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SEMANA 3
LA COMPRA DE BIEN FUTURO
ART 1534 C.C.

CONCEPTO. Es aplicable al bien futuro todo lo dicho en el cuaderno "Bienes

susceptibles de compraventa" respecto al bien existente, esto es, que sea determinado
o susceptible de determinación y cuya enajenación no esté prohibida por la ley
Son cosas futuras las que no tienen existencia real y positiva en el momento en que se
presta el consentimiento para contratar sobre ellos, esto es, cosas corporales o
incorporales (derechos, créditos) que todavía no existen, in rerum natura, en algún
sujeto, pero que pueden nacer". Con un cariz más subjetivo, López de Zavalia el
siguiente enfoque del mismo tema: "Cosas futuras son las que los contratantes prevén,
con un cierto grado de incertidumbre incorporado al contrato, que existirán físicamente,
o cambiarán físicamente de modo de existir, en el futuro".
Puede observarse que Badenes destaca al rasgo impersonal del bien futuro,
describiendo el bien en sí, mientras que López de Zavalia se preocupa por poner de
manifiesto la relación entre el bien y las partes. Estas definiciones nos permiten
reconocer a los bienes futuros, las siguientes características:

a) Se trata de bienes en el sentido que se ha dado a esta expresión en el cuaderno

"Bienes susceptibles de compraventa", o sea que comprende, según la expresión de
Arias-Schreiber , las cosas y derechos y, en general, tanto los elementos incorporales
como los objetos corporales.
b) Estos bienes son inexistentes, in rerum natura (en la realidad, en la naturaleza de las
cosas), al momento de celebrarse el contrato. Sin embargo, se admite que los bienes
estén en germen, como ocurre en el caso de la cría de una yegua preñada o los frutos
de un árbol que está en flor.
c) Debe existir incertidumbre respecto a la futura existencia del bien, ya sea pasando
del no existir al existir, o de un modo de existir a otro modo de existir. El grado de esta
incertidumbre depende de la modalidad del respectivo contrato, o sea debe ser muy
relativa -casi lindando con la certidumbre razonable en el caso de la emptio rei speratae,
y decididamente absoluta tratándose de la emptio spei.
d) Este elemento de la incertidumbre sobre la venida en existencia del bien se
encuentra, como dice el mismo López de Zavalia, incorporada al contrato, en el sentido
que todas las partes deben conocer el grado de incertidumbre.
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En tal sentido, es indispensable que en el contrato se exprese la inexistencia actual del

bien y la posibilidad de que cobre existencia. Larroumee considera que, si al momento
de celebrarse el contrato el comprador ignorara que el bien todavía no existía, habría
lugar para admitir la nulidad del contrato por falta de objeto de la obligación del vendedor.
Pienso que en esta hipótesis el contrato, a semejanza de lo que ocurre en la venta de
bien ajeno, sería rescindible sólo a solicitud del comprador debido al mayor riesgo que
existe en adquirir el bien dada su futuridad, desde que es necesario contemplar la
eventualidad de que el comprador pueda continuar interesado en la adquisición del bien
aun cuando éste sea futuro.
Según Bianca la venta de cosas futuras comprende:
1) las cosas no existentes aún in natura;
2) las cosas existentes in natura que no son de propiedad de alguien y que son
susceptibles de ocupación;
3) los productos aún no formados en su individualidad económica;
4) los productos naturales aún no desprendidos de la cosa madre e susceptibles de
propiedad separada.
La doctrina está de acuerdo en que no entran en el concepto de cosa futura los bienes
que pertenecen a persona diversa del vendedor, por entenderse que corresponde a la
problemática de la venta de cosa ajena.
Conviene ahora tratar sobre los frutos futuros. En materia de frutos, los artículos 890,
891 y 892 del Código civil disponen lo siguiente: Artículo 890.- Son frutos los provechos
renovables que produce un bien, sin que se altere ni disminuya su sustancia. Artículo
891.- Los frutos son naturales, industriales y civiles.
Son frutos naturales los que provienen del bien, sin intervención humana. Son frutos
industriales los que produce el bien, por la intervención humana.
Son frutos civiles los que el bien produce como consecuencia de una relación jurídica.
Artículo 892.-
Los frutos naturales, industriales y civiles pertenecen al propietario, productor y titular
del derecho respectivamente, sin perjuicio de los derechos adquiridos.
Se perciben los frutos naturales cuando se recogen, los industriales cuando se obtienen
y los civiles cuando se recaudan.
Sobre la división tripartita de los frutos en naturales, industriales y civiles dice con razón
el tratadista español Traviesas:
"En cuanto a la clasificación tradicional en nuestra patria de frutos naturales, industriales
y civiles, puede ser imposible fijar la diferencia entre frutos naturales e industriales, ya
que, en la producción de los predios, no se puede fijar qué parte se debe a la naturaleza
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y qué al trabajo del hombre':

Estoy de acuerdo con esta crítica, por lo que voy a ocuparme de los frutos naturales,
incluyendo en ellos a los industriales.
"Los frutos pueden definirse -precisa Diez-Picazo como las partes de una cosa que son
el beneficio que de ella se obtiene conforme a su destino y que, al ser separados de la
cosa principal, conservándose su sustancia, adquieren autonomía jurídica".
Tratándose de los frutos naturales, interesa particularmente la situación de los frutos
pendientes. Jurídicamente, el nacimiento de la pendencia ocurre cuando los frutos
devienen aparentes, o sea es posible diferenciar el fruto de la cosa madre, aunque esté
unido a ella; la pendencia concluye normalmente por la separación, que viene a ser la
ruptura del vínculo físico que unía al fruto pendiente con la cosa que lo produjo.
Durante la pendencia, existe una razonable certidumbre de que los frutos llegarán a
separarse de la cosa madre y tener entidad propia, por lo cual su venta tiene el carácter
de una emptio rei speratae. Antes de la pendencia, si bien los frutos no existen en la
naturaleza de las cosas, no hay inconveniente para que el titular de la cosa madre
disponga para el tiempo en que los frutos existan, si es que ello ocurre, con lo cual se
estaría en presencia de una emptio

Posición personal
La naturaleza jurídica de la compraventa de cosa futura es una cuestión, y esto viene
unánimemente reconocido, que ha sido y es siempre controvertida. "No existe
ciertamente, en el tema, una prevalencia absoluta de esta o aquella interpretación, y ni
siquiera es posible señalar una sucesión cronológica de las posiciones doctrinales o de
las tendencias seguidas por la jurisprudencia; éstas, en efecto, antes que sucederse en
el tiempo, se encuentran y se oponen en las mismas épocas, sin que ninguna, en
verdad, haya logrado jamás conquistar una posición verdaderamente victoriosa y
tranquila': Este es exactamente el panorama que tuvo

La teoría de la compraventa de bien futuro.

Según esta teoría, sustentada por Gorla la emptio spei es una subespecie de la
compraventa de cosa futura y que la estructura de la prometida por el vendedor es
idéntica a la de la emptio reí speratae. La particularidad de la emptio spei concierne sólo
a la obligación del comprador, que es pura y simple, él debe el precio, aunque no nazca
la cosa o el derecho o no nazca en los modos y en las calidades previstas, mientras la
promesa del vendedor está condicionada o es de efecto incierto
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La teoría de la compra de esperanza- Art- 1536 CC.

Opina Badenesl21 l que la compraventa de cosa futura no puede considerarse como un
instituto unitario. En la emptío speí se da una aleatoriedad necesaria, no convenida,
cuyo objeto es no una cosa futura, sino una cosa probable, la probabilidad misma, el
puro azar. A su juicio, no puede haber propiamente una compraventa cuando se puede
tener que pagar un precio por nada, ya que ese nada, no es nunca contraprestación. En
el mismo sentido Caronte afirma que en la emptío speí"no se compra más que la
posibilidad de su existencia, la esperanza de que exista':

La teoría de la compraventa perfecta.

Esta teoría es atribuida a De Visscher quien, inspirándose en las fuentes romanas,
sostiene que la emptío speí, a diferencia de la emptío reí speratae (que considera como
venta imperfecta), es una venta pura y simple, perfecta desde el momento inicial del
contrato

La teoría del contrato condicional.

Badenes explica con gran claridad que algunos autores, entre los que cabe contar a
Windscheid y Bechmann, "no presentan una distinción entre la naturaleza jurídica de la
emptío speí con respecto a la que señalan para la emptío reí speratae. Para Windscheid
ambas compraventas estarían sometidas a una condícío íurís (por tanto, no propiamente
condicional), pero con la particularidad que produce en el negocio la existencia de una
cláusula especial por la que el comprador asume todos los riesgos de la venida a
existencia de la cosa, el peligro de no cumplirse la condición.

Posición personal.
La Exposición de Motivos del Anteproyecto del contrato de compraventa elaborada por
la Comisión Reformadora (la que me confió preparar este Anteproyecto) expresa que el
artículo 10 de dicho Anteproyecto (actual artículo 1536 del Código civil) considera la
emptío speí como una venta aleatoria, por estimar que, desde el punto de vista práctico,
es la solución preferible.

POSICIÓN DEL ARTÍCULO 1535 DEL CÓDIGO CIVIL.

Este artículo establece lo siguiente: Artículo 1535.- Si el comprador asume el riesgo de

la cuantía y calidad del bien futuro, el contrato queda igualmente sujeto a la condición
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suspensiva de que llegue a tener existencia. Empero, si el bien llega a existir, el contrato
producirá desde ese momento todos sus efectos, cualquiera sea su cuantía y calidad, y
el comprador debe pagar íntegramente el precio. Existen dudas respecto a la naturaleza
jurídica de esta venta, ya que si bien, a diferencia de la emptío rei

DIFERENCIA ENTRE VENTA DE BIEN FUTURO Y CONTRATO DE OBRA.

De acuerdo con el artículo 1771 del Código civil, por el contrato de obra el contratista se
obliga a hacer una obra determinada y el constructor a pagarle una retribución.
A primera vista no parece fácil establecer una división neta entre este contrato y el de
compraventa de bien futuro, pues en ambos se da la nota de que una de las partes va
a adquirir onerosamente la propiedad de un bien que no ha cobrado aún existencia Esta
dificultad es tanto más grande cuanto en el ordenamiento civil peruano ambos contratos
son de carácter obligacional. Ello determina que no sea prudente recurrir a la doctrina
italiana para resolver este problema por cuanto el Código civil de este país considera la
compraventa como un contrato traslativo de la propiedad.

LA PROMESA DE VENTA DE BIEN AJENO

ART. 1537 C.C.

• ARTÍCULO 1537 El contrato por el cual una de las partes se compromete a obtener
que la otra adquiera la propiedad de un bien que ambas saben que es ajeno, se rige por
los ARTÍCULOS 1470,1471 Y 1472. CONCORDANCIAS: C.C. arts. 948. 950, 951, 1470,
1471, 1472, 1538, 1539, 1540

Concepto de bien ajeno No basta decir que es bien ajeno el que no pertenece al
vendedor.
Es preciso que, además, reúna los siguientes requisitos:
a) Que sea un bien cierto e individualmente determinado;
b) Que pertenezca en propiedad a otra persona;
c) Que el vendedor obre en nombre y por cuenta propios;
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d) Que el vendedor carezca del derecho de disposición sobre el bien.

Diversos sistemas de venta de bien ajeno Nos dice Fernández de Villavicencio que suele
considerarse clave sobre la validez de la venta de cosa ajena en Roma el pasaje del
Digesto 18,1,28 (Ulp. 41 ad SAP.): "No hay duda que puede enajenarse una cosa ajena,
porque hay en este caso compraventa, pero la cosa puede ser quitada al comprador.
En realidad, es el único texto que afirma la validez de la venta de cosa ajena y por ello
muy citado como prueba indiscutible que pretende acabar cualquier duda o polémica
sobre este tema".
Esto es consecuencia del carácter meramente obligacional de la Uemptio bendito
romana, "es decir que por el solo hecho de celebrarse el contrato no se transmitía ningún
derecho real sobre la cosa objeto de la venta
No se desconoce que la emptio venditio tenía finalidad traslativa, es decir, estaba
destinada a transmitir la propiedad de la cosa al comprador, pero lo que se quiere
recalcar es que este efecto no se producía por la sola celebración del contrato: se
requería, además, que se produjera modo traslativo idóneo (mancipatio, in iure cessio,
traditio)

En estas condiciones, no existía en Roma inconveniente conceptual alguno para la

compraventa de cosa ajena, desde que el vendedor simplemente se obligaba a transferir
al comprador la propiedad de una cosa, aunque no fuera propia, si es que
posteriormente podía adquirirla de su verdadero dueño y transferirla al comprador.

CONVERSIÓN DEL COMPROMISO DE VENTA DE BIEN AJENO EN

COMPRAVENTA • ARTÍCULO 1538 En el caso del ARTÍCULO 1537, si la parte que se
ha comprometido adquiere después la propiedad del bien, queda obligada en virtud de
ese mismo contrato a transferir dicho bien al acreedor, sin que valga pacto en contrario.
CONCORDANCIAS: arts. 1529, 1537

Se ha visto que la finalidad del ARTÍCULO 1537 del Código Civil es que una de las
partes (promitente) del contrato atípico a que se refiere dicho ARTÍCULO, se
comprometa a obtener que la otra parte (promisario) adquiera la propiedad de un bien.
También se ha visto que ello obedece a que, siendo ajeno el bien, el promitente no
puede transferir su propiedad directamente al promisario.
Si por cualquier circunstancia el promitente adquiere la propiedad del bien durante la
vigencia del plazo suspensivo inicial a que está sujeto dicho contrato, desaparece el
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obstáculo que impedía al promitente transferir directamente la propiedad del bien al

promisario, por lo cual ha sido conveniente establecer que no es necesario celebrar un
nuevo contrato con tal fin, sino que el mismo contrato servirá para obligar al promitente
a efectuar dicha transferencia. Se ha tratado de dar diversas explicaciones a este
fenómeno jurídico. Comentando el artículo 1478 del Código Civil italiano, que establece
que en la venta de cosa ajena el comprador se convierte en propietario en el momento
en que el vendedor adquiere la propiedad del titular de ella, dice Bianca
(1) que se trata de la convalidación de un defecto de legitimación del enajenante. Esta
explicación no encuadra en el sistema peruano, por cuanto el ARTÍCULO 1537 de
nuestro Código Civil no contempla una hipótesis de venta de bien ajeno,
Arias Schreiberl
2) nos habla de un fenómeno de transmutación automática, que se acerca mucho a la
realidad
Castillo
(3) considera, con muy buenas razones, que se trata de un supuesto de novación legal
de las obligaciones contenidas en el artículo 1537 del Código Civil.
En otro trabajo (4) me he inclinado por denominar "conversión legal" a esta
transformación automática del contrato a que se refiere el artículo 1537, en otro contrato
con obligación de transferir la propiedad de un bien propio.
Si bien convengo con Castillo en que la expresión "conversión" es utilizada por la
doctrina para describir la transformación judicial de un acto jurídico nulo en otro válido
que tenga los mismos requisitos de esencia y forma, creo que no hay inconveniente
para utilizar esta misma expresión, agregándole la calificación de "'egal", para referirse
a la transformación ordenada por la ley de un contrato en otro contrato distinto.
En efecto, según el Diccionario de la Lengua Española el término "conversión" significa
la acción y efecto de mudar o volver una cosa en otra.
Por mandato del artículo 1538 del Código Civil, se muda o cambia el contrato atípico
contemplado en el artículo 1537 del mismo Código en otro contrato, también atípico,
apto para transferir la propiedad del bien. Se realiza, pues, una conversión legal de un
contrato en otro.
Esta conversión se produce automática mente, es decir que no se requiere un nuevo
acuerdo de voluntades de las partes, sino que, con prescindencia de ellas, la mudanza
queda hecha. Es más, como el artículo 1538 establece que no vale pacto en contrario,
la conversión se efectúa aun contra la voluntad de los contratantes.
En tal virtud, aplicando la teoría del título y el modo, el título estaría ahora constituido
por el nuevo contrato apto para transferir la propiedad del bien y el modo estaría
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constituido por la entrega del bien, si este fuera mueble, o por la aplicación del
ARTÍCULO 949 del Código Civil, si el bien fuera inmueble.
LECTURA:
 CÓDIGO CIVIL –COMENTADO TOMO VIII- FUENTE DE OBLIGACIONES (CAP.
SEGUNDO- EL BIEN MATERIA DE LA VENTA) – GACETA JURIDICA.PG. 44 Y SS.
 LECCIONES DE DERECHO CIVIL II- OBLIGACIONES Y CONTRATOS – FEDERICO
ARNAU MOYA.
PREGUNTA
1.- DIGA USTED COMO ACTUA UN COMPRADOR DE UN BIEN INMUEBLE A FUTURO