DERECHO INMOBILIARIO

MAG. OSCAR ESCATE CABREL

 DERECHO
INMOBILIARIO
«Conjunto sistemàtico de reglas o
preceptos legales a cerca de los
derechos contituidos sobre la cosa
raiz o inmuebles»(1)

MG. OSCAR ESCATE CABREL

 DERECHO
NOTARIAL

«Conjunto de principios y normas que

regulan la funciòn notarial y la
organizaciòn del notariado. Son, pues dos
grandes bloques los que componen esta
disciplina jurìdica, debièndose precisar en
palabras del civilista español Josè Castàn
Tobeñas, que los efectos de la funciòn
notarial se sintetizan y resumen en la
producciòn del intrumento pùblico.»

GONZALES BARRON, Gunther

Hernàn, Derecho Regitral y
Notarial, pàg. 1172. Tercera
Ediciòn, Jurista Editores, Lima,
MG. OSCAR ESCATE CABREL 2012.
 DERECHO
REGISTRAL

«Conjunto de principios y normas que

regula la tutela de ciertas situaciones
jurídicas subjetivas a travès de un recurso
de tècnica jurìdica consistente en la
publicidad, organizada por una instituciòn
pùblica, que produce diversos y
determinados efectos jurìdicos
sustantivos de derecho privado (tales
como el nacimiento, preferencia y
oponibilidad de dichas situaciones
jurìdicas) y cuya finalidad es dotar de
seguridad y justicia el tràfico de intereses
econòmicos.

GONZALES BARRON, Gunther Hernàn,

Derecho Regitral y Notarial, pàg. 150.
Tercera Ediciòn, Jurista Editores, Lima,
2012.
MG. OSCAR ESCATE CABREL
 DERECHO SOBRE INMUEBLES
DISPOSICIONES GENERALES

ADQUISICIÓN DE PROPIEDAD

Accesión

LA PROPIEDAD Transmisión de
Propiedad

Prescripción Adquisitiva

PROPIEDAD PREDIAL

Limitación por razón

de

Derechos del propietario

Extinción de propiedad

COPROPIEDAD
DERECHOS SOBRE
INMUEBLES
DERECHOS REALES
PRINCIPALES

La Propiedad
La Posesión
El Usufructo
El Uso y Habitación
La Superficie
La Servidumbre

DERECHOS REALES DE
GARANTIA

LA Hipoteca
La Anticresis
PROPIEDAD
PROPIEDAD

FORMAS DE ADQUISICION DE LA PROPIEDAD INMUEBLE

Según nuestro Código Civil, las formas de adquirir la propiedad sobre un bien
son las siguientes: Transmisión de la propiedad; La prescripción adquisitiva. De
todas estas formas, la que más interesan al mundo inmobiliario son la
transmisión de la propiedad y la prescripción adquisitiva.

TRANSMISION DE LA PRESCRIPCIO
ACCESION PROPIEDAD N

PROPIEDAD
DISPOSICIONES GENERALES
 Se entiende como el servirse de un bien
para si mismo, por ejemplo una casa para
Us vivir

Disfrute
PROPIEDAD
Se entiende por el poder de deshacerse
del bien o de gravarlo en garantía. Por
ejemplo permite donar, vender, alquilar
Disponer
etc.

Se entiende por el poder de recuperar el

bien que se encuentre en posesión de un
tercero que lo posee ilegitimamente, es
Reivindicar decir sin justificación y contra la voluntad
del propietario.
El derecho de propiedad tiene además la característica de ser un derecho “erga omnes” es decir se ejercita
contra todos los no propietarios los que se conoce como la llamada oponibilidad de ello se desprende que el
derecho de propiedad tiene el carácter de ser exclusivo y excluyente, es decir excluye del mismo a todos los que
Nota no sean propietarios del bien y finalmente, el derecho de propiedad tiene la característica de ser perpetuo, esto
es, que aún cuando el propietario deje de usar el bien no se origina la perdida del derecho de propiedad; salvo
en los casos de prescripción adquisitiva que trataremos más adelante.
PROPIEDAD
“ El propietario de un bien adquiere lo que se le une o adhiere materialmente a
el”
ACCESION
(Art. 938º del C.C) Si bien conforme el artículo 938º ha establecido determinadas
reglas que regulan los casos de edificación en terreno ajeno. Así tenemos las

La edificación de buena fe es hecha en una porción de terreno ajeno, el propietario del edificio
adquiere la porción comercial, salvo que destruya lo construido. Si la porción ocupada hace
insuficiente el resto del terreno para una nueva construcción, el propietario puede exigir al
invasor que adquiera la totalidad del terreno.

Si la edificación es hecha de mala fe, el propietario puede optar entre la demolición de lo

edificado y la correspondiente indemnización; o, hacer suyo lo edificado sin contraprestación
alguna. La demolición de cargo del invasor de mala fe.

Si la edificación es de buena fe, el propietario del terreno puede optar entre hacer suyo lo
edificado u obligar al invasor a que el pague el terreno.

Si la mala fe del propietario del suelo, la opción de elegir pasara a favor del invasor de buena fe.
PROPIEDAD

TRANSMISION
DE LA
PROPIEDAD

Nuestro Código regula los dos sistemas de transmisión de

la propiedad: el sistema traslativo y el sistema
consensual.

TRASLATIVO CONSENSUAL

Bienes Muebles Bienes Inmuebles

Se perfecciona con Se perfecciona con

la entrega el consentimiento
PROPIEDAD
Adquiere la propiedad de un inmueble quien lo posea de
forma continua, pacifica y pública, conduciéndose como
propietario durante diez años. Este plazo se reduce a cinco si
el poseedor tiene justo título y buena fe.

• Posesión continua, quiere decir que no debe mediar interrupción

R alguna en la posesión que ejerza el poseedor.
PRESCRIPCION
e
• Posesión pacifica, se refiere a la posesión del inmueble no debe
ADQUISITIVA q estar sometido al ejercicio de la violencia física o moral.
u
• Posesión pública, la posesión tiene que ser ejercida de forma tal
i que todos puedan tener conocimiento de ella. Lo contrario seria la
s posesión clandestina.
i • Como propietario. El poseedor no solo debe poseer el bien sino
t además conducirse como si fuera el propietario del mismo. Muchas
veces el esto se puede demostrar pagando los arbitrios
o municipales y el impuesto predial, y realizando otros actos que
s exterioricen su animus domini, su animo de ejercer el dominio.
PROPIEDAD
LA PROPIEDAD PREDIAL

Forma de propiedad constituida Tercero

vende Sobresuelo
por: subsuelo, el subsuelo, y
sobresuelo. No alcanza a los
Propietario (aires)
recursos naturales, yacimientos, Propiedad;
restos arqueológicos y otros bienes
reconocidos por las leyes o Enajenación
especiales. sub-suelo,
como el
propio suelo
Arrienda (superficie)

La s limitaciones existen necesariamente por el

solo hecho de la coexistencia de propiedades en
una comunidad, pues la seguridad y el bienestar
de esta no pueden ser disminuidos por el uso
que se haga de esas propiedades.
PROPIEDAD
Limitación por razón de vecindad
P
Las limitaciones existen necesariamente por el solo hecho de la
R coexistencia de propiedades en una comunidad, pues la seguridad y el
bienestar de esta no pueden ser disminuidos por el uso que se haga de
O sus propiedades.

P
• ACTOS PARA EVITAR PELIGRO DE PROPIEDADES VECINAS
I
E • TRASLADO DE MATERIALES DE CONSTRUCCION POR
PREDIO AJENO
D
• LIMITES A LA EXPLOTACION INDUSTRIAL DEL PREDIO
A
• PROHIBICION DE ABRIR O CAVAR POZOS QUE
D DAÑEN PROPIEDAD VECINA

P
• OBRAS Y DEPOSITOS NOCIVOS Y PELIGROSOS

R
• PASO DE AGUAS POR PREDIO VECINO
PROPIEDAD
P
Derechos de Propietario
R

 Derecho a cercar un predio O

 Obligación de deslinde y de amojonamiento P

 Corte de ramas y raíces invasoras del predio I
E
D

A
Extinción de Propiedad
D

 Adquisición del bien por otra persona

P

E
PROPIEDAD
COPROPIEDA
OBLIGACIONES
DERECHOS  No alterar el destino del bien
ni perjudicar el interés de los
otros copropietarios.

 Indemnizar a los otros

 Derecho a servirse del bien copropietarios por usar el bien
común excluyéndose

 Derecho de disfrutar  Reembolso de provechos

 derecho de disponer de su  Responder por los gastos

cuota ideal y de los respectivos
frutos. También gravarlos.  Limitación: no ejercer actos
que importen ejercicio de
 Reivindicación del bien propiedad exclusiva
común, acciones, posesorias,
interdictos etc.  Concurrir a los gastos de
conservación y pago de tributos
COPROPIETARIO en proporción a su parte

 Saneamiento en caso de
evicción
PROPIEDAD
PARTICIPACION EXTINCION DE LA COPROPIEDAD
-División y participación del bien común

- Reunión de todas las cuotas partes en

-JUDICIAL un solo propietario

- EXTRAJUDICIAL - Destrucción total o pérdida del bien

- MIXTA COPROPIEDAD
- Enajenación de un bien a un tercero

- Pérdida del derecho de propiedad de los

copropietarios

MEDIANERIA

PACTO DE INDIVISION - Las paredes, cercos o zanjas

situados entre dos predios se
- Los copropietarios pueden presumen comunes, mientras no se
celebrarlo por 4 años, si no se pruebe lo contrario. Si la pared que
consignara se presumirá dicho separa los predios se ha levantado en
plazo. terreno de uno de ellos, el vecino
- Es oponible solo si se inscribe puede obtener medianería pagando la
en registros públicos. mitad del valor actual de la obra y del
suelo ocupado.
LA POSESION
Según lo establecido en el
artículo 896º del Código Civil
“La posesión es el ejercicio
de hecho de uno o más
poderes inherentes a la
propiedad”.

Para ejemplificar podemos

decir que es poseedor tanto el
arrendatario que ocupa un
predio en virtud de un
contrato de arrendamiento,
así como el usurpador que
toma posesión por la fuerza
una casa ejerciendo violencia
contra las personas o las
cosas.
Clases de Posesión
● Posesión Legítima: Es la que se posee mediante título que acredita su
propiedad o que se le ha transferido la posesión de quien tenía la facultad
de hacerlo P.e. el arrendatario a quien se le trasfiere en arrendamiento la
posesión de un inmueble.

● El poseedor inmediato: Es aquel que posee temporalmente y en virtud

de un título. Son requisitos de esta posesión la temporalidad y la
existencia de un titulo que justifique su posesión. Dicho título es generado
a partir dela acuerdo de voluntades entre quien transfiere el derecho de
posesión y el que lo recibe. P.e. El arrendatario posee un inmueble en
virtud de un contrato de arrendamiento (título).

● El poseedor mediato: es aquel que confiere el titulo que justifica la

posesión del poseedor inmediato. En el ejemplo anterior podríamos decir
que el título es le contrato de arrendamiento; el poseedor inmediato es el
arrendatario y el poseedor mediato es el arrendador.
Clases de Posesión
● Posesión ilegítima: es la posesión que se ejerce cuando el poseedor no
tiene título alguno que justifique su posesión o cuando el título adolece de
vicios insalvable que acarrea su nulidad. En ese sentido el ordenamiento
jurídico diferencia el contenido de la posesión ilegítima en: posesión
ilegítima de buena fe y posesión precaria.

● Posesión ilegítima de buena fe: cuando “ el poseedor cree en su

legitimidad por ignorancia o error de hecho o de derecho sobre el vicio
que invalida su título” ( Art. 906º C.C). Esto ocurre por ejemplo cuando
una de las partes que otorga el título es menor de edad y el poseedor no
lo sabe.
Esta buena fe se termina cuando el poseedor toma conocimiento del vicio
que invalida su título.

 La posesión precaria: es la que se ejerce sin título alguno o cuando el

que se tenia ha fenecido (Art. 911º del C.C).
Extinción de la Posesión

La posesión se extingue por:

a. La transferencia
b. Abandono
c. La ejecución de resolución judicial que
despoja la posesión
d. Destrucción total o pérdida del bien.
DERECHO DE:

SUPERFICIE USO Y HABITACION

Es el derecho de superficie el
propietario del suelo constituye sobre
este un derecho a favor de un
tercero que lo faculta a tener
mantener construcciones sobre la
misma o por debajo de ella. El
propietario de un predio, o quien
tenga el derecho, otorgara Cuando el derecho de
temporalmente la facultad a un uso se recae sobre una
tercero casa o parte de ella para
servir de morada, se
estima constituido el
derecho de habitación.
El plazo puede hasta 99 años. Los derechos de uso y
habitación se extiende a
la familia del usuario,
salvo disposición
Al culminar el plazo de derecho de distinta.
superficie el propietario del predio
adquiere loa propiedad de lo
construido, debiendo reembolsar su
valor, salvo pacto distinto.
 DERECHOS
REALES
PRINCIPALES
Deberes y Derechos

Al entrar en posesión, el usufructo hará

inventario y tasación de los bienes
muebles

El usufructo esta obligado a prestar la USUFRUCTO

garantía señalada en el título constitutivo
de su derecho o la que ordene el juez. Por contrato o Acto jurídico
El usufructuario debe pagar los tributos, Por ley o Usufructo legal
las rentas vitalicias y pensiones de
alimentos que graven los bienes. Por testamento
Si el usufructuario paga la deuda
hipotecaria o el interés que esta devenga
se subroga en el crédito pagado.
DERECHOS REALES DE GARANTIA

Disposiciones Generales
a) Es un derecho real sobre un inmueble o varios que otorga
al acreedor el derecho de preferencia, de persecución y de
hacerse pago con el precio obtenido en el remate del bien.

b) La hipoteca se extiende a todas las partes integrantes del

bien hipotecado.

LA Efectos de la Hipoteca
HIPOTECA
 El acreedor puede ejecutar la hipoteca, en vía judicial.
 Él acreedor tiene preferencia sobre el precio que resulte
del bien, pero si son varias hipotecas se tiene en cuenta el
Rango de acuerdo a su constitución.
 El acreedor tiene derecho a la transferencia del crédito
hipotecario o renuncia a ella.
 El acreedor puede dar por vencido el plazo de la
obligación asegurado o la sustitución del bien por deterioro
o pérdida del bien.
 Derechos y Obligaciones de
Los Propietarios

SERVIDUMBRE - Quien reclame el derecho a una

servidumbre debe acreditarla con el título
correspondiente .
La servidumbre es un derecho - el propietario del predio dominante no
real sobre bien ajeno que puede aumentar la carga del predio sirviente
por hecho o por acto propio.
concede al titular el derecho de - el propietario del predio sirviente no pued
usa el predio de otro o de impedir el uso de la servidumbre.
impedir que su propietario
ejercite determinados derechos. Extinción de
la
Se extingue por las siguientes
razones:

 Vencimiento del plazo

 Acuerdo
 Imposibilidad de utilización
 No uso
 Destrucción del predio
LA ANTICRESIS
Es el derecho real de garantía mediante el cual quien es deudor entrega al acreedor un
inmueble, en calidad de garantía, para que este pueda usarlo y percibir los frutos
producto de la explotación del inmueble hasta que se cobre el monto de la deuda.

 Sólo se puede constituir una

sola vez sobre un inmueble
 A diferencia de la hipoteca,
hasta su desafectación.
requiere el traslado del
inmueble afectado a fin que el
 Sólo puede ser constituida
acreedor pueda usar y
por el propietario o por quien
aprovecha los frutos que se
tenga el poder para hacerlo, y
generen en producto de la
para su validez es necesario
explotación del bien.
que la misma conste por
escritura pública
VALIDEZ DE LA HIPOTECA

Para que una hipoteca sea válida se precisa de determinados requisitos:

a) Que afecte el bien el propietario o quien este autorizado para ese efecto conforme
a ley.

b) Que asegure el cumplimiento de una obligación determinada o determinable.

c) Que el gravamen sea de cantidad determinada o determinable y se inscriba en el

registro de propiedad inmueble.

Sin embargo, existe otro requisito más que se encuentra implícito en el tercero de
la lista, que es que la hipoteca se debe constituir mediante escritura pública. Esta
formalidad es necesaria, bajo sanción de nulidad, salvo que la Ley disponga algo
diferente.
 GRACIAS TOTALES
Contacto: [email protected]

AV. Aviación 3342 Tercer Piso San Borja

DERECHO INMOBILIARIO

MAG. OSCAR ESCATE CABREL

 DERECHO

La palabra proviene del vocablo latino

directum, que significa no apartarse del
buen camino, seguir el sendero señalado
por la ley, lo que se dirige o es bien
dirigido. En general se entiendo por
Derecho, conjunto de normas jurídicas,
creadas por el estado para regular la
conducta externa de los hombres y en
caso de incumplimiento esta prevista de
una sanción judicial.(1)

CONCEPTO
(1) Flores Gomes González, Fernando y Carvajal
Moreno, Gustavo, Nociones de Derecho Positivo
MG. OSCAR ESCATE CABREL Mexicano, Editorial Porrua,
Vigésima quinta Edición, México 1986, p. 50
 DERECHO PUBLICO Y PRIVADO

ula las normas que se refieren a la estructura y organización estatal, y a las relaciones entre los particulares y

DERECHO PUBLICO

fiere a las normas que regulan las relaciones entre particulares.

DERECHO PRIVADO

MG. OSCAR CABREL ESCATE

 DERECHO INMOBILIARIO

Conjunto de normas y leyes que regula

todas las operaciones que pueden
realizarse sobre los bienes que la ley
define como raíces —aquellos que por
sus características físicas no pueden
desplazarse del lugar en que se
encuentran—, tanto entre ciudadanos
como entre un particular y la
administración pública. Se encarga de
regular todas las transacciones
inmobiliarias: la forma en que se crean,
transmiten, modifican, adquieren o
extinguen los derechos que una persona
física o jurídica tiene sobre una
propiedad inmueble o parte de ella, así
como de los impuestos y gravámenes
que debe hacer frente por cada una de
estas operaciones. También abarca los
aspectos referentes a la gestión de
estos inmuebles, es decir, licencias
urbanas, de obras o las normas que
MG. OSCAR ESCATE CABREL regulan las comunidades de vecinos.
 LA DIVISIÓN Y AGRUPACIÓN DE FINCAS

La división o segregación y la
agrupación de fincas es otra
situación propia del ámbito del
Derecho inmobiliario. Se produce,
por ejemplo, al dividir una porción
de terreno dando lugar a fincas
independientes y correspondiendo
derechos distintos a distintos
propietarios o beneficiarios.
MG. OSCAR ESCATE CABREL
 EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD

Esta institución pública tiene

como finalidad proteger el
tráfico jurídico de los bienes
inmuebles, estableciendo unos
mecanismos de registro y
publicidad de la situación
jurídica de los mismos. Es
decir, guarda un registro de
los propietarios, transmisiones
y derechos que pesan sobre
un inmueble. El Derecho
inmobiliario se encarga de
establecer las formas válidas
de cumplir con esta obligación
de registro y así garantizar
que la transmisión de bienes o
MG. OSCAR ESCATE CABREL derechos sea correcta.
 El Código Civil Peruano que son inmuebles:

1) El suelo, el subsuelo y el
sobresuelo.
2) El mar, los lagos, los ríos,
los manantiales, las
corrientes de agua y las
aguas vivas o estanciales.
3) Las minas, canteras y
depósitos de hidrocarburos.
4) Los diques y muelles.
5) Las concesiones para
explotar servicios públicos.
6) Las concesiones mineras
obtenidas por particulares.
(Artículo 855)
7) Los derechos sobre
inmuebles inscribibles en el
registro.
MG. OSCAR ESCATE CABREL 8) Los demás bienes a los que
la ley les confiere tal
calidad.
 La constitución y administración de una
comunidad de propietarios

En el caso de un edificio en el
que la propiedad de los pisos y
locales corresponde a distintas
personas, será necesario
constituir una comunidad para
tomar las decisiones
pertinentes y cumplir las
obligaciones legales.
MG. OSCAR ESCATE CABREL
 LA REGULACIÓN DE LOS DERECHOS
REALES SOBRE UN BIEN INMUEBLE

Se dividen básicamente en
derecho de propiedad y
derechos limitativos del
dominio. El Derecho
inmobiliario regula qué es la
propiedad y los derechos que
otorga, cómo se adquiere, se
comparte o se transmite. En
cuanto a los derechos
limitativos, regula situaciones
como el usufructo, la
MG. OSCAR ESCATE CABREL habitación o la servidumbre de
un bien.
 DERECHO PRIVADO

CIVIL PATRIMONIAL:
1) DERECHOS REALES
2) CONTRATOS
3) RESPONSABILIDAD
CIVIL.

EXTRAPATRIMONIAL:
1) PERSONAS
2) FAMILIA
COMERCIAL 3) SUCESIONES.

1) SOCIEDADES
2) TITULOS VALORES
 DERECHO INMOBILIARIO

CONTRATOS INMOBILIARIOS Derecho inmobiliario no es

otra cosa que un curso de
derechos reales, contratos
sobre inmuebles, derecho
urbanístico, notarial o
registral. PATRIMONIAL:
1) DERECHOS REALES
DERECHOS SOBRE INMUEBLES 2) CONTRATOS
3) RESPONSABILIDAD CIVIL.

EXTRAPATRIMONIAL:
1) PERSONAS
2) FAMILIA
3) SUCESIONES.

DERECHO NOTARIAL Y REGISTRAL NOTARIO

SUNARP
 DERECHO INMOBILIARIO

CONTRATOS INMOBILIARIOS
Contratos
Reales
Tributario
Urbanístico
DERECHOS SOBRE INMUEBLES
Financiero
Notarial
Registral
Negociación de
contratos.
DERECHO NOTARIAL Y REGISTRAL Economía
Arquitectura
El negocio jurìdico.
 DERECHO PUBLICO

1)Procesal Tributario Administrativo registral, urbanísti

Derecho penal Constitucional
Laboraltiene 2)
3)
4)
5) (derecho
DERECHO municipal,

PÙBLICO 6) una especial

stienen que forma parte del derecho privado, otros lo ubican en el derecho público, y como siempre, hay quie

MG. OSCAR CABREL ESCATE

 DERECHO
INMOBILIARIO
«Conjunto sistemàtico de reglas o
preceptos legales a cerca de los
derechos contituidos sobre la cosa
raiz o inmuebles»(1)

MG. OSCAR ESCATE CABREL

 DERECHO
NOTARIAL

«Conjunto de principios y normas que

regulan la funciòn notarial y la
organizaciòn del notariado. Son, pues dos
grandes bloques los que componen esta
disciplina jurìdica, debièndose precisar en
palabras del civilista español Josè Castàn
Tobeñas, que los efectos de la funciòn
notarial se sintetizan y resumen en la
producciòn del intrumento pùblico.»

GONZALES BARRON, Gunther

Hernàn, Derecho Regitral y
Notarial, pàg. 1172. Tercera
Ediciòn, Jurista Editores, Lima,
MG. OSCAR ESCATE CABREL 2012.
 DERECHO
REGISTRAL

«Conjunto de principios y normas que

regula la tutela de ciertas situaciones
jurídicas subjetivas a travès de un recurso
de tècnica jurìdica consistente en la
publicidad, organizada por una instituciòn
pùblica, que produce diversos y
determinados efectos jurìdicos
sustantivos de derecho privado (tales
como el nacimiento, preferencia y
oponibilidad de dichas situaciones
jurìdicas) y cuya finalidad es dotar de
seguridad y justicia el tràfico de intereses
econòmicos.

GONZALES BARRON, Gunther Hernàn,

Derecho Regitral y Notarial, pàg. 150.
Tercera Ediciòn, Jurista Editores, Lima,
2012.
MG. OSCAR ESCATE CABREL
 DERECHO SOBRE INMUEBLES
DISPOSICIONES GENERALES

ADQUISICIÓN DE PROPIEDAD

Accesión

LA PROPIEDAD Transmisión de
Propiedad

Prescripción Adquisitiva

PROPIEDAD PREDIAL

Limitación por razón

de

Derechos del propietario

Extinción de propiedad

COPROPIEDAD
DERECHOS SOBRE
INMUEBLES
DERECHOS REALES
PRINCIPALES

La Propiedad
La Posesión
El Usufructo
El Uso y Habitación
La Superficie
La Servidumbre

DERECHOS REALES DE
GARANTIA

LA Hipoteca
La Anticresis
PROPIEDAD
PROPIEDAD

FORMAS DE ADQUISICION DE LA PROPIEDAD INMUEBLE

Según nuestro Código Civil, las formas de adquirir la propiedad sobre un bien
son las siguientes: Transmisión de la propiedad; La prescripción adquisitiva. De
todas estas formas, la que más interesan al mundo inmobiliario son la
transmisión de la propiedad y la prescripción adquisitiva.

TRANSMISION DE LA PRESCRIPCIO
ACCESION PROPIEDAD N

PROPIEDAD
DISPOSICIONES GENERALES
 Se entiende como el servirse de un bien
para si mismo, por ejemplo una casa para
Us vivir

Disfrute
PROPIEDAD
Se entiende por el poder de deshacerse
del bien o de gravarlo en garantía. Por
ejemplo permite donar, vender, alquilar
Disponer
etc.

Se entiende por el poder de recuperar el

bien que se encuentre en posesión de un
tercero que lo posee ilegitimamente, es
Reivindicar decir sin justificación y contra la voluntad
del propietario.
El derecho de propiedad tiene además la característica de ser un derecho “erga omnes” es decir se ejercita
contra todos los no propietarios los que se conoce como la llamada oponibilidad de ello se desprende que el
derecho de propiedad tiene el carácter de ser exclusivo y excluyente, es decir excluye del mismo a todos los que
Nota no sean propietarios del bien y finalmente, el derecho de propiedad tiene la característica de ser perpetuo, esto
es, que aún cuando el propietario deje de usar el bien no se origina la perdida del derecho de propiedad; salvo
en los casos de prescripción adquisitiva que trataremos más adelante.
PROPIEDAD
“ El propietario de un bien adquiere lo que se le une o adhiere materialmente a
el”
ACCESION
(Art. 938º del C.C) Si bien conforme el artículo 938º ha establecido determinadas
reglas que regulan los casos de edificación en terreno ajeno. Así tenemos las

La edificación de buena fe es hecha en una porción de terreno ajeno, el propietario del edificio
adquiere la porción comercial, salvo que destruya lo construido. Si la porción ocupada hace
insuficiente el resto del terreno para una nueva construcción, el propietario puede exigir al
invasor que adquiera la totalidad del terreno.

Si la edificación es hecha de mala fe, el propietario puede optar entre la demolición de lo

edificado y la correspondiente indemnización; o, hacer suyo lo edificado sin contraprestación
alguna. La demolición de cargo del invasor de mala fe.

Si la edificación es de buena fe, el propietario del terreno puede optar entre hacer suyo lo
edificado u obligar al invasor a que el pague el terreno.

Si la mala fe del propietario del suelo, la opción de elegir pasara a favor del invasor de buena fe.
PROPIEDAD

TRANSMISION
DE LA
PROPIEDAD

Nuestro Código regula los dos sistemas de transmisión de

la propiedad: el sistema traslativo y el sistema
consensual.

TRASLATIVO CONSENSUAL

Bienes Muebles Bienes Inmuebles

Se perfecciona con Se perfecciona con

la entrega el consentimiento
PROPIEDAD
Adquiere la propiedad de un inmueble quien lo posea de
forma continua, pacifica y pública, conduciéndose como
propietario durante diez años. Este plazo se reduce a cinco si
el poseedor tiene justo título y buena fe.

• Posesión continua, quiere decir que no debe mediar interrupción

R alguna en la posesión que ejerza el poseedor.
PRESCRIPCION
e
• Posesión pacifica, se refiere a la posesión del inmueble no debe
ADQUISITIVA q estar sometido al ejercicio de la violencia física o moral.
u
• Posesión pública, la posesión tiene que ser ejercida de forma tal
i que todos puedan tener conocimiento de ella. Lo contrario seria la
s posesión clandestina.
i • Como propietario. El poseedor no solo debe poseer el bien sino
t además conducirse como si fuera el propietario del mismo. Muchas
veces el esto se puede demostrar pagando los arbitrios
o municipales y el impuesto predial, y realizando otros actos que
s exterioricen su animus domini, su animo de ejercer el dominio.
PROPIEDAD
LA PROPIEDAD PREDIAL

Forma de propiedad constituida Tercero

vende Sobresuelo
por: subsuelo, el subsuelo, y
sobresuelo. No alcanza a los
Propietario (aires)
recursos naturales, yacimientos, Propiedad;
restos arqueológicos y otros bienes
reconocidos por las leyes o Enajenación
especiales. sub-suelo,
como el
propio suelo
Arrienda (superficie)

La s limitaciones existen necesariamente por el

solo hecho de la coexistencia de propiedades en
una comunidad, pues la seguridad y el bienestar
de esta no pueden ser disminuidos por el uso
que se haga de esas propiedades.
PROPIEDAD
Limitación por razón de vecindad
P
Las limitaciones existen necesariamente por el solo hecho de la
R coexistencia de propiedades en una comunidad, pues la seguridad y el
bienestar de esta no pueden ser disminuidos por el uso que se haga de
O sus propiedades.

P
• ACTOS PARA EVITAR PELIGRO DE PROPIEDADES VECINAS
I
E • TRASLADO DE MATERIALES DE CONSTRUCCION POR
PREDIO AJENO
D
• LIMITES A LA EXPLOTACION INDUSTRIAL DEL PREDIO
A
• PROHIBICION DE ABRIR O CAVAR POZOS QUE
D DAÑEN PROPIEDAD VECINA

P
• OBRAS Y DEPOSITOS NOCIVOS Y PELIGROSOS

R
• PASO DE AGUAS POR PREDIO VECINO
PROPIEDAD
P
Derechos de Propietario
R

 Derecho a cercar un predio O

 Obligación de deslinde y de amojonamiento P

 Corte de ramas y raíces invasoras del predio I
E
D

A
Extinción de Propiedad
D

 Adquisición del bien por otra persona

P

E
PROPIEDAD
COPROPIEDA
OBLIGACIONES
DERECHOS  No alterar el destino del bien
ni perjudicar el interés de los
otros copropietarios.

 Indemnizar a los otros

 Derecho a servirse del bien copropietarios por usar el bien
común excluyéndose

 Derecho de disfrutar  Reembolso de provechos

 derecho de disponer de su  Responder por los gastos

cuota ideal y de los respectivos
frutos. También gravarlos.  Limitación: no ejercer actos
que importen ejercicio de
 Reivindicación del bien propiedad exclusiva
común, acciones, posesorias,
interdictos etc.  Concurrir a los gastos de
conservación y pago de tributos
COPROPIETARIO en proporción a su parte

 Saneamiento en caso de
evicción
PROPIEDAD
PARTICIPACION EXTINCION DE LA COPROPIEDAD
-División y participación del bien común

- Reunión de todas las cuotas partes en

-JUDICIAL un solo propietario

- EXTRAJUDICIAL - Destrucción total o pérdida del bien

- MIXTA COPROPIEDAD
- Enajenación de un bien a un tercero

- Pérdida del derecho de propiedad de los

copropietarios

MEDIANERIA

PACTO DE INDIVISION - Las paredes, cercos o zanjas

situados entre dos predios se
- Los copropietarios pueden presumen comunes, mientras no se
celebrarlo por 4 años, si no se pruebe lo contrario. Si la pared que
consignara se presumirá dicho separa los predios se ha levantado en
plazo. terreno de uno de ellos, el vecino
- Es oponible solo si se inscribe puede obtener medianería pagando la
en registros públicos. mitad del valor actual de la obra y del
suelo ocupado.
LA POSESION
Según lo establecido en el
artículo 896º del Código Civil
“La posesión es el ejercicio
de hecho de uno o más
poderes inherentes a la
propiedad”.

Para ejemplificar podemos

decir que es poseedor tanto el
arrendatario que ocupa un
predio en virtud de un
contrato de arrendamiento,
así como el usurpador que
toma posesión por la fuerza
una casa ejerciendo violencia
contra las personas o las
cosas.
Clases de Posesión
● Posesión Legítima: Es la que se posee mediante título que acredita su
propiedad o que se le ha transferido la posesión de quien tenía la facultad
de hacerlo P.e. el arrendatario a quien se le trasfiere en arrendamiento la
posesión de un inmueble.

● El poseedor inmediato: Es aquel que posee temporalmente y en virtud

de un título. Son requisitos de esta posesión la temporalidad y la
existencia de un titulo que justifique su posesión. Dicho título es generado
a partir dela acuerdo de voluntades entre quien transfiere el derecho de
posesión y el que lo recibe. P.e. El arrendatario posee un inmueble en
virtud de un contrato de arrendamiento (título).

● El poseedor mediato: es aquel que confiere el titulo que justifica la

posesión del poseedor inmediato. En el ejemplo anterior podríamos decir
que el título es le contrato de arrendamiento; el poseedor inmediato es el
arrendatario y el poseedor mediato es el arrendador.
Clases de Posesión
● Posesión ilegítima: es la posesión que se ejerce cuando el poseedor no
tiene título alguno que justifique su posesión o cuando el título adolece de
vicios insalvable que acarrea su nulidad. En ese sentido el ordenamiento
jurídico diferencia el contenido de la posesión ilegítima en: posesión
ilegítima de buena fe y posesión precaria.

● Posesión ilegítima de buena fe: cuando “ el poseedor cree en su

legitimidad por ignorancia o error de hecho o de derecho sobre el vicio
que invalida su título” ( Art. 906º C.C). Esto ocurre por ejemplo cuando
una de las partes que otorga el título es menor de edad y el poseedor no
lo sabe.
Esta buena fe se termina cuando el poseedor toma conocimiento del vicio
que invalida su título.

 La posesión precaria: es la que se ejerce sin título alguno o cuando el

que se tenia ha fenecido (Art. 911º del C.C).
Extinción de la Posesión

La posesión se extingue por:

a. La transferencia
b. Abandono
c. La ejecución de resolución judicial que
despoja la posesión
d. Destrucción total o pérdida del bien.
DERECHO DE:

SUPERFICIE USO Y HABITACION

Es el derecho de superficie el
propietario del suelo constituye sobre
este un derecho a favor de un
tercero que lo faculta a tener
mantener construcciones sobre la
misma o por debajo de ella. El
propietario de un predio, o quien
tenga el derecho, otorgara Cuando el derecho de
temporalmente la facultad a un uso se recae sobre una
tercero casa o parte de ella para
servir de morada, se
estima constituido el
derecho de habitación.
El plazo puede hasta 99 años. Los derechos de uso y
habitación se extiende a
la familia del usuario,
salvo disposición
Al culminar el plazo de derecho de distinta.
superficie el propietario del predio
adquiere loa propiedad de lo
construido, debiendo reembolsar su
valor, salvo pacto distinto.
 DERECHOS
REALES
PRINCIPALES
Deberes y Derechos

Al entrar en posesión, el usufructo hará

inventario y tasación de los bienes
muebles

El usufructo esta obligado a prestar la USUFRUCTO

garantía señalada en el título constitutivo
de su derecho o la que ordene el juez. Por contrato o Acto jurídico
El usufructuario debe pagar los tributos, Por ley o Usufructo legal
las rentas vitalicias y pensiones de
alimentos que graven los bienes. Por testamento
Si el usufructuario paga la deuda
hipotecaria o el interés que esta devenga
se subroga en el crédito pagado.
DERECHOS REALES DE GARANTIA

Disposiciones Generales
a) Es un derecho real sobre un inmueble o varios que otorga
al acreedor el derecho de preferencia, de persecución y de
hacerse pago con el precio obtenido en el remate del bien.

b) La hipoteca se extiende a todas las partes integrantes del

bien hipotecado.

LA Efectos de la Hipoteca
HIPOTECA
 El acreedor puede ejecutar la hipoteca, en vía judicial.
 Él acreedor tiene preferencia sobre el precio que resulte
del bien, pero si son varias hipotecas se tiene en cuenta el
Rango de acuerdo a su constitución.
 El acreedor tiene derecho a la transferencia del crédito
hipotecario o renuncia a ella.
 El acreedor puede dar por vencido el plazo de la
obligación asegurado o la sustitución del bien por deterioro
o pérdida del bien.
 Derechos y Obligaciones de
Los Propietarios

SERVIDUMBRE - Quien reclame el derecho a una

servidumbre debe acreditarla con el título
correspondiente .
La servidumbre es un derecho - el propietario del predio dominante no
real sobre bien ajeno que puede aumentar la carga del predio sirviente
por hecho o por acto propio.
concede al titular el derecho de - el propietario del predio sirviente no pued
usa el predio de otro o de impedir el uso de la servidumbre.
impedir que su propietario
ejercite determinados derechos. Extinción de
la
Se extingue por las siguientes
razones:

 Vencimiento del plazo

 Acuerdo
 Imposibilidad de utilización
 No uso
 Destrucción del predio
LA ANTICRESIS
Es el derecho real de garantía mediante el cual quien es deudor entrega al acreedor un
inmueble, en calidad de garantía, para que este pueda usarlo y percibir los frutos
producto de la explotación del inmueble hasta que se cobre el monto de la deuda.

 Sólo se puede constituir una

sola vez sobre un inmueble
 A diferencia de la hipoteca,
hasta su desafectación.
requiere el traslado del
inmueble afectado a fin que el
 Sólo puede ser constituida
acreedor pueda usar y
por el propietario o por quien
aprovecha los frutos que se
tenga el poder para hacerlo, y
generen en producto de la
para su validez es necesario
explotación del bien.
que la misma conste por
escritura pública
VALIDEZ DE LA HIPOTECA

Para que una hipoteca sea válida se precisa de determinados requisitos:

a) Que afecte el bien el propietario o quien este autorizado para ese efecto conforme
a ley.

b) Que asegure el cumplimiento de una obligación determinada o determinable.

c) Que el gravamen sea de cantidad determinada o determinable y se inscriba en el

registro de propiedad inmueble.

Sin embargo, existe otro requisito más que se encuentra implícito en el tercero de
la lista, que es que la hipoteca se debe constituir mediante escritura pública. Esta
formalidad es necesaria, bajo sanción de nulidad, salvo que la Ley disponga algo
diferente.
 GRACIAS TOTALES
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