Trabajo Práctico N°1

Respuestas
1) Relación Real; relación jurídica de estructura legal, leyes de orden público.
Instantánea o estable; directa (titular y la cosa)
Existente entre una persona y un bien; entre una persona física o jurídica y una cosa
de apreciación pecuniaria, dentro del comercio.
Instituida de acuerdo; un inquilino solo tiene la tenencia, la cosa está en nombre del
dueño.
O en contra de lo dispuesto por la ley o que resulta ser absolutamente indiferente a
esta; el usurpador tiene animus de dueño, pero legalmente no lo es.
Así como también la que se establece en forma abstracta; embargo preventivo,
secuestro, medidas cautelares.
Y que se traduce en un conjunto de requisitos exigidos por aquellas; garantía de
hipoteca y de prenda.
Sea para conceder a las relaciones reales concretas; atribuye a su titular facultades
para perseguir.
O para identificarlas y clasificarlas; atribuye a su titular facultad de preferencia.
a) Elementos de los derechos reales
Sujeto; persona titular del derecho real. (Física o jurídica)
Objeto; que es una prestación dar, hacer o no hacer.
Persecución y preferencia: el derecho real atribuye a su titular la facultad de
perseguir la cosa en poder de quien se encuentra y de hacer valer su
preferencia con respecto a otro derecho real o personal que haya obtenido
oponibilidad posteriormente.
b) Vélez Sarsfield reseñó los males que se produjeron a partir de la Edad
Media, por la creación de una variedad de derechos y gravámenes, con lo
que las propiedades iban a sus ruinas, produciendo complicaciones y
pleitos, perjudicando la explotación y la libre circulación de los bienes.
2) Los derechos reales son susceptible de valor, por cuya causa integran el patrimonio.
Naturaleza jurídica de sus normas: las normas que regulan los derechos reales son
sustancialmente de orden público, por cuya causa no puede ser dejadas de lado por
conveniencias privadas.
Establecido en el código civil y comercial artículo 1887, son derechos reales: el
dominio, el condominio, la propiedad horizontal, los conjuntos inmobiliarios, el
tiempo compartido, el cementerio privado, la superficie, el usufructo, el uso, la
habitación, la servidumbre, la hipoteca, la anticresis y la prenda.
3) Los derechos principales y accesorios se encuentran en el artículo 1889. Son
derechos reales accesorios, los de garantía: hipoteca, prenda y anticrisis. Todos los
demás son principales: dominio, condominio, propiedad horizontal, los conjuntos
inmobiliarios, el tiempo compartido, el cementerio privado, la superficie, el
usufructo, el uso, la habitación y la servidumbre.
4) Tipos de adquisición de derechos reales.
a) Por actos entre vivos.
Título y modo suficiente: inscripción registral, entrega voluntaria de la cosa
y la recepción.
Tradición.
Modo suficiente es la forma de exteriorizar la trasmisión o constitución del
derecho real.
Los derechos reales que se ejercen por la posesión el modo suficiente es la
tradición. En bienes inmuebles se adquiere inmediatamente después de la
escritura pública.
Título suficiente es el acto jurídico, tiene requisitos establecidos por la ley.
b) Por causa de la ley: se adquieren por mero efecto de la ley, los condominios
con indivisión forzosa perdurable de accesorios indispensables al uso común
de varios inmuebles y de muros, cercos y fosos cuando el cerramiento es
forzoso.
c) Por causa de muerte.
5) Significa que está protegido frente a terceros interesados (sujeto distinto al
individuo, titular de ese derecho). Ej.: Compró un bien e inmediatamente realizó la
 escritura y publicación en el registro de la propiedad, estado lugar o la
oponibilidad, es decir nadie me lo puede sacar.
6) Ninguna persona física o jurídica puede crear un derecho real, los jueces tampoco.
En el artículo 1894 establece que los derechos reales solo pueden ser creados por
ley.
El artículo 1896 establece la prohibición de constitución judicial.
7) Teoría del título y modo suficiente; se aplica para la trasmisión de los derechos
reales que se ejercen por la posesión.
Para que haya derecho real debe haber una causa fuente de la adquisición que es el
Título suficiente y causa eficiente que sería el modo suficiente- tradición.
El título suficiente es el acto jurídico que cumple con requisitos establecidos por la
ley, su finalidad es constituir el derecho real.
Modo suficiente es la forma de exteriorizar la trasmisión o constitución del derecho
real.
8) Von Savigny
Teoría subjetiva o clásica.
Se basa en que para que haya posesión debe haber dos elementos: el corpus y el
animus domini.
El corpus es el elemento físico. Es la posibilidad de disponer de la cosa (venderla,
prestarla, etc.).
El animus domini es aquello que hace que la persona se sienta dueño.
Ambos elementos hacen a la posesión, si falta uno de ellos solo habrá tenencia.
Von Ithering: Teoría objetiva. Este criticó a Savigny, considera su teoría subjetiva.
Que animus debe exteriorizarse y para eso se usan los actos posesorios.
Sí el poseedor se siente tenedor, por eso Ithering considera que es una situación
subjetiva, que debe controlar el estado.
El corpus para Ithering es comportarse con la cosa como lo haría su dueño, el
vínculo del dueño con la cosa, más un mínimo de voluntad en esa relación jurídica
(el poseedor no tiene la posibilidad de disponer de la cosa.
El animus no es exigido porque es subjetivo y lo cambia por la norma legal su
voluntad es objetiva.
 Con tener la cosa es poseedor, salvo que la ley disponga lo contrario. Si prueba
que existe el corpus es suficiente para ser poseedor, si alguna persona dice que no
es poseedor debe probarlo con la ley.
Ithering se refería al derecho romano, decía que las acciones posesorias eran solo
para el poseedor.
9) Presunción de Legitimidad; en el cual surge que las relaciones de poder se
presumen legítimas, a menos que haya prueba que demuestre lo contrario. Son
legítimas cuando no importa el ejercicio de un derecho real o personal, constituido
de conformidad con las previsiones de la ley. Quien diga que posee un derecho real,
tenga el derecho mismo que dice que posee, correspondiente la prueba al que firma
lo contrario. El artículo 1916, presupone que la posesión se ajusta a derecho, se
adquirió con justa causa. Esto exonera al poseedor de exhibir su título, sino tener
que justificar la causa de su adquisición. Quien demanda al poseedor debe acreditar
que tiene un mejor derecho, sin que le resulte suficiente acreditar que el poseedor
demandado carece de todo derecho a poseer la cosa.
10) Buena fe, es un principio general del derecho, consistente en el estado mental de
honradez, de convicción en cuanto a la verdad o exactitud de un asunto, hecho u
opinión, título de propiedad, o la rectitud de una conducta. Exige una conducta
recta y honesta en relación con las partes interesadas en un acto, contrato o proceso.
En el derecho Romano el concepto de buena fe (bona fides) se utilizó de modo
conexo con el desarrollo del comercio internacional.
El termino fides se encuentra en el derecho romano y se podría decir que es el
sinónimo del termino actual de la buena fe. La fides se encontraba entonces en tres
sectores.
a) las relaciones con la clientela.
b) en los negocios contractuales.
c) y por último en la protección posesoria.
11) La tenencia y la posesión son las relaciones de poder del sujeto y una cosa. La
adquisición de estas de poder existen diferentes modos, nos enfocamos en la
posesión, entonces tenemos que precisar si la cosa ya es poseída por otro o no lo es.
 Si la cosa lo es (ejemplo cosa abandonada) solo basta con apropiarse de ella
(artículo 1947), si es un inmueble ocupándola (artículo 1924).
12) Causa de los derechos reales.
Causa; los derechos reales pueden nacer y adquirirse a partir de hechos o actos
jurídicos (artículo 257 y 259 CCyC) por sí mismos (título) , o bien, en algunos
casos, se debe aditar a lo anterior otro hecho o acto ( modo) para que ocurra
efectivamente la adquisición del derecho.
Se clasifica la causa de dos maneras, correlacionadas entre sí:
Primera clasificación
Por causa de ley (artículo 1894 CCyC) entre otros.
- Accesorios indispensables y muros, cercos y fosos (artículo 2006 y siguientes
CCyC.
- Derecho real de habitación cónyuges supérstite (artículo 2383 CCyC)
- Servidumbres forzosas (artículo 2166 CCyC)
Por actos entre vivos (artículo 1892 CCyC) Título y modo.
Por causa muerte.
Libro V CCyC
Segunda clasificación
Por causa originaria:
Se adquiere independientemente y a pesar que haya existido un titular anterior.
- Cosas sin dueño (res nullius) o abandonadas (res derelictae)
- apropiación (artículo 1947 a 1950 CCYC)
- Transformación (artículo 1957 CCyC)
- Accesión (artículo 1958 CCYC)
- Presc. Adquisitiva (artículo 1897 y siguientes CCYC) Discutido en doctrina.
Por causa derivada:
Título y modo.
Se adquiere de un titular anterior.
Teoría del título y modo.
Análisis del 1892 CCyC.
Título suficiente: acto jurídico revestido de las formas establecidas por la ley, que
tiene por finalidad transmitir o constituir el derecho real.
Requisitos
Fondo- capacidad y legitimación del titular.
Formas- Solemnidades exigidas por la ley para ese acto determinado.
Modo Suficiente:
- La tradición. Hay tradición cuando una parte entrega una cosa a otra que la recibe
(artículo 1924 CCYC)
- La inscripción registral en los casos legalmente previstos y cuando el tipo del
derecho así lo requiera.
- El primer uso en la servidumbre positiva.
Ecuación:
Por lo expuesto hasta aquí, regirán las exigencias del título y modo cuando la causa
de adquisición del derecho real sea:
Derivada + por actos entre vivos + tradición.
Sumado a los modos suficientes previstos por el artículo 1892 CCyC.
Excepciones a la tradición:
Artículo 1923 y 1892.
Traditio Brevi Manu.
Cuando la cosa es tenida a nombre del propietario y éste pasa la posesión a quien la
tenía a su nombre.
Cuando el que la poseía a nombre del propietario, principio a poseerla a nombre de
otro, quien la adquiere desde que el tenedor queda notificado de la identidad del
nuevo poseedor.
Constituido Posesorio. .
Cuando el poseedor la transfiere a otro, reservándose la tenencia y constituyéndose
en representante del nuevo poseedor.
Publicidad suficiente (oponibilidad)
Análisis del 1893 y concordantes del CCYC.
Publicidad registral:
En la inscripción constitutiva, el derecho nace con la inscripción en el registro
correspondiente. En la declarativa, se inscribe sólo a los fines de hacerla oponible
a terceros. Son ejemplos de la primera los bienes automotores y los caballos de
pura sangre de carrera. Los inmuebles, buques y aeronaves son ejemplos de la
segunda. .
Publicidad Posesoria: La tradición y la posesión misma operan como medio de
publicidad para la adquisición derecho real.
Terceros interesados de buena fe: aquellos terceros con un interés legítimo como
titulares de un derecho subjetivo que puede verse afectado, a los que la ley les
exige obrar diligentemente, con cuidado y previsión. Ejemplos de ellos son titulares
de otros derechos reales, sucesores particulares, acreedores entre otros.
Extinción (1907 CCyC)
Sin perjuicio de los modos especiales de extinción, se aplican a todos los derechos
reales.
Destrucción: desaparece el objeto y sin objeto no hay derecho real, por eso debe ser
total y no parcial. Un ejemplo de reconstrucción es el artículo 2122 CCyC.
Abandonó: del derecho real, no solo la posesión. Si es inmueble debe ser por
escritura pública (artículo 1017 inc. A CCyC. Y si es una cosa registrable debe ser
registrada está situación.
Consolidación: cuando dos o más derechos reales sobre el mismo objeto recaen
sobre el mismo titular.
Sentencia: nueva incorporación (DNU 62/19) aplicaría a todos los derechos sobre la
propiedad, no solo el dominio, no así sobre las cargas y gravámenes reales.
Algunos principios aplicables:
Nemo plus luris (artículo 399 CCyC)
Nadie puede transmitir a otro un derecho mejor o más extenso que el que tiene, sin
perjuicio de las excepciones legalmente dispuestas.
Prior tempore potior iure:
Primero en el tiempo mejor en el derecho. Como principio general, puede encontrar
excepciones en el código.
Convalidación (artículo 1885 CCyC)
 Si quien constituye o transmite un derecho real que no tiene, lo adquiere
posteriormente, la constitución o transmisión queda convalidada.
13) El dominio como derecho real es el mayor sometimiento del que puede ser un
objeto, una cosa a una persona y correlativamente el mayor, más extenso y el poder
que puede tener su titular sobre la misma cosa.
Caracteres del dominio:
Absoluto: significa que no hay otro derecho real que de tantas facultades. Cuando
hablamos de absoluto no lo hacemos como sinónimo de erga omnes (oponible
contra todos) pues ello es característico de todos los derechos reales y no sólo del
dominio. El dominio es el derecho real que otorga todas las facultades de usar,
gozar y disponer material y jurídicamente de una cosa, dentro de los límites
previstos por la ley. El dominio se presume perfecto hasta que se pruebe lo
contrario.
Perpetuo: el dominio dura para siempre, no se extingue por no usarlo. No tiene
límite de tiempo y subsiste con independencia de su ejercicio. No se extingue
aunque el dueño no ejerza sus facultades, o las ejerza otro.
Si alguien empieza a poseer la cosa que el dueño no usa, si pasa el tiempo legal
para la usucapión, el dominio cambia de titular.
Si la cosa se destruye se extingue el dominio, no significa que sea perpetuo, porque
mientras la cosa duró, el dominio tuvo esa característica.
Exclusivo: dos personas no pueden tener cada una en el todo el dominio de la cosa.
Sí son los dos propietarios de la misma cosa, sería un condominio.
Este elemento es esencial si falta no habrá dominio.
Excluyente: el dueño tiene las facultades de excluir a terceros del uso y goce o
disposición de la cosa, de tomar las medidas convenientes, de prohibir que
ingresen cosas ajenas en sus inmuebles, removerlas si se introdujeron sin su
consentimiento. Cerrar su inmueble con muros, cercos, fosos.
Facultades jurídicas puede disponer y administrar de su cosa. (Enajenar, alquilar,
gravarlo, etc.). Facultades materiales es una propiedad de dominio y esta implica
que el titular del dominio tiene la potestad de reconstruir su casa, de agregar
accesorios, de derrumbar; pero no caer en el abuso del derecho.
14) Modos de adquisición del dominio son los hechos y los actos.
Son modos especiales de adquisición de dominio, son diferentes posibilidades para
dar nacimiento al derecho real del dominio.
Son hallazgo de cosas perdidas, apropiación, descubrir un tesoro, accesión de
inmuebles, transformación de inmuebles.
Se establece en el artículo 1947 CCyC pautas para la apropiación, es una forma
originaria o unilateral de adquirir el dominio de las cosa muebles sin dueño.
Requisitos para que haya apropiación: tiene que ser sobre cosas muebles carentes
de dueños , que este carente en esa aprehensión, el ánimo, la intención de
apropiárselo, de hacerse el dueño, la posesión , toma aprehensión de la cosa
mueble, la capacidad de la persona que adquiere, bastante la capacidad para
adquirir la posesión ( diez años) , no la plena 18 años.
El animal salvaje o el domesticado que recupera su libertad natural, pertenece sl
cazador cuando cae en su trampa.
La persona que tenga autorización para pescar, adquiere el dominio de la especie
acuática.
El dueño de un enjambre puede seguirlo a través de inmuebles ajenos, debe
indemnizar si causa daños. Si no lo persigue el enjambre pertenece a quien lo tome.
Es tesoro toda cosa mueble de valor sin dueño, oculta en otra cosa mueble o
inmueble. No es de dominio público si está en una sepultura.
Si el tesoro de descubre en una cosa propia, pertenece al dueño en esa totalidad. Si
es parcialmente propia (mitad para quien lo descubre y la otra mitad a quien
corresponda).
Se descubre el tesoro en una cosa ajena, mitad al descubridor y el dueño de la cosa.
Los derechos del descubridor no pueden invocarse por la persona a la cual el dueño
de la cosa le encarga buscar un tesoro, ni por quien busca sin su autorización.
Cuando alguien guardo un tesoro en un predio ajeno, quiere buscarlo, lo puedo
hacer sin el consentimiento del dueño del predio. Debe decir donde se encuentra y
garantizar la indemnización al dueño de la propiedad si esta sufre un daño. Si
 prueba que es de su propiedad le pertenece, si no puede probar, el tesoro pertenece
al dueño del inmueble.

15) Dominio imperfecto: es imperfecto si está sometido a condición o plazo

resolutorios, o si la cosa esta gravada con cargas reales. Dependiendo si es una
condición o plazo resolutorio o una carga real nos encontramos frente al dominio
imperfecto (fiduciario, revocable o desmembrado)
Dominio imperfecto revocable: es sometido a condición o plazo resolutorio a cuyo
cumplimiento el dueño debe restituir la cosa a quien se la transmitió. Condición y
plazo debe ser impuesto por disposición voluntaria expresa por ley.
Efectos de la revocación: excepciones al efecto retroactivo: cosas muebles, pacto
en contrario, la ley, actos de administración, frutos percibidos.
Si la revocación es retroactiva, el dueño perfecto readquiere el dominio libre de
todos los actos jurídicos realizados por el titular del dominio resuelto, si no es
retroactiva, los actos son oponibles al dueño.
Readquisición del dominio perfecto. AL cumplirse el plazo o condición, el dueño
revocable de una cosa queda inmediatamente constituido en poseedor a nombre del
sueño perfecto. Si la cosa es registrable y el modo suficiente consiste en la
inscripción constitutiva, se requiere inscribir la Readquisición, si la inscripción no
es constitutiva, se requiere a efecto de su oponibilidad.
Automáticamente el dueño anterior se convierte en dueño perfecto nuevamente. No
se requiere tradición, no obstante, si se trata de una cosa registrable, cuya
inscripción es constitutiva, la inscripción se requiere a los efectos de la
Readquisición. Si es declarativa, se requiere a los efectos de la oponibilidad.
16)
17) Origen lo encontramos en la comunidad familiar, se generaba a raiz de la muerte
del padre de familia.
Derecho romano; existía la copropiedad por cuotas. Estaba la cosa material y la
parte y la parte abstracta o cuota parte.
Derecho germánico; existía la copropiedad en mano común.
 La diferente con el romano acá no hay cuotas parte o partes ideales. La pertenece a
todos los condóminos.
Definición: el condominio es el derecho real de propiedad, sobre una cosa común
que pertenece a varias personas, le corresponde a cada una de ellas una parte
proporcional. Las partes son iguales, excepto ley estipule lo contrario.
Análisis: para que se constituya el condominio; dos o más condóminos (personas
físicas o jurídicas) . Un objeto (mueble o inmueble) puede ser una i varias cosas.
Cada condominio tiene un derecho, con las mismas facultades que propietarios,
sobre su parte indivisa
Constitución del condominio: la manera en que se constituye el condominio
depende de cada caso.
Sobre muebles registrables se constituye con inscripción en el registro
correspondiente.
Sobre inmuebles se constituye con título suficiente y tradición.
Sobre muebles no registrables se constituye con tradición.
18) Artículo 1985
El destino de la cosa se determina por la convención, los condóminos se ponen de
acuerdo sobre cuál será, destino de la cosa y puede cambiarlo si lo desean, se ponen
de acuerdo en eso. Se plasma en un convenio obligatorio.
Por la naturaleza de la cosa o por el uso al cual estaba afectada, en el caso que se
haya pactado convenio, entre los condóminos para establecer el destino de la cosa,
se toma en cuenta la naturaleza de la cosa o el uso que tenía antes de celebrar el
convenio.
Cada condominio usa y goza de la cosa, pero tiene un límite de no alterar el destino
al usarla.
No puede deteriorarla o alterar las facultades o el ejercicio del uso de los demás
condóminos. Los condóminos pueden pactar en los convenios que el
aprovechamiento de la cosa sea alternada o sobre un sector determinado en forma
exclusiva y excluyente.
 Si un condominio usara y gozará de la cosa en mayor medida los demás
condóminos no tienen que ser indemnizados, sino a partir de la oposición
fehaciente y solo en beneficio del oponente.
19) Cada condominio debe pagar los gastos de conservación y reparación de la cosa y
las mejoras necesarias, reembolso a los que pagaron en exceso con relación a sus
partes indivisas.
No se puede libertar de esta obligación por la renuncia de su derecho. El
condominio que abandona tales gastos puede reclamar intereses desde la fecha de
pago. Todos los condóminos tienen que pagar los gastos de conservación,
reparación. Si uno de los condóminos se hace cargo del gasto, el resto deben
pegarle. Este que realizo el gasto puede pedirles a los demás el reembolso.
Deudas contraídas en interés de los condóminos. El acreedor es un tercero. La
norma se refiere a si un condominio contrae deudas en favor de la comunidad. Será
quien debe afrontar esa deuda, es el único obligado frente a esa obligación con el
tercero acreedor.
Tiene que exigir a los demás condóminos que le devuelvan lo pagado mediante un
reembolso.
20) Clasificación del condominio:
Sin división forzosa
Con división forzosa
Temporaria (artículos 1999. a 2003)
Perdurable: condominio sobre accesorios indispensables (artículos 2004 a2005)
Condominio sobre muros, cercos y fosos. (Artículos 2006. a 2036)
21)
22) PH es el derecho real que se ejerce sobre un inmueble propio que otorga a su titular
facultades de uso, goce y disposición material y jurídica que se ejercen sobre partes
privativas y sobre partes comunes de un edificio, de conformidad con lo que
establece ése Título y el respectivo reglamento de propiedad horizontal. Las
diversas partes del inmueble así como las facultades que sobre ellas se tienen son
interdependientes y conforman un todo no escindible.
 Constitución. A los fines de la división jurídica del edificio, el titular de dominio o
los condominios deben redactar, por escritura pública, el reglamento de propiedad
horizontal, que debe inscribirse en el registro inmobiliario. El reglamento de
propiedad horizontal se integra al título suficiente sobre la unidad funcional.
Facultades y obligaciones de los propietarios
Facultades. Cada propietario puede, sin necesidad de consentimiento de los demás,
enajenar la unidad funcional que le pertenece, o sobre ella constituir derechos
reales o personales. La constitución, transmisión o extinción de un derecho real,
gravamen o embargo sobre la unidad funcional, comprende a las cosas y partes
comunes y a la unidad complementaria., y no puede realizarse separadamente de
estas.
Obligaciones, el propietario está obligado a.
a) cumplir con las disposiciones del reglamento de propiedad horizontal, y del
reglamento interno, si lo hay m
b) conservar en buen estado su unidad funcional.
c) pagar expensas comunes ordinarias y extraordinarias en la proporción de su parte
indivisa.
d) contribuir a la integración del fondo de reserva, si lo hay.
e) permitir el acceso a su unidad funcional para realizar reparaciones de cosas y
partes comunes y de bienes del consorcio, como asimismo para verificar el
funcionamiento de cocinas, calefones, estufas y otras cosas riesgosas o para
controlar los trabajos de su instalación.
f) notificar fehacientemente al administrador su domicilio especial si opta por
constituir uno diferente del de la unidad funcional.
Reales
23) La desafectación puede darse por:
La prescripción, el abandonó, la enajenación, la transmisión judicial en sus
variantes.
Son causas propias de extinción de la PH el grave deterioro o destrucción del
edificio, la consolidación o confusión.
 Puede presentarse el caso de que una sola persona sea propietario de la totalidad de
las unidades, en este supuesto se extinguirá por confusión el derecho de PH, para
que se produzca está desafectación del inmueble al régimen de PH, será menester
que el único propietario vuelque su voluntad en tal sentido en una escritura pública
que deberá inscribirse en el Registro de la Propiedad Inmueble.
También puede ocurrir la desafectación voluntario para acuerdo de los propietarios
titulares de las unidades funcionales del edificio, esta clase de desafectación
determina la constitución del derecho de condominio entre los antes titulares del
derecho de PH.
Es menester la resolución en asamblea o sin ella, si concurre el supuesto del
artículo 2058 en decisión adoptada por unanimidad.
Debe instrumentarse por escritura pública de desafectación, o puede ocurrir por
resolución judicial. La inscripción en el Registro de la propiedad es necesario para
su oponibilidad a terceros interesados.
24) El Consorcio es el grupo formado por los propietarios de las unidades funcionales,
se considera que es una persona jurídica distinta de cada uno de sus miembros, tiene
patrimonio propio y su domicilio en el inmueble. Sus órganos son la Asamblea, el
Consejo de Propietarios y el Administrador. La Asamblea es el órgano más
importante del consocio, ya que como órgano deliberativo, es el que toma
decisiones, y está compuesto por la reunión de todos los propietarios, ya que
representa la voluntad de todos ellos. Es el ente supremo, soberano e idóneo, apto
para resolver todas las cuestiones de interés común, previa deliberación de los
consorcistas convocados a tales efectos. Las Asambleas pueden ser ordinarias o
extraordinarias. Las ordinarias se hacen periódicamente en los plazos determinados
por el Reglamento y los temas a tratar son los que tienen que ver con el normal
funcionamiento del edificio y deben estar predeterminados en el Reglamento. Las
extraordinarias se realizan cuando surge algo particular, de interés común y no están
predeterminadas. Para que las decisiones de la Asamblea sean válidas y obligatorias
para todos, se necesita la convocatoria, el quórum y las mayorías. La convocatoria
es notificar fehacientemente a todos los copropietarios para que concurran a la
Asamblea indicándose los temas a tratar en el Orden del día. El quórum es la
 cantidad de copropietarios que deben estar presentes en la Asamblea para que ésta
pueda sesionar válidamente. Las mayorías se cuentan sobre la totalidad de
copropietarios, no de los presentes en la Asamblea y se computa un voto por unidad.
El Administrador es la persona humana o jurídica, representante legal del
Consorcio, con carácter de mandatario, que puede ser propietario o un tercero. Es el
órgano de representación del Consorcio. Los derechos y obligaciones del
Administrador son: Convocar a la Asamblea; redactar Orden del día; recaudar
fondos para los gastos cotidianos; conservar las cosas y partes comunes y cumplir
con las normas de seguridad; rendir cuenta documentada; nombrar y despedir al
personal del Consorcio; cumplir con las obligaciones de la legislación laboral,
previsional y tributaria; mantener asegurado el inmueble; llevar los libros; entregar
al consejo los archivos existentes, libros y documentos, ante renuncia o remoción;
notificar si hay reclamos administrativos o judiciales; emitir el certificado de deudas
y créditos; representar al Consorcio (mandatario exclusivo). El Consejo de
Propietarios es un órgano nombrado por la Asamblea mediante un acto de
designación integrado por propietarios. Controla el trabajo del Administrador y los
aspectos económicos y financieros del Consorcio y previo a tomar decisiones puede
consultarlo con la Asamblea
25) a) En la ley de propiedad horizontal N° 13.512 del año 1948, al reglamento de
propiedad horizontal se lo denominaba Reglamento de Copropiedad porque se
consideraba que había un derecho real de condominio, actualmente se encuentra
regulado en el artículo 2056 del Código Civil y Comercial de La Nación. El
reglamento de propiedad horizontal es un contrato otorgado por escritura pública
por el o los titulares del dominio del inmueble, a través del cual manifiestan su
voluntad de afectar el inmueble al régimen de propiedad horizontal. Es un estatuto
fundamental que contiene la regulación de los derechos y obligaciones de los
titulares de unidades funcionales bajo el régimen de propiedad horizontal. Se
denomina “de propiedad horizontal” porque describe las partes del edificio y la
proporción en que las privativas participan en las comunes, y para diferenciar a este
derecho del condominio. El Reglamento debe otorgarse por escritura pública y debe
inscribirse en el Registro de la Propiedad Inmueble para poder ser oponible a
 terceros interesados. El Reglamento produce el “estado de propiedad horizontal”
pero no el nacimiento de los diversos derechos de propiedad horizontal que
coexistirán en el inmueble. Este nacimiento de los derechos sólo operará al
cumplirse los requisitos de título y modo suficientes que exige el Código Civil y
Comercial de la Nación, requiriéndose al menos la existencia de dos titulares. Puede
ser otorgado por el dueño único, o por los condóminos, debiéndose acordar por
unanimidad en el caso de los condóminos.
b) El Reglamento contiene en primer lugar, la afectación del inmueble al sistema
con la correspondiente descripción de las partes privativas y comunes, la proporción
que cada unidad tiene en éstas y su destino. En segundo lugar, las normas de
convivencia entre los integrantes del Consorcio. Y por último lugar, los órganos del
Consorcio, funcionamiento, derechos y obligaciones. El Código impone el
contenido mínimo y obligatorio del Reglamento, sin perjuicio de la libertad de los
propietarios para incluir otras cláusulas, o de modificarlas.
c) El principio general es que el Reglamento puede ser modificado sólo por
resolución, mediante una mayoría de dos tercios de la totalidad de los propietarios
(artículo 2057 del Código Civil y Comercial de la Nación). Esta mayoría no puede
ser disminuida, pero al ser mínima, el Reglamento sí puede agravarla. A partir de la
reforma, se pueden reformar las cláusulas reglamentarias o las estatutarias. Las
cláusulas reglamentarias refieren a temas menores y se exige una mayoría no menor
de dos tercios de total de los propietarios. Las cláusulas estatutarias son las
relacionadas con el estatuto o la situación patrimonial y en este caso, se requiere la
unanimidad de los votos porque nadie puede ver alterado su patrimonio sin prestar
su consentimiento. La reforma debe hacerse en escritura pública y debe ser inscripta
en el Registro de la Propiedad Inmueble, para poder ser oponible a terceros.
26)