Contrato de arrendamiento

Lic. Sergio Jauria

 Contrato de Arrendamiento

ARTICULO 1880 DEL CÓDIGO CIVIL

El arrendamiento es el contrato por el cual una de las partes se obliga
a dar el uso o goce de una cosa por cierto tiempo, a otra que se obliga
a pagar por ese uso o goce un precio determinado.
Todos los bienes no fungibles pueden ser objeto de este contrato,
excepto aquellos que la ley prohíbe arrendar y los derechos
estrictamente personales.
La renta o precio del arrendamiento debe consistir en dinero o en
cualquiera otra cosa equivalente, con tal que sea cierta y determinada.

OBSERVACIONES IMPORTANTES:

El contrato de arrendamiento puede ser escrito o VERBAL. Si el contrato es

verbal, parte del tema probatorio en el juicio sumario, es determinar las
condiciones o disposiciones contractuales.
 EL DERECHO DE POSESIÓN

ARTICULO 612. Concepto de la posesión

Es poseedor el que ejerce sobre un bien
todas o algunas de las facultades
inherentes al dominio.
I) Nudo Propietario: Tiene el dominio de ya que estos le pertenecen al arrendatario,
un bien, es decir los poderes jurídicos quien puede usar el bien.
y en ese sentido puede enajenar y
El nudo propietario no puede violar el
reivindicar el bien contra cualquier
derecho de uso, aduciendo que es el
detentador, sin embargo, su relación propietario, ya que esos poderes o
con el bien, es la de ser únicamente el facultades se las ha dado al arrendatario.
nudo propietario.
Si en caso el propietario (nudo propietario)
II) En el contrato de arrendamiento, el quisiera ingresar al bien, deberá contar con
propietario es titular de los poderes la autorización del arrendatario, puesto
jurídicos, pero no es titular de los que ese derecho real se lo ha concedido a
él.
poderes materiales,
ARTICULO 1928 DEL CÓDIGO CIVIL
El arrendamiento termina por el cumplimiento del
plazo fijado en el contrato, o por la ley, o por estar
satisfecho el objeto para el que la cosa fue
arrendada.

ARTICULO 1929 DEL CÓDIGO CIVIL

Termina también el arrendamiento:
1. Por convenio expreso;
2. Por nulidad o rescisión del contrato;
3. Por pérdida o destrucción total de la cosa
arrendada; y
4. Por expropiación o evicción de la cosa
arrendada.
ARTICULO 1930 DEL CÓDIGO CIVIL

Puede rescindirse el arrendamiento:

1. Si el arrendador o el arrendatario faltan al cumplimiento de sus

respectivas obligaciones;
2. Si, tratándose de una finca rústica, el arrendatario abandona las
plantaciones existentes al tiempo de celebrar el contrato o no las cultiva
con la debida diligencia;
3. Si entregada la cosa arrendada y debiendo el arrendatario garantizar
el pago de la renta, se niega a hacerlo o no lo hace en el término
convenido;
4. Por mayoría de edad del menor, rehabilitación del incapaz o vuelta
del ausente, en los arrendamientos que hubieren celebrado sus
respectivos representantes con plazo mayor de tres años;
5. Por subarrendar contra prohibición expresa del arrendador;
6. Por usar el arrendatario la cosa arrendada con fines contrarios a la
moral o al orden público o a la salubridad pública; y
7. Por muerte del arrendatario, si sus herederos no desean continuar
con el arrendamiento.
ARTICULO 1940 DEL CÓDIGO CIVIL

El arrendador podrá dar por terminado el arrendamiento en los casos generales

establecidos en el artículo 1930 y en los especiales siguientes:

1.- Cuando el arrendatario no esté solvente con el pago de la renta y adeuda por lo
menos dos meses vencidos;
2. Cuando el propietario necesite la casa o vivienda para habitarla él y su familia,
siempre que compruebe esta circunstancia. En la familia se comprende su esposa o
conviviente de hecho, hijos, padres, o personas que dependan de él económicamente;
3. Cuando el inmueble necesite reparaciones indispensables para mantener su estado
de habitabilidad o de seguridad, o vaya a construirse nueva edificación;
4. Cuando la vivienda o local sufran deterioros por culpa del arrendatario, o de sus
familiares o dependientes, que no sean producidos por el uso normal del inmueble;
5. Cuando se trate de inmuebles del Estado o de las municipalidades que sean
necesarios para la instalación de sus dependencias, oficinas o servicios; y
6. Cuando el propietario necesite el local para instalar su negocio o cualquiera otra
actividad lícita, siempre que no tenga otro inmueble con las condiciones adecuadas
para tal fin.

Ocurrido cualquiera de los casos anteriores, se procederá de acuerdo con lo que

establecen las leyes respectivas.
DECRETO 1468 DEL CONGRESO DE LA REPÚBLICA, LEY DE INQUILINATO
ARTICULO 40. DESAHUCIO
Únicamente podrá demandarse la desocupación de la vivienda o del local objeto de un contrato de arrendamiento, en
cualquiera de los casos siguientes:
a) Cuando el propietario requiera la vivienda para habitarla él, su cónyuge o concubinario, sus hijos, sus padres o unos y
otros, siempre que compruebe plenamente esa necesidad;
b) Cuando el inmueble necesite reparaciones indispensables para mantener su estado de habitabilidad o de seguridad
normales, circunstancias que se acreditarán con informes de la Oficina de Ingeniería Municipal y de la Dirección General
de Sanidad en la ciudad de Guatemala, y fuera de ella, con el informe de la municipalidad respectiva y de la Delegación
Sanitaria Departamental. Tales informes deben puntualizar si las reparaciones son necesarias a los fines indicados y si
para ejecutarlas es preciso que el inquilino desocupe. El arrendatario tendrá derecho a ocupar nuevamente el inmueble
cuando se hayan terminado las reparaciones y el propietario haya promovido una nueva graduación de la renta, de
conformidad con las prescripciones de esta ley, concediéndole para lo último, el término de quince días;
c) Cuando vaya a construirse en el inmueble una nueva edificación, siempre que el dueño acompañe los planos
aprobados por la Municipalidad y que justifique que cuenta con los recursos necesarios para emprender la obra a más
tardar dentro de los dos meses siguientes a la desocupación;
d) Cuando el propietario pruebe que necesita el local para cualesquiera de los fines indicados en el inciso d) del Artículo
3º, siempre que no cuente con otro para tal fin o que, cuando fuere propietario de otro local, el que deseare ocupar
presentare condiciones más adecuadas;
e) Cuando el subarrendante obtuviere, como consecuencia de los subarrendamientos, un valor mayor del alquiler que
se fija en el Artículo 30 de esta ley;
f) Cuando se trate de inmuebles del Estado o de las municipalidades que sean necesarios para la instalación de sus
dependencias, oficinas o servicios;
g) Cuando el arrendatario o subarrendatario dedique el inmueble a usos distintos para los que fue contratado y
principalmente cuando con ellos se contravengan la moral y las buenas costumbres;
h) Cuando el arrendatario o subarrendatario no esté solvente con el pago de la renta, adeudando por lo menos dos
meses vencidos;
e
i) Cuando el inquilino cause a la vivienda o local deterioros provenientes de su negligencia o de contravención a los
términos del contrato respectivo o de los reglamentos sanitarios o municipales, exceptuándose únicamente el demérito
normal debido al uso a que el bien arrendado se destine conforme al contrato.
 ARTICULO 236. Arrendamiento
Todas las cuestiones que se susciten con motivo del contrato de arrendamiento,
deberán ventilarse por el procedimiento a que se refiere este título, salvo
disposición contraria de la ley.

ARTICULO 237. * Desahucio

La demanda de desocupación puede ser entablada por el propietario, por el que
ha entregado un inmueble a otro con la obligación de restituírselo o por los que
comprueben tener derecho de poseer el inmueble por cualquier título legítimo; y
se da en contra de todo simple tenedor y del intruso o en contra del que recibió
el inmueble sujeto a la obligación antes dicha.
Derogado el párrafo final por el Artículo 2 del Decreto Del Congreso Número 48-
2005 el 29-09-2005.

ARTICULO 238. Personas afectadas por el desahucio

El desahucio afectará al inquilino, a los subarrendatarios y a cualesquiera otros
ocupantes del inmueble por cualquier título.
A estos efectos, el inquilino se considerará representante de todas las personas
mencionadas en el párrafo anterior, bastando que se hagan a él las
notificaciones.
ARTICULO 239. Medidas precautorias
El actor puede pedir el embargo de bienes suficientes para cubrir las
responsabilidades a que esté sujeto el demandado según el contrato; y el juez lo
decretara preventivamente.

ARTICULO 240. Apercibimiento

Si con los documentos acompañados por el actor a su demanda, se comprobare la
relación jurídica afirmada por este, el juez, al emplazar al demandado deberá
apercibirlo de que, si no se opone dentro del término de tres días de que dispone
para contestar la demanda, se ordenará la desocupación sin más trámite.
Si no hubiere oposición, el juez decretará la desocupación, fijando los siguientes
plazos:
1º. 15 días si se tratare de casas o locales de habitación.
2º. 30 días si se tratare de un establecimiento mercantil o industrial.
3º. 40 días si se tratare de fincas rústicas.
Estos términos son irrenunciables e improrrogables.
Si los documentos acompañados a la demanda fueren privados, únicamente se hará
efectivo el apercibimiento, si estuvieren firmados por el demandado y no hubieren
sido objetados por éste dentro del término de tres días mencionado en este artículo.
ARTICULO 241. Lanzamiento
Vencidos los términos fijados para la desocupación sin haberse ésta efectuado, el juez
ordenará el lanzamiento, a costa del arrendatario.
Si en la finca hubiere labores, plantíos o algunas otras cosas que reclamare el
arrendatario como de su propiedad, debe hacerse constar la clase, extensión y estado
de las cosas reclamadas, sin que esta reclamación impida el lanzamiento.
Verificado el lanzamiento, se procederá al justiprecio de las cosas reclamadas.

ARTICULO 242. Cosas reclamadas

El pago o entrega de las cosas reclamadas se regirá por lo estipulado en el contrato y,
a falta de ello, por lo dispuesto sobre mejoras en las leyes que regulan las obligaciones
y contratos.
Cualquier cuestión que surja a este respecto, se sustanciará en forma de incidente.

ARTICULO 243.Recursos
Sólo son apelables los autos que resuelvan las excepciones previas y la sentencia. Para
que se conceda el recurso de apelación, el arrendatario apelante debe acompañar a
su solicitud el documento que compruebe el pago corriente de los alquileres o haber
consignado la renta dentro del juicio.
 EL JUICIO SUMARIO
Es un Proceso de conocimiento
(se pretende la declaración de un
derecho controvertido).
 Concepto
El carácter de los juicios
sumarios es el de presentar una
abreviación y compendiosidad de
formas (de donde procede su
denominación), en oposición a
las del procedimiento ordinario,
amplio y detallado.
Piedro Calamandrei, citado por Aguirre Godoy. (Derecho Procesal
Civil, Tomo II, Volumen 1º, Pág. 81
A estos juicios los
distinguen la celeridad y
brevedad en sus trámites.

Mario Aguirre Godoy. (Derecho

Procesal Civil, Tomo II, Volumen
1º, Págs. 81 y 82
 Asuntos
Artículo 229 del CPCYM
Se tramitarán en juicio sumario:

1º.- Los asuntos de arrendamiento y de desocupación;

2º.- La entrega de bienes muebles, que no sean
dinero;
3º.- La rescisión de contratos;
4º.- La deducción de responsabilidad civil contra
funcionarios y empleados públicos;
5º.- Los interdictos; y
6º.- Los que por disposición de la ley o por convenio
de las partes, deban seguirse en esta vía.
 1º.- Los asuntos de arrendamiento y de
desocupación
Observaciones:
- El arrendamiento está tipificado en el Código Fundamento Legal
Civil como un CONTRATO.
- Debe diferenciarse entre el DERECHO DE Derecho Sustantivo:
PROPIEDAD y el DERECHO DE POSESIÓN. - Código Civil, Decreto Ley
106
Artículos del 1880 al 1941

- Decreto 1468 del Congreso,

Ley de Inquilinato.

Derecho Adjetivo:
Código Procesal Civil y
Mercantil, Decreto Ley 107
Artículos 229, numeral 1º y
del 236 al 243
• El juicio sumario de desahucio y desalojo
representa en definitiva, uno de los medios de
que se vale el legislador para proteger la
propiedad. (Aguirre Godoy. Ob. Cit. Pág. 87)

• En nuestro sistema, como se dijo, el juicio

sumario de desahucio o de desalojo sólo se
aplica a bienes raíces. Para los otros casos, en
que deba reclamarse la entrega de cosas
muebles, está previsto un juicio especial,
también de naturaleza sumaria, que está
establecido en el artículo 244. (Ob. Cit. Pág. 88)
 Finalidad del juicio sumario de desahucio
y de desocupación
• De acuerdo con la nueva regulación de nuestro código,
el juicio sumario de desahucio y de desocupación no
solamente procede en los casos en que se persiga
desalojar a los inquilinos y subarrendatarios, sino en
cualquier situación en que el detentador tenga
obligación de restituir el inmueble o bien le use sin
ningún derecho ni título justificativo. Pero, también se
utiliza este juicio para obtener una condena en relación
con las rentas que deba el inquilino. (Ob. Cit. Págs. 89 y
90).

• Por ejemplo: Cuando el arrendatario desocupó voluntariamente el bien

inmueble, puede ser que no canceló una o varias rentas y que además no
haya pagado los servicios (agua, luz, teléfono, etc.) En estos casos, procede
el juicio sumario de cobro de rentas atrasadas y servicios dejados de pagar.
 Integración de la ley
Artículo 230 del CPCYM
Son aplicables al juicio sumario,
todas las disposiciones del juicio
ordinario, en cuanto no se opongan
a lo preceptuado en este título.
Bibliografía recomendada:
MAURO CHACÓN Y MONTERO AROCA (Manuales I
y II) PROCESOS DE EJECUCIÓN (Mauro Chacón)
ACCIÓN, EXCEPCIÓN Y PRETENSIÓN
El Notario ante la contratación civil y mercantil ( Ricardo
Alvarado Sandoval y José Antonio Gracias González)
Instrumento Publico y documento notarial (NERY R.
MUÑOZ )
La Forma Notarial en el Negocio Jurídico (NERY R.
MUÑOZ )
Derecho Registral Inmobiliario (NERY R. MUÑOZ )