Metodología para la

Valuación de Inmuebles
Objeto de Créditos
Garantizados a la Vivienda
REGLAS DE CARÁCTER GENERAL
Autorización como
Valuador Profesional De
Inmuebles Objeto De
Créditos Garantizados A
La Vivienda
REGLAS DE CARÁCTER GENERAL
Capítulo I, regla tercera,
Definiciones: características.

„ XVIII. Suelo: tierra, superficie

considerada en función de sus
cualidades productivas, así como de
sus posibilidades de uso, explotación o
aprovechamiento. Se clasifica según
su ubicación, como suelo urbano,
reserva territorial o suelo rural.
Capítulo I, regla tercera,
Definiciones: características.

„ VI. Edificio habitacional: cualquier

tipo de construcción, sólida, durable y
apta para albergar uno o varios
espacios destinados a la vivienda.
„ …
Capítulo I, regla tercera,
Definiciones: características.
„ V. Edad: número de años transcurridos desde la
fecha de construcción de un inmueble, o la de
última remodelación y la fecha de elaboración del
avalúo.
„ XII. Remodelación: obras iniciadas en un edificio
habitacional o elemento privativo que reúnan
alguno de los siguientes requisitos que:
– a. Alterando o no sus elementos estructurales,
impliquen un acondicionamiento de al menos el
30 por ciento de la superficie construida.
– b. Los costos presupuestados para las obras
alcancen al menos el 30 por ciento del valor de
reposición de la construcción en el estado en
que se encontraba al momento de iniciar dichas
obras, excluido el valor del terreno.
Capítulo I, regla tercera,
Definiciones: características.
„ XXIV. Vida útil normal: número de años
que un inmueble funcionará antes de
alcanzar una condición de inutilizable por
deterioro físico.
„ XXV. Vida útil remanente: vida física que
le queda a un inmueble. Se calcula restando
la edad del inmueble de su vida útil normal.
Capítulo I, regla tercera,
Definiciones: metodología.

„ II. Avalúo. El dictamen que elaboren

los valuadores profesionales sobre el
valor de los Inmuebles y que esté
certificado por la Unidad de Valuación
en cuyo Padrón se encuentre inscrito
el valuador profesional
correspondiente;
Capítulo I, regla tercera,
Definiciones: metodología.
„ IX. Estudio de valor: análisis que a
solicitud del cliente, requiera manifestar
valores bajo hipótesis de vivienda
terminada, cuyo objeto sean los proyectos
de vivienda individual o colectiva o viviendas
en etapa de construcción.
Capítulo I, regla tercera,
Definiciones: metodología.
„ II. Comparables: inmuebles similares al
inmueble objeto del avalúo que se
consideran adecuados para realizar el
ejercicio de homologación, teniendo en
cuenta su ubicación, zona, tipo de inmueble,
superficie, edad, estado de conservación y
coeficiente de utilización del suelo.
ƒ Según las reglas de autorización para
valuador profesional: II ter.
Comparables. Los que la metodología
definen como tales.
Capítulo I, regla tercera,
Definiciones: metodología.
ƒ X. Homologación: procedimiento por el
cual se analizan las características del
inmueble que se valúa en relación con otros
comparables, con el objeto de sustentar el
valor por comparación a partir de sus
similitudes y diferencias.
ƒ Según las reglas de autorización para
valuador profesional: VI bis.
Homologación. La que la metodología
define como tal.
Capítulo I, regla tercera,
Definiciones: metodología.

„ Tercera, XIII. Mercado local:

representa el entorno urbano o rural
análogo donde se encuentre el
inmueble.
Capítulo I, regla tercera,
Definiciones: metodología.

„ Según las reglas de autorización

para valuador profesional:
VIII bis. Metodología. Las reglas de
carácter general que establecen la
metodología para la valuación de
inmuebles objeto de créditos
garantizados a la vivienda,
establecidas por la sociedad (La
Sociedad Hipotecaria Federal).
Capítulo I, regla tercera,
Definiciones: metodología.

„ XIX. Valor comercial: precio más

probable en que se podría
comercializar un inmueble, en las
circunstancias prevalecientes a la
fecha del avalúo.
Capítulo I, regla tercera,
Definiciones: metodología.

„ XX. Valor comparativo de

mercado: valor estimado resultado
del análisis de inmuebles iguales o
similares al inmueble objeto del
avalúo, que hayan sido vendidos u
ofertados en la etapa de realización
del avalúo.
Capítulo I, regla tercera,
Definiciones: metodología.

„ XXIII. Valor físico: valor resultante

de la aplicación del enfoque físico.
Está basado en el supuesto de que un
comprador con la información
suficiente, no pagaría más por un
inmueble que el costo de un substituto
con el mismo uso o fin que el
inmueble considerado.
Regla Cuarta: Principios.

Los avalúos deberán considerar de manera

general y de acuerdo con la naturaleza de
su objeto, los siguientes principios:
„ I. Principio de anticipación; está
relacionado con el enfoque de capitalización
de rentas, según el cual la expectativa de
obtener beneficios futuros influye en el valor
de un inmueble.
Regla Cuarta: Principios.

„ II. Principio de cambio; considera la

variación del valor de los inmuebles en el
tiempo.
„ III. Principio de probabilidad; aplicable
dentro del análisis de tipo residual y que
resulta de considerar, entre varios
escenarios o posibilidades de elección de
referencias, aquellos que se estimen con
mayor probabilidad de aplicación.
Regla Cuarta: Principios.
„ IV. Principio de generalidad; el perito
valuador debe aplicar en su análisis los tres
principales enfoques de valuación: el de
mercado, el físico y el de capitalización de
rentas, aunque se identifique alguno como
más adecuado para el valor conclusivo.
„ V. Principio de progresión y regresión;
tiene lugar cuando un inmueble no es
compatible en tamaño y calidad, con las
propiedades que lo circundan y tiende a
reflejar el valor de éstas.
Regla Cuarta: Principios.

„ VI. Principio de sustitución; el

valor de un inmueble es equivalente al
de otros de similares características.
„ VIII. Principio de transparencia;
los avalúos deben contener la
información suficiente y necesaria para
su fácil comprensión y sustento.
Regla Cuarta: Principios.

„ VII. Principio de temporalidad;

reconoce que la vigencia del valor concluido
en el avalúo corresponde con la fecha de
certificación del mismo, sin embargo, para
fines administrativos el avalúo reconocerá
seis meses de vigencia siempre que no
cambien las características físicas del
inmueble o las condiciones generales del
mercado inmobiliario.
Capitulo III, Estudios de
Valor
„ Séptima. Los estudios de valor, deberán
imprimirse con dicho texto en posición
diagonal con marca de agua en todas las
hojas del estudio.
„ Para la realización de estudios de valor para
proyectos de vivienda individual o colectiva
se emplearán los enfoques de mercado,
físico o directo y residual, los cuales
requerirán ser sustentados con escritura de
propiedad, boleta predial, o, en su caso,
boleta de agua y proyecto arquitectónico.
Capitulo III, Estudios de
Valor
„ Octava. Para los proyectos de
vivienda individual o colectiva o
viviendas en etapa de construcción
además de referir, dentro del resumen
de valores, el valor con la hipótesis de
la vivienda terminada, deberá
señalarse el valor correspondiente al
de su estado actual.
CAPITULO IV, Invalidez,
declaraciones y advertencias

„ Décima. Declaraciones y advertencias. El

perito valuador deberá declarar en el avalúo
o en el estudio de valor el cumplimiento de
las comprobaciones señaladas en la regla
quinta. Se considerará además que existen
advertencias y, por lo tanto, se deberán
referir en el avalúo o en el estudio de valor,
cuando se tenga duda sobre alguno de los
datos utilizados en el cálculo de los valores
técnicos y, de manera enunciativa mas no
limitativa, en los siguientes supuestos:
CAPITULO IV, Invalidez,
declaraciones y advertencias
„ I. Cuando no se haya dispuesto de
documentación relevante.
„ II. Cuando considerando las ofertas del
mercado en la zona, no sean suficientes
para la conclusión
„ del enfoque de comparación.
„ III. Exista duda sobre el uso del inmueble o
de alguna sección del inmueble.
„ IV. Existan obras públicas o privadas que
afecten los servicios en la colonia.
Capítulo VII, Estructura
requerida para los avalúos
Vigesimoséptima. Estructura del
avalúo. El avalúo deberá contener las
siguientes secciones:
„ 3. Declaraciones y advertencias. En
términos de lo dispuesto al efecto por
la regla décima.
Capítulo V, Enfoques de
Valuación.
„ Decimoprimera. Los enfoques de valuación
aplicables para esta normatividad son:
„ I. De mercado.
„ II. Físico.
„ III. Residual.
„ 1. Estático.
„ 2. Dinámico.
„ IV. De capitalización de rentas.
Con el resultado de los valores obtenidos por
los enfoques anteriores se sustentará el valor
comercialdel inmueble.
Capítulo V, Enfoques de
Valuación.
„ Decimosegunda. Enfoque de mercado.
Para la utilización de este enfoque se
deberá disponer de información suficiente
del mercado local de que se trate; a efecto
de contar con al menos seis transacciones u
ofertas de inmuebles similares que reflejen
en el avalúo, adecuadamente, la situación
actual de dicho mercado. Al mismo tiempo
se deberán identificar, en su caso,
parámetros necesarios para realizar una
homologación de comparables:
Capítulo V, Enfoques de
Valuación.
„ Decimotercera. Procedimiento para realizar un
avalúo mediante el enfoque de mercado. Para
calcular el valor de un inmueble mediante este
enfoque:
„ I. Se analizará el mercado de comparables, para
obtener precios actuales de operaciones de
compraventa de dichos inmuebles o, en su caso, de
ofertas en firme.
„ II. Tras el análisis previsto en la fracción anterior,
se seleccionará entre los precios obtenidos, una
muestra representativa de los que correspondan
como comparables, a la que se aplicará el
procedimiento de homologación correspondiente.
Capítulo V, Enfoques de
Valuación.
„ III. Se realizará la homologación de
comparables con los criterios que
resulten adecuados y justificables para
el inmueble de que se trate.
„ IV. Se estimará el valor del inmueble,
libre de gastos de comercialización, en
función de los precios homologados
Capítulo V, Enfoques de
Valuación.
„ Decimocuarta. Enfoque físico. Este
enfoque será aplicable en la valuación
de toda clase de edificios
habitacionales y elementos privativos
de éstos, ya sea en proyecto,
construcción, remodelación o
terminados; o bien, tratándose de
estudios de valor que reflejen valores
con hipótesis de vivienda terminada.
Capítulo V, Enfoques de
Valuación.
„ Decimoquinta. Procedimiento de cálculo para
realizar un avalúo mediante el enfoque físico. Para
calcular el valor de un inmueble mediante este
enfoque se deberán sumar los siguientes
componentes:
I. El terreno en el que se encuentra el inmueble o el
edificio por construir o remodelar. Para determinar
el valor del terreno o del inmueble a remodelar se
utilizará preferentemente el enfoque de mercado,
o, en su caso, el enfoque residual, de acuerdo con
lo previsto en estas reglas; analizando el inmueble
a partir de los factores que demeritan o benefician
su condición.
Capítulo V, Enfoques de
Valuación.
II. Los costos de la construcción o de las obras de
remodelación serán los costos obtenidos de los
presupuestos o de los manuales de costos para la
zona, incluyendo los costos indirectos.
„ Los costos indirectos, para realizar la reposición,
serán los costos promedio del mercado según las
características del inmueble, con independencia de
quien pueda realizar la reposición. Dichos costos se
calcularán con los precios existentes en la fecha del
avalúo y serán integrados dentro del valor de
reposición considerado como nuevo. De manera
enunciativa mas no limitativa se incluirán como
necesarios los siguientes:
Capítulo V, Enfoques de
Valuación.
„ 1. Los impuestos no recuperables y los aranceles
necesarios para la formalización de obra realizada
al inmueble.
„ 2. Los honorarios técnicos por proyecto y por
dirección de obra.
„ 3. Los costos de licencias de construcción.
„ 4. El importe de las primas de los seguros
obligatorios de la construcción.
„ 5. Gastos por administración.
„ 6. Otros estudios necesarios.
„ 7. No se considerarán como gastos necesarios la
utilidad del promotor, ni cualquier clase de gastos
financieros o de comercialización.
Capítulo V, Enfoques de
Valuación.
„ En los costos de la construcción no se incluirán los
elementos no adheridos a la construcción que sean
fácilmente removidos.
„ Será necesario estudiar la depreciación, partiendo
del deterioro físico de las construcciones, el cual
será calculado por alguno de los procedimientos
siguientes:
„ 1. Atendiendo a la vida útil total y remanente
estimadas. En este caso, el perito valuador deberá
justificar adecuadamente el procedimiento utilizado
en dicha estimación. Si atribuyera diferentes vidas
útiles a los tipos de construcción, elementos
adicionales y, en su caso, instalaciones especiales,
será necesaria la justificación por cada una de ellas.
Capítulo V, Enfoques de
Valuación.
„ 2. Mediante la técnica de amortización lineal, para
cuyos efectos se multiplicará el valor de reposición
nuevo excluido el valor del terreno, por el cociente
que resulte de dividir la edad del inmueble entre su
vida útil total. Esta última será la estimada por el
perito valuador y, como máximo, será de 100 años
para edificios habitacionales.
„ Considerando además la obsolescencia funcional,
que se calculará como el valor de los costos y
gastos necesarios para adaptar el edificio a los usos
a los que se destina, o para corregir errores de
diseño u obsolescencia.
Capítulo V, Enfoques de
Valuación.
III. Los elementos adicionales, las
instalaciones especiales y las obras
complementarias.
„ En la determinación del valor de reposición
de los inmuebles en construcción o en
remodelación, se atenderá a la situación de
la obra ejecutada en la fecha de la
valuación, sin incluir mobiliario no instalado,
salvo lo previsto en el capítulo III para los
estudios de valor.
Capítulo V, Enfoques de
Valuación.
„ Decimosexta. Enfoque residual. Mediante
el enfoque residual, el valor del inmueble se
calculará siguiendo alguno de los siguientes
procedimientos:
„ I. Procedimiento estático o de análisis de
inversiones con valores actuales.
„ II. Procedimiento dinámico o de análisis de
inversiones con valores esperados.
Capítulo V, Enfoques de
Valuación.
„ Mediante este enfoque se calculará un valor que se
denominará valor residual, que permite estudiar
elementos de proyectos inmobiliarios y su relación
con el valor comercial.
„ El enfoque residual estático podrá aplicarse a los
terrenos, inmuebles en remodelación en los que su
construcción se realice en un plazo no superior a un
año, así como en los inmuebles terminados cuando
sea posible identificar la superficie de terreno.
„ El enfoque residual dinámico podrá aplicarse a los
terrenos urbanos o urbanizables que estén o no
edificados, o a los edificios en proyecto,
construcción o remodelación
Capítulo V, Enfoques de
Valuación.
„ Decimoséptima. Requisitos del enfoque residual.
Para la utilización de este enfoque será necesario el
cumplimiento de los siguientes requisitos:
„ I. La existencia de información adecuada para
determinar el proyecto inmobiliario más probable a
desarrollar, de acuerdo con la normatividad urbana
aplicable.
„ II. La existencia de información suficiente sobre
costos de construcción, gastos necesarios de
promoción, financieros y, en su caso, de
comercialización que permita estimar los costos y
los gastos normales para un promotor de tipo
medio y para una promoción de características
semejantes a la que se va a desarrollar.
Capítulo V, Enfoques de
Valuación.
„ III. La existencia de información de
mercado que permita calcular los
precios de venta más probables de las
viviendas que se incluyen en la
promoción o en el edificio habitacional
para su comercialización.
„ IV. La existencia de información
suficiente sobre los rendimientos de
promociones semejantes.
Capítulo V, Enfoques de
Valuación.
„ Para poder aplicar el enfoque residual por el
procedimiento dinámico será necesario, además de
los requisitos señalados en el párrafo anterior,
contar con información sobre los programas y
calendarios de construcción o remodelación, de
comercialización del inmueble y, en su caso, de
gestión y ejecución de la urbanización. Será
necesario justificar razonada y explícitamente todas
las hipótesis y parámetros de cálculo adoptados
para la realización del enfoque residual, tanto
estático como dinámico.
Capítulo V, Enfoques de
Valuación.
„ Decimoctava. Procedimiento estático. Para el
cálculo del valor residual por el procedimiento
estático se deberá:
„ I. Estimar los costos de construcción, los gastos
necesarios a que se refieren estas reglas, los de
comercialización y, en su caso, los financieros
normales para un Promotor de tipo medio y para
una promoción de características similares a la
analizada. En el caso de inmuebles en remodelación
y en aquellos terrenos que cuenten con proyecto de
obra nueva, también se tendrán en cuenta los
costos de construcción presupuestados en el
proyecto correspondiente.
Capítulo V, Enfoques de
Valuación.
„ II. Estimar el valor en venta del inmueble, para la
hipótesis de vivienda o edificio terminado en la
fecha de la valuación. Dicho valor se obtendrá por
alguno de los enfoques establecidos en las
presentes reglas.
„ III. Fijar el margen de beneficio del promotor. Se
fijará por la unidad de valuación, a partir de la
información de que disponga sobre promociones de
semejante naturaleza, y en atención del más
habitual en las promociones de similares
características y emplazamiento, así como de los
gastos financieros y de comercialización más
frecuentes.
Capítulo V, Enfoques de
Valuación.
„ Decimonovena. Fórmula de cálculo del valor
residual estático. Se calculará aplicando la siguiente
fórmula:
„ F = VI x (1 - b) - Pn
„ Donde:
„ F Es el valor del terreno o inmueble por remodelar.
„ VI Es el valor del inmueble terminado o bajo la
hipótesis de edificio habitacional terminado.
„ b Es el margen o beneficio neto del promotor en
tanto por uno.
„ Pn Son los pagos necesarios considerados.
Capítulo V, Enfoques de
Valuación.
„ Vigésima. Procedimiento dinámico. Para el cálculo
del valor residual, mediante el procedimiento
dinámico se deberá:
„ I. Estimar los flujos de caja con base en: los
ingresos y, en su caso, los enganches de crédito
que se espere obtener por la venta del inmueble a
promover, así como los egresos que se estime
realizar por los diversos costos y gastos durante la
construcción o remodelación, incluso los egresos
por los créditos concedidos. Dichos ingresos y
egresos se aplicarán en las fechas previstas para la
comercialización y/o construcción del inmueble,
bajo calendarización mensual.
Capítulo V, Enfoques de
Valuación.
„ Para estimar los ingresos a obtener bajo la
hipótesis de vivienda terminada, se utilizarán los
valores obtenidos por los enfoques de comparación
y/o por capitalización de rentas en la fecha de
valuación.
„ Para estimar los egresos a realizar, se tendrán en
cuenta los costos de construcción, los gastos
necesarios a que se refieren estas reglas, los de
comercialización y, en su caso, los financieros
normales para un promotor de tipo medio.
„ Para inmuebles en remodelación y en aquellos
terrenos que cuenten con proyecto de obra nueva,
se tendrán en cuenta los costos de construcción
presupuestados en el proyecto correspondiente.
Capítulo V, Enfoques de
Valuación.
„ II. Seleccionar la tasa de descuento que represente
la rentabilidad media anual del proyecto, sin tener
en cuenta el financiamiento ajeno que obtendría un
promotor medio en una promoción con las
características de la analizada.
„ Cuando en la determinación de los flujos de caja se
tenga en cuenta el financiamiento ajeno, la tasa de
descuento deberá ser incrementada en función del
porcentaje de dicho financiamiento, atribuido al
proyecto, y de las tasas de interés habituales del
mercado hipotecario. Dicho incremento deberá ser,
en todo caso, debidamente justificado.
Capítulo V, Enfoques de
Valuación.
„ Vigesimoprimera. Fórmula de cálculo del
valor residual por el procedimiento
dinámico. El valor residual del inmueble
calculado por el procedimiento dinámico,
será la diferencia entre el valor actual de los
ingresos obtenidos por la venta del
inmueble terminado y el valor actual de los
egresos realizados por los diversos costos y
gastos, para el tipo de capitalización fijado,
utilizando la siguiente fórmula:
Capítulo V, Enfoques de
Valuación.
„ F = [Ij / (1 + i)j] - [Ek / (1 + i)k]
„ F Es el valor del terreno o inmueble a remodelar.
„ Ij Es el importe de cada ingreso previsto en el
momento j.
„ j Es el número del periodo previsto desde el
momento de la valuación hasta que se produce
cada uno de los ingresos.
„ Ek Es el importe de cada egreso previsto en el
momento k.
„ k Es el número del periodo previsto desde el
momento de la valuación hasta que se produce
cada uno de los egresos.
„ i Es la tasa de descuento correspondiente a la
duración de cada uno de los periodos de tiempo
considerados.
Capítulo V, Enfoques de
Valuación.
„ Vigesimosegunda. Enfoque de
capitalización de rentas. La utilización de
este enfoque requiere que existan
suficientes datos de rentas sobre
Comparables que reflejen adecuadamente la
situación actual de ese mercado. La
aplicación de dicho enfoque no será
necesaria para la valuación de viviendas de
clase mínima, económica, interés social y
media, descritas en la regla
vigesimoséptima.
Capítulo V, Enfoques de
Valuación.
„ Vigesimotercera. Procedimiento para
realizar un avalúo mediante el enfoque de
capitalización de rentas. El cálculo del
avalúo, mediante este enfoque exigirá:
„ I. Estimar los flujos de caja regulares a lo
largo de la vida útil remanente, teniendo en
cuenta los factores que puedan afectar su
valor y adquisición efectiva, entre los que se
encuentran:
„ 1. Las rentas que normalmente se obtengan
con base en comparables.
Capítulo V, Enfoques de
Valuación.
„ 2. Los egresos estimados para llevar a cabo
un arrendamiento en función del
comportamiento general del mercado:
„ 2.1 Porcentaje de desocupación (vacíos).
„ 2.2 Impuesto predial.
„ 2.3 Conservación y mantenimiento.
„ 2.4 Administración.
„ 2.5 Seguros (en su caso).
„ 2.6 Otros relevantes.
Capítulo V, Enfoques de
Valuación.
„ II. Estimar la tasa de capitalización. La tasa de
capitalización aplicable podrá considerarse como la
correspondiente a una inversión, la cual deberá
estar en función del riesgo de la inversión y referida
a las tasas de rendimiento que imperan en los
mercados nacionales, debiendo, en su caso,
fundamentar la aplicación de referencias
internacionales. El procedimiento para la obtención
de esta tasa deberá ser justificada en el propio
avalúo.
„ Vigesimocuarta. Fórmula de cálculo del valor. El
valor de capitalización del inmueble, se calculará
utilizando la siguiente fórmula:
Capítulo V, Enfoques de
Valuación.
„ VC = PMT [1 - (1+i)-n]/i
„ Donde:
„ VC Valor de capitalización.
„ PMT Pago total (ingresos menos egresos).
„ i Es la tasa de capitalización aplicable.
„ n Es el número de periodos.
„ Los pagos y la tasa de capitalización a
utilizar, se expresarán en las unidades de
tiempocorrespondientes a la duración de
cada uno de los periodos considerados.
Capítulo VII, Estructura
de avalúos.
„ II CARACTERÍSTICAS PARTICULARES
„ 2.3. Clase general del inmueble:
„ 2.3.1 Mínima. Vivienda de características
precarias a económicas, construida sin
proyecto calificado, sin acabados uniformes,
espacios construidos de estructura
provisional, catalogada dentro de este
apartado además, por no contar con la
infraestructura adecuada.
Capítulo VII, Estructura
de avalúos.
„ 2.3.2 Económica. Se trata de construcciones de
uso habitacional económico, construidas sin
proyecto, con acabados mixtos y algunos faltantes
de recubrimientos, cuenta generalmente con
Infraestructura parcial.
„ 2.3.3 Interés social. Vivienda construida en
grupos, conceptualizada con prototipos, cuenta con
un proyecto e Infraestructura adecuados.
„ 2.3.4 Medio. Normalmente conceptualizada como
vivienda individual con espacios diferenciados por
sus usos: sala, comedor, recámaras, cocina, baño.
Acabados irregulares en cuanto a calidad, con
Infraestructura adecuada.
Capítulo VII, Estructura
de avalúos.
„ 2.3.5 Semilujo. Espacios diferenciados por sus usos: sala,
comedor, recámaras, cocina, baño. Con un proyecto adecuado
y la definición de acabados uniformes en cuanto a calidad y
con la Infraestructura
„ adecuada.
„ 2.3.6 Residencial. Espacios diferenciados por sus usos: sala,
comedor, recámaras, cocina, baño, espacios para cubrir
necesidades adicionales. Con un proyecto adecuado y la
definición de acabados uniformes en cuanto a calidad, la
Infraestructura adecuada y tratamiento especial a la
seguridad del lugar.
„ 2.3.7 Residencial plus. Espacios diferenciados por sus usos:
sala, comedor, recámaras, cocina, baño, espacios para cubrir
necesidades extraordinarias como alberca, salón de fiestas.
Con un proyecto adecuado y la definición de acabados de lujo
y uniformes en cuanto a calidad, la Infraestructura adecuada
y tratamiento especial a la seguridad del lugar.
Capítulo VII, Estructura
de avalúos.
„ 3.3. Superficie accesoria. Identificada como
terrazas, patios cubiertos con piso utilizable para
algún fin, cuartos de servicio construidos con
elementos provisionales y estacionamientos
cubiertos. Quedan fuera de esta definición los
estacionamientos descubiertos, los patios de
servicio descubiertos, las jaulas de tendido y los
elementos que no cuenten con estructura
permanente.
„ 3.4. Superficie inscrita o asentada en la escritura
pública.
„ 3.5. Superficie vendible. Se refiere a las
superficies señaladas anteriormente que, por
precisión del valuador, son utilizadas para la
comparación de inmuebles en venta semejantes en
la zona y como referencia para el valor concluido.
Capítulo VII, Estructura
de avalúos.
„ III. Enfoque de mercado.
„ 1. Información de mercado. Se deberá identificar
un mínimo de seis comparables vendidos u
ofertados recientemente.
„ 2. Fuentes de información para obtener valores. Se
deberá dejar constancia o referencia en el avalúo
de las fuentes de información, proveedores,
catálogos, manuales, cotizaciones telefónicas o
cualquier otra que se haya utilizado, así como las
direcciones de los comparables. Se deberán utilizar
fuentes de información actualizadas que permitan
opiniones de valor confiables y soportadas.
Capítulo VII, Estructura
de avalúos.
„ 3. Análisis por homologación y ajustes
correspondientes. Se deberán emplear
factores que permitan una justificación
adecuada para el inmueble de que se
trate.
„ 4. Resultado del análisis de valor
comparativo de mercado.
Capítulo VII, Estructura
de avalúos.
„ IV. Enfoques adicionales
empleados. Se deberá señalar el tipo
de enfoques utilizados: físico, residual
y, en su caso, de capitalización de
rentas.
Capítulo VII, Estructura
de avalúos.
„ 1. Análisis físico. Se deberá desglosar el
procedimiento de obtención de valores de
acuerdo con la regla decimoquinta,
desglosando los siguientes apartados:
„ 1.1. Terreno.
„ 1.2. Construcciones.
„ 1.3. Elementos adicionales: Instalaciones
especiales y obras complementarias.
Capítulo VII, Estructura
de avalúos.
„ 2. Análisis residual estático o dinámico.
Aplicable cuando se trate de los dictámenes
señalados en la tabla 1 de las presentes
reglas, conforme lo establecen las reglas
decimosexta, decimoséptima, decimoctava,
decimonovena, vigésima y vigesimoprimera.
„ 3. Análisis de capitalización de rentas. Se
deberá aplicar de acuerdo con lo establecido
en la regla vigesimotercera y
vigesimocuarta.
Capítulo VII, Estructura
de avalúos.
„ V. Conclusiones.
„ 1. Resumen de valores. En este apartado se
deberán señalar los valores obtenidos
mediante los diferentes enfoques:
„ 1.1. Valor comparativo de mercado.
„ 1.2. Valor físico.
„ 1.3. Valor residual.
„ 1.4. Valor de capitalización de rentas.
Capítulo VII, Estructura
de avalúos.
„ 2. Conclusión. Se deberá efectuar la
certificación estampando el sello de la
unidad de valuación en todas las hojas que
conforman el avalúo y con la firma del
perito valuador y del controlador, tanto en
la hoja de conclusión como en la hoja de
síntesis.
„ 2.1. Se deberá indicar el valor concluido,
redondeando la cifra y anotando la cantidad
con letra, reiterando la fecha y clave del
avalúo.