TEMA 10: Catastro

10.1. Introducción y conceptos.

El Catastro es el registro público sistematizado de los bienes inmuebles de una

jurisdicción.
El Catastro se puede definir como un sistema de información del territorio, que
contiene los datos físicos, jurídicos y económicos de todos los bienes inmuebles. Se le
considera como una Base de Datos inmobiliaria, al servicio de todas las
Administraciones y del ciudadano. Su objetivo es constituir un registro territorial, con la
finalidad de capturar información, incorporarle valor añadido y distribuirla y publicitarla.
Tiene la finalidad de darle la “publicidad” a la parcela y garantizar los derechos
reales, a una justa y equitativa contribución de las cargas fiscales, y sirve de base
indispensable para la planificación del ordenamiento territorial y la obra publica. Ello
supone una metodología para instrumentarlo, una larga y compleja tarea para
ejecutarlo, una organización administrativa para conservarlo, y un aporte constante de
información para mantenerlo actualizado.
Es en el Catastro donde la cosa inmueble nace a la vida jurídica, donde se
conserva o se transforma y donde se extingue, acontecimientos que requieren una
constatación objetiva en el terreno ( la mensura) y un instrumento que la exteriorice, (el
plano de mensura). Por eso suele decirse que la mensura es la célula generadora del
catastro.
La palabra "Catastro”, en su acepción más corriente, se la vincula a la idea:
"Cobro del impuesto inmobiliario" (impuesto a la tierra). La gente común lo conoce e
identifica con esa finalidad. En este sentido, es un registro que refleja la situación
prevaleciente de los valores inmuebles, sobre los que el Estado podrá establecer
gravámenes proporcionales a tales valores y exigir tributo a sus responsables. Trata de
cubrir la necesidad del Estado de distribuir la carga pública en función de la capacidad
contributiva de los ciudadanos, tomando como índice de esa capacidad el valor de la
propiedad inmueble.
Sin embargo, el Catastro tiene otras funciones, no tan conocidas o difundidas
como la del impuesto inmobiliario. Una de ellas, es el registro geométrico (físico) de la
propiedad inmueble. También, al reflejar en sus registros gráficos y alfanuméricos el

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"estado parcelario" del territorio en forma completa, el Catastro permite referenciar
espacialmente múltiples informaciones ligadas a la parcela.

10.2. Finalidad del Catastro.

a) Registrar la ubicación, límites, dimensiones, superficie y linderos de los

inmuebles, con referencia a los derechos de propiedad emergentes de los títulos
invocados o de la posesión ejercida. Establecer el estado parcelario de los inmuebles, y
verificar su subsistencia conforme lo establecen las legislaciones locales, y regular el
ordenamiento territorial.
b) Publicitar el estado parcelario de la cosa inmueble.
c) Registrar y publicitar otros objetos territoriales legales.
d) Conocer la riqueza territorial y su distribución.
e) Elaborar datos económicos y estadísticos de base para la legislación tributaria
y la acción de planeamiento de los poderes públicos.
f) Registrar la incorporación de las mejoras accedidas a las parcelas y
determinar su valuación.
g) Determinar la valuación parcelaria.
h) Contribuir a la adecuada implementación de Políticas Territoriales,
Administración del Territorio, Gerenciamiento de la Información Territorial y al
Desarrollo Sustentable.

El Catastro tiene una gran importancia para cualquier país. Es un inventario, una
fuente de información sobre los bienes inmuebles, con sus características descriptivas
físicas, la titularidad de los mismos, sus usos, su valor, y acostumbra a ser la base
sobre la cual se fundamenta el sistema fiscal que se proyecta sobre la propiedad
inmobiliaria. Disponer de un buen catastro es una necesidad indiscutible e indiscutida y
llega a ser un instrumento de gran utilidad para las Administraciones Públicas y la
sociedad en general, además de complementar el marco de seguridad jurídica
necesario para el tráfico inmobiliario y para el desarrollo económico de los países.
Si nos preguntamos porque debe existir el catastro, la respuesta es inmediata,
según la ONU, el progreso de los pueblos se mide por el estado de sus catastro. Un
país organizado, debe contar con esta herramienta para poder planificar su futuro.

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10.3. Orígenes del Catastro.

El hombre siempre ha tenido la necesidad de ejercer los límites y las

características para ubicarse y vivir en la tierra en que habita. Para tal propósito, se
ideó el Catastro, que consiste en un inventario de bienes e inmuebles, conteniendo
todos los datos relativos a la descripción de estos bienes, a la producción, a la renta y a
las personas que los poseen.
El Catastro permite proporcionar información primaria, para que el gobierno
prepare y ejecute sus políticas de desarrollo, como lo es la titularidad o dominio de la
tierra, distribución de la tierra, planificación del desarrollo urbano, estadística territorial,
el control de las transacciones sobre la tierra, salubridad o trabajos de ingeniería e
imposición de impuestos. Lo anterior, resulta de suma importancia para el crecimiento y
desarrollo de una sociedad.
Los orígenes del Catastro se sitúan en el antiguo Egipto y se conoce desde el
año 2.700 antes de Cristo. La topografía tiene sus orígenes como ciencia en Grecia, de
donde se tienen escritos desde 100 años antes de Cristo. La Evolución se situó, a lo
largo de los siglos I, II, III de la era cristiana, durante el Imperio Romano. Hasta el siglo
IV, cuando el escritor Inocencio compuso el libro "Arte de Medir las Tierras", por lo que
son los romanos, en el siglo IV después de Cristo, quienes establecen el primer
Catastro, denominado "Tabulares Censulares".
Durante la Época Feudal, el Catastro no tiene mayores avances, sino que es
hasta el siglo XI, en que la topografía toma vigencia con las mediciones de las tierras.
Producto de las controversias despertadas en las diferentes teorías sobre la forma del
planeta.
Durante la Revolución Francesa, se levantaron con exactitud numerosos planos
y cartas con fines militares. En Europa, sobresalía Alemania con los mapas y planos de
sus territorios.
En el siglo XIX no hay datos que reflejen o den origen sobre la labor catastral,
pues la Topografía se consideró modesta en sus inicios. En las primeras décadas de
1.900, se consideró que era muy rudimentaria y empírica, pues no existía un centro de
instrucción formal, afectándose así la labor catastral.
El Catastro es una institución muy antigua, tal es así que hay referencias de
documentos catastrales en tiempos de los caldeos, egipcios, fenicios y romanos. Se
encontró en Tello, en Asia, una tablilla elaborada por los caldeos, en el año 4.000 antes

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de Cristo que contenía el plano y la descripción de la ciudad de Dunghi. Y en Egipto,
con el fin de reconocer y replantear los límites de los inmuebles que habían sufrido
inundaciones en las orillas del Nilo, aparece el primer catastro jurídico, que a la vez se
ha considerado como el primer paso del registro público.
El Emperador Constantino el Grande que reinó entre los años 306 a 337 de esta
era, estableció un catastro con el fin de garantizar y proteger la propiedad. Ya en la
época moderna, el Catastro se ha desarrollado con la idea de que es el medio más
eficaz para conocer la situación de la propiedad inmobiliaria y establecer la base de
impuestos sobre la tierra con el fin de obtener un mejor recaudo.

10.4. La Parcela:

Se define a la parcela como la cosa inmueble de extensión territorial continua,

sobre la que se aplica un derecho de propiedad o posesión, la cual debe ser definida y
representada en un documento cartográfico inscripto en el organismo catastral.
Sobre la parcela territorial objeto de registración en el catastro se aplican los
títulos de propiedad o posesión estableciendo una correspondencia entre la parcela
objeto del derecho y la persona sujeto del derecho. El documento que acredita el
derecho de propiedad, es el titulo.
El titulo de propiedad es el elemento legal básico para determinar: la situación de
los propietarios, los datos geométricos que se transcriben en el mismo, conocer si el
bien se encuentra afectado por algún derecho real como servidumbre, hipoteca, o
alguna restricción al dominio y la constatación que los datos del titulo sean los mismos
que los que estén registrados. Significa establecer el estado parcelario del bien.
El estado parcelario se establece a través de la mensura, único modo de
determinar la aplicación territorial del derecho. El documento derivado es el plano de
mensura, aprobado por autoridad administrativa o judicial pertinente y registrado en el
organismo catastral.
La transferencia del derecho real de dominio se hace mediante Escritura Publica
y se inscribe en el Registro de la Propiedad Inmueble. En el país la Escritura Publica la
realizan los Escribanos o Notarios.

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10.5. Mensura:

Es la determinación, medición, ubicación y documentación en un plano de los

inmuebles y sus límites conforme a las causas jurídicas que los originan, es decir la
aplicación del Título de propiedad al terreno propiamente dicho.
Vale decir que en pocas palabras realizar una mensura de un terreno, significa
determinar su ubicacion y llevar las medidas y superficies del título al mismo.
Inversamente, un plano de mensura puede ser base para la confección de un título, tal
es el caso del fraccionamiento de tierras para loteos, urbanizaciones, etc.
La delimitación de los derechos reales sólo puede hacerse por Mensura, que a
su vez constituye una de las bases más importantes para el establecimiento de la
Publicidad formal de los Derechos Reales dando estabilidad y seguridad al sistema.
A través de la mensura se logra la unívoca ubicación y deslinde de las
propiedades, materializándose la extensión territorial del derecho aplicado.
La existencia de Mensura vigente es condición fundamental para que subsista la
Parcela, sin Mensura no hay Parcela.

Nomenclatura Catastral es la designación numérica o alfanumérica que permite

la ubicación de la parcela. Es un sistema de símbolos, con una estructura lógica tal que
permite la individualización de cada parcela y el ordenamiento de antecedentes
catastrales, y que dicha estructura este relacionada con la ubicación relativa de las
parcelas. O sea, conociendo su nomenclatura catastral, podemos rápidamente ubicarla
en el terreno o recíprocamente partiendo de su ubicación, determinaremos sus
símbolos y en consecuencia sus antecedentes. Ella es al territorio como el DNI es a las
personas.

10.6. El Catastro y el Registro de la Propiedad Inmueble.

CATASTRO: es el Registro Público donde se publicita el estado de HECHO de

la cosa inmueble en relación con el derecho de los títulos invocados o de la posesión
ejercida. Es el organismo encargado de dar estabilidad a los títulos en el territorio, la
eficacia del mismo esta medida por la exactitud de los datos físicos que surjan de él. En
la Provincia de Entre Ríos es el organismo que da publicidad a la Parcela.

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 REGISTRO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE: es el Registro Público donde se
inscriben la constitución, modificación o extinción de los derechos reales, refleja el
estado de DERECHO de la cosa inmueble. La finalidad del Registro es proporcionar
plena seguridad en el tráfico jurídico inmobiliario ya que publicita la situación jurídica
del bien inmueble y esto lo hace oponible a terceros.
Derechos Reales son aquellos derechos subjetivos (de las personas o sujetos)
que recaen directamente sobre las cosas. Es el derecho que tiene una persona sobre
una cosa en virtud de una determinada relación jurídica.

Los Catastros complementan a los Registros, proporcionándoles la constancia

de la Existencia Real y Estado de Posesión de los inmuebles que son objeto de los
actos jurídicos y los Registros complementan a los Catastros informándoles de los
Derechos Reales que puedan llegar a invocarse sobre los inmuebles cuya existencia
surge de las mensuras registradas.
Toda persona que quiera invertir en bienes inmuebles, siempre busca que su
inversión reciba, como corresponde, garantías de seguridad, tanto en lo jurídico como
en lo físico. Es por ello que en concordancia con la legislación vigente, cuando dos o
más personas deciden realizar una transacción inmobiliaria, deben indefectiblemente
requerir los servicios de un notario (escribano), quien en virtud de su incumbencia
profesional se halla facultado legalmente para dar fe del acto y de los documentos que
dicho acto genere, de los cuales deja constancia en su Protocolo.
Ahora bien, si los documentos emergentes de la transacción se mantienen
únicamente dentro de la órbita de dicho protocolo, se transforman en “privados” y
solamente son válidos para las partes intervinientes, pero si tal documentación resulta
inscripta en el Registro de la Propiedad Inmueble, a través de esa registración, se
produce la publicidad del acto, requisito indispensable para que la misma adquiera la
condición de Instrumento Público y por ende, resulte oponible a terceros, condición que
brinda la garantía jurídica de la existencia de un derecho, que relaciona a una persona
con la cosa inmueble.
Pero la existencia de un derecho sobre un bien no significa que éste pudiera
existir o que posea en plenitud las características que dicho derecho expresa y es allí
donde entra a jugar el Catastro Territorial. El Catastro Territorial también es una entidad
registral, como el Registro de la Propiedad, pero de características diferentes, habida
cuenta que su función es la de identificar al bien, identificación que se manifiesta a

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través de la relación entre el hecho y el derecho. Tal identificación se produce como
resultado de la registración de la ubicación del inmueble y de las características
dimensionales que presenta, entre otros aspectos, circunstancia que posibilita
relacionar al hecho o realidad de la cosa en sí con el derecho o legalidad de aquella,
registro en el que se incluyen todos los elementos que conforman y definen al Objeto
Territorial Legal, entendiéndose por tal al conjunto de elementos que determinan un
espacio físico, sobre el cual se pueden constituir derechos reales, razón de ser de la
existencia del Registro de la Propiedad Inmueble y de la Dirección General de Catastro.
En el Registro de la Propiedad se inscriben los derechos reales, que relacionan
a las personas con las cosas inmuebles, otorgando seguridad jurídica respecto de esa
relación, mientras que el Catastro Territorial, a través de la identificación de la cosa,
aporta la seguridad física de que ésta existe, dónde y cómo.
Es por esa razón que el escribano da fe de un acto y de los documentos que de
él surjan, mientras que el agrimensor, como Fedatario Territorial, da fe de la existencia
real de la Parcela.

10.7. Aspectos del Catastro: Físico, Jurídico, y Económico.

La ejecución, mantenimiento y actualización del Catastro Territorial como

organismo de registración del Estado se hace sobre los tres 3 aspectos básicos que lo
definen: Físico, jurídico y económico.
Aspecto Físico: Se establece un conjunto de operaciones que permiten
determinar la unidad de registración catastral de manera individual (Estado Parcelario)
o colectiva (ejecución o mantenimiento de un catastro), lo que implica conocer su:
Identificación a través de la nomenclatura catastral.
Localización respecto a un sistema de referencia
Conocer sus medidas y superficie
Representación gráfica
Aspecto Jurídico: Identificación del titular o poseedor, por aplicación de los
derechos reales y/o posesorios. Sobre la parcela territorial objeto de registración en el
catastro se aplican los títulos de propiedad o posesión estableciendo una
correspondencia entre la parcela objeto del derecho y la persona sujeto del derecho. El
documento que acredita el derecho de propiedad, es el titulo.

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 Aspecto Económico: La función valuatoria, a cargo del Catastro consiste por un
lado en asignar precio / valor a los inmuebles y consecuentemente aportar la base
imponible para el cálculo del impuesto inmobiliario, otros tributos y tasas; por el otro, el
conocimiento del valor económico del territorio permite establecer adecuadas políticas
de acción de gobierno y lograr justicia tributaria.
Para lograr la justicia tributaria, el principio básico fundamental es la equidad. En
otros términos, que el Estado en la administración de su territorio, pueda realizar una
equitativa distribución de las cargas fiscales.
Debido a que el valor del inmueble no se mantendrá estático, por modificaciones
en el estado parcelario que inciden directamente en la valuación, es necesario realizar
estudios periódicos para la actualización de este registro.
Si bien el impuesto, que es gravamen exigido por el estado sobre todo tipo de
bienes, esta en relación directa con el valor de la parcela, este es el resultado de la
aplicación de la alícuota (porcentaje), mediante leyes impositivas anuales, fijada por el
poder ejecutivo, sancionada y promulgada por el poder legislativo, en la que se
establece la forma y modo del impuesto inmobiliario. Por lo tanto el responsable del
mismo es la Dirección de Rentas de cada jurisdicción.

10.8. Catastro Tradicional y Catastro Digital

El desarrollo tecnológico de los últimos años, ha mejorado notablemente las

técnicas de las que se vale el catastro para sus fines; tales como los avances en la
teoría de la información, en los sistemas de información geográfica y su aplicación a
sistemas de información territorial, el GPS para la consolidación de redes de apoyo
para tareas cartográficas y catastrales y las enormes posibilidades que brinda la
Fotogrametría y la Teledetección en este campo.
Todos estos avances están hoy, al alcance de muchas administraciones
catastrales.

10.9. El Catastro y los Sistemas de Información Geográficos (G.I.S.)

En las últimas décadas las tecnologías de la información y la comunicación han

revolucionado el desarrollo, implementación, almacenamiento y distribución de la
información mediante la utilización de diferentes medios. Los Sistemas de Información

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Geográfica (SIG) como bases de datos geográficas, han evolucionado rápidamente
ligados al crecimiento de las tecnologías de la información, ofreciendo e integrando
cada vez más aplicaciones técnicas para la gestión y procesamiento de los datos
espaciales en el software.
Los SIG posibilitan la conformación de un sistema flexible de manejo complejo
de la información, con capacidad de integración de fuentes diversas y actualización
permanente; en contraposición a las modalidades fragmentadas de administración de
la información, que generan: duplicación de registros, desactualización, esfuerzos
paralelos, dispersión de información, incompatibilidad de formatos, inaccesibilidad a los
datos y desaprovechamiento de recursos.

10.10. El Catastro y La Georeferenciación

Se denomina Georreferenciación al conjunto de operaciones técnicas destinadas

a vincular de manera biunívoca, un punto cualquiera de la superficie terrestre con un
marco de referencia convencional.

Una Parcela esta Georreferenciada cuando se calculan todas las coordenadas

de sus vértices a través de la Proyección adecuada.

La georreferenciación es un aspecto fundamental en el análisis de datos

geospaciales, pues es la base para la correcta localización de la información de mapa
y, por ende, de la adecuada fusión y comparación de datos procedentes de diferentes
sensores en diferentes localizaciones espaciales y temporales. Por ejemplo, dos
entidades georreferenciadas en sistemas de coordenadas diferentes pueden ser
combinables tras una apropiada transformación afín (bien al sistema de coordenadas
del primer objeto, bien al del segundo).

Actualmente la Dirección de Catastro de la Provincia de Entre Ríos exige la

georreferenciación de las mensuras de los inmuebles que posean una superficie
superior a 100Ha, teniendo previsto ir incorporando con el tiempo la georreferenciación
de parcelas mas chicas, hasta llegar a la totalidad de las mismas.

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