LEY 17.

801

Registro de la propiedad inmueble

Buenos Aires, 28 de junio de 1968

Ver Antecedentes Normativos

En uso de las atribuciones conferidas por el artículo 5º del Estatuto de la Revolución
Argentina,
El Presidente de la Nación Argentina Sanciona y Promulga con fuerza de Ley:

CAPITULO I

Registro de la Propiedad Inmueble. Objeto. Documentos registrales

Artículo 1º - Quedarán sujetos al régimen de la presente ley los registros de la propiedad
inmueble existentes en cada provincia y en la CAPITAL FEDERAL.
(Artículo sustituido por punto 1.1 del Anexo II de la Ley N° 26.994 B.O. 08/10/2014
Suplemento. Vigencia: 1° de agosto de 2015, texto según art. 1° de la Ley N° 27.077 B.O.
19/12/2014)

Artículo 2º - De acuerdo con lo dispuesto por los artículos 1890, 1892, 1893 y concordantes
del CODIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACION, para su publicidad, oponibilidad a
terceros y demás previsiones de esta ley, en los mencionados registros se inscribirán o
anotarán, según corresponda, los siguientes documentos:
a) Los que constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos reales sobre
inmuebles;
b) Los que dispongan embargos, inhibiciones y demás providencias cautelares;
c) Los establecidos por otras leyes nacionales o provinciales.
(Artículo sustituido por punto 1.2 del Anexo II de la Ley N° 26.994 B.O. 08/10/2014
Suplemento. Vigencia: 1° de agosto de 2015, texto según art. 1° de la Ley N° 27.077 B.O.
19/12/2014)

Artículo 3º - Para que los documentos mencionados en el artículo anterior puedan ser
inscriptos o anotados, deberán reunir los siguientes requisitos:

a) Estar constituidos por escritura notarial o resolución judicial o administrativa, según

legalmente corresponda;
b) Tener las formalidades establecidas por las leyes y estar autorizados sus originales o
copias por quien esté facultado para hacerlo;
c) Revestir el carácter de auténticos y hacer fe por sí mismo o con otros complementarios
en cuanto al contenido que sea objeto de la registración, sirviendo inmediatamente de título
al dominio, derecho real o asiento practicable.
Para los casos de excepción que establezcan las leyes, podrán ser inscriptos o anotados
los instrumentos privados, siempre que la firma de sus otorgantes esté certificada por
escribano público, juez de paz o funcionario competente.
(Nota Infoleg: Véase arts. 80 y 81 de la Ley N° 24.441 B.O. 16/1/1995 que introducen
modificaciones al Régimen Registral)

Artículo 3° bis - No se inscribirán o anotarán los documentos mencionados en el artículo 2°

inciso a), si no constare la clave o código de identificación de las partes intervinientes
otorgado por la Administración Federal de Ingresos Públicos o por la Administración
Nacional de la Seguridad Social, de corresponder.
(Artículo incorporado por art. 4° de la Ley N° 25.345 B.O. 17/11/2000).

CAPITULO II

De la inscripción. Plazos. Procedimientos y efectos

Artículo 4º - La inscripción no convalida el título nulo ni subsana los defectos de que
adoleciere según las leyes.

Artículo 5º - Las escrituras públicas que se presenten dentro del plazo de 45 días contados
desde su otorgamiento, se considerarán registradas a la fecha de su instrumentación.
(Artículo sustituido por artículo 2° de la Ley N° 20.089 B.O. 22/1/1973. Vigencia: Ver art. 3°
de la misma norma).

Artículo 6º - La situación registral sólo variará a petición de:

a) El autorizante del documento que se pretende inscribir o anotar, o su reemplazante legal;

b) Quien tuviere interés en asegurar el derecho que se ha de registrar.
Cuando por ley local estas tareas estuvieren asignadas a funcionarios con atribuciones
exclusivas, la petición deberá ser formulada con su intervención.

Artículo 7º - La petición será redactada en la forma y de acuerdo con los requisitos que
determine la reglamentación local.

Artículo 8º - El Registro examinará la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos

cuya inscripción se solicite, ateniéndose a lo que resultare de ellos y de los asientos
respectivos.

Artículo 9º - Si observare el documento, el Registro procederá de la siguiente manera:

a) Rechazará los documentos viciados de nulidad absoluta y manifiesta;

b) Si el defecto fuere subsanable, devolverá el documento al solicitante dentro de los treinta
días de presentado, para que lo rectifique. Sin perjuicio de ello lo inscribirá o anotará
provisionalmente por el plazo de ciento ochenta días, contado desde la fecha de
presentación del documento, prorrogable por períodos determinados, a petición fundada del
requirente. Si esto no estuviere de acuerdo con la observación formulada, deberá solicitar el
Registro que rectifique la decisión. Esta solicitud implica la prórroga del plazo de la
inscripción o anotación provisional si antes no se hubiere concedido. Cuando la decisión no
fuese rectificada podrá promoverse el recurso o impugnación que correspondiere según la
ley local, durante cuya sustanciación se mantendrá vigente la inscripción o anotación
provisional.
La reglamentación local fijará los plazos máximos dentro de los cuales deben sustanciarse
los recursos.
Las inscripciones y anotaciones provisionales caducan de pleno derecho cuando se
convierten en definitivas o transcurre el plazo de su vigencia.

CAPITULO III

Matriculación. Procedimientos

Artículo 10. - Los inmuebles respecto de los cuales deban inscribirse o anotarse los
documentos a que se refiere el artículo 2º, serán previamente matriculados en el Registro
correspondiente a su ubicación. Exceptúanse los inmuebles del dominio público.

Artículo 11. - La matriculación se efectuará destinando a cada inmueble un folio especial

con una característica de ordenamiento que servirá para designarlo.

Artículo 12. - El asiento de matriculación llevará la firma del registrador responsable. Se

redactará sobre la base de breves notas que indicarán la ubicación y descripción del
inmueble, sus medidas, superficie y linderos y cuantas especificaciones resulten necesarias
para su completa individualización. Además, cuando existan, se tomará razón de su
nomenclatura catastral, se identificará el plano de mensura correspondiente y se hará
mención de las constancias de trascendencia real que resulten. Expresará el nombre del o
de los titulares del dominio, con los datos personales que se requieran para las escrituras
públicas. Respecto de las sociedades o personas jurídicas se consignará su nombre o
razón social, clase de sociedad y domicilio. Se hará mención de la proporción en la
copropiedad o en el monto del gravamen, el título de adquisición, su clase, lugar y fecha de
otorgamiento y funcionario autorizante, estableciéndose el encadenamiento del dominio que
exista al momento de la matriculación. Se expresará, además, el número y fecha de
presentación del documento en el Registro.

Artículo 13. - Si un inmueble se dividiera, se confeccionarán tantas nuevas matrículas como

partes resultaren, anotándose en el folio primitivo la desmembración operada.
Cuando diversos inmuebles se anexaren o unificaren, se hará una nueva y única matrícula
de las anteriores, poniéndose nota de correlación. En ambos casos se vinculará la o las
matrículas con los planos de mensura correspondientes.

CAPITULO IV

Tracto sucesivo. Prioridad. Efectos

Artículo 14. - Matriculado un inmueble, en los lugares correspondientes al folio se

registrarán:

a) Las posteriores transmisiones de dominio;

b) Las hipotecas, otros derechos reales y demás limitaciones que se relacionen con el
dominio;
c) Las cancelaciones o extinciones que correspondan;
d) Las constancias de las certificaciones expedidas de acuerdo con lo dispuesto en los
artículos 22, 24 y concordantes.

Los asientos mencionados en los incisos precedentes se llevarán por estricto orden
cronológico que impida intercalaciones entre los de su misma especie y en la forma que
expresa el artículo 12, en cuanto fuere compatible, con la debida especificación de las
circunstancias particulares que resulten de los respectivos documentos, especialmente con
relación al derecho que se inscriba.

Artículo 15. - No se registrará documento en el que aparezca como titular del derecho una
persona distinta de la que figure en la inscripción precedente. De los asientos existentes en
cada folio deberán resultar el perfecto encadenamiento del titular del dominio y de los
demás derechos registrados, así como la correlación entre las inscripciones y sus
modificaciones, cancelaciones o extinciones.

Artículo 16. - No será necesaria la previa inscripción o anotación, a los efectos de la

continuidad del tracto con respecto al documento que se otorgue, en los siguientes casos:

a) Cuando el documento sea otorgado por los jueces, los herederos declarados o sus
representantes, en cumplimiento de contratos u obligaciones contraídas en vida por el
causante o su cónyuge sobre bienes registrados a su nombre;
b) Cuando los herederos declarados o sus sucesores transmitieren o cedieren bienes
hereditarios inscriptos a nombre del causante o de su cónyuge;
c) Cuando el mismo sea consecuencia de actos relativos a la partición de bienes
hereditarios;
d) Cuando se trate de instrumentaciones que se otorguen en forma simultánea y se refieran
a negocios jurídicos que versen sobre el mismo inmueble, aunque en las respectivas
autorizaciones hayan intervenido distintos funcionarios.
En todos estos casos el documento deberá expresar la relación de los antecedentes del
dominio o de los derechos motivo de la transmisión o adjudicación, a partir del que figure
inscripto en el Registro, circunstancia que se consignará en el folio respectivo.

Artículo 17. - Inscripto o anotado un documento, no podrá registrarse otro de igual o anterior
fecha que se le oponga o sea incompatible, salvo que el presentado en segundo término se
hubiere instrumentado durante el plazo de vigencia de la certificación a que se refieren los
artículos 22 y concordantes y se lo presente dentro del plazo establecido en el artículo 5°.
(Artículo sustituido por punto 1.3 del Anexo II de la Ley N° 26.994 B.O. 08/10/2014
Suplemento. Vigencia: 1° de agosto de 2015, texto según art. 1° de la Ley N° 27.077 B.O.
19/12/2014)

Artículo 18. - No obstante lo dispuesto en el artículo anterior y a los efectos a que hubiere
lugar por derecho, el Registro procederá de la siguiente forma:
a) Devolverá los documentos que resulten rechazados, dejando constancia de su
presentación, tanto en el Registro como en el documento mismo. La forma y tiempo de
duración de esta anotación serán los que rigen respecto de la inscripción provisional;
b) Si al solicitarse la inscripción o anotación existieren otras de carácter provisional, o
certificaciones vigentes, o esté corriendo respecto de éstas el plazo previsto en el artículo
5º, aquélla se practicará con advertencia de la circunstancia que la condiciona;
c) Cuando la segunda inscripción o anotación obtenga prioridad respecto de la primera, el
Registro informará la variación producida.
La advertencia o información indicada se dirigirá a quien hubiera efectuado la petición o a
quien tuviere interés legítimo en conocer la situación registral, mediante notificación
fehaciente.

Artículo 19. - La prioridad entre dos o más inscripciones o anotaciones relativas al mismo
inmueble se establecerá por la fecha y el número de presentación asignado a los
documentos en el ordenamiento a que se refiere el artículo 40. Con respecto a los
documentos que provengan de actos otorgados en forma simultánea, la prioridad deberá
resultar de los mismos. No obstante las partes podrán, mediante declaración de su voluntad
formulada con precisión y claridad, substraerse a los efectos del principio que antecede
estableciendo otro orden de prelación para sus derechos, compartiendo la prioridad o
autorizando que ésta sea compartida.

Artículo 20. - Las partes, sus herederos y los que han intervenido en la formalización del
documento, como el funcionario autorizante y los testigos en su caso, no podrán prevalerse
de la falta de inscripción, y respecto de ellos el derecho documentado se considerará
registrado. En caso contrario, quedarán sujetos a las responsabilidades civiles y sanciones
penales que pudieran corresponder.

CAPITULO V

Publicidad registral. Certificaciones e informes

Artículo 21. - El Registro es público para el que tenga interés legítimo en averiguar el estado
jurídico de los bienes, documentos, limitaciones o interdicciones inscriptas. Las
disposiciones locales determinarán la forma en que la documentación podrá ser
considerada sin riesgo de adulteración, pérdida o deterioro.

Artículo 22. - La plenitud, limitación o restricción de los derechos inscriptos y la libertad de

disposición, sólo podrá acreditarse con relación a terceros por las certificaciones a que se
refieren los artículos siguientes.

Artículo 23. - Ningún escribano o funcionario público podrá autorizar documentos de

transmisión, constitución, modificación o cesión de derechos reales sobre inmuebles, sin
tener a la vista el título inscripto en el Registro, así como certificación expedida a tal efecto
por dicha oficina en la que se consigne el estado jurídico de los bienes y de las personas
según las constancias registradas.
Los documentos que se otorguen deberán consignar el número, fecha y constancias que
resulten de la certificación.
Artículo 24. - El plazo de validez de la certificación, que comenzará a contarse desde la cero
hora del día de su expedición, será de quince, veinticinco o treinta días según se trate,
respectivamente, de documentos autorizados por escribanos o funcionarios públicos con
domicilio legal en la ciudad asiento del Registro, en el interior de la provincia o territorio, o
fuera del ámbito de la provincia, territorio o Capital Federal.
Queda reservada a la reglamentación local determinar la forma en que se ha de solicitar y
producir esta certificación y qué funcionarios podrán requerirlas. Asimismo, cuando las
circunstancias locales lo aconsejen, podrá establecer plazos más amplios de validez para
las certificaciones que soliciten los escribanos o funcionarios públicos del interior de la
provincia o territorio.

Artículo 25. - Expedida una certificación de las comprendidas en los artículos anteriores, el
Registro tomará nota en el folio correspondiente, y no dará otra sobre el mismo inmueble
dentro del plazo de su vigencia más el del plazo que se refiere el artículo 5º, sin la
advertencia especial acerca de las certificaciones anteriores que en dicho período hubiere
despachado.
Esta certificación producirá los efectos de anotación preventiva a favor de quien requiera, en
el plazo legal, la inscripción del documento para cuyo otorgamiento se hubiere solicitado.

Artículo 26. - En los casos de escrituras simultáneas o cuando deban mediar referencias de
expedientes, la relación que se hará respecto a los antecedentes del acto que se
instrumenta, se podrá verificar directamente en los documentos originales o en sus
testimonios. En lo que se refiere a las constancias de la certificación registral en escrituras
simultáneas, la que se autorice como consecuencia podrá utilizar la información que al
respecto contenga la que antecede.

Artículo 27. - Aparte de la certificación a que se refiere el artículo 23, el Registro expedirá
copia autenticada de la documentación registral y los informes que se soliciten de
conformidad con la reglamentación local.

Artículo 28. - En todo documento que se presente para que en su consecuencia se

practique inscripción o anotación, inmediatamente después que se hubiere efectuado, el
Registro le pondrá nota que exprese la fecha, especie y número de orden de la registración
practicada, en la forma que determine la reglamentación local. Quien expida o disponga se
expida segundo o ulterior testimonio de un documento ya registrado, deberá solicitar al
Registro ponga nota de la inscripción que había correspondido al original. El Registro hará
constar en las inscripciones o anotaciones pertinentes, la existencia de los testimonios que
le fueren presentados.

(Nota Infoleg: por art. 1° de la Disposición Técnico Registral N° 1/2013 del Registro de la
Propiedad Inmueble de la Capital Federal B.O. 29/1/2013 se amplía el artículo 1° de la
Disposición Técnico Registral N° 9, del 24 de agosto de 1977, en el sentido que, deberá
consignarse la leyenda “Litis Ley 21.499” en la nota prevista por el artículo 28 de la presente
Ley.Por art. 3° de la misma norma se establece: En los casos de las anotaciones de litis
dispuestas en los procesos de expropiación de la Ley 238 L.C.A.B.A., deberá consignarse la
leyenda “Litis Ley 238 (L.C.A.B.A.)” en el Rubro 1 de la solicitud de anotación, en el asiento
registral que se practique y, asimismo, en la nota prevista por el artículo 28 de la Ley
17.801)

Artículo 29. - El asiento registral servirá como prueba de la existencia de la documentación

que lo originara en los casos a que se refiere el artículo 1011 del Código Civil.

CAPITULO VI

Registro de anotaciones personales

Artículo 30. - El Registro tendrá secciones donde se anotarán:

a) La declaración de la inhibición de las personas para disponer libremente de sus bienes;
b) Toda otra registración de carácter personal que dispongan las leyes nacionales o
provinciales y que incida sobre el estado o la disponibilidad jurídica de los inmuebles.

Artículo 31. - Cuando fuere procedente, las anotaciones mencionadas en el artículo anterior
deberán ser relacionadas con el folio del inmueble que corresponda. En cuanto sea
compatible, les serán aplicables las disposiciones establecidas en esta ley para la
matriculación de inmuebles e inscripción del documento que a ello se refiera.

Artículo 32. - El registro de las inhibiciones o interdicciones de las personas físicas se

practicará siempre que en el oficio que las ordene se expresen los datos que el respectivo
Código de Procedimientos señale, el número de documento nacional de identidad y toda
otra referencia que tienda a evitar la posibilidad de homónimos.
Cuando no se consigne el número del documento de identidad a que se ha hecho
referencia, serán anotadas provisionalmente según el sistema establecido en el artículo 9º,
salvo que por resolución judicial se declare que se han realizado los trámites de información
ante los organismos correspondientes, sin haberse podido obtener el número del
documento identificatorio.

CAPITULO VII

Inscripciones y anotaciones provisionales, preventivas y notas aclaratorias

Artículo 33. - De acuerdo con la forma que determine la reglamentación local, el Registro
practicará inscripciones y anotaciones provisionales en los casos de los artículos 9º y 18,
inciso a) y las anotaciones preventivas que dispongan los jueces de conformidad con las
leyes.
El cumplimiento de condiciones suspensivas o resolutorias que resulten de los documentos
inscriptos, así como las modificaciones o aclaraciones que se instrumenten con relación a
los mismos se harán constar en el folio respectivo por medio de notas aclaratorias, cuando
expresamente así se solicite.

CAPITULO VIII

Rectificación de asientos
Artículo 34. - Se entenderá por inexactitud del Registro todo desacuerdo que, en orden a los
documentos susceptibles de inscripción, exista entre lo registrado y la realidad jurídica
extrarregistral.

Artículo 35. - Cuando la inexactitud a que se refiere el artículo precedente provenga de error
u omisión en el documento, se rectificará, siempre que a la solicitud respectiva se
acompañe documento de la misma naturaleza que el que la motivó o resolución judicial que
contenga los elementos necesarios a tal efecto.
Si se tratare de error u omisión material de la inscripción con relación al documento a que
accede, se procederá a su rectificación teniendo a la vista el instrumento que la originó.

CAPITULO IX

Cancelación de inscripción y anotaciones

Artículo 36. - Las inscripciones y anotaciones se cancelarán con la presentación de

solicitud, acompañada del documento en que conste la extinción del derecho registrado; o
por la inscripción de la transferencia del dominio o derecho real inscripto a favor de otra
persona; o por confusión; o por sentencia judicial o por disposición de la ley.
Cuando resulten de escritura pública, ésta deberá contener el consentimiento del titular del
derecho inscripto, sus sucesores o representantes legítimos. Tratándose de usufructo
vitalicio será instrumento suficiente el certificado de defunción del usufructuario. La
cancelación podrá ser total o parcial según resulte de los respectivos documentos y se
practicará en la forma determinada por la reglamentación local.

Artículo 37. - Caducan de pleno derecho y sin necesidad de solicitud alguna, por el
transcurso del tiempo que expresa este artículo o por el que, en su caso, establezcan leyes
especiales:

a) La inscripción de la hipoteca, al vencimiento del plazo legal si antes no se renovare;

b) Las anotaciones a que se refiere el inciso b) del artículo 2º, a los cinco años, salvo
disposición en contrario de las leyes.
Los plazos se cuentan a partir de la toma de razón.

CAPITULO X

De la organización de los Registros

Artículo 38. - La organización, funcionamiento y número de los Registros de la Propiedad, el

procedimiento de registración y el trámite correspondiente a las impugnaciones o recursos
que se deduzcan contra las resoluciones de sus autoridades serán establecidas por las
leyes y reglamentaciones locales.

Artículo 39. - La guarda y conservación de la documentación registral estará a cargo de

quien dirija el Registro, quien deberá tomar todas las precauciones necesarias a fin de
impedir el dolo o las falsedades que pudieren cometerse en ella.

Artículo 40. - El Registro, por los procedimientos técnicos que disponga la reglamentación
local, llevará un sistema de ordenamiento diario donde se anotará la presentación de los
documentos por orden cronológico, asignándoles el número correlativo que les
corresponda.

Artículo 41. - No podrá restringirse o limitarse la inmediata inscripción de los títulos en el

Registro mediante normas de carácter administrativo o tributario.

Artículo 41 bis: Créase el Consejo Federal de Registros de la Propiedad Inmueble el que

estará integrado por todos los registros provinciales y de la Ciudad Autónoma de Buenos
Aires, el que dictará las normas para su organización y funcionamiento y tendrá como
misión coadyuvar al cumplimiento de la presente ley.
El Consejo Federal de Registros de la Propiedad Inmueble propenderá a la aplicación
integral y uniforme de la Ley Nacional de Registros de la Propiedad Inmueble, al desarrollo
y modernización de dichos registros en el marco de su más efectiva coordinación técnica y
jurídica, y al mejoramiento del servicio de la publicidad registral inmobiliaria en todo el
territorio del país.
(Artículo incorporado por art. 1° de la Ley N° 26.387 B.O. 20/6/2008)

CAPITULO XI

Disposiciones complementarias y transitorias

Artículo 42. - La presente ley es complementaria del Código Civil y comenzará a regir el 1º
de julio de 1968.

Artículo 43 - Las leyes locales podrán reducir los plazos establecidos en esta ley.

Artículo 44. - A partir de la fecha de vigencia de la presente ley todos los inmuebles ya
inscriptos en los Registros de la Propiedad, como los que aún no lo estuvieren, deberán ser
matriculados de conformidad con sus disposiciones, en el tiempo y forma que determine la
reglamentación local.

Artículo 45. - Las normas y plazos establecidos por las leyes locales, en cuanto sean
compatibles, con la presente ley, conservan su plena vigencia.

Artículo 46. – Comuníquese, publíquese, dése a la Dirección Nacional del Registro Oficial y
archívese.

Onganía. — Guillermo A. Borda.

Antecedentes Normativos
— Artículo 3 Bis incorporado por art. 8° del Decreto N° 434/2000 B.O. 1/6/2000. Derogado
por art. 52 de la Ley N° 25.345 B.O. 17/11/2000.