Método de

Comparación de Mercado

Raúl Quinteros A. / Constructor Civil

 ¿Qué es el Método de
Comparación de Mercado?
“Es el precio más probable, referido a la fecha de la
valoración, que el bien podría alcanzar en un mercado abierto
y competitivo, actuando compradores y vendedores de forma
prudente, según su propio interés, con conocimiento del
mercado y no motivados por estímulos indebidos” IVSC.2007
 Valor de Mercado
El valor de mercado se obtiene mediante un procedimiento que trata de:

• Reflejar la naturaleza del bien,

• Las condiciones de mercado del momento,
• Las circunstancias más probables bajo las cuales el bien se comercializaría en el
mercado, y
• Los procesos deductivos de los participantes en esos mercados. ( a quién apunta
el inmueble)
Valor de Mercado
 Valor de Mercado

En ningún caso el Valor de Mercado considera el mayor valor que para

un propietario en particular puede tener un bien por razones afectivas,
por apego o valor sentimental al inmueble en que vive, porque lo ha
heredado, construido o adquirido con mucho esfuerzo, sumado a que
no desea vender.
 Principios aplicables al método

Principio de anticipación: según el cual el valor de un inmueble que se encuentre en

explotación económica es función de las expectativas de renta que previsiblemente
proporcionará en el futuro

Principio de finalidad: según el cual la finalidad de valoración condiciona el método y

las técnicas de valoración a seguir. Los criterios y métodos de valoración utilizados
serán coherentes con la finalidad de la valoración.

Principio de sustitución: Cuando un bien se puede reemplazar por otro igualmente

deseable, es decir, que da igual rendimiento o que presta los mismos servicios, o
utilidad

Principio de Contribución: Los bienes poseen una serie de características o

componentes muy heterogéneos e interrelacionados que, a través de un complejo
juego de ofertas y demandas, son valorados o apreciados y su efecto, en definitiva, se
refleja en el valor final que el mercado asigna al bien.
 Principios aplicables al método

Principio de Mayor y Mejor Uso

Este principio exige al tasador que estime las alternativas de uso del inmueble, o lo
que es lo mismo, que determine los diferentes tipos posibles de comprador para el
inmueble que valora, alternativas que, en ningún caso, son arbitrarias pues los usos a
evaluar deben cumplir las siguientes condiciones:

✓ Que sea razonable estimar que el inmueble pueda dedicarse a ese uso,
✓ Que sea probable que ese uso sea necesitado por un posible comprador
(Demanda)
✓ Que sea legalmente posible, es decir, que el uso esté permitido por la normativa
urbanística y cualquier otra ley,
✓ Que sea físicamente posible desarrollar ese uso en el inmueble a valorar, y
✓ Que la posible operación de cambio de uso sea financieramente rentable y
aconsejable.
 Principio de Temporalidad

Principios aplicables al método

Principios aplicables al método
¿Cuál es el Mayor y Mejor Uso?
¿Cuándo se usa el método de comparación de
mercado?
✓ Aplicable a bienes inmuebles cuando hay suficientes datos,
operaciones de compraventa u ofertas fiables con patrones o tendencias
en el mercado que pueden ser comparables.

✓ Cuando existen propiedades que se compran y venden regularmente,

este método es el sistema más directo en la estimación del valor.

✓ Gran aplicación para la tasación de inmuebles como casas,

departamentos, locales comerciales, oficinas y bienes que no son
adquiridos por su capacidad para generar ingresos, que son comúnmente
transadas en el mercado y que muchos compradores han optado por
comprar, desestimando la idea de arrendar o construir.
¿Cuándo son las limitaciones del método de
comparación de mercado?
✓ Aplicación limitada en casos de mercados débiles con insuficientes transacciones
o poco transparentes.

✓ Se basa en información de un mercado reciente afecto a una rápida evolución de

condiciones económicas y legales, por lo que el método se ve limitado por el
principio de temporalidad

✓ riesgo de obtener conclusiones incorrectas del análisis de datos que presentan

distorsiones producto de intereses entre las partes o transacciones entre
familiares, organismos públicos o entidades financieras.

EL TASADOR DEBE CONSIDERAR EL ORIGEN DE LOS ANTECEDENTES Y LA MOTIVACIÓN DE LA FUENTE DE LA

INFORMACIÓN.
 Factores que influyen en los valores
Inmobiliarios
Físicos
Clima, topografía, atractivos naturales (Parques, Cuerpos de agua, Mar,
Lagos, Quebradas), etc.

Sociales
Jerarquía social, índice de crecimiento poblacional, zona de moda, etc.

Económicos
Desarrollo económico local y general, niveles de precios en la zona,
tasas de intereses, nivel de renta de los vecinos, etc.

Administrativos
Normativa aplicada a la zona, reglamentos, incentivos al sector
inmobiliario, etc.
 Factores que influyen en los valores
Inmobiliarios

El más importante es la ubicación, luego la

ubicación y finalmente la ubicación

… representa entre el 15% y 40% del valor de las viviendas… y

entre el 50% y 95% de las propiedades comerciales…
Ejemplos…
Ejemplos…

Terreno Copesa - Ñuñoa

Ejemplos…
 Valor de Mercado
PERO……..

No es sólo el emplazamiento físico…

Es la tendenci a del sector, sus influencias,

proyecci ones razonables y normativa.

Lo más relevante es cómo interactúa el

bien tasado con esta realidad
Factores que influyen en los valores
Inmobiliarios
Físicos: Clima, topografía, atractivos naturales, Etc.
 Factores que influyen en los valores
Inmobiliarios
Sociales: Jerarquía social, índice de crecimiento poblacional, zona de moda, etc.
 Factores que influyen en los valores
Inmobiliarios
Económicos: Desarrollo económico local y general, niveles de precios en la zona, tasas
de intereses, nivel de renta de los vecinos, etc.
 Factores que influyen en los valores
Inmobiliarios
Administrativos: Normativa aplicada a la zona, reglamentos, incentivos al sector
inmobiliario, etc.
Factores que influyen en los valores Inmobiliarios

Ojo... con la especulación

 Factores que influyen en los valores
Inmobiliarios
Usos Observados: Comercial, habitacional, Servicios Financieros, Servicios Médicos
 Procedimiento Metodológico para valorar
En el caso particular de viviendas habitacionales:
Número de dormitorios, planta en la que se encuentra, etc.

En el caso particular de locales Comerciales:

Atractivo comercial del entorno, atractivo comercial del local,
relación fachada fondo, etc.

En el caso particular de Propiedades industriales:

Si está en un área o no industrial, altura útil, si es
fácilmente identificable, accesibilidad, grado de
consolidación del loteo, proximidad de autopistas,
etc.

En el caso particular de terrenos:

Infraestructura existente, calificación urbanística,
edificabilidad, vistas, asoleo, topografía,
consolidación, competencia, etc.
 Procedimiento Metodológico para valorar

1. Análisis de la propiedad

2. Análisis del mercado

3. Recolección y selección de información de mercado

4. Análisis y homogeneización de los testigos o datos comparables

5. Estimación del valor de mercado

 Procedimiento Metodológico para valorar
1. Análisis de la propiedad

✓ Uso: Residencial, comercial, industrial, hotelero, oficinas, etc.

✓ Tipología: Aislada, medianeras, edificio singular, en hilera, vivienda unifamiliar,

pareada, etc.

✓ Localización: Comuna, barrio, urbanización, polígono industrial, etc.

✓ Antigüedad: Edad promedio, 1ª mano, 2ª mano, viejo, reformas realizadas, etc.

✓ Características Constructivas: Edificio, vivienda unifamiliar, Parcela de agrado,

Oficina, Local Comercial, etc.

✓ Superficies: Útiles, Totales, construidas con parte proporcional de zonas comunes,

expropiaciones, AUP, Servidumbre de Paso, Faja de Seguridad, etc.

✓ Clase constructiva: Albañilería, Hormigón, Madera, Acero, etc.

 Procedimiento Metodológico para valorar
2. Análisis del mercado

Análisis de la propiedad en relación a su mercado objetivo

Evaluar cómo la propiedad responde a los requerimientos del segmento del

mercado inmobiliario al que pertenece, considerando el principio de mayor
y mejor uso.

A mayor cantidad y mejor calidad de la información de mercado,

más eficiente y eficaz será su análisis y la tarea del tasador

A mayor similitud entre la propiedad analizada y las referencias de

mercado, mejor será la información obtenida y mayor será la
precisión en el valor final del bien a tasar
 Procedimiento Metodológico para valorar
3. Recolección y selección de información de mercado
•Fuentes de información:

-Publicaciones en prensa local

-Ofertas obtenidas en el sector
-Portales especializados de internet
-Corredores de propiedades
-Conservadores de bienes raíces
-S.I.I.

Es importante:

-Disponer de más de una fuente de información

-Contar con una muestra representativa de

inmuebles comparables, conocidos en detalle por el
tasador, con información suficiente, reciente y
confiable.

•El criterio de búsqueda de referentes de mercado

está dado por las características básicas del
inmueble a tasar, incluidas sus variables
cuantitativas y cualitativas
 Procedimiento Metodológico para valorar

4. Análisis y homogeneización de los testigos o datos comparables

«El Método de Mercado, el cual se basa en la comparación de un inmueble sujeto a

un estudio de valor, respecto a inmuebles disponibles o ventas realizadas en el
mercado inmobiliario (preferentemente de fechas recientes), y cuyo procedimiento
consiste en estimar la deseabilidad del bien en función de los sustitutos encontrados,
con el objeto de deducir el precio más probable que podría alcanzar este bien»

Pero…….

Los inmuebles son HETEROGENEOS entre sí por lo tanto mediante una corrección
estadística los hacemos comparables al inmueble tasado.

En el fondo lo que hacemos en sumar o restar atributos de las referencias para

homologarlas al inmueble tasado y sus características o atributos principales.
 Procedimiento Metodológico para valorar
5. Estimación del valor de mercado

✓ Determinación de una franja de valor o banda de precios más probable que el

mercado estará dispuesto a pagar por el inmueble a tasar.

✓ Ponderación de las características de la propiedad y condiciones actuales y

esperadas del mercado.

✓ Establecer cuál(es) de los referentes de mercado comparables analizados son

más similares al inmueble y constituyen datos más confiables, por lo que
tendrán más peso en el valor. Si la muestra es muy homogénea y muy similar al
bien tasado con pocos ajustes, bastará con promediar los valores.

✓ Se obtiene así de manera objetiva el valor de venta más probable de la

propiedad.
COMPOSICIÓN DEL VALOR:

VALOR TOTAL = VALOR TERR. + VALOR CONST. + VALOR OO.CC.

Donde:
VALOR TERRENO = m² Terreno x UF/m² Terreno = UF Terreno
VALOR EDIFICACIONES = m² Edificados x UF/m² Edificación = UF Edificación
VALOR OO.CC. = Unidad (es) x UF/Un. OO.CC = UF (BX, BD), o bien
= Valor Global x UF/Gl. OO.CC. = UF Global OO.CC.
• PARA TERRENOS:
0 0
VALOR TOTAL = VALOR TERR. + VALOR CONST. + VALOR OO.CC.

• PARA DEPTOS (S/PATIO ):

0
VALOR TOTAL = VALOR TERR. + VALOR CONST. + VALOR OO.CC.

• PARA CASAS:
VALOR TOTAL = VALOR TERR. + VALOR CONST. + VALOR OO.CC.
 Valoración de Inmueble
El bien en estudio corresponde a un departamento usado, duplex, ubicado en el 4º piso del edificio B2
(Roble), el conjunto denominado “Edificio Jardín del Centro”, presenta un edificio con un volumen de 13
niveles sobre terreno destinado a departamentos habitacionales y 2 niveles subterráneos destinados a
bodegas y estacionamientos. La unidad presenta una vista hacia el oriente, con vistas a patios interiores
del condominio y enfrentando torre del mismo conjunto.
El Conjunto cuenta con control de acceso, gimnasio, piscina, sala multiuso, sala cine, lavandería, piscina,
pérgolas, áreas verdes formadas y estacionamiento de visitas.
Su programa es funcional, bien iluminado. Con buen nivel de terminaciones, acorde a su tipo
constructivo. El departamento se encuentra habilitado en dos niveles desde su origen, por lo cual cuenta
con los estudios estructurales para la abertura de la losa y unir las dos unidades (411 y 511).
NOTA: Se recomienda aclarar sello de gases, según registro SEC el departamento posee sello amarillo y
la torre sello Rojo.

Item Detalle Item valorado Año Sit. Legal M at. Dorm Baño Estado Asegurable Grtía. Origen Super. Superficie m² Base UF/m² D. F. F. M . UF/m² Valor total UF Valor total $

Edificación 1 Superficie Útil 1er Piso 1999 C/R.F. HA 1 2 B SI N/D Plano Muni. 63,32 50,00 1,00 0,93 46,50 UF 2.944,24 $ 83.386.220
Edificación 2 Superficie Útil 2do Piso ( - Escalera) 1999 C/R.F. HA 4 2 B SI N/D Plano Muni. 59,32 49,00 1,00 0,93 45,57 UF 2.703,08 $ 76.555.996
Edificación 3 Balcones 1999 C/R.F. HA - - B SI N/D Plano Muni. 9,95 15,00 1,00 1,00 15,00 UF 149,19 $ 4.225.331
OO.CC. 1 BX N°044 Rol 458-641 Sup -12,5 m² 1999 C/R.F. HA - - B SI N/D Plano Muni. 1,00 350,00 1,00 1,00 350,00 UF 350,00 $ 9.912.634
OO.CC. 2 Bodega N° 038 Rol 458-347 Sup. 2 m² 1999 C/R.F. HA - - B SI N/D Plano Muni. 1,00 60,00 1,00 1,00 60,00 UF 60,00 $ 1.699.309

TOTAL EDIFICACION 1999 HA 5 4 3 132,58 46,93 0,93 43,72 UF 5.796,51 $ 164.167.547

TOTAL OBRAS COMPLEMENTARIAS 2 2,00 205,00 1,00 205,00 UF 410,00 $ 11.611.942
TOTAL TERRENO
VALOR COMERCIAL NORMAL : UF 6.206,51 $ 175.779.489
 Valoración de Inmueble
REF. OFERTAS DEPTOS Comp. Teléfono Dorm Baño Total UF Sup. Terreno. Sup. Constr. UF OO.CC. UF/m² T. UF/m² C.
1 ene-20 Ofert. Santa Victoria / Portugal 1BX+1BG Superior CPI 4874451 3 3 6.850 150,00 400 43,00
2 ene-20 Ofert. Vicuña Mackenna Con Marín 1BX+1BG Inferior CPI 5331443 4 3 6.490 145,00 400 42,00
3 ene-20 Ofert. Portugal / D, Santa Isabel 2BX+1BG Superior CPI 5142058 5 3 7.500 108,00 750 62,50
4 ene-20 Ofert. Bellas Artes, Centro Histórico 2BX+1BG Superior CPI 5130558 4 3 8.500 143,00 750 54,20
5 ene-20 Ofert. Curicó / Vicuña Mackenna 1BX+1BG Similar CPI 4298604 4 3 6.714 162,00 400 38,97
PROMEDIO DE LA MUESTRA 4 3 7.211 141,60 540 48,13
TASACION 5 4 6.207 132,58 410 49,16
TASACION V/S PROMEDIO DE LA MUESTRA 25% 33% -14% -6% -24% 2%
REF.OFERTAS DEPTOS Comp. Teléfono Dorm Baño Total UF Sup. Terreno. Sup. Constr. UF OO.CC. UF/m² T. UF/m² C.
7 ene-20 Ofert. Sta Victoria 360, Santiago Similar F:90836332 3 2 3.800 64,00 400 53,13
8 ene-20 Ofert. Santa Isabel / Carmen Similar F:978074702 3 2 3.690 65,00 400 50,62
9 ene-20 Ofert. Marin/Fray Camilo Henriquez Similar F:229936865 3 2 3.708 62,00 400 53,35
10 ene-20 Ofert. Calle Gral. Jofre Similar F:50037543 3 2 3.416 68,00 400 44,35
PROMEDIO DE LA MUESTRA 3 2 3.654 64,75 400 50,36
TASACION 5 4 6.207 132,58 410 46,81
TASACION V/S PROMEDIO DE LA MUESTRA 67% 100% 70% 105% 2% -7%

Para asignar el valor al bien analizado se utilizó el método de comparación de mercado donde se elabora una muestra
conformada por ofertas de departamentos usados ubicados en el entorno cercano, con similar superficie (dentro de un
rango comparable), calidad constructiva y con variaciones en su nivel de terminaciones. Este estudio se realiza debido
a que la unidad corresponde a una unidad atípica para su entorno por lo cual es prudente analizar el metraje total y su
valor en el mercado, siendo este levemente inferior para el departamento en estudio debido a que presenta mejor
calidad en sus terminaciones, pero inferior ubicación en aquellas unidades Ref. 3- 4 que presenta un mejor
emplazamiento y demanda. El segundo cuadro corresponden a unidades tipo para una porción del departamento, los
cuales corresponde a departamento de similar data el cual permite establecer un valor unitario coherente con su
mercado, pero tomando en consideración que estas unidades son mucho más liquidas a la hora de colocarlas en su
mercado, con velocidades de venta normales entre 4-6 meses, debido a lo atípico de la unidad es posible que su
sobrevaloración afecte aún más su mercado objetivo dado el costo alternativo que significa un inversión en el sector de
Santiago, versus la misma inversión en otra comuna con mejores características y mercado objetivo. Finalmente, en el
cuadro 3 se informan valores de arriendo para una unidad tipo lo cual permite estables un valor unitario de 0.22 UF/m²
para la valoración del canon de arriendo del departamento en estudio.
Se debe considerar que las ofertas informadas están sujetos a descuento, considerando un porcentaje entre 5%-8%
dependiendo de sus atributos, antigüedad y emplazamiento especifico. Para la unidad en estudio se aplica un -7%
como factor de comercio negativo por corresponder a una unidad emplazada en un sector que demanda menor metraje
para un programa de 3D+2B.
 Valoración de Inmueble
La propiedad en análisis corresponde a departamento usado Nº 402, ubicado en piso 4
con una orientación Poniente- sur, asociado a dominio de Box Nº 4 y Bodega Nº 14 y
que son parte de edificios de 5 pisos, con una antigüedad de 45 años, emplazado en
terreno medio, entre Calle Pio X y Lota, en la vereda oriente de Calle Luis Thayer Ojeda
en la comuna de Providencia,

Departamento desocupado actualmente, se encuentra en buen estado de

conservación y mantención, se desarrollado con una planimetría satisfactoria, para un
programa de Hall de acceso, Living Comedor, Balcón, Jardineras, Cocina, Loggia,
Dormitorio de Servicio que incluye baño, Dormitorio principal con baño en suite, 2
dormitorios adicionales, 1 baño. El departamento es parte de un edificio que cuenta
con espacios comunes tales como, Jardín interior, Control de acceso por portería
eléctrica y conserje, Estacionamientos Techados y Bajo Losa, no cuenta con más
equipamiento.

Se ubica en sector consolidado, de uso mixto destinado a (residencial, comercio,

oficinas), estructurado entorno de vías que entregan una buena accesibilidad y
apoyado de una buena locomoción colectiva, reforzada con estación de metro
subterráneo Tobalaba, ubicada a pasos de la propiedad, el comercio es variado,
ubicado principalmente entorno de Av. Nueva Providencia.

RESUMEN CUADRO DE VALORACION

Item Detalle Item valorado Año Sit. Legal M at. Rol Estado Asegurable Grtía. Origen Super. Superficie m² Base UF/m² D. F. F. M . UF/m² Valor total UF Valor total $

Edificación 1 Superficie Útil 1975 C/R.F. HA 743 - 78 B SI N/D Certif.S.I.I. 127,00 62,00 0,95 1,00 58,90 UF 7.480,30 $ 214.413.300
Edificación 2 Balcones 1975 C/R.F. HA 743 - 78 B SI N/D Huincha 24,13 18,60 0,95 1,00 17,67 UF 426,38 $ 12.221.558
OO.CC. 1 BX 4 Bajo Losa 1975 C/R.F. HA 743 - 89 B SI N/D Huincha 12,50 24,00 1,00 1,00 24,00 UF 300,00 $ 8.599.119
OO.CC. 2 BD 14 - 1er Piso 1975 C/R.F. HA 743 - 109 B SI N/D Huincha 5,00 20,00 1,00 1,00 20,00 UF 100,00 $ 2.866.373

TOTAL EDIFICACION 1975 HA 2 151,13 55,07 0,95 52,32 UF 7.906,68 $ 226.634.858

TOTAL OBRAS COMPLEMENTARIAS 2 17,50 22,86 1,00 22,86 UF 400,00 $ 11.465.492
TOTAL TERRENO
FOTO PRINCIPAL DEL BIEN VALOR COMERCIAL NORMAL : UF 8.306,68 $ 238.100.350
 ANÁLISIS DEL MERCADO
REFERENCIAS DE OFERTAS
Nº Fecha Dirección referencias Terr. Constr. Dorm. Comp. Fuente/Tel. x UF OO.CC. UF/m² T. UF/m² C. Total UF Total $
1 ago-20 Luis Thayer Ojeda 299 (Remodelado) - 153,0 4 Superior https://www.portalinmobiliario.com/venta/departamento/providencia-metropolitana/577625
700 - 60,13 9.900 283.770.927
2 ago-20 Luis Thayer Ojeda / Pio X (Remodelado) - 150,0 3 Superior https://www.portalinmobiliario.com/MLC-539482310-departamento-en-venta-de-3-dorm-en
450 - 63,67 10.000 286.637.300
3 jun-20 Luis Thay er Ojeda/ Lota - 133,0 4 Comp. https://www.portalinmobiliario.com/MLC-531771759-departamento-en-venta-de-4-dormitor
450 - 56,77 8.000 229.309.840
4 ago-20 Holanda / San Pío X, - 110,0 3 Comp. https://www.portalinmobiliario.com/venta/departamento/providencia-metropolitana/578511
450 - 66,82 7.800 223.577.094
5 jul-20 Holanda- El Bosque - 160,0 3 Superior https://www.portalinmobiliario.com/MLC-537309106-departamento-en-venta-de-3-dorm-en
450 - 53,13 8.950 256.540.384
6 jun-20 Lota / Holanda - 135,0 3 Inferior https://www.portalinmobiliario.com/MLC-531777537-departamento-en-venta-de-3-dormitor
450 - 52,22 7.500 214.977.975
7 jun-20 Luis Thay er Ojeda 200 - 120,0 4 Comp. https://www.portalinmobiliario.com/venta/departamento/providencia-metropolitana/572274
450 - 62,92 8.000 229.309.840

REFERENCIAS DE VENTAS EFECTIVAS (CBR)

Nº Fecha Dirección referencias Terr. Constr. Dorm. Comp. Fj/Nº/Año x UF OO.CC. UF/m² T. UF/m² C. Total UF Total $
A sept-19 L THAYER O 300 DP 301 BX 12 BG 3 - 125,0 4 Comp. 68343 / 99437 / 2019 400 54,78 7.248 207.034.336
B jun-19 L THAYER OJEDA 299 DEPTO 81 - 135,0 3 Comp. 44144 / 64216 / 2019 400 52,15 7.440 212.518.690
C oct-19 L THAYER O 299 54, - 118,0 3 Comp. 78053 / 113675 / 2019 400 61,44 7.650 218.517.201

PROMEDIO GENERAL DE LA MUESTRA - 133,9 460 - 58,17 8.249 235.621.528

PROMEDIO PROP. COMPARABLES - 123,5 425 - 58,82 7.690 219.650.253,15
VALOR PROP. SEGÚN PROMEDIO MUESTRA - 58,82 9.290 265.361.348
- 151,1 400
VALORES DE TASACION - 52,32 8.307 238.100.350
TASACION V/S PROMEDIO DE LA MUESTRA 0% 22% -6% 0% -11% -11%

ANALISIS DE LAS REFERENCIAS Y CRITERIO DE VALORACION

Para el análisis de propiedad se efectúa a través de método de “Comparación de Mercado”, con levantamiento de ofertas vigentes de departamentos usados con
programa de 4 dorm + terraza y obras complementarias de (box+Bd), con superficies de 110 a 150 m2 con terraza incluida, ubicadas dentro del sector comuna de
Providencia a 500 m2 de la propiedad., emplazados en edificios con espacios comunes comparables y ubicados en sector comparable con facilidad de acceso y comercio.
El índice de la muestra está entre 52 a 63 UF/m², con un promedio comparable de 58,08 para las propiedades más similares, libre de OO.CC al ser ofertas pueden estar
sujetas a un descuento entre un 5% a 10% al cierre de una negociación, este criterio está incorporado en el valor recomendado. Se considera que las Ref. 1-2 son la
cuota máxima de valor por encontrarse remodeladas, es decir, al hacer mejoras al inmueble las cuotas de mercado estarían entorno a las 10 mil UF promedio, esto
considerando un buen nivel de terminaciones y modernización general del departamento. El Segundo Cuadro corresponde a ventas efectivas realizadas el año pasado en
edificio de similares características que el inmueble tasado, con valores promedio de venta entre 7446 UF, considerando similares características de terminaciones,
emplazamiento y mercado objetivo, el valor final se posiciona sobre el promedio de las ventas efectivas por mejores condiciones de mercado a pesar que en la actualidad
las velocidades de ventas son mayores pero el atributo principal del inmueble es la localización y su alto estándar de equipamiento que hace que el congelamiento de las
ventas actuales sea atemporal.
 Valoración de Inmueble

REF. OFERTAS CASAS Comp. Teléfono Programa Total UF Sup. Terreno. Sup. Constr. UF OO.CC. UF/m² T. UF/m² C.
1 jul-20 Ofert. Manso De Velasco, Recreo Superior 3D+1B 2.835 250,00 75,00 100 11,34
https://www.portalinmobiliario.com/venta/casa/rancagua-bernardo-ohiggins/5568416- 37,80
2 jun-20 Ofert. Manso De Velasco Superior 3D+1B+Local 3.150 180,00 70,00 150 17,50
https://www.portalinmobiliario.com/MLC-530523946-casa-en-venta-de-3-dormitorios-e 45,00
3 may -20 Ofert. Población Manso Velasco Superior 5D+1B 2.561 220,00 90,00 100 11,64
https://www.portalinmobiliario.com/venta/casa/rancagua-bernardo-ohiggins/4807301- 28,46
4 jul-20 Ofert. Boubi / Pedro Montt, Similar 3D+2B 2.351 185,00 85,00 100 12,71
https://www.portalinmobiliario.com/venta/casa/rancagua-bernardo-ohiggins/5704121- 27,66
5 mar-20 Ofert. Población Rajcev ich Similar 3D+2B 2.681 170,00 80,00 150 15,77
https://www.portalinmobiliario.com/MLC-521692178-casa-en-venta-de-3-dormitorios-e 33,51
6 mar-20 Ofert. Manso de Velasco sector norte Similar 3D+1B 2.595 220,00 90,00 100 11,80
https://www.economicos.cl/propiedades/linda-casa-en-poblacion-manso-de-velasco- 28,84
PROMEDIO DE LA MUESTRA 2.696 204,17 81,67 117 13,20 33,01
TASACION (VALOR COMERCIAL) 2.686 214,57 151,83 120 12,52 17,69
TASACION V/S PROMEDIO DE LA MUESTRA 0% 5% 86% 3% -5% -46%
TASACION (VALOR GARANTÍA) SOLO CONSTRUCCIONES REGULARIZABLES 2.045 214,57 91,05 120 9,53 22,47
 Valoración de Inmueble
RESUMEN CUADRO DE VALORACION
Item Detalle Item valorado Año Sit. Legal M at. D B Estado Asegurable Grtía. Origen Super. Superficie m² Base UF/m² D. F. F. M . UF/m² Valor total UF Valor total $

Terreno 1 Terreno - NO N/D Huincha 214,57 3,20 1,00 1,00 3,20 UF 686,62 $ 19.694.553
Edificación Construcción Original 1968 S/INF AL 3 1 Normal SI N/D Huincha 70,07 22,00 0,75 1,00 16,50 UF 1.156,16 $ 33.162.190
Edificación Ampl. 1 - Comedor - N/Reg. AL - - Normal SI N/D Huincha 21,95 12,00 0,75 1,00 9,00 UF 197,55 $ 5.666.360
Edificación Ampl. 2 Dorm. / Baño - S/Perm. AL 1 1 Normal SI N/D Huincha 20,98 14,00 0,75 1,00 10,50 UF 220,26 $ 6.317.802
Edificación Ampl. 2 Dorm. / Baño >40% Adosamiento - N/Reg. AL Normal SI N/D Huincha 7,14 14,00 0,75 1,00 10,50 UF 75,00 $ 2.151.190
Edificación Ampl. 3 Bodegas 1er Piso - N/Reg. AL - - Regular SI N/D Huincha 8,33 10,00 0,75 1,00 7,50 UF 62,47 $ 1.791.895
Edificación Ampl. 4 Baño / Sauna - N/Reg. AL - 1 Normal SI N/D Huincha 16,30 12,00 0,75 1,00 9,00 UF 146,70 $ 4.207.821
Edificación Ampl. 5 Lavadero - Estruc. Abierta - N/Reg. AL - - Normal SI N/D Huincha 7,06 4,00 0,75 1,00 3,00 UF 21,18 $ 607.510
OO.CC. Cierros Perimetrales, Pav . Ex teriores - N/A Otro Normal SI Huincha 1,00 120,00 1,00 1,00 120,00 UF 120,00 $ 3.441.980
TOTAL EDIFICACION 1968 AL 4 3 7 151,83 16,50 0,75 12,38 UF 1.879,32 $ 53.904.769
TOTAL OBRAS COMPLEMENTARIAS -7 1,00 120,00 1,00 120,00 UF 120,00 $ 3.441.980
TOTAL TERRENO 1 214,57 3,20 1,00 3,20 UF 686,62 $ 19.694.553
FOTO PRINCIPAL DEL BIEN VALOR COMERCIAL NORMAL : UF 2.685,94 $ 77.041.302

OBSERVACIONES
[1] Las superficies indicadas para el terreno fue obtenida del levantamiento realizado el día
de la visita. La Dirección de obras no se encuentra atendiendo publico por lo cual no fue
posible revisar el expediente del inmueble. Para efectos de evaluación de las ampliaciones
se realizan según la normativa vigente.
[2] El SII detallado informa una superficie de terreno de 220 m², sin embargo, en medición in
situ presenta una diferencia de 5,43 m² se valoriza la menor superficie hasta la aclaración
de la misma.
[3] Las Ampliaciones 3-4-5 se consideran no regularizables por no contar con muro
cortafuegos, Ampl. 4 no cumple con rasante sobre los 3,5 m.
[4] La ampliación 2 se divide en 2 porciones considerando que cuenta con muro
cortafuegos pero existe una superficie que sobrepasa el 40% de adosamiento permitido. La
diferencia de 7,14 m² deben ser autorizados por el vecino mediante carta notarial.

Para efectos de garantía Bancaría, serán descontadas todas las

construcciones no regularizables y las edificaciones regularizables sin
antecedentes m unicipales tendrán un descuento del 10% hasta la
regularización de dicha inform ación.

VALOR GARANTIA PROPUESTO: $58.668.527 / UF 2.045,40

Finalmente….. Todo inmueble tiene un
precio