Grupo Magdalena-Trabajo Final Apa

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"AÑO DEL DIÁLOGO Y LA RECONCILIACIÓN NACIONAL"

UNIVERSIDAD PERUANA DE CIENCIAS APLICADAS

FACULTAD DE ARQUITECTURA

DISTRITO DE MAGDALENA DEL MAR

GESTIÓN INMOBILIARIA – TRABAJO PARCIAL

ALUMNOS:

 CERRATO SAAVEDRA, DANIKA BELÉN

 NEIRA ORTIZ, SANDRA LIZETH

 PADILLA CAQUI, SANDRA LIZ

 QUIROZ ALVARADO, JACKELINE GIULIANA

 QUISPE PONTE, SHARON ROCÍO

 SALINAS PINEDO, FREDY

PROFESORES:

 ASTETE OCHOA, PAOLA

 GUIZADO SALINAS, DIEGO ANTONIO

Lima, 29 de noviembre del 2019

1
INDICE DE CONTENIDO

1 INTRODUCCIÓN..........................................................................................................8

1.1 Introducción.............................................................................................................8

1.2 Historia del Distrito...............................................................................................10

1.3 Límites y Vías importantes....................................................................................11

1.4 Hitos urbanos.........................................................................................................13

1.5 Servicios que ofrece el distrito..............................................................................14

1.6 Situación Inmobiliaria...........................................................................................17

1.7 Análisis socio económico del distrito....................................................................19

2 ESTUDIO DE MERCADO..........................................................................................20

2.1 Análisis de la oferta de la tierra.............................................................................20

2.1.1 Tabla análisis de oferta de terrenos................................................................20

2.1.2 Infografía de la Ubicación de los terrenos.....................................................22

2.2 Análisis de las competencias.................................................................................24

2.2.1 Cuadro resumen de las competencias.............................................................25

2.2.2 Infografía de la Ubicación de los Proyectos de las competencias..................26

2.2.3 Fichas de proyecto..........................................................................................27

3 DESARROLLO DEL PROYECTO.............................................................................32

3.1 Ubicación...............................................................................................................32

3.1.1 Dimensiones, forma del terreno, plano ubicación y accesibilidad del terreno

escogido........................................................................................................................32

2
3.1.2 3Servicios en el entorno del terreno escogido:...............................................33

3.2 Aspecto legal.........................................................................................................35

3.2.1 Certificado de Parámetros del terreno escogido.............................................35

3.2.2 Analizar los Parámetros, zonificación y altura permitida del terreno............37

3.2.3 Requisitos para obtener la licencia de edificación de un edificio residencial

en su terreno..................................................................................................................37

3.3 Programa de arquitectura.......................................................................................38

..........................................................................................................................................38

4 ASPECTO FINANCIERO DEL PROYECTO.............................................................39

4.1 Análisis del Perfil de Pérdidas y Ganancias del proyecto.....................................39

4.2 Flujo Económico del proyecto...............................................................................39

5 ASPECTOS DE ADMINISTRATIVOS Y DE GESTIóN...........................................40

5.1 Flujograma del proceso del desarrollo del proyecto..............................................40

5.2 Estructura organizativa del proyecto.....................................................................42

6 ASPECTO COMERCIAL............................................................................................43

6.1 Estrategia de marketing empleadas por la competencia........................................43

6.1.1 Producto.........................................................................................................43

6.1.2 Precio..............................................................................................................43

6.1.3 Plaza...............................................................................................................46

6.1.4 Promoción......................................................................................................46

6.2 Estrategia de marketing propuesta.........................................................................47

6.2.1 Producto.........................................................................................................47

3
6.2.2 Precio..............................................................................................................49

6.2.3 Plaza...............................................................................................................51

6.2.4 Promoción......................................................................................................52

7 CONCLUSIONES........................................................................................................57

7.1 Distrito...................................................................................................................57

7.2 Competencia..........................................................................................................57

7.3 Desarrollo del proyecto.........................................................................................59

7.4 Aspecto Financiero................................................................................................59

7.5 Aspecto Comercial................................................................................................59

8 ANEXOS......................................................................................................................61

4
INDICE DE TABLAS

Tabla 1.Motivos para vivir en el distrito de Magdalena del Mar.....................................................16

Tabla 2.Tabla de Ranking de rentabilidad por distrito. Adaptado de << Mercado de viviendas

nuevas y oficinas prime en Lima Metropolitana>>, por BBVA research. 2018..............................17

Tabla 3.Población y manzanas (porcentaje)....................................................................................20

Tabla 4.Tabla análisis de Oferta de terrenos...................................................................................21

Tabla 5. Análisis de competencias...................................................................................................25

5
INDICE DE FIGURAS

Figura 1.Mapas de ubicación a nivel nacional, regional, local y zonal. Adaptado de <<Patenta:

Programa Nacional de Patentes de Indecopi>>, por INDECOPI, 2018...............................................9

Figura 2.Plano del Distrito de Magdalena, en el que se visualiza los límites. Adaptado de <<google

maps>>............................................................................................................................................11

Figura 3.Plano del Distrito de Magdalena, en el que se visualiza las vías principales que lo conectan

con el resto de la ciudad. Adaptado de <<google maps>>..............................................................12

Figura 4.Imágenes de los Hitos más importantes en el Distrito de Magdalena. Adaptado de

"Lugares turísticos de Magdalena del Mar", por VyV inmobiliaria, 2019........................................13

Figura 5.Plano del Distrito de Magdalena, con las vías principales, la localización del sector en el

que se está trabajando y la ubicación de los hitos más importantes. Adaptado de "google maps" 13

Figura 6.Gráfico en el que se indica la oferta de departamentos nuevos según precio (en

unidades). Adaptado de << Mercado de viviendas nuevas y oficinas prime en Lima

Metropolitana>>, por BBVA research, 2019....................................................................................18

Figura 7.Gráfico en el que se indica venta de departamentos nuevos según distrito (en unidades).

Adaptado de << Mercado de viviendas nuevas y oficinas prime en Lima Metropolitana>>, por

BBVA research, 2019.......................................................................................................................18

Figura 8. Plano estratificado a nivel de manzana por ingreso per cápita del hogar. Adaptado de

<<Empadronamiento Distrital de Población y vivienda>>, por el Instituto Nacional de Estadística e

informática, 2016............................................................................................................................19

Figura 9.Ficha resumen de Proyecto We Live.................................................................................27

Figura 10.Ficha resumen de Proyecto León de la Fuente 118.........................................................28

Figura 11.Ficha resumen de Proyecto Distrito 27............................................................................29

Figura 12.Ficha resumen de Proyecto Residencial Justo Vigil. Información obtenida en Urbania..30

Figura 13.Ficha resumen de Proyecto Malecón 120........................................................................31

Figura 14.Plano de Ubicación del terreno elegido...........................................................................32

6
Figura 15.Forma y área del terreno.................................................................................................33

Figura 16.Ficha resumen de Servicios del Entorno..........................................................................34

Figura 17: Certificado de Parámetros Urbanístico y Edificatorios del terreno.................................36

Figura 18: Cabida............................................................................................................................38

Figura 19. Gráfico de estado de ganancias y pérdidas.....................................................................39

Figura 20.Gráfico representativo del punto de equilibrio...............................................................39

Figura 21.Imagen sobre el ritmo de ventas deseado de la empresa para llegar a la meta planteada.

........................................................................................................................................................40

Figura 22.Flujograma del proceso de desarrollo del proyecto........................................................41

Figura 23.Precio de venta en US$ por m2. Adaptado de << Indicadores del Mercado Inmobiliario

>>, por Banco Central de Reserva del Perú, 2018............................................................................44

Figura 24.Precio de venta en US$ por m2 según las competencias. Adaptado de <<

https://nexoinmobiliario.pe>>, Nexo Inmobiliaria, 2019................................................................45

Figura 25.Caseta de ventas del proyecto Residencial Justo Vigil.....................................................46

Figura 26. Producto Tipo A..............................................................................................................47

Figura 27. Producto tipo B...............................................................................................................48

Figura 28.Porducto tipo C................................................................................................................48

Figura 29. Ficha resumen de la estrategia de marketing - Precio de venta en US$ por m2 según el

tipo de departamento. Adaptado de << https://nexoinmobiliario.pe>>, Nexo Inmobiliaria, 2019. 50

Figura 30.Imagen de referencia de la caseta de ventas adquirida. Adaptado de"Alquimodul",2019

........................................................................................................................................................51

Figura 31. Promoción en Facebook.................................................................................................52

Figura 32. Promoción en YouTube..................................................................................................53

Figura 33. Presupuesto de gasto para la publicidad en Urbania......................................................54

Figura 34. Presupuesto de gasto para anunciar en adondevivir . Adaptado de "Adondevivir",2019.

........................................................................................................................................................54

7
Figura 35. Modelos de vallas publicitarias.......................................................................................55

Figura 36. Costo promedio de volantes y brouchures.....................................................................55

Figura 37.Gráfico resumen del total de costos empleados en publicidad durante 30 meses de

publicidad........................................................................................................................................56

Figura 38.Comparación de las competencias..................................................................................58

Figura 39.Plano de zonificación y alturas del distrito de Magdalena del Mar. Adaptado de <<planos

de zonificación de lima metropolitana y ordenanza de aprobación >>, por el Instituto

Metropolitano de Planificación, 2018.............................................................................................61

1 INTRODUCCIÓN

1.1 Introducción
El presente trabajo se realiza con la finalidad de ejecutar un análisis para un

proyecto inmobiliario que se encontrará ubicado en el distrito de Magdalena del

8
Mar. El objetivo del encargo es realizar un estudio correspondiente al mercado

existente para así determinar la viabilidad de un proyecto inmobiliario. Los ámbitos

de análisis incluirán términos comerciales, técnicos, financieros, y de servicio. Para

ello será necesario estudiar a detalle a la competencia en dicho distrito.

El distrito de Magdalena del Mar Magdalena del Mar se encuentra ubicado en

3.61km2, lo que significa el 0.13% del área de la ciudad de Lima y se localiza en la

parte norcentral occidental del departamento antes mencionado.

Figura 1.Mapas de ubicación a nivel nacional, regional, local y zonal. Adaptado de <<Patenta: Programa
Nacional de Patentes de Indecopi>>, por INDECOPI, 2018.

La población del distrito de Magdalena del Mar asciende, según el censo del año

2007, a la cantidad de 50,764 habitantes lo que significa el 0.66% de la población

de Lima Metropolitana, que el mismo censo estima en 7’605,742 habitantes. Se

estima que para el 2020 se encontrará en una tasa poblacional de 63,118 habitantes

y para el 2022 término de gestión municipal se tendrá una tasa poblacional de

68,320 habitantes.

Según el Índice de Desarrollo Humano publicado por el PNUD para el Perú el año 2007,

Magdalena del Mar ocupaba el puesto 8° en el ranking nacional por distritos (8 de 1,834

distritos del país) con un promedio de 0.7286, lo cual es un indicador bastante alto en el

país.

9
Este estudio señala que la esperanza de vida al nacer de un vecino de Magdalena es de

76.15 años, lo que lo hace el 25° distrito de mayor perspectiva de longevidad del país. El

alfabetismo llegaba al 99.21% (puesto 23°), un 91.55% de matrícula en secundaria (puesto

160°), un logro educativo de 96.66% (puesto 21°) y un ingreso familiar per cápita de

S/.792.20 nuevos soles en promedio mensual (puesto 9°), según el Programa de las

Naciones Unidas para el Desarrollo (PNUD).

1.2 Historia del Distrito

La historia del distrito de Magdalena del Mar se remonta a los tiempos del cacique

Taulichusco, por ser parte de su señorío. Más tarde, en la época virreinal, fue asiento de las

haciendas «Zavala» y «Oyague».

En el año de 1535 se funda la Ciudad de Lima, después la Iglesia Católica inicia la labor de

evangelización de la población indígena. En el año de 1557 se crea la Doctrina de Santa

María Magdalena, dando origen así al nombre de Magdalena a esta zona del valle bajo del

Rímac.

El 2 de enero de 1857, el presidente Ramón Castilla promulga un Decreto nombrando

Juntas de Notables en los pueblos aislados de Lima, entre los que se encontraba Magdalena

en la Provincia de Lima. El 1 de Julio de 1872, Ricardo Rey y Basadre, Rodolfo de Rutte y

Félix Dibós, emprenden la creación de una nueva ciudad y la fundan con el nombre de

Marbella.

El 10 de mayo de 1920, el Congreso accedió a la petición de vecinos notables y por Ley

No. 4101 crea oficialmente el distrito de Magdalena del Mar, con capital el pueblo del

mismo nombre. Con el presidente Manuel Prado Ugarteche se eleva a la categoría de

ciudad.

10
En el desarrollo urbano de Lima, el distrito de Magdalena del Mar jugó un importantísimo

papel ya que fue el primer poblado y al mismo tiempo balneario, que se convirtió en un

polo de desarrollo, originándose luego y a partir del mismo, una serie de nuevas

urbanizaciones.

1.3 Límites y Vías importantes


El distrito está localizado dentro del área consolidada de la ciudad. Se encuentra a

una altitud de 27 m.s.n.m, 77° 04´ 13¨ de latitud y 12° 05´ 03¨ de longitud. Limita al

norte con los distritos de Pueblo Libre y Jesús María, al este con San Isidro al sur

con el Océano Pacífico y al oeste con San Miguel.

Figura 2.Plano del Distrito de Magdalena, en el que se visualiza los límites. Adaptado de <<google maps>>.

11

Figura 3.Plano del Distrito de Magdalena, en el que se visualiza las vías principales que lo conectan con el
resto de la ciudad. Adaptado de <<google maps>>.
El distrito se encuentra muy favorecido por su ubicación, ya que se encuentra en

una zona céntrica y estratégica. Cuenta con vías principales de acceso, como la Av.

La Marina, Av. Ejército, Av. Brasil, Av. Salaverry y Av. Javier Prado; además

cuenta con acceso directo al circuito de la Costa Verde.

12
1.4 Hitos urbanos
Cada rincón de la ciudad de Lima se encuentra lleno de lugares con tradiciones pintorescas

y atractivas. Y. Magdalena siendo un distrito históricamente rico, cuenta con espacios

culturales y con muchos espacios para el disfrute al aire libre de sus pobladores.

Figura 4.Plano del Distrito de Magdalena, con las vías principales, la localización del sector en el
que se está trabajando y la ubicación de los hitos más importantes. Adaptado de "google maps"

Figura 5.Imágenes de los Hitos más importantes en el Distrito de Magdalena. Adaptado de "Lugares turísticos de
Magdalena del Mar", por VyV inmobiliaria, 2019.

13
1.5 Servicios que ofrece el distrito

La Municipalidad del distrito de Magdalena ofrece una serie de servicios y actividades que

propicia una convivencia armónica y en comunidad.

• Bolsa de trabajo: Brinda facilidades de la búsqueda laboral, haciendo un poco más

sencillo el proceso de encontrar empleo.

• Gestión ambiental: Limpieza pública, Áreas verde, Ornato y Programa de

segregación.

• DEMUNA: La Defensoría Municipal del Niño y del Adolescente – DEMUNA, es

un servicio gratuito del Sistema de Atención Integral en los Gobiernos Locales, encargado

de proteger, promover, atender y vigilar el cumplimiento estricto de los derechos humanos

de los niños, niñas y adolescentes.

• Sanidad: La actual gestión municipal trabaja arduamente en programar, promover,

dirigir, coordinar campañas y actividades en defensa de la salud, enfatizando la atención

materna infantil y los sectores más vulnerables de la comunidad

o Sanidad animal.

o Campañas de salud.

o Campañas caninas.

o Proyecto tu médico en casa.

o Campañas odontológicas y de fluorización en colegios.

• Atención al adulto mayor: Cuenta con Centros Integrales de Atención al Adulto

Mayor (CIAM) que tiene la finalidad de brindar atención integral a las personas adultas

14
mayores, y con ello mejorar su calidad de vida e integrarlos plenamente al desarrollo

social, económico, político y cultural de nuestra comunidad.

• OMAPED (Oficina Municipal de atención a las personas con discapacidad): En

beneficio de las personas en situación de discapacidad; por lo tanto, deben facilitar y

promover las necesidades de los vecinos con Discapacidad, promoviendo así su

integración.

• Protección a la mujer: Prevenir, erradicar y sancionar toda forma de violencia

familiar y sexual contra las mujeres y los integrantes del grupo familiar por su condición,

en especial cuando se encuentren en situación de vulnerabilidad por la edad.

• Consultorio jurídico gratuito: Asistencia técnica jurídica de los vecinos de escasos

recursos económicos, a través de Consultorios Jurídicos Gratuito instalado en la

Municipalidad.

• Deporte: Ofrece talleres de: fútbol, capoeira, básquet, kunf fu, tae wkon do, karate,

esgrima, psicomotricidad y vóley.

• Desarrollo social y económico: Ofrece talleres de: Taller de tejido, taller de fiestas

infantiles, taller de cajas y bolsas; y taller de comida oriental.

• Formación integral a trabajadoras del hogar: Ofreciendo a este sector vulnerable de

la población una alternativa de formación integral que las capacite para lograr condiciones

y relaciones laborales dignas y justas.

• Biblioteca Municipal: El distrito presenta una Biblioteca Municipal llamada Carlos

Tinning. Es un espacio desde el que se accede a la información, se favorece la integración

social y cultural, fomenta la creación y el conocimiento y promueve la lectura y la

investigación de la historia local.

15
De acuerdo con este cuadro, se evidencia que el distrito de Magdalena del Mar brinda

buenos servicios y equipamiento en favor del desarrollo, ya sea físico como emocional, de

la comunidad; involucrándolos de manera activa en la sociedad.

De acuerdo con este cuadro, se evidencia que el distrito de Magdalena del Mar brinda

buenos servicios y equipamiento en favor del desarrollo, ya sea físico como emocional, de

la comunidad; involucrándolos de manera activa en la sociedad.

Motivos para vivir en el distrito de Magdalena del Mar:

Tabla 1.Motivos para vivir en el distrito de Magdalena del Mar

1 POR SU UBICACIÓN: CÉNTRICO Y DE FÁCIL ACCESO

Colinda con: Pueblo Libre, San Miguel y San Isidro.

Vías principales de acceso: Av. La Marina, Av. Brasil y Av. Javier Prado; y

cuenta con acceso directo al circuito de la Costa Verde.


2 INCREÍBLE OFERTA EDUCATIVA, ENTRETENIMIENTO Y

SALUD
3 ES UN DISTRITO SOSTENIBLE

World Wildlife Fund (WWF)


4 DISTRITO TADICIONAL Y MODERNO

Con ese toque de distrito con lugares icónicos y con zonas modernas que

demuestran el crecimiento de la capital.


5 CERCA DE CENTROS COMERCIALES

La Rambla Av Brasil, Plaza San Miguel Av La Marina y Real Plaza Av

Salaverry.
6 PARQUES Y ZONAS TURÍSTICAS

El Parque Grau, el Parque del Malecón, el Parque Leoncio Prado, el Parque

Jacarandá y la plaza central.


Nota: El cuadro presentado muestra por qué el distrito es atractivo para que las personas se animen a residir allí.
Adaptado de << Ventajas de vivir en Magdalena del Mar>>, por REMAX PERU.

1.6 Situación Inmobiliaria


El distrito De Magdalena en el ranking de rentabilidad por distrito se encuentra en 6to

lugar con un 5.2 % de rentabilidad.

16
Tabla 2.Tabla de Ranking de rentabilidad por distrito. Adaptado de << Mercado de viviendas nuevas y oficinas prime en
Lima Metropolitana>>, por BBVA research. 2018.

DISTRITOS RENTABILIDAD
San Miguel 5.9%
Cercado De Lima 5.8%
Pueblo Libre 5.8%
Lince 5.6%
Jesús María 5.5%
MAGDALENA DEL MAR 5.2%
Surquillo 5.2%
Los Olivos 5.2%
Ate 5.2%
Chorrillos 5.1%
Barranco 4.8%
Miraflores 4.6%
La Molina 4.5%
San Borja 4.3%
San Isidro 4.3%
Surco 4.2%
Breña 4.2%
La Victoria 4.1%
Nota: 1Se observa en la siguiente tabla que los distritos con mayor rentabilidad son: San Miguel, Cercado de Lima,
Pueblo Libre, Lince Jesús María y Magdalena del Mar.

17
Figura 6.Gráfico en el que se indica venta de Figura 7.Gráfico en el que se indica la oferta de
departamentos nuevos según distrito (en departamentos nuevos según precio (en unidades).
unidades). Adaptado de << Mercado de Adaptado de << Mercado de viviendas nuevas y oficinas
viviendas nuevas y oficinas prime en Lima
pequeñaprime
bajaenenLima
la Metropolitana>>, por BBVA research,
El distrito De Magdalena, presentó
Metropolitana>>, por BBVA research, 2019.
una 2019.
venta de departamentos nuevos,

pero aun así se posiciona en el 7to lugar en el top de ventas de los departamentos nuevos.

(figura 7). Sin embargo, en la oferta de departamentos nuevos según precio, presenta un

crecimiento de ofertas inmobiliarias.

18
1.7 Análisis socio económico del distrito

El Distrito de Magdalena se encuentra sectorizado por estratos de acuerdo con el

ingreso per cápita al hogar. Estos son: estrato alto, estrato medio alto, estrato medio,

estrato medio bajo y el estrato bajo. En el siguiente mapa se identifica como se

encuentra dicha estratificación en la zona.

Figura 8. Plano estratificado a nivel de manzana por ingreso per cápita del hogar. Adaptado de <<Empadronamiento
Distrital de Población y vivienda>>, por el Instituto Nacional de Estadística e informática, 2016.

Tabla 3.Población y manzanas (porcentaje)

POBLACIÓN Y MANZANAS (PORCENTAJE)


ESTRATO INGRESO PER PERSONAS HOGARES MANZANAS
CÁPITA POR (%) (%) (%)
HOGARES (Nuevos

19
soles)
Alto 2 190.20 a más 31.7 33.6 37.1
Medio alto 1 330.10 – 2 190.19 60.9 60.0 55.2
Medio 899.00 – 1330.09 6.1 5.4 6.8
Medio Bajo 575.70 – 898.99 1.3 1.1 0.9
Baja Menor de 575.69 0.0 0.0 0.0
TOTAL 100.0 100.0 100.0
Nota: Cuadro en el que se indica la población y manzanas (unidades). Adaptado de <<Empadronamiento Distrital de
Población y vivienda>>, por el Instituto Nacional de Estadística e informática, 2013.

Según los datos obtenidos de plano estratificado a nivel de manzana se puede decir que

existe un predominio del nivel socio económico alto con 33.6 % y le sigue el medio alto

con un 60.0 %. Estos datos son indicadores de que las personas que habitan en el distrito

de Magdalena del Mar cuentan con una posibilidad económica de adquisición alta, por lo

que si sería viable un proyecto inmobiliario residencial.

2 ESTUDIO DE MERCADO

2.1 Análisis de la oferta de la tierra


A partir del trabajo de campo en el distrito de Magdalena del Mar, se encontraron los 10

terrenos solicitados, bajo la condición de un área mínima de 500 m2.

2.1.1 Tabla análisis de oferta de terrenos

Estos terrenos en venta se encuentran en 3 de los 6 sectores del distrito, desde los ubicados

en el sector 1 cerca al límite con el distrito de San Miguel, hasta los que se ubican en el

límite con el distrito de San Isidro en el sector 6, la mayoría de estos terrenos se encuentran

dentro de la zonificación de Residencial de Densidad Media – RDM compatible con

Comercio Zonal. En cuanto a las alturas permitidas oscilan entre 2 hasta 10 pisos máximo.

Además, se puede observar que el precio por metro cuadrado varía según los sectores,

siendo los terrenos que limitan con San Isidro los más caros, tal como se muestra en la

tabla.

20
A partir de este previo análisis comparativo de la oferta de la tierra y del cálculo de la

rentabilidad de cada uno se obtuvo como mejor opción de inversión el terreno número 9,

21
ya que se encuentra ubicado en el sector 6, al frente de una de las avenidas más

importantes de Lima, la Av. Salaverry, en el límite con el distrito de San Isidro. El uso es

Comercio Zonal compatible con Residencia de Densidad Media-RDM, con un máximo de

8 pisos. El precio por metro cuadrado es de $ 2 650.00, y el valor total del terreno es $ 1

444 250. como la mejor opción del mercado, tal como se muestra en la siguiente

infografía.

2.1.2 Infografía de la Ubicación de los terrenos

A continuación, se muestra la infografía con la ubicación y la ficha técnica de cada terreno.

22
2.2 Análisis de las competencias
Con respecto a las competencias del sector 6 en el distrito de Magdalena del Mar, se

encontraron los 5 proyectos requeridos, tal como se muestra en la tabla 3. En su mayoría,

estos proyectos se encuentran cerca a la Av. Del Ejército, a excepción del proyecto We

Live, el cual se ubica en la Av. Javier Prado. Los proyectos cuentan con departamentos en

venta de 1 a 3 dormitorios. Los precios de los departamentos de un dormitorio oscilan entre

$77.600 y $149.500, los de tres dormitorios, entre $177.200 y $405.600, todo depende de

la zona donde están ubicados, y la cercanía que tienen con locales comerciales o avenidas

principales. El proyecto con los precios más elevados es Distrito27, ubicado en la Av.

Salaverry. Además, todos los proyectos cuentan con varios servicios adicionales, aspecto a

tener en cuenta en el diseño del proyecto que se realizará a futuro.

23
2.2.1 Cuadro resumen de las competencias

Tabla 5. Análisis de competencias

24
2.2.2 Infografía de la Ubicación de los Proyectos de las competencias

A continuación, se muestra la infografía con la ubicación y la ficha técnica de cada terreno.

……. A3

25
2.2.3 Fichas de proyecto

Figura 9.Ficha resumen de Proyecto We Live.

26
Figura 10.Ficha resumen de Proyecto León de la Fuente 118

27
Figura 11.Ficha resumen de Proyecto Distrito 27

28
Figura 12.Ficha resumen de Proyecto Residencial Justo Vigil. Información obtenida en Urbania

29
Figura 13.Ficha resumen de Proyecto Malecón 120

30
3 DESARROLLO DEL PROYECTO

3.1 Ubicación

3.1.1 Dimensiones, forma del terreno, plano ubicación y accesibilidad del terreno
escogido.
El terreno se ubica en plena avenida General Salaverry (N° 15076), al costado del edificio

Toulouse Lautrec, en el distrito de Magdalena del Mar. A pocas cuadras del terreno se

encuentra la av. Alberto del Campo que es una vía colectora por donde transitan muchas

líneas de transporte público.

Figura 14.Plano de Ubicación del terreno elegido.

El terreno presenta una forma rectangular; cuenta con un solo lado libre que da hacia la

Av. Salaverry y que mide 18 metros, el fondo del terreno mide 20 metros y cuenta con un

área total de 545 m2.

31
Figura 15.Forma y área del terreno.

3.1.2 3Servicios en el entorno del terreno escogido:


El terreno, al estar ubicado en una de las vías más importantes de la ciudad, cuenta con

todos los servicios para brindar el confort máximo a los clientes. Con respeto al sector

educativo, cerca del proyecto está ubicado el Instituto Superior Toulouse Lautrec y el

Colegio Sor Rosa Larraburre. Al recorrer la Av. Salaverry, se pueden encontrar los locales

que brindan servicios financieros de todos los bancos (GNV, BBVA, Scotiabank, etc.).

Con respecto al comercio, en la misma avenida está ubicado el Centro Comercial Real

Plaza Salaverry, uno de los centros comerciales más importantes de Lima, en el que se

puede acceder a toda clase de servicios. Además, en la avenida Gral. Juan Antonio Pezet se

encuentra el supermercado Vivanda. Se brindan también servicios de salud muy cerca de la

avenida Salaverry, por ejemplo, Sanna, Clínica El Golf y algunas veterinarias en la avenida

Antonio Miroquesada. En el aspecto de culto y recreativo, se encuentra la Parroquia

Nuestra Señora de la Medalla Milagrosa y el Parque Pera del Amor o el Club Lima Golf,

respectivamente.

32
Figura 16.Ficha resumen de Servicios del Entorno.

33
3.2 Aspecto legal

En este punto se analizará el marco legal sobre el cual se desarrollará el producto

inmobiliario y cuyo conocimiento y cumplimiento pueden determinar el emprender o no

dicho proyecto. Este nos proporciona las bases sobre las cuales las instituciones construyen

y determinan el alcance y naturaleza de las desarrolladoras inmobiliarias.

3.2.1 Certificado de Parámetros del terreno escogido.

El certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios es un documento que emiten las

municipalidades provinciales y distritales en el ámbito de su jurisdicción y constituye un

documento previo que regula el diseño y las condiciones técnicas que afectarán el proceso

de habilitación urbana o de edificación de un predio y que, por tanto, es necesario tramitar

ante una entidad, con anterioridad al trámite de licencias de habilitación urbana y de

edificación. A continuación, se adjunta el certificado de Parámetro Urbanístico del terreno

número 9, otorgado por el asesor de ventas.

34
Figura 17: Certificado de Parámetros Urbanístico y Edificatorios del terreno

35
3.2.2 Analizar los Parámetros, zonificación y altura permitida del terreno

De acuerdo con el certificado de Parámetro Urbanísticos y Edificatorio emitido con fecha

30/10/2017, indica el área del terreno ubicado en la Av. Salaverry N° 3180 de 545 m2, con

zonificación Comercio Zonal (CZ), compatible con Residencial de Densidad Media

(RDM), siendo que por ser compatible con RDM, para uso Multifamiliar, con área mayor a

450.00 m2 y menor a 2 500.00 m2, la altura máxima se determina por la fórmula 1.5 (a +r),

donde “a” corresponde al ancho de la vía, y “r” al retiro, que en este caso es 5 m. Por ende,

la altura máxima de edificación en el predio es de 8 pisos. Además, indica que el

porcentaje de área libre de 40% para uso residencial, es decir 218 m2 del total del terreno.

El índice de espacios de estacionamientos es de 1 cada 1.5 de viviendas.

3.2.3 Requisitos para obtener la licencia de edificación de un edificio residencial en su


terreno.
Para obtener la Licencia de Edificación se comienza por una solicitud de trámite en la

municipalidad correspondiente a través de un Formulario Único de Edificación-FUE, en el

caso de la Municipalidad de Magdalena del Mar, se requieren 3 juegos completos. Para

ello se debe señalar, el tipo de obra en este caso será Edificación nueva, con la modalidad

de aprobación, que en el caso de nuestro proyecto está dentro de la categoría C, proyecto

con evaluación previa por una comisión técnica. Además, dentro de los requisitos

comunes, se adjunta una copia del título de propiedad, previamente inscrita en Registros

Públicos y la copia de comprobantes de pago por derecho de revisión. Según el Colegio de

Ingenieros del Perú este vale S/ 87.32 y te da derecho a dos revisiones. En cuanto a la

documentación técnica a presentar es la siguiente:

 Plano de ubicación y localización


 Planos de arquitectura (plantas. Cortes y elevaciones), estructuras, instalaciones
sanitarias, instalaciones eléctricas y las memorias justificativas por especialidad.
36
 Plano de Sostenimiento de excavaciones (Norma E 050 RNE)
 Memoria descriptiva
 Certificado de Factibilidad de servicios
 Estudio de mecánica de suelos

Por último, la verificación técnica se solicita el Anexo H de inicio de obra, Póliza


CAR, el Derecho de Trámite de verificación técnica. Y para finalizar, el derecho de
pago que varía según la municipalidad y que corresponde hasta el 1.7% del valor de la
obra.

3.3 Programa de arquitectura

Para esta etapa de Desarrollo del Proyecto, se elabora la cabida de la plana típica. Tal como

lo muestra la figura 15.

Figura 18: Cabida

Según, la cabida el terreno se retira 5 m de la vía, tiene 3 patios interiores con los cuales completa

los 218 m2 de área libre. Además, estos patios iluminaran y ventilaran distintos ambientes de los

departamentos. Por piso, se obtienen 4 departamentos de 2 dormitorios de 60 m2 de área total y un

dúplex de 3 dormitorios con 96 m2. En los 8 pisos en total se obtendrán, 1 departamento de 1

37
dormitorio, 31 departamentos de 2 dormitorios y 4 dúplex. Además, de áreas comunes como zona

de parrillas y piscina.

4 ASPECTO FINANCIERO DEL PROYECTO

4.1 Análisis del Perfil de Pérdidas y Ganancias del proyecto

Se concluye que el total de ganancias es de $ 882, 451, con un total de ingresos de $

5,190,480 y un total de egresos de $4,308,029, con un margen de venta de 17.00 %.

Figura 19. Gráfico de estado de ganancias y pérdidas.

4.2 Flujo Económico del proyecto

Se puede apreciar en la siguiente imagen elaborada en base a una tabla de Excel

con datos del proyecto, que el flujo económico es negativo hasta el mes 13 con

-291,899 pero llega es en el mes 14 donde se llega al punto de equilibrio con la

venta del 24° departamento de un total de 36 departamentos. Además, se puede

concluir que para lograr a la meta planteada se debe tener un ritmo de ventas

donde se vendan dos departamentos desde el cuarto hasta el doceavo mes y vender

tres departamentos desde el treceavo al dieciochoavo mes.

38
Figura 20.Gráfico representativo del punto de equilibrio.
Figura 21.Imagen sobre el ritmo de ventas deseado de la empresa para llegar a la meta planteada.

5 ASPECTOS DE ADMINISTRATIVOS Y DE GESTIÓN

5.1 Flujograma del proceso del desarrollo del proyecto

Con respecto al proceso para el desarrollo del proyecto, se inició apreciando la oportunidad

de inversión, para proceder a hacer un estudio de mercado preliminar y evaluar los

parámetros urbanísticos edificatorios, y de esa manera definir preliminarmente el

presupuesto y el producto que se realizaría.

Posteriormente se realizó la primera evaluación, en la cual se efectuó el acuerdo preliminar

del terreno, que culmina en la compra del mismo, mientras en el aspecto de gestión del

proyecto se ejecutó el pre anteproyecto arquitectónico y su presupuesto. Siguiendo el

proceso, se finalizó el anteproyecto arquitectónico y se aprobó, para poder presentar el plan

de negocio al banco y esperar la aprobación de crédito al proyecto. Por otro lado, después

de la aprobación, se implementó el plan de ventas, seguido del lanzamiento y el logro

porcentual de preventa, mientras se consigue la licencia de obra y se inicia la elaboración

del proyecto con el presupuesto definitivo que permitirá el inicio de la construcción.

En el aspecto de negocio inmobiliario, se inició con las ventas y la atención a los clientes,

que concluía con las firmas de contrato compra/venta. Se formalizaron también las

gestiones de créditos hipotecarios y el desembolso bancario para poder terminar, entregar y

recibir la conformidad de obra para conseguir la inscripción registral, y a continuación

entregar los inmuebles a los clientes, los títulos y cumplir con el servicio postventa.

39
Figura 22.Flujograma del proceso de desarrollo del proyecto.

40
5.2 Estructura organizativa del proyecto

M&M Inmobiliaria está conformada por un grupo diverso de profesionales responsables

encargados de velar por el buen funcionamiento de la empresa. En primer lugar, se

encuentra el Directorio cuyo propósito es cuidar los intereses de la empresa o en todo caso

a las personas que representa. En segundo lugar, está el Gerente General dentro de sus

funciones está mantener la rentabilidad del negocio, gestionar los recursos ante las

instituciones financieras, ser el jefe de las diversas gerencias. Trabaja de la mano con el

asesor legal, el cual se encarga de representar en material legales como pueden ser:

materias penales, comerciales, laborales. Luego se ubican las diversas Gerencias como:

 Gerencia de Contabilidad y Finanzas: Encargada de la elaboración y ejecución

presupuestaria, supervisión y manejo de aspectos contables de la empresa.

 Gerencia de Ventas y Marketing: Encargado principalmente de supervisar y dirigir

las actividades del Departamento de Ventas. Además, es el responsable de la maximización

de las ventas de la empresa.

 Gerencia de producto: Una de las gerencias más importantes ya que se encargan de

las diversas fases del producto, desde el diseño innovador, atractivo al usuario, precios,

estrategias.

 Gerencia Comercial: Profesional encargado de dirigir y supervisar al personal, en

virtud de ello, planifican, organizan, controlan, ordenan las operaciones del comercio

dedicado a la venta de producto.

41
6 ASPECTO COMERCIAL

6.1 Estrategia de marketing empleadas por la competencia.

6.1.1 Producto

Para el análisis del producto del mercado, se realiza una evaluación de necesidades con el

fin de determinar las factibilidades de servicios y otros. Se ha llegado a la conclusión que 3

de los 5 proyectos de la competencia ofrecen departamentos para personas solteras y para

familias de 3 integrantes mientras que 4 de los 5 proyectos ofrecen flat de 3 dormitorios

para familias más numerosas. Así pues, de manera detallada, los productos inmobiliarios

que se ofrecen en la zona son departamentos de un dormitorio con un mínimo de área de

38.82 m2 y máximo de 64. 65 m2, departamentos de dos dormitorios con un área mínimo de

50.22 m2 y máximo de 90.02 m2 y departamentos de 3 dormitorios con un área mínima de

78 m2 y máxima de 183 m2 aproximadamente. El piso laminado se mantiene como acabado

principal de los suelos a excepción de los baños y lavandería, pero en algunos proyectos

también de la cocina.

6.1.2 Precio

Para determinar el precio de venta ($) por metro cuadrado de los departamentos de la

propuesta inmobiliaria se realizó un análisis de los archivos del Banco de la Reserva del

Perú en su informe Indicadores del Mercado Inmobiliario durante los años 2013 - 2018.

Según el gráfico se observa que los datos obtenidos anualmente durante los seis años

consecutivos se obtuvo un aumento progresivo que significó un 14,4 % en el alza del

precio de venta ($) por metro cuadrado. En el año 2013 el precio fue de $ 1,422.00 /m2,

mientras que en el año 2018 el precio fue de $ 1,662.00 /m2.

42
Figura 23.Precio de venta en US$ por m2. Adaptado de << Indicadores del Mercado Inmobiliario >>, por Banco
Central de Reserva del Perú, 2018.

Así mismo, se realizó un análisis exhaustivo al precio de venta que ofrece la competencia

para contar con un referente de precio de venta por metro cuadrado para el proyecto en

cuestión. Como primera competencia, se encuentra el Grupo Desarrolladora con su

producto “León de la fuente 118”, ubicado en la Calle león de la fuente 118 – Orrantia del

Mar, ofrece como precio un aproximado de S/. 7,848.1 - $ 2,328.8. De igual manera con su

segundo producto “Malecón 120”, ubicado en Avenida Malecón 120 - Salaverry, ofrece

como precio un aproximado de S/. 8,605.6 - $ 2,553.6.

Como segunda competencia se encuentra el grupo inmobiliario San Charbel Edificaciones

con su producto “We live”, ubicado en la Avenida Javier Prado Oeste 770, ofrece como

precio aproximado por metro cuadrado de S/. 7,062.5 - $ 2,095.7. Como tercera

competencia tenemos al grupo Tale Inmobiliaria con su producto “Proyecto Residencial

Justo Vigil”, ubicado en la Avenida Sánchez Carrión 151-157, ex Justo Vigil - Marbella,

ofrece su producto con un precio aproximado por metro cuadrado de S/. 6,693.4 - $

1,956.5. Finalmente, la tercera competencia se encuentra el grupo Rocazul Inmobiliaria

43
con su producto “Distrito 27”, ubicado en la Avenida Salaverry 3370, ofrece como precio

aproximado por metro cuadrado un aproximado de S/. 8,088.0 - $ 2,400.0.

PRECIOS REFERENCIALES SEGÚN LA COMPETENCIA

Figura 24.Precio de venta en US$ por m2 según las competencias. Adaptado de <<
https://nexoinmobiliario.pe>>, Nexo Inmobiliaria, 2019.

De acuerdo con los datos obtenidos y teniendo en cuenta el estudio realizado por el

Banco de la Reserva del Perú, se realizó un promedio con el total de los 5 cinco

precios por metro cuadrado que cuesta un departamento y se obtuvo como resultado

S/. 7,639.5 - $ 2,266.9 como costo de referencia. Por decisión del grupo y para

efectos positivos del trabajo se consideró que el precio por metro cuadrado sea $

2,100.0 /m2 para el nuevo proyecto inmobiliario.

44
6.1.3 Plaza
Como algunas de las competencias se encuentran aún en planos y no cuentan con caseta de

ventas ni con departamento piloto. Sin embargo, los proyectos que ya se encuentran en

construcción cuentan con caseta de ventas, mas no con departamento piloto, aspecto a tener

en cuenta en las estrategias de marketing de nuestro producto.

Figura 25.Caseta de ventas del proyecto Residencial Justo Vigil.

6.1.4 Promoción

De acuerdo al análisis de las competencias, estas utilizan como estrategias de marketing diferentes

medios de comunicación digital, tales como plataformas inmobiliarias como Urbania y Nexo

Inmobiliaria, redes sociales como YouTube y Facebook y uno de los espacios más efectivos y

utilizados para realizar las ventas son las ferias inmobiliarias como Nexo Inmobiliaria.

45
6.2 Estrategia de marketing propuesta

6.2.1 Producto

El primer producto es un departamento para una persona soltera, cuenta con una cocina y

sala integrada, un dormitorio, closet y baño. El área aproximada de este departamento es de

42 m2. En cuanto a los acabados en el piso, se utilizará piso laminado en todos los

espacios a excepción del baño, en el cual se ha planteado el uso de cerámica rustica. En las

paredes se empleará tarrajeo para pintado a excepción de la cocina y el baño en el cual se

utilizará tarrajeo para enchape de baldosas.

Figura 26. Producto Tipo A

El segundo producto se trata de un departamento de 60 m2, el cuenta con los siguientes

espacios: hall de ingreso, sala -comedor, cocina y lavandería, con 2 dormitorio y un baño.

En este producto el piso laminado es exclusivo para los dormitorios, y los pisos de los

otros ambientes serán porcelanato, y en baño y cocina cerámica rustica.

46
Por

Figura 27. Producto tipo B

último, el tercer producto se trata de un dúplex de 96 m2. El área social se encuentra en el

primer nivel, cocina con isla, sala-comedor, baño de visitas y lavandería. En el segundo

nivel se encuentra el dormitorio principal con baño propio y las 2 habitaciones restantes

con baño compartido. Es importante resaltar que este producto tiene fachada hacia la Av.

Salaverry y contará con balcones hacia ese frente. En cuanto a los acabados, el piso

laminado vuelve a ser participe en la mayoría de los espacios a excepción de la cocina, los

baños y los balcones, tal como se muestra en la figura 7.

Figura 28.Porducto tipo C

47
6.2.2 Precio
De acuerdo con los resultados obtenidos líneas arriba, se sabe que el precio por

metro cuadrado del producto será de $ 2,100.0. Por consiguiente, se va a determinar

los precios de los 3 tipos de departamento que ofrecerá el proyecto.

El precio del departamento TIPO 1 es de $ 88,200 / S/. 207,234, con una cuota

inicial del 15 % de $ 13,230 / S/. 44,585.1, el monto total a financiar es de $

74,970/ S/. 252,648.9, la cuota mensual acordada es de $ 543.6 - S/1,831.82, si es

una cuota doble lo que corresponde pagar es $ 464.6 - S/1,565.67 y los ingreso

aproximados del usuario deben ser de $ 741.8 - S/. 2500 aproximadamente.

El precio del departamento TIPO 2 es de $ 126,000 / S/. 424,620, con una cuota

inicial del 15 % de $ 18,900 / S/. 63,693, el monto total a financiar es de $

107,100 / S/. 360,927, la cuota mensual correspondiente es de $ 1,004.0 - S/

3,383.52, si es una cuota doble lo que se debe pagar de $ 858.7 - S/ 2,893.76 y los

ingresos aproximados del usuario que adquiere el producto debe ser de $ 1,038.6-

S/. 3,500.

El precio del departamento TIPO 3 es de $ 201,600 / S/. 679,392, con una cuota

inicial del 15% de $ 30,240 / S/. 101,908.8, el monto total a financiar es de $

171,360/ S/. 577,483.2, la cuota mensual correspondiente es de $ 1,566.1 - S/

5,277.67, si es una cuota doble se debe pagar $ 1,339.5 - S/ 4,514.13 y los ingresos

aproximados de usuario que adquiere el departamento debe ser de $ 1,632.1 - S/.

5,500.

El banco que financiará el proyecto es el Banco Central del Perú (BCP), el plazo

para completar el pago del producto es de 20 años y en 240 cuotas. Con una tasa de

48
interés efectiva anual (TEA) del 15% y el tipo del seguro del cliente será

mancomunado.

Figura 29. Ficha resumen de la estrategia de marketing - Precio de venta en US$ por m2 según el tipo de departamento. Adaptado de <<
https://nexoinmobiliario.pe>>, Nexo Inmobiliaria, 2019.

49
6.2.3 Plaza
Comparando las estrategias de marketing de la competencia, se decidió por optar solo con

caseta de ventas como plaza para promocionar el proyecto. La cotización por la compra del

módulo se realizó con la empresa “Alquimodul”, el modelo seleccionado es un módulo

prefabricado móvil acristalado, con un área de 18m2, contiene una mampara de vidrio

temprano con puerta corrediza, dos luminarias, un interruptor y dos tomacorrientes dobles.

El módulo tiene un precio de S/.16 950. Además, se consideran los precios del mobiliario

de la caseta y los acabados que coinciden con los que se utilizarán en el producto. Todo

tiene un costo total de S/. 23 950.

Figura 30.Imagen de referencia de la caseta de ventas adquirida. Adaptado de"Alquimodul",2019

50
6.2.4 Promoción

6.2.4.1 Redes Sociales

La promoción por las redes sociales son una la manera efectiva de llegar a los clientes

interesados y lograr el principal objetivo que es vender el producto inmobiliario.

 Facebook. Es una de las mejores redes sociales para el negocio inmobiliario, ya que
cuenta con una plataforma más completa para la publicidad que se haga de los
proyectos inmobiliarios.

Figura 31. Promoción en Facebook.

Se iniciará la promoción en Facebook invirtiendo 3 soles por día. El aviso estará por

un tiempo de 10 meses en la etapa de pre- venta y venta con un costo de 900 soles; y

3 meses en la etapa de post venta con un costo de 270 soles. En total se invertirá en

la promoción en Facebook 1 170 soles (ver figura 30).

51
 YouTube. Es uno de los medios de comunicación más preferido por los clientes y
permite captar su atención con videos informativos y contenido de calidad.
Además, es un canal de ventas con mayor alcance.

Figura 32. Promoción en YouTube.

Se iniciará la promoción en YouTube invirtiendo 33 soles por día. El aviso estará

por un tiempo de 5 meses en la etapa de venta con un precio total de 4 940 soles

(ver figura 31).

6.2.4.2 Plataformas Inmobiliarias

El producto inmobiliario se realizará a través de anuncios en las destacadas plataformas

inmobiliarias, tales como “Urbania” y “A donde vivir”, ya que son sitios webs de

referencia para la industria inmobiliaria.

 Uso del portal inmobiliario “Urbania”, pues se pueden generar ventas importantes

por este medio, además los clientes pueden acceder a la información sobre la

variedad de departamentos que se tiene en venta, con información clara y concisa,

bien distribuida y con fácil acceso.

52
Figura 33. Presupuesto de gasto para la publicidad en Urbania

Se tomará el paquete premium que tiene un costo de 140 soles por mes. El aviso

estará por un tiempo de 17 meses con un costo total de 2 380 soles (ver figura 9).

 Uso de la plataforma “Adondevivir”, una de las plataformas inmobiliarias más

importantes en el Perú, a través de este medio digital nuestro proyecto podrá llegar

a más cantidad de personas interesadas en un inmueble.

Se tomará el paquete de aviso súper destacado que tiene un costo de 186.50 soles

por mes. El aviso estará por un tiempo de 7 meses con un costo total de 1 305.50

soles (ver figura 9).

Figura 34. Presupuesto de gasto para anunciar en adondevivir . Adaptado de "Adondevivir",2019.

53
6.2.4.3 Paneles Publicitarios.
 Uso de los panes publicitarios en lugares estratégicos y de transito masivo, como

avenidas, lugares donde se encuentra mayor público objetivo, de esta manera llegar

a mucha más gente.

Figura 35. Modelos de vallas publicitarias.

Se tomará el panel publicitario que tiene un costo de 9 900 soles por mes. El aviso estará

por un tiempo de 4 meses con un costo total de 39 600 soles (ver figura 9).

6.2.4.4 Flyers
La posibilidad de tocar la información y llevarlo produce un fuerte poder de retención en la

memoria siendo los mensajes más efectivos a comparación de los canales online. Además,

los Flyers pueden ser de diversos tamaños y formatos permitiendo que sean muy

manejables.

Figura 36. Costo promedio de volantes y brouchures.

54
Los precios de los volantes son de 85 soles el millar y de los brochures de 350 soles el

millar.

6.2.4.5 Cronograma
Figura 37.Gráfico resumen del total de costos empleados en publicidad durante 30 meses de publicidad.

55
En conclusión, el gasto total que se invertirá en las diferentes estrategias de promoción será

de 116 744 soles.

7 CONCLUSIONES

7.1 Distrito

El distrito de Magdalena del Mar es uno de los distritos mejor dotado para realizar un

proyecto inmobiliario. Se encuentra estratégicamente ubicado, es céntrico y de fácil acceso,

ofrece una increíble oferta educativa, de entretenimiento y salud, es un distrito sostenible y

eco amigable, mezcla lo tradicional con lo moderno, tiene ese toque de distrito con lugares

icónicos y con zonas modernas que demuestran el crecimiento de la capital, cuenta con

equipamiento urbano cerca, además de poseer espacios para la recreación y el turismo.

Según la situación inmobiliaria, el distrito se encuentra en el puesto 6 del ranking de

rentabilidad con un 5.2% lo que lo convierte en un lugar muy demandante para realizar un

proyecto inmobiliario.

Así mismo, según el análisis del ingreso per cápita en el hogar se concluye que existe un

predominio del nivel socio económico alto con 33.6 % y le sigue el medio alto con un 60.0

%. Estos datos son indicadores de que las personas que habitan en el distrito de Magdalena

del Mar cuentan con una posibilidad económica de adquisición alta, por lo que si sería viable

un proyecto inmobiliario residencial.

7.2 Competencia

Analizando la competencia, los departamentos que más se venden en el sector del terreno

seleccionado son los de uno, dos y tres dormitorios; es por eso que contamos con tres

productos en nuestro proyecto, departamentos de los tres tipos, para corresponder con las

necesidades del usuario de la zona. Con respecto a los servicios adicionales, todos los

proyectos cuentan con gimnasio y la mayoría de ellos tiene área de parrillas y piscina en la

56
azotea, servicios con los cuales también cuenta el proyecto realizado, y se decidió agregar

un área de coworking, para los usuarios que necesiten el espacio.

Figura 38.Comparación de las competencias.

57
7.3 Desarrollo del proyecto

En cuanto al aspecto legal, podemos concluir que el terreno es compatible con el su uso de

residencia de densidad media. Sin embargo, el porcentaje de área libre impide que

podamos aprovechar de manera más eficiente el área para poder generar más ganancias.

7.4 Aspecto Financiero

Se concluye que el proyecto es rentable, con un margen de venta de 17 %, en donde el

punto de equilibrio se da entre los meses 13 y 15, con una ganancia de $ 882 45. 00.

7.5 Aspecto Comercial

 Producto: El diseño del producto se elaboró tomando como referentes los productos

inmobiliarios de la competencia en tomando cono modelo el programa

arquitectónico, el área, el número de habitaciones y en acabados. A partir de aquí,

podemos concluir que nuestro producto entraría al mercado a competir con un

diseño moderno e innovador para satisfacer exitosamente las necesidades de

nuestros clientes.

 Plaza. Comparando las necesidades de plaza en estrategia de marketing con las

competencias, se necesita la compra de un módulo para caseta de ventas, sin

departamento piloto. El costo total del modelo SV6000 más acabados y mobiliario

es de S/. 23 950.

 Precio: Magdalena del Mar es uno de los distritos con mayor demanda inmobiliaria

pues poseen precios accesibles y con múltiples modos de pago, ofrecen múltiples

tasas de interés según la conveniencia del cliente, es por ello que se ha convertido

58
en una zona estratégica en donde los usuarios adquieren sus departamentos. Según

el análisis realizado de los datos obtenidos por el Banco de la Reserva del Perú y el

análisis de los precios de la competencia se llegó a la conclusión de que el precio

apropiado para el nuevo producto inmobiliario (departamentos) es de $ 2,100.0/m2,

siendo este precio acorde con el nivel socioeconómico del público objetivo.

 Promoción: Se han realizado diferentes estrategias de marketing para dar a conocer

nuestro producto inmobiliario, a través de redes sociales, plataformas inmobiliarias,

ferias inmobiliarias, vallas publicitarias y los flyers. Debido a que las competencias

analizadas emplean las mismas estrategias para vender sus productos, para así

atraer a los compradores y que el producto sea rentable.

59
8 ANEXOS

Plano de zonificación y alturas del Distrito de Magdalena del Mar

Figura 39.Plano de zonificación y alturas del distrito de Magdalena del Mar. Adaptado de <<planos
de zonificación de lima metropolitana y ordenanza de aprobación >>, por el Instituto Metropolitano
de Planificación, 2018

60
REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS

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1s0x9105c9a0b6bdb31d:0xee688db657b9e102!8m2!3d-12.0898387!4d-

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