Bienes y Raíces Universales S.A.

GUIA PARA EL DESARROLLO DE UN PROYECTO DE

CONSTRUCCION
DOC-001-2017-BRUSA

“Protocolo General”

Elaborado Por:
Arq. Mauricio Mairena Cortez.

Viernes 05 de julio 2017, Managua – Nicaragua

I. Estudio de Terreno.

El estudio del terreno para un proyecto de construcción normalmente consta de:

a) Ubicación del terreno. La ubicación el terreno debe especificar la siguiente información: comuna;
ubicación respecto a calles, avenidas y callejones vecinos, orientación cardinal; deslindes y accesos.
b) Condiciones propias: Son las condiciones que posee el terreno en el cual se va a materializar el
proyecto, entre las cuales se encuentran:
 Topografía del terreno, indicando entre otros: forma del sitio, conformación de la superficie,
pendiente principal y cota respecto a la calle. Características del subsuelo. Las
características principales a conocer son: Estratos de subsuelos, cuales son las distintas
capas de suelo y sus principales características, Nivel de la capa freática (agua subterránea)
y variación de la misma, Capacidades de soporte y características de consolidación del
subsuelo.
 Fuentes de abastecimiento: Es necesario conocer la existencia de las fuentes de
abastecimiento del lugar, con el fin de buscar alternativas en caso de no existir o que
ofrezcan condiciones desfavorables.

Resultado: Se debe realizar un plano a Escala 1:10,000 indicando Planimetría y Altimetría el Sitio
con al menos dos puntos Georreferenciados. La representación de la altimetría (Curvas de Nivel) se
realizará según estime conveniente el Arquitecto o Ingeniero a cargo, estas deberán ser legibles en
planos impresos. Este Plano deberá reflejar la ubicación exacta de la infraestructura existente
(Postes Eléctricos, Postes de Telecomunicaciones, Pozos de Visita Sanitarios y Pluviales, Obras
Civiles Existentes)

Constancia de Uso de Suelo:

Consiste en brindar información Urbanística sobre un lote de terreno específico. La cual sirve para
iniciar los trámites de la obtención del permiso de construcción y además para obtener información
técnica para realizar la comprobante de un lote de terreno, El interesado en obtener información
oficial relativa a zonificación, usos y regulaciones aplicable a un terreno determinado, puede solicitar
por escrito al Ministerio de Vivienda y Asentamientos Humanos, la constancia de uso del suelo.
La solicitud para obtener la constancia de uso del suelo, debe contener los datos de
ubicación, numero catastral del terreno, así como el uso que se le piensa dar.
los requisitos para este trámite:
 Formato de Solicitud de la Constancia de Uso del Suelo, el que deberá de ser llenado por el
usuario.
 Constancia Técnica Catastral emitida por la Dirección de Catastro Municipal.
  Poder de Representación Legal de los Dueños del Proyecto, a través de escritura pública;
se exceptúa en el caso de las viviendas unifamiliares, quienes lo podrán hacer por una
simple Carta Poder (si el caso lo amerita).
 Pago de la Tasa por Servicio conforme a Orden de Pago emitida por la VUC. Si la CUS
fuera denegada, el pago efectuado no es reembolsable, y en caso de rectificación,
actualización y reposición, se deberá pagar nuevamente la tasa por servicio.
Resultado: La constancia de uso del suelo, señalará el uso o usos a que debe destinarse un
determinado terreno indicando las normas técnicas y urbanísticas aplicables.

Constancia de factibilidad de instalación de los servicios públicos.

El interesado en obtener cualquiera de los Permisos de Construcción, debe presentar ante el

Ministerio de Vivienda y Asentamientos Humanos, cuando éste lo estime conveniente la constancia
de factibilidad de instalación de los servicios públicos de cada entidad gubernamental, conforme la
infraestructura que requiera el proyecto. Esta constancia, debe indicar la localización de las
instalaciones que tengan capacidad para satisfacer la demanda de infraestructura en el proyecto, así
como cualquier otro requerimiento que debe cumplir la conexión y sus obras.
Resultado: Los especialistas diseñadores podrán obtener la información necesaria para la tipología
de diseño, los parámetros y factores a utilizar en el proyecto, se obtendrá el permiso de conexiones
a infraestructura existente o la necesidad de crear sistemas que trabajen de forma independiente.

II. Desarrollo de Anteproyecto

Una vez conocidas las características físicas y reglamentarias del terreno, se comienza con el
diseño arquitectónico, el cual consiste en dar forma a las ideas del cliente. Un aspecto importante de
esta etapa y a modo de hacer más eficiente la etapa constructiva, es que el diseño considere
elementos estandarizados, sin que el arquitecto tenga que sacrificar su creatividad o la funcionalidad
del proyecto.
Además, deben incorporarse conceptos de habitabilidad y contractibilidad, El primero implica que el
diseño debe ser tal que incluya buenas condiciones de vida, ya sea en lo referente a protección
contra la humedad, aislamiento térmica, acústica, etc. El segundo en cambio ayuda a que el
proyecto sea fácilmente construible a costos razonables. Este diseño considera las siguientes
etapas:
 Programa Arquitectónico: Es la definición de Alcances, Necesidades y Objetivos,
Básicamente es una entrevista al cliente para conocer sus necesidades.
 Interpretación del Programa: El arquitecto estudia las necesidades y plante las dudas que
pueda tener.
 Diseño del Esquema Básico: Aquí se traducen las etapas anteriores gráficamente con
dibujos en forma de bosquejo, manejado de 2 periodos, la “hipótesis de diseño”, que es un
 acercamiento conceptual del objeto, y la “Zonificación” que es donde se ordenan los
componentes del diseño con base en relaciones lógicas y funcionales entre ellos.
 Desarrollo de Anteproyecto: Corresponde a los primeros bosquejos de solución que realiza
el arquitecto, con el fin de satisfacer las necesidades del dueño. Se establecen reuniones
para analizar las alternativas para que el dueño elija la más adecuada a sus necesidades y
presupuesto. Las revisiones se realizarán según estimen convenientes el diseñador y el
cliente, como mínimo 5 sesiones donde 2 sean para situaciones generales y 3 para las
específicas.
 Desarrollo de Planos de Anteproyecto Arquitectónico (Formato A-1): Con la aprobación de la
distribución funcional de los ambientes, las características formales y estéticas del edificio,
se procede al desarrollo de planos de anteproyecto arquitectónico, el contenido de este
juego de planos consta de: Plano de Zonificación, Plano de Conjunto Arquitectónico,
Elevaciones y Secciones de Conjunto, Plantas Arquitectónicas, Elevaciones y Secciones
Arquitectónicas, Planta de Cielos, Planta de Techos, Cuadro de Áreas, FOS, FOT, Portada,
Renders.
 Desarrollo de Planos de Anteproyecto Hidrosanitario (Formato A-1): Con la aprobación de la
distribución funcional de los ambientes, las características formales y estéticas del edificio,
se procede al desarrollo de planos de anteproyecto hidrosanitario, el contenido de este
juego de planos consta de: Plano de Conjunto, Plantas Ampliadas, Isométricos, Detalles
Generales y Específicos, Memoria de Calculo Hidrosanitaria.

III. Aprobación técnica del ante-proyecto.

Para la revisión y aprobación de todo ante-proyecto se debe presentar la siguiente documentación

General:
 Dos juegos de planos (Formato A-1) con información específica para cada tipo de permiso,
debidamente firmados por el diseñador y el propietario.
 Un escrito explicativo del proyecto.
 Documentación legal que acredite el derecho del solicitante y que sea requerida por el
Ministerio de Vivienda y Asentamientos Humanos, o fotocopia del mismo debidamente
autenticada.
 Cualquier otra información que sea conducente.
Para los ante-proyectos de infraestructura, se debe complementar la documentación, con la
siguiente información específica:
 Constancia de uso del suelo conforme.
 Ubicación con respecto a la ciudad a escala 1:10.000.
 Área de influencia del proyecto reflejada como: área tributaria, área de drenaje o áreas a
servir según el caso, con curvas de nivel de uno a cinco metros como máximo.
 Interrelación de las instalaciones propuestas con el sistema general existente o proyectado,
según la infraestructura de que se trate.
 Uso del suelo y densidades de población de saturación esperadas.
  Nivel de servicios existentes y propuestos expresado en términos de las capacidades de las
obras existentes y proyectadas, con la factibilidad de las entidades gubernamentales
correspondientes encargadas de suministrar los servicios.
 Localización de las fallas geológicas y su área de influencia, en los casos que sea
necesario, de acuerdo al plano de fallas actualizado a la fecha.
Para los ante-proyectos de desarrollo vial se debe complementar la documentación general, con la
siguiente información específica:
 Constancia de uso del suelo conforme.
 Ubicación con respecto a la ciudad a escala 1:10.000.
 Interrelación con las Vías existentes debidamente identificadas.
 Secciones típicas transversales de las vías.
 Curvas de nivel geodésicas de uno a cinco metros como máximo.
 Criterios para diseño geométrico y de pavimentos.
Para los ante-proyectos de edificación y proyecto especial, se debe complementar la documentación
general, con la siguiente información específica:
 Constancia de uso del suelo conforme.
 Localización de las obras con respecto al área del terreno a escala 1:500 o 1:200, según sea
el caso.
 Planos de plantas.
 Plano de obras exteriores tales como estacionamientos, aceras, jardinería, graderías,
muros, piscinas, tercerías y otros, incluidos dentro de la solicitud de un permiso de
edificación o de un Proyecto Especial.
 Cuadro de área del ante-proyecto.

IV. Desarrollo de Proyecto Definitivo.

Una vez Aprobado el Anteproyecto ante la institución reguladora, se procederá a realizar los diseños
de cada una de las especialidades que el proyecto involucre, con el propósito de realizar un proyecto
eficiente, económico y con un impacto positivo en el entorno donde será emplazado. Las
especialidades varían según las necesidades del proyecto, las especialidades suelen ser:
 Desarrollo de Planos de proyecto Arquitectónico (Formato A-1): Es el estudio detallado de la
alternativa elegida y comprende: Planos generales, incluyen: ubicación del edificio en el
terreno, plantas de arquitectura por piso, elevaciones (alzados o fachada), cortes,
perspectivas, maquetas, Planos de detalle, que pueden comprender: tabiques, puertas y
ventanas, escaleras, revestimientos especiales, canales y bajadas de aguas lluvia y otros.
Maquetas, en algunos casos es recomendable realizar maquetas u obras a escala para
poder entender mejor el proyecto y su vez analizar en mejor forma su método constructivo,
pueden ser virtuales o físicas, Especificaciones técnicas.
  Diseño Estructural: Una vez que el proyecto arquitectónico está definido, se debe dotar a la
estructura de los elementos necesarios mediante los cuales sea capaz de resistir las
solicitaciones a que va a ser sometida durante su vida útil. Un aspecto importante de esta
etapa es que algunos diseñadores sin saberlo están definiendo el método constructivo, por
lo tanto, esta etapa tiene una influencia muy importante en la etapa constructiva. Este diseño
consta de las siguientes etapas:
 Memoria de Calculo: es necesario determinar el tipo y la magnitud de las
solicitaciones que afectarán a la estructura. Las solicitaciones más frecuentes son:
peso propio, sobre carga, sismos, viento, temperatura.
 Estructuración: consiste en determinar los elementos que resistirán las solicitaciones
estimadas, de modo que la estructura cumpla la función para la cual fue diseñada.
Los elementos principales que pueden cumplir esta función son los muros, marcos,
pilares y losas.
 Diseño de los elementos estructurales: consiste en determinar los materiales, forma
y dimensiones de los elementos que absorberán los esfuerzos. Dentro de esta etapa
se considera también el diseño de uniones, Consistente en diseñar las uniones de
los elementos estructurales, de modo que la estructura se comporte como fue
proyectada.
 Redacción de especificaciones técnicas.

 Diseño de instalaciones: Las instalaciones a considerar en cada obra dependen de las

especificaciones del proyecto y de las exigencias reglamentarias vigentes, algunas de las
instalaciones a considerar en un proyecto de edificación son:
 Sistema Hidrosanitario: Diseño de Agua Potable (Fría y Caliente), Aguas
Residuales, Aguas Pluviales.
 Sistema Contra incendios: Detección y Prevención.
 Sistema Eléctrico: Alumbrado y fuerza.
 Gas.
 Climatización.
 Comunicación (voz y datos).
 Seguridad: Cámaras de Seguridad, Sistema de Alarmas.
 Sistemas Electromecánicos: Ascensores, Motores
Estos diseños deberán presentar:
 Memoria de Calculo.
 Diseño de Redes (Planos)
 Redacción de Especificaciones Técnicas.
V. Elaboración de Presupuesto Base

En esta etapa de realiza el cálculo anticipado del costo más probable que estima los gastos que
involucran la realización de una obra y el tiempo probable para su ejecución.
Los presupuestos se dividen en:
 Presupuesto Estimado: Es aquel que está enfocado en la preparación de la oferta
económica de una obra en proceso de desarrollo.
 Presupuesto Detallado: Es aquel que se realiza el oferente contratista para la obra en
Proceso de desarrollo.
 Take Off: Se denomina Take Off a todas aquellas cantidades de materiales que involucran
los costos de una determinada obra, dichas cantidades están medidas en unidades tales
como metros cúbicos, metros lineales, metros cuadrados, quintales, libras, kilogramos, y
otras unidades. De estos depende gran parte del presupuesto.
Para elaborar un Presupuesto se requiere determinar todas las etapas y sub-etapas que intervienen
en una obra. Para ello es necesario conocer el trabajo a realizar, estudiando los planos
arquitectónicos, estructurales y de instalaciones.
Debe verificarse que se contemplen todas las actividades como las características y las cualidades
deseadas, previamente definidas en las especificaciones técnicas.
Factores determinantes en la elaboración de costos y presupuestos:
 Ubicación.
 Tipo de Suelo.
 Tipo de Cimentación.
 Tipo de Estructura.
 Materiales de Acabados.
 Métodos Constructivos.
 Tipos de Instalaciones.
 Clima.
 Especificaciones Técnicas de la Obra.
 Duración del Proyecto.
 Condiciones de Contratación de la Obra.
 Disponibilidad de Maquinaria (Propia, Renta o Compra).
 Disponibilidad de Materiales en la Región.
 Disponibilidad de Mano de Obra Especializada y Rendimientos.
 Factores Sociales (Sindicatos).
Etapas para la elaboración de costos y presupuestos:
 Con base a los Planos se determinan Etapas y Sub-Etapas.
 Cuantificación de Volúmenes de Obra.
 Una vez conocida la cuantificación por concepto de trabajo, se procede a cuantificar los
materiales (Take Off) a utilizarse en cada actividad en la calidad especificada.
 Habiendo definido la relación de los materiales y su cantidad se deberán investigar los
precios de mercado en la zona (Cotizaciones).
 Teniendo como insumo los costos de materiales, se procede al cálculo de costo unitario de
materiales, aplicados a los volúmenes a ejecutar.
 Se procede a calcular el costo unitario de mano de obra que intervienen en la ejecución de
cada una de las actividades.
 A continuación, se procede a calcular el coste unitario de transporte que intervienen en la
ejecución de cada una de las actividades.
 Teniendo el costo unitario de los materiales, costo unitario de mano de obra y costo unitario
de transporte se obtiene el costo unitario total.
 Una vez obtenidos los costos unitarios totales, se procede a calcular el costo total, cabe
señalar que es la suma de los costos totales resulta el Costo Total Directo.
 Tomando como Base el Costo Total Directo se calcula: El Costo total Indirecto, El Costo de
Administración y el Costo de Utilidad.
 De la Sumatoria de los costos anteriores, se calcula el impuesto de valor agregado (15%) y
el impuesto municipal (1%), obteniéndose al final el costo total de la Oferta.

VI. Aprobación Técnica del Proyecto Definitivo:

La solicitud de Aprobación Técnica de los planos y documentos para un desarrollo, debe ser
sometida al Ministerio de Vivienda y Asentamientos Humanos por el propietario o su representante
legal con la siguiente documentación general:
 Título de dominio u otro documento legal que acredite el derecho del solicitante sobre el
inmueble, en referencia. En el caso de infraestructura, las autorizaciones de las entidades
gubernamentales que correspondan.
 Tres (3) juegos de planos y documentos completos, todos debidamente autografiados por el
propietario o la persona privada, jurídica que la represente y por el diseñador, responsable
técnico del proyecto.
 Cualquier otra información que sea conducente.
Para los proyectos de infraestructura. se debe complementar la documentación general, con la
siguiente información específica:
 Plano de información general, tales como: nomenclatura, simbología, nombre del proyecto,
ubicación en la ciudad a escala 1: 10,000. tabla de cantidades de obra y cualquier otra
información que sea conducente.
 Planos de planta y perfil de las redes de infraestructura y obras complementarias, a escala
1:1.000 o 1:500 con curvas de nivel geodésicas cada metro.
  Planos de detalles constructivos y de secciones transversales, que muestren los elementos
del derecho de vía con sus niveles de servicios (cunetas, pavimentos, aceras) y la posición
relativa de la infraestructura propuesta con respecto a las existentes o proyectadas, a escala
1:100 o 1:50.
 Memoria de cálculo estructural para las obras que lo requieran.
 Los juegos de planos y documentos deben ser firmados además del diseñador general
responsable del proyecto, por el profesional diseñador según su especialidad.
 Estudios de suelo, cuando el Ministerio de Vivienda y Asentamientos Humanos lo juzgue
necesario.
Para los proyectos de desarrollo vial se debe complementar la documentación general, con la
siguiente información específica.
 Plano de información general conteniendo: nomenclatura, simbología, ubicación en la ciudad
a escala 1:10:000 tabla de cantidades de obra, usos de terrenos colindantes al proyecto y
cualquier otra información que sea conducente.
 Planos de planta y perfil a escala 1:1,000 o 1:500 con curvas de nivel geodésicas cada
metro.
 Planos de detalles constructivos y de secciones transversales, que muestren los elementos
del derecho de vía a escala 1:100 o 1:50.
 Estudios de suelo y documentos complementarios.
 Memoria de cálculo del diseño geométrico y del diseño del espesor del pavimento.

Los proyectos de Edificación se sub-dividen en los siguientes tipos:

 Edificio
 Proyecto de propiedad horizontal.
 Obra menor.
En el caso de proyecto de un edificio se debe complementar la documentación general, con la
siguiente información específica.
 Plano de información general, tabla de acabados, simbología y cualquier otra información
necesaria para una mejor interpretación del proyecto.
 Ubicación con respecto al sector de la ciudad a escala 1:10.000.
 Localización de las edificaciones con respecto al lote, indicando retiros frontales, laterales, y
de fondo, localización de calles existentes y propuestas con sus secciones transversales y
las acotaciones que correspondan, a escala adecuada y 1: 1,000 para localización catastral.
 Planos de plantas arquitectónicas y de techos, fachadas principales, una sección
longitudinal y una transversal al edificio como mínimo, a escala adecuada.
 Localización de obras exteriores tales como: estacionamientos, aceras, jardineras, graderías
muros, piscinas, terracerías, arborización y otros.
 Planos de plantas estructurales y detalles, a escalas adecuada.
  Planos de plantas y detalles de los sistemas de agua potable, aguas negras, drenaje pluvial,
instalaciones eléctricas, teléfonos y cualquier otra infraestructura a instalar, tanto dentro
como fuera del proyecto, los cuales deben estar acordes con los reglamentos de las
entidades gubernamentales correspondientes.
 Memoria de cálculo estructural y de las instalaciones de infraestructura cuando el Ministerio
de Vivienda y Asentamientos Humanos lo requiera.
 Especificaciones técnicas de la obra, incorporadas a los planos o por documento escrito
adjunto.
 Estudio de suelo y estudio de falla local cuando el Ministerio de Vivienda y Asentamientos
Humanos lo considere necesario.
 En toda reparación o reforzamiento, remodelación o cambio de estructura el diseñador debe
señalar claramente en los planos, la construcción existente dimensionada y la parte a
reparar, reforzar, extender, remodelar o cambiar.
 Todos los planos y documentos deben llevar la firma de un Arquitecto debidamente inscrito
en el Ministerio de Vivienda y Asentamientos Humanos, como responsable técnico del
proyecto, y los diseños en particular, deben llevar la firma del técnico o profesional de la
especialidad.
 En el caso de proyecto especial, dependiendo del tipo de proyecto, un técnico o profesional
de la especialidad debidamente inscrito en el Ministerio de Vivienda y Asentamientos
Humanos, podrá ser el responsable técnico del mismo.
En el caso de proyecto de propiedad horizontal, se debe complementar la documentación general y
los requisitos para el caso de proyecto de un edificio, con lo exigido por el Reglamento de Desarrollo
Urbano para el Área del Municipio de Managua en estos casos. También se aplicará este
procedimiento a los proyectos con área de terreno mayor de una (1) hectárea.
En el caso de proyecto de edificación de obra menor, se debe presentar la información siguiente:
 Título de dominio ù otro documento legal que acredite el derecho del solicitante sobre el
inmueble en referencia.
 Dos (2) juegos de planos debidamente firmados por el propietario, con la siguiente
información:
 Ubicación con respecto al sector de la ciudad a escala 1:10,000.
 Localización de la edificación con respecto al lote indicando retiros frontales,
laterales y de fondo y su relación con todas las propiedades adyacentes, indicando
anchos de calles existentes o propuestas, todo a escala adecuada y 1: 1,000 para
localización catastral.
 Planos de plantas, elevaciones y detalles constructivos.
 Cualquier otra información que sea conducente.

VII. Permiso de Construcción.

Para la obtención del Permiso de Construcción, el interesado debe presentar:

 a) Los planos y documentos con la aprobación técnica otorgada por el Ministerio de Vivienda y
Asentamientos Humanos.
b) Los planos firmados por el constructor, quien debe estar registrado en el año en vigencia en
la Junta de Reconstrucción de Managua.
c) Boletas de entero establecidas por la ley.
d) Autorización de las entidades gubernamentales concernidas.
e) Garantía bancaria.
Los requisitos a,b,c,d y e son de carácter obligatorio y se aplicarán de la siguiente forma:
 Para infraestructura: a,b,c y d.
 Para desarrollo urbano: a,b,c,d y e.
 Para desarrollo vial: a,b,c y d.
 Para edificación:
 En proyecto de edificio: a,b,c y d.
 En obra menor: a y c.
 Para proyecto especial: a,b,c y d.
El Ministerio de Vivienda y Asentamientos Humanos al otorgar el Permiso de Construcción, debe
indicar el tipo a que corresponde y éste debe exhibirse en un lugar visible durante todo el proceso de
construcción.
Otorgado el permiso de construcción, tanto los planos como las memorias y las especificaciones
aprobadas técnicamente, no pueden ser modificados sustancialmente en lo estructural, sin previa
autorización del Ministerio de Vivienda y Asentamientos Humanos.
Cualquier tipo de modificación que se desee introducir en una obra a la que ya se le otorgó el
correspondiente permiso de construcción, debe ser solicitada por escrito al Ministerio de Vivienda y
Asentamientos Humanos, con la documentación necesaria que justifique la modificación propuesta.