MAESTRÍA EN DERECHO REGISTRAL

Y NOTARIAL

SISTEMAS REGISTRALES
POR EL EFECTO QUE RECONOCEN

Sistemas de
Sistemas de mero trascripción de títulos o Sistemas de inscripción
depósito de títulos de mera inoponibilidad o fe pública registral
frente a terceros

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 LOS SISTEMAS DE MERO DEPÓSITO DE TÍTULOS
Es propio en la mayoría de los Estados de EEUU y, en ellos, el adquirente tiene que realizar una
labor de investigación de los títulos del transferente, depositados en el Registro, pero nunca
tiene la seguridad plena de la titularidad del vendedor, ni de la inexistencia de cargas, porque se
produce un mero depósito de títulos de carácter meramente publicitario.

La calificación se limita a cuestiones formales nunca al fondo del negocio y existe la obligación
de aceptar todas las escrituras que respeten esos determinados requisitos formales. Estos
Registros no producen presunción de exactitud, ni tienen conexión con la finca ni tracto
registral.

Para evitar los riesgos de la evicción o cargas ocultas, esto es de la pérdida de la cosa frente al
verdadero propietario, el comprador, concierta un seguro, llamado seguro de títulos, que le
garantiza, una indemnización, para el caso, de la pérdida de la titularidad de la finca. El efecto
rebote que produce es la renuencia al propio depósito de los títulos dada su escasa utilidad.
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LOS SISTEMAS DE TRASCRIPCIÓN DE TÍTULOS O DE
MERA INOPONIBILIDAD FRENTE A TERCEROS
Es el caso del sistema francés que se caracteriza porque la denominada trascripción en el
Registro produce el efecto de perjudicar a terceros de manera que lo no inscrito no perjudica
al comprador. El comprador, puede estar seguro que las cargas o gravámenes derivados de
títulos no inscritos, no le perjudican.

En este sistema ya existe un cierto control preventivo, de manera que el inversor (acreedor
hipotecario, comprador) puede centrar su información en lo que el Registro publica, sin
temor a cargas o transmisiones no publicadas que le puedan perjudicar. Existen también
ciertos filtros previos de control, como la exigencia de documentación pública o el principio
de tracto sucesivo y una conexión con la finca a través de un fichero inmobiliario.

Por tanto, Los sistemas de mera inoponibilidad ya aportan algo al negocio inscrito: lo no
inscrito no perjudica al comprador o adquirente del inmueble; pero no es suficiente, porque
no aseguran la titularidad del transmitente al no existir presunción de exactitud.
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LOS SISTEMAS DE INSCRIPCIÓN O FE PÚBLICA REGISTRAL

Es el vigente en Alemania, Suiza o España –y algunos latinoamericanos de influencia

española-, en los que el Registro de la propiedad no solo garantiza la inoponibilidad
de lo no inscrito, sino que asegura plenamente la titularidad del transferente, por
existir presunción de exactitud ya sea ésta iuris tantum derivada del principio de
legitimación o iuris et de iure derivada del principio de fe pública registral.

El Registro de la Propiedad proclama una única titularidad sobre la cosa, y nunca el

adquirente a título onerosos y de buena fe va a ser perjudicado por la posible
evicción o pérdida de titularidad por el transferente. Son sistemas de fuerte control
preventivo, de exigencia de forma pública y de calificación por parte del Registrador
de la adecuación de los títulos inscribibles a la legalidad.

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 SISTEMA REGISTRAL AUSTRALIANO
Llamado Sistema Torrens creado por Sir Robert Torrens. Ley Real Property Act. En 1858. Esta ley
constituye una ficción jurídica por la cual los terrenos de las colonias inglesas revertían a la corona
la cual los adjudicaba mediante el procedimiento de la ley de propiedad Real, que convierte al
registrador en juez de títulos por cuanto admite la rogatoria solicitando la propiedad a la que se
debe adjuntar los títulos que lo amparan, califica y ordena la publicación, admite la oposición si se
produjera determina el mejor derecho entre el solicitante y el opositor. Este sistema tiene al
catastro como base para determinar el aspecto físico y debe adjuntarse la rogatoria.

Técnica: Folio Real. Forma del asiento: Inscripción. Inscripción: Obligatoria.

El registro es constitutivo, legitimadora, constituyendo la partida registral el título real que se

otorga al inscribirlo. La inscripción hace nacer el derecho de propiedad y sanea los defectos del
título que se convierte en inatacable otorgándose el titulo de propiedad a nombre de la corona
inglesa. Las ventajas del este sistema: Elimina la inseguridad en la contratación, elimina litigios
sobre la propiedad y fomenta el crédito inmobiliario. Esta asegurado por el Estado.
 SISTEMA REGISTRAL ESPAÑOL
Nace con la Ley hipotecaria de 1861 que ha sido modificada para adecuarla a los cambios socio económicos.
Técnica Registral: Folio real. Forma de los asientos: Inscripción.
El Registro es Declarativo, da publicidad al derecho inscrito con la única excepción del derecho real de
hipoteca cuya inscripción tiene efecto constitutivo y es de carácter obligatoria. La inscripción produce los
efectos de presunción juris tantum (principio de legitimación) se presume cierto y produce todos sus efectos
mientras no se rectifique o se declare judicialmente su invalidez. Y es Jure et Jure para el tercero que
adquiere bajo la fe del registro (fe pública registral).
Este sistema proporciona de forma inmediata y autosuficiente la información deseada: titularidad, cargas
que lo gravan, generando un alto grado de seguridad jurídica sin necesidad de mecanismos
complementarios- En este sistema el derecho publicado es el único que requiere conocer el que pretende
contratar, bastará al adquiriente verificar la publicidad del registro e inscribir su derecho para gozar de la
seguridad de la firmeza de su adquisición, a través de los principios de legitimación, fe pública, tracto
sucesivo, especialidad etc. la inscripción del derecho en este sistema constituye un mecanismo de
protección. Ahorrando costos de transacción.
OTRAS FORMAS DE CLASIFICACIÓN
Sistema de Trascripción
• Francia, literalidad
Sistema de Inscripción
• Alemania, España, Perú. Aun cuando se archive copia del título se publica un asiento que es un resumen
o extracto del título
Sistema Potestativo
• Cuando las personas deciden voluntariamente su acceso o no al registro
Sistema Obligatorio
• Cuando se establecen sanciones para quienes no cumplan con inscribir los actos correspondientes
(australiano)
Sistema Constitutivo
• No admite la existencia de un acto o contrato si éste no ha sido inscrito. La inscripción resulta un
elemento de validez del acto jurídico (Australiano)
Sistema Declarativo
• Se acepta la existencia del acto jurídico a pesar de su falta de inscripción

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 Francia y Alemania:
Dos Estados a la búsqueda del libro
de la propiedad y el crédito
La reforma hipotecaria en Francia
El edicto de 21 marzo 1673, llamado
"Colbert", instituye en Francia un sistema
de registro de títulos, inoponibilidad de
titulos , similar al español, con gran
oposición de la aristocracia terrateniente.
El registrador se llamaba "greffier“.

El edicto de 17 de junio de 1771 crea el

procedimiento registral y pone a cargo de
los registros un conservador de hipotecas
(conservateurs des hypothèques).
 Tránsito del registro de títulos a registro de derechos
Se inventa el rango hipotecario. La hipoteca deja de ser un
crédito para transformarse en un derecho real.

Código hipotecario del 27 de junio de 1795, transforma el

crédito en derecho real. Pretende acabar con las hipotecas
ocultas.

Ley de 11 brumario del año VII (1 de noviembre de 1798, días

antes del golpe del general Bonaparte). Perfecciona el
procedimiento registral: rango hipotecario. Organiza el registro al
servicio de la especialidad de la hipoteca.

Algo más que inoponibilidad la gran innovación frente a las

contadurías: Seguridad del crédito hipotecario. Prioridad.
Especialidad. Nace el derecho por el registro: rango hipotecario.
 Registro de fincas: El Sistema Torrens
Propulsor: En el sur de Australia 1858 (Sir Robert
Richard Torrens).

1. Crea la propiedad. Inventándose el tracto.

2. Inmatriculación, topográfica y judicial, es título

constitutivo fundado en la Corona=sentencia.

3. El juez controla la realidad física de la finca, y la

titularidad en la primera inscripción

4. La propiedad se transmite y grava entregando el

título. Descubre el tracto.
Sir Robert Richard Torrens (1814 - 1884), by John pton.
National Library of Australia.
La reforma hipotecaria en Alemania

• En 1783 se regula un sistema

registral de inoponibilidad de
títulos
• Importancia de los trabajos
catastrales y reforma tributaria
• Registro y unificación alemana

• Federico el Grande de Prusia

Crítica alemana: No hay crédito sin propiedad.
¿quién es el propietario?
• El registro de títulos no identifica correctamente la
propiedad por ser un registro de contratos. La
propiedad sigue siendo un fenómeno posesorio.

• Es de farragosa consulta por ser un registro de

contratos.

• No inserta coherentemente la hipoteca en el orden de

la propiedad. Esta basado en el sistema romano de
posesión. Solo publica hipotecas y no la propiedad
misma (¿la hipoteca por un no propietario? ¿créditos
públicos?).

• Permite defraudar la ejecución al anteponer la

hipoteca a cualquier proceso ejecutivo.

• No resuelve coherentemente el concurso de los

acreedores. Friedrich Karl von Savigny
La propiedad funda el crédito y antecede al crédito.

– El derecho necesita (es) la propiedad.

Propiedad = Estado = Responsabilidad = crédito

– La propiedad sustenta el aparato del Estado, a

través de los impuestos. La propiedad ordena el
territorio y la ordenación urbanística.

– La propiedad esta al servicio de intereses

familiares, y define estirpes familiares
(continuidad de la propiedad).

– La propiedad retribuye el mérito y paga servicios.

Juicio del derecho Romano: La propiedad es la
autoridad. Roma diviniza la autoridad.
• Moral política: el senado

• Moral económica (patricios y plebeyos), el

triunfo sobre los galos.

• Moral social. Triunfan sobre Cartago.

• No se deja engañar por la filosofía (la persona y

el Estado) triunfa sobre Grecia.

• Diviniza la autoridad (Egipto)

• La propiedad en Roma nace de la apropiación

posesoria, un acto individualista y violento.
Instauran la justicia pero están condenados por
los orígenes
La propiedad

¿Existe o se crea?

Theodor Mommsen en un retrato de

Ludwig Knaus (1881)
Sistema hipotecario alemán
1872- 1896 ordenanza para el Reich

el Reglamento del Registro (Grundbuchordnung) de 1872. Un registro de nuevo cuño 1782 sistema
de contadurías en Prusia, diversidad territorial y registral.

Desarrollo del derecho territorial prusiano = reforma tributaria = catastro inmobiliario.

Sistema registral uniforme para el Reich en 1896. Ley de adquisición de la propiedad de 1897
(Eigentumserwerbsgesetz)

FINCA. Inmatriculación catastral. Registro de fincas. Tracto.

Inscripción constitutiva para trasmisiones y gravámenes reales.

Procedimiento registral. Dependencia judicial.

Anotaciones judiciales.
Sistema registral alemán, crea la propiedad.

• La creación de la propiedad es la • La certeza del Objeto se consigue con

consecuencia de la creación de el catastro.
Alemania. La propiedad es la
encarnación del Estado en la persona, no • Otorga la posesión.
la apropiación posesoria.
• La inscripción es requisito para la
trasmisión de la propiedad
• El registro alemán pretende crear la
(inscripción constitutiva).
propiedad. La cuestión de los orígenes
(propiedad, titulo, objeto) se resuelve • Es una verdad absoluta para el que
por la publicidad del registro. adquiere e inscribe en los términos de
la inscripción misma.
• Estado = pueblo = persona. Identidad de
lo privado y lo público.
 Crítica del sistema Registral alemán
Dos contradicciones ontológicas:

1. Se expropia toda la propiedad por el 2. Intenta sustituir la realidad por la apariencia

registro.
• Incerteza del primer propietario.
• Significa anteponer el Estado a la persona.
• Incerteza del objeto (descripción física, doble
• El registro no puede crear certeza absoluta inmatriculación, cambio del objeto).
de la propiedad. La propiedad no se puede
resumir en un libro. • Incerteza de la trasmisión.

• No resuelve correctamente el conflicto entre

juicio ejecutivo e hipoteca.
 Críticas al sistema alemán :
La primera inscripción ¿cómo garantizarla? El La ordenación del crédito es incompleta: solo
dominio público y patrimonio artístico. hipoteca, y eficacia negativa de la anotación.

Posesión y registro. Los errores materiales y la No resuelve la coordinación de inscripción y

inadecuada descripción de la finca. Defectos del proceso judicial de ejecución. El proceso puede
catastro. defraudarse por la eficacia radical del registro.

Descoordinación de registro y catastro. En

Alemania el Registro depende del Ministerio de
Justicia y el Catastro del Ministerio correspondiente
a cada estado federal.

Inscripción obligatoria. Encarece el tráfico

inmobiliario. Es inviable cuando un gran número de
transmisiones se producen fuera del registro
 El registro es también un proyecto de
ordenación del crédito
– El registro de la Propiedad es el vértice jurídico – La propiedad es misteriosa; no significa el
que sostiene un delicado y vulnerable sistema Estado, es anterior al Estado. Participa del
financiero. misterio del hombre que no conoce sus
orígenes.
– La banca (el crédito) y el tributo sostienen el
sistema financiero. Sostiene el dinero – Del crédito podemos tener certeza de su
fiduciario. El crédito favorece la producción sujetos, objeto y causa. Podemos ordenar el
industrial y el comercio. crédito a través del registro (contado,
pesado y medido).
– La propiedad inmobiliaria sostiene el crédito y
el Estado, porque los bienes muebles son
fáciles de ocultar.
Para la justificación del criterio de valoración, enunciado al principio
de este apartado, de prevalencia o eficacia superior de este sistema
de fe pública registral, debe partirse del principio económico de que
en el mercado la herramienta más eficiente es la que mejor satisface
el real interés del consumidor y lo resuelve, además, de la manera
socialmente más beneficiosa y con menores costes transaccionales.

Analicemos pues estos factores para justificar la elección o

valoración de los sistemas registrales.

23
LAS TRES REGLAS DE ENJUICIAMIENTO DE LOS SISTEMAS REGISTRALES

Como señala Lacruz Berdejo, “El Registro de la Propiedad es una institución de

creación artificial para conseguir determinados fines en el tráfico” y, por tanto, “su
razón de ser está en la utilidad efectiva que presta a la economía y la sociedad del
país, y que podría ser sustituido por otro que se revelase más eficaz para conseguir
las mismas finalidades”, de tal manera que determinado cuál es el sistema más
eficiente, debería adoptarse el mismo por los distintos Estados.

5 Lacruz Berdejo: “Lecciones de Derecho Inmobiliario Registral”.

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 la máximo
protección al
mercado

con un adecuado
control de
legalidad que evite
litigios

Antonio Pau: Parte de

tres reglas, que denomina
“racionales”, para al mínimo coste
posible
comparar y valorar los
distintos sistemas.

Antonio Pau Pedrón:

“La Convergencia de los Sistemas Registrales en Europa”

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1) La máxima protección 2) El adecuado control
En el sentido que debe proteger En los sistemas de protección mínima y media,
equilibradamente los intereses del titular el adquirente no puede confiar en la exactitud
registral y del adquirente -la seguridad de los de las inscripciones, fundamentalmente porque
derechos y la seguridad del tráfico- y, además, no existe un control previo de legalidad
limitativa de conflictos, lo que exige, a su vez, completo de los títulos presentados a
un control oficial de legalidad de los derechos inscripción. Y ello es así porque existe una
inscritos. correlación lógica en los sistemas registrales
entre protección máxima y control adecuado, es
Protección mínima, media y máxima. decir, que a mayor o menor protección jurídica
le corresponde un mayor o menor control de le
legalidad respectivamente.

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3. El mínimo coste
El coste de la seguridad en las transacciones inmobiliarias varía según estas tres disyuntivas: a) averiguaciones privadas o
publicidad oficial; b) seguridad económica o seguridad jurídica; c) protección mínima y protección máxima.

El legislador, en el momento de la transmisión, tiene dos posibilidades, bien proteger al titular del derecho, desatendiendo
la protección del adquirente que queda en sus manos; o bien proteger al adquirente del derecho, instaurando
mecanismos oficiales de publicidad, y debe ser consciente que la opción por una u otra genera distintos costes.

En la primera, el coste de transacción es superior porque el adquirente, ante la falta de una publicidad oficial adecuada,
debe hacer, por si mismo o encomendar a otro, las correspondientes averiguaciones, lo que siempre es trabajoso, sujeto a
un margen de riesgo y costoso en términos monetarios, pues, al no ofrecer una protección completa, se hace inevitable la
contratación de un seguro de títulos que garantice el precio pagado por el negocio inseguro.

Si, por el contrario, se ha organizado un régimen de publicidad, al adquirente le resulta menos costoso, porque la
averiguación necesaria la puede hacer directamente el adquirente solicitando, la publicidad oficial del Registro, que
deberá efectuarla de una forma profesional, es decir, de manera clara y comprensible para el consumidor, sin necesidad
de poseer conocimientos técnico ni acudir a intermediarios que lo expliquen.

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SISTEMA REGISTRAL PERUANO

Se encuentra dentro del ámbito de influencia del Derecho Registral Español,

tanto en la técnica: folio real; forma de los asientos: Inscripción; y efectos de
la inscripción, acoge la presunción juris tatum y la jure et de jure para quien
adquiere bajo la fe del registro
SISTEMA REGISTRAL PERUANO
 En nuestro ordenamiento civil encontramos una amplia variedad de
situaciones: Hipoteca (constitutiva), Transferencia de propiedad (declarativa),
Arrendamiento (declarativa), Persona Jurídica (constitutiva), Patrimonio Familiar
(constitutiva). En conclusión, lo que pretende el ordenamiento civil es otorgar a
la inscripción de cada institución la naturaleza que a ella sea más conveniente.

 En nuestro Sistema los Registros de Bienes se distinguen de los Registros

Personales: En cuanto a la técnica, los de bienes son de folio real y los personales
son de folio personal. En cuanto a la forma de los asientos, todos se extienden
bajo la modalidad de la inscripción.
 GARANTÍAS DEL SISTEMA
a) La autonomía de sus funcionarios en el ejercicio de sus funciones registrales.

b) La intangibilidad del contenido de los asientos registrales, salvo título

modificatorio posterior o sentencia judicial firme.

c) La seguridad jurídica de los derechos de quienes se amparan en la fe del

Registro.

d) La indemnización por los errores registrales, sin perjuicio de las demás

responsabilidades que correspondan conforme a ley.
HERRAMIENTAS REGISTRALES
ALERTA REGISTRAL
NOTICIAS
INMOVILIZACION TEMPORAL DE PARTIDAS
REGISTRALES
Fuente: Web Sunarp
Diagramación de ubicación de
información en diapositiva: propia
 37
Muchas gracias

www.ldgabogados.com