89 preguntas sobre LEASING

Tomado de: https://www.asobancaria.com/leasing/89-preguntas-del-leasing/

¿QUÉ ES EL LEASING FINANCIERO O ARRENDAMIENTO FINANCIERO?

En sentido amplio, el leasing es un contrato financiero mediante el cual una parte
entrega a la otra un activo para su uso y goce, a cambio de un canon periódico,
durante un plazo convenido, a cuyo vencimiento, el bien se restituye a su
propietario o se transfiere al usuario, si éste último decide ejercer una opción de
adquisición que, generalmente, se pacta a su favor.
La denominación “leasing” es una palabra en inglés, que viene del verbo “to lease”
que significa “tomar o dar en arrendamiento”, pero que no recoge de manera
suficiente la complejidad del contrato, que es especial y diferente al simple
arriendo; sin embargo, la legislación y doctrina mundial, incluida Colombia, lo ha
nominado “leasing”.
2. ¿CUÁLES SON LAS CARACTERÍSTICAS DEL CONTRATO DE LEASING FINANCIERO?

1. Es un contrato bilateral, esto es, que crea obligaciones recíprocas para

ambas partes contratantes. Se entiende sinalagmático en el sentido de que
las obligaciones generadas del mismo, actúan las unas como causa de las
otras.
2. Es un contrato consensual: para su perfeccionamiento basta la voluntad de
las partes y no requiere solemnidad alguna. No obstante, para fines
probatorios la mayoría de los contratos se hacen constar por escrito.No
obstante, el artículo 4 del Decreto 1787 del 3 de junio de 2004, señala que
los contratos de leasing habitacional destinado a vivienda familiar deben
celebrarse por escrito.
3. Es oneroso: ambos contratantes persiguen con su celebración un beneficio
económico, gravándose cada uno en beneficio del otro.
4. Es conmutativo, puesto que existe un equilibrio entre las prestaciones de
las partes. Las ventajas que esperan derivar las partes del contrato pueden
ser determinadas desde el mismo momento de celebración del contrato.
5. Es de tracto sucesivo: porque las obligaciones de las partes se van
cumpliendo periódicamente durante la vigencia del contrato, a cada
instante, periódica y continuamente.
6. Es un contrato de naturaleza mercantil, dado que, además de estar
regulado por la ley mercantil se celebra con una entidad financiera. Si el
locatario es una persona natural no comerciante, la entidad autorizada
como arrendadora siempre es una sociedad comercial, lo que hace
incuestionable el que el contrato se rija por las disposiciones de la ley
mercantil.
7. Es principal: subsiste por sí solo sin necesidad de otro contrato.
3. ¿CUÁNTAS CLASES DE LEASING HAY?
Existen diversas modalidades de leasing, todas las cuales se enmarcan en dos
tipos fundamentales que son el Leasing Financiero, y el Leasing Operativo, o
arrendamiento sin opción de compra.
El Leasing Financiero es un contrato en virtud del cual un establecimiento de
crédito, sea este una compañía de financiamiento o un banco, y que se denomina
LA LEASING O EL BANCO, entrega a una persona natural o jurídica, denomina
EL LOCATARIO, la tenencia de un activo que  ha adquirido para el efecto y que
éste último ha seleccionado para su  uso y goce, a cambio del pago periódico de
una suma de dinero (CANON) durante un plazo pactado, y a cuyo vencimiento, el
locatario tendrá derecho a  adquirir  el  activo  por  el valor de la opción de
adquisición también denominada opción de compra, lo cual no implica que su
ejercicio sea una compraventa.
El Leasing Operativo, o Arrendamiento sin Opción de Compra, es un contrato en
virtud del cual una persona, natural o jurídica, denominada LA ARRENDADORA,
entrega a otra, llamada LA ARRENDATARIA, la  tenencia  de un bien para su uso
y goce, a cambio del pago de un canon o renta periódica.
4. ¿CUÁLES SON LOS ELEMENTOS ESENCIALES DEL LEASING FINANCIERO?

1.  La entrega de un bien para su uso y goce.

2.  El establecimiento de un canon periódico compuesto por amortización y
componente financiero.
3.  La existencia, en favor del locatario, de una opción de adquisición al
terminarse el plazo pactado en el contrato, que podrá ejercer, siempre y
cuando cumpla con la totalidad de las prestaciones a su cargo.
5. ¿CUÁLES SON LOS ELEMENTOS ESENCIALES DEL LEASING OPERATIVO O
ARRENDAMIENTO SIN OPCIÓN DE COMPRA?

1. La entrega del bien.

2. El pago de un canon.
6. ¿EN QUÉ SE DIFERENCIA EL LEASING FINANCIERO DEL  LEASING OPERATIVO O
ARRENDAMIENTO SIN OPCIÓN DE COMPRA?
La  diferencia fundamental consiste en que en el leasing financiero siempre existe
una opción de adquisición, pactada desde el inicio del contrato a favor del
locatario, mientras que en el operativo, o arrendamiento sin opción de compra no
existe tal facultad..
En el leasing financiero, la vocación del bien es pasar al patrimonio del locatario, al
paso que en el operativo, o arrendamiento sin opción de compra, es permanecer
en poder del arrendador.
7. ¿ES EL LEASING UN CONTRATO ATÍPICO?
El  Decreto 913 de 1993 definió en su artículo 2º (hoy artículo 2.2.1.1.1. del
Decreto 2555 de 2010) el leasing financiero con base en las costumbres y
prácticas mercantiles vigentes para entonces, de la siguiente manera:
“Entiéndase por operación de arrendamiento financiero la entrega, a título de
arrendamiento, de bienes adquiridos para el efecto, financiando su uso y goce a
cambio del pago de cánones que recibirá durante un plazo determinado,
pactándose para el  arrendatario la facultad de ejercer al final del período una
opción de compra”.
Para una parte de la doctrina nacional, de esta forma quedó tipificado en la
legislación Colombiana el contrato de leasing financiero. Sin embargo, para otros,
la normativa en la materia es bastante precaria, lo que nos lleva a concluir que
esta insuficiencia legal impide calificar como típico al contrato de leasing, toda vez
que el legislador no ha reglamentado el contrato con la especificidad requerida,
suficiente como para darle cuerpo de contrato típico, sin que ello signifique que se
desdibuja la naturaleza independiente y especial de este contrato frente a otras
figuras contractuales.
8. NATURALEZA JURÍDICA DEL LEASING
Tiene su propia naturaleza y no puede ser calificado o asimilado a otros tipos
contractuales. Es un contrato de leasing.
9. ¿PUEDEN APLICARSE ANALÓGICAMENTE AL LEASING FINANCIERO LAS NORMAS DE
OTRAS FIGURAS CONTRACTUALES?
Solamente se podrá acudir analógicamente a la normativa aplicable a otras figuras
contractuales cuando una situación no se encuentre regulada por la ley ni por el
contrato de leasing o no exista costumbre mercantil sobre el particular.
Es decir, para el leasing se deben aplicar en su orden:

1. Las normas imperativas relacionadas con el leasing.

2. Las cláusulas contractuales acordadas por las partes, siempre y cuando no
sean contrarias a disposiciones de orden público;
3. La costumbre mercantil.
4. Normas generales supletivas de la ley mercantil.
5. En ausencia de las anteriores, aplicación analógica de otras figuras
contractuales que guarden alguna semejanza relevante.
10. ¿CUÁL ES LA DIFERENCIA ENTRE EL LEASING Y LA VENTA A PLAZO?
La diferencia radica en que mientras el objeto del leasing lo constituye la
explotación del bien, el de la venta a plazos lo constituye el traslado de la
propiedad. En el leasing, la propiedad del activo está durante todo el contrato en
cabeza de la entidad autorizada, quien entrega al locatario la tenencia del bien y
una opción para su adquisición al finalizar el mismo. En la venta a plazo, la
propiedad del bien está desde el inicio del contrato en cabeza del comprador,
quien lo usa y disfruta con ánimo de señor y dueño aunque no haya pagado la
totalidad del precio.
En la venta a plazo la propiedad del bien se consolida plenamente y en forma
automática cuando se paga la primera cuota del precio de la venta, mientras que
en el leasing sólo se consolida la propiedad en cabeza del locatario mediante el
ejercicio de la opción de adquisición y una vez cumplidas todas las obligaciones
dinerarias emanadas del contrato de leasing.
En consecuencia, en la venta a plazo la propiedad del bien puede regresar al
vendedor, por la condición resolutoria tácita emanada de la forma de pago, al paso
que, en el leasing, el traslado del dominio no está sujeto a condición resolutoria
emanada de la forma de pago; simplemente, cuando se ha cancelado la totalidad
de los cánones, y cumplido con la totalidad de las obligaciones, se puede ejercer
la opción de adquisición.
11. ¿CUÁL ES LA DIFERENCIA ENTRE UN CONTRATO DE LEASING Y UN CONTRATO DE
ARRENDAMIENTO?
Las diferencias señaladas anteriormente para distinguir el leasing financiero del
operativo, o arrendamiento sin opción de compra, son las mismas que lo
distinguen del contrato de arrendamiento.
Igualmente, hay que distinguir el leasing del denominado renting, que es un
contrato por medio del cual el arrendador entrega un bien en alquiler al
arrendatario, en el renting, normalmente se entregan servicios adicionales como el
mantenimiento, operarios, posibilidad de reemplazos de los equipos, etc.
12. ¿CUÁL ES LA DIFERENCIA ENTRE UN LEASING Y UN CRÉDITO?
Mientras el leasing tiene como condición esencial la entrega de un activo de
propiedad de la entidad autorizada al locatario, para su uso y goce, en el crédito lo
que se entrega al cliente es dinero, bien fungible, y el beneficiario del crédito debe
devolver dinero, junto con los intereses generados por la operación.
En el leasing se intermedian bienes, activos; en el crédito se intermedia dinero.
La existencia de un activo de propiedad de la entidad autorizada es de la esencia
de la operación de arrendamiento; en el crédito no existen bienes de por medio, y
si ellos se presentan son como garantía, respaldo de la operación crediticia, es
decir, subordinados a un contrato principal, como lo es el mutuo.
El pago periódico en el leasing es un canon, que puede o no incluir amortización
del valor del activo que se entrega en leasing; entre tanto en el crédito se pagan
cuotas, o inclusive un solo pago al vencimiento del plazo del mutuo, junto con
unos réditos del capital prestado, es decir pago de intereses.
En la operación de leasing no hay traslado de la propiedad del bien entregado en
arrendamiento durante el plazo del contrato; en el crédito, el dinero que se entrega
en préstamo es traslaticio del dominio, al ser bien fungible, y el deudor se obliga a
pagar en dinero, billetes o recursos diferentes a los entregados por la entidad
financiera. En el leasing, el bien entregado para uso y goce es el mismo durante
todo el período del contrato.
Tampoco puede confundirse el leasing con un crédito garantizado, porque este
último es un contrato por el cual una parte entrega a la otra una suma determinada
de dinero, generalmente de libre destinación, que ésta  se obliga a pagar, dando
como garantía del pago su firma y/o la de un tercero (garantía personal), o la
prenda sobre un bien mueble, o la hipoteca sobre un inmueble (garantía real), o
cualquier otra garantía admisible; al paso que el leasing es un contrato en que no
hay entrega de dinero, sino de activos, por cuyo uso se pacta el pago de un precio
periódico. En algunos contratos de leasing existen garantes de las obligaciones
del locatario, obligaciones que no se limitan al pago del canon, sino que
comprenden muchas otras, como son el cuidado del bien, el uso acorde con su
naturaleza y la devolución en buen estado, si se llegare a presentar.
13. EL CONTRATO DE LEASING NO PUEDE PREDICARSE COMO “LOTEO JURÍDICO” DE UN
NEGOCIO COMPLEJO
Una pequeña parte de la doctrina nacional, para no aceptar la naturaleza jurídica
independiente del contrato de leasing y querer englobarlo en las “tradicionales”
formas contractuales, ha argumentado que el leasing es un negocio jurídico
complejo que debe “desenglobarse” o “escindirse” en etapas, cada una de las
cuales debe reputarse como un contrato independiente: mandato, compraventa,
arrendamiento, crédito, etc.
Predicar la anterior solución al contrato de leasing es atentar contra la unidad del
mismo, debido a que al mirar cada prestación como un contrato independiente de
los otros y aplicarle las normas correspondientes a cada una de esas figuras
típicas que se encuentran dentro del contrato de leasing, sería terminar
aplicándole a éste un régimen incoherente y desarticulado.
Es claro que este “esfuerzo mental” de evitar penetrar en la naturaleza jurídica
especial del contrato de leasing es, además de “descabellado”, falto de todo
fundamento jurídico, y de plano debe desecharse.
14. ¿CUÁNTAS PARTES INTERVIENEN EN UN CONTRATO DE LEASING FINANCIERO?
En todo contrato de leasing financiero tienen que intervenir por lo menos dos
partes, una compañía de financiamiento o un banco, propietario del bien objeto del
leasing, y un locatario, persona natural o jurídica que recibe la tenencia del mismo
para su uso y goce.
Adicionalmente suelen intervenir en el contrato, sin que sean partes necesarias en
el mismo, el proveedor de los bienes objeto del leasing y los garantes.
15. ¿CUÁNTAS PARTES INTERVIENEN EN UN CONTRATO DE LEASING OPERATIVO?
Las mismas que en el Leasing Financiero, con la diferencia de que el propietario
del equipo objeto del contrato  puede ser una Compañía de Financiamiento, un
Banco, o cualquier persona.
16. ¿POR QUÉ SE LLAMA LOCATARIO AL ARRENDATARIO DE UN CONTRATO DE
LEASING?
Aunque en la legislación colombiana se habla indistintamente de arrendatario y
locatario, la costumbre mercantil ha utilizado el término locatario para señalar al
usuario de los bienes en un contrato de leasing financiero, con el objeto de
distinguirlo del arrendatario en contratos de leasing operativo o de arrendamiento.
17. ¿CUÁLES SON  LAS ENTIDADES AUTORIZADAS PARA REALIZAR OPERACIONES DE
LEASING FINANCIERO.
Los únicos facultados por la ley para celebrar contratos de leasing financiero en
calidad de arrendadores son las Compañías de Financiamiento y los Bancos.
18. ¿QUIÉNES ESTÁN FACULTADOS PARA REALIZAR OPERACIONES DE LEASING
FINANCIERO Y OPERATIVO O ARRENDAMIENTO SIN OPCIÓN DE COMPRA?
Conforme a la legislación vigente, el leasing financiero, desde el punto de vista
activo de la operación, puede ser realizado por las Compañías de Financiamiento
y los Bancos. (Estatuto Orgánico del Sistema Financiero / Decreto 663 de 1993 y
Ley 1328 de 2009 artículo 26).
Por otra parte, cualquier persona natural o jurídica, incluidas las Compañías de
Financiamiento y los Bancos, puede celebrar operaciones de leasing operativo o
arrendamiento sin opción de compra, en calidad de arrendadores.
Desde el punto de vista pasivo de la operación, cualquier persona natural  o
jurídica puede celebrar contratos de leasing financiero en calidad de locatario. Así
mismo, cualquier persona natural o jurídica puede celebrar contratos de leasing
operativo o arrendamiento sin opción de compra, en calidad de arrendatario.

CAPÍTULO II
MODALIDADES DEL LEASING
Son las distintas operaciones que se pueden realizar bajo la figura del  contrato de
leasing financiero y del leasing operativo o arrendamiento sin opción de compra.
19. ¿QUÉ  ES EL LEASING INTERNACIONAL  O CROSS BORDER LEASING?
Es un contrato en el cual la entidad autorizada y el locatario se encuentran en
países distintos y se rigen por  sistemas legales diferentes.
Una de las características más importantes del leasing internacional en la
regulación colombiana, cuando se trata de una operación entre una entidad
autorizada extranjera y un locatario domiciliado en Colombia, es que el bien objeto
del contrato se importa bajo el régimen de importación temporal a largo plazo, si
se cumplen los requisitos  establecidos en la ley para el efecto.
Lo anterior significa que nuestra legislación financiera exige que el contrato de
leasing se celebre en el exterior entre una entidad autorizada del exterior
(arrendadora), con un residente en Colombia (arrendatario), y con sujeción al
régimen cambiario y aduanero colombiano.
20. ¿QUÉ ES EL LEASING DE IMPORTACIÓN?
Es un contrato sobre equipos que están fuera de Colombia y que, por ende, deben
importarse. Por lo general, en este tipo de contratos el locatario encarga a la
entidad autorizada la negociación con el proveedor del exterior del bien que él
expresamente ha escogido, así como la importación del equipo. También existe
una modalidad de leasing de importación, en la cual se acuerda que el locatario
negocie el bien con el proveedor y haga la respectiva importación, y la entidad
autorizada  financie todos los gastos en que incurra por tales conceptos.
En muchas ocasiones, cuando el proceso de importación del bien se dilata, sea
porque deba construirse en el exterior o por cualquier otro motivo, el futuro
locatario cancela a la entidad autorizada los “intereses” sobre los anticipos que ha
girado la entidad autorizada al proveedor del exterior; es legalmente posible que el
pago de dichos “intereses por anticipos” se cancele en un solo contado previo a la
formalización del contrato de leasing.
Si, tanto el locatario como la entidad autorizada importadora son nacionales, el
leasing será de importación pero no será un Leasing Internacional, carácter que
adquirirá si la entidad autorizada es extranjera.
21. ¿QUÉ SE ENTIENDE POR LEASING DE EXPORTACIÓN?
Es un contrato sobre equipos que deben exportarse. En este tipo de contrato, la
entidad autorizada es colombiana, y el locatario, de cualquier nacionalidad, está
en el extranjero, por lo cual, todo Leasing de Exportación es igualmente un
leasing Internacional.
22. ¿QUÉ ES UN LEASING SINDICADO?
Es aquel en que el activo objeto del contrato de leasing pertenece a dos o más
entidades autorizadas nacionales o extranjeras.
De conformidad con la normativa vigente en Colombia, cuando una entidad
colombiana autorizada quiera participar como copropietaria con compañías
extranjeras en una operación de leasing internacional, realizada con locatarios
colombianos, su participación no podrá exceder del quince por ciento (15%), del
costo del bien.
Cuando se trate de operaciones sindicadas entre entidades autorizadas
nacionales, el porcentaje de copropiedad sobre el bien dado en leasing que
corresponda a cada una de ellas será el que libremente acuerden. En estos casos,
la legislación colombiana prevé que el contrato lo celebren conjuntamente todas
las entidades autorizadas copropietarias, y denomina la operación como Leasing
en Copropiedad.
23. ¿QUÉ SE ENTIENDE POR SUBLEASING?
El Subleasing es una modalidad de leasing mediante la cual la entidad autorizada
que celebra el contrato no es la propietaria del equipo objeto del mismo, sino que
éste pertenece a otra entidad autorizada. La norma legal colombiana sólo autoriza
el subarrendamiento o subleasing, respecto de bienes de sociedades extranjeras
que se importen para dar en leasing a locatarios domiciliados o residentes en
Colombia. En estos casos se requiere que la entidad autorizada extranjera
autorice expresamente a la nacional, para entregar el bien en subarriendo.
24. ¿QUÉ SIGNIFICA UN LEASE-BACK?
También se conoce como Retroleasing o Sale and Lease Back, y es un contrato
de leasing en que el proveedor y el locatario son la misma persona. Esta figura es
usada por personas naturales o jurídicas que desean liberar recursos para capital
de trabajo, vendiendo a las entidades autorizadas sus activos  fijos para tomarlos
en leasing.
25. ¿QUÉ SE ENTIENDE POR LEASING INMOBILIARIO?
Un contrato en el cual el bien objeto del leasing es un inmueble.
26. ¿QUÉ ES EL LEASING HABITACIONAL?
De acuerdo con el artículo 2 del Decreto 1787 de 2004 existen dos modalidades
de leasing habitacional: la destinada a vivienda familiar, donde “una entidad
autorizada entrega a un locatario la tenencia de un inmueble para destinarlo
exclusivamente al uso habitacional y goce de su núcleo familiar, a cambio del
pago de un canon periódico, durante un plazo convenido, a cuyo vencimiento el
bien se restituye a su propietario o se transfiere al locatario, si este último decide
ejercer una opción de adquisición pactada a su favor y paga su valor.”
Por otro lado, el leasing habitacional, destinado a vivienda no familiar es aquel
donde “una parte denominada entidad autorizada entrega a un locatario la
tenencia de una vivienda, a cambio del pago de un canon periódico, durante un
plazo convenido, a cuyo vencimiento el bien se restituye a su propietario o se
transfiere al locatario, si este último decide ejercer una opción de adquisición
pactada a su favor y paga su valor.”
27. ¿QUÉ SE DENOMINA LEASING DE INFRAESTRUCTURA?
Entiéndase por tal, aquel que versa sobre bienes destinados a la ejecución de
obras o proyectos de infraestructura.
Mediante esta modalidad, la entidad autorizada adquiere los bienes  que el
locatario requiere en el desarrollo de proyectos de infraestructura, y
simultáneamente se lo entrega en arrendamiento con opción de adquisición, a
plazos iguales o superiores a 12 años, o al término del contrato de concesión
respectivo, si existiere.
Este tipo de leasing se utiliza en desarrollo de  proyectos de infraestructura en los
siguientes sectores: transporte, energético, telecomunicaciones, agua potable  y
saneamiento básico.
28. ¿QUÉ SE CONOCE COMO CONTRATO MAESTRO O “MASTER LEASE”?
La operación consistente en el establecimiento, por parte de la entidad autorizada,
de un límite máximo para operaciones de leasing, por un monto y por un plazo
determinado, donde la totalidad de los bienes adquiridos se incorporan en un solo
contrato, que fija las reglas que rigen la operación de leasing.
29. ¿QUÉ SE CONOCE COMO VENDOR LEASING?
Son acuerdos entre entidades autorizadas para realizar operaciones de leasing  y
los proveedores de equipos que pueden comercializarse masivamente mediante el
contrato de leasing, y en virtud de los cuales, el proveedor otorga a la entidad
autorizada descuentos sobre el precio de los bienes y comisiones, y en ocasiones
asume compromisos de mantenimiento y recompra, a cambio de lo cual la entidad
autorizada se constituye en el mecanismo de financiación de la venta de dichos
bienes. Estos convenios implican una colaboración mutua entre las partes y traen
beneficios tanto para la entidad autorizada como para los proveedores, puesto que
se amplía la fuerza de ventas de esos bienes y se fomenta la celebración de
contratos de leasing.
30. ¿QUÉ ES EL LEASING APALANCADO?
Es una operación en virtud de la cual los recursos que utiliza la entidad autorizada
para adquirir bienes y entregarlos en leasing, provienen de uno o varios
inversionistas, por lo cual la entidad se convierte en un administrador del contrato.
Bajo esta modalidad también es posible que la entidad autorizada actúe como
copropietaria del bien entregado en leasing, si aporta parte de los recursos con los
cuales se adquiere el bien objeto del contrato.  Esta modalidad de leasing aún no
se ha desarrollado en Colombia ni se encuentra regulada.
31. ¿ES POSIBLE REALIZAR UN LEASING CON ENTIDADES ESTATALES?
Sí. En esta modalidad, el locatario o arrendatario, según se trate de un leasing
financiero o de un arrendamiento sin opción de compra, es una entidad estatal.
Se entienden como entidades estatales las siguientes: Nación, regiones,
departamentos, provincias, municipios, distritos, asociación de municipios,
territorios indígenas, establecimientos públicos, empresas industriales y
comerciales del Estado, sociedades de economía mixta con participación pública
superior al 50%, empresas sociales del estado, empresas de servicios públicos, y
demás personas jurídicas en las que exista participación pública mayoritaria.
Esta figura ha sido muy usada en los Estados Unidos de Norteamérica para el
desarrollo de programas municipales que comprenden, para su ejecución, una
gran variedad de equipos y de entidades.
32. ¿ QUÉ SE CONOCE COMO DRY Y QUÉ COMO WET LEASING?
Son términos utilizados en el leasing de aeronaves, donde se denomina DRY, al
que tiene por objeto solamente la aeronave, y WET, al que involucra dentro del
canon, además del uso del equipo, la tripulación, el mantenimiento necesario para
la operación y el valor de los seguros.
 CAPÍTULO III
DEL CONTRATO DE LEASING
33. PRINCIPALES OBLIGACIONES DEL LOCATARIO.
1. Frente a la entidad autorizada:
a.- Pagar el canon en los plazos convenidos.
b.- Hacer un correcto uso del bien y conservarlo en buen estado de
funcionamiento. La ley prohíbe expresamente a las entidades autorizadas asumir
directamente el mantenimiento de los bienes entregados en leasing financiero.
Esta prohibición legal no existe para el caso del  arrendamiento sin opción de
compra.
La utilización del bien debe ceñirse a los términos convenidos en el contrato y a la
naturaleza del bien; su explotación económica debe ser racional, como la
desarrollaría un “buen empresario” respecto de sus bienes propios.
c.- Permitir la inspección del bien, con el objeto de que la entidad autorizada
pueda velar por la debida conservación y seguridad del bien de su propiedad; de
esta forma la sociedad arrendadora podrá cerciorarse del cumplimiento adecuado
de la obligación de uso adecuado del bien por parte del locatario.
d.- Dado que en el leasing financiero el locatario, además del uso y el  goce del
bien, tiene la vocación de adquirirlo, responde por su deterioro y contractualmente
se compromete a repararlo en caso de que sea necesario. De esta forma el
locatario tiene la obligación de asumir todos los gastos de reparación, tanto
necesarias para conservar el bien y mantener su buen funcionamiento, como las
derivadas del uso normal del mismo.
e.- Los locatarios responden por la destrucción, robo,  o cualquier delito contra la
propiedad y pérdida  del bien dado en leasing; así se debe establecer en los
contratos.
f.- Restituir el bien a la entidad autorizada si no ejerce la opción de adquisición o si
no ha cumplido con las obligaciones a su cargo; debe recordarse que el locatario
usa y goza el bien en virtud de un título precario de mera tenencia. Los gastos de
desmonte del sitio de operación y de traslado hasta el lugar de destino y
restitución, son de cargo del locatario.
g.- Asegurar contra todo riesgo el bien objeto del contrato. Por tener  la calidad de
propietaria del bien, la entidad autorizada debe ser la  beneficiaria  de los seguros
en los contratos de leasing.
h.- Por ejercer la tenencia y guarda del bien en leasing, el locatario debe
responder de los daños o perjuicios  que cause el bien a terceros.
i.- Informar, al final del plazo pactado, si ejerce o no la opción de adquisición.
j- Pagar oportunamente los impuestos, tasas, contribuciones, gravámenes, etc.,
que sean exigidos por las autoridades nacionales, departamentales y municipales
para el uso del bien entregado en leasing.
2.Frente al Proveedor del bien:
a.- Recibir el bien en la oportunidad definida, siempre y cuando el mismo se
encuentre en las condiciones de operatividad requeridas y cumpla con los
requerimientos del caso.
b- Durante la vigencia de la o  las garantías, notificar cualquier desperfecto, daño o
hecho cobijado por la garantía, dentro del plazo definido en la misma.
34. PRINCIPALES DERECHOS DEL LOCATARIO
1. Frente a la entidad autorizada:
a.- Exigir la entrega del bien para su uso y goce
b.- Exigir la transferencia de la propiedad del bien cuando ejerza la opción de
adquisición pactada a su favor, una vez haya cumplido con todas las obligaciones
a su cargo y haya cancelado el valor de la opción.
2. Frente al Proveedor del bien
De común acuerdo con la entidad autorizada, exigir el cumplimiento de las
garantías del bien.
35. ¿LA ENTIDAD AUTORIZADA DEBE RESPONDER POR LOS VICIOS O DEFECTOS DEL
BIEN ENTREGADO EN LEASING?
NO, dado que es el locatario quien especifica el activo y escoge de forma
autónoma al proveedor de acuerdo con su criterio y experiencia, de manera tal
que la entidad autorizada queda exonerada de responsabilidad frente a los vicios o
defectos del bien objeto del contrato de leasing. En el contrato se consagran
cláusulas de exoneración de responsabilidad, por parte del arrendador, por los
vicios o defectos que pueda tener el activo, así como también la derivada de una
eventual evicción.
Es de anotar que, en general, las cláusulas de exoneración de responsabilidad por
parte de las entidades autorizadas, deben tener como contraprestación la cesión
de las garantías otorgadas por el proveedor y/o fabricante del bien, con el objeto
de que, de común acuerdo con la entidad autorizada, el locatario pueda exigir las
garantías cedidas.
Es importante tener en cuenta que es el locatario quien indica a la entidad
autorizada, las condiciones materiales y financieras en que se realiza la
adquisición de los bienes que desea tener para su uso, ya que es éste quien
conoce el servicio que le pueden prestar.
Así mismo, el locatario es quien ha seleccionado el bien y quien conoce su
destinación, el servicio que presta, sus características y calidades técnicas, físicas
y de funcionamiento.
Teniendo en cuenta lo anterior, la entidad autorizada no asume ninguna
responsabilidad por la idoneidad del bien, ni por sus condiciones de
funcionamiento, ni sus cualidades técnicas. Así las cosas, cualquier reclamación
basada en las anteriores estipulaciones, deberá ser presentada directamente por
el locatario al proveedor.
Es de aclarar, que NO se terminará el contrato. Este continuará y el locatario
deberá continuar con sus obligaciones dentro del mismo.
Frente a las operaciones de Leaseback, como el proveedor y el locatario son los
mismos, éste tendrá todas las obligaciones emanadas del contrato de
compraventa y del contrato de leasing.
36. ¿LOS CONTRATOS DE LEASING DEBEN REGISTRARSE?
No hay obligación de registrar los contratos de leasing. No obstante, cuando
versen sobre bienes sujetos a registro (bienes inmuebles o vehículos), pueden
registrarse ante la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, o ante las
secretarías de tránsito respectivamente. Dicho registro no tiene fines distintos al
de darle publicidad al contrato frente a terceros.
Tratándose de contratos de leasing financiero celebrados con entidades estatales
se debe solicitar a la Dirección General de Crédito Público, del Ministerio de
Hacienda y Crédito Público, la inclusión del  contrato y sus anexos en la Base
Única de Datos de la Dirección General de Crédito Público, del Ministerio de
Hacienda y Crédito Público.
37. ¿SE PUEDEN PACTAR CON LA ENTIDAD AUTORIZADA DIFERENTES MODALIDADES
DE CÁNONES?
Sí se puede, tanto en el leasing financiero como en el  arrendamiento sin opción
de compra.
En general las modalidades de cánones que operan en Colombia son:

1. Canon fijo: pagos iguales durante la vigencia del contrato, ya sean

anticipados o vencidos. Este canon puede modificarse por cambios en las
condiciones del mercado, si así lo acuerdan las partes.
2. Canon variable: pagos que varían conforme a las condiciones del mercado
o al acuerdo de las partes. La periodicidad de la variabilidad depende de lo
que se haya pactado y generalmente está ligada a una tasa de referencia
como la DTF, la TCC, el IPC, tasa referencia DÓLAR o EURO, la tasa de
DEVALUACIÓN, etc.
3. Canon creciente: pagos que van aumentando en la medida que se va
ejecutando el contrato.
4. Canon decreciente: pagos que van disminuyendo en la medida que se va
ejecutando el contrato.
Cabe anotar, como más adelante se explicará, que en materia de leasing
habitacional aplican reglas diferentes.
38. ¿AL INICIO DEL CONTRATO, O DURANTE SU EJECUCIÓN, PUEDEN EXIGIRSE O
ACORDARSE CANCELACIONES TOTALES O PARCIALES EN UN CONTRATO DE LEASING?
Sí, pero debe determinarse su destinación específica, sin apartarse de la
naturaleza del contrato; puede acordarse que dichas sumas de dinero se traten
como cánones extraordinarios o como un menor valor de los cánones por
recaudar, sin que sea viable dejar al arbitrio de alguna de las partes su
destinación; tampoco se podrá acordar que la suma así recibida sea considerada
como un pago anticipado de la opción de adquisición.
Cabe anotar, como más adelante se explicará, que en materia de leasing
habitacional aplican reglas diferentes.
39. ¿EN CASO DE INCUMPLIMIENTO O RETRASO EN LOS PAGOS DE LOS CÁNONES O DE
OTRAS OBLIGACIONES A CARGO DEL LOCATARIO, ÉSTE TIENE  QUE PAGAR
“INTERESES DE MORA” U OTRO TIPO DE “SANCIONES ECONÓMICAS”?
Sí. En el leasing financiero se debe pagar mora cuando se presente un atraso en
el pago de los cánones o en la atención de cualquier obligación de carácter
dinerario, siempre y cuando se encuentre pactado en el contrato.
Las partes pueden acordar otras sanciones por el incumplimiento en el pago de
los cánones o de cualquier otra obligación pactada.
En el  arrendamiento sin opción de compra, normalmente se aplican otro tipo de
sanciones por el incumplimiento en el pago de los cánones, como por ejemplo
multas; sin embargo, frente a las obligaciones mercantiles dinerarias, se puede
cobrar intereses moratorios como sanción por incumplimiento.
Cabe anotar, como más adelante se explicará, que en materia de leasing
habitacional aplican reglas diferentes.
40. ¿EL LOCATARIO PUEDE CEDER EL CONTRATO O SUBARRENDAR EL BIEN DADO EN
LEASING?
Ceder el contrato: sólo si media autorización expresa y escrita de la entidad
autorizada, quien previamente a su otorgamiento, deberá estudiar al futuro
locatario para determinar su capacidad de endeudamiento. La entidad autorizada
puede autorizar la cesión en forma pura y simple, cambiando de locatario, o con
responsabilidad del cedente, quien en este caso será garante del nuevo locatario.
Ceder la opción de adquisición: el locatario de un contrato de leasing financiero
puede ceder a un tercero su derecho a ejercer la opción de adquisición, pero dicha
cesión no produce efectos hasta tanto sea notificada a la entidad autorizada.
También es viable legalmente que el locatario señale a un tercero para adquirir el
dominio del bien,  una vez haya ejercido la opción de adquisición.
Aunque desde el punto de vista sustancial, estas cesiones no requieren de
aceptación por parte de la entidad autorizada, por tratarse de entidades sometidas
al control y vigilancia de la Superintendencia Financiera de Colombia, deben
cumplir con las normas sobre prevención de actividades delictivas, razón por la
cual pueden negarse a aceptar cesiones, bien contractualmente,  o al momento
en que se les notifique de las mismas.
Subarrendar el bien: Si conforme lo que establezca su contrato.
¿El locatario puede objetar que la entidad autorizada ceda el contrato?: por
tratarse de un contrato mercantil de ejecución sucesiva, es de la naturaleza del
contrato de leasing que la   entidad autorizada lo pueda ceder a otra de la misma
especie, sin necesidad de aceptación del locatario.
41. ¿QUIÉN ES EL RESPONSABLE DE LAS REPARACIONES Y DE LOS DETERIOROS O
PÉRDIDA DEL BIEN ENTREGADO EN LEASING?
El locatario es el responsable de reparar el bien, así como también de los
deterioros y la pérdida del mismo.
Los repuestos que se incorporen al bien pertenecen al arrendador. Además,
siempre se exige que las reparaciones o adiciones sean acordes con las prescritas
por el fabricante (y/o proveedor) a efecto de prevenir alteraciones que pudieren
llegar a afectar el adecuado funcionamiento del bien.
En consecuencia, en el leasing, el riesgo de deterioro, pérdida o destrucción del
bien es transferido del propietario (y/o acreedor) al locatario.
42. ¿QUIÉN DEBE RESPONDER EN CASO DE QUE CON EL BIEN OBJETO DE UN
CONTRATO DE LEASING FINANCIERO SE CAUSEN DAÑOS O PERJUICIOS A TERCEROS
AJENOS A LA RELACIÓN CONTRACTUAL?
El responsable de los daños o perjuicios de las cosas inanimadas es su guardián,
o sea quien tiene sobre ellas el poder de mando, dirección y control. En
consecuencia, aunque en los contratos de leasing la entidad autorizada es la
propietaria del bien, la tenencia y la guarda del mismo corresponden al locatario y,
por consiguiente, es él quien debe responder por los perjuicios que cause el bien a
terceros.
43. ¿QUIÉN DEBE ASEGURAR EL BIEN OBJETO DE UN CONTRATO DE LEASING
FINANCIERO?
Por ser el locatario responsable por el deterioro, pérdida, destrucción y hurto del
bien objeto del contrato, así como por su mantenimiento y conservación, está
obligado  contractualmente a mantener asegurado, contra todo riesgo y hasta la
terminación del contrato por el ejercicio de su opción de compra o por la
restitución, dicho bien.  Así mismo, puede pactarse en el contrato la obligación del
locatario de tomar un seguro hasta por una suma determinada, contra los daños y
perjuicios que el funcionamiento o la utilización del bien pueda ocasionar a
terceros.
Aunque el  locatario debe pagar las primas de los seguros y sus renovaciones, en
el contrato se puede facultar a la entidad autorizada para que contrate y/o pague
las primas de los seguros a nombre y por cuenta del locatario, quien deberá
cancelar estos pagos a la compañía arrendadora.
La Circular Básica Jurídica expedida por la Superintendencia Financiera faculta a
las entidades autorizadas para tomar un seguro por cuenta propia para proteger
exclusivamente su interés; en caso de presentarse un siniestro, el pago de la
indemnización no libera al locatario de las obligaciones emanadas del contrato, en
razón a que no participa ni de los derechos ni de las obligaciones del seguro.
Por tener la calidad de propietaria del bien, la entidad autorizada debe ser la
beneficiaria  de los seguros en los contratos de leasing.
44. ¿SI EL LOCATARIO HA CUMPLIDO CON TODAS SUS OBLIGACIONES, QUÉ PUEDE
HACER AL FINALIZAR EL TÉRMINO DEL CONTRATO DE LEASING?
En el leasing financiero el locatario tiene derecho a ejercer la opción de
adquisición por el valor previamente pactado, adquiriendo el bien a título de
leasing, o a devolver el bien a la entidad autorizada. Si existen varios locatarios, la
propiedad debe transferirse a todos, salvo que se haya acordado que se le
transfiera sólo a uno o a varios de ellos.
En el  arrendamiento sin opción de compra, si las partes quieren, pueden pactar
una futura  venta  celebrando una promesa de compraventa, o una compraventa
sobre el bien objeto del contrato,  por el valor comercial del bien.
En consecuencia:
La opción de adquisición en el leasing financiero se pacta por un valor, conocido
desde el inicio del contrato, que en caso de ejercerse, permite al locatario adquirir
el bien a título de leasing; en tanto que, de existir un contrato de compraventa en
un contrato de leasing operativo o arrendamiento sin opción de compra puede
adquirir el bien por su valor comercial.
¿Si el bien en leasing es un inmueble, qué problemas plantea la opción de
adquisición frente a la lesión enorme?
Ninguno, puesto que hay lesión enorme cuando el vendedor en un contrato de
compraventa recibe menos de la mitad del justo precio de la cosa que vende, o
cuando el precio que paga el comprador es inferior a la mitad de dicho justo
precio. Dado que la adquisición en los contratos de leasing financiero la hace el
locatario a título de leasing y no de compraventa, no habrá lugar a lesión enorme,
cualquiera sea el valor del bien por el cual se adquiera.
En el  arrendamiento sin opción de compra, las partes pueden  pactar una futura
venta  celebrando una promesa de compraventa sobre el bien objeto del contrato,
siempre que sea por su valor comercial, adquiriendo  a  título de compraventa.
¿Se puede terminar anticipadamente el contrato de leasing?
Dadas las características legales del contrato de leasing financiero, el
cumplimiento de obligaciones recíprocas debe darse durante el plazo acordado,
de tal forma que el ejercicio de la opción debe realizarse al finalizar dicho plazo.
No obstante, las partes pueden acordar su terminación anticipada, en cuyo caso
deben estipularse las condiciones a que estaría sujeta dicha terminación.
Vale la pena comentar que la propia Superintendencia Financiera ha conceptuado
que “En el contrato de leasing el plazo juega un papel fundamental pues su
determinación consulta y obedece al interés de ambas partes de manera que los
derechos a él sometidos, no son exigibles antes de su vencimiento. Así las cosas,
ninguna de las partes puede ampliar o restringir unilateralmente el plazo fijado
para la ejecución del contrato sin asumir las consecuencias que acarrea su
incumplimiento”. (Superintendencia Financiera, consulta, oficio 95042561-1 del 18-
08-96).
Así mismo, se deben pactar en el contrato de leasing las consecuencias que
pueden surgir en el evento de una terminación anticipada del contrato de leasing.

45. ¿EL CONTRATO DE LEASING FINANCIERO SE PUEDE MODIFICAR

UNILATERALMENTE?
NO. Las partes deberán acogerse a los términos del contrato hasta tanto estos
hayan sido modificados por el mismo medio en el que fueron pactados
originalmente, de tal manera que ninguna modificación a cualesquiera de las
cláusulas del contrato adquiere carácter de obligatorio para la otra parte hasta
tanto ésta no la acepte expresamente.

46. CAUSALES DE TERMINACIÓN DE UN CONTRATO DE LEASING FINANCIERO

Un contrato de leasing termina por:
a. Finalización del plazo acordado.
b. Mutuo acuerdo entre las partes.
c. Terminación unilateral por incumplimiento de las obligaciones pactadas.
Para terminar unilateralmente un contrato de leasing, basta que la parte cumplida
notifique a la otra del incumplimiento de las obligaciones del contrato y de su
intención de darlo por terminado. Si el incumplido es el locatario, la entidad
autorizada tendrá derecho a exigir la devolución del bien sin perjuicio de las
demás obligaciones y sanciones que se hayan pactado en el contrato.
d. Las demás causales estipuladas en el contrato.
 
CAPÍTULO IV
ASPECTOS CONTABLES Y FISCALES DEL
LEASING
A partir del 1° de enero de 2019 entra en vigencia la nueva norma para
arrendamientos NIIF 16 en Colombia
47. CUAL ES EL TRATAMIENTO FISCAL Y CONTABLEMENTE DEL    ARRENDAMIENTO
FINANCIERO O LEASING CON OPCIÓN DE COMPRA  Y DEL  ARRENDAMIENTO SIN
OPCIÓN DE COMPRA PARA EL ARRENDATARIO?
Los contratos de arrendamiento financiero o leasing celebrados hasta el 23 de
enero de 2013, que hayan cumplido con los siguientes requisitos:
1.Que los locatarios q presenten a 31 de diciembre del año inmediatamente
anterior al gravable, activos totales hasta por el límite definido por el parágrafo 3
del artículo 127-1 del Estatuto Tributario  (610.000 UVT) medidas por el valor de la
UVT del año inmediatamente anterior. 2. Que los contratos cumplan con los
siguientes plazos mínimos a saber:
Inmuebles, cuyo plazo sea igual o superior a 60 meses.
Maquinaria, equipo, muebles y enseres, cuyo plazo sea igual o superior a 36
meses.
Vehículos de uso productivo y de equipo de computación, cuyo plazo sea igual o
superior a 24 meses.
Serán considerados como un arrendamiento operativo (arrendamiento puro, o
alquiler, o arrendamiento sin opción de compra).
No podrán regirse por el numeral primero del artículo 127-1 del Estatuto Tributario,
los contratos de arrendamiento financiero:
De inmuebles, en la parte que corresponda a terreno, cualquiera que sea su plazo.
Los contratos de lease back, cualquiera que sea el activo fijo objeto de
arrendamiento y el plazo de los mismos.
Ni los contratos sobre activos previstos en el numeral 1º cuyos plazos sean
inferiores a los allí establecidos.
Para efectos fiscales y contables, la Ley 223 de 1995 dividió los contratos de
arrendamiento financiero o leasing con opción de compra  en financieros, y los que
considera como  arrendamientos operativos. Esta diferenciación nada tiene que
ver con la naturaleza jurídica de la operación, dado que siempre se está frente a
un contrato de leasing financiero. La ley fiscal da a los contratos de leasing
denominados por ella “financieros”, un tratamiento contable y fiscal similar al de
los  contratos de crédito, al paso que a los contratos de leasing  financiero,
considerados  por ella como “operativos”, les da un tratamiento similar al del
arrendamiento (sin opción de compra). Todo contrato de arrendamiento financiero
o leasing con opción de compra celebrado a partir del 24 de enero del año 2013,
en materia contable y tributaria será tratados como financieros financieros, es
decir, si bien jurídicamente los contratos de leasing con opción de compra todos
son financieros, el tratamiento contable y tributario será únicamente financiero. Lo
anterior implica que, los locatarios se obligan a registrar un activo y un pasivo por
el valor del costo del activo objeto del contrato de arrendamiento financiero.
48. ¿EXISTE ALGÚN OTRO CASO ESPECIAL DE CONTRATOS DE LEASING FINANCIERO
QUE, PARA EFECTOS FISCALES Y CONTABLES, PUEDA SER CONSIDERADO COMO UN
ARRENDAMIENTO  OPERATIVO ( ARRENDAMIENTO SIN OPCIÓN DE COMPRA)?
Sí, para aquellos contratos de arrendamiento financiero o leasing con opción de
compra, celebrados hasta el 23 de enero de 2013, en cumplimiento de los
siguientes requisitos: .

1. Que los contratos de arrendamiento financiero o leasing con opción de

compra versen sobre bienes destinados a proyectos de infraestructura en
los sectores energético, de telecomunicaciones, transporte, saneamiento
básico y agua potable.
2. Que la  duración del contrato de leasing sea igual o superior a doce años.
En caso de que los proyectos de infraestructura en los sectores antes
señalados, se desarrollen mediante contratos de concesión, el término del
contrato de leasing será igual al término de la concesión.

Este tipo de contratos son considerados como arrendamientos operativos

para efectos contables y tributarios; por lo tanto, el locatario no registrará
un activo ni un pasivo por el valor del bien objeto del contrato al inicio del
mismo

Este régimen es aplicable a cualquier locatario, independientemente del

monto de sus activos, o si se trata de una operación de lease back de
infraestructura..

49. ¿CÓMO SE CONTABILIZA EN EL BANCO O LA COMPAÑÍA DE LEASING UN CONTRATO

DE LEASING FINANCIERO EN CALIDAD DE ARRENDADOR?
El leasing financiero, considerado como tal para efectos tributarios y contables, se
asimila a una operación de crédito tradicional. En consecuencia, la entidad
contabiliza el bien entregado en leasing como un activo monetario, no  sujeto a
depreciación, en la cuenta denominada “créditos y operaciones de leasing”, por la
sumatoria del valor presente de los cánones y la opción de compra (costo de
adquisición).
Los cánones, por su parte, deberán dividirse, para efectos contables, entre
amortización de capital y componente financiero. El arrendador contabiliza en el
balance la amortización del capital (costo del activo) como un menor valor del
activo dado en leasing, y el componente financiero como un ingreso operacional
en el estado de resultados.
Cuando el locatario ejerce la opción de compra, con su valor se cancela el saldo
pendiente de amortizar del activo en la entidad financiera. En caso de que el
locatario no ejerza la opción de compra, la entidad traslada este valor a la cuenta
“bienes restituidos”.

50. ¿CÓMO SE CONTABILIZA EN EL BANCO O EN LA COMPAÑÍA DE LEASING UN

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO SIN OPCIÓN DE COMPRA?
El arrendamiento sin opción de compra tiene el tratamiento contable y fiscal del
arrendamiento puro o simple; en consecuencia, el arrendador contabiliza los
bienes entregados bajo el rubro de propiedades, planta y equipos, lo que indica
que se trata de activos depreciables y amortizables. La totalidad del canon de
arrendamiento sin opción de compra, lo registra el arrendador como un ingreso
operacional.
51. ¿CÓMO SE DEPRECIAN LOS BIENES DADOS EN ARRENDAMIENTO SIN OPCIÓN DE
COMPRA?
En materia tributaria, al ser considerados como activos depreciables o
amortizables, su depreciación o su amortización se realiza durante la vida útil del
bien y varía dependiendo del tipo de activo. Para efectos de la depreciación, el
artículo 134 del Estatuto Tributario permite manejar el sistema de línea recta, el de
reducción de saldos, o cualquier otro sistema de reconocido valor técnico.
En materia contable, la depreciación se hace de acuerdo con la amortización
pactada en el contrato y la dinámica expuesta por el PUC del sistema financiero.
Si la depreciación fiscal excede el gasto de la depreciación contable, se deberá
constituir una reserva ocasional del setenta por ciento (70%), de acuerdo con lo
establecido en el artículo 130 del Estatuto Tributario.
52. ¿CÓMO CONTABILIZA EL LOCATARIO UN CONTRATO DE LEASING FINANCIERO
CONSIDERADO COMO TAL PARA EFECTOS CONTABLES Y TRIBUTARIOS?
El bien tomado en arrendamiento financiero o leasing con opción de compra se
registra dentro de su balance como un activo intangible (derechos de contratos de
leasing), aunque el activo sea jurídicamente tangible, no monetario, el cual debe
ser  depreciado o amortizado por parte del locatario, teniendo en cuenta la vida útil
del activo de conformidad con su naturaleza. Simultáneamente debe contabilizar
un pasivo por el mismo valor. El valor del activo y del pasivo deben ser iguales al
valor presente de los cánones y de la opción de compra pactada al iniciarse el
contrato de leasing (costo del activo objeto del contrato). Lo anterior, en
cumplimiento del Decreto 2116 de 1996 que modificó el Decreto 2650 de 1993.
Los cánones serán divididos en amortización y costo financiero. La amortización
constituirá un menor valor del pasivo registrado y la parte correspondiente al costo
financiero será un gasto financiero deducible del impuesto de renta.
En el momento de ejercer la opción de compra, con su valor deberá cancelarse el
pasivo registrado, para lo cual es permitido efectuar los ajustes que sean
necesarios.
Los abonos extraordinarios pactados al inicio y que se efectúen dentro de la vida
del contrato afectan directamente el pasivo.
Una vez pagado el activo objeto del contrato, se efectúa el traslado de la cuenta
de activo intangible – derechos de contrato de leasing, a la cuenta de propiedad
planta y equipo, y allí se continuará depreciando o amortizando el respectivo bien.
53. ¿CÓMO CONTABILIZA EL LOCATARIO UN CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
FINANCIERO O LEASING CON OPCIÓN DE COMPRA QUE SE CONSIDERA COMO
ARRENDAMIENTO OPERATIVO (ARRENDAMIENTO SIN OPCIÓN DE COMPRA)  PARA
EFECTOS CONTABLES Y TRIBUTARIOS PARA CONTRATOS CELEBRADOS HASTA EL 23
DE ENERO DE 2013?
El bien tomado en leasing no se registra dentro del  balance del locatario; sin
embargo, sí se registra en cuentas de orden.
El locatario contabiliza la totalidad de los cánones como un gasto deducible de la
renta.
En los contratos de leasing que versen sobre bienes inmuebles, la parte
correspondiente a los terrenos se activará en la cuenta de bienes intangibles y
tendrá como contrapartida un pasivo; igual tratamiento tendrán los contratos de
lease-back.
En caso de que el locatario ejerza la opción de compra, procederá a contabilizar el
bien en sus estados financieros como un activo, por el valor de la opción.
54. ¿CÓMO CONTABILIZA EL ARRENDATARIO UN CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
OPERATIVO O ARRENDAMIENTO SIN OPCIÓN DE COMPRA?
El arrendatario contabiliza un contrato de arrendamiento operativo o
arrendamiento sin opción de compra como un contrato de arrendamiento puro y
simple, así:

 El activo no se registra en su balance.

 El canon se registra en el estado de pérdidas y ganancias como un gasto
deducible de de la renta.
55. ¿LOS CÁNONES DE LOS CONTRATOS DE LEASING FINANCIERO Y DE
ARRENDAMIENTO SIN OPCIÓN DE COMPRA CAUSAN IVA?
Los cánones en los contratos de leasing financiero se encuentran excluidos del
pago de IVA.
En los contratos de arrendamiento sin opción de compra, que versen sobre bienes
inmuebles, se genera IVA a la tarifa vigente para arrendamiento de inmuebles. Si
se trata de bienes muebles, los cánones están gravados con el IVA, calculado
conforme a lo establecido en el artículo 19 del Decreto 570 de 1984.
56. ¿QUÉ TRATAMIENTO FISCAL TIENE EL IVA DE IMPORTACIONES DE MAQUINARIA
INDUSTRIAL NO PRODUCIDA EN EL PAÍS?
De conformidad con lo previsto en el literal g y el parágrafo 4 del artículo 428 del
Estatuto Tributario, existe una  exclusión  en el pago del IVA para las
importaciones de maquinaria industrial que no se produzca en el país, para la
transformación de materias primas por parte de usuarios altamente exportadores.
Dicha norma acepta que la exclusión de IVA se aplique también cuando los bienes
importados se adquieran a través de contratos de leasing.
57. ¿EXISTE ALGUNA DEDUCCIÓN FISCAL ESPECIAL POR INVERSIÓN EN ACTIVOS  
FIJOS REALES PRODUCTIVOS QUE SE ADQUIERAN A TRAVÉS DEL SISTEMA LEASING?
SI. El artículo 158 – 3 del Estatuto Tributario establece que se puede deducir el
30% o el 40% según el caso  del valor de las inversiones en activos fijos reales
productivos adquiridos bajo la modalidad de leasing financiero “con opción de
compra irrevocable”. Esto aplica únicamente para aquellos locatarios que tengan
celebrados contratos de estabilidad jurídica con el Estado colombiano.
58. ¿PARA EFECTOS FISCALES, QUÉ SE DEBE ENTENDER COMO ACTIVO FIJO REAL
PRODUCTIVO?
De acuerdo con lo previsto en el artículo 2 del Decreto 1766 de 2004, para efectos
de la deducción especial del 30% o el 40% se entiende por activos fijos reales
productivos, los bienes tangibles que se adquieren para formar parte del
patrimonio, participan de manera directa y permanente en la actividad productora
de renta del contribuyente y se deprecian fiscalmente.
59. ¿QUÉ TRATAMIENTO FISCAL TIENE EL IVA PAGADO RESPECTO DE LAS INVERSIONES
EN ACTIVOS FIJOS REALES PRODUCTIVOS?
El IVA pagado en la adquisición de activos fijos reales productivos constituye un
mayor valor pagado del costo del activo fijo real productivo y como tal a dicho IVA
le aplica la deducción del 30% o 40% respectivamente.
60. ¿LOS CONTRATOS DE LEASING ESTÁN GRAVADOS CON IMPUESTO DE TIMBRE?
¿QUIÉN LO DEBE PAGAR?
Aunque a partir del 1º de enero de 2010 se genera el impuesto de timbre a una
tarifa del cero por ciento (0%), los contratos de leasing que se hayan celebrado
con anterioridad a esa fecha tendrán la tarifa vigente del año en que se celebró
dicho contrato.
El impuesto de timbre ocasionado por la celebración de contratos de leasing y los
ajustes a que haya lugar deben ser cancelados por los  locatarios, salvo que las
partes acuerden algo diferente.
61. ¿EN LOS CONTRATOS DE LEASING INMOBILIARIO, CUÁL ES LA BASE PARA
DETERMINAR LOS DERECHOS NOTARIALES Y DE  REGISTRO?
Según lo establecido por la Resolución 10301 del 16 de diciembre de 2009, en el
caso de que el locatario ejerza la opción de compra, la base gravable de los
derechos notariales se liquidan sobre el mayor valor entre el avalúo catastral del
inmueble y la opción de compra.
En cuanto a los derechos por el registro de la transferencia del dominio al locatario
cuando éste ejerce opción de compra, se liquidan tomando como base el valor de
dicha opción, independientemente de que el contrato de leasing conste o no en
escritura pública, y se haya o no registrado.
62. ¿EL CONTRATO DE LEASING PRESTA MÉRITO EJECUTIVO?
Sí, porque en él constan obligaciones claras, expresas y exigibles del locatario
que, de no cumplirse, constituyen plena prueba contra él.
63. ¿QUÉ PROCESO SE DEBE INICIAR EN CASO DE INCUMPLIMIENTO DEL LOCATARIO EN
EL PAGO DE LOS CÁNONES?
El cumplimiento del pago de los cánones adeudados en un contrato de leasing
puede exigirse utilizando el proceso de ejecución contemplado en los artículos 422
y siguientes de Código General del Proceso.
Cuando la pretensión sea de mínima cuantía, se podrá iniciar el cobro de la
obligación mediante el Proceso Monitorio, señalado en los artículos 419, 420 y 421
del Código General del Proceso.
64. ¿QUÉ PROCESO DEBE INICIAR UNA ENTIDAD AUTORIZADA PARA RECUPERAR UN
BIEN DADO EN LEASING A UN LOCATARIO INCUMPLIDO?
Para recuperar un bien mueble o inmueble entregado en leasing, la entidad
autorizada debe iniciar un proceso declarativo de restitución de tenencia, de
conformidad con lo establecido en el artículo 385 del Código General del Proceso.
Vale la pena anotar que, por iniciar un proceso de esta índole, no se extingue la
obligación del locatario de cancelar la cartera vencida.
65. ¿A QUIÉN SE DEBE DEMANDAR EN UN PROCESO EJECUTIVO SI HAY VARIOS
LOCATARIOS Y/O GARANTES?
En caso de que haya varios locatarios, la demanda ejecutiva puede ser dirigida
contra todos ellos o contra los que escoja el demandante por existir solidaridad
entre ellos.
66. ¿LOS BIENES DADOS EN LEASING PUEDEN SER OBJETO DE MEDIDAS CAUTELARES
SOLICITADAS POR OTROS ACREEDORES DEL LOCATARIO?
No, dado que tales bienes son de propiedad de la entidad autorizada y el locatario
únicamente tiene acceso a la mera tenencia de los mismos. Por lo anterior, es
importante que el contrato de leasing esté siempre en el lugar donde se
encuentren ubicados los equipos, con el fin de que el locatario lo pueda exhibir
ante los funcionarios judiciales correspondientes en las diligencias de embargo o
secuestro y evitar la imposición de medidas cautelares sobre los bienes dados en
leasing.
67. SI AL BIEN OBJETO DEL CONTRATO SE LE PRACTICA UNA MEDIDA CAUTELAR, ¿QUÉ
DEBE HACER EL LOCATARIO Y QUÉ DEBE HACER LA ENTIDAD AUTORIZADA?
En caso de que, por cualquier circunstancia, se practique una medida cautelar
sobre un bien objeto de un contrato de leasing, los locatarios deben presentar una
oposición durante la diligencia, o inmediatamente después ante la autoridad
correspondiente si no se hallaren presentes en el momento de la diligencia,
argumentando que no son propietarios del bien y que únicamente gozan de la
tenencia del mismo. El objetivo es probar que el propietario del bien es la entidad
autorizada, presentando como prueba el contrato respectivo.
Así mismo los locatarios deben informar inmediatamente a la entidad autorizada
para que, si fuere el caso, se haga parte dentro del incidente o actuación
correspondiente y pueda demostrar que ostenta la calidad de propietario.
En el evento de que el locatario no cumpla con su obligación de demostrar que el
bien en leasing no es de su propiedad, o que el funcionario judicial, por cualquier
motivo, no acepte los argumentos presentados para evitar el embargo y secuestro,
la entidad autorizada deberá acudir al despacho que ordenó el embargo y
secuestro para solicitar el inmediato levantamiento de la medida, demostrando que
el bien secuestrado es de su exclusiva propiedad y que el locatario lo tenía en
calidad de leasing, ostentando únicamente la mera tenencia sobre el mismo.
68. ¿ES POSIBLE QUE EN UN PROCESO DE RESTITUCIÓN DE TENENCIA SE ADOPTEN
MEDIDAS CAUTELARES RESPECTO A LOS BIENES OBJETO DE LA RESTITUCIÓN?
De conformidad con las normas procesales no es procedente en un proceso de
restitución de tenencia que el locatario de un contrato de leasing solicite al juez el
embargo y secuestro del bien objeto de dicho contrato, porque su propietario es la
entidad autorizada que justamente es la que demanda su restitución.
69. ¿LA SENTENCIA DE RESTITUCIÓN ES DECLARATIVA O CONSTITUTIVA FRENTE A LA
TERMINACIÓN DEL CONTRATO DE LEASING?
La sentencia de restitución de un bien objeto de un contrato de leasing es
declarativa de la terminación del contrato y, por lo tanto, las sanciones que puedan
presentarse por mora de los locatarios deben aplicarse desde que dicha mora se
presentó

70. ¿QUÉ MECANISMO PROCESAL DEBE UTILIZAR UN TERCERO PERJUDICADO POR UN

BIEN OBJETO DE UN CONTRATO DE LEASING Y A QUIÉN DEBE DEMANDAR?
El tercero que se vea perjudicado por el funcionamiento o utilización de un bien
dado en leasing debe iniciar un proceso ordinario en el cual se demande al
locatario para que responda por los perjuicios causados, en virtud de que es el
locatario quien tiene la calidad de guardián de la cosa.
Si el perjudicado demanda a la entidad autorizada como propietaria del bien, el
proceso se dilata innecesariamente mientras la entidad autorizada demuestra que
contractualmente cedió la tenencia y la guarda del bien.
71. ¿QUÉ MECANISMO PROCESAL DEBE UTILIZAR LA ENTIDAD AUTORIZADA CUANDO EL
LOCATARIO O ARRENDATARIO DE UN CONTRATO DE LEASING FINANCIERO U
OPERATIVO (ARRENDAMIENTO SIN OPCIÓN DE COMPRA) SE APROPIA DEL BIEN OBJETO
DEL CONTRATO O LO USA EN FORMA INDEBIDA?
La entidad autorizada puede entablar una denuncia penal contra el locatario que
se apropie o use indebidamente el bien objeto del contrato, con fundamento en el
delito de abuso de confianza, consagrado en el artículo 249 del Código Penal.
72. ¿QUÉ PASA SI EL LOCATARIO DE UN CONTRATO DE LEASING QUE SE ENCUENTRA
AL DÍA EN EL PAGO DE SUS OBLIGACIONES ES ADMITIDO DENTRO DEL PROCESO DE
REORGANIZACIÓN CONSAGRADO EN LA LEY 1116 DE 2006?
Cuando una empresa locataria de un contrato de leasing que se encuentra al día
en el pago de sus obligaciones con la entidad autorizada entra a Ley 1116, el
contrato se sigue ejecutando normalmente, porque la entrada en rehabilitación
empresarial (comúnmente llamada reestructuración empresarial) no es causal
para dar por terminado el contrato de leasing. En el mismo sentido, si respecto del
locatario se inicia un proceso de reorganización empresarial, no podrá la entidad
autorizada terminar unilateralmente el contrato, salvo por incumplimiento de
obligaciones contractuales causadas con posterioridad al inicio del proceso de
reorganización, o las distintas al incumplimiento de obligaciones objeto de dicho
trámite, ya que éstas podrán alegarse para exigir su terminación.
Dentro de la Ley 1116 de 2006 establece que los efectos se producirán a partir de
la presentación de la solicitud de admisión al pro ceso de reorganización, según lo
estipulado en el artículo 17.
Las sociedades que  iniciaron proceso de reorganización, en vigencia de la Ley
550 de 1999 se seguirán rigiendo por las normas allí señaladas.
73. ¿QUÉ PASA CON LOS CÁNONES EN MORA SI EL LOCATARIO ES ADMITIDO AL
TRÁMITE DE UN PROCESO DE REORGANIZACIÓN EMPRESARIAL?
Si el locatario es admitido al trámite de un proceso de reorganización empresarial,
los cánones incumplidos se consideran créditos sujetos a negociación, tanto en la
anterior Ley 550 de 1999 como en la Ley 1116 de 2006, y para ser satisfechos, la
entidad autorizada debe hacerse parte dentro del trámite y seguir la suerte de la
negociación.
74. ¿QUÉ PASA CON LOS CÁNONES QUE SE CAUSAN DESPUÉS DE LA ADMISIÓN DEL
LOCATARIO AL TRÁMITE DE UN PROCESO DE REORGANIZACIÓN EMPRESARIAL?
En ambos procedimientos los cánones que se causen con posterioridad son
considerados como gastos de administración y deben ser cancelados
oportunamente por el locatario y no están sujetos a la suerte de la negociación del
acuerdo.
75. ¿SI EL LOCATARIO DE UN CONTRATO DE LEASING ESTÁ INCUMPLIENDO
CUALQUIERA DE LAS OBLIGACIONES DEL MISMO, CUANDO ES ADMITIDO AL TRÁMITE
DE UN PROCESO DE REORGANIZACIÓN, QUÉ PASA CON EL BIEN OBJETO DEL
CONTRATO?
En virtud de la Ley 1116 de 2006, es procedente una demanda de restitución por
parte de la leasing, independientemente de que la causa de incumplimiento que se
invoca para iniciar el proceso sea el uso indebido del bien, la falta de
mantenimiento, el subarriendo, etc.
Como consecuencia del inicio del proceso de reorganización no podría
continuarse con los procesos de restitución. No obstante, si el incumplimiento en
el pago de los cánones causados con posterioridad se da al inicio del proceso, se
habilita la entidad autorizada para que dé por terminado el contrato e inicie el
proceso ejecutivo y de restitución.
76. ¿QUÉ PASA CON EL PROCESO DE RESTITUCIÓN DE TENENCIA DE UN BIEN OBJETO
DE UN CONTRATO DE LEASING QUE ESTÁ EN CURSO AL MOMENTO DE LA ENTRADA A
LEY 1116 DE 2006?
La Ley 1116 contempla que, a partir de la apertura del proceso de reorganización,
no podrán iniciarse o continuarse procesos de restitución de tenencia sobre bienes
muebles o inmuebles con los que el deudor desarrolle su objeto social, siempre
que la causal invocada fuere la mora en el pago de cánones, o cualquier tipo de
contraprestación correspondiente al contrato de leasing.
77. ¿QUÉ SUCEDE SI EL LOCATARIO INCUMPLE CON EL PAGO DE CÁNONES
GENERADOS CON POSTERIORIDAD A LA ENTRADA A LEY 550 DE 1999, O A LA LEY 1116
DE 2006, CRÉDITOS ÉSTOS CONSIDERADOS COMO GASTOS DE ADMINISTRACIÓN?
La entidad autorizada puede dar por terminado el contrato y solicitarle al locatario
la devolución del bien, o iniciar un proceso de restitución de tenencia para el
efecto, sin consideración al trámite del acuerdo de reestructuración o
reorganización. Igualmente puede acudir a la justicia ordinaria a fin de hacer
efectivos los cánones causados con posterioridad a la entrada a la Ley 550 ó
1116, incumplidos. También puede convocarse a los acreedores para que se
decrete la liquidación judicial de la sociedad ante el incumplimiento en el pago de
las obligaciones pos-acuerdo.
78. ¿EL LOCATARIO QUE SE ENCUENTRE EN LEY 550 DE 1999, O DENTRO DE UN
PROCESO DE REORGANIZACIÓN EMPRESARIAL, PUEDE EJERCER LA OPCIÓN DE
ADQUISICIÓN DE UN CONTRATO DE LEASING FINANCIERO?
El locatario que se encuentre en Ley 550 de 1999, o en proceso de reorganización
empresarial de Ley 1116 de 2006, puede ejercer la opción de adquisición de un
contrato de leasing a la terminación del plazo señalado, siempre que haya
cumplido con la totalidad de sus obligaciones, es decir, tanto con las previas a la
entrada a Ley 550 o al proceso de reorganización empresarial bajo Ley 1116 de
2006, como con las posteriores, y desde luego que haya manifestado dentro del
plazo convenido, su voluntad de adquirir

CAPÍTULO VI
EL LEASING HABITACIONAL
79. ¿EXISTE ALGUNA DIFERENCIA ENTRE EL LEASING HABITACIONAL Y EL LEASING
FINANCIERO EN GENERAL, EN MATERIA DE PROPIEDAD DEL BIEN DURANTE EL PLAZO
DEL CONTRATO?
NO. El bien inmueble entregado en leasing habitacional deberá ser de propiedad
de la entidad autorizada durante el término del contrato, derecho de dominio que
conservará hasta tanto el locatario ejerza la opción de adquisición y pague su
valor.
80. ¿QUÉ MODALIDADES DE LEASING HABITACIONAL EXISTEN?
El Decreto 2555 de 2010 en su artículo 2.28.1.1.1. autoriza dos modalidades de
leasing habitacional: El Leasing habitacional destinado a la adquisición de vivienda
familiar y el Leasing habitacional destinado a la adquisición de vivienda no familiar
y define el primero como aquel mediante el cual una entidad financiera entrega a
un locatario la tenencia de un inmueble para destinarlo exclusivamente al uso
habitacional y goce de su núcleo familiar.
81. ¿CUÁLES SON LAS REGLAS APLICABLES AL LEASING HABITACIONAL DESTINADO A
VIVIENDA FAMILIAR?
De acuerdo con lo previsto en el Decreto 2555 de 2010 artículo 2.28.1.1.2, en los
contratos de leasing habitacional destinado a vivienda familiar se deben aplicar las
siguientes reglas:

1. El locatario deberá habitar el inmueble entregado en leasing, destinado a la

adquisición de vivienda familiar
2. Los contratos de leasing habitacional deben contemplar una opción de
adquisición a favor del locatario
3. Los límites al costo financiero atenderán los mismos principios aplicables a
los créditos individuales de vivienda, que se establecen en la Ley 546 de
1999, y así deberá expresarse en el contrato
4. El valor de ejercicio de la opción de adquisición no podrá ser superior al
30% del valor comercial del bien, en pesos o en unidades de valor real
UVR, al momento de la celebración del contrato de leasing habitacional.
Este límite no operará cuando se trate de operaciones de leasing
habitacional, cuya finalidad sea lograr acuerdos de cartera o de
normalización de créditos de vivienda
 5. El locatario podrá ceder el contrato de leasing habitacional mediante
autorización expresa y escrita de la entidad autorizada, quien previo a su
otorgamiento, deberá haber estudiado al futuro locatario con el fin de
determinar su capacidad para el cumplimiento de las obligaciones del
contrato
6. La entidad autorizada podrá ceder el contrato de leasing habitacional a otra
entidad autorizada para la realización de este tipo de operación, sin
necesidad de aceptación del locatario. En este caso, la entidad autorizada
informará por escrito al locatario el nombre de la entidad a la cual se ha
cedido el contrato y la fecha a partir de la cual la cesión se hizo efectiva
7. El locatario podrá ceder a un tercero su derecho a ejercer la opción de
adquisición, la cual sólo producirá efectos cuando sea aceptada por la
entidad autorizada
8. La entidad autorizada podrá exigir al locatario las garantías que a su juicio
considere necesarias para garantizar el cumplimiento de las obligaciones
derivadas del contrato. Dichas garantías tendrán los mismos efectos de
una cláusula penal
9. Los contratos de leasing habitacional podrán pactarse en moneda legal o
en unidades de valor real UVR
10. Los contratos de leasing habitacional deberán celebrarse por escrito
11. Al inicio del contrato, la entidad autorizada deberá entregar al locatario el
bien inmueble libre de gravámenes y a paz y salvo por concepto de
impuestos, servicios públicos y administración.
Adicionalmente, por considerarse el leasing habitacional destinado a la adquisición
de vivienda familiar un mecanismo del sistema especializado de financiación de
vivienda de largo plazo, son de obligatorio cumplimiento las reglas previstas en los
artículos 11, 12, 13, y 17 numerales 2, 3, 6, 7, 8, 9, 10 y parágrafo de la Ley 546
de 1999,  los literales  b) y c) del artículo 1° del Decreto 145 de 2000 y lo previsto
en el decreto 2555 de 2010, que en líneas generales establecen:

1. Los flujos derivados de los contratos de leasing habitacional podrán ser

objeto de procesos de titularización.
2. Debe tener una tasa de interés remuneratoria, calculada sobre la UVR, que
se cobrará en forma vencida y no podrá capitalizarse. Dicha tasa de
interés será fija durante toda la vigencia del contrato, a menos que las
partes acuerden una reducción de la misma, y deberá expresarse única y
exclusivamente en términos de tasa anual efectiva.
3. Tener un plazo comprendido entre cinco (5) años como mínimo y treinta
(30) años como máximo.
4. Los sistemas de amortización tendrán que ser expresamente aprobados por
la Superintendencia Financiera.
5. Podrá prepagarse total o parcialmente en cualquier momento sin penalidad
alguna. En caso de prepagos parciales, el deudor tendrá derecho a elegir
si el monto abonado disminuye el valor de la cuota o el plazo de la
obligación.
6. Para su otorgamiento, es necesario obtener y analizar la información
referente al respectivo locatario y el inmueble, con base en una
 metodología técnicamente idónea que permita proyectar la evolución
previsible, tanto del precio del inmueble como de los ingresos del locatario,
de manera que, razonablemente, pueda concluirse que el contrato durante
toda su vida, podrá ser puntualmente atendido.
7. Estar asegurados contra los riesgos de incendio y terremoto.
8. Podrá financiarse hasta el cien por ciento  (100%) del valor del inmueble..
9. El primer canon no podrá representar más del treinta por ciento (30%) de
los ingresos familiares.

82. ¿CUÁLES SON LAS REGLAS APLICABLES A LAS DOS MODALIDADES DE LEASING
HABITACIONAL (FAMILIAR Y NO FAMILIAR)?
Aclarando que para la modalidad de leasing habitacional de vivienda no familiar no
existen unas reglas particulares, tal y como sucede en la modalidad de vivienda
familiar, el Decreto 2555 de 2010 establece unas reglas aplicables a ambas
modalidades de leasing habitacional (familiar y no familiar), que son las siguientes:

1. El bien inmueble entregado en leasing habitacional deberá ser de propiedad

de la entidad autorizada durante el término del contrato. La propiedad sólo
se transferirá al locatario cuando ejerza la opción de adquisición, pague su
valor y se cumplan las normas aplicables sobre tradición de la propiedad.
2. Se permite la posibilidad de que varias entidades autorizadas entreguen en
leasing conjuntamente inmuebles de propiedad común mediante la
modalidad de leasing habitacional sindicado.
3. Las partes podrán acordar el ejercicio de la opción de adquisición
anticipadamente, en cuyo caso deberán estipular en el contrato las
condiciones a que estaría sujeto dicho ejercicio.
4. Es obligatorio contar con un seguro contra incendio y terremoto cuya
cobertura ampare el bien inmueble; no obstante, de manera opcional, el
locatario podrá tomar un seguro de vida en los términos que se acuerden
con las entidades autorizadas.
5. Las entidades autorizadas deberán suministrar anualmente, durante el
primer mes de cada año calendario, información suficiente y de fácil
comprensión para los locatarios, respecto de las condiciones de sus
operaciones de leasing habitacional, la cual debe contener al menos lo
siguiente:

    a. Una proyección de los cánones a pagar en el año que comienza.

    b. La discriminación de los montos imputados al precio del bien, el costo

financiero y los seguros pagados por el locatario en el año inmediatamente
anterior.

6. Los contratos de leasing habitacional no requieren elevarse a escritura

pública. Solo será necesaria la escritura pública cuando se efectúe la
transferencia del dominio del inmueble a título de leasing habitacional, una
vez se ejerza la opción de adquisición y se pague su valor.
83. PARA EL LEASING HABITACIONAL ¿EXISTEN REGLAS ESPECIALES EN MATERIA DE
COSTOS FINANCIEROS MÁXIMOS?
Sí, para la modalidad de leasing habitacional destinado a la adquisición de
vivienda familiar, la Junta Directiva del Banco de la República, mediante
Resolución Externa No 3 del 2 de mayo de 2012 y sus actualizaciones, estableció
que serán aplicables las tasas máximas de interés remuneratorio de los créditos
destinados a la financiación de vivienda y de los créditos destinados a la
financiación de vivienda de interés social, las cuales fueron establecidas en la
mencionada resolución.
 84. EN EL EVENTO DE QUE EN UN CONTRATO DE LEASING HABITACIONAL SE HAGAN
PAGOS DISTINTOS A LOS CÁNONES ORDINARIOS, ¿CÓMO SE DEBEN REFLEJAR DICHOS
PAGOS EN EL CONTRATO?
Dichos pagos se deberán imputar al contrato de la siguiente forma, a elección del
locatario:
  1.   Un menor valor de los cánones
  2.   Una reducción del plazo del contrato
  3.   Un menor valor de la opción de adquisición
Dichos pagos extraordinarios se podrán realizar al inicio del contrato o en
cualquier momento durante la ejecución del mismo.
Para la modalidad de vivienda no familiar, no se establece una regla determinada
para la aplicación de los pagos extraordinarios. Deberá regularse
contractualmente entre las partes.
85. EN LOS CONTRATOS DE LEASING HABITACIONAL
¿SE PUEDE ESTIPULAR EL EJERCICIO ANTICIPADO DE LA OPCIÓN DE ADQUISICIÓN?
Sí, las partes pueden acordar el ejercicio de la opción de adquisición
anticipadamente, en cuyo caso deberán definir, en el texto del contrato y de
común acuerdo, las condiciones a que estará sujeto dicho ejercicio. En la
modalidad de leasing habitacional destinado a vivienda familiar el ejercicio
anticipado de la opción de adquisición no puede ser sancionado.
Por disposición de la Ley 546 de 1999 la modalidad de Leasing Habitacional
Familiar podrá prepagarse total o parcialmente en cualquier momento sin
penalidad alguna
86. EN MATERIA DE SEGUROS ¿QUÉ SE APLICA EN LOS CONTRATOS DE LEASING
HABITACIONAL?
El contrato de leasing habitacional tendrá como mínimo los siguientes seguros:

1. Seguro contra incendio y terremoto, que ampare el bien inmueble.

2. Opcionalmente, el locatario podrá tomar un seguro de vida en los términos
acordados con la entidad arrendadora, quien deberá informar
suficientemente al locatario, al momento de la celebración del contrato de
leasing habitacional, el alcance de la cobertura y las consecuencias en el
evento de no tomar el amparo.
El locatario podrá tomar los seguros a que haya lugar, directamente, con las
compañías de seguros legalmente establecidas en Colombia de su elección.
87. ¿CUÁLES SON LOS EFECTOS TRIBUTARIOS DEL LEASING HABITACIONAL?
De acuerdo con lo previsto en el Decreto 779 de 2003, en aplicación de lo
establecido en el literal n) del numeral 1º del artículo 7º del Estatuto Orgánico del
Sistema Financiero, el leasing que tenga por objeto un bien inmueble destinado a
vivienda será considerado para efectos tributarios como un leasing operativo. En
consecuencia, el locatario, en su declaración de renta, podrá deducir la parte
correspondiente al costo financiero (o intereses y/o corrección monetaria)   que
haya pagado durante el respectivo año, hasta el monto anual máximo consagrado
en el Artículo 119 del Estatuto Tributario.
Igualmente, los asalariados que hayan obtenido ingresos en el año
inmediatamente anterior, provenientes de la relación laboral o legal y
reglamentaria en el monto señalado en el inciso tercero del Artículo 387 del
Estatuto Tributario, podrán optar por disminuir la base mensual de retención en la
fuente, con el valor efectivamente pagado por el trabajador en el año
inmediatamente anterior, por concepto de costo financiero, en virtud de un
contrato de leasing que tenga por objeto un bien inmueble destinado a su vivienda.
En ningún caso se podrán solicitar en forma concurrente los beneficios fiscales
previstos para los pagos efectuados por intereses y/o corrección monetaria en
virtud de préstamos para adquisición de  vivienda del trabajador y los pagos
efectuados por corrección monetaria o costo financiero, en virtud de un contrato de
leasing habitacional.
88. LOS CONTRATOS DE LEASING HABITACIONAL ¿DEBEN PAGAR IMPUESTO DE
TIMBRE?
En los contratos de leasing habitacional, el impuesto de timbre sólo se causará si,
vencido el término de vigencia pactado en el contrato, el locatario no hiciere uso
de la opción de adquisición, para los casos en que el contrato haya sido celebrado
antes del año 2010. En tal evento, el impuesto se liquidará sobre el valor total de
los cánones pagados y/o causados hasta el momento del vencimiento del
contrato.
Es importante recordar que  los contratos de leasing habitacional que se celebren
a partir del año 2010 no causarán impuesto de timbre.
89. MODALIDADES Y EFECTOS DE LA TERMINACIÓN DEL LEASING HABITACIONAL
DESTINADO A VIVIENDA FAMILIAR
El Decreto 2555 de 2010 establece varias formas por las que se puede dar la
terminación del contrato de leasing habitacional destinado a vivienda familiar,
asignando para cada una diferentes efectos. Veamos:
1.Cuando el locatario ejerce la opción de compra al final del contrato: en estos
casos el locatario deberá pagar el valor del ejercicio de la opción pactada al inicio
del contrato, y quedan a su cargo los gastos correspondientes a la escrituración y
registro del inmueble.

  Si el locatario no decide ejercer la opción pactada: procede la devolución

del canon inicial y los saldos amortizados al precio de la opción de
conformidad con lo establecido en el Decreto 2555 de 2010.
2.Mutuo acuerdo: procede la devolución del canon inicial y los saldos amortizados
de conformidad con el Decreto 2555 de 2010.