. Reglamento del Registro Público 1998)96.
La flexibilidad proporcionada por el reglamento del registro público se relaciona
previamente con el artículo primero de la ley de inscripción de documentos, lugar
en se garantiza la seguridad de los bienes o derechos inscritos, proporcionando
eficacia y eficiencia en la administración registral de cara a las nuevas exigencias
de un mundo globalizado:
Artículo 1º.- El propósito del Registro Nacional es garantizar la seguridad

de los bienes o derechos inscritos con respecto a terceros. Lo anterior se
logrará mediante la publicidad de estos bienes o derechos. En lo referente
al trámite de documentos, su objetivo es inscribirlos.
Es de conveniencia pública simplificar y acelerar los trámites de recepción
e inscripción de documentos, sin menoscabo de la seguridad registral.
Son contrarios al interés público las disposiciones o los procedimientos
que entorpezcan esos trámites o que, al ser aplicados, ocasionen tal
efecto (Poder Legislativo de la República de Costa Rica. Ley de
Inscripción de Documentos al Registro Público 1967)97.
En reiteradas ocasiones el Tribunal Registral Administrativo se ha manifestado

sobre la importancia y fortaleza del Sistema de Seguridad Jurídica Preventiva,
señalando su dinamismo y la serie de sujetos que intervienen para su correcta
consolidación:
Según nuestro Sistema de Seguridad Jurídica Preventiva, establece las

funciones, los medios y los procedimientos que se articulan para que este
y otros tipos de actos inscribibles, gocen de seguridad jurídica; atenidos no
a esfuerzos casuísticos que en unas circunstancias indefinidas se puedan
tomar y en otras no, sino apegados objetivamente a un principio de
certeza jurídica, único que puede conjugar –como dos caras de una
96 Poder Ejecutivo, “Decreto 26771-J Reglamento del Registro Público: 18 de febrero de 1998”,
consultado el 03 de julio, 2019, SINALEVI.
97 Poder Legislativo, “Ley 3883 Ley de Inscripción de Documentos al Registro Público: 30 de mayo
de 1967”, consultado el 03 de julio, 2019, SINALEVI.

87
misma moneda- la seguridad de las transacciones y, a su vez, la celeridad

en las mismas.
Que dicho lo anterior, es necesario ser enfático en que tal Sistema de

Seguridad Jurídica Preventiva cuenta con la participación activa y
responsable de varios actores (presentes todos en el caso que se discute):
El Notario, el Registrador y la Jurisdicción (como actor que resguarda la
legalidad de los asientos registrales, y ante la cual se puede impugnar las
acciones de los otros dos referentes). Cada uno de estos, tiene sus
funciones preventivas (y represivas de justicia administrativa y judicial en
su caso) funciones que son irrenunciables e indelegables, las cuales
debidamente articuladas, cumplen el objetivo general último del sistema: la
certeza de carácter jurídico respecto de la validez y eficacia de los actos
inscribibles de los cuales se deriva y genera la producción de riqueza.
Esta seguridad jurídica en nuestro sistema no surge de una versátil

posibilidad de sustituir una función cuando cualquiera de las otras falle;
sino de que cada referente asuma -con certeza- el objetivo que el sistema
le encomendó. (Tribunal Registral Administrativo de la República de Costa
Rica. Gestión Administrativa 2016)98
Este sistema se compone por una cadena de actores particulares e institucionales,

delegando una serie de labores y tareas determinadas como complemento
indispensable para el correcto funcionamiento de este. Si bien, la administración y
dirección de esta obra, está a cargo del Registro Nacional, sería imposible para
sus autoridades actuar en aquellas lides que no poseen competencia; denotando
que mantener la seguridad jurídica preventiva no solo es una tarea de varios, sino
de todos, en este encadenamiento a la formalidad.
3.4 Eficacia del Sistema Registral (Publicidad Efecto)
El sistema registral da como resultado el aseguramiento de los bienes

susceptibles a inscripción, lo que exige previamente el acudir ante la autoridad
registral con la finalidad de rogar esa protección, en este punto es donde adquiere
98Tribunal Registral Administrativo República de Costa Rica, Gestión Administrativa: Voto No 506-
2016 del 05 de julio de 2016, 13:50 horas. Expediente No. 2015-0939-TRA-RI (DR)
88
relevancia el acto mismo de inscribir y canalizar los intereses particulares en el

resguardo institucional:
¿Para qué inscribirnos? Inscribimos para lograr la oponibilidad de la

inscripción. Aquí estamos frente a una inscripción de naturaleza
declarativa; como dijimos, se está poniendo fin a la discusión doctrinaria
existente previamente en cuanto a si era una inscripción constitutiva o
declarativa. Pero también inscribimos para tener prioridad. Y si además
solicitamos la reserva de prioridad, vamos a tener esa retro prioridad hasta
el momento del otorgamiento, para los casos en que se actúe con tal
instituto (Angel-Cacciatori 1998, 68)99.
El conglomerado de derechos y situaciones jurídicas derivadas de la correcta

inscripción de un bien es el punto de partida para el resguardo y consolidación del
Sistema de Seguridad Jurídica Preventiva, el efecto de la inoponibilidad brinda
existencia jurídica al patrimonio, lo que deriva en la identificación del propietario y
el tercero de cara a la publicidad:
Los autores Lacruz, Díez-Picazo y Domínguez Luelmo (citados por

Sánchez Calero y Sánchez-Calero Arribas) afirman que los efectos de la
protección registral contenidos en el art. 34 LH100 dispone que el tercero
«será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho,
aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas
que no consten en el mismo Registro».
Resulta claro, pues, cuál es el efecto fundamental de la protección

registral: la adquisición realizada por quien merece la calificación de
tercero hipotecario se hace inatacable frente a cualquier causa que pueda
hacer claudicante el derecho del titular inscrito. Ante aquél quedan
paralizadas las acciones de nulidad (procedentes tanto de la nulidad
absoluta como de la anulabilidad) o resolución dirigidas a destruir el acto
adquisitivo o el derecho de su transferente, y aunque se declare, en virtud
de causas que no consten en el Registro (ha de entenderse en el sentido
de no constar tales causas en todos los asientos vigentes contenidos en el
folio real abierto a la finca en cuestión), la inexistencia de la titularidad de
99 Miguel Ángel Cacciatori y Ana María Ranzetti, El Nuevo Régimen de los Registros Públicos en el
Uruguay (Uruguay, Montevideo: Fundación de Cultura Universitaria 1998), 68.
100 El artículo 34 de la Ley Hipotecaria (LH) Española que establece que "el tercero que de buena
fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que el Registro aparezca con facultades
para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque
después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo
Registro"
89
éste, el art. 34 defiende al tercero de las acciones reivindicatoria,

confesoria o cualesquiera otras reales. De igual manera, si el transmitente
fuera titular del derecho, pero su poder de disposición estuviera limitado o
fuera resoluble, la protección registral impide los efectos perjudiciales
frente al tercero de las acciones dirigidas a hacer ineficaz el acto de
disposición del transmitente (Sánchez-Calero Arribas 2015, 163)101.
La identificación y definición del tercero es un efecto directo de la eficacia del

sistema registral pautando una serie de situaciones jurídicas derivadas de la
aplicación práctica de la inoponibilidad y publicidad. El artículo 34 de la Ley
Hipotecaria Española colige aspectos de génesis, ampliando la importancia de
este tercero hasta llevarlo a ser adquirente a non domino
Por tanto, el art. 34 LH produce el efecto fundamental de la adquisición a

non domino a favor del tercero, al mantener a éste en su adquisición a
pesar de que el transferente carece de la condición de dueño por causa de
nulidad o resolución de su título. El efecto, al ser una excepción al
principio nemo plus iuris transferre potest quam ipse habet, tiene lugar por
ministerio de la ley, que lo establece por razones de seguridad jurídica. El
Tribunal Supremo se ha manifestado en este mismo sentido en
numerosas sentencias (vid., por todas, la sentencia de 26 de febrero de
1990). Consecuencia del origen ex lege de la adquisición a non domino es
el carácter originario de tal adquisición y su producción en la fecha de la
inscripción. No parece, sin embargo, que la adquisición del tercero sea
originaria, como el Tribunal Supremo afirma en diversas sentencias, sino
que, a pesar de la intervención de la ley, es derivativa. El derecho deriva
ex lege de su anterior y desaparecido titular, pero la adquisición tiene lugar
ex negotio, aunque este negocio deba ser puesto en relación, por obra de
la ley, con quien estructuralmente no es parte de él. El derecho adquirido
por el tercero deriva del titular real o extrarregistral, a través del medio
instrumental del titular registral o aparente: mediante el efecto
convalidante del art. 34 LH, el derecho se consolida en el tercero con la
extensión y con los límites con que aparezca publicado en el Registro.
(Sánchez-Calero Arribas 2015, 164)102
Se infiere por lo dicho, que la eficacia del sistema registral va más allá de
visualizar al tercero como un simple actor pasivo en la actividad del Registro
Nacional, dándole, según sea la circunstancia medios suficientes para titular los
101 Francisco Javier Sánchez Calero y Blanca Sánchez-Calero Arribas, Manual de Derecho
Inmobiliario Registral, (Valencia España: Tirant lo Blanch, 2015), 163.
102 Francisco Javier Sánchez Calero y Blanca Sánchez-Calero Arribas, Manual de Derecho
Inmobiliario Registral. 164.

90
bienes en su posesión. Retomando esta tesitura el profesor Tapia Ramírez

manifiesta lo siguiente
Principio de tercero registral. Consiste en que para efectos del registro son
terceros quienes no siendo parte en el acto jurídico (contrato, donación,
legado, etcétera) que dio origen a la inscripción, tienen un derecho real
sobre el bien o cosa inscrita. La Suprema Corte de Justicia de la Nación
distingue entre tercero registral y tercero en orden civil puro, de la
siguiente manera. Es tercero en el orden civil aquel que:
[...] es completamente extraño o ajeno a un acto o contrato, por

no haber tenido relación con ninguna de las partes, y sólo tiene un
deber general de respeto o abstención respecto a dicho acto. Existe
además en el mismo orden civil el tercero adquirente, que es quien ha
entrado en la relación jurídica con alguna de las partes de un contrato,
respecto de lo que es materia u objeto del mismo, como sería el caso
de la celebración de un nuevo contrato. Estos terceros son llamados
también adquirentes a título singular o sub-adquirentes. En cambio,
tercero para los efectos del Registro es el tercero adquirente ya
mencionado, frente a una situación inscrita en el Registro Público de la
Propiedad, es decir, frente a un determinado contenido registral.
En pocas palabras, tercero registral o tercero para efectos registrales es el

titular de derechos reales inscritos, que no haya participado en el acto que
se dejó de registrar. "Tercero para los efectos registrales es el titular de
derechos reales que estén también inscritos en el Registro Público de la
Propiedad (Tapia Ramírez 2016, 438)103.
Puede que la definición misma del tercero registral se vuelva densa en su análisis
notarial-registral, pero es indispensable alcanzar la claridad correspondiente. En el
caso costarricense la legislación contextualiza al tercero registral en un análisis
hermenéutico de exclusión ante el artículo 452 de la Ley 63 Código Civil
Artículo 452.- Pueden constituirse derechos reales por quien tenga inscrito
su derecho en el Registro o por quien lo adquiera en el mismo instrumento
de su constitución (Poder Legislativo de la República de Costa Rica.
Código Civil 1887)104.
103
Tapia Ramírez, Bienes. 438.
104Poder Legislativo de la República de Costa Rica, “Ley 63 Código Civil: 28 de setiembre de
1887”, consultado 04 de julio, 2019, SINALEVI.
91
La titularidad derivada de la norma transcrita da un revestimiento de legitimación

activa a la persona física o jurídica publicitada por el Registro, frente a cualquier
tercero, lo que por lógica normativa define conceptualmente a este tercero en
exclusión del no poseer la titularidad
La titularidad registral, (como publicidad efecto) tiene su fundamento en la

oponibilidad de los asientos registrales como efecto jurídico derivado del
principio de legitimación registral (artículo 452 Código Civil), según el cual,
se considera legítimo propietario a quien tenga inscrito su derecho en el
Registro, salvo que se demuestre lo contrario en sede jurisdiccional
(condición iuris tantum).En el ámbito procesal, el principio de legitimación
registral tiene una doble finalidad; por un lado tiene una función activa, la
cual revierte la carga de la prueba a cualquiera que pretenda demostrar un
mejor derecho de propiedad en sede jurisdiccional respecto de una
propiedad inscrita; siendo en este caso suficiente para el titular registral,
acreditar su condición de propietario con el simple aporte de una
certificación registral que así lo haga constar. Por otro lado, el principio de
legitimación registral tiene una función pasiva, la cual opera en contra del
mismo titular registral; quien debe soportar cualquier obligación respecto
de su condición de propietario; responsabilidades tales como la tributaria y
las derivadas de procesos judiciales; en cuenta la legitimación ad causam
pasiva como presupuesto procesal de fondo; es decir, el titular registral es
el legítimo pasivo (demandado) dentro de una determinada acción real o
personal, que involucre al bien inscrito de que se trate, planteada en sede
jurisdiccional o administrativa (Tribunal Registral Administrativo. Gestión
Administrativa 2006)105.
La eficacia del sistema registral radica en una serie de factores que se concatenan
para dar sentido y orientación a la función notarial y registral, elementos tan
relevantes como la titularidad, el tercero, la inoponibilidad, la publicidad, la
seguridad jurídica, crean una sinergia del sistema declarativo como uno de los
pilares de la tarea institucional.
105
Tribunal Registral Administrativo, Gestión Administrativa: Voto N.º 056-2006 del 14 de marzo de
2006, 14:30 horas (Expediente No. 2004-001-TRA-BI-253-05)
92
Términos clave
Sistema declarativo, folio real, función notarial, sistema de seguridad jurídica,

eficacia.
Resumen
En esta lección se busca que cada estudiante logre precisar conceptualmente que
es el sistema declarativo y su función notarial en el ámbito registral, con el fin de
tomar conciencia sobre la organización de los registros públicos.
Estudio de Caso

lección.
• Caso.
93
Alyssa Steines, es una economista e inversionista estadounidense en el área de

bienes raíces y colocación de capitales asociativos en empresas que requieren
mayor inversión en el fomento de su actividad comercial. Acude a la notaria con el
fin de constituir una sociedad de capital y por medio de ella adquirir bienes
inmuebles y varios vehículos, desea colocar la oficina comercial en el país. La
señorita Steines conoce muy bien el procedimiento de transferencia de bienes y
creación de empresas en los Estados Unidos de Norteamérica, pero ignora
completamente los pormenores del sistema utilizado en el país y la función del
notario latino.

1. ¿Cuál es el papel del notario latino en su función con respecto al ámbito
registral y el caso señalado?
2. ¿Qué implicaciones arroja el sistema de seguridad jurídica preventiva en la
constitución de sociedades de capital y la adquisición de bienes muebles e
inmuebles?
3. ¿Cómo se consolida la eficacia del sistema registral, que sujetos
intervienen y que efectos jurídico-prácticos arroja?
Lección 4. Organización de los Registros Públicos
❖ Reconocer la organización de los registros públicos costarricenses a través del

tiempo.
4.1 Reseña Historia del Derecho Registral Costarricense
El Derecho Registral costarricense, posee una serie de antecedentes que

trascienden sus fronteras, cuya raíz data desde la colonización por los españoles y
la instauración de un marco jurídico para las tierras americanas ocupadas por
orden de la monarquía
94
Los primeros intentos de publicidad registral encuentran su génesis en una

solicitud de las Cortes de Madrid de 1528, a partir de la cual se dicta una
"Real Pragmática" en 1539, la cual establecía que las ciudades o villas
que fueran cabeza de jurisdicción debían llevar un libro identificado como
Registro de Censos y Tributos, en los que se registran los contratos de
censos e hipotecas.
Con las Leyes de Indias, se reguló a los escribanos, quienes debían reunir
una serie de requisitos para ser nombrados por el Reino de Castilla. Su
función era resguardar en su poder un registro de todas las escrituras,
autos e informaciones públicas que ante ellos se otorgaran.
Con la Ley de Hipotecas Española de 1861, se enuncian una serie de

principios rectores y se le otorga al Registro una estructura organizativa de
oficina pública, donde las inscripciones se realizaban en libros y cuyo
acceso era público. Se divide el registro en una sección de hipotecas y
otra relativa al dominio, y se sigue un sistema de folio real, donde en una
hoja se plasman las características de cada inmueble (Registro Nacional
de la República de Costa Rica 2019)106.
El marco legal del colonizador fue fundamental para la regulación de los

fenómenos jurídicos, que se generaban en las nuevas tierras conforme la
ocupación se consolidaba y sirvieron como inspiración dada su antigüedad y
avance social, en comparación a los pueblos americanos; con respecto a este
fenómeno Costa Rica no fue la excepción y se vio directamente influenciada por
los juristas españoles
Hasta el año 1824, en Costa Rica se aplicaron las leyes españolas y las
Leyes de Indias; éstas estuvieron constituidas por los autos de Gobierno y
la documentación real, promulgada especialmente para los territorios del
Nuevo Mundo. En realidad, era un ordenamiento jurídico mezcla de
derecho civil y derecho canónico. Se recopilaron en nueve Libros, cada
uno de ellos dividido en títulos y estos por su parte subdivididos en leyes,
(estilo de Las Partidas). El Libro V, Título VIII, trata de los escribanos. Las
Leyes de Indias tenían preferente aplicación en América.
106 Página Web del Registro Nacional de la República de Costa Rica, “Historia Institucional
Nacimiento de la Legislación Registral” http://www.registronacional.go.cr/Institucion/index.htm
(consultado: 05 de julio 2019)
95
En la Ley 1, Título l, Libro II, se disponía que, en lo no previsto en la

Recopilación de dichas leyes u otras especialmente dictadas para la
América, se aplicaran las de Castilla, conforme a las Leyes de Toro, que a
su vez autorizaba, en lo no resuelto por las mismas, la aplicación de los
fueros municipales, y a falta de estos, las leyes de la Siete Partidas. Para
el historiador Meléndez, las Leyes de Toro se aplicaron en lo referente a
Derecho de Familia, principalmente.
Hasta esa fecha había, nombrados por la Monarquía española, tres clases
de escribanos: escribano público o de gobierno; escribano público de
registro de minas y el notario eclesiástico.
En 1824 se regularon en Costa Rica las escribanías por Decreto Ejecutivo;
en 1844 se dictó el Formulario de Actuaciones y Cartulaciones. Pero
antes, en 1842, se publicó el Código General, llamado Código de Carrillo,
en virtud de haberlo dictado el Jefe de Estado, Licenciado Braulio Carrillo
Colina, el cual, en forma personal, intervino decididamente en la
redacción. Se creó en ese Código el Notario de Hipotecas, que como
veremos, constituye prácticamente el primer registro de propiedades.
(Solano-Chacón 1996, 23)107.
Desde estos inicios el escribano jugo un papel fundamental en la idoneidad y
consolidación de los efectos registrales de los actos, negocios e instrumentos
jurídicos a inscribir, respaldándose con la normativa que dio origen a los primeros
registros de propiedades. Lo que derivo progresivamente en una mayor cantidad
de legislación que regulaba el fenómeno y las correspondientes reformas según
las necesidades del momento
En 1845, se promulgó la Ley Reglamentaria de Justicia regulando la

materia notarial. En 1850 se estableció el Registro General de Hipotecas.
En 1865 se publicó la Ley Hipotecaria108, estableciéndose que los títulos
sobre los actos o contratos inscribibles en el Registro debían ser
consignados en documentos auténticos expedidos por el Gobierno o sus
agentes.
107 Jorge Solano Chacón, El Registro Público: Símbolo de un Sistema (San José, Costa Rica:
Magister, 1996), 23.
108 Con respecto a la norma número 31, Ley Hipotecaria costarricense del 31 de octubre de 1865,
compuesta por 369 artículos, el legislador dispone una serie de pautas al funcionamiento de la
titularidad de los bienes inmuebles, afectando otras normas como el Código de Comercio (1853)
Comercio Marítimo. Por otro lado, establece que quedan derogadas todas las disposiciones
anteriores relativas al registro, anotación y cancelación de hipotecas, especialmente el capítulo 10,
título 20, libro 3ro. del Código Civil.
96
Resumiendo, estas reflexiones históricas, debemos decir que tanto la

institución del Registro Público, como la de los notarios, tuvieron el
antecedente en las disposiciones legales y de la práctica proveniente
desde la época en que apareció el lenguaje escrito. En cuanto a los
notarios, cabe afirmar que fueron los escribanos sus antecesores.
Observemos como al otorgar el cargo de escribano público, la Ley de
Partidas dispuso otorgar al mismo tiempo la fe pública. Habiendo jurado el
escribano hacer este oficio bien y lealmente, se les dió poderío para usar
de él públicamente. Mandaba el Rey, en el acta de nombramiento, que las
cartas que escribiere de ahí en adelante en pública forma, que deben ser
valederas y creídas por todo el Señorío (Solano-Chacón 1996, 25)109.
El nacimiento de la función notarial y el proteccionismo institucional del Estado por
medio de los registros germinan conjuntamente, como un complemento ineludible
de seguridad; a lo cual el Estado costarricense responde con la aparición del
registro de hipotecas y legislación complementaria, obra en la cual la clase política
toma gran protagonismo
Los antecedentes históricos del Derecho Registral en Costa Rica y la

aparición de un Registro de Hipotecas se localizan a partir del año 1778.
El Código General de Carrillo, de 1841, es el primero que hace referencia
a un Derecho Hipotecario y la creación de un registro. En 1850, se
reglamentó el Oficio de Hipotecas, con el Decreto Nº 94, en el Gobierno
del Presidente Juan Rafael Mora.
Sin embargo, no será hasta 1865 cuando, tomando como base la citada
Ley Hipotecaria Española, se crea el Registro Público, institución que
comienza a funcionar el 2 de septiembre de 1867, día en que recibe el
primer testimonio de escritura pública y cuya primera inscripción se
efectúa el 4 de septiembre del mismo año
El 4 de enero de 1878, se publica en La Gaceta el Decreto Nº 5, referente,

a las funciones y responsabilidades registrales. La Oficina de Catastro
General, anexa al Registro de la Propiedad, es creada por la Ley sobre
Formación del Catastro, Ley Nº 70 de 1916. El decreto Nº 49 de 1926
establece la Oficina de Catastro General y con el Decreto Nº 1 del 13 de
agosto de ese mismo año se reglamenta dicha Oficina.
109 Solano Chacón, El Registro Público: Símbolo de un Sistema, 25.

97
En razón del desarrollo científico que había logrado el régimen registral, se

pensó en unificar la dirección de los registros existentes, dictándose
entonces la Ley de Bases del Registro Nacional Nº 4384, firmada por el
Presidente de la República, José Joaquín Trejos Fernández, 25 de agosto
de 1969 y publicada en La Gaceta Nº 194 del 28 de agosto del mismo año,
que crea el Registro Nacional como dependencia del Ministerio de
Gobernación. En el año 1975, a partir de la promulgación de la Ley de
Creación del Registro Nacional Nº 5695, firmada por el Presidente de la
República, Daniel Oduber, el 28 de mayo de 1975, se deroga la ley
anterior en su totalidad y define el ordenamiento jurídico básico que
permite enfocar la actividad registral del país de una manera integral y
además se establece que el Registro Nacional estará dirigido por una
Junta Administrativa, la cual tendrá personalidad jurídica, y sus funciones
se establecen en el artículo 3 de dicha Ley.
No es sino hasta el año de 1978, con la separación de Justicia del

Ministerio de Gobernación, que el Registro Nacional pasa a formar parte
del Ministerio de Justicia y Gracia, lo cual queda debidamente instituido
con la reforma a su ley de creación Nº 5695, mediante Ley Nº 6934 del 28
de noviembre 1983, a varios de sus artículos, en especial al artículo 1.°,
donde se establece la dependencia del Registro Nacional al Ministerio de
Justicia. (Registro Nacional de la República de Costa Rica 2019)110.
Esta madurez en el Estado costarricense respecto a su consolidación organizativa

y división de funciones en el ámbito público en conformación de la actividad
registral se ha gestado por décadas, retrotrayendo a hechos históricos que
explican la actual situación
Para el año 1788 funcionaba en la provincia de Costa Rica un Registro de

Hipotecas. Posteriormente, con la Ley Hipotecaria del 8 de febrero de
1861, se pensó en la necesidad de crear un Registro Público.
El Registro Público de la Propiedad Inmueble fue creado por la Ley Nº 31

del 25 de setiembre de 1865, la cual era casi una copia de la Ley
Hipotecaria. Se constituyó así el primer Registro Público de América
Latina.
98
El 4 de abril de 1866 se promulgó una Ley que regulaba la Institución. Se

integró al Registro Nacional mediante la Ley Nº 6595 del 7 de junio de
1975.
Con la promulgación de la Ley de Bases del Registro Nacional, Ley Nº

4834 del 25 de agosto de 1969, se dotó de fondos económicos al Registro
Público de la Propiedad Inmueble, para modernizarlo y brindar un mejor
servicio, dado el creciente volumen de documentos que se tramitan
anualmente.
El 23 de abril de 1979 se inauguró el sistema de inscripción de inmuebles

en el Folio Real. Paralelamente a lo anterior, se creó la Comisión de
Reformas del Registro de la Propiedad Inmueble; que se abocó a la
ejecución de la primera etapa de las reformas.
Como una segunda etapa de las reformas, se encuentra ya rediseñada la

Base de Datos de Propiedad. Los derechos que se inscriben en el
Registro, quedan registrados en una unidad de información" que sustituye
al folio real (en cuanto documento), aunque se sigue usando esa
denominación de "sistema" mejora todo el procedimiento de inscripción y
consulta sustancialmente. Se ha creado un archivo histórico para cada
propiedad. Otras mejoras se introducen conforme lo permiten los avances
tecnológicos.
Para la debida correspondencia con el nuevo sistema, en el Diario Oficial

"La Gaceta" de 18 de marzo de 1998, fue publicado el nuevo Reglamento
del Registro Público, Decreto Ejecutivo número 26771-J de 18 de febrero
de 1998 (Sibaja-Morales 2007, 29)111.
Derivado de estos antecedentes legales, se conforma la institucionalidad del
Registro Nacional, como guardián de la actividad registral patrimonial, dando
origen a la estructura político-burocrática de la cual goza hasta el día de hoy. Cabe
señalar un antecedente de suma importancia no abordado hasta ahora, que
guarda relación con lo estudiado hasta este momento, es, la consolidación del
sistema de Folio Real
Además, vale la pena destacar que en el período comprendido de 1979 y

1980, se puede afirmar que en este lapso se alcanzó un objetivo
trascendental en la historia registral costarricense, pues a partir de mayo
de 1979 empieza a funcionar el nuevo sistema de inscripción registral,
111Juan Carlos Rodríguez Cordero y Dagoberto Sibaja Morales, Contratos Privados Registrables,
(San José, Costa Rica: Investigaciones Jurídicas, 2007), 29.
99
denominado "Folio Real", basado en el trípode creado por la memoria de

un computador, la microfilmación y la representación gráfica del folio real,
lo que, sin duda alguna, colocó al sistema registral costarricense como el
más avanzado; además, aunado a ello se inició para esa época la
construcción del nuevo edificio que hoy día alberga a todas las
dependencias del Registro Nacional.
El propósito fundamental del Registro Nacional es: registrar, en forma

eficaz y eficiente, los documentos que se presenten ante el Registro
Nacional, para su inscripción, así como garantizar y asegurar a los
ciudadanos los derechos con respecto a terceros. Además, custodiar y
suministrar a la colectividad la información correspondiente a bienes y
derechos inscritos o en proceso de inscripción, mediante el uso eficiente y
efectivo de tecnología y de personal idóneo, con el fin de facilitar el tráfico
jurídico de bienes, con el propósito de contribuir a fomentar el desarrollo
social y económico del país (Registro Nacional de la República de Costa
Rica 2019)112.
La historicidad que envuelve la creación de los primeros actos de registración y la

posterior formalización institucional de esta protección Estatal arroja sobre todos
los colaboradores del Registro Nacional una obligación preponderante en el
desarrollo y prosperidad del país, garantizando el tráfico jurídico ágil y legal del
patrimonio resguardado.
4.2 Formas de Inscripción a través del tiempo
El sistema de Folio Real adoptado para la tabulación y organización de los

derechos reales en la inscripción registral de los bienes inmuebles ha ido
evolucionando a través del tiempo, por medio de varios soportes de la información,
desde instrumentalización muy elemental, hasta la utilización de tecnología
informática geoespacial, cambio que se ha dado paulatinamente
Uno de los primeros pasos que se dieron, fue el de extraer de los viejos
libros todas y cada una de las fincas existentes como vigentes. Tal trabajo
se hizo con el mismo personal del Registro, el cual tenía la práctica
100
necesaria para ello. ¿Para qué? Sencillamente porque nuestro sistema de

registro es por fincas y no por nombres de propietarios, aunque también
ha existido desde el principio un índice de propietarios. No olvidemos en
nuestro caso las ventajas que significa la existencia de un solo registro
para todo el país. En países extensos esto no es posible, lo
comprendemos, sobre todo si existen diferentes leyes regionales. Entre
nosotros la ventaja es mayor hoy, cuando el Registro llega a las oficinas
públicas y privadas, instantáneamente, por los cables del teléfono y los
minicomputadores.
Al sistema propuesto de cambio, nos dice el Sr. Heesman, alegaron

algunos que la mecanización excesiva supondría el desplazamiento de
leales y competentes empleados del Registro Público; que la
mecanización, dicen otros, es muy costosa y la experiencia demuestra la
dificultad endémica en todos los países para conseguir fondos del Tesoro
Público, y que algunos notarios consultados rechazaron como vejaminoso
a su dignidad profesional, el que se reduzca su papel a llenar blancos en
fórmulas impresas (Solano-Chacón 1996)113.
La reticencia a la innovación, asociado al tradicionalismo, siempre son factores

que sufren enérgicos impactos ante el cambio y en el Registro Nacional no fue la
excepción, en opinión de sus colaboradores. Factores como la empleabilidad,
costos operativos y planta física, son elementos para contemplar en el dinamismo
institucional, que conlleva nuevas funciones
En cuanto a la onerosidad mayor del sistema mecanizado

computarizado, es absolutamente cierto. Esos sistemas modernos
requieren grandes inversiones en papel, cintas, aparatos y muchas
cosas más suplidas por un mercado industrial donde los precios van en
constante aumento.
En un intento de ponerle solución al problema, se promulgó la Ley

número 6145 de 18 de noviembre de 1977, llamada Ley sobre inscripción
de documentos en el Registro Público. Vino a constituirse en materia
legal registrable, ya que después del código Civil, no había ninguna otra
más que la reglamentaria a que hemos hecho repetida referencia. Se
atribuyó a la ley, dentro del caos existente, la facultad de producir el
milagro de arreglo del Registro Público. No obstante una serie de
disposiciones de verdadero acierto, las cuales eliminaron prácticas
engorrosas y no indispensables en la inscripción de documentos,
contribuyeron a facilitar y acelerar el proceso de inscripción, pero no

101
terminaron por resolver totalmente el problema, el cual más que todo,

como se verá, era de "sistema".
El texto del artículo primero de esa ley es elocuente: "Artículo 1. La

finalidad del Registro Público, en lo que se refiere al trámite de
documentos, es inscribirlos. Por lo tanto, es de pública conveniencia
simplificar y acelerar los trámites de recepción e inscripción de esos
documentos en dicha oficina. Es contraria a todo interés público, toda
disposición o procedimiento que tienda a entorpecer o dificultar esos
trámites, o que en su aplicación produzca tales resultados".
Se transformaron en disposiciones legales algunas reglamentarias y otras

de uso común y práctica en el funcionamiento del Registro. Como se dijo,
por tratarse de normas legales, que reformaron en muchos casos
tácitamente Otras que no podían ignorar los Registradores, al estar por
encima de las reglamentarias, se logró dar solución a muchos Problemas
que constituían verdaderas murallas en la celeridad de las inscripciones
(Solano-Chacón 1996)114.
Esta función primigenia de inscribir obliga el Registro Nacional a utilizar todos sus
recursos materiales y de personal, con el fin de crear eficiencia y eficacia en la
consolidación del Sistema de Seguridad Jurídica Preventiva. Esta obligación es
una herencia delegada desde el Estado para el desarrollo de país, competencia
que, cómo se ha consolidado en otras latitudes entre ellas la española, con la cual
compartimos una directa tradición registral
El Registro de la Propiedad se lleva en libros foliados y visados

judicialmente (art. 238.1 LH)115. Dichos libros, conforme a los nuevos
párrafos 2.0 y 3.0 del art. 238 LH —introducidos por la Ley 24/2005, de 18
de noviembre, de reformas para el impulso de la productividad—, deberán
llevarse por medios informáticos que permitan en todo momento el acceso
telemático a su contenido. El Registro, además, dispondrá de un sistema
de sellado temporal que dejará constancia del momento en que el soporte
papel se trasladó a soporte informático.

115 Ley Hipotecaria Española Artículo 238. El Registro de la Propiedad se llevará en libros foliados
y visados judicialmente. Los libros de los Registros de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes
Muebles deberán llevarse por medios informáticos que permitan en todo momento el acceso
telemático a su contenido. El Registro dispondrá de un sistema de sellado temporal que dejará
constancia del momento en que el soporte papel se trasladó a soporte informático. En caso de
destrucción de los libros, se sustituirán con arreglo a lo dispuesto en las Leyes de 15 de agosto de
1873 y 5 de julio de 1938.
102
Los libros del Registro según menciona Hernández Gil (citado por
Sánchez Calero y Sánchez-Calero Arribas), afirma que son los
enumerados en el art. 362 RH116. Todos ellos pueden ser clasificados en
dos categorías: una, constituida por los libros principales, que son los que
contienen datos fundamentales relativos a los derechos y actos
publicados, por lo que sólo los asientos en ellos practicados tienen eficacia
registral propiamente dicha, y otra, formada por los libros auxiliares, que
son los que facilitan el manejo de otros o están ordenados para fines
fiscales o de estadística.
Tienen el carácter de principales, conforme a la enumeración del art. 362

RH, el libro diario de las operaciones del Registro, el de inscripciones y el
de incapacitados (Sánchez-Calero Arribas 2015, 31)117.
Esta tradición derivada del sistema registral español se refleja en la utilidad

práctica de los soportes para la información registral usada en Costa Rica, la cual
en su momento fue usado por los Registradores y hasta el día de hoy sigue siendo
consultado tanto por los colaboradores registrales como por los notarios, en
búsqueda de la comprobación de hechos documentales.
4.3 Medios de resguardo de la información registral
Como se he expuesto hasta el momento, los registros han utilizado diversas

formas de inscripción a través del tiempo en procura de organizar correctamente la
información que llega a su huerto, señalando en el inicio estrategias que se han
ido modelando según el arribo de nuevas técnicas y tecnologías
Sin embargo, se empleó en un principio, en nuestra reforma, un único

folio, el cual en caso de haberse podido movilizar con rapidez, hubiera
sido suficiente para garantizar todos los principios del Registro Público.
Sólo que no fue fácil su manejo con rapidez, y aunque subsiste, tiene la
advertencia del mismo Registro, de que debe completarse con los datos
del computador.
116 Reglamento Hipotecario Español Artículo 362. En los Registros de la Propiedad se llevarán los
libros y cuadernos siguientes: Libro de inscripciones. Diario de las operaciones del Registro. Libro
de incapacitados. Índice de fincas (rústicas y urbanas) e índice de personas, siempre que éstos no
se lleven mediante sistema de fichas u otros medios de archivo y ordenación autorizados por la
Dirección General. Libro de estadística. Libro especial de anotaciones de suspensión de
mandamientos judiciales, laborales o administrativos.
Inventario; y Los libros y cuadernos auxiliares que los Registradores juzguen convenientes para
sus servicios.
117 Sánchez Calero y Sánchez-Calero Arribas, Manual de Derecho Inmobiliario Registral, 31.
103
Se pasa así a un nuevo capítulo en la historia del Registro Público de la

propiedad inmueble: la inserción en la memoria de un computador u
ordenador de palabras, de todos los principios desarrollados por muchos
años relativos a esa institución, y todos los datos necesarios al buen
servicio y la seguridad para el usuario. En un disco o cinta
electromagnéticos se puede escribir todo lo que se quiera y en cualquier
forma; la única diferencia es que no está escrita sobre papel, pero puede
leerse con sólo accionar controles y una pantalla se ilumina con todo el
texto inserto. Aún más: el sistema ofrece una movilidad muy satisfactoria
para pasar la información sobre los distintos elementos de la inscripción.
El futuro de los registros públicos estará en los visores de los
computadores y en las placas microfotográficas. Hemos llegado al Folio
Electrónico. Una de las ventajas de los viejos libros es que nos
presentaban, con una enorme facilidad, la información histórica de cada
inmueble o de cada crédito hipotecario. Con sólo pasar los folios teníamos
el primer asiento con todos los datos descriptivos del inmueble;
posteriormente, se sucedían las operaciones realizadas: ventas,
hipotecas, gravámenes, etc. Es evidente que esa información se derivaba
del documento presentado para su inscripción, ya fuera que se
transcribiera totalmente, ya fuera que se extractara, estaba ahí a la vista
(Solano-Chacón 1996)118.
La modulación efectuada al título, con respecto al extracto de la información

elemental, indispensable para una exacta publicidad registral, dio un enorme salto
a la modernidad con el inicio de la era informática, desde la utilización de
programas computacionales muy rudimentarios a lo que se utiliza el día de hoy,
sin embargo, en su momento fueron una solución expedida a la organización de
los derechos registrables, contexto que no estuvo exento de polémica e
incertidumbre
En el computador es posible que no esté en esa forma inmediata porque

sería una cadena de imágenes muy extensa, pero sí subsistirán los datos
que contenían tales asientos en forma resumida y sólo como guía para
cuando interese. Es muy fácil y preciso fijar puntos de referencia en un
ordenador de palabras. Todos los principios que rigen la materia registral,
insistimos, se pueden incluir en la memoria, con la seguridad de que el
computador los marcará con la precisión de un registrador. En nuestro
sistema, y esto ha sido un acierto en la labor de cambio en el Registro, se
microfilma el documento presentado y ahí queda en una cinta fotográfica
en toda su integridad. Lo que el anterior sistema informaba por resumen,
ahí está completo, fácil de consultar. No se puede decir que el Registrador

104
extractó mal el contenido, o que cometió omisiones que desfiguran el

texto. Tal y como se Presentó el documento, en la misma forma, queda
inmóvil. Ahora bien, en el folio, o en la memoria del computador, ese
documento está indicado con dos cifras: el tomo del Diario que lo recibió y
el número de asiento que ocupó, de modo que se pueden ir acumulando
por orden estricto de presentación para efectos legales que hemos
estudiado (Solano-Chacón 1996)119.
Este conglomerado de medidas usadas desde antaño, hasta el día de hoy, no

están libres de tener un fundamento legal, que brinda sustento a la administración
pública para tomar las decisiones de cara al servicio público que se brinda; el
artículo 1 del reglamento al registro público denota una disposición amplia de las
competencias institucionales
Artículo 1°-Del Registro. El Registro Público, tiene bajo su competencia y a

solicitud de parte, la registración y la expedición de certificaciones acerca
de sociedades mercantiles y civiles, asociaciones civiles y poderes de
personas físicas, valiéndose para ello de las técnicas de microfilm, y
cualquier otra tecnología moderna (Poder Ejecutivo de la República de
Costa Rica. Reglamento del Registro Público 1998)120.
Se desprende de este artículo, gran cantidad de funciones y tareas a realizar por

los colaboradores institucionales, con el finde brindar un servicio transparente
impactando muchas disciplinas de las ciencias jurídicas. Relacionado a este
artículo base en el mencionado reglamento, existen otros acápites que se
relacionan directamente con los medios de resguardo de la información
Artículo 68.-Procesamiento electrónico de datos. El procesamiento

electrónico de datos es el medio técnico de la registración, por el cual se
introduce, procesa, actualiza y archiva la información registral contenida
en la unidad de información, en dispositivos propios de un ordenador o
computador.
Artículo 69.-De la digitalización de documentos. La digitalización de
documentos es un medio auxiliar de la publicidad registral que consiste en
la captura de imágenes por medio de un aparato lector óptico, las cuales
se guardan en la base de datos y pueden ser consultados por toda
persona.
119Solano Chacón, El Registro Público: Símbolo de un Sistema,129.

120Poder Ejecutivo, “Decreto 26771-J Reglamento del Registro Público: 18 de febrero de 1998”,
consultado el 13 de agosto, 2019, SINALEVI.
105
Artículo 70.-De la Microfilmación de Documentos. La microfilmación de

documentos es otro medio técnico auxiliar de la registración, que garantiza
plenamente el principio de literalidad de los actos o contratos registrables,
presentados a este Registro (Poder Ejecutivo de la República de Costa
Rica. Reglamento del Registro Público 1998)121.
Estas disposiciones operativas y medios de resguardo de la información registral
han ido tomando forma en el tiempo y se han materializado desde muchos años
atrás, como lo hemos estudiado. A forma de recopilación ilustrativa se adjuntan
una serie de imágenes, en cuya parte superior se acota brevemente su referencia.
Ilustración 1: Tomos de Bienes inmuebles en sus estantes122.
Ilustración 1 : Tomos de Bienes inmuebles en sus estantes
Ilustración 2: Tomo de Bienes inmuebles abierto123.
121 Poder Ejecutivo, “Decreto 26771-J Reglamento del Registro Público: 18 de febrero de 1998”,
122 Luis Eduardo Argüello Maradiaga, “Archivo de Tomos”, ca. 2013, Registro Nacional de la
República de Costa Rica, San José, Costa Rica.

106
Ilustración 2: Tomo de Bienes inmuebles abierto
123Luis Eduardo Argüello Maradiaga, “Tomo de inscripción abierto”, ca. 2013, Registro Nacional de
la República de Costa Rica, San José, Costa Rica.
107
Ilustración 3 : Visor de Microfichas, resultado de la microfilmación de la

información registral124.
Ilustración 3: Visor de Microfichas, resultado de la microfilmación de la

información registral
Luis Eduardo Argüello Maradiaga, “Visor de Microfichas”, ca. 2013, Registro Nacional de la
124

108
Ejemplo de los antiguos soportes utilizados para el aseguramiento del sistema de

folio real. Información de una finca vista desde el antiguo sistema de Microfichas,
Se capta una microficha y el visor que se utiliza para observarlas.
Ilustración 4: Microficha, resultado de la microfilmación de la información

registral125
Ilustración 4: Microficha, resultado de la microfilmación de la información

registral
Ilustración 5: Sistema de rollo e imagen, visor de imágenes y rollo126:
Luis Eduardo Argüello Maradiaga, “Microficha”, ca. 2013, Registro Nacional de la República de
125
Costa Rica, San José, Costa Rica.

109
Ilustración 5: Sistema de rollo e imagen, visor de imágenes y rollo
Luis Eduardo Argüello Maradiaga, “visor de imágenes y rollo”, ca. 2013, Registro Nacional de la
126

110
Ilustración 6: Tomo digitalizado para consulta vía computador y Digitalización de

documento previamente contenido en el sistema de rollo e imagen127.
Ilustración 6: Tomo digitalizado para consulta vía computador y

Digitalización de documento previamente contenido en el sistema de rollo e
imagen
127Luis Eduardo Argüello Maradiaga, “Tomo digitalizado”, ca. 2013, Registro Nacional de la
111
Ilustración 7: Ejemplo 1: Finca común vista desde el sistema informático actual 128:
Provincia: 5- Matrícula: 21541-Derecho: 000
Ilustración 7: Ejemplo 1: Finca común vista desde el sistema informático

actual
La finca corresponde a la provincia de Guanacaste, es una propiedad común, cuyo

dueño registral es una Sociedad Anónima como total dominatario del bien.
La anterior exposición de imágenes son el legado desde la antigüedad hasta el

presente, de los diferentes soportes para organizar y publicitar la información
registral, es importante aclarar que tanto la información contenida en los tomos,
como en las microfichas, se encuentra digitalizada en los servidores informáticos
de la institución y está disponible tanto para Registradores, Notarios y cualquier
particular interesado en la información pública que se custodia.
Luis Eduardo Argüello Maradiaga, “Finca común vista desde el sistema informático”, ca. 2013,
128
Registro Nacional de la República de Costa Rica, San José, Costa Rica.

112
Términos clave
Registros públicos, organización, información registral
Resumen
En esta lección se facilita que el estudiantado reconozca a través del tiempo la

organización de los registros públicos costarricenses con el fin de comprender el
sistema registral de Costa Rica y establecer diferencias con otros sistemas
estudiados en otras lecciones.
Estudio de Caso

lección.
• Caso.
113
Carlos Alberto es un técnico en ciencias agropecuarias, con vasta experiencia en

cultivos como la piña; desde algunas semanas atrás está contemplando la
posibilidad de desarrollar esta fruta en un inmueble de su abuelo Camilo, finca de
gran extensión territorial adquirida cuando era joven, ubicada en una zona propicia
para el cultivo de la piña, pero su abuelo desconoce la situación actual del
inmueble, le comentó que muchísimos años atrás (años 70s) le pago a un notario
para la inscripción de la propiedad, ya que en su momento la adquirió por un
traspaso de posesión. Don Carlos, al ver una posibilidad de inversión en ese
inmueble, crear empresa y generar empleos en la zona, acude su la notaria con el
fin de solicitar asesoría para el aprovechamiento del bien.
1. ¿Cuáles serían en orden cronológico los soportes de información registral a

consultar en la búsqueda de la finca de Don Camilo, con el fin de ubicar con
certeza si esta fue inscrita?
2. ¿Qué tipo de documentos registrales puedo solicitar para probar ante
terceros que la propiedad está a nombre de Don Camilo?
3. ¿Cuál es la responsabilidad institucional del Registro Nacional ante la
correcta inscripción del este bien?
Unidad Didáctica 3
Principios Elementales del Derecho Registral Patrimonial
❖ Determinar los principales elementos del Derecho Registral patrimonial

mediante el conocimiento de su concepto, importancia y clasificación, así
mismo resolver problemas en materia registral.
114
Lección 5. Seguridad Jurídica Registral
❖ Conocer sobre los diferentes aspectos asociados a fe pública registral, fines y

particularidades sociales del registro.
❖ Distinguir entre seguridad jurídica y seguridad económica.
❖ Aplicar los principios de seguridad pública a casos específicos del Derecho
Registral Patrimonial.
5.1 Concepto
La definición conceptual, de seguridad jurídica registral va más allá de un

determinismo inequívoco del fenómeno, conglomera una serie de elementos y
acciones que se construyen desde la perspectiva del Derecho Registral, y es ahí
donde proteccionismo cobra un sentido lógico y a la vez jurídico en el desempeño
de funciones tan importantes como la notarial y registral
En la actualidad, el Derecho Registral ha ido adquiriendo una posición

dentro del ámbito jurídico, que su aplicación se hace necesaria en los
diferentes actos o contratos que se realicen, a propósito de un tráfico
mercantil de bienes que busca para las partes contratantes, seguridad en
esas transacciones económicas.
Si bien el Derecho Civil, Mercantil o de otra naturaleza, fijan las

especificaciones y condiciones legales en que se fundamenta el acto
rogado, el Derecho Registral contiene normativa que llevan a publicitar en
forma exacta y eficaz ese acto o contrato, a efecto de dar conocer al
público en general. Con ello también logra, que el transmitente y
adquirente del negocio jurídico que se inscribe, alcancen a obtener
seguridad de su acuerdo no va a ser violentado por persona diferente a
ellos (Ortiz-Mora 2016, 401)129.
La estabilidad brindada por la publicidad confiere un espectro de impacto
sumamente alto, llegando a latitudes sin límites gracias a la digitalización de los
servicios concernientes a los medios de esa información; previamente a este

115
producto, el documento notarial es requerido en la corriente registral tratándosele

con la rigurosidad que este requiere.
Una vez que el acto o contrato sea rogado para su inscripción al Registro,
esa institución ofrece a las partes aplicar a lo pedido un procedimiento
dentro de un marco legal basado en principios registrales, que vienen a
otorgarle a lo rogado características de validez y exactitud. Al mismo
tiempo el efecto del acto de inscripción es de seguridad y fe pública. El
usuario confía que lo inscrito en el Registro es verdadero y conforme a la
realidad extrarregistral.
El sistema de folio real en que se basa los procesos de registro en Costa

Rica, consiste en la descripción exacta del bien jurídico que se pretenda
inscribir. En esa descripción se especifica las características objetivas y
subjetivas, que llevan al usuario a tener una información amplia del bien
con el que pretende hacer una transacción económica. La aplicación de
principios como el de tracto sucesivo, el de legitimación y el de legalidad,
vienen a fortalecer el procedimiento registral y dar seguridad al usuario, ya
que el registrador verifica y analiza la concatenación de los derechos que
se trasmiten o gravan, a la luz de un marco legal que comprende la
información dada por el propio Registro, la normativa aplicable al caso que
se ruega y a los principios registrales (Ortiz-Mora 2016, 402)130.
La armonía de seguridad brindada, que deriva de los principios registrales y se

solidifica en el filtro de legalidad, competencia del Registrador y del sistema, como
bien lo indica la jurista Ortiz Mora. Derivado de todas las disertaciones en el
apartado, es pertinente a este punto desde una perspectiva doctrinaria y
legislativa, abordar que se entiende por seguridad jurídica en el ámbito registral.
Saltando de la mención legislativa a la consideración doctrinal, podemos

concluir que la seguridad jurídica, como interés general, no sólo exige que
las normas sean claras y accesibles para el ciudadano, sino que también
será necesario que el ordenamiento jurídico genere entre los individuos la
suficiente confianza respecto a la estabilidad de sus propias normas. Por
lo tanto, en este sentido la seguridad jurídica engloba, por un lado, una
buena construcción del ordenamiento jurídico en cuanto a sus principios,
estructura, calidad de las normas, publicidad y viabilidad , lo que asegura
que quienes intervengan en el mundo jurídico podrán confiar en que las
leyes no serán alteradas salvo por razones de peso suficientemente
valoradas y, por otro, la claridad normativa que, en palabras del Profesor
Pérez Luño , «(...) requiere una tipificación unívoca de los supuestos de
130 Ibid. 402.

116
hecho que evite, en lo posible, el abuso de conceptos vagos e

indeterminados, así como una delimitación precisa de las consecuencias
jurídicas. Con lo que se evita la excesiva discrecionalidad de los órganos
encargados de la aplicación del Derecho». Desde esta doble dimensión, el
Profesor Pérez Luño habla de la faceta objetiva y subjetiva de la seguridad
jurídica. La primera alberga la regularidad estructural y funcional del
sistema jurídico y la segunda la certeza del Derecho. El autor, afirma que,
para poder cumplir ambos objetivos, es necesario disponer de los medios
de publicidad adecuados que permitan a sus destinatarios contar con un
conocimiento suficiente del Derecho. De este modo, la publicidad se
convierte, sin duda alguna, en una de las características esenciales de la
seguridad jurídica (Pelayo Olmedo 2007, 218)131.
El concepto señalado aborda gran cantidad de aristas, en un esfuerzo por

amalgamar elementos que consolidan la fortaleza de su base legal y operativa,
buscando una publicidad certera para la seguridad de quien busca el amparo del
Registro.
5.2 Fe Pública Registral, fines y particularidades sociales del Registro
El principio de fe pública registral denota una fortaleza derivada desde la doctrina

registralista, que se traduce en una serie de manifestaciones constatables, como
la normativa que la sustenta y otras fuentes del Derecho inspiradas en este
postulado, como herramienta de resolución de problemas prácticos.
Previo a emitir nuestras consideraciones de fondo es importante ahondar

sobre el consagrado Principio de Fe Pública Registral que es una figura
jurídica que favorece a los terceros, estableciendo la presunción de que
los asientos registrales son exactos, completos y concordantes con la
realidad y que quien realiza una transacción al amparo del Registro, la
realiza como interesado de buena fe y que su título, una vez inscrito, es
oponible ante terceros. De este principio derivan dos presunciones: a)
presunción positiva de que es un tercero, todo aquel que no ha sido parte
en el acto o contrato al que se refiere la inscripción y presenta un título al
Registro; y b) presunción negativa de que, lo que no aparezca
explícitamente en las inscripciones registrales, presumiblemente, no existe
en la realidad jurídica, es decir, que aquello que no está publicitado por el
131José Daniel Pelayo Olmedo, Las comunidades ideológicas y religiosas, la personalidad jurídica y
la actividad registral, (Madrid, España: Ministerio de Justicia de España, 2007), 218. Accessed
August 16, 2019. ProQuest Ebook Central.
117
Registro no existe jurídicamente (Tribunal Registral Administrativo

República de Costa Rica. Resolucion Definitiva 2019)132.
El análisis realizado por el Tribunal Registral Administrativo plantea un escenario

claro sobre la practicidad de la fe pública registral, y como esta es aplicada por
medio de presunciones indispensables para su correcto entendimiento. Lo que
traza una finalidad inherente al fenómeno.
El principio de fe pública registral es el principio por el cual al tercero

registral se le protege su derecho adquirido sobre la base de la
información que el Registro facilita, siempre y cuando cumpla los
requisitos que la ley impone non domino e que inscriba su derecho.
Concepto realiza una vez que ha que también lo recalca la doctrina y
legislación española (cuando manifiesta que “en virtud de este principio el
tercero adquiere en base a la legitimación dispositiva de un titular registral,
es mantenido en la adquisición a exigidos por la ley” nuestro ordenamiento
peruano. inscrito su derecho, con los demás requisitos) siendo esta el
precedente del principio de fe pública registral en nuestro ordenamiento
peruano (Calvay Odar 2012, 9)133
De lo anterior se desprenden una serie de particularidades que impactan

socialmente al Registro Nacional, como institución garante y brazo operativo de la
seguridad jurídica propia de su función; a razón de esto, la legislación registral
muestra atisbos de inmediación con el sujeto meta, que en sí, es la inspiración del
esfuerzo de sus colaboradores
Artículo 110.-De la Dirección de Oficinas Regionales. El Director será el

encargado de gerenciar la Dirección, controlar los procesos
administrativos así como los procesos regístrales; con el propósito de
cumplir los objetivos establecidos en general para cada una de las
Oficinas Regionales. Será el encargado de velar por el cumplimiento de
las labores en dichas Sedes.
Corresponde a esta Dirección:
132 Tribunal Registral Administrativo, Resolución Definitiva: Voto 0150-2019 del 27 de marzo del
2019. 10:00 horas. Expediente 2018-0512-TRA-RI (DR)
133 Mayobanex W Calvay Odar, La publicidad registral y los efectos del principio de fe pública
registral. ¿La publicidad registral se centra sólo en el asiento registral o se extiende al título
archivado? Revista de Investigación Jurídica. IUS. 02(4), 2012. (Lima, Perú: Red Universidad
Católica Santo Toribio de Mogrovejo, 2012), 9. Accessed August 16, 2019. ProQuest Ebook
Central.
118
g) Cooperar con la Dirección General y Junta Administrativa en la

Proyección del Registro Nacional y sus sedes regionales, mediante
canales de comunicación abiertos con los usuarios, con el objeto de
mantener una imagen institucional vigente y congruente con la realidad
social y económica. (Poder Ejecutivo de la República de Costa Rica.
Reglamento del Registro Público 1998)134
La normativa antes transcrita, es un reflejo de ese vínculo social de acercamiento

que el Registro Nacional debe promover, evidenciando los compromisos que la
institución adquiere en su labor diaria como un agente pilar en el desarrollo y
prosperidad del país, consolidando la seguridad jurídica y económica.
5.3 Seguridad jurídica y Seguridad Económica
La seguridad jurídica y económica siempre ha tenido una relación directa y

reciproca con respecto al mercado comercial y la estabilidad sustentada en el
ordenamiento normativo. El aumento del intercambio de bienes y servicios en un
mundo globalizado, y el tránsito de capitales de inversión, exigen estabilidad y
certeza para su aprovechamiento.
El progreso humano se conecta con la seguridad jurídica pues ésta

permite la acción racional y libre del individuo en sociedad, única fuente
de progreso si se admite la capacidad infinita de aprendizaje de nuestra
especie.
El aumento de la producción global de una comunidad durante un lapso

puede provenir tanto del aumento, ya sea cuantitativo o cualitativo, de la
capacidad de producción y/o del mejor uso de la misma. En el primer caso
se dice que hubo crecimiento económico; en el otro, que hubo desarrollo
económico, aunque esta expresión también se utiliza para referirse a
mejoras que permiten reducir la distancia productiva entre distintas
comunidades, independientemente de sus causas.
A diferencia de los conceptos objetivos anteriores, la noción de Progreso

Económico es valorativa, pues se refiere "al aumento de bienestar social,
no existiendo con independencia del progreso humano integral, sino como
la parte del mismo que se deriva de la actividad económica".
119
Abarca la consideración de valores extraeconómicos tales como los

efectos de los procesos de producción sobre el ecosistema y sobre la
calidad de las relaciones humanas.
Dado nuestro interés en analizar sus relaciones con la seguridad jurídica,

nos concentraremos en la seguridad jurídica de los derechos vinculados
con las operaciones económicas (Gioffré 1994, 20)135.
Como bien lo expone el autor, la existencia de una relación entre la seguridad
jurídica y las operaciones de naturaleza económica, se reflejan en una lógica de
adquisición de bienes o creación de estos, en búsqueda de incentivar el
dinamismo de la actividad comercial, utilizándolos como medios para la
generación de mayor riqueza, de ahí la necesidad de un sistema de seguridad
robusto y estable con respecto a los bienes.
El origen de la propiedad en muchos casos es incierto, por la existencia de

diferentes fuentes de legitimidad y por la falta de conocimiento en torno a
la jerarquía en leyes y decretos. En muchas ocasiones existe una
contradicción entre leyes de la misma jerarquía.
La falta de certeza en los derechos de propiedad y la confusión que se
genera a partir del origen de los mismos genera una actividad discrecional
de los funcionarios en las instituciones, misma que induce a sobornos y
corrupción. La falta de claridad en los antecedentes de registro y el
oportunismo político generan esta situación.
La ausencia de certeza jurídica en los títulos de propiedad no otorga
seguridad en la inversión, la inhibe e incrementa el riesgo tanto para el
capital nacional como extranjero, reduciendo la generación de empleos y
oportunidades, disminuyendo por ende también la productividad. En
consecuencia, se detiene el crecimiento económico.
Si no hay claridad en los derechos de propiedad, la imposición de la

recaudación no resulta legítima ni eficiente (Terzi 2008, 73)136.
El autor aboga por necesidad de transparencia en la función registral, y su

importancia para la certeza del inversionista nacional y extranjero en búsqueda de
consolidar inequívocamente los derechos de propiedad que representan en
135 Marcelo A Giofrré y Mario J Morando, Económica y Orden Jurídico, El Impacto de la Juridicidad
en los Procesos Económicos (Buenos Aires, Argentina: Ad-Hoc, 1994), 20.
136 Claudia Terzi, Derechos de Propiedad y su Función Económica y Social (Ciudad de México,
México: Purrúa 2008). 73.

120
cualquier nación, desarrollo y pertenencia para el esfuerzo de prosperidad en sus

pobladores.
Los derechos de propiedad son una de las condiciones de un desarrollo

sostenible, fortaleciendo e incentivando la participación ciudadana en
coordinación con el sector privado y público en beneficio de las
comunidades.
La certeza jurídica en la propiedad representa un incentivo muy grande

para los ciudadanos. Les otorga poder de decisión y poder político para
escoger a sus gobernantes, propiciando una participación democrática
más intensa.
La pobreza y marginación podrían ser producto de la falta de derechos de

propiedad bien definidos. La falta de derechos de propiedad inhibe la
inversión y la generación de fuentes de empleo.
Los procesos involucrados en los cambios institucionales provocan un

gran impacto en la evolución de los derechos de propiedad. Se establecen
negociaciones y compensaciones para modificar los derechos de
propiedad, que se traducen en la adopción de Instituciones, que
finalmente pueden provocar logros económicos y sociales (Terzi 2008,
73)137.
La propiedad privada como medio de desarrollo y prosperidad, es una herramienta

en las sociedades democráticas y pilar de las libertades individuales, según el fin
que se le dé a la misma, pudiéndose utilizar por el propietario como un medio de
fomento a la riqueza y por ende de capital semilla para la generación de
posibilidades de inversión y producción. En ese plano, es donde la legislación
ampara la certeza del derecho de propiedad en la seguridad jurídica registral.
Artículo 3- Alcances de la seguridad jurídica registral

El Registro Inmobiliario tutela y garantiza el derecho de propiedad inscrito
y demás actos o contratos sobre bienes inmuebles.
La seguridad jurídica registral sobre la información inscrita alcanza al:
a) Titular inscrito.
b) Tercero registral de buena fe (tercero registral protegido).
137 Claudia Terzi, Derechos de Propiedad y su Función Económica y Social, 74.

121
c) Ubicación y descripción física del inmueble en el mapa catastral (Poder

Legislativo de la República de Costa Rica. Ley de Fortalecimiento de la
Seguridad Registral Inmobiliaria 2018)138.
La dimensión económica en la seguridad jurídica que brinda el Registro Nacional,
va más allá de una escueta percepción sobre la necesidad de inscribir aquel
patrimonio que es susceptible a ser resguardado, muestra un ideario país, en
cuanto a la proliferación de la riqueza, las libertades individuales y el libre mercado
como un vehículo a ser aprovechado en el comercio global de bienes y servicios;
de ahí la necesidad de una institucionalidad en función de estos derechos.
5.4 Seguridad Jurídica como finalidad del Registro
La construcción burocrática e institucional del Registro, responde a una serie de

necesidades país que han sido previamente delegadas desde el marco normativo
de justicia y seguridad, inmerso en el principio de legalidad de la administración
pública, traduciéndose en la creación de instrumentos como el plan estratégico y
el conglomerado de políticas institucionales contenidas en él.
Los sistemas jurídicos, en general, se basan en dos principios: la justicia

y la seguridad. Si hubiese escogencia, el sistema se inclinaría por el
principio de seguridad.
El Registro Público de la Propiedad Inmueble en Costa Rica, es pilar de la

seguridad jurídica, ya que los ciudadanos pueden realizar transacciones
amparados a la publicidad registral que da esta Institución.
La seguridad jurídica y la publicidad registral son los dos principios de

derecho que orientan la actividad registral.
La registración de los diferentes actos y contratos que se realiza en el

Registro Público de la Propiedad Inmueble tiene como finalidad proteger
los derechos adquiridos en ellos. Mediante la publicidad de sus
inscripciones cualquier persona puede saber la situación de los bienes o
derechos que le interesen (Sibaja-Morales 2007, 30)139.
138 Poder Legislativo de la República de Costa Rica, “Ley 9602 Fortalecimiento de la Seguridad
Registral Inmobiliaria: 13 de agosto de 2018”, consultado 14 de agosto, 2019, SINALEVI.
139 Juan Carlos Rodríguez Cordero y Dagoberto Sibaja Morales, Contratos Privados Registrables,
30.
122
La estabilidad generada por medio de la aplicación de principios como la

publicidad y seguridad, se consolidan a través de actuaciones y políticas
institucionales que resultan en un ejercicio democrático de la transparencia, en
defensa de quienes acuden a su amparo, y es ejecutada por profesionales dentro
de un marco de legalidad riguroso, competencia exclusiva de los Registradores.
La función registral o función registral calificadora se concibe como la

función jurídica determinativa de la inscripción y su contenido que lo lleva
a un carácter preliminar, para decidir si un título presentado es o no
registrado, con eficacia para producir el asiento que les interesa, esto es,
examinando el documento cuya inscripción se pretende para determinar si
reúne los requisitos de fondo y forma exigibles para practicarla. Es decir,
consiste en la calificación que es el control de la legalidad de los
documentos inscribibles. (Calvay Odar 2012, 5)140
La calificación registral es el control de legalidad que ejerce el Registrador en

búsqueda de la seguridad Jurídica, finalidad de la misión institucional del Registro,
en reiteradas ocasiones el Tribunal Registral Administrativo ha referido a esta
competencia, dándole un contenido desde la norma y la práctica en el ejercicio
diario.
El artículo 1º de la Ley sobre Inscripción de Documentos en el Registro

Público (Nº 3883 del 30 de mayo de 1967), en lo que interesa dice: “El
propósito del Registro Nacional es garantizar la seguridad de los
bienes o derechos inscritos con respecto a terceros. Lo anterior se
logrará mediante la publicidad de estos bienes o derechos. En lo
referente al trámite de documentos, su objetivo es inscribirlos. …” (la
negrilla no es del original). Ese numeral es claro al indicar que la finalidad
del Registro Público, en lo que se refiere al trámite de documentos es
inscribirlos, por lo que, no es posible la objeción a la inscripción de
documentos alegando defectos diferentes a los que se relacionen con los
requisitos que exijan las leyes o los reglamentos, ya sea por la forma, por
el fondo, o por la evidente contradicción entre los datos que constan en los
asientos registrales y los que se pretenden inscribir, tal como lo
preceptúan los artículos 1°, 4º y 6º de la ya citada Ley. En consecuencia,
para su debida inscripción, los documentos que se presentan al Registro
deben cumplir necesariamente con los requisitos formales y sustantivos
establecidos por ley, no pudiendo el Registrador entrar a emitir un juicio de
140 Mayobanex W Calvay Odar, La publicidad registral y los efectos del principio de fe pública
archivado? (Lima, Perú: Revista de Investigación Jurídica. IUS. 02(4), 2012). 5.
123
fondo en cuanto a la validez en sí del acto o contrato, independientemente

de su criterio respecto de las consecuencias que lo pactado pudiere tener
entre las partes o frente a terceros. Por tal razón, la función calificadora
del Registro, prevista y regulada en el artículo 27 de la Ley de referencia, y
en los artículos 34, 35 y 43 del Reglamento del Registro Público, que es
Decreto Ejecutivo Nº 26771-J del 18 de febrero de 1998 y sus reformas,
requiere que, de previo a la inscripción de un documento, y en
cumplimiento al principio de legalidad contemplado en los artículos 11 de
la Constitución Política y 11 de la Ley General de la Administración
Pública, el Registrador realice un examen con el fin de verificar que los
documentos que se le presenten constituyan títulos válidos y perfectos,
porque los asientos deben ser exactos y concordantes con la realidad
jurídica que de ellos se desprende, ateniéndose para dicha tarea a lo que
resulte del título, y en general también, a toda la información que conste
en ese Registro (Tribunal Registral Administrativo de la República de
Costa Rica. Gestión Administrativa 2006)141.
La referencia hecha por los jueces expone muy claramente la envergadura de la

tarea asumida por el Registro y los colaboradores encargados en concretarla, esta
sinergia conlleva la construcción de todo un método compuesto de gran cantidad
de procesos, los cuales buscan una sincronía entre lo esperado y el resultado a
obtenerse, que es la finalidad de instituir un Sistema de Seguridad Jurídica
Registral.
Términos clave
Seguridad jurídica registral, seguridad económica, fe pública registral.
Resumen
En esta lección el estudiantado conocerá sobre los diferentes aspectos asociados

a fe pública registral, fines y particularidades sociales del registro, facilitando así
su conocimiento respecto a los principios elementales del Derecho Registral
Patrimonial. Así mismo podrá distinguir entre seguridad jurídica y seguridad
económica, comprendiendo la importancia de la seguridad jurídica como finalidad
141Tribunal Registral Administrativo, Gestión Administrativa: Voto No 004-2006 del 02 de enero de

2006, 13:50 horas. Expediente No 2005-0154-TRA-BI
124
del Registro. El aplicar los principios de seguridad pública a casos específicos del
Derecho Registral Patrimonial es un elemento relevante en esta Unidad didáctica.
Estudio de Caso
lección.
• Caso.
Frederick es un empresario extranjero que desea importar gran cantidad de

productos de países como Israel, Estados Unidos de Norteamérica, Singapur y
Japón. Desconoce el sistema de resguardo registral que impera en el país, pero
entiende que es de gran importancia para el desarrollo de su actividad comercial
dada la naturaleza de los productos que desea importar y colocar en el mercado
nacional; debido a esto acude a la notaria con el fin de asesorarse al respecto, y
establecer si es conveniente invertir en este país.
125

1. ¿Cuáles serían tres principios registrales que usted plantearía al inversionista,
respecto a la seguridad económica brindada por el Registro, para asegurar lo
fiable de las inversiones a realizar?
2. ¿Qué leyes y artículos utilizaría con el fin de explicarle el sistema de seguridad
jurídica registral que brinda el ordenamiento jurídico del país?
3. ¿Cuál sería para usted, la misión más importante del Registro, de cara a la
generación de riqueza, emprendedurismo y erradicación del asistencialismo
social?
Lección 6. Publicidad Registral
❖ Diferenciar entre publicidad formal y material considerando conceptos,

alcances, efectos, entre otros elementos.
❖ Comprender conceptos como tercero registral, protección registral,
legitimación, fe pública registral, oponibilidad e inoponibilidad.
❖ Realizar ejercicios de aplicación de los conceptos estudiados.
6.1 Concepto, importancia, diferentes clases
La tradición registral que se comparte en Iberoamérica ha dado como origen a

grandes pensadores en esta ciencia jurídica; en este manual se ha ido definiendo
conceptualmente cada uno de los términos esenciales para el correcto
entendimiento de la disciplina y el de publicidad registral no será la excepción.
La publicidad registral, es la exteriorización sostenida e ininterrumpida de

determinadas situaciones jurídicas que organiza e instrumenta el Estado a
través de un órgano operativo para producir cognocibilidad general “erga
omnes” respecto de terceros, con el fin de tutelar los derechos y la
seguridad en el tráfico de resoluciones administrativas, judiciales y demás.
Por ello, la publicidad registral, en nuestro ordenamiento jurídico peruano,
es el medio empleado por la oficina registral para difundir y dar a conocer
a todo el público en general los actos, contratos, documentos que se
126
encuentran en la entidad, con el objeto de garantizar y proteger a los

inscribientes y a terceros, teniendo como importancia la de brindar
seguridad jurídica eficaz (Calvay Odar 2012, 6)142.
La importancia derivada de la publicidad como medio de transparencia y seguridad

para propios y terceros, recae en el Estado por medio del Registro, como garante
de este pilar, pudiéndose constatar los hechos documentales que se desprenden
de los instrumentos públicos que llegan a la institución.
Las tareas de registración pública han sido tradicionalmente entendidas

como una función esencial del Estado: "Entre las diversas actividades que
el Estado realiza como autoridad, en ejercicio de sus atribuciones, en
forma de función administrativa, para dar satisfacción a las exigencias
individuales y sociales, está la del Registro cuyo objeto es la inscripción de
los derechos derivados de hechos o actos jurídicos concretos,
determinados en la ley como inscribibles, de interés público y permanente,
susceptibles de producir consecuencias jurídicas en contra de los terceros,
para darlos a conocer por medio de la publicidad registral a esas personas
que no intervinieron en dichos hechos y actos, y así surtan efectos en su
contra, completos, para la certeza y seguridad de los bienes y derechos
inscritos y para la posibilidad de cumplimiento del Derecho en las
relaciones en general, en bien de la tranquilidad de las personas. (Castro
Marroquín 1962, 40)143
Esta difusión estructural en la información del sistema tiene un eco legal vigente,
específicamente en la Ley de Inscripción de Documentos al Registro Público; el
artículo 32 explica los efectos de la publicidad registral vertientes de los asientos
que se producen con la presentación o inscripción.
Artículo 32.- El Registro Nacional, mediante los procedimientos técnicos y

tecnológicos que considere seguros y ágiles, establecerá la forma de
tramitar y publicitar la información registral. Los asientos registrales
efectuados con estos medios surtirán los efectos jurídicos derivados de la
publicidad registral, respecto de terceros y tendrán la validez y
autenticidad que la ley otorga a los documentos públicos. (Poder
142 Mayobanex W. Calvay Odar, La publicidad registral y los efectos del principio de fe pública
archivado?, 6.
143 Martín Castro Marroquín, Derecho de Registro (Ciudad de México, México: Porrúa, 1962), 40 y
41.
127
Legislativo de la República de Costa Rica. Ley de Inscripción de

Documentos al Registro Público 1967)144
Producto del análisis teórico y práctico de la publicidad registral se puede
identificar marcadamente dos clases, cuya representación en su materialidad se
diferencian como publicidad formal y publicidad material, siendo las primeras
herramientas de publicidad y las segundas con un contenido más sustantivo desde
su construcción conceptual.
La publicidad que brinda los Registros públicos se divide en publicidad

material y publicidad formal. Esta clasificación de la publicidad en material
y formal ha sido esbozada posiblemente por la doctrina germánica. Así la
exhibición de los libros de Registro, informes y los certificados, en cuanto
son herramientas de la publicidad, integran la publicidad formal; y en
cuanto producen un efecto sustantivo (como la prioridad y la oponibilidad)
son parte de la publicidad material (Calvay Odar 2012, 6)145.
La división hecha a la publicidad registral, no responde a un análisis meramente

doctrinario, sino a la instrumentalización y efectos de ella, siendo esta
diferenciación un acápite de gran importancia tanto para la función notarial como
registral, en la utilización de los medios de publicidad y las consideración de fondo
para las implicaciones de la misma.
6.2 Publicidad Formal, Concepto, Informes y Certificaciones registrales
La publicad registral se divide en dos dimensiones, una material y otra formal, su

arista formal será objeto de este apartado, como pilar de la inmediación y
transparencia de la función registral. A través del tiempo muchos autores la han
definido dándole una connotación fáctica explicándola desde sus efectos.
Lacruz Berdejo (citado por Ortiz Mora) la trata como: "el aspecto formal de
la publicidad del Registro, de acuerdo con la naturaleza y fines de la
institución, rige la regla de apertura de los libros a la consulta de todos los
interesados"
144 Poder Legislativo, “Ley 3883 Ley de Inscripción de Documentos al Registro Público: 30 de mayo
de 1967”, consultado el 17 de agosto, 2019, SINALEVI.
145 Mayobanex W. Calvay Odar, La publicidad registral y los efectos del principio de fe pública
archivado?, 6.
128
Este autor define la publicidad formal desde la óptica del conocimiento.

Todos los interesados pueden acudir al Registro, sin que ello genere otro
tipo de acto más que el de información, el de publicidad noticia.
Básicamente, existe una apertura del Registro como institución para que
cualquier interesado acuda en búsqueda de información.
El artículo 240 de la Ley Hipotecaria costarricense supra citada,

estableció que el registro es público para todas aquellas personas que
tuviesen interés en averiguar el estado de los bienes o derechos reales
inscritos. El artículo 449 del Código Civil, sigue ese lineamiento al
establecer: "El Registro es público y puede ser consultado por cualquier
persona. Corresponde a la Dirección de cada Registro determinar la
forma y los medios en que la información puede ser consultada, sin riesgo
de adulterarse, perderse ni deteriorarse" (Ortiz-Mora 2016, 564)146.
La vocación del Registro Nacional en Costa Rica es de puertas abiertas, cualquier

interesado puede acudir a la publicidad registral e instruirte por medio de ella, del
estado de los derechos, actos y negocios jurídicos que arriban a sus puertas, en
cada uno de los cuatro registros públicos que lo conforman.
Obsérvese, como la legislación costarricense ha definido la publicidad

formal, como el derecho que tiene cualquier interesado para acudir a sus
instalaciones, en búsqueda de información sobre los bienes. Esta
amplitud en obtener la información registral puede ser vista desde dos
aristas: como un derecho o como un riesgo.
En cuanto a considerar que el Registro tiene el deber de brindar

información y, por ende, el derecho del usuario a tener acceso a ella
abiertamente, porque no existe ninguna limitación más que un
procedimiento para obtenerla, surge la duda para el titular inscrito, de si
esa información se le debe brindar a cualquier persona, que sin ser
interesado o tercero la solicite y, si con ello, se estaría violando su
derecho a la privacidad patrimonial.
En principio, la publicidad formal debería estar a disposición de las

personas que podrían constituirse en terceros, mediante una relación
contractual que involucre el bien jurídico registrado y, del cual se está
obteniendo información, con el fin de constituir el relacionado contrato.
Ello daría mayor privacidad al titular registral y, se le estaría protegiendo
de posibles abusos en su propiedad, que personas inescrupulosas
puedan realizar en su contra.

129
Sin embargo, la línea que ha tomado el Registro desde sus inicios, con
fundamento en la norma citada, es brindar información sin pedir ningún
tipo de requisito. Se ha estimado que al ser el Registro una institución
pública, también es pública la información que de allí se desprenda y bajo
ese concepto, el usuario adquiriría una información exacta y trasparente
conforme a sus intereses. Con ello se da cumplimiento a la norma 46
Constitucional, que establece el derecho de los consumidores y de los
usuarios, sin hacer distingo alguno, a recibir información adecuada y
veraz. (Ortiz-Mora 2016, 565)147
El no requerimiento de legitimación para acceso a la información registral, no es
una máxima en los sistemas registrales latinoamericanos, como es el caso
argentino, teniendo que probar un interés real y oportuno para que la institución le
proporcione la información que requiera; muy distinto al caso costarricense en el
cual la publicidad formal resuelve esto de forma ágil.
Por otra parte, con la publicidad formal se trata de resolver la forma y los
medios que permiten comunicar y trasladar al público estos efectos de la
publicidad material. Es el soporte papel o electrónico de la información.
Siendo los medios utilizados actualmente para cumplir con este fin las
certificaciones, los informes registrales, copias certificadas, consulta
electrónica y los testimonios de escrituras u otras reproducciones
realizadas por el notario a los que se trasladan los efectos jurídicos del
documento original. Tal como se indicó líneas atrás, el Registro
Inmobiliario resguarda los intereses de terceros, siempre y cuando tengan
sus bienes o derechos inscritos, tutelando así todo el sistema de
Seguridad Jurídica Inmobiliaria (Tribunal Registral Administrativo de la
República de Costa Rica. Resolución Definitiva 2019)148.
El extracto anterior, esclarece los efectos de la publicidad formal desde un análisis
por el superior jerárquico técnico jurídico del Registro Nacional, en procura de
delimitar cuáles son sus alcances y practicidad ante terceros; interpretaciones que
ha reiterado en una serie de fallos administrativos, señalando no solo la
responsabilidad institucional en la eficiente prestación de este servicio, aunado a
la posibilidad y responsabilidad de los particulares de acudir a ella.
El Registro a través de la información que dimana de sus asientos, debe

garantizar esa seguridad, que corresponde a la publicidad formal
147
Ortiz Mora, Derecho Registral Patrimonial, 565.
148Tribunal Registral Administrativo de la República de Costa Rica, Gestión Administrativa: VOTO
0004-2019 nueve de enero de 2019, 12:09 horas (Expediente No. 2018-0416-TRA-RI (DR))
130
contemplada en los artículos 449 del Código Civil y 63 del Reglamento del
Registro Público, que hacen referencia al acceso que tienen las personas
al Registro Público, con la finalidad de consultar la información consignada
en dichos asientos, así como también asegurar la publicidad material que
atañe a los efectos jurídicos que el ordenamiento le ha otorgado a esa
información. Y en el presente caso, ha mediado una concatenación de
errores e irregularidades en sede registral, que refleja una serie de
movimientos registrales y de inscripción anómalos, que atentan contra la
publicidad y la seguridad jurídica (Tribunal Registral Administrativo de la
República de Costa Rica. Gestión Administrativa de Oficio 2006)149.
Esta jurisprudencia administrativa, evidencia la importancia de la exactitud en la
publicidad registral, una tarea que no solo concierne al Registrador en la creación,
extinción o modificación de asientos registrales, sino que vierte de una rogatoria
notarial y a la vez, se soporta en una serie de medios y títulos, fundamentales para
la claridad en la voluntad de las partes comparecientes. La exactitud que refleje la
publicad formal es una tarea compartida entre quien la consolida y expone y
también quien la requiere, para lo cual la legislación da un soporte claro.
Los medios por los que se materializa la publicidad formal, el artículo 32

de la Ley sobre Inscripción de Documentos en el Registro Público, regula
la facultad para el Registro Nacional, de establecer los medios técnicos y
tecnológicos para tramitar y publicitar la información registral. Por otra
parte, en el artículo 66 del Reglamento del Registro Público, se
manifiesta: "la publicidad registral está constituida por la información
contenida en los tomos, sistemas de procesamiento electrónico de datos,
digitalización y la microfilmación". Todos estos sistemas son considerados
auxiliares recíprocos y complementarios para garantizar la unidad,
seguridad y congruencia en la información.
Bajo el concepto anterior varios son los medios por los cuales el Registro
brinda información a los usuarios: tomos, digitalización, microfilmación,
certificación, informe registral e internet (Ortiz-Mora 2016, 566)150.
Como menciona la autora existe una gran cantidad de medios de publicidad
registral, analizados y expuestos en la anterior lección. Para caso de marras se
abordarán dos de los más importantes medios, las certificaciones y los informes
registrales.
149 Tribunal Registral Administrativo de la República de Costa Rica, Gestión Administrativa de

Oficio: VOTO 030-2007 quince de enero de 2007, 11:01 horas (Expediente Nº: 2006-0353-TRA-BI)
131
La certificación, el Registro emite certificaciones de toda la información

contenida en su base de datos. La titularidad, limitación, restricción de los
derechos inscritos y demás información que conste en el Registro en torno
a ellos, se puede acreditar en forma autentica con relación a terceros,
mediante las certificaciones emitidas por debidamente firmadas por el
funcionario competente.
Por medio de las certificaciones el Registro da fe de la información
contenida en ella, hasta el momento de su expedición. Existen diferentes
tipos de certificaciones mediante las que el Registro da fe de su contenido
Entre ellas: las certificaciones de bienes a nombre persona determinada,
las certificaciones literales de los bienes inscritos, la certificación de plano
catastrado y el certificado catastral.
En la actualidad, existe dentro de la estructura organizacional del Registro,
la llamada Plataforma de Servicios Digitales (PADI). Por medio de esta
plataforma se creó un canal de servicios integrado. La información que se
brinda a través de las certificaciones que emite el PADI, proviene de todos
los Registros que conforman el Registro Nacional (Ortiz-Mora 2016,
570)151.
Este pragmatismo en la prestación de los servicios, facilitada al usuario la claridad
y certeza de la información que se resguarda, respaldándola por medio de una
plataforma digital robusta, fácil de usar y al alcance de cualquier distancia, aunado
a lo anterior, el servicio presencial de emisión de certificaciones es brindado por
colaboradores de gran experiencia registral, siento estos, profesionales en
Derecho.

132
Ilustración 8: Modelo de Certificación Literal de bienes Inmuebles152, elaboración

propia basada en el esquema utilizado por el Registro Nacional de Costa Rica
como medio de publicidad. Dicho documento puede ser adquirido de roma física
en cualquiera de las sedes de la institución o bien digitalmente por medio de la
página web.
152 Luis Eduardo Argüello Maradiaga, “Certificación Literal de bien Inmueble”, ca. 2020, Registro Nacional de
la República de Costa Rica, San José, Costa Rica.
133
134
Ilustración 8: Modelo de Certificación Literal de bienes Inmuebles

135
Ilustración 9: Modelo de Plano catastro de bien inmueble153, elaboración propia

basada en el esquema utilizado por el Registro Nacional de Costa Rica como
medio de publicidad. Dicho documento puede ser adquirido de forma física en
cualquiera de las sedes de la institución o bien digitalmente por medio de la página
web.
Ilustración 9: Modelo de Plano catastro de bien inmueble
Luis Eduardo Argüello Maradiaga, “Certificación plano catastro de bien Inmueble”, ca. 2020,
153
Registro Nacional de la República de Costa Rica, San José, Costa Rica.

136
Ilustración 10: Modelo de Certificación Literal de bien mueble 154, elaboración

como medio de publicidad. Dicho documento puede ser adquirido de forma física
página web.
154Luis Eduardo Argüello Maradiaga, “Certificación Literal de bien mueble”, ca. 2020, Registro
Nacional de la República de Costa Rica, San José, Costa Rica.
137
Ilustración 10: Modelo de Certificación Literal de bien mueble

138
Ilustración 11: Modelo de Certificación Literal de Persona Jurídica155, elaboración

como medio de publicidad. Dicho documento puede ser adquirido de forma física
página web.
Ilustración 11: Modelo de Certificación Literal de Persona Jurídica
Luis Eduardo Argüello Maradiaga, “Certificación Literal de Persona Jurídica”, ca. 2020, Registro
155
Nacional de la República de Costa Rica, San José, Costa Rica.

139
Las ilustraciones expuestas hasta este punto responden a certificaciones literales

de algunos registros públicos, el Inmobiliario, Bienes Muebles y Personas
Jurídicas, siento una referencia general de como la publicidad formal, se ve en la
práctica. Otro medio de este principio registral es el informe, cuya naturaleza
difiere esencialmente con respecto a la certificación.
El Informe registral, dentro de los medios de publicidad formal acreditados

por el Registro Nacional para informar al usuario, se encuentra el informe
registral. Este no es una certificación, tal como se consigna en el punto
anterior, sino que se trata de la expedición de una copia simple de la
información que consta en la base de datos del Registro (Ortiz-Mora 2016,
570)156.
El informe es un documento que se emite por el Registro Nacional, sin poseer la

formalidad del certificado por el colaborador respectivo, esta naturaleza en el
documento de ser una copia simple, responde a particularidades dentro de la
información contenida en el texto; un ejemplo práctico es, que el informe registral
de un bien inmueble contiene el valor fiscal del bien, un dato determinado por el
Ministerio de Hacienda, y por este motivo no es certificado por el Registro, en el
entendido que esa información no es de su responsabilidad.

140
Ilustración 12: Modelo de Informe registral bienes Inmuebles157, elaboración

propia basada en el modelo utilizado por el Registro Nacional de Costa Rica como
medio de publicidad. Dicho documento puede ser adquirido de forma física en
cualquiera de las sedes de la institución o bien digitalmente por medio de la página
web.
Ilustración 12: Modelo de Informe registral bienes Inmuebles
Luis Eduardo Argüello Maradiaga, “Informe Registral de bien Inmueble”, ca. 2020, Registro Nacional de la
157

141
El Registro Nacional por medios telemáticos ofrece las certificaciones e informes a

través de su sitio web, utilizado el internet como una herramienta al servicio de los
ciudadanos.
La creación de la página web y los servicios que a través de ella se

brindan son fundamentales ante una gestión orientada a servicios. El
Registro Nacional rediseñó su sitio web para no solo brindar la información
gratuita al usuario, sino también lograr verdaderas transacciones con
validez jurídica.
El portal de servicios digitales del Registro Nacional habilitó la opción de

realizar consultas gratuitas de sus bases de datos. Este servicio se suma
al de la emisión de certificaciones digitales de bienes muebles, inmuebles,
planos y personas jurídicas que se ofrecen al público.
Estas certificaciones no requieren de la impresión del documento, firmas o

sellos, ya que constituyen documentos públicos conforme lo establecen
los artículos 369 del Código Procesal Civil; artículo 5 inciso d) de la Ley de
Certificados, Firmas Digitales Y Documentos Electrónicos, N.0 8454. La
verificación del documento reside en la revisión gratuita y en línea que
debe realizar el receptor de dicho documento público, por medio de un
número de identificación de la certificación (Ortiz-Mora 2016, 570)158.
Vinculado a este conglomerado de facilidades tecnológicas, en la actualidad,

también se brinda el servicio de “Ventanilla Digital”159 mediante el cual los notarios
desde la comodidad de sus oficinas pueden enviar los instrumentos públicos en
formato digital, sin necesidad de caer en gastos de papel de seguridad, boletas
notariales, impresiones, desplazamientos a las sedes y cualquier otra
particularidad que no promueve la inmediatez del servicio.
6.3 Publicidad Material, Alcance, Efectos de la protección registral
La dimensión de la publicidad registral también se manifiesta a un alcance

material, estadio donde los efectos jurídicos se consolidan en el sistema de
seguridad registral, gracias al bagaje normativo que lo respalda resultando en el
perfeccionamiento del instrumento público y los efectos de este.

159 Ver: https://www.rnpdigital.com/VentanillaDigital/xhtml/sesion/index.xhtml
142
La publicidad material se constituye a partir de la inscripción del

documento rogado. El acto de registro de inscripción tiene efectos
jurídicos materiales que son el fundamento, la esencia, de un sistema
de seguridad jurídica preventiva.
Cuando un documento alcanza su inscripción, es porque sobre él, el
Registrador ha realizado un análisis jurídico, en cuanto a los aspectos
extrínsecos e intrínsecos que debe cumplir, relacionados con la
normativa aplicable al caso que se ruega. Ese asiento proveniente de un
estudio de parte del funcionario competente para ello es con el objeto de
que se registren únicamente los títulos válidos y perfectos, porque tal
como lo establece el artículo 34 del Reglamento del Registro Público, el
asiento de inscripción debe ser exacto y concordante con la realidad
jurídica que de él se desprende.
Con la efectiva inscripción del acto que se materializa en un asiento
registral, se presume que el registrador ha aplicado dentro del
procedimiento los principios registrales; comenzando con el de rogación.
El registrador actuó con el consentimiento del titular del bien legitimado
para ingresar el documento a la corriente registral. De modo que
cualquier otra modificación o acto de disposición o extinción sobre el
mismo bien, deberá ser rogado por su titular.
El hecho de que el registrador emita el acto de registro de inscripción no
significa que tenga competencia para modificarlo sin la rogación de su
titular. A esto Lacruz Berdejo (mencionado por Ortiz Mora) indica que la
doctrina lo ha denominado "asientos intangibles, es decir que
sustancialmente no se pueden modificar sino por declaración de voluntad
del titular o por sentencia de los tribunales. No los puede cambiar el propio
registrador, de cuya jurisdicción, en cierto modo, ha salido; ni siquiera
puede revisar la calificación del acto ya inscrito so pretexto de la
aportación de nuevos documentos no tenidos a la vista en su día" (Ortiz-
Mora 2016, 572)160
Como lo advierte la jurista Ortiz Mora, la efectiva inscripción del instrumento

público notarial es lo que detona en la práctica registral. Los efectos que derivan
de la publicidad en su arista material, la rogación como piedra angular de la
creación, extinción y modificación de asientos es el paso para la acción del
Registrador, tarea que el Tribunal Registral Administrativo ha discutido
ampliamente en su jurisprudencia.

143
Sexto. sobre la naturaleza jurídica de las inscripciones mercantiles. 1-) La

existencia de un “sistema de seguridad jurídica preventiva”, basado en una
red de registros públicos, constituye una pieza esencial de cualquier
sistema legal moderno. Los Registros que conforman el Registro Nacional
de este país, responden al esquema general de los llamados "registros
jurídicos", ampliamente difundido en la tradición del derecho continental
europeo y, a través de la influencia española, en toda América Latina. 2-)
En cualquiera de sus variantes, la idea de un “registro jurídico”, supone
que, con independencia de los medios tecnológicos utilizados en la
llevanza del registro, las inscripciones tienen un valor sustantivo y unos
importantes efectos legales, que diferencian ese tipo de registros de
aquellos otros que no tienen más significación que la de proceder al
almacenamiento o conservación de los actos que se incorporan al archivo,
a efectos meramente informativos o estadísticos, sin añadir nada a los
actos que tienen acceso a los mismos. Por eso es que la idea central de
todo “registro jurídico” es que los actos que tienen acceso al mismo sufren,
como consecuencia de la inscripción, una cierta transformación en la
medida en que adquieren una eficacia legal suplementaria. Así, tales
registros son, esencialmente, un instrumento al servicio de las relaciones
jurídicas entre los particulares, y permite hablar de un sistema de
“seguridad jurídica preventiva”, por contraposición al modelo anglosajón,
en el que la efectividad del principio de “seguridad jurídica” descansa
exclusivamente en la actividad de los Tribunales de Justicia. Esa
seguridad jurídica, base y fundamento de los registros jurídicos, se
materializa mediante la publicidad material o sustantiva de la información
que contienen, entendiendo que esa información es la resultante de una
inscripción (Tribunal Registral Administrativo de la República de Costa
Rica, Resolución Definitiva 2016)161.
La naturaleza de los registros jurídicos, como es el caso del costarricense genera

una cantidad de efectos legales que se consolidan gracias a los medios de
publicidad, como lo apunta la autoridad previamente referida, la seguridad jurídica
se consolida con la información que resguardan los registros públicos producto de
la inscripción documental a lo cual la jurisprudencia sigue describiendo.
3-) Para lo que interesa destacar aquí, de todas las clasificaciones que
pueden darse acerca de las inscripciones registrales (así como los
161Tribunal Registral Administrativo de la República de Costa Rica, Resolucíon Definitiva: VOTO

No. 0872-2016 ocho de noviembre de 2016, 14:00 horas (Expediente No. 2016-0361-TRA-PJ)
144
distintos tipos de Registro que pueden resultar de aquellas), una las

clasifica como inscripciones declarativas, y como inscripciones
constitutivas, cuya distinción elemental radica “… en cuanto a si el acto
que se inscribe existe o no como tal, antes de practicarse la
correspondiente inscripción…” (Américo Atilio Cornejo, Derecho Registral,
Buenos Aires, Editorial Astrea, 1ª reimpresión, 2001, p. 10). Las
inscripciones declarativas sólo tienen trascendencia para que el Registro
despliegue sus efectos ante terceros, y las inscripciones constitutivas son
necesarias para la eficacia del acto jurídico de que se trate. En las
primeras los efectos entre las partes se producen desde el momento del
otorgamiento del acto jurídico, mientras que en las segundas el negocio
jurídico no nace entre las partes (ni es eficaz frente a terceros), sino desde
la inscripción. En las inscripciones declarativas, “… la inscripción se limita
a publicar frente a terceros el cambio real ya producido, añadiendo, eso sí,
al acto o negocio jurídico extrarregistral, una mayor protección…” (José
Miguel Espinosa Infante, Manual de Derecho Hipotecario, Madrid, Editorial
Dykinson S.L., 2003, p. 121), de lo que se deduce que en éstas el derecho
existe antes de que ingrese el documento al Registro, haciendo que ese
derecho preexistente extrarregistralmente pase a ser oponible ante
terceros una vez inscrito el documento (Ver en igual sentido a Cornejo,
op.cit., p. 10). Por el contrario, en las inscripciones constitutivas, la
inscripción “… es parte integrante, elemento esencial y requisito “sine qua
non” de la constitución, transmisión, modificación o extinción del
derecho…” (Espinosa Infante, op.cit., p. 121), por lo que se deduce que
una inscripción es constitutiva cuando el derecho o acto sólo puede llegar
a nacer con ella (Ver en igual sentido a Cornejo, op.cit., p. 11). 4-) En
Costa Rica, la Sección Mercantil del Registro de Personas Jurídicas, es un
registro de inscripciones constitutivas, tal como se infiere de lo estipulado
en los artículos 19 y 22 del Código de Comercio (Tribunal Registral
Administrativo de la República de Costa Rica, Resolución Definitiva
2016)162.
Esta diferenciación entre las inscripciones declarativas y constitutivas de los

registros, según la clasificación del patrimonio resguardado en los sistemas de
Folio Real o Folio Personal, crea en el ámbito de la publicidad material, un efecto
unificado con respecto a las implicaciones jurídicas reales de la inscripción y los
efectos legales frente a terceros.
162Tribunal Registral Administrativo de la República de Costa Rica, Resolucíon Definitiva: VOTO

No. 0872-2016 ocho de noviembre de 2016, 14:00 horas (Expediente No. 2016-0361-TRA-PJ)
145
6.4 Tercero Registral, Protección Registral, Legitimación, Fe Pública

Registral, Oponibilidad e Inoponibilidad
En torno al análisis del principio de publicidad, toma gran relevancia el llamado

tercero registral163 como un sujeto meta de sus efectos jurídicos y a la vez lo
contextualiza dentro de la construcción robusta del sistema de seguridad en
características como la oponibilidad e inoponibilidad del patrimonio inscribible.
Analizando ambas figuras se puede establecer, que para determinar el

supuesto del Tercero Registral, se debe de cumplir con ciertos requisitos a
saber: que la persona participe directamente en el otorgamiento de actos
inscribibles; que el contrato cumpla con todos los requisitos materiales y
formales exigidos por la Ley para su perfección, que figure como
transmitente la persona que en el Registro aparezca con facultades para
transmitir la finca y la existencia de la buena fe, sea la ignorancia del
adquirente de que la titularidad de su causante está viciada o no existe ya
en él y, correlativamente, la creencia de que es dueño de la cosa y puede
transmitir su dominio. Por su parte el Tercero Civil, es definido por la
doctrina: “aquel que no ha sido parte en el acto o contrato a que se refiere
la inscripción. Quiere esto decir que el título o derecho real nacido en el
acto o contrato será oponible a cualquier persona que no haya intervenido
como parte, aun cuando el título no haya sido inscrito o presentado al
Registro. El título no publicado (inscrito) es oponible a las partes y es
oponible a cualquier persona que no es parte. Lo es por la propia
163 La puesta en escena del tercero registral en el derecho costarricense trae consigo el debate
entre las posturas jurisdiccionales de la Sala de Casación Primera y Tercera de la Corte Suprema
de Justicia con respecto a la adquisición al amparo de la publicidad registral de cara un fraude
extraregistral, desde abordaje práctico el jurista costarricense Torrealba Navas lo contextualiza de
la siguiente manera: El fraude inmobiliario registral plantea una versión del conflicto verus domina-
adquirente a non domino. El esquema del fraude usualmente es el siguiente: Se presenta al
Registro Público un documento falso que consigna el consentimiento del verus domino en un acto
traslativo de dominio o en una hipoteca a favor de un estafador o de su testaferro. A partir de la
inscripción de este documento apócrifo, se crea una falsa apariencia, una falsa publicidad registral:
El estafador o su testaferro (el non domino) figura como aparente propietario del derecho real
adquirido mediante falsedad. Acto seguido, el non domino contrata con un tercero de buena fe (el
adquirente a non domino) la venta o la constitución de un préstamo hipotecario sobre bien, y se
embolsa ilegítimamente el precio o el importe del préstamo. En tales casos -cuando el tercero no
es un cómplice—, se plantea la confrontación civil entre el verus domino y el adquirente a non
domino. La pregunta crucial es: ¿Cuál derecho real prevalece? En este sentido ver la postura de la
Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia, en la Sentencia 680 de las diecisiete horas con diez
minutos del cuatro de septiembre de dos mil dos. Expediente: 98-001065-0180-CI, y por parte de la
Sala Tercera de la Corte Suprema de Justicia la sentencia 346 de las nueve horas con treinta
minutos del tres de abril de mil novecientos noventa y ocho. Expediente: 97-001137-0006-PE.
Cabe aclarar que desde la génesis del presente trabajo no se contempla el análisis de este debate,
en el entendido que su discusión trasciende el abordaje temático de la presente lección.
146
virtualidad del derecho real a que el mismo se refiere que, como derecho
real, puede hacerse valer erga omnes. Estos terceros, contra los que se
puede hacer valer el derecho real son los terceros que llamaremos civiles.
(Orlando López Cortés, Alfredo López – Calleja París. Artículo 455 del
Código Civil: Conceptos Básicos para su Comprensión. Revista del
Registro Nacional, Nº 2, julio 1988.) (Tribunal Registral Administrativo.
Resolución Definitiva 2009)164
La disertación hecha por los jueces evidencia una reacción del sistema de
seguridad basado en la protección registral que deriva de la publicidad. Esta
mencionada protección registral, no solo tiene un fundamento desde la fuente
doctrinaria o bien como lo muestra el ejemplo anterior desde la judicatura
administrativa, sino que además basa su elaboración en el código civil,
específicamente en el artículo 455.
Artículo 455- Los títulos sujetos a inscripción que no estén inscritos no

perjudican a tercero, sino desde la fecha de su presentación al Registro.
Se concederá como tercero aquél que no ha sido parte en el acto o
contrato a que se refiere la inscripción.
No tendrá la calidad de tercero el anotante por crédito personal, respecto
de derechos reales nacidos en escritura pública con anterioridad a la
anotación del decreto de embargo o de secuestro.
Sin embargo, si la escritura pública fuera presentada al Registro después
de tres meses de su otorgamiento y existiere ya una anotación de
embargo, o de secuestro, éstas prevalecerán sobre aquélla, a menos que
la persona que derive su derecho de la escritura logre demostrar en juicio
ordinario contra el anotante que su derecho es cierto y no simulado, juicio
que deberá plantear dentro de los tres meses siguientes a la fecha de
presentación de la escritura y respecto del cual regirán las disposiciones
del artículo 978.
Al inscribirse las escrituras por derechos reales presentadas dentro de los
tres meses siguientes a su otorgamiento, se prescindirá de las
anotaciones o inscripciones de embargo de que se ha hecho mérito sin
necesidad de gestión u ocurso, o de resolución que así lo declare, y el
Registrador pondrá al margen de los asientos de las referidas anotaciones
o inscripciones, razón de haber quedado sin ningún valor ni efecto, en
cuanto a los bienes o derechos respectivos, en virtud de lo dispuesto en
164Tribunal Registral Administrativo, Resolución Definitiva: Voto No 650-2009 del 15 de junio de

2009, 12:10 horas. Expediente No 2009-0357-TRA-BI
147
este artículo (Poder Legislativo de la República de Costa Rica. Código

Civil 1887)165.
Aunado a la norma transcrita se le adhiere complementariamente, el artículo 2 de
la más reciente ley específica en materia registral, en el fortalecimiento de la
seguridad registral inmobiliaria, acá se describe de forma muy clara e inequívoca,
que se entiende por tercero y a la vez, delimita la competencia del Registro
Inmobiliario y del Registro Nacional como institución rectora, en cuanto a los
efectos de la publicidad.
Artículo 2- Definiciones
Para los efectos de esta ley se emplearán las siguientes definiciones:
o) Tercero registral protegido: es aquel que haya constituido, modificado o
adquirido un derecho real inscribible, atenido al contenido de la publicidad
registral, que hubiera contratado con quien se presume propietario -por
aparecer en el Registro como titular inscrito-, a título oneroso, de buena fe
y que haya solicitado la protección de tal derecho, por medio de la
presentación formal al Registro, del documento auténtico que lo contenga,
para su debida inscripción. (Poder Legislativo de la República de Costa
Rica. Ley de Fortalecimiento de la Seguridad Registral Inmobiliaria
2018)166.
Dentro de la esfera registral acaecen una serie de fenómenos dentro de la
registración y la correspondiente tabulación de esta, es indispensable pensar en
los errores registrales y extra registrales que pueden afectar tanto a propios como
a terceros, detonando en una inexactitud en la publicidad; el marco de calificación
y la competencia letrada tanto de Registradores como también la de Notarios;
elementos y agentes que por vocación se orientan a la perfección y por ende a lo
impoluto del sistema.
El marco de calificación registral limita tanto en esta la función como a la

competencia material de la gestión administrativa, a la información que
conste de los asientos registrales y catastrales y del título o instrumento
inscribible en el Registro. De esta forma el registrador, una vez
165 Poder Legislativo de la República de Costa Rica, “Ley 63 Código Civil: 28 de setiembre de
1887”, consultado 17 de agosto, 2019, SINALEVI.
166 Poder Legislativo de la República de Costa Rica, “Ley 9602 Fortalecimiento de la Seguridad
Registral Inmobiliaria: 13 de agosto de 2018”, consultado 17 de agosto, 2019, SINALEVI.

148
confrontado el título a inscribir con la información constante en la

publicidad registral inscribirá o denegará tal solicitud. Ahora bien, ocurre
que la labor que realiza el funcionario registral no es infalible y puede
llegar a cometer un error que genere una inexactitud en la publicidad
registral. Estos errores pueden ser provocados por el propio registrador,
en cuyo caso se denomina error registral o bien un error que devienen de
la sede notarial, judicial o administrativa, que son denominados errores
extra registrales y que generan de esa forma una inexactitud en la
publicidad registral de origen extra registral. Para atacar esas
inexactitudes sean registrales o extra registrales, la normativa le otorga a
la Administración Registral, la utilización de medidas cautelares (Tribunal
Registral Administrativo, República de Costa Rica. Resolución Definitiva
2019)167.
Derivado de esta función transparente en procura de que la información sea clara

y veraz, se muestra otra característica relevante en los efectos publicitarios, es la
legitimación168, acápite en el cual la titularidad registral del bien es piedra angular
de los efectos formales y materiales.
El titular registral es la persona que aparece en el Registro como sujeto de

los derechos inscritos. Como dice LACRUZ, es «aquel sujeto que, al
hacer constar en el Registro un acto jurídico, queda designado en los
libros como portador de un derecho, facultad o expectativa sobre un
inmueble inmatriculado».
Puede ocurrir que el titular civil de un derecho no coincida con el titular

registral de ese mismo derecho, y ello porque, como sabemos, en nuestro
Derecho la adquisición y transmisión de los derechos se opera fuera del
Registro. El titular registral o titular formal, no obstante, tiene a su favor
todas las ventajas que la ley le atribuye, mientras el Registro no publique
otra titularidad contradictoria.
El titular registral ha de ser una persona física o jurídica, de existencia

actual o posible, y determinada o determinable; en este caso, en la
167 Tribunal Registral Administrativo, Resolución Definitiva: Voto No 0138-2019 del 25 de marzo de
2019, 10:36 horas. Expediente No 2018-0306-TRA-BI (DR).
168 La construcción hecha en el presente texto con respecto al abordaje en la legitimación registral,
dentro del principio de publicidad, no excluye la dimensión de esta (legitimación registral) como un
principio registral individual, en el entendido que la legitimación actúa como una presunción -iuris
tantum- donde la inscripción del título le confiere esta presunción a la persona publicitada frente a
la libertad dispositiva del bien.
149
inscripción se han de consignar los datos necesarios para su

determinación (Sánchez-Calero et al 2014, 437)169.
En el extracto del profesor Sánchez Calero, se recalcan dos ideas fundamentales,

por un lado, los efectos jurídico-registrales que es sujeto el titular, producto de esa
titularidad ante las autoridades registrales y a la vez, la situación práctica que
sufriría ese sujeto al no tener la garantía del sistema de seguridad, producto de la
ausencia de inscripción de su derecho, es en este punto donde la fe pública
registral170 cobra protagonismo.
Nuestro sistema registral brinda Seguridad Jurídica con fundamento en la

Publicidad, que no es una mera publicidad noticia sino una publicidad con
efectos. En este sentido, se reconocen dos grandes vertientes: la
publicidad material que constituye los efectos que genera frente a terceros
en relación con las transacciones de bienes (fe pública registral y
oponibilidad). Y la publicidad formal que resulta ser el medio o soporte de
la información en relación con los elementos publicitados y por supuesto la
forma de acceso a esos medios.
El fundamento jurídico de la publicidad material se encuentra consagrado

en el primer párrafo del artículo 455 del Código Civil, cuando establece
que: "Los títulos sujetos a inscripción, que no estén inscritos, no perjudican
a terceros, sino desde la fecha de su presentación al Registro". De lo que
se deduce con claridad que la publicidad material tiene dos efectos
jurídicos: la fe pública de los asientos registrales, que hacen plena prueba
de lo que en ellos está contenido, ofreciendo al adquirente seguridad en
las transacciones (Seguridad Dinámica o Seguridad del Tráfico) y la
oponibilidad que protege el derecho de quien ha adquirido con apego a la
ley y al amparo de la publicidad registral (Seguridad Estática o Seguridad
del derecho), garantizándole que no podrá ser despojado de un bien
169 Francisco Javier Sánchez Calero et al, Curso de Derecho Civil III. Derechos Reales y Registral
Inmobiliario (Valencia España: Tirant lo Blach, 2017), 437
170 El espectro de actuación de la Fe Pública, como principio rector en el Derecho Registral
Patrimonial, va más allá de su aplicación práctica dentro de la publicidad registral, ya que está
basado en una presunción -iuris tantum- de la exactitud de los asientos registrales, en el entendido
que no opera en relación a los derechos que no necesitan ser inscritos, su relevancia se dirige a
eliminar la incertidumbre en los actos o contratos registrables, ya que esta condición llevaría al
sistema de seguridad jurídica preventiva a colapsar, por lo tanto el principio de fe pública registral
hace presumir la certeza de los asientos y sus contenidos.
150
inscrito sin su consentimiento (Tribunal Registral Administrativo de la

La disertación hecha por el Tribunal, amalgama una serie de elementos base, para
el entendimiento pleno de los roles competenciales de los diferentes sujetos
intervinientes en el fuero registral, la fe pública y oponibilidad que se confabulan
frente al tercero, de cara a su seguridad y fidelidad, aunado a una acción
constante del Registro como institución protectora, tesitura que retoma la
autoridad de la judicatura administrativa.
Tal como se indicó líneas atrás, el Registro Inmobiliario resguarda los

intereses de terceros, siempre y cuando tengan sus bienes o derechos
inscritos, tutelando así todo el sistema de Seguridad Jurídica Inmobiliaria.
En este punto, resulta conveniente aclarar los conceptos de tercero civil y
tercero registral, a efecto de delimitar los derechos protegibles por la
publicidad registral y, en su defecto, los que no obtienen esa protección:
Tercero civil es todo aquel que no ha sido parte en el acto o contrato a que
se refiere la inscripción, sin mayor requisito. Es quien pretende un derecho
sobre un bien y obtiene información en el Registro sobre su situación
jurídica, pero no realiza ningún acto o contrato inscribible o lo realiza, pero
no solicita su inscripción. Es decir, no acude a la publicidad registral en
busca de protección.
Por su parte, el tercero registral es quien adquiere un derecho real, de

buena fe y al amparo de la información que brindan los asientos
registrales. Además de esto, lo anota y lo inscribe en forma inmediata. Es
decir, para ser considerado tercero registral debe cumplirse con tres
requisitos básicos: a) adquisición de buena fe y de quien consta como
titular del derecho en la publicidad registral, b) adquisición a título oneroso
y c) presentar al Registro la rogación para inscribir el derecho que se
adquiere (Tribunal Registral Administrativo de la República de Costa Rica.
Resolución Definitiva 2019)172
Como lo apuntan certeramente los jueces del tribunal, la identificación del tercero
registral como sujeto de la publicidad, demanda la claridad de esos tres
171 Tribunal Registral Administrativo de la República de Costa Rica, Gestión Administrativa: VOTO
172 Tribunal Registral Administrativo de la República de Costa Rica, Gestión Administrativa: VOTO
151
requerimientos básicos, si es de sumo interés para la configuración clara del

sistema de seguridad, el principio registral de Oponibilidad o bien la inoponibilidad
del mismo, entendido como la capacidad de mostrar esa titularidad del bien o
ampararse en la publicidad del tráfico jurídico derivado de la publicidad, gracias a
la inscripción previa del bien, el artículo 478 de la Ley 63 lo aclara
reveladoramente.
Artículo 478.- Ningún documento sujeto a inscripción que no haya sido

inscrito se admitirá en los tribunales ni en las oficinas del gobierno, salvo
que se invoque en juicio contra alguna de las partes, sus herederos o
representantes.
(Así reformado por el artículo 178, inciso b), del Código Notarial No.7764
de 17 de abril de 1998) (Poder Legislativo de la República de Costa Rica.
Código Civil 1887)173
La publicidad registral en sus aristas material y formal, relacionado a la claridad

del tercero registral, los efectos declarativos y constitutivos de los sistemas de
Folio Real y Personal como parte de la actuación notarial en las rogatorias por
medio de los instrumentos públicos, nacen de una necesidad económica y social
en la certeza de la titularidad del patrimonio, en cómo puede o no oponerse ante
terceros, en estadios tan llanos como la simple comprobación , hasta en estrados
judiciales en disputa de derechos o protección de los mismos.
Términos clave
Publicidad registral, publicidad formal, publicidad material, Tercero registral,

protección registral.
Resumen
En esta lección el estudiantado podrá diferenciar entre publicidad formal y material

considerando conceptos, alcances, efectos. Así mismos se facilita la comprensión
de conceptos como tercero registral, protección registral, legitimación, fe pública

1887”, consultado 27 de setiembre, 2019, SINALEVI.
152
registral, oponibilidad e inoponibilidad, facilitando a nivel práctico su conocimiento

y aplicación.
Estudio de Caso

lección.
• Competencias a desarrollar.
• Caso.
Eduardo es un inversionista costarricense, que desea adquirir un terreno que se

encuentra baldío, muy cerca del centro de la ciudad. Su idea es reunir esa finca
con otra que ya es de su propiedad y con ello tener la suficiente área para
construir diez unidades, cinco locales comerciales en un primer piso con finalidad
comercial y otras cinco unidades habitacionales en el segundo piso, cada una de
ellas de 35 metros cuadrados. Don Eduardo acude a su notaría para que usted le
asesore con la finca y la condición en la cual se puede encontrar respecto a las
153
cargas inmobiliarias, ya que solo posee el nombre completo de la propietaria y su

identificación.

1. ¿Cuáles medios de publicidad registral utilizaría para la realización de los
estudios registrales de la finca a comprar?
2. ¿Cuál es la diferencia teórico-práctica entre la publicidad formal y material?
3. ¿Es Don Eduardo un tercero registral?
4. ¿Cuál es el efecto práctico del principio de inoponibilidad?
Lección 7. Principio de Especialidad
❖ Comprender el principio de especialidad dentro del Derecho Registral

Patrimonial.
❖ Reconocer a nivel teórico y práctico bienes susceptibles a inscripción.
7.1 Concepto
En Principio de Especialidad en materia registral, se define desde una concepción

básica, que delimita su importancia e injerencia dentro de esta ciencia jurídica.
Aunado a su definición básica, con respecto al patrimonio inscrito en los diversos
registros públicos, este postulado guarda un entendimiento práctico más allá, que
será abordado en la lección. Como primera idea es importante interiorizar como se
manifiesta.
Nuestra legislación hipotecaria adopta el principio de especialidad o

determinación, el cual responde a la necesidad de concretar o
individualizar los elementos de la publicidad registral: la finca, el derecho,
los sujetos, el título y el asiento.
Son, pues, manifestaciones del principio de especialidad, cuyo estudio se
hará en lo sucesivo, las siguientes:
154
A) Determinación de la finca. La finca constituye la base de nuestro sistema

registral y el objeto de los derechos reales inscribibles; de ahí la
necesidad de su descripción con los datos necesarios para su perfecta
individualización y delimitación, como luego veremos.
B) Determinación del derecho. También es imprescindible determinar los
datos necesarios para precisar la existencia y alcance de los derechos
reales constituidos sobre la finca, como son los relativos a su naturaleza,
extensión y condiciones, así como su valor, si constare en el título (…). El
principio de especialidad impone que los derechos recaigan sobre la
totalidad de la finca o sobre una cuota indivisa; si se pretende que graven
una parte material de ella, habrá que segregar esa porción previa o
simultáneamente.
C) Determinación de los sujetos. Igualmente es preciso determinar con
exactitud quién es el propietario de la finca y quiénes son los titulares de
los derechos reales limitados existentes sobre la misma (…). Si son varios
los titulares de un mismo derecho, en la inscripción se precisará la porción
ideal de cada uno con datos matemáticos, que permita conocerla
indudablemente.
D) Determinación del título. En el documento presentado a registración
deberá especificarse con claridad el título productor de la modificación
jurídico real, su causa y las circunstancias necesarias para la inscripción.
E) Determinación del asiento. Los asientos registrales habrán de expresar
todas las circunstancias de los anteriores elementos de la publicidad
registral (…). (Sánchez-Calero et al 2014, 434)174
Esta caracterización realizada por el autor, da pie a comprender la relevancia del

principio, de cara a la función notarial-registral, es a viva luz un faro de exactitud y
confiabilidad para el sistema registral, procurando la identificación de los bienes y
determinándolos para los titulares como los profesionales que acuden a la
publicidad; idea que el Jurista costarricense Palacios Echeverría retoma.
Exige que los derechos publicados por el Registro estén debidamente

definidos y precisados respecto a su titularidad, naturaleza, contenido y
limitaciones. La titularidad incluye la proporción matemática que
corresponde a cada condueño y la indicación del resto cuando se trata de
segregaciones. Cada inscripción debe hacer relación precisa con una
174Francisco Javier Sánchez Calero et al, Curso de Derecho Civil III. Derechos Reales y Registral
Inmobiliario (Valencia España: Tirant lo Blach, 2017), 434.
155
"finca", si se han hipotecado varias, se anotará el gravamen en cada una

de ellas (Palacios Echeverria 1994, 26)175.
Es notable que la utilización de ejemplos para definir las particularidades del
sistema registral, se basan mayoritariamente en la materia inmobiliaria, tomando
como premisa las fincas registrales, situación ejemplarizante, pero no única ni
tampoco exclusiva, ya que las implicaciones de los principios registrales son
aplicables a las diversas disciplinas de la registración.
El principio de especialidad exige que los derechos registrados estén

debidamente definidos o precisados respecto a su titularidad, contenido,
limitaciones, y naturaleza de los inmuebles sobre los que recaen. La
finalidad es mantener una clara y precisa individualización de cada uno
de los inmuebles. Este principio tiene su fundamentación legal en los
artículos 405, inciso 20, 460 y 461 del Código Civil.
Respecto a los inmuebles, cada finca tiene su registración propia,
designándosele un número de matrícula bajo el sistema de folio real.
El principio de especialidad pretende que cada derecho publicado por el
Registro esté debidamente individualizado y se puedan distinguir unos de
otros. A cada documento que ingrese para su registración debe
examinársele la individualización de los sujetos, inmuebles y derechos
que alude; lo que significa una singularización propia de cada derecho.
Esto se debe cumplir cada vez que se solicite la inscripción de un
documento (Sibaja-Morales 2007)176.
El determinismo en la exactitud de la titularidad de los derechos registrales, es la
premisa del principio de especialidad, pero este va un poco más allá, también
contempla desde la práctica registral las competencias exclusivas de cada registro
público, entendiéndose que la materia técnico jurídica que rige a cada uno, debe
tener una relación coherente con la rogatoria notarial del instrumento público,
entendiendo de esto, que las pretensiones sobre las fincas irán a la materia
inmobiliaria, las de sociedades de capital a personas jurídicas y las de vehículos al
registro de bienes muebles, por señalar algunos ejemplos.
175Palacios Echeverría, Manual de Derecho Registral, 26.

37.
156
7.2 Bienes susceptibles a inscripción
Dentro de la esfera registral existe una serie de disciplinas jurídicas que se dividen
por un marco de calificación determinado, lo que no excluye algunas colisiones
legales compartidas en su operatividad. Dentro del Sistema de Seguridad Jurídica
Preventiva los registros públicos acogen en su protección la tradicionalidad de
algunos derechos como el de propiedad, pero mantiene en el caso Costa Rica una
visión de números abiertos para la creación de derechos reales lo cual facilita
tanto al notario como a la institución una dinámica de innovación y trazabilidad
ante las concurrentes necesidades del mercado.
El Registro de la Propiedad tal y como fue concebido en su creación tenía

por objeto la inscripción de los actos y contratos referentes al dominio y
demás derechos reales sobre bienes inmuebles, más otros actos referidos
a los arrendamientos de bienes inmuebles y ciertas resoluciones judiciales
en materia de capacidad.
En el Derecho moderno, sin embargo, la propiedad inmobiliaria ha dejado

de ser el principal tipo de riqueza, y por otra parte, existen determinados
bienes muebles que por sus características son fácilmente identificables,
lo que hace posible extender a su tráfico jurídico algún tipo de protección
registral.
Hoy en día, más que la distinción entre bienes muebles e inmuebles, se

usa la clasificación entre cosas “registrables y no registrables”,
centrándola en las normas de la publicidad y abriendo con ello el gran
cauce para que determinadas cosas susceptibles de identificación reciban
el beneficio de la publici-dad registral y sobre las cuales pueda construirse
un sistema de garantía.
Con todo lo anterior, podría distinguirse en la actualidad entre:
A) Bienes inmuebles, cuyo tráfico jurídico se protege a través del Registro

de la Propiedad, mucho más importante que el Registro de Bienes
Muebles, dada la mayor envergadura que tiene el tráfico de los bienes
inmuebles que el de los muebles.
B) Bienes muebles, entre los que cabe distinguir:
a) Cosas no registrables -ya que no todas las cosas muebles pueden tener
acceso al Registro-, que son aquellos muebles que por su poca
157
importancia económica y su difícil identificación individual están sustraídas

a la publicidad registral: se regirán por un sistema distinto al de los bienes
muebles registrables.
b) Cosas registrables, son aquellas que por su importancia económica y

en virtud de su posible identificación individual son susceptibles de una
protección registral específica (por ejemplo, un avión o aeronave, un
buque…). Esta protección específica se canaliza en la actualidad a través
del Registro de Bienes Muebles. (IC-Abogados 2016)177
Esta clasificación es de suma relevancia tanto para instancias notariales como

registrales, en el entendido de que debe existir un análisis de aprovechamiento y
pertinencia para la protección registral del patrimonio, que busca por rogación su
resguardo, es la tradición un punto de partida, pero no así un límite para lo que se
pueda considerar como un bien a ser protegido en tanto la hermenéutica jurídica
respalde dicha petitoria.
Se puede decir que la inscripción se hace a fin de dar publicidad al

derecho de propiedad, y es de interés particular; sea que el individuo tiene
interés de “notificar” a todo el mundo (Urbi et Orbe), que es dueño de un
bien inmueble, el cual debe ser respetado y protegido, y que en su uso lo
muestra a todos para comprobar su estado, (libre o gravado), y poder
aprovecharlo obteniendo de él los beneficios propios de su naturaleza. Es
claro que esto no es posible sino después de que el Estado protege la
propiedad privada como un derecho esencial del ciudadano.
Como atrás hicimos ver, el origen de la propiedad fue la ocupación
material del suelo y en esa forma, la defensa del territorio, que en un
principio demandó del dueño una actitud personal de vigilancia y
exclusión del invasor, y una vez que nació el estado de sociedad
organizado, ya el hombre no necesitó cuidar o proteger él mismo su tierra,
sino que el Estado la protegía.
Además del interés del particular en hacer público su derecho de
propiedad, ha llegado a surgir la "obligación", en cierta forma, de la
inscripción o registración de los bienes. La ley ha venido a exigir, para la
conformación completa del derecho de propiedad, su registro. Así el
artículo 267 del Código Civil dice: "Para que la propiedad sobre inmuebles
surta todos sus efectos, es necesario que se halle debidamente inscrita
177 Página Web de IC-Abogados, “Bienes registrables y no registrables” http://ic-

abogados.com/registro-de-la-propiedad/bienes-registrables-y-no-registrables/ (consultado: 27 de
setiembre 2019)
158
en el Registro General de la Propiedad", y el artículo 606 del Código Civil

de España dice: "Los títulos de dominio o de otros derechos reales sobre
bienes inmuebles que no estén debidamente inscritos o anotados en el
Registro de la Propiedad, no perjudican a terceros".
Es evidente que la protección del Estado al derecho de propiedad no lo es
en función del Registro, pues las leyes lo constituyen y lo protegen sin
que sea requisito indispensable que esté inscrito. El derecho de propiedad
existe con o sin el Registro: la registración es un complemento, más o
menos importante según cada sistema. Sin embargo, en forma general, el
ciudadano guarda gran respeto al Registro, y cree que su propiedad, por
estar inscrita, es invulnerable, y además una garantía y una seguridad de
que se es dueño de un inmueble (Solano-Chacón 1996, 31)178.
La protección dada por las autoridades registrales, como lo manifiesta el autor
responde a una posibilidad que tiene la persona física o jurídica en acudir a su
resguardo, en el entendido que previo a llegar a la institución, existe un marco
legal que valida sus derechos sobre la cosa, en tanto estos cumplan con las
presunciones legales, lo que no minimiza la importancia de la actividad registral.
Siempre sobre esta temática el autor nos refiere a una idea fundamental derivada
del análisis jurídico doctrinario del fenómeno de la registración.
Se han preguntado los autores, ¿qué inscribe el Registro, títulos o

derechos? El artículo 450 del Código Civil de Costa Rica, dice: "Sólo
pueden inscribirse los títulos que consten de escritura pública, de
ejecutoria o de otro documento auténtico, expresamente autorizado por la
ley para ese efecto"; el 459: "En el Registro de Propiedad se inscribirán: 1.
Los títulos de dominio sobre inmuebles. 2. Aquellos en que se constituyan,
reconozcan, modifiquen o extingan derechos de usufructo, uso, habitación,
servidumbres y cualesquiera otros reales diversos de la hipoteca".
Conforme a lo anterior, el Registro de Propiedad es un Registro de títulos,
no de derechos. Sin embargo, en alguna forma se acepta que a través de
los títulos se inscriben los derechos. Así, el artículo 451 del Código Civil de
Costa Rica expresa: "La inscripción podrá pedirse por quien tenga interés
en asegurar el derecho que se trate de inscribir o por su representante o
apoderado". (El subrayado es nuestro). El 452: "Pueden constituirse
derechos reales por quien tenga inscrito su derecho en el Registro o por el
que lo adquiera en el mismo instrumento de su constitución". (idem). Para
Hernández Gil, según el sistema español, "en el Registro no se inscriben
178
Jorge Solano Chacón, El Registro Público: Símbolo de un Sistema (San José, Costa Rica:
159
los derechos, sino los actos o contratos por los que se constituyen
modifican o extinguen los derechos reales" (Solano-Chacón 1996, 32)179.
El efecto de publicidad que consolida para propios y terceros los derechos, es una
seguridad brindada desde las diferentes fuentes básicas de las ciencias, no solo
por la discusión doctrinaria de su importancia para las libertades individuales de
comercio y prosperidad de una nación, sino también por un marco jurídico que
valida esa propiedad de cara a una sociedad global, siendo un tema sumamente
discutido jurisprudencialmente por las autoridades correspondientes; a tenor de
estas fuentes el marco jurídico costarricense refiere al Código Civil en si artículo
451 quien reza lo siguiente.
Artículo 451.- La inscripción podrá pedirse por quien tenga interés en

asegurar el derecho que se trate de inscribir o por su representante o
apoderado.
El que presente el documento se presume que tiene poder para este

efecto. (Poder Legislativo de la República de Costa Rica. Código Civil
1887)180
Este extracto legal otrora mencionado por el profesor Solano Chacón, indica
puntualmente la posibilidad de acudir al resguardo del Estado, como un medio de
consolidación de su derecho frente a la cosa, lugar en donde la legitimación es
indispensable para el discernimiento de un buen derecho, evidenciando una
necesidad de cumplimiento, como lo indica la siguiente norma.
Artículo 480.- La propiedad de muebles é inmuebles se trasmite con

relación a las partes contratantes, por el solo hecho del convenio que
tenga por objeto trasmitirla, independientemente de su inscripción en el
registro y de la tradición. (Poder Legislativo de la República de Costa Rica.
Código Civil 1887)181
La fuerza de ley generada por la manifestación de la libre voluntad de las partes

en contratar, no solo genera obligaciones sinalagmáticas entre las personas
179 Jorge Solano Chacón, El Registro Público: Símbolo de un Sistema (San José, Costa Rica:


160
vinculadas, sino que también constituye en elemento básico de la actuación

notarial y por ende de las posteriores rogaciones registrales de las que la
institución será objeto. El principio de especialidad se moviliza entre la abierta
protección de la titularidad de los bienes y la especificidad de las materias técnico-
jurídicas en los registros públicos, amparados en la necesidad de inscribir ante la
autoridad registral el patrimonio.
Términos clave
Principio de especialidad, bienes susceptibles a inscripción.
Resumen
En esta lección cada estudiante conocerá acerca del principio de especialidad

dentro del Derecho Registral Patrimonial con el fin de que en un plano más
práctico pueda reconocer aquellos bienes susceptibles a inscripción.
Estudio de Caso

lección.
161

• Caso.
Silvia es una empresaria en el área de los agronegocios, hace poco tiempo

adquirió una finca de vocación agrícola, cuyo antiguo dueño le indico que no
estaba inscrita ante del Registro Nacional, por cuanto ambas partes tuvieron que
firmar un contrato de compra venta de inmueble no inscrito. Silvia interesada en
formalizar la actividad productiva en la finca, buscar inversionistas y darla en
garantía para obtener créditos frente a autoridades financieras, acude a su notaría
para asesoramiento y futuras gestiones que se podrían solicitar frente a la
autoridad registral.

1. ¿Cuál es la importancia del principio de especialidad ante las necesidades de
Silvia?
2. ¿Cuál registro público sería objeto de las rogatorias por su especialidad en
interés de inscribir la finca?
3. ¿Porque consideraría usted que una finca es un bien susceptible de
inscripción registral y otros tipos de patrimonio no lo son?
4. ¿Cuáles razones socioeconómicas y jurídicas consideraría usted como
notario, ante la posible negativa de Silvia a inscribir registralmente la finca?
Lección 8. Principio de Rogación

162
❖ Comprender el principio de rogación considerando su concepto, legitimización

y forma.
❖ Determinar las diferencias entre documentos inscribibles y no inscribibles.
❖ Llevar a nivel práctico la aplicabilidad del principio de Rogación y sus efectos.
8.1 Concepto, legitimación y forma
El Principio de Rogación en materia registral, es el punto de partida en primera

instancia para la actuación institucional por medio del Registrador, se construye en
la praxis jurídica, como un impulso normativo requerido para la creación,
modificación o extinción de asientos registrales, es indispensable para su correcta
comprensión definir conceptualmente que se entiende por este postulado y de ahí
analizar los efectos derivados.
El principio de rogación -o de instancia, como también se lo conoce –

significa que la actividad del registrador no puede ser espontánea, sino
impulsada
El registrador no puede acomodar sus asientos a la realidad jurídica
extraregistral (…) por el solo hecho de haberse enterado de modo oficioso
de que la situación registral debe variar.
Tampoco puede el registro expedir certificaciones o informes que no le
sean requeridos.
Si recibe un documento que no puede ser objeto de inscripción o
anotación, el registro no podrá cumplir su cometido primordial: registrar
hoy para publificar mañana. Pero no siempre basta la presentación del
documento si no se acompaña la rogatoria, que muy raramente forma
parte del documento mismo.
No hay que confundir rogatoria con súplica, porque el servicio público
registral es inexcusable, y sólo en casos muy especiales se puede negar
la prestación (García-Coni 2006, 115)182.
182Raúl R. García Coni y Ángel Agustín Frontini, Derecho Registral Aplicado (Buenos Aires,
Argentina: Lexis Nexis 2006) 115.
163
Producto de este análisis, la dimensión de la rogatoria repercute en aspectos tanto

del Registrador, como servicios básicos prestados por la administración registral,
tan es el caso de la emisión de certificaciones, informes y demás documentación
ofrecida al público. La legitimación que se origina tanto en la rogatoria notarial
como en la actuación del Registrador deriva expresamente de lo requerido,
limitando la actuación fáctica en el sistema de resguardo patrimonial.
Además de no poder suplir la requisitoria (aunque a veces pueda

presumirla), el registrador sólo puede dar curso a las solicitudes que
provengan del autorizante del documento o de los interesados directos
(…), con las limitaciones establecidas en las legislaciones locales cuando
la rogatoria está reservada a determinados funcionarios (…). Por otra
parte, el registro sólo es público para quien tiene interés legítimo en
indagar el estado jurídico de los inmuebles, documentos, restricciones o
interdicciones registradas, etc. (…) (García-Coni 2006, 115)183.
Existe dentro de la doctrina visiones distintas sobre la rogación y como entenderla
de cara al Sistema de Seguridad Jurídica Preventiva y la publicidad registral, el
profesor García Coni expone una de estas posturas antiguas, llevando un peldaño
más atrás la concepción clásica, y hasta cierto punto pétrea del Registrador.
No es necesario que la rogatoria sea expresa, con formalidades de petito'

Y en la práctica asume carácter tácito.
Hay una ingeniosa combinación de rogatoria y minuta que el registro

asimila y transforma en asiento, protocolizándola. Esta técnica (…) ha sido
superada por la implantación del folio real que también se sirve de la
minuta como pre síntesis del asiento de matriculación y de las breves
notas que lo integran (…) (García-Coni 2006, 115)184.
Esta concepción no estaría lejos de la verdad, en tanto las consideraciones de

legalidad realizadas por el Registrador en la calificación registral, (que otrora tenía
una tabulación distinta al Folio Real) impactaba pormenores requeridos
esencialmente para una publicidad clara y exacta como la exige el Principio de
Especialidad. En la modernidad de la concepción y entendimiento el Tribunal
Registral Administrativo manifiesta lo siguiente.
183Ibid. 115.
184 Raúl R. García Coni y Ángel Agustín Frontini, Derecho Registral Aplicado (Buenos Aires,
Argentina: Lexis Nexis 2006) 115.
164
En primer término, debemos mencionar el principio de rogación que hace

referencia a que es preciso solicitar al Registro la inscripción en forma
expresa. Respecto del concepto de principio de rogación, afirma Ortiz
Mora:” (1)...Con el principio de rogación se da inicio al procedimiento
registral. Constituye la solicitud que hace el usuario para que el
documento ingrese a la corriente registral. Esta solicitud conlleva la acción
inmediata, por parte del Registro, de publicitar un acto de registro
provisional. Este documento debe provenir de las sedes que están
autorizadas para emitir los instrumentos o documentos públicos, bajo la
formalidad de escritura pública, ejecutoria o documento auténtico,
dependiendo si se trata de notaría pública, tribunales de justicia u oficinas
administrativas.”2016. p.485
Este principio tiene su fundamento legal en los artículos 451 y 452 del
Código Civil que establece la necesidad que el interesado que tenga
inscrito su derecho -o lo adquiera en ese mismo acto- declare
expresamente su voluntad, para que el registrador proceda a su ingreso a
la publicidad (Tribunal Registral Administrativo de la República de Costa
Rica. Resolución Definitiva 2019)185.
Según lo indicado por los jueces del tribunal y recogiendo la concepción extensiva
de la autora, existen una multiplicidad de documentos y autoridades que pueden
interactuar en la rogatoria registral; entendimiento jurídico que da paso a construir
una forma para su presentación, formalidades inherentes a las ciencias jurídicas,
de la cuales el Derecho Registral no es la excepción.
Los requisitos mínimos que son indispensables para ejercer la rogación se

encuentran contenidos en los artículos 50 y 51 del Reglamento del
Registro Público. Dentro de ellos, resultan de interés para la resolución de
este asunto:
“Artículo 50.- Requisitos para que el documento sea recibido en la Oficina
del Diario. Para que un documento sea recibido en la Oficina del Diario,
debe de haber cumplido los siguientes requisitos:
a) (…)
b) Haber cumplido los requisitos formales requeridos por Ley. (…)
f) Portar la boleta de seguridad del Notario que autoriza el acto.

165
Artículo 51.- Requisitos para que los documentos puedan ser anotados e
inscritos. Para que los documentos (…) puedan ser anotados e inscritos
deberán reunir los siguientes requisitos:
a) Estar constituidos en escritura pública, sentencia ejecutoria u otro
documento autentico expresamente autorizado por la ley para este efecto.
b) Cumplir las formalidades que dispongan las leyes…”
La rogación permite establecer la prioridad (que es otro principio registral),
en relación con otros documentos presentados posteriormente y asegura
el derecho mediante su publicidad a terceros. Con la presentación del
documento registrable (rogación) se da impulso a todo el sistema registral.
En resumen, el principio de rogación no implica solamente que el Registro
no actúa de oficio ya que, además de esto, resuelve básicamente tres
aspectos del ingreso a la Publicidad Registral: el medio idóneo para
realizar esa rogación, la materia inscribible y la legitimación. (Tribunal
Registral Administrativo de la República de Costa Rica. Resolución
Definitiva 2019)186
Los dos artículos normativos mencionados en la jurisprudencia administrativa,

derivan en una construcción hermenéutica de gran provecho para el entendimiento
del principio y sus implicaciones en el sistema de registración costarricense, como
es la vinculación de Principio de Prioridad, que será analizado en una lección más
adelante.
8.2 Documentos Inscribibles / no Inscribibles y sus Clases
En la aplicación práctica del principio de rogación, una de las aristas de mayor

importancia para el análisis del operador del Derecho, es el disentimiento jurídico
de los documentos que son inscribibles o no, en los registros públicos y como
estos se clasifican dentro de la esfera contractual.
El artículo 480 del Código Civil permite la no inscripción de documentos.

Ello significa la no obligatoriedad por parte del interesado de acudir al
Registro para inscribir y darle publicidad al derecho adquirido en el
documento que se trate. Significa a su vez, la renuncia tácita al principio
de oponibilidad hacia terceros, con las posibles consecuencias que de ello
deviene. Al no constar publicitado un derecho a favor del verdadero titular

166
extrarregistral, podría ocurrir que se disponga nuevamente de la propiedad

por quien ya no le corresponde esa titularidad, pero que a nivel registral
constituye ser el propietario.
La no obligatoriedad para solicitar la inscripción de un documento, es parte
del sistema declarativo que se sigue para la adquisición de bienes
muebles e inmuebles. Tal como ya ha sido abordado, la propiedad se
adquiere con el solo consentimiento de las partes. "Desde que la
estipulación se acepta, queda perfecto el contrato, salvo los casos en que
la ley exija alguna otra formalidad" (Código Civil. Artículo 1009).
El artículo 267, relacionado con los artículos 455, 459 y 478 todos del
Código Civil, está dirigido a motivar la inscripción del documento en el
Registro, pero ninguno establece la obligatoriedad de la inscripción. En el
numeral 455 está implícito el principio de inoponibiIidad, según el cual, los
títulos que no están inscritos no se oponen a terceros. Esta advertencia
merece especial cuidado porque su inobservancia podría traer como
consecuencia la adquisición de la propiedad a nom domino. De esta
forma, el titular registral que en la realidad extrarregistral ya no es dueño
de la propiedad, vende a un tercero sin tener justo título para ello (Ortiz-
Mora 2016, 487)187.
El análisis de la funcionabilidad en la inscripción o no inscripción de actos o

contratos frente al Registro, responde a una valoración de conveniencia personal y
a la vez jurídico-práctica, en el entendido que la consolidación de los derechos se
da frente a terceros producto de la inscripción y publicidad. Como se ha indicado,
el sistema costarricense en el área de los derechos reales es de números abiertos,
en el entendido de que la autoridad registral debe valorar el trámite de rogatoria
para un derecho innovador en tanto este se configure con validez jurídica dentro
del ordenamiento.
El artículo 459 indica expresamente los títulos inscribibles en el Registro

bajo una visión de números apertus. Esta disposición viene a constituir un
incentivo para el adquirente, de obtener la publicidad registral de los actos
o negocios jurídicos que encajen en esa normativa, con los respectivos
efectos jurídicos que dimanen de esa publicidad, sea de efecto noticia o
material.
El artículo 478 por su parte, invoca la negativa de usar en los tribunales de
justicia, un documento que siendo sujeto a inscripción, ese acto no sea
ejercido Quizás en este último artículo se encuentre implícita esa

167
obligatoriedad de inscripción, con el fin de que el documento adquiera

efectos probatorios plenos. La inscripción conforme a esa normativa le
otorga al documento la característica de plena prueba.
A pesar de esas normativas, que, de alguna manera, en el caso de la
primera, advierte la posible consecuencia que podría suceder ante la no
inscripción del documento, o en el caso de la última, el beneficio
probatorio que adquiere un documento inscrito, no existe dentro del
sistema registral costarricense una norma que obligue a esa inscripción.
Tampoco alguna que explique las bondades que conlleva la publicidad
registral.
Alcance del artículo 451 del Código Civil
El artículo 451 del Código Civil determina: "La inscripción podrá pedirse
por quien tenga interés en asegurar el derecho que se trate de inscribir o
por su representante o apoderado. El que presente e/ documento se
Presume que tiene poder para este efecto".
La persona que generalmente tiene interés en asegurar el derecho viene a
recaer en aquella que adquiere un derecho real o personal. Ello excluye al
transmitente o Persona que consiente algún acto o negocio jurídico con su
propiedad, ya que el provecho económico es trasladado al beneficiario. Se
incluye también en este artículo al representante o apoderado. (Ortiz-Mora
2016, 488)188
La discusión planteada por la jueza Ortiz Mora, evoca una valoración muy
pertinente en la función notarial de asesoría y la posterior reacción registral ante la
rogatoria; si bien como se indica en el artículo 451 de la ley 63, y en general en el
ordenamiento jurídico costarricense, no existe la obligatoriedad legal expresa para
la inscripción de aquel patrimonio que puede ser susceptible al resguardo registral,
pero desde la doctrina y la práctica económica existe una necesidad de certeza
frente a los derechos de los bienes y de acá la gran importancia de la escritura
pública notarial.
Escritura pública corresponde al instrumento otorgado por el notario

público en su función notarial. En este documento hay comparecencia de
partes. Sus otorgantes consienten un acto, contrato o negocio jurídico
mediante el cual se traspasa, modifica o extingue un derecho de
propiedad. La rogación de este documento, para que sea publicitado en un
acto de registro de inscripción, conlleva la aplicación de los principios

168
registrales bajo un iter procedimental dentro de un marco de calificación.

En ese marco legal, el registrador valora las formalidades extrínsecas e
intrínsecas del documento. Si se cumple con los requisitos exigidos por
esas formalidades, el documento es autorizado para su inscripción
definitiva con efectos jurídicos materiales.
En la escritura pública, la calificación del registrador es amplia. Este

funcionario revisa los mecanismos de seguridad que debe llevar todo
documento proveniente de la sede notarial y que constituyen las
formalidades extrínsecas. Superada esa revisión, califica el fondo de dicho
documento con fundamento en la información que sobre este conste en el
Registro, así como su legalidad. Conforme a su competencia, el
registrador puede autorizar, suspender o cancelar la inscripción de ese
documento (Ortiz-Mora 2016, 491)189.
La función calificadora ejecutada por el Registrador, no solo es una valoración a lo

interno de la legalidad cotejando la estructura general del instrumento público
dentro de los requisitos de forma y fondo, sino también resuelve la coherencia y
pertinencia de los actos o negocios jurídicos solicitados, en este punto es
necesario realizar una pausa en el Principio de Rogación y valorar cuales son las
clases de documentos que son susceptibles o no a inscripción.
1) Los actos jurídicos que versan sobre la posesión, como hechos

independientes, quedando a salvo el "dominio" que se inscribe en virtud
de informaciones posesorias.
2) Los actos jurídicos referentes a bienes muebles.
3) Los actos jurídicos referentes a derechos personales, como por
ejemplo, la promesa de venta.
4) Los actos jurídicos relativos a bienes inmuebles que por ley están
declarados fuera del comercio, por ejemplo, las cosas públicas destinadas
al uso público (calles, avenidas, parques, etc.) (Palacios Echeverria 1994,
37)190.
Los actos jurídicos antes mencionados son no inscribibles, dada su naturaleza, ya

que se mantienen fuera del espectro de actuación registral, lo que causa
improcedencia en rogatorias atingentes a estas materias. Sobre este mismo
abordaje doctrinario el autor Sibaja Morales ubica aquellos contratos que si
regeneran efectos legales en la institucionalidad registral, contratos registrables
189Ortiz Mora, Derecho Registral Patrimonial, 491.

190Iván Palacios Echeverría, Manual de Derecho Registral (San José, Costa Rica: Investigaciones
Jurídicas, 1994). 37.
169
que, cumpliendo las formalidades de ley, son inscribibles en un registro público, y

de paso menciona aquellos que no necesariamente se registran.
i- No necesariamente registrables
Se caracterizan porque, si bien son susceptibles de registración, no
necesariamente tienen —por ley— que ser inscritos en un Registro
Público. Pueden serlo para garantizar los intereses de las partes, pero no
por obligatoriedad legal. Por ejemplo, la compraventa de inmuebles.
ii- Necesariamente registrables
Se caracterizan porque deben ser inscritos en un Registro Público para
que sean eficaces. Ejemplo de esto son los poderes generales y
generalísimos que deben otorgarse en escritura pública e inscribirse en la
sección correspondiente del Registro Nacional.
Contratos no registrables, son aquellos que, por la naturaleza de su objeto
o de la prestación, no son susceptibles de ser inscritos en un Registro
Público o no existe éste que ampare los derechos derivados de tales
contratos. Por ejemplo, los contratos de servicios en general (Sibaja-
Morales 2007, 21)191.
Esta caracterización es de gran importancia para el análisis lógico jurídico del

instrumento público en su etapa de calificación y su anterior construcción por el
notario, de cara a la viabilidad o no de la inscripción registral y sus efectos
derivados. Lo que conlleva, a definir que entendemos por contratos privados
registrales, acudiendo a un abordaje inmobiliario que aclarara la utilización de este
instrumento legal.
Como parte de los contratos privados registrables se puede hacer otra

clasificación, que son precisamente aquellos contratos del interés
específico de esta investigación, los contratos privados registrables en el
Registro público de la Propiedad Inmueble.
Son los que, reuniendo aquellas características de un acuerdo de
voluntades que se rige por el derecho privado, tienen la posibilidad de su
registración, dada por ley y por disposiciones reglamentarias. Así, son
registrables en el Registro Público de la Propiedad Inmueble, entre otros
contratos, los relativos a:
i- Dominio sobre inmuebles.
ii-Constitución, transmisión, declaración, modificación o extinción sobre
inmuebles, derechos de usufructo, uso, habitación, servidumbres,
hipotecas y cualesquiera otros derechos reales.
21.
170
iii- Arrendamientos de inmuebles.

iv- Cualquier otro indicado por ley. (Sibaja-Morales 2007, 22)192
Como se ha expuesto, la inscripción o no de un documento ante la autoridad

registral, responde a una valoración jurídica que viene desde consideraciones muy
elementales en la teoría contractual, llevando al jurista en su papel de Notario y
Registrador a establecer la pertinencia, necesidad y utilidad de dar este paso en el
Sistema de Seguridad Jurídica Preventiva, buscando el resguardo institucional de
frente a la necesidad socio económica y jurídica de los otorgantes.
8.3 Desistimiento (Retiro sin Inscribir)
El mecanismo del retiro sin inscribir o desistimiento de la rogatoria registral,

responde a una multiplicidad de causas, tan variadas como el desinterés de la
parte o partes comparecientes en el instrumento público, también la fractura de la
cadena lógica en la creación, modificación o extensión de asientos registrales del
Principio de Tracto Sucesivo o bien la construcción incoherente de las rogatorias
en la redacción notarial del instrumento público, lo que puede acarrear un retiro
para su correcta elaboración. El artículo 15 de la Ley 7764 expone el fundamento
legal de esta petitoria.
Artículo 15.- El Registro no podrá oponerse a que los documentos sean

retirados por sus dueños; tampoco a la correspondiente insubsistencia del
asiento respectivo del diario. En tal caso, el retiro se efectuará en escritura
pública, con la comparecencia del titular del derecho contenido en el
documento. Esta solicitud de retiro estará exenta del pago de derechos de
registro y cualquier otro impuesto.
(Así reformado por el artículo 172 del Código Notarial No.7764 de 17 de

abril de 1998) (Poder Legislativo de la República de Costa Rica. Ley de
Inscripción de Documentos al Registro Público 1967)193
Cabe señalar, que la formalidad en la solicitud del retiro sin inscribir responde a la
naturaleza de la rogatoria según se dio en un inicio, cada registro público por las
22.
193 Poder Legislativo de la República de Costa Rica, “Ley 3883 Ley de Inscripción de Documentos
al Registro Público: 30 de mayo de 1967”, consultado el 28 de setiembre, 2019, SINALEVI.

171
implicaciones de los actos o negocios jurídicos que se ventilan en sus

competencias, lo regula por medio de circulares, comunicados administrativos que
generan una vinculación dentro de la calificación registral y el actuar notarial.
8.4 Efectos
Los efectos del Principio de Rogación plantean la movilidad del engranaje de la

institucionalidad registral, iniciando con el ingreso del documento y su respectiva
anotación sobre el patrimonio que se solicita mutar, causando diferentes
reacciones en los asientos de acuerdo con las pretensiones de los otorgantes a
través del instrumento público notarial que podrán acarrear la creación,
modificación y extinción de asientos registrales. Con respecto a la practicidad y
retomando el tema abordado en el pasado acápite; en la rogación se pueden
generar efectos negativos o positivos, el positivo es el perfeccionamiento de las
pretensiones que dieron origen al documento y el negativo es la no inscripción,
que en este caso será valorada desde el retiro sin inscribir.
Aun tomando como cierta esa petición, el retiro sin inscribir tiene como
único efecto la insubsistencia del asiento de presentación, con lo que el
documento y el acto que contiene permanecen completos y vigentes, a tal
punto que pueden ser nuevamente presentados y de igual forma, continúa
inalterada (surtiendo efectos) la fe pública con que fueron investidos con
motivo de la actuación notarial y como corolario, las consecuencias
disciplinarias por su uso displicente (artículos 15 de la Ley de Inscripción
de documentos en el Registro Público, número 3883, de 30 de mayo de
1967 y sus reformas y 1, 2, 70, 105, 124 del Código Notarial, y 369 a 371
del Código Procesal Civil) (Tribunal de Notariado de la República de Costa
Rica 2015)194.
Es concluyente que el Principio de Rogación en materia registral responde a una

serie de consideraciones técnico-jurídicas a elaborar, tanto por el Notario como
por el Registrador. Existe una responsabilidad conjunta entre estos dos
profesionales en articular coherentemente las pretensiones de los otorgantes y
194Tribunal de Notariado de la República de Costa Rica. Sentencia 53 de las diez horas con treinta
minutos del diez de abril de dos mil quince. Expediente: 10-000746-0627-NO
172
llevarlas a la consolidación de sus intenciones, traduciéndose esto en la movilidad

del tráfico jurídico y la consolidación de la publicidad.
Términos clave
Principio de rogación, documentos inscribibles, documentos no inscribibles,

desistimiento, efectos.
Resumen
En esta lección se favorece la comprensión del principio de rogación considerando

su concepto, legitimización y forma, así mismo se determinan las diferencias entre
documentos inscribibles y no inscribibles, con la finalidad de llevar a un ámbito
práctico la aplicabilidad del principio de Rogación y sus efectos.
Estudio de Caso

lección.
173
• Caso.
María Lourdes es propietaria de un pequeño negocio familiar asociado a venta de

comida, denominado “Sabores de Costa Rica”, que comparte con su esposo, él
como cocinero y ella como administradora, debido a que la actividad comercial
surgió de forma espontánea en una zona rural del país, ellos no han formalizado
ningún particular de su negocio ante las autoridades correspondientes. Días atrás
se informaron que constituirse como una pyme da ventajas tributarias y podrán
solicitar créditos ante el sistema financiero, dando en garantía el inmueble donde
está el negocio; situación que consideran de gran provecho frente al crecimiento
que han percibido, buscando generar puestos de empleo, inicialmente en personal
de restaurante y mensajeros que entreguen a domicilio la comida; y también
ubicar inversionistas interesados en la actividad, en procura de mayores ingresos
como empresarios.
1. ¿Cuáles actos o negocios jurídicos se pueden consolidar como rogatorias

registrales a futuro e indique ante que registros públicos las presentaría?
2. ¿En qué supuestos considera usted que es válido solicitar el retiro sin inscribir
de un documento presentado al Registro?
3. ¿Considera procedente que el Registrador pueda solicitarle a usted como
notario el retiro sin inscribir de un documento, según lo visto en la lección?
¿Cuáles hechos o particularidades del caso consideraría usted como notario
que tienen impacto registral?
Lección 9. Principio de Prioridad

174
❖ Conocer acerca del principio de prioridad, sus clases, los derechos reales y
personales que lo conforman.
❖ Establecer las diferencias entre reserva de prioridad, nombre y matricula
vehicular.
❖ Aplicar los conocimientos adquiridos respecto al principio de prioridad en casos
específicos.
9.1 Concepto
La prioridad en materia registral, avista un inicio de temporalidad para el trámite de

gestiones presentadas ante el Registro, instaurando el elemento tiempo como un
dato cronológico verificable para el actuar de las autoridades, desde la
presentación y recepción del documento, aunado a la anotación que se realizará,
producto de las rogaciones contenidas.
Desde el mismo momento de la presentación de un documento en el

registro se inicia el procedimiento registral. La prioridad de la inscripción
(de todo asiento registral), no se funda en el asiento mismo de inscripción,
sino en la presentación de los títulos en el registro de la propiedad.
Presentado un documento en el registro se practica en el asiento de diario
el asiento de presentación que define la prioridad registral del documento
(Álvarez Caperochipi 2012, 246)195.
La utilización del aforismo “primero en tiempo, primero en derecho” construye en la

práctica la base lógica de este principio, como garante de preferencia ante
documentos presentados con posterioridad. Es importante entender que la
inscripción a realizarse del instrumento público presentado puede tener un orden
de prioridad, pero esto no exime los requerimientos de inscripción que se ventilan
en el control de legalidad del Registrador, como es el caso de la validez y
compatibilidad del título.
Tiene mejor derecho al asiento de presentación el primero que presenta

materialmente los títulos, pero entiendo que la prioridad registral se funda
195 Álvarez Caperochipi, Derecho Registral Inmobiliario, 245.

175
solo en el derecho a la inscripción misma, y no en el asiento de

presentación que carece de respaldo si no está basada en un título legal y
legítimo. Y, por ello, aunque pueda ser determinada por prueba
concluyente la presentación material anterior de un título incompatible, o la
inexactitud o falta de constancia del hecho de la presentación, entiendo
que el mejor derecho a la inscripción lo detentara el que acredite
sumariamente un mejor derecho material antes de la inscripción, no el que
presenta antes el título, (Álvarez Caperochipi 2012, 247)196
Es importante visualizar en este punto que la validez del título es el primer

elemento que asigna la prioridad, asociado al elemento temporal ya discutido, que
en la mayoría de las ocasiones se ve erróneamente como el único detonante de
este postulado. El Tribunal Registral Administrativo ha manifestado en diversas
sentencias un análisis amplio y coherente de este postulado registral, analizándolo
en sus dimensiones reales.
Adicionalmente, el principio de prioridad registral; contenido en el artículo

455 del Código Civil, establece la preferencia entre un tipo de derechos y
otro; respecto de su acceso a la publicidad del Registro, por su orden de
presentación. Para el caso bajo estudio, resulta de aplicación lo dispuesto
en el párrafo 3° del artículo 455 citado, que regula la colisión entre
derechos de distinta naturaleza (derecho real y derecho personal),
indicando: “...No tendrá la calidad de tercero el anotante por crédito
personal, respecto de derechos reales nacidos en escritura pública con
anterioridad a la anotación del decreto de embargo o de secuestro...” Este
párrafo se constituye en una excepción al principio general de prioridad:
“primero en tiempo, primero en derecho” ya que determina la prelación del
derecho real sobre el derecho personal, excluyendo como tercero registral
al anotante por crédito personal, respecto de los derechos reales nacidos
con anterioridad a la presentación del decreto de embargo o secuestro.
Con esto se priva de los efectos de la fe pública registral al anotante por
crédito personal; a pesar de que se le haya garantizado que el demandado
era titular del derecho embargado a la fecha de presentación del
mandamiento al Registro (Tribunal Registral Administrativo de la
La dimensión dada por el tribunal al Principio de Prioridad, señala una guía clara
en su aplicación y la dualidad que este posee para su validez en el espectro de
196Ibid. 247.
197Tribunal Registral Administrativo, Resolución Definitiva: Voto No 0722-2018 del 05 de diciembre
de 2018, 14:30 horas. Expediente 2018-0437-TRA-RI (DR)
176
actuación registral y las implicaciones del mismo ante el Sistema de Seguridad

Jurídica Preventiva.
9.2 Clases de Prioridad
La prioridad desde el punto de vista amplio en las ciencias jurídicas, posee una
serie de dimensiones, las cuales se explican y conceptualizan dependiendo la
materia que se esté abordando. La vocación civilista del derecho costarricense
como fuente de interpretación legal para el razonamiento y procedimientos
jurídicos, plantea una interesante discusión entre la prioridad registral y la prioridad
en materia civil.
En cuanto a la prioridad cabe escindir su tratamiento, entre lo civil y

registral, pues en el primero el orden cronológico respetado o seguido es
estrictamente el de la sucesión natural del tiempo y los eventos en su
totalidad, mientras que el tiempo registral constituye una esfera artificial,
sin más pasado ni realidad que el suyo propio.
En el derecho civil ordinario por la naturaleza exclusiva del derecho real de
dominio, dos sujetos no pueden ostentar la propiedad de una misma cosa,
en forma simultánea. Esto es aplicable a los derechos reales limitados
cuando se otorga a un sujeto la titularidad total de su uso o goce,
pudiendo ejercerlo plenamente, con exclusión por parte de otros de
cualquier derecho igual o semejante, en cuanto sea incompatible al suyo.
Ahora bien, en el caso de no ser derecho excluyente, la situación se
resuelve estableciendo su rango o preferencia.
En apoyo a estos dos párrafos, anteriores es pertinente citar acá lo
establecido por Ulpiano (citado por Jara Castro según mención de Sandí
Baltodano) en el Digesto: “No puede ser de dos íntegramente el dominio
de una cosa y por esta razón se dice que, el rango no depende de la
verdadera antigüedad en el derecho fuera del Registro”
Como consecuencia de ello, en el momento en que adquiere o constituye
un derecho, sea absoluto o limitado, resulta de vital importancia para su
existencia o su prelación. En el Derecho Civil ante una doble venta de un
bien a distintos compradores, se considera que el primero en adquirirlo es
el vendedor titular, pues la segunda persona compró de quien ya no era el
dueño, resolviéndose el problema según la fecha cronológicamente más
antigua.
Falbo (citado por Jara Castro) indica que la transcendencia de este

“momento” es la razón por la cual se considera a la prioridad como uno de
los principios fundamentales y como un elemento necesario en la
177
configuración de los derechos reales inmobiliarios constituidos a título

declarativo (Jara Castro 2003, 101)198
Esta disputa pone sobre la mesa una situación de titularidad, mejor derecho y
reconfigura lo que en un principio se entendería por prioridad registral, debido a
hechos fuera de la esfera del Sistema de Seguridad Jurídica Preventiva, hechos
que en principio son foráneos a la corroboración institucional, por cuanto ésta solo
se basa en la comprobación de hechos documentales internos, y la materia civil
aludida corresponde a una actuación dentro del poder jurisdiccional del Estado.
Al decir de muchos estudiosos de la legislación registral altera la

regulación de la prioridad meramente civil, pues esta normativa dicha
preeminencia en la adquisición resulta de la fecha (autentica del título); en
síntesis de la regla según Paus de Navas (citado por Jara Castro)
menciona “sufre una importante mudanza en sus presupuestos y pierde
una parte de su independencia al trasladar su centro de gravedad, desde
el momento de la constitución del derecho a la inscripción, quedando
sometido a las consecuencias de la publicidad registral. Se altera así, en
homenaje a la inscripción de buena fe, el orden cronológico en la
constitución de derechos”
Por su parte Sandí Baltodano, considera que, por producir dichos
principios, efectos jurídicos muy distintos se justifica la realización de un
análisis especial. Sin embargo, en ambos tratándose de derechos reales,
el aforismo, “primero en tiempo, primero en derecho” es seguido de
manera absoluta, al igual que la máxima de Ulpiano, señala anteriormente,
basta para ello con trasladar la frase a la esfera registral “el primero en
tiempo primero en derecho”
De este modo, si existieran dos actos registrales referentes a una misma
finca, ese puesto vacío queda a favor de quien primero lo ocupe, y por el
principio de prioridad determinara las consecuencias registrales en cuanto
al tiempo; quedando claro que “en este hecho centra nuestro sistema el
inicio del despliegue de los efectos hipotecarios principalmente los
derivados de la fe pública y de la legitimación registral” (Jara Castro 2003,
102)199
La discusión planteada por los autores sobre las clases de prioridad en materia
civil y registral, su análisis, efectos e implicaciones en cada disciplina jurídica, se
198 Marta Lidiette Jara Castro, “La Reserva de Prioridad sus efectos prácticos y jurídicos” (Tesis de
Licenciatura en Derecho, Universidad de Costa Rica, Facultad de Derecho, 2003), 101.
199 Marta Lidiette Jara Castro, “La Reserva de Prioridad sus efectos prácticos y jurídicos” (Tesis de
Licenciatura en Derecho, Universidad de Costa Rica, Facultad de Derecho, 2003), 102.

178
muestran como una circunstancia de sumo interés en el análisis del profesional en

Derecho, de cara a una actuación jurisdiccional o registral. Las implicaciones del
elemento temporal, validez del título, publicidad registral y pretensiones ante los
jueces de república junto con la autoridad registral, son un conglomerado de
factores a considerar dentro del entendimiento de las dos ciencias jurídicas.
9.2 Derechos Reales y Personales
Dentro del Principio de Prioridad registral toma relevancia las implicaciones

jurídico-registrales de los derechos reales y los derechos personales, así como
estas titularidades impactan las diferentes disciplinas legales abordadas por los
registros públicos según sea el patrimonio que en él se resguarde.
El estudio del Derecho Civil, comprende las cuestiones relativas a las

personas, la familia y las relaciones patrimoniales. Éstas a su vez se
subdividen en relaciones de derechos reales y en relaciones de derechos
personales u obligaciones.
Las relaciones de derechos reales tienen como fundamento -suponen o
implican necesariamente el derecho de propiedad, por lo que esta parte
del estudio del derecho civil es en realidad un estudio general de la
propiedad. Las relaciones de obligaciones -obligado, según los romanos
son aquellas que se dan entre un acreedor y un deudor, y que tienen
como objeto una determinada prestación o abstención de carácter
patrimonial; esto es, que tienen un valor económico.
La formación del derecho civil se inicia fundamentalmente con el derecho

romano. La preocupación básica de los jurisconsultos romanos se centró
en resolver los conflictos entre las personas relacionados con el uso y
aprovechamiento particular de las cosas. A estas soluciones o juicios se
les consideró privados (iudicia privata), y al conjunto de estos
pronunciamientos se le denomina derecho privado romano. (Aguilar
Basurto 2008, 9)200
Las relaciones patrimoniales que se robustecen desde la época romana, son base
legal para la consolidación del derecho civil, configuran un punto de partida
medular en el desempeño institucional del Registro, como la fuente normativa de
200Luis Arturo Aguilar Basurto, Derecho de los bienes: patrimonio, derechos reales, posesión y registro
público. (Distrito Federal: Editorial Miguel Ángel Porrúa, 2008) 9. Accessed November 1, 2019. ProQuest
Ebook Central.
179
contratos y actos que posteriormente serán acogidos por los registros públicos.
Dentro de la doctrina jurídica existe una serie de teorías sobre los derechos reales
y los derechos personas, inmerso de este basto análisis se abordarán tres: la
dualista, monista y ecléctica que determinan aspectos relevantes para la
consideración del notario.
Las teorías dualistas consideran que los derechos reales y los derechos
personales son dos categorías de derechos absolutamente diferentes, en
tanto las teorías monistas o unitarias sostienen que, en el fondo, se trata
de una sola categoría de derechos. Para algunos autores lo que prevalece
son los derechos personales, y entonces la teoría se denomina monista
personalista; para otros, lo que prevalece son los derechos reales, y
entonces la teoría se denomina monista objetivista (Aguilar Basurto
2008)201.
Esta concepción dualista que separa ambas categorías de derechos por una
distinción desde su entendimiento y relación entre elementos que los componen,
denota una relación con la prioridad, en tanto el operador del derecho, como
Notario y Registrador debe considerar la viabilidad de los títulos que presentan
bajo estos fundamentos, cuya aplicación está inmersa en las rogatorias por medio
de los contratos.
La teoría monista objetivista sostiene que en el fondo no hay distinción

entre los derechos personales y los derechos reales. Que en realidad los
derechos personales se equiparan a los reales pues, en ambos casos, el
derecho recae sobre las cosas y que la única diferencia es que, mientras
el derecho real recae sobre una cosa determinada, el derecho personal lo
hace sobre todo el patrimonio del deudor. Para esta doctrina” la obligación
es un derecho real indeterminado en cuanto a su objeto o un derecho al
patrimonio. Se parte del estudio del poder que tiene el acreedor sobre el
patrimonio del deudor en caso de incumplimiento de la obligación" (Aguilar
Basurto 2008)202.
La teoría monista unifica estas concepciones que otrora pudieron estar separadas,
argumentando que, al recaer sobre la cosa, lo que varía es la extensibilidad a un
201 Ibid. 15.

202Luis Arturo Aguilar Basurto, Derecho de los bienes: patrimonio, derechos reales, posesión y
registro público. (Distrito Federal: Editorial Miguel Ángel Porrúa, 2008) 18. Accessed abril 6, 2020.
ProQuest Ebook Central.
180
bien determinado o al patrimonio del deudor; un ejemplo de esto es la hipoteca

común, ya que no solo se consolida en una garantía real para el bien determinado,
sino que se extiende al patrimonio del deudor, según quede algún adeudo
producto del incumplimiento.
En la teoría ecléctica, es un poder jurídico que de manera directa e

inmediata ejerce una persona sobre un bien determinado, para
aprovecharlo total o parcialmente, siendo oponible dicho poder a un sujeto
indeterminado que tiene la obligación de abstenerse de perturbar al
primero en el ejercicio de su derecho (Aguilar Basurto 2008)203.
Esta teoría ecléctica detona la relación entre Principio de Prioridad, derechos

reales y derechos personales en la materia registral; el artículo 455 de la Ley 63
también llamada Código Civil, dispone de forma básica tres supuestos con
grandes implicaciones en la jurisdicción y el Registro Nacional. Inicialmente se
plantea que un derecho real presentado antes de los tres meses prevalece sobre
el derecho personal, partiendo que el derecho real nació primero; otro supuesto es
que luego de los tres meses prevalecería el derecho personal y el titular del
derecho real debe acudir a la jurisdicción con el fin de consolidarlo; y finalmente el
derecho personal prevalecería sobre el derecho real si este nació primero. El
análisis del artículo y ley citada es lo que consolida en el derecho costarricense la
relación real y personal de los derechos de cara a la prioridad y por ende a la
actuación registral.
9.3 Reserva de Prioridad
La utilización de medios adicionales de protección para el aseguramiento del

acuerdo entre partes, frente a los actos o negocios jurídicos es una práctica
recurrente, la reserva de prioridad se presenta como tal, (principalmente en bienes
inmuebles), de cara a los bienes sobre los cuales se configuran derechos reales.
La legislación costarricense cobija dicho instrumento en la siguiente norma.
203 Ibid. 19.

181
Artículo 34.- Reserva de prioridad. La reserva de prioridad es un medio de

protección jurídica para las partes que pretendan realizar un acto o
contrato en que se declare, modifique, limite, grave, constituya o extinga
un derecho real susceptible de inscripción en un registro público o que,
habiendo sido otorgado, no se haya presentado al Registro.
La solicitud de reserva será facultativa y se hará en escritura pública,

firmada por los titulares del bien, mencionará el tipo de contrato que se
pretende realizar y las partes involucradas. No devengará impuestos ni
timbres, salvo los derechos que se fijen dentro del arancel de derechos del
Registro Público. (Poder Legislativo de la República de Costa Rica. Ley de
Inscripción de Documentos al Registro Público 1967)204
Existe un planteamiento discutible en la utilización de este medio, ya que una

parte de la comunidad registral y notarial, describe la reserva de prioridad como
una amenaza al tráfico jurídico de los bienes, que pueden ser susceptibles a su
anotación, literalmente sacándolos del comercio y por ende “inmovilizando” ese
patrimonio mientras este limitado a la reserva, lo que causaría por definición la
máxima penalidad que puede recibir un bien, el sacarlo del comercio de los
hombres.
9.4 Reserva de Nombre
En la instrumentalización del Principio de Prioridad, la reserva de nombre es una

rogatoria exclusiva para el Registro de Personas Jurídicas, utilizada en
mayoritariamente en las sociedades de capital con el fin de pautar exclusividad en
el uso de una razón social (nombre societario), que definirá a la entidad más allá
del denominativo numérico (cédula jurídica) que se le asigne.
En el mismo sentido, también se adiciono a nuestro Código de Comercio

el artículo 235 bis, en el cual se crea una oficina de reserva de nombre
para reservar la prioridad de un nombre para personas jurídicas. Esta
reserva de nombre se presentará en forma de solicitud de reserva de
nombre y reservará la prioridad sobre un nombre reservado por un período
de tres meses para la inscripción respectiva, caducando la reserva al final
204Poder Legislativo, “Ley 3883 Ley de Inscripción de Documentos al Registro Público: 30 de mayo
de 1967”, consultado el 28 de setiembre, 2019, SINALEVI.
182
de ese período (Código de comercio, art.235 bis) (Piedra Ureña 1998,

52)205.
El uso de esta gestión provee al Notario una serie de facilidades, como la

verificación en el Registro de Personas Jurídicas de que el nombre no posee
similitudes o igualdad con uno ya utilizado, cotejo que se realiza de igual manera
con los signos distintivos en materia de propiedad intelectual y de esta manera dar
seguridad en la actividad comercial que se realizara usando el nombre comercial
en cuestión.
9.5 Reserva de Matrícula Vehicular
El Registro de Bienes Muebles proporciona al usuario interesado, la posibilidad de

reservar el número de matrícula alfanumérica que será asignado al vehículo,
información que pertenecerá a este bien de forma exclusiva y será estampado
posteriormente en el soporte metálico llamado placa.
La Reserva de Matrícula es un servicio que brinda el Registro Nacional

con el fin de que con antelación a la inscripción del automotor o al cambio
de matrícula, el usuario tenga la posibilidad de elegir, la numeración de la
matrícula de interés. Previo pago del precio público correspondiente
(Registro de Bienes Muebles, Registro Nacional 2012)206
La solicitud de este servicio estará limitada a aspectos básicos, como la no

utilización previa de la matrícula en otro vehículo y el pago de un costo
institucional por el uso de la reserva. Dentro del marco normativo institucional el
Registro promulgo un reglamento exclusivo para dicha gestión.
Artículo 2º-Objeto: El presente Reglamento tiene por objeto la creación del

servicio de elección de matrícula, a fin de que con antelación a la
inscripción del automotor o previo al cambio de matrícula el usuario tenga
la posibilidad de personalizar voluntariamente por motivos de
conveniencia, la numeración de la matrícula de su interés. Previo pago del
precio público correspondiente. (Reglamento para la prestación del
205Piedra Ureña, Raphael. “La Reserva de Prioridad Registral” Tesis de Licenciatura en Derecho,
Universidad de Costa Rica, Facultad de Derecho, 1998.
206Registro Nacional, Registro de Bienes Muebles “Manual para el uso para la Reserva de
Prioridad, 2012” consultado el 01 de febrero, 2020, SINALEVI.

183
servicio de elección de matrícula. Junta Administrativa del Registro

Nacional 2012)207
La norma jurídica delimita los requerimientos y condiciones mínimas para el

aprovechamiento del servicio, brindando el plazo de treinta días naturales en la
vigencia de la reserva, lo que guarda una relación temporal con la conveniencia de
personalizar la matrícula y por ende la placa, aunado a poder definir cuales días
se vería restringida la circulación del automotor por las restricciones vehiculares.
Términos clave
Principio de prioridad, derechos reales, derechos personales, reserva de prioridad,

reserva de nombre, reserva matricula vehicular.
Resumen
En esta lección se busca favorecer en el estudiantado el conocimiento acerca del

principio de prioridad, sus clases, los derechos reales y personales que lo
conforman, así como establecer las diferencias entre reserva de prioridad, nombre
y matricula vehicular, con la finalidad de que cada estudiante aplique los
conocimientos adquiridos respecto al principio de prioridad en casos específicos
del ejercicio profesional.
Estudio de Caso

207Poder Ejecutivo de la República de Costa Rica, Junta Administrativa del Registro Nacional
“Acuerdo J556 Reglamento para la prestación del servicio de elección de matrícula Registro
Nacional: 18 de febrero de 1998”, consultado el 01 de febrero, 2020, SINALEVI.
184

lección.
• Caso.
Diana es una joven y prestigiosa abogada que recientemente se recibió como

notario público, luego de cursar el posgrado en Derecho Notarial-Registral, y
cumplir con los demás requerimientos legales para asumir el cargo. A su oficina
acude Camilo, un joven emprendedor que está dispuesto a invertir una
considerable cantidad de dinero en la actividad profesional que ya desarrolla como
ingeniero informático, cuyo giro comercial es la venta de software a nivel nacional
e internacional. Queriendo consolidar la infraestructura empresarial, requiere crear
la empresa, comprar dos vehículos y dar en garantía un inmueble del que es
propietario, para ubicar ahí la oficina; y con el préstamo hacer crecer a la
compañía que Camilo quiere llamar “Compumundo hiper mega red CRC”.
1. ¿Cuáles son dos aspectos básicos que definen el principio de prioridad

registral?
185
2. ¿Cuáles premisas jurídicas debe considerar el notario a la hora de valorar la

dicotomía entre derechos reales y personales de cara al artículo 455 de la ley
63, con respecto a la prioridad?
3. ¿Qué reservas de las vistas en la lección pueden ser aplicadas al caso?
4. ¿Qué elementos del caso son hechos fácticos para la elaboración de
instrumentos públicos en la solicitud de reservas ante el Registro?
Lección 10. Principio de Tracto Sucesivo
Objetivo de aprendizaje.
❖ Conocer respecto al concepto, los efectos, la inscripción previa, concatenación

histórica y tracto abreviado del principio de tracto sucesivo.
❖ Comprender que es el código de prioridad y las excepciones que se pueden
establecer a nivel práctico.
10.1 Concepto
El desarrollo del Principio de Trato Sucesivo posee un componente primigenio, el

cual es la relación histórica de los hechos documentales que posee el bien. Esta
relación de coherencia y concatenación relata la vida del patrimonio inscrito y en el
caso de las fincas, cada uno de los asientos relacionados da evidencia de un
negocio o acto jurídico en su memoria registral.
De conformidad con este principio, Lora Tamayo (mencionado por Lavinia

y Ubaldo) indica que "en el historial jurídico de cada finca los titulares se
suceden en relación de causante a causahabiente, formando una cadena
sin solución de continuidad desde el inmatriculante hasta el último titular.
Los libros que contienen los asientos registrales han de mostrar el
encadenamiento del causante al sucesor mediante eslabones formales
que registren en serie los actos de transferencia, constitución y extinción
de los derechos reales inmobiliarios; y cada uno de estos asientos que
reflejan el historial de la finca y encierran el contenido real de los títulos
presentados, se apoya en el consentimiento del anterior titular hipotecario
186
o en una sucesión del mismo por ministerio de la ley (Lavina Figueroa

2019, 39)208.
Esta relación de hechos documentales debe guardar una correspondencia lógica

con las rogatorias presentadas por medio del documento notarial, en el entendido
que no atañe proceder registralmente a una inscripción, en tanto no exista la
capacidad jurídica o información registral que acoja coherentemente lo solicitado,
situación que se manifiesta inequívocamente en la ley.
Artículo 56.-Principio del Tracto Sucesivo. No se inscribirá documento en

el que aparezca como titular del derecho una persona distinta de la que
figura en la inscripción precedente. De los asientos existentes en el
Registro, deberá resultar una perfecta secuencia del titular del dominio y
de los derechos registrados, así como la correlación entre las
inscripciones y sus modificaciones, cancelaciones o extinciones
(Así corrida su numeración por el artículo 1° del decreto ejecutivo N

28541del 6 de marzo de 2000, que lo traspasó del antiguo artículo 54 al 56
actual) (Poder Ejecutivo de la República de Costa Rica. Reglamento del
Registro Público 1998)209.
La norma plantea la titularidad de aquel que acude al resguardo registral exigiendo
la capacidad para actuar legítimamente, es competencia del notario frente a este
principio corroborar por medio de los estudios registrales, (previo a la elaboración
de documento notarial), si existe la posibilidad jurídica de solicitar lo requerido o
bien necesita actos o negocios previos a esa pretensión y en consecuencia dar un
sentido lógico y coherente a la historia del bien.
10.2 Efectos, Inscripción previa y concatenación histórica y Tracto

Abreviado
Los efectos generados por el Principio de Tracto Sucesivo refuerzan la titularidad

de los bienes, la capacidad de actuar sobre ellos y a la vez la imposibilidad de
terceros no legitimados en incidir activamente sobre los asientos que conciernen al
208 Claudia Lavinia Figueroa y Daniel Ubaldo Ramírez, Derecho Registral (Ciudad de Guatemala,
Guatemala: MR Litografía, 2019), 39.
209 Poder Ejecutivo de la República de Costa Rica, “Decreto 26771-J Reglamento del Registro
Público: 18 de febrero de 1998”, consultado el 06 de abril, 2020, SINALEVI.

187
patrimonio del cual no son los propios. Por otro lado, dentro de la aplicación en el
ejercicio cotidiano del tracto, la inscripción previa210 es un caso observable en
tanto exista la necesidad de inscribir un documento con anterioridad que valide la
relación de rogatorias en uno posterior presentado al mismo tiempo, esto para
generar una concatenación histórica.
La aplicación de este principio tiene una consecuencia positiva que

consiste en permitir al titular registral disponer del derecho registrado; y
una consecuencia negativa, que consiste en impedir la inscripción de los
actos dispositivos que no emanen del titular inscrito. En virtud de este
principio, el registrador está obligado a comprobar la previa inscripción del
derecho del disponente o perjudicado, y en caso de resultar inscrito aquel
derecho a favor de persona distinta a la que otorgue la transmisión, o
gravamen, deberá denegar la inscripción solicitada.
En este tema, se hace sumamente importante el cuidado que deben tener
los Registradores y operadores, al realizar las inscripciones registrales, ya
que la falta de celo en la verificación de la titularidad de los derechos de
los cuales se dispone mediante un documento inscribible, puede tener,
consecuencias negativas para los titulares registrales de derechos de
propiedad o de garantías, que pueden verse despojados de sus derechos
y obligados a incurrir en gastos imprevistos para reivindicarlos (Lavina
Figueroa 2019, 39)211.
La profesora Livina Figueroa plantea una circunstancia práctica de suma
importancia en el quehacer del Registrador, la verificación de la titularidad en el
tracto sucesivo del bien y la relación lógica de éste, basado en lo que muestra el
sistema de información registral, con la finalidad de que la inscripción y la
legitimación de las rogatorias sean válidas frente al sistema de seguridad. Aunado
al análisis del tracto sucesivo, está el fenómeno del tracto abreviado, siendo este
una modalidad.
210 En la práctica registral este caso puede darse por una serie de supuestos dependiendo el
registro público de inscripción y el acto o negocio jurídico a realizar. Un ejemplo de ello es la
rogatoria por documento notarial del apoderado de una sociedad de capital solicitando el
otorgamiento de un contrato de mandato para un tercero, en el caso que en sus facultades del
apoderado no esté facultado expresamente para otorgar este tipo de contratos, la asamblea de
socios debe reformar la cláusula de representación, facultándolo así para tal contrato, esta
rogatoria por protocolización debe inscribirse en primer lugar para proceder a inscribir el mandato.
211 Claudia Lavinia Figueroa y Daniel Ubaldo Ramírez, Derecho Registral (Ciudad de Guatemala,
Guatemala: MR Litografía, 2019), 39.

188
El tracto abreviado se muestra como una modalidad del tracto continuo, o

sucesivo y no como una excepción a éste, toda vez que de cualquier
manera debe cumplirse. Al decir de Palmiero y Ruiz Erenchum "es la
expresión en un solo documento que se refleja en un solo asiento, de
todos y cada uno de los actos y documentos que habilitan y legitiman al
disponente, manteniéndose así la cadena sin solución de continuidad que
exige el tracto registral.
Resulta notorio que no se prescinde del tracto sucesivo sino que la previa
inscripción se torna innecesaria debido a que en éstos casos y conforme
lo dispone la propia norma "el documento deberá expresar la relación de
los antecedentes de dominio o de los derechos motivo de la transmisión o
adjudicación, a partir del que figura inscripto en el Registro, circunstancia
que se consignará en el folio respectivo". Solo temporalmente se
interrumpe el tracto continuado, pues con el ingreso del documento en las
condiciones aludidas y que deberán consignarse en el folio respectivo,
queda restablecida la continuidad. Por tal motivo es que el documento
registral se apoya para el encadenamiento en el documento extrarregistral
que deberá ingresar, portando, para su asiento, en forma ininterrumpida la
concatenación o enlace entre todas las titularidades -a partir del último
titular inscripto- con la nueva titularidad que se asentará
consecuentemente". Estos tres supuestos tienen en común que se
originan en las transmisiones sucesorias, lo que explica que los requisitos
formales para su procedencia registral sean iguales (Bustos Argañarás
1983, 12)212.
Para el caso del tracto abreviado, el Registro como institución y el Registrador

como operador, se apoya en documentos válidos más allá de los meramente
registrales, empero existe en ellos una relación de hechos constatados que dan un
sentido coherente a lo que solicita ante el Registro y la validez de esas
pretensiones.
10.3 Código de Prioridad
Este trámite administrativo, derivado de una necesidad de orden registral, es una

competencia exclusiva para el Registro de Bienes Muebles, de cara a facilitar el
tracto sucesivo de un vehículo sujeto a la inmatriculación, código que se anota al
ingreso del documento notarial.
212
Miguel Angel Bustos Argañarás, El Tracto Sucesivo y sus modalidades (Córdoba, Argentina:
Monografías de la Catedra, 1983), 12.
189
Artículo 28-Código de Prioridad. En el caso del Diario de Bienes Muebles,

según el principio de literalidad de la escritura, para las inscripciones por
primera vez, en el supuesto donde las características del vehículo
transcritas en el testimonio no sean las correctas o no aparezcan en el
sistema autorizado, se procederá a anotar como código de prioridad
(Poder Ejecutivo de la Republica de Costa Rica. Reglamento de la
Dirección de Servicios del Registro Nacional 2013)213.
El sustento normativo brindado por el reglamento, permite al notario regularizar la

condición del vehículo con posterioridad, dada a la inexactitud que en principio se
pueda presentar en la información general del bien con respecto las
características del vehículo.
10.4 Excepciones
Para la implementación del Principio de Tracto Sucesivo, el reglamento del

registro público plantea una serie de excepciones, acordes con aspectos de fondo
dentro de las rogatorias y la legitimación para aplicarlo, relacionados a elementos
de naturaleza administrativa.
Artículo 57.-Excepciones al Principio del Tracto Sucesivo. No será

necesaria la previa inscripción o anotación, a los efectos de la continuidad
del Principio de Tracto Sucesivo, con respecto al documento que se
otorgue en los siguientes casos:
a) Cuando el documento sea otorgado o expedido por:
1) los jueces,
2) herederos declarados o
3) sus representantes, en cumplimiento de contratos u obligaciones que el
propietario no otorgó ante un notario.
b) Cuando los herederos declarados o sus sucesores cedieren bienes
hereditarios inscritos a nombre del causante.
213Poder Ejecutivo de la República de Costa Rica, “Acuerdo J424 Junta Administradora del
Registro Nacional Reglamento de la Dirección de Servicios del Registro Nacional: 02 de febrero de
2013”, consultado el 06 de abril, 2020, SINALEVI.
190
c) Cuando se trate de instrumentos otorgados en forma simultánea y se

refieran a negocios jurídicos que versen sobre el mismo inmueble, aunque
en las autorizaciones hayan intervenido distintos funcionarios.
d) Cuando se inscriban simultáneamente los documentos por los cuales se
adquirió la titularidad del derecho transmitido y su adquisición, o en el
supuesto del artículo 455 del Código Civil.
En todos estos casos, el documento deberá expresar la relación de los
antecedentes de éste o de los derechos que motivaron la transmisión o
adjudicación, a partir del que esté inscrito o pendiente de inscripción en el
Registro, hecho que se consignará en la inscripción (Poder Ejecutivo de la
República de Costa Rica. Reglamento del Registro Público 1998)214.
(Así corrida su numeración por el artículo 1° del decreto ejecutivo N°
28541del 6 de marzo de 2000, que lo traspasó del antiguo artículo 55 al 57
actual)
Para ejecutar las excepciones al principio es necesario cumplir con los
requerimientos indicados en el último párrafo de la norma jurídica, planteando la
concatenación de hechos, con el fin generar el tracto sucesivo de una forma
distinta a la tradicionalidad del sistema registral y así dar antecedentes históricos
al bien.
Términos clave
Principio de tracto sucesivo, inscripción previa, concatenación histórica, tracto

abreviado.
Resumen
En esta lección el estudiando conocerá respecto al concepto, los efectos, la

inscripción previa, concatenación histórica y tracto abreviado del principio de tracto
sucesivo, así mismo establecerá relaciones entre el código de prioridad y las
excepciones que se pueden establecer a nivel práctico.
Estudio de Caso
consultado el 06 de abril, 2020, SINALEVI.
191

lección.
• Caso.
Jimena es ingeniera en agronomía, hace un par de años adquirió finca en zona

rural con una extensión de 10 hectáreas, con el fin de desarrollar crianza de
ganado vacuno. La semana pasada acudió al banco para obtener un crédito y así
mejorar las condiciones del ato. Cuando adquirió el bien le fue traspasado en
posesión ya que no estaba inscrita; actualmente está publicitada en el Registro a
su nombre como titular, en el entendido que ella tuvo que iniciar el proceso
jurisdiccional para su correcta inmatriculación, debido a esto las autoridades
bancarias titubean en otorgarle el crédito por la condición histórica poco común del
bien.

192
1. ¿Cuál es la importancia del principio de tracto sucesivo en la adquisición de un

bien?
2. ¿Cuáles hechos del caso, son elementos a valorar en la aplicación del tracto
sucesivo?
3. ¿Cuál o cuáles de las normas jurídicas abordadas en la lección, pueden ser
utilizadas en el caso con el fin de clarificar la situación del tracto en la finca?
4. ¿Está la entidad bancaria actuando correctamente en dudar sobre el
otorgamiento del crédito por la situación del tracto sucesivo de la finca?
Lección 11. Principio de Legalidad Registral
❖ Comprender los ámbitos de las funciones de calificación e inscripción del

principio de legalidad registral, así como sus límites.
❖ Conocer respecto a las clases de fe pública documental, procedimientos de
calificación y recursos contra el registro.
❖ Aplicar los distintos fundamentos del principio de legalidad registral en casos
específicos del quehacer profesional.
11.1 Ámbito de las funciones de calificación e inscripción
Dentro del ámbito registral, la función primaria del sistema seguridad jurídica
preventiva es la calificación, esta competencia es delegada al Registrador, tarea
que elabora en un marco de legalidad cubierto por las responsabilidades de un
colaborador burocrático, asumiendo responsabilidades de naturaleza penal,
administrativa y civil por las implicaciones que genera el perfeccionamiento del
documento inscrito en el Registro.
Ante las importantes consecuencias protectoras y de robustecimiento que

la publicidad registral produce respecto de los derechos inscritos, es
esencial que sólo accedan al Registro los títulos válidos y perfectos, tanto
en su forma como en su contenido. Para conseguir este objetivo, los
193
documentos presentados a inscripción han de ser sometidos a un previo

examen, comprobación o calificación.
Por estas razones, según Roca Sastre, en nuestro sistema registral, el
principio de legalidad impone que los títulos que pretenden su inscripción
en el Registro de la Propiedad sean sometidos a un previo examen,
verificación o calificación, a fin de que a los libros hipotecarios solamente
tengan acceso los títulos válidos y perfectos.
El funcionario encargado de examinar y calificar la legalidad de los títulos
presentados a registro, antes de proceder a su inscripción, es el
Registrador de la Propiedad, a los efectos de decidir si procede o no la
práctica del asiento solicitado. Se trata de una actividad impuesta al
Registrador con carácter obligatorio, personalísima, en cuanto no puede
delegar su función calificadora, independiente. (Sánchez-Calero Arribas
2015, 119)215
Dentro de la multiplicidad de efectos que genera la inscripción derivada del
asentimiento del Registrador ante el acto o negocio jurídico rogado, existe de
previo la evaluación jurídica de la validez con respecto al ordenamiento, derivando
en anexo de causalidad entre las partes, el Notario y la publicidad registral. Esta
potestad calificadora es una función pública que impacta la esfera social y
económica del país.
11.2 Límites
El contemplar límites al Principio de Legalidad dentro del ejercicio de la

calificación, plantea una serie de consideraciones atingentes al Registrador como
ejecutante y al Notario como un medio de vinculación entre la persona particular y
el sistema de seguridad brindado por el Registro, la siguiente norma reza el marco
de competencias que encuadran la actuación del Registrador.
Artículo 27.- Para la calificación, tanto el Registrador General como los

tribunales se atendrán tan sólo a lo que resulte del título, de los libros, de
los folios reales, mercantiles o personales, y en general de toda la
información que conste en el Registro y sus resoluciones no impedirán ni
prejuzgarán el juicio sobre la validez del título o de la obligación, acto o
contrato, que llegare a entablarse. (Poder Legislativo de la República de
215Francisco Javier Sánchez Calero y Blanca Sánchez-Calero Arribas, Manual de Derecho

Inmobiliario Registral, (Valencia España: Tirant lo Blanch, 2015), 119.
194
Costa Rica. Ley de Inscripción de Documentos al Registro Público

1967)216
(Así reformado por el artículo 2 de la Ley No.6145 del 18 de noviembre de

1977)
La transcrita norma evidencia uno de los pormenores de mayor relevancia para el

entendimiento y aplicación del Derecho Registral, refiriendo que el suministro de
información con la que el Registrador basará su criterio dentro de la calificación
corresponderá a hechos de naturaleza registral, exponiendo que él, como
operador del Derecho buscará el convencimiento hacia la inscripción, no solo en
su interpretación, sino también en la comprobación de hechos documentales.
11.3 Clases de fe pública documental
Inmerso en el análisis del Principio de Legalidad, se avista la fe pública

documental, como una presunción derivada de la publicidad, al tener como titular
aquella persona que es contable en la documentación e información registral. Se
parte de razonamiento impoluto frente al derecho que posee esta persona gracias
a la identificación que está dentro del sistema de seguridad registral.
El titular de un derecho real según el Registro debe ser tenido por tal, con
la sola prueba del asiento extendido a su favor. Es una presunción "iuris
tantum" que prevalece hasta que se demuestre la inexactitud o ineficacia
del asiento. La persona favorecida con el asiento registral es parte en
cualquier impugnación que se presente, pues se presume que tiene todo
el derecho a mantener su asiento registral.
Dicen los artículos 56 a 72 del Reglamento del Registro Público:
"publicidad registral, certificaciones e informes” (Palacios Echeverria 1994,
22)217
Los medios por los cuales se manifiesta la fe pública documental del Registro
fueron referidos en la lección del Principio de Publicidad Registral en su arista
formal, sin embargo no queda de más recalcar, que esta fe documental va más
allá de una certificación o un informe registral, ya que el Registro pone a
216 Poder Legislativo de la República de Costa Rica, “Ley 3883 Ley de Inscripción de Documentos
al Registro Público: 30 de mayo de 1967”, consultado el 06 de abril, 2020, SINALEVI.
195
disposición de los notarios y en el público en general los documentos testimoniales

con el fin de generar un acceso directo al instrumento notarial.
11.4 Procedimiento de calificación
El procedimiento de calificación personalizado en el Registrador es la función

clave, básica e indispensable del Registro Nacional, de este funcionario y esta
competencia, se deriva el restante aparataje burocrático que consolida todo el
Sistema de Seguridad Jurídica Preventiva.
La calificación jurídica de los documentos la realizan los registradores con

la finalidad de determinar si no presentan defectos que impidan su
registración.
Consiste en examinar que los documentos cumplan con los requisitos
legales de forma y de fondo, coincidan con sus correspondientes
inscripciones y contengan los datos necesarios para su inscripción.
La calificación registral es una tarea purificadora que recae sobre los
documentos considerados presuntamente válidos y ciertos, ya sean éstos
notariales, judiciales o administrativos, labor que es realizada por los
registradores con plena independencia, autonomía y bajo su propia
responsabilidad (Ortiz-Mora 2016, 534)218.
Como bien lo anota la jueza Ortiz Mora, la tarea purificadora implica un
conocimiento amplio del ordenamiento jurídico, con el fin de llevar a la realidad
registral lo manifestado en el documento presentado ante el Registro, según la
connotación de la rogatoria y la autoridad de donde venga. A través del tiempo el
sistema de Folio Real y Personal del Registro ha sufrido una serie de cambios
dirigidos a la modernización de los soportes para la información.
Actualmente la inscripción se realiza mediante el sistema computarizado.

Se introduce, mediante la digitalización, toda la información
correspondiente a la inscripción de cada documento que altere el estado
actual de la información de un bien inmueble en la Base de Datos.
Toda la información suministrada a la Base de Datos es actualizada
diariamente, con la finalidad que la inscripción realizada produzca las
correspondientes modificaciones en los inmuebles. Con el nuevo sistema

196
de inscripción, el registrador visa los movimientos digitados "contra la

pantalla” se ha dejado de imprimir el folio real en papel la y en el acto se
podrá modificar la información mal digitada, así como agregar datos si es
del caso. Después de que el registrador ha visado la inscripción en la
pantalla, procede a actualizar y autorizar la inscripción oprimiendo la tecla
que corresponda. Inmediatamente queda actualizada la información en el
inmueble donde se realiza la inscripción (Ortiz-Mora 2016, 533)219.
La implementación de sistemas telemáticos facilita al Registrador el proceso de
calificación e inscripción, lo que genera una agilidad en el quehacer registral y
celeridad en suplir los demás servicios que provienen de la consolidación de este
proceso derivado del principio de legalidad.
11. 5 Recursos contra el Registro
El Notario dentro del fuero registral tiene la posibilidad de interponer una serie de
recursos jurídicos220 en contra de la calificación registral hecha por el Registrador,
de esta posibilidad jurídica se desprende una serie de instrumentos con diferente
jerarquía, efectos y sujetos intervinientes según sea el nivel de reclamo.
Siendo la calificación un procedimiento que conlleva a la constitución de

un acto de registro de suspensión, denegatoria o inscripción del
documento rogado, debe existir en la legislación registral un procedimiento
para atacar aquellos actos dictados por el registrador, producto de una
calificación registral que no esté acorde con lo rogado o que violente
disposiciones legales o reglamentarias en contra del acto sometido para
su inscripción.
Para el recurso de calificación formal, si bien la legislación registral no
establece este procedimiento como un recurso, el hecho que, al ejercerlo y
revertir la calificación registral, debe ser considerado como tal. Esta
calificación no está regulada expresamente en la Ley sobre Inscripción de
Documentos en el Registro Público, que sería el instrumento ideal
219Ibid. 533.
220El planteamiento de los recursos se describe desde una serie de estadios o etapas admirativas;
en primera instancia la calificación informal: la impugnación sumarísima que realiza el Notario
verbalmente, o dentro del cuerpo de la minuta de defectos (si el documento fue presentado de
forma física) por nota (en el documento digital) o mediante correo electrónico; posterior se
generaría la calificación formal: método de impugnación amplio presentado por escrito, donde el
Notario expone las razones jurídicas de su desacuerdo; en el caso que el Registrador rechaza
pasa al coordinador, si el coordinador rechaza, define el Subdirector. Por último, el Ocurso, luego
de rechazada la calificación formal, resolviéndolo la Dirección del registro público correspondiente
en cuya tesis de principio, el caso debe ser elevado al Tribunal Registral Administrativo.
197
obligatorio para todos los Registros que integran el Registro Nacional. Sin
embargo, en esa ley concretamente en el artículo 18 que regula el ocurso,
se hace referencia en forma indirecta a este proceso recursivo como
procedimiento previo al ocurso (Ortiz-Mora 2016, 547)221.
Como lo acota la autora, el recurso de calificación formal deriva de la
interpretación del artículo 18 de la mencionada ley, brindado la posibilidad al
profesional en notariado de argumentar sus razones en contra del criterio del
Registrador producto de la calificación y así revertir el criterio manifestado en un
principio por el colaborador del registro público correspondiente, esta calificación
formal será resuelta por el subdirector del registro público correspondiente.
Relacionado a este procedimiento el artículo de 38 del reglamento instrumentaliza
la etapa siguiente, si es que el Registrador mantuvo su criterio.
Si el registrador mantiene su criterio y el interesado no estuviere de

acuerdo con ello, conforme lo establece el artículo 38 del Reglamento de
cita, el documento pasará a su jefe para que le dé su apreciación con
respecto a los defectos anotados. Ese superior jerárquico podrá revocar
esos defectos y, ordenar al registrador que inscriba el documento. Esta
orden deberá ser debidamente motivada. Igual si confirma los defectos
señalados por el registrador, la resolución que se emita debe ser
motivada, porque el usuario debe conocer las razones por las cuales se
rechaza su solicitud.
Este jefe o superior jerárquico, con el fin de que se agote la vía
administrativa de este recurso, deberá enviar de oficio el documento
calificado junto con los criterios emitidos, al superior que corresponda y,
de acuerdo a la legislación, sea el competente para conocer de esta
solicitud de calificación formal. El artículo 39 siguiente establece que el
competente para conocer de la confirmación del defecto por parte del jefe
de registrador, es el Director o Subdirector del Registro (Ortiz-Mora 2016,
549)222.
Se debe aclarar que en tesis de principio antes de la calificación formal a resolver
por el Subdirector, existe una etapa de la llamada calificación informal, que como
se acoto en el inicio de este apartado, se solicita una reconsideración de los
defectos apercibidos por el Registrador, por medio de una nota del escribano (y si
estos se mantienen), procederá de una segunda etapa informal que vincula al jefe

198
inmediato, que deberá ser ubicado por el Registrador, mostrándole la solicitud y

argumentos planteados por el notario, a esto, como lo indico la autora, el
coordinador podrá mantener en firme el criterio del Registrador o bien revocar los
apercibimientos hechos, lo que obligaría a realizar una inscripción o proceder a la
calificación formal ante el Subdirector. Ya en una tercera etapa el artículo 18 de la
ley de inscripción plantea lo siguiente.
Artículo 18.- Si el interesado no se conformare con la calificación que de

un documento haga el Registrador General podrá, en cualquier tiempo,
promover el ocurso respectivo, exponiendo por escrito los motivos y
razones legales en que se apoya al solicitar se revoque la orden de
suspensión o bien la denegación formal de la inscripción. El ocurso
procederá también porque el Registrador se niegue a inscribir documentos
por motivos de derechos de registro o impuestos. (Poder Legislativo de la
República de Costa Rica. Ley de Inscripción de Documentos al Registro
Público 1967)223

1977)
El ocurso abre una nueva etapa recursiva ante la autoridad superior del registro
público interviniente (El Director), teniendo el notario la posibilidad de agotar la vía
administrativa del Registro si en este tercer nivel se mantiene el criterio inicial del
Registrador y es confirmado del coordinador de Registradores.
Para Recurso de ocurso, La regulación de este procedimiento recursivo en

la Ley sobre Inscripción de Documentos en el Registro Público, siendo
esta ley de aplicación para todos los Registros que conforman el Registro
Nacional, tiene la virtud de que el procedimiento del ocurso, es aplicado en
igual forma por los Registros que contemplan dentro de su procedimiento
la calificación formal, a saber el Registro Inmobiliario, el Registro Público
de la Propiedad Mueble y el Registro de Personas Jurídicas
Los presupuestos para plantear el ocurso derivados de la norma transcrita
se pueden establecer de la siguiente manera:
a) Debe existir de previo la calificación formal del documento.
b) El ocurso se podrá promover en cualquier tiempo.
223Poder Legislativo de la República de Costa Rica, “Ley 3883 Ley de Inscripción de Documentos
199
c) Fundamentación del recurso de ocurso.

d) Por el no pago de tributos (Ortiz-Mora 2016, 551)224.
Concluida la etapa del ocurso y dándosele una repuesta negativa a los intereses
del notario, este tendrá que acudir al Tribunal Registral Administrativo, superior
técnico jurídico del Registro Nacional. Caso contrario si planteando el ocurso se
brindó la razón al argumento notarial, se ordena inscripción.
Términos clave
Principio de legalidad registral, fe pública documental, Procedimiento de

calificación, Recursos contra el Registro
Resumen
En esta lección, cada estudiante conocerá sobre las clases de fe pública

documental, procedimientos de calificación y recursos contra el registro, de
manera similar se busca favorecer la comprensión de los ámbitos de las funciones
de calificación e inscripción del principio de legalidad registral así como sus
límites. Con el fin de que el estudiantado aplique los distintos fundamentos del
principio de legalidad registral en casos específicos del quehacer profesional.
Estudio de Caso

lección.

200
• Caso.
Hace dos días un colega notario presentó la escritura de traspaso de un automóvil

al Registro de Bienes Muebles por medio de la “Ventanilla Digital”, dada la agilidad
y facilidades del servicio, la escritura le fue calificada y enviada con los defectos al
notario el día después de la presentación. En la comodidad de su oficina, ya que
presentó el testimonio con las formalidades requeridas por el Registro para el uso
de la “Ventanilla Digital” y sin necesidad de desplazarse a recoger el documento
en físico, él procedió por medio de razón notarial a subsanar los apercibimientos
hechos por el Registrador, he inmediatamente reingreso en digital la escritura para
una segunda calificación, en ella el Registrador mantuvo los defectos, indicándole
que la razón no los subsanaba y por ende la inscripción no procedía.
1. ¿Cuál sería el siguiente recurso que podrá plantear su colega y quien es la

autoridad registral que lo resolverá?
2. ¿En qué etapa o nivel recursivo se encuentra el ocurso y a nivel interno quien
es la autoridad que lo resuelve?
3. ¿Cuáles son las formalidades en la estructura del escrito, que usted plantearía
al presentar un recurso a la calificación?
201
4. ¿Cuál es la relación teórica-práctica entre el principio de legalidad en materia

registral y la calificación que realiza el Registrador?
Unidad Didáctica 4
La Inscripción Registral
❖ Comprender la inscripción registral considerando su fundamento normativo,

efectos y elementos esenciales.
Lección 12. Naturaleza del Acto de Inscripción
❖ Comprender el fundamento normativo y efectos de seguridad dentro de la

naturaleza del acto de inscripción.
❖ Identificar los elementos subjetivos, personas físicas y jurídicas que conforman
la naturaleza del acto de inscripción.
❖ Determinar el objetivo material e inmaterial dentro del acto de inscripción.
❖ Establecer a nivel práctico los alcances de la aplicación del principio de la
naturaleza del acto de inscripción.
12.1 Fundamento Normativo
El acto de inscripción es a nivel registral, lo que da origen a la institución como

garante del patrimonio que llega a sus puertas con la finalidad de ser protegido;
esta idea fundamental se refleja en la norma específica de mayor relevancia en la
función burocrática, la ley 3883 que, en sus primeros tres artículos, brinda a la
ciudadanía y al operador en Derecho una visión clara de las competencias y
rumbo al que están orientados los colaboradores registrarles.
202
Artículo 1º.- El propósito del Registro Nacional es garantizar la seguridad

de los bienes o derechos inscritos con respecto a terceros. Lo anterior se
logrará mediante la publicidad de estos bienes o derechos. En lo referente
al trámite de documentos, su objetivo es inscribirlos.
Es de conveniencia pública simplificar y acelerar los trámites de recepción
e inscripción de documentos, sin menoscabo de la seguridad registral.
Son contrarios al interés público las disposiciones o los procedimientos
que entorpezcan esos trámites o que, al ser aplicados, ocasionen tal
efecto.
(Así reformado por el artículo 172 del Código Notarial No.7764 de 17 de
abril de 1998)
Artículo 2º.- El Registro Público, por los procedimientos técnicos de que
disponga, llevará un sistema de recepción de títulos sujetos a inscripción,
que garantice el estricto orden de presentación en la oficina del diario, y
así confeccionará el respectivo asiento.
El Reglamento del Registro determinará las demás normas y
procedimientos de admisión de documentos en el Diario, así como del
pago de sus derechos.
1977)
Artículo 3º.- Recibidos los documentos por los Registradores de Partido,
para su debida calificación e inscripción, deberán devolverlas al Archivo,
debidamente calificados en su totalidad e inscritos, en un plazo máximo de
ocho días naturales. El incumplimiento de esta disposición se considerará
falta grave.
Queda facultada la Dirección General del Registro para establecer plazos
menores al indicado, tomando en consideración las demandas de servicio
y su capacidad de trabajo; además velará por el debido cumplimiento de lo
establecido en el presente artículo.
1977) (Poder Legislativo de la República de Costa Rica. Ley de Inscripción
de Documentos al Registro Público 1967)225
Esta articulación normativa, consolida aspectos de naturaleza jurídica,
administrativa, creación normativa y prospectiva, en la utilización del conocimiento,
recurso humano y bienes operativos que deberá poseer la institución con el fin de
225Poder Legislativo de la República de Costa Rica, “Ley 3883 Ley de Inscripción de Documentos
203
cumplir con su cometido ante aquellos sujetos que requieren su amparo. La misión
del Registro es una tarea que va más allá de las implicaciones económicas, se
orienta a la confiabilidad y paz social, a dar seguridad al esfuerzo de las personas;
no solo se resguarda patrimonio, se custodian sueños, esperanzas y la
prosperidad de un país que anhela el desarrollo.
Para ello es fundamental la publicidad del registro patrimonial. La

publicidad permite a toda persona que tenga interés en realizar una
transacción patrimonial el informarse de la situación jurídica en que se
encuentra el bien objeto de la transacción. Se garantiza, así, no solamente
la propiedad de una persona sino la existencia y desarrollo del mercado
transaccional de la propiedad. En último término, el debido ejercicio de la
libertad contractual.
Debiendo proporcionar seguridad al público en general, el sistema registral
debe ser en sí mismo fiable, seguro, proporcionar la confianza requerida
para la actividad contractual. De allí la importancia de las labores de
calificación e inscripción de los documentos jurídicos, susceptibles de
afectar la propiedad. La labor de inscripción implica, en este caso, el
acceso a la base de datos con la facultad de modificarla.
La información registral se considera como una realidad jurídica. Y esto
parte de la propia inscripción registral: la inscripción incorpora realidad
jurídica a los hechos o situaciones a que se refiere la inscripción. Y esa
inscripción no es autónoma: depende de la calificación registral.
La seguridad jurídica patrimonial es una actividad que el ordenamiento
confía al Poder Ejecutivo a través del Registro Nacional y sus órganos. En
ese sentido, la Ley de Creación del Registro Nacional lo crea como un
órgano del Ministerio de Justicia.
El Registro Nacional es la organización que engloba a todos los registros
públicos del país. El artículo 2 de la Ley de Creación del Registro Nacional
expresa la voluntad del legislador de integrar en el Registro Nacional todos
los registros y dependencias registrales: tanto los que allí se indican como
los que establezca el legislador. (Procuraduría General de la República de
Costa Rica-Dictamen 2007)226
La contextualización hecha por el abogado del Estado costarricense recoge una
serie de elementos básicos en el fundamento normativo y operativo de la
naturaleza del acto de inscripción, recapitulando no solo el artículo 2 de la Ley de
226Procuraduría General de la República de Costa Rica, Dictamen: C-035-2007 del 02 de febrero

de 2007. En repuesta al en oficio DGRN-087-2007 de 19 de enero 2007.
204
Creación del Registro Nacional227 que expone su integración, sino otras aristas de
la cosmovisión que envuelve la tarea institucional como son la seguridad jurídica y
publicidad.
12.2 Efectos de Seguridad
El acto de inscripción es un producto resultante de las competencias del

Registrador, genera una serie de efectos que impactan de forma directa el sistema
de seguridad jurídica preventiva, y en sí mismo lo hace nacer, como fuente
creadora de la confiablidad a tener en el abrigo del Registro.
1-) La existencia de un “sistema de seguridad jurídica preventiva”, basado

en una red de registros públicos, constituye una pieza esencial de
cualquier sistema legal moderno. Los Registros que conforman el Registro
Nacional de este país, responden al esquema general de los llamados
"registros jurídicos", ampliamente difundido en la tradición del derecho
continental europeo y, a través de la influencia española, en toda América
Latina. 2-) En cualquiera de sus variantes, la idea de un “registro jurídico”,
supone que, con independencia de los medios tecnológicos utilizados en
la llevanza del registro, las inscripciones tienen un valor sustantivo y n. 3-)
Para lo que interesa destacar aquí, de todas las clasificaciones que
pueden darse acerca de las inscripciones registrales (así como los
distintos tipos de Registro que pueden resultar de aquellas), una las
clasifica como inscripciones declarativas, y como inscripciones
constitutivas, cuya distinción elemental radica “… en cuanto a si el acto
227 Artículo 2.-Forman el Registro Nacional, además de las dependencias que se adscriban por
otras leyes, las siguientes:
a) El Registro Inmobiliario que comprende: propiedad inmueble, hipotecas, cédulas hipotecarias,
propiedad en condominio, concesiones de zona marítimo-terrestre, concesiones del golfo de
Papagayo, registro de marinas turísticas y catastro nacional.
b) El Registro de Personas Jurídicas que comprende: mercantil, personas, asociaciones civiles,
medios de difusión y agencias de publicidad y asociaciones deportivas.
c) El Registro de Bienes Muebles que comprende: vehículos automotores, aeronaves, buques,
objetos espaciales y el Sistema de Garantías Mobiliarias.
(Así reformado el inciso anterior por el artículo 5° de la ley Creación del Registro de Objetos
Espaciales, N° 9770 del 29 de octubre del 2019)
d) El Registro de la Propiedad Intelectual que comprende:
i) El Registro de la Propiedad Industrial: patentes de invención, modelos de utilidad, dibujos y
modelos industriales, marcas, marcas de ganado y signos distintivos, denominaciones de origen e
indicaciones geográficas, trazados de circuitos integrados y marcas de ganado.
ii) El Registro de Derechos de Autor y Derechos Conexos.
e) El Instituto Geográfico Nacional.
(Así reformado por el artículo 81 de la Ley de Garantías Mobiliarias, N° 9246 del 7 de mayo de
2014)
205
que se inscribe existe o no como tal, antes de practicarse la

correspondiente inscripción…” (Américo Atilio Cornejo, Derecho Registral,
Buenos Aires, Editorial Astrea, 1ª reimpresión, 2001, p. 10). Las
inscripciones declarativas sólo tienen trascendencia para que el Registro
despliegue sus efectos ante terceros, y las inscripciones constitutivas son
necesarias para la eficacia del acto jurídico de que se trate. En las
primeras los efectos entre las partes se producen desde el momento del
otorgamiento del acto jurídico, mientras que en las segundas el negocio
jurídico no nace entre las partes (ni es eficaz frente a terceros), sino desde
la inscripción. (Tribunal Registral Administrativo República de Costa Rica-
Gestión Administrativa 2016)228
Bien recalca el Tribunal Registral Administrativo, la importancia de los efectos de
un registro jurídico que despliega sus implicaciones ante terceros a partir de las
inscripciones, ya sean estas en su modalidad declarativa o constitutiva
dependiendo del registro público que se esté tratando. Supone una confiabilidad
basada en un ordenamiento legal y un aparataje institucional que consolida los
efectos de seguridad a través de las competencias notariales y las ejercidas por el
Registrador.
12.3 Elemento Subjetivo: Personas Físicas y Personas Jurídicas
Dentro del análisis del acto de inscripción, se desprenden una serie de elementos,
que en la práctica juegan un papel protagónico en las actuaciones registrales y
notariales, para el caso de marras su arista subjetiva se divide en el accionar de
las personas físicas o jurídicas como accionantes en el documento, traduciéndolo
para el escribano en el ejercicio del principio de inmediación.
La plena identificación del titular registral es un tema que se halla

íntimamente vinculado con el principio registral del tracto sucesivo. Como
dice la doctrina, el adquirente de hoy es el transmitente de mañana; y para
dar eficacia a esa transmisión es necesario comprobar si el adquirente
(titular del derecho) es la misma persona que el transmitente.
El notario identifica a las personas que disponen de sus intereses en el

instrumento público. De nada valdría asegurar la autenticidad de la
228Tribunal Registral Administrativo República de Costa Rica, Gestión Administrativa: Voto No

0872-2016 del 08 de noviembre de 2016, 13:50 horas. Expediente No. 2016-0361-TRA-PJ.
206
declaración y el consentimiento informado del otorgante, si es que no se

garantiza el presupuesto de todo ello: que el sujeto disponente sea quien
él dice ser. Por tanto, el notario tiene como primera obligación asegurar
la identidad de los partícipes del instrumento, ya sea mediante la fe de
identidad o la fe de conocimiento, esto es, o lo identifica por los
documentos legales que porta el otorgante, o el notario declara que lo
conoce por trato o fama.
El registrador reconoce el valor probatorio privilegiado del documento

notarial y, en consecuencia, la calificación se limita a concordar la
identidad del transmitente con relación a la identidad del titular registral. Si
ambos coinciden, queda cumplido el requisito de "identidad de sujeto" que
requiere la mecánica del tracto sucesivo. El Registrador no pone en duda
la identidad manifestada en el acto notarial, pero sí puede poner en duda
la coincidencia de identidad entre el titular registral y el transmitente, lo
cual -evidentemente- es una cosa muy distinta. Así, el registrador debe
custodiar la seguridad jurídica de cualquier negocio dispositivo, lo que
depende de la titularidad que el transferente ostente respecto del bien.
(Gonzáles Barrón 2012, 254)229
El citado autor plantea dos situaciones fácticas con respecto al sujeto, en primera
instancia sobre el quehacer notarial y como el escribano identifica a la persona
que quiere su auxilio con la intensión de generar actos o negocios jurídicos en la
esfera registral, planteando la importancia del tracto sucesivo registral como
soporte de esa constatación de titularidad o derecho sobre la cosa. Por otro lado,
el papel del Registrador confrontando la información suministrada en el
documento, por medio de los sistemas informáticos que soportan la tabulación de
la publicidad.
…La titularidad de las personas jurídicas se hará constar mediante su

denominación o razón social (nombre), así como los datos de su propia
inscripción en el Registro de Personas Jurídicas. La idea que subyace,
con este requisito, es impedir la homonimia de corporaciones en la
inscripción de titularidades inmobiliarias. Desde un punto de vista
estrictamente dogmático, toda persona jurídica es un centro unitario de
referencia de situaciones jurídicas, de imputación de deberes y derechos,
229Gunther Gonzáles Barrón, Derecho Notarial y Registral (Lima, Perú: Juristas Editores, 2012),
254.
207
dato formal se constituye por la abstracción o reducción de la pluralidad de

personas a una unidad de referencia normativa. Es a partir del acto de
inscripción registral que la persona jurídica adquiere esa peculiar
existencia formal de centro unitario de imputación de normas, distinta de
todas y cada una de las personas naturales que la integran, con voluntad y
decisión propia, y patrimonio separado. De esta manera, la identificación
de la persona jurídica va enlazada de su nombre y del dato de inscripción
en el Registro respectivo. (Gonzáles Barrón 2012, 263)230
La titularidad de la representación en las personas jurídicas puede ser constatada

por el notario gracias a los medios registrales, como la manifiesta indicación de
sus facultades en la representación de la entidad jurídica o bien por medio de un
contrato de mandato en sus diversas modalidades. Se torna indispensable en la
función notarial acogerse a la necesidad de que esta representación societaria o
mandato, estén inscritos, sino que también vigentes y tengan en sus competencias
la posibilidad de llevar a cabo por medio de comparecencia, el acto que se está
rogando inscribir.
12.4 Elemento Objetivo
La instrumentalización del acto que consolida la inscripción registral se

fundamenta en el título, es el objeto que utiliza el derecho como medio de
validación para los actos y negocios jurídicos en los cuales el otorgante está
interesado. El Registro actúa sobre el patrimonio inscrito, gracias a la
intermediación notarial y correspondiente adecuación al derecho que realiza el
profesional escribano, lo que recalca aún más la función notarial-registral.
En la oficina de registro de instrumentos públicos se inmatriculan fincas se

inscriben títulos, surgen a la vida jurídica los derechos reales inmobiliarios
y se publicitan las titularidades. En este contexto se habla de los
elementos objetivos y subjetivos de los derechos reales; corresponde a los
primeros la finca, los títulos y los derechos, y a los segundos las
titularidades reales.
En la oficina de registro se inscriben títulos. Esta inscripción bien puede
servir para producir una alteración jurídico real, como cuando ingresa una
230Ibid. 262.
208
escritura de compraventa, permuta o donación de un inmueble, pero

también es posible que la mutación o cambio del derecho real suceda
independiente. mente del acto que accede para su inscripción, como
cuando ingresa una sentencia que declara dueño a una persona por el
modo prescripción, inscripción que es meramente publicitaria por cuanto el
derecho de propiedad del prescribiente ha sido adquirido con antelación al
registro.
Para que un título sea inscribible en el registro de instrumentos públicos
debe referirse a derechos reales inmobiliarios o a ciertos derechos
personales cuyo objeto de la prestación sea un inmueble y conste en
documento público. Por otra parte, el registro publica derechos y
titularidades. Es el medio eficaz de publicidad de derechos que recae
sobre fincas y de los titulares que encuentran en él un medio idóneo de
ser conocidos como tales por la comunidad El acto o título que se
presenta a registro contiene especificaciones que configuran e
individualizan el derecho inscrito y se incorporan a la situación jurídica
inscrita, constituyendo parte de su sustancia. (Caicedo Escobar 2001,
190)231
El objeto del acto de inscripción no solo es material, como sería el caso de una
finca, un vehículo, sino también inmaterial como pueden ser las entidades jurídicas
o algún patrimonio propio de la propiedad intelectual. Es importante recalcar la
doble dimensión que posee el elemento objetivo del acto de inscripción, el primero
el titulo como medio de validez de la rogatoria y posteriormente la materialidad o
inmaterialidad el patrimonio.
12.5 Material e Inmaterial
Ampliando el desarrollo del elemento objetivo para el acto de inscripción; e

instrumentalizando la utilización del título y modo en un registro de derechos como
es el caso del sistema costarricense, es importante interiorizar, que este se
consolida en la diversidad que patrimonio que resguarda, cuya particularidad en
un inicio de análisis teórico es el planteamiento de corporeidad o incorporeidad.
Esta clasificación es terminológicamente coincidente con la clasificación

de las cosas corpóreas o corporales y cosas incorporales. "La distinción
proviene de los romanos, formulada por Gaio y recogida en el Corpus
231Eduardo Caicedo Escobar, Derecho Inmobiliario Registral (Bogotá, Colombia: Temis, 2001),
190.
209
luris. Son corporales aquellas cosas "quae tangi possunt" como por
ejemplo finca, plata, oro y otras innumerables; por el contrario,
incorporales son aque.llas "quae tangi "non possunt" y precisamente -se
ha dicho- aquéllas "quae in iure consistunt”, como por ejemplo, la
herencia, el usufructo. la obligatio. En general, son corporales aquellas
cosas que, teniendo entidad material son perceptibles con nuestros
sentidos y ocupan una parte de erminada del espacio". Tradicionalmente
las primeras han sido caracterizadas por ser perceptibles con los sentidos
mientras que las segundas -se dice- sólo pueden ser percibidas con el
intelecto. Esta distinción ha sido criticada pues hay cosas concebibles sólo
intelectualmente que son siempre cosas corporales; así, se ha dicho, que
"si debiésemos razonar al filo de la lógica, deberíamos decir que cosa
corporal es solamente un grano de trigo o de café.y no, en cambio, una
cantidad de trigo o de café... que son entidades apreciables por el
Derecho". (Pérez Vargas 1994, 134)232
La disertación jurídica sobre la clasificación de las cosas planteadas por el autor
Pérez Vargas, da una luz de razonamiento sobre como el jurista debe identificar el
patrimonio que es susceptible a la protección registral, y en el caso de que esto
sea afirmativo, particularizar cual registro público debe atender las rogatorias. Ya
en el caso de la naturaleza material e inmaterial, el mismo autor acota.
Más atinado parece hablar de cosas inmateriales con referencia a las

llamadas “obras del ingenio humano"; "toda creación intelectual en
cualquier campo (literario, artístico, científico, técnico) es considerada
como bien. Tales creaciones son bienes inmateriales, aun manifestándose
en cosas materiales, ya que la creación como idea puede tener existencia
independientemente aI medio material que la inmateriales son,
precisamente, el objeto de los derechos de autor…”-Artículo 275 del
Código Civil-" al participar de la misma naturaleza espiritual de la
inteligencia creadora o inventora de la que son proyecciones, son bienes
inmateriales que no deben confundirse con el "corpus mechanícum" (libro,
cuadro, disco) que eventualmente las recoge". Es importante aclarar que
la propiedad intelectual no tiene por objeto la realidad material que sirve
de soporte a la obra del ingenio, sino el producto inmaterial en cuanto tal.
Otra aclaración que merece hacerse es la de que lo que es bien en
sentido jurídico, no es el derecho de autor sino la creación intelectual en
cuanto tal sobre la que se ejercita este derecho. En este sentido
compartimos la crítica hecha por Planiol a la tesis tradicional; dice él: “Esta
distinción (la distinción entre bienes corpóreos y derechos considerados -
por algunos- como bienes corpóreos) no tiene sentido, pues consiste en
232Víctor Pérez Vargas, Derecho Privado (San José, Costa Rica: Litografía e Imprenta LIL, 1994),
134.
210
poner de un lado las cosas y de otro los derechos: es decir, dos categorías
que no tienen ningún carácter común, siendo de naturaleza
profundamente diversa. Una clasificación no puede servir más que para
distinguir las partes de un mismo todo. La oposición que se hace entre los
derechos y las cosas no es una clasificación: es una comparación
incoherente". También Pugliatti ha hecho críticas análogas: "La distinción,
por la evidente heterogeneidad de los dos términos se revela
extrañamente hibrida" (Pérez Vargas 1994)233
Acogiendo lo expuesto por el autor relacionado al acto de inscripción y al Derecho
Registral como base jurídica del análisis, queda claro que la perspectiva material e
inmaterial del patrimonio es susceptible al resguardo institucional, en tanto la
identificación del bien concuerde con las características acogidas por algún
registro público para su admisión.
Términos clave
Principio de naturaleza registral, fundamento Normativo, efectos de Seguridad,

Elementos Subjetivo, Personas Físicas, Personas Jurídicas.
Resumen
En esta lección se pretende que el estudiando comprenda sobre el fundamento

normativo y efectos de seguridad dentro de la naturaleza del acto de inscripción.
Así mismos que logre identificar los elementos subjetivos, personas físicas y
jurídicas, objetivo material e inmaterial que conforman la naturaleza del acto de
inscripción. Con el fin de que se establezcan a nivel práctico los alcances de la
aplicación del principio de la naturaleza del acto de inscripción.
Estudio de Caso
233 Pérez Vargas, Derecho Privado, 135.

211

lección.
b) Competencia comunicativa y argumentativa-
• Caso.
Lidia fue educadora de primaria, actualmente se encuentra pensionada, en el

ejercicio de su profesión logro identificar muchos puntos de mejora en la
metodología de enseñanza que planteaba el Ministerio de Educación, según los
programas de estudio en los diferentes niveles de etapa básica. En la actualidad
dispone de tiempo libre para dedicarlo a la producción intelectual y decidió escribir
un libro que se titula “Nuevas técnicas de educación telemática y el uso de las
TICs”, antes de iniciar el desarrollo del texto acude a su notaria con el fin
asesorarse.
1. ¿Cuál considera usted que es la importancia del Registro Nacional ante el

desarrollo del ingenio de Doña Lidia?
212
2. ¿Qué implicaciones tiene el efecto de la seguridad en el acto de inscripción

para el patrimonio inscribible?
3. ¿Qué elementos del caso se pueden identificar como elemento subjetivo y
objetivo en un futuro acto de inscripción?
4. ¿Cómo clasificaría usted el libro de Doña Lidia, como un patrimonio material o
inmaterial y a cual registro público acudiría si su inscripción fuera viable?
Lección 13. Características en los Registro Públicos
❖ Establecer relaciones entre las características de los diferentes registros

públicos que favorezcan su comprensión práctica.
13.1 Registro Inmobiliario
La dirección inmobiliaria representa el registro público de mayor tamaño a nivel

institucional y posee el bagaje histórico de mayor relevancia para el Derecho
Registral costarricense. Dentro de la estructura burocrática que construye el
Sistema de Seguridad Jurídica Preventiva, existen cuatro registros públicos y otras
direcciones que dan la funcionabilidad técnica y operativa al Registro Nacional.
Artículo 2.-Forman el Registro Nacional, además de las dependencias que

se adscriban por otras leyes, las siguientes:
a) El Registro Inmobiliario que comprende: propiedad inmueble, hipotecas,
cédulas hipotecarias, propiedad en condominio, concesiones de zona
marítimo-terrestre, concesiones del golfo de Papagayo, registro de
marinas turísticas y catastro nacional.
b) El Registro de Personas Jurídicas que comprende: mercantil, personas,
asociaciones civiles, medios de difusión y agencias de publicidad y
asociaciones deportivas.
c) El Registro de Bienes Muebles que comprende: vehículos automotores,
aeronaves, buques, objetos espaciales y el Sistema de Garantías
Mobiliarias.
213
(Así reformado el inciso anterior por el artículo 5° de la ley Creación del

Registro de Objetos Espaciales, N° 9770 del 29 de octubre del 2019)
d) El Registro de la Propiedad Intelectual que comprende:
i) El Registro de la Propiedad Industrial: patentes de invención,
modelos de utilidad, dibujos y modelos industriales, marcas, marcas
de ganado y signos distintivos, denominaciones de origen e
indicaciones geográficas, trazados de circuitos integrados y marcas
de ganado.
ii) El Registro de Derechos de Autor y Derechos Conexos.
e) El Instituto Geográfico Nacional.
(Así reformado por el artículo 81 de la Ley de Garantías Mobiliarias, N°
9246 del 7 de mayo de 2014) (Poder Legislativo de la República de Costa
Rica. Ley 5695 Creación del Registro Nacional 1975)234
Como se desprende de la norma, las dependencias descritas configuran el área
técnico-jurídica de la institución, cada una de ellas jugando un papel
preponderante en la estabilidad patrimonial del país. Dentro de esta misión, el
Registro Inmobiliario es pilar de modernidad y un referente a nivel iberoamericano.
El Registro Inmobiliario, conforme a la definición dada por el Reglamento

de Organización del Registro Inmobiliario, “es el órgano del Registro
Nacional que integra en consideración que conforme a la nuevas
tendencias de un Registro Inmobiliario, en donde uno de sus objetivos
primordiales es sanear las inconsistencias encontradas entre la
información gráfica, la jurídica y la realidad en el terreno, se hace
necesario la inscripción en el Registro de este tipo de documentos, tal
como lo expresa el numeral 267 del Código Civil: "Para que la propiedad
sobre inmuebles surta todos los efectos legales, es necesario que se halle
debidamente inscrita en el Registro General de la Propiedad".
De esta forma, se cumpliría el propósito del Registro Nacional que,
conforme a la Ley sobre Inscripción de Documentos en el Registro
Público, “es garantizarla seguridad de los bienes o derechos inscritos con
respecto a terceros. Lo anterior se logrará mediante la publicidad de estos
bienes o derechos" (artículo 1). Un bien no inscrito en el Registro no existe
para la publicidad registral y no es objeto de oponibilidad, aunque exista
en la realidad extrarregistral.
234Poder Legislativo de la República de Costa Rica, “Ley 5695 Creación del Registro Nacional: 25
de mayo de 1975”, consultado el 07 de abril, 2020, SINALEVI.
214
Esos efectos rigen igualmente para los demás bienes jurídicos inscribibles
en el Registro Inmobiliario. Antes del nacimiento de un asiento registral
donde consten públicamente, esos derechos han surgido previamente en
un acto o contrato expedido por la autoridad correspondiente. (Ortiz-Mora
2016, 244)235
La dimensión de competencias del Registro Inmobiliario derivadas de los actos o
contratos presentados por el Notario Público, es solo una de las aristas
competenciales, ya que, en su haber, se compone también de un área topográfica,
que aborda la inscripción de los planos correspondientes a las fincas y aspectos
de naturaleza meramente técnico ingenieril, brindando un complemento necesario
entre la Ingeniería y el Derecho. Cabe señalar que, si bien existe esta dualidad de
funciones, el aspecto jurídico legal del Registro Inmobiliario es sumamente
robusto.
En el caso de las hipotecas, cédulas hipotecarias y propiedades en

condominio, estos son actos que generalmente corresponden a la sede
notarial, pues implican la comparecencia de personas físicas o jurídicas
que desean realizar un acto contenido dentro de su autonomía de la
voluntad y que está permitido legalmente.
En el caso de concesiones de zona marítimo-terrestre, concesiones del
golfo de Papagayo y registro de marinas turísticas, estos son actos
emitidos por una autoridad administrativa, como producto de un
procedimiento administrativo, en donde convergen sujetos de derecho
privado y derecho público, y que desde el momento que es autorizado por
la autoridad pública que corresponda según el acto, genera efectos
jurídicos.
La inscripción es un medio de oponibilidad. En el caso de la hipoteca y
cédula hipotecaria, también constituye un medio para ejercer judicialmente
el privilegio devenido del contrato mismo (artículo 8 de la Ley de Cobro
Judicial). (Ortiz-Mora 2016, 245)236
El espectro de implicaciones técnicas y jurídicas del Registro Inmobiliario
evidencia su importancia, no solo a nivel interno de la institución, sino también el
papel que juega en el desarrollo del país y el aseguramiento de la inversión
nacional y extranjera. Los aspectos de topografía y derecho, en muchas ocasiones

215
representan un reto tanto para el notario como para el topógrafo, frente a un

Registro que exige exactitud, conocimiento y técnica.
13.2 Registro de Personas Jurídicas
Es el encargado de una serie competencias entre las que están la inscripción de

entidades jurídicas e instrumentos legales que en su titularidad accionan personas
físicas. Dentro de la evolución normativa e institucional, este registro público ha
ido progresando hasta llegar a ser un referente de la actividad comercial, estadio
que posee una serie de referentes históricos a considerar.
El Registro de Personas Jurídicas funcionó hasta el año 2000 como

dependencia del derogado Registro Público de la Propiedad Inmueble. A
partir de la promulgación de la Ley de Procedimientos de Observancia de
los Derechos de Propiedad Intelectual, artículo 22 legalmente se le
reconoce como un Registro con independencia del Registro de la
Propiedad Inmueble. Según la Ley de Creación del Registro Nacional, este
Registro comprende: mercantil, personas, asociaciones civiles, medios de
difusión y agencias de publicidad y asociaciones deportivas. A excepción
de personas, la materia objeto de registro da como resultado la creación
de una persona jurídica, con independencia de las personas físicas que la
crean. La regulación legal de cada una de ellas es conferida a sus
estatutos y a la normativa especial promulgada. Estas personas nacen a la
vida jurídica a partir del acto de registro de inscripción. El sistema que se
sigue en este Registro es el constitutivo. Tal como lo indicó Dagoberto
Sibaja en una cita anterior, “el sistema constitutivo, el Registro es de
derechos y no de documentos, ya que para que quede constituido el
derecho es indispensable su registro". Sin embargo, esta cita no debe de
llevar a confusión al usuario, quien debe tener muy claro que para acceder
a la corriente registral, es necesario ingresar el documento respectivo que
contenga ese derecho, a efecto de que se pueda generar el acto de
registro de inscripción. En cuanto al registro de personas, no se puede
establecer en forma absoluta que la inscripción de los documentos tiene
efectos declarativos o constitutivos. (Ortiz-Mora 2016, 247)237
La discusión planteada sobre la naturaleza declarativa o constitutiva de los actos
registrales en Personas Jurídicas esboza un reto para el Notario y el Registrador,
ya que acoge en su análisis, aspectos elementales de los instrumentos legales
que serán utilizados por el notario y calificados por el Registrador. La legislación

216
costarricense expone en el Código Civil, el inicio de las competencias para el

registro de marras, las cuales serán posteriormente ampliadas
Artículo 466- En el Registro de Personas se inscribirán:
A- Las ejecutorias y documentos auténticos en virtud de los cuales resulte

modificada la capacidad civil de las personas.
B- La sentencia que declare la ausencia o la presunción de muerte, y
quiénes son los herederos puestos en posesión provisional o definitiva de
los bienes.
C- La que declare la insolvencia o quiebra, y la aceptación del
nombramiento de curadores.
D- La certificación en que conste la aceptación del albacea nombrado por
el testador, por el Juez o por los herederos.
E- El instrumento público en que se constituya una sociedad civil o se le
dé representación; y aquel en que se constituya apoderado de una
corporación pública
(Así reformado este inciso por el artículo Nº 2 de la Ley Nº 6020 de 3 de
enero de 1977).
F- Todo poder general o generalísimo.
G- Las capitulaciones matrimoniales cuando en virtud de ellas se

establezca entre los cónyuges comunidad de bienes raíces. (Poder
Legislativo de la República de Costa Rica. Código Civil 1887)238
La norma antes transcrita, plantea una serie de ejes temáticos a seguir por el
Registro de Personas Jurídicas, brindándole una multiplicidad de funciones, más
allá de las meramente mercantiles e invitando a un análisis profundo de los
acápites expuestos con el fin de ahondar aún más en las posibilidades registrales
que puede ofrecer al notario.
Obsérvese que de estos documentos inscribibles en el Registro de

Personas Jurídicas, involucra en su mayoría, con excepción de los puntos
e) y f) actos que nacen en otra sede independiente a la registral, sea esta
notarial o judicial, en cuyo caso el registro de estos documentos tienen
efectos declarativos. Diferente corresponde al nacimiento de una sociedad
civil, cuyos efectos desembocan en la constitución de una persona
jurídica, con independencia a sus asociados y que nace a partir de su
inscripción. En cuanto al poder general o generalísimo, aun y cuando
nacen en sede diferente a la registral, mediante instrumento público

1887”, consultado 07 de abril, 2020, SINALEVI.
217
otorgado ante notario público, no producen efectos respecto de terceros

sino desde la fecha de su inscripción. Por lo anterior, es requisito
indispensable para la validez y eficacia de ese tipo de poderes la
inscripción respectiva. La inscripción del documento en el Registro le
otorga a ese tipo de contratos efectos constitutivos (artículo 1251 del
Código Civil). (Ortiz-Mora 2016, 248)239
La explicación selectiva hecha por la autora, clarifica en la práctica cuales son las
implicaciones, sujetos y efectos de los actos jurídicos planteados en el artículo
466, recogiendo la importancia de lo constitutivo de este registro, para la correcta
inscripción. Aunado al artículo mencionado del Código Civil, el Código de
Comercio expone otras inscripciones que se darán en el Registro de Personas
Jurídicas.
Artículo 235.- En el Registro Mercantil se inscribirán:
a) Las escrituras de constitución, prórroga, modificación o disolución de

las sociedades comerciales y las empresas individuales de
responsabilidad limitada, así como los documentos referentes a la fusión o
transformación de sociedades;
b) El traspaso del interés de las sociedades en nombre colectivo, el de los
comanditados en las sociedades en comandita, el de las cuotas de capital
en las de responsabilidad limitada, cuando fuere del caso, y la
protocolización del acta de creación de acciones no comunes en las
sociedades anónimas;
c) Los poderes generales y generalísimos que otorguen los comerciantes,
así como la revocación, sustitución, modificación o prórroga de los
mismos;
d) Las escrituras en que conste el nombramiento, modificación o
revocación de los poderes conferidos a los gerentes, administradores y
representantes legales de sociedades comerciales, nacionales o
extranjeras;
e) El nombramiento del consejo de administración de las sociedades
anónimas;
f) Las patentes de corredores jurados;
g) Las capitulaciones matrimoniales que afecten a un comerciante, cuando
en virtud de ellas se establezca comunidad de bienes con el otro cónyuge;
h) Las escrituras en que un comerciante reconozca cualquier deuda o
derecho en favor de su cónyuge;

218
i) La sentencia de divorcio o separación de cuerpos que afecte a un

comerciante, así como la escritura o sentencia en que se defina la
liquidación de sus haberes en la sociedad conyugal;
j) Los mandamientos librados por autoridad judicial en que conste la
declaración de quiebra de un comerciante o de una sociedad, así como la
reposición de la misma o la rehabilitación del quebrado;
k) El nombramiento de curador en una quiebra; y
l) La habilitación concedida al menor o incapaz para ejercer el comercio y
la modificación o revocación de ésta. (Poder Legislativo de la República de
Costa Rica. Código de Comercio 1964)240
Este conglomerado de competencias, ratifican y amplían las indicadas en el
Código Civil, delimitando las materias sobre las cuales versaran las rogatorias
notariales a presentar ante esta instancia registral. Cabe señalar que existe una
visión de modernidad y oportunidad de los actos e instrumentos jurídicos a
inscribirse en el Registro Personas Jurídicas, dirigido a suplir las necesidades país
con respecto al tema mercantil y de personas, tarea que versa en tres ejes, el
legal, el institucional y el notarial.
13.3 Registro de Bienes Muebles
La dinámica planteada para este registro público focaliza sus esfuerzos en el

aseguramiento de aquellos bienes que posee la característica de poderse
trasladar físicamente, como es el caso de los vehículos automotores, aeronaves, y
buques aunado a los derechos reales que se puedan inscribir sobre ellos, como es
el caso de las prendas y garantías mobiliarias.
El artículo 1° del Reglamento de Organización del Registro Público de la

Propiedad Mueble, indica que este Registro está adscrito al Registro
Nacional según Ley N.° 5695 de 28 de mayo de 1975 y sus reformas, que
es la Ley de Creación del Registro Nacional. Tiene bajo su competencia el
registro y la publicación de los derechos referentes a la constitución,
declaración, modificación y extinción de la propiedad mueble. Asimismo,
conoce de los gravámenes prendarios que afecten a la propiedad mueble;
como la adjudicación y entrega de las matrículas de los bienes inscribibles
y sus permisos de salida del territorio nacional. Dentro de los bienes que
protege, se cita a los vehículos automotores, aeronaves, prendas y
Poder Legislativo de la República de Costa Rica, “Ley 3284 Código de Comercio: 30 de abril de
240
1964”, consultado 07 de abril, 2020, SINALEVI.

219
buques. En razón de la promulgación de la Ley de Garantías Mobiliarias

N° 9246, publicada en el Diario Oficial La Gaceta el 20 de mayo de 2014,
le fue incorporado a este Registro el sistema de garantías mobiliarias, que
se puso en marcha a partir del mes de mayo del 2015, previa
promulgación del reglamento correspondiente. Al igual que el Registro
Inmobiliario, el medio de acceso a la corriente registral es el documento
auténtico, ya sea notarial, judicial o administrativo. La sede donde se
constituye el derecho es independiente al registro del documento que
corresponda. En ese sentido, los efectos que se producen con la
inscripción son declarativos de un contrato que previamente se ha suscrito
entre partes, sean públicas o privadas. Sin embargo, al igual que los
títulos inscribibles en el Registro Inmobiliario, para efectos de oponibilidad
de terceros, estos tienen que haber generado un acto de registro de
inscripción. Para el contrato de prenda, rige igualmente la disposición del
artículo 8 de la Ley de Cobro Judicial citada. (Ortiz-Mora 2016, 246)241
Derivado de la naturaleza de los bienes que se inscriben en el Registro
Inmobiliario y el de Bienes Muebles, se comparte a nivel jurídico la formalidad del
título inscrito para generar efectos a terceros, particularidad que debe ser
contemplada en la instancia notarial, con el fin de generar los efectos deseados
del cliente.
13.4 Registro de Propiedad Intelectual
El Registro Nacional de Costa Rica posee dentro de su estructura un registro

público enfocado en el área de la propiedad intelectual con dos subáreas, una de
Propiedad Industrial y otra de Derechos de Autor y Conexos. Ambas instancias
cuentan con un aparataje técnico jurídico individualizado y gracias a ello focalizan
sus esfuerzos en las dos áreas indicadas; gracias a la solidez de los convenios
internacionales y legislación nacional que ampara sus amplias competencias en
resguardo de la creación y materialización del ingenio.
El nacimiento de la propiedad intelectual siempre ha estado vinculada al

aspecto económico, concretamente a la relación comercial entre los
diferentes países del mundo. Incluso los convenios internacionales que
regulan esta materia fijan estándares mínimos de protección y que son de
acatamiento obligatorio para los Estados suscriptores. “Durante

220
aproximadamente los últimos 20 años, el nivel, el ámbito, la extensión

territorial y el papel de la protección de derechos de Pl se han
incrementado a un ritmo sin precedentes. Algunos ejemplos de este
incremento son:
• La expedición de patentes sobre seres vivos y materiales que aparecen

en la naturaleza, a diferencia de sobre productos y procesos fabricados
por seres humanos (que parecen más reconocibles como invenciones
para quienes no son expertos);
• La modificación de los sistemas de protección para que incluyan nuevas

tecnologías (en particular, la biotecnología y la tecnología de la
información), como por ejemplo la Directiva sobre Biotecnología de la UE
o la Ley de Derechos de Autor para el Milenio Digital (DMCA) en Estados
Unidos;
• La ampliación de la protección a nuevos campos como el software y los

métodos empresariales, así como la adopción en algunos países de
nuevos sistemas sui generis para los semiconductores y las bases de
datos;
• Un nuevo énfasis en la protección de los nuevos conocimientos y las

tecnologías que se producen en el sector público;
• Hincapié en la relación existente entre la protección de la Pl y los

conocimientos tradicionales, el folclore y los recursos genéticos;
• La ampliación geográfica de estándares mínimos de protección de la Pl

mediante el acuerdo ADPIC” (Acuerdo sobre los Aspectos de los
Derechos de Propiedad Intelectual relacionados con el Comercio), “y de
estándares más estrictos a través de acuerdos de comercio y de inversión,
tanto bilaterales como regionales;
• La ampliación del ámbito de los derechos exclusivos, la prolongación del

plazo de protección y el fortalecimiento de los mecanismos que obligan al
cumplimiento de los derechos de PI Costa Rica, como país suscriptor de
varios instrumentos referidos a la propiedad intelectual, e inmersa dentro
de una política de desarrollo a través de este tipo de propiedad, ha
impulsado el funcionamiento de la misma a través de los Registros que
integran el Registro de Propiedad Intelectual. Estos son el Registro de la
221
Propiedad Industrial y el Registro de Derecho de Autor y Derechos

Conexos. (Ortiz-Mora 2016, 248)242
El espectro de acción de la propiedad intelectual es considerablemente vasto, lo

que presenta un reto para cualquier país, en procura de asegurar esas creaciones
frente a terceros y con ello incentivar la innovación, creación de obras y productos
derivados del ingenio humano. Como ya fue mencionado, otrora la institución
poseía dos registros públicos en este eje temático cuyas competencias eran
individuales.
El Registro de la Propiedad Industrial, conoce sobre: patentes de

invención, modelos de utilidad, dibujos y modelos industriales, marcas y
otros signos distintivos, denominaciones de origen e indicaciones
geográficas, trazados de circuitos integrados y marcas de ganado. El
segundo, el Registro de Derecho de Autor y Derechos Conexos, tiene a su
cargo la protección de las producciones intelectuales originales de su
autor. A pesar de que ambos Registros se encuentran inmersos en el
Registro de la Propiedad Intelectual como un todo, la inscripción de los
bienes jurídicos tiene efectos diferentes, conforme a la clasificación que
hemos venido haciendo entre declarativo y constitutivo. El Registro de la
Propiedad Industrial tiene como medio de acceso para ingresar a la
corriente registral una solicitud o documento firmado por el solicitante, que
a nivel administrativo se convertirá en un expediente Existe en la
normativa un procedimiento a seguir para el otorgamiento de estos
derechos, el cual si el peticionario lo cumple y no se encuentran dentro de
las prohibiciones que la misma legislación establece, el signo distintivo le
es otorgado por un tiempo determinado por la misma legislación especial,
sujeto a renovación en algunos de los casos. Esta situación, en donde el
derecho nace a partir de la inscripción, se constituye en un factor para que
los efectos de ese registro se conviertan en constitutivos. Sin embargo, lo
anterior no es absoluto. Existe en la normativa marcaria otras figuras
legales que deben ser tomadas en cuenta para analizar lo rogado y que
pueden incidir en un efecto declarativo. (Ortiz-Mora 2016, 250)243
El Registro de Propiedad Industrial, protege creaciones que pueden generar
efectos declarativos o constitutivos, según sean las características del bien con
respecto a la naturaleza del acto de inscripción. Por otra parte, el Registro de
Derechos de Autor y Conexos plantea una situación diferente, ya que su
protección se focaliza en obras literarias y artísticas.
222
En cuanto al Registro de Derechos de Autor y Derechos Conexos, la

situación es diferente. Este Registro corresponde a la autoridad
administrativa adscrita al Registro Nacional, que tiene como objetivo
primordial la inscripción de las obras literarias y artísticas. Según la Ley de
Derechos de Autor y Derechos Conexos, debe entenderse como obras
literarias y artísticas:
"... todas las producciones en los campos literario y artístico, cualquiera

sea la forma de expresión, tales como: libros, folletos, cartas y otros
escritos: además, los programas de cómputo dentro de los cuales se
incluyen sus versiones sucesivas y los programas derivados: también las
conferencias, las alocuciones, los sermones y otras obras de similar
naturaleza, así como las obras dramático musicales, las coreográficas, las
pantomimas, las composiciones musicales con o sin ella y las obras
cinematográficas, a las cuales se asimilan las obras expresadas por
procedimiento análogo a la cinematografía, las obras de dibujo, pintura,
arquitectura, escultura, grabado y litografía: las obras fotográficas y las
expresadas por procedimiento análogos la fotografía; las de artes
aplicadas tales como ilustraciones, mapas, planos, croquis y las obras
plásticas relativas a la geografía, la topografía, arquitectura o las ciencias
y las obras derivadas como las adaptaciones, las traducciones y otras
transformaciones de obras originarias, que sin pertenecer al dominio
público, hayan sido autorizadas por sus autores" (artículo 1).
Esas obras literarias y artísticas no nacen con la inscripción en el Registro,

su nacimiento se produce desde que su autor la crea de su intelecto y la
reproduce en formato papel o digital. Al nacer ese derecho en sede
extrarregistral, los efectos de la inscripción se constituyen en declarativos.
(Ortiz-Mora 2016, 251)244
Los efectos de la inscripción registral para este tipo de bienes son de naturaleza
declarativa, ya que previo a su registración y los efectos de este acto; la obra
literaria o artística fue creada de previo por el intelecto del autor, naciendo con
anterioridad al resguardo registral.

223
Términos clave
Registro Inmobiliario, Registro de Personas Jurídicas, Registro de Bienes

Muebles, Registros de Propiedad Intelectual
Resumen
En esta lección el estudiantado conocerá respecto a los distintos registros públicos

y podrá establecer relaciones entre las características que favorezcan su
comprensión teórico -práctico para el quehacer profesional.
Estudio de Caso

lección.
• Caso.
224
Gabriela es una emprendedora muy versada en redes sociales, siempre en

búsqueda de nuevos negocios; días atrás tomo la decisión de contactarse con una
compañía integrada por un grupo de jóvenes de varias nacionalidades que buscan
colocar productos de sus países en otras naciones, como intermediarios de
pymes. Muchos de los productos son innovadores, enfocados en ciencia y
tecnología, orientado a un mercado meta de milenials y generación Z. Las oficinas
centrales de la empresa se ubican en Paraguay, hace poco abrieron una sucursal
en Perú y quieren extender sus operaciones al istmo centroamericano;
aprovechando el contacto de Gabriela le invitan a ser la representante de la
entidad para Centroamérica y el caribe, explicándole que la colocación de la
empresa requerirá de medios operativos como un inmueble, mínimo dos
vehículos, formalizar la sucursal de la empresa a nivel jurídico, aunado a la
protección de los signos distintivos de la compañía y de los artículos que serán
vendidos.
1. ¿Qué define en el acto de inscripción si sus efectos son declarativos o

constitutivos, y cuál es la relación con cada uno de los registros públicos?
2. ¿Identifique dentro del caso, cuales pormenores serían susceptibles de
inscripción registral y a que registro público correspondería?
3. ¿En la adquisición de un bien inmueble o un vehículo para la empresa, que
detalles técnico-jurídicos le explicaría usted a Gabriela que debe contemplar la
empresa, según el sistema registral imperante en el país?
4. ¿A su criterio, cuál de los registros públicos tiene mayor implicación en la
generación de riqueza, argumente su respuesta?
225
Unidad Didáctica 5
Asientos Registrales
❖ Reconocer conceptos, clasificaciones y consolidaciones de los asientos

registrales.
Lección 14. Generalidades de los Asientos Registrales
❖ Conocer el concepto y clasificación del principio relacionado a los asientos

registrales.
❖ Comprender los conceptos de principales y accesorios, temporales y definitivos
dentro del principio de asientos registrales.
❖ Identificar los asientos de presentación positivos y negativos.
14.1 Concepto y Clasificación
Al interior de la dinámica registral, el asiento tiene como finalidad la consolidación

y titularidad de los derechos, ya sean estos tabulados por un sistema de Folio Real
o Folio Personal; tomando en cuenta los efectos del acto de inscripción
declarativos o constitutivos según sea al acto o negocio jurídico; sin dejar de lado
naturaleza misma del patrimonio que se busca resguardar.
En un registro de derechos, el asiento es además autosuficiente. El

asiento contiene toda la información relevante del derecho. Como otorga
el derecho, el mismo por sí es suficiente para determinar el derecho y sus
caracteres y condiciones. Este carácter se predica no sólo respecto al
documento que motivó la inscripción, sino también de los asientos
anteriores. El registro al impedir que existan titularidades contradictorias
da a conocer quiénes son los titulares de los derechos inmobiliarios, es
decir a quienes debemos tener por tales, sin necesidad de realizar otro
tipo de comprobaciones o acudir a otros medios de prueba
extrarregistrales. Es suficiente con una consulta tabular de la última
226
inscripción de dominio para conocer quién es el titular registral actual del

dominio. (Sebarrassa 2015)245
La descripción del asiento registral hecha por la jurista, cobija una exposición de
naturaleza inmobiliaria, pero a la vez contempla características básicas
generalizadas del Sistema de Seguridad Jurídica Preventiva, soportado por un
registro de derechos; apuntando la validez misma del asiento por su exactitud y
confiabilidad de cara a los títulos y el modo en que la publicidad de los bienes se
da, retrotrayendo al análisis jurídico a etapas previa a su consolidación.
El procedimiento registral se inicia de acuerdo con el principio de rogación

con la solicitud de inscripción, presentación del documento y práctica del
asiento de presentación, prosigue con la calificación, y finaliza si esta es
positiva, con la práctica del correspondiente asiento en el Libro de
inscripciones. El Registro produce sus efectos en virtud de lo que está
inscrito en sus asientos. Pero no todos los asientos son iguales, porque no
tienen el mismo fundamento ni cumplen la misma finalidad, ni por tanto
están llamados a producir los mismos efectos. (Sebarrassa 2015)246
Debido a la multiplicidad de situaciones jurídicas que se dan desde el inicio del
procedimiento registral, los asientos se clasifican por etapas y efectos, según sea
su utilización dentro del ciclo institucional que inicia con la presentación. Esta
diferencia entre asientos no solo es una distinción teórica, ya que guarda en su
esencia práctica que debe ser entendida tanto por notarios como Registradores.
14.2 Principales y accesorios
En la primera etapa de clasificación de los asientos registrales, se encuentran los

principales, como se indicó en el anterior apartado de esta lección, los efectos que
generan en la corriente registral son distintos, así como su construcción
conceptual y práctica.
Los asientos principales son los actos de registro que contienen una
información que ha sido ingresada por rogación al Registro, como
245 Raquel Sebarrassa, “Asientos registrales. Concepto y clases” (ponencia, XV Curso de Derecho
Registral para Registradores Iberoamericanos, Montevideo, Uruguay, 29 de setiembre, 2015).

227
producto de la calificación de un documento, en el cual se solicita el

nacimiento, modificación o extinción de un derecho sobre un bien
inscribible en el Registro con autonomía y función propia. (Ortiz-Mora
2016, 205)247
Este asiento, es la concepción clásica del efecto último que debe generar la
presentación de un documento ante el Registro, la inscripción, extinción o
modificación de un asiento y por ende la correcta publicidad para propios y
terceros. Aunado a estos asientos, se generan los asientos accesorios248, como un
previo del inicio del proceso de calificación registral.
Los asientos de presentación son asientos accesorios que tienen como

único objetivo el asegurar la prioridad del título y el producir efecto frente a
terceros. Son accesorios pues una vez hecha la inscripción definitiva del
título, no tienen ningún sentido y sin embargo no se cancelan, quedan
válidos indefinidamente. (Los del Diario, por ejemplo). Su validez tiene
importancia durante la etapa de calificación del documento, o mientras se
subsanan defectos o se presentan documentos complementarios para la
registración del título presentado. (Palacios Echeverria 1994, 39)249
Como lo indica el autor, son un instrumento temporal que da publicidad a la

prioridad documental, y este se extingue en el momento en que el documento es
inscrito o bien cancelado. Dentro de este análisis de asientos principales y
accesorios, el Tribunal Registral Administrativo ha generado una serie de
consideraciones al respecto.
No es procedente lo solicitado por el apelante, en el tanto, nuestra ley

marcaria regula expresamente los efectos de la prelación (artículo 4 Ley
de Marcas) y la prioridad (artículo 5 ley de Marcas), donde el asiento de
presentación cumple una función publicitaria indispensable para poder
determinar frente a terceros los aspectos de orden de presentación
respecto del mejor derecho de obtener el registro de una marca; ya sea
por haber presentado primero su solicitud en Costa Rica, por haberla
usado primero; o para demostrar y hacer valer ante un estado contratante
del Convenio de París, la presentación de una solicitud prioritaria que se

248 Otra dimensión de los Asientos Accesorios versa sobre la conceptualización de que estos están
al servicio de otros asientos, como es el ejemplo de las notas marginales, en el entendido de que
estos son los que relacionan, entre si otros asientos, o los completan o sirven de algún otro modo.
228
haya realizado en Costa Rica o viceversa, derecho con una duración de

seis meses, que según el artículo 5 de la Ley de Marcas: se contarán
“…desde el día siguiente a la presentación de la solicitud prioritaria…”.
Nótese que el asiento de presentación en toda materia registral (tanto para
la prelación como para la prioridad), es el momento a partir del cual son
oponibles frente a terceros –por medio de la información contenida en la
publicidad formal del Registro- los efectos jurídicos que el ordenamiento
considera necesario tutelar para regular la dinámica de los derechos que
protege. En nuestro caso, siendo el registro de una marca una publicidad
de perfil atributivo (de efectos constitutivos), no es disponible para el
usuario determinar el momento a partir del cual despliega efectos su
solicitud, pues tales efectos tienen precisamente una regulación especial y
pertinente a la naturaleza jurídica del derecho registral, según los fines
que se proponga tutelar en cada procedimiento del tráfico de los derechos
marcarios, -en este caso concreto- la determinación e individualización del
mejor derecho para obtener el registro de una marca, conforme lo
establece el mismo artículo 4 de la Ley de Marcas citada. (Tribunal
Registral Administartivo República de Costa Rica-Diligencias de Gestión
Administrativa 2009)250
En el extracto de jurisprudencia administrativa, los jueces explican muy claramente
las implicaciones de los asientos de presentación y como estos no solo implican la
oponibilidad ante terceros, sino también la prioridad en el proceso de calificación
registral, que en su perfeccionamiento genera un asiento principal.
14.3 Temporales y Definitivos
Otro eje de clasificación en los asientos registrales son los temporales y

definitivos, en cuyo caso el elemento tiempo los define práctica y
conceptualmente, sus efectos se enmarcan en el lapso de vigencia, ya sea
indefinidos o con un aspecto cronológico limitado.
Con respecto a los asientos temporales y definitivos, los primeros son de

duración limitada, como las inscripciones provisionales y los asientos de
presentación y los segundos, los que tienen una duración indefinida, como
los asientos de inscripción definitiva y cancelación, aunque el derecho que
250Tribunal Registral Administrativo República de Costa Rica, Resolución definitiva: Voto No 001-
2009 del 05 de enero de 2009, 11:00 horas. Expediente No. 2008-0497-TRA-PI.
229
contienen sea temporal (arrendamiento, usufructo vitalicio, etc.) (Palacios

Echeverria 1994, 39)251.
La validez temporal de estos asientos se vincula directamente al acto, instrumento
o negocio jurídico al que están ligados, entiendo por esto que, estribando las
características de estos en su elemento temporal, así será directamente
proporcional la vigencia del asiento.
14.4 Asientos de Presentación: Positivos y Negativos
La puesta en práctica de la calificación registral genera una serie de efectos, los

que a groso modo son la creación, modificación o extinción de los asientos
registrales, dentro de esta instrumentalización existe la dicotomía entre asientos
positivos y negativos.
“Con respecto a los asientos positivos y negativos, los primeros son los
que publican la creación o constitución, reconocimiento, modificación y
transferencia de un derecho; y los segundos, los que publican un hecho
negativo, como la extinción o cancelación de un derecho”. (Palacios
Echeverria 1994, 39)252
En primera instancia los asientos positivos dan vida, como la inmatriculación de
inmuebles o vehículos, la constitución de entidades jurídicas, la registración de
modelos industriales o de una obra literaria (por dar unos ejemplos), en contra
posición los asientos negativos extinguen un derecho o lo cancelan, como sería el
caso de la desinscripción de una habitación familiar o disolver una sociedad de
capital.
Términos clave
Asientos registrales, principales y accesorios, temporales y Definitivos, Positivos y

Negativos Asientos de Presentación
251 Palacios Echeverría, Manual de derecho Registral, 39.

230
Resumen
En esta clase el estudiantado conocerá el concepto y clasificación del principio

relacionado a los asientos registrales, comprenderá para su posterior
reconocimiento y aplicación los conceptos de principales y accesorios, temporales
y definitivos dentro del principio de asientos registrales, así como los asientos de
presentación positivos y negativos.
Estudio de Caso

lección.
• Caso.
Hace aproximadamente dos semanas, María Inés se acercó a una oficina notarial
junto con el vendedor y propietario del automóvil que ella deseaba adquirir, juntos
y con la asesoría del notario, firmaron la escritura de traspaso, consolidando de
231
forma correcta la transferencia del bien. La escritura se presentó inmediatamente

de forma digital al Registro de Bienes Muebles y un par de días después ya estaba
debidamente inscrita, situación que se pudo comprobar gracias a los medios de
publicidad registral.
1. ¿Cuáles son los supuestos que identifican el asiento accesorio y principal en

este caso?
2. ¿Es la consolidación del traspaso registral un asiento temporal o definitivo?
3. ¿La transferencia del bien a María Inés se dio por la presentación de un
asiento con efectos negativos o positivos?
4. ¿Defina con sus propias palabras, que es un asiento registral?
Lección 15. Consolidación de la Inscripción Registral
❖ Determinar que son los asientos de inscripción e inscripciones provisionales.

❖ Identificar asientos de cancelación, su importancia y caducidad según
normativa vigente.
15.1 Asientos de Inscripción
En la anterior lección referente a las generalidades de los asientos que se utilizan

en los registros públicos y sus clasificaciones; el afianzamiento de la inscripción
registral se da por medio de los llamados asientos de inscripción253, como soporte
y tabulación de la información registral.
253Para efectos prácticos en el quehacer notarial y registral, es importante acotar que el escribano
puede solicitar a nivel de calificación e inscripción registral, la creación modificación o extinción de
asientos registrales de forma parcial según las rogatorias instauradas en el instrumento público,
232
El término inscripción en una acepción amplia es utilizado como sinónimo

de asiento registral o de toma de razón en los registros. Ahora nos
referiremos a su acepción estricta, a la inscripción propiamente dicha.
ROCA SASTRE define la inscripción propiamente dicha como el asiento
principal, definitivo y de carácter positivo, que se practica en los libros de
inscripciones y en el que se hace constar de un modo completo la
constitución, transmisión o modificación de un derecho real inscribible y el
resto de los actos objeto de inscripción.
Esta definición permite distinguir esta clase de asiento de las otras clases.
Así en relación con el asiento de presentación sus diferencias son
notables: se practica en el Libro de inscripciones, es definitivo y con un
contenido completo. Además, unos y otros cumplen una finalidad
diferente.
Destacaremos de esta definición que es un asiento principal, por cuanto
tiene sustantividad propia, y definitivo, ya que este asiento no tiene una
duración prefijada (no está sujeto a caducidad) sino que es de duración
indefinida, con independencia de la duración del derecho que sea objeto
de inscripción. (Sebarrassa 2015)254
El asiento de inscripción guarda una serie de características que lo definen como
tal, efectos que fueron expuestos en la anterior clase según las clasificaciones
brindadas, dándole una connotación de solidez con respecto a sus implicaciones
en la publicidad registral y por ende revistiéndolo como principal, definitivo y de
carácter positivo. Sobre esta misma línea de pensamiento el Tribunal Registral
Administrativo se ha manifestado sobre sus efectos tangibles.
…dicho asiento deja de ser una inscripción provisional y pasa a ser una
inscripción definitiva y por ende, en tal circunstancia no puede el Registro
proceder a declarar la nulidad del asiento, máxime que las “anomalías”
aducidas por el señor Abarca Obando, son derivadas de hechos externos
a la materia registral; vinculadas al momento del proceso ejecutivo, y que
por lo consiguiente escapan de las potestades calificadoras del Registro,
tal y como hemos explicado líneas atrás. Así, en este sentido encontramos
reiterada jurisprudencia de los tribunales de la República, que dispone:
esto quiere decir que existe la posibilidad de solicitar la inscripción sobre solo algunos actos o
negocios del testimonio en tanto en derecho corresponda, dimensionando que el asiento de
inscripción derivado del actuar del Registrador, no necesariamente contendrá en la publicidad
registral todas las petitorias hechas por el notario, esto a criterio del colaborador o por solicitud del
cartulante.

233
“…aunque se admitiera que la inscripción de un documento es

absolutamente nula, y que en tales supuestos procedería la revisión de
oficio por parte del mismo órgano que la dispuso de acuerdo con el
régimen de revisibilidad (…) lo cierto es que la normativa especial que
regula el procedimiento registral no lo autoriza, más bien niega
expresamente esa posibilidad. Lo anterior no impide que por la vía de
proceso ordinario se obtenga la ejecutoria de sentencia que ordene la
cancelación, tal y como lo dispone el artículo 474 del Código Civil…” (Sala
Primera de la Corte Suprema de Justicia, No.91, de las 15:05 horas del 10
de junio de 1992). Conforme con lo anterior, es menester reiterar, que no
es a la sede registral a la que debe acudir el gestionante para lograr lo
solicitado, pues precisamente, por la intangibilidad del asiento de
inscripción, son los Jueces Jurisdiccionales quienes por sentencia firme
pueden resolver sobre la validez o no del asiento, de ahí que, considera
este Tribunal, que lo peticionado por el recurrente no puede ser concedido.
(Tribunal Registral Aministrativo República de Costa Rica-Resolucíon
2005)255
El fragmento de jurisprudencia antes descrita plantea dos supuestos de gran valor

notarial y registral, el primero son los efectos de la inscripción en el Registro y
como el asiento derivado de ella es válido por su consolidación definitiva, dándose
dentro de la esfera registral una protección de este, ya que este se consolidó en la
rigurosidad de la calificación registral por medio de la comprobación de hechos
documentales. El otro supuesto es la competencia de la jurisdicción por medio de
los tribunales de justicia, como únicos legitimados para indicar la validez o no de
un asiento, que se está poniendo en duda por hechos extraregistrales.
15.2 Asientos de Presentación (Anotaciones Provisionales)
A lo interno del proceso que desemboca en el afianzamiento de la inscripción

registral, se ha referido en muchas ocasiones la importancia que juegan las
anotaciones provisionales dentro del ciclo de etapas del quehacer en los registros
públicos, como un estadio previo a la calificación registral y brindando de primera
mano los efectos de publicidad ante la expectativa de un derecho, acto,
instrumento o negocio jurídico.
255 Tribunal Registral Administrativo República de Costa Rica, Diligencias de Gestión

Administrativa: Voto No 001-2005 del 04 de enero de 2005, 16:30 horas. Expediente No. 2004-
0078-TRA-BI.
234
Son asientos con efecto transitorio que aseguran el resultado de un litigio

o bien conservan, más allá de la vigencia del asiento de presentación, la
prioridad registral de un título defectuoso mientras se subsanan las faltas
de que adolece. Ordinariamente son asientos principales que se practican
en los mismos libros y lugares que las inscripciones definitivas. En cuanto
a embargos, son anotaciones preventivas. Surten los mismos efectos que
las inscripciones definitivas, por el término de su vigencia. En la práctica,
en nuestro Registro, no pasan de ser "asientos de presentación" pues no
se inscriben provisionalmente en la finca afectada, sino que se anotan al
margen, como documentos presentados al Diario. Tampoco opera en la
realidad, en nuestro Registro, la inscripción provisional, mientras se
subsanan defectos. En estos casos, el Registro adjunta al título, una hoja
de "calificación del documento" señalando sus defectos y quedando
solamente anotado al margen del asiento de inscripción, la presentación al
Diario del nuevo documento, o bien en la sección correspondiente a
“anotaciones” si es un folio real. (Palacios Echeverria 1994, 40)256
Los efectos del asiento de presentación, en el Derecho Registral costarricense
tienen inicialmente una característica de provisionalidad, lo que puede variar
dependiendo de la rogatoria contenida en ellos y los futuros efectos que estos
puedan o no generar, dentro de la información registral. Con el fin de interiorizar
aún más el entendimiento de las anotaciones preventivas, el Jurista Alvarado
Valverde las aborda de forma integral planteado su caracterización y efectos
registrales.
La anotación provisional es un asiento registral temporal, Io que supone

tres aspectos básicos que lo caracterizan:
i) Condición transitoria: Pues sus efectos tienen una duración limitada.
ii) Condición preventiva: Ya que da aviso a terceros de que ha sido
presentado al Registro un documento que modifica o pretende modificar,
un derecho real determinado.
iii) Condición preparatoria: Ya que una vez superada la calificación del
registrador (en cumplimiento del principio de legalidad registral), accede a
un asiento de inscripción definitivo.
Desde el punto de vista de la extensión de sus efectos, la anotación
provisional tiene una duración limitada, ya sea porque está destinada a
convertirse en una inscripción definitiva, o bien por que prescribe al cabo
de cierto tiempo.

235
A lo largo de los años, la práctica notarial y registral le había otorgado a

esta figura una duración casi ilimitada, asimilándola prácticamente a un
asiento definitivo, por el hecho de que no existía, como se verá, un plazo
de caducidad para el asiento de presentación.
La anotación provisional es un asiento positivo, ya que supone la
exteriorización del nacimiento de un derecho, cuando se refiere a un título
contenido en un documento público de los referidos en el artículo 450 del
Código Civil: Escritura pública, ejecutoria u otro documento auténtico
autorizado por la ley, regulado según el artículo 468 inciso 5; o la
exteriorización de una expectativa de derecho, cuando se refiere a una
anotación preventiva de las contenidas en el artículo 468 incisos 1) al 4).
(Alvarado Valverde 2000, 56)257
El autor plantea características para las anotaciones provisionales que definen su
importancia y efectos, aunado a las implicaciones prácticas conforme a la ley,
razonando certeramente en el transito que se da por medio de ellas en la
consolidación de derechos u otras situaciones jurídicas relevantes a nivel registral
y frente a terceros.
15.3 Asientos de Cancelación
Es un asiento registral que se define por extinguir a otro, eliminándolo de la

corriente registral y por ende de la publicidad, feneciendo aquel derecho que
existía previo a los efectos de la cancelación; contiene a su haber una serie de
características que lo definen como tal, según sea la clasificación dada por sus
implicaciones.
Se define como asiento negativo, accesorio y definitivo por el que se

extingue formalmente un asiento anterior y a consecuencia del cual se
presume extinguido el derecho a que se refería el asiento cancelado.
Su característica principal es que se trata de un asiento negativo y
definitivo. Es un asiento que elimina los efectos de un asiento anterior, por
eso muchas veces se caracteriza también como accesorio. Pero CHICO y
BONILLA ya destacaron que no podemos considerar la cancelación como
un asiento accesorio, por el mero hecho de que presupone la existencia
de un asiento previo, porque precisamente su finalidad es anular o destruir
la eficacia de dicho asiento. Además, esta finalidad tiene carácter
257 Jorge Enrique Alvarado Valverde, Las Anotaciones Provisionales (San José, Costa Rica: All
Print Mar & Mar Arena, 2000), 56.
236
definitivo, no está sujeta a plazo ni puede ser condicional por su propia

naturaleza. Como indica ROCA SASTRE, los asientos son modos rígidos
de publicidad que no admiten otras configuraciones que las expresamente
establecidas en la ley. (Sebarrassa 2015)258
El análisis hecho por la autora va dirigido al estudio del asiento de la cancelación
cuanto este extingue a otro, entiendo que la rogatoria contenida en él, hará
fenecer a un asiento que se encuentra con vida. Esta fortaleza deriva de
situaciones jurídicas que se convierten en causales y por tanto promueven la
utilización de este instrumento legal con el fin de obtener los resultados
esperados.
Son las formas (asientos) de extinguir o dejar sin efecto, una inscripción o
una anotación. Tienen origen en diversas causas:
1. Por caducidad declarada por la ley, (embargo, por ejemplo).
2. Por el transcurso del tiempo por el que aparece constituido un derecho,
(un arrendamiento por un año, por ejemplo)
3. Por la transmisión del dominio o derecho real inscrito, a favor de otra
persona.
4. por prescripción declarada por la ley (hipotecas, por ejemplo).
5. Declaratoria de nulidad, falsedad y error público del título.
Dos asientos de cancelación, aunque son negativos, son principales, pues
tienen sustantividad propia e independiente, aunque están relacionados
con otros asientos, que se cancelan. (Palacios Echeverria 1994, 40)259
Otra arista de los asientos de cancelación, es cuando ellos se convierten en este

tipo de asientos para sí mismos, como es la situación de cancelar un documento
por ser jurídicamente inscribible, se convertiría en sí mismo en un asiento de
cancelación para la anotación provisional que se generó al ingreso del documento
público, tesitura no muy acogida por los registralistas, ya que se sigue
manteniendo en la generalidad, que el asiento de cancelación es únicamente para
generar el efecto de extinción en otro diferente a él.
258 Raquel Sebarrassa, “Asientos Registrales. Concepto y clases” (ponencia, XV Curso de Derecho
237
15.4 Importancia
La concreción sistemática del acto de inscripción es el baluarte de la tarea

registral, escenario que es preciso analizar desde una hermenéutica profunda,
procurando generar una perspectiva clara en la función notarial y del Registrador;
recapitulando aspectos conceptuales y prácticos para el eficaz ejercicio de la labor
por el profesional en derecho.
La inscripción es un asiento principal por el cual se publican: los títulos

supletorios; los títulos constitutivos, declarativos y traslativos del dominio;
los títulos en que se constituyen, reconozcan o modifiquen los derechos de
usufructo, uso, habitación y anticresis; los títulos en que se constituya,
trasmita o modifique el derecho de hipoteca; el derecho legal de retención;
la promesa de venta de. inmueble; el contrato de seguro relativo a
inmuebles; las trasmisiones por causa de muerte; el arrendamiento; los
caminos de hierro y sus concesiones, canales, tranvías y demás obras
públicas de igual índole; la prenda pretoria o anticresis judicial; el deslinde;
los actos de entrega de la posesión (inmisión en la posesión).
Roca Sastre le atribuye al asiento de inscripción las características

siguientes: a) Es un asiento principal. Tiene sustantividad propia. No es
accesorio como la nota marginal; b) Es un asiento definitivo, a diferencia
de las anotaciones preventivas que son asientos provisionales. La
inscripción puede cancelarse, pero esto será por las contingencias del
derecho que contiene y no a consecuencia del asiento en sí; c) Es un
asiento de carácter positivo, a diferencia de la cancelación que es un
asiento de virtualidad extintiva; d) Es un asiento que se extiende en los
libros de inscripciones, a diferencia del asiento de presentación que se
practica en el libro Diario y es preparatorio de la inscripción; e) Es un
asiento en que se hace constar la constitución, transmisión o modificación
de un derecho real inmobiliario Y demás actos objeto de inscripción,
formando todo esto su contenido propio; f) Es un asiento en que se
verifica una constancia registral completa, a diferencia de la mención que
sólo lo hace de un modo incompleto; claro está que la mención ni siquiera
es un asiento. (Escobar Fornos 1999, 153)260
La caracterización hecha por el profesor Roca Sastre consolida las implicaciones
de la inscripción registral y su preponderancia dentro del Sistema de Seguridad
Jurídica Preventiva, poniendo sobre la mesa los efectos legales que derivan desde
su construcción conceptual y aplicación en la disciplina notarial registral.

238
15.5 Caducidad de Anotaciones (Art 468 C.C)
La caducidad de las anotaciones representa en el fuero registral, acciones

concretas para el Registrador dentro de su tarea calificadora, nutriéndose de la
publicidad formal. Estas anotaciones tienen un carácter temporal y variable según
sea la situación jurídica que se esté tratando.
Este tipo de anotaciones o asientos provisionales corresponden a los

actos de registro que producen efectos jurídicos de publicidad formal o
noticia. El asiento registral en donde se materializa el acto de registro se
limita a publicitar una situación que afecta un bien jurídico en forma
temporal. La provisionalidad y temporalidad son características que
reúnen estos actos, por estar destinados a convertirse en otro tipo de
asiento, sea uno principal con efectos jurídicos materiales, o extinguirse
por caducidad.
El Código Civil regula las anotaciones preventivas. En el artículo 468
párrafo segundo, dicta una norma de contenido general de "cancelación"
de las anotaciones provisionales establecidas en los cuatro primeros
incisos de ese artículo. Al respecto, el párrafo de referencia dice:
“(…) La vigencia de las anotaciones contempladas en los incisos
1),2),3) y 4) de este artículo, será determinada de acuerdo con el
término de prescripción extintiva correspondiente a la obligación o el
derecho que se trate. Estas anotaciones provisionales no impiden la
inscripción de documentos presentados con posterioridad. Transcurrido
dicho término, quedan cancelada; sin necesidad de declaratoria ni de
asiento» destacado no es del original).
A pesar de que lo transcrito se refiere a la figura de cancelación, en
realidad se está ante uno de caducidad en donde cumplido el plazo de
prescripción extintiva correspondiente a la obligación o el derecho que
se trate sin que este haya sido interrumpido, la anotación caduca. Por
regla general, el Código de Comercio establece que todo derecho y su
correspondiente acción prescriben a los cuatro años (artículo 984). En
ese sentido, si la obligación proviene de un título de los que regula esta
legislación, por ejemplo, un título valor relacionado con una "letra de
cambio", cuyo término de prescripción extintiva es de cuatro años,
transcurrido ese plazo a partir del acto de registro de la anotación
provisional publicitada en el registro, sin que exista otra que la venga a
sustituir en los términos del artículo 282 del Código Procesal Civil,
239
queda cancelada de pleno derecho y el registrador hará caso omiso de

ella a la hora de inscribir nuevos títulos. (Ortiz-Mora 2016, 271)261
La jurista Ortiz Mora plantea una serie de supuestos y efectos jurídicos para estas
anotaciones, los que pueden depender según sea el acto, negocio o instrumento
legal que se esté tratando, en caso de marras se plantea la omisión del
Registrador ante una situación jurídica que por temporalidad ya no posee
implicaciones registrales ni ante terceros, conducta que se basa normativamente
en el artículo 471 del Código Civil.
La actuación anterior desplegada por parte del registrador está

sustentada en el artículo 471 del Código Civil, que establece
expresamente: "cuando se trate de las anotaciones provisionales
referidas en los incisos 1),2),3) y 4) del artículo 468, dentro de los
términos indicados y a fin de interrumpidos, la parte interesada podrá
gestionar la anotación de interrupción, si el juicio respectivo no hubiere
fenecido! De ese modo, al no existir un acto de registro que publicite esa
situación, el registrador presume, válidamente, que el juicio feneció y
probablemente que el derecho prescribió.
En similar sentido, se establece en el inciso 5) de ese mismo precepto

normativo que, bajo una incorrecta técnica jurídica, enuncia el término de
caducidad o cancelación indistintamente para las anotaciones de títulos.
Dicho inciso establece que los títulos presentados al Registro que no
puedan inscribirse definitivamente por defecto que lo impida, esa
anotación provisional tendrá una vigencia de un año.
Nuevamente estamos ante un término de caducidad no de cancelación.

La particularidad de la caducidad es que el derecho no se extingue, la
parte puede volver a presentar los documentos que por vencimiento del
plazo produjeron que el acto de registro de anotación provisional
caducara. Aquí no se ataca el derecho, no existe causa originaria o
sobrevenida que provoque que la anotación provisional caduque,
simplemente se dejó de accionar en un período de tiempo establecido
legalmente y ello produjo la caducidad. Bajo ese entendimiento, debe
quedar claro que esta figura opera sobre el acto de registro que genera
publicidad noticia, ya sea tal como se indicó al inicio, sobre un acto de
registro provisional o, como lo denomina el citado Código Civil, anotación
provisional. (Ortiz-Mora 2016, 272)262

240
Existe por parte de la autora un planteamiento importante en alusión entre la

diferencia de caducidad y cancelación de los asientos registrales y los efectos
extintivos o prorrogables que estos puedan tener en atención a conductas jurídicas
posibles. En la praxis registral el Tribunal Registral Administrativo, discute
ampliamente la importancia del elemento temporal dentro de la caducidad de las
anotaciones y la incidencia de ello en los registros públicos.
El mandamiento de anotación transcrito como se indicó líneas atrás fue

presentado el 13 de octubre de 1999, y anotado por el Registrador al
margen del asiento de inscripción de la constitución de la sociedad
INMOBLIARIA LAS NIEVES SOCIEDAD ANÓNIMA el 14 de octubre de
1999 (Ver Hechos Probados 2 y 3), por lo que tomando en cuenta la fecha
de presentación del mandamiento de anotación judicial, el cual se
relaciona con la anotación provisional establecida en el inciso 1 del
artículo 468 del Código Civil, donde la vigencia de la anotación será
determinada de acuerdo con el término de la prescripción extintiva, a
saber, un plazo de caducidad de diez años, lo que implica que el
mandamiento de anotación judicial caducó el 13 de octubre de 1999, por
lo que transcurrieron más de diez años sin que se presentase al Diario del
Registro la respectiva anotación de interrupción del plazo de prescripción,
esto significa que la señora Ivonne Salas Cabalceta, no accionó ante el
Juez Sexto Civil de San José, a efecto de interrumpir el plazo de
prescripción, que era su responsabilidad conforme lo prescrito en el
numeral 471 párrafo cuarto del Código Civil, que establece: “Cuando se
trate de las anotaciones provisionales referidas en los incisos 1, 2, 3 y 4
del artículo 468, dentro de los términos indicados y a fin de interrumpirlos,
la parte interesada podrá gestionar la anotación de interrupción, si el juicio
respectivo no hubiese fenecido”, por lo cual debió diligenciar ante la
Autoridad Judicial, la anotación de interrupción a que hace referencia la
normativa citada, ello, con el afán de conservar los efectos de la medida
cautelar adoptada por el Juez, y así empezar a correr un nuevo plazo de
diez años para que la anotación provisional prescriba. De ahí que los
alegatos formulados por la gestionante Salas Cabalceta, en sentido
contrario a lo aquí analizado no son de recibo. (Tribunal Registral
Administrativo República de Costa Rica-Gestión Administrativa 2014)263
263 Tribunal Registral Administrativo República de Costa Rica, Diligencias de Gestión

Administrativa: Voto No 466-2014 del 17 de junio de 2014, 10:30 horas. Expediente No. 2013-
0833-TRA-PJ.
241
La denegatoria de los jueces a la gestionante, responde al no cumplimiento de los

plazos válidos264 para mantener la anotación provisional que desemboco la
caducidad de esta, en cuyo caso pierde los efectos jurídicos registrales que
provee la publicidad y por ende la protección institucional.
Términos clave
Asientos de Inscripción, Inscripciones Provisionales, Asientos de Cancelación,

Caducidad de Anotaciones.
Resumen
En esta lección se busca que el estudiantado determine que son los asientos de
inscripción e inscripciones provisionales, así mismo logre identificar asientos de
cancelación, su importancia y caducidad según normativa vigente, para su
posterior aplicación práctica.
Estudio de Caso

264 Los plazos de caducidad indicados en el artículo 468 de la Ley 63 exponen una variabilidad
según su hecho generador, en el entendido que esta anotación provisional tendrá una vigencia de
un año y quedará cancelada de hecho si dentro de este término no se subsanare el defecto, La
vigencia de las anotaciones contempladas en los incisos 1), 2), 3) y 4) de este artículo, será
determinada de acuerdo con el término de la prescripción extintiva correspondiente a la obligación
o el derecho de que se trate. El plazo de caducidad al que se refiere el inciso 5) de este artículo se
suspende cuando el registrador solicite el cotejo administrativo establecido en el artículo 125 del
Código Notarial, mientras el Archivo Notarial no se pronuncie; cuando se presente algún recurso
contra la calificación del registrador; cuando sea necesaria la comparecencia ante un órgano
jurisdiccional, para subsanar el defecto y cuando el documento sometido a calificación, por su
complejidad, no pueda cumplir este trámite dentro del plazo fijado por la ley. El criterio para
determinar la complejidad de los títulos presentados al Registro se determinará en el reglamento
respectivo. En ningún caso, la suspensión del plazo de caducidad podrá exceder de tres meses
contados desde la fecha de vencimiento original, salvo si se hubieren interpuesto recursos contra
la calificación registral en cuyo caso, el plazo de caducidad se reactivará desde la fecha de la
notificación de la resolución definitiva del recurso correspondiente.
242

lección.
• Caso.
Dunia desea adquirir una finca en zona rural para disfrutar los fines de semana
con sus nietos, días atrás encontró a un vendedor que es propietario de un
inmueble disponible para la venta, le proporciono el número de finca y Dunia
compro la certificación por medio de la web del Registro; teniendo el documento
de la publicidad a la vista, se dio cuenta que sobre la finca existe una carga
inmobiliaria, específicamente una hipoteca, que según la información venció hace
aproximadamente un año. Tanto Dunia como el vendedor llegan a su notaria con
el fin de asesorarse y realizar el traspaso de la finca de inmediato, ya que pronto
se celebrará una actividad familiar y quieren realizarla ahí.
1. ¿Qué tipo de asiento generaría el ingreso del documento de traspaso en la

corriente registral y que características poseería?
2. ¿Qué hechos del caso consideraría usted que podrían generar un asiento de
cancelación y por qué?
243
3. ¿Cuáles son los efectos jurídicos del asiento de inscripción, cuando el

traspaso de la finca se consolide registralmente?
4. ¿Explique ampliamente si el vencimiento de la hipoteca según la publicidad
registral, es un asiento de cancelación, una caducidad de anotación o bien
existe vigencia en él posterior a su vencimiento?
244
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252
CAPÍTULO VI. CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
6.1. CONCLUSIONES.
• La fase diagnóstica de este trabajo de investigación aplicada permitió situar

las causas, efectos y riesgos del problema, articulando de manera clara la solución
más viable, plasmada en este manual.
• El “Manual Derecho Registral Patrimonial (Parte General)” constituye un

insumo de relevancia práctica articulador y riguroso en el área del conocimiento
que aborda, así mismo a nivel didáctico permite situar tanto a la persona
educadora como al estudiantado en un proceso educativo claro, coherente y lleno
de sentidos prácticos que enriquecen el quehacer profesional.
6.2. RECOMENDACIONES
Para el uso del manual.
• Articular en la mediación pedagógica la participación, la creatividad, la

expresividad y relacionalidad en el tratamiento de contenidos propuestos en el
manual.
• Utilizar lo propuesto en el manual de manera didáctica y creativa, con el fin

de hacer del proceso de enseñanza y aprendizaje un momento de gran interés
para las personas que matriculen el curso y eso favorezca el logro de los objetivos
de aprendizaje tanto informativos como formativos planteados en el manual.
Para la maestría.
• Que la persona profesional que imparta el curso posea conocimientos en el

campo de acción sobre el cual se pretende desarrollar ese aprendizaje, es decir,
que sea una persona profesional en el área, con el fin de que el insumo puesto a
disposición este permeado por niveles de experiencia que dinamice en el proceso
enseñanza aprendizaje.
253
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República de Costa Rica, 05 de enero de 2009).
Tribunal Registral Administrativo de la República de Costa Rica, Resolución Definitiva.

Expediente No. 2016-0361-TRA-PJ (Tribunal Registral Administrativo, 8 de noviembre
de 2016).
Tribunal Registral Administrativo de la República de Costa Rica. Gestión Administrativa. 2015-

0939-TRA-RI (DR) (Tribunal Registral Administrativo, 05 de julio de 2016).
Tribunal Registral Administrativo de la República de Costa Rica. Gestión Administrativa.

Expediente No 2005-0154-TRA-BI (Tribunal Registral Administrativo, 2 de enero de
2006).
Tribunal Registral Administrativo de la República de Costa Rica. Gestión Administrativa de

Oficio. Expediente Nº: 2006-0353-TRA-BI (Tribunal Registral Administrativo, 11 de
enero de 2006).
Tribunal Registral Administrativo de la República de Costa Rica. Resolución Definitiva .

EXPEDIENTE 2018-0437-TRA-RI (DR) (Tribunal Registral Administrativo , 5 de diciembre
de 2018).
260
Tribunal Registral Administrativo de la República de Costa Rica. Resolución Definitiva.

Expediente No. 2018-0416-TRA-RI (DR) (Tribunal Registral Administrativo, 9 de enero
de 2019).
Tribunal Registral Administrativo República de Costa Rica. Resolucion Definitiva. Expediente

Tribunal Registral Administrativo República de Costa Rica. Resolución Definitiva. Expediente

No. 2018-0416-TRA-RI (DR) (Tribunal Registral Administrativo, nueve de enero de
2019).
Tribunal Registral Administrativo República de Costa Rica-Gestión Administrativa. 2016-0361-

TRA-PJ (Tribunal Registral Administrativo República de Costa Rica, 08 de noviembre de
2016).
Tribunal Registral Administrativo República de Costa Rica-Gestión Administrativa. Expediente

No. 2013-0833-TRA-PJ (Tribunal Registral Administrativo República de Costa Rica, 14
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261
262
Anexo 1
Respuesta a interrogantes por lecciones
En el siguiente apartado considera lineamientos básicos sobre los cuales giran las
respuestas a las interrogantes planteadas por lección, las cuales buscan ser un
referente inicial (sucintas) a modo de guía meramente referencial para que la
persona docente promueva el aprendizaje y discusión en cada lección acorde al
tema abordado.
Unidad Didáctica 1
Fundamentos del Derecho Registral Patrimonial
Lección 1. Teoría General del Derecho Registral Patrimonial
Estudio de Caso.
Caso.
Luis Carlos es un ingeniero eléctrico con más de 35 años de experiencia como

empresario autónomo de gran prestigio, en el diseño y construcción de sistemas
electromecánicos complejos para fabricas industriales; días atrás tuvo una
complicación con el traspaso de una finca donde se desarrollaría un proyecto de
varios millones de dólares, en el cual su empresa sería no solo la que diseñaría y
construiría la parte eléctrica, sino que también cargaría con la compra del
inmueble. El notario que rogaba la inscripción ante Registro Nacional utilizo todos
los medios legales para que se diera la transferencia del bien, llegando hasta la
última instancia administrativa interna, donde se le negó la inscripción del
traspaso. El señor Santamaría, que por sus años como empresario ha tenido
experiencia en procesos ante tribunales administrativos, le propuso al notario
cartulante que llevara la disputa ante el Tribunal Registral Administrativo, pero éste
le indicó que no conocía a fondo el Derecho Registral sustantivo y que no sería
263
correcto de su parte trasladar un caso frente a esa autoridad, ya que como

abogado y notario solo se dedica al litigio en materia civil.
Aspectos por considerar en las respuestas a cada interrogante planteada para la

discusión de esta lección.
1. ¿Qué elementos en el caso planteado permiten definir que se está frente a

hechos relacionados con el Derecho Registral Patrimonial?
Se puede identificar la controversia con un bien inmueble inscrito y la intensión de

traspasarlo a nivel registral, aunado a la identificación del jerarca máximo técnico
jurídico del Registro Nacional, el tribunal Registral Administrativo.
2. ¿Señale ampliamente tres características del Derecho Registral Patrimonial

vinculadas al caso?
Autónomo, limitativo, formalista.
Unidad Didáctica 2
Sistema Registral Costarricense
Lección 2. Sistemas Registrales
Estudio de Caso
Caso.
Ignacio es un Registrador español, profesor universitario e investigador en el área

del Derecho Registral, especialista en el sistema Español, donde desempeña su
labor profesional. De paso por Costa Rica por motivo de un congreso en Derecho
Privado Patrimonial, donde previo a la actividad académica, conoce sus playas y
montañas paradisiacas, comprueba que es una nación sin ejército, que posee una
política monetaria estable y cuenta con un sistema de democracia participativa
consolidada desde hace muchas décadas. Posterior a la primera ponencia del
congreso que versó sobre los sistemas registrales de Torrens, Alemán y Francés,
264
queda sorprendido por las diferencias con el sistema español; en el intermedio

para disfrutar una merienda, acude a su compañía, con el fin de disertar
académicamente lo abordado por el conferencista.

1. ¿Cuál o cuáles de los sistemas registrales estudiados en la lección guarda

mayor relación con el sistema registral español y por qué?
El sistema registral alemán es el que guarda mayor relación con el sistema

español, desde sus características en similitudes como el tracto sucesivo,
agrupación de asientos por fincas y la amplia calificación de los documentos
registrales.
2. ¿Cuáles son las características diferenciadoras entre un sistema de

inscripción de derechos y un sistema de resguardo de títulos?
El sistema de inscripción de derechos basa su operatividad en la inmatriculación

de los bienes por medio de asientos registrales en el sistema de Folio Real o Folio
Personal, por otro lado, el sistema de resguardo de títulos se fundamenta en la
compilación de los documentos que dan trazabilidad a los bienes sobre los cuales
se trata.
3. ¿En su criterio, cuál de los sistemas registrales da mayor amparo de

seguridad tanto a propios como a terceros y por qué?
El Sistema de Folio Real, sobre el cual se despliega la operatividad del Sistema

Español, da una gran seguridad a quienes buscan el resguardo de los bienes en
sus distintos soportes de información registral, al ser este una sinergia entre
aspectos técnicos y jurídicos en cuido de profesionales especializados, brinda
desde su construcción normativa una serie de garantías de transparencia y
eficacia que lo hacen excepcionalmente seguro.
Lección 3. Sistema Declarativo (Transmisión Conceptual)

265
Estudio de Caso
Caso.
Alyssa Steines, es una economista e inversionista estadounidense en el área de

bienes raíces y colocación de capitales asociativos en empresas que requieren
mayor inversión en el fomento de su actividad comercial. Acude a la notaria con el
fin de constituir una sociedad de capital y por medio de ella adquirir bienes
inmuebles y varios vehículos, desea colocar la oficina comercial en el país. La
señorita Steines conoce muy bien el procedimiento de transferencia de bienes y
creación de empresas en los Estados Unidos de Norteamérica, pero ignora
completamente los pormenores del sistema utilizado en el país y la función del
notario latino.

1. ¿Cuál es el papel del notario latino en su función con respecto al ámbito

registral y el caso señalado?
La tarea del notario latino consiste en forma básica y elemental en una asesoría
letrada interviniente en los registros para la creación, modificación y extinción de
los asientos registrales, adecuando normativamente las pretensiones de los
otorgantes con la finalidad de perfeccionar los instrumentos públicos a presentar.
Consolidando la inscripción de la sociedad de capital y la adquisición de los bienes
muebles e inmuebles.
2. ¿Qué implicaciones arroja el sistema de seguridad jurídica preventiva en la

constitución de sociedades de capital y la adquisición de bienes muebles e
inmuebles?
La puesta en escena dentro de la publicidad registral, de la titularidad del

patrimonio resguardado por el Registro Nacional en sus diferentes registros
públicos, consolidando los derechos sobre los mismos tanto para propios como
ante terceros.
266
3. ¿Cómo se consolida la eficacia del sistema registral, que sujetos

intervienen y que efectos jurídico-prácticos arroja?
La eficacia del sistema se consolida a través de la institucionalidad del Registro

como garante de la titularidad de los bienes frente a los terceros, consolidándose
en la inoponibilidad y la publicidad.
Lección 4. Organización de los Registros Públicos
Estudio de Caso
Caso.
Carlos Alberto es un técnico en ciencias agropecuarias, con vasta experiencia en

cultivos como la piña; desde algunas semanas atrás está contemplando la
posibilidad de desarrollar esta fruta en un inmueble de su abuelo Camilo, finca de
gran extensión territorial adquirida cuando era joven, ubicada en una zona propicia
para el cultivo de la piña, pero su abuelo desconoce la situación actual del
inmueble, le comentó que muchísimos años atrás (años 70s) le pago a un notario
para la inscripción de la propiedad, ya que en su momento la adquirió por un
traspaso de posesión. Don Carlos, al ver una posibilidad de inversión en ese
inmueble, crear empresa y generar empleos en la zona, acude su la notaria con el
fin de solicitar asesoría para el aprovechamiento del bien.

1. ¿Cuáles serían en orden cronológico los soportes de información registral a

consultar en la búsqueda de la finca de Don Camilo, con el fin de ubicar con
certeza si esta fue inscrita?
Tomos, Microfichas, Sistema informático.

2. ¿Qué tipo de documentos registrales puedo solicitar para probar ante
terceros que la propiedad está a nombre de Don Camilo?
267
Copias de los documentos notariales relacionados en la concatenación histórica

del bien, aunado a las certificaciones en la información general de la finca y
planos.
3. ¿Cuál es la responsabilidad institucional del Registro Nacional ante la

correcta inscripción del este bien?
El Registro tiene la obligación de resguardar desde su nacimiento la información

de las fincas inscritas en sus soportes de información, brindado de forma pública
la relación de trazabilidad del bien.
Unidad Didáctica 3
Principios Elementales del Derecho Registral Patrimonial
Lección 5. Seguridad Jurídica Registral
Estudio de Caso
Caso.
Frederick es un empresario extranjero que desea importar gran cantidad de

productos de países como Israel, Estados Unidos de Norteamérica, Singapur y
Japón. Desconoce el sistema de resguardo registral que impera en el país, pero
entiende que es de gran importancia para el desarrollo de su actividad comercial
dada la naturaleza de los productos que desea importar y colocar en el mercado
nacional; debido a esto acude a la notaria con el fin de asesorarse al respecto, y
establecer si es conveniente invertir en este país.

1. ¿Cuáles serían tres principios registrales que usted plantearía al

inversionista, respecto a la seguridad económica brindada por el Registro,
para asegurar lo fiable de las inversiones a realizar?
Fe Pública Registral, Seguridad Económica y Seguridad Jurídica.

268
2. ¿Qué leyes y artículos utilizaría con el fin de explicarle el sistema de

seguridad jurídica registral que brinda el ordenamiento jurídico del país?
La Ley 9602 artículo 3 en todos sus incisos, reglamento 26771-J artículo 110
inciso g), Ley 3883 artículo 1.
3. ¿Cuál sería para usted, la misión más importante del Registro, de cara a la
generación de riqueza, emprendedurismo y erradicación del asistencialismo
social?
El aseguramiento de los bienes que se resguardan a su protección, son medios de

inversión y prosperidad tanto para nacionales y extranjeros, un sistema registral de
seguridad jurídica preventiva, da a la institucionalidad democrática del país,
robustez de cara a la permanencia de los titulares frente a los bienes que por
derecho les corresponden.
Lección 6. Publicidad Registral
Estudio de Caso
Caso.
Eduardo es un inversionista costarricense, que desea adquirir un terreno que se

encuentra baldío, muy cerca del centro de la ciudad. Su idea es reunir esa finca
con otra que ya es de su propiedad y con ello tener la suficiente área para
construir diez unidades, cinco locales comerciales en un primer piso con finalidad
comercial y otras cinco unidades habitacionales en el segundo piso, cada una de
ellas de 35 metros cuadrados. Don Eduardo acude a su notaría para que usted le
asesore con la finca y la condición en la cual se puede encontrar respecto a las
cargas inmobiliarias, ya que solo posee el nombre completo de la propietaria y su
identificación.

269
1. ¿Cuáles medios de publicidad registral utilizaría para la realización de los

estudios registrales de la finca a comprar?
Informes registrales y certificaciones literales de las fincas, copias de los planos

catastros y certificaciones municipales de si estado con respecto a los tributos del
gobierno local.
2. ¿Cuál es la diferencia teórico-práctica entre la publicidad formal y material?
La publicidad formal refiere a los fines y naturaleza de la institución, entendido

como la disposición de las personas de constituirse como terceros o propios frente
a la seguridad registral. Por otro lado, la publicidad material se construye a partir
de la inscripción del documento rogado y los medios de publicidad que esta
genera.
3. ¿Es Don Eduardo un tercero registral?
Si es un tercero registral frente a la propiedad que desea adquirir para realizar la

reunión de fincas.
4. ¿Cuál es el efecto práctico del principio de inoponibilidad?
La consolidación frente a terceros de derechos y obligaciones al amparo de su

correcta inscripción y publicidad registral.
Lección 7. Principio de Especialidad
Estudio de Caso
Caso.
Silvia es una empresaria en el área de los agronegocios, hace poco tiempo

adquirió una finca de vocación agrícola, cuyo antiguo dueño le indico que no
estaba inscrita ante del Registro Nacional, por cuanto ambas partes tuvieron que
firmar un contrato de compra venta de inmueble no inscrito. Silvia interesada en
formalizar la actividad productiva en la finca, buscar inversionistas y darla en
garantía para obtener créditos frente a autoridades financieras, acude a su notaría
270
para asesoramiento y futuras gestiones que se podrían solicitar frente a la

autoridad registral.

1. ¿Cuál es la importancia del principio de especialidad ante las necesidades

de Silvia?
El principio de especialidad pauta la necesidad de que los derechos inscritos en el

Registro estén debidamente definidos y precisados con respecto a su titularidad.
2. ¿Cuál registro público sería objeto de las rogatorias por su especialidad en

interés de inscribir la finca?
Registro Inmobiliario.
3. ¿Porque consideraría usted que una finca es un bien susceptible de
inscripción registral y otros tipos de patrimonio no lo son?
En el caso del inmueble, la institucionalidad del Registro delega por medio del
ordenamiento jurídico competencias especializadas para cada uno de los registros
públicos, lo que se particulariza por el principio de legalidad; que se protege y que
no. Otro tipo de patrimonio como por ejemplo el menaje de una vivienda no es
susceptible de protección registral por el principio de especialidad ya mencionado.
4. ¿Cuáles razones socioeconómicas y jurídicas consideraría usted como

notario, ante la posible negativa de Silvia a inscribir registralmente la finca?
Desde el punto de vista socio económico se generaría una incertidumbre con

respecto a los terceros que podrían suscribir públicamente (suscripción pública en
sociedades anónimas) su patrimonio en interés de invertir, por otro la no
inscripción del inmueble, dejarían al bien en un estado de inexistencia registral,
con lo que no se podría demostrar por la publicidad registral la titularidad del
mismo.
Lección 8. Principio de Rogación

271
Estudio de Caso
Caso.
María Lourdes es propietaria de un pequeño negocio familiar asociado a venta de

comida, denominado “Sabores de Costa Rica”, que comparte con su esposo, él
como cocinero y ella como administradora, debido a que la actividad comercial
surgió de forma espontánea en una zona rural del país, ellos no han formalizado
ningún particular de su negocio ante las autoridades correspondientes. Días atrás
se informaron que constituirse como una pyme da ventajas tributarias y podrán
solicitar créditos ante el sistema financiero, dando en garantía el inmueble donde
está el negocio; situación que consideran de gran provecho frente al crecimiento
que han percibido, buscando generar puestos de empleo, inicialmente en personal
de restaurante y mensajeros que entreguen a domicilio la comida; y también
ubicar inversionistas interesados en la actividad, en procura de mayores ingresos
como empresarios.

1. ¿Cuáles actos o negocios jurídicos se pueden consolidar como rogatorias

registrales a futuro e indique ante que registros públicos las presentaría?
En Registro de Propiedad Intelectual, la inscripción de la marca comercial

“Sabores de Costa Rica”; en el Registro Inmobiliario la inscripción del contrato
hipotecario tomando como garantía el inmueble mencionado, la constitución de
una sociedad mercantil para la atracción de inversionistas en el Registro de
Personas Jurídicas.
2. ¿En qué supuestos considera usted que es válido solicitar el retiro sin
inscribir de un documento presentado al Registro?
Cuando no existe una relación lógica entre las rogatorias en los instrumentos
públicos y la concatenación histórica del bien, cuando sobre este existen varias
anotaciones pendientes. Otro presupuesto seria el desinterés de los otorgantes en
272
que el documento sea inscrito, en tanto este no se perfeccionara desde su primera

presentación quedando consolidado como asiento registral.
3. ¿Considera procedente que el Registrador pueda solicitarle a usted como

notario el retiro sin inscribir de un documento, según lo visto en la lección?
Si en las anotaciones por el orden de los documentos no existiera un orden lógico

entre la inscripción, extinción o modificación de los asientos registrales el
Registrador podría solicitar el retiro sin inscribir al notario, en el entendido que los
actos y negocios jurídicos no concordarían según la concatenación historia de los
instrumentos notariales.
4. ¿Cuáles hechos o particularidades del caso consideraría usted como

notario que tienen impacto registral?
La inscripción del nombre del negocio, la futura puesta en garantía del inmueble y
la formalización de la actividad comercial por medio de una empresa.
Lección 9. Principio de Prioridad
Estudio de Caso
Caso.
Diana es una joven y prestigiosa abogada que recientemente se recibió como

notaria pública, luego de cursar el posgrado en Derecho Notarial-Registral, y
cumplir con los demás requerimientos legales para asumir el cargo. A su oficina
acude Camilo, un joven emprendedor que está dispuesto a invertir una
considerable cantidad de dinero en la actividad profesional que ya desarrolla como
ingeniero informático, cuyo giro comercial es la venta de software a nivel nacional
e internacional. Queriendo consolidar la infraestructura empresarial, requiere crear
la empresa, comprar dos vehículos y dar en garantía un inmueble del que es
propietario, para ubicar ahí la oficina; y con el préstamo hacer crecer a la
compañía que Camilo quiere llamar “Compumundo hiper mega red CRC”.
273

1. ¿Cuáles son dos aspectos básicos que definen el principio de prioridad

registral?
El primer aspecto es el temporal, se procede a la tramitación del documento por el

Registrador según la fecha y hora exacta de su presentación ante el registro
público correspondiente. El otro la validez y legitimación del documento con
respecto a las rogatorias que porte.
2. ¿Cuáles premisas jurídicas debe considerar el notario a la hora de valorar

la dicotomía entre derechos reales y personales de cara al artículo 455 de
la ley 63, con respecto a la prioridad?
Básicamente se plantean dos premisas, en primera instancia la que no tendrá la

calidad de tercero el anotante por crédito personal, respecto de derechos reales
nacidos en escritura pública con anterioridad a la anotación del decreto de
embargo o de secuestro; aunado como segunda arista el hecho de que existe una
excepción al principio general de prioridad: “primero en tiempo, primero en
derecho” ya que determina la prelación del derecho real sobre el derecho
personal, excluyendo como tercero registral al anotante por crédito personal,
respecto de los derechos reales nacidos con anterioridad a la presentación del
decreto de embargo o secuestro.
3. ¿Qué reservas de las vistas en la lección pueden ser aplicadas al caso?
La reserva de prioridad inmobiliaria por el futuro acreedor, la reserva de nombre

mercantil para la creación de la empresa y la reserva de matrícula vehicular en
interés de particularizarlas.
4. ¿Qué elementos del caso son hechos fácticos para la elaboración de

instrumentos públicos en la solicitud de reservas ante el Registro?
El dar en garantía el inmueble, la adquisición de vehículos y la formalización de la

empresa.
274
Lección 10. Principio de Tracto Sucesivo
Estudio de Caso
Caso.
Jimena es ingeniera en agronomía, hace un par de años adquirió finca en zona

rural con una extensión de 10 hectáreas, con el fin de desarrollar crianza de
ganado vacuno. La semana pasada acudió al banco para obtener un crédito y así
mejorar las condiciones del ato. Cuando adquirió el bien le fue traspasado en
posesión ya que no estaba inscrita; actualmente está publicitada en el Registro a
su nombre como titular, en el entendido que ella tuvo que iniciar el proceso
jurisdiccional para su correcta inmatriculación, debido a esto las autoridades
bancarias titubean en otorgarle el crédito por la condición histórica poco común del
bien.

1. ¿Cuál es la importancia del principio de tracto sucesivo en la adquisición de

un bien?
Su principal importancia es la inscripción precedente, de los asientos registrales

inscritos, dando origen a una secuencia perfecta entre el titular y los derechos que
se publicitan.
2. ¿Cuáles hechos del caso, son elementos a valorar en la aplicación del

tracto sucesivo?
La adquisición inicial por posesión y la seguida inscripción producto del proceso

jurisdiccional.
3. ¿Cuál o cuáles de las normas jurídicas abordadas en la lección, pueden ser

utilizadas en el caso con el fin de clarificar la situación del tracto en la finca?
Reglamento 26771-J artículo 56 y 57, Acuerdo de J424 artículo 28.

275
4. ¿Está la entidad bancaria actuando correctamente en dudar sobre el

otorgamiento del crédito por la situación del tracto sucesivo de la finca?
La entidad financiera cae en un error sobre la correcta interpretación de los datos

suministrados por el Registro, existe una causa de adquisición e inscripción válida,
previamente constatada y avalada por la autoridad jurisdiccional, lo que provocó la
inmatriculación del bien en un asiento inicial, con lo que se da origen al tracto
sucesivo registral.
Lección 11. Principio de Legalidad Registral
Estudio de Caso
Caso.
Hace dos días un colega notario presentó la escritura de traspaso de un automóvil

al Registro de Bienes Muebles por medio de la “Ventanilla Digital”, dada la agilidad
y facilidades del servicio, la escritura le fue calificada y enviada con los defectos al
notario el día después de la presentación. En la comodidad de su oficina, ya que
presentó el testimonio con las formalidades requeridas por el Registro para el uso
de la “Ventanilla Digital” y sin necesidad de desplazarse a recoger el documento
en físico, él procedió por medio de razón notarial a subsanar los apercibimientos
hechos por el Registrador, he inmediatamente reingreso en digital la escritura para
una segunda calificación, en ella el Registrador mantuvo los defectos, indicándole
que la razón no los subsanaba y por ende la inscripción no procedía.

1. ¿Cuál sería el siguiente recurso que podrá plantear su colega y quien es la

autoridad registral que lo resolverá?
Posterior a la denegatoria del Registrador, el notario puede solicitar la revocatoria

de los defectos al coordinador (jefe de Registradores), ya sea por medio del correo
276
electrónico proporcionado para comunicarse con esta autoridad o bien realizarlo

de forma personal en el correspondiente registro público, exponiendo las causas
por las cuales los defectos son improcedentes, consideraciones que el
coordinador valorará; y en caso afirmativo a las motivaciones del notario;
procederá a revocar los apercibimientos hechos por el Registrador, ordenando la
inscripción inmediata del documento.
2. ¿En qué etapa o nivel recursivo se encuentra el ocurso y a nivel interno

quien es la autoridad que lo resuelve?
Esta en el nivel mas alto de la cadena recursiva, este da origen a la intervención

del superior jerárquico del registro público del que se trate, el director.
3. ¿Cuáles son las formalidades en la estructura del escrito, que usted

plantearía al presentar un recurso a la calificación?
Lo ideal al plantear un ocurso, es utilizar una relación lógica sobre los hechos y
situaciones que dieron origen a tal instancia, dato esta premisa se puede utilizar la
estructura básica de una demanda con las particularidades del caso.
4. ¿Cuál es la relación teórica-práctica entre el principio de legalidad en

materia registral y la calificación que realiza el Registrador?
Existe una relación directa entre el marco de calificación registral y el principio de

legalidad, en el entendido que el ejercicio práctico del primero es delimitado por el
segundo. El Registrador tendrá la posibilidad técnico-jurídica de exigir el
cumplimiento del marco legal vigente según sea el acto o negocio rogado al
Registro.
Unidad Didáctica 4
La Inscripción Registral
Lección 12. Naturaleza del Acto de Inscripción
Estudio de Caso
Caso.
277
Lidia fue educadora de primaria, actualmente se encuentra pensionada, en el

ejercicio de su profesión logro identificar muchos puntos de mejora en la
metodología de enseñanza que planteaba el Ministerio de Educación, según los
programas de estudio en los diferentes niveles de etapa básica. En la actualidad
dispone de tiempo libre para dedicarlo a la producción intelectual y decidió escribir
un libro que se titula “Nuevas técnicas de educación telemática y el uso de las
TICs”, antes de iniciar el desarrollo del texto acude a su notaria con el fin
asesorarse.

1. ¿Cuál considera usted que es la importancia del Registro Nacional ante el

desarrollo del ingenio de Doña Lidia?
Producto de la creación intelectual se generará un libro, el cual puede ser

protegido desde los derechos de propiedad intelectual, asegurando de esta forma,
el correcto uso del escrito frente a terceros que podrían violentar los derechos de
la autora.
2. ¿Qué implicaciones tiene el efecto de la seguridad en el acto de inscripción

para el patrimonio inscribible?
El sistema de seguridad jurídica preventiva que consolida la institucionalidad del

Registro, brinda a quien acude a su resguardo una garantía de que las
titularidades serán custodiadas tanto por el ordenamiento jurídico, como por la
tecnología y colaboradores con que cuenta la institución.
3. ¿Qué elementos del caso se pueden identificar como elemento subjetivo y

objetivo en un futuro acto de inscripción?
El elemento subjetivo del caso seria Doña Lydia como futura otorgante y actual
interesa en los servicios registrales que se presta por medio de la rogatoria
notarial, por otro lado, lo objeto lo representaría la creación intelectual se que
desarrollara.
278
4. ¿Cómo clasificaría usted el libro de Doña Lidia, como un patrimonio

material o inmaterial y a cuál registro público acudiría si su inscripción fuera
viable?
Es un patrimonio material, inscribible en el Registro de Propiedad Intelectual.
Lección 13. Características en los Registro Públicos
Estudio de Caso
Caso.
Gabriela es una emprendedora muy versada en redes sociales, siempre en

búsqueda de nuevos negocios; días atrás tomo la decisión de contactarse con una
compañía integrada por un grupo de jóvenes de varias nacionalidades que buscan
colocar productos de sus países en otras naciones, como intermediarios de
pymes. Muchos de los productos son innovadores, enfocados en ciencia y
tecnología, orientado a un mercado meta de milenials y generación Z. Las oficinas
centrales de la empresa se ubican en Paraguay, hace poco abrieron una sucursal
en Perú y quieren extender sus operaciones al istmo centroamericano;
aprovechando el contacto de Gabriela le invitan a ser la representante de la
entidad para Centroamérica y el caribe, explicándole que la colocación de la
empresa requerirá de medios operativos como un inmueble, mínimo dos
vehículos, formalizar la sucursal de la empresa a nivel jurídico, aunado a la
protección de los signos distintivos de la compañía y de los artículos que serán
vendidos.

1. ¿Qué define en el acto de inscripción si sus efectos son declarativos o

constitutivos, y cuál es la relación con cada uno de los registros públicos?
Los efectos declarativos y constitutivos de las inscripciones en los registros

públicos, corresponden a la naturaleza de los actos que se ventilan y la necesidad
imperante de llegar a su vida jurídica por medio de la publicidad registral, los
279
sistemas de tabulación de información registral como el Folio Real y el Folio

Personal, comparten similitudes y deferencias según el acto o negocio jurídico que
se ventile.
2. ¿Identifique dentro del caso, cuales pormenores serían susceptibles de

inscripción registral y a que registro público correspondería?
Adquisición de la finca en el Registro Inmobiliario, Inscripción de una sede

societaria y representación por medio de mandato en el Registro de Personas
Jurídicas, adquisición de vehículos en el Registro de Bines Muebles y marca
comercial en el Registro de Propiedad Intelectual.
3. ¿En la adquisición de un bien inmueble o un vehículo para la empresa, que

detalles técnico-jurídicos le explicaría usted a Gabriela que debe
contemplar la empresa, según el sistema registral imperante en el país?
La titularidad de los bienes quedara en manejo de la sede empresarial, se utiliza

un sistema de tabulación de información registral de Folio Real para publicitar las
adquisiciones.
4. ¿A su criterio, cuál de los registros públicos tiene mayor implicación en la

generación de riqueza, argumente su respuesta?
Se deben abordar íntegramente cada una de las competencias de los registros

públicos y sopesar el patrimonio que se inscribe en los mismos y su relación e
implicaciones visibles en la economía.
Unidad Didáctica 5
Asientos Registrales
Lección 14. Generalidades de los Asientos Registrales
Estudio de Caso
Caso.
280
Hace aproximadamente dos semanas, María Inés se acercó a una oficina notarial
junto con el vendedor y propietario del automóvil que ella deseaba adquirir, juntos
y con la asesoría del notario, firmaron la escritura de traspaso, consolidando de
forma correcta la transferencia del bien. La escritura se presentó inmediatamente
de forma digital al Registro de Bienes Muebles y un par de días después ya estaba
debidamente inscrita, situación que se pudo comprobar gracias a los medios de
publicidad registral.

1. ¿Cuáles son los supuestos que identifican el asiento accesorio y principal

en este caso?
El asiento principal es aquel que contiene la información de que fue ingresada a la

corriente registral, producto de la calificación e inscripción del documento, por otra
parte, el asiento accesorio es aquel que tiene como objetivo asegurar la prioridad
del título, y posterior a la inscripción este se extingue.
2. ¿Es la consolidación del traspaso registral un asiento temporal o definitivo?
Es un asiento definitivo.
3. ¿La transferencia del bien a María Inés se dio por la presentación de un
asiento con efectos negativos o positivos?
Asiento con efectos de naturaleza positiva.

4. ¿Defina con sus propias palabras, que es un asiento registral?
Se deben considerar los elementos estudiados en la lección, a partir de ello

construir hermenéuticamente lo que se entendería por asiento registral.
Lección 15. Consolidación de la Inscripción Registral
Estudio de Caso
Caso.
281
Dunia desea adquirir una finca en zona rural para disfrutar los fines de semana
con sus nietos, días atrás encontró a un vendedor que es propietario de un
inmueble disponible para la venta, le proporciono el número de finca y Dunia
compro la certificación por medio de la web del Registro; teniendo el documento
de la publicidad a la vista, se dio cuenta que sobre la finca existe una carga
inmobiliaria, específicamente una hipoteca, que según la información venció hace
aproximadamente un año. Tanto Dunia como el vendedor llegan a su notaria con
el fin de asesorarse y realizar el traspaso de la finca de inmediato, ya que pronto
se celebrará una actividad familiar y quieren realizarla ahí.

1. ¿Qué tipo de asiento generaría el ingreso del documento de traspaso en la

corriente registral y que características poseería?
Un asiento de presentación, el cual es una anotación provisional, transitorio en

espera de la calificación registral por parte del Registrador.
2. ¿Qué hechos del caso consideraría usted que podrían generar un asiento
de cancelación y por qué?
En el caso de que alguna de las partes no compareciera en la escritura notarial,

dando su consentimiento para el negocio jurídico, esto provocaría una cancelación
inmediata de la presentación provocada por una falta de legitimación subjetiva en
la rogatoria.
3. ¿Cuáles son los efectos jurídicos del asiento de inscripción, cuando el

traspaso de la finca se consolide registralmente?
Consolida la inscripción definitiva de la rogatoria, y en caso de marras deja en

firme la titularidad del bien para compradora
4. ¿Explique ampliamente si el vencimiento de la hipoteca según la publicidad

registral, es un asiento de cancelación, una caducidad de anotación o bien
existe vigencia en él posterior a su vencimiento?
282
Deben valorarse las delimitaciones conceptuales, de que se entiende y los efectos

del asiento de cancelación, la caducidad de las anotaciones, y el vencimiento con
relación al artículo 468 de la ley 63.
1

Manual de Derecho Registral Patrimonial (Parte General)

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5.1 Identificación y selección de alternativas.

5.2. Diseño de la alternativa de solución. ____________________________________________ 24

5.2.1. Consideraciones generales para la estructuración del manual. __________________ 24

5.2.2. Resumen de contenido y objetivos del Manual. _________________________________ 29

LEGISLACIÓN DE REFERENCIA .............................................................................. 40

Unidad Didáctica 1 ...................................................................................................... 41

Fundamentos del Derecho Registral Patrimonial .................................................. 41

Objetivo General de la Unidad .................................................................................. 41

Lección 1. Teoría General del Derecho Registral Patrimonial ............................. 41

Objetivo de aprendizaje ............................................................................................. 41

1.1 Concepto: _____________________________________________________________________ 41

1.2 Naturaleza Jurídica __________________________________________________________ 43

1.3 Contenido: __________________________________________________________________ 45

1.4 Características: ______________________________________________________________ 48

Términos clave ............................................................................................................ 50

Estudio de Caso. ......................................................................................................... 51

Unidad Didáctica 2 ...................................................................................................... 52

Sistema Registral Costarricense .............................................................................. 52

Objetivo General de la Unidad .................................................................................. 52

Lección 2. Sistemas Registrales .............................................................................. 52

2.1 Sistema Francés _______________________________________________________________ 53

2.2 Sistema Alemán ________________________________________________________________ 58

2.3 Sistema Español _______________________________________________________________ 63

2.4 Sistema Australiano o Torrens __________________________________________________ 67

Términos clave ............................................................................................................ 70

Estudio de Caso .......................................................................................................... 71

Lección 3. Sistema Declarativo (Transmisión Conceptual) .................................. 72

Objetivo de aprendizaje ............................................................................................. 72

3.1 Sistema de Folio Real. __________________________________________________________ 73

3.2 Función Notarial en el Ámbito Registral. _________________________________________ 77

3.3 Sistema de Seguridad Jurídica Preventiva. _______________________________________ 84

3.4 Eficacia del Sistema Registral (Publicidad Efecto) ________________________________ 87

Términos clave ............................................................................................................ 92

Estudio de Caso .......................................................................................................... 92

Lección 4. Organización de los Registros Públicos .............................................. 93

Objetivo de aprendizaje ............................................................................................. 93

4.1 Reseña Historia del Derecho Registral Costarricense _____________________________ 93

4.2 Formas de Inscripción a través del tiempo _______________________________________ 99

4.3 Medios de resguardo de la información registral _________________________________ 102

Términos clave ...........................................................................................................112

Estudio de Caso .........................................................................................................112

Unidad Didáctica 3 .....................................................................................................113

Principios Elementales del Derecho Registral Patrimonial .................................113

Objetivo General de la Unidad .................................................................................113

Lección 5. Seguridad Jurídica Registral.................................................................114

Objetivo de aprendizaje ............................................................................................114

5.1 Concepto _____________________________________________________________________ 114

5.3 Seguridad jurídica y Seguridad Económica ______________________________________ 118

5.4 Seguridad Jurídica como finalidad del Registro __________________________________ 121

Términos clave ...........................................................................................................123

Estudio de Caso .........................................................................................................124

Lección 6. Publicidad Registral ...............................................................................125

Objetivo de aprendizaje ............................................................................................125

6.1 Concepto, importancia, diferentes clases _______________________________________ 125

6.2 Publicidad Formal, Concepto, Informes y Certificaciones registrales ______________ 127

6.3 Publicidad Material, Alcance, Efectos de la protección registral ___________________ 141

6.4 Tercero Registral, Protección Registral, Legitimación, Fe Pública Registral,

Términos clave ...........................................................................................................151

Lección 7. Principio de Especialidad ......................................................................153