EL PROPIETARIO PRECARIO.

mmm, es un jubilado con domicilio en un inmueble de 500 m2, en selva alegre, Arequipa,
propietario con título inscrito en la ficha 000333666.

Con fecha 13.03.2020, recibió una carta notarial remitida por xxx y yyy, para desocupar el
inmueble, afirmando ser propietarios por compra venta con zzz, de fecha 12.12.2019, con
traslado de dominio en rrpp a favor de los remitentes con fecha 20.12.2019. mmm no
pudo hacer nada por su edad y el estado de emergencia a causa del covid-19, es viudo y
sus dos hijos viven en lima.

Con fecha 01.09.2020, ha sido notificado con una demanda de desalojo por ocupación
precaria, para que desocupe el inmueble. mmm se ha constituido a su estudio corporativo
y le pide que sea su abogado. ¿Qué acciones adoptaría usted para el supuesto de asumir
la defensa de mmm?

PREGUNTAS:

Como grupo decidimos agregar algunos hechos al caso, como sería que en un inicio el
señor MMM le otorgó a ZZZ una carta poder notarial con facultades absolutas de libre
disposición para vender el bien inmueble “A”, sin embargo, este último adulteró dicho
documento añadiendo que le permitía vender, también, el bien inmueble “B”, bien
inmueble que pertenece a MMM, y en el cual habita desde hace más de 20 años

1. ¿Qué términos, conceptos o instituciones se deben revisar en el caso planteado

para una defensa eficaz?
· Propiedad: El código civil en su art. 923 la define como el poder jurídico
que permite usar, disfrutar, disponer y reivindicar un bien. Para González
Linares es el derecho real por antonomasia que tiene por objeto los bienes
de contenido económico y de proyección social, y que confiere al titular los
poderes materiales de usar, gozar, los jurídicos de disponer y reivindicar el
bien, sin más limitaciones que las establecidas por la Constitución y las
leyes.

· Posesión: el código civil en el art. 896 la define como el ejercicio de hecho

de uno o más poderes inherentes a la propiedad. Martín Mejorada nos dice
que la posesión es el derecho que surge del propio comportamiento y del
impacto de este sobre los terceros ajenos a la situación posesoria. El
 actuar del poseedor genera la apariencia de que estamos ante una
persona con derecho a poseer.

· Poseedor precario: según el art. 911 del código civil es poseedor precario
aquel que ejerce posesión sobre un bien, pero sin título alguno o cuando el
que se tenía ha fenecido. Aníbal Torres señala que el precario no tiene
vínculo alguno con el propietario u otro titular de derecho real sobre el bien.
Se es precario frente a quien tiene derecho a poseer. El que posee una res
nullus o un bien abandonado por su propietario no es precario sino
poseedor originario. El precario está expuesto a que el titular del derecho
real le reclame el bien en cualquier momento.
· Poseedor legítimo e ilegítimo. Se entiende por posesión legítima a la que
se asienta sobre un derecho debidamente constituido en el fondo y en la
forma bajo condiciones que son las establecidas para la validez del acto
jurídico. La posesión ilegítima, es la que presenta vicios o deficiencias
sustantivas o adjetivas. El acto jurídico invalidado por la incapacidad de
una de las partes; la falta de título o el título nulo; la inobservancia de las
formalidades prescritas por la ley o la imposibilidad de transferir un bien
determinado, son situaciones que tipifican esta clase de posesión.

· Poseedor mediato e inmediato: El poseedor mediato es quien confiere el

título quiere decir que, en principio, podría ser el «propietario del bien» y
uno de los poderes que estaría ejerciendo este propietario sería el de goce
o disfrute ya que este atributo implicaría obtener un beneficio del bien.
El poseedor inmediato es aquel poseedor temporal en virtud de un título,
quiere decir que este poseedor ejerce uno de los atributos del bien

· Acciones posesorias e interdictos: Las Acciones Posesorias, son

defensas posesorias judiciales, que tiene lugar única y exclusivamente,
cuando existe una cuestión de derecho sobre la posesión, siendo así sólo
se conceden acciones posesorias a quienes tienen derecho a la posesión
mediante un título. Ante la concurrencia de poseedores tenemos la acción
de mejor derecho de posesión y ante la negativa de devolver el bien a su
poseedor mediato con justo título acción de desalojo. Los Interdictos son
defensas posesorias judiciales que tienen por finalidad la conservación y
recuperación de la posesión; ya que están dirigidos a mantener un estado
de hecho (posesión de hecho), el cual ha sido modificado por actos del
perturbador o despojante. Contra la desposesión interdicto de recobrar; y,
contra la perturbación de la posesión interdicto de retener

· Desalojo por ocupación precaria: El artículo 911 del Código Civil señala
que la posesión precaria es aquella que se ejerce sin título alguno o
cuando el que se tenía ha fenecido; para que prospere la acción es
necesaria la existencia indispensable de tres presupuestos: a) que el actor
 acredite plenamente ser titular de dominio del bien inmueble cuya
desocupación solicita; b) que se acredite la ausencia de relación
contractual alguna entre el demandante y el emplazado; y, c) que para ser
considerado precario debe darse la ausencia absoluta de cualquier
circunstancia que justifique el uso y disfrute del bien por la parte
emplazada.

· Reivindicación o mejor derecho de propiedad: Es el derecho del

propietario a acudir a los tribunales reclamando aquello que considera que
es suyo, a aquel que la posee sin ser propietario, con el fin de que se la
entregue. En definitiva, es una de las acciones de defensa del derecho de
propiedad, hay otras, como la acción declarativa del dominio, la negativa, la
de deslinde y amojonamiento, etc., pero no vamos a entrar en ellas ahora.

· Buena fe registral: Consiste en la creencia, por parte de quien pretende

ampararse en la protección registral, de que la persona de quién adquirió la
finca de que se trata era dueño de ello y podía transmitir su dominio; en
sentido negativo, en la ignorancia y desconocimiento de inexactitudes o de
vicios invalidantes que puedan afectar a la titularidad del enajenante. La fe
pública registral es un principio organizador de algunos sistemas
registrales, que marca el quantum del efecto protector de ese sistema. Es
la cuota más alta de protección que han alcanzado los sistemas registrales
en el mundo. No es un principio común a todos los países que tengan
sistema registral, sino solo es recogido por algunos, por los más
protectores del tráfico jurídico.

· Oponibilidad de derechos (el primero que inscribió su derecho)

La oponibilidad consiste en la facultad de una persona de hacer valer un derecho

contra un tercero.
El propósito de este principio es impedir que se inscriban derechos que se
opongan o que puedan resultar incompatibles con otro derecho previamente
inscrito; aunque el derecho que trata de inscribir sea de fecha anterior al derecho
inscrito.
El derecho de propiedad no sólo tiene implicancias dentro de los derechos reales
sino también dentro de los derechos no reales, por lo que la oponibilidad erga
omnes y la oponibilidad registral constituyen mecanismos de protección y de
seguridad jurídica a los propietarios o a terceros, frente a la concurrencia de
acreedores en relación a un mismo bien inmueble, por lo que tales mecanismos no
otorgan mejor derecho propiedad sino únicamente prevalencia y prioridad
 · Nulidad de acto jurídico fraudulento

Para saber en qué consiste la nulidad de acto jurídico fraudulento es importante

primero saber que es el acto jurídico fraudulento en sí.
El fraude mediante el acto jurídico, o acto jurídico fraudulento, se da cuando una
persona enajena sus bienes a fin de protegerlos de la acción de los acreedores.
En este caso la enajenación es real no es ficticia como sucede cuando está de por
medio la simulación. Lo que busca el deudor es un estado de insolvencia para no
pagar su deuda.
El fraude se realiza mediante un acto jurídico real y verdadero cuyos efectos son
queridos por el fraudator. Consiste en la enajenación de bienes a título oneroso o
gratuito, que realiza quien es deudor para evitar que su acreedor pueda ejecutarlo
haciéndose pago con dichos bienes, o en la renuncia de derechos, o en la
constitución de garantías a favor de un acreedor en detrimento de otro u otros o
constituyéndolas por deudas ajenas teniendo deudas propias.

· Venta de bien ajeno

De acuerdo al artículo 1537 del Código Civil, lo define como: “El contrato por el
cual una de las partes se compromete a obtener que la otra adquiera la propiedad
de un bien que ambas saben que es ajeno…”
En palabras de Escobar Rozas, la venta de bien ajeno es un contrato de
compraventa en donde la única particularidad que existe es que el vendedor no
ostenta la propiedad del bien materia del contrato al momento de su celebración.

· Delito de Estafa

La estafa es una especie dentro del género defraudación, toda estafa es siempre
una defraudación, pero no toda defraudación es siempre una estafa. Para que
haya estafa debe mediar siempre la artimaña, el encubrimiento de la verdad,
previsto en el artículo 196 del Código Penal, el cual señala “El que procura para sí
o para otro un provecho ilícito en perjuicio de tercero, induciendo o manteniendo
en error al agraviado mediante engaño, astucia, ardid u otra forma fraudulenta,
(…)”, es decir, el delito de estafa es el uso de artificio o engaño, a fin de procurar
para sí o para terceros un provecho patrimonial en perjuicio ajeno. Para Donna y
De la Fuente (2004. 256). Sostienen: que para que el delito de estafa se
perfeccione es necesario que exista el acto de disposición, el mismo que además
debe generar el perjuicio patrimonial en el sujeto pasivo o en un tercero.

En el delito de estafa no solo participan en ocasiones el estafador y la víctima, sino

que también podría darse el empleo de otros documentos falsos u artimañas que
sirvan para inducir a error, que el estafador en complicidad con otros sujetos
puede perjudicar al agraviado del delito o a una tercera persona con su actuar
doloso. Para su configuración primero deben aparecer los medios fraudulentos
empleados por el estafador y luego estos deben ser utilizados por el agente para
inducir a error (o mantener en el error) al agraviado.

· Delito de defraudación (Estelionato)

Previsto en el Capítulo V Estafa y otras defraudaciones del Código Penal, el delito
de estelionato es una forma de defraudación especial, siendo que por
defraudación debe entenderse el empleo de fraude, entendido como engaño,
inexactitud consciente, abuso de confianza que produce o prepara un daño. El
sujeto activo del delito de estelionato vende el bien objeto de contrato haciéndolo
pasar como propio.
Según la Sala Penal Transitoria de la Corte Suprema en la Casación N° 461-2016-
Arequipa, en su sentencia expedida el 15 de mayo de 2019, ha señalado:

Se trata de un delito común, por lo que el sujeto activo puede ser cualquier
persona que no sea el propietario total del bien. Este infringe el deber positivo que
consiste en informar al comprador la condición en la que se encuentra el bien en
reciprocidad al pago que va a recibir. Se admite todas las formas de autoría y
participación (autoría directa, mediata, coautoría, instigación y complicidad).

Asimismo, la Corte señaló que sí se descarta que sea sujeto pasivo de este delito
el posesionario que no intervino en el contrato de compraventa, "pues en este
caso, no goza del atributo de la disposición del bien".

Sobre la relación entre estafa y estelionato, la Suprema refirió que no existe

posición uniforme en la doctrina ni en la jurisprudencia. Así, refirió que en la Queja
N° 215-2013-Lima se estableció que el estelionato no es una modalidad típica de
estafa sino un supuesto propio de la defraudación que tiene elementos particulares
frente al delito de estafa. Pero que, en sentido contrario, en el R.N. N.° 2504-
20158, se sostiene que el supuesto específico de defraudación requiere la
concurrencia de los presupuestos típicos del artículo 196 del CP. Entonces "Para
este Supremo Tribunal, la relación entre el delito de estafa y el de estelionato, es
que ambos son especies del género defraudación; regulados en el capítulo V que
comprende los artículos 196 (estafa), 196-A (estafa agravada) y 197
(defraudación), bajo la denominación Estafa y otras defraudaciones”.

· Falsificación documentaria
Previsto en el artículo 427 del Código Penal de acuerdo a la redacción de este
dispositivo normativo tenemos que las conductas típicas son hacer en todo o en
parte un documento falso o adultera uno verdadero que pueda dar origen a
derecho u obligación o servir para probar un hecho, con el propósito de utilizar el
documento, cabe precisar que las conductas antes mencionadas recaen sobre
documentos públicos o documentos privados.
 La consumación del delito de falsedad documental se da en el momento mismo de
la realización de cualquiera de las conductas típicas unido con el ulterior propósito
subjetivo de hacer un uso de él, sin necesidad de un uso efectivo del documento.
Así, si se da este uso posterior (exigencia no típica), estaríamos en la fase de
agotamiento delictivo (lo que implica la irrelevancia de este posterior uso, dado
que quedaría impune). Por lo mismo, como no se requiere el uso externo del
documento falsificado para la perfección del delito, lo que sí se exige es la aptitud
e idoneidad del mismo para que potencialmente pueda producir efectos en el
tráfico jurídico, sin que sea necesaria la comprobación del perjuicio.

· Falsedad ideológica
es falsedad ideológica cuando se hace constar en un documento un hecho no
declarado por las partes, el documento expresa un acto o negocio que realmente
se produjo, pero que se ha consignado de manera inexacta alguna de sus
circunstancias, una redacción de un documento haciendo constar declaraciones
distintas a las realmente hechas. se entiende también a la falsedad ideológica o
ideal como: la que recae sobre el contenido ideal de un documento público, o sea,
cuando en un documento autorizado por las autoridades legales y por funcionarios
competentes, se hacen constar hechos o atestaciones que no son verdaderos. La
falsedad ideológica se caracteriza por la violación de la obligación de declarar la
verdad por parte del sujeto que redacta el documento.

· Falsedad genérica

El delito de falsedad genérica se configura como tipo residual, en la medida que

sólo hallará aplicación para los supuestos que no tengan cabida en los otros tipos
penales que protegen la fe pública, pudiéndose cometer este delito tanto a través
de un documento como también palabras, hechos y en general mediante cualquier
medio, siempre que suponga una alteración de la verdad y se cause con ello un
perjuicio. la tipificación de delito de falsedad ideológica no puede concurrir con la
de falsedad genérica, pues por aplicación del principio de subsidiariedad
únicamente se puede recurrir a esta última a falta de alguna otra modalidad
delictiva de falsedad

2. ¿Cuál es el conflicto en torno a la ocupación precaria?

El conflicto surge, debido a que XXX y YYY, presentan una demanda de Desalojo
por Ocupación precaria, en contra de MMM para que desocupe el inmueble, que
consideran que es de su propiedad, lo cual respaldan con un título de propiedad,
por lo que ellos consideran que esa persona es un ocupante precario; sin embargo
 MMM, tambien cuenta con un título de propiedad, incluso con fecha anterior a la
de los demandantes, siendo imposible un desalojo por ocupación precaria.

3. ¿Cuándo debemos utilizar la pretensión de desalojo por precario?

Cuando concurran la existencia indispensable de tres presupuestos:
a) Que el actor acredite plenamente ser titular de dominio del bien inmueble cuya
desocupación solicita;
b) Que se acredite la ausencia de relación contractual alguna entre el demandante
y el emplazado; y,
c) Que para ser considerado precario debe darse la ausencia absoluta de
cualquier circunstancia que justifique el uso y disfrute del bien por la parte

emplazada.

4. ¿Qué acciones de hecho orientadas a encontrar información y pruebas le son

necesarias?
Son necesarias
-Solicitar el examen grafotécnico a la carta poder notarial.
-Solicitar a la SUNARP el Certificado Literal de Partida Registral.
5. ¿Qué información adicional de su cliente puede ser útil o necesario para su
defensa?

● Fecha de inscripción del título del señor MMM

● Tipo de relación parental o amical con el señor ZZZ.
● RECIBOS DE agua y LUZ para acreditar la posesión
● Recibos del Impuesto predial para acreditar la propiedad
● Declaraciones juradas de sus vecinos.
● Fotos que acrediten la posesión, su uso y disfrute.
● Cómo adquirió la propiedad. (documentos privados)
● Planos y boletas de compra de materiales de construcción. Copias
certificadas del Título de propiedad

ACTIVIDADES:

1. Elaborar una estrategia de defensa

 2. Identificar los antecedentes, distinguiendo los hechos a favor de su defendido y de
la parte contraria.
A FAVOR DEL SEÑOR MMM
-Del caso se tiene que MMM es propietario del bien con título inscrito en la ficha
000333666.
-El 10 de Julio de 2019, el señor MMM, otorgó un poder, el cual le otorgaba a ZZZ
la facultad de vender la propiedad inmueble “A”. Documento original.

A FAVOR DEL SEÑOR ZZZ

“ZZZ” se vale de una carta poder otorgada por MMM, el cual le otorga la facultad
de vender la propiedad inmueble “A”, pero ZZZ adultera este documento a su favor
otorgándose facultad para vender también la propiedad inmueble “B”

3. Califica los hechos del caso en función del ejercicio del derecho de defensa
asumido

4. Señale los medios de prueba disponibles y de los cuales disponer para una
defensa de forma y de fondo con éxito.

- El título de propiedad de MMM inscrito en la ficha 000333666.

- Carta Poder (original) de fecha 10 de enero del 2019, mediante el cual MMM le
otorga facultad de disposición exclusiva de la propiedad "A" en favor de ZZZ.

- Carta Poder adulterada de fecha 10 de enero del 2019.

- Partida de nacimiento de sus dos hijos.

- Copia certificada literal del predio demandado expedido por SUNARP

MATERIAL DE ESTUDIO

● El desalojo por ocupación precaria, con discusión de títulos de propiedad de

ambas partes
● Nulidad de actos jurídicos fraudulentos
● Plenos casatorios
● Acuerdos plenarios implicados