Grupo Magdalena-Trabajo Final Apa
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FACULTAD DE ARQUITECTURA
ALUMNOS:
PROFESORES:
1
INDICE DE CONTENIDO
1 INTRODUCCIÓN..........................................................................................................8
1.1 Introducción.............................................................................................................8
2 ESTUDIO DE MERCADO..........................................................................................20
3.1 Ubicación...............................................................................................................32
3.1.1 Dimensiones, forma del terreno, plano ubicación y accesibilidad del terreno
escogido........................................................................................................................32
2
3.1.2 3Servicios en el entorno del terreno escogido:...............................................33
en su terreno..................................................................................................................37
..........................................................................................................................................38
6 ASPECTO COMERCIAL............................................................................................43
6.1.1 Producto.........................................................................................................43
6.1.2 Precio..............................................................................................................43
6.1.3 Plaza...............................................................................................................46
6.1.4 Promoción......................................................................................................46
6.2.1 Producto.........................................................................................................47
3
6.2.2 Precio..............................................................................................................49
6.2.3 Plaza...............................................................................................................51
6.2.4 Promoción......................................................................................................52
7 CONCLUSIONES........................................................................................................57
7.1 Distrito...................................................................................................................57
7.2 Competencia..........................................................................................................57
8 ANEXOS......................................................................................................................61
4
INDICE DE TABLAS
Tabla 2.Tabla de Ranking de rentabilidad por distrito. Adaptado de << Mercado de viviendas
5
INDICE DE FIGURAS
Figura 1.Mapas de ubicación a nivel nacional, regional, local y zonal. Adaptado de <<Patenta:
Figura 2.Plano del Distrito de Magdalena, en el que se visualiza los límites. Adaptado de <<google
maps>>............................................................................................................................................11
Figura 3.Plano del Distrito de Magdalena, en el que se visualiza las vías principales que lo conectan
Figura 5.Plano del Distrito de Magdalena, con las vías principales, la localización del sector en el
que se está trabajando y la ubicación de los hitos más importantes. Adaptado de "google maps" 13
Figura 6.Gráfico en el que se indica la oferta de departamentos nuevos según precio (en
Figura 7.Gráfico en el que se indica venta de departamentos nuevos según distrito (en unidades).
Adaptado de << Mercado de viviendas nuevas y oficinas prime en Lima Metropolitana>>, por
Figura 8. Plano estratificado a nivel de manzana por ingreso per cápita del hogar. Adaptado de
informática, 2016............................................................................................................................19
Figura 12.Ficha resumen de Proyecto Residencial Justo Vigil. Información obtenida en Urbania..30
6
Figura 15.Forma y área del terreno.................................................................................................33
Figura 21.Imagen sobre el ritmo de ventas deseado de la empresa para llegar a la meta planteada.
........................................................................................................................................................40
Figura 23.Precio de venta en US$ por m2. Adaptado de << Indicadores del Mercado Inmobiliario
Figura 24.Precio de venta en US$ por m2 según las competencias. Adaptado de <<
Figura 29. Ficha resumen de la estrategia de marketing - Precio de venta en US$ por m2 según el
........................................................................................................................................................51
........................................................................................................................................................54
7
Figura 35. Modelos de vallas publicitarias.......................................................................................55
Figura 37.Gráfico resumen del total de costos empleados en publicidad durante 30 meses de
publicidad........................................................................................................................................56
Figura 39.Plano de zonificación y alturas del distrito de Magdalena del Mar. Adaptado de <<planos
1 INTRODUCCIÓN
1.1 Introducción
El presente trabajo se realiza con la finalidad de ejecutar un análisis para un
8
Mar. El objetivo del encargo es realizar un estudio correspondiente al mercado
Figura 1.Mapas de ubicación a nivel nacional, regional, local y zonal. Adaptado de <<Patenta: Programa
Nacional de Patentes de Indecopi>>, por INDECOPI, 2018.
La población del distrito de Magdalena del Mar asciende, según el censo del año
estima que para el 2020 se encontrará en una tasa poblacional de 63,118 habitantes
68,320 habitantes.
Según el Índice de Desarrollo Humano publicado por el PNUD para el Perú el año 2007,
Magdalena del Mar ocupaba el puesto 8° en el ranking nacional por distritos (8 de 1,834
distritos del país) con un promedio de 0.7286, lo cual es un indicador bastante alto en el
país.
9
Este estudio señala que la esperanza de vida al nacer de un vecino de Magdalena es de
76.15 años, lo que lo hace el 25° distrito de mayor perspectiva de longevidad del país. El
160°), un logro educativo de 96.66% (puesto 21°) y un ingreso familiar per cápita de
S/.792.20 nuevos soles en promedio mensual (puesto 9°), según el Programa de las
La historia del distrito de Magdalena del Mar se remonta a los tiempos del cacique
Taulichusco, por ser parte de su señorío. Más tarde, en la época virreinal, fue asiento de las
En el año de 1535 se funda la Ciudad de Lima, después la Iglesia Católica inicia la labor de
María Magdalena, dando origen así al nombre de Magdalena a esta zona del valle bajo del
Rímac.
Juntas de Notables en los pueblos aislados de Lima, entre los que se encontraba Magdalena
Félix Dibós, emprenden la creación de una nueva ciudad y la fundan con el nombre de
Marbella.
No. 4101 crea oficialmente el distrito de Magdalena del Mar, con capital el pueblo del
ciudad.
10
En el desarrollo urbano de Lima, el distrito de Magdalena del Mar jugó un importantísimo
papel ya que fue el primer poblado y al mismo tiempo balneario, que se convirtió en un
polo de desarrollo, originándose luego y a partir del mismo, una serie de nuevas
urbanizaciones.
una altitud de 27 m.s.n.m, 77° 04´ 13¨ de latitud y 12° 05´ 03¨ de longitud. Limita al
norte con los distritos de Pueblo Libre y Jesús María, al este con San Isidro al sur
Figura 2.Plano del Distrito de Magdalena, en el que se visualiza los límites. Adaptado de <<google maps>>.
11
Figura 3.Plano del Distrito de Magdalena, en el que se visualiza las vías principales que lo conectan con el
resto de la ciudad. Adaptado de <<google maps>>.
El distrito se encuentra muy favorecido por su ubicación, ya que se encuentra en
una zona céntrica y estratégica. Cuenta con vías principales de acceso, como la Av.
La Marina, Av. Ejército, Av. Brasil, Av. Salaverry y Av. Javier Prado; además
12
1.4 Hitos urbanos
Cada rincón de la ciudad de Lima se encuentra lleno de lugares con tradiciones pintorescas
culturales y con muchos espacios para el disfrute al aire libre de sus pobladores.
Figura 4.Plano del Distrito de Magdalena, con las vías principales, la localización del sector en el
que se está trabajando y la ubicación de los hitos más importantes. Adaptado de "google maps"
Figura 5.Imágenes de los Hitos más importantes en el Distrito de Magdalena. Adaptado de "Lugares turísticos de
Magdalena del Mar", por VyV inmobiliaria, 2019.
13
1.5 Servicios que ofrece el distrito
La Municipalidad del distrito de Magdalena ofrece una serie de servicios y actividades que
segregación.
un servicio gratuito del Sistema de Atención Integral en los Gobiernos Locales, encargado
o Sanidad animal.
o Campañas de salud.
o Campañas caninas.
Mayor (CIAM) que tiene la finalidad de brindar atención integral a las personas adultas
14
mayores, y con ello mejorar su calidad de vida e integrarlos plenamente al desarrollo
integración.
familiar y sexual contra las mujeres y los integrantes del grupo familiar por su condición,
Municipalidad.
• Deporte: Ofrece talleres de: fútbol, capoeira, básquet, kunf fu, tae wkon do, karate,
• Desarrollo social y económico: Ofrece talleres de: Taller de tejido, taller de fiestas
la población una alternativa de formación integral que las capacite para lograr condiciones
15
De acuerdo con este cuadro, se evidencia que el distrito de Magdalena del Mar brinda
buenos servicios y equipamiento en favor del desarrollo, ya sea físico como emocional, de
De acuerdo con este cuadro, se evidencia que el distrito de Magdalena del Mar brinda
buenos servicios y equipamiento en favor del desarrollo, ya sea físico como emocional, de
Vías principales de acceso: Av. La Marina, Av. Brasil y Av. Javier Prado; y
SALUD
3 ES UN DISTRITO SOSTENIBLE
Con ese toque de distrito con lugares icónicos y con zonas modernas que
Salaverry.
6 PARQUES Y ZONAS TURÍSTICAS
16
Tabla 2.Tabla de Ranking de rentabilidad por distrito. Adaptado de << Mercado de viviendas nuevas y oficinas prime en
Lima Metropolitana>>, por BBVA research. 2018.
DISTRITOS RENTABILIDAD
San Miguel 5.9%
Cercado De Lima 5.8%
Pueblo Libre 5.8%
Lince 5.6%
Jesús María 5.5%
MAGDALENA DEL MAR 5.2%
Surquillo 5.2%
Los Olivos 5.2%
Ate 5.2%
Chorrillos 5.1%
Barranco 4.8%
Miraflores 4.6%
La Molina 4.5%
San Borja 4.3%
San Isidro 4.3%
Surco 4.2%
Breña 4.2%
La Victoria 4.1%
Nota: 1Se observa en la siguiente tabla que los distritos con mayor rentabilidad son: San Miguel, Cercado de Lima,
Pueblo Libre, Lince Jesús María y Magdalena del Mar.
17
Figura 6.Gráfico en el que se indica venta de Figura 7.Gráfico en el que se indica la oferta de
departamentos nuevos según distrito (en departamentos nuevos según precio (en unidades).
unidades). Adaptado de << Mercado de Adaptado de << Mercado de viviendas nuevas y oficinas
viviendas nuevas y oficinas prime en Lima
pequeñaprime
bajaenenLima
la Metropolitana>>, por BBVA research,
El distrito De Magdalena, presentó
Metropolitana>>, por BBVA research, 2019.
una 2019.
venta de departamentos nuevos,
pero aun así se posiciona en el 7to lugar en el top de ventas de los departamentos nuevos.
(figura 7). Sin embargo, en la oferta de departamentos nuevos según precio, presenta un
18
1.7 Análisis socio económico del distrito
ingreso per cápita al hogar. Estos son: estrato alto, estrato medio alto, estrato medio,
Figura 8. Plano estratificado a nivel de manzana por ingreso per cápita del hogar. Adaptado de <<Empadronamiento
Distrital de Población y vivienda>>, por el Instituto Nacional de Estadística e informática, 2016.
19
soles)
Alto 2 190.20 a más 31.7 33.6 37.1
Medio alto 1 330.10 – 2 190.19 60.9 60.0 55.2
Medio 899.00 – 1330.09 6.1 5.4 6.8
Medio Bajo 575.70 – 898.99 1.3 1.1 0.9
Baja Menor de 575.69 0.0 0.0 0.0
TOTAL 100.0 100.0 100.0
Nota: Cuadro en el que se indica la población y manzanas (unidades). Adaptado de <<Empadronamiento Distrital de
Población y vivienda>>, por el Instituto Nacional de Estadística e informática, 2013.
Según los datos obtenidos de plano estratificado a nivel de manzana se puede decir que
existe un predominio del nivel socio económico alto con 33.6 % y le sigue el medio alto
con un 60.0 %. Estos datos son indicadores de que las personas que habitan en el distrito
de Magdalena del Mar cuentan con una posibilidad económica de adquisición alta, por lo
2 ESTUDIO DE MERCADO
Estos terrenos en venta se encuentran en 3 de los 6 sectores del distrito, desde los ubicados
en el sector 1 cerca al límite con el distrito de San Miguel, hasta los que se ubican en el
límite con el distrito de San Isidro en el sector 6, la mayoría de estos terrenos se encuentran
Comercio Zonal. En cuanto a las alturas permitidas oscilan entre 2 hasta 10 pisos máximo.
Además, se puede observar que el precio por metro cuadrado varía según los sectores,
siendo los terrenos que limitan con San Isidro los más caros, tal como se muestra en la
tabla.
20
A partir de este previo análisis comparativo de la oferta de la tierra y del cálculo de la
rentabilidad de cada uno se obtuvo como mejor opción de inversión el terreno número 9,
21
ya que se encuentra ubicado en el sector 6, al frente de una de las avenidas más
importantes de Lima, la Av. Salaverry, en el límite con el distrito de San Isidro. El uso es
8 pisos. El precio por metro cuadrado es de $ 2 650.00, y el valor total del terreno es $ 1
444 250. como la mejor opción del mercado, tal como se muestra en la siguiente
infografía.
22
2.2 Análisis de las competencias
Con respecto a las competencias del sector 6 en el distrito de Magdalena del Mar, se
estos proyectos se encuentran cerca a la Av. Del Ejército, a excepción del proyecto We
Live, el cual se ubica en la Av. Javier Prado. Los proyectos cuentan con departamentos en
$77.600 y $149.500, los de tres dormitorios, entre $177.200 y $405.600, todo depende de
la zona donde están ubicados, y la cercanía que tienen con locales comerciales o avenidas
principales. El proyecto con los precios más elevados es Distrito27, ubicado en la Av.
Salaverry. Además, todos los proyectos cuentan con varios servicios adicionales, aspecto a
23
2.2.1 Cuadro resumen de las competencias
24
2.2.2 Infografía de la Ubicación de los Proyectos de las competencias
……. A3
25
2.2.3 Fichas de proyecto
26
Figura 10.Ficha resumen de Proyecto León de la Fuente 118
27
Figura 11.Ficha resumen de Proyecto Distrito 27
28
Figura 12.Ficha resumen de Proyecto Residencial Justo Vigil. Información obtenida en Urbania
29
Figura 13.Ficha resumen de Proyecto Malecón 120
30
3 DESARROLLO DEL PROYECTO
3.1 Ubicación
3.1.1 Dimensiones, forma del terreno, plano ubicación y accesibilidad del terreno
escogido.
El terreno se ubica en plena avenida General Salaverry (N° 15076), al costado del edificio
Toulouse Lautrec, en el distrito de Magdalena del Mar. A pocas cuadras del terreno se
encuentra la av. Alberto del Campo que es una vía colectora por donde transitan muchas
El terreno presenta una forma rectangular; cuenta con un solo lado libre que da hacia la
Av. Salaverry y que mide 18 metros, el fondo del terreno mide 20 metros y cuenta con un
31
Figura 15.Forma y área del terreno.
todos los servicios para brindar el confort máximo a los clientes. Con respeto al sector
educativo, cerca del proyecto está ubicado el Instituto Superior Toulouse Lautrec y el
Colegio Sor Rosa Larraburre. Al recorrer la Av. Salaverry, se pueden encontrar los locales
que brindan servicios financieros de todos los bancos (GNV, BBVA, Scotiabank, etc.).
Con respecto al comercio, en la misma avenida está ubicado el Centro Comercial Real
Plaza Salaverry, uno de los centros comerciales más importantes de Lima, en el que se
puede acceder a toda clase de servicios. Además, en la avenida Gral. Juan Antonio Pezet se
avenida Salaverry, por ejemplo, Sanna, Clínica El Golf y algunas veterinarias en la avenida
Nuestra Señora de la Medalla Milagrosa y el Parque Pera del Amor o el Club Lima Golf,
respectivamente.
32
Figura 16.Ficha resumen de Servicios del Entorno.
33
3.2 Aspecto legal
dicho proyecto. Este nos proporciona las bases sobre las cuales las instituciones construyen
documento previo que regula el diseño y las condiciones técnicas que afectarán el proceso
34
Figura 17: Certificado de Parámetros Urbanístico y Edificatorios del terreno
35
3.2.2 Analizar los Parámetros, zonificación y altura permitida del terreno
30/10/2017, indica el área del terreno ubicado en la Av. Salaverry N° 3180 de 545 m2, con
(RDM), siendo que por ser compatible con RDM, para uso Multifamiliar, con área mayor a
450.00 m2 y menor a 2 500.00 m2, la altura máxima se determina por la fórmula 1.5 (a +r),
donde “a” corresponde al ancho de la vía, y “r” al retiro, que en este caso es 5 m. Por ende,
porcentaje de área libre de 40% para uso residencial, es decir 218 m2 del total del terreno.
ello se debe señalar, el tipo de obra en este caso será Edificación nueva, con la modalidad
con evaluación previa por una comisión técnica. Además, dentro de los requisitos
comunes, se adjunta una copia del título de propiedad, previamente inscrita en Registros
Ingenieros del Perú este vale S/ 87.32 y te da derecho a dos revisiones. En cuanto a la
Para esta etapa de Desarrollo del Proyecto, se elabora la cabida de la plana típica. Tal como
Según, la cabida el terreno se retira 5 m de la vía, tiene 3 patios interiores con los cuales completa
los 218 m2 de área libre. Además, estos patios iluminaran y ventilaran distintos ambientes de los
37
dormitorio, 31 departamentos de 2 dormitorios y 4 dúplex. Además, de áreas comunes como zona
de parrillas y piscina.
con datos del proyecto, que el flujo económico es negativo hasta el mes 13 con
concluir que para lograr a la meta planteada se debe tener un ritmo de ventas
donde se vendan dos departamentos desde el cuarto hasta el doceavo mes y vender
38
Figura 20.Gráfico representativo del punto de equilibrio.
Figura 21.Imagen sobre el ritmo de ventas deseado de la empresa para llegar a la meta planteada.
Con respecto al proceso para el desarrollo del proyecto, se inició apreciando la oportunidad
del terreno, que culmina en la compra del mismo, mientras en el aspecto de gestión del
de negocio al banco y esperar la aprobación de crédito al proyecto. Por otro lado, después
En el aspecto de negocio inmobiliario, se inició con las ventas y la atención a los clientes,
que concluía con las firmas de contrato compra/venta. Se formalizaron también las
entregar los inmuebles a los clientes, los títulos y cumplir con el servicio postventa.
39
Figura 22.Flujograma del proceso de desarrollo del proyecto.
40
5.2 Estructura organizativa del proyecto
encuentra el Directorio cuyo propósito es cuidar los intereses de la empresa o en todo caso
a las personas que representa. En segundo lugar, está el Gerente General dentro de sus
funciones está mantener la rentabilidad del negocio, gestionar los recursos ante las
instituciones financieras, ser el jefe de las diversas gerencias. Trabaja de la mano con el
asesor legal, el cual se encarga de representar en material legales como pueden ser:
materias penales, comerciales, laborales. Luego se ubican las diversas Gerencias como:
las diversas fases del producto, desde el diseño innovador, atractivo al usuario, precios,
estrategias.
virtud de ello, planifican, organizan, controlan, ordenan las operaciones del comercio
41
6 ASPECTO COMERCIAL
6.1.1 Producto
Para el análisis del producto del mercado, se realiza una evaluación de necesidades con el
para familias más numerosas. Así pues, de manera detallada, los productos inmobiliarios
38.82 m2 y máximo de 64. 65 m2, departamentos de dos dormitorios con un área mínimo de
principal de los suelos a excepción de los baños y lavandería, pero en algunos proyectos
también de la cocina.
6.1.2 Precio
Para determinar el precio de venta ($) por metro cuadrado de los departamentos de la
propuesta inmobiliaria se realizó un análisis de los archivos del Banco de la Reserva del
Perú en su informe Indicadores del Mercado Inmobiliario durante los años 2013 - 2018.
Según el gráfico se observa que los datos obtenidos anualmente durante los seis años
precio de venta ($) por metro cuadrado. En el año 2013 el precio fue de $ 1,422.00 /m2,
42
Figura 23.Precio de venta en US$ por m2. Adaptado de << Indicadores del Mercado Inmobiliario >>, por Banco
Central de Reserva del Perú, 2018.
Así mismo, se realizó un análisis exhaustivo al precio de venta que ofrece la competencia
para contar con un referente de precio de venta por metro cuadrado para el proyecto en
producto “León de la fuente 118”, ubicado en la Calle león de la fuente 118 – Orrantia del
Mar, ofrece como precio un aproximado de S/. 7,848.1 - $ 2,328.8. De igual manera con su
segundo producto “Malecón 120”, ubicado en Avenida Malecón 120 - Salaverry, ofrece
con su producto “We live”, ubicado en la Avenida Javier Prado Oeste 770, ofrece como
precio aproximado por metro cuadrado de S/. 7,062.5 - $ 2,095.7. Como tercera
Justo Vigil”, ubicado en la Avenida Sánchez Carrión 151-157, ex Justo Vigil - Marbella,
ofrece su producto con un precio aproximado por metro cuadrado de S/. 6,693.4 - $
43
con su producto “Distrito 27”, ubicado en la Avenida Salaverry 3370, ofrece como precio
Figura 24.Precio de venta en US$ por m2 según las competencias. Adaptado de <<
https://nexoinmobiliario.pe>>, Nexo Inmobiliaria, 2019.
De acuerdo con los datos obtenidos y teniendo en cuenta el estudio realizado por el
Banco de la Reserva del Perú, se realizó un promedio con el total de los 5 cinco
precios por metro cuadrado que cuesta un departamento y se obtuvo como resultado
S/. 7,639.5 - $ 2,266.9 como costo de referencia. Por decisión del grupo y para
efectos positivos del trabajo se consideró que el precio por metro cuadrado sea $
44
6.1.3 Plaza
Como algunas de las competencias se encuentran aún en planos y no cuentan con caseta de
ventas ni con departamento piloto. Sin embargo, los proyectos que ya se encuentran en
construcción cuentan con caseta de ventas, mas no con departamento piloto, aspecto a tener
6.1.4 Promoción
De acuerdo al análisis de las competencias, estas utilizan como estrategias de marketing diferentes
medios de comunicación digital, tales como plataformas inmobiliarias como Urbania y Nexo
Inmobiliaria, redes sociales como YouTube y Facebook y uno de los espacios más efectivos y
utilizados para realizar las ventas son las ferias inmobiliarias como Nexo Inmobiliaria.
45
6.2 Estrategia de marketing propuesta
6.2.1 Producto
El primer producto es un departamento para una persona soltera, cuenta con una cocina y
42 m2. En cuanto a los acabados en el piso, se utilizará piso laminado en todos los
espacios a excepción del baño, en el cual se ha planteado el uso de cerámica rustica. En las
espacios: hall de ingreso, sala -comedor, cocina y lavandería, con 2 dormitorio y un baño.
En este producto el piso laminado es exclusivo para los dormitorios, y los pisos de los
46
Por
primer nivel, cocina con isla, sala-comedor, baño de visitas y lavandería. En el segundo
nivel se encuentra el dormitorio principal con baño propio y las 2 habitaciones restantes
con baño compartido. Es importante resaltar que este producto tiene fachada hacia la Av.
Salaverry y contará con balcones hacia ese frente. En cuanto a los acabados, el piso
laminado vuelve a ser participe en la mayoría de los espacios a excepción de la cocina, los
47
6.2.2 Precio
De acuerdo con los resultados obtenidos líneas arriba, se sabe que el precio por
El precio del departamento TIPO 1 es de $ 88,200 / S/. 207,234, con una cuota
una cuota doble lo que corresponde pagar es $ 464.6 - S/1,565.67 y los ingreso
El precio del departamento TIPO 2 es de $ 126,000 / S/. 424,620, con una cuota
3,383.52, si es una cuota doble lo que se debe pagar de $ 858.7 - S/ 2,893.76 y los
ingresos aproximados del usuario que adquiere el producto debe ser de $ 1,038.6-
S/. 3,500.
El precio del departamento TIPO 3 es de $ 201,600 / S/. 679,392, con una cuota
5,277.67, si es una cuota doble se debe pagar $ 1,339.5 - S/ 4,514.13 y los ingresos
5,500.
El banco que financiará el proyecto es el Banco Central del Perú (BCP), el plazo
para completar el pago del producto es de 20 años y en 240 cuotas. Con una tasa de
48
interés efectiva anual (TEA) del 15% y el tipo del seguro del cliente será
mancomunado.
Figura 29. Ficha resumen de la estrategia de marketing - Precio de venta en US$ por m2 según el tipo de departamento. Adaptado de <<
https://nexoinmobiliario.pe>>, Nexo Inmobiliaria, 2019.
49
6.2.3 Plaza
Comparando las estrategias de marketing de la competencia, se decidió por optar solo con
caseta de ventas como plaza para promocionar el proyecto. La cotización por la compra del
prefabricado móvil acristalado, con un área de 18m2, contiene una mampara de vidrio
temprano con puerta corrediza, dos luminarias, un interruptor y dos tomacorrientes dobles.
El módulo tiene un precio de S/.16 950. Además, se consideran los precios del mobiliario
de la caseta y los acabados que coinciden con los que se utilizarán en el producto. Todo
50
6.2.4 Promoción
La promoción por las redes sociales son una la manera efectiva de llegar a los clientes
Facebook. Es una de las mejores redes sociales para el negocio inmobiliario, ya que
cuenta con una plataforma más completa para la publicidad que se haga de los
proyectos inmobiliarios.
Se iniciará la promoción en Facebook invirtiendo 3 soles por día. El aviso estará por
un tiempo de 10 meses en la etapa de pre- venta y venta con un costo de 900 soles; y
3 meses en la etapa de post venta con un costo de 270 soles. En total se invertirá en
51
YouTube. Es uno de los medios de comunicación más preferido por los clientes y
permite captar su atención con videos informativos y contenido de calidad.
Además, es un canal de ventas con mayor alcance.
por un tiempo de 5 meses en la etapa de venta con un precio total de 4 940 soles
inmobiliarias, tales como “Urbania” y “A donde vivir”, ya que son sitios webs de
Uso del portal inmobiliario “Urbania”, pues se pueden generar ventas importantes
por este medio, además los clientes pueden acceder a la información sobre la
52
Figura 33. Presupuesto de gasto para la publicidad en Urbania
Se tomará el paquete premium que tiene un costo de 140 soles por mes. El aviso
estará por un tiempo de 17 meses con un costo total de 2 380 soles (ver figura 9).
importantes en el Perú, a través de este medio digital nuestro proyecto podrá llegar
Se tomará el paquete de aviso súper destacado que tiene un costo de 186.50 soles
por mes. El aviso estará por un tiempo de 7 meses con un costo total de 1 305.50
53
6.2.4.3 Paneles Publicitarios.
Uso de los panes publicitarios en lugares estratégicos y de transito masivo, como
avenidas, lugares donde se encuentra mayor público objetivo, de esta manera llegar
Se tomará el panel publicitario que tiene un costo de 9 900 soles por mes. El aviso estará
por un tiempo de 4 meses con un costo total de 39 600 soles (ver figura 9).
6.2.4.4 Flyers
La posibilidad de tocar la información y llevarlo produce un fuerte poder de retención en la
memoria siendo los mensajes más efectivos a comparación de los canales online. Además,
los Flyers pueden ser de diversos tamaños y formatos permitiendo que sean muy
manejables.
54
Los precios de los volantes son de 85 soles el millar y de los brochures de 350 soles el
millar.
6.2.4.5 Cronograma
Figura 37.Gráfico resumen del total de costos empleados en publicidad durante 30 meses de publicidad.
55
En conclusión, el gasto total que se invertirá en las diferentes estrategias de promoción será
7 CONCLUSIONES
7.1 Distrito
El distrito de Magdalena del Mar es uno de los distritos mejor dotado para realizar un
eco amigable, mezcla lo tradicional con lo moderno, tiene ese toque de distrito con lugares
icónicos y con zonas modernas que demuestran el crecimiento de la capital, cuenta con
rentabilidad con un 5.2% lo que lo convierte en un lugar muy demandante para realizar un
proyecto inmobiliario.
Así mismo, según el análisis del ingreso per cápita en el hogar se concluye que existe un
predominio del nivel socio económico alto con 33.6 % y le sigue el medio alto con un 60.0
%. Estos datos son indicadores de que las personas que habitan en el distrito de Magdalena
del Mar cuentan con una posibilidad económica de adquisición alta, por lo que si sería viable
7.2 Competencia
Analizando la competencia, los departamentos que más se venden en el sector del terreno
seleccionado son los de uno, dos y tres dormitorios; es por eso que contamos con tres
productos en nuestro proyecto, departamentos de los tres tipos, para corresponder con las
necesidades del usuario de la zona. Con respecto a los servicios adicionales, todos los
proyectos cuentan con gimnasio y la mayoría de ellos tiene área de parrillas y piscina en la
56
azotea, servicios con los cuales también cuenta el proyecto realizado, y se decidió agregar
57
7.3 Desarrollo del proyecto
En cuanto al aspecto legal, podemos concluir que el terreno es compatible con el su uso de
residencia de densidad media. Sin embargo, el porcentaje de área libre impide que
podamos aprovechar de manera más eficiente el área para poder generar más ganancias.
punto de equilibrio se da entre los meses 13 y 15, con una ganancia de $ 882 45. 00.
Producto: El diseño del producto se elaboró tomando como referentes los productos
nuestros clientes.
departamento piloto. El costo total del modelo SV6000 más acabados y mobiliario
es de S/. 23 950.
Precio: Magdalena del Mar es uno de los distritos con mayor demanda inmobiliaria
pues poseen precios accesibles y con múltiples modos de pago, ofrecen múltiples
tasas de interés según la conveniencia del cliente, es por ello que se ha convertido
58
en una zona estratégica en donde los usuarios adquieren sus departamentos. Según
el análisis realizado de los datos obtenidos por el Banco de la Reserva del Perú y el
siendo este precio acorde con el nivel socioeconómico del público objetivo.
ferias inmobiliarias, vallas publicitarias y los flyers. Debido a que las competencias
analizadas emplean las mismas estrategias para vender sus productos, para así
59
8 ANEXOS
Figura 39.Plano de zonificación y alturas del distrito de Magdalena del Mar. Adaptado de <<planos
de zonificación de lima metropolitana y ordenanza de aprobación >>, por el Instituto Metropolitano
de Planificación, 2018
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REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS
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Lima Metropolitana a nivel manzana, según ingreso per cápita del hogar según
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