Catastro y Valoracion Quito

DIRECCIÓN METROPOLITANA DE CATASTRO
COORDINACION CATASTRO – VALORACIÓN

PROCESO VALORACIÓN
Contenido
METODOLOGÍA PARA DETERMINAR EL VALOR UNITARIO DE LAS CONSTRUCCIONES
.......................................................................................................................................... 2
1. OBJETIVOS ..................................................................................... 2
1.1 GENERAL............................................................................... 2
1.2 ESPECÍFICOS. ........................................................................ 2
2. METODOLOGIA ............................................................................ 2
3. DESARROLLO ................................................................................ 3
3.1 DETERMINACIÓN DE LAS VARIABLES QUE INTERVIENEN EN

LA VALORACIÓN DE LA CONSTRUCCIÓN. .............................................. 3
3.2 DETERMINACIÓN DE INDICADORES ................................. 3
Definición de las categorías de acabados exteriores ................................. 11
3.3 CRUCE DE VARIABLES Y DETERMINACIÓN DE TIPOLOGÍAS
CONSTRUCTIVAS PREDOMINANTES EN EL DISTRITO METROPOLITANO DE
QUITO. 15
3.4 DEFINICIÓN DE MODELOS DE DISEÑO POR TIPOLOGÍAS.16
3.5 DETERMINACIÓN DE LOS COSTOS UNITARIOS DE
CONSTRUCCIÓN ........................................................................................ 20
 Costos que intervienen en la construcción .................................. 20
Costos indirectos, generales y financieros ................................................. 20
 Análisis de precios unitarios (APUS) ........................................... 23

 Usos constructivos ………. ....................................................... 26
 Tabla de valores de la construcción ............................................ 31
1
PROCESO VALORACIÓN
METODOLOGÍA PARA DETERMINAR EL VALOR UNITARIO DE LAS

CONSTRUCCIONES
1. OBJETIVOS
1.1 GENERAL.
Presentar una metodología para la valoración de la construcción, que se sustente en un

estudio técnico, encuadrado dentro de tipologías constructivas acordes al medio, aplicando
referentes de costos unitarios actuales, con el fin de obtener precios de mercado que sirvan de base
para el establecimiento de un avalúo catastral.
1.2 ESPECÍFICOS.
 Implementar un modelo de valoración de la construcción, de fácil actualización, que
esté en función de las variables existentes en el sistema catastral
 Llegar a la determinación del avalúo catastral de la construcción, a partir del avalúo
de mercado que se obtenga con la aplicación de la metodología propuesta.
2. METODOLOGIA
La metodología de valoración de la construcción, que a continuación se desarrolla, se basa

en la siguiente secuencia:
 Determinación de las variables que intervienen en la valoración de la construcción.

 Definición de los indicadores
 Cruce de variables y determinación de tipologías constructivas predominantes en el Distrito
Metropolitano de Quito.
 Definición de modelos de diseño por tipologías.
 Determinación de los costos Unitarios de construcción
2
PROCESO VALORACIÓN
3. DESARROLLO
3.1 DETERMINACIÓN DE LAS VARIABLES QUE INTERVIENEN EN LA

VALORACIÓN DE LA CONSTRUCCIÓN.
Para la valoración de la construcción en el Distrito Metropolitano de Quito, se considera

únicamente tres variables determinantes en el sistema de valoración de la construcción y que
constan en los datos del catastro, que son:
Estructura: La estructura es el soporte de una edificación.

En atención a los sistemas constructivos de las edificaciones existentes en el Distrito
Metropolitano de Quito, los tipos de estructura más representativos y que constan
en la ficha predial son: hormigón armado, acero-metálico, ladrillo-bloque, madera,
adobe-tapial, piedra, caña guadua y Cercha porticada.
Acabados: Los acabados tienen que ver con los revestimientos y decoración de
pisos, paredes, cubiertas, gradas, muebles empotrados, herrería, cerrajería,
aparatos y accesorios sanitarios, grifería, accesorios eléctricos y vidriería, por ser
una valoración masiva y al no permitir los propietarios a tomar las características de
acabados interiores, se considera para determinar la categoría de acabados
únicamente los acabados exteriores de paredes, cubiertas, ventanas, puertas y
vidrios.
Altura en pisos: Se refiere al número de pisos que pueden ser construidos en

función del tipo de estructura utilizado.
Tipo de Propiedad: Se refiere a las construcciones en unipropiedad y en

copropiedad (declarado en propiedad horizontal)
3.2 DETERMINACIÓN DE INDICADORES

La valoración de las edificaciones se sustenta en el análisis de los rubros más
representativos que intervienen en la construcción, en base a esto y según cada
3
PROCESO VALORACIÓN
variable establecida, utilizaremos los siguientes indicadores para la determinación

del tipo de construcción:
Estructura: Hormigón armado

Acero-Metálico
Ladrillo/Bloque
Adobe/Tapial
Madera
Piedra
Caña guadua
Cercha Porticada
Acabados: A (Popular)
B (Económico)
C (Normal)
D (Primera)
E (Lujo)
Altura en Pisos: 1a 3 pisos

4 a 5 pisos
6 a 9 pisos
más de 9 pisos
Tipo de Propiedad: Unipropiedad

Propiedad Horizontal
3.2.1 Estructura:
En construcción, es el nombre que recibe el conjunto de elementos, unidos, ensamblados o

conectados entre sí, que tienen la función de recibir cargas, soportar esfuerzos y transmitir esas
cargas al suelo, garantizando así la función estático - resistente de la construcción. (Aguado Crespo,
1987)
Los tipos de estructuras más representativos que se encuentran el Distrito Metropolitano de
Quito y que se aplica en el sistema valorativo del Distrito Metropolitano de Quito son: hormigón
armado, acero/metálico, ladrillo/bloque, adobe/tapial, madera, piedra, caña guadua y cercha
porticada
4
PROCESO VALORACIÓN
Para considerar el tipo de estructura de la unidad constructiva para el sistema catastral y

valorativa del DMQ al menos el 70 % de la estructura de la edificación en cuanto a plintos, columnas,
vigas, cadenas, escaleras, losas, diafragmas, cubiertas, entre otros, debe ser de la estructura que
se ingrese.
Conceptos e ilustraciones de tipos de estructuras
 Estructura de hormigón armado

Las estructuras de hormigón armado constituyen una tipología clásica de la
construcción y son, actualmente, las más utilizadas en la ejecución de edificios
de baja y media altura.
La técnica constructiva del hormigón armado consiste en la utilización de
hormigón reforzado con barras o mallas de acero, llamadas armaduras (Línea
Previsión, Fundación laboral de la construcción, Confederación nacional de la
construcción, Fecoma y MCA, 2018)
Ilustración 1 Imagen Referencial de una edificacaión con estructura de hormigón armado

Fuente: https://www.arqhys.com/construcciones/estructuras-hormigon-armado.html
Tiene resistencia a la compresión, flexión, tracción y corte; en este tipo de edificaciones los
elementos estructurales como; plintos, columnas, vigas, cadenas, escaleras, losas, diafragmas,
cubiertas, entre otros, son de hormigón armado, o al menos el 70% de los elementos.
 Estructura de acero y/o metal (acero/metálico)

Este sistema está conformado por perfiles metálicos y acero preparados en taller, formando
piezas con alma y alas, tipo “I”, “L”, “G”, entre otras; utilizado en los diferentes elementos
estructurales, por ejemplo: columnas, vigas y viguetas que luego son ensambladas con suelda o
pernos en obra. El sistema de estructura metálica se utiliza generalmente en edificaciones de hasta
tres pisos y acero en estructuras de edificaciones en altura a partir de cuatro pisos.
5
PROCESO VALORACIÓN
 Estructura de acero
Sabemos que se llama acero, al resultado final de la mezcla del hierro con el carbono
también puede ser adherido los siguientes componentes: el fósforo, el cromo, el vanadio, el azufre,
entre otros más.
Están originadas de la mezcla ordenada de todos los componentes necesarios, estas sin
ninguna duda les dan la debida consistencia y firmeza a todas las zonas de los componentes del
edificio.
Hoy en día existe gran demanda de las estructuras de acero o metálicas para todo tipo de
construcción en todo el mundo, por lo tanto, la mano de obra también ha evolucionado a su nivel,
así como también han aumentado las ofertas y demandas de trabajo relacionadas con el acero.
(Comercializadora Aceromundo S.A, 2017).
Ilustración 2 Imagen referencial de una edificación con estructura de acero
Fuente:http://www.integraliagrupo.com/como-se-construye-la-estructura-para-un-edificio-de-
tecnologia-aeroespacial/
 Estructura de metal
Cuando hablamos de una estructura metálica nos referimos a cualquier estructura que esté
formada de forma principal por materiales metálicos, comúnmente de acero. Uno de los sectores
donde las estructuras metálicas son más utilizadas es el industrial, ya que este tipo de estructuras
son idóneas para la construcción gracias la versatilidad que presentan y a su coste de producción,
ya que suele ser más barato que el de otro tipo de estructuras. (Ferros La Pobla, 2018)
6
PROCESO VALORACIÓN
Ilustración 3 Imagen referencial de una edificación con estructura metálica

Fuente: http://www.titansrl.com.ar/estructura-alma-llena.html
 Cercha Porticada
Este tipo de sistemas tienen la característica de ser muy livianos y con una gran capacidad
de soportar cargas. Se utilizan principalmente en construcciones con luces grandes, como techos
de bodegas, almacenes, iglesias y en general edificaciones con grandes espacios en su interior.
(Universidad EIA - Escuela de Ingeniería de Antioquia, s/f)
Pueden ser ancladas con pernos o suelda, y se utilizan en su generalidad en talleres de bajo
impacto de producción, avícola, lavadora de carros, bodegas y otros usos hasta tres pisos.
Ilustración 4 Imagen referencial de una edificación con estructura metálica

Fuente: http://www.institutoimatec.cl/construcciones-metalicas-e-interpretacion-de-planos/
 Ladrillo / bloque
Se basa en que la colocación del material ha de ser tal, que resista las tensiones
principales de forma perpendicular a la junta.
Las estructuras de ladrillo tienen una gran resistencia a compresión. Se trata de un material
que, combinado con mortero de cemento o de cal, puede resistir a compresión tanto como el
7
PROCESO VALORACIÓN
hormigón. Sin embargo, la naturaleza pétrea de las piezas y las juntas de mortero lo hacen poco
conveniente para trabajar a tracción. (e - STRUC, 2018)
Su utilización se restringe hasta cinco pisos y se complementa con elementos estructurales
adicionales de madera para dinteles, vigas en pisos y cubiertas.
Ilustración 5 Imagen referencial de una edificación con estructura de ladrillo

Fuente: https://e-struc.com/2016/03/31/estructuras-de-ladrillo-arcos-bovedas/
Ilustración 1 Imagen referencial de una edificación con estructura de bloque

Fuente: http://blog.360gradosenconcreto.com/mamposteria-estructural-el-que-y-el-como/
 Adobe / tapial
Considerado como un sistema constructivo tradicional, cuya característica es la sustentación
de cargas sobre mampostería de adobe o muros de tapial, de un espesor considerable que se
asienta sobre zócalos de piedra, también este sistema incluye el uso de la madera en dinteles,
entrepisos, entablados, escaleras y cubiertas. Su utilización se restringe hasta los cinco pisos.
 Adobe
8
PROCESO VALORACIÓN
También llamado ladrillo crudo. Consiste en una masa de barro, generalmente mezclada con
paja para darle mayor cohesión y evitar grietas, moldeada en forma de ladrillo y secada directamente
al sol. (Autopromotores, 2018)
Ilustración 7 Imagen referencial de una edificación con estructura de adobe

Fuente: http://icasasecologicas.com/bio-viviendas-la-casa-cueva-moderna/
 Tapial
Utilizando un molde formado por dos tableros en disposición paralela, generalmente unidos
o sujetos con costales y agujas, se construye una tapia a base de barro apisonado, que se deja secar
al sol. Esta construcción es de origen prerrománico y se utilizaba tanto en muros de carga, como en
cierre de terrenos. (Autopromotores, 2018)
Ilustración 2 Imagen referencial de una edificación con estructura de tapial

Fuente: https://tierrrah.wordpress.com/author/julierabaud/
 Madera
Es un sistema donde los elementos estructurales como vigas y columnas, pisos, entrepisos
y cubiertas están conformados por madera rolliza o canteada que puede ser preservada. También
9
PROCESO VALORACIÓN
se pueden fundir losas de hormigón para entrepiso y cubiertas sobre vigas de madera. Su utilización
se restringe solo hasta máximo tres pisos.
Ilustración 9 Imagen referencial de una edificación con estructura de madera

Fuente: http://construccionesteito.com/proyectos/cenador-con-estructura-de-madera/
 Piedra
Está conformado por mampostería de piedra sillar trabada y revocada, que soporta su propio
peso y las cargas verticales por efectos de compresión.
Los dinteles para puertas y ventanas son del mismo material en tramos pequeños, en vanos
de mayor luz, se salvan con arcos del mismo material, el entrepiso puede ser de madera y la cubierta
de madera-teja. Su utilización se restringe hasta dos pisos.
Ilustración 3 Imagen referencial de una edificación con estructura de piedra

Fuente: https://fotos.habitissimo.es/foto/fachada-de-piedra-construccion-reinosa_216515
 Caña guadua
Está conformado por dicho material tanto en la estructura básica de columnas, vigas,
paredes y cubierta, conformando un conjunto estructural firme-liviano y flexible a la vez, con una
altura de máximo dos pisos.
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PROCESO VALORACIÓN
Ilustración 114 Imagen referencial de una edificación con estructura de caña guadua
Fuente: http://www.ecuavisa.com/articulo/noticias/nacional/35990-cana-guadua-una-opcion-para-
resolver-las-necesidades-de-vivienda-en
3.2.2 Acabados
Definición de las categorías de acabados exteriores
 Categoría A - Tipo de acabado popular:

En este tipo de edificaciones predomina el uso de materiales de baja calidad, en “oferta” (con
fallas o que no tienen demanda) y a costo módico.
Generalmente los rubros constructivos corresponden a viviendas con áreas mínimas que
son de bloque visto, ladrillo, adobe o mixto, sin enlucir, pintado directamente sobre el bloque con
pintura de baja calidad, ventanas pequeñas y en número reducido, con perfilaría de madera ordinaria
vidrios claros y puerta de madera ordinaria o de tol.
Para esta categoría se establece un puntaje de los acabados exteriores de 0 a 23
 Categoría B - Tipo de acabado económica:

En este tipo de edificaciones predomina el uso de materiales de origen nacional de costo
módico en todos los rubros constructivos. Corresponden a viviendas con áreas mínimas que tienen
acabados de calidad inferior con costo mínimo.
Se caracteriza también por presentar paredes de bloque y ladrillo, adobe o mixto, enlucidos
con pintura de calidad inferior, ventanas pequeñas y en número reducido, con perfilería de madera
ordinaria o platinas de hierro, vidrios claros, puerta principal de madera-hierro, o madera ordinaria.
 Categoría C - Tipo de acabado normal:
11
PROCESO VALORACIÓN
Conformado por edificaciones con diseño planificado. En exteriores se da un tratamiento de

enlucido pintado con pinturas económicas, fachaletas, texturizados en paredes, perfilería de aluminio
normal o anodizado, hierro con un ancho de ventanas hasta 1,5 m.; ventanas con vidrios planos
claros o de bronce.
 Categoría D - Tipo de acabado primera:
Son edificaciones con planificación y diseños exclusivos. En los acabados exteriores se
utilizan materiales de buena calidad importados o nacionales. Las paredes exteriores pueden ser
enlucidas con pintura, piedra, grafiadas, estucadas, o de hormigón visto o arquitectónico, cubierta
de hormigón, madera tratada, ventanas con perfilería de aluminio con un ancho más de 1,5 m, de
vidrios planos o curvos de bronce o color. La puerta principal de vidrio o de madera maciza o MDF.
 Categoría E - Tipo de acabado lujo:
Son edificaciones suntuarias que se caracterizan por tener planificación y diseños
exclusivos. Para los recubrimientos exteriores los materiales generalmente son importados, tales
como pinturas arquitectónicas, alucobond, espacato, mármol, vidrio estructural, curtain Wall los
vidrios son polarizados planos o curvos con perfilería de aluminio claro, anodizado o de color y un
ancho superior a 1.5m. Las puertas principales son de vidrio o de madera maciza o MDF con vidrio
catedral o refuerzos de seguridad.
Para esta categoría se establece un puntaje de los acabados exteriores de 136 a 289.
Determinar categoría de acabados.- Para determinar la categoría de acabados se parte de los
pesos que tienen cada una de las variables de los acabados en relación al porcentaje de participación
de los acabados en un análisis de precios unitarios siendo un 40% en paredes, un 27 en cubierta,
13% en ventanas, un 5% en vidrios y un 15 % en puertas, se establece el valor por m2 de cada uno
de los elementos de las variables en base a los precios unitarios de la cámara de la construcción,
estos se comparan con los porcentajes de las variables y se establece un puntaje para cada
elemento o material de los acabados exteriores, a los resultados se multiplico por 100 para evitar
tener puntajes con decimales, sus resultados se reflejan en las siguientes tablas:
12
PVC VIDRIO (vidrio estructural, curtain wall)
22
109
155,0
70,00
MÁRMOL / GRANITO
87
MADERA TRATADA
25
123,8
80,00
puntajes:
ALUCOBOND
70
99,1
ALUMINIO ANODIZADO-ALUMINIO
COMUN- NATURAL (VENTANAS HASTA
18
PIEDRA IMPORTADA / PORCELANATO /
30
42,7
58,22
1,5M)
STEEL PANEL/VIDRIO
27
37,8
E
D
C
B
A
ALUMINIO ANODIZADO/ALUMINIO
29
MADERA TRATADA
25
COMUN- NATURAL (VENTANAS +1.5M)
93,44
35,0
VENTANAS
PROCESO VALORACIÓN
MADERA ORDINARIA
20
65,00
FACHALETA / CERÁMICA / ESPACATO
12
17,5
HIERRO
13
41,50
HORMIGON ARQUITECTÓNICO
10
13,5
1
MADERA RUDIMENTARIA
10,00
PAREDES
0
NO TIENE
0,00
TEXTURIZADOS (CHAFADO, GRAFIADO,
9
12,8
CHAMPEADO)
VITRALES (ARTISTICOS)
43
450,00
ENLUCIDO Y PINTADO
10,0
3
LAMINADO / REFLECTIVO
28,82
CATEGORIA DE ACABADOS
Lujo
2
CATEDRAL / ESMERILADO
8
Normal
16,39 MADERA ORDINARIA (Sin acabados)
Popular
Primera
11,0
Económica
Tabla 1. Pesos de los elementos de acabados exteriores
1
BRONCE / COLOR
VIDRIOS
12,26
5
ENLUCIDO SIN PINTURA

7,2
CLARO
11,86
Tabla 1. Puntajes para la formación de categoría de acabados

0
NO TIENE -MAMPOSTERIA SIN ENLUCIR

0,0
NO TIENE
0,00
PINTADO SOBRE MAMPOSTERÍA /

2
3,2
REVOCADO
MADERA MACIZA CON VITRAL
39
289,70
POLICARBONATO / ACRILICO / VIDRIO

69
36,51
MADERA MACIZA / VIDRIO / PUERTA DE

31
SEGURIDAD
TEJA ASFALTICA / LAMINA ASFALTICA
23
12,22
ALUMINIO CON VIDRIO

24
TEJA INDUSTRIALIZADA / TEJA PLANA

37
19,60
ACABADOS EXTERIORES SEGÚN SUMATORIA DE PESOS

MADERA CON HIERRO
0-23
19
50-82
24-49
83-135
CERÁMICA / GRESS / TEJUELO
52
136-289
27,76
RANGOS
PUERTA ENRROLLABLE
16
PUERTAS
LOSA HORMIGON MASILLADO

15
8,09
TABLA DE RANGOS PARA ESTABLECER LAS CATEGORÍAS DE

HIERRO / TOOL / METALICA
11
235,00 183,41 140,00 118,29 82,84
NO TIENE
0
0,00
CUBIERTA
MADERA ORDINARIA (MDF)

10
71,43
STEEL PANEL / TEJA METALICA/PVC

21
18,39
NO TIENE (TABLA DE MONTE)

6,80
ASBESTO CEMENTO/POLICARBONATO
18
la categoría, y luego de las pruebas realizadas mediante simulaciones se determina los siguientes
A fin de determinar los puntajes de las categorías de acabados se realiza la suma de varias
combinaciones de los elementos de las variables de acabados considerando las características de
13
9,32
ONDULADO
TEJA COMUN
17
8,96
ZINC / PAJA
2,86
PROCESO VALORACIÓN
3.2.3 Altura en Pisos:
Los rangos establecidos de 1 a 3, de 4 a 5, de 6 a 9 y más de 9 pisos de construcción están en

función del tipo de estructura existente en el Distrito Metropolitano, como también de la
incorporación de instalaciones especiales que deben contemplarse en edificaciones en altura
según las ordenanzas municipales.
Para efectos de la valoración y determinación de los avalúos en el Distrito Metropolitano de

Quito se establecen los siguientes rangos de pisos:
 De 1 a 3 pisos: dentro de este rango se puede encontrar edificaciones en todas las

estructuras señalas en la presente norma, predominando la estructura de hormigón
armado, categoría normal.
 De 4 a 5 pisos: en este tipo de altura predomina la estructura de hormigón armado,
acero/metálico y en menor cantidad en ladrillo/bloque, adobe/tapial.
 De 6 a 9 pisos: predomina la estructura de hormigón armado y de acero/metálico.
 Más de 9 pisos: predomina la estructura de hormigón armado y de acero/metálico.
Para establecer los coeficientes de corrección por el número de pisos se realiza

investigación de mercado inmobiliario de bienes inmuebles de tengan entre 4 y más
de 10 pisos y o se realiza análisis de precios unitarios a fin de determinar el factor
correspondiente a los rangos de pisos establecidos.
Una vez realizado las investigaciones y análisis de precios unitarios se obtiene los
coeficientes por el número de pisos que se detalla en el siguiente cuadro.
FACTOR POR NÚMERO DE PISOS SEGÚN ESTRUCTURA
Tipo de Estructura 4-5 6-9 Más

de 10
HORMIGON 1,10 1,17 1,27
ARMADO
ACERO/METÁLICO 1,10 1,17 1,27
LADRILLO/BLOQUE 1,04 - -
ADOBE/TAPIAL 1,04 - -
MADERA - - -
PIEDRA - - -
CAÑA GUADUA - - -
14
PROCESO VALORACIÓN
CERCHA - - -
PORTICADA
Tabla 3 Factor por número de pisos según estructura (Estudio e Investigación realizado por
Coordinación de Catastro y Valoración)
3.2.4 Tipo de propiedad:
En el Distrito Metropolitano se obtiene construcciones de unipropiedad y propiedad horizontal, para
diferenciar el valor del m2 de construcción, se diferencia por los porcentajes de los costos indirectos.
3.3 CRUCE DE VARIABLES Y DETERMINACIÓN DE TIPOLOGÍAS

CONSTRUCTIVAS PREDOMINANTES EN EL DISTRITO METROPOLITANO DE
QUITO.
Para determinar las tipologías constructivas, se consideran aquellos tipos de construcciones

que masivamente se identifican en el Distrito Metropolitano de Quito y mediante el cruce de tres
variables que son la estructura, número de pisos y categoría de acabados exteriores, más el tipo de
construcción en unipropiedad y con el desarrollo de los APUS, se determinan los valores por metro
cuadrado de cada una de las tipologías constructivas generadas.
Actualmente de acuerdo al tipo de estructura en el rango de 1 a 3 pisos y categorías de

acabados para unipropiedad (33) y propiedad horizontal (29) se cuenta con las siguientes tipologías
constructivas.
NÚMERO DE TIPOLOGÍAS CREADAS Y CLASIFICADAS POR
TIPO DE ESTRUCTURA
ESTRUCTURA CANTIDAD
Hormigón armado 8
Acero/Metálico 8
Ladrillo/Bloque 9
Adobe/Tapial 7
Madera 9
Piedra 4
Caña guadua 5
Cercha porticada 6
15
PROCESO VALORACIÓN
TOTAL 56
Tabla 4 Número de tipologías creadas y clasificadas por tipo de estructura (Estudio e
Investigación realizado por Coordinación de Catastro y Valoración)
3.4 DEFINICIÓN DE MODELOS DE DISEÑO POR TIPOLOGÍAS.
A fin de realizar los análisis de precios unitarios por cada una de las tipologías
constructivas se solicitó a DESINTECSA y las Administraciones zonales, ejemplos de planos
arquitectónicos, estructurales, instalaciones y presupuestos de modelos que tengan las variables y
características de la conformación de tipologías, de la información que se obtuvo se seleccionó los
planos más representativos a las características de la tipología constructiva, ejemplo:
PLANO DE LA TIPOLOGÍA ESTRUCTURA METALICA DE 1 A 3 PISOS, ACABADOS

ECONOMICOS DE UNIPROPIEDAD.
16
PROCESO VALORACIÓN
FOTO DE LA FACHADA FRONTAL
17
PROCESO VALORACIÓN
PLANO DE LA TIPOLOGÍA ESTRUCTUTA HORMIGÓN ARMADO DE 1 A 3 PISOS,

ACABADOS NORMALES DE UNIPROPIEDAD.
18
PROCESO VALORACIÓN
PLANO DE LA TIPOLOGÍA ESTRUCTUTA HORMIGÓN ARMADO DE 1 A 3 PISOS,

ACABADOS DE PRIMERA DE PROPIEDAD HORIZONTAL.
FACHADA FRONTAL
FACHADA POSTERIOR
PLANTA BAJA
CORTE
19
PROCESO VALORACIÓN
3.5 DETERMINACIÓN DE LOS COSTOS UNITARIOS DE CONSTRUCCIÓN
Para la valoración de construcciones obras complementarias o adicionales constructivos se

deberá aplicar el Enfoque del costo de reposición, entendiéndose a este como el valor del bien
inmueble existente como se fuera nuevo, su valor se afectará por su depreciación según la edad,
vida útil del material de la estructura y estado de conservación.
El cálculo de los valores base del metro cuadrado de construcción obras complementarias o
adicionales constructivos se fundamenta en el análisis de precios unitarios actualizados.
 Costos que intervienen en la construcción

Para llegar a determinar el presupuesto de una construcción nueva, se aplicarán los costos
directos e indirectos.
Costos directos
Son los costos que tienen relación con la elaboración de productos dentro de una obra
arquitectónica. El costo por metro cuadrado de construcción, se fijará mediante el presupuesto que
contiene los análisis de precios unitarios de cada uno de los rubros, que incluye un detalle de
materiales, mano de obra y equipos de construcción, según la tipología constructiva analizada.
Los ítems generales, que normalmente, se consideran en la obra son: obras preliminares,
movimientos de tierras, estructura, albañilería, instalaciones hidrosanitarias, instalaciones eléctricas
y acabados.
Costos indirectos, generales y financieros

Estos costos corresponden a gastos necesarios para la ejecución de los trabajos, distintos a
los costos directos, y son los gastos de: administración, dirección técnica, vigilancia, supervisión,
construcción de instalaciones generales provisionales, transporte de maquinaria y equipo de
20
PROCESO VALORACIÓN
construcción, imprevistos, prestaciones laborales y de seguridad social, correspondiente al personal

directivo, técnico y administrativo, que participen dentro del proyecto.
Para establecer los porcentajes de costos indirectos que intervienen en la obra civil, se han
considerado las categorías de acabados y el tipo de propiedad, si es una unipropiedad o propiedad
horizontal.
Según estos datos se han determinado diferentes porcentajes considerando, por ejemplo,
que una construcción con acabado económico no siempre requerirá de un profesional para edificarla;
o de la misma manera, una construcción normal de cuatro pisos en unipropiedad solo puede
intervenir un profesional, más no en publicidad como lo haría si se tratara de un proyecto en
propiedad horizontal que se desea comercializar.
ANALISIS DEL COSTO DE LA OBRA CON COSTOS INDIRECTOS

POR CATEGORIAS DE ACABADOS
PORCENTAJES EN FUNCION DEL PRESUPUESTO TOTAL DE COSTOS DIRECTOS DE LA OBRA

CATEGORIA B CATEGORIA C CATEGORIA D CATEGORIA E CATEGORIA F
TIPO DE COSTO TIPO DE ESTUDIO SUBESTUDIO CATEGORIA A CATEGORIA B EN PH CATEGORIA C P.H. CATEGORIA D P.H. CATEGORIA E P.H.
UNIPROPIEDAD UNIPROPIEDAD UNIPROPIEDAD UNIPROPIEDAD UNIPROPIEDAD
ANALISIS DE PRECIOS
COSTOS DIRECTOS
UNITARIOS
MATERIAL, MANO DE OBRA Y EQUIPOS 100,00% 100,00% 96,81% 89,52% 85,92% 85,97% 79,42% 84,02% 74,97% 84,01%
PRELIMINARES 0,18% 0,18% 0,18% 0,18% 0,18% 0,30% 0,30% 0,30%

ANTEPROYECTO 1,08% 1,08% 1,08% 1,08% 1,08% 1,80% 1,80% 1,80%
PROYECTO ARQUITECTONICO DEFINITIVO 1,26% 1,26% 1,26% 1,26% 1,26% 2,10% 2,10% 2,10%
INSTALACIONES ELECTRICAS (MEMORIA, PLANOS Y SUPERVISION TECNICA) 0,28% 0,28% 0,28% 0,28% 0,28% 0,22% 0,22% 0,22%
INSTALACIONES HIDROSANITARIAS (MEMORIAS, PLANOS Y SUPERVISION

0,28% 0,28% 0,28% 0,28% 0,28% 0,22% 0,22% 0,22%
TECNICA)
PLANIFICACION DE LA OBRA
3,08% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 7,12% 7,12% 7,12%
(ESTUDIOS) INSTALACIONES ESPECIALES (MEMORIAS, PLANOS Y SUPERVISION TECNICA) 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
INSTALACIONES SISTEMA CONTRA INCENDIOS (MEMORIA, PLANOS Y

0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
SUPERVISION TECNICA)
CALCULO Y PLANOS ESTRUCTURALES 0,00% 0,84% 0,84% 0,84% 0,84% 0,66% 0,66% 0,66%
ESTUDIO Y MECANICA DE SUELOS 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
DETALLES CONSTRUCTIVOS 0,72% 0,72% 0,72% 0,72% 1,20% 1,20% 1,20%
ESPECIFICACIONES TECNICAS Y PRESUPUESTO 0,36% 0,36% 0,36% 0,36% 0,60% 0,60% 0,60%
ADMINISTRACION Y DIRECCION TECNICA DE LA OBRA 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00%
EJECUCION DE LA OBRA CONSTRUCCION DE LA OBRA 0,00% 0,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 10,00% 5,00% 5,00% 5,00% 14,00% 5,00% 5,00%
FISCALIZACION DE LA OBRA 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 4,00% 0,00%
INSTALACIONES PROVISIONALES (OFICINA, BODEGA/S, BAÑOS, CERRAMIENTO,
ETC.)
COSTOS INDIRECTOS PERSONAL (SECRETARIA, MENSAJERO, DIBUJANTE/S, ETC.)

UTILES DE OFICINA, COPIAS DOCUMENTOS, COPIAS PLANOS, ETC.
OPERACIÓN Y
PAGO DE SERVICIOS BASICOS (CONSUMO ENERGIA ELECTRICA, AGUA 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
MANTENIMIENTO DE LA OBRA
POTABLE, TELEFONO, INTERNET)
SEGURO CONTRA TODO RIESGO
SEGURO ACCIDENTES PERSONALES
0,00% 0,00%
IMPREVISTOS
TARIFAS REVISION PLANOS Y EMISION CERTIFICACIONES DE CONFORMIDAD
ENTIDAD COLABORADORA CAE-P (INSTALACIONES HIDROSANITARIAS,
ELECTRICAS Y ESPECIALES, PLANOS ESTRUCTURALES, SISTEMA CONTRA 0,00% 0,14% 0,20% 0,14% 0,20% 0,11% 0,15% 0,11%
INCENDIOS (BOMBEROS), DECLARATORIA DE PROPIEDAD HORIZONTAL)
IMPUESTO MUNICIPAL APROBACION DE PLANOS 0,00% 0,04% 0,04% 0,04% 0,04% 0,04% 0,04% 0,04%
LICENCIA METROPOLITANA URBANISTICA (PERMISO DE CONSTRUCCION)

0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
POLIZA FONDO DE GARANTIA 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
TASAS E IMPUESTOS
TARIFAS INSPECCIONES CONTROL DE OBRA (AGENCIA METROPOLITANA DE 0,11% 0,48% 4,08% 4,02% 5,58% 3,87% 3,91% 3,87%
APROBACION MUNICIPAL
CONTROL) 0,00% 0,14% 0,14% 0,14% 0,14% 0,11% 0,11% 0,11%
TARIFA CERTIFICADO FINALIZACION PROCESO CONSTRUCTIVO (PERMISO DE
HABITABILIDAD) 0,00% 0,00% 3,54% 3,54% 3,54% 3,50% 3,50% 3,50%
INSPECCION FINAL BOMBEROS 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
DERECHOS AGUA POTABLE Y ALCANTARILLADO (EPMAAPS) 0,053% 0,05% 0,05% 0,05% 0,05% 0,03% 0,03% 0,03%
DERECHO ENERGIA ELECTRICA (EMPRESA ELECTRICA QUITO) 0,053% 0,05% 0,05% 0,05% 0,05% 0,03% 0,03% 0,03%
DERECHO TELEFONIA E INTERNET (CNT) 0,000% 0,05% 0,05% 0,05% 0,05% 0,03% 0,03% 0,03%
ASESORIA LEGAL
ASESORIA CONTABLE Y TRIBUTARIA
ASESORIA LEGAL Y CONTABLE 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 3,00% 0,00%
GASTOS LEGALES Y DECLARATORIA DE PROPIEDAD HORIZONTAL
COSTOS GENERALES Y GASTOS CONTRATO FIDEICOMISO (SI ES EL CASO)
FINANCIEROS COMISIONES DE VENTA Y VENTAS
0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 5,00% 0,00% 0,00% 0,00%
(EN PROYECTOS PUBLICIDAD PUBLICIDAD Y MARKETING
INMOBILIARIOS)
ADMINISTRACION ECONOMICA DE LA OBRA
GERENCIA ADMINISTRATIVA DE ADMINISTRACION DE CLIENTES
0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 4,00% 0,00%
LA OBRA INTERESES CREDITO BANCARIO
INTERESES CREDITO CON TERCEROS
PORCENTAJE TOTAL COSTOS INDIRECTOS $ 3,19 10,48% 14,08% 14,03% 20,58% 15,98% 25,03% 15,99%
Tabla 5 Porcentajes según estudio y subestudio- fuente (memoria descriptiva de los costos
indirectos de la construcción-noviembre 2015. archivo de la unidad de valoración)
21
PROCESO VALORACIÓN
PORCENTAJES DE COSTOS INDIRECTOS

CATEGORÍA DE
DETALLE DE PORCENTAJES PORCENTAJE
ACABADOS
CATEGORIA A Construcciones sin planificación 0%
Construcciones con poca planificación para

CATEGORIA B 3%
unipropiedad y propiedad horizontal
CATEGORIA C Planificación (5%)+ construcción de la obra (5%) +

11%
UNIPROPIEDAD derechos de agua, energía eléctrica (0,48)
CATEGORÍA C Planificación (5%)+ construcción de la obra (5%)

14%
P.H. +tasas e impuestos (4,08)
CATEGORIA D Planificación (5%)+ construcción de la obra (5%)

14%
UNIPROPIEDAD +tasas e impuestos (4,03)
Planificación (5%)+ construcción de la obra (5%) +

CATEGORÍA D
administración de la obra (5%) + tasas e impuestos 21%
P.H.
aprobación (5,58%)
CATEGORÍA E Planificación (7,12%)+ construcción de la obra (5%)

16%
UNIPROPIEDAD + tasas e impuestos aprobación (3,87%)
CATEGORÍA E Planificación (7,12%)+ ejecución de la obra (14%) +

25%
P.H. + tasas e impuestos aprobación (3.91%)
Tabla 6 Cuadro de porcentaje de costos Indirectos según categoría de acabados
Basados en la participación de los parámetros de los costos indirectos según la categoría de

acabados, los costos indirectos se encuentran entre el 0 y el 25%.
TABLA DE COSTOS QUE INTERVIENEN EN LA

CONSTRUCCIÓN
COSTOS PORCENTAJE
Directos 75.00 al 100
Indirectos 25.00 al 0
TOTAL 100.00
Tabla 1 Tabla de costos que intervienen en la construcción (Estudio e Investigación
realizado por Coordinación de Catastro y Valoración)
22
PROCESO VALORACIÓN
 Análisis de precios unitarios (APUS)

El análisis de precio unitario es el costo de una actividad por unidad de medida escogida.
Usualmente se compone de una valoración de los materiales, la mano de obra, equipos y
herramientas. (Martínez Zambrano, 2011).
Estos precios unitarios de la construcción serán, en muchos de los casos, los emitidos por
instituciones públicas, privadas (Cámara de la construcción de Quito, Empresas municipales de
obras públicas, de agua potable, Colegio de Arquitectos y Colegio de Ingenieros o en el mercado).
Los precios unitarios comprenden los costos directos e indirectos. (ASTEC, F. Romo
Consultores y León & Godoy Consultores, 2011).
Previo a realizar los presupuestos de la construcción y adicionales constructivos es

necesario cuantificar cada uno de los elementos de la construcción y se determina su valor a través
de los análisis de precios unitarios Ejemplo.
23
PROCESO VALORACIÓN
ESTUDIO ACTUALIZADO DE LA TIPOLOGÍA CONTRUCTIVA PARA LA ORDENANZA DEL BIENIO 2020-2021
ESTRUCTURA: HORMIGÓN ARAMADO

No, PISOS 1-3 PISOS
ACABADOS: PRIMERA
FUENTE: RUBROS CAMARA DE LA CONSTRUCCION MAYO -JUNIO 2019
RUBROS REVISTA SIGMA ABRIL 2018 ACTUALIZADO CON LOS INDICES DEL CONSUMIDOR AL 2019
https://www.insucons.com/ec/analisis-precio-unitario
ELABORADO POR: ARQ. MARÍA BELÉN QUILUPANGUI
ANALISIS DE PRECIOS UNITARIOS (APU)2019- VIVIENDA DE PRIMERA

PRECIO UNITARIO
ITEM DESCRIPCIÓN UNIDAD CANTIDAD PRECIO TOTAL
MATERIAL MANO OBRA EQUIPO C. DIRECTO
1.- OBRAS PRELIMINARES 5.950,46
1,1 LIMPIEZA MANUAL DEL TERRENO m2 1.064,32 0,00 1,28 0,06 1,34 1.426,19
1,2 REPLANTEO Y NIVELACIÓN CON EQUIPO TOPOGRÁFICO m2 911,32 0,10 1,22 0,36 1,68 1.531,02
1,3 CERRAMIENTO PROVIS. H=2.4 M METÁLICO GALVALUMEN E=0.40 m 22,95 22,46 6,71 0,34 29,51 677,25
1,4 BODEGAS Y OFICINAS DE MADERA Y CUBIERTA METÁLICA m2 50,00 32,90 12,78 0,64 46,32 2.316,00
2.- MOVIMIENTOS DE TIERRAS 24.418,60
2,1 EXCAVACIÓN H=3 A 4 M A MÁQUINA (EXCAVADORA) m3 1.400,00 0,00 1,41 4,37 5,78 8.092,00
2,2 EXCAVACIÓN MANUAL EN CIMIENTOS Y PLINTOS m3 58,73 0,00 9,75 0,49 10,24 601,44
2,3 DESALOJO DE MATERIAL CON VOLQUETA (TRANSPORTE 10 KM) CARGADA MANUAL m3 1.458,73 0,00 7,89 2,89 10,78 15.725,16
3.- ESTRUCTURA 389.513,96
HORMIGÓN
3,01 HORMIGÓN SIMPLE F'C= 240 KG/CM2, NO INC. ENCOFRADO (PARA LOSAS Y VIGAS) m3 597,50 91,70 36,35 17,92 145,97 87.217,08
3,02 HORMIGÓN SIMPLE COLUMNAS F'C= 240 KG/CM2, NO INC. ENCOFRADO m3 69,94 94,24 39,97 11,35 145,56 10.180,98
3,03 HORMIGÓN PREMEZCLADO F'C= 240 KG/CM2 (INC.BOMBA Y ADITIVO) (PARA MUROS) m3 40,43 5.790,20
91,00 39,98 12,23 143,21
3,04 HORMIGÓN PREMEZCLADO F'C= 240 KG/CM2 (INC.BOMBA Y ADITIVO) (PARA ESCALERAS) m3 37,01 5.302,57
91,00 39,98 12,29 143,27
3,05 DINTELES DE H.A. FC= 280 KG/CM2 10X20 m 257,28 7,52 1,52 0,20 9,24 2.377,27
ACERO DE REFUERZO
3,06 BLOQUE DE POLIESTIRENO 60X60X20 CMS u 2.239,00 3,96 0,34 0,02 4,32 9.674,72
ACERO DE REFUERZO
3,07 ACERO DE REFUERZO FY= 4200 KG/CM2 8-12 MM CON ALAMBRE GALV. N°18 kg 35.722,27 1,07 0,42 0,05 1,54 55.012,30
3,08 ACERO DE REFUERZO FY= 4200 KG/CM2 14-32 MM CON ALAMBRE GALV. N°18 kg 53.085,88 1,07 0,5 0,05 1,62 85.999,13
3,09 MALLA ELECTROLDADA 4.15-15 (R-106) m2 2.138,43 2,45 0,36 0,02 2,83 6.051,76
CUBIERTA
3,10 ACERO ESTRUCTURAL A-36, INC. MONTAJE MANUAL kg 210,45 2,00 1,29 0,73 4,02 846,03
3,11 PERNO EXPANSOR DE ANCLAJE u 48,00 6,50 1,71 0,15 8,36 401,04
ENCOFRADOS
3,12 ENCOFRADO CON TABLERO CONTRACHAPADO CADENA 20x20 CM (1 USO) m2 235,19 4,93 3,19 0,62 8,74 2.055,58
3,13 ENCOFRADO CON TABLERO CONTRACHAPADO COLUMNA 30X30 CM (1 USO) m2 91,78 24,55 3,36 1,28 29,19 2.679,18
3,14 ENCOFRADO CON TABLERO CONTRACHAPADO LOSA, INC. VIGAS DE MADERA (1 USO) m2 1.581,01 46,32 5,61 2,13 54,06 85.469,40
3,15 ENCOFRADO CON TABLERO CONTRACHAPADO VIGA 30X50 CM (1 USO) m2 794,90 27,22 6,40 2,43 36,05 28.656,20
3,16 ENCOFRADO/DESENCOFRADO METÁLICO ALQUILADO PARA MURO-UNA CARA m2 269,54 4,68 1,90 0,10 6,68 1.800,55
4.- ALBAÑILERÍA 103.730,67
CONTRAPISOS YALISADOS
4,01 CONTRA PISO H.S F´C=180 KG/CM2 E= 6CM, PIEDRA BOLA E=10 CM, POLIETILENO m2 248,76 6,62 8,79 2,44 17,85 4.440,37
4,02 MASILLADO ALISADO DE PISOS, MORTERO 1:3, E= 1 CM m2 1.470,21 1,00 2,53 1,67 5,20 7.645,09
4,03 MASILLADO EN LOSA- + IMPERMEABILIZANTE, E= 3 CM, MORTERO 1:3 m2 1.100,26 4,51 5,96 0,3 10,77 11.849,80
4,031 MASILLADO PISO CON MORTERO 1:3 Y ENDURECEDOR CUARZO PARA PISOS INDUSTRIALES m2 469,54 3.037,92
2,06 2,66 1,75 6,47
4,04 MASILLADO DE ESCALERAS DE HORMIGON m2 51,86 1,68 5,88 0,59 8,15 422,65
MAMPOSTERÍA
4,05 MAMPOSTERÍA DE BLOQUE PRENSADO ALIVIANADO 40X20X10 CM MORTERO 1:6, E= 2.0 CM m2 1.351,33 7,07 4,34 0,26 11,67 15.769,98
4,06 MAMPOSTERÍA DE BLOQUE PRENSADO ALIVIANADO 40X20X15 CM MORTERO 1:6, E= 2.5 CM m2 141,31 5,27 4,68 0,27 10,22 1.444,16
4,07 MAMPOSTERÍA DE BLOQUE PRENSADO ALIVIANADO 40X20X20 CM MORTERO 1:6, E= 2.5 CM m2 1.184,10 7,44 5,07 0,29 12,80 15.156,47
4,08 PICADO Y RESANE EN PARED DE BLOQUE (SIN ENLUCIR) PARA INSTALACIONES m 351,70 0,20 1,9 0,39 2,49 875,73
4,09 BORDILLO DE TINETA DE BAÑO 10X15 CM INCLUYE CERÁMICA m 41,03 11,99 8,36 0,42 20,77 852,19
ESTRUCTURA PREFABRICADA
4,10 MESA DE COCINA HORMIGÓN ARMADO ENCOFRADO A= 0.5 M m 85,27 22,49 8,69 0,43 31,61 2.695,38
ENLUCIDOS Y MASILLADOS
4,11 ENLUCIDO DE FAJAS A=0.20 M m 1.307,37 0,40 2,53 0,15 3,08 4.026,70
4,12 ENLUCIDO HORIZONTAL (INCLUYE ANDAMIOS), E=1.5CM m2 50,93 1,35 6,08 0,34 7,77 395,73
4,13 ENLUCIDO VERTICAL INTERIOR-PALETEADO FINO-MORTERO 1:4, E= 1,50 CM. m2 4.128,33 1,35 3,95 0,23 5,53 22.829,69
4,14 ENLUCIDO VERTICAL LISO EXTERIOR MORTERO 1:4 CON IMPERMEABILIZANTE m2 1.499,38 1,56 6,08 0,34 7,98 11.965,03
4,15 MEDIA CAÑA E=10 -15MM m 149,20 0,16 1,9 0,11 2,17 323,76
24
PROCESO VALORACIÓN
5.- INSTALACIONES HIDROSANITARIAS 60.915,53
AGUA POTABLE
5,01 TUBERIA DE COBRE TIPO M 2" INCLUYE ACCESORIOS m 49,59 36,56 3,05 0,21 39,82 1.974,53
5,02 TUBERÍA PVC 1/2" ROSCABLE INC. ACCESORIOS m 253,63 0,98 1,52 0,08 2,58 654,37
5,03 TUBERÍA PVC 3/4" ROSCABLE INC. ACCESORIOS m 623,72 1,25 1,52 0,08 2,85 1.777,60
5,04 TUBERÍA DE COBRE TIPO M DE 1/2" INC. ACCESORIOS m 258,61 2,65 1,83 0,12 4,60 1.189,61
5,05 PUNTO DE AGUA FRÍA PVC 1/2" ROSCABLE INC. ACCESORIOS pto 215,00 7,27 14,75 0,74 22,76 4.893,40
5,06 PUNTO DE AGUA COBRE TIPO M 1/2" pto 112,00 26,90 14,90 1,88 43,68 4.892,16
5,07 LLAVE DE PASO 1/2" u 119,00 5,52 16,08 0,80 22,40 2.665,60
5,08 LLAVE DE PASO 3/4" u 29,00 9,99 16,88 0,84 27,71 803,59
5,09 MEDIDOR HIDROMETER 2¨ROSCADO u 15,00 225,00 14,07 0,70 239,77 3.596,55
AGUAS SERVIDAS Y AGUAS LLUVIAS

5,10 CANALIZACIÓN TUBERÍA PVC 50MM (2") m 117,69 6,56 2,77 0,14 9,47 1.114,52
5,11 CANALIZACIÓN TUBERÍA PVC 75MM (3") m 23,29 16,57 3,38 0,17 20,12 468,59
5,14 TUBERÍA PVC 200MM m 54,03 28,1 2,05 0,1 30,25 1.634,41
5,15 TUBERÍA PVC 250MM m 39,74 61,97 2,05 0,1 64,12 2.548,13
5,16 CAJA DE REVISIÓN DE LADRILLO MAMBRON (0.60X0.60X0.60) CON TAPA u 13,00 54,71 19 1,2 74,91 973,83
5,17 PUNTO DE DESAGUE DE PVC 110 MM INCL. ACCESORIOS (4") pto 52,00 32,87 15,2 0,76 48,83 2.539,16
5,18 PUNTO DE DESAGUE DE PVC 50 MM INC. ACCESORIOS (2") pto 101,00 27,08 15,2 0,76 43,04 4.347,04
5,19 REJILLA DE PISO 50MM, INCLUYE REJILLA Y ACCESORIOS u 65,00 3,34 1,45 0,07 4,86 315,90
5,20 REJILLA DE PISO 110MM, INCLUYE REJILLA Y ACCESORIOS u 1,00 6,3 1,45 0,07 7,82 7,82
5,21 POZO DE ALCANTARILLADO u 2,00 54,71 19 1,2 74,91 149,82
EQUIPAMIENTO
5,22 CALEFON ELECTRICO VASSER MULTIPUNTO (INCLUYE MANO DE OBRA Y EQUIPO) u 21,00 180,00 0,00 0,00 180,00 3.780,00
5,23 CISTERNA (INCUYE MANO DE OBRA Y EQUIPO) m2 14,40 290,00 0,00 0,00 290,00 4.176,00
ESTACIÓN DE BOMBEO DE AGUAS LLUVIAS Y AGUAS NEGRAS (INCUYE MANO DE OBRA Y
5,24 m2 15,00 290,00 0,00 0,00 290,00 4.350,00
EQUIPO)
SISTEMA AGUA POTABLE CAPACIDAD 7.5 HP MOTORES TRIFASE 220V. TANQUE PRESIÓN 500
5,25 u 1,00 3820,12 0,00 0,00 3820,12 3.820,12
LITROS, ACCESORIOS DE AUTOMATIZACIÓN.
5,27 BOMBAS SUMERGIBLES ACORDE A CAUDALES REQUERIDOS Y SOLICITADOS, 3 HP Y 1.5 HP u 1,00 2059,04 0,00 0,00 2059,04 2.059,04
6.- INSTALACIONES ELÉCTRICAS 37.649,23
FUERZA E ILUMINACIÓN
6,01 TABLERO DISTRIBUCIÓN PRINCIPAL Y ACCESORIOS u 1,00 2.046,31 22,14 0,40 2068,84 2.068,84
6,02 TABLERO CONTROL GE 4-8 PTOS u 17,00 39,7 14,81 0,74 55,25 939,25
6,03 ACOMETIDA PRINCIPAL CONDUCTOR 2#4,1#6,1#8 AWG m 569,54 10,79 2,65 0,13 13,57 7.728,66
6,04 BREAKER 1 POLO 16 AMP u 50,00 5,45 5,32 0,27 11,04 552,00
6,05 BREAKER 2 POLOS 32 AMP (TOMAS ESPECIALES) u 48,00 13,4 5,32 0,27 18,99 911,52
6,06 POZO REVISIÓN INS. ELÉCTRICA 0.70X0.70X1.00 M TAPA u 14,00 54,31 30,4 1,92 86,63 1.212,82
6,07 PUNTO DE ILUMINACIÓN CONMUTADA pto 47,00 14,99 13,72 0,69 29,40 1.381,80
6,08 PUNTO DE ILUMINACION CONDUCTOR Nª 12 pto 226,00 10,49 14,48 0,72 25,69 5.805,94
6,09 PUNTO INTERRUPTOR DOBLE (APLIQUE) pto 30,00 3,51 8,74 0,44 12,69 380,70
6,10 PUNTO DE TOMACORRIENTE 220 V TUBO CONDUIT 1" pto 48,00 28,92 17,1 0,86 46,88 2.250,24
6,11 PUNTO DE TOMACORRIENTE DOBLE 110 V, TUBO CONDUIT EMT. 1/2" pto 223,00 17,5 9,12 0,46 27,08 6.038,84
6,12 SENSOR DE MOVIMIENTO pto 20,00 14,29 8,36 0,42 23,07 461,40
6,13 TIMBRE INCLUYE PVC LIVIANO 1/2", ALAMBRE Y CAJA RECTANGULAR (PORTERO ELÉCTRICO) pto 15,00 35,08 12,16 0,61 47,85 717,75
6,14 VARILLA COPPERWELD INC. CONECTOR u 17,00 8,04 15,98 0,8 24,82 421,94
LUMINARIAS
6,15 FOCO LED PAR 38 18W E27 SYLVANIA (BAÑOS) u 52,00 20,16 5,32 0,27 25,75 1.339,00
6,16 REFLECTOR LED 50W (EXTERIORES) u 61,00 18,99 5,32 0,27 24,58 1.499,38
6,17 INSTALACIÓN DE LÁMPARA RESIDENCIAL (APLIQUE) u 138,00 0,06 5,31 0,27 5,64 778,32
6,18 LUMINARIA 4X32 W (ESTACIONAMIENTOS) u 19,00 70,22 7,6 0,38 78,2 1.485,80
TELECOMUNICACIONES
6,19 PUNTO SALIDAS ANTENAS TV pto 31,00 7,09 12,16 0,61 19,86 615,66
6,20 ACOMETIDA TELEFÓNICA CABLE MULTIPAR m 183,26 1,94 0,53 0,03 2,5 458,15
6,21 PUNTO SALIDA PARA TELÉFONOS, ALAMBRE TELEFÓNICO, ALUG 2 X 20 pto 15,00 4,71 15,2 0,76 20,67 310,05
6,22 CAJA TELEFÓNICA 20*20CM u 15,00 18,21 1,14 0,06 19,41 291,17
7.- ACABADOS 435.633,80
PISOS
7,01 PINTURA PARA PISO (INTERIOR GARAJE ALTO TRÁFICO) m2 523,65 16,91 16,45 0,30 33,66 17.626,06
7,02 PORCELANATO NACIONAL EN PISO DE 50X50CM (BODEGAS) m2 87,86 30,48 6,08 0,9 37,46 3.291,24
7,03 PORCELANATO MARMOL PIETRA (BAÑOS) m2 148,79 52,27 6,08 0,9 59,25 8.815,81
7,04 PORCELANATO MARVEL STONE (DEPARTAMENTOS) m2 618,23 70,24 6,08 0,9 77,22 47.739,72
7,05 DUELA DE CHANUL 11*2.35*1.8, PULIDO LACADO m2 350,77 47,32 11,4 2,18 60,90 21.362,08
7,06 DECK PVC EXTERIOR (INCLUYE MANO DE OBRA Y EQUIPO) m2 181,02 100,00 0 0 100,00 18.102,00
7,07 BALDOSA DE GRANITO FONDO GRIS m2 444,26 16,72 5,32 3,49 25,53 11.342,06
7,08 CÉSPED SINTÉTICO FIBRILADO GREEN 20mm (INCLUYE MANO DE OBRA Y EQUIPO) m2 230,51 20,62 0 0 20,62 4.753,12
7,09 BARREDERA DE PISO FLOTANTE H= 8CM m 279,95 5,75 1,90 0,10 7,75 2.169,61
7,10 BARREDERA DE PORCELANATO H= 10CM m 603,53 4,58 3,27 0,16 8,01 4.834,28
PAREDES-TUMBADOS
7,11 EMPASTE EXTERIOR m2 1.649,31 1,75 1,9 0,12 3,77 6.217,92
7,12 EMPASTE INTERIOR m2 3.446,40 0,69 1,52 0,1 2,31 7.961,20
7,13 PORCELANATO STORM SAND (BAÑOS) m2 599,27 39,80 4,63 0,23 44,66 26.763,53
7,14 PINTURA DE CAUCHO EXTERIOR, LÁTEX VINILO ACRÍLICO m2 3.446,40 1,89 1,9 0,11 3,90 13.440,98
7,15 PINTURA DE CAUCHO INTERIOR, LÁTEX VINILO ACRÍLICO m2 1.499,38 1,89 1,52 0,09 3,50 5.247,82
7,16 PINTURA DE CAUCHO CIELO RASO, LÁTEX VINILO ACRÍLICO H=2.50M m2 1.291,74 1,94 1,9 0,11 3,95 5.102,37
7,17 CIELO RASO GYPSUM, 1/2" (NO INCLUYE: EMPASTE, RA) m2 1.291,74 13,92 13,47 0,67 28,06 36.246,22
CUBIERTAS
7,19 CUBIERTA DE POLICARBONATO TRANSLÚCIDO DE 8MM INC. ESTRUCTURA METÁLICA m2 35,89 28,44 15,20 5,46 49,10 1.762,20
PUERTAS
7,20 PUERTA TAMBORADA BLANCA 0.70 M, INCLUYE MARCOS Y TAPA MARCOS u 65,00 140,42 28,05 1,40 169,87 11.041,55
7,21 PUERTA TAMBORADA BLANCA 0.80 M, INCLUYE MARCOS Y TAPA MARCOS u 38,00 141,06 28,05 1,40 170,51 6.479,38
7,22 PUERTA BLINDADA 3MM CON OJO PEZ FORRO 2MM (INCLUYE INSTALACIÓN Y PINTURA) u 16,00 572,07 42,68 0,80 615,55 9.848,85
7,23 PUERTA DE ALUMINIO Y VIDRIO 6 MM (INCL. CERRADURA) m2 12,37 93,33 10,95 0,55 104,83 1.296,33
PUERTA DE TOL PEATONAL PANELADA COLOR GRIS MATE DE 2MM. DIMENSIONES DE 1.20M.
7,24 u 1,00 89,44 182,34 66,36 338,14 338,14
X 2.10M
7,25 PUERTA CORREDIZA ALUMINIO - VIDRIO CLARO 4MM (INCLUYE INSTALACIÓN) m2 17,81 120,19 14,51 0,40 135,11 2.405,96
7,26 PUERTA TOOL DOBLADO CON MARCO (INCLUYE INSTALACION Y PINTURA) m2 8,21 15,78 6,86 0,34 22,98 188,62
PUERTA DE TOL DE GARAGE PANELADA COLOR GRIS MATE CON PLANCHA DE 3MM.
7,27 u 1,00 784,88 413,07 82,60 1280,55 1.280,55
DIMENSIONES DE 3M. X 2.10M
25
PROCESO VALORACIÓN
VENTANAS
7,28 VENTANA CORREDIZA DE ALUMINIO NATURAL Y VIDRIO 6 MM m2 26,68 54,77 12,16 0,61 67,54 1.802,16
7,29 VENTANA DE ALUMINIO NATURAL FIJA Y VIDRIO 6 MM m2 226,94 17,08 12,00 3,37 32,45 7.364,14
7,30 VENTANA PROYECTABLE DE ALUMINIO m2 131,74 40,91 16,00 4,50 61,41 8.089,91
CERRADURA
7,31 CERRADURA LLAVE-SEGURO (INCLUYE INSTALACIÓN) u 101,00 21,50 1,72 0,10 23,33 2.356,05
7,32 CERRADURA LLAVE LLAVE (TIPO CESA NOVA CROMADA) u 17,00 16,57 11,40 0,57 28,54 485,18
7,33 CERRADURA PASILLO, TIPO CESA NOVA CROMADA u 9,00 31,51 7,60 0,38 39,49 355,41
7,34 CERRADURA PLANA PARA PUERTA METÁLICA (INCLUYE INSTALACIÓN) u 13,00 15,67 3,62 0,96 20,24 263,15
PASAMANOS
7,35 PASAMANO DE ACERO INOXIDABLE 2" Y VIDRIO TEMPLADO 10 MM m 110,12 191,65 11,4 3,34 206,39 22.727,67
MUEBLES EMPOTRADOS
7,36 DIVISION DE TOL DOS LADOS EN BAÑO (INCLUYE PINTURA, INSTALADO, TUBO RECTANGULAR) m2 9,00 22,38 14,46 2,04 38,88 349,92
MUEBLE BAJO DE COCINA CON MESON DE GRANITO CHINO BLANCO ZARDO Y HERRAJES
7,37 m 85,27 220,55 29,81 8,89 259,25 22.106,25
PARA CAJONES
7,38 MUEBLE ALTO DE COCINA EN AGLOMERADO MELAMINICO E=15MM m 36,70 80,68 22,80 6,69 110,17 4.043,24
7,39 MUEBLE MODULAR SUSPENDIDO BASIC PARA BAÑOS TIPO 1 u 56,00 170,01 22,80 6,69 199,50 11.172,00
7,4 MUEBLE MODULAR SUSPENDIDO NUEZ PARA BAÑOS TIPO 2 u 6,00 180,00 22,80 6,69 209,49 1.256,94
7,41 MUEBLE SUSPENDIDO BEIGE (BAÑOS SUBSUELO) u 2,00 280,00 22,80 6,69 309,49 618,98
7,42 CLOSET MDF LAMINADO m2 169,13 50,33 81,44 4,07 135,84 22.975,16
7,43 EXTRACTOR DE AIRE (PROVISION Y MONTAJE) (COCINA) u 17,00 80,65 7,20 0,36 88,21 1.499,57
PIEZAS SANITARIAS
7,44 LAVAMANOS EMPOTRADO MILENIUM 38.2*70.7*13.5 (NO INC. GRIFERÍA) u 58,00 201,41 17,70 0,88 219,99 12.759,42
7,45 INODORO FONTANA SUSPENDIDO C/ASLOW DOWN 71.5*36.5*75.5CM u 53,00 331,16 23,04 1,15 355,35 18.833,55
GRIFERIA Y ACCESORIOS
7,46 LAVAPLATOS 2 POZOS MEZCLADORA EXTERNA u 16,00 236,63 23,02 1,15 260,79 4.172,70
7,47 DUCHA CON MONOMANDO FV u 31,00 112,65 11,4 0,57 124,62 3.863,22
7,48 GRIFERÍA PARA LAVAMANOS PORT-CROMO FV u 58,00 107,78 20,52 1,03 129,33 7.501,14
7,49 ACCESORIOS 6 PIEZAS SERIE jgo. 49,00 77,80 6,03 0,30 84,13 4.122,37
7,50 ESPEJO CLARO 4 MM INCLUYE SOPORTES m2 51,65 16,91 7,25 0,20 24,36 1.258,09
OBRAS EXTERIORES
7,51 LIMPIEZA FINAL DE LA OBRA m2 - 1,75 0,09 1,84 -
TOTAL 1.057.812,25
PORCENTAJES DE GASTO POR PROCESO CONSTRUCTIVO
ITEM RUBROS PRINCIPALES DE LA CONSTRUCCIÓN COSTO PARCIAL PORCENTAJE PARCIAL

1.- OBRAS PRELIMINARES 5.950,46 0,56 %
2.- MOVIMIENTOS DE TIERRAS 24.418,60 2,31 %
3.- ESTRUCTURA 389.513,96 36,82 %
4.- ALBAÑILERÍA 103.730,67 9,81 %
5.- INSTALACIONES HIDROSANITARIAS 60.915,53 5,76 %
6.- INSTALACIONES ELÉCTRICAS 37.649,23 3,56 %
7.- ACABADOS 435.633,80 41,18 %
TOTAL 1.057.812,25 100,00 %
VALOR DE LA CONSTRUCCIÓN POR LA CONDICIÓN DE LA PROPIEDAD
DATOS DE LA CONSTRUCCIÓN UNIPROPIEDAD C.I. (%) 14 PROPIEDAD HORIZONTAL C.I.(%) 21

1 AREA DE CONSTRUCCIÓN 1.998,48 COSTO INDIRECTO 148.093,71 COSTO INDIRECTO 222.140,57
2 COSTO DIRECTO TOTAL 1.057.812,25 COSTO TOTAL 1.205.905,96 COSTO TOTAL 1.279.952,82
3 COSTO DIRECTO M2 529,31 COSTO M2 603,41 COSTO M2 640,46
Tabla 8 Análisis de precios Unitarios para tipología Hormigón armado de 1 a 3 pisos, categoría de
acabados primera de unipropiedad y PH. , Fuente de actualización de APU´S, Coordinación de
Catastro y Valoración a través de precios de la Cámara de la Construcción 2019.
 Usos constructivos ……….

Para la valoración de las construcciones cubiertas se considerará, aparte de la depreciación,
los factores de corrección por el uso constructivo de la unidad constructiva y su etapa constructiva.
Factor Uso Constructivo (fu)

Es el tipo de uso predominante para el que fue planificada, diseñada, edificada o remodelada
(parcial o total) la unidad constructiva.
Por ejemplo, las edificaciones destinadas a uso habitacional, centros comerciales, oficinas,
salud u otros.
Definición general de usos constructivos
26
PROCESO VALORACIÓN
Los diferentes usos constructivos se agrupan por categorías principales las mismas que se
detallan a continuación1:
 Habitacional
Son edificaciones que fueron construidas para cumplir la función de ser habitadas por el ser
humano, dentro de este uso se registrará: casa, departamento, casa barrial, parqueadero cubierto,
cuarto de máquinas, cuarto de basura, bodega, barbacoa, garita/guardianía, balcón, salas de uso
múltiple, porche, vestidor, lavanderías/ secaderos cubiertos.
 Industrial
Son edificaciones que se han realizado para conseguir un determinado producto de
consumo, dentro de este uso se puede considerar: Galpón comercial/bodega comercial/bodega
industrial (cercha porticada), Galpón comercial/bodega comercial/bodega industrial (otras
estructuras), nave industrial de bajo impacto, nave industrial de mediano impacto.
 Galpón comercial / Bodega comercial / Bodega industrial cercha porticada y
otras estructuras
Género de edificio o espacio que interviene en el proceso de distribución de una
mercancía, desde el productor hasta el consumidor.
 Nave Industrial bajo impacto y nave Industrial mediano impacto
Se calificará en este uso a los lotes ocupados por naves industriales, que cubren grandes
superficies y de alturas que oscilan entre los 6 a 9 metros, con espacios abiertos para maniobras
vehiculares, de carga y descarga de productos, grandes áreas de almacenamiento (bodegas).
Por ejemplo: ensambladoras de vehículos, línea blanca, textileras, industria metal
mecánica, industria de bebidas: (cervezas, gaseosas, jugos), fábricas de accesorios de baños y
cocina, entre otras.
Para este uso, será considerado como nave Industrial bajo o mediano impacto, aquella
cuyas normas ambientales cumplan con este parámetro y porque posee instalaciones especiales
para la producción industrial como: instalación de saneamiento, instalación de fontanería,
instalación contraincendios, instalación de climatización, instalación de ventilación, extracción de
polvo, instalación eléctrica, estudio de seguridad y salud entre otras.
 Comercio
Son edificaciones planificadas y en donde se desarrollan actividades de intercambio y
consumo de bienes y servicios, aquí se encontrarán:
1 Nota: Los conceptos ampliados de cada uno de los usos constructivos que no se
detallan en las diferentes categorías descritas en este anexo, constan en el Manual de la

ficha catastral predial.
27
PROCESO VALORACIÓN
Centros comerciales tipo “A”, centros comerciales tipo “B”, restaurante, mercado, lavadora
de autos, almacén/comercio menor/local, comercio especializado, gasolinera.
 Centro Comercial A (acabados popular, económico y normal)
Son edificaciones planificadas y en donde se desarrollan actividades de intercambio
y consumo de bienes y servicios, en el cual se encuentra los centros comerciales populares.
 Centro Comercial B (acabados primera, lujo y especial)
Son edificaciones planificadas y en donde se desarrollan actividades de intercambio
y consumo de bienes y servicios, en el cual se encuentran catalogados los centros
comerciales de categorías cuyos acabados son de primera, de lujo y especiales, se
considerarán también por poseer instalaciones especiales como teatros, cines, patios de
comidas, entre otros equipamientos.
 Comercio Especializado
Edificación destinada a un comercio de carácter temático como: Fybeca, Kywi, entre
otros.
 Servicio Público, Administrativo y Gestión
Son los edificios diseñados para que funcionen instituciones de servicios públicos,
financieros y de asistencia social, dentro de este uso podemos considerar: terminal terrestre,
aeropuerto internacional, terminal aérea de pasajeros, torre de control aérea, centros de asistencia
social, edificio de parqueaderos, oficina/edificio de oficinas/mezzanine, banco/financiera, planta de
tratamiento de agua, planta de bombas de agua, batería sanitaria.
 Educación
Son edificaciones con diseños destinados a actividades educacionales, de instrucción y
formación; se inscriben en esta clasificación: aulas, centro cultural y auditorio.
 Seguridad
Edificios diseñados con fines de control, entre las que tenemos: retén policial/ UPC,
reclusorio, estación de bomberos.
 Salud
Edificaciones construidas para desarrollar actividades dedicadas al servicio de la salud,
prevención, curación y rehabilitación tipificadas como: dispensario médico/centro de salud, clínica, y
hospital.
 Religioso
Construcciones majestuosas, en proporción y volumen destinadas con el culto, ritos y
formación espiritual como: convento, sala de culto, iglesia/ capilla.
 Servicios Funerarios
Edificaciones creadas para dar servicios mortuorios, como son: cementerio, funeraria.
 Deportivo
28
PROCESO VALORACIÓN
Son elementos constructivos diseñados para la realización de actividades de esparcimiento

recreativo y deportivo cubierto, para el que se han habilitado espacios específicos como: piscina
cubierta, escenario deportivo cubierto.
 Recreativo
Edificaciones cubiertas diseñadas para entrenamiento, diversión, distracción tales como:
sauna/ turco/ hidromasaje/ jacuzzi, sala de cine/ teatro
 Hospedaje
Construcciones especializadas en actividad de alojamiento temporal de personas. Se
calificará en este uso a todas las edificaciones destinadas a este fin como son: hostal, motel,
hostería, y hotel.
 Agrícola – Agropecuario
Construcción que cumplen con la función de proteger y mejorar las condiciones de los
cultivos, para el descanso y alimentación del ganado. generalmente las encontramos en el área rural
del DMQ, entre ellas tenemos: invernadero, caballeriza, establo/sala de ordeño, plantel avícola,
porqueriza.
De acuerdo al uso predominante de la construcción, según el manual de ficha predial,

análisis de precios unitarios o investigación del mercado inmobiliario se considerarán los factores
de mérito o demérito al valor base de la tabla de tipologías constructivas, según el siguiente detalle:
USOS CONSTRUCTIVOS CUBIERTOS

CATEGORÍA
USO CONSTRUCTIVO FACTOR
PRINCIPAL
Invernadero 0.04
Caballeriza 0.50
AGRÍCOLA Y
Establo / Sala de ordeño 0.58
AGROPECUARIO
Plantel avícola 0.50
Porqueriza 0.59
Casa 1.00
Vivienda de Interés Social 1.00
Departamento 1.00
Casa barrial 1.00
HABITACIONAL
Parqueadero cubierto 0.75
Cuarto de máquinas 1.46
Cuarto de basura 0.98
Bodega 0.71
29
PROCESO VALORACIÓN
Barbacoa 1.46
Garita / Guardianía 0.89
Balcón 0.65
Sala de uso múltiple 1.38
Porche 0.75
Vestidor 1.30
Lavandería / Secadero cubierto 0.56
Circulación vehicular cubierta 0.75
Circulación peatonal cubierta, halls de ingreso, gradas,
0.70
corredores
Terminal terrestre 1.79
Aeropuerto internacional 2.84
Terminal aérea de pasajeros 5.66
Torre de control aérea 7.55
SERVICIO
Centro de asistencia social 1.51
PÚBLICO.
Edificio de parqueaderos 1.05
ADMINISTRATIVO
Oficina /Edificio de oficina/ Mezzanine 1.41
Y GESTIÓN
Banco / Financiera 1.94
Planta de tratamiento de agua 1.29
Planta de bombas de agua 0.55
Batería sanitaria 1.24
Aula 1.30
EDUCACIÓN Centro cultural 1.16
Auditorio 1.67
Retén policial / UPC 1.27
SEGURIDAD Reclusorio 1.54
Estación de bomberos 3.40
Dispensario médico / Centro de salud 1,50
SALUD Clínica 1,61
Hospital 1,98
Convento 1.35
RELIGIOSO Sala de culto 1.01
Iglesia / Capilla 1.51
Cementerio 1.43
SERVICIOS
Funeraria 1.24
FUNERARIOS
Campo Santo 1.30
30
PROCESO VALORACIÓN
Galpón comercial / Bodega comercial / Bodega industrial

1.95
(cercha porticada)
Galpón comercial / Bodega comercial / Bodega industrial
INDUSTRIAL 0.79
(otras estructuras)
Nave industrial bajo impacto 1.54
Nave industrial mediano impacto 2.68
Piscina cubierta 2.04
DEPORTIVO
Escenario deportivo cubierto 1.50
Sauna / Turco / Hidromasaje / Jacuzzi 0.82
RECREATIVO
Sala de cine / Teatro 2.04
Hostal 1.00
Motel 1.19
Hostería 1.55
HOSPEDAJE
Hotel 1-2 estrellas 1.00
Hotel 3 estrellas 1.52
Hotel 4-5 estrellas 1.76
Centro comercial A 1.37
Centro comercial B 1.72
Restaurante 1.29
Mercado 1.26
COMERCIO
Lavadora de autos 0.94
Almacén / Comercio menor / Local 1.00
Comercio especializado 1.41
Gasolinera 3.67
Tabla 9 Tabla de Factor de uso. Fuente: Ordenanza Metropolitana de valoración 196 y

estudios realizados por la Coordinación de Catastro y Valoración.
 Tabla de valores de la construcción
Una vez realizado los análisis de precios unitarios para la tipología constructiva por su
estructura de 1 a 3 pisos y unipropiedad y propiedad horizontal y uso vivienda se obtiene los
siguientes valores.
31
PROCESO VALORACIÓN
1-3 PISOS
TIPO DE ACABADOS
ESTRUCTURA A B C D E
UP UP-PH UP PH UP PH UP PH
HORMIGON
288 420 432 603 640 780 814
ARMADO
ACERO/METÁLICO 270 437 449 641 680 849 886
LADRILLO/BLOQUE 141 223 394 405 621 659 798 847
ADOBE/TAPIAL 139 210 317 326 471 500
MADERA 141 230 403 413 556 590 778 811
PIEDRA 219 273 281
CAÑA GUADUA 134 176 243 250
CERCHA
186 258 265 375 398
PORTICADA
Tabla 102 Tabla del valor del m2 de construcción, según categoría de acabados , Fuente
de actualización de APU´S, Coordinación de Catastro y Valoración a través de precios de la
Cámara de la Construcción 2019.
Para determinar el valor unitario de la construcción por el número de pisos y usos

constructivos al valor unitario que consta en la tabla 10 de este documento se multiplica por los
factores de corrección por el número de pisos y usos constructivos.
32

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DIRECCIÓN METROPOLITANA DE CATASTRO

COORDINACION CATASTRO – VALORACIÓN

3.1 DETERMINACIÓN DE LAS VARIABLES QUE INTERVIENEN EN

 Costos que intervienen en la construcción .................................. 20

Costos indirectos, generales y financieros ................................................. 20

 Análisis de precios unitarios (APUS) ........................................... 23

METODOLOGÍA PARA DETERMINAR EL VALOR UNITARIO DE LAS

Presentar una metodología para la valoración de la construcción, que se sustente en un

La metodología de valoración de la construcción, que a continuación se desarrolla, se basa

 Determinación de las variables que intervienen en la valoración de la construcción.

3.1 DETERMINACIÓN DE LAS VARIABLES QUE INTERVIENEN EN LA

Para la valoración de la construcción en el Distrito Metropolitano de Quito, se considera

Estructura: La estructura es el soporte de una edificación.

Altura en pisos: Se refiere al número de pisos que pueden ser construidos en

Tipo de Propiedad: Se refiere a las construcciones en unipropiedad y en

3.2 DETERMINACIÓN DE INDICADORES

variable establecida, utilizaremos los siguientes indicadores para la determinación

Estructura: Hormigón armado

Altura en Pisos: 1a 3 pisos

Tipo de Propiedad: Unipropiedad

En construcción, es el nombre que recibe el conjunto de elementos, unidos, ensamblados o

Para considerar el tipo de estructura de la unidad constructiva para el sistema catastral y

Conceptos e ilustraciones de tipos de estructuras

 Estructura de hormigón armado

Ilustración 1 Imagen Referencial de una edificacaión con estructura de hormigón armado

 Estructura de acero y/o metal (acero/metálico)

Ilustración 2 Imagen referencial de una edificación con estructura de acero

Ilustración 3 Imagen referencial de una edificación con estructura metálica

Ilustración 4 Imagen referencial de una edificación con estructura metálica

Ilustración 5 Imagen referencial de una edificación con estructura de ladrillo

Ilustración 1 Imagen referencial de una edificación con estructura de bloque

Ilustración 7 Imagen referencial de una edificación con estructura de adobe

Ilustración 2 Imagen referencial de una edificación con estructura de tapial

Ilustración 9 Imagen referencial de una edificación con estructura de madera

Ilustración 3 Imagen referencial de una edificación con estructura de piedra

Definición de las categorías de acabados exteriores

 Categoría A - Tipo de acabado popular:

 Categoría B - Tipo de acabado económica:

 Categoría C - Tipo de acabado normal:

Conformado por edificaciones con diseño planificado. En exteriores se da un tratamiento de

Determinar categoría de acabados.- Para determinar la categoría de acabados se parte de los

de los acabados en un análisis de precios unitarios siendo un 40% en paredes, un 27 en cubierta,

13% en ventanas, un 5% en vidrios y un 15 % en puertas, se establece el valor por m2 de cada uno

ENLUCIDO SIN PINTURA

Tabla 1. Puntajes para la formación de categoría de acabados

NO TIENE -MAMPOSTERIA SIN ENLUCIR

PINTADO SOBRE MAMPOSTERÍA /

POLICARBONATO / ACRILICO / VIDRIO

MADERA MACIZA / VIDRIO / PUERTA DE

ALUMINIO CON VIDRIO

TEJA INDUSTRIALIZADA / TEJA PLANA

ACABADOS EXTERIORES SEGÚN SUMATORIA DE PESOS

LOSA HORMIGON MASILLADO

TABLA DE RANGOS PARA ESTABLECER LAS CATEGORÍAS DE

MADERA ORDINARIA (MDF)

STEEL PANEL / TEJA METALICA/PVC

NO TIENE (TABLA DE MONTE)

combinaciones de los elementos de las variables de acabados considerando las características de