CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN

Ley 27551
Modificación.
El Senado y Cámara de Diputados de la Nación Argentina reunidos en Congreso, etc.
sancionan con fuerza de Ley:

TÍTULO I

Reformas al Código Civil y Comercial de la Nación

Artículo 1°- Sustitúyase el artículo 75 del Código Civil y Comercial de la Nación por el
siguiente:

Artículo 75: Domicilio especial. Las partes de un contrato pueden elegir un domicilio para
el ejercicio de los derechos y obligaciones que de él emanan. Pueden además constituir un
domicilio electrónico en el que se tengan por eficaces todas las notificaciones,
comunicaciones y emplazamientos que allí se dirijan.

Art. 2°- Sustitúyase el artículo 1.196 del Código Civil y Comercial de la Nación por el
siguiente:

Artículo 1.196: Locación habitacional. Si el destino es habitacional, no puede requerirse

del locatario:

a) El pago de alquileres anticipados por períodos mayores a un mes;

b) Depósitos de garantía o exigencias asimilables, por cantidad mayor del importe

equivalente al primer mes de alquiler. El depósito de garantía será devuelto mediante la
entrega de una suma equivalente al precio del último mes de la locación, o la parte
proporcional en caso de haberse efectuado un depósito inferior a un mes de alquiler. El
reintegro deberá hacerse efectivo en el momento de la restitución del inmueble. En el
caso de existir alguna deuda por servicios públicos domiciliarios o expensas,
correspondientes al período contractual y que al momento de la entrega del inmueble no
hubiese sido facturada, puede acordarse su pago tomando al efecto los valores del último
servicio o expensas abonado, o bien el locador puede retener una suma equivalente a
dichos montos como garantía de pago. En este último caso, una vez que el locatario abone
las facturas remanentes, debe presentar las constancias al locador, quien debe restituir de
manera inmediata las sumas retenidas;

c) El pago de valor llave o equivalentes; y

d) La firma de pagarés o cualquier otro documento que no forme parte del contrato
original.

Art. 3°- Sustitúyase el artículo 1.198 del Código Civil y Comercial de la Nación por el
siguiente:

Artículo 1.198: Plazo mínimo de la locación de inmueble. El contrato de locación de

inmueble, cualquiera sea su destino, si carece de plazo expreso y determinado mayor, se
considera celebrado por el plazo mínimo legal de tres (3) años, excepto los casos del
artículo 1.199.

El locatario puede renunciar a este plazo si está en la tenencia de la cosa.

Art. 4°- Sustitúyase el artículo 1.199 del Código Civil y Comercial de la Nación por el
siguiente:

Artículo 1.199: Excepciones al plazo mínimo legal. No se aplica el plazo mínimo legal a los
contratos de locación de inmuebles o parte de ellos destinados a:

a) Sede de embajada, consulado u organismo internacional, y el destinado a habitación de

su personal extranjero diplomático o consular;

b) Habitación con muebles que se arriende con fines de turismo, descanso o similares. Si el
plazo del contrato o de los contratos consecutivos supera los tres (3) meses, se presume
que no fue hecho con esos fines;

c) Guarda de cosas;

d) Exposición u oferta de cosas o servicios en un predio ferial.

Tampoco se aplica el plazo mínimo legal a los contratos que tengan por objeto el
cumplimiento de una finalidad determinada expresada en el contrato y que debe
normalmente cumplirse en el plazo menor pactado.
Art. 5°- Sustitúyase el artículo 1.201 del Código Civil y Comercial de la Nación por el
siguiente:

Artículo 1.201: Conservar la cosa con aptitud para el uso convenido. El locador debe
conservar la cosa locada en estado de servir al uso y goce convenido y efectuar a su cargo
la reparación que exija el deterioro en su calidad o defecto, originado por cualquier causa
no imputable al locatario.

En caso de negativa o silencio del locador ante un reclamo del locatario debidamente
notificado, para que efectúe alguna reparación urgente, el locatario puede realizarla por
sí, con cargo al locador, una vez transcurridas al menos veinticuatro (24) horas corridas,
contadas a partir de la recepción de la notificación.

Si las reparaciones no fueran urgentes, el locatario debe intimar al locador para que
realice las mismas dentro de un plazo que no podrá ser inferior a diez (10) días corridos,
contados a partir de la recepción de la intimación, cumplido el cual podrá proceder en la
forma indicada en el párrafo precedente.

En todos los casos, la notificación remitida al domicilio denunciado por el locador en el

contrato se tendrá por válida, aun si el locador se negara a recibirla o no pudiese
perfeccionarse por motivos imputables al mismo.

Art. 6°- Sustitúyase el artículo 1.203 del Código Civil y Comercial de la Nación por el
siguiente:

Artículo 1.203: Frustración del uso o goce de la cosa. Si por causas no imputables al
locatario, éste se ve impedido de usar o gozar de la cosa, o ésta no puede servir para el
objeto de la convención, puede pedir la rescisión del contrato, o la cesación del pago del
precio por el tiempo que no pueda usar o gozar de la cosa. Si no se viese afectada directa
o indirectamente la cosa misma, sus obligaciones continúan como antes.

Art. 7°- Agréguese como artículo 1.204 bis del Código Civil y Comercial de la Nación el
siguiente:

Artículo 1.204 bis: Compensación. Los gastos y acreencias que se encuentran a cargo del
locador conforme las disposiciones de esta sección, pueden ser compensados de pleno
derecho por el locatario con los cánones locativos, previa notificación fehaciente al
locador del detalle de los mismos.
Art. 8°- Sustitúyase el artículo 1.209 del Código Civil y Comercial de la Nación por el
siguiente:

Artículo 1.209: Pagar cargas y contribuciones por la actividad. El locatario tiene a su cargo
el pago de las cargas y contribuciones que se originen en el destino que dé a la cosa
locada. No tiene a su cargo el pago de las que graven la cosa ni las expensas comunes
extraordinarias. Solo puede establecerse que estén a cargo del locatario aquellas expensas
que deriven de gastos habituales, entendiéndose por tales aquellos que se vinculan a los
servicios normales y permanentes a disposición del locatario, independientemente de que
sean considerados como expensas comunes ordinarias o extraordinarias.

Art. 9°- Sustitúyase el artículo 1.221 del Código Civil y Comercial de la Nación por el
siguiente:

Artículo 1.221: Resolución anticipada. El contrato de locación puede ser resuelto

anticipadamente por el locatario:

a) Si la cosa locada es un inmueble y han transcurrido seis (6) meses de contrato,

debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador con al menos un (1) mes de
anticipación. Si hace uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia de la
relación locativa, debe abonar al locador, en concepto de indemnización, la suma
equivalente a un (1) mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble y la de
un (1) mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso.

En los contratos de inmuebles destinados a vivienda, cuando la notificación al locador se

realiza con una anticipación de tres (3) meses o más, transcurridos al menos seis (6) meses
de contrato, no corresponde el pago de indemnización alguna por dicho concepto.

b) En los casos del artículo 1.199, debiendo abonar al locador el equivalente a dos (2)
meses de alquiler.

Art. 10.- Agréguese como artículo 1.221 bis del Código Civil y Comercial de la Nación el
siguiente:

Artículo 1.221 bis: Renovación del contrato. En los contratos de inmuebles destinados a
vivienda, dentro de los tres (3) últimos meses de la relación locativa, cualquiera de las
partes puede convocar a la otra, notificándola en forma fehaciente, a efectos de acordar
la renovación del contrato, en un plazo no mayor a quince (15) días corridos. En caso de
silencio del locador o frente a su negativa de llegar a un acuerdo, estando debidamente
notificado, el locatario puede resolver el contrato de manera anticipada sin pagar la
indemnización correspondiente.
Art. 11.- Sustitúyase el artículo 1.222 del Código Civil y Comercial de la Nación por el
siguiente:

Artículo 1.222: Intimación de pago y desalojo de viviendas. Si el destino es habitacional,

previamente a la demanda de desalojo por falta de pago de alquileres, el locador debe
intimar fehacientemente al locatario al pago de la cantidad debida, otorgando para ello un
plazo que nunca debe ser inferior a diez (10) días corridos contados a partir de la
recepción de la intimación, especificando el lugar de pago.

La notificación remitida al domicilio denunciado en el contrato por el locatario se tiene por

válida, aun si éste se negara a recibirla o no pudiese perfeccionarse por motivos
imputables al mismo.

Cumplido el plazo previsto en el primer párrafo de este artículo, o habiéndose verificado la

extinción de la locación por cualquier motivo, el locatario debe restituir la tenencia del
inmueble locado. Ante el incumplimiento del locatario, el locador puede iniciar la acción
judicial de desalojo, la que debe sustanciarse por el proceso previsto al efecto en cada
jurisdicción y en caso de no prever un procedimiento especial, el más abreviado que
establezcan sus leyes procesales o especiales.

En ningún caso el locador puede negarse a recibir las llaves del inmueble o condicionar la
misma, sin perjuicio de la reserva por las obligaciones pendientes a cargo del locatario. En
caso de negativa o silencio frente al requerimiento por parte del inquilino a efectos de que
se le reciba la llave del inmueble, éste puede realizar la consignación judicial de las
mismas, siendo los gastos y costas a cargo del locador. En ningún caso se adeudarán
alquileres ni ningún tipo de obligación accesoria a partir del día de la notificación
fehaciente realizada al locador a efectos de que reciba las llaves del inmueble, siempre
que el locatario efectúe la consignación judicial dentro de los diez (10) días hábiles
siguientes a la misma, o desde que le fuera notificado al locador el depósito judicial de la
llave si la consignación se hubiese iniciado después del vencimiento de dicho plazo.

Art. 12.- Sustitúyase el artículo 1.351 del Código Civil y Comercial de la Nación por el
siguiente:

Artículo 1.351: Intervención de uno o de varios corredores. Si solo interviene un corredor,

todas las partes le deben comisión, excepto pacto en contrario o protesta de una de las
partes según el artículo 1.346. No existe solidaridad entre las partes respecto del corredor.
Si interviene un corredor por cada parte, cada uno de ellos solo tiene derecho a cobrar
comisión de su respectivo comitente.
En las locaciones de inmuebles la intermediación solo podrá estar a cargo de un
profesional matriculado para ejercer el corretaje inmobiliario conforme la legislación local.

TÍTULO II

Regulación complementaria de las locaciones

Art. 13.- Garantía. En las locaciones habitacionales, en el caso de requerirse una garantía,
el locatario debe proponer al locador al menos dos (2) de las siguientes garantías:

a) Título de propiedad inmueble;

b) Aval bancario;

c) Seguro de caución;

d) Garantía de fianza o fiador solidario; o

e) Garantía personal del locatario, que se documenta con recibo de sueldo, certificado de
ingresos o cualquier otro medio fehaciente. En caso de ser más de un locatario, deben
sumarse los ingresos de cada uno de ellos a los efectos de este artículo.

El locador no puede requerir una garantía que supere el equivalente a cinco (5) veces el
valor mensual de la locación, salvo que se trate del supuesto previsto en el inciso e), en el
cual puede elevarse dicho valor hasta un máximo de diez (10) veces. Bajo tales
condiciones, el locador debe aceptar una de las garantías propuestas por el locatario.

En los supuestos de los incisos b), c) y d), la reglamentación debe establecer los requisitos
que deben cumplir las personas que otorguen estas garantías así como las características y
condiciones de las mismas.

Art. 14.- Ajustes. Los contratos de locación, cualquiera sea su destino, están exceptuados
de lo dispuesto en los artículos 7° y 10 de la ley 23.928 y sus modificatorias.

En los contratos de locación de inmuebles destinados a uso habitacional, el precio del

alquiler debe fijarse como valor único y por períodos mensuales, sobre el cual solo pueden
realizarse ajustes anuales. En ningún caso se pueden establecer bonificaciones ni otras
metodologías que induzcan a error al locatario.
A los fines dispuestos en el párrafo anterior, los ajustes deben efectuarse utilizando un
índice conformado por partes iguales por las variaciones mensuales del índice de precios
al consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables
(RIPTE), que debe ser elaborado y publicado mensualmente por el Banco Central de la
República Argentina (BCRA).

Art. 15.- Consignación. Si el locador de un inmueble se rehusare a cobrar el canon locativo,

según lo dispone el artículo 1.208 del Código Civil y Comercial de la Nación, el locatario
debe intimarlo de manera fehaciente a que lo reciba dentro de las cuarenta y ocho (48)
horas siguientes a su notificación. En caso de silencio o negativa del locador, el locatario,
dentro de los tres (3) días hábiles siguientes al vencimiento del plazo estipulado en la
notificación, debe proceder a la consignación judicial del monto adeudado, o mediante
cheque cancelatorio, de conformidad con las previsiones de la ley 25.345 y regulaciones
del Banco Central de la República Argentina, de acuerdo a las modalidades que fijen al
efecto las distintas jurisdicciones provinciales, el Gobierno de la Ciudad Autónoma de
Buenos Aires y en su caso el Banco Central de la República Argentina, estando los gastos y
costas correspondientes a cargo del locador.

Art. 16.- Los contratos de locación de inmueble deben ser declarados por el locador ante
la Administración Federal de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP), dentro del plazo, en la
forma y con los alcances que dicho organismo disponga. La Administración Federal de
Ingresos Públicos (AFIP) debe disponer un régimen de facilidades para la registración de
contratos vigentes. El incumplimiento del locador lo hace pasible de las sanciones
previstas en la ley 11.683 (t. o. en 1998 y sus modificaciones).

Cuando se inicien acciones judiciales a causa de la ejecución de un contrato de locación,

previo a correr traslado de la demanda, el juez debe informar a la Administración Federal
de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP) sobre la existencia del contrato, a los fines de que
tome la intervención que corresponda.

Sin perjuicio de la obligación del locador, cualquiera de las partes puede informar la
existencia del contrato a la Administración Federal de Ingresos Públicos de la Nación
(AFIP) a los fines dispuestos en el presente artículo, en los términos que esta autoridad
disponga.

TÍTULO III

Programa Nacional de Alquiler Social

Art. 17.- Alquiler social. Créase el Programa Nacional de Alquiler Social destinado a la
adopción de medidas que tiendan a facilitar el acceso a una vivienda digna en alquiler
mediante una contratación formal.

Art. 18.- Organismo rector. El Ministerio del Interior, Obras Públicas y Vivienda, a través de
la Secretaría de Vivienda, es el organismo rector encargado del diseño de las políticas
públicas para efectivizar el Programa Nacional de Alquiler Social creado por el artículo 17
de la presente norma.

Art. 19.- Medidas de implementación del programa. La Secretaría de Vivienda, para

garantizar el logro de los objetivos del Programa Nacional de Alquiler Social creado por el
artículo 17 de la presente norma, debe:

a) Tener especial consideración con las personas que se encuentren en situación de

violencia de género en el marco de lo previsto en la Ley de Protección Integral a las
Mujeres, 26.485 y por las personas adultas mayores, velando por la no discriminación de
las mismas;

b) Promover, a través de los organismos competentes, la regulación del accionar de

entidades que otorguen garantías de fianza o seguros de caución para contratos de
alquiler de viviendas;

c) Propiciar la creación de líneas de subsidios o créditos blandos a efectos de facilitar el

acceso a la locación de viviendas;

d) Diseñar e implementar mecanismos orientados a ampliar la oferta de alquileres de

inmuebles destinados a la vivienda;

e) Promover en conjunto con la Administración Nacional de la Seguridad Social la

adopción de medidas que permitan facilitar el acceso al alquiler a jubilados, pensionados y
titulares de la prestación por desempleo;

f) Adoptar cualquier otra medida en su carácter de organismo rector que tenga por objeto
facilitar el acceso a una vivienda digna en alquiler para todas aquellas personas que se
encuentren en situación de vulnerabilidad;

g) Fomentar la creación de mecanismos tendientes a asegurar el efectivo cumplimiento

por parte del locador y del locatario de las obligaciones a su cargo;
h) Apoyar a quienes tengan dificultades para cumplir con los requisitos de garantía,
depósito y demás gastos necesarios para obtener una vivienda en alquiler, siempre que el
destino de la locación sea el de vivienda familiar única en los términos y con los alcances
que establezca la reglamentación;

i) Promover, a través de los organismos competentes la creación de un seguro obligatorio

que cubra la falta de pago de alquileres y las indemnizaciones por daño y ocupación
indebida del inmueble;

j) Generar alternativas para la resolución de conflictos entre locador y locatario, en

general dictar o propiciar todo tipo de medidas orientadas a favorecer y ampliar la oferta
de alquileres de inmuebles destinados a la vivienda y facilitar el acceso a dicha modalidad
contractual.

Art. 20.- Facúltase a la Secretaría de Vivienda o el órgano que en el futuro la reemplace a

dictar las medidas que resulten pertinentes a los fines de la adecuada implementación del
Programa Nacional de Alquiler Social creado por el artículo 17 de la presente norma.

TÍTULO IV

Métodos alternativos de resolución de conflictos

Art. 21.- Resolución de conflictos. El Poder Ejecutivo nacional, a través del área
competente del Ministerio de Justicia y Derechos Humanos, en forma concertada con las
provincias y la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, debe realizar las acciones necesarias
para fomentar el desarrollo de ámbitos de mediación y arbitraje, gratuitos o de bajo costo,
aplicando métodos específicos para la resolución de conflictos derivados de la relación
locativa.

Art. 22.- Modificación de la ley 26.589. Sustitúyase el artículo 6° de la ley 26.589, el que
quedará redactado de la siguiente manera:

Artículo 6°: Aplicación optativa del procedimiento de mediación prejudicial obligatoria. En

los casos de ejecución el procedimiento de mediación prejudicial obligatoria es optativo
para el reclamante sin que el requerido pueda cuestionar la vía.

Art. 23.- Las disposiciones de la presente ley entrarán en vigencia el día siguiente al de su
publicación en el Boletín Oficial de la República Argentina y serán aplicables para los
contratos que se celebren a partir de su entrada en vigencia.
Art. 24.- Comuníquese al Poder Ejecutivo nacional.

DADA EN LA SALA DE SESIONES DEL CONGRESO ARGENTINO, EN BUENOS AIRES, A LOS

ONCE DIAS DEL MES DE JUNIO DEL AÑO DOS MIL VEINTE.

REGISTRADA BAJO EL N° 27551

CLAUDIA LEDESMA ABDALA DE ZAMORA - SERGIO MASSA - Marcelo Jorge Fuentes -

Eduardo Cergnul

e. 30/06/2020 N° 25910/20 v. 30/06/2020

Fecha de publicación 30/06/2020