CONSTRUCCION

MALL PASEO CHILOE

Factibilidad Técnico Económica

NOMBRE: Natalia Astete Q. / Josué Acevedo M.

CARRERA: Construcción Civil
ASIGNATURA: Factibilidad Técnica Económica
PROFESOR: Juan Carlos Ibarra Palacios
FECHA: 31-05-2020
1 Introducción

El siguiente trabajo presenta los detalles básicos de la obra Centro Comercial Mall Paseo Chiloe, el cual se
ha visto en un margen de críticas por la infraestructura y arquitectura empelada en el desarrollo del
proyecto.

Estas críticas fueron avanzando en teorías y practicas las cuales han sido presentadas por los mismos
habitantes del lugar.

Todas estas no conformidades fueron a raíz de la poca transparencia en el desarrollo de este tipo de
proyecto, dado que se ha realizado por una empresa privada.

Las no conformidades planteadas, pudieron haber sido resueltas con anterioridad, pero se presenta una
mala gestión administrativa en el proyecto.
2 INVESTIGACIÓN “MALL PASEO CHILOE”

El Paseo Chiloé es un centro comercial ubicado en el sector central de la ciudad de Castro, ubicada en el
Archipiélago de Chiloé. El proyecto contempla una construcción que ocupa una superficie de 30.000 m².La
vista panorámica y los detalles en la utilización de madera nativa son algunas de las características del
primer centro comercial del archipiélago.

La vista que tiene el cuarto piso del Mall Paseo Chiloé permite ver toda la bahía de Castro, parte de la
península de Rilán y el área norte de la ciudad. En ese piso está el patio de comidas, donde Jacob Mosa, el
dueño de Pasmar, pensó especialmente aprovechar de mostrar a chilotes y turistas la belleza del paisaje.

3 DESCRIPCIÓN DE PROYECTO

ESPECIFICACIÓN DE PROYECTO
COORDENADAS 73°45´44° W
42°28´47° S
UBICACIÓN CASTRO, CHILE.
APERTURA 14 de Agosto 2015
CONSTRUCTORA Pasmar S.A.
SUPERFICIE PROYECTO 30.000 M2
INVERSIÓN TOTAL US$27 Millones

Este consideraba una construcción de 3 plantas, con una capacidad de 400 personas, con una gran
variedad de tiendas y locales comerciales, contando este con 145 estacionamientos aprox. Y un
supermercado.

El patio de comida se encuentra en una de las plantas que tiene una vista privilegiada de todo castro.
4 IDENTIFICACIÓN DEL MANDANTE

Empresa Pasmar S.A. es el dueño y ejecutor de construcción del centro comercial de la ciudad de castro,
es un holding inmobiliario líder en el sur de chile también es el encargado de operar todos los centros
comerciales en el sur de Chile.

MANDANTE PASMAR S.A.

TIPO DE LICITACIÓN PUBLICA
PLAZO DE EJECUCIÓN 7 años

Inmobiliaria Pasmar S.A. Es una empresa la cual presta servicio en la construcción de mall en el sur de
Chile, dentro de sus construcciones se encuentra:

 Paseo del Mar,

 Paseo Costanera
 Paseo Rotonda
 Paseo Paloma en Puerto Montt
 Paseo Puero Varas.

Encargados de Proyecto

 Héctor Cisterna González; Jefe de Arquitectura y coordinación de proyectos.

 Raúl Vásquez Sepúlveda, Subgerente de Proyectos en Grupo Pasmar S.A.
 María Eugenia Díaz; Coordinador de desarrollo de proyectos.
 José Purcell Mena; Gerente Construcción.

Desde hace años la empresa Pasmar estaba comprando terrenos en la manzana ubicada entre las calles
Eleuterio Ramírez, Sotomayor, San Martín y Serrano, a cuadras de la plaza de la ciudad de Castro. A
principios de año Pasmar concretó la compra del último paño y en mayo comenzaron las primeras obras,
con la remoción y movimiento de tierra para instalar los cimientos, y subcontrató a un operador local
para esta primera fase.
5 PLAZO DE EJECUCION

Debido a la controversia, al no cumplimiento en cuanto a la altura permitida según plano regulador, la

obra tiene una duración total de 7 años los cuales se establecen desde 07/04/2008 hasta 14/08/2015.

6 CONTROVERSIAS

Existen controversias en la construcción y repercusiones en la vida de los habitantes de castro, en

particular por sus dimensiones, que son mayores a las autorizadas inicialmente, ya que opacan
visualmente a la Iglesia San Francisco de Castro, declarada Patrimonio de la Humanidad por la Unesco.

Dentro de las críticas y de las no conformidades que se planteó el pueblo luego de iniciar la construcción
fue la fachada de este, ya que se realizó con hormigón, el cual altera la estética de la ciudad.
Los turistas se incomodan ante la escena y algunos fruncen el ceño al contemplar al centro comercial
quebrando el skyline de la ciudad. Cristián, el guía, explica rápidamente que "hubo 16 denuncias para
parar la obra, porque hubo un decreto municipal durante años que prohibía que cualquier obra fuera más
alta que la Iglesia. Incluso le hicieron rebajar unos pisos, revestirlo con madera, pero el mall va sí o sí
porque acá con plata, baila hasta la gata” y un pasajero se aventura a realizar la misma pregunta que se
repite en todos los tours: ¿y qué piensa la gente de Castro al respecto?

“Todos queremos mall. La mayoría de los que reclaman son los de afuera. Acá cuantas más tiendas
grandes tengamos, mejor para nosotros: más competencia y las cosas son más baratas”, señala Cristián. Y
ante el enmudecimiento de la tripulación, se perciben los clics de las cámaras capturando la nueva postal,
mientras el acordeón de ‘Corazón de escarcha’ se escucha más nítido que nunca.
7 EXTERNALIDAD NEGATIVAS Y POSITIVAS

Un informe elaborado por la Unesco concluyó que la construcción del Mall Paseo Chiloé en Castro generó
un “impacto negativo” en la Iglesia de San Francisco, una de las 16 que son Patrimonio de la Humanidad
en la isla. Además, señala que el edificio que afectó su “valor universal excepcional” de la iglesia que data
del siglo XVI.

NEGATIVAS:

 Perdida de la propiedad cultural

 Impacto visual
 Impacto ambiental
 Congestión en el exterior de mall

POSITIVAS

 Fuentes laborales para el pueblo

 Bienes y servicio al alcance sin salir de Castro
 Sobre valoración de sitios y casas al costado de mall

8 NORMATIVA APLICADA

OGUC:

 Permiso de edificación
 Altura máxima
 Adosamientos
 Distanciamientos
 Coeficiente de contractibilidad
9 PLAN REGULADOR

Normas Especiales de Diseño y Materialidad:

Tratamiento de Fachadas: Los revestimientos de fachadas deberán estar constituidos por elementos de
madera, excluidos los vanos, en un 30 %. Para revisar en los proyectos el cumplimiento de este concepto
deberá acompañarse un diagrama de superficies de fachada. Quedan prohibidas las pantallas totales de
muro cortina vidriado y materiales brillantes (metales, plásticos, etc.).

Tratamiento de Cubiertas:

Las cubiertas tendrán una pendiente mínima de 40%, a lo menos en una profundidad de 3.5 mt. medidos
en planta a partir de la línea de fachada, dentro de la cual quedaran circunscritas las cubiertas curvas y
otras. La inclinación de cubiertas curvas se determinará mediante un plano tangente imaginario aplicado
en el centro de la superficie curva. Se recomienda utilizar tejuela metálica pintada o de madera y no usar
tejas de arcilla u en sus tipos romana, española o chilena, ni de metal sin pintar.

Letreros y Otros:

En caso de edificios que requieran propaganda esta deberá especificarse en el diseño de la fachada del
edificio, indicando el lugar en que quedará inserta la publicidad y sus características. Deberán instalarse a
partir de una altura de 3 mts. Medida a partir del nivel de la acera. No se permitirá ninguna propaganda
en forma perpendicular a la fachada. Cualquier tipo de instalación de telecomunicaciones , tales como
parábolas u otras, como asimismo equipos solares, climatización, estanques de agua, ascensores y
montacargas deberán quedar incorporadas al diseño general del edificio y no podrán estas instalaciones
ser visibles desde la vía pública. Marquesina: Se debe construir una marquesina de 2 mts. de ancho y
altura 3 mts, a partir del nivel de la acera, la cual se regirá conforme al Artículo 2.7.1 de la Ordenanza
General de Urbanismo y Construcciones

10 ANÁLISIS DE NO CONFORMIDADES PRESENTADAS EN EL PROYECTO

10.1 No conformidad de aspecto constructivo “Revestimiento en fachada del Centro

Comercial Mall Paseo Chiloe”

La fachada inicial del proyecto constaba de hormigón a la vista, con sus terminaciones moldeadas por los
moldajes que se utilizaron en la construcción de muros del proyecto, esto llevo a una gran no
conformidad, dado que el 90% de las construcciones realzadas en los alrededores de este proyecto, se
presentan con fachadas de madera.

Esto llevo a una revisión por parte de la DOM de la comuna de castro, llegando a un cambio de la fachada
del centro comercial, interfiriendo en al menos 2 a 3 meses en el desarrollo de la nueva fachada.

Esta fachada se ve regularizada por la OGUC, estableciendo en las construcciones de la comuna de Castro
al menos un 30% en el cual se debe utilizar madera. Con esto llevo a la constructora a trabajar en una
nueva fachada establecida por madera en el centro comercial.
10.2 No conformidad de aspecto administrativo “Ubicación geográfica del Centro
Comercial Mall Paseo Chiloe”.

Esta no conformidad es uno de los mayores comentarios negativos que trajo la construcción del Mall
Paseo Chiloe, dado que opaca la vista de los turistas y a su vez perturbaba su tamaño para los residentes
de la isla.

Podemos asociar esta no conformidad al ámbito administrativo, dado que al inicio de los estudios de
ingeniería básica del proyecto, se realizó un encuentra en la cual se solicitaba saber por medio de los
residentes del lugar que tal les parecía la construcción de un centro comercial en la isla, teniendo como
respuesta a un 94,4% a favor de la construcción de éste.

Los habitantes del lugar les comenzaron a generar indignación, dado que en la encuesta realizada solo se
comentaban tres puntos:

- Si quiere o no la construcción del centro comercial

- Si quiere que este tenga estacionamiento subterráneo o no.
- Si quieren o no un bypass desde la ruta 5.

Ya con esto no es lo que representa una falta de información a los habitantes del lugar, dado que en
ninguna de las tres aparece a ubicación en la cual fuera a ser emplazado el centro comercial, es por ello
que está a sido una de las no conformidades administrativas que ha tenido mayor fuerza en la
construcción del centro comercial.

Solución correctiva de la no conformidad:

Ya observada la situación, en una última etapa previo a la construcción correspondía volver a preguntar la
ubicación del centro comercial, ya que esto dejo muchas indignación por parte de los habitantes de la isla.

Un solución correctiva, se podría haber realizado el emplazamiento de este centro comercial, a un

costado de la tienda homecenter sodimac, la cual se encuentra a 2.70 km al norte de su actual ubicación.
Los beneficios que podría haber traído el reemplazamiento del centro comercial, hubiesen sido

- El ahorro de la modificación del bypass para el acceso al centro comercial.

- Mayor espacio para poder realizar la faenas.
- La no interrupción de los terrenos colindantes del actual centro comercial, esto dado que se
presentaron denuncias por la interrupción de propiedades colindantes, faltando al cumplimiento
de la OGUC.
- No alteración de la arquitectura patrimonial que se encuentra en la ubicación actual del centro
comercial.

Modificación en la etapa de evaluación de proyecto.

Una de los modificadores más importantes quizás podría haber sido la evaluación de impacto ambiental,
dado que la solución que proponemos trata en su 80% como emplazamiento, de talar árboles que se
encuentran en el sitio indicado, para esto quizás hubiese demorado más tiempo en los estudios, un plazo
de construcción elevado por el talado de los árboles del lugar.

El diseño del edificio podría haber abarcado una mayor superficie en el sitio dado que no existe limitante
con vecinos colindantes.

Tal vez uno de los puntos desfavorables a este estudio, hubiese sido el costo del m2 de terreno en el
sector que se recomienda.