CAPITULO I

I. DEFINICIONES

1.1 Definición de Titulo Supletorio

El título supletorio es el título que busca la acreditación de la posesión y

la garantía del derecho de propiedad de la persona que posee
actualmente el bien inmueble1. El propósito del título supletorio es que el
propietario que careciere de título hábil pudiera inscribir pudiera inscribir
como suya una propiedad la cual estaba en posesión del mismo. ”. Pero
las intenciones del legislador no fueron lo suficientemente fuertes para
desembocar en el expediente de dominio, por lo que en la realidad han
sido avasalladas, pues por medio del titulo supletorio ingresan al
Registro tanto la posesión del propietario como la del no propietario.

El registro público es sin duda el órgano más importante del poder

judicial, ya que es el encargado de la correcta inscripción de títulos de
propiedad, sentencias judiciales que afecte a la propiedad y a las
personas en sus diferentes estados civiles.

Además es el órgano encargado de la regulación del catastro y de los

diferentes sistemas de regulación de la propiedad urbana y rural, ya que
en el se encuentran contenido los títulos de propiedad, con sus
respectivos números, folios y tomos para hacer mas efectivo su
ubicación para el momento en que se hayan de buscar por motivos de
venta o compra.

Otro aspecto del registro es que ahí se encuentran un libro dedicado a

las personas donde se plasma su estado civil, declaración de quiebra o
de herederos, sentencia ejecutoriada, matrimonio o divorcios y demás
cosas estados de las personas. Los documentos del registro están
reguardados por un funcionario público nombrado por la corte suprema

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de justicia, llamado Registrador y cuyo salario esta establecido por una
tasa establecida

1.2 Efectos

 Con relación a los verdaderos dueños: De la información sólo resulta

probada la posesión y no el dominio. Esta inscripción posesoria recibe
igual trato registral que la dominical, todos los derechos que
corresponden ante el Registro al dueño verdadero con titulo inscrito,
corresponden también al que ostenta un titulo supletorio inscrito, quien
es dueño aparente, que puede transmitir, constituir, modificar o extinguir
derechos con relación a su finca, y estos derechos se inscriben en el
Registro lo mismo que los derivados del verdadero dueño, aunque todos
ellos lleven el sello de su origen, o constituyan tan sólo relaciones de
posesión". No obstante, esta igualdad de efectos cede ante los
verdaderos dueños, quienes pueden reivindicar o ejercer sus acciones
en contra del solicitante o sus sucesores, sin que éstos puedan
ampararse en la fe pública registral pues él título supletorio se extiende
sin perjuicio de tercero de mejor derecho. Claro está que si el que
inscribe es el verdadero propietario, la titulación permanecerá firme
frente a las acciones de los terceros. En cambio, si el solicitante no es el
dueño, él y sus sucesores están expuestos a las acciones de los
verdaderos propietarios y sólo la prescripción los inmuniza contra ellas y
no pueden alegar, como se expresó anteriormente, la calidad de terceros
protegidos por el Registro.

En rigor, dice Roca Sastre, aquí radica la parte débil de las inscripciones
posesorias; a pesar de que, en general, los otros principios regístrales
actúan frente al dueño. Así mientras la inscripción de posesión subsista,
funciona provisoriamente la legitimación registral Por ello, provoca cierre
registral al título del dueño mientras dicha inscripción no se cancele.

El título supletorio de un inmueble, ha dicho la Suprema, surte los

efectos de título de dominio, mientras un tercero no pruebe su mejor
derecho sobre el mismo bien; y habilita al titular para ejercer todas las
acciones y derechos sobre la finca a que dicho instrumento se refiere,
como lo pudiera hacer el verdadero dueño, incluyendo la acción
reivindicatoria y la de tercería de dominio.

Es conveniente observar que el título supletorio no tiene la virtud, por si

solo, de comprobar el dominio y, por consiguiente, es inocuo para fundar
la acción reivindicatoria, que nace del dominio que se tiene sobre cosas
particulares.

 Con relación a la prueba de la posesión: La posesión que acreditan

los títulos supletorios comenzará a contarse desde la fecha en que se
haya fijado en la correspondiente información, a menos que en juicio se
pruebe lo contrario.

Pero esa posesión que acredita el título supletorio y que es el resultado

de unas diligencias de jurisdicción voluntaria, no basta en tesis general
para el juicio contradictorio, en donde hay que probarla nuevamente con
intervención de las partes.

La misma Corte declaró que la posesión anterior que se induce del título
supletorio tampoco es atendible.

 Con relación a las ventas del inmueble del cual se solicita titulo
supletorio: Si solicitándose de la propiedad inmueble algún titulo aun en
calidad de supletorio, otra persona vendiere esa misma propiedad a un
tercero, esta venta será nula, como viciada de objeto ¡licito, con tal que,
de la solicitud del titulo se haya dado aviso al público en el Diario Oficial.

El artículo transcrito, que establece la nulidad, por objeto ilícito, de la

venta del inmueble sobre el cual se está solicitando titulo supletorio, ha
sido objeto de duras criticas por la doctrina. Los anotadores han hecho
ver la forma absurda en que fue redactado y los graves perjuicios que
puede ocasionar a los que tienen inscrito a su favor el inmueble. Se
expresan así: La prohibición de vender, bajo pena de nulidad, el objeto
sobre que recae una solicitud de título, en el caso del articulo anotado,
tal como está redactada esa disposición, puede conducir a un verdadero
 absurdo2. Una persona que conserva su titulo inscrito de un inmueble, no
puede enajenarlo, porque otra, que carece de titulo, está pidiendo el
supletorio. Es muy fácil causar perjuicio al propietario de cualquier
inmueble, con sólo impedirle la venta, por medio de una solicitud de esa
clase.

En donde sostuvo que el dueño que ostenta un titulo inscrito en el

Registro puede vender la cosa sobre la cual otro solicita titulo supletorio,
sin que la venta resulte afectada de nulidad por lo dispuesto ya que esta
disposición se aplica cuando el vendedor se encuentra en iguales
condiciones del solicitante del titulo supletorio, bien porque esté
pretendiendo obtener otro de la misma propiedad y la quiere vender
mientras se tramita, o bien que la venta se efectúe cuando ya lo haya
obtenido e inscrito. Se expresa la Corte así: «Respecto a esta
argumentación debe decirse que este articulo ciertamente prescribe que,
si ya se ha dado aviso al público de la solicitud de titulo supletorio de un
inmueble y otra persona lo vende a un tercero, esta venta será nula,
como viciada de objeto ilícito; pero esa otra persona no puede ser el
dueño que ostenta un titulo inscrito en el Registro, pues si no fuera así,
aun apartando el principio adoptado por nuestro Código Civil, que
desconoce el objeto ¡licito en la enajenación, tal disposición estaría
opuesta a los efectos de la publicidad del Registro que trae como
consecuencia, de que los actos o contratos que se ejecutan u otorgan
por personas que en el Registro aparezcan como dueños una vez inscri-
tos, no se invalidarán en cuanto a terceros, aunque después se anule el
derecho del otorgante, salvo que existan causas que consten en el
mismo Registro; Por lo que, esa otra persona a que alude la disposición
que se comenta, debe entenderse que es aquella que se encuentre en
iguales condiciones del solicitante del titulo supletorio, bien porque esté
pretendiendo obtener otro de la misma propiedad y la quiere vender
mientras se tramite, acogiéndose a lo dispuesto en o bien, que la venta
se efectúe cuando ya lo haya obtenido e inscrito, pues extendiéndose

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 éstos sin perjuicio de quien tenga mejor derecho, el comprador queda
sujeto a las resultas de un reclamante que lo alegara. En otras palabras,
el vendedor debe pretender o portar un titulo de igual naturaleza al que
se está obteniendo, o sea uno posesorio, porque si éste se concede
porque no hay titulo inscrito en el Registro, vale decir, porque no aparece
historia del dominio a favor de alguna persona, entonces es solamente la
posesión la que se trata de titular, y por eso es lógico deducir, que la
persona que no puede vender el inmueble de que se está sacando título
supletorio es la que, no teniendo titulo de dominio, pretende u ostenta
otro igual que pueda competir con aquél, pues contra el dueño y señor
del dominio inscrito, el supletorio no tiene valor si no está protegido por
la prescripción extraordinaria, según la ley y la jurisprudencia de este
Supremo Tribunal. Una tesis contraria a la expuesta, sería antijurídica y
perjudicial para terceros que han adquirido de quienes aparecen en el
Registro con derecho para enajenar el dominio.

II DISPOSICIONES GENERALES

2.1 Tramitación

La tramitación del título supletorio pertenece a la jurisdicción voluntaria,

la cual termina en su caso, con la oposición, abriéndose así la
jurisdicción contenciosa. Se reglamenta el modo de proceder en la
solicitud de título supletorio.

 Solicitud

La solicitud del título supletorio, debe reunir los requisitos señalados.

Para la tramitación del titulo supletorio no se exige la presentación de

certificación registral en donde se haga constar si el inmueble está o no
inscrito y en caso de estarlo a nombre de quién. Por otra parte, si el
solicitante sabe que el inmueble está inscrito a su favor o a favor de otra
persona, lo más probable es que no lo manifieste. Tampoco se exige
certificación en la que se haga constar a nombre de quién está
catastrado, para que el Juez con base en ella pueda negar la informa-
 ción. Por estas razones, el Juez, en la mayoría de los casos, carece, de
los medios probatorios para declarar sin lugar la información por estar
inscrito el inmueble a favor del solicitante o de otra persona. Aunque el
Juez apruebe la información el Registrador puede negar la inscripción
por los motivos indicados. No obstante, podría suceder que el título
penetre al Registro3.

Más adelante observaremos que en el Registro se presentan casos de

doble inmatriculación a favor de la misma o de diferentes personas, por
las razones que ahí se señalan. La información se tramitará con
audiencia del Síndico Municipal del lugar donde se instruya, si se tratare
de inscribir el dominio pleno de alguna finca, y con la del propietario, o la
de los demás partícipes en el dominio, si se pretende inscribir otro
derecho real. Si la propiedad fuere rural.

Algunos juristas piensan que la ley debería exigir la citación de los

colindantes, a fin de que el título resulte más depurado y como
consecuencia tenga mayor aceptación. Con relación a la intervención del
Síndico, la Corte Suprema ha dicho:

a) Que el Síndico Municipal no está autorizado para cobrar por la

citación para un título supletorio.
b) Que si en una solicitud de título supletorio de mayor cuantía el Juez
de Distrito delega en el Juez Local del lugar la recepción de la prueba
testifical, ésta debe recibirla con audiencia del respectivo Síndico de la
localidad.
c) Que el Síndico a que se refiere el art. 781 Pr. es el del Municipio
donde está ubicado el bien, salvo que fuere de mayor cuantía la solicitud
y por lo tanto se hiciese ante el Juez de Distrito, pues en este caso el
Síndico es el de la cabecera y él debe pedir informe al Alcalde del lugar;
d) el Síndico Municipal, como representante legal de la Municipalidad,
puede oponerse como cualquier particular a la solicitud de título

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supletorio si creyere que tal solicitud perjudica los intereses de su
representada.

2.2 Prueba

Presentada en forma la solicitud, el Juzgado mandará a recibir la prueba,

que consistirá en la declaración de tres testigos propietarios, vecinos del
pueblo o término municipal en que estuvieren situados los bienes, lo cual
debe acreditarse en forma legal.

2.3 Oposición

La oposición debe presentarse dentro del plazo de los edictos para que
pueda ser atendida y se tramitará en juicio ordinario, mientras tanto se
suspende la información hasta que se dicte sentencia definitiva. El
Juzgado abrirá el juicio de oposición una vez que haya vencido el
término de los edictos.

Los terceros, dice la Corte Suprema de Justicia, tienen derecho de

oponerse en las solicitudes de título supletorio o declaratorias de
herederos hasta el último día del término señalado por la ley, el cual se
contará desde la fecha de la última publicación del cartel respectivo; es
decir, para oponerse sirve de limite el último día por lo que, si alguien se
opone antes de la publicación del último cartel, su oposición está
arreglada a derecho y debe tramitarse; y lo mismo ocurriría si la
oposición fuese interpuesta con anterioridad a la publicación del primer
cartel. Al presentarse, pues, la oposición se suspenden las diligencias de
jurisdicción voluntaria y se abre el proceso ordinario de oposición en el
cual, dice la Corte Suprema de Justicia, no es parte el Sindico Municipal,
por lo que no es necesario notificarle el auto que ordena la fianza de
costas. Se dijo: Al presentarse una persona a oponerse a la información
de título supletorio, se suspende el curso del expediente hasta que
recaiga sentencia definitiva en el juicio ordinario de oposición. De lo cual
se deducimos la existencia de dos procesos: Uno de jurisdicción
voluntaria, que es la información de título supletorio, que queda en
suspenso, y el otro de jurisdicción contenciosa y de tramitación ordinaria,
en el que se ventila la oposición. En este segundo juicio el
Representante del Ministerio Público no tiene participación de ninguna
clase, y su tramitación se sigue con el oponente, que tiene el carácter de
demandante y el solicitante del título, con el carácter de demandado.
Creo que la Corte quiso decir Sindico Municipal, porque en ningún caso
interviene el Representante del Ministerio Público.

El opositor debe fundar su pretensión en algún derecho que tenga sobre

los bienes cuyo título se pide o en la posesión de los mismos. Con
relación a lo expuesto en varios casos concretos, la Corte Suprema ha
sostenido:

 Que la promesa de venta engendra derechos personales y no

derechos reales sobre la cosa no es suficiente para oponerse a la
solicitud de un titulo supletorio.
 Que la posesión legitima es la que se demuestra dentro del juicio de
oposición, porque es la rendida entre las partes contendientes y no la
presentada en las propias diligencias, de solicitud de titulo supletorio,
cuyo Juicio no tiene más carácter que el voluntario.
 Que no es suficiente una cesión de derechos hereditarios para
oponerse a un título supletorio porque no justifica dominio.
 Que la circunstancia de que el solicitante de un título supletorio tenga
con anterioridad el titulo de dominio inscrito, no es motivo para que se le
deniegue en el juicio de oposición, que sólo debe tener por fundamento
el mejor derecho del opositor, y no la petición sobrancera del verdadero
dueño para que se le extienda título del inmueble que ya tiene inscrito
como suyo;
 En el Registro Público que los títulos supletorios acreditan la
posesión de los inmuebles a que se refieren, es legítima la oposición que
se basa no solamente sobre el derecho a los bienes, sino sobre el hecho
de poseer en nombre propio y contradictoriamente todo o parte de la
finca o derecho cuya inscripción se trata de obtener.
 Que el opositor no puede alegar que los testigos de la información no
acreditaron su calidad de propietarios, por carecer de interés.
 Que la oposición a un titulo supletorio puede fundarse en la posesión
material del opositor puesto que, en este caso, el solicitante de titulo
supletorio carece de esa posesión.
 Que el depositario no puede oponerse a la solicitud de titulo
supletorio, ya que es principio incuestionable requiere que el opositor
pretenda algún derecho sobre los bienes, lo que presupone un vinculo
directo entre el demandante y el predio que el demandado hace objeto
de su información posesoria.
 Que no teniendo los arrendatarios de terrenos municipales el carácter
de propietarios, carecen de derechos para solicitar titulo supletorio de las
parcelas que poseen a nombre de su arrendador.
 Que se puede presentar después del término de los edictos la
aclaración de la demanda de oposición por haberse omitido el apellido
del solicitante, pues no es una nueva demanda, sino para los efectos de
la notificación y que puede hacer oposición quien esgrime otro titulo
supletorio aunque no tenga 30 años.

2.4 Sentencia

Si no se presentó oposición o ésta es declarada sin lugar, el Juez

aprobará la información si estuviere ajustada a lo dispuesto y ordenará
que se extienda certificación de la sentencia para su inscripción en el
Registro. En esta sentencia, se insertará el plano en que se indica la
medida y descripción de la propiedad. El plano lo debe tener a la vista el
Juez antes de dictar la sentencia.

Con relación a la validez de las diligencias y del título supletorio, la Corte

Suprema ha dicho:

 Que no se accede a la demanda de nulidad de un titulo supletorio por

falta de formalidades en su tramitación, porque el demandante no fue
parte en la información.
  Que el demandante carece de interés para pedir la nulidad del titulo
supletorio, porque se concedió sin perjuicio de tercero de mejor derecho
y en cuyas diligencias no ha figurado, sin que ningún daño ni provecho
pueda causarle. Empero, no puede decirse igual cosa en lo relativo a la
inscripción de ese título en el Registro de la Propiedad, porque teniendo
por objeto dicha inscripción acreditar, respecto de terceros, la posesión
del inmueble o derecho real a que se refiere, con miras a una
prescripción ulterior capaz de convertir en dominio el derecho posesorio,
por el transcurso del tiempo, es indudable que no puede menos de
perjudicar a quien se pretende con mejor derecho, lo cual es suficiente
razón para justificar su interés en hacerla desaparecer, pues como ya lo
dijo este Supremo Tribunal, el primer efecto de la inscripción de la
posesión es hacer ésta pública, ante todo tercero y revelar una situación
jurídica que ha de servir de punto de partida para ulteriores relaciones
todas basadas en la posesión". Por manera que, si bien el demandante
no ha tenido acción para reclamar la nulidad del título supletorio de su
contrario, si la tiene para pedir la cancelación de una inscripción que le
para perjuicios.
 Que los defectos en la tramitación deben alegarse en las diligencias y
no en otro juicio y que no puede alegarse en un juicio la incompetencia
del juez que emitió un título supletorio.

2.5 Calificación y Registro

El Registrador, dentro de los tres días de habérsele presentado la

certificación, puede suspender la inscripción, expresando al pie de la
misma las razones que tiene para no inscribirla. Recibida por el Juez la
certificación, dentro de los tres días dictará resolución admitiendo o
rechazando las observaciones del Registrador. Esta resolución del
Juzgado es apelable ante la Sala Civil respectiva. Si las observaciones
del Registrador fueron rechazadas por sentencia ejecutoriada, deberá
inscribir inmediatamente después de recibirla 4. Si las observaciones del

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Registrador fueren aceptadas por sentencia firme, el Juez o la Sala, en
su caso, le enviará copia para que la custodie en su archivo. Las
certificaciones de las sentencias de ¡os títulos supletorios están exentas
del impuesto de timbres.

El Registrador debe negar la inscripción si en el título supletorio consta

que el terreno es nacional, pero no puede basarse en conocimiento
particular.

2.6 La venta o adjudicación forzada

La venta o adjudicación forzada es una verdadera venta, aunque hay

quienes le niegan ese carácter porque consideran que no existe el
consentimiento espontáneo del deudor.

No es medio especialmente establecido para inmatricular, como ocurre

con el titulo supletorio. La adjudicación o venta forzada es el resultado
del juicio entablado contra el deudor para el pago de lo debido y la ley
permite que abra folio para facilitar el acceso de las fincas al Registro.

La venta forzada por s1 sola no constituye un título perfecto de dominio

si no lo tenia el enajenante, pero si un justo título para la prescripción
decenal.

Aunque el medio más usado es el título supletorio, con mucha frecuencia

abren folio en nuestros Registros las ventas forzadas.

2.7 La doble inmatriculación.

La doble inmatriculación es rechazada por nuestro sistema, prohíbe

expresamente que la venta o adjudicación forzada o prenda pretoría
abran folio particular si el inmueble apareciere inscrito a favor de
persona distinta del causante o trasmite. El mismo articulo se declaran
sin validez las inscripciones contra título inscrito anteriormente. Este
 inciso no establece una prohibición expresa sobre la doble inscripción,
pero la supone; es decir, parte de esa base 5.

Ambos incisos se refieren a inscripciones anteriores, sin hacer ninguna

distinción, por lo que esa inscripción anterior puede ser de dominio,
posesoria (titulo supletorio) o de prenda Pretoria. Por otra parte, el arto.
3964 C. prohíbe que se inscriba cualquier título que contradiga la
inscripción de un título traslativo de dominio.

De lo expuesto se concluye que, inscrito un titulo de dominio o

supletorio, no puede inscribirse otro título de dominio, supletorio o
prenda pretoria a favor de otra persona. Igual impedimento se produce si
el título inscrito con anterioridad es una prenda pretoria; es decir, no se
puede inscribir otro título de dominio, supletorio o prenda Pretoria a favor
de otra persona sobre el mismo inmueble. No obstante el impedimento
legal, en la práctica se produce la doble inmatriculación, debido a la
ausencia de Catastro en algunas zonas del país y a la falta de datos
suficientes para que el Registrador pueda comprobar la identidad de la
finca inscrita anteriormente con la que se pretende inscribir -y rechazar
la nueva inscripción. Aun en las, zonas donde no hace mucho se
estableció, el Catastro, ha quedado un buen número de casos de doble
inmatriculación que en cualquier momento pueden presentarse en los
tribunales para su decisión.

Con relación a la validez de la inscripción contradictoria, la Corte

Suprema sostuvo que, inscrito el inmueble con anterioridad a nombre de
otra persona, carece de valor legal la inscripción posterior del título
supletorio por haberse hecho en contravención. Igual criterio volvió a
repetir en sentencia.

5
TORRES MANRIQUE. Fernando Jesús. Calificación de documentos judiciales. En: Temas de Derecho
Registral. Tomo IV. Superintendencia Nacional de los Registros Públicos SUNARP. Pag. 75. Lima Perú.
Noviembre 2000
 La doble inmatriculación puede ser total o parcial. Es total cuando los
dos títulos abarcan todo el inmueble, y parcial cuando la contradicción
entre ellos es sobre una parte de la propiedad 6.

Hay otras causas que pueden dar lugar no propiamente a una doble
inmatriculación, sino a una doble inscripción; por ejemplo, cuando en las
fusiones, extinciones y desmembraciones no se extienden en las fincas
matrices las notas correspondientes. También he podido observar que
con un segundo testimonio se vuelve a desmembrar el mismo lote que
se desmembró con el primer testimonio. Esto ocurre en aquellas fincas
en que se han hecho muchas desmembraciones y el Registrador no
tiene el cuidado de detectar la nota de desmembración. Mientras las dos
inscripciones permanezcan a favor del mismo titular, no se produce
mayor problema. En cambio, cuando se dispone del inmueble o se
principia a hacer transacciones en las dos cadenas regístrales, sí se
presentan serios conflictos.

III. SISTEMAS REGISTRALES

3.1 Sistemas Registrales.
Existen diversos sistemas registrales, sin embargo, en esta  oportunidad
sólo haremos referencia a cuatro, porque el estudio de los mismo
permite comprender con mayor detalle la calificación registral de
documentos judiciales.

3.2 Sistemas Registrales de Registro de Documentos

En los sistemas registrales de Registro de Documentos se publican los
derechos luego de una calificación registral que se contrae a la revisión
de ciertos requisitos mínimos, en tal sentido en estos sistemas
registrales el registro no certifica quien es propietario sino quienes son
los posibles propietarios.

3.3 Sistemas Registrales de Registro de Derechos

6
SILVA DIAZ, Marta. Calificación Negativa  de los Documentos Judiciales. Posibilidades  de interponer 
Recursos  en caso de  reiteración  del Mandato  Judicial  de Practicar  una Inscripción  Previamente 
Negada ( La Experiencia  Peruana), En: Temas  de Derecho Registral, Superintendencia  Nacional de los
Registros Públicos, Lima Perú, tomo IV, 2000, pp. 147 – 176
 En los sistemas registrales de Registro de Derechos el Registro efectúa
una revisión minuciosa antes de acceder al registro, por lo que en estos
sistemas registrales el registro certifica quien es el propietario de un bien
registrado. Dejando constancia que el sistema registral peruano es un
sistema registral de registro de derechos. Es decir, en los sistemas
registrales de registro de derechos la calificación registral tiene mayor
amplitud y el registro tiene el deber de determinar quien es el propietario,
es decir, tiene el deber de determinar quien es excluyentemente el titular
registral7. Por lo cual tratándose de documentos judiciales el Registro
debe efectuar una revisión cuidadosa de los efectos que pueden causar
las registraciones.

3.4 Sistemas Registrales Convalidantes

Los sistemas registrales convalidantes se caracterizan por que al
inscribir un título el acto queda convalidado como en el caso de Australia
cuando inscribimos una compra venta, en tales supuestos no puede ser
cuestionada judicialmente dicha inscripción.

3.5 Sistemas Registrales No Convalidantes.

Los sistemas registrales no convalidantes se caracterizan por que al
inscribir un título en el registro el acto no queda convalidado, en tal
sentido aunque se encuentre registrado el título puede ser cuestionada
dicha inscripción judicialmente. Es decir, en estos sistemas registrales
pueden tramitarse procesos judiciales de nulidad de inscripciones. El
sistema registral peruano es no convalidante

3.6 Procedimiento Registral.

El procedimiento registral se caracteriza por tener efectos erga omnes,
es decir, los efectos del procedimiento registral  son efectos contra
todos.

7
SILVA DIAZ, Marta. Calificación Negativa  de los Documentos Judiciales. Posibilidades  de interponer 
Recursos  en caso de  reiteración  del Mandato  Judicial  de Practicar  una Inscripción  Previamente 
Negada ( La Experiencia  Peruana), En: Temas  de Derecho Registral, Superintendencia  Nacional de los
Registros Públicos, Lima Perú, tomo IV, 2000, pp. 147 – 176
 En tal sentido algunas veces los efectos de las inscripciones no son en
contra de los titulares registrales sino en contra de terceros registrales, o
en todo caso los efectos del procedimiento registral pueden perjudicar a
otros titulares registrales, o titulares registrales de otras partidas
registrales.
 
3.7 El procedimiento registral no es un procedimiento
administrativo.
Es necesario dejar constancia que el procedimiento registral no es un
procedimiento administrativo.
Sin embargo la Ley del Procedimiento Administrativo General induce a
error cuando considera al procedimiento registral como un procedimiento
administrativo8. Es decir, el procedimiento registral es un procedimiento
especial al cual son de aplicación algunas normas del procedimiento
administrativo como la impugnación de acto o resolución administrativa.
En tal sentido el procedimiento registral no es un procedimiento
administrativo pero se puede impugnar judicialmente las resoluciones del
Tribunal Registral, para lo cual sería de aplicación las normas
pertinentes.
 
3.8 Diferencias entre el procedimiento judicial y el procedimiento
registral.
La diferencia entre el procedimiento registral y el procedimiento judicial
es que el procedimiento judicial tiene efectos inter partes, mientras que
el procedimiento registral tiene efectos erga omnes.
Otra diferencia es que en el procedimiento registral no se encuentra
permitido el recurso de oposición en contra de una registración.
Otra diferencia es que el procedimiento registral es no contencioso, a
diferencia de los procedimientos judiciales que se clasifican en
procedimientos contenciosos y procedimientos no contenciosos.

8
TORRES MANRIQUE. Fernando Jesús. Calificación de documentos judiciales. En: Temas de Derecho
Registral. Tomo IV. Superintendencia Nacional de los Registros Públicos SUNARP. Pag. 75. Lima Perú.
Noviembre 2000
 El Registro tiene sus propias normas y el Poder Judicial tiene sus
propias normas lo cual motiva que alguna veces exista problemas de
interpretación por parte de los operadores judiciales 9.
Es necesario precisar que la finalidad concreta del proceso civil es poner
fin a un conflicto de intereses, y dicha finalidad no es una finalidad del
proceso registral, sino que el proceso registral tiene como finalidad la
publicidad de los actos registrables que cumplen con los requisitos de
ley10.

3.9 Calificación Registral.

La calificación registral puede ser de dos clases: calificación registral
positiva y calificación registral negativa.
 
3.9.1 calificacion registral positiva.
Son supuestos de calificación registral positiva la inscripción y la
liquidación que son supuestos en los cuales el título se encuentra
con los requisitos legales.
 
3.10 Registracion
Se registra un título cuando no existen defectos en el título ni existen
obstáculos para la registración.
Cuando se registra un título se redacta el asiento de registración y contra
asientos de inscripción no procede el recurso de apelación, ya que en el
procedimiento registral la apelación sólo procede contra liquidaciones,
tachas y observaciones. Es decir, en el procedimiento registral no se
admite la apelación en contra de inscripciones.
Por lo cual podemos concluir que cuando se registran documentos
judiciales no cabe la posibilidad de apelar para que el Tribunal Registral
revise la calificación registral de documentos judiciales.
9
TORRES MANRIQUE. Fernando Jesús. Calificación de documentos judiciales. En: Temas de
Derecho Registral. Tomo IV. Superintendencia Nacional de los Registros Públicos SUNARP.
Pag. 75. Lima Perú. Noviembre 2000
10
SILVA DIAZ, Marta. Calificación Negativa  de los Documentos Judiciales. Posibilidades  de
interponer  Recursos  en caso de  reiteración  del Mandato  Judicial  de Practicar  una
Inscripción  Previamente  Negada ( La Experiencia  Peruana), En: Temas  de Derecho
Registral, Superintendencia  Nacional de los Registros Públicos, Lima Perú, tomo IV, 2000, pp.
147 – 176
 IV. CALIFICACIÓN REGISTRAL
4.1 Calificación registral de documentos administrativos.
El registro recepciona documentos administrativos que son inscribibles
como son el embargo y la adjudicación administrativa, títulos que son
materia de calificación registral.
Dejando constancia que la adjudicación administrativa merece especial
importancia, pero son pocos los títulos sobre este acto registrable que se
presentan al registro.
La mayor cantidad de resoluciones administrativas que se registran son
embargos en forma de anotación, al cual se le conoce como embargo en
forma de inscripción, sin embargo, corresponde denominarle embargo
en forma de anotación, y no en forma de inscripción, por que los
embargos no se inscriben sino que se anotan en el registro.
Dentro de los documentos administrativos también es necesario tener en
cuenta la insolvencia.
Es necesario precisar que para dichos títulos son de especial
importancia el Código Tributario y la Ley del Procedimiento de Ejecución
Coactiva.
La Exposición de Motivos del Libro de Registros Públicos del Código
Civil Peruano de 1984 establece que tratándose calificación registral de
instrumentos administrativos es de aplicación todo lo señalado a
propósito de los instrumentos judiciales. Sin embargo, podemos advertir
que la calificación registral de documentos administrativos no existen
muchas ejecutorias registrales11.
El problema de la calificación registral de documentos administrativos no
es muy grave por que a un funcionario administrativo la calificación
registral si es comprendida.
En tal sentido el problema es menor por que se comprende que entre
funcionarios administrativos exista calificación registral.

11
SILVA DIAZ, Marta. Calificación Negativa  de los Documentos Judiciales. Posibilidades  de interponer 
Recursos  en caso de  reiteración  del Mandato  Judicial  de Practicar  una Inscripción  Previamente 
Negada ( La Experiencia  Peruana), En: Temas  de Derecho Registral, Superintendencia  Nacional de los
Registros Públicos, Lima Perú, tomo IV, 2000, pp. 147 – 176
La adjudicación administrativa es un tema que no ha sido trabajado por
los autores nacionales, sino que ha sido desarrollado por los autores
españoles.
Es decir, los documentos administrativos que se registran son materia de
calificación registral.
El numeral 3 del artículo 118 del Código Tributario aprobado por Decreto
Supremo 135-99-EF publicado el 19 de agosto de 1999, establece que
cuando se trata de embargo en forma de inscripción, debe anotarse en
el Registro Público u otro registro, según corresponda y el importe de las
tasas registrales u otros derechos, deberá ser pagado por la
Administración Tributaria con el producto del remate, luego de obtenido
éste, o por el interesado con ocasión del levantamiento de la medida.
En el numeral 2 del mismo artículo se establece que cuando se trate de
inmuebles no inscritos procede el embargo en forma de depósito, y en
tal supuesto se nombra al deudor tributario como depositario.
En el derecho positivo peruano no existe norma expresa que regule la
calificación registral de documentos judiciales, por lo cual el tópico en
mención no ha sido estudiado por parte de los tratadistas nacionales.
Este tópico no es tan interesante como la calificación registral de
documentos judiciales.
Es necesario precisar que, no sólo en los registros que conforman el
sistema nacional de los registros públicos se registran documentos
administrativos, sino también en otros registros como el registro privado
denominado matrícula de acciones. Requiriéndose para la registración la
calificación registral positiva del título que se solicita registrar. Es decir,
en la matrícula de acciones se pueden registrar embargos
administrativos y adjudicaciones administrativas.
Los trabajos de investigación sobre la calificación registral de
documentos administrativos son menores en cantidad respecto de los
trabajos sobre la calificación registral de documentos judiciales. Es
necesario precisar que los autores que se ocupan de la calificación
registral de documentos judiciales se ocupan también de la calificación
registral de documentos administrativos, pero los autores que se dedican
 al estudio de la calificación de documentos administrativos no se ocupan
también de la calificación registral de documentos judiciales.
 
4.2 Calificación registral de documentos judiciales .
Cuando se califica documentos judiciales el resultado puede ser
calificación registral positiva y calificación registral negativa de
documentos judiciales. Aparentemente adquiere especial importancia
sólo la calificación registral negativa de documentos judiciales, sin
embargo, ambas adquieren especial importancia, por lo cual nos
referiremos a continuación tanto a la calificación registral positiva de
documentos judiciales como a la calificación registral negativa de
documentos judiciales. Sin embargo, trataremos con mayor detalle la
calificación registral negativa de documentos judiciales.

4.2.1 Calificación Registral Positiva de documentos

judiciales.
La calificación registral de documentos judiciales es positiva
cuando el título se encuentra conforme a ley y tiene acogida
registral.  Es decir, la calificación registral es positiva cuando el
título se registra o se liquida.
Es necesario precisar que cuando el título debió observarse pero
se registró existen problemas por que la registración podría ser
atacada judicialmente, no obstante que aparentemente se trata de
una registración firme que no puede ser atacada judicialmente 12.
En tal sentido es conveniente que cuando corresponda tachar,
observar o solicitar aclaraciones o información complementaria al
Juzgado se proceda de dicha manera.
De esta manera se logra que el registro publicite situaciones
jurídicas que han cumplido con los requisitos legales para poder
ser registradas.

12
SILVA DIAZ, Marta. Calificación Negativa  de los Documentos Judiciales. Posibilidades  de interponer 
Recursos  en caso de  reiteración  del Mandato  Judicial  de Practicar  una Inscripción  Previamente 
Negada ( La Experiencia  Peruana), En: Temas  de Derecho Registral, Superintendencia  Nacional de los
Registros Públicos, Lima Perú, tomo IV, 2000, pp. 147 – 176
 Es decir, los documentos judiciales no siempre se registran, sino
que algunas oportunidades corresponde observar, tachar y otras
oportunidades corresponde solicitar aclaraciones o información
complementaria al Juzgado por parte de los registradores.
Es importante que cuando el registro registra por el apercibimiento
del Juzgado se deje constancia en el asiento de registración y en
la constancia de registración de tal hecho para no dejar de
publicitar que la registración es una registración forzada. Lo
mismo ocurre cuando existe otra circunstancia para proceder a la
registración.
Es importante dejar constancia de tal hecho también en la
constancia de registración por que la partida registral puede
extraviarse y el registro podría dejar de publicitar las
circunstancias en las cuales se procedió a la registración.
Es necesario precisar que no existe norma que ampare al registro
para dejar esta constancia en las registraciones, sin embargo, es
necesario dejar estas constancias para publicitar las
circunstancias en las cuales se procedió a la registración y no
dejar de publicitar la ligereza de la algunas registraciones a causa
del apercibimiento efectuado en contra de los registradores 13.

4.2.2 Calificación Registral Negativa de documentos

judiciales.
La calificación registral de documentos judiciales es negativa
cuando el título no tiene acogida registral y en tales supuestos se
observa o se formula tacha sustantiva.
Puede observarse por ejemplo cuando en el Registro aparece un
área diferente a la que aparece en el auto de adjudicación.
Puede tacharse un documento judicial por ejemplo cuando se
solicita la registración de un embargo de acciones. El embargo de
acciones si se registra pero se registra en el Registro privado

13
SORIA ALARCÓN, Manuel. Estudios de Derecho Registral. Palestra Editores. Lima Perú. 1997. Primera
Edición
 denominado Matrícula de Acciones que no se encuentra a cargo
del Registro sino a cargo de cada sociedad.
En el Perú la calificación de documentos judiciales puede tener
los siguientes resultados:
a) Registración.
b) Observación.
c) Tacha.
d) Solicitar aclaración o solicitar información complementaria con
un Oficio al Juzgado.
e) Liquidación.
1) Algunos Registradores inscriben el Título por el requerimiento o
apercibimiento del Juez, incluso cuando no se demanda ni se cita
al Titular registral, y dejan constancia de tal hecho en el asiento
de inscripción correspondiente; para publicitar las circunstancias
en que se extendió dicha inscripción y no dejar de publicitar la
ligereza de la misma.
Algunas empresas del Sistema Financiero no aceptan otorgar
créditos garantizados con hipoteca sobre fincas que en su
correspondiente partida registral obre la circunstancia indicada en
el párrafo anterior.
2) Alguna vez en el Registro califiqué un documento judicial y tenía
muchos defectos  (no se había citado al titular registral, entre
otros), solicité al Señor Juez la aclaración correspondiente, y éste
a pedido del abogado patrocinante casi me denuncia, por tanto,
practiqué la inscripción dejando constancia de dicha circunstancia
en el asiento de inscripción.
Luego toma conocimiento que en mérito a dicha inscripción
forzada iniciaron un proceso judicial para lanzar al Titular registral
no citado, pero en dicho proceso la constancia que había dejado
en el asiento de inscripción sirvió para que su Abogado
patrocinante y los Señores Magistrados se dieran cuenta del
motivo determinante para haber extendido la inscripción (había
sido el apercibimiento del Señor Juez con el que se avasalló al
 Registrador). Es decir, los mismos Magistrados dudan de la
eficacia de las inscripciones forzadas.

V. JURISPRUDENCIA
Acto cuya inscripción se solicita y documentación presentada:
Es materia de la rogatoria, la primera inscripción de dominio del inmueble
ubicado en el jirón 24 de junio Nº 250, Lote 3 de la Manzana E, de la
Urbanización Santa María I Etapa de la ciudad de Juliaca, en el mérito al
procedimiento notarial de declaratoria de títulos supletorios, formalizado en la
escritura pública de fecha 16 de julio del 2002, por ante el Notario de San
Román-Juliaca, Dr. Jorge Gutiérrez Díaz.
El peticionante ha presentado al registro, parte notarial y Testimonio de la
escritura pública de fecha 16 de julio del 2002, otorgada por ante el Notario de
San Román-Juliaca Dr. Jorge Gutiérrez Díaz, formulario registral Nº 7 y dos
copias del mismo, copia simple del DNI de Ricardo Palma Hancco, copia
simple del plano de ubicación y perimétrico del inmueble submateria,
Testimonio de la escritura pública de fecha 10 de junio de 1997, otorgada por
ante el notario de San Román - Juliaca Dr. Alfredo Vásquez Romero, y
Testimonio de la escritura pública de fecha 21 de noviembre de 1967, otorgada
por ante el Notario de San Román-Juliaca Dr. José Paredes Fernández.
 
II. DECISIÓN IMPUGNADA:
Se ha interpuesto recurso de apelación, en contra de la tacha formulada por el
Registrador Público de la Zona Registral Nº XII, Sede Juliaca, Dr. Karim Israel
Sarabia Palza.
El Registrador tachó el Título en los siguientes términos:
I. ANTECEDENTES:
Mediante el presente título el Sr. Ricardo Palma Hancco solicita la
inscripción de la primera de dominio (formación de título supletorio) del
inmueble ubicado en el Jirón 24 de Junio Nº 250, Lote Nº 3 de la
Manzana “E” de la Urbanización Santa María I Etapa, de ésta ciudad de
Juliaca, provincia de San Román, departamento de Puno, según consta
de la escritura pública de fecha 16/07/2002 otorgada por el Notario
Publico de Juliaca, Dr. Jorge Guillermo Gutiérrez Díaz e ingresado (a) al
Libro Diario bajo el título Nº 2002-00004040.
II. PROBLEMAS A ANALIZAR:
El problema a analizar es la inscripción de una primera de dominio
(formación de título supletorio) cuando el predio objeto de
inmatriculación proviene de otro de mayor extensión y cuando no se ha
adjuntado la documentación necesaria conforme a Ley.
III. ANALISIS JURIDICO:
1) De conformidad con el artículo 2018 del Código Civil “para la primera
inscripción de dominio, se deberá exhibir títulos por un periodo
ininterrumpido de cinco años o, en su defecto, títulos supletorios”. 2)
Según fluye de la escritura pública antes aludida, el bien materia de
compra venta proviene de un predio de mayor extensión (Urbanización
Santa María I Etapa). 3) La sección primera del Decreto Supremo Nº
0008-2000-MTC, referida a la regularización de edificación, en la parte
pertinente al artículo 4, señala que la regularización “ es el trámite
destinado a obtener el reconocimiento legal e inscripción, de las
edificaciones existentes sobre terrenos que cuenten por lo menos, con la
aprobación de su proyecto de habilitación urbana, comprendiendo de ser
el caso, el trámite de saneamiento de titulación y su inscripción… ”,
desprendiéndose de lo anterior, que el trámite de saneamiento de
titulación y su inscripción se encuentra limitada a la existencia de
terrenos que cuenten por lo menos, con la aprobación de su proyecto de
habilitación urbana, dado el carácter especial y excepcional de la norma
de regularización. 4) Mediante la Ley Nº 27333, se complementa la Ley
Nº 26662, Ley de Asuntos No Contenciosos de Competencia Notarial
para la regularización de edificaciones, señalando en su artículo 1, que “
la función notarial prevista en la Ley Nº 27157 (…), se rige por las
disposiciones de dicha Ley, por lo establecido en la presente Ley y,
supletoriamente por lo dispuesto en las leyes Nº 26002, Ley del
Notariado y Nº 26662, Ley de Competencia Notarial en
Asuntos No Contenciosos y sus modificatorias en lo que resulte aplicable
y no contravengan lo dispuesto en la Ley Nº 27157, su reglamento y la
presente Ley”, ratificándose la vigencia del artículo 4 del reglamento, en
cuanto a la existencia de la limitación para la regularización de
edificaciones y el saneamiento de titulación, a terrenos que se
encuentren ubicados en zonas urbanas o que cuenten con la aprobación
de habilitación urbana, no obstante lo dispuesto en el inciso K) del
artículo 5 de la Ley Nº 27333, siendo necesario en éste último caso, que
los terrenos que no cuenten con edificaciones, deban ubicarse en zonas
urbanas. 5) La calificación registral en aplicación del artículo 2011 del
Código Civil, comprende entre otros aspectos, el examen de la legalidad
de la declaración notarial, verificando el cumplimiento del procedimiento
administrativo, es decir, que se cumpla con el correspondiente proceso
de habilitación urbana. 6) En tal sentido y de conformidad con la Ley de
Habilitaciones Urbanas Nº 26782 la venta de una parte de terreno
proveniente de otro de mayor extensión, requiere de la habilitación
urbana. 7) Según el inciso 6.1, del artículo 6 de la Ley Nº 27333, la
declaración notarial de formación de títulos supletorios para solicitar la
primera inscripción de dominio a que se refiere el artículo 22 de la Ley
Nº 27157 se sujetará al mismo procedimiento establecido en el artículo
precedente ( artículo 5 ), en cuanto sea aplicable. En tal sentido y según
lo dispone el artículo 5 en su inciso f) se requiere que se acompañe el
formulario registral debidamente llenado el cual deberá ser presentado
conforme a los artículos 25, 31 y 42 del Decreto Supremo Nº 008-2000-
MTC, Reglamento de la Ley Nº 27157. 8) Además, manifiesto que el
artículo 42 señala que “…El acta notarial que dispone el otorgamiento de
títulos supletorios, es titulo suficiente para la inscripción en el registro
respectivo… Copia certificada se adjuntara al FOR ( formulario registral
sic ), a efectos de que el notario la presente al Registro, de conformidad
con el artículo 31 del presente reglamento…” El mencionado artículo 31
establece que “…declarada la conformidad señalada en el artículo
precedente (artículo 30 sic), el notario presentará al registro
correspondiente, en original y dos copias, el expediente de
regularización, a efectos de la inscripción del acto o actos
respectivos…”. Cabe indicar que el artículo 24 del Reglamento indica
que “…el FOR ( formulario registral sic ), es aprobado por la SUNARP o
el RPU y constituye titulo registral, cuando esta debidamente llenado,
firmado y acompañado de la documentación que sustenta su derecho,
acto o contrato que se desea registrar ”. El artículo 25 del mencionado
reglamento indica que “ Los documentos que se acompañaran al FOR,
son: a) Copia literal de dominio o documento público, o privado de fecha
cierta, donde conste el derecho de propiedad del solicitante; o la solicitud
de saneamiento de titulación, de ser el caso. b) Certificado de
Parámetros Urbanísticos y Edificatorios, expedido por la municipalidad
respectiva, según lo establecido en el Art. 63 del presente Reglamento.
Si la Municipalidad, dentro del plazo previsto por este
Reglamento, no emite el Certificado, se prescindirá de este documento
y el Verificador Responsable indicará, en su informe de Verificación, bajo
su responsabilidad, los parámetros urbanísticos y edificatorios
reglamentarios que corresponden a la edificación. c) Plano de
localización y ubicación conforme a las características señaladas en el
inciso d) del numeral 64.2 de este Reglamento, debiendo indicarse, en
forma precisa, los linderos y medidas perimétricas del terreno. De
tratarse de un terreno de perímetro irregular o de dimensiones
reducidas, se desarrollara, en el mismo plano o en uno anexo, la
poligonal a una escala mayor que permita la perfecta lectura de las
medidas perimétricas. d) Planos de plantas de arquitectura (planos de
distribución) por pisos, a la menor escala que permita su perfecta
lectura, con los nombres de todos los ambientes exteriores e interiores
(inclusive los secundarios como closets, despensa, depósitos, piscinas,
canchas, etc.), concordados con la memoria descriptiva del FOR. e)
Informe Técnico de Verificación, de ser el caso, con las constancias de
haber solicitado la Verificación Ad Hoc correspondiente. Los planos y el
informe Técnico de Verificación deberán estar firmados y sellados por el
o los verificadores. 9) Así, se deberá cumplir con acompañar el
formulario registral y demás documentación a que se hizo alusión. 10 )
Además, según el artículo 1 de la Ley Nº 27616 “ los registradores
deben requerir que se acredite el pago del impuesto predial ”. Por tanto
deberá acreditar el pago de dicho impuesto. 11) Así, no es posible
inmatricular un predio que forma parte de un terreno mayor debiendo, en
todo caso, proceder a la inmatriculación del área de mayor extensión y
 de ser el caso, en aplicación del artículo 2015 del Código Civil proceder
a regularizar el tracto sucesivo. 12 ) Por tales circunstancias y siendo
que el defecto es insubsanable es de aplicación el artículo 42 del citado
Reglamento General de los Registros Públicos, es procedente la tacha
del título presentado.
IV. CONCLUSION:
En consecuencia se tacha el título signado con el número 2002-
00004040, dejando a salvo el derecho a interponer el recurso
correspondiente. Derechos por devolver ascienden a S/. 07.00 (Recibo
Nº 0004168).
V. RECOMENDACIONES: Se recomienda tener presente la Ley de
habilitaciones urbanas Nº 26878, su reglamento y demás normas
conexas y complementarias así como la ley Nº 27157, su reglamento Nº
008-2002-MTC y la ley Nº 27333; y, a fin de acreditar el pago de los
impuestos, deberá presentar los correspondientes documentos en
original o copia legalizada.
III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN:
El impugnante, sostiene que respecto al primer punto de la tacha para el caso
de regularización de edificaciones con saneamiento de titulación, no debe
aplicarse el artículo 4 del D.S. 008-2000-MTC que reglamenta la ley 27157, por
las siguientes razones: Que el artículo 6 de la ley 27333, señala que la
declaración notarial de formación de títulos supletorios se sujetará al mismo
procedimiento establecido en el artículo 5 de la citada ley. Que este artículo 5,
determina que la solicitud se regirá por lo establecido en las disposiciones
generales de la ley 26662, en todo lo que no contravenga lo dispuesto en la ley
27157 y la ley 27333. Este artículo 5º excluye exprofesamente al D.S. Nº 008-
2000-MTC, que todo el procedimiento para la regularización de inmuebles con
saneamiento se encuentra legislado en el artículo 5º de la ley 27333; así
también lo entiende el notario que ha tramitado el procedimiento al redactar el
primer considerando del acta de declaración de formación de Títulos
Supletorios inserta en la escritura pública de la cual deriva este recurso; por
otro lado, en el mismo artículo 5 inciso k) de la ley 27333 se señala que el
trámite de prescripción adquisitiva de dominio – por consiguiente también el
trámite de títulos supletorios –, comprende a la declaración de prescripción
adquisitiva de dominio de terrenos ubicados en zonas urbanas que no cuenten
con edificaciones. Es decir, basta que los terrenos se encuentren ubicados en
zonas urbanas para que pueda utilizarse este procedimiento para obtener la
propiedad por prescripción o sanearla con títulos supletorios.
Que el doctor Jorge Luis Gonzales Loli, al comentar el artículo 4 del D.S. Nº
008-29000-MTC, básicamente en lo referente a la aprobación del proyecto de
habilitación urbana señala: …Un supuesto no previsto por la normatividad legal
bajo comento es el referido a aquellas áreas urbanas que se encuentran ya
consolidadas urbanísticamente, pero no cuentan propiamente con la inscripción
de un proceso de habilitación urbana en los términos establecidos por el
reglamento, lo que puede ocurrir frecuentemente en zonas cuyo desarrollo
urbano data de gran antigüedad. En ese caso, estimamos que el registrador
podría evaluar la certificación municipal respecto a la condición de predio
urbano del inmueble objeto de regularización, sin atender a una interpretación
literal y mecánica de la exigencia planteada por el reglamento. Que el doctor
Gonzales Loli no considera que ya no es de aplicación el artículo 4º del
reglamento como lo sostienen, sino más bien lo deja al criterio sano del
registrador la exigencia o no de la habilitación urbana, teniendo en cuenta que
esa habilitación urbana, será casi imposible de obtener por cuanto se trata de
urbanizaciones que tienen años de constitución y completamente desactivadas
como para poder regularizar este tramite; y teniendo en cuenta también la
evaluación de la certificación municipal respecto a la condición de predio
urbano. Es decir si el predio es urbano porque así aparece de la certificación
municipal, entonces considera que si es factible la inscripción. Que para el caso
planteado, con fecha 8 de enero de 2002, la municipalidad Provincial de San
Román, mediante l el Jefe de la División de Edificaciones Privadas, Eusebio
Roque Roque, ha emitido el certificado de Parámetros Urbanísticos y
Edificatorios mediante el cual CERTIFICA: Que el inmueble de propiedad de
Ricardo Palma Hancco, ubicado en el Jirón 24 de Junio Nº 250 Urbanización
Santa María, manzana E lote 3, presenta las siguientes características:…
Zonificación: Zona Residencial Densidad Baja; otros: referencia Plano Básico
de la ciudad… Manifiesta asimismo, que de acuerdo a esta certificación, se
llega a la conclusión de que el inmueble materia de estudio de encuentra en
zona residencial y perfectamente ubicable porque ha sido ubicado en el plano
básico de la ciudad. Copia legalizada del certificado de Parámetros
Urbanísticos, tomada del expediente tramitado ante el notario, se adjunta al
presente recurso, para que sea considerado por el Superior. En lo referente a
que el Formulario Registral debe ser acompañado con los documentos que
señala el artículo 25 del D.S. Nº 008-2000-MTC, se debe tener en cuenta que
no es de aplicación este artículo por cuanto el inciso f) del artículo 5 de la Ley
27333 determina que, cuando el notario opta por la escritura pública, se
insertarán a la misma los avisos, el acta de presencia y demás instrumentos
que el solicitante o el notario considere necesarios, acompañándose al registro
como parte notarial, únicamente el Formulario Registral. Entiende, que así
debe ser porque cuando el notario redacta o confecciona el acta que otorga la
propiedad por prescripción o que declara la formación del título supletorio, ha
considerado la existencia de todos los otros documentos que deben ser
acompañados al Formulario Registral y aquellos que son requisitos de
procedibilidad notarial. En lo que respecta a la copia certificada del acta notarial
que dispone el otorgamiento del título supletorio, adjuntada al Formulario
Registral, se tiene que de acuerdo al artículo 5 inciso f) de la ley 27333, el acta
a que se refería el artículo 42 del D.S. Nº 008-2000-MTC ahora no da mérito
para la inscripción; lo que da mérito a la inscripción es la escritura pública, en la
cual lógicamente se ha insertado el acta que dispone el otorgamiento del título
supletorio. Que la acreditación del pago del impuesto al patrimonio predial, no
es requisito para la inmatriculación de un inmueble, puesto que el acto a
inscribir no es la transferencia de un bien.
IV. ANTECEDENTE REGISTRAL:
Del estudio del título y documentación remitida a este colegiado, se desprende
que el inmueble materia de inscripción, carece de antecedente registral.
V. PLANTEAMIENTO DE LA CUESTIÓN:
Interviene como Vocal ponente el Dr. Raúl Pedro Macedo Vera.
De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala, las cuestiones en
discusión son las siguientes:
1.  Si el inciso k) del artículo 5 de la Ley Nº 27333, comprende el trámite de
declaratoria de títulos supletorios sobre terrenos que no cuenten con
edificaciones.
VI. ANÁLISIS:
Primero: Mediante la ley 27157, se dictó la Ley de Regularización de
Edificaciones, del procedimiento para la Declaratoria de Fábrica y del Régimen
de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común,
comprendiendo la misma el saneamiento de la titulación del terreno, debiendo
pre existir para ello una edificación por regularizar; señalándose en los artículos
21 y 22 de la aludida ley, los procesos a seguirse, sea prescripción adquisitiva
o para el cumplimiento de los requisitos establecidos en el artículo 2018 del
Código Civil para la inmatriculación.
Segundo: Que mediante el D.S. 008-2000-MTC, se promulgó el Reglamento
de la Ley 27157. Que en la parte pertinente del numeral 2.2 del artículo 2 del
citado reglamento, se define al saneamiento de titulación, como el trámite
destinado a obtener la titulación o acreditación de la propiedad del terreno
sobre el que se levanta la edificación a regularizar, a fin de hacerla idónea
para su acceso al registro, comprendiendo los trámites de declaración de
prescripción adquisitiva de dominio o de formación de títulos supletorios;
precisándose en el Capitulo IV, el procedimiento para la regularización de
edificaciones con saneamiento de titulación, para el caso que el titular de la
edificación no contara con título suficiente que acredite la titularidad del
inmueble para su acceso al registro, considerándose en los artículos 36 y 37
del citado reglamento, la procedencia del tramite notarial de Prescripción
Adquisitiva de Dominio y Títulos Supletorios, normándose el procedimiento en
los artículos 38 y siguientes del aludido dispositivo legal, concluyéndose que el
saneamiento de titulación tiene como presupuesto, la existencia de
edificaciones por regularizar.
Tercero: Mediante la Ley Nº 27333, se dictó la ley complementaria a la ley
26662, ley de asuntos no contenciosos de competencia notarial para la
regularización de edificaciones, la misma que contiene – entre otros aspectos –
en su artículo 5, precisiones respecto al trámite notarial de prescripción
adquisitiva de dominio, estipulándose en su inciso k), que el trámite de
prescripción adquisitiva comprende también a la declaración de prescripción
adquisitiva de dominio de terrenos ubicados en zonas urbanas que no cuenten
con edificaciones, no comprendiendo este último al procedimiento de formación
de títulos supletorios.
Cuarto: Que, esto ultimo se desprende también de lo establecido en el inciso
6.1 del artículo 6 de la misma ley, cuando prescribe que la declaración notarial
de formación de títulos supletorios para solicitar la primera inscripción de
dominio a que se refiere el artículo 22 de la Ley Nº 27157, se sujetará al mismo
procedimiento establecido en el articulo 5 en cuanto sea aplicable. En este
sentido, habiéndose regulado en los artículos 21 y 22 de la Ley 27157, los
procedimientos para la prescripción y primera inscripción de dominio, - por
remisión a la norma -, debe entenderse que para el trámite de declaración
notarial de títulos supletorios, sigue siendo un presupuesto la pre existencia de
una edificación por regularizar.
Quinto: De la calificación realizada por este colegiado, se advierte que en la
parte resolutiva del instrumento Público, aparece que el notario declara la
formación de títulos supletorios a favor de Ricardo Palma Hancco y Ana María
Cayo Chiclla, y al describir el lindero oeste del predio, señala que se trata de
un inmueble que no cuenta con edificaciones. Del mismo modo, en el acta de
presencia y toma de dichos de colindantes inserto, aparece que el notario da
fe, que el inmueble ubicado en el Jirón 24 de junio ahora Victor Humareda Nº
250 manzana “ E ”, lote Nº 3 de la urbanización Santa María; se trata de un
terreno solar, es decir que no cuenta con edificación alguna.
Sexto: Que, al no haberse regulado en la Ley 27333, el procedimiento notarial
de declaratoria de títulos supletorios sobre terrenos urbanos que no cuenten
con edificaciones, no es procedente el acceso al registro del instrumento que lo
declara, por contravenir los dispositivos legales expuestos en los
considerandos precedentes.
Sétimo: Por tanto, de conformidad con lo establecido en el artículo 42 del
Reglamento General de los Registros Públicos, y siendo que el defecto
advertido, es de carácter insubsanable al no contener acto inscribible alguno,
debe disponerse la tacha respectiva.
Octavo: No siendo inscribible el título, no es procedente emitir pronunciamiento
sobre los demás aspectos que fueron materia de calificación.
Noveno: De conformidad con el Art. 2011 del Código Civil, el Art. V del Título
Preliminar y Arts. 31, 32 y 156 del Reglamento General de los Registros
Públicos.
Estando a lo acordado por unanimidad.
VII. RESOLUCIÓN
DECLARAR que el título es objeto de tacha, por no contener acto inscribible
alguno, dejándose sin efecto los demás extremos de la calificación