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Contrato privado de compra-venta de inmueble

Actualizado a: 4 de Noviembre de 2016

Id. vLex: VLEX-652523409
Link: http://vlex.com/vid/contrato-privado-compra-venta-652523409
Resumen

Opera contra terceros acreedores del vendedor y como justo titulo para usucapir o
demandar la acció n pro forma.

Texto

Contenidos
El contrato privado de compraventa debe ratificarse ante juez o registro publico 
Las enajenaciones de bienes inmuebles cuyo valor de avalú o no exceda al
equivalente a trescientas sesenta y cinco veces la Unidad de Cuenta de la Ciudad de
México vigente en el momento de la operació n y la constitució n o trasmisió n de
derechos reales estimados hasta la misma cantidad o que garanticen un crédito no
mayor de dicha suma, podrá n otorgarse en documento privado firmado por los
contratantes ante dos testigos cuyas firmas se ratifiquen ante Notario, Juez
competente o Registro Pú blico de la Propiedad. (2317.- CC).
En el Registro Pú blico de la Propiedad Inmueble se inscribirá n los títulos por los
cuales se cree, declare, reconozca, adquiera, transmita, modifique, limite, grave o
extinga el dominio, posesió n originaria y los demá s derechos reales sobre inmuebles
y la  constitució n del patrimonio familiar. (3042.-CC) 
CONTRATO PRIVADO DE COMPRAVENTA DE INMUEBLE.
(El nombre del contrato puede ser el asignado por el có digo civil o por los
contratantes)
(1798, 1832-CC)
Proemio
Es el encabezado en que  se indica el nombre  de las partes que acuerdan  el
contrato,  la denominació n que  se dará   a cada  una  de  ellas y  el nombre y cargo de
los representantes legales de cada una de las partes.   (1798-CC) 
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CONTRATO que celebran …………..en su calidad de VENDEDOR y ……...,en su calidad

de COMPRADOR, cuyo OBJETO es……..,que sujetan a las siguientes declaraciones y
clausulas. (1798, 1824 y 1832-CC)
Si actú an representantes o apoderados manifestar la forma y datos de su
acreditació n. 
DECLARACIONES (1800-CC)
Declaraciones, acreditació n, o antecedentes
Es la acreditació n  de la personalidad  de las partes,  la buena fe para contratar, la
manifestació n del domicilio fiscal o principal y fundamentos legales del contrato.
(1800 -CC) 
I. CAPACIDAD Y BUENA FE
Los firmantes  en este contrato se reconocen tener capacidad legal y buena fe para
contratar (1795 y 3009-CC). 
II. IDENTIDAD, OCUPACIÓN Y ACREDITACIÓN
Manifiesta el VENDEDOR ser…….de ocupació n u objeto social……... acreditá ndolo con
identificació n oficial…...otorgada ante…... constatada mediante ……..y con RFC………,
copias de estos documentos se anexan…...
Declara el COMPRADOR ser…...de ocupació n…...……...acreditá ndolo con  …, con
identificació n oficial…..otorgada por…….constatada mediante…...y con RFC…..Copias
de estas credenciales se anexan……………….. 
III. DOMICILIO
Manifiesta el VENDEDOR tener su domicilio fiscal o principal en………………su
domicilio electró nico…..tel.-celular…...
Manifiesta el COMPRADOR tener su domicilio fiscal o principal en………….domicilio
electró nico…..tel.-celular…..En su domicilio viven o lo habitan
ademá s……………………..y la propiedad de ese inmueble es……... 
IV. LEGALIDAD
Ambas partes pactan este contrato en base a las disposiciones generales del
contrato y especiales para este clase, establecidas en los artículos de 1793 a 1868,
2829, 2317, 3042 y demá s aplicables  del Có digo Civil... 
CLÁUSULAS- (1854 y 1858-CC)  
Son manifestaciones o proposiciones coordinadas y complementarias entre sí,
acordando las obligaciones contraídas y previniendo los sucesos que se puedan 
presentar.
Las clá usulas de los contratos deben interpretarse las unas por las otras,
atribuyendo  a las dudosas el sentido que resulte del conjunto  de todas. (1854 CC)
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Los contratantes acordaran  las clá usulas;  pero  las que  se refieran a requisitos
esenciales  del contrato se tendrá n  por puestas aunque   no se expresen, a no ser
que las segundas sean renunciadas  en los casos y términos permitidos por la ley.
(1839 -CC)
El objeto del contrato es la cosa que el obligado debe dar y el hecho que el obligado
debe hacer. (1824-CC) 
DEL OBJETO, MOTIVO O FIN
(Arts. 1794, frac. II; 1824 y 1832- CC)  
PRIMERA. El VENDEDOR manifiesta su voluntad de vender …...del cual es
propietario acreditá ndolo con   …... anexando copia de…….a…….(En caso de
copropiedad, o unido en sociedad conyugal deben firmar los que tienen derechos
reales sobre el objeto del contrato) por lo cual acuerda con EL COMPRADOR
celebrar contrato  con el objeto de………. 
SEGUNDA. EL COMPRADOR acuerda con el VENDEDOR pagar como precio de…..la
cantidad de ………….. en…………………….cuando……..…… má s los gastos de……...e
impuestos de……..
La posesió n del inmueble la detenta………………...quien la entregara
a……...el……………...ante la presencia de………………..y de……………...quienes se
acreditan con credencial oficial…………...expedida por…………….con fecha………………..y
vencimiento………………..que se anexan en copia a………………..y firmas se ratificaran
ante……………….a fin de que este contrato adquiera el estatutos de contrato de fecha
cierta 
DEL PLAZO. VIGENCIA
TERCERA.-  El VENDEDOR se compromete a  ………..conforme a …...en el plazo de
………., que comenzará a correr una vez que…...y que será a partir del día ………….. y
finalizará el día…..realizá ndose…………por lo que la vigencia del presente contrato es
por ……. 
DEL PRECIO- PAGO
 (Art. 1838, 2613- CC)
CUARTA .-  Las partes acuerdan que el precio total de…….es por la cantidad
de……..que EL …….. pagará en……...por medio de….. bajo la siguiente forma de
pago……….Como contraprestació n EL…..realizará todo tipo de pagos, sean de
intereses o de suerte principal o de cualquier índole ……….en el domicilio o
cuenta…….por medio de…..exhibiendo………..y notificá ndolo a través de aviso
electró nico por medio de e mail, watsapp o……...
EL ……. se obliga a entregar recibos fiscales por pago de…….en…...por medio
de…..cada vez que….. pagando los impuestos…………….y………………. 
DE LAS  NOTIFICACIONES
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QUINTA. LAS PARTES  acuerdan que mutuamente se notificaran cualquier  aviso,

incluso los de índole personal, a  través de su domicilio electró nico o watssapp, por
los está ndares de seguridad que tiene así, como por ser la vía mas directa,
econó mica y eficaz de comunicació n entre ellas, para lo cual la primera notificació n
será ……..contestando el destinatario haberlo recibido ó ptimamente en vía
electró nica dentro de las 72 horas de haberlo abierto o…...lo que constara…...  EL
…..se obliga a entregar ……..…...los días…...por medio de…….y EL se obliga a acusar
recibo de …... por medio de…...a los….días de haberlos recibido, expresando ………….
o especificando …….. 
DE LAS PENALIDADES
(Arts. 1840, 1843, 2108- CC)
SEXTA- En caso de incumplimiento  por alguna de las partes, la parte incumplida
pagará   por dañ os y perjuicios a la parte perjudicada la  cantidad  de…………..que
constituye un porcentaje del…...sobre ………..por………….para lo cual se exhiben las
siguientes garantías……… Por parte del…….se garantiza con…….    y por la parte
de…..se garantiza con…….
Se entiende por dañ o la pérdida o menoscabo sufrido en el patrimonio por la falta de
cumplimiento de una obligació n. (2108-CC) 
Perjuicio es la privació n de cualquiera ganancia lícita, que debiera haberse obtenido
con el cumplimiento de la obligació n. (2109-CC) 
Los dañ os y perjuicios deben ser consecuencia inmediata y directa de la falta de
cumplimiento de la obligació n, ya sea que se hayan causado o que necesariamente
deban causarse. (2110-CC) 
DE LAS GARANTÍAS
(2109 y 2110-CC)
SÉPTIMA………., para honrar el cumplimiento de su compromiso,  garantiza su deber
con……….mediante…….teniendo como aval o personas que respaldan su ética,
confiabilidad y prestigio a la cá mara de ………o asociació n……….o personas
……….relació n…….con domicilio en…...e-mail…….tel.-celular…………
EL………….., para honrar el cumplimiento de sus deberes en este contrato lo
garantiza con………..y tiene como aval, respaldo y garantía de su ética, confiabilidad y
prestigio al colegio de……..a las personas……....con domicilio en…….e-mail…...tel.-
celular……..
El vendedor  se reserva la propiedad del inmueble objeto de la compraventa hasta el
momento en que  le sea pagado  el precio  total de la operació n  pactada  en términos
de………………. 
DE LA CONFIDENCIALIDAD O SECRECÍA
OCTAVA. EL …... se obliga a guardar confidencia en relació n con………...por razó n de
que……….so pena de……………... 
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DE HECHOS, ACTOS INESPERADOS O RIESGOS

NOVENA. Las PARTES acuerdan que si por cualquier hecho, acto o riesgo
inesperado o no previsto, no se pudiera continuar con la vigencia de este contrato, lo
dará n por terminado anticipadamente bajo los siguientes términos: ………………… 
DE LA REVISIÓN
DÉCIMA. Las partes acuerdan que este contrato puede ser revisado a solicitud de
cualquiera de las partes  solo en caso de……..con el fin de…… 
DE LA TERMINACIÓN O RESCISIÓN  
DÉCIMA PRIMERA. Ambas partes acuerdan que el presente contrato puede darse
por terminado sin responsabilidad para…...en caso de que…….una vez que……..por
medio de…….mediante pago de……..y que el aviso de terminació n o rescisió n
sea…...Son causas de rescisió n del contrato que alguna de las partes
contravenga………..o incumpla………… 
DE LA MEDIACIÓN, JURISDICCIÓN Y COMPETENCIA
DÉCIMA SEGUNDA. Ambas partes acuerdan que toda controversia sobre el
cumplimiento de sus obligaciones en el presente contrato, se resolverá n, primero
agotando  las acciones extrajudiciales, en base a…..o al arbitraje de….o la mediació n
de…..cubriendo por mitades los gastos y honorarios de la etapa prejudicial o
conciliatoria (2944-CC) y solo en caso extremo de que agotadas probadamente con
constancias, las instancias extrajudiciales sin resolverse a través de estas su
controversia, acuerdan  someterse a la jurisdicció n territorial de los juzgados de
(lugar)……….conforme a la competencia civil de (fuero, competencia por cuantía)
…...donde la parte perdedora deberá pagar a la que gane el juicio, las costas, gastos y
honorarios de abogados, peritos y pruebas que tuvieran que desahogarse en los
juzgados comunes de primera instancia, del tribunal de apelació n, y en los  juicios de
amparo indirecto y directo, incluyendo los recursos e incidentes que tienen todos
los procesos civiles.
Mediació n 
Se anotará n preventivamente en el Registro Pú blico de la Propiedad:
Los convenios emanados del procedimiento de mediació n que cumplan con los
requisitos previstos por el artículo 38 de la Ley de Justicia Alternativa del Tribunal
Superior de Justicia para el Distrito Federal. (3043-CC) 
FIRMA, LUGAR Y ANEXOS
(Art. 1834 CC)
Las partes    firman por triplicado   el    presente    contrato    en    …….a los …….del
mes de….de……...quedando cada parte con una copia, ratificando y registrando el
contrato en……..ante…...para el reconocimiento de firmas por…...anexando al
contrato como anexo uno…...anexo dos…...anexo tres…..(Art. 1834 CC) 
EL VENDEDOR                                    EL COMPRADOR  
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TESTIGOS 
Comentario 
Justo titulo
La causa generadora de la posesión de buena fe debe ser de fecha cierta en el
contrato privado de compraventa
Un documento privado de fecha cierta es el inscrito en el Registro Pú blico de la
Propiedad, el presentado ante algú n funcionario por razó n de su oficio; o que alguno
de sus firmantes falleció . o que se acredite con diversos medios de prueba. El justo
título es un acto traslativo de dominio "imperfecto" y para probar su justo título, se
debe acreditar que el acto traslativo de dominio que constituye su justo título tuvo
lugar, lo cual debe acompañ arse de pruebas que demuestren que objetivamente
existían bases suficientes para creer fundadamente que el enajenante podía
disponer del bien, si el acto traslativo de dominio  es oneroso, que se hicieron pagos
a cuenta del precio pactado; en caso contrario, tendrá que probar que la transmisió n
del bien se le hizo en forma gratuita; y la fecha de celebració n del acto jurídico
traslativo de dominio, la cual deberá acreditarse en forma fehaciente. Tesis: 1a./J.
82/2014 (INTERRUPCIÓ N DE LA JURISPRUDENCIA 1a./J. 9/2008). 
Validez contra terceros
El contrato privado de compraventa opera contra terceros aun no inscrito en el
registro publico
Si bien es cierto que conforme al artículo 2829 del Có digo Civil para el Estado de
Michoacá n la falta de registro ocasiona que los derechos no sean oponibles a
terceros, también lo es que el acreedor no puede considerarse un tercero para
efectos de registro, ya que no tiene un derecho real sobre la cosa embargada, sino
uno personal que originó el embargo, por lo que éste no puede ser oponible a
quienes adquirieron el bien con anterioridad. Ademá s, si se atiende a que, por un
lado, el mandamiento de ejecució n debe recaer en bienes del deudor y, por el otro,
que la inscripció n en el aludido Registro só lo tiene efectos declarativos -no
constitutivos- y, por tanto, no es un requisito obligatorio para la validez de la
compraventa, que al ser un contrato consensual se perfecciona con la voluntad de
las partes, aunque el acto traslativo de dominio no esté inscrito a favor del nuevo
propietario, de ello no pueden prevalerse los acreedores quirografarios. Tesis: 1a./J.
62/2008  
Tiene interés jurídico el comprador para defender en amparo el inmueble adquirido
en un contrato privado de compraventa ratificado ante notario
La certificació n del notario es suficiente para acreditar que las firmas que obran son
las de los contratantes y demostrar ante los Jueces de amparo que la transmisió n de
la propiedad del inmueble motivo del embargo que se reclame, se dio antes de éste,
lo que prueba la existencia de un agravio contra el comprador ante la posible
afectació n a su propiedad. Tesis: 2a. /J. 66/2008 
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La certificació n del notario convierte al contrato privado en uno pú blico para efectos
del interés jurídico en amparo
La certificació n de una ratificació n de firmas que calzan un contrato privado otorga
la certeza de que al menos en la fecha en que ésta se efectú a, ya se había celebrado el
acto traslativo de dominio, evitando con ello el riesgo de un fraude contra los
acreedores. La certificació n del notario convierte al documento privado en uno
pú blico con valor probatorio pleno de la celebració n del acto jurídico que se ratificó ,
no respecto del contenido del documento, pero sí en cuanto a la ratificació n de las
firmas; de ahí que constituye prueba suficiente para acreditar ante el juzgador que
la propiedad del bien se transmitió antes de que se practicara el embargo que
motiva la interposició n del juicio de amparo, es decir, sirve para justificar la
existencia de un agravio en contra del comprador ante la privació n de su propiedad
y, por tanto, para acreditar el interés jurídico para solicitar la protecció n
constitucional. Tesis: 1a./J. 96/2007 
El contrato privado de compraventa es de fecha  cierta si se ratifica ante fedatario o
funcionario autorizado
La ratificació n del contrato privado de compraventa ante notario o funcionario, debe
considerarse de fecha cierta, y por ende, suficiente para acreditar el interés jurídico
del quejoso como propietario del inmueble materia del juicio del que emanan los
actos reclamados. Tesis: VI.2o.C. J/283 
El embargo  no puede afectar el derecho de quien adquirió con anterioridad la
propiedad de un inmueble en contrato privado, anqué no esté inscrito en el registro
publico
Cuando el contrato de compraventa de inmueble consta en documento privado es a
partir del momento en que adquiere fecha cierta que el comprador puede
emprender la defensa de su propiedad contra los acreedores de su enajenante, en
caso de que éstos deduzcan acciones personales en su contra, ya que en este caso no
se les puede considerar como titulares de un derecho real que afecte el bien en
cuestió n y no tienen, por tanto, poder directo e inmediato sobre él, razó n por la cual,
el embargo aun cuando esté registrado no puede afectar el derecho de quien
adquirió con anterioridad la propiedad de un inmueble, por má s que no esté inscrita
en la partida correspondiente la traslació n de su dominio. Tesis: VI.2o.C. J/256 
Un contrato en el que una de las partes muere antes de que tenga verificativo el acto
reclamado, constituye una prueba suficiente para acreditar el interés jurídico en
amparo
En el juicio de amparo no se resuelve en definitiva el derecho de propiedad, sino tan
só lo de manera presuntiva para efectos de determinar si el acto reclamado irrumpió
de manera inconstitucional en la esfera jurídica del quejoso. Tesis: 1a./J. 33/2003 
El contrato privado de compraventa de fecha incierta es ineficaz para acreditar el
interés jurídico en el amparo
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Si bien en términos del artículo 203 del Có digo Federal de Procedimientos Civiles,

los documentos privados no objetados en juicio hacen prueba plena, esta regla, no
es aplicable en tratá ndose de documentos privados en los que se hace constar un
acto traslativo de dominio, los cuales, para tener eficacia probatoria y surtir efectos
contra terceros requieren de ser de fecha cierta, lo que este Supremo Tribunal ha
estimado ocurre a partir del día en que se celebran ante fedatario pú blico o
funcionario autorizado, o son inscritos en el Registro Pú blico de la Propiedad de su
ubicació n, o bien, a partir de la muerte de cualquiera de los firmantes; por lo que es
dable concluir, que con esa clase de documentos no debe tenerse por acreditado el
interés jurídico del quejoso que lo legitime para acudir al juicio de amparo, pues la
circunstancia de ser de fecha incierta, imposibilita determinar si todo reclamo que
sobre esos bienes realicen terceros, es derivado de actos anteriores o posteriores a
la adquisició n del bien litigioso, garantizá ndose de esta manera, la legalidad y
certeza jurídica que debe imperar en este tipo de operaciones y evitando que el
juicio de amparo sea utilizado con fines desleales. Tesis: 1a./J. 46/99 
Debe advertirse con claridad la existencia del elemento engaño al celebrarse
el contrato para que pueda proceder la represión penal
El contratante que se dice víctima del engañ o y que al contratar aceptó el riesgo de
que su contratante no cumpliera, lo cual puede suceder y de hecho sucede
frecuentemente, a pesar de que la parte que no cumple haya celebrado el contrato
con la suficiente buena fe y la intenció n de cumplir. Adoptar criterio distinto
conduciría sin esfuerzo a la consideració n de que todos aquellos que incumplan con
los contratos serían delincuentes, por lo que debe advertirse con claridad en todo
caso, la existencia del elemento engañ o al celebrarse el contrato para que pueda
proceder la represió n penal. Tesis: V.2o. J/47 
Fecha cierta
El contrato privado de compraventa reconocido en sentencia de otorgamiento y
firma de escritura, adquiere fecha cierta desde el momento en que se celebro
Si bien para que un documento en que conste un contrato privado de compraventa
sea suficiente para acreditar la existencia del acto jurídico es necesario que cuente
con fecha cierta, y que ello só lo acontece cuando se realiza alguno de los siguientes
actos: 1. Se inscriba en el Registro Pú blico de la Propiedad y del Comercio; 2. Se
celebre o ratifique ante fedatario pú blico; 3. Se presente ante funcionario en razó n
de su oficio; y, 4. Muera cualquiera de los firmantes; tratá ndose de un contrato
privado de compraventa validado mediante sentencia definitiva emitida en un juicio
de otorgamiento de escritura pú blica, éste adquiere fecha cierta desde el momento
de realizació n de dicho convenio; lo anterior, porque como los efectos de la
sentencia dictada en un juicio de esa naturaleza se retrotraen en el tiempo, ya que
con la emisió n de la resolució n correspondiente se reconoce la certeza del contrato
de compraventa celebrado entre las partes, desde la fecha en que aquélla aconteció ;
ello en términos del artículo 164, fracció n III, del Có digo de Procedimientos Civiles
para el Estado de Puebla, el cual prevé que tratá ndose de sentencia emitida en
acciones declarativas, los efectos se remontan al tiempo en que se produjo el estado
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de hecho o de derecho; entonces, el fallo que reconoció la propiedad del bien

inmueble en favor de la parte actora y, ademá s, condenó a la parte demandada a
otorgar y firmar la escritura de compraventa, apercibiéndola incluso que, de no
hacerlo, la firmaría en rebeldía el Juez, es claro que ese reconocimiento da certeza
del acto jurídico existente desde la fecha en que se celebró la transacció n, al
validarse precisamente con la resolució n definitiva correspondiente. Tesis: VI.2o.C.
J/13 
Si en el contrato privado de promesa de compraventa el notario no preciso como se
acreditaron las identidades de los otorgantes, no es de fecha cierta
Si en la ratificació n de un contrato privado de promesa de compraventa, no se
precisó la manera en que el notario tuvo por acreditada la identidad de los
otorgantes, es inconcuso que el  documento no puede ser considerado de fecha
cierta para acreditar el interés jurídico de quien lo exhibió pues, estimar lo
contrario, implicaría pasar por alto la posibilidad de que hayan comparecido ante el
fedatario diversas personas a las interesadas, esto es, existiría incertidumbre
respecto al hecho de que efectivamente fueran las signatarias originales quienes
comparecieron a su ratificació n. Tesis: VI.1o.C. J/2 
Un contrato privado de compraventa es apto para transmitir la propiedad de un
cajó n de estacionamiento
Conforme al artículo 4 del Có digo de Procedimientos Civiles para el Distrito Federal,
en relació n con los diversos 2 y 3 de la Ley de Propiedad en Condominio de
Inmuebles para el Distrito Federal, la acció n reivindicatoria puede ejercerla el
condó mino respecto de su unidad de propiedad privativa: departamento, vivienda,
local, á reas, naves y elementos anexos que le correspondan, tales como
estacionamiento, cuarto de servicio, jaulas de tendido, lavaderos y cualquier otro
elemento que no sean á reas y bienes de uso comú n sobre el cual tenga el derecho de
propiedad y de uso exclusivo, por así haberse establecido en la escritura constitutiva
e individual. Así, un contrato privado de compraventa es apto para transmitir la
propiedad de un cajó n de estacionamiento cuando en el acta constitutiva del
condominio o en la escritura individual aparece como anexo de la unidad de
propiedad privativa de la que es propietario el accionante, dado que el contrato
privado no puede constituir un derecho no otorgado en la escritura constitutiva.
Tesis: I.3o.C.247 C.