TRABAJO FINAL: HOTEL ASISTIDO

Archivos de interés:
1. Estándares de calidad para establecimientos de larga estadía (SENAMA)
(puntos a considerar para elaborar propuesta de valor, requisitos minimos):
http://www.senama.gob.cl/storage/docs/Estandares_Calidad-ELEAM_WEB.pdf
2. Adultos mayores en cifras (resumen INE, según censo 2017):
https://www.ine.cl/docs/default-source/publicaciones/2018/adultos-mayores-en
-cifras-censo-2017.pdf?sfvrsn=4
3. Proyecciones de población según grandes grupos de edad para el 2050 (INE,
diciembre de 2018):
https://www.censo2017.cl/descargas/proyecciones/sintesis-estimaciones-y-pro
yecciones-de-la-poblacion-chile-1992-2050.pdf
Introducción:
Las estadísticas nacionales muestran que la población anciana de chile bordea el 15% del
total de habitantes del país, algo así como 2,5 millones de personas. Los problemas de
salud, y posibles contratiempos que puedan llevar al superar los 70 años, son algunos de
los factores por los cuales algunas personas optan por tomar una alternativa de cuidado
para los más ancianos.

De acuerdo a datos internacionales (Mortality Related Factors de la Asociación

Estadounidense de Residencias de Larga Estadía para Adultos Mayores), la esperanza de
vida a los 60 años se reduce en un 75% en aquellas personas que requieren cuidado.
Según el mismo estudio, la tasa de mortalidad entre las personas que se institucionalizan es
de entre 50% a 60% durante el primer año.

En nuestro país, los residentes de los ELEAM SENAMA (organización dedicada al cuidado
de los ancianos, de sus siglas, Establecimientos de Larga Estadía para Adultos Mayores)
son personas mayores con dependencia moderada y severa, con alta vulnerabilidad social.
De ahí el esfuerzo y compromiso que existe en la institución para que se entregue cuidado
de largo plazo que resguarde los derechos de las personas mayores.

El promedio de edad de ingreso de los residentes corresponde a 78 años. Además, las

personas están en el 60% más vulnerable de la población de acuerdo al Registro Social de
Hogares y sin redes de apoyo efectivas.

Según la información entregada por el SENAMA (servicio nacional del adulto mayor) el
costo de mantener a un anciano depende del servicio de hotelería, las instalaciones y los
cuidados que pueda tener una casa de reposo.

En cuanto a precios, hay casa de reposo para todos los bolsillos, que van desde
fundaciones y hospederías por el valor de la pensión del adulto mayor (Fundación las
Rosas, Hogar de Cristo y San Vicente de Paul) que cuentan con las instalaciones
suficientes para entregarles espacios de esparcimiento y cuidados básicos, hasta
alternativas que se pueden considerar para nivel socioeconómico ABC1 que tienen las más
cómodas y placenteras.

Los valores fluctúan desde $400.000 hasta $1.500.000 al mes lo que incluye cuidados
básicos, terapias grupales, todas las comidas del día, lavado de ropa, enfermeras
habitaciones propias o compartidas, baño privados. etc.

En los ELEAM de SENAMA, el promedio de edad de ingreso de los residentes corresponde

a 78 años. Además, las personas están en el 60% más vulnerable de la población de
acuerdo al Registro Social de Hogares y sin redes de apoyo efectivas.

Para nuestro estudio, considerando esta información respecto al adulto mayor,

consideramos la oportunidad de ayudar este nicho de negocio evaluando un proyecto
asociado a la construcción de un hogar para ancianos de categoría mediana/alta respecto a
los establecimientos que tiene el gobierno a lo largo del país.
En la tabla siguiente, información recopilada del informe CASEN 2017, se puede ver que la
región de los lagos es una región donde la cantidad de personas consideradas dentro del
rango de anciano mayor supera el promedio nacional, por esta razón creemos que es una
oportunidad para desarrollar este trabajo en una zona que requiere mayor cantidad de
unidades destinadas al cuidado del adulto mayor.

Preguntas:

1. Definir un lugar estratégico dentro de la ciudad para desarrollar el proyecto. Debe

señalar cuáles son las principales ventajas y desventajas que presenta dicho lugar
para el proyecto. Señale también cuáles son las ventajas sociodemográficas de la
zona, y aspectos positivos del país que puedan beneficiar al proyecto.
● Esto se refiere a que se debe realizar un estudio Estratégico y de mercado.
Esta parte equivale a un 20% de la nota del proyecto.

El lugar elegido para realizar el proyecto se encuentra en la región de los lagos, provincia de
llanquihue en la ciudad de Puerto Montt. La razón de la elección de esta ubicación y de la
estrategia del proyecto se desprende del análisis FODA que se realiza a continuación:

FODA:

1.​ ​Fortalezas:
● La zona elegida es una zona que si bien tiene un clima que podría generar algún
inconveniente a las personas por la cantidad de lluvias ocurridas dentro del año,
también es cierto que los parajes entregan una sensación de tranquilidad a las
personas, que para nuestro caso es lo que se busca para el buen descanso del
adulto mayor.
● Si bien las ciudades cercanas al futuro establecimiento (Puerto Montt, Puerto Varas,
Llanquihue, Frutillar) distan del foco principal de la región algunos kilómetros; la
ciudad de Puerto Montt, por la cercanía con los centros hospitalarios principales,
creemos que los tiempos de recorrido aún hacen posible desplazarse con
comodidad ante algún problema de salud mayor que requiera trasladar a la persona
en cuestión a algún centro hospitalario.
● El bajo número de establecimientos privados para este ejercicio hace más viable
para que la demanda sea cubierta con mayor facilidad que a diferencia de las
ciudades más grandes.
● Por otro lado, luego de concluir con el tiempo proyectado existe la opción de realizar
la venta como hotel turistico. Puerto Montt es el centro de distribución de muchos
visitantes que luego se van a los maravillosos destinos turísticos que abundan (5).

2.​ D
​ ebilidades:
 ● Nuestro trabajo está orientado principalmente a ancianos provenientes de una
situación económica más o menos acomodada. En general, para la gente de la
zona, las familias cuidan en sus propios hogares a sus ancianos lo que reduce la
cantidad de posibles alojados. Esto hace que las personas que pueden llegar a
estos establecimientos sean alojados relacionado con personas que llegaron a la
zona por trabajo y que se ven obligados a trasladar sus parientes mayores para que
no queden muy distantes de ellos en el evento que no pueden cuidarse solos.
● En la actualidad el costo de los terrenos en la zona de puerto varas y Frutillar ha sido
unos de los inconvenientes mayores al buscar un lugar donde la inversión sea
razonable respecto del edificio planificado.

3.​ ​Amenazas:
● Existencia de normativa: reglamento de establecimientos de larga estadía para
adultos mayores (MINSAL). Este exige la autorización por parte de la secretaría
regional ministerial de salud para poder operar. Además, establece requisitos mínimos
para poder ofrecer el servicio, relacionados a las instalaciones, al personal, al
funcionamiento y a la fiscalización(1).
● A catorce de diciembre de 2018 la cámara de diputados aprobó proyecto para
entregar más facultades de fiscalización y control al SENAMA respecto a los
establecimientos de larga estadía(2).

4.​ O
​ portunidades:

● Se proyecta un crecimiento continuo de la demanda por este tipo de servicios hasta el

año 2050, producto de un acelerado envejecimiento de la población chilena (3).
● Creación de 14.000 empleos en la región de los lagos durante el 2018, incentiva a las
familias migrar al interior de la región, con el objeto de encontrar estabilidad y mejor
calidad de vida. Finalmente, esto se traduce a un incremento poblacional en las
ciudades cercanas al proyecto. Además, cabe destacar que la región cuenta con la
tasa de desocupación más baja de todo Chile, con solo un 3,9% durante el 2018 (4).
● Baja competencia debido a la poca existencia de establecimientos de larga estadía
para adultos mayores en comparación con otras regiones de Chile. Mas especifico,
solo existen seis establecimientos oficiales de este tipo en toda la provincia de
llenquihue, y en su mayoría con infraestructura deficiente, poca variedad de servicios
y escasa cantidad de profesionales especializados (nutricionistas, kinesiólogos, etc.)

Estrategia: se formula una estrategia orientada a entregar un servicio de calidad, contando

con la ayuda de profesionales de distintas áreas de la salud, con mejor infraestructura,
variedad de servicios y cumpliendo con todos los requisitos establecidos por el MINSAL.

(1)​ ​https://www.minsal.cl/sites/default/files/files/DTO-14_05-AGO-2010_ELEAM.pdf
(2)​https://www.adprensa.cl/cronica/camara-aprueba-proyecto-para-aumentar-fiscalizacion-y-
sanciones-a-hogares-de-ancianos/#
(3)​https://www.ine.cl/docs/default-source/publicaciones/2018/adultos-mayores-en-cifras-censo-2017.
pdf?sfvrsn=4
(4)​https://www.cooperativa.cl/noticias/pais/region-de-los-lagos/los-lagos-creacion-de-14-000-empleo
s-mantiene-a-la-region-con-el-mejor/2018-09-29/153835.html
(4)​https://www.biobiochile.cl/noticias/nacional/region-de-los-lagos/2018/12/31/los-lagos-registro-una
-tasa-de-desempleo-de-39-segun-informe-del-ine.shtml
(5)​https://www.soychile.cl/Puerto-Montt/Sociedad/2018/11/18/567452/Estudio-revela-prefere
ncias-por-Puerto-Montt-en-turismo.aspx

2. Calcular los flujos de caja libre: Debe usar valores lo más reales posibles
(explicitando las fuentes utilizadas cuando corresponda) de inflación, tasa de
impuestos, depreciación, etc. Puede realizar un estudio de mercado preliminar para
establecer un precio por el servicio. Pronostique la demanda, los costos que tendrá
la operación del hotel asistido, y también la inversión.

En el cuadro que se presenta a continuación se presenta un extracto del cálculo del flujo de
caja libre, el cual posee un horizonte temporal de 10 años, considerando un valor terminal
en el año 10. El cuadro se encuentra en miles de pesos.

En seguida se presenta el detalle por fila del cálculo del flujo de caja libre:
· ​(1) Ingresos del giro: se calcularon a partir de una demanda estimada de 21 adultos
mayores. Esta estimación se logró a partir de la identificación demanda insatisfecha
por familias que requieren un servicio de calidad y excelente infraestructura para sus
familiares. se consideró una tasa de aumento en el valor del servicio por año de
10%, que incluye inflación y cambio de precios. La estimación del precio se obtuvo
tras la consulta de varios establecimientos similares, de lujo, en santiago, los cuales
variaban desde los 800 mil pesos hasta 1.500 mil pesos. Dadas las condiciones de
este establecimiento, el precio se fijó en 1.200 mil peso por adulto mayor.
· ​(2) Costos operativos: estos incluyen alimentación, Agua potable, Energía Eléctrica,
Cable, Internet, Gas y útiles de aseo. los costos se determinaron según demanda. se
 estima que los costos aumenten un 10% anual, lo cual ya está reflejado en los flujos
de cada año.
· ​(4) Gastos de administración y ventas: se consideran los sueldos del personal,

entre los cuales se encuentran cuatro técnicos en enfermería, un nutricionista, un

kinesiólogo, un terapeuta ocupacional, un médico profesional, un enfermero, dos
manipuladores de alimentos, tres guardias, un administrativo general, un secretario
administrativo y los honorarios mensuales de un contador. los sueldos aumentan un
3,2 % anual, según cambios en el IPC. El costo de los sueldos se obtuvo de la
pagina mifuturo.cl el cual indica el salario promedio de profesionales de este tipo en
Chile.
· ​(5) Investigación y desarrollo: no hubo gastos de este tipo posterior a la fecha de

toma decisión de construcción del hotel. Por lo tanto todas las investigaciones
previas se considerarán costos hundidos.
· (7) Depreciación: se resta la depreciación de la inversión inicial para mostrar el
efecto del beneficio fiscal que este produce. para esto se considero depreciación
tributaria según la tabla de vida útil sobre activo fijo del servicio de impuestos
internos. Se utilizó el régimen de depreciación acelerada ya que según la ley de la
renta el proyecto cumple con los requisitos para su uso (para empresas nuevas,
capital efectivo menor a 30.000 UF). en resumen, activos relacionados a la
construcción se les adjudicó 7 años de vida util, muebles y otros artículos más
pequeños, entre 2 y 3 años de vida útil, instalaciones varias (agua, gas, electricidad,
etc.) 3 años de vida útil.
· ​(9) impuesto a la renta: Se considera el impuesto a la renta del artículo 14 A de la

ley de impuesto a la renta, sobre régimen de renta atribuido, el cual considera para
el año tributario 2020 en adelante un 27% de tasa de impuestos. Como se puede
observar en las líneas superiores a esta, se consideró el efecto de la pérdida
tributaria de arrastre de los primeros años, generando que en el año 1 y 2 no se
paguen impuestos por este concepto.
· ​(11) suma de la depreciación: se vuelve a sumar la depreciación tributaria, ya que

financieramente no es una salida real de dinero efectivo, solo se realiza la acción de

descontarlo para considerar el beneficio tributario que este genera.
· ​(12) Inversión inicial: se descuenta la inversión inicial en el año 0. El cálculo de la

inversión inicial, el cual incluye, terreno, construcción del hotel e instalaciones varias
se obtuvo de la asesoría profesional de uno de los socios del proyecto.
· ​(13) incremento en CTN​: Para esto se considero una caja chica igual a 200.000 para

todos los años. además se consideraron cuentas por cobrar y pagar de un 5% sobre
ingresos y costos, respectivamente, según la recopilación de información de
empresas similares.
· ​(15) Valor terminal: Como se proyecta que la vida útil del proyecto es muy larga, se

decidió calcular un valor terminal para el año 10. para esto se calculó una
perpetuidad creciente sobre el flujo de caja del año 10, con un crecimiento del 10%
sobre los valores predeterminados.
 3. Determinar una tasa de descuento apropiada para el proyecto, calcule el VAN, la TIR
y el payback del proyecto. ¿Es el proyecto rentable?
● Determinar una tasa de descuento para este tipo de proyectos (Siéntanse
libres de usar supuestos razonables para simplificar este valor) (5% de la
nota)
● Calcular al menos esos 3 indicadores económicos (10% de la nota)
● Comentar acerca de los valores obtenidos (5% de la nota)

La tasa de descuento o costo de capital de la inversión es el mecanismo por el cual se traen

a valor presentes los flujos proyectados del proyecto. Para este trabajo se consideró el
método CAPM para encontrar la tasa de descuento a utilizar en el hotel asistido, el cual se
descompone en principalmente dos partes: una tasa libre de riesgo y una prima por riesgo
de mercado. A continuación, se presenta la fórmula y el cálculo de la tasa de descuento
para el proyecto evaluado:

R = Rf + ​ ß ( Rf Rm ) → 17,903%= 2,8% - 85% ( 2,8% - 20,57% )

RF corresponde a la tasa libre de riesgo, tasa de retorno a la cual se le es asociada el

menor riesgo dentro del país, en este caso, Chile. Para poder calcularla se utilizó la TIR de
un bono de la tesorería general de la república, específicamente el bono BTU0300120 que
corresponde a un bono en UF a diez años. Se eligió este bono debido a la cercanía con el
horizonte temporal del proyecto. No se utilizaron bono del banco central debió a que no se
está transando ninguno por el momento. Para el Cálculo de la Rm, que corresponde la
rentabilidad de mercado (Chile), se utilizó el indicador IPSA. Se calculó la rentabilidad del
indicador desde enero de 2016 hasta mayo de 2019 (esto debido a que la rentabilidad del
año 2018 y lo que va del 2019 de este indicador era negativa) lo que dio como resultado
20,57%. Finalmente para el cálculo de Beta, el cual corresponde a la exposición del riesgo
sistemático, Se obtuvo de la página “Damodaran Online” (la cual es una herramienta que
recopila información de muchas empresas en el mundo y de sus betas), específicamente en
“levered and unlevered betas by industry”, “Emerg Mkt”. la industria que escogida es
“hospitals/ Healthcare facilities” ya que se comprobó que varios asilos de ancianos de varios
países se encuentran clasificados en esta industria, algunos ejemplos: Five Star Senior
living inc. y Sienna Senior Living Inc.
Cabe considerar que para este proyecto no se consideró el uso de deuda, por lo cual la tasa
de costo de capital propio anteriormente calculada es igual a la tasa WACC del proyecto.

Luego de calcular la tasa de descuento se procedió al cálculo del VAN, TIR y PAYBACK. A
continuación, se presenta una tabla resumen:

Método: VAN TIR PAYBACK PAYBACK Descontado

Resultado: $1.660.454.026 42% 6 años 13 años

Análisis de las metodologías:

 · El VAN generó valor positivo de $1.660.454.206, lo que quiere decir que el proyecto,
según las variables estimadas, es rentable y por lo tanto es recomendable hacerlo.
· La TIR hace referencia a un indicador de rentabilidad, es la tasa que retornara el
proyecto durante su operatividad. Para este caso, se proyectó una TIR de 42%, lo
cual es bueno ya que es bastante mayor a la tasa de descuento utilizada por el VAN,
lo que quiere decir que el proyecto es rentable. Cabe destacar que por las
características de los flujos del proyecto, el cálculo de la TIR no debiera presentar
ningún problema (ya que solo hay un flujo negativo y luego todos positivos en orden
y no hay grandes inversiones luego de los primeros flujos)
· EL PAYBACK, que hace referencia al tiempo que demorara el hotel en recuperar la
inversión inicial, es de seis años, lo cual es un periodo corto de tiempo dadas las
características del proyecto. El flujo del proyecto se hace positivo al sexto año con
un valor de $28.511.936.
· El PAYBACK descontado, que es lo mismo que el normal pero con la diferencia que
se considera el valor del dinero en el tiempo, es de trece años, llegando a un valor
de $7.632.455 positivo para ese año. Al año doce este valor es negativo.

En conclusión, debido a los resultados de las cuatro metodologías presentadas

anteriormente, los cuales fueron positivos y esperanzadores, se recomienda realizar el
proyecto, ya que es rentable y es posible recuperar la inversión en un tiempo prudente.
Recordar que esta conclusión se basa sobre las mejores estimaciones según el estudio de
mercado, las cuales puede variar. Para esto proseguimos con el análisis de sensibilidad.

4. Identificar al menos tres variables importantes y realizar un análisis de puntos de

equilibrio (breakeven) y un análisis de sensibilidad. ¿Cuál es la variable más sensible
de su modelo?
● Se debe realizar un análisis de sensibilidad de al menos 3 variables. Para
esto pueden plantear diferentes escenarios o simulaciones, y ver cómo estas
afectan a los indicadores financieros. Luego, indicar cuales son las más
importantes. (10% de la nota).

Las tres variables más importantes son la tasa de descuento calculada, precio y cantidad de
ocupantes del hotel. los puntos de equilibrio de cada variable fueron modificadas por
separado (análisis unidimensional) en el mejor de los casos; por lo tanto, se parte
estableciendo la máxima rentabilidad del proyecto.
Se realizan variaciones a las variables de tasa de descuento, cantidad de ocupantes y
precio cobrado.
En la tasa de descuento se realiza un incremento de 17,09% a 42,31%, teniendo con este
último un valor positivo en el VAN. luego el valor pasa a ser negativo.
La cantidad de ocupantes demostró tener un rango de trabajo de hasta 14 internados en
relación a su capacidad total (21 ocupantes), pudiendo generar 33% de capacidad ociosa
para mantener rentable el proyecto.
El precio establecido presentó una disminución de hasta un 25% con respecto a un VAN
positivo y en condiciones ideales.
En base a lo analizado, las variables más sensibles son la cantidad de ocupantes y el precio
cobrado por el servicio de estadía.
Se realiza un análisis de escenarios a través de una simulación de Monte Carlo a estas
variables bajo 10.000 escenario distintos, donde se considera 0 internados en el hotel y una
variación aproximada de 30% en el precio. Bajo estos parámetros se obtiene una
probabilidad de 45,96% de obtener un VAN mayor a 0 con un 95 % de nivel de confianza
del simulador.

5. Identificar al menos dos flexibilidades que usted crea importantes para el proyecto.
Analícelas y de ser posible cuantifíquelas.

● Identificar que acciones puedo tomar hoy para que mi proyecto pueda
reaccionar y acomodarse rápidamente ante diferentes situaciones. No es lo
mismo que un análisis de sensibilidad. (10% de la nota)

Si bien el análisis del VAN, TIR, PAYBACK y sensibilidades ayudan a generar un pronóstico
sobre cómo resultará el proyecto a futuro, siempre es adecuado evaluar flexibilidades para
acomodarse rápidamente a cambios abruptos en los resultados. La idea de las flexibilidades
que se detallaran a continuación, es maximizar las utilidades o minimizar pérdidas por
cambios no esperados en las variables que no son controlables.

Las flexibilidades que se van a evaluar para el proyecto del hotel asistido son:
1. Opción de expansión, para el caso de que la demanda a futuro aumente más de lo
esperado.
2. Opción de abandono, el cual considera la venta del establecimiento como una
residencia u hotel turístico en el caso de que los ingresos futuros no sean
suficientes, dejando el VAN en valores negativos.

Para evaluar cuantitativamente las flexibilidades se utilizará un diagrama de árbol, el cual se

presenta a continuación:
Caso 1: Dado que se realiza el proyecto, aumenta la demanda y se expande el hotel al año
tres. Para este caso se asume que la demanda aumenta a partir del tercer año a 35
personas, lo que genera una inversión de -73.040.000, lo que considera la construcción de
14 nuevas pieza y todos lo muebles involucrados. Además costos operativos y gastos de
administración y ventas igualmente aumenta a un costo correspondiente al de 35 personas
al año 3. el Van de esta opción corresponde a $3.727.801.135.

Caso 2: ​Dado que se realiza el proyecto, aumenta la demanda y no se expande el hotel. El

van del proyecto es igual que el planteado en la situación inicial sin cambios, con un valor
de $1.660.454.026

Caso 3: Dado que se realiza el proyecto, disminuye la demanda y se vende el hotel al año
tres. Se proyecta que al año tres se puede vender el hotel por $400.000.000, según sus
características y ubicación. Para este caso se proyecta que la demanda siempre fue de 12
personas, a partir del año uno hasta el tres, año en que se vende el establecimiento. Se
modifican ingresos y costos según la demanda de 12 personas. el VAN de este caso es de
-$280.911.532.

Caso 4: ​Dado que se realiza el proyecto, disminuye la demanda y no se vende el hotel. Al

igual que en el caso anterior, se proyecta que la demanda siempre fue y será de 12
personas. como no se vende el hotel se calcula el flujo de caja libre para los 10 años, según
el horizonte temporal del proyecto. El VAN del proyecto para este caso es de $- 372
.491.305.

6. Por último, elabore una conclusión y dé una recomendación final a la empresa.

● Concluir en base a todo lo mencionado en el informe. Se debe indicar la
recomendación claramente de lo que se debe hacer. (10% de la nota)