Derecho Registral

El derecho registral es un conjunto de normas jurídicas que regulan las relaciones entre
personas y cuyo fin es la publicidad registral (que no es más que el derecho que tiene una
persona de informarse de los actos de la vida pública), brindando así seguridad jurídica a
las personas.

Caracteres
1. Es de orden público.
2. Es protector y legitimado.
3. Es regulador.

  

Divisiones

 Publicidad Registral Notificativa: notifica a determinadas personas de ciertos

actos jurídicos, sirve para que un acto jurídico no este viciado de nulidad absoluta.
 Publicidad Registral Declarativa: Da fe pública ante terceros de que un derecho le
pertenece a determinada persona.
 Publicidad Registral Constitutiva: da fe pública de la constitución o creación de
un hecho que tiene consecuencia jurídica y que ese derecho le pertenece a una
determinada persona.

      

Importancia
El Estado venezolano por la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, debe
garantizar a sus nacionales un ambiente de seguridad para que puedan hacer negocios
jurídicos. Por esto crea un sistema de registros para controlar a sus nacionales y crear un
ambiente de tranquilidad.

  

Sistemas Registrales y su origen

Según Sanz Fernández: "Sistema Registral”, es el conjunto de normas que en un
determinado país regulan las formas de publicidad de los derechos reales sobre los bienes
inmuebles a través del Registro de la Propiedad, así como el régimen y organización de esta
institución. Lo cual dicho en forma sintética sería el conjunto de normas reguladoras de la
institución del Registro de la Propiedad, tanto desde un punto de vista sustantivo, es decir,
el valor de los asientos como forma de constitución o publicidad de aquellos derechos,
como desde un punto de vista formal, es decir, la organización y el régimen del Registro".
      

El Sistema Registral venezolano, sus caracteres y críticas

El Sistema Registral venezolano es mixto ya que reúne características de diversas clases de
sistemas, como lo son los sistemas de oponibilidad de lo inscrito, sistema convalidante,
sistema constitutivo de folio personal, sistema de inscripción y sistema de trascripción.
Como hay predominio de ciertas características podemos afirmar que en ese sentido el
sistema venezolano posee predominio de los sistemas convalidante y de folio personal. Se
dice que es un sistema convalidante porque además de la oponibilidad de lo inscrito,
establece a favor de quien inscribe una presunción legal relativa o "iuris tantum" acerca de
la veracidad (coincidencia entre a la verdad real y la registral) e integridad del contenido
del registro, es decir, que comprende la titularidad del derecho en todos sus aspectos
jurídicos en cuanto a contenido y legitimidad del titular, y la forma exigida si fuese el caso.
Se dice que es un sistema de folio personal porque las inscripciones regístrales se organizan
tomando como elemento clasificador a las personas (naturales o jurídicas). En la práctica
del Derecho el sistema venezolano puede considerarse mixto, debido a que exige la
inscripción, al respecto el artículo 1924 del Código Civil Venezolano dice: "los
documentos, actos y sentencias que la Ley sujeta a las formalidades del registro y que no
hayan sido anteriormente registrados, no tienen ningún efecto contra terceros, que, por
cualquier título, hayan adquirido y conservado legalmente derechos sobre el inmueble.
Cuando la Ley exige un título registrado para hacer valer un derecho, no puede suplirse
aquel con otra clase de prueba, salvo disposiciones especiales". Es de destacar que el
legislador venezolano se refiere a inmuebles especialmente en este artículo, pero también
nos remite al artículo 1920 ejusdem, referente a los actos que por disposiciones especiales
deben registrarse, someterse a las formalidades del registro y de los títulos que deben
registrarse.
También hay que considerar que el sistema venezolano sigue el criterio de oponibilidad a
terceros en cuanto a que "los instrumentos privados, hechos para alterar o contrariar lo
pactado en instrumento público, no producen efecto sino entre los contratantes y sus
sucesores a título universal. No se los puede oponer a terceros" (Art. 1362 C. Civil).
En Venezuela el instrumento público hace plena fe, así entre partes como respecto de
terceros, mientras no sea declarado falso, 1º de los hechos jurídicos que el funcionario
público declara haber efectuado, si tenía facultad para efectuarlos, 2º de los hechos
jurídicos que el funcionario público declara haber visto u oído, siempre que esté facultado
para hacerlos constar (Art. 1360 ejusdem). Mucho se ha hablado de lo típico y
característico que resulta el sistema registral de trascripción, aquí podemos incluir los
siguientes sistemas (Francés, Italiano, etc.). Todo lo antes expuesto reside en la solución
dada al supuesto de pugna entre títulos incompatibles cuando el de fecha posterior acudió
primero al Registro.
El artículo 1924 del C. Civil expresa tácitamente que la no-inscripción de un adquirente,
constituye una apariencia negativa digna de tutela. Indudablemente que los Registros de la
propiedad inmueble tienen como función primordial la de dar seguridad al comercio de
dichos bienes, por esto la publicidad registral, crea una apariencia legitimadora suficiente
como para proteger a quien en ella confía, orientando y dando a conocer los derechos reales
a los interesados (terceros).
Esto justifica el hecho de que la gran mayoría de los registros inmobiliarios estatuyen sólo
una presunción de exactitud a favor de lo que ellos manifiestan, para así garantizar el
tráfico jurídico de los bienes inmuebles; ya que cuando el contenido registral está en
desacuerdo con la realidad jurídica, se presume verdadero (con presunción iure et de jure).
En consideración a lo antes expuesto, se debe decir que el registro se considera íntegro, o
sea, de acuerdo con la presunción antes citada, pero no exacto; pues siempre existe una
posibilidad de amenaza latente, de impugnación al que inscribió su adquisición.
Las mismas pueden ocurrir por genealogía de los titulares regístrales y la sucesión de
títulos. Por ejemplo, cuando se anula una compraventa por vicios de consentimiento o
incapacidad del enajenante, entonces la nulidad alcanza a todos los adquirentes, no teniendo
importancia el hecho de que hayan registrado o no su adquisición. Por otra parte, cuando
existe conflicto de Derecho entre dos causahabientes, este problema debería resolverse a
favor del primero que registró; basándose en el principio el derecho es mejor (Prior
temporepotier iure).
Relacionando este principio de prioridad en que existen derechos reales sobre el mismo
bien, ocurre una prelación temporal entre los causahabientes; ya que existirían derechos
reales imposibles de coexistir. Esto provoca un efecto de exclusión, lo cual se ajusta a que
el Ordenamiento Jurídico establece que el segundo adquirente no podrá devenir en titular
del derecho enajenado. Por otra parte, cuando se verifica una doble enajenación, el seguido
causahabiente que se adelante a registrar su título adquisitivo, o que sea el único en hacerlo,
se constituye en el titular del derecho enajenado a su favor, yendo esto en detrimento del
primer causahabiente que, siendo desde el punto de vista civil el verdadero titular, resulta
despojado de su titularidad, por haber actuado con negligencia o descuido, al no inscribir su
propio título adquisitivo.
Tal conclusión, está de acuerdo con lo previsto en el artículo 1924 del Código Civil
Venezolano. Apunta Messineo, "La Ley atribuye a la trascripción una función
discriminadora entre varios derechos en conflicto o concurrentes que implica la derogación
del principio de prioridad que opera a favor del derecho subjetivo del primer causahabiente,
y da preferencia al derecho subjetivo del segundo o ulterior causahabiente".

Principios Registrales
Para el jurista Roca Sartré, por principios hipotecarios se debe entender "el resultado de la
sintetización o condensación técnica del ordenamiento jurídico hipotecario en una serie
sistemática de bases fundamentales, orientaciones capitales o líneas directrices del sistema.

Para Hernández Gil: principio inmobiliarios o hipotecarios "son el conjunto de normas

jurídicas fundamentales organizadoras del régimen de Publicidad Inmobiliaria". Para Sánz
Fernández: principios inmobiliarios o hipotecarios son las reglas fundamentales que sirven
de base al sistema hipotecario de un país determinado y que pueden determinarse por
inducción o abstracción de los diversos preceptos de un derecho positivo. El Registro de
Propiedad es la máxima Institución Jurídica para publicidad, seguridad, garantía y
movilidad de actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales, y no con una
mera institución jurídica que tenga por objeto la inscripción o anotación de actos y
contratos relativos a los mismos. Dicha institución existe en todo el mundo, pudiéndose
medir el valor y eficacia de los actos y contratos según se apliquen una serie de principios
bases fundamentales, orientaciones principales o presupuesto que son resultado de la
autorización o condensación técnica de los ordenamientos jurídicos inmobiliarios.

  

Principios Registrales Generales

Principio de Inscripción: 
En los Sistemas de Fuerza Formal de Registro, la inscripción es el elemento
básico para que se produzca la constitución, transmisión, modificación o
extinción de los derechos reales sobre los bienes inmuebles. En los Sistemas de
Transcripción, la inscripción no es factor esencial o constitutivo para que los
derechos reales se produzcan, a excepción del de Hipoteca
Principio de Especialidad:
Este principio no es aplicable en Venezuela; pero su concepto es el siguiente: "El
Principio de la Especialidad, descansa en la finca inmatriculada (a cada finca un
folio), en el derecho o derechos inscritos sobre la misma y en el titular de ellos.
Este principio, no solamente es importante para la eficacia legal de los asientos
regístrales, sino para la labor organizada administrativa de los Registros
Públicos. El hecho de que se aplique este principio permite clasificar el sistema
en Sistema de Folio Real (a cada finca un folio) o en caso de que no se aplique
en Sistema de Folio Personal (a cada operación un folio)".
Principio de Fe Pública:

Principio de Legalidad:

Principio de Prioridad: 

Principio de Tracto Sucesivo:

Principio de Publicidad:
Importancia
Los postulados de la "Carta de Buenos Aires" manifiestan la importancia de los Principios
Regístrales en materia registral entre otras cosas, y estos son:

 El Derecho Registral integra el sistema jurídico con normas y principios de Derecho Público
y Privado, de la cual el Derecho Registral Inmobiliario es una de sus principales ramas.
 Los Principios del Derecho Registral son las orientaciones fundamentales, que informan
esta disciplina y dan la pauta en la solución de los problemas jurídicos.
 Los Registros Públicos Inmobiliarios de carácter jurídico son instituciones especificas
organizadas por el Estado y puestas a su servicio y al de los particulares para consolidar la
seguridad jurídica.
 Los Registros Inmobiliarios constituyen el medio más eficiente para la publicidad de los
derechos reales sobre inmuebles.
 El Principio de Inscripción es común y su base fundamental, de la cual derivan sus efectos,
tipificación y características.
 La Legislación relativa a la constitución, adquisición, transmisión, modificación y extinción
de derechos reales sobre inmuebles o cualquier otra situación jurídica debe procurar la
protección del titular como la seguridad del tráfico jurídico.
 Los medios adecuados para alcanzar la publicidad registral radican en que la legislación
prevea los aspectos fundamentales.
 La registración de los derechos y situaciones jurídicas sobre bienes inmuebles debe ser
obligatoria.
 La protección registral se concede a los títulos previa calificación de su legalidad por el
Registrador, quien ejercita una función inexcusable.
 Debe adoptarse como base para la registración la unidad inmueble y su manifestación
formal, a través del folio o fiche real, para la aplicación del principio de determinación y la
conveniente vinculación con el régimen catastral.
 La prioridad de los derechos se determina por su ingreso en el registro.
 El rango de los derechos compatibles, en tanto no afecta el orden público, puede ser
objeto de negocio jurídico, como la reserva, permuta y posposición.
 Los derechos inscribibles se derivarán del titular inscrito, de modo tal que el Registro
contendrá el historial completo de los bienes.
 Los asientos de los Registros y su publicidad formal deben estar bajo la salvaguarda de los
Tribunales de Justicia.
 El Registro se presume exacto e íntegro tanto cuando proclama la existencia de un
derecho como cuando publica su extinción, mientras por sentencia firme inscrita no se
declare lo contrario.
 Se presume que el derecho inscrito existe y corresponde a su titular.
 La presunción legitimadora del Registro para el que adquiera de buena fe y a título
oneroso con apoyo en el mismo es incontrovertible.
 La buena fe del tercero no se presume siempre, mientras no se pruebe que conoció o
debió conocer la inexactitud del Registro.
 La titularidad y la libertad de cargas o la existencia de gravámenes sobre los inmuebles se
acreditará por certificación del Registro.
 Los Estados deben evitar la sanción o derogar la vigencia de normas que restrinjan, la
registración sin perjuicio de arbitrar, el cumplimiento de sus disposiciones administrativas
y tributarias.