INTRODUCCION

El embargo inmobiliario es el procedimiento en virtud del cual él o los acreedores

indisponen uno o varios inmuebles propiedad de su deudor, previamente enajenados a
su favor por medio de hipotecas o contratos similares. 

El embargo inmobiliario está regulado  por los artículos 2126 a 2170 y 2204 al
2218 del Código Civil y por los artículos 673 al 779 del Código de Procedimiento Civil.

A lo largo de este trabajo se van a desarrollar aspectos relacionados al embargo

inmobiliario: plazos legales y esquema procedimental por la vía ordinaria.
CONCLUSION

Al realizar este trabajo pudimos conocer los diferentes plazos legales y el esquema
procedimental del Embargo Inmobiliario Ordinario. Así mismo pudimos poner en práctica cada
uno de los procedimientos requeridos para esta vía de ejecución que se pueden realizar en un
periodo de tiempo de 120 días si el proceso concurre sin incidentes.

Este esquema procedimental del Embargo Inmobiliario Ordinario se ha convertido en

un estándar para la vía de ejecución en virtud de la cual el acreedor pone en manos de
la justicia y hace vender el o los inmuebles de su deudor, a fin de obtener el pago de su
crédito del precio de venta del o de los inmuebles embargados.
BIBLIOGRAFIA

 Gaceta Jurídica Virtual (2000). El Embargo Inmobiliario Ordinario.

 ttps://www.drleyes.com/page/tjuridicos/documento/39/55/Embargos
 Definiciones:

Los bienes se clasifican en bienes muebles y bienes inmuebles, y esta división da

origen a una de las primeras clasificaciones de los procedimientos de embargo, que
serán considerados embargos mobiliarios o embargos inmobiliarios de acuerdo al tipo
de bienes sobre los cuales recaigan.  

En ese sentido,  el embargo inmobiliario es el procedimiento en virtud del cual él o

los acreedores indisponen uno o varios inmuebles propiedad de su deudor,
previamente enajenados a su favor por medio de hipotecas o contratos similares. 

También se defina el embargo inmobiliario  como la vía de ejecución en virtud de la

cual el acreedor pone en manos de la justicia y hace vender el o los inmuebles de su
deudor, a fin de obtener el pago de su crédito del precio de venta de los inmuebles
embargados.

Disposiciones legales:

El embargo inmobiliario está regulado  por los artículos 2126 a 2170 y 2204 al
2218 del Código Civil y por los artículos 673 al 779 del Código de Procedimiento Civil.

Características del Embargo Inmobiliario:

El embargo inmobiliario tiene particularidades propias en comparación con los

otros embargos, tales como: 

a) Es un procedimiento de naturaleza judicial diferente a los embargos ejecutivos,

eminentemente extrajudiciales, porque el tribunal actúa en la medida que surjan o
puedan surgir contestaciones entre las partes. A pesar de esto, en el embargo
inmobiliario el tribunal actúa sólo administrativamente, en principio, asegurando el
cumplimiento de los procedimientos legales. 

b) Tiene dos etapas: una primera etapa intenta sustraer el bien inmueble de la
esfera de dominio del deudor; y una segunda etapa prepara el inmueble para la venta.  

c) El plazo puede llegar unos ciento veinte (120) días,  si el persiguiente y su
abogado han sido tan hábiles, cuidadosos y afortunados que las contestaciones, los
incidentes y las complicaciones procesales no les resulten adversas; en comparación al
embargo ejecutivo, que puede realizarse en quince (15) días. 
 Bienes Embargables:

El artículo 2118 del Código Civil dispone que  pueden ser objeto de embargo
inmobiliario todos los bienes "susceptibles de hipoteca". Asimismo el  artículo 2204 del
mismo Código Civil, establece que pueden  embargarse los bienes inmuebles y sus
accesorios reputados inmuebles, y el usufructo que recae sobre bienes inmuebles. Por
lo tanto  el embargo  puede recaer sobre los inmuebles por naturaleza (tal como los
describe el artículo 518 del CC), así como sobre los inmuebles por destino (descritos
por el artículo 520 del CC). 

El deudor en el Embargo Inmobiliario

            Aunque el acreedor no está obligado a probarlo, el deudor debe ser el

propietario del inmueble a embargar. Si el deudor no es el propietario, podría tener
lugar la demanda en distracción, vía mediante la cual el tercero afectado reclama la
propiedad del inmueble y, por tanto, la invalidez del procedimiento.
            Otras categorías de deudores, tales como los menores, los menores
emancipados, los interdictos y las mujeres casadas, imponen consideraciones
diferenciadas.
            Cuando el deudor sea incapaz, por ejemplo, el procedimiento se incoa
contra su representante legal. Si es contra menores emancipados, se ejecuta contra el
deudor y su curador, y en el caso de un incapaz provisto de consultor judicial, el
procedimiento se dirige conjuntamente contra ambos. En el caso de la mujer casada, el
embargo de los inmuebles pertenecientes a la comunidad se dirigirá contra el marido,
aunque la mujer esté obligada a la deuda, de acuerdo a las prescripciones del artículo
2208 del Código Civil. De la misma manera, cuando se trata de inmuebles propios de la
mujer casada bajo régimen de la comunidad de bienes, el embargo se ejecuta contra
ambos esposos.
            Si el marido es menor, o si se niega a litigar en unión a su esposa, ella
puede ser autorizada por la justicia para llevar el procedimiento. Si ambos esposos son
menores, o sólo la mujer lo es, puede designarse curador a la mujer contra quien se
perseguirá el embargo. 

Plazos para ejecutar el Embargo Inmobiliario:

• Mandamiento de Pago: plazo de 30 días concedido al deudor, para hacer efectivo

el pago de su deuda. (Art.674 CPC)

• Levantamiento del Acta de embargo: cumplidos los 30 días del plazo anterior,
dando plazo de 15 días.

• Denuncia de embargo: cumplidos los 15 días, dando plazo para la inscripción o

transcripción del embargo. (Art.677 CPC)
 • Transcripción o inscripción del acta de embargo y de la denuncia: cumplidos los
15 días a partir de la denuncia. (Art.678 CPC)

• Depósito del pliego: 20 días a partir de la fecha de transcripción o inscripción del

acta de embargo y de la denuncia. (Art. 690 CPC)

• Notificación del depósito del pliego: 8 días a partir del depósito. (Art. 691 CPC)

• Audiencia de lectura del pliego: entre 20 y 30 días a partir del depósito del mismo
en la secretaría del tribunal. (Art.691 CPC)

• Audiencia de adjudicación: entre 30 y 40 días a partir de la audiencia de lectura

del pliego. (Art.695 CPC)

• Publicación: 20 días antes de la adjudicación, por lo menos. (Art.696 CPC)

• Puja ulterior: (si ha lugar): 8 días a partir de la decisión de adjudicación. (Art.708

CPC)

Tiempo mínimo para el embargo: 120 días (si no surgen incidentes) 

Proceso del Embargo Inmobiliario: 

El Poder Especial.-

El poder especial es el acto en virtud del cual una persona otorga a otra facultad
suficiente y necesaria para obrar en su nombre y por su cuenta. Por extensión, se
denomina poder al documento o instrumento donde consta esa autorización o
representación. (Guillermo Cabanellas. Diccionario Jurídico Elemental, p. 247). 

El alguacil que comunicará el mandamiento de pago tendente a embargo

inmobiliario debe estar provisto de este poder especial, en los términos del artículo 556
del Código de Procedimiento Civil. Este poder especial suele denominarse
"procuración" o "acto de procuración". 
 Mandamiento de Pago:

El  artículo 2217 del Código Civil estipula que el procedimiento de embargo

inmobiliario debe ser precedido por un mandamiento de pago, el cual es un acto de
alguacil regulado por el artículo 673 del CPC en virtud del cual se requiere al deudor el
cumplimiento de su obligación dándole un plazo de 30 días, advirtiéndole que, de no
obtemperar, se procederá al embargo de sus bienes inmuebles, para lo cual el
interesado dispone de un plazo de 90 días después de notificado el mandamiento de
pago.  Este es el punto de partida del proceso del embargo inmobiliario.  

Acta de Embargo:

Es un acto de alguacil levantado en el lugar donde radican los bienes a embargar,

y al igual que el mandamiento de pago está sujeto a determinadas precisiones.

El persiguiente acude por ministerio de alguacil a levantar el "acta de embargo",

transcurridos no menos de 30 ni más de 90 días después de la notificación del
mandamiento y la intimación a pagar o abandonar, si hubo lugar a ella.  El acta de
embargo debe hacer mención del título ejecutorio, entre otros aspectos. 

Denuncia del Embargo:

Levantada el acta de embargo, se procede a denunciarla al embargado. Es decir, a

notificar al deudor que, efectivamente, la amenaza de embargo contenida en el
mandamiento de pago se ha materializado. Esta denuncia se efectúa en virtud del
artículo 677 del CPC, que prevé un plazo de quince (15) días después del
levantamiento del acta de embargo.  La denuncia vale como emplazamiento: el deudor
constituirá abogado, el persiguiente se convertirá en demandante.       
    
Transcripción e Inscripción del Embargo:

El inmueble puede ser registrado o no-registrado. En el primer caso, se habla de

inscribir el embargo; en el segundo, de transcribirlo. 

Para inmuebles registrados, se efectúa la inscripción del embargo por ante el

Registrador de Títulos. Para inmuebles no-registrados, se procede a la transcripción
por ante la Conservaduría de Hipotecas. 

Si los inmuebles tienen categoría de "registrados", el siguiente paso debe ser

recurrir por ante el Registrador de Títulos, llevando el original del título y el original del
acta de denuncia, más las copias del acta de embargo y de la denuncia de embargo,
que el Registrador conservará. A este funcionario se le solicitará la inscripción en el
"libro registro", y anotará en el pie de sus actas que se inscribió en tales fechas, en tal
folio y libro, y lo devuelve al portador. El plazo de transcripción de las actas de embargo
es de quince (15) días a partir de la fecha de la denuncia del artículo 676, variando el
plazo en el sentido de la distancia, de acuerdo a las prescripciones del artículo 678 del
CPC.  Esta formalidad tiene la intención de hacer constar el embargo realizado, porque
no pueden hacerse varios embargos sobre un mismo inmueble.           
En la Conservaduría de Hipotecas, o en el Registro de Títulos, se solicita al
funcionario respectivo la expedición de una Certificación donde se haga constar
quiénes son los acreedores inscritos con relación al inmueble embargado.            
Si existieran varias hipotecas sobre el inmueble embargado, entonces se gradúan
en el mismo sentido de cómo se concedieron: hipoteca en primer rango (para la fecha
más antigua en que se acordó la misma), hipoteca en segundo rango (la subsiguiente),
y así sucesivamente. En caso de no existir ninguna hipoteca sobre el inmueble, se
expide una Certificación haciendo constar ese hecho.           
Debemos destacar que el  Registrador de Títulos y el Conservador de Hipotecas
actúan similarmente en la ejecución de sus funciones, uno con motivo de los embargos
sobre inmuebles registrados y otro sobre inmuebles no registrados. 

La transcripción o inscripción del embargo tiene varios efectos que son:  

• Restricción de los derechos de uso, goce y administración del deudor sobre el

inmueble.

• Inmovilización de los frutos naturales y civiles del inmueble.

• Inajenabilidad del inmueble embargado.

• Atribución de la dirección de las persecuciones al acreedor cuyo embargo fue

inscrito o transcrito.

• Conversión de los acreedores quirografarios en terceros. 

Pliego de Condiciones:

Es un documento en el cual se consigna: quién es el embargante y quién es el

embargado, cuándo se realizó el acto de embargo, cuándo se hizo la denuncia del
acto, en virtud de qué título se realizó el embargo, la mención de la inscripción o de la
transcripción y la designación de los inmuebles o del inmueble embargado así como las
condiciones que regirán la adjudicación, conteniendo:  

1) La enunciación del título que ampara el embargo,

2) Designación de los inmuebles embargados,

3) Las condiciones de la venta,

 4) Inscripciones que hubieren sobre los inmuebles embargados o mención de que
no existen inscripciones. 

Tribunal competente:

La competencia en razón de la materia lo es la del tribunal de primera instancia,

en sus atribuciones civiles. En razón del territorio corresponde al tribunal del lugar de
ubicación del inmueble. Estas disposiciones sobre la competencia del derecho común
solamente aplican para los pueblos del interior que estén sus tribunales divididos en
cámaras civiles y comerciales. 

Una vez determinada la competencia, el pliego se deposita en la Secretaría del

Tribunal competente. 

A diferencia de los anteriores actos procedimentales, el Pliego de Condiciones no

se redacta en la forma común de los actos de alguacil, sino que se trata del escrito
redactado por el Abogado del Persiguiente donde se estipulan las condiciones bajo las
cuales se regirá la venta del inmueble embargado. 

Plazos y Depósito del Pliego

 Este documento se deposita en la Secretaría del Tribunal que tiene que ver con el
embargo, veinte (20) días después de la transcripción o inscripción. Allí se recibe y se
firma por el secretario, anotando la fecha en que tendrá lugar la audiencia para su
lectura.  

Dicha audiencia se fija entre los veinte (20) y los treinta (30) días que siguen al
depósito del pliego. 

Notificación del Pliego de Condiciones al Embargado.- Como el embargado ignora

todavía estos pasos del persiguiente, lo obligatorio es remitirle otro acto de alguacil
conteniendo la fijación de audiencia.  

Reparos al Pliego de Cargas, Cláusulas y Condiciones

El pliego puede ser objeto de reparos y observaciones por parte de los acreedores
y del embargado, que se opongan a una o varias cláusulas del mismo.  

Estos reparos -que no pueden referirse al precio del inmueble ofrecido por el
persiguiente- deben presentarse por escrito, cuando menos diez días antes del día
fijado para la lectura de dicho pliego de cargas, cláusulas y condiciones.            
Este escrito es comunicado por el oponente que lo realiza a las demás partes
intervinientes en el procedimiento de embargo, con intimación a comparecer en un
plazo no menor de dos días, a la audiencia que celebre al efecto el tribunal
apoderado.            
Este conocerá y fallará el asunto a más tardar el día designado para la lectura del
pliego de condiciones, y la sentencia pronunciada no será susceptible de ningún
recurso.           
El vendedor no pagado del inmueble embargado, que sea acreedor inscrito, debe
demandar la resolución de la venta por él consentida y notificarla en la Secretaría del
tribunal que conoce del procedimiento de embargo antes de que se produzca la
adjudicación, pues perdería definitivamente el derecho de hacerla pronunciar respecto
del adjudicatario, siempre que previamente le haya intimado a tal efecto mediante acto
notificado en el domicilio elegido por él en el acto de venta, o en su domicilio real. A
partir de la notificación del vendedor no pagado no se podrá ya cancelar el embargo sin
el consentimiento de los acreedores inscritos, o en virtud de sentencia.

La Adjudicación:

Es  un acto mediante el cual se declara propietario del inmueble embargado, a

quien satisfizo las condiciones expuestas en el pliego de cargas, cláusulas y
condiciones preparado por el persiguiente.  

La adjudicación constituye, por tanto, la culminación del procedimiento.            

La audiencia de adjudicación es decidida por el Juez apoderado, quien, ya
resueltos los incidentes presentados por el embargo -si es que se han presentado- fija
una "audiencia de adjudicación", a más tardar cuarenta (40) días después de la lectura
del pliego de cargas, cláusulas y condiciones (artículo 695 del CPC), a partir de cuya
lectura no pueden interponerse incidentes a menos que no sea sobre la sentencia de
adjudicación.     
       
Publicidad de la Adjudicación y Fijación de Edicto

Antes de la celebración de la audiencia de adjudicación a que aludimos, el

persiguiente prepara un edicto conteniendo las siguientes menciones: 

            a) Fecha del embargo

            b) Generales del embargado y el persiguiente
c) Designación del inmueble tal como se hubiere insertado en el acta de
embargo
            d) Precio ofrecido por el persiguiente para la adjudicación
            e) Hora, día e indicación del tribunal en que tendrá efecto la adjudicación
            f) Mención de la garantía que se haya estipulado para ser licitador
g) Designación del título ejecutorio, precio de la primera puja, así como la
fecha en la que se celebrará la adjudicación.
 
            Este edicto debe ser publicado en un periódico de circulación nacional y es
necesario que un alguacil redacte y levante un proceso verbal de fijación del edicto,
que lo hará en la puerta principal de la sala de audiencias del tribunal que va a conocer
la adjudicación. 
          
La Audiencia:

El persiguiente deposita en el tribunal el estado de costas y honorarios,

emplazamiento para la audiencia, acto de fijación de edictos, ejemplar del edicto y, rara
vez, el duplicado del Acreedor Hipotecario. 

Hay aspectos importantes que debemos tener en cuenta sobre esta audiencia, a
saber: 

a) La comparecencia se realiza por ministerio de abogado, a pena de nulidad.

b) Esta audiencia es pública (artículo 705 del Código de Procedimiento Civil)

c) Se requiere cumplir estrictamente con las condiciones establecidas en el pliego

de cargas, cláusulas y condiciones preparado al efecto (o, cuando menos, pagar el
10% del valor acordado en cheque certificado o efectivo). 

Impedimentos en la Adjudicación

 No podrán hacerse posturas los miembros del tribunal, ni el embargado ni su

cónyuge; ni hacerse adjudicatario personalmente al abogado del persiguiente. El
artículo 1596 del Código Civil establece la imposibilidad de hacerse adjudicatarios a los
tutores, mandatarios encargados de vender, administradores de municipios ni a los
venduteros públicos; así como la imposibilidad de que resulten adjudicatarios los
magistrados en funciones de Ministerio Público, Secretarios de Tribunales o Juzgados,
Abogados, Alguaciles, Defensores oficiosos y Notarios de la jurisdicción litigiosa, a
pena de nulidad.    
 
 Las Costas

 Las costas causadas con motivo del procedimiento de embargo deben ser
aprobadas por el Juez actuante, siendo incluidas en el precio del inmueble. Este precio
se anuncia al iniciarse la subasta. 

La Subasta
 Es el procedimiento de compra-venta seguido para adjudicar la propiedad de o los
inmuebles a favor del mayor postor y último subastador o a favor del persiguiente, si no
se han presentado subastadores. 

Deberes de los Subastadores

 Los subastadores están obligados a depositar por Secretaría, antes de iniciarse la

subasta, la garantía requerida por el pliego de condiciones, siempre que se hubiesen
estipulado, según el artículo 705 del CPC.  
         
Puja Ulterior

Cuando el precio alcanzado en la subasta resulta insatisfactorio para los

acreedores, es posible revender el inmueble y constituir así el procedimiento
denominado "puja ulterior". 

Es un procedimiento regulado por el artículo 708 del Código de Procedimiento

Civil, que faculta a cualquier persona para que en el término de los ocho días que
siguen a la fecha de la adjudicación ofrezca, por intermedio de abogado, una nueva
puja, sobre cuyo precio se procederá a realizar la nueva subasta.           
La puja ulterior sólo es posible si el nuevo precio excede en un 20% al precio
ofrecido en la subasta, y debe intentarse dentro de los ocho días subsiguientes a la
adjudicación. Es necesario que quien realiza la puja ulterior deposite en la Secretaría
del tribunal que conoció del embargo, la suma ofrecida por el inmueble. Resulta
entonces necesario notificar al adjudicatario original y a los acreedores inscritos, así
como al embargado, y esa notificación se conoce como denuncia de la puja
ulterior.           
El juez fijará audiencia a través de un auto, que el Secretario del tribunal hará
publicar en un periódico de circulación nacional, fijando audiencia para la nueva
adjudicación. El plazo para rendir el auto es de tres días, pasados los cuales se
realizará la nueva adjudicación. En la audiencia se trata de subastar nuevamente el
inmueble ya adjudicado y afectado por la puja ulterior, y si no concurre ningún
subastador, o aún si concurre, el inmueble se adjudicará a quien ofrezca la puja última
y superior.           
Esta adjudicación tiene los mismos efectos que la adjudicación anterior, aunque se
favorece al adquiriente en puja ulterior porque ya no serán admitidos nuevos
ofrecimientos sobre el inmueble. Dentro de estos efectos de la adjudicación, que
hemos expuesto precedentemente, se encuentra el traslado del derecho de propiedad
del embargado al adjudicatario de la puja ulterior. Recordemos que el embargado no
deja de ser propietario sino hasta la adjudicación definitiva.

 
MANDAMIENTO DE PAGO A FINES DE EMBARGO INMOBILIARIO ORDINARIO

ACTO NÚMERO 031584.

En la ciudad de ____Santo Domingo___________ República Dominicana, hoy día 13 del mes de
______Septiembre _________ del año _____2016__________.
ACTUANDO A REQUERIMIENTO de _______________ quién tiene como Abogado constituido y
apoderado especial al Dr. _______________, abogado, portador de la Cédula de Identidad y
Electoral No. _______________ con Colegiatura Número _______________ quién tiene su estudio
de Abogado abierto en _______________ y estudio ad-hoc de elección en _______________ en
cuyo estudio _______________hace formalmente elección de domicilio mi requeriente para los
fines y consecuencias legales del presente acto.
Yo, _______________, abajo firmado, Alguacil _______________ debidamente nombrado, recibido
y juramentado para los fines de mi ministerio, portador de la Cédula de Identidad y Electoral No.
_______________, domiciliado y residente en la ciudad de _______________ en la calle
_______________ casa número _______________, portador de PODER ESPECIAL que me ha
otorgado mi requeriente para el presente procedimiento de embargo inmobiliario.
EXPRESAMENTE y en virtud del anterior requerimiento, siempre actuando dentro de mi
jurisdicción, me he trasladado _______________ que es donde tiene su domicilio conocido
_______________, y UNA VEZ ALLÍ hablando personalmente con _______________, quién me
declara ser ______________ de mi requerido y tener calidad para recibir actos de esta naturaleza,
LE HE NOTIFICADO Y DEJADO a _______________ copia del presente acto, dándole lectura a la
persona con quién he dicho estar hablando, mediante el cual mi requeriente le notifica a mí
requerido lo siguiente:
PRIMERO: Que mi requeriente, actuando en virtud de las piezas indicadas en el presente acto, y de
las disposiciones legales mencionadas, le HACE a mi requerido _______________ FORMAL
MANDAMIENTO DE PAGARLE en el plazo de quince (15) días la suma de _______________ que
le adeuda mi requerido a mi requeriente por concepto de _______________ sin perjuicio de los
intereses por vencer, de las costas no liquidadas y de los gastos de ejecución y honorarios del
abogado apoderado del procedimiento:
SEGUNDO: Que mi requeriente ADVIERTE a mi requerido que a falta de pago de la indicada suma
de dinero, dentro del plazo que se otorga, el presente MANDAMIENTO DEL PAGO se
CONVERTIRÁ DE PLENO DERECHO EN EMBARGO INMOBILIARIO, y será inscrito por ante el
REGISTRO DE TÍTULOS de _______________ sobre el(los) siguiente(s) inmueble(s):
_______________
TERCERO: Que mi requeriente LE ADVIERTE a mi requerido que el (los) inmueble(s)
mencionado(s), en ejecución del presente acto, y luego de convertido de pleno derecho en
EMBARGO INMOBILIARIO, será(n) vendido(s) y adjudicado(s), todo en virtud de las disposiciones
de la Ley No. 6186, del 12 de Febrero del año 1963, y sus modificaciones, en pública subasta, en
audiencia de pregones que al efecto celebrará _______________ la cuál audiencia será fijada
oportunamente, y será celebrada en los salones de audiencia de dicho Tribunal, sito en
_______________. A dicho Tribunal será llevado el EMBARGO INMOBILIARIO sobre las
persecuciones y diligencias de mi requeriente, por su abogado constituido para dichas actuaciones.
Y para que mi requerido no alegue ignorarlo, así se lo he notificado, dejándole copia del presente
acto en manos de la persona con quién he dicho estar hablando, encabezado por copias de las
siguientes piezas y documentos:
A.- Copia del PODER ESPECIAL otorgado por mi requeriente al Alguacil actuante en el presente
acto, fechado _______________ del mes de _______________ del año _______________.
B.- Copia del Contrato de Préstamo intervenido entre mi requeriente y mi requerido fechado
_______________ del mes de _______________ del año _______________ .
C.- Copia(s) del (de los) Duplicado(s) del Acreedor hipotecario del (de los) Certificado(s) de Título(s)
Número(s) _______________ .
Las cuales copias están firmadas y selladas en todas sus fojas por mí, Alguacil infrascrito que
Certifico.
De lo cual doy fé:
Costo del Acto: RD$_________.-
_______________
ALGUACIL