NULIDADES DE LOS ACTOS JURIDICOS

1. Eficacia de los actos jurídicos

Para analizar el concepto de ineficacia debemos partir de un concepto previo: el de eficacia; pues la
ineficacia es simplemente su negación.
La eficacia es la aptitud que se predica de un acto jurídico para alcanzar y mantener sus efectos
propios o normales; es decir, aquellos que las partes persiguieron al otorgarlo. Tanto la eficacia
como la ineficacia son calificativos exclusivos del acto jurídico. Sólo el acto jurídico tiene la
virtualidad de producir los efectos que las partes quisieron al celebrarlo (art. 259) y solo él puede
perderla.
2. Validez de los actos jurídicos
Un acto jurídico es válido cuando las partes al otorgarlo han cumplido con todos los requisitos que
la ley exige. Por ser válido, la ley consagra la voluntad privada y el negocio es eficaz; es decir,
produce los efectos que las partes persiguieron al otorgarlo. Estos requisitos de validez se refieren:
(i) a los elementos del acto jurídico : sujeto, objeto y causa; y (ii) a su contenido : no deben
aparecer vicios de la voluntad (error, dolo, violencia) o propios del acto jurídico (lesión, simulación).
3. Ineficacia de los actos jurídicos
La ineficacia es, genéricamente, privación o disminución sólo de los efectos propios del acto
jurídico, vale decir, de los efectos que las partes desearon al otorgarlo. De tal modo, la ineficacia no
impide que el acto produzca otros efectos que impone la ley con independencia de la voluntad de
las partes. Un ejemplo lo constituye la norma del art. 391 del Código, la cual preceptúa que los
actos nulos no producen los efectos de los actos jurídicos válidos pero producen los efectos de los
hechos en general
4. Categorías de ineficacia. Ineficacia estructural y funcional
La doctrina suele distinguir, con distintas denominaciones, dos categorías de ineficacia. Se habla
así de ineficacia estructural y de ineficacia funcional.
En la ineficacia estructural, la privación de los efectos propios de un acto jurídico se produce por
defectos estructurales (se encuentran dentro del negocio) y originarios (existen desde el momento
de su celebración). Por ejemplo: un acto celebrado con defectos en alguno de sus elementos
(objeto inmoral, causa ilícita, incapacidad de ejercicio en el sujeto) o con vicios en su contenido
(error, dolo, violencia, simulación o lesión). Al tener defectos o vicios desde su origen y en su
estructura, el acto es inválido y por serlo, podrá ser declarado ineficaz.
El típico supuesto de ineficacia estructural es la nulidad, en la cual está involucrada la validez del
acto jurídico.
En la ineficacia funcional, la privación de los efectos propios de un acto jurídico se produce a
causa de hechos sobrevenidos a la celebración del negocio y extrínsecos a su estructura. Son
supuestos de ineficacia funcional: la rescisión, la revocación y la resolución, en las cuales no está
involucrada la validez del acto. El Código los trata como supuestos de extinción, modificación y
adecuación del contrato (véase arts. 1076 a 1091). En cambio, el Proyecto de 1998 (art. 379) los
regulaba como supuestos de ineficacia sobreviniente dentro del Título de la Ineficacia de los actos
jurídicos.

Inoponibilidad

Art. 396. Efectos del acto inoponible frente a terceros. El acto inoponible no tiene efectos
con respecto a terceros, excepto en los casos previstos por la ley.

Concepto
La inoponibilidad es un supuesto de ineficacia establecido por la ley que priva a un acto jurídico,
válido y eficaz entre las partes, de sus efectos respecto de determinados terceros a quienes la
ley dirige su protección permitiéndoles ignorar la existencia del negocio e impidiendo a las partes
ejercitar pretensiones jurídicas dirigidas contra esos terceros protegidos

Tipos de inoponibilidad
Se alude a actos de inoponibilidad positiva, en los casos de actos válidos y eficaces en general,
pero ineficaces frente a ciertos terceros; por ejemplo: el acto fraudulento es inoponible al acreedor
que triunfó en la acción de declaración de inoponibilidad (art. 342). Inversamente, un acto es de
inoponibilidad negativa, cuando es inválido o ineficaz entre las partes, pero esa ineficacia resulta
inoperante frente a ciertos terceros; tal la hipótesis del art. 392 que impide hacer valer la nulidad
frente al subadquirente a título oneroso y de buena fe.

Fundamento
El fundamento de la inoponibilidad radica en la protección de determinados terceros y
consecuentemente en la satisfacción de la certeza y seguridad jurídica de las transacciones entre
los particulares. Pueden encontrarse dos tipos de casos: aquellos en los cuales la defensa de la ley
se fundamenta en exigir cierta publicidad para que los negocios adquieran eficacia frente a
terceros; como los actos de enajenación o constitución de derechos reales sobre inmuebles (art.
1893). Y otros, en los que la ley priva de eficacia frente a terceros a actos otorgados en su perjuicio;
como el fraude a los acreedores (art. 342).

Supuestos de inoponibilidad
Son supuestos de actos jurídicos inoponibles:
(i) el instrumento privado sin fecha cierta es inoponible a los terceros (art. 317)
(ii) el acto fraudulento es inoponible al acreedor que triunfó en la acción de declaración de
inoponibilidad (art. 342)
(iii) las adquisiciones o transmisiones de derechos reales son inoponibles a terceros interesados
y de buena fe mientras no tengan publicidad suficiente (art. 1893)
(iv) la cesión de créditos no notificada al deudor cedido por instrumento público o privado de
fecha cierta (art. 1620);
(v) en caso de ejecución, son inoponibles al acreedor los actos jurídicos celebrados en
perjuicio de la garantía (art. 2196)
 (vi) el contradocumento que altera lo expresado en un instrumento público es inoponible
respecto a terceros interesados de buena fe (art. 298);
(vii) el efecto retroactivo de la confirmación es inoponible respecto de terceros de buena fe con
derechos adquiridos antes de la confirmación (art. 395);
(viii) el pago de un crédito embargado o prendado es inoponible al acreedor prendario o
embargante (art. 877);
(ix) la modificación, renuncia o revocación de los poderes son inoponibles a los terceros no
notificados por medio idóneo (art. 381).

Efectos
La inoponibilidad priva al acto jurídico de eficacia sólo en relación a determinados terceros a quienes la ley
brinda su protección. Pero el acto inoponible es válido y eficaz erga omnes ( entre las partes y en relación
a terceros en general), salvo aquellos terceros prefijados por la ley (terceros interesados).
De tal modo, los efectos consisten en la imposibilidad que tienen las partes del acto jurídico válido de
fundar en él pretensiones jurídicas dirigidas al tercero protegido por la ley; y por parte de este tercero
interesado, la inoponibilidad del acto se traduce en la posibilidad de actuar jurídicamente como si el acto no
se hubiese celebrado, vale decir desconociendo su existencia.

Art. 397. Oportunidad para invocarla. La inoponibilidad puede hacerse valer en cualquier momento,
sin perjuicio del derecho de la otra parte a oponer la prescripción o la caducidad.

El Código Civil sustituido no regulaba la inoponibilidad como especie de ineficacia. En consecuencia,

tampoco preveía, en general, la oportunidad y forma de invocación. Sin embargo, el nuevo texto plasma la
doctrina y jurisprudencia mayoritaria elaboradas en torno al instituto, la cual se mantiene vigente.
La inoponibilidad puede hacerse valer en cualquier momento, sin perjuicio de la prescripción o la
caducidad.
El tercero interesado puede recurrir a la justicia para hacer cesar los efectos propios del acto que lo
perjudica, sea por vía de acción o de excepción. La acción de inoponibilidad es prescriptible. Por ejemplo:
el pedido de declaración de inoponibilidad nacido del fraude prescribe a los dos años contados desde que
se conoció o pudo conocer el vicio del acto (arts. 2562 y 2563). La acción de inoponibilidad es renunciable.
El acto inoponible puede sanearse y tornarse plenamente eficaz.

Inexistencia:
La causa de la inexistencia no consiste ya en un vicio sobre alguno de los elementos del acto sino que hay
inexistencia cuando falta uno de los elementos esenciales o la forma en actos solemnes. Por ejemplo
en el dolo, la voluntad está viciada, pero aún viciada está.
En la inexistencia, no está. Por ejemplo cuando un sujeto vende un bien del que no es dueño, o en
materia procesal cuando la parte que debe suscribir un escrito omite firmarlo.
Esta teoría de la inexistencia, ya en retroceso, surgida en Francia, a partir de las nulidades del matrimonio,
fue defendida por Llambías.

Nulidad
Es una sanción legal que priva de sus efectos propios a un acto jurídico, en virtud de una causa existente
en el momento de la celebración.
Como sanción legal, encuentra su fuente en la fuerza imperativa de la ley. Esta característica diferencia a
la nulidad de la revocación o la rescisión, que operan en virtud de la voluntad particular.
Por otro lado, la nulidad importa el aniquilamiento de los efectos propios del acto jurídico, es decir, de
aquellos que las partes quisieron constituir.
Por último, la sanción de nulidad actúa en razón de una causa originaria, es decir, existente en el origen
del acto. En ese sentido la nulidad corresponde a un modo de ser vicioso del acto.
Sin embargo, esta concepción clásica últimamente ha sido fuertemente criticada. Negando el carácter de
sanción legal a la nulidad porque “la invalidez no constituye la violación de un imperativo jurídico”; las
sanciones legales son sobre personas y no sobre actos, se ha superado esta idea.
La nulidad comporta una situación de ineficacia, consistente en una frustración erga omnes, a que queda
reducido un acto jurídico, en virtud de defectos de otorgamiento y a través de un proceso de impugnación y
declaración privada o judicial.

La nulidad es una causal de ineficacia estructural en la que el vicio o defecto es congénito,

intrínseco al acto mismo y que trae como consecuencia la privación de los efectos queridos por las
partes.
El vicio esta desde el momento mismo de la celebración del acto. No importa en qué momento el
vicio se descubre.

Nulidad implícita:
En el Código Civil de Vélez, existía una categoría de nulidad, denominada “implícita”, el art. expresaba “los
jueces no pueden declarar otras nulidades de los actos jurídicos que las que en este Código se
establecen.” Esta categoría era motivo de una fuerte discusión doctrinaria.
Sin embargo, el nuevo Código Civil y Comercial abandona la distinción entre nulidad expresa y virtual, que
surgía de la interpretación del art. 1037 del Código sustituido; poniendo fin a un debate doctrinario no
siempre real y hasta superado. En estrictez, no se trataba de una categoría de nulidad, pues
mayoritariamente se entendió que la nulidad siempre tiene base legal, pero la sanción puede surgir
expresa o implícitamente de la ley, de allí, que el juez no podrá declararla si no esta prevista por el
ordenamiento legal.
Art. 383. Articulación. La nulidad puede argüirse por vía de acción u oponerse como excepción. En
todos los casos debe sustanciarse.

El acto defectuoso (inválido) no es automáticamente ineficaz (nulo); a la causa de la nulidad hay que
actuarla. Para pasar de la invalidez a la ineficacia hay un proceso que va del defecto a la impugnación del
acto, a la prueba del defecto y a la declaración que da estado a la nulidad. Dicha impugnación puede
hacerse por vía de acción o de excepción; en ambos casos deberá sustanciarse.

Clasificación de las nulidades

El Código Civil sustituido distinguía cuatro categorías de nulidades:

(i) nulidad expresa e implícita (art. 1037); manifiesta cuando el vicio del acto es fácilmente
apreciable.
(ii) actos nulos y anulables (arts. 1038 y 1046); Acto nulo: vicio ostensible (manifiesto). Ej: los actos
jurídicos otorgados por incapaces, los que tuvieran objeto prohibido. Acto anulable: vicio oculto
(no manifiesto). Importante investigación judicial para descubrirlo. Ej: aquellos que tuviesen
algún vicio de error, violencia, dolo.
(iii) nulidad absoluta y relativa (arts. 1047 y 1048);
(iv) nulidad total o parcial (art. 1039). Cuando afecta la totalidad del contenido del acto, de manera
que todo el acto es invalido, o parcial cuando solo afecta una o algunas de las partes del acto,
quedando valido el resto.

Además, las categorías (ii) y (iii) constituían un sistema cuatripartito, de modo tal que, al superponérselas,
resultaba que un acto jurídico podía ser: nulo de nulidad absoluta, nulo de nulidad relativa, anulable de
nulidad absoluta o anulable de nulidad relativa. El Código abandona la categoría actos nulos y anulables;
en consecuencia, también abandona la doble clasificación apuntada y la enumeración de actos nulos y
anulables contenida en los arts. 1040 a 1045 del Código Civil sustituido.
Mantiene la categoría nulidad absoluta y relativa de acuerdo al criterio de distinción que se incorpora
expresamente (a diferencia también del Código anterior que no lo tenía), receptando la doctrina científica y
judicial al respecto, la cual mantiene plena vigencia.
Sobre la caracterización de los actos nulos y anulables, la doctrina nacional en general admitió, con
distintos matices, que el criterio de distinción estaba dado, fundamentalmente, por la forma de presentarse
el defecto a los ojos del juez.
En los actos nulos, se decía, el defecto se presenta de manera manifiesta; lo manifiesto no apuntaba a la
ostensibilidad visual sino a la posibilidad del juez de subsumirlo en una hipótesis normativa prevista sin
sujeción a una previa valoración de circunstancias para detectarlo. En cambio, en los actos anulables, el
defecto no aparecía manifiesto, pues el juez para declarar la nulidad debía investigar para descubrir su
existencia. A este criterio se adicionaba la rigidez del defecto (en el acto nulo) o su flexibilidad (en el
anulable).
El criterio de distinción fue criticado por algunos autores por considerarlo meramente formal al no denotar
la sustancia misma de la nulidad, pues las violaciones de la ley que se fulminan con la invalidez no pueden
variar de efectos porque sean visibles o estén ocultas. Además, las normas del Código sustituido
implicadas en esta clasificación (arts. 1038 y 1046) confundían los conceptos de invalidez y nulidad, pues
tanto el acto nulo como el anulable eran inválidos y en ambos casos, para llegar a la ineficacia, había que
impugnar el acto para dar estado a la declaración de nulidad y, también en ambos casos, declarada la
nulidad el efecto era retroactivo.
De allí, que no era ajustado el texto de los mencionados artículos al decir que el acto anulable es válido o
se reputa válido hasta la sentencia que lo anula (art. 1046) y que el acto nulo se reputa tal aunque su
nulidad no haya sido juzgada (art. 1038). Por lo demás, la reforma al art. 1051 por la ley 17.711, al asimilar
la tutela del subadquirente, fuera el acto nulo o anulable, despojó a la clasificación de la relevancia práctica
que se le había atribuido.
El Código también abandona la distinción entre nulidad expresa y virtual, que surgía de la interpretación
del art. 1037 del Código sustituido; poniendo fin a un debate doctrinario no siempre real y hasta superado.
Por último, el Código mantiene la distinción entre nulidad total y parcial (art. 389) respetando el principio
deseparabilidad ya consagrado en el Código Civil sustituido (art. 1039).

Art. 386: Criterio de distinción.

Son de nulidad absoluta los actos que contravienen el orden público, la moral o las buenas
costumbres.
Son de nulidad relativa los actos a los cuales la ley impone esta sanción sólo en protección del
interés de ciertas personas.

El Código abandona la categoría actos nulos y anulables; en consecuencia, también abandona la doble
clasificación apuntada y la enumeración de actos nulos y anulables contenida en los arts. 1040 a 1045 del
Código Civil sustituido.
Mantiene la categoría nulidad absoluta y relativa de acuerdo al criterio de distinción que se incorpora
expresamente (a diferencia también del Código anterior que no lo tenía), receptando la doctrina científica y
judicial al respecto, la cual mantiene plena vigencia.

El articulo 386 funda el criterio de distinción entre nulidad absoluta y relativa en el interés
predominantemente protegido.
Si los vicios o defectos que padece un acto jurídico afectan intereses generales o colectivos, dados por el
orden público, la moral o las buenas costumbres, la nulidad será absoluta. En cambio, si el interés afectado
por el acto es particular, individual de los sujetos del negocio, la nulidad será relativa.
Pero adviértase que el tipo de ley que rige el caso no basta para calificar la nulidad, pues hay normas de
orden público (v.gr. las que se refieren a la incapacidad) que al ser violadas dan lugar a la nulidad relativa,
porque en estos casos el derecho protegido es el del incapaz y no el de la sociedad en general.
Art. 387. Nulidad absoluta. Consecuencias. La nulidad absoluta puede declararse por el juez, aun
sin mediar petición de parte, si es manifiesta en el momento de dictar sentencia. Puede alegarse
por el Ministerio Público y por cualquier interesado, excepto por la parte que invoque la propia
torpeza para lograr un provecho. No puede sanearse por la confirmación del acto ni por la
prescripción.

Art. 388. Nulidad relativa. Consecuencias. La nulidad relativa sólo puede declararse a instancia de
las personas en cuyo beneficio se establece. Excepcionalmente puede invocarla la otra parte, si es
de buena fe y ha experimentado un perjuicio importante. Puede sanearse por la confirmación del
acto y por la prescripción de la acción. La parte que obró con ausencia de capacidad de ejercicio
para el acto, no puede alegarla si obró con dolo.

Nulidad total o parcial

Art. 389. Principio. Integración. Nulidad total es la que se extiende a todo el acto. Nulidad parcial es
la que afecta a una o varias de sus disposiciones.
La nulidad de una disposición no afecta a las otras disposiciones válidas, si son separables. Si no
son separables porque el acto no puede subsistir sin cumplir su finalidad, se declara la nulidad
total.
En la nulidad parcial, en caso de ser necesario, el juez debe integrar el acto de acuerdo a su
naturaleza y los intereses que razonablemente puedan considerarse perseguidos por las partes.

Según la extensión de la sanción, la nulidad será total o parcial. En el primer caso, todo el acto resultará
ineficaz; en el segundo, sólo la cláusula o disposición viciada.
La posibilidad de invalidar parcialmente un acto jurídico depende de que la cláusula o parte viciada "sea
separable". En consecuencia, las nulidades parciales han sido admitidas pacíficamente en materia
testamentaria; pero han sido más restringidas en materia contractual.

Efectos de la nulidad

Art. 390. Restitución. La nulidad pronunciada por los jueces vuelve las cosas al mismo estado en
que se hallaban antes del acto declarado nulo y obliga a las partes a restituirse mutuamente lo que
han recibido. Estas restituciones se rigen por las disposiciones relativas a la buena o mala fe según
sea el caso, de acuerdo a lo dispuesto en las normas del Capítulo 3 del Título II del Libro Cuarto.

El art. 390 establece el principio general del efecto retroactivo de la nulidad, considerando su aplicación
respecto de las partes y remitiendo expresamente para regular las restituciones consecuentes a las
disposiciones relativas a la buena o mala fe.

Principio general: efecto retroactivo de la declaración de nulidad. Alcance

El art. 390 consagra el principio general del efecto retroactivo de la sentencia de nulidad de los actos
jurídicos, sea la nulidad absoluta o relativa.
Firme la sentencia que declara la nulidad, sus efectos se proyectan hacia el pasado, reponiendo las cosas
al estado en que se encontraban antes de la celebración del acto. De tal modo, se extinguirán todos los
derechos reales o personales causados en el negocio nulo y nacerá el deber de restitución de las cosas
que se hubiesen transmitido en virtud del mismo.
Los efectos de la sentencia de nulidad también se proyectan hacia el futuro, pues el negocio ya no tendrá
aptitud para producir los efectos que las partes persiguieron con su celebración.

El principio general consagrado no es absoluto y tiene excepciones. Entre ellas, se excepciona a favor de
los terceros subadquirentes de derechos reales o personales sobre un inmueble o mueble registrable, a
título oneroso y de buena fe; quienes no se encuentran alcanzados por los efectos de la sentencia de
nulidad en aras de la protección de la seguridad en el tráfico jurídico.
Además, la nulidad sólo priva al acto jurídico de sus efectos propios o normales. Es decir, no lo destituye
de todo efecto pues subsiste como hecho jurídico.

El efecto retroactivo de la sentencia de nulidad tiene dos proyecciones: i) respecto de las partes
(art. 390); ii) en relación a los terceros (art. 392).

Efectos de la sentencia de nulidad entre las partes.

En este caso, deberá distinguirse si las partes han ejecutado, o no, el acto jurídico.

Acto jurídico no ejecutado

Si el acto no se ejecutó, el efecto de la sentencia de nulidad es que las partes no podrán exigir su
cumplimiento. Frente a la pretensión de cumplimiento de la otra parte de la relación jurídica, la parte
legitimada podrá defenderse interponiendo una excepción de nulidad. Respecto a la invocación de la
nulidad de un acto no ejecutado por vía de acción, se ha dicho que puede tener importancia cuando la
parte legitimada para invocarla quiere desligarse de una obligación causada en el negocio inválido que
afecta su patrimonio.

Acto jurídico ejecutado

Si el acto jurídico se ejecutó, total o parcialmente, el art. 390 obliga a las partes a restituirse mutuamente
lo obtenido en virtud del acto anulado, a fin de volver las cosas al estado anterior al del acto inválido. En tal
caso, se invocará la nulidad por vía de acción.
La obligación de restitución recíproca está causada directamente en la sentencia de nulidad, la cual tiene
efectos propios. Es decir, de la misma sentencia surge el derecho a obtener las restituciones, no siendo
necesario entablar una nueva acción para obtenerlas ni probar que lo entregado lo fue en cumplimiento del
acto nulo. No será necesario, entonces, la prueba del título que se invoca sobre las cosas objeto de la
prestación.
Entendemos que, por aplicación del 1081, las partes del negocio anulado podrán dejar de cumplir con la
obligación de restitución si la otra parte no cumple con la suya. Así, dictada la sentencia de nulidad si una
de las partes intentara exigir que se le restituya lo entregado en virtud del acto anulado, sin haber ella
cumplido u ofrecido cumplir con la obligación de restitución a su cargo, la otra parte tiene a su disposición
la defensa de incumplimiento prevista en la precitada norma. Esta disposición no impide que el demandado
retenga la cosa si la posee además por otro título distinto no afectado por la anulación.

Art. 391. Hechos simples. Los actos jurídicos nulos, aunque no produzcan los efectos de los actos
válidos, dan lugar en su caso a las consecuencias de los hechos en general y a las reparaciones
que correspondan.

Firme la sentencia de nulidad de un acto jurídico, el negocio deja de producir sus efectos propios
(los perseguidos por las partes) pero subsiste como hecho jurídico al cual la ley puede imputarle
consecuencias; se trate de un simple acto lícito, de un acto ilícito o de otro acto jurídico si se
produce un fenómeno de conversión.

Efectos como acto ilícito

Si declarada la nulidad del acto y cumplidas las obligaciones restitutorias consecuentes una o ambas
partes han sufrido daños, los mismos deberán ser indemnizados a fin de alcanzar el imperativo legal de
volver las cosas al estado en que se hallaban antes del acto declarado nulo (art. 390), pues el
cumplimiento de la obligación de restituir no es suficiente para alcanzarlo.

En tal caso, la nulidad del negocio es presupuesto de la acción de responsabilidad pero no es condición
suficiente. Para que dicha acción sea viable deben darse los presupuestos de la responsabilidad civil; a
saber: i) que se haya causado un daño; ii) que guarde adecuada relación de causalidad con la conducta
antijurídica (concretada en el otorgamiento del negocio inválido); y iii) que sea atribuible a una de las partes
del negocio inválido en razón de un factor de atribución.
Asimismo, es necesario que el demandante del resarcimiento no haya actuado de mala fe en el acto
inválido.
En suma, la acción resarcitoria no puede considerarse un efecto directo de la sentencia de nulidad pues
está sometida a otros presupuestos además de la nulidad. Vale decir, la acción de daños es una acción
autónoma e independiente de la acción de nulidad y, además, tiene un carácter complementario de dicha
acción y de la consecuente obligación de restitución mutua entre las partes. La parte legitimada podrá
acumular a la acción de nulidad, la acción de daños, logrando así, además de la ineficacia del acto, el
pertinente resarcimiento; o promoverla en un juicio independiente. Pero en uno u otro caso, deberá
acreditar los presupuestos de la responsabilidad.
Por otra parte, cuando las partes no pueden cumplimentar la obligación de restitución a su cargo, la parte
perjudicada por el acto nulo tiene derecho a exigir una indemnización que actuará como sustitutiva de la
obligación de restituir. De allí, que si al mismo tiempo la parte perjudicada quisiera intentar una acción de
daños y perjuicios fundada en la ilicitud del acto declarado nulo por sentencia firme, deberá probar los
presupuestos de la responsabilidad.

Art. 392. Efectos respecto de terceros en cosas registrables. Todos los derechos reales o
personales transmitidos a terceros sobre un inmueble o mueble registrable, por una persona que
ha resultado adquirente en virtud de un acto nulo, quedan sin ningún valor, y pueden ser
reclamados directamente del tercero, excepto contra el subadquirente de derechos reales o
personales de buena fe y a título oneroso.
Los subadquirentes no pueden ampararse en su buena fe y título oneroso si el acto se ha realizado
sin intervención del titular del derecho.

El art. 392 conserva una norma similar al art. 1051 (texto según ley 17.711) del Código Civil sustituido
manteniendo el principio general del efecto retroactivo de la sentencia de nulidad en relación a los terceros
a quienes se le transmiten cosas registrables y protegiendo a los subadquirentes de buena fe y a título
oneroso de derechos sobre inmuebles; pero, a diferencia del Código anterior, adiciona en esta protección
los bienes muebles registrables.
Se diferencia también del Código Civil sustituido, al excluir expresamente de la protección a los
subadquirentes en virtud de un acto realizado sin la intervención del titular del derecho
(transmisiones a non domino) ; se recepta así la posición de la doctrina mayoritaria.
Efectos de la sentencia de nulidad en relación a los terceros. Principio general. El primer párrafo del
art. 392 consagra el principio general del efecto retroactivo de la sentencia de nulidad respecto de los
terceros en cosas registrables. El tercero a quien el adquirente por acto nulo ha transferido la propiedad de
una cosa registrable u otro derecho sobre la misma, es alcanzado por la sentencia de nulidad y privado, en
consecuencia, de esos derechos. Ello como principio.
Excepción: la norma limita los efectos de la sentencia de nulidad y la consecuente obligación de
restitución, respecto de los terceros subadquirentes de derechos reales o personales sobre cosas
registrables, de buena fe y a título oneroso. De tal modo, estos terceros no se encuentran alcanzados por
el efecto retroactivo de la sentencia de nulidad y en consecuencia tampoco están obligados a la restitución.

Transmisiones a non domino

La transmisión a non domino es aquella causada en un acto que ha sido otorgado por quien no es
el titular del derecho de propiedad transmitido, ni se encuentra legitimado para representarlo. Es
decir, aquellas en las cuales no participa el verdadero propietario en el acto de transmisión al adquirente;
ocupando alguien su lugar (ej: con documento falso y/o con la complicidad del notario).
El art. 392 expresamente excluye de la protección al subadquirente de un inmueble o de una cosa mueble
registrable cuando la primitiva enajenación ha sido actuada a non domino; disponiendo que los
subadquirentes no pueden amparase en su buena fe y título oneroso si el acto se ha realizado sin la
intervención del titular del derecho. Idéntica solución consagra el segundo párrafo del art. 2260.
La solución del Código recepta la opinión de la doctrina mayoritaria que, con distintos fundamentos y
matices, se había expedido en igual sentido al interpretar el derogado art. 1051 in fine . Algunos autores
fundamentaron la exclusión por considerar que las trasmisiones a non dominio constituyen actos
inexistentes (Borda, Llambías); o bien actos inoponibles (Trigo Represas); y por ende no comprendidos en
la última parte del art. 1051 que sólo aludía a los actos nulos o anulables. Otros autores la excluyeron por
estimar que la acción de reivindicación a la que estaría legitimado el verdadero propietario se funda en la
desposesión ilícita que ha sufrido. La nulidad del acto de transmisión a non domino es consecuencia de la
reivindicación, pero no la precede; teniendo la cuestión solución propia en las normas especifica.