Introducción

El contenido del presente trabajo es de mucha importancia para el

conocimiento del manejo de los términos que forman parte del derecho. El
derecho inmobiliario es mucha importancia, ya que es un área muy especial
del derecho.

El sistema inmobiliario complementa el derecho de uso y poder

absoluto que tienen las personas sobre determinadas cosas, establece las
normas no solo de uso de la propiedad sino además como debemos hacer uso
de ella sin transgredir los derechos comunes a todos en la sociedad.

El derecho inmobiliario representa el soporte de las personas para con

su propiedad, para poder establecer de forma acertada los mecanismos de
defensa que estos tienen y así poder disponer de ella conforme a lo legalmente
establecido.

En el presente trabajo establecemos la importancia que tiene y ha tenido

el tema inmobiliario con el transcurrir de la historia.

Este es el medio de control para el uso y disfrute de la propiedad

 Derecho inmobiliario

Es el área del derecho cuyo contenido especial regula todo lo

concerniente a los bienes inmuebles. Tiene varias particularidades, como ser
un derecho necesario, ya que los requisitos, supuestos y extinción de los
asientos son de orden público. Es también un derecho que confirma un
régimen jurídico propio de los bienes inmuebles y los derechos reales que hay
sobre los mismos. Además, es parcialmente instrumental ya que tiene un valor
complementario.

Josep Roca Sastre lo define como el conjunto de normas legales que

regulan la organización y el funcionamiento del Registro de la Propiedad
inmueble, la práctica, valor y efectos de los asientos de inmatriculación de
fincas y de sus modificaciones, así como la inscripción de actos, resoluciones
judiciales y administrativas registrables y las anotaciones preventivas
admitidas.

Es el conjunto de normas positivas que rigen el nacimiento,

modificación, transmisión, adquisición y extinción de los derechos de
propiedad y sus desmembraciones y gravámenes sobre bienes inmuebles y la
publicidad necesaria para completar los negocios jurídicos “erga omnes” sobre
los derechos anteriores.

Un inmueble, por su parte, es un bien que se encuentra unido a un

terreno de modo inseparable, tanto física como jurídicamente. Los edificios y
las parcelas son bienes inmuebles por ejemplo.

Todos aquellos bienes considerados bienes raíces, por tener de común la

circunstancia de estar íntimamente ligados al suelo, unidos de modo
inseparable, física o jurídicamente al terreno, en definitiva son bienes
imposibles de trasladar o separar del suelo sin ocasionar daños a los mismos,
porque forman parte del terreno o están anclados a él.

Evolución histórica de los bienes inmuebles

El origen de los bienes inmuebles solo fue conocido en el último

periodo del derecho romano, especialmente con Justiniano, es decir, se hace
nítida en el periodo posclásico, donde la practicaron y la reconocieron en la
época de las XII tablas. Para los romanos solo se aplicaba a las cosas
corporales.

El derecho medieval y sobre todo el feudal, atribuía importancia

preponderante a la propiedad inmobiliaria. Los antiguos derechos franceses y
español entre otros, así lo hicieron. En el antiguo derecho consuetudinario
francés, la tierra es el elemento esencial del patrimonio y, aun de riqueza. Este
hecho de priorizar la tierra sobre los demás bienes, originaba ciertas
consecuencias explicables: de una parte, la propiedad inmobiliaria gozaba de
todo tipo de protección y garantías. Resulta sintomático que los inmuebles en
caso de matrimonio de su propietario, no entraban en la comunidad.
Además del elemento de la movilidad del antiguo derecho francés admitía otro
principio de clasificación, que tenía en cuenta ante todo la duración y la
utilidad de la cosa como productiva.

Con la revolución francesa se suprimen los derechos señoriales y los

oficios y al similar las rentas a los créditos ordinarios desaparecen una parte
considerable de los inmuebles. El code, en sustancia mantuvo la política de
dar mayor importancia a la propiedad inmobiliaria, que no sólo había sido de
honores y fortuna sino el eje en que había descansado por varios siglos toda la
organización social, económica y política de la edad media y la edad moderna,
la propiedad mueble, en cambio no fue bien protegida; continuo siendo mal
vista, a pesar de que, en opinión de la mayoría de historiadores y juristas, los
bienes muebles ya tenían cierta trascendencia.

Origen histórico del derecho inmobiliario

Se inicia con la bula Inter Caétera, otorgada por el papa Alejandro VI,
en fecha 3 de mayo de 1493, en que los reyes católicos fueron beneficiados
con el derecho de propiedad de las tierras descubiertas y las que se pudieran
descubrir en el Nuevo Mundo. Esta decisión fue seriamente cuestionada por
los frailes Bartolomé de Las Casas y Francisco Victoria.

Luego, con la aparición de la Ley de Ampara real de fecha 20 de

noviembre de 1578, a través de la cual los reyes católicos pusieron en manos
de la corona el derecho de propiedad de las tierras descubiertas y se estructuró
un sistema organizativo en interés de garantizar y proteger a quienes tenían
prueba escrita sobre el derecho de propiedad.

Se perseguía que todas las tierras que no estaban amparadas en títulos

fueran recuperadas, reservando aquellas que tendrían como destino plazas,
poblados, pastos, baldíos y ejidos. A los nativos se les otorgó terrenos para su
labranza, fomentar crianzas y se reconoció el derecho de propiedad de lo que
poseían.

En el derecho romano.

Se consideraba bien inmueble a todo aquellos que no se puede mover lo

demás era considerados bienes muebles.
En la edad media

El fundamento para la clasificación era el valor y la utilidad de las cosas

es decir se consideraba bien inmueble aquel que tenía más valor y los de
menor valor se consideraban como muebles.

Objeto del derecho inmobiliario

El Derecho inmobiliario tiene como objeto de estudio los diversos

aspectos legales que competen a los bienes que la legislación civil considera
como inmuebles. Dichos aspectos abarcan el nacimiento, adquisición,
modificación, transmisión y extinción de los derechos de propiedad y sus
desmembraciones y gravámenes sobre este tipo de bienes.

Clasificación de los bienes inmuebles

 Corporales: Son aquellos que se pueden tocar.

 Inmuebles por su naturaleza: Son aquellos que desde un inicio gozan de
un concepto de fijeza y ocupan un lugar en el espacio.
 Inmuebles por su uso: Son aquellos que por su uso se adhieren a un
inmueble perdiendo su individualidad.
 Inmuebles por su destino: Son bienes muebles afectados a un bien
inmueble prestando alguna función de utilidad o y ornamental pero sin
perder su movilidad e individualidad.
 Por anticipación: Son aquellos que al inicio se constituyen como bienes
inmuebles pero que por fuerzas extrañas o por la naturaleza se
convierten en bienes muebles.
  Por su carácter representativo: Son todos los instrumentos públicos o
privados que por su contenido representan un derecho que generalmente
recaen en un objeto de carácter mobiliario.

Fuentes del derecho inmobiliario

 La Constitución
 Las Leyes y Decretos
 Los Tratados y Convenios Internacionales
 La Costumbre y la Jurisprudencia.

Derechos reales inmobiliarios

Es el derecho que relaciona a una persona con un objeto inmueble.

Inmueble se deriva del latín “inmobilis” que significa inmóvil o lo que no se
puede movilizar. Es el bien material constituido esencialmente por la tierra y
todo lo que se adhiere a ella de manera permanente o que se repute como tal, o
que recaiga sobre ella y sus accesorios.

Derechos reales

Son los derechos que tiene una persona de obtener directamente de una
cosa, todas o parte de las ventajas que ésta es susceptible de producir. Es un
derecho subjetivo que confiere a su titular un señorío directo e inmediato
sobre una cosa determinada y que prescinde de todo otro sujeto “erga omnes”
que está obligando a respetar el derecho del titular.

Para Bonnecasse el Derecho Real es una relación jurídica por el cual

una persona puede obtener de una cosa, toda o parte de utilidad que ella
produce en forma exclusiva y oponible a los demás.
Elementos de los derechos reales

 Elemento interno, material o estático que es su contenido:

Consiste en el vínculo entre su titular y una cosa que en mayor o
menor medida permite a aquél recabar la utilidad económica de
ésta
 Un elemento externo, formal o dinámico que es la sanción o
garantía del derecho: Consiste en el deber jurídico de contenido
negativo que tienen todas las demás personas de no interferir en
ese vínculo directo entre la persona del titular del derecho y la
correspondiente cosa.

En todo derecho real existe un sujeto titular del derecho, que ejercita
actos de dominio sobre una cosa que le brinda utilidad con prescindencia de
otro sujeto. El derecho real implica una abstención de carácter negativo por un
sujeto indeterminado que se obliga a no desconocer el derecho del titular.

Derechos reales sobre la cosa propia

1. La posesión: Es el poder de hecho (poder físico) que tiene una persona

sobre una cosa realizando actos materiales que revelan la intensión de
comportarse como verdadero dueño o titular de cualquier derecho real.
2. La propiedad: La propiedad es un poder jurídico que permite usar, gozar
y disponer de una cosa en forma exclusiva y oponible a los demás
ejerciéndose en forma compatible con el interés colectivo y sin
contravenir la ley, el ordenamiento jurídico, el orden público y las
costumbres.
3. El condominio o copropiedad: Modalidad del derecho de propiedad en
virtud de la cual dos o más personas tienen un poder sobre una o varias
 cosas que pueden ser o no divididas materialmente, dependiendo de la
conducta posterior que adopten los titulares o la ley.
4. La propiedad horizontal: Institución de derecho real por el cual se afecta
un edificio a la construcción de unidades funcionales bajo el sistema de
propiedad individual sobre las unidades funcionales y copropiedad con
indivisión forzosa sobre las partes comunes, coexistiendo derechos de
los condóminos en la construcción material subyacente.
5. E derecho de superficie: Derecho real en virtud del cual una persona
llamada superficiario, tiene un poder jurídico sobre plantaciones,
edificaciones y construcciones levantadas en suelo ajeno, pagando
cierta pensión anual al dueño de él.

Derechos reales sobre cosa ajena

1. El usufructo: Derecho real vitalicio de usar y gozar de una cosa mueble

o inmueble cuya propiedad pertenece a otra persona, con tal que no se
altere su sustancia.
2. El uso: Derecho real vitalicio a lo máximo por el cual el usuario usa y
goza limitadamente de los frutos que produce la cosa que pertenece a
otro sujeto llamado nudo propietario.
3. La habitación: Desmembración del derecho de propiedad por el cual un
sujeto habitador usa el bien inmueble que pertenece a otro.
4. .Las servidumbres reales: La servidumbre es un derecho real que
permite al titular de un fundo llamado dominante realizar en predio
ajeno actos materiales de limitación sobre el fundo de otra persona
llamado sirviente gravándolo activa o pasivamente.
Características de los derechos reales

 Inmediatez: El dominio es directo y la utilidad lo recibe el titular

prescindiendo de los demás.
 Absoluto e imponible: El beneficio es para el titular y los demás deben
respetar esta situación.
 Indeterminación pasiva: El sujeto pasivo es la comunidad y se
individualiza solo cuando vulnera el derecho del titular.
 Determinación de la cosa: Los derechos reales recaen sobre una cosa
determinada corpórea o incorpórea, no sobre cosas genéricas en razón a
la inmediatez, que solo puede darse sobre la cosa individualizada.
 Facultad de abandono: Los derechos reales confieren la facultad de
abandono por razón de obligaciones.
 Son erga omnes: Se ejerce contra todos.

Importancia de los derechos reales

Los derechos reales son pieza fundamental dentro del derecho civil, de
allí, que su importancia se subsume, en que a través de él se regulan en
general, todas las relaciones entre las personas y cosas para su atribución,
aprovechamiento y circulación de estos bienes con el fin de establecer el
señorío, titularidad o el goce de un inmueble.

La propiedad

Es un derecho real de usar, disfrutar y además de disponer de los bienes

con las excepciones que impone la ley y el interés público.

Es el poder directo e inmediato sobre un objeto o bien por la que se

atribuye a su titular la capacidad de disponer del mismo sin más limitaciones
que las que imponga la ley. Es el derecho real que implica el ejercicio de las
facultades jurídicas que aplican el ordenamiento jurídico sobre un bien.

Elementos de la propiedad

 Usar
 Disfrutar
 Disponer

Medios de adquisición de la propiedad

 Adquisición bajo título universal: Es aquella propiedad que nace con la

transferencia del patrimonio, es decir, lo constituyen los activos y los
pasivos así como todas aquellas obligaciones que constituyen la
universalidad jurídica.
 adquisición a título particular: La forma habitual para transferir de
forma particular es a través de la figura del contrato ya que a través de
él, se modifican o extinguen derechos y obligaciones.

Conclusión

Este tema debe ser de gran interés para todos en general debido a que el
importe que tiene es de esencial importancia. El derecho inmobiliario nos
permite poder defender los derechos que tenemos sobre nuestra propiedad, no
solo los derechos sino además todas aquellas obligaciones que tenemos para
con la misma conforme a los estatutos legales vigentes.

Este trabajo además permite explicar con gran campo de amplitud, que
se debe entender por bien inmueble, cuáles son sus parámetros, de donde nace
históricamente el termino así como los derechos y acciones que poder ejercer
para defender nuestra propiedad.
 Además ha sido de gran ayuda ya que brinda aportes importantes sobre
cómo se puede disponer de una propiedad. En conclusión, es un tema
interesante que nos sumerge dentro de un área tan importante para el derecho
que nos ayuda a conocer cuál es la importancia de la jurisdicción inmobiliaria
y sus preceptos jurídicos.