Método de Valoración de Terrenos

Determinación de la Base Imponible

Impuesto sobre Bienes Inmuebles
En la valoración que la Municipalidad hará de su terreno para el cálculo del respectivo impuesto,
no sólo tomará en cuenta el área de su finca, sino también otras variables de caracterización que
bien vale la pena conocer.

Seguidamente se realiza una explicación de cada una de ellas.

1.- Área:

Se refiere a la extensión de la finca.

Si el terreno está compuesto por una zona de uso primario agropecuario y otra de uso no
agropecuario (por ejemplo: habitacional), ambos sectores deben ser diferenciados desde la
“Declaración de Uso Primario Agropecuario del Terreno”, según se establece en el formulario:
http://www.icafe.cr/wp-content/uploads/terrenos_agropecuarios/LeyN9071-DeclaracionJurada.pdf

El área de uso agropecuario se mide en hectáreas (ha)1 y de esta manera se debe ser digitada
esta característica en el programa de valoración. Mientras que el sector no agropecuario de la
finca se mide en metros cuadrados (m2).

La premisa fundamental respecto a este factor de caracterización establece que “a mayor área
de un inmueble, menor será su valor unitario”.

2.- Frente:

Se refiere a la colindancia con una calle o derecho de paso, esta característica se expresa en
metros (m).

La premisa respecto a esta caracterización de los terrenos es que “a mayor frente, mayor será el
valor unitario del terreno, siempre y cuando este frente sea aprovechable”.

3.- Regularidad:

Se refiere a la forma geométrica del inmueble.

Su efecto en el valor unitario es inversamente proporcional al área del mismo, de modo que en
los lotes urbanos de reducida extensión, la forma es muy importante para el aprovechamiento
potencial del mismo; en tanto que en las fincas de mayor extensión, generalmente de condición
rural, su efecto es reducido.

1
Una hectárea es una extensión igual a diez mil metros cuadrados (1 ha = 10 000 m 2).
1
Entonces la premisa respecto a esta caracterización del terreno indica que “entre más irregular
es el terreno, menor es su valor unitario”.

Para calcular la regularidad de la finca o lote a valorar se aplica el concepto del “Área del Menor
Rectángulo Circunscrito (AMRC)”, el cual se determina por el área de la menor figura regular
(cuadrado o rectángulo) que contenga al terreno en estudio.

4.- Tipo de Vía:

Se refiere a la clasificación de la vía que coincide con el acceso principal del terreno que se va a
valorar.

Tipo de Vía Descripción

Ubicación: sector más valioso y de mayor desarrollo comercial.
Materiales: asfalto, concreto, lastre y otros.
1
Otros: tránsito denso, clasificación independientemente del material, estado
y ancho, entre otros.

Ubicación: zonas comerciales de menor desarrollo, zonas industriales o algunas zonas

residenciales de clasificación alta.
2 Materiales: asfalto, concreto, lastre y otros.
Otros: tránsito denso, clasificación independientemente del material,
estado y ancho, entre otros.

Ubicación: zonas de transición comercial-residencial o residencial e industrial.

3 Materiales: asfalto, concreto, lastre y otros.
Otros: características de menor condición que la vía 2.

Ubicación: sectores residenciales, industriales y algunas zonas agropecuarias.

4 Materiales: asfalto, concreto y lastre.
Otros: permiten la circulación de todo tipo de vehículos.

Continúa …

2
Continuación …

Tipo de Vía Descripción

Ubicación: sectores residenciales, industriales y agropecuarios. Se incluyen alamedas.
5 Materiales: arenoso y material grueso.
Otros: permiten la circulación a todo tipo de vehículos.

Ubicación: generalmente en zonas agropecuarias.

6 Materiales: lastre, arenoso o de tierra.
Otros: permiten la circulación de vehículos durante todo el año.

Ubicación: generalmente en zonas agropecuarias.

7 Materiales: grueso, tierra o arcilla.
Otros: permiten la circulación de vehículos solo en época seca.

Ubicación: generalmente en zonas agropecuarias.

8 Materiales: tierra o arcilla.
Otros: permiten únicamente el paso de carretas, bestias y peatones.

Ubicación: servidumbres de paso.

9 Materiales: tierra, arcilla, otros.
Otros: vías angostas.

Ubicación: ríos, canales, esteros o mar.

10
Otros: vía fluvial, único acceso al inmueble.

Ubicación: vía férrea.

11
Otros: única vía de acceso al inmueble.

5.- Pendiente:

La pendiente se refiere al grado de inclinación de un terreno y por lo general se expresa en

grados. Para efectos de clasificación se ha establecido una escala, donde los ángulos de
inclinación se expresan en porcentaje (%).

Ángulo (°) Porc.(%) Ángulo (°) Porc.(%) Ángulo (°) Porc.(%)

45.0 100 33.0 65 16.7 30
43.5 95 31.0 60 14.0 25
42.0 90 28.8 55 11.3 20
40.4 85 26.6 50 8.5 15
38.7 80 24.2 45 5.7 10
36.9 75 21.8 40 2.9 5
35.0 70 19.3 35 0.0 0

3
La pendiente es un factor de gran influencia en el valor de los terrenos, por cuanto es un indicador
del grado de utilización del mismo: urbanización, construcciones, cultivos y prácticas de
conservación de suelos.

Para estimar la pendiente de una finca en particular se puede utilizar un clinómetro, o bien en
terrenos de mayor extensión, las hojas cartográficas del Instituto Geográfico Nacional, así como
cualquier otro que indique las curvas de nivel.

6.- Servicios 1:

Esta variable debe ser aplicada únicamente en lotes ubicados en “Zonas Homogéneas de Valor”
de tipo urbano.

La caracterización de “servicios 1” se refiere a la presencia de acera, así como de cordón y caño.

Disponibilidad*
Acera Cordón y Caño Clasificación
0 0 1 Esta clasificación no aplica para la valoración
1 0 2 de terrenos de uso agropecuario.
0 1 3
1 1 4

*/ Si ti ene (1), s i no ti ene (0).

7.- Servicios 2:

Para esta caracterización se considera la disponibilidad de servicios públicos como cañería,

electricidad, teléfono y alumbrado público.

Esta clasificación se utiliza tanto en zonas urbanas como rurales y también aplica para terrenos
de uso primario agropecuario.

Disponibilidad* Disponibilidad*
Alumbrado Teléfono Electricidad Cañería Clasificación Alumbrado Teléfono Electricidad Cañería Clasificación
0 0 0 0 1 0 1 1 0 9
1 0 0 0 2 0 1 0 1 10
0 1 0 0 3 0 0 1 1 11
0 0 1 0 4 1 1 1 0 12
0 0 0 1 5 1 1 0 1 13
1 1 0 0 6 1 0 1 1 14
1 0 1 0 7 0 1 1 1 15
1 0 0 1 8 1 1 1 1 16

*/ Si ti ene (1), s i no ti ene (0). */ Si ti ene (1), s i no ti ene (0).

Al clasificar los terrenos de uso agropecuario en este particular, es importante determinar el uso
efectivo de dichos servicios para la producción, ya que aunque los servicios estén
disponibles, no necesariamente harán que la finca sea más o menos productiva.

4
 8.- Nivel:

Se refiere a la diferencia entre el nivel de la superficie del lote a valorar y el nivel de la vía por la
que se tiene acceso al mismo, es un factor se mide en metros (m).

Esta caracterización debe ser aplicada

Esta clasificación no aplica para la valoración
únicamente a lotes ubicados en “Zonas de terrenos de uso agropecuario.
Homogéneas de Valor” de tipo urbano.

Al respecto se ha determinado que una propiedad que se encuentra a nivel (= 0 m) con respecto
a la vía pública, posee un mayor valor que otra que se ubique sobre nivel o bajo nivel.

Así mismo, se ha observado que una propiedad que se encuentre en sobre nivel (> 0 m), posee
un mayor valor que otra que se encuentre en bajo nivel (< 0 m), con respecto a la vía de acceso.

Cuando el lote a valorar se encuentra por debajo del nivel de la vía de acceso (bajo nivel), en la
caracterización el valor en metros se digita anteponiendo un signo menos (-) a la cifra.

9.- Ubicación:

Se refiere a la posición del lote en la manzana, cuadrante o en general, en relación con las
esquinas o las vías de comunicación.

Esta variable debe ser aplicada únicamente en lotes ubicados en “Zonas Homogéneas de Valor”
de tipo urbano.

Esta clasificación no aplica para la valoración

de terrenos de uso agropecuario.

Descripción Clasificación
Manzanero 1
Cabecero 2
Esquinero 3
Medianero con dos frentes 4
Medianero 5
Callejón lateral 6
Callejón fondo 7
Lote en servidumbre 8

10.- Hidrología:

En lotes ubicados en “Zonas Homogéneas de Valor” de tipo rural, así como en las fincas de uso
primario agropecuario, la disponibilidad de agua es un factor determinante en el valor del
inmueble.

5
Las diferentes fuentes de agua disponibles son: lluvia, ríos, canales, pajas de agua y pozos.

Respecto a la disponibilidad y uso de las fuentes de agua antes mencionadas, se han establecido
las siguientes categorías de clasificación:

• Clase 1 (excelente): cuando un terreno cuenta con agua para sus necesidades básicas,
ya que dispone de dos o más fuentes de agua (pozos, ríos o cañería) ubicadas
estratégicamente con red de cañería dentro del inmueble, bombas de agua, casetas de
distribución y control para riego con tanque de captación.
• Clase 2. (bueno): cuando un terreno dispone de agua para sus necesidades básicas, ya
que cuenta con dos fuentes de agua estratégicamente ubicadas, con su respectiva red de
cañería y tanque de captación de agua.
• Clase 3 (normal): cuando el terreno dispone de agua para sus principales necesidades
(puede ser de río, pozo o bien de cañería).
• Clase 4 (regular): el terreno cuenta parcialmente con agua para sus necesidades básicas
(pozo) y además no llueve más de cinco meses al año.
• Clase 5 (malo): cuando un terreno no cuenta con agua para sus principales necesidades
básicas y depende exclusivamente del agua de lluvia.

11.- Clase de Suelo:

La caracterización de los terrenos por la capacidad de uso del suelo, se refiere principalmente a
la fertilidad y laborabilidad del suelo.

Por tratarse de características y posibilidades de uso del suelo en actividades agropecuarias,

forestales o de protección, este factor se utiliza únicamente en lotes ubicados en “Zonas
Homogéneas de Valor” de tipo rural, así como en las fincas de uso primario agropecuario.

• Clase I (excelente): dentro de esta clase, se incluyen tierras con poca o ninguna limitación
para el desarrollo de actividades agrícolas, pecuarias o forestales.
Con superficies planas o casi planas, nula erosión, con suelos muy profundos, de textura
media en el suelo y de moderadamente gruesa a moderadamente fina en el subsuelo, sin
piedras, sin problemas de toxicidad y salinidad, buen drenaje, sin riesgo de inundación en
zonas de vida de condición húmeda, periodo seco moderado, sin efectos adversos por
neblina y viento.

• Clase II (muy bueno a óptimo): tierras que presentan leves limitaciones que reducen la
posibilidad de elección de actividades o incrementan los costos de producción, debido a
la necesidad de usar prácticas de manejo y conservación de suelos.
Limitaciones: relieve ligeramente ondulado, erosión leve, suelos profundos, texturas
moderadamente finas o moderadamente gruesas en el subsuelo. Ligeramente
pedregosos, fertilidad media, toxicidad y salinidad leves, drenajes moderadamente
excesivos o moderadamente lento, riesgo de inundación leve, zonas de vida seca o muy
húmedas, con periodo seco fuerte o ausente, condición de neblina y viento moderado.

• Clase III (muy bueno a regular): tierras que presentan leves limitaciones que restringen
la elección de los cultivos o incrementan los costos de producción. Para desarrollar los
6
 cultivos anuales se requieren prácticas intensivas de manejo y conservación tanto de
suelos, como de agua.
Limitaciones: relieve moderadamente ondulado, erosión leve, suelos moderadamente
profundos, texturas en el suelo y subsuelo finas o moderadamente gruesas,
moderadamente pedregosos, fertilidad media, toxicidad moderada, salinidad leve, drenaje
moderadamente excesivo o moderadamente lento, riesgo de inundación moderado, zonas
de vida seca o muy húmeda, con período seco fuerte o ausente, condición de neblina y
viento moderado.

• Clase IV (bueno): tierras que presentan fuertes limitaciones que restringen su uso para
vegetación semipermanente y permanente.
Los cultivos anuales se pueden desarrollar únicamente en forma ocasional y con prácticas
muy intensivas de manejo y conservación tanto de suelos, como de aguas.
Limitaciones: relieve ondulado, erosión moderada, suelos moderadamente profundos,
texturas en el suelo y en el subsuelo muy finas o moderadamente gruesas, pedregosos,
fertilidad media, toxicidad moderada, salinidad leve, drenaje moderadamente lento o
moderadamente excesivo, riesgo de inundación moderado, zonas de vida seca, muy
húmeda y pluviales, con periodo seco fuerte o ausente, condición de neblina y viento
moderado.

• Clase V (regular a óptimo): tierras que presentan severas limitaciones para el desarrollo
de cultivos anuales, semipermanentes, permanentes o bosque, por lo cual su uso se
restringe para pastoreo o manejo del bosque natural.
Las limitaciones están en función de la pendiente del terreno:
Pendiente menor al 15%: relieve moderadamente ondulado, erosión moderada, suelos
poco profundos, las texturas del suelo y subsuelo pueden ser de finas a gruesas,
fuertemente pedregosas, muy baja fertilidad, toxicidad fuerte, salinidad moderada, drenaje
muy lento o excesivo, riesgo de inundación severo, zonas de vida seca y pluviales, con
periodo seco fuerte o ausente, condición de neblina y viento fuerte.
Pendiente entre 15% a 30%: relieve ondulado, erosión moderada, drenaje muy lento o
excesivo, riesgo de inundación severo, zonas de vida seca y muy húmedas, excepto en
bosque muy húmedo tropical, con periodo seco fuerte o ausente, condición de neblina y
viento fuerte.

• Clase VI (regular): tierras que son utilizadas para la producción forestal, así como cultivos
permanentes tales como frutales y café, aunque estos últimos requieren prácticas
intensivas de manejo y conservación tanto de suelos, como de aguas.
Limitaciones: relieve fuertemente ondulado, erosión leve, suelos moderadamente
profundos, texturas en el suelo de muy finas a gruesas, en el subsuelo de muy finas a
moderadamente gruesas, fuertemente pedregosos, muy baja fertilidad, toxicidad fuerte,
salinidad moderada, drenaje moderadamente excesivo o moderadamente lento, riesgo de
inundación moderado, zonas de vida seca y pluviales excepto páramo, periodo seco fuerte
o ausente, condición de neblina y viento moderado.

• Clase VII (regular a malo): tierras con severas limitaciones, por lo cual permite el manejo
forestal en caso de cobertura boscosa, en aquellos casos en que el uso actual sea
diferente al bosque, se procurará la restauración forestal por medio de la regeneración
natural.
7
 Limitaciones: relieve escarpado, erosión severa, suelos poco profundos, texturas en el
suelo y subsuelo de muy finas a gruesas, fuertemente pedregosas, muy baja fertilidad,
toxicidad y salinidad fuertes, drenaje excesivo o nulo, riesgo de inundación muy severo,
zonas de vida seca y pluviales excepto páramo, periodo seco fuerte o ausente, condición
de neblina y viento fuerte.

• Clase VIII (malo): tierras que no reúnen condiciones mínimas para el desarrollo de
actividades de producción agropecuaria o forestal. Las tierras de esta clase tienen utilidad
sólo como zonas de preservación de flora y fauna, protección de áreas de recarga
acuífera, reserva genética y belleza escénica.

Para ampliar aún más el criterio para la determinación de la clase de suelo en un terreno sujeto
a valoración, se presenta la siguiente tabla:

Agricultura Agricultura Utilización Bosque

Ganadería
Clase Anual Permanente del Bosque Protección
I
II
III
IV
V
VI
VII
VIII

EJEMPLOS DE VALORACIÓN DE TERRENOS

Ver ejemplo desarrollado en:

http://www.icafe.cr/wp-content/uploads/terrenos_agropecuarios/Ejemplo1(RURAL).pdf

Ver ejemplo desarrollado en:

http://www.icafe.cr/wp-content/uploads/terrenos_agropecuarios/Ejemplo2(URBANA).pdf

Bibliografía:

http://www.hacienda.go.cr/docs/559ab74e6bd0e_METODO%20VALORACION%20ONT.pdf
http://www.hacienda.go.cr/docs/53f3714a144cd_guia%20tecnica.pdf
http://blog.hallocasa.com/wp-content/uploads/2017/01/formato-para-avaluos-pag-38-a-44.pdf
http://www.kerwa.ucr.ac.cr/bitstream/handle/10669/29374/Tesis_SergioGutierrez.pdf?sequence=1