EAPT EMMA ADRIANA PULIDO TOVAR

ARQUITECTA - AVALUADORA

AVALÚO COMERCIAL

INMUEBLE: LOTE DE TERRENO ZONA DE MANEJO

AMBIENTAL CANAL SALITRE A
TRANSVERSAL 89A N° 99 06 IN 1

BARRIO: CLUB DE LOS LAGARTOS

MUNICIPIO: BOGOTA, D.C.

DEPARTAMENTO: CUNDINAMARCA
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AVALUO COMERCIAL

INMUEBLE: LOTE DE TERRENO ZONA DE MANEJO AMBIENTAL

CANAL SALITRE A
LOCALIZACION TRANSVERSAL 89A N° 99 06 IN 1

BARRIO CLUB DE LOS LAGARTOS

SOLICITANTE: CLAUDIA MILENA CIFUENTES MARTINEZ

OLGA MARINA NOGUERA RODRIGUEZ
PROPIETARIAS DEL INMUEBLE

LOCALIDAD SUBA

MUNICIPIO BOGOTA D.C

DEPARTAMENTO CUNDINAMARCA

TIPO DE INMUEBLE PREDIO URBANO

TIPO DE AVALÚO COMERCIAL

FECHA DE VISITA: NOVIEMBRE 2017

FECHA DE INFORME Y DE APLICACIÓN DEL VALOR: NOVIEMBRE 2017

BOGOTÁ D.C, NOVIEMBRE DE 2017

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TABLA DE CONTENIDO

1. GENERALIDADES DEL AVALUO.................................................................................................4

2. BASES DE LA VALUACIÓN, DEFINICIÓN Y TIPO DE VALOR..............................................4

3. CARACTERÍSTICAS GENERALES DEL SECTOR DE SUBA.................................................6

4. REGLAMENTACION DE LA ZONA DE ESTUDIO......................................................................8

5. CARACTERÍSTICAS DEL INMUEBLE.........................................................................................9

6. METODOLOGÍA..............................................................................................................................12

7. CONSIDERACIONES FINALES DEL AVALÚO........................................................................14

8. DECLARACIONES DE INDEPENDENCIA DEL AVALUADOR..............................................15

9. AVALÚO COMERCIAL..................................................................................................................16

10. REGISTRO FOTOGRAFICO.......................................................................................................17

FOTOGRAFIAS GENERALES DE LA ZONA.................................................................................17

FOTOGRAFIAS GENERALES DEL INMUEBLE...........................................................................18

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1. GENERALIDADES DEL AVALUO

OBJETO DEL AVALÚO:

Este estudio se realiza para determinar los factores físicos y económicos que indiquen el valor
de mercado (comercial) del predio.

NOMBRE DEL PREDIO:

Lote de Terreno Zona De Manejo Ambiental

NOMBRE PREDIO
Canal Salitre A
DIRECCION TRANSVERSAL 89A N° 99 06 IN 1
CODIGO SECTOR CATASTRAL 009121212100000000

CEDULA CATASTRAL 009121212100000000

CHIP: AAA0178YSPP
USOS: Lote

DESTINACIÓN ACTUAL: De acuerdo con la visita técnica y la Unidad administrativa especial

de catastro distrital, el inmueble presenta una destinación en zona residencial con actividad
Comercial.

2. BASES DE LA VALUACIÓN, DEFINICIÓN Y TIPO DE VALOR

2.1 BASES DE VALUACIÓN:

El presente avalúo comercial está desarrollado siguiendo los criterios y conceptos
establecidos en la Resolución 620 de 2008 del Instituto Geográfico Agustín Codazzi.
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2.2. DEFINICIÓN DE VALOR:

Según la Guía Técnica Sectorial Colombiana GTS G 02, numeral 8.2 se define como:
"La cuantía estimada por la que un bien podría intercambiarse en la fecha de valuación, entre
un comprador dispuesto a comprar y un vendedor dispuesto a vender, en una transacción
libre tras una comercialización adecuada, en la que las partes hayan actuado con la
información suficiente, de manera prudente y sin coacción."

2.3 TIPO DE AVALÚO:

Avalúo Comercial, siguiendo las disposiciones en cuanto a metodología establecidas por el
Instituto Geográfico Agustín Codazzi -IGAC- mediante Resolución número Seiscientos veinte
(620) del 23 de septiembre de 2.008 y el Decreto 1420 de 1998, "por el cual se reglamentan
los procedimientos, parámetros y criterios para la elaboración de avalúos", con el objeto de
establecer el valor comercial en el mercado actual de los inmuebles identificados y descritos
en el presente informe.

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3. CARACTERÍSTICAS GENERALES DEL SECTOR DE SUBA

3.1 LOCALIZACIÓN
El inmueble sujeto a este análisis, está ubicado en la Localidad Suba (11), UPZ 28 – EL
RINCON en la ciudad de Bogotá, D.C.
EL RINCON, se localiza en el borde noroccidental de la ciudad, hace parte del área de
influencia de la "Operación Estratégica Centralidad Suba", se rige por el tratamiento de
mejoramiento integral, el cual constituye una categoría nueva a partir del POT que se aplica
en los asentamientos de origen informal y otras áreas que presentan importantes deficiencias
en la infraestructura o en el equipamiento urbano y que precisa una doble actuación: definir
un conjunto de acciones para mejorar las condiciones del espacio público y privado y definir
las normas para las construcciones populares adecuadas a su realidad.

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009121212100000000

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3.2 DESCRIPCION DEL SECTOR CLUB DE LOS LAGARTOS

La UPZ El Rincón se localiza en el sur de la localidad de Suba. Tiene una extensión de 715
hectáreas y una participación del 13,20 de total de la Localidad. Esta UPZ limita, por el norte
con la UPZ Suba; por el oriente con las UPZ Niza y La Floresta; por el sur con la UPZ Minuto
de Dios de la Vecina localidad Engativá; y por el occidente, con la UPZ Tibabuyes. La UPZ
registró en el año 2002, 53.392 unidades de uso con 4.928.958 m2 construidos, y presenta un
incrementó en el año 2012, figurando con 66.975 unidades de uso y 6.345.310 m2
construidos, registrando un incremento del 28,74% con 13.583 unidades de usos y 1.416.352
m2 construidos. Ver cuadro 17 y gráfica 18.
3.2.1 DESCRIPCION DE USO DE SUELO
El uso de vivienda en NPH con 40.357 unidades y 4.406.998.8 m2 construidos y una
participación de 74.18 %, en 2012, estando en el 2002 con una participación 77,75% de
35.058 unidades y 3.832.461 m2 construidos. En segundo lugar la vivienda en PH representó
para el año 2002, registrando 10.843 unidades de uso con 566.577.92 m2 , lo que representó
un 11,49% de participación frente al total de área construida de todos los usos de la UPZ.
Para el año 2012, esta participación aumento a 13,12%; con 15.807 unidades y 832.715.49
m2 construidos. Así mismo, el uso de comercio en corredor comercial se ubicó en tercer lugar
en el año 2002; registró 2.465 unidades con 161.946.48 m2 construidos y un 3,29% de
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participación, frente al área construida de todos los usos de la UPZ, para el 2012 aumento a
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3.784 unidades y 252.654,95 m2 y una participación del 3,98%. Ver cuadro No 17 y gráfica
No. 18. En los mapas 23 y 24 se observa el incremento de los desarrollos NPH y PH ubicados

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a lo largo de toda la UPZ donde se muestra el auge de la vivienda de autoconstrucción y

estrato 2 y 3, y algún tipo de desarrollo en PH en los barrios Puerta del Sol, Costa Azul, Villa
María, Villa Elisa, Aúres y El Rincón de Suba. Se denota un desarrollo comercial de centro
comercial sobre la avenida Suba, Subazar, Centro Suba. Vivienda NPH, barrio el Rincón de
Suba. Sobresalen los establecimientos educativos públicos, seguidos por los deportivos y
culturales.

4. REGLAMENTACION DE LA ZONA DE ESTUDIO

Normatividad Consultada:

a. Decreto 399 de 2004 Alcalde Mayor

b. Escritura pública 1047 de 02/04/2003 Notaria 64 de Bogotá.
c. Folio de matrícula inmobiliaria 50N-20399921
d. Planos del Sistema SINUPOT de la Secretaría Distrital de Planeación de Bogotá.
e. Informe de Predios en Zona de Amenazas, de la Secretaría Distrital de Planeación de
Bogotá.
f. Certificación de estratificación de la Secretaría Distrital de Planeación de Bogotá.

Fuente: UPZ 28 – El Rincón Planos de uso

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De acuerdo con la zonificación de uso de la UPZ 28 – El Rincón, el predio objeto de avalúo se

encuentra localizado en el sector normativo 1, tienen área de actividad residencial en zona
urbana integral y su tratamiento normativo es de Desarrollo.

5. CARACTERÍSTICAS DEL INMUEBLE

Fuente: Sinupot 2017

5.1 TIPO DE INMUEBLE:

Se trata de un lote, localizado en el sector normativo 1-Residencial, con área de actividad
urbana integral con tratamiento de Desarrollo, el cual se rige por lo dispuesto en los Artículos
349 a 351 y 361, 362 y 364 del Decreto 190 del 2004.
El predio se encuentra en zona de influencia directa del corredor de la Avenida Ciudad de
Cali, la cual es una vía de la malla vial arterial tipo V-2 de 40 metros de ancho mínimo entre
líneas de demarcación, diseñada según RES de 18/08/2006.
Nota: “A los predios que se encuentran en zona de reserva por malla vial arterial les aplican
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las disposiciones contenidas en los artículos 178 y 179 del decreto 190 de 2004 "Por medio

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del cual se compilan las disposiciones contenidas en los decretos distritales 619 de 2000 y
469 de 2003."

5.2 ANALISIS DE AREA DE TERRENO

El terreno objeto del presente avalúo comercial, tiene una forma irregular (franja). El área y
linderos se encuentra detallada en la Escritura Pública 1047 del 02/04/2003 de la Notaría 64
de Bogotá.

AREA CATASTRAL
NOMBRE PREDIO
M2
TERRENO 381.62 m2

Nota: El área de terreno se toma de los títulos de propiedad (folio de matrícula inmobiliaria)

5.3 INFORMACIÓN CATASTRAL Y JURIDICA

DIRECCION DEL INMUEBLE TRANSVERSAL 89A N° 99 06 IN 1

Escritura Pública 1047 del 02/04/2003 de la

TÍTULO DE PROPIEDAD Notaría 64 de Bogotá.

MATRÍCULA INMOBILIARIA 50N-20399921

SECTOR CATASTRAL 009121212100000000

CÉDULA CATASTRAL 009121212100000000

CÓDIGO BARRIO 009121-CLUB DE LOS LAGARTOS

CHIP AAA0178YSPP
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Nota: Aunque el presente análisis NO constituye un estudio de títulos, se deja claridad que las
áreas catastrales tomadas para efectos del presente avalúo se obtienen en los recibos de
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impuesto predial del inmueble.

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5.4 ENTORNO DEL PREDIO:

Existen grandes manzanas de vivienda residencial; con construcciones de dos y tres plantas,
el predio se encuentra con frente a la vía principal pavimentada Avenida Ciudad de Cali.

5.5 DESTINACIÓN ACTUAL:

El predio en estudio es urbano con un uso predominante de vivienda residencial.

5.6 ACTIVIDAD PREDOMINANTE:

Se evidencia que el predio presenta actividades residenciales con posibilidades económicas

de tipo comercial.

5.7 DESARROLLO:

Su desarrollo es medio, con tendencia a decrecer ya que su valorización está limitada por
tratarse de un predio con Afectación Vial.

5.8 COMERCIALIZACIÓN:

La demanda es moderada y su comercialización es baja

5.10 FORMA GEOMÉTRICA:

Es un polígono irregular.
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5.11 TOPOGRAFÍA Y RELIEVE:

La topografía del predio es plana.

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5.12 SITUACIÓN DE ORDEN PÚBLICO:

Los predios se encuentran en una zona que no presenta conflictos de orden público. Sin
embargo, no es ajeno a las diversas situaciones que se pueden presentar en cualquier
momento.

5.13 SERVICIOS PUBLICOS:

Las redes de servicios públicos son suministradas por las empresas prestadoras que ejercen
influencia de desarrollo de los proyectos en la zona; la energía es suministrada por Codensa
e.s.p., el servicio de acueducto y alcantarillado, lo suministra la Empresa de Acueducto y
Alcantarillado de Bogotá, el servicio de gas, lo suministra Gas Natural Fenosa y los demás
servicios complementarios como telefonía fija y móvil, internet y otros son prestados por
compañías especializadas.

6. METODOLOGÍA

El presente informe cumple con las normas legales del Decreto 1420 de 1998 y metodologías
establecidas en la Resolución 620 del 2008 expedida por el IGAC, en el cual se da
cumplimiento a la Ley 388 de 1.997
En el desarrollo del trabajo se utilizó el siguiente método para determinar los valores
reportados:
MÉTODO (TÉCNICA) RESIDUAL. Es el que busca establecer el valor comercial del bien,
normalmente para el terreno, a partir de estimar el monto total de las ventas de un proyecto
de construcción, acorde con la reglamentación urbanística vigente y de conformidad con el
mercado del bien final vendible, en el terreno objeto de avalúo.
Para encontrar el valor total del terreno se debe descontar, al monto total de las ventas
proyectadas, los costos totales y la utilidad esperada del proyecto constructivo. Es
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indispensable que además de la factibilidad técnica y jurídica se evalúe la factibilidad

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comercial del proyecto, es decir la real posibilidad de vender lo proyectado.

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PARÁGRAFO. Este método (técnica) debe desarrollarse bajo el principio de mayor y mejor
uso, según el cual el valor de un inmueble susceptible de ser dedicado a diferentes usos será
el que resulte de destinarlo, dentro de las posibilidades legales y físicas, al económicamente
más rentable, o si es susceptible de ser construido con distintas intensidades edificatorias,
será el que resulte de construirlo, dentro de las posibilidades legales y físicas, con la
combinación de intensidades que permita obtener la mayor rentabilidad, según las
condiciones de mercado.
6.1 INVESTIGACION DE MERCADO
Teniendo en cuenta, que dentro del mercado inmobiliario directo en la zona existe una gran
especulación en cuando a la comercialización de los inmuebles localizados en la misma,
debido a que la reglamentación de su uso es bastante compleja; se investigó algunos
antecedentes sobre valoración de inmuebles en esta zona y se encontró que la información
es muy ambigua y carece de criterios claros para la asignación de los posibles valores de
mercado, se deja más a la subjetividad de los avaluadores, profesionales del mercado
inmobiliario de la zona y conocedores del mercado por su experiencia a través de los años.

6.2 CALCULO PARA EL TERRENO:

Para llegar a la asignación del valor comercial a este terreno, es necesario realizar un
ejercicio de desarrollo potencial, a fin de establecer hipotéticamente un proyecto que pudiera
llegar a venderse en la realidad, descontando la infraestructura para llegar a un valor por
metro cuadrado de terreno como lo describe la resolución 620 de 2008 en el artículo 4.

En este ejercicio se plantea un desarrollo de vivienda unifamiliar de interés social, que

normativamente se permite realizar, y de acuerdo con la proyección de las ventas del mismo,
se vende a $ 2.150.000 el m2, se propone una utilidad para el constructor del 25% al 30%, lo
cual arroja un valor por metro cuadrado de $ 700.000,00 para área bruta y de $2.600.000,00
para área urbanizada. Se realiza una investigación de mercado en la zona de proyectos
nuevos y los valores obtenidos se ajustan a los rangos de acuerdo con el análisis realizado.
Adicionalmente, se realiza un demérito del 60% por tratarse de una Área Zona de Protección
Ambiental, por lo cual se adopta un valor de $280.000 el m2. Y Finalmente, se realiza un
ajuste por la forma irregular del predio es decir por frente y fondo, obteniendo un valor final
por metro cuadrado para la franja de terreno de $224.000.

CONCLUSION
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Teniendo en cuenta que estos terrenos se encuentran en una zona de desarrollo, cerca de un
sector de mediana con tendencia al ascenso en cuanto a su valorización, se adoptó un valor
por metro cuadrado de $ 224.000,00

7. CONSIDERACIONES FINALES DEL AVALÚO

Adicionalmente a las características más relevantes de los predios a valorar, expuestas en el

presente estudio, en la determinación del justiprecio se han tenido en cuenta las siguientes
consideraciones generales:

• La localización del sector, en una zona urbana con vocación residencial - comercial.

• La demanda de la zona es media alta, motivada por las características del sector.

• La oferta de predios en el sector es media; la zona debe competir contra otras zonas de la
localidad con características similares; se debe destacar que este sector se encuentra en un
proceso de desarrollo y consolidación normativa, por lo que se puede considerar que tiene
ventajas importantes frente a las otras zonas.

• El buen estado de las vías de acceso al predio.

• Las áreas de terreno se tomaron de los documentos suministrados, los cuales se anexan a
este informe.

• El presente avalúo tiene en cuenta para la determinación del valor económico el aspecto del
orden jurídico.

• El valor asignado corresponde con el valor comercial del bien entendiéndose como el valor
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que un comprador y un vendedor están dispuestos a pagar y recibir de contado en términos

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razonablemente equivalentes, en forma libre y sin presiones en un mercado normal y abierto,

existiendo alternativas de negociación para las partes.

• Las afectaciones que presenta un terreno con forma irregular (Franja) que ha sido destinado
para espacio público.

8. DECLARACIONES DE INDEPENDENCIA DEL AVALUADOR

• Las descripciones de hechos presentados en el informe son correctas hasta donde el

avaluador alcanza a conocer.

• Los análisis y resultados solamente se ven restringidos por las hipótesis y condiciones
restrictivas que se describen en el informe.

• El avalúo se llevó a cabo conforme a un código de ética y normas de conducta.

• El avaluador ha cumplido con los requisitos de formación de su profesión.

• El avaluador tiene experiencia en el mercado local y de tipología de los bienes que se están
valorando.

• El avaluador ha realizado personalmente la visita de verificación, a los bienes objeto de

valoración.
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9. AVALÚO COMERCIAL

Teniendo en cuenta los valores hallados para cada ítem anterior, se procede a liquidar el
avalúo comercial del terreno en mención, obteniendo como los siguientes resultados:

PARA ESTE INMUEBLE, EL PRESENTE AVALUO SE CALCULA EN LA SUMA DE

OCHENTA Y CINCO MILLONES CUATROCIENTOS OCHENTA Y DOS MIL
OCHOCIENTOS OCHENTA PESOS M/CTE. ($85.482.800,00)
NOTA 1: De acuerdo a lo establecido por los decretos 1420/1998 y 422/2000, expedidos por
el Ministerio de Hacienda y Crédito Público y Ministerio de Desarrollo Económico, el presente
avalúo comercial tiene una vigencia de un año, contado desde la fecha de expedición,
siempre y cuando las condiciones físicas y normativas del inmueble avaluado, no sufran
cambios significativos, así como tampoco se presenten variaciones representativas de las
condiciones del mercado inmobiliario comparable.
En constancia se firma,

EMMA ADRIANA PULIDO TOVAR

Especialista en Avalúos

Universidad Distrital Francisco José de Caldas

Registro Nacional de Avaluadores

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Camalonjas Nacional 1100308

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10. REGISTRO FOTOGRAFICO

FOTOGRAFIAS GENERALES DE LA ZONA

VIAS DE ACCESO AL SECTOR VIAS PEATONALES

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VISTA INTERNA ZONA OBJETO DE CONTROL

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AMBIENTAL

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FOTOGRAFIAS GENERALES DEL INMUEBLE

LOCALIZACION APROXIMADA DEL PREDIO

DEMARCACION APROXIMADA DEL PREDIO

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ZONA USADA COMO ESPACIO PUBLICO

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ANEXOS
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