Material Avaluos Rurales - Avaluos Rurales

AVALUOS RURALES
Por predio rural se entiende todo inmueble ubicado por fuera del perímetro urbano. (El perímetro
urbano de cada municipio es definido mediante acuerdo municipal). Usualmente, en los Avalúos
Rurales se consideran como elementos Valuatorios la Tierra, las Construcciones y los Cultivos
(Permanentes y transitorios), También son elementos Valuatorios Maquinaria Y Equipo, el Good
Will y el Valor en Marcha. Podría decirse entonces, que los Avalúos Rurales son AVALÚOS
INDUSTRIALES ESPECIALES y como factores importantes del avalúo se consideran el físico,
el económico, el político y el social. El Aspecto Físico consiste en la identificación de los linderos
del terreno y las construcciones asentadas sobre él, se deben describir las construcciones y
clasificar el terreno y sus cultivos
Para la correcta descripción del Aspecto Físico, se deben adelantar las siguientes actividades:
Revisión De La Información Existente: Comprende el nombre del predio, ubicación y estudio

de los títulos respectivos. En la ubicación se hará relación al departamento, municipio,
corregimiento y vereda a los cuales pertenece el predio.
• Delimitación del predio y sus colindantes.
• Levantamiento topográfico (Planimetría), de ser posible, para garantizar plenamente el área y

la forma del predio.
• Plancha cartográfica con la ubicación del predio motivo del Avalúo
• Área, breve descripción del relieve y las pendientes
• Vías de acceso al predio, relación de vías internas, descripción de servidumbres (si existen) y
cercas.
• Clasificaciónagrológica, según su capacidad de uso, explotación y manejo. La clasificación

agronómica, aparte de analizar las condiciones físicas y químicas del suelo, tiene en cuenta
variables como relieve, pendientes, drenaje natural, encharcamiento o Inundabilidad de los
suelos, discontinuidad, retención de humedad, pedregosidad, erosión, textura, profundidad
efectiva y nivel de fertilidad.
Consulta De Información Adicional: Se debe recurrir a todas las instituciones oficiales o

privadas, que puedan dar información sobre la ficha catastral, avalúo catastral y periodo de
vigencia de la formación y actualización catastral (Instituto Geográfico Agustín Codazzi,
Catastro independiente en el municipio de Cali, Medellín, Bogotá y el departamento de
Antioquia, oficinas de valorización municipal y Departamental). Estudio de suelos y zonas
Homogéneas Físicas y Geoeconómica (Instituto Geográfico Agustín Codazzi y sus
publicaciones de las respectivas regiones, oficinas independientes de Catastro), aunque es
bueno aclarar que en algunos municipio del país, la actualización catastral se encuentra muy
atrasada, razón por la cual las definiciones de zonas Geoeconómica no son muy confiable.
Avalúos anteriores del predio o de otros predios ubicados en la misma zona geográfica (Instituto
geográfico Agustín Codazzi, aunque este da avalúos catastrales y no comerciales, oficinas de
finca raíz, lonjas Inmobiliarias). Lo recomendable antes de la visita física al inmueble, es el
acopio de toda la información posible del predio, que permita al avaluador formarse una idea
del predio a avaluar.
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NOTA: Si reunir la información necesaria para efectuar el avalúo no es posible (la información
reunida es insuficiente o no existe ninguna información previa del inmueble), se debe recurrir a
la Fotointerpretación (las fotografías aéreas se consiguen en el instituto Geográfico Agustín
Codazzi, o en las oficinas de catastro de las ciudades de Cali, Medellín, Bogotá y el
Departamento de Antioquia, según sea la región donde se ubica el predio motivo del Avalúo),
de la correcta Fotointerpretación se deduce el relieve, las pendientes, la hidrografía, la
vegetación, construcciones, vías internas y de acceso, identificación y localización de los
linderos y forma del predio a avaluar, área, condiciones agrológicas del suelo y cercas. Si
tampoco existen las fotografías aéreas, hay que empezar a elaborar la información pertinente,
partiendo del levantamiento topográfico.
Visita Física Al Predio: Hace relación a la inspección ocular que el perito efectúa en el predio.
Es un recorrido minucioso de todo el inmueble, realizando un informe individual y detallado del
terreno y de las construcciones. Esta labor se simplifica, cuando previamente se imprimen
formatos de recolección de la información básica en terreno. En el avalúo de los lotes se deben
considerar los siguientes aspectos: Ubicación, vías de acceso, servicios públicos. Relación
frente- fondo, potencial de desarrollo, composición geológica, existencia de cultivos
permanentes o semipermanentes, si son tierras de labor irrigadas o no, si son tierras con maleza
o improductivas, si poseen o no aguas.
En el avalúo de las construcciones, se deben analizar los siguientes tópicos: Materiales de

construcción, acabados, el uso actual y posible, posibilidad de valorización y sistemas de
transporte. Se deben relacionar todas las mejoras, maquinaria y equipo fijos instalados y que
tengan que ver con la producción y productividad del predio.
Investigación en la Zona de Ubicación del Predio: Se debe realizar un rápido recorrido por
la zona en la cual se ubica el inmueble, para conocer la existencia de servicios públicos, el nivel
social y económico. Las vías de comunicación y los sistemas de transporte, la infraestructura
educativa, Hospitalaria y cultural, las condiciones de seguridad y orden público, elementos
importantes en la asignación de valores.
También es importante realizar un estudio de mercado, para conocer tendencias históricas de

comportamiento de los precios de la tierra rural (Investigaciones directas e indirectas).
Determinación de Precios: Para la determinación de precios, el avaluador analizará e

interpretará la información obtenida, las fuentes consultadas y decidirá según su criterio cual
metodología o metodologías debe emplear para la obtención de los resultados finales. Es
probable que el avaluador deba emplear una combinación de varias metodologías, o que tenga
que emplear una metodología diferente para cada uno de los elementos constitutivos del
inmueble.
• Avalúo de terrenos rurales.

• Avalúo de construcciones.
• Avalúo de cultivos.
• Avalúo de Good Will.
• Avalúo de valor en marcha.

• Los terrenos y las construcciones, pueden ser avaluados por cualquiera de los métodos
descritos en la normatividad vigente.
Propuesta Metodológica para el Avalúo de Cultivos:
Determinación del tipo de cultivo.
• Vida útil del cultivo y su edad de producción.

• Densificación del cultivo por Hectárea (esta información la suministran las diferentes
agremiaciones agrícolas).
• Cálculo de la producción promedio por hectárea (se obtiene de multiplicar el producido
promedio de cada árbol por el número de árboles sembrado por hectárea (se consulta la
respectiva asociación agrícola).
• El producido promedio por hectárea se convierte a la medida usual de comercialización de
cada producto (Kls, cargas, etc.), y se multiplica por el número de hectáreas dedicadas a la
producción de ese producto y este valor por el precio de venta de C/unidad.
• Se determina el costo de producción de cada cultivo por hectárea (este costo es el resultado
de la sumatoria de inversiones en semillas, abonos, labores de mantenimiento, costos
financieros y mano de obra) y luego se multiplica por el número de hectáreas dedicadas a
ese cultivo.
• Al valor obtenido como ingresos brutos para cada cultivo (valor obtenido para cada cosecha
en el Ítem 5), se resta el costo de producción para cada cultivo. (Obteniéndose así la
rentabilidad del cultivo por cosecha). Este procedimiento se realiza para cada cultivo y por
cosecha, de todos los productos sembrados en el predio se calcula el costo de la producción
faltante con los Índices proyectado del I.P.C. (la producción faltante se obtiene de restar a
la vida útil del cultivo la edad actual del mismo y este tiempo se multiplica por la rentabilidad
individual de cada cultivo. Es válido aclarar que si quedan de vida útil del cultivo, por
ejemplo, 3 años y el cultivo en cuestión da 2 cosechas por año, la rentabilidad se multiplica
por 6 y no por 3), esta situación es coherente con los avalúos urbanos en los cuales, la
actividad Valuatoria moderna, considera dentro del avalúo el valor del derecho de superficie
(derecho de superficie es el desarrollo arquitectónico en altura viable para ejecutar en el
predio, es decir, el número de pisos que se pueden construir, es factor determinante del
valor, pues es evidente la cada vez más escasa tierra urbanizable existente en las ciudades.
• El valor actual del cultivo se obtiene de restar del valor faltante de producción el valor
producido. Es importante resaltar que, dependiendo del sitio de ubicación del cultivo, se
debe manejar un factor de incertidumbre (atraso y/o adelanto del régimen de lluvias, por
ejemplo), proporcionado por la respectiva agremiación y/o asociación de productores.
NOTA: Esta metodología es aplicable a avalúos de cultivos transitorios y permanentes.
Biografía: Archivo W. R. Ingenieros Avaluadores

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Revisión De La Información Existente: Comprende el nombre del predio, ubicación y estudio

• Delimitación del predio y sus colindantes.

• Levantamiento topográfico (Planimetría), de ser posible, para garantizar plenamente el área y

• Clasificaciónagrológica, según su capacidad de uso, explotación y manejo. La clasificación

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En el avalúo de las construcciones, se deben analizar los siguientes tópicos: Materiales de

También es importante realizar un estudio de mercado, para conocer tendencias históricas de

Determinación de Precios: Para la determinación de precios, el avaluador analizará e

• Avalúo de terrenos rurales.

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Propuesta Metodológica para el Avalúo de Cultivos:

Determinación del tipo de cultivo.

• Vida útil del cultivo y su edad de producción.

NOTA: Esta metodología es aplicable a avalúos de cultivos transitorios y permanentes.

Biografía: Archivo W. R. Ingenieros Avaluadores

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